城市开发经营策略分析

城市开发经营策略分析（精选12篇）

城市开发经营策略分析 篇1

中国是一个土地资源相对匮乏的发展中国家，随着城市建设和房地产业的持续快速发展，各项建设的用地需求与日俱增，城市土地资源日趋紧缺，许多城市旧区内的有效土地供应渐趋为零。因此，坚定不移地实施可持续发展战略，做好城市土地资源的循环利用，适度进行城市再开发，具有重要的现实意义。

一、城市更新改造与城市滨水区再开发

就物质空间的利用而言，城市发展不外乎两条途径：一是开拓新的空间;二是对既有空间进行更新改造。纵观历史，城市诞生之后就伴随着各种各样的更新改造，这是城市发展中的应有之义，也是城市建设面临的永恒课题。

由于时间和空间的不同，人的需要以及人们利用空间的技术手段不同，城市更新改造在其目标、范围、内容、规模、程度及速度等方面也呈现很大差异。西方发达国家大规模的城市更新发生在第二次世界大战之后，并经历了“由以大规模拆除重建为主、目标单一、内容狭窄的城市更新和贫民窟清理，转向以谨慎渐进式改建为主、目标广泛、内容丰富的社区邻里更新的发展过程”(1);在我国，大规模的城市更新则开始于20世纪90年代，如今仍然方兴未艾。

城市再开发属于城市更新范畴(2)，是指在已被使用的地块上进行的任何新建设(如把工业用地开发成混合用地，或把某片联排住宅开发成大型公寓)，有时也将早先经过开发但已遭废弃地块上的插建视为再开发(3)。日本学者谷口邦认为，城市再开发是在城市建成区范围内，综合性地重新修建建筑物和重新调整建筑用地及公共设施(4)。

城市本身的复杂性决定了其更新改造目标及内容的多样性，更新改造不只是物质环境的改善或品质提升，还涉及社会的政治、经济和文化。笔者认为，城市再开发更着眼于城市空间资产的运作，强调被改造地区既有土地、房产和设施等的经济价值的再释放，令其增值，并进一步带动和刺激城市经济的增长。

理想的城市再开发是微观投资主体与国家之间的利益共赢，或者说是具体开发项目与整个城市发展的相互协调。换言之，在项目层次上，再开发要使投资者、经营者、未来的债权人具有财务生存的可能(通常是获利)(5);在国家和城市层面，再开发必须对国民经济的发展有所贡献，对社会或城市整体利益有利。

滨水区再开发在城市再开发中占有特殊地位。历史上，滨水区孕育了众多不同类型的城市;在城市未来的发展中，滨水区仍将扮演重要的角色。科学技术，特别是交通通讯和工业加工技术的不断革新，激发经济转型、产业重组和产业结构升级，由此带来城市的生产和生活方式及其空间分布发生巨大变化，进而导致滨水区职能的转变。曾经以航运、工业加工、渔猎、通商等吸引人们前往的滨水地区，如今以旅游观光、水上娱乐以及迷人的风景和适宜的气候等再次使人们趋之若鹜(6)。在此种背景之下，世界范围内的城市滨水区再开发不断兴起和蔓延。

二、滨水区再开发的集群策略

城市再开发是一项复杂的系统工程。世界上成功的城市滨水区再开发无不凸显其经济、社会、环境的综合性特征;再开发的最终目标是要创造一个经济繁荣、环境友好、充满生机的城市地区，一个形象优美、富于特色的城市空间(7)。

从繁荣经济、重塑地区竞争优势的要求来看，滨水区再开发地块的功能定位和项目选择至关重要;而功能定位和项目选择，本质上可归结为产业选择和空间配置。

20世纪后期，“产业集聚”这一经济地理现象或产业组织形式以其强大的经济活力和竞争力，引起世人的瞩目，为发展经济、增强地区乃至国家竞争优势提供了一种全新的思路(8)。产业集聚现象很早就受到经济地理学研究的关注，如100年前马歇尔、韦伯等人的研究，甚至可以追溯到亚当·斯密的研究。以波特为代表的当代学者把这种“某一特定区域下的一个特别领域，存在着一群相互关联的公司、供应商，关联产业和专门化的制度和协会”的地理现象称作“集群”，并视之为提升区域竞争力和促进经济发展的重要手段及思维方式(9)。近十年来，国内经济、地理、管理等学界对产业集聚(集群)展开了大量研究，但城市规划设计领域在此方面的研究仍十分有限，且主要集中在区域发展和城市发展的宏观经济和政策层面。

笔者曾借鉴产业集群理论，在微观层面上对城市内部围绕某一产业进行的功能片区开发进行初步探讨，并提出城市发展中的集群开发策略(10)。集群开发基于如下理念或理论假设，即产业开发是城市开发的本质和基础，经济上获益是其前提和重要目标，场地、建筑和设施等旨在为产业活动提供物质空间载体，离开了产业活动，设想再好的物质环境也只是“无本之木”或空洞的躯壳。集群开发策略强调开发项目在城市宏观层面和项目内部微观层面上的产业关联，其基本原则可概括为两个方面：第一，功能定位即产业选择应当与城市经济社会发展总体目标相一致，成为城市经济的增长点，刺激或带动城市乃至区域经济的进一步发展;经济上，再开发项目要能够生存且盈利;第二，项目配置必须满足产业关联的需要，项目之间做到相互支持或产生功能耦合，从而形成一种微观层次上的相对完整的价值链。

三、案例分析——孔城老街旅游度假区开发

城市滨水区有滨海、滨湖、滨河等地区或地带，滨水地区开发的历史长短不一。下面分析介绍的“孔城老街旅游度假区开发”是一个千年水乡古镇以其老街为核心的滨河区再开发。

“孔城老街”位于安徽省安庆市桐城孔城镇东南部，全长2 200m，拥有1 800多年的历史，是明清时期桐城最繁华的商业街之一和重要的商品集散地，其中街内商铺、官绅商贾巨宅、当铺、钱庄等古建筑众多。由于时代变迁，特别是水运功能的衰落，老街“繁华不再、建筑失修、老宅废弃、雕梁侵蚀、高墙坍塌、人迹稀少、生机难觅。”

在桐城市积极发展旅游业、打造孔城镇旅游业强镇的背景下，充分发挥孔城老街的自然、文化资源和区位优势，发展以休闲、度假、文化等产业为主题的新型休闲度假经济，孔城镇计划对孔城老街进行修复和再开发，以老街为依托，开发建设休闲度假基地。已编制的《安徽省桐城市孔城老街旅游度假区总体规划》，提出孔城老街旅游度假区发展目标定位为国家4A级景区，近期目标是将孔城老街培育成为孔城镇乃至全市的战略成长型旅游经济项目和旅游业的龙头项目，成为第三产业的先导产业、形象产业。

依照上述规划，“孔城老街旅游度假区”开发将以孔城镇十甲老街为核心、周边河道为辅助，进行整旧如旧的保护性利用和再开发，带动村民及企业构建餐饮、住宿、休闲、娱乐等乡村度假产业，形成具有强大竞争能力的休闲度假产业集群。

整个度假区将由古镇休闲度假区、滨水休闲度假区、商务会议活动区、观光游览体验区和综合服务区五大版块构成。有关方面目前正着手进行一期项目“古镇休闲度假区”的开发。

四、结语

集群策略从产业发展和提升地区竞争力的角度出发，以系统的眼光审视城市再开发的功能定位和项目配置。当然，再开发的成功与否还依赖于对发展时机和机遇的把握以及政府的支持。由于竞争的动态性和竞争环境的不断变化，如果时机不成熟或错过机遇，再开发的结果往往流于产业或项目的简单“堆积”，而无法形成真正意义上的“集群”，这方面的例子不胜枚举。

此外，必须指出的是，城市滨水区再开发与城市其他地段再开发的显著区别在于水资源的修复、保护和利用。一是对受到污染的水体进行综合治理，如上海苏州河、南京秦淮河的除黑除臭，逐步恢复生态多样性等;二是对现况良好的水体严加保护，防止再开发活动对水体造成污染和破坏;三是尽可能让宝贵的滨水空间资源为大多数市民所享用，并塑造独特而优美的城市物质和人文景观，这原本就是城市设计的基本任务。

参考文献

[1]桐城市旅游发展总体规划（2005~2020)

[2] 安徽省桐城市孔城老街旅游度假区总体规划（2008~2020)

城市开发经营策略分析 篇2

第一条 为加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，保障城市建设和城市规划的顺利实施，维护国家利益和法人、公民的合法权益，促进房地产业的发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，结合本自治区的实际，制定本条例。

第二条 在本自治区城市规划区内，从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，应当遵守本条例。

自建自用、非经营性的房地产投资建设活动，不适用本条例。

第三条 本条例所称房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得的房地产开发项目用地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本条例所称房地产经营，是指房地产开发企业将其开发的房地产开发项目或者商品房依法转让给他人的行为。

第四条 房地产开发必须坚持由城市人民政府统一管理，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第五条 房地产开发应当符合国家的产业政策，建设规模应当与国民经济、社会发展水平相适应，鼓励和扶持普通居民住宅建设，控制开发建设高档房地产项目。

第六条 房地产开发应当执行文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，切实保护文物古迹、风景名胜。

禁止使用文教、卫生、体育、市政公用设施、园林绿地等公用事业用地进行房地产开发。

第七条 自治区人民政府建设行政主管部门主管全自治区房地产开发经营管理工作;市、县人民政府城市房地产开发行政主管部门(以下简称开发主管部门)主管本行政区域内房地产开发经营管理工作。

县级以上人民政府发展和改革、城市规划、土地管理、工商行政等有关部门按照各自的职责分工，做好房地产开发经营的管理工作。

第二章 房地产开发企业

第八条 房地产开发企业(以下简称开发企业)，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业法人，包括专营、兼营开发企业和单项开发企业。

第九条 设立开发企业除符合有关法律、法规的规定以外，还应当具备4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

第十条 开发企业按资质条件分为四个等级，兼营和单项开发企业不定等级。

房地产开发经营应当由依法设立并取得资质证书的开发企业进行，无资质证书的开发企业和其他单位及个人不得进行房地产开发经营活动。

第十一条 外商投资开发企业，单项和兼营开发企业，二、三、四级开发企业的资质等级由设区的市人民政府开发主管部门初审，报自治区人民政府建设行政主管部门审定。新设立的房地产开发企业，由自治区人民政府建设行政主管部门核发《暂定资质证书》，证书的有效期为一年。自治区人民政府建设行政主管部门可以视企业的经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过二年。

开发企业资质证书，由自治区人民政府建设行政主管部门统一印制和颁发。

第十二条 开发企业的合法权益受法律保护。任何单位或者个人不得向开发企业非法收取费用，也不得无偿占用或者强迫压价购买开发企业的商品房。

开发企业应当按国家、自治区的规定缴纳有关税费，应当加强财务管理，及时报送财务报表。

第三章 房地产开发

第十三条 开发主管部门应当根据国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划，会同发展和改革、城市规划、土地管理等部门编制本行政区域房地产开发发展规划，报同级人民政府批准后实施。

第十四条 开发主管部门应当根据房地产发展规划提出年度房地产开发项目，按规定报发展和改革行政主管部门审批立项后，纳入固定资产投资计划。

第十五条 土地使用权出让或者划拨前，开发主管部门应当会同有关部门对项目的用地方式、规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施建设、拆迁补偿安置等提出要求，并签发《房地产开发项目建设条件意见书》。

第十六条 房地产开发项目建设用地方式按下列规定确定：

(一)商品房建设用地通过出让方式供应;

(二)保障性安居工程住房和城市基础设施、公用设施建设用地通过划拨方式供应。

第十七条 以出让方式供应房地产开发用地的，《房地产开发项目建设条件意见书》应当作为制定土地使用权出让方案的主要内容之一。

以划拨方式供应房地产开发用地的，《房地产开发项目建设条件意见书》应当作为划拨土地使用权批准文件的主要内容之一。

第十八条 开发企业在房地产开发项目建设过程中，不得擅自变更项目性质和规划设计;确需变更的，应当按规定报经原批准机关批准。

第十九条 房地产开发项目竣工，依照有关法律、法规的规定经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

第二十条 参加房地产开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。

第二十一条 房地产开发项目的工程质量责任由开发企业承担。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定和合同的约定承担相应的质量责任。

第四章 房地产经营

第二十二条 转让以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的条件。

转让以划拨方式取得土地使用权的房地产开发项目，应当依照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定办理有关手续。

第二十三条 已经预售的商品房，预售人(项目转让人)转让房地产开发项目前，应当书面通知商品房预购人。商品房预购人有权在接到书面通知之日起三十日内，提出解除原商品房预售合同，并要求预售人按照原商品房预售合同的约定承担违约责任。

商品房预购人在接到书面通知之日起三十日内未提出解除原商品房预售合同的，项目转让人、项目受让人与商品房预购人应当签订商品房预售合同的变更协议。项目转让人、项目受让人应当在商品房预售变更协议签订之日起十五日内，将变更协议报开发主管部门和土地管理部门登记备案。

第二十四条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同内容应当包括商品房结构、面积、价格、交付日期、质量要求以及双方的违约责任。

第二十五条 商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向县级以上人民政府开发主管部门申请办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。

第二十六条 申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列资料：

(一)开发企业的营业执照、资质证书、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、工程施工合同和房地产开发项目合同;

(二)投入资金达到工程建设总投资百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料;

(三)开发项目的总平面图和预售商品房分层平面图;

(四)商品房预售方案。

第二十七条 开发主管部门应当自受理商品房预售申请之日起十日内，作出是否准予预售的答复。经审查合格的，应当核发《商品房预售许可证》。

第二十八条 开发企业作商品房预售广告或者进行其他形式的宣传时，应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

进行商品房预售时，预售人应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》。

第二十九条 商品房预售人应当在商品房预售合同签订之日起三十日内，将商品房预售合同报县级以上人民政府开发主管部门登记备案。

第三十条 商品房预售所得款项，应当用于商品房有关的工程建设。

开发主管部门应当会同有关部门加强对开发企业预售商品房所得款项的使用情况进行监督。

第三十一条 商品房销售(含预售)前，开发企业应当确定物业管理方式，并载入商品房销售合同或者商品房预售合同。

第三十二条 任何单位和个人均可购买开发企业预售、销售的商品房，但城市人民政府另有规定的除外。

享受税费减免等优惠政策的保障性安居工程住房，应当按国家和自治区的规定销售给中低收入的住房困难户，不得向社会公开出售。

第三十三条 享受税费减免等优惠政策的保障性安居工程住房实行限价或者政府定价;其他普通商品住宅，由自治区物价主管部门确定最高销售限价，具体销售价格由当事人协商议定。房地产开发项目转让价格和商品房销售价格由当事人协商议定。

开发企业应当将房地产开发项目转让价格和商品房销售价格报物价主管部门和开发主管部门备案。

第五章 法律责任

第三十四条 违反本条例第十条第二款规定，未取得资质证书从事房地产开发经营或者开发企业承担超过其资质等级规定规模的房地产开发项目的，由开发主管部门责令其停止开发经营活动，处五万元以上十万元以下的罚款。

第三十五条 非法向开发企业收费的，由物价部门、财政部门按照《广西壮族自治区行政事业性收费管理条例》的有关规定处理。

无偿占用或者强迫压价购买开发企业商品房的，由开发主管部门责令改正;造成开发企业经济损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十六条 违反本条例第十八条规定，开发企业未经批准擅自变更项目性质和规划设计的，由城市规划行政主管部门按照城市规划管理法律、法规的有关规定处理。

第三十七条 违反本条例第二十五条第二款规定，未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的，由开发主管部门责令其停止预售活动，没收违法所得，可处以商品房预售所得款项千分之二以上千分之十以下的罚款。

第三十八条 违反本条例第三十条第一款规定，挪用商品房预售所得款项，造成商品房不能按预售合同约定的时间交付使用的，应当按照预售合同的约定承担违约责任。

第三十九条 开发企业不按规定办理变更或者注销房地产开发企业资质等级证书的，由开发主管部门责令限期改正;逾期不改的，可处以五百元以上一千元以下的罚款。

第四十条 开发企业申请资质等级隐瞒真实情况，弄虚作假的，或者伪造、涂改、出租、出卖房地产开发企业资质等级证书的，由开发主管部门没收违法所得，可处以五千元以上一万元以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条 违反本条例第三十二条第二款规定，向社会公开出售享受税费减免等优惠政策的保障性安居工程住房的，由开发主管部门责令其限期改正，已出售的责令其补缴减免的税费，并处以销售额百分之一以上百分之三以下的罚款。

第四十二条 本条例规定的罚款，五千元以下的，由县级开发主管部门决定，五千元以上的，须报经上一级开发主管部门批准。

第六章 附 则

第四十三条 在城市规划区外的国有土地上从事房地产开发经营活动和实施房地产开发经营管理，参照本条例执行。

城市开发经营策略分析 篇3

关键词：文化艺术；保护性开发；策略

我国传统的城市艺术文化源远流长、博大精深，尤其是在剪纸文化方面，其在方寸之间采用剪、刻、锉、撕等技法进行创作，主要通过镂空艺术将我国的城市文化艺术表现得淋漓尽致。因此，对我国城市文化艺术的保护性开发策略进行研究十分关键。

一、我国城市文化艺术的保护性开发概况分析

（一）金坛刻纸由来

金坛刻纸是由剪纸衍生而来的一种当地民间艺术。古时候，剪纸艺人靠剪纸手艺谋生，经常走街串巷的叫卖花样。当时的剪纸艺人生活相对贫寒，剪纸艺术的传承主要是通过祖辈或者父辈进行沿袭，受长辈对于剪刻技术的耳濡目染，加上生活对于剪纸创作的启迪，剪纸艺人们往往轻而易举就练就了随有随剪的创作思维[1]。江南地区的剪纸艺术由于受到当地文人寄情山水的影响，因此，剪纸的主要风格为山水风景、人物、花鸟以及民间故事。剪纸艺术往往造型呈现画中有画、精美纤巧的特点，讲究疏密相宜，剪法上更是玲珑剔透，堪称是清秀耐看的民间艺术作品。其整体的剪纸风格如下图所示：

（二）金坛刻纸的艺术价值

现如今的金坛刻纸艺术不仅保留了传统民间剪纸的清新和淳朴，在艺术创造上更是不断追求创新。金坛刻纸的价值不仅仅体现在对当时风土民情的艺术表现手段上，刻纸以及题材方面也相对传统剪纸艺术有更大的突破，金坛刻纸的艺术价值可谓相当高；另一方面，金坛刻纸在题材选择上也可谓是非常丰富，几乎涉及社会生活的各个方面[2]。同时，采用传统的技法进行表现，可谓是一种独具特色的创新。金坛刻纸赋予剪纸以新的艺术力，并通过对纸张以及题材的不断创新、注重借鉴其他艺术门类的技法，最终提炼出新的剪纸技法。金坛刻纸可谓是剪纸艺术与其他艺术门类的渗透和综合。

（三）金坛刻纸发展的必要性

金坛刻纸艺术作为中国民间剪纸艺术的重要组成部分，不仅是民间活态文化的展示，更是中华民族的文化载体，具有明显的时代特征。剪纸艺术历史悠久，金坛刻纸更是我国优秀的历史传承和中华艺术文化的表现形式，我们应该紧跟时代的潮流，将金坛刻纸艺术推向新纪元。目前，传统的民间剪纸艺术正处于机遇与危机并存的阶段。过去，剪纸艺术的参与者主要是妇女，农村姑娘也以会绣花剪纸作为待嫁闺中的标准。近年来，随着我国现代化和商品经济的不断发展以及人们思想的不断变化和深入，多数妇女已经转变成农业生产的主力军。由于时代的需要，传统的生活方式发生变化是时代发展的必然产物。民间剪纸艺术也正在随着民俗的不断发展而产生变化[3]。剪纸艺术应该以剪纸独特的艺术性来满足人们对于多元化艺术的追求，最终实现剪纸艺术的现代化转型。

二、我国城市文化艺术的保护性开发面临的挑战

（一）金坛刻纸的实用性

过去，金坛刻纸主要被作为美化生活的剪纸使用，创作量相对较小。随着社会的不断变迁，出现了种类繁多的工业化装饰品，刻纸的实用性也被现在的工业化装饰品所取代，农村中广泛使用的剪纸作品呈现大量减少的趋势。金坛刻纸逐渐发展成为更大程度的纯艺术品，实现了从实用性向艺术性的一大转变。这对于金坛刻纸艺术家们来说未尝不是一个全新的挑战，未来金坛刻纸的发展方向将不仅仅只是农村民俗的需要，更将会成为现代化城市发展的需要。金坛刻纸在新的社会需求的成长和发展将成为艺术家们首要考虑的问题。

（二）金坛刻纸的继承

传统的剪纸艺术主要由祖辈口说手示进行传承。随着社会化在农村的不断深入，农村传统的生活方式发生了一定程度的转变，农村劳动力大量涌入城市，造成金坛刻纸艺术的传承渐入困境。伴随着大数据时代的到来，金坛刻纸的艺术表现形式也在逐步发生变化，所以，在金坛刻纸的继承方面其依旧出现了很多的可变性以及随机性。

三、我国城市文化艺术的保护性开发策略分析

（一）剪纸文化艺术回归生活

剪纸艺术源自民间，因此我国独特的民间风俗成为剪纸艺术发展的主要载体。为了剪纸艺术更好地发展，剪纸艺术可以回归到人们日常的生活中，在社会化生活里得到更好地传承和延续。在城市文化艺术的保护性开发影响下，可以将民间剪纸文化逐步地融入到城市之中。只有这样，城市文化艺术才能逐步得到丰富，其文化的保护以及开发也才能更加贴合实际生活。从下图的人物剪纸我们可以十分清晰地看到其艺术剪纸的内涵所在：

（二）城市文化艺术与民间艺术的融合

我国的传统民俗往往包含着几千年民众生活方式的历史沉淀，然后与时代相互结合，演变成适合当下的生活方式。因此，在对剪纸艺术的设计过程中可以大胆地尝试对民俗文化的运用，一方面是对民俗文化的传承，另一方面容易产生怀旧、亲切的情结。民俗剪纸艺术也更容易为大众所接受，并且可以更好地发挥剪纸的作用和功能[4]。例如，在对我国传统的春节进行剪纸艺术设计的过程中，便可以将人们对于生活的期盼利用剪纸的形式来进行表现。颜色上可以红色为主，对局部进行刻断，可以以采用不同的颜色进行相互调换，形成色彩绚丽的视觉效果。窗花的图案大多选择几何纹或者人物、龙凤以及吉祥的文字。一般情况下，最多张贴五张，也可以一张一字的形式进行张贴。春节的剪纸不仅可以表达辞旧迎新、祈福辟邪的含义，还可起到装饰家居的作用。正月十五是我国一年一度的元宵节，民间有张灯结彩的风俗，我们可以将剪纸图案张贴在灯体上，剪纸的图案也可以更好地展示出来，达到灯会促进剪纸艺术的发展。传统的端午节，人们常常采集艾叶进行佩戴，或者在大门上面张贴葫芦、老虎凳花纹的剪纸。因此，在进行剪纸设计时可以注重辟邪除灾的含义。我国的其他节日如中秋节、重阳节等都可以利用剪纸制造节日氛围。

（三）剪紙艺术与城市娱乐方式相结合

剪纸艺术作为手工制作的艺术产品，目前仍为大众所留念。手工制作不仅能够激发人们对儿时的怀念和对美好生活的向往，还可以开发人们对于传统艺术的认可。随着生活水平的不断提升，人们对手工制作的要求也越来越高，DIY的兴起便是很好地体现。我们可以考虑将剪纸艺术作为DIY的方式融入大众的生活之中，同时针对不同年龄层次的消费者制定不同的创意剪纸DIY，使人们在娱乐的过程中欣赏作品和享受尝试制作的过程，并体验创造和成功的乐趣。从下面的剪纸中我们能够清晰地看到其利用不同的方式将剪纸融入节日的娱乐气氛之中：

（四）剪纸艺术与市场的结合

剪纸艺术除了具有欣赏性之外，也可以作为多元化的产品来满足大众的需求，使民间剪纸艺术的市场价值得到巨大的发展。民间剪纸走向市场的过程中，可以与旅游行业进行结合，将传统的独具特色的剪纸地区开发成农村民俗文化旅游中心，建设民间艺术文化产业基地。在进行城市文化艺术保护开发的过程中，剪纸艺术还要逐步与市场结合。只有这样，文化艺术才能真正地走出去，扩大其艺术文化的影响力。

四、结语

如今，传统的民间艺术正在以旺盛的生命力存在于我们的生活之中。纵观剪纸艺术的发展历史，剪纸作为传统的艺术形式已被大家所认可。随着时代的变化，剪纸艺术的发展面临着一定程度的挑战。面对这些挑战，更需要我们以沉着的心态应对，让民间传统艺术以更加时尚的方式与我国城市文化艺术相互结合。在进行艺术文化的弘扬以及发展的过程中，要采用多种方式对其进行保护性开发，从而让城市文化艺术表现形式逐步地丰富化、多样化。

参考文献：

[1]何红一.中国南方各民族民间剪纸研究[M].北京：民族出版社，2007，（15）.

[2]王光敏.剪纸文化[M].呼和浩特：内蒙古人民出版社，2006，（08）.

[3]许芬，王林伶.中国北方古镇的保护性开发——以宁夏镇北堡为例[J].城市问题，2012，（02）.

[4]黄永林，谈国新.中国非物质文化遗产数字化保护与开发研究[J].华中师范大学学报（人文社会科学版），2012，（02）.

作者单位：

试析城市公共绿地的开发经营模式 篇4

1 公共绿地开发的概念

公共绿地开发是把土地开发作为基础的, 通常情况下的土地开发有开垦荒地, 对开发过的土地增加投资与劳动量, 集中在一起利用。例如复垦工厂的废弃地、开发农村闲置地、对缺乏肥力的土地与旧城区进行改造。对绿地开发最终的结果是城市绿地、后期投资与改造, 建立一个以开发绿地为目标的活动。城市绿地开发的投资方式有两种:一个是财政部门单独投资;一个是他们和私人建立起的联合投资方式。单独投资是由政府负责和管理绿地建设过程中的全部事项。联合投资是指一方具备所要求的开发资质, 另一方或多方负责土地使用权或资金、技术、劳务, 对于风险与收益都是共同承担和获得的, 在这种前提下对公共绿地进行合作开发的一种建设项目。

2 在公共绿地的开发过程中经常遇到的问题

在公共绿地开发的初期阶段, , 因为这种开发性建设工程没有直接的经济效益。这就使城市政府大力追求那些有直接利益的开发项目, 导致对公共绿地建设的不重视。既是城市政府开始重视公共绿地开发工作, 但是因为任期政绩的存在与影响, 他们大都是调动人力物力, 去提高城市的建设规模、档次和形象, 而以公共绿地为对象的布局、规模与系统的分析和探讨比较缺乏, 对绿地功能没有进行充分的运用, 使对公共绿地的开发不能持续下去。

有些实例中公共绿地的物质环境获得较大改善, 环境外溢性给周边土地带来了不少好处, 但是因为缺少这样一种体制, 把从公共绿地中收获的经济利益实施再分配与补偿, 这就造成一方面土地增值给周边地产带来丰厚的利润, 对周边地块的开发不能进行有效控制处于一种混乱状态;另一方面, 后期的管理与维护工作没人在意, 最终造成整体环境品质没有达到预期的提高。

3 对公共绿地探索出的新型开发模式

对开发者来说开发公共绿地不能直接获利, 但是外部效益却比较明显, 环境品质得到提高, 周围的土地与房地产也会跟着升值, 这就是间接的经济利益。对公共绿地也可以创新开发经营的模式, 政府负责公共绿地项目这一块, 直接或通过招标的方式交给投资商让他们做开发建设与维护管理工作, 还要不断完善管理控制与监督评价的系统, 给市民提供高质量的绿地, 投资上也可以获利, 途径有建设过程、开发周围的升值地块等, 成为一个投资者与经营者。

有一个很常见的开发经营体制:公共民营合作制, 它的特点是共享收益, 对风险与责任进行各自明确的承担。该模式中, 常常会把公共事业或项目的所有权与经营权都交给私人投资商, 这样很容易引进专业水平较高的管理模式, 实现建立规范的竞争体制、提升服务质量的目的。随着竞争机制的建立, 用招标方式来获得最好的投资商、建设商与运营商, 有效降低建设与运营等其他环节的成本, 确保服务质量同时也使消费者利益得到保障。公共民营合作制在实际中有多种形式, 投资方式不固定。

增加周边地产的税收或者私人募捐, 由政府实时的建设、管理与经营。政府首先寻找合作对象, 由合作伙伴出资, 政府所做的是修建、管理与经营。完工后, 对周边地产该合作伙伴有优先购买权, 因为绿地引起的周边地块升值, 这样的的结果是双赢的, 该种方式的原则是谁获得利益, 谁承担风险与责任, 在国外这种方式也是很常见的。政府与私人按比例投资, 共同建设与管理。这两个主体的投资方式有完全合作, 一起开展投资、管理与经营, 利润按合同分配;另一个是政府先投资并进行开发, 然后再找私人单位进行合作包括投资与扩建等, 给他们经营权但有时间限制, 到期后绿地由政府经营与管理。

把绿地交给房地产商来建设, 也就是它是整体建筑工程的组成部分, 例如在一个比较大的范围内把商业、居住、交通、景观等其它功能放在一起开发, 这是一个公共环境的建设。私人投资商要对项目进行开发首先要经过政府批准, 对公共绿地进行的建设、管理与经营政府有权参与其中, 私人投资商要根据政府的要求来建设绿地, 对于建成后的管理与经营责任要两方面按照合同一起承担。该模式努力把公共利益、共同利益与个体利益结合在一起, 实现互通、共赢的目的, 有效提升整个范围的环境品质

在我国应用了公共民营合作制后, 政府能按需划拨土地, 但是政府和私人投资商之间在协调方面也会产生较多问题。要达到高质量合作的目的, 这几个方面需要格外注意: (1) 对项目进行可行性分析。政府与私人投资商都有各自的利益, 他们要通过合作去获得, 合作前对项目做出准确的调查与评估, 看看合作对双方利益的满足有多大概率。 (2) 绿地周边土地及其使用性质。对于周边土地它的现状、使用性质、开发规模、投资等, 这些都要调查清楚, 才能更方便的找到最合适的私人投资商, 并且对合作条件的提出也有较大帮助, 通过合作才能赢取更大的利益。 (3) 选定合作目标和开发程序。增强目标与开发程序的明确化有利于合作成功, 还有在后期的管理, 在双方对这些都很明确的情况下, 才能在建设中做到权责分明, 使项目按照预定的计划与目标向前进行。 (4) 商定监控措施和管理协议。政府的有关部门要对项目进展进行严格监督, 努力把握施工质量与进度, 使私人投资商严格按照合同上对质量与工期的协议完成合作。施工完后要就稍后的管理与经营签订协议, 给以后的修缮与管理提供合理、科学的依据。

4 总结

公共绿地对城市居民的生活有较大的影响作用, 现在随着城市规划这门学科的发展, 有必要把公共绿地当成专门项目来讨论和研究, 它虽然是公益项目, 私人投资商的加入给他带来了活力, 但是私人投资体制还需要进一步完善, 避免体制漏洞给双方带来纠纷。在对公共绿地进行开发、设计、审批与管理这些过程中, 管理部门应该从以往那些失败的案例中吸取教训、总结经验, 使对于公共绿地的开发与经营模式不断完善。

摘要：城市公共绿地对于居民生活来说是不可缺少的部分, , 但是政府对于这方面的资金投入跟城市绿地实际需求的差距越来越大。所以本文从概念开始, 通过对典型实例的讨论与分析, 对于城市公共绿地又找出了新的开发经营模式, 争取社会上的力量, 以公私联合的形式来建设与管理公共绿地, 尽可能把建设和受益联系起来相互影响, 减缓政府的财政压力, 建立一个适应市场经济环境的开发经营制度, 讨论了新模式中的政府职能和义务, 找出合理、科学的开发程序, 对几个成功了的实例进行分析。

关键词：城市,公共绿地,开发,经营模式

参考文献

[1]邹波, 张利华.城市绿地有效供给问题的经济学分析[J].发展研究, 2012 (5) :105-108.

[2]王黎明, 孙钰.对城市公共绿地项目投融资创新模式的思考[J].天津经济, 2013 (11) :34-37.

[3]尉雪敬.基于GIS的城市公共绿地应急避险功能评价方法与实证研究[D].芜湖:安徽师范大学, 2011.

城市开发经营策略分析 篇5

一、用工业理念谋划旅游区定位

引入工业理念重新审视旅游区的定位确实有耳目一新的感觉。很长时间社会上对ＸＸＸ旅游区的定位停滞在有什么资源，开发什么产品，如森林旅游区、火山旅游区、冰雪旅游区、温泉旅游区等，重点多了定位反而模糊。资源禀赋具有制约性，市场需求具有决定性。要把ＸＸＸ打造成国际品牌和中国一流景区，就要看国际和中国的高端市场需求是什么，ＸＸＸ那类资源可以支撑这种需求。对ＸＸＸ旅游资源有许多概括，如泉神、池美、湖秀、石奇、夏爽等。能够支撑起国际品牌的是在世界范围内差异性极大甚至达到垄断性、唯一性资源，只有这样的资源才能满足国际、国内高端市场需求。ＸＸＸ地区的资源禀赋可以做高端产品，也可以做低端产品，找不出这种最大的差异性甚至垄断性、唯一性的资源，尽管定位很高、投入很大，来的却都是低端游客。东北地区三流景区比比皆是，再搞一座，旅行社推新线的热情维持两三年后，前景就会很难预测。

ＸＸＸ以水扬名有其历史的必然性，温泉的奇异特征和无可争辩的疗效是ＸＸＸ百年扬名的魅力所在，为什么其它资源没让ＸＸＸ百年扬名？在这里能够找到ＸＸＸ旅游资源最大差异性甚至垄断性、唯一性。尽管世界各地温泉资源比比皆是，但我们从成份的构成组合，各种微量元素对人体的作用深入研究中能够找到其治疗、康复、养生广泛适用性的特殊机理，找到和世界各地温泉不同的治疗、康复、养生上的独特作用，形成和其它温泉资源最大的差异性，其中某些适用性方面能够达到唯一性，在满足国际、国内市场需求上，占据不可替代的地位，甚至形成垄断市场。

用工业理念为ＸＸＸ谋划一条符合高端市场需求定位的、可经久不衰的路子极其关键，在森林地区纷纷选择旅游产业的时候，ＸＸＸ只有走出不同于其它地区的路子，才有希望打造国际品牌。在定位上要重点考虑中国最好的温泉养生度假地，围绕这一考虑，ＸＸＸ今年要全力以赴推进温泉资源勘查项目，彻底摸清温泉资源分布的面积、地下走向，储量和补给方式与渠道。邀请一流温泉专家深入研究成份的构成，各种成份对人体的作用，形成独特疗效的机理。编制温泉保护与开发规划，为ＸＸＸ旅游开发更准确的定位奠定基础。加大银江沟开发的招商引资力度，积极争取港中旅、香港百龙集团早日进驻，启动温泉养生度假区的建设。

二、用工业理念谋划ＸＸＸ区域形象品牌的塑造和产品设计市场经济是品牌经济，ＸＸＸ经过连续几年的媒体宣传，开始为国内外知晓，但没有系统的塑造地区形象品牌。地区形象品牌要高度概括资源特征，通过经典的广告词做形象表达，经过反复灌输后一旦形成人们的固定印象，其市场号召力非常巨大。可以这样来概括形象品牌的一级理念：东方瑞士－ＸＸＸ。国内外游客无论是否到过瑞士都知道那片仙境般的净土。借用这一印象，表达ＸＸＸ的风光特色，借用瑞士的世界级知名度，提升ＸＸＸ的影响力。今年要通过反复的广告灌输，在社会上抢册这一品牌，让东方瑞士成为ＸＸＸ的垄断性形象表达。

形象品牌的二级理念展开了资源的特征，并决定产品设计。可以这样概括：①温泉养生地、仙人长寿乡；②茫茫兴安岭、清凉大世界；③和国家滑雪队同滑今冬的第一场雪—体验ＸＸＸ；④天然的火山博物馆；⑤最适合人类居住的城市等。今年要围绕形象品牌塑造以一、二级理念为中心展开系列的广告宣传和炒作活动；推出系列城市名片，如国家滑雪队训练基地；抓住一批事件大量引进国际级、国家级会议进行炒作。有些宣传价值非常高的会议可以给予补贴，如世界级的温泉研讨、养生研讨等。

产品的设计取决于对产品卖点的研究定位，旅游资源和城市的卖点按价值含量可以概括为：温泉独特的养生价值；滑雪的上雪早、下雪晚价值；冷资源的避暑价值；生态环境适合生活居住价值；森林火山的观赏价值。价值含量越高，越适合开发高端产品，把卖点设计成国际品牌产品，只有站在世界旅游业开发前沿的专家才做得到。ＸＸＸ市今年要有计划地邀请一批国际或国内一流专家来帮助我们站在前沿研究ＸＸＸ旅游开发和城市建设。有高层次策划才有高品位的规划。今年要以高层次的策划为依据，完善规划的编制，进行详规的编制和产品设计。

三、用工业理念谋划旅游资源和城市的营销。

引入工业理念思考旅游资源和城市的营销，要设计出分级开发，层层营销，环环相扣的开发与营销体系，各环节之间以市场连接。在营销的各个层面政府都参予其中。

一级开发和营销：政府把旅游资源和城市开发成能够向开发商销售的产品，政府开发内容包括：①很好的策划和规划；②建设完善的道路管网等基础设施；③建立完备的生态环境保护机制；④实施严格的景观风貌控制规划；⑤可行的优惠政策和良好投资环境；⑥推动客源地市场的开辟。产品的特征是良好的投资条件和环境。今年上半年，ＸＸＸ市要完成景观风貌控制规划、管网综合、房地产开发规划，完成阿尔善河改造和城市道路的工程设计；在城市建设上实行大拆大建，展开土地收储工作，多方筹集资金加快城市基础设施建设。展开城市建筑立面改造，实施阿尔善河改造城市道路工程，重拳出击，强化城市环境卫生整治和市容市貌整治；继续推进退耕禁牧、生态移民、野生动植物和火山遗迹的保护，进一步改善投资环境，聘请高品位策划机构对城市营销和房地产开发进行策划包装，采取广告营销、商团营销、网上营网等方式把旅游资源和城市营销给开发商。

二级开发和营销：ＸＸＸ城市的卖点是适合人类居住的生态环境，适合避暑的冷资源，适合休闲保健的温泉养生、冰雪运动等度假条件。房地产的市场营销不能局限于本地，要面向全国市场，吸引各地来ＸＸＸ购房地产。开发商开发的产品在旅游资源上是景区和旅游项目的开发，在城市开发上是休闲娱乐项目、宾馆、酒楼，在房地产开发上重点考虑产权式宾馆、产权式公寓、产权式娱乐经营场地。政府要采用更多的吸引开发商的措施：一是依靠形象品牌的塑造扩大全国的市场需求；二是制定出台有利于全国各地来ＸＸＸ购房地产的政策措施；三是市场细化，分类营销，出台吸引国家部委、自治区厅局在ＸＸＸ设立培训基地的政策措施；四是加大客源地促销力度，以游客的人气吸引投资经营商；五是借鉴通辽、赤峰等地的做法，挑选有培养前途的干部组建招商小组；六是以优惠政策和良好的投资环境吸引开发商和投资（经营）商，从而增强开发商的信心。

三级开发和营销：政府帮助开发商把产品销售给投资（经营）商。除上述措施外，要重点解决如何聚集吸引低收入群体分散的资金投向ＸＸＸ的房地产业。实行所有权和经营权分离的产权宾馆、产权公寓、产权娱乐经营场地的经营模式，政府帮助开发商以分散产权方式出售宾馆、公寓和娱乐经营场地，帮助开发商组建物业经营公司，以租赁的形式把分散的产权整合为统一经营，居住类项目每年留下一定时段给所有者消费，其余时段统一经营，协调银行按揭贷款，组建担保公司统一担保，所有者用租金偿还按揭贷款。

四级开发和营销：游客是最终的消费者，游客市场的开发是顺利完成各个环节产品开发和营销的基础，政府要采取客源地开辟，支持旅行社建设，扶持包机、专列、自驾车，组建会议承办机构，丰富景区项目和休闲娱乐项目等措施营造人气。

城市开发经营策略分析 篇6

关键词：地下空间；优化环境；分析

随着城市化进程的加快和经济的发展，一些矛盾日益显现出来，尤其是城市化建设用地与土地资源短缺之间的矛盾。城市土地利用的集约化成为城市发展、进步需要关心的问题。在城市平面发展受阻的情况下，立体发展逐步被重视，特别是地下空间的开发，为公共基础设施建设的发展做出了巨大贡献，比如地下市政管网与工程，地下储存设施，地下商业建筑，地下公共服务设施，公共娱乐文化设施，地下交通工程等。

一、地下空间概述

一个城市是否和谐，主要是看生产和生活关系、管理体制、土地利用情况、工业布局以及产业结构等。随着环境污染、能源短缺、土地减少、人口增多等情况的加剧，开发地下空间这个课题逐步提上日程，成为现代化城市建设的重要指标，开发地下空间已经成为城市发展、进步的一个趋势。对地下空间进行开发利用的时代已经到来。

地下空间开发的意义在于它优于地上空间开发，主要表现为抗震性、安全性、隐蔽性、气密性、遮光性、隔音性、隔热性、集热性、恒湿性、恒温性等很多方面。现阶段地下空间大部分深度在10-50米，以后可能会达到150米甚至更多。对地下空间进行开发，可以使其形成一个立体的、多层次的网络，包括地下交通网、附属建筑物还有地下管线等，以达到充分开发的作用。

二、优化城市环境是利用地下空间的有效途径

（一）开发利用地下空间可以节省城市用地

合理的对地下空间进行利用，可以使步行网络更加便捷，地下交通体系更加完善，公共活动空间更加丰富，与此同时还可以节约土地资源。随着城市规模的扩大、建设的发展，土地资源逐渐变得稀缺，我们必须珍惜每一寸土地。所以想要城市发展进步，必须合理利用土地资源，对地下空间进行开发，走紧凑型、集约型发展的道路。根据地质环境和使用功能，可以把地下空间进行分层开发，包括表层和浅层、中层和深层三种，第一个层次主要是可以规划建设仓库、地下综合体、地铁、市政管线等，第二个层次主要是规划建设地下道路、污水处理设施、地下物流管道等，第三个层次可以规划地下水资源和特种工程等。

（二）开发利用地下空间可以解决城市交通问题

对城市内部环境影响最活跃的因素就是城市交通问题。想要使地下空间体系得到高效利用，必须使地下交通互相连接。地下交通工程包括水底隧道、地下停车场、地下通道、地铁等，此工程的发展很大程度的减少了城市空气的污染，加快了人们的出行速度，缓解了地面上的交通拥挤情况，这是一项提高环境质量、利国利民的大工程。但是地下交通工程比较复杂，想要建好它，不仅需要将地下空间充分的利用起来，做好地下和地上交通路段的衔接，还需要利用科学，对城市进行多层次、多类别的开发建设，在进行规划时，必须为可持续发展创造条件。

（三）开发利用地下空间可以优化城市环境

随着国民经济的飞速发展，城市综合症越发严重。对地下空间进行合理开发利用、对城市空间结构进行拓展，已经变成一件非常重要的事。将一些引起危害、造成噪音污染、三废污染的项目进行合理规划，然后安排到地下，既可以使物资回收利用问题得到解决，减轻地面污染，又可以节省地面空间，降低地上建筑物密度，增加地面建筑物日照，增加绿地面积，绿化和美化城市。发展地下交通工程，不但可以拉动城市文化、商业等项目的发展，推动地面城市建设，还可以使中心城区拥挤情况得到缓解，减轻地面交通负担，实现人车分流等。因为地下空间工程具有噪音小、能耗低的特点，所以能够促进城市环境改善。与此同时，开发地下空间对减少资源浪费、保护城市景观、改善城市环境以及解决交通拥挤等具有不可替代的作用。

（四）开发利用地下空间可以解决市政管网问题

当前，地下空间建设中最为混乱的是建设市政管线，在日常生活中，我们经常会看到这样一个现象，新建不久的道路上又被挖开重新埋设管线。这样重复挖开、建设不只使成本增加而且使环境和人们生活都受到了影响。地下管网的建设涉及到城市排水、供气、供水、供电、电视以及电信等多个部门，无论是地下交通、人防还是地下商业等都涉及到市政设施，这就需要对每个部门综合应用，还需要在施工前，对其进行大量的协调和调研。在实施计划时，应尽量把这些管线在一个沟里铺设完成，这样不仅有利于系统化的防护和管理，还节约了土地资源。管线规划管理部门是在九十年代建立的，但是至今开发水平还很低，重复建设问题时有发生。想要避免此类情况发生，必须加强各部门之间的合作并且提高专业人员素质。

三、开发利用地下空间优化城市环境

我国地下空间开发事业在城市发展中起步较晚，不过地下垃圾处理以及污水处理等技术已经比较完善。

（一）采用地下垃圾处理技术优化城市环境

应该积极推行城市垃圾无害化和资源化处理，应该坚持将垃圾进行袋装制度，并把垃圾进行有机、无机的分类。积极推行污水、废水无害排放，垃圾卫生填埋或焚烧发电。还应设立智能地下垃圾转运站，其具有美观、环保、安全、科学、智能、高效、创新以及占地少的特点。加强蔬菜市场管理，实行净菜入城，以减少垃圾、泥土对城市的侵害和污染。实行汽车汽油无铅化，降低氮氧化物等汽车尾气的排放量。不允许城市道路频繁开挖，应由政府城建管理部门严格审批，综合安排、协调。而且挖过的路段应该进行填埋修复，以确保道路恢复平整。

（二）采用污水处理技术优化城市环境

近年来，为了改善水资源污染现状，优化人们的生活环境，我国投资建立了很多污水处理厂。而因为我国土地资源短缺等原因，地下污水处理厂发展迅速。它具有美观、温度较恒定、节约土地资源、臭味污染少、噪音污染小、占用空间少并且与周围环境相协调的特点。地下污水处理厂已经相当成熟，尤其是在技术方面，我国很多城市已经开始实施，其应用范围相当广泛。因为污水处理厂处于半封闭状态，又因为其特点，可以防止工厂附近土地贬值，非常适合在环境要求高、土地资源紧缺、经济发达的地区建立。从长远来看，建立污水处理厂也符合人与社会、人与自然和谐发展，节约资源，杜绝资源浪费的科学发展观。

结语：

现如今，城市的发展正在不断地变革，如何对城市环境进行有效保护，节约使用不可再生资源是一项挑战。从地下找空间、找土地，是全世界发展的趋势，也是解决土地资源缺乏的新契机。我们应该抓住新机遇，利用绿色空间设计理念、先进的科学技术和城市规划理论，对地下空间进行建设、规划和运营。面对任何问题都应该认真研究并分析，特别是对环境质量进行研究时，更需要深入分析。希望可以把地下空间建设成为一个生态化、人文化以及功能化的绿色空间。

参考文献：

[1]任幼蓉，韩文权. 重庆地下空间开发与环境保护协调发展研究[J]. 地下空間与工程学报，2013（05）

[2]刘朴. 合理利用地下空间，改善城市环境和防护城市安全[J]. 河北建筑工程学院学报，2008（03）

临沂市城市综合体开发策略研究 篇7

一、临沂市城市综合体开发现状与特征

(一) 临沂市城市综合体开发现状和发展趋势

目前, 临沂市中心城区已建成久隆•奥斯卡、和谐广场、万阅城3处城市综合体。2014年的城建重点项目有华前城市广场、华润中心、鲁商中心、齐鲁园广场、红星国际广场等, 其中华润中心、鲁商中心、齐鲁园广场等已经开始销售。2015年起, 大连万达集团计划陆续在北城新区、罗庄区、河东区建设万达广场。预计2013—2020年新增城市综合体面积1100万平方米;2013—2016年, 新增城市综合体18处;2017—2020年, 新增城市综合体16处。可以说, 未来临沂城市综合体将面临更大的发展空间。

(二) 临沂市城市综合体特征

第一, 从发展历程看, 起步晚, 发展势头迅猛。

我国最早的城市综合体出现在20世纪80年代, 主要以购物和娱乐功能为主, 如广州天河城。90年代, 城市综合体的建设速度加快。进入21世纪以后, 城市化进程加速, 城市的土地和资源越来越稀缺, 城市中心功能的集约化程度越来越高。城市综合体功能越来越多, 如深圳华润中心, 宁波万达广场。它们从功能业态、规划设计、环境景观、内外交通等方面都具备了现代城市综合体的要素。

临沂第一个真正意义上的城市综合体当属久隆 • 奥斯卡, 2007年开工, 2013年开业。位于人民广场北邻, 属市中心核心商圈。总投资超过15亿元, 建筑面积43万平方米。项目定位为多功能中央商务区, 含5A级超高层写字楼和大型百货商场, 业态包括商业、办公、餐饮、休闲、娱乐、居住。与它紧邻的是另一个城市综合体——万阅城, 位于人民广场西侧, 含临沂市图书馆、5A甲级写字楼、酒店式公寓、高尚住宅、文化商业中心等多元业态。项目总建筑面积约23万平方米, 最高达150米, 为市中心第一高度。目前营业的另一个城市综合体项目是和谐广场, 它位于兰山区通达路与解放路交汇处, 位于西郊商圈, 投资22亿, 面积14万平方米, 引进500多个国际品牌, 业态为零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体。

2013年以后, 临沂城市综合体的发展进入了快车道, 各种规划中的项目纷纷涌现。临沂的城市综合体也随着临沂市经济发展和城市化水平提高而迅速发展, 华润、鲁商、万达等著名房企纷纷入驻临沂房地产市场开发城市综合体, 发展势头迅猛。

第二, 从总体空间布局看, 近期临沂的城市综合体主要集中分布于兰山区, 北城新区、罗庄区和河东区刚开始起步。很多规划中的城市综合体项目有效体现综合体对于新区、郊区等区域的带动能力。选址方面也与临沂市传统商圈的分布基本一致, 如久隆•奥斯卡、华润中心、万阅城等分布于人民广场这一核心商圈, 和谐广场、豪森丽都、瑞联•温州城、华前城市广场位于西郊商圈这一传统商圈。北城新区因建设时间短, 入驻率不高, 商圈正在形成中, 鲁商中心和齐鲁园广场、颐高•上海街、红星国际广场等项目正在成为北城新区的新商圈。其他罗庄区和河东区的规划中和在建项目也处于该区域传统商圈中。总体上, 临沂市的综合体布局呈现出相对集中, 与传统商圈相吻合的特点。

第三, 从内部功能配比看, 根据临沂部分已建成和在建的综合体项目内部物业面积配比分析, 目前占明显主导地位的功能是商业, 即以商业为核心的业态组合仍是临沂城市综合体项目的主流。后续排名分别为居住、商务、文化娱乐。根据国际经验, 城市综合体发展的趋势将是越来越注重文化在项目中的运用以及公共空间的打造, 而且, 只有达到合适的功能业态配比才能符合城市综合体建设的初衷, 发挥其能带来的经济、环境和社会效益。因此, 商业功能“一业独大”的状况有待日后改善。

二、临沂市城市综合体开发策略

从城市综合体的开发流程看, 应立足于项目选址、定位、设计、招商经营四个方面形成统一的开发策略理念, 才能有效的指导和控制整个开发过程。

(一) 选址

对于城市综合体这种投资大、周期长、体量大、功能复合、带动作用明显、社会影响力大的项目, 选址显得尤为重要。影响城市综合体选址的因素很多, 包括自然因素、经济因素、社会发展因素、政治因素、历史人文因素等。

从城市综合体发展的历程可以看出, 最初的城市综合体往往位于城市核心区域, 核心商圈, CBD等重要位置。后来逐渐向外扩展, 发展到城市中心区, 副城市中心, 城市新区、城郊结合部、城市特色产业集聚区等位置。临沂的城市综合体建设也体现了这一规律。最早营业的久隆•奥斯卡处于城市CBD的核心位置, 和和谐广场均处于传统的西郊商圈。其他在建和规划中的城市综合体也基本处于本区域内的核心位置。

目前临沂的城市综合体发展已进入快速发展阶段, 以房地产开发商开发为主。而他们在选址时首先考虑经济效益, 往往忽视环境效益和社会效益。在城市区域功能配置, 区域经济协调发展方面考虑较少。有鉴于此, 临沂市从2014年年初, 已启动了《临沂市城市综合体发展规划》编制的组织实施工作。

(二) 定位

城市综合体开发策略的第二个要点是形成精准的市场定位。可细分为企业定位、品牌形象定位、功能定位、规模定位、业态定位、客户定位、经营策略定位等。

目前临沂的城市综合体基本都是引入的知名房地产企业进行建设。临沂市先后与大连万达集团、恒大地产、华润集团、鲁商集团、上海红星美凯龙、中房联合集团、立天唐人集团、万科集团和大连友谊集团等知名房地产开发企业直接对接, 推进城市综合体项目尽快建设。这些知名企业品牌效应明显, 企业形象高端, 具有开发城市综合体的丰富经验, 势必对临沂城市综合体的开发产生积极的推动作用。

临沂市城市综合体在区域功能定位上, 在老城区, 以改善交通为重点, 打造若干城市综合功能区, 来有效分解人流、物流、车流等。在北城新区, 要侧重于餐饮、休闲、娱乐、购物等功能的城市综合体。在罗庄片区、河东片区, 建设以商业为主的城市综合体, 以减少进入老城区的人流。在西部城区, 结合城中村、城郊村改造和商贸城建设, 打造一批各项功能比较完备的综合体。

(三) 规划设计

城市综合体开发策略的第三个要点是细致的商业建筑空间规划设计。城市综合体的规划设计重点在于因地制宜, 分析项目所在地的市场、经济、文化情况, 寻找符合临沂市情的设计规划方案。规划设计时需要考虑正确的规划布局、合理的整合设计、完善的停车组织和交通系统、内部开放空间设计等内容。

具体来说, 临沂市城市综合体能改善原有城市环境、重新塑造旧城中心区的形象。在建筑上, 旧城中心区城市综合体需要和旧城原有的城市元素相呼应;在建筑风格上, 既要有创新, 又要符合市情。在交通组织上, 要发展地下交通和立体交通。临沂市核心地段或者北城新区城市综合体, 相对来说其规划比较合理, 主要侧重功能体系的建立, 为城市形象的塑造增添亮点。在其他中心区域, 周边环境较好, 制约因素少, 在建筑风格以及建筑材料的选取上, 力求创新, 体现出城市新形象。

(四) 招商运营

城市综合体开发策略最后一个是招商运营策略方案的制定和实施, 这是开发流程的执行关键。主力店的招商能否顺利达到预期效果, 全面招商阶段能否达到业态、品牌组合定位的最优化搭配, 决定前期定位目标是否达成, 也才能保证后期运营的业绩和租金收益的双赢。

在当今中国的商业地产市场上, 万达集团是该领域的佼佼者, 其第三代万达广场已成为中国城市综合体的代名词。 在二十五年的发展过程, 万达集团以其优秀的企业文化和科学的战略规划实施, 始终坚持创新, 积极打造企业的核心竞争力, 从而在现阶段构筑了成功的城市综合体运营模式, 为行业树立的标杆。

万达城市综合体的运营模式的独特性是基于外部环境与组织自身两方面因素, 对这一模式从学术层面上进行充分的研究, 不仅对城市综合体及相关企业的发展有着积极作用, 也将对政府职能部门的政策制定、行业规划提供极具价值的启示。而且, 在积极推进新型城填化的历史背景下, 对构筑和谐社会具有重要意义。

三推进临沂市城市综合体建设的建议

城市综合体是一个城市经济发展、社会进步的产物。它在提升城市形象的同时, 为人们的工作、生活、休闲、居住等提供了更加便捷、更加功能齐全的场所, 具有积极的经济意义和社会意义。开发建设好城市综合体, 应注意以下方面:

第一, 政策方面。临沂市城市综合体建设正进入快速发展阶段。在认识到城市综合体的建成和运营对一个城市的发展重要意义的同时, 政府也要运用科学发展观, 在前期进行充分的论证, 避免盲目决策、盲目建设。城市综合体的建设运营周期长, 中间涉及城市很多行政管理部门, 需要他们通力合作。

第二, 开发流程方面。从选址、定位、规划设计到招商运营, 在城市综合体的整个开发流程中, 每个阶段都要反复论证, 小心求证, 力求一步一个脚印。城市综合体开发的风险远大于普通单纯的房地产项目。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。因此要防范城市综合体建设过程中出现的各种风险, 如选址风险、财务风险、规划设计风险、市场竞争风险等。

摘要：通过实地调查、专家访谈和资料搜集整理, 分析了临沂市城市综合体的开发现状, 总结了临沂市城市综合体的特征:起步晚, 发展迅猛;主要集中分布于兰山区, 与传统商圈的分布基本一致;以商业功能为核心。然后从选址、定位、规划设计、招商运营四个方面总结出适合临沂市城市综合体开发的策略。

关键词：城市综合体,特征,开发,策略,临沂市

参考文献

[1]管静, 浅谈近年城市综合体选址和功能的发展演进——以万达广场在南昌的发展为例[J].江西化工, 2013 (4) :245-247

[2]黄叶君, 宁波城市综合体发展的对策研究[J].经济丛刊, 2011 (3) :11-19

[3]何建国, 赵翠翠, 城市综合体的规划设计探讨[J].技术与市场, 2013 (7) :244

[4]干孟洲, 浅谈城市综合体的建筑设计[J].城市建筑, 2013, (14) :21

白城市旅游资源特征及开发策略 篇8

白城市位于吉林省西部, 拥有向海和莫莫格两个国家级自然保护区和一个包拉温都省级自然保护区, 生态旅游资源丰富、类型多样。美丽的生态风光、浓郁的民族风情、奇特的人文景观、富饶的自然资源, 使白城市成为吉林省乃至东北地区重要的旅游目的地, 但目前白城市生态问题的敏感性较极高, 生态安全问题严峻[1]。

白城市是我国欠发达的地区之一, 在所辖的5个县区市中有4个贫困县。其中, 镇赉、通榆、大安为国家级贫困县, 洮南为省级贫困县。由于这些地区旅游资源较丰富、经济发展相对落后、生态环境非常脆弱, 使白城市陷入发展旅游经济和保护生态环境的两难境地。

2 白城市旅游资源特征分析

2.1 旅游资源类型

依据《中华人民共和国国家标准GB/T18972-2003旅游资源分类、调查与评价》和《白城市旅游资源普查报告》, 白城市的旅游单体数量为1424个, 涉及7个主要类型、24个亚类、81种基本类型 (约占155个旅游基本类型的52.3%) 。可见, 白城市旅游资源比较丰富、类型多样, 旅游业具有很大的发展空间, 见表1。

2.2 旅游资源的地域分布

从白城市旅游资源的地域分布看 (表2, 图1) , 以向海自然保护区为中心的南部地区, 旅游资源主要集中在湿地旅游资源上;以洮南、白城两市为中心的中部地区, 人文活动悠久, 古迹众多, 人文旅游资源集中, 如城市文化、商业文化、酒文化等;以莫莫格自然保护区为中心的北部地区, 以湿地、草原等旅游资源为主。而在东部沿嫩江一带, 旅游资源连续性强, 水域面积广阔, 历史文化也较悠久。

2.3 旅游资源特色

湿地生态旅游资源:白城市处于我国东北地区的农牧交错带, 是松嫩平原向大兴安岭的过渡地带, 气候干旱, 生态环境脆弱, 而在这种地理环境下形成了独特的大片集中的湿地区域。白城市湿地面积约70.5932万hm2, 占中国湿地的1.7%, 其中芦苇面积14.93万hm2、淡水面积17.41万hm2、林地面积38.2532万hm2。向海、莫莫格、月亮湖、包拉温都等是几个主要的湿地集中区, 主要为自然湿地, 具有类型多、绝对数量大、分布广、生物多样性丰富等特点。白城市拥有的湿地在国内外占有重要地位, 是我国的“国际重要湿地” (前后两批共21处) 之一, 在全国范围内属于重要的湿地分布区域, 与我国其他湿地区域形成互补, 其科研价值和经济价值极高。

草原风光旅游资源:白城市大面积的草原分布形成了极具风情的草原风光。白城市的草原与内蒙古草原性质不同, 如草的高度、品种、生物多样性等。由于白城市的湿地、泡塘、水库多, 形成了水域与草地相间的景观, 以牛心套堡、姜家甸子草场等最有典型。这对吉林省其他平原地区、山区以及东北乃至全国一些地区来说, 都具有极大的吸引力。

民俗风情旅游资源:白城市是三省 (自治区) 的边缘地区, 也是一个多民族的地区, 有蒙、满、回、朝、锡伯等30个少数民族116822人, 占人口总数的5.85%, 其中蒙古族的人口占较大比例。长期以来的人类活动与人口流动, 形成了汉、蒙等多民族的广泛交流, 也带来了农业文明与游牧文化的撞击。多个少数民族的相处产生了丰富的民族习性, 多种文化的交流促使各个民族的交融。在白城市域有众多蒙古族乡 (镇) , 如向海、莫莫格、包拉温都等, 这种多元文化、多种民俗风情对发展旅游来说是极其重要的。虽然与内蒙古相比有一定的不足, 但处于农牧交错带的文化底蕴有其自身的特点, 使白城市的蒙古风情具有一定的比较优势;再加上白城市处于吉林省的西部, 与中、东部旅游资源相比形成了强烈互补性。白城市为了促进旅游业的发展, 曾大力建设了具有地道的蒙古族风俗文化的查干浩特旅游经济开发区, 但还有一些地区也极具开发价值, 如包拉温都蒙古族乡、乌兰塔拉蒙古族村等。

风电景观旅游资源:白城市大多区域地势平坦广阔, 风向稳定, 风力资源极为丰富, 是发展风力发电的非常理想之地。据气象专家的测算, 在白城市5个县 (市、区) 内风力每年可发电2076亿k W·h, 有效风能密度达到268—348W/m2, 年平均风速可以达4.5m/s (6m高处以下的风速) , 20m高处的风速可以达6m/s以上。2010年底, 白城全市已有27个风电场, 总装机容量规模达到213万k W。目前, 白城市风力发电进展迅速, 风力发电场在白城、通榆、洮南、镇赉等均有分布, 是国家8个1000万k W级风电基地之一, 大力发展与利用风电资源, 必将造就独特的风电景观。

此外, 白城市还有灿烂的文化。通榆县境内的敖包山新石器文化遗址, 其历史年代上限与“红山文化”相近, 大安月亮湖汉书文化遗址是研究东北历史的重要遗存;洮北区城四家子古城是辽金时代三大古城之一;镇赉县境内更新世纪中晚期大型哺乳动物猛犸象头骨化石的出土, 对研究更新世纪晚期的自然气候、地理环境提供了重要的实物资料。

3 白城市旅游资源开发存在的问题

3.1 旅游开发与生态环境保护形势严峻

白城市处于农牧交错地带的半干旱半湿润气候, 降水量小、蒸发量大, 气候干燥、风沙大。由于自然和人为因素的共同影响, 生态环境不断恶化, 敏感性极高, 是全球变化响应比较突出的地区, 其荒漠化程度日益严重并不断向东蔓延[1,3]。近年来, 随着环境保护力度的不断加大, 白城市生态环境的恶化趋势有所缓解。但相关资料表明, 目前白城市的生态敏感性依然较高 (图2、图3, 见封四) , 生态安全问题不容忽视[2]。此外, 白城市经济发展水平较低, 属于绝对的欠发达地区, 在所辖的5个县区市中有4个贫困县。其中, 镇赉、通榆、大安为国定贫困县;洮南为省级贫困县, 共有贫困人口338829人, 占总人口的16.9% (表3) , 具有强烈的开发冲动。作为生态环境脆弱地区, 强度较高的旅游开发已对部分自然景观及其生态环境构成严重威胁, 不适当的开发活动对旅游生态环境的影响日益明显, 旅游开发与生态环境保护形势严峻。

资料来源:扶贫部门专业调查资料。

3.2 旅游品牌创新意识不强, 特色不明显

白城市虽然有向海、莫莫格等少数景点具有较高的知名度, 但总体来看尚未开发出特色的旅游品牌, 已开发的旅游产品缺乏个性, 难以让消费者认同。如作为国家4A级景区的向海国家级自然保护区, 虽然采取了各种措施加以推动, 但仍没有改变其游客日趋减少的趋势, 影响力和知名度日渐下降, 与扎龙湿地、西溪湿地相比, 相差甚远。白城市已开发的旅游景区景点内容单一、缺少内涵, 基本上以景区观光游览为主要内容, 度假旅游、康体健身旅游等内容相对缺乏, 适合年轻游客旅游的互动项目就更少, 缺少对旅游细分市场的规划和开发。此外, 无论是自然风光和人文风光, 创新意识不强, 创新能力有待提高, 旅游消费者对类似的旅游产品逐渐失去了国内旅游的信心。从旅游产品开发行为上, 缺少专业的研发人员, 缺乏对市场的深入研究, 旅游产品无特色、档次不高。这样既不利于提高整体旅游的吸引力, 也不利于提高旅游产业的综合效益。

3.3 旅游季节性明显

由于所处的纬度较高, 白城市四季分明, 冬长夏短, 春季干燥多风, “十年九春旱”, 夏季炎热多雨, 雨热不均;秋季温和凉爽且短暂;冬季干冷, 雨雪较少。这种气候特征导致白城市旅游旺季主要集中在冬夏两季, 特别是夏季, 甚至“五一”、“十一”两个旅游黄金节都无法充分加以利用, 给旅游业的发展带来了极大的挑战。

3.4 配套设施不健全, 景区景点可进入性差

长期以来, 白城市旅游发展资金投入相对不足, 无论与旅游业发展较好的省市相比, 还是与省内其他区域相比, 旅游基础设施和配套设施发展都存在较大差距。具体体现在食宿条件差、旅游商品开发特色不鲜明、服务接待水平不高、游乐设施欠缺、道路等级水平偏低、离中心城市较远等。

3.5 旅游管理水平亟待提高

白城市旅游管理机构设立较晚, 部分景区景点管理体制不顺, 缺乏统一、先进的管理机制。旅游从业人员整体学历层次不高、外语水平低、专业人才较少、高层管理人员短缺。旅游管理部门重规划管理和宣传促销, 轻教育培训的现象较突出, 对旅游从业人员的培训教育工作投入不够[4], 导致从业人员综合素质无法满足社会需求和行业发展需要。

4 白城市旅游资源开发策略

4.1 加强资源保护, 开展生态旅游

脆弱的生态环境要求白城市必须加强旅游资源和生态环境保护力度, 在开发过程中要正确处理好开发与保护的矛盾, 做到保护优先, 适度开发, 避免人为因素导致旅游资源的破坏;要对旅游资源的生态敏感性、抗干扰性、生态环境质量、生态环境的脆弱性、旅游资源的环境容量等进行详细的调查研究;科学制定生态旅游资源开发规划, 严禁盲目开发和破坏生态环境;注重生态学原理在产品上的应用, 实现资源的永续利用。在开发过程中应实施空间管制分区, 可将大安市区、镇赉县城区、白城市辖区、洮南市区、通榆县城区、大安市及其郊区作为优化开发区;莫莫格、白沙滩、哈尔淖、月亮湖、嫩江湾国家湿地公园、查干浩特旅游经济开发区、青山风电景观园区、向海自然保护区的实验区及其周边地区作为重点开发区;洮南西部大兴安岭东麓低山丘陵地带、镇赉西北部草原、莫莫格自然保护区的核心区、向海自然保护区的核心区、包拉温都自然保护区核心区作为禁止开发区;其他地区为限制开发区。其目的在于合理规定各分区的发展方向、潜在规模和空间布局, 确保旅游资源开发与当地资源环境承载力性适应。

4.2 打造旅游精品, 优化产品结构

白城市旅游产品组合中存在观光产品的比重过大、产品结构单一、主体旅游产品的水平层次偏低等结构性问题。在旅游产品开发过程中应加强精品旅游景区与精品旅游线路的建设, 形成具有白城特色的符合游客多样化需求的旅游产品。一方面, 重点打造三条旅游带和三大旅游区, 即东部嫩江沿岸水域风光旅游带、东西向民俗文化与草原风情旅游带、南北向生态观光与休闲度假旅游带和南部湿地生态观光与科研教育旅游区、中部城市休闲度假与历史文化旅游区、北部生态科考与草原风情旅游区。另一方面, 要继续深入开发以湿地生态、风电景观、草原风光等具体代表性的观光型旅游产品。同时, 加强民俗风情、休闲度假、科考教育、节庆会展、宗教文化等旅游产品的开发力度, 提高产品的文化档次, 优化产品开发的结构, 实现不同类型的旅游产品之间的合理配置, 尽量避免产品空间组合的替代性竞争[3], 改变当前白城市旅游产品单一、结构不合理的现状。

4.3 加大宣传促销, 注重人才培养

加大宣传促销投入力度, 在旅游市场调研的基础上进行认真策划, 旅游企业与社会成员, 共同促销[8], 加强整体宣传意识。综合运用多种旅游宣传促销方式, 加大多媒体和网络宣传力度, 扩大网络促销的覆盖面。此外, 要加强旅游人才培养力度, 首先是要加强对从业人员的培训[9], 不断完善人力资源培训机制, 加强人才教育基地建设, 采取旅游企业、旅游院校、旅游行业协会联合培训等方式;其次是要完成人力资源规划, 实现本地人力资源开发与人才引进相结合, 加强旅游专业人才的队伍建设。

参考文献

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[2]卢艳丽, 丁四保.吉林省西部生态脆弱地区贫困问题研究[J].中国发展, 2011, 11 (5) ∶77-82.

[3]靳英华.吉林省西部生态安全研究初论[J].干旱区资源与环境, 2005, 19 (6) ∶17-21.

[4]何瑛.天水市旅游从业人员现状调查与分析[J].社科纵横, 2011, 26 (2) ∶35-38.

[5]覃江华.试论桂林旅游资源开发中存在的问题及对策[J].西南民族大学学报 (人文社科版) , 2004, 25 (1) ∶360-364.

[6]王世金, 白永平, 石惠春.河西走廊地带旅游资源整合开发思路[J].经济地理, 2007, 27 (2) ∶327-331.

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[8]王潞.略论旅游文化宣传促销策略—以河北省为例[J].人民论坛, 2010, (12) ∶106-107.

[9]胡忠青.加大十堰旅游宣传促销力度的路径选择[J].郧阳师范高等专科学校学报, 2012, 32 (2) ∶8-12.

[10]汪克会.切实加强宁夏旅游宣传促销工作[J].宁夏大学学报 (人文社会科学版) , 2001, 23 (4) ∶106-110.

城市开发经营策略分析 篇9

一、中国城市经营产生的动力机制

中国城市经营是在市场经济体制的逐步建立和城市化进程的大背景下产生的。

首先, 它是市场经济不断深入的结果。2 0多年的改革开放, 中国的社会、经济转型经历了三个阶段:一是微观搞活;二是中观搞活, 就是企业的搞活;三是宏观搞活, 就是区域经济的发展和城市的搞活。

其次, “经营城市”也是中国城市化快速发展中实现政府职能转变的必然课题。在市场经济和城市化进程的大背景下, 政府职能实现从点到线再到面和体的三个转变。第一个阶段是建设城市。改革初期的时候, 我们经常听到的市长政绩就是“盖了一个桥”、“建了一幢楼”、“修了一条路”等等。这一阶段主要是从“点”的方面发展城市, 衡量一个城市好坏的标准很单一。第二个阶段是管理城市, 就是大搞草地工程、花园工程、广场工程、亮灯工程等市政工程和“面子”工程, 包括城市沿江沿海的治理、旧城改造等等。这是“线”的做法, 这种方法在目前的许多城市还在进行之中。第三个阶段是经营城市, 即这一阶段, 城市化推进速度加剧, 对以土地为核心的城市资源、公共服务乃至资金的需求急剧扩张, 同时投资商们的眼光变得挑剔, 为了吸引招商引资, 各城市之间展开竞争, 迫使城市政府用系统的眼光和思维来寻求城市的发展之路, 利用市场机制, 将部分城市资源进行资本化运作, 实现城市的增值, 同时提高效率, 改善服务, 增强城市的竞争实力。

第三, 城市房地产制度的改革、土地市场的建立成为中国城市经营的起点。土地是城市中最为稀缺和最为昂贵的资源, 城镇土地市场的改革极大地推进了中国制度改革步伐, 并成为中国城市经营的起点。早在1984年, 国家统计局在《国民经济行业分类和代码》中, 首次将房地产业作为一个产业分类, 标志着中国官方开始承认房地产业的存在。1 9 8 8年, 7届人大1次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让”;1990年, 国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》, 为房地产市场的运作规定了基本的制度框架, 使中国房地产开始走上规范运作的轨道。

房地产改革第一次使城市政府控制的土地资源变为可经营性资产, 可以定价, 可以交易。土地市场的建立使城市政府获得了通过土地经营合法获得巨额利益, 再将其投入到城市建设中去的机会。可见, 从土地市场建立的时候起, 中国城市以土地经营为核心内容的城市经营就已经实实在在地开始了。

第四, 分税制改革为城市经营提供了基本的财力资源。1 9 9 4年中国的财政体制改革, 建立了分税制。分税制明确了中央政府和地方政府 (包括城市政府) 的财政权力范围, 赋予了地方政府可以拥有相对独立自控的财权。可以说, 分税制使城市政府获得了城市经营的第一桶金。为了以财生财, 城市政府不遗余力地调动一切因素, 改善投资环境, 吸引投资商。

二、“城市经营”概念的提出

“城市经营”这一概念具有鲜明的中国特色, 国外没有这个概念, 国内也是近几年才出现的。较早提出这个概念并形成一套理论用于实践的专家叫王志纲。在城市项目的策划中, 他意识到, 中国城市的下一步发展单靠政府或房地产开发商做大盘都是不够的。

政府的过于强势容易造成很多后遗症。比如当时, 包括现在也是, 很多城市规划, 都是市长一步到位走到前台来当总设计师, 往往会干出些屁股决定脑袋的事情;或是请设计大师来在空间布局上做文章, 后进的学习先进, 也多是去看看那个城市的广场公园之类表象的东西, 回来就依葫芦画瓢, 似乎这样就可以进步了, 于是乎很多城市出现了同一幅画面--大草坪, 大花园, 大广场, 大高楼, 房地产市场不买账, 最后只是成了摆设。

同样, 房地产的大盘开发中, 政府的缺位也会给城市发展带来很多后遗症。当年, 王志纲在《大盘时代》中首次提出了“城市经营”这一概念和理念, 并引起了强烈而广泛的反响。紧接着, 城市经营作为一种新的理念在第三届C I H A F (中国住交会) 正式提出。2002年11月17日, 国土资源部在深圳举办了中国首届城市经营论坛, 来自全国各地的5 0 0多位城市市长和国土系统的政府官员出席了会议, 就“经营城市, 经营土地”这一崭新的话题进行了深入而广泛的探讨。

三、城市经营的主要内容

一个城市由三个层面组成, 一个是城市的建筑形态, 即城市的硬件、基础设施, 这是大家都看得到的。其二是经济形态, 这是我们所有的市长和书记最看重的;第三, 城市的文化形态。

城市经营包含的三大内容应该包括:城市土地、城市资源, 以及城市形象和品牌。

城市土地是城市经营中最为宝贵且有限的资源。通过土地出让获取收益, 可以说是大多数城市的城市经营的最主要内容, 因为这对政府而言是一条最为便捷和大宗的收益渠道。在很多地方, 来自土地出让的收入规模甚至可以与税收收入相匹敌。同时, 作为城市空间和城市功能的载体, 城市化过程中以房地产为依托的土地经营状况又直接关系到城市、区域乃至整个国家未来的发展。

一个国家或城市的房地产发展基本与其对应的人均G D P保持同步发展。根据联合国的一项统计资料表明, 当一个国家和地区人均GDP达到800美元~1000美元时, 房地产进入起步阶段;人均GDP在1300美元~8000美元, 房地产进入快速上升阶段;人均GDP在8000美元~13000美元时, 房地产进入平稳阶段;人均GDP在13000美元以上时, 房地产进入萎缩阶段。目前中国的人均GDP也就是1000美元, 要想达到8000美元, 至少还需30年的时间, 这3 0年, 将是中国的城市化速度最快, 波及面最广的时间。有人把这种态势比喻为Soon City (即刻城市) 。

另一方面, 房地产市场与城市化水平息息相关。城市化水平越高, 房地产市场相对越发达, 竞争也越激烈。

四、城市运营商:城市经营时代房地产开发商的角色转变

在城市经营时代, 房地产开发商应该由原来的单纯建筑房屋的“建筑商”转变为“城市运营商”。城市运营商, 顾名思义, 是指运营城市或区域地产的发展商。它们所从事的经营活动已经从常规地产向城市地产层面延伸, 从大盘开发向区域经济延伸, 对所在的区域统一规划与布局, 整合各种房地产商来投资、经营, 用全新的模式去打造一个新的区域和城市。要做一个好的城市运营商, 必须具备以下几个方面的条件或能力。

第一, 良好的信用和项目融资能力。城区开发的项目往往是面向一个面积比较大的地块, 为了保证项目的持续开发, 其涉及的资金情况将会是一笔非常大的数目, 即使是目前流行的统一规划、多元开发模式, 也仍然要有巨大的前期规划和调研策划资金, 如果没有良好的银行信用和项目融资能力的话, 很难支撑起这么大项目的运营和管理。2003年6月, 央行“121号文件”出台, 几乎所有的房地产商都深刻体会到资金已是一个严重制约发展的瓶颈。对于资金密集型行业, 解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。

第二, 丰富的土地资源和雄厚的资源整合能力。如果没有丰富的土地资源, 不可能形成一个城区, 因此城市运营对开发商还有一个前提能力要求, 就是土地审批能力。另外, 要有雄厚的资源整合能力, 包括两个方面, 一是企业内部及外部资源整合能力, 比如在调研中涉及的全面数据收集、专家学者的规划建议、产业要素梳理过程中的产业资源整合吸收能力;二是土地资源整合能力, 在对现有生地进行深入分析勘察的前提下, 对土地中的相关资源, 如生态、矿产等资源进行有效整合, 以挖掘出土地本身的宝藏, 发挥其最大化价值。

第三, 超强的市场运作能力。城市运营的要求是两方面的, 一是政府主导, 二是市场运作, 由于城市运营中纯粹政府主导有很多劣势, 比如规划不全面, 重视短期利益, 领导班子的替换带来的规划延续性难以保障, 甚至是政绩工程等, 另外, 由于操作方式的原因, 使得回报甚微, 从而产生资金断链问题。这就把市场化提上了日程, 只有在市场化运作下, 才能保证开发的延续性, 同时投资主体多元化才能更有效地保证资金到位。

第四, 政府公关能力。只有与政府关系密切, 与市长有效沟通, 支持政府、弥补政府不足, 才能够吃透城市未来规划和发展方向, 并有效地把指导性思想贯彻到项目规划开发和运营管理中去, 并在此基础上进行操作和推进, 从而保证城区开发既符合政府宏观调控, 又能保证市场效应。

第五, 全局把控, 占据上游, 号召整合其它二级开发商的能力。城市运营商面向城区开发和社会环境营造, 因此其开发必须全局把控, 以开阔的眼界, 宏大的气势, 把控城市规划发展, 并能占据市场上游, 号召和引入二级开发商多元开发, 并且对其特长和资源进行整合, 从而共同促进城区品质。

第六, 企业信息化能力。

参考文献

[1]刘文俭:城市经营概论[J].现代城市研究, 2001, (5)

[2]刘欣英:城市经营的内涵探讨.经济经纬, 2004, (4)

[3]曹宏亮:开发商应坚持房地产的理性开发.中国房地产金融, 2004, (2)

城市开发经营策略分析 篇10

滨水空间，又称滨水地区(waterfront)，是城市中一个特定的空间地段，是指“与河流、湖泊、海洋毗邻的土地或建筑，亦即城镇邻近水体的部分”。空间范围包括200 m～300 m的水域空间及与之相邻的城市陆域空间，其对人的诱惑距离为1 km～2 km，相当于步行15 min～30 min的距离范围。根据毗邻水体的不同，滨水区可以分为滨江、滨河、滨湖和滨海地区[1]。很明显，城市滨水空间凭其特有的水体环境优势，已经成为一座城市中集生态价值、景观价值、经济价值于一体的活力区域，为城市居民提供了极富特色的“活动舞台”。随着社会经济的高速发展和人民生活水平的提高，城市居民对高品质生活的需求越来越迫切，这就使得滨水空间的开发和建设成为城市政府和规划师关注的焦点。

1 我国城市滨水空间开发规划存在的问题

自20世纪90年代以来，国内很多城市都意识到滨水空间的重要价值，陆续进行了一些较大规模的滨水空间开发项目。随着这些滨水项目的不断开展，很多问题也逐渐凸显出来。

1.1 滨水环境破坏严重，生态优先原则缺失

由于我国很长一段时间都处于粗放型的经济发展模式中，很多城市对自然环境的掠夺式破坏行为一直存在，城市生产与生活污水的无处理排放、垃圾的随意堆积致使水体污染十分严重，一些保存尚好的滨水景观被任意的掩盖、挤占、填埋，使原来完整的城市水系变得支离破碎。从而造成众多城市滨水生态系统退化，生物多样性减少、系统结构类型单一、空间异质性差、空间连接度低、破碎化程度高，滨水景观的动态、结构和功能受到影响[2]。

另一方面，由于经济利益的驱使，很多城市政府和开发商在滨水区进行高密度“景观墙”式的开发建设，完全背离生态优先的初衷，以致出现建筑尺度失调，空地率下降，人口密度过高，这可能影响整个城市生态系统结构稳定性，使其抗逆能力降低。

1.2 土地使用功能单一，滨水空间活力不足

随着人们对居住环境要求的不断提高，滨水空间应该成为市民聚集活动的舞台。然而很多城市滨水空间几乎全部用于居住开发，用地功能比较单一，没有考虑各种用途的互相依存与融合，若干个功能区之间的有机联系被切断，缺乏各种功能空间的综合组织和利用，很难满足市民对社会活动多样性和复杂化的要求，也不利于城市经济持续稳定的发展。

形态单一的滨水景观设计也是造成滨水空间功能隔离与分化的重要原因，许多滨水空间由于单纯的公园绿地属性，缺乏吸引市民参与的商业和文化娱乐设施而失去了作为公共空间的吸引力，导致夜间市民活动缺少，滨水环境受冷落，滨水空间活力不足。

1.3 城市历史特色缺失，“千水一面”现象突出

每个城市都有属于其自身的历史文化和地域特征。城市空间只有真正具有了自己的地方特色，才能给人以深刻的印象，这也是增强城市空间可识别性的重要元素。但是目前我国许多滨水空间开发项目走入了误区，单纯追求所谓的现代化，规划设计手法单一，面貌形态大同小异，“千水一面”现象突出。

另外，很多城市在进行滨水项目开发时都不考虑城市的地方文化对城市形态的影响。任何一种城市形态都不仅仅是城市空间的随意组合，它是地域文化在该地区长期积淀和作用的结果。由于大部分城市最初都是依水而建，所以它们的滨水区都具有丰富的历史建筑和文化资源，很多开发项目往往忽略了对城市历史文脉的传承，或大拆大建，破坏了历史文化的物质载体，或忽略现状建筑形态的存在，任意在其附近进行“现代化”开发，严重破坏了原有的滨水空间特色，使得城市空间形态杂乱无章。

1.4 公共岸线连续性差，水城空间缺少联系

一些城市滨水区虽然规划建设了若干城市公园、绿地等开敞空间，但部分滨水空间仍被传统型“赖水为生”的产业或部分工业、商业建筑用地所占据，市民无法接近和享用，使得这些开敞空间零散分布、各自为政，缺乏合理的衔接和过渡，彼此割裂，城市滨水岸线的连续性得到破坏。

另外，很多城市的滨水空间规划设计只局限于一河两岸，且仅处于平面层次的考虑，与城市其他开敞空间缺乏系统、富有生机的衔接，缺乏足够的开敞面，许多板式大体量的高层建筑阻碍了公众的观景视线，在心理上造成与滨水区的隔离，滨水空间的自然景观资源没有充分融入到城市中去，没有形成完整的城市开放空间体系。

2 城市滨水空间开发规划策略研究

根据张庭伟等在其《城市滨水区设计与开发》一书中的观点，评价一个城市滨水空间开发项目的成功与否，主要有三个衡量标准:第一，是否有助于促进城市经济繁荣，增加城市的经济总量，为市政府创造更多的税收;第二，是否有助于增加就业机会，为更多的市民提供工作岗位;第三，是否有助于改善城市市容，反映政府的政绩，增强市民对自己城市的自豪感[1]。除此之外，一个成功的城市滨水空间开发项目还应该能在不破坏城市滨水生态平衡甚至能够促进城市滨水复合生态系统可持续发展的基础上，创造出具有浓郁地方特色的城市形态。

2.1 实行多功能复合的滨水开发利用模式

作为一个结构复杂、极具价值的城市空间要素，城市滨水空间的开发利用应突出复合的理念，使城市滨水地区成为以功能混合为主，向大多数市民开放的“中性”空间[3]。必须打破原来规划传统中严格的“功能分区”思想，重新利用滨水空间的区位和环境优势，把原来功能单一的滨水地区改为多功能综合区，同时将滨水空间中机能衰落的功能迁出，在生态允许的范围内引入极具活力的商业与娱乐休闲产业，以此作为城市经济发展的催化剂。作为城市经济发展、社会进步和文脉传承的重要载体，城市滨水空间也理应承担更多的城市发展功能，实现城市空间多种功能的叠加，向市民提供更多的公共空间和服务内容，使滨水空间环境产生最大的聚合力，展示滨水空间特有的社会生活气息。

2.2 确保滨水景观连通性，构建完整的生态系统架构

滨水区作为城市开放性的带状空间，是城市不可多得的地域资源，它有效地组织着城市景观空间序列，是大部分滨水城市的发展轴线。在这里我们引入景观设计所应该遵循的“斑块—廊道—基质”模式(由Forman教授和Godron教授提出)，在滨水空间规划中，要优先考虑保护和建设适量的自然植被绿色斑块和生态廊道。这种“斑块—廊道—基质”模式也就是本文所要构建的生态系统架构。在滨水空间开发过程中应尽可能保护这三者之间的空间架构关系(见图1)。

1)生态斑块:

即滨水空间内的草地和林地资源。在开发过程中利用这些资源建设城市生态公园，为动物提供栖息地，实现城区空气交换。要把保护和建设多样性的生态斑块作为滨水空间生态优化的重要策略。

2)生态廊道:

即滨水空间中的水系廊道网络、文化与休闲娱乐走廊等。在实行重点生态保护的水体廊道范围内不得进行任何建设，以保持其生态廊道作用。而河流与湿地的生态岸线则作为整个市域的生态廊道加以重点保护。

3)生态基质:

其作为生态斑块和廊道的载体，是整个生态系统架构基础。为保护生态基质，应建设分散的城市绿地作为多种生态元素的支撑。

在规划设计中，要利用各种生态廊道将大小各异的生态斑块连接，使其景观生态效用发挥到最大。一方面，在空间规划中有意识地将布局结构和水系网络进行综合考虑，利用水系廊道连接各种斑块，为生物提供一个连续的生存活动空间，从而保证滨水空间的生态平衡。另一方面，在滨水空间内建立便于生活、工作及游憩的步行走廊和非机动车线路网，利用各种休闲走廊绿化连接各斑块，并与城市区域的中心绿地、居住区及步行商业街相联系。

2.3 构建低碳多元的交通体系

一个成功的公共空间是建立在良好的公共交通基础之上的，城市滨水空间的规划要充分考虑空间周边及空间内部的交通形式，建立完善的交通网络，通过提高滨水空间的可达性来增强滨水空间的活力。

1)步行系统网络化。

为了降低机动交通对滨水区生态环境的危害，滨水空间的交通形式应以步行系统为主。步行系统与开敞空间必须紧密衔接并形成网络，以不同形式的休闲步道串连起广场、绿地、亲水平台等开敞空间，通过各种不同材质、标高场地的互相穿插，形成完整的滨水区步行系统。步行系统要注重安全性、舒适性、连续性和可选择性，必须减少机动车的干扰，以确保步行网络系统的畅通(见图2)。

2)交通组织立体化。

滨水空间往往是吸引大量人流和车流，交通最为繁忙的地带，交通状况复杂而混乱。应通过交通的地下化或高架天桥等交通立体化措施，避免城市交通横穿或将滨水空间分隔，增强城市与水域的关联性和整体感。为了保证地面行人的安全，消除噪声和废气对滨水空间行人和绿化的危害，应尽量将车行交通以及大规模停车场地下化，争取更多的地面活动和绿化种植面积，这也是最常用的立体化交通方式。

2.4 塑造层次丰富、轮廓优美的滨水空间形态

作为一个城市对外展示其面貌和特色的名片，滨水空间的形态设计就显得尤为重要。它作为水体与城市实体之间的过渡，也担负着一种从软质形态要素向硬质形态要素过渡的使命。

在滨水空间规划设计中，空间形态主要包含滨水建筑群体的组合关系及滨水天际轮廓线的宏观控制两方面内容。

1)滨水建筑群体的空间组合。

滨水建筑群体的规划设计主要突出面向水体开敞的空间形态，避免大体量、高密度的开发压迫滨水地区。首先滨水建筑应疏密有致，高低错落。在滨水空间的主要景点俯视江(河)时，有超过一半的水面不会被各类建筑群体遮挡，在主要观景点与江(河)面之间形成较好的视线通廊。其次，滨水建筑尤其是紧邻岸线的建筑切忌全部做成连续板式高层的形态，要以点式高层为主，增加建筑群体之间的绿地通透率，使各类绿地融合于城市之中，并形成系统。第三，建筑群应尽量采用簇群式布置，在簇群与簇群之间形成集约而又非常具有凝聚力的开敞空间，以形成多层次的竖向空间形态，避免建筑形态的均质化，同时较大的开敞绿道能够促进城区的空气循环(见图3)。

2)滨水天际轮廓线控制。

天际轮廓线的控制主要体现在对建筑高度的控制上，宜从城市内部向沿江(河)地段高度逐步降低，总体上形成由远水区到近水区顺次跌落的建筑高度布局，避免天际线轮廓控制建筑等高、等距。另外还要强化重点地段的建筑处理，在重要景观结点设置景观性建筑，使之成为区域地标。

2.5 体现地域特色，延续历史文脉

城市空间作为城市历史文化的特定物质载体，就其本质而言是地域文化的一种反映。滨水城市依水而建，滨水空间蕴藏着丰富的历史与文化资源，有着独特的城市空间形态和城市肌理，其中大量的古建筑、历史遗迹、风景名胜等也增强了城市的个性魅力。

城市滨水空间因具有独特的位置优势而成为体现当地特色文化的窗口，因此，滨水空间规划设计一方面应该从城市的历史传统空间入手，对有价值的历史遗存采取保护和修复等措施，保持滨水空间建筑物和其他历史因素的特色，发掘地方文化，创造具有地域认同感与归属感的城市滨水空间，使城市的历史记忆得以延续。另一方面，需要对滨水空间新建建筑的形态加以引导和控制，在创造新建筑环境场所的同时能够与原有历史建筑相协调，使之也融入极具特色的地方文化，形成个性鲜明的滨水形象。

3 结语

滨水空间开发规划包含内容繁杂，涉及生态景观、绿地系统、历史文化、交通组织等内容，不同地域位置的城市以及城市不同地段的滨水空间，由于具有其自身独特的历史文化和自然演化进程而有不同的规划方法和侧重点。在学习和研究其他开发项目成功经验时，应该借鉴其方法和思路，而不是照抄照搬。总之，一个城市的滨水空间是城市最具价值的宝贵资源，宜遵循生态优先的基本原则，合理利用有限的城市滨江岸线资源，创造具有浓郁地域文化特色、个性突出的城市滨水空间，从而带动城市社会经济发展，提升城市形象，实现城市整体利益的最大化。

摘要：系统总结了我国城市滨水开发过程中存在的诸多问题,试图在生态理念指导下提出城市滨水空间开发的若干策略,为滨水空间的规划开发提供一些指导。

关键词：生态优化,城市,滨水空间,开发策略

参考文献

[1]张庭伟,冯晖,彭治权.城市滨水区设计与开发[M].上海:同济大学出版社,2000.

[2]李明辉,彭少麟,申卫军,等.景观生态学与退化生态系统恢复[J].生态学报,2003,23(8):1622-1628.

城市开发经营策略分析 篇11

关键词：古镇旅游；SWOT分析；开发策略；青木川

一、引言

SWOT分析方法20世纪80年代初由美国旧金山大学的管理学教授韦里克提出，常被用于企业战略制定、竞争对手分析等场合。SWOT分别代表优势、劣势、机遇和挑战[1]。青木川古镇地处陕南丘陵区，位于陕西省西南角，陕、甘、川三省交界处。主要地形为山区、浅山丘陵，海拔在680-1047米之间。青木川植被丰富，动物种类多样，其境内的青木川自然保护区现为国家级自然保护区。本文运用SWOT分析法，分析现阶段影响青木川古镇旅游发展的内外因素，有利于古镇旅游制定合适的未来发展战略，实现青木川古镇旅游可持续发展。

二、青木川古镇旅游发展的SWOT分析

1.青木川古镇旅游发展的优势。青木川古镇历史悠久，特殊的地理位置使其成为军事重地。但此地比较闭塞，农民过着自给自足的生活，民风淳厚，朴实。和谐、安乐的生活状态对游客是一种精神层次的体验和享受。特殊的文化背景让游客对这篇土地充满新鲜与探索感。丰富的文物古迹中，古镇明清建筑集中，与古街相映衬，成了一道美丽的风景线。距古镇不远的阳平关镇，大安镇溶洞，羌族文化生态保护试验区，白龙湖景区，马家山国家级自自然保护等可以联合拓展市场。

2.青木川古镇旅游发展的劣势。古建筑在维修后与房屋古老风格形成巨大反差，与古街风格形成冲突。古街部分房屋居住功能衰退，由于历史和时间的积淀，木制结构的房屋不仅危害到了自身和他人的安全，还破坏了古镇风貌。其次，建筑污染与破坏严重。古街房屋间隔空隙小，加上许多建筑都是木制结构，房屋存在火灾隐患。旅游基础服务设施落后，垃圾污染现象在一定程度上制约了青木川旅游业的发展，限制了古镇旅游客流量的进一步增长和旅游效益的大幅度提升。

3.青木川古镇旅游发展的机遇。国际国内旅游业的蓬勃发展给青木川旅游业提供巨大的市场空间，促进青木川古镇旅游的发展。青木川可抓住深入推进西部大开发的机遇，充分利用旅游资源与周边县市互补的优势，促进古镇旅游业的快速发展[4]。青木川古镇于2001年评为县级重点文物保护单位，现在正在申报省级文物保护单位，国家历史文化名镇。青木川古镇斐声遐迩，引来大批文人墨客，现已成为汉中至九寨沟线路上的重要景点。2007年开通的西安至汉中、西安至宁强的高速公路，提高了青木川的可进入性，增加青木川的客源并改善交通条件。

4.青木川古镇旅游发展的威胁。青木川旅游业主要面临来自全国其他同类型旅游地的巨大挑战。与陕西省的历史文化名城相比，青木川的旅游知名度也不高，要形成品牌效应，在众多古镇旅游中脱颖而出，青木川要走的路还很长。汉中市经济发展一定程度上也制约着青木川旅游业的发展进程。目前古镇旅游正面临着旅游产品同质化，旅游内容单一的普遍问题使青木川很难走出自己的道路与其他古镇实现错位发展，是青木川发展必须思考的问题[5]。

通过对青木川古镇旅游进行SWOT分析，笔者认为，总的来说机遇与挑战并存，青木川面对区域竞争等客观条件的障碍，要善于迎接周边地区的挑战，充分抓住旅游市场潜力巨大的机遇，把青木川建设成为人们外出旅游首选的文化古镇。

三、青木川古镇旅游的开发策略

1.保护现有遗址，进行适度维修。回龙场古街、魏家大院应实施保护其原有风貌的措施，从外观整体上来改善建筑。对水泥墙面进行装修，和对古街到辅仁中学上的一排养牲口的圈影响了古镇形象，外围已经破损，而且散发出恶臭，应该进行拆除，或统一重建。老街各重要景点应在不破坏建筑的情况下挖掘其价值。对于存在危险的房屋，政府部门及时了解掌握居民情况，统计危房户数，请专业人士设计并修整房屋，坚持保护为主，抢救第一的原则[3]。

2.建设公共设施，加强基础设施。地震后阳平关到青木川的道路被毁[4]，应尽快解决交通这一大难题。加强公共卫生间的修建，在已建成的停车场旁修建星级卫生间，完善配套旅游设施，并在农贸市场建厕所，满足当地居民和游客的生活需要。建造仿古客栈吸引游客入住，以为房屋时木制结构，而且住在里面可以感受到亲近古色古香与在大城市建筑风格的不同，体会到宁静的气氛。

3.开发旅游纪念品，促进旅游者消费。出售土特产品，如黑木耳、香菇、各种野山菌、野厥菜、土蜂蜜，各种野菜、土酒、腊肉、土漆、天麻、柿饼、黄连、板栗、老鹰茶可以包装出售，或直接在市场出售。制作手工艺品，手工鞋垫、手工布鞋可以让当地农民直接出售给旅游者，也可以在固定的地方专门出售这些纪念品。还可以制作缩小版石磨，可放在屋内当装饰品。小的簸箕和小的竹筛应做成真实版和缩小版，可以当厨房家具，小的可以当装饰品，非常别致。

4.加强旅游宣传与合作，营造良好的氛围。征对不同的客源市场，进行不同策略的宣传。对近程或过境的游客以休闲度假为主。远程的游客以资源的独特性和传奇色彩作为出发点进行宣传。集中资金和人力，力争以有限费用获得最佳效果。可以请一些摄影师或者文学家来这里采风，将摄影作品制成手册或者海报，在互联网或者西汉高速，以及四川、甘肃到青木川的途中展示。并建立青木川旅游网站，利用网站彩页吸引摄影爱好者[5]。

四、结语

青木川古镇旅游的发展是机遇与挑战并存。只有充分利用现有的优势，抓住机遇，规避或解决威胁，避免或弱化劣势带来的不良影响；利用政府政策、特殊文化背景优势拓展客源市场，依据区域特色文化资源，多角度开发旅游地，才能推进古镇乡村旅游的快速、持续与协调发展。(作者单位：西安文理学院文化与旅游学院)

参考文献：

[1]林南枝．旅游市场学[Ｍ]．天津：南开大学出版社，2000，339-340．

[2]http://www.nqly.cn/Html/huangjinzhou/181452143.html.

[3]張雪丽．古城镇的开发对策与建议——以凤凰古镇为例[J]．商业经济，2009，340（12）：110-112.

[4]张建勇，宋书巧，王晓丽．广西乡村旅游发展的SWOT分析[J]．资源开发与市场，2007，23（11）：1038-1040．

城市开发经营策略分析 篇12

在当今的城市建设中,不可避免的会遇到一些因水患或地下水超采或地震风险等方面的人为或自然因素影响的区域,这部分区域往往是城市中限制建设的区域,成为城市的一块“非地”,面临着急需被开发利用的挑战。但这些区域由于长时间的被限制建设都存在着与城市脱离、基础设施不完善、环境恶劣,违章建筑集中、人口杂乱并且治安混乱等诸多问题。因此对这类城市“非地”的开发建设探讨逐渐受到人们的重视,成为探讨的热点话题。

作为2011海峡两岸建筑院校学术交流工作坊的课题研究对象,台北市社子岛地区就是以城市“非地”的状态存在于城市。笔者试图通过对社子岛的设计研究,提出相关此类城市“非地”的开发规划模式和设计构想,以期提供具有参考价值的开发建设思路。

1“非地”社子岛的形成

1.1 社子岛地区的概况

该地区是台北市士林区的一个次分区,位于基隆河与淡水河交会处,现为一狭长半岛,西与西南隔淡水河与新北市五股区、芦洲区、三重区为界,南与台北市大同区以陆地相连,东与北则隔基隆河与士林区本体、北投区相邻(图1)。

1970年,社子岛因为淡水河、基隆河的堤防兴建而被划定为滞洪区,从此背负着限制建设的枷锁至今,四十多年来,社子岛的地景地貌与堤防外的台北市呈现极端的对比,一直作为台北市边缘的“非地”而存在(图2)。居民为求生活除了传统的务农外,也只好将土地出租,兴建违法的中、小型加工厂,以谋求生存,住宅、工厂的交杂使得居民的生活水平低落。基地内道路目前分为三类:一是环绕社子岛堤防道路,二是区域内南北联系的竖向道路,其次就是区内散布的狭小巷弄,与外围区域的联系仅有东面的一个出口。

社子岛属于湿地型的生态环境,北边即为关渡自然公园及关渡自然保留区,由于本区河口、湿地、农田多样化的生态环境,所以动植物资源相当丰富。此外,场地意外还保留着庙宇以及老宅多处,反映出当地传统文化之风采。

1.2 场地现存的矛盾

通过亲身去体验场地,亲自了解当地居民的意愿,在前期分析中我们总结出一些发展需求和资源保护给场地带来的矛盾:(1)地区水患和开发利用的矛盾;(2)湿地保护和原有滨水生活形态的矛盾;(3)支撑产业缺失与经济发展的矛盾;(4)低效的交通体系与产业转型的矛盾。这些矛盾都是场地带给我们的最初的感受,这些矛盾都是设计策略的缘由,化解这些矛盾是策略提出的出发点和目标。

2 社子岛角色转换的契机

2.1 城市发展的机遇

在台北市急速发展的压力下,长期被限建的台北市社子岛的开发计划已经进到城市建设的议程表上。社子岛恰好地处士林、北投以及台北市区三者之间的枢纽位置,社子岛开发之后就可以以此整合三个地区形成机能完整的都市中心圈(图3)。近年来,台北市与新北市共同以淡水河为中心,提出了“黄金双子城”计划,这说明一条新的都市发轴线已经形成,这对社子岛的发展来说将会是一个新的契机。

2.2 民众的需求

一方面,台北市缺乏大型的休闲娱乐空间,久居混凝土森林的民众对亲近自然的渴望,对体验人文景象和自然景观的需求都造就了社子岛开发的动力。社子岛拥有优美的景观资源以及独特的人文资源,能够提供多元化的休闲活动,此外临近台北市区、联系新北市的区位优势使得社子岛成为台北城市后花园的最佳选择。另一方面,该区域目前已经失去了农业发展优势,那么社子岛的重新定位开发,产业转型能够提供当地居民就业的机会,带动经济发展,改善生活品质。

3 开发面临的挑战

3.1 找寻未来城市中的角色

社子岛的开发无疑对台北市来说是一个必须面对的现实问题。基地北侧之官渡平原已规划为城市湿地公园,东侧洲美地区已规划成为未来的产业核心区,加上周边区域已有发展成熟的商业中心,使得基地生活圈范围内已有足够的公共服务设施以及产业支撑。我们是否有更好的方法来开发这个地区?我们是否可以勾勒一些新的城市未来生活景象?我们是否能使社子岛以一个极具区域特色的都市新区新形象出现?我们是否能使社子岛找到自身在未来城市中扮演的角色?这些都亟待探讨和研究(图4)。

3.2 防洪功能的完善

由于社子岛是基隆河与淡水河交界之地,深受淡水河口的潮汐影响,是淡水河回应气候异变作用下的关键地带,但是现有的堤坝已经造成了场所支离破碎的断续性。虽然已有部分措施去弥补这种空间分割给居民带来的负面影响,但是居住空间和水岸空间各自为区的矛盾本质得不到化解,因此应采取怎样的态度对待堤坝,转忧患为优势已经成为设计策略中最为基本的课题。

3.3 资源的优化和提高

由于限制建设,社子岛形成了特殊的城市“非地”,与紧邻的台北市格格不入;但正因如此,基地内拥有许多地区所没有的生态和景观资源,同时意外的保留下来了部分聚落文化、传统生活文化与传统人文风貌。基地的北侧即为关渡自然公园以及关渡自然保留区,对基地的建设有着极大的促进推动作用,那么如何优化场地本身的空间资源,找出其独特优势以及在城市化进程中扮演的角色是重要的研究课题之一。

3.4 生活品质的提升

基地自1970年以来就因大台北防洪计划被划为限制发展区,致使居民无法翻新老旧建筑,公共设施和交通建设亦缺乏,相对于台北市其他地区,社子岛的生活环境品质明显较为低落,亟待改善提升。

4“化忧为优”的转换策略

自扮演“非地”的角色以来,社子岛一直作为城市发展的忧患之地而存在。如今面临开发的机遇,忧患之地如何转化为优越之地,成为城市未来发展中不可或缺的一部分?我们提出了以下策略(图5)。

4.1 重构空间格局

社子岛的长期限制建设造成了该区域与城市发展的隔裂,所以我们力图通过重构空间格局的方式缝补该区域与城市的裂痕,并以此作为与城市整体发展衔接的策略。以下即是设计中考虑到的转换空间格局的要素。

4.1.1 整体打造城市空间

经过实地调研以及政府统计数据的资料搜集,我们发现场地内除违章工厂外,大部分土地利用都维持原有的住宅及农业用地。设计中结合社子岛周边区域的发展现状以及未来发展趋势,基于社子岛本身的发展潜力,站到城市未来发展的宏观角度去勾勒社子岛未来的都市生活景象,考虑与城市的衔接与联系,将社子岛打造成为以休闲居住为主体功能,辅以完善公共服务设施的都市后花园。为考虑基地西段靠近敏感环境即河流交汇口,应减少开发后对生态环境的影响,将其定位为文化娱乐用地,减少这部分土地的开发强度。开发强度由西往东逐渐递增,主要定位为居住及商业旅游用地。最终使得转换后的社子岛区域既能保持自身独特的生态优势,也能利用这一优势促进整个都市圈的功能完善,获得城市急速的发展需求与城市生活品质提升二者的平衡,实现一种有机的、高效的城市环境。

4.1.2 优化交通体系

社子岛因其抱山环水以及开阔视野的特殊景观条件,特别适合户外游乐发展,此外还可结合区域内的特有的人文景象大力发展旅游服务产业,使得服务业成为该区域内的基础性产业。要达到如上的目标,优化交通体系是首要也是最为关键的一步。设计中我们根据防洪湖的设置构建了“两环一纵”道路骨架,两环是由环岛外环道路和环湖内环道路组成,之间以放射状的次级道路相联系,形成完善的内部路网。一纵是指构建一条由关渡平原由北向南穿越场地接入洲美快线的快速公路,以此来加强区域与城市的联系,为发展旅游服务提供可靠保证。

4.1.3 空间布局的分析与探讨

在空间布局上,场地设计最大的矛盾就是如何同时保持开发强度与保存传统生活形态。在现行的上位规划中社子岛地区将以200年洪水频率计算设置防洪保护区域,土方挖填量相当庞大,工程量更是不容小觑。基于这方面的可行性考虑,我们采取了积极大胆的构想,与以往形成中间高周围低的方式不同,我们保留目前社子岛周围的环形堤坝,并且使其达到200年防洪要求高度,而在社子岛中央形成一个大型的防洪湖,周围根据场地自身肌理设置放射状的排洪渠,组成能应对水位上涨的排洪系统的同时场地土方量得到了平衡。这样一来,场地内就形成了盆地状的地貌地势,以中心排洪湖为地势最低点向周边堤坝延伸成约8.5%的缓坡,环绕防洪湖四周形成建设用地(图6、7)。

此外,为对城市化需求的回应,我们进行了一个不同居住密度和模式的比较研究,从简单的居住方块到田园别墅式的居住模式,希望借此探求到一个较为舒适的空间布局方式来满足居住人口的要求,在达到建设量的同时减少开发用地的范围,减小建设用地的占地比例。设计过程中,我们首先用45m×12m×6层的模块根据建设需求量均匀的布置在场地中,得出建筑密度已达到约42%,这个数据明显已经不符合我们生态最大化的基本设计原则。因此将基地中心设置为人工湖,将居住组团顺应中心景观呈环状错落布置,同时将外环的建筑高度控制为9~12层,内环的建筑高度控制为3~6层,这样一来就得到了约15%的低建筑密度。在保证建设量的基础上,获取更大的生态效益,为生态优先的策略原则提供了发展可能。此外,整体的建筑高度由外环向中心公共景观区域递减,形成柔和的天际轮廓线,获取最佳的景观视线,形成与自然相互交融、渗透的高品质居住空间(图8)。

4.2 场地资源优化

4.2.1 重塑人与水岸的关系

重塑人与水岸的关系是我们在设计中的首要关注,现有堤坝的建设已经造成了场地支离破碎的断续。尽管设计师们已经利用竖向种植等生态设计法打造绿色堤坝减少对居民心理的负面影响,并且在堤坝上设置了环岛的自行车道,想通过此方法来激发滨水场地的活力。但是经过调研我们可以看到在此活动的人屈指可数,水与岸相互隔离,毫无关系。该区域滨水带的线性开敞空间已经失去活力,人与水岸的关系已经发生彻底的改变。居民的生活区域与湿地景观带被堤防一分为二,形成两个孤立的、互不相关的破碎空间,视线互不可达,打破了原来滨水城市区域的生长肌理,消解了人们的传统生活形态,人们记忆中生活与水的亲近互动正在消逝,将会不复存在(图9、10)。

因此,在设计中我们提出调整场地的设想并不仅仅是出于防洪功能的筑坝,而是在考虑防洪的基础上以改善滨水空间、恢复人和水岸的互动、尊重基地的场所特性为出发点,力图获得改造自然、尊重自然并存的局面。整个场地的景观系统由内部中央休闲景观区和外部湿地景观带共同组成,通过城市生活区域相互渗透,既提升住区生活品质,又优化场地内的自然生态资源,促进了内外的联系与互动。同时,景观视线的可达性也是场地竖向设计的依据之一,居住组团沿着坡地依势而建,形成通透的视线通廊和层次丰富的居住空间,与内外的景观体系融为一体,和谐共生(图11)。

4.2.2 延续场地文脉

对于场地内人文资源的保护并不是简单的设计的细部、公众的品味或者是传统建筑本身,民众对保护的需求反映出对环境中的场所感的保存。在中央景观区域保留原有的耕田形态,浅滩中种植水稻,其中散布的建筑作为休闲旅游服务点被自然生成的景观道路串联起来,并随水位变化形成不同的亲水空间,创造不同的情感体验场所。重新塑造的亲水空间是具有弹性的,它们的空间灵活性与时间延续性共同发展,使空间形式和使用者能够相互理解和适应,在一个交互的过程中彼此强化。

此外,植入原有的记忆事件,通过情景空间的塑造带来精神生活愿景的复苏是设计的出发点和预期目标。设计试图以此种方式保留场地肌理,使得文化脉络得以继承,同时通过将传统农业结合当地民俗打造独特的都市田园景观,进而带动社子岛的特色旅游服务产业发展,保持传统特色的同时创造场地活力(图12)。

5 结语

急速的城市化进程给城市带来的问题是多种多样的,这些迸发的后遗症也反映出真实的城市状态。城市“非地”的问题是在城市迅速发展过程中逐步孕育、形成、显现的复杂的综合性问题,它的形成过程以及存在体现了其积极意义的一面,但也同时制约了城市的整体发展,因此对此类城市现象进行的综合性研究对推动可持续的城市化进程有着至关重要的意义。本次设计以社子岛的发展策略研究为例,从分析该区域发展格局、整合该区域现有资源优势、总结该区域发展挑战到最后的策略提出对该地区进行了城市空间的重构和生态型设计,期望能够以大胆构想的形式,促进城市“非地”在城市中的角色转型,将城市带入良性的可持续发展。本文研究立足于设计实践,在概念层面上提出一些设计策略,成为同时满足现代城市发展和建设需要、保持场地活力和带动产业发展、在保护和发展中谋求双赢的一种解答,但由于并未付诸工程实践,涉及的范围太窄,因而仍存在很多不足,有待于进一步深入。

参考文献

[1]黄光宇,陈勇.生态城市理论与规划设计方法[M].北京:科学出版社,2002.

[2]俞孔坚,张蕾.基于生态基础设施的禁建区及绿地系统——以山东菏泽为例[J].城市规划,2007(12).

[3]龙瀛.北京市限建区规划:制订城市扩展的边界[A].规划50年——2006中国城市规划年会论文集(中册)[C],昆明:2006.