城市开发

城市开发（通用12篇）

城市开发 篇1

1 概述

本论文对开发区的界定采用如下概念:以城市为依托, 依据一定的基础设施以及人才、技术、社会条件, 以产业集聚、吸引外资和科技创新为目的, 实行开发性政策为特征的特定区域[1]。它的这些特点决定了其发展对区位的全方位需求, 所以, 开发区在宏观上的位置选择必须具备严格的条件。纵观国内外的开发区实践可以发现, 大城市是发展高技术产业的温室, 这是由大城市自身具有的综合发展条件和良好的社会经济基础所决定的, 其优势主要可以归纳为四个方面:

(1) 较强的科技力量。

(2) 较强的综合经济实力。

(3) 良好的社会文化环境。

(4) 相对齐全的基础设施。

2 大城市开发区城市设计的必要性

城市设计是对城市形体环境所进行的空间设计;城市设计要考虑艺术处理与美学原则;城市设计的目的是为居民创造一个良好的有秩序的生活环境, 必须考虑市民社会生活和精神文明建设[2,3]。从以下几个方面可以看出进行开发区城市设计的重要性和必然性。

2.1 高度发达的技术和功能的要求

信息网络化的普及给开发区各方面带来较大影响, 尤其对办公、交通、生活、信息交流等方面的影响愈来愈大, 同时智能化在开发区内的运用更加广泛。因此, 今天的城市设计已经不能回避在技术和功能方面要求颇高并且将在21世纪继续发展下去的现代化浪潮的冲击。

2.2 高技术人员要求艺术、文化、生态、高效相结合的空间环境

高技术人员年轻化、高学历、高收入、高压力, 这使得他们追求一种富于刺激、高品质、活动内容丰富的空间环境。很多人在下班后泡吧、约会、上网或参加其他各种活动, 在活动过程中, 他们具有对情感需求多样化、参与心理强等特点。所以, 高技术人员自身的特性要求经济技术现代化飞速发展的开发区应该拥有艺术、文化、高效、生态相结合的空间环境, 这种渴求可通过城市设计来实现。

2.3 能够贯彻规划意图, 实现预想的城市机能与街区空间

城市设计属于城市规划工作的深化环节, 是一道必需的程序。它对于贯彻规划意图, 协调各区段与整体城市的关系, 指导下一步的详细规划设计程序, 实现预想的城市机能与街区空间, 具有关键作用。

2.4 能够塑造大城市开发区特色

在大城市建设开发区, 要体现地方特色和现代特点, 以不受高度控制的现代化建筑为主, 结合园林绿化和公共场所, 如设置街头绿地、广场等, 往往可以较好的体现现代特色;也可多设置蕴涵大城市历史文化特色的建筑小品和雕塑, 可以达到丰富城市景观、突出历史文化特色的目的。

3 大城市开发区城市设计存在的问题

3.1 风貌均质, 缺乏地域特色

任何大城市都是经过漫长岁月而发展起来的, 都有着深厚的文化积淀, 所以都应有自身特色。目前, 许多开发区缺乏特色, “千区一面”的状况比较严重。

3.2 缺乏高技术交流空间

开发区内只有同一企业内员工之间非正式信息交流很多, 而不同企业员工之间很少交流, 企业之间的交流则几乎没有, 这样非常不利于开发区的长远发展。

3.3 服务设施分布不均衡, 缺乏塑造高品质环境艺术的条件

开发区内的高技术人才对生活环境质量要求很高, 首先他们希望开发区内辅助设施齐全、使用方便, 能够充分感受到优越的环境。其次, 由于他们大多年轻化、高学历、高收入, 而且工作压力较大, 所以对生活服务设施要求较高。但在我国开发区内普遍存在服务设施分布不均衡的现象, 不能满足要求。

3.4 建筑形式单调, 缺乏人情味

在开发区内主要道路两侧的建筑景观应多元化, 天际轮廓线应变化丰富, 这可充分体现开发区形象。但在很多开发区内, 主要道路两侧建筑几乎都为高层建筑, 过分追求商业经济效益, 所显示的整体风貌欠妥[4]。

4 大城市开发区的城市设计探究

每个大城市开发区都应有自身特色。独具特色的空间环境传递的信息量多, 可识别性强, 就有较大的感染力、吸引力, 就能引发大众的归属感和自豪感[5]。以此为目标, 从开发区所依托大城市的历史文化特色入手, 提炼出开发区城市设计的基本原则和形体与空间环境的塑造方法。

4.1 大城市开发区城市设计的基本原则

(1) 人本主义原则

城市空间的价值和组成艺术的本质, 就是提供给人们活动的空间, 大城市开发区内高技术人才往往承受着很大的技术压力, 人在很大压力情况下, 身体或心理健康容易出现问题, 所以在城市设计中必须为高技术人才的健康着想, 要为他们提供多样性服务, 创造宜人的环境;

(2) 动态原则

开发区常要分期建设, 所以在规划设计时应尽量保证空间的开发有利于城市的长远发展, 对城市资源在时间、空间上能够进行合理分配并将空间的整合作为首要任务, 着力塑造开发区整体空间结构与景观形象;

(3) 保护自然环境原则

高技术活动是一种带有强烈主观意志的活动, 作为该活动承载体的大城市开发区应亲和山水, 保证环境的生态效益;

(4) 保护历史文化原则

开发区所依托的大城市有着深厚的历史文化底蕴, 经历了几千年的变迁, 本身包含着许多历史文化资源, 其释放出的历史文化能量也是开发区发展的源泉或动力, 在城市设计中应重视这一无形资产的价值。

4.2 大城市开发区形体与空间环境的城市设计

(1) 空间布局

对于城市空间来说, 既有自然光、空气、绿化等自然空间构成元素, 又有建筑物、构筑物、小品等人工空间构成元素, 由于它所构成的内容会随自然或人工构成元素的变换而变换, 反映出不同的“场力”———一种整体的空间内在特性。在设计时应针对开发区内各种空间特性来进行设计, 如小游园等游憩空间应是幽雅、亲切、活泼的, 办公空间应是紧张而又活泼的, 街道空间可以是开敞的、动态的、亲切的、活泼的等等。一个有秩序的城市空间体系, 是城市安全、安宁和效率的基础。城市空间设计就是要根据动态空间组织的要求, 依靠建筑、道路、绿化、小品等物质形态的连续布置, 建立起合理的空间秩序与层次。在大城市开发区中, 要建立良好的空间连续性, 首先要确定空间的气氛, 考虑开发区内人员活动中的情感因素, 使空间含“情”, 并依此建立序列, 形成秩序, 以符合人的意想和需要, 使人感受到协调中的变化和乐趣。在空间设计中真正设身处地的为使用者考虑, 揣摩他们的所想、所求、所感, 就能够使空间具有人情味, 这样一环扣一环, 合理、动态地组织空间, 使空间的连续性更加流畅[6]。

(2) 色彩与照明系统

在开发区建立色彩指标体系过程中, 应首先对原有大城市的色彩进行抽样分析, 通过抽取样点的色彩、明度、彩度等方面的分析, 明确当地的自然、历史和文化特色并在此基础上建构开发区自身的色彩区段, 以及适合于大面积使用的基本色和适合小面积点缀的重点色, 从而使开发区的色彩体系与地方文化和谐、统一。对整个开发区而言, 夜景照明是根据开发区特征及标志性建筑, 主要景区或景点广场、道路、桥梁、商业街和公园等的分布和相互联系, 按点、线、面相结合的原则进行设计, 要做到明晰城市轮廓、突出城市结构目的。

(3) 绿化景观系统

在城市设计中主要从以下四个层面进行组织。a.高覆盖率:高绿化率是吸引人的有力手段之一, 也是开发区现代文明的一个重要标志。绿化率高, 必然会影响气候条件, 形成良性发展的开发区微气候环境, 可以满足人们的要求;b.多色彩:要树种多, 花草树木多, 科学搭配, 实现四季有绿, 三季或全年有花, 色彩斑斓, 真正能起到缓解开发区内高技术人才技术压力的作用;c.绿化景观空间的分层次组织, 实行立体绿化:可分为空间立体绿化和建筑立体绿化。空间立体绿化就是绿化分层, 地上有草, 草上有灌木、有乔木等空间绿色层。建筑立体绿化就是植被覆盖, 有立面覆盖和平面覆盖等[7]。

(4) 环境小品设施

开发区内环境小品设施要能体现和表达城市空间的特征和品质, 创造独特的空间个性。环境小品设施的设计更能体现其环境品质, 体现与原有大城市历史文脉的连续, 体现高技术人员的高素质, 彰显开发区特色。在设计过程中, 可以将小品设施的多种实用功能复合, 为人们的行为提供多种可能方式, 使人们能对其所需进行选择, 并在一个灵活的范围内满足人的需求, 从而提高对环境小品设施的使用效率。如花坛、台阶、水池等大多可以和座椅、凳相结合, 作为空间限定的护柱和照明灯具结合, 并在尺寸设计上形成可供休息的坐凳;休息廊和灯箱、广告牌也可结合在一起设计出整体形态等。

总之, 高新技术产业开发区是知识经济时代最有活力的场所与空间, 如何运用现代的城市设计理念, 突出高新技术的特色是开发区设计的核心。开发区的城市设计应服务于高新技术企业的发展, 服务于在其中工作和生活的人群的需求, 不能盲目照搬国内外的经验, 不能简单地与其它城市攀比, 应寻找切合实际、行之有效的设计路径。

参考文献

[1]张琳.城市外延型开发区的交通战略与规划[D].西安:长安大学硕士学位论文, 2005.

[2]扈万泰.城市设计运行机制[M].南京:东南大学出版社, 2002.

[3]王建国.现代城市设计理论和方法[M].南京:东南大学出版社, 2001.

[4]杜凯.营造高技术园区创新环境的城市设计策略[D].西安:华中科技大学硕士学位论文, 2004.

[5]王洋.高科技园区景观设计[D].西安:西安建筑科技大学硕士学位论文, 2003.

[6]类延辉.城市边缘型高技术产业开发区城市设计初探[D].西安:西安建筑科技大学硕士学位论文, 2004.

[7]朱彩霞, 胡希军.高新技术产业开发区景观规划设计初探[J].北方园艺, 2008 (2) :163-165.

城市开发 篇2

第一章 总 则

第一条 为加强地下空间开发利用管理，合理开发地下空间资源，提高土地综合利用率，促进土地集约节约利用，保障地下空间权利人合法权益。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国人民防空法》、《不动产登记暂行条例》、《城市地下空间开发利用管理规定》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政辖区范围内地下空间的开发、利用和管理，适用本办法。法律、法规另有规定的，适用相关法律、法规。

本办法所称地下空间是指南京市行政辖区范围内地表（含江、湖）以下的空间，包括结建地下空间和单建地下空间。结建地下空间是指同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下空间。单建地下空间是指独立开发建设的地下空间。利用市政道路、公共绿地、公共广场等公共用地开发的地下空间视为单建地下空间。

第三条 地下空间开发利用管理应当贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则，坚持社会效益、经济效益、环境效益和战备效益相结合。

第四条 地下空间开发利用应当兼顾人民防空需要，优先发展城市基础设施、公共服务设施和防空防灾设施，鼓励竖向分层立体综合开发和横向相关空间连通开发。

第五条 市政府设立城市地下空间开发利用综合协调机构，研究解决城市地下空间开发利用中的重大事项，协调和督促有关部门依法履行监督管理职责。市人防部门负责城市地下空间开发利用的综合协调和涉及人民防空的相关管理，市规划、城乡建设、国土资源、环保、公安、消防、发改、应急、财政、交通、安监、工商、物价、城管、园林、水务、文物、地铁等部门、单位和各区人民政府，按各自的职能分工做好地下空间开发利用管理的相应工作，各使用单位负责地下空间利用的维护管理。

第二章 规划管理

第六条 地下空间规划是城市规划的重要组成部分。地下空间规划应当符合国民经济和社会发展规划、国土资源开发与保护规划及城市总体规划，并与人民防空规划等专业规划相协调。

第七条 根据城市发展的需要，编制城市总体规划时，应当同步编制城市地下空间开发利用专项规划。市规划部门会同人防部门组织编制南京市城市地下空间开发利用专项规划；市有关职能部门按照职能分工，负责或参与地下空间开发利用专项规划的编制。

市规划部门在组织编制城市控制性详细规划和修建性详细规划时，应当设置城市地下空间开发利用的专门章节，具体落实城市地下空间开发利用专项规划的要求。

第八条 市人防部门应当会同城乡建设、规划、交通等部门以及各区人民政府和各类开发园区管委会，编制城市地下空间中、长期建设规划和建设计划。

地下空间开发利用中、长期建设规划，经市地下空间开发利用综合协调机构审议后，按法定程序进行审查和批准。

第九条 规划部门和人防部门组织编制的地下空间开发利用规划，所需经费纳入本级政府财政预算。

第十条 编制地下空间规划，应当优先安排地下交通、市政工程、应急防灾、公共消防、人民防空、环境保护、安全保障等城市基础设施和公共服务设施，并划定综合管沟等公共工程和特殊工程的地下空间控制范围。

第十一条 地下空间开发利用专项规划应包括以下内容：

（一）资源评估与用地资源管制；

（二）需求预测；

（三）发展战略与发展目标；

（四）总体结构和功能布局；

（五）专项规划与相关规划的协调与衔接；

（六）人民防空和城市安全；

（七）开发利用的控制和引导；

（八）近期建设目标；

（九）规划保障措施。

第十二条 结建地下空间项目应当随地面建筑一并向规划部门申请、并与地面建设工程合并办理规划审批手续。单建地下空间项目应当单独向规划部门申请办理规划审批手续。分层开发利用的项目，应当分层向规划部门申请办理规划审批手续。

第十三条 地下空间建设用地规划许可应当明确地下空间使用性质、水平投影范围、垂直空间范围、建设规模、公建配套要求、出入口、通风口和排水口的设置要求等内容。

地下空间建设工程规划许可应当明确地下建（构）筑物水平投影坐标、竖向高程、水平投影最大面积、建筑面积、使用功能、公共通道和出入口的位置、地下空间之间的连通要求等内容。

第十四条 结建地下空间项目地下室边线与用地界线等的退让距离应当符合法律、法规、规章和技术标准的要求。城市规划对地下空间有统建要求的，按其规定执行。

第十五条 建设单位应当按照规划条件提出的设置要求，在修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图中明确出入口、通风口和排水口等的具体位置。

地下空间分层开发利用的，应当共用出入口、通风口和排水口等设施。

第三章 用地管理

第十六条 开发利用地下空间应当按照有关法律、法规规定取得地下建设用地使用权。地下建设用地使用权供应方式依法采取划拨、出让、租赁、作价出资或入股等。

第十七条 用于国防、人防、防灾、城市基础设施（含地铁、地下道路、共同沟、地下人行过街通道、地下工程连通工程等）和公共服务设施（含政府投资建设的公共停车设施）等使用地下建设用地使用权的，可以采用划拨方式供地。

第十八条 属于以下情形，且不具备公开出让条件的，可以协议出让地下建设用地使用权：

（一）原土地使用权人利用自有用地开发建设地下空间项目的；

（二）与城市公共设施配套同步建设、不能分割实施的经营性地下空间；

（三）政府投资已建成的人防工程用地，根据城市规划需要变更为经营性用途的。

第十九条 利用市政道路、公共绿地、公共广场等公共用地和政府储备用地建设经营性单建地下空间项目的，应通过招标、拍卖或挂牌的方式出让地下建设用地使用权。

第二十条 地下建设用地使用权的供地程序和审批方式等，参照地面建设用地供地要求办理。

第二十一条 市国土资源部门负责组织研究南京市城乡一体化土地立体空间基准地价，形成地表、地上、地下空间的地价体系，为标定地价设置、宗地地价评估提供依据。

第二十二条 地下建设用地使用权单独有偿供应应当进行地下建设用地使用权地价评估，为土地资产审核提供依据。

结建地下建设用地使用权的地价评估，可以与地表建设用地使用权一并进行宗地地价评估，其中对于不计规划建筑容积率的，可不再单独评估地下建设用地地价。

第二十三条 地下建设用地使用权用途，未经依法依规批准不得擅自改变。

第四章 工程建设

第二十四条 地下工程建设应当符合国家、省、市工程建设管理方面的规定、标准和规范，符合地下空间规划及各地域详细规划，服从规划管理。

第二十五条 地下工程建设应当保证地面及周边现有建筑物、市政设施、人防工程、水利设施、文物、古树名木、公共绿地、地下管线的安全。建设单位应当对地面及周边现有建筑物、市政设施、地下管线、人防工程、文物、古树名木、公共绿地进行必要的调查、记录，制定可能造成损坏或者重大影响的应急预案和预防措施，并在施工过程中进行动态监测。

第二十六条 地下工程的勘察、设计、施工、监理、工程质量检测、测绘等任务应当由具备相应资质等级的单位承担。

第二十七条 地下工程设计应满足地下空间对环境保护、防水排涝、安全和设施运行、维护等方面的使用要求，使用功能与出入口设计应与地面建设相协调。

建设单位应当在地下工程开工前，将设计文件送相关管理部门或机构审查。

第二十八条 地下空间工程建设涉及地下连通工程的，建设单位、地下建设用地使用权人或者地上、地表建设用地使用权人应当履行地下连通义务，并确保连通工程的实施符合防火等相关设计规范的要求。先建单位应当按照规划要求和相关设计规范预留地下连通工程的接口，后建单位应当负责履行后续地下工程连通义务。

第二十九条 建设单位在取得施工许可证后方可进行地下工程施工。地下工程及地下配套设施应当同步建设，并一次申领施工许可证。

第三十条 施工单位在进行地下空间开发建设时应当保证建（构）筑物的稳定与安全，应采取有效的安全和防护措施，科学合理地协调地表空间和地下空间的承载、震动、污染、噪声及相邻建筑物安全，不得破坏市政管线功能，不得影响地面和地下交通运输，不得妨碍地表的规划功能，不得对地表建（构）筑物、附着物造成危害。

地下工程质量应当符合国家规定的质量标准。建设主管部门负责对地下工程建设质量的监督管理，人防主管部门负责对地下工程涉及防护内容的建设质量的监督管理。

第三十一条 地下工程竣工后，应依照法律、法规、规章和技术规范的规定进行验收，并按程序报有关主管部门备案。

结建地下工程应当与地表工程一并验收。

地下工程验收合格后，应按规定向市城建档案馆移交建设项目档案。

第三十二条 地下空间权属登记由不动产登记部门按照相关规定实施。

第五章 使用管理

第三十三条 单独修建的人防工程及地下空间开发兼顾人防的工程，地下建设用地使用权人和使用人应保证各项设施的状态良好，并确保战时能迅速投入使用，战备需要时无条件服从人民政府统一调配使用。

第三十四条 地下空间物业及设施的所有人、使用人和物业管理单位应当履行日常管理、维修和保养义务，承担有关环保责任。装饰、维修应按有关技术规范执行。

地下空间物业及设施的所有人和使用人应当建立健全地下空间的使用安全责任制度，采取措施防范发生火灾、水灾、爆炸、坠落等安全事故。

第三十五条 市人防部门负责、市城乡建设和规划及房产等部门配合建立地下空间开发利用信息系统，并对其进行动态管理。除涉及国家安全等需保密外，地下空间开发利用的信息资源应当实现共享。

第六章 附 则

第三十六条 本办法对地下空间开发利用未作规定的，适用相关法律、法规和规章的规定。

城市老年住宅开发的探讨 篇3

关键词：小城市；老年建筑；社区；居住空间

进入21世纪以来，我国的老龄化问题越来越突出，随之而来的就是养老问题。在哪里养老？如何养老？其中对老年住宅的开发应当是保障养老的首要问题，应该作为社会保障体系的重要组成部分。但是，现在城市老年住宅的开发远不能满足城市养老的需求。主要原因一是现有老年住宅开发模式单一，二是没有有力的政策支持。

1.我国人口老龄化状况

老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映了人口老化的程度。根据世界卫生组织的资料，一个国家或地区的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%以上（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。据国家统计局资料：20世纪中期，我国老年人口为4100万人，占世界老年人口的20.5%。1990年我国老年人口为9857.8万人，是世界老年人口最多的国家。据预测，到2040年，我国老年人口将达到2.7亿，占世界老年人口的22.5%，到2050年，我国老年人口将达到3.8亿，老年人口数比欧洲所有国家人口还多。而且总的地区分布情况是：人口密度较高的地区，老年人口所占比例也高，以东南沿海地区为主；人口密度较低的地区，老年人口比例比较低。换句话，经济越发达的地区老年人口的比例就越高，农村老年人口比例已高于城市。

2.我国现行城市老年住宅开发模式及其特点

我国现行的城市老年住宅开发模式主要有以下四种：

第一种是家庭养老模式。

这种模式是老人与子女共住，空间上可能所有划分，或者“隔门隔户”，或者是复式结构的空间形式。这种传统模式在中国已经存在了很久。但是一方面由于“4+2+1”家庭普遍存在，在同一个空间里或是在同一个建筑内同时赡养两位及以上老人已超出赡养人的能力或精力。另一方面，這种方式更适合于具有自理能力的老人，假如老人没有自理能力，则极有可能无法得到最好的照顾。所以这种模式越来越满足不了现代养老。

第二种是老年公寓模式。

这种模式是单独开发的老年住宅，社区内居住的都是老年人。它的优点突出：一般都挑选环境比较优美的郊区，配套齐全，老人可以在此受到良好的照顾。但是这种老年公寓模式也存在一些缺点：开发费用高，因此租金、收费或售价都比较高。另一方面，对老年公寓的服务人员的要求比较高，但是现在具有服务能力又愿意服务的人员供不应求。

以上两种模式都是市场化的开发模式，而以下几种模式是结合社会养老的模式。

第三种是私人开设的敬老院。

这种模式是在享受国家政策的基础上进行盈利的老年住宅模式。2005年以来，国家配备专门的政策来对孤寡、无生活能力的老人进行扶持，其中就包括公办敬老院的建设。规定根据地域不同，例如山东省滨州市，如果多盖一间房用于敬老院，地方财政就给予6000元、4000元、3000元三个不同级别的扶持资金，并规定对于翻修敬老院的，给予修理资金减半的补贴政策。

第四种是公办敬老院或是福利院。

这种模式土地是划拨得到的，在建设及经营过程中还得到了大量的政策支持。但是公办敬老院主要只是为了满足五保老人的养老需要。在他们入住之后，剩余的空床位已所剩无几。并不能满足其他有养老需求的老人的入住需求。况且由于国家对非五保老人并不给予补贴，所以，交纳费用后，这些老人的要求一般都高于五保老人，这就会在生活上、交往上与五保老人产生冲突。最终，这些敬老院宁可空着几张空位，也不愿再对外开放。因此，公办敬老院无法服务于社会养老。

3.老年住宅开发中存在的问题

一是没有充分对老年住宅市场进行细分。

在进行市场化开发时，统一的将老年人定义为60岁以上的人，而没有对其进行进一步的划分。这使得一些服务好、档次高的开发产品只在经济发达的几个大城市受欢迎，在中小城市的需求量不足。反之，如果只开发普通的老年公寓或是中低档次的私办敬老院的话，又不能满足收入高，需求档次高的老年人居住要求。

二是国家配套政策不完善，支持力度不够。

如果老年住宅产品是公办敬老院或民办敬老院，那么它享受的政策是较多的。但是如果市场化开发老年公寓，那就基本上没有什么政策支持。

三是除了高档次的老年公寓外，其他社会开发模式对老年人的服务水平还有待提高。

山东滨州张课家共有3家敬老院，其都是民办的。其中一家2600m2，供养着140位老人。现今供不应求，无空床位。在调查中发现这些敬老院普遍存在以下问题：

饮食差，大锅饭，种类少，营养贫乏，其中经济状况家较好的老人提出开小灶院内认为提出的人少，不能收回其成本，不允许。服务人员少，一号楼只有4名护工。二号楼只约1∶8比例的护工更是不够。设备少，有娱乐设施，但里面设施简陋，由于大多数老人来自农村，连棋牌室的活动都搞不起来。没有专门的康复医师，许多老人也不愿进行康复训练。

四是国家办理的敬老院规模大，设施好，人员都是国家安排的，但大多数收取的都是农村“五保户”，这80%的“五保户”收入低，从而公办的养老院服务更差，工作人员只顾拿工资，也不愿商业化运作那其余的20%的空床位。况且也会带来等级差别，影响管理，其余老人也对公办敬老院不太信任，认为民办的稍微好些，导致公办敬老院经营成恶性循环的局面。

4.对城市老年住宅开发模式的建议

一是制定相关政策、完善配套措施，促进老年住宅建设的全面繁荣。

这一系列政策应当包括土地出让金、银行贷款、税收政策、社区服务等方面。以解决老年公寓开发投资大，开发费用高的问题，解决民办敬老院由于土地限制无法实行规模扩大的问题，解决贷款难，服务人员少的问题等。

二是对老年住宅市场进行细分。

首先应根据老年人的体能、收入水平方面将其进行细分。

第一层，对于能够自理的高收入者，学历或名望较高的知识分子、退休人员等，可以开发老年公寓或老少同居一个建筑物或一个社区的模式来满足他们的需求。

第二层，对于中高收入者可以开发档次较高的敬老院，提高服务质量，扩大服务范围，满足他们的生活需要。

第三层对于中低收入者应纳入到公办敬老院或福利院的服务范围内。

另外，还应根据老年人的心理需求来进行细分，对于喜欢交际，有社会交往需求的老年人，可以在城市近郊区或市中心周边开发老年公寓，或者在普通住宅小区内配置几幢或每幢设置几户老年公寓满足这部分人群的需要。对于喜欢清静，身体不是很好的老年人就可以在远郊区开发老年公寓。

三是用社区养老模式来完善已有养老模式的不足。

在一个住宅小区有专门设立的老年住宅楼；在一栋（层）住宅楼里有专门设立的老年户型；在一套住宅里有专门设立的老年居室。第三种在传统的养老模式中已有体现，但是在房间设计时缺少对老年人的生理需求的照顾。另外，这三种社区养老模式的开发必须有社区服务的配套。例如送货上门服务、社区医院服务、小区无障碍设计服务、社区娱乐设施的配套、社区食堂或餐厅服务等。因此如何培养出合格的社区服务人员又成为急需之务。

参考文献

[1]刘美霞．老年住宅开发和经营模式[M]中国建筑工业出版社.2009

[2]栾淑梅，寿金宝．开发老年住宅大有可为[J]国防建设.2006.07

[3]张元端．“亲情社区”——住宅小区开发的新亮点[J]开发与建设.2004.06

[4] 吴 伟．上海老年住宅开发建设研究[J]住宅科技.2006.11

开发“城市矿产”须严防污染 篇4

“城市矿产”, 是对废弃资源再生利用规模化发展的形象比喻, 指的是工业化和城镇化过程中产生和蕴藏于废旧机电设备、电线电缆、通讯工具、汽车、家电、电子产品、金属和塑料包装物及废料中, 可循环利用的钢铁、有色金属、贵金属、塑料、橡胶等资源。而充分挖掘、高效利用"城市矿产"资源, 是发展循环经济的重点领域, 是缓解资源瓶颈, 减轻环境污染的重要路径。

据介绍, 《江苏省“十二五”循环经济发展规划》中提出将城市矿产、再生资源回收体系建设作为循环经济十大工程之一加以推进, 确定到2015年再生资源回收利用率达到70%的指标任务, 力争建设2～4个国家级、10家省级"城市矿产"示范基地, 20家省级“城市矿产”示范企业。

相关人士指出, 开发“城市矿产”不能一哄而上。首先, 开发“城市矿产”必须重视环境保护。这是因为“城市矿产”产业是一个废旧物资聚集、污染集中的产业, 做好了可以“变废为宝”, 做不好就是“污染集中”。其次, 在建立完善的回收体系基础上, 必须严格行业准入, 规范“城市矿产”产业。

土地开发与城市化建设 篇5

土地开发整理与城市化建设

本文从社会经济可持续发展的`角度,讨论土地开发整理与城市化建设的关系问题.文章首先从我国当前土地利用面临的突出问题入手,结合金华市的实际,阐述了土地开发整理的巨大实践和探索成果.

作 者：张景波 作者单位：佳木斯市城市规划设计研究院刊 名：中国科技信息英文刊名：CHINA SCIENCE AND TECHNOLOGY INFORMATION年，卷(期)：“”(13)分类号：F2关键词：

终身学习时代城市社区课程开发 篇6

关键词：终身学习；学习共同体；社区课程

中图分类号：G643文献标识码：A

学习概念不断演变，影响着人们的生活方式和生存状态。有关学习的隐喻经历了一个从行为强化一信息加工—知识构建一社会协商的发展历程。20世纪60、70年代以来，在科技革命的背景下，随着终身教育和终身学习概念的提出，学习化社会的到来以及我国学习型社会的构建，城市社区教育越来越成为终身教育的主阵地。

一、学习概念的演变

心理学家从不同角度对学习进行研究，因而形成了许多学习理论的流派，有行为主义学习理论、认知学习理论、折中主义学习理论、人本主义学习理论等。本文就行为主义学习理论、认知学习理论、建构主义学习理论、终身学习理论四大学习理论阐释学习概念演变的历程。

行为主义学习理论认为学习者的行为是他们对环境作出的反应，学习是被动的学习是因刺激而引起的行为变化学习的发生就是刺激与刺激、刺激与反应之间的联结所有行为都是习得的，学习即习得新的联结。

认知学习认为学习是主动的，是个体作用于环境学习的基础是学习者内部心理结构的形成和改组。学习的发生是由学生积极地认知，心理推断引起心理结构的变化。

个人建构主义认为学习过程是一个个人建构的过程，学习的结果是围绕着关键概念建构起来的网络结构知识，更强调知识的非结构性和非确定性。社会建构学习理论认为知识来源于社会的意义建构，知识是在人类社会范围里，通过个体间的相互作用及其自身的认知过程而建构的，是一种意义的建构。学习者具有主体性和能动性的本质内涵，是以原有知识经验为背景，用自己的方式建构对于事物的理解，是一个主动学习者。社会建构主义的学习通过协商过程共享对象、事件和观念的意义。

终身学习理论的倡导者是由原法国总理，时任联合国教科文组织国际教委员会主席的埃德加富尔(Edgard Faure)及其同事。20世纪60年代末70年代初，埃德加·富尔及其同事指出，“新的教育精神使个人成为他自己文化进步的主人和创造者”，因此，“每个人必须终身不断地进行学习”。

如果说行为主义学习理论、认知学习理论、建构主义学习理论是心理学家关于学习方法论方面的探讨的话，那么终身学习理论则是教育家提出适应社会发展的学习理念。仅仅从心理学视角研究学习，亦已不足以反应学习的本质，“学习其实是一个基本的社会现象，没有什么特殊的“学习”，只有根据文化背景差异而不断变化的参与性实践。”我们对于学习方法论层面的认识也从个人化的训练、教授转向集体协商和实践探索，学习者所处的文化的、专业的、知识的共同体随之构成了学习的一个重要变量。共同体是产生知识——即学习的结果(共识)的前提和基础。学习的实践本质和社会性，继而强调学习过程的社会协商本质，以及知识和共同体的融合使得学习共同体成为当代知识创生的平台和理解人的全面发展的境域。终身学习要求打破正规学校教育系统的藩篱，实现人人可学，时时皆学，处处能学，因此，城市社区形成的居住共同体成为终身学习的天然土壤。

二、基于学习社会文化视角的社区课程开发

(一)关于学习共同体

共同体(community)作为一个社会学的基本概念，最早是由德国著名社会学家和哲学家雯迪南·腾尼斯早在1881年的社会学名著《共同体与社会》(Gemeinschaft und Gesellschaft)提出。滕尼斯在提出与“社会”相区分的“社区”(Gemein-schaft)这一概念时，旨在强调人与人之间所形成亲密关系和共同的精神意识以及对Gemeinschaft的归属感、认同感；而且他强调得更多的是一种研究的路径、一种“理想类型”。因此，在滕尼斯的视野中，Gemeinschaft的涵义十分广泛，不仅包括地域共同体，还包括血缘共同体和精神共同体，人与人之间具有共同的文化意识是其精髓。

随着社会的不断发展，共同体的意义也随之发生了变化。共同体在今天的意义已经逐渐摆脱了血缘和地域的天然约束。原始共同体的本质特征是：有共同体所内嵌的本体性的共同理解决定了成员及活动的一致性；现代共同体的本质特征却是成员的异质性特征决定的经过协商的“共识”。共同的理解和共享的理念不再是共同体固有的属性，而是需要参与者在认知、情感等多方面的努力，在多种交往行动中达成。

学习的社会文化观将学习隐喻为社会实践中的意义协商，因而实践共同体可以作学习共同体恰当的分析原型。实践共同体作为一个完整概念的提出，最初是由莱夫和温格(Lave&Wenger)在《情景认知：合法的边缘参与》中提出，用以表达一种“基于知识的社会结构”。并借助这一概念，产生了“学习即实践参与”(实践共同体中合法的边缘参与)。

“实践”和“身份”是实践共同体发展的两个平行线，二者之间具有深刻的联系。实践(学习)的发展要求形成一个共同体，其成员能够相互介入到彼此的行动中，彼此承认各自都是参与者(学习者)。这样该境脉中不同参与者的为人处事的方式之间的协商，就成为实践(学习)的需要。实践(学习)因此涉及到参与者如何做人的问题。在此意义上，实践(学习)共同体的形成过程也是就是身份的协商过程。

温格认为，人类对于实践的参与，首先是一个意义协商的过程。意义协商由两个部分组成：参与(Participation)和物化(Reification)。关于参与的解释：个体作为共同体成员积极介入到社会事物，参与既是个人性的，又是社会性的。参与的一个重要特征就是行动者能够彼此相互认知；在相互认知中，参与成为身份的来源。参与是共同体成员身份背景中从事的意义协商。物化即实践共同体中成员共同创造一些共享，每位成员都能理解的工具、符号、名称和概念等。温格这样形容参与和物化，参与和物化作为意义协商的两个方面，使意义获得了完整性。面对面的交往中，词的应用就是一个很好的例子，词(意义的物化形式)通过对话者之间的共享参与，产生了交流(意义协商)。

“建立一种身份的过程，是对我们作为社会共同体中成员的应验进行意义协商的过程”，而“身份”是“人的外在社会、文化和历史的特征”。认知革命的倡导者布鲁纳在20世纪90年代提出，教育要从仅仅关于“学得什么”转向关注“学做什么人”，必须联系人类身份的发展来理解学习。在学习做人及成为一名共同体成员的过程中，个人在发展着一种社会身份，反过来，分析“学什么”和“怎样学习”必定受到“成为什么人”的限制和制约。学习的目标从认知的发展到身份的建构，把认知发展纳入到身份发展的框架中，人拥有某种身份

某种意义上不仅意味着他头脑中拥有哪些观念，同时也意味着他知道在某种情境中作出某种行动。

由此，学习共同体既遵循了实践共同体意义协商的机制，同时融合了学习者成长成就的身份形成过程。

(二)基于学习社会文化视角的社区课程开发

Community在英语中的意义非常广泛，以“社区”对应Community，更加突出Community地理意义上的属性，而Community概念中的其他部分由于缺乏有意识的培育而被逐渐淡化，精神共同体所承担的人与人之间的亲密关系和共同体的精神意识(共同的理解和共享的意识)，以及对Gemein-schaft的归属感、认同感渐渐淡化。

我国社区教育兴起于20世纪80年代，进入21世纪以来，随着终身教育，终身学习，学习型社会等理念深入人心，城市社区教育在学习型社会和学习型城市建设步伐的推进过程中越来越处于重要战略地位。社区教育工作者也从没放弃对于社区课程开发和建设的探索，坚持以社区居民需求为导向的原发型课程是社区课程的主要组成部分，课程内容具有社区地域性和问题取向性。但是，到目前为止社区课程开发仍然没有走向正轨，对于社区课程开发的前瞻性、科学性和专业性，以及课程建设的稳定性都具有负面影响。因此，社区课程需要进一步挖掘，引发居民深层学习兴趣，提高社区归属感。基于学习共同体中意义协商机制和个体发展的身份构建，本文提出我国城市社区课程开发的四个原则：

1，社区课程开发理念——“为了学习的设计”

社区是居住共同体的天然优势，决定了社区课程可以成为引发居民深层学习兴趣，提高社区归属感的载体。社区从一个单纯的居住共同体到具有共识和共同精神的精神共同体，学习成为这一形态转变的捷径(学习可以通过协商达成身份和意义的建构)，而学习共同体则是实现这一转变的平台。我们可以识别、支持、培育学习共同体，但是学习共同体是不可以被设计的。所以对于社区课程开发来说，我们可以做得是“为了学习的设计”而非“学习的设计”，这种设计不是给出一个“如何如何”的“处方”，而是界定一个设计的环境。

2，社区课程开发目标——参与式设计

社区教育的目标是重塑失落的共同体精神，共同体精神的塑造需要一种自然而然的实践(交往、参与、学习)来实现。要真正的理解实践，必须使得适当的人在适当的地方和关系中，通过参与的过程产生意义的协商，那些物化和知识对于学习者来说才能获得真正的意义。因此，社区社区课程设计中应该注重物化和参与的平衡。物化代表着实践中提取知识，参与代表着回到实践，因此，社区教育课程应提供多种形式的参与的设计，给更多的人提供一种实践的入口，并使实践本身成为课程，从而帮助学习者实现有效的意义协商。

3，社区课程开发的空间——设计的自然发生

实践(学习)共同体中意义协商和身份建构所隐喻的学习，有着自身所遵循的实践逻辑，那么社区课程开发所设计的课程实施(不一定是学习共同体)与实践之间的关系是必然是间接的不确定性的。课程实施中“教”是“被组织”发生的结果，而学是“自组织”发生的，满足一定条件的自然发生。学习的发生既存在设计的因素，又有自然发生的机制，考虑到为了学习自然发生的社区课程开发，要求我们将课程开发的空间置于“被组织”和“自组织”之间的张力中。“如何实现学的自然发生?”如何通过“教”与“学”、及“学”与“学”交互，使意义协商达到最充分?为了学习的设计应当充分考虑这些问题，将学习本身自然发生的机制考虑在课程设计中。

4，社区课程开发的评估——认同与协商之间的平衡

现阶段，我国社区课程的问题取向性，决定了社区课程可以为符合知识的社会本质的学习方式寻找一个合理的社会空间。个体在实践共同体中建构身份过程中也在逐步找到社区归属感和共同体精神。个体的发展的目标——身份的形成存在于共同体中认同和协商之间的张力。认同强调个体由于追求同质性而归属于所在环境的力量，协商则强调个体本身的异质性对环境施加的控制和影响的力量。因此社区课程开发评估的终极目标，对于社区成员来说是异质的个体在身份认同和协商张力之间所取得的平衡；对于社区课程整体来说是问题解决过程中建构不同个体身份认同和协商之间平衡，达到成员之间互相认知，每个人都能够在和外界环境认同和协商的博弈中自由而自然的成长。

城市开发实践的盈利模式 篇7

2002年, 党的十六大报告中首次提出“走中国特色社会主义城镇化道路”, 十八大报告全篇提及城镇化多达7次。目前, 全国城镇人口达6.91亿, 城镇化率首次突破50%, 达51.27%, 新一轮造城运动席卷大江南北, 而在中国社会城市化滞后于经济城市化的断裂中, 仅由政府主导的区域开发模式已走到尽头, 在城市化大浪潮中城市开发、城市建设管理必须引进企业参与的市场机制, 以提高开发效率。把所谓的城市土地权进行市场转换, 在二级开发市场上借助实力雄厚的开发商经营城市, 整合城市资产, 追求城市最大化增值。因此, 在中国快速城市化、城市开发市场化的情况下, 研究城市开发实践的盈利模式, 对城市的健康高效运营有重要的理论和实践意义。

1 土地流转的盈利模式

土地是城市开发的前提, 在城市经济发展中具有基础性作用。城市产业的发展、经济的健康运行都离不开土地的高效配置。“城市土地”从地域上可划分为两个层次:城市建成区的建设用地;城市规划区 (包括城市边缘村镇等) 用地。广义上的城市土地流转包含集体建设用地向国家建设用地的流转 (即土地的征用) 、国家建设用地的流转 (泛指土地一级开发市场) 、集体建设用地间的流转 (泛指土地二级开发市场) 。本文所探讨的城市土地仅指城市建设区的建设用地 (即熟地) , “土地流转”盈利空间仅针对国家建设用地的流转的纵向盈利空间。

1.1 城市土地运作模式

随着城市土地储备制度的发展, 我国土地开发制度逐渐向房、地分离的运营模式发展。目前, 各城市已基于地区城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位等要求, 形成了由政府组织, 土地一级开发主体实施的较为完善的城市土地流转流程体系, 而城市土地流转模式可归纳为政府主导运作模式和企业主导运作模式, 后者占土地市场主导地位。

1) 政府主导运作模式。政府直接介入城市基础设施建设, 将土地一级开发列为土地整理储备中心一项职能, 对城市土地进行一级开发, 而后将熟地交由土地治理部门, 面向市场以招、拍、挂的方式公开出让以实现城市土地流转盈利 (见图1) 。

2) 企业主导运作模式。政府将待开发城市“生地”出让于具有相应技术资金的土地一级开发公司而不直接介入土地开发, 政府提供监督及行政管理职能, 土地一级开发公司通过土地使用权出让协议的约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设, 使区域内的土地达到房地产开发建设条件, 开发完成后再转向土地市场以实现城市土地流转盈利 (见图2) 。

1.2 城市土地流转主体盈利来源

1) 政府盈利来源。政府作为非盈利性机构, 其利益即社会公众利益, 而实践中政府是由庞大工作人员组成的经济利益共同体, 并且政府充当着城市基础配套设施建设主要角色, 所以政府必须保障其充足的资金以维系机构乃至社会的正常运转。土地作为城市开发的载体, 城市建设征地拆迁的土地收入是各级地方政府财政收入的重要来源, 可分为城市土地地租 (征地费用) 和税收 (城建税及教育附加税等) 两部分。

2) 一级开发公司盈利来源。一级开发主体作为市场“理性经济人”角色, 追求城市土地开发利润最大化, 其收益来源于土地一级市场购买与房地产售卖市场的差价, 为了尽量扩大利润空间, 土地一级开发公司不得不严格控制土地整理过程中各种费用 (拆迁、安置、基础配套建设等) 的支出, 严格限制资金投入, 使资金利用效率最高。目前, 市场上比较普遍的土地一级开发利益分配方式是利润分成模式, 由一级开发公司与政府约定, “国有土地使用权出让价款”减去“土地一级开发成本”, 再减去“政府提取的各项费用”即为其盈利来源。其次, 一级开发公司为实现更大利润常常在土地一二级市场进行联动收益, 其主要原因来源于土地一级开发公司先入为主的优势以及政府的优惠承诺获取的相对低成本的土地。然而, 随着房、地运营模式的分离, 一、二土地市场将实现独立, 土地一级开发公司盈利的主要途径还是在于其开发过程中科学合理的投资与其对成本的严格控制。

2 二级开发的盈利模式

在城镇化连续成为市场热炒主题的背景之下, 二级开发市场作为一级开发市场的延续, 能有效的联动, 反映了土地一级市场的需求及房地产市场的供求状况。以房地产为例, 房地产二级市场是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业, 在该地块的土地上建造好的建筑物, 如住宅房、办公楼等, 将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让或仅出租给房地产消费者的市场。二级开发的盈利模式, 指土地使用权作为商品流入市场, 其拥有者对土地进行二次开发, 将土地上的建筑房屋出售或出租以获取利润的盈利模式。

2.1 房地产二级开发市场前景

房地产是一种特殊商品, 从房地产市场的供求关系来看, 供求机制是房地产市场运作的最基本机制。房地产市场存在着双需求, 表现在居住需求和投机需求, 相比新能源、股市、黄金等, 房地产行业具有门槛低, 保值性好等特点, 随着城市化的进程的加快, 城市土地增值使得地产价格节节攀升, 房地产也是极好的保值增值投资品。

2.2 房地产二级开发主要盈利来源

房地产二级开发成本的高低直接影响其盈利, 房地产商要实现最大利润, 就必须对房地产二级开发成本影响因素合理操作。本文把影响房地产开发成本的因素归结为五种:税收、滚动开发模式、负债经营、期房销售、土地制度。

1) 负债经营。房地产行业属于资金密集型行业, 一般只要能凑到开发成本的30%就可以向银行申请贷款, 通常能贷到40%以上的款, 加上施工单位为其垫付的资金, 来源于银行借款的资金及购房者的按揭, 目前中国的房地产开发企业在运行项目时约70%的资金都是来自银行。房地产企业有偿利用债务资本来进行生产经营和管理, 借助财务杠杆的作用, 能最大限度地提高资金的使用效率, 充分发挥负债的增值功能, 提高自由资金利润率以谋取可观利润。

2) 期房销售。一则开发商可以提前偿还贷款以减少财务利息支出;二则盈余资金又被转入下一个开发项目。作为下一项目自有资金以向银行贷款保证项目得以持续, 而不用等本期楼盘售完和全部收回资金, 通过利用消费者的预付账款, 能有效减少其财务成本, 进而扩大房地产二级开发市场利润空间。

3) 税收。房地产商通过在预售楼盘时故意推迟以延迟税款方式以保证项目运营资金的充足, 减少运营期贷款利息费用支出。

4) 土地制度。由于土地二级市场的不完善、一二级市场分工模糊, 大型的房地产开发商往往将一级土地整理与二级开发相结合, 提前介入土地市场并与政府共同约定出让土地的限制性条件, 在招、拍、挂中确保自己能顺利地以较低成本取得二级开发权, 从而减少土地成本实现房地产二级市场的盈利。

3 城市资产运营的盈利模式

“城市运营”是在“经营城市”的理念下于2002年萌发的一个新事物。城市运营是市场经济深入发展的产物, 在城市竞争时代里, 政府必须转变其职能并采取一系列行动提高公共经济效率, 从开发城市到管理城市到运营城市, 再到如何把城市经营好, 让城市更好地发展, 更富有竞争力。城市资产运营的盈利模式, 是指城市运营商按市场经济规律配合政府, 运用市场经济的手段, 通过政策运作与资产经营, 对城市已积累的资金、有形资产和无形资产进行集聚、重组和营运, 计算其投入和产出, 力求以最低“成本”获取城市开发的最大化公共绩效, 同时获取运营商自身利润的最大化。

3.1 城市资产构成

“资产”是指具有市场价值或交换价值的实体, 这种实体是指所有者的财富或财产的价值综合物, 既包括资本形态的价值, 也包括非资本形态的价值, 城市资产构成系统见图3。城市资产最终以城市资金或城市资产存量形式得以体现, 新一轮“造城运动”, 城市开发主体通过对人力资源在特定地域空间劳作绩效和创造成就的充分利用, 能进一步挖掘新时期城市市场价值潜力。

3.2 基于企业经营的城市资产运营价值链

企业价值链是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的过程中进行种种活动的关联关系形态。目前成功的城市运营商, 大多“发家”于房地产开发公司或市政建设公司, 立足于城市资产构成, 具有行业竞争力和适应市场的城市运营商, 应摒弃以往房地产公司或市政建设公司单纯进行住宅、楼盘开发或市政基础设施建设的做法, 充分发挥城市资源整合能力, 延伸城市开发价值链。整合、发展、策划土地整理等上游价值链, 中期以规划地区建设, 并以持有写字楼、商业、廉租房、公租房等物业进行经营, 逐步成熟后, 以具体城市运营项目为主体, 争取参与城市公用工程以及水、电、气等公共设施运营和管理, 获得长久稳定收益。

3.3 城市资产运营主要盈利来源

1) 基础设施整合。以土地开发、规划为先导, 城市运营商早期参与政府对城市的规划布局, 采取与当地政府成立合作公司等方式解决其土地一级开发过程中资金缺口以及专业力量不足等问题。政府提供行政职能, 运营商提供技术、资金、人力等开发整理土地, 完善配套基础设施建设, 同时与政府签订框架协议然后在公开拍卖中竞投获得土地二级开发权, 其利润包括基础设施工程前期投资所产生的利润及土地熟化后出让溢价的节省。

2) 城市营销。站在大系统角度用多层次、多功能、多结构、多目标的手段对城市元素、结构、产业、功能、投资、布局、人口、生态等进行超级建模与量化分析, 整合资源、差异化营销、树立城市品牌价值, 打造历史文化特色的多元时尚体验商业街区, 展现城市“核心主题”, 城市的品牌价值自然带动地区土地, 居住设施等周边不动产可观的增值收益, 并带动投资多元化及整个城市商业经济的繁荣。

3) 居住设施建设。城市居住设施的建设 (狭义上即城市房地产的开发) 是城市运营上最重要的盈利来源。由于前期运营商参与的基础配套建设、城市功能完善, 城市营销等因素的影响, 且项目符合城市总体发展目标与规划, 其区位一般较优, 居住效益一般较高。所以, 城市运营商房地产项目的市场响应通常应远高于单纯房地产商开发的项目, 这在很大程度上保证了城市运营商的房产销售收入、持有性资产的经营收入以及资产增值红利。

[ID:001039]

参考文献

[1]赵力焓, 石娟, 赵江明.基于城市运营商的城市运营模式研究[J].决策咨询通讯, 2010, 21 (5) :87-91.

[2]许保利.城市运营商:未来城市建设的主要承担者[J].中共长春市委党校学报, 2004, 20 (2) :31-32.

[3]张赟, 张威.经营城市背景下城市运营商的价值链与核心能力分析[J].前言, 2011, 33 (8) :98-101.

[4]王志锋.城市治理多元化及利益均衡机制研究[J].工业建设, 2009, 41 (5) :11-14.

城市新区开发模式研究综述 篇8

1 城市新区开发模式研究的必要性

第二次世界大战结束以后, 西方国家政府积极地开展战后重建工作, 由此这些国家普遍进入了经济发展的“黄金时期”。以伦敦和巴黎为代表的大城市经济和人口出现井喷式增加。随之而来的是市区人口和产业高度的集聚, 导致了市区的用地不断向郊区蔓延, 形成了单个中心高度聚集的城市形态, 老城区的人口密度非常大。例如, 在二十世纪50年代, 法国巴黎老

[1]

市区的人口密度就达到了2.6万人/每平方公里。

西方国家城市出现的单中心高度集聚的城市结构形态给城市的社会管理、生态环境和城市效率等方面带来了严重的城市问题。例如, 城市环境的恶化, 人均公共绿化用地不足, 热岛效应突出;城市的住房短缺, 导致房价的过快增加而超过居民实际的购买力;市区的交通压力大拥堵现象频发, 居民出行非常不方便[2]。这一系列的问题不但可以造成严重的两级分化, 增大城市管理难度, 降低城市的持续发展能力, 影响经济活动的效率还有可能使城市向郊区的无序蔓延, 导致新开发的区域设施不完善, 开发效率偏低等城市问题[3]。为此, 为了稳定经济持续的增长和保持社会稳定。各国都纷纷进行大量基础性研究。例如, 1946年英国工党政府全面接受了由里思勋爵所领导的委员会就新城开发具体开发事项作出详细报告, 正式颁布《新城法》。根据法案, 成立于1943年的英国城乡规划部在1946年至1950年间确定了14座新城建设。帕特里克·盖迪斯[4] (1915) 在《Cities in Evolution》中全面论述了城市开发和规划思想, 包括城市建设的精神和经济意义、城市与技术背景和城市的发展等, 对西方新城开发和发展有着深远的影响[5]。

进入20世纪90年代以后, 社会逐步进入了新的转型期。中国经济腾飞的同时也给原有的市区带来许多无法避免城市问题, 大部分城市根据国家的优惠政策和自身的区域特征来进行新区的开发。王剑锋 (2004) 在《我国城市新区开发建设管理模式研究》中认为, 新区的开发可以借鉴如上海的浦东新区、无锡新区等, 以高标准来建设新区, 在项目建设上积极利用多元化的融资渠道, 完善基础设施, 并引入相关产业。使新区的建成增强了一个城市的竞争力, 获得经济可持

[6]

续发展的能力。岳平 (2012) 在《基于宁海三门湾新区实证分析的城市新区开发模式研究》中从管理体制、土地运营及招商融资模式等方面研究, 提出具有层次性的新区开发模式, 给三门湾新区提供了一套科学合理、可持续发展的开发

[7]

模式, 为国内新区开发提高宝贵借鉴。吴晓迪、叶如海和朱伟 (2010) 在《城市新区开发模式的选择——以仪征市城区东部区域概念性城市设计为例》中认为, 由于城市的急速扩大, 许多地方政府提出了城市跨越式发展战略, 希望选择具有发展潜力的地区作为新区重点开发, 如青岛的两翼推进和行政带动结合的新区开发模式就带来很好的效果。但是, 也有许多不容忽视的失败案例。结合国内外众多案例, 并提出城市必须根据自身的特点选择可持续的新区开发模式的观

[8]

点。

由国内外学者的研究可看出, 随着新区开发的力度不断增大, 选择合适自身城市特征的新区开发模式对一个城市的可持续发展有着深远的影响。因此, 本文对新区开发模式进行其研究是有必要的。

2 国内外新区开发主要模式

2.1 TOD模式

20世纪30年代后, 随着工业化的不断发展, 汽车普遍成为了大众的主要交通工具, 使得原来的城市道路网络不堪重负, 而且不协调科学的城市布局伴随着城市的膨胀, 引发了诸多的社会问题和环境问题。与此同时, 英国的新城运动和阿伯克隆比的适度分散理论, 与美国Sager&Inners的联络性

[10][9]

规划理论都没能提供一个很好解决方案。

TOD就是在这个背景下兴起的, TOD就是指“以公共交通为导向的发展模式 (Transit-oriend developmen) 。”这个概念最先由美国著名建筑设计师哈里森.弗雷克提出的, 目的是解决二战后的美国城市的无限制蔓延与伴随而来诸多的社会问题、经济问题和环境问题而采取一种以公共交通为枢纽、综合发展的步行化城市开发与建设模式。其核心理念是促进公共领域内的生活, 而不是为中产阶级家庭的私人生活提供便利,

[11]

它更注重为公共交通和步行交通提供一个公平的环境。

TOD作为一种有效的交通与土地利用协调发展的城市新区开发模式。目前已经得到世界上许多国家的高度重视, 并进行了成功的实践, 涌现出一批TOD开发成功的案例。这对

[12]

我国的新区建设有重大的借鉴意义。张洪伟 (2008) 在《TOD与新城开发模式》中认为, 在提出类似开发模式后许多年, 许多城市并没能如愿以偿的成功。它必须存在于市场的需求, 对现实行为的期望和生活方式等习惯的约束之下, 才能在新时期发挥它独特的作用。他并提出关于TOD开发模式几点建议:第一, 争取国家和地方对新区的政策支持, 公共投资是成功的关键;第二, 注重TOD项目的功能性结果而不是单纯局限于其外在特征;第三, 我们必须注重TOD开发的连续性;第四, 研究TOD模式在不同场合和不同条件下的

[13]

适用性。马和、马利波和张远景 (2009) 在《TOD模式理论研究》中认为, 该模式强调对土地的综合利用和有效开发, 以经济效益为中心, 根据经济发展的原则形成商务和住宅区等, 实现新区的综合功能得以配套和完善并正常运转, 达到

[14]

开发的预定目标。

2.2 房地产—住区带动模式

吴晓迪、叶如海和朱伟 (2010) 在《城市新区开发模式的选择——以仪征市城区东部区域概念性城市设计为例》中总结出, 住区带动模式具有政府投入资金少, 项目易启动, 土地在短期内实现收益的优势。组团式住区布局可以产生规模性聚集效应, 注重与主城区的功能协作关系, 成为一个地

[8]

区重要的经济增长极。香港作为一个国际化大都市, 人口众多, 土地资源非常稀缺, 为了应对迅速增长的人口和经济增长对香港本岛和九龙带来的压力, 港府在20世纪70年代决定建设新区, 在科学的新区开发思想的引导下, 香港新区迅速发展, 积极推动社会经济发展, 在香港发展历史上占据

[15]

重要的地位, 也给我们提供很好经验。王纪武 (2002) 在《香港新城镇建设的启示》中分析了香港新城开发建设实践, 总结出了几点成功可以借鉴的经验。香港的新区开发主要是指在中心区附近合适的区域里修建居住点和相关产业及设施, 主要是承担新增人口和旧城区的居民人口分流, 从而优化城市空间布局体系, 减轻老城区的经济、环境等城市压力。香港的新城开发与发展突出服务于社会经济发展的总体目标。它一贯坚持的原则是, 一要为居民提供一个设施完备, 能满足各种生活需求的良好的环境, 并积极引入相关的产业提供就业岗位;二是要均衡发展, 在吸引私人投资商发展高档住宅, 吸引高消费群体同时, 港府出资修建一定数量的公租房提供给低收入人群, 避免两极分化严重;最后, 还特别强调每个新区的功能定位, 避免重复投资浪费, 从而使每个新区都能以科学合理的协作关系, 服务香港国际大都市整体

[16]

的经济需要。

2.3 广州:体育产业+关联产业

早在上个世纪80年代, 广州政府就有意图把城市向东扩张, 并以天河体育中心为支撑来实现这个构想。随着广州火车站等一批大型公共设施的兴建, 城市不断的向东扩张, 而广州蓬勃的经济发展带来了商务产业内在巨大的市场需求。天河区位于广州东进轴与南拓轴的交汇点, 珠江三角洲发达的制造业和广州地区庞大的消费人口都可以给它带来巨大的市场需求。现代服务业是现代大都市的经济的重要, 天河新区的建设也把这个行业作为发展的着力点。陈华[17] (2006) 在《新城开发模式比较与济南的选择》中总结了广州天河新区开发模式实际经验, 他认为天河新区发挥了它优越的区位优势, 以天河体育中心周边地区为核心区域, 在石牌和棠下相继建立了高科技产业园, 使高新产业逐步成为天河新区发展的主要推动力。与此同时, 天河新区的天河体育馆中心区迅速的聚集了大量的商务产业, 政府还完善了商务区的的产业功能结构, 逐步提高服务产业的层次, 使新区富有强大的发展力[18]。在广州天河区政府下发的 (2008) 《印发广州市天河区现代服务业发展规划的通知》中也提到新区的开发模式成功经验, 通过政策的扶持和良好的条件, 使服务业的总部向它们集聚, 并以信息技术提升服务业的水平;逐步形成发达的交通立体网络和信息服务平台, 使人流、信息流、资金流顺畅;推动现代产业的集聚发展, 注重产业链的延伸和扩展, 最终发挥出了规模经济和范围经济效益。从而实现以天河体育为中心, 城市东扩的战略主张, 让天河新区能够快速的, 持续的, 健康的发展起来, 成为区域性的金融和商务中心[19]。

2.4 浦东新区:开发公司+土地运作

1990年4月8日, 中央正式对外宣布开发和开放上海浦东。从此上海走上了一条具有中国特色可持续发展之路, 并独创了一套开发理念和开发模式——以功能开发为主导, 以功能开发区为主要载体。上海市委、市政府在多次讨论浦东开发作为国家战略的深刻内涵和邓小平同志主要的指示精神, 确定浦东建成既有发达的现代金融服务商贸产业, 也有先进的制造业的综合经济中心的总体思路。根据“东西一体, 联动发展”的战略思路, 浦东规划了四个功能不同国家级的开发区——陆家嘴、外高桥、金桥和张江[20]。

肖金成 (2007) 在《滨海新区和浦东新区的比较分析》中分析上海浦东开发模式成功的经验。他认为确定以开发公司为主体的开发模式是浦东新区开发的一个重要特征。在过去, 政府往往作为新区开发的主体, 但是上海浦东新区采取这种模式将会面临将来土地无偿使用的局面长期内都无法得到扭转, 开发的资金短缺难以解决, 大规模的开发项目无法同时启动。因此, 上海进行制度上的大胆创新, 确定开发公司为开发的主体。政府设定国有开发公司, 只给一定的实物作为资本启动金, 然后进行市场的筹资融资并选择合适的合作伙伴, 按照政府的规划统一规划和要求进行开发。公司是具体组织和实施开发的主体和主导力量, 并负责新区内的市政工程建设和大型公共设施的修建[21]。

陈华 (2006) 在《新城开发模式比较与济南的选择》中详细的总结了上海浦东开发中土地运作模式。他分析了上海政府和开发公司形成了两级开发管理形式, 而且和土地开发两级循环模式。土地开发的一级模式是新区政府进行融投资来进行基础设施建设, 提高了土地价差和进行土地一级市场的出让, 来回收初始地价和增值税用于建设的还贷。土地开发的二级模式是产业开发公司利用“土地空转”方式从一级市场获取土地, 进行融资借贷来开发土地, 然后通过土地在二级市场上的流转、回收转让金上缴初始地价以及增值税并支付还贷款。两级开发的模式承担了上海浦东新区大约90%的土地开发, 获得稳定的现金流, 为新区大规模开发启动奠定良好基础[18]。

海德尔 (2006) 在《亚丁—上海新区开发比较研究》中认为, 土地使用费是新区建设资金的可靠来源, 新区可以采用以地生财, 弥补开发建设中的资金不足。如以浦东为例, 在1993年陆家嘴金融贸易区的平均土地出让金为180美元/平方米, 张江高科技园区为356美元/平方米, 极端的最高地价甚至达到了900美元/平方米。在土地获得开发同时, 上海浦东利用上海在中国极具重要的经济地位优势, 依托国家大量配套优厚政策条件, 建设各种功能区, 吸引了大量的行业总部加盟和高端产业聚集, 加快了向中国的经济、金融、贸易、航运和高端制造中心转变[22]。

2.5 深圳福田:CBD模式

CBD这个缩写词其特定含义为商务中心区或中央商务区, 其最早于20世纪20年代由美国社会学家伯吉斯在研究芝加哥城市空间时提出的。在发达国家, 城市中心的制造业开始往外迁, 而商务办公的活动不断向市区聚集, 逐渐形成一定规模的现代商务中心[23]CBD一般集中了大量的商贸、金融以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施, 是现代城市中的重要地区。纽约的曼哈顿、巴黎的拉德芳斯是相当成熟典型的商务中心, 都给中国的CBD建设提供宝贵的经验[24]。

王金军和陈华 (2006) 在《国内外新城开发模式及机制比较研究》中总结了深圳的CBD模式。深圳市在1991年决定把城市的建设发展重心向福田中心区转移, 并制定了福田中心规划, 确定90年代列福田为发展的重心, 并将其规划为深圳未来的城市中心。规划中福田中心的核心功能以金融、商贸和经营管理为主, 并兴建了一批高规格的办公写字楼、酒店和宾馆等。形成游览、购物和娱乐等功能的城市中心商务区。依托国家赋予深圳的大量优惠政策和毗邻港澳良好的区位优势, 把福田中心打造成一个中国对外贸易中心和金融中心。这些优势高端产业的拉动力, 具有极强的集聚效应, 进一步推动了深圳福田新区的整体全面发展[25]。

谢建民在 (1994) 《深圳福田中心区的规划建设》中也提到该区CBD的发展重点是跨国公司的地区总部、国内知名公司的总部、金融、商贸等高端的行业, 推动金融中心、购物中心的配套设施建设, 拥有成熟参与国际运作的物质手段, 具备金融、旅游、商务和科技文化综合功能, 最终成为深圳的商务中心。当然, 这种模式可适用的范围比较小, 一般局限于区位优势强、经济发达的地区[26]。

2.6 以大型公共设施为导向

大型公共设施的建设和城市的新区建设密不可分, 国外的新区建设实践显示, 公共服务设施导向开发 (SOD, service oriented development) 是政府常用的新区开发模式。通过建设与完善大型公共设施, 为新区的社会和经济发展提供坚

[27]

实的物质基础。王青 (2008) 在《以大型公共设施为导向的城市新区开发模式探索》中认为, 政府主导的大型公共设施建设一直是新区开发的重要载体, 应该充分发挥其导向作用, 引导新区的功能和建设布局有序的进行。从而让促进新区的职能完善, 和新区的品质全面提升。这将带动新区内相关产业的发展和经济的繁荣。他并以青岛新区的开发模式为例进行论证, 1992年青岛将行政中心东移, 带动了东部新区的建设高潮。由于经济活动、政治活动和市民的文化活动相关性, 行政中心的建设带动了新区相关商务办公产业和文化娱乐产业的多元化综合发展, 各项功能的迅速完善和配套,

[28]

从而使新区成为新的行政、经贸和文化中心。

胡宝哲 (2001) 在《东京的商业中心》结合日本东京都地区的建设的经验, 来论证以大型公共设施为导向的新城开发模式。日本政府通过建设新干线、铁路枢纽站与地铁等一大批大型的公共设施, 对城市的服务功能具有强大的集聚作用。这些设施带来了巨大的人流、资金流和信息量, 对周边的发展起到催化的作用, 以这些设施为中心, 逐步形成街区型的规模用地布局, 向经济、政治、文化和商务综合性的区

[29]

域发展。

牛长春、李沛和李文彬 (2007) 在《济南市大型公共设施规划与实施初探》提出, 根据数据表明, 人均GDP达到1000美元至2000美元时, 政府可提供充足的财政资金到公共设施建设中。我国大部分沿海地区已经进入了这个阶段, 在城市新区大规模开发的阶段下, 利用以公共设施为导向的开发模

[30]

式能健康的促进新区健康的发展。

3 结语

综上所述, 城市新区开发有着许多国外与国内成功的案例和模式可以借鉴, 每一个城市在考虑新区的建设中会面临着许多问题, 而新区能否建设成功关键是要全面认识城市自身的特征和适应城市经济发展的需求。在实践中, 充分考虑各种因素条件, 以经济效率为核心, 根据经济发展的原则, 因地制宜, 挖掘城市发展的空间和潜力。在全面客观科学的认识基础上选择合适自己城市的开发模式。

摘要：随着城镇化进程的加快, 城市的新区开发建设势在必行, 这也是城市现代化发展的必然选择。欧美国家经历过这一重要发展阶段, 它们探索、开创和实施各种新城的开发模式, 具有很好的借鉴意义。我国改革开放以来各地根据自身发展特点, 在新区建设上也探索了很多新的路子。本文试就国内外城市新区开发模式的研究现状作出综述。

城市综合体开发模式初探 篇9

一、城市综合体的来源

城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的, 一般认为, 城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”, 它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合, 并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系, 从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

工业革命前, 主要生产方式是以家庭为单位的手工业生产方式, 各生产者之间为了互通有无渐渐形成了“集市”;工业革命带来了机器化大生产, 在此基础上产生了现代意义上的“城市”。随着科学技术的发展进步, 资本和劳动力源源不断涌进城市, 城市的政治优势也逐渐被商业、交通、信息优势所取代, 一个商业中心已经远远不能满足一座城市的发展需要。于是大城市的商业区以城市中心为原点逐渐向四周扩散, 这样在非城市中心区就形成了若干个相对独立的商业、生产及生活中心, 有的甚至发展为相当规模的卫星城, 于是作为“城中之城”的城市综合体概念也就随着城市化的进程慢慢形成了。

城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式, 简言之, 就是开发企业不再满足于住宅或者商业的单一功能的开发建设, 而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。笔者认为, 城市综合体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投资等传统房地产开发模式的优势以外, 至少还有以下三方面的优势:

一是, 城市综合体开发使城市规划、设计更加合理, 有助于提升城市形象, 增加城市竞争力。传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单一, 需要若干个项目相互配合才能满足城市发展的需要, 然而若干个项目又不可能同时规划设计、同时开发建设, 因此在传统开发模式中不可避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱, 而城市综合体开发中, 在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后, 才做出整体、系统的规划与设计, 故恰好能弥补传统开发模式的不足。

二是, 城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心, 形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看, 城市综合体开发一般采取商业房产为基础, 带动住宅、公寓、商务办公, 辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式, 往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色, 细分了市场客户群体。因此, 城市综合体开发完成之后很容易就迅速成为城市的新地标。例如, 广州的万达广场、深圳的华润万象城等, 一投入使用就迅速成为了该城市的新地标。

三是, 城市综合体开发还有利于缓解城市的交通压力。众所周知, 很多大城市几乎每天上下班高峰主要交通干线都会出现不同程度的交通拥堵现象, 究其根本原因乃是城市居民区和工作区相距较远造成的。由于城市综合体在开发商业、商务办公的同时也开发相应的公寓、住宅和酒店作为配套, 这样就为在综合体工作的人们提供了就近居住的可能性。

二、城市综合体的开发模式

总体来说, 我国现阶段城市综合体开发的基本模式为, 商业先行配套 (包括但不限于住宅、酒店、商务办公等产业) 跟进, 辐射相关产业的发展模式。城市综合体开发的具体开发模式如下。

首先, 科学选址是城市综合体项目成功的关键。与传统的房地产开发不同的是城市综合体项目对选址的要求特别严格, 因为城市综合体开发是以商业地产开发为龙头带动相关配套建设的, 而交通、人口密度、客户群体等方面的条件又直接决定了商业项目的市场定位, 所以从这个意义上讲, 选址是日后城市综合体项目成功运营的前提。一般来说, 城市综合体项目会优先选址在交通便利、人口相对集中的城市核心区和商业相对集中的次中心区。以广州万达广场的选址为例, 它位于广州旧白云机场的南端, 周边有三元里、广园新村、柯子岭和机场生活区等几个大型的生活社区, 人口相对集中;同时, 它西邻机场路、解放路, 东接广园路, 南依白云大道, 更有地铁二号线从其项目经过, 可以说交通条件十分便利。另外, 附近还有中国音像城、化妆品批发城、三元里五福针织城、挂花岗皮具城等数家大型的商业中心, 商业氛围浓厚, 配套成熟。

其次, 分期开发、商业先行是城市综合体开发的基本途径。综合目前我国成功的城市综合体项目可以看出, 综合体的建筑面积一般都在30万平方米以上, 很显然, 如此庞大的投资工程一次性完成是不现实的, 因此, 城市综合体项目基本上都是走分期开发的道路。此外, 分期开发中为何又要商业先行呢?笔者认为, 优先开发商业地产有以下优点:一是, 通过商业部分的开发能迅速提升周边房地产的价格, 为后期配套住宅开发做好铺垫。成熟的商业配套是提高住宅销售价格的重要因素, 因此, 优先开发商业部分是确保后期开发利润提高的重要方式。广州万达广场开发后, 旧白云机场地价高企、地王频出就是很好的例证。二是, 商业项目的成功运作有利于后期楼盘的销售推广。通过商业项目的运作可以增加项目本身的美誉度和影响力, 同时, 也有利于吸引来此购物的客户关注本项目的后期产品开发。

最后, 迅速成功运营商业地产是城市综合体开发的核心。成功运营城市综合体中的商业部分, 不仅有利于迅速收回前期商业地产投资成本, 而且为提高后期房地产开发利润提供了重要保障。目前, 城市综合体项目商业部分的运作模式主要为万达广场创立的“订单式开发模式”, 即房地产开发企业先与有影响力的知名商业单位签订长期战略合作协议建立战略联盟, 商业部分建成后将50%左右的商铺以相对优惠的价格优先出租给战略联盟商, 剩余商铺再出租给其他非战略联盟商。这样做的好处在于, 战略联盟商以较低的租金优先入驻, 能迅速提升本项目的商业影响力, 以吸引广大消费者前来消费, 进而可以顺理成章地抬高其他商铺租金。万达广场与商业巨头沃尔玛、新加坡大食代餐饮集团、肯德基等结成商业联盟, 就是很好的证明。

三、城市综合体开发模式的不足

城市综合体开发模式同样是一把“双刃剑”, 除了上述优势外, 还存在不足, 值得进一步思考与改进。

第一, 投资巨大、技术含量较高, 对开发商的实力要求比较严格。城市综合体开发建筑面积动辄几十万平方米, 甚至上百万平方米, 并且前期商业运作具有资金需求大、回笼慢的特点。此外, 由于城市综合体开发不同于单纯的传统房地产开发, 它往往涉及到规划设计、交通、信息通讯和综合性物管服务等多个新领域, 对开发企业的技术及管理都提出了更高的要求。因此, 若没有雄厚的资金和技术实力为后盾根本无法完成整个项目的开发建设, 这也是目前仅有万达、华润置地、凯德置地等少数房地产大鳄才进行城市综合体开发的主要原因。无形之中就为大多数中、小开发企业进行城市综合体开发设置了较高的市场准入门槛, 不利于市场竞争, 容易导致垄断。

第二, 订单式开发的商业模式不利于各商家的公平竞争。在订单式开发模式中城市综合体开发企业一般采取“只租不售”的方式经营商业地产, 为了引进战略联盟商 (通常为大型知名企业) 入驻城市综合体, 往往将位置较好的商铺以微利甚至亏本的价格租给其战略联盟商, 商业部分的利润是靠后来进驻的非战略联盟商 (通常为中、小商户) 的租金支撑。这样势必导致实力雄厚的战略联盟商经营成本显著低于后来进驻的非战略联盟商, 对于本来就实力相对较小的非战略联盟商来说, 无疑是雪上加霜!若长此以往, 并且管理不善, 最终势必影响开发企业的经营利润及资金回笼。

第三, 城市综合体开发容易受到苛刻的选址条件的制约。如本文前面所述, 正确的选址是城市综合体开发成功运作的第一步, 因此, 选址是否科学直接决定了城市综合体开发的成功与否。城市综合体开发不仅受到人口数量、交通条件、周边商业氛围的影响, 还要受到诸如人们收入水平、消费习惯、文化等多种综合因素的影响。由于当前我国经济发展不平衡, 不同区域的文化、消费习惯差别较大, 因此城市综合体开发未必适合于每个城市。例如, 因为所在城市不同, 重庆万达广场的影响力就不如广州万达广场。

绍兴城市生态旅游开发设想 篇10

一、城市生态旅游的概述

1.城市生态旅游的概念和内涵。城市生态旅游的定义是:以城市地域内的自然风光和文化风情为基础, 满足城市居民和外来游客旅游的需要, 同时维护城市环境生态平衡和促进环保观念的一种旅游活动体系, 包括自然生态旅游和人文生态旅游两大内容。

2.开展城市生态旅游的必要性和意义。随着近几年城市旅游的不断升温, 有些不合理的旅游开发导致城市的自然生态环境破坏, 旅游者的大量涌入促使城市的传统文化和风俗习惯发生一定的变化, 这将对城市旅游的可持续发展产生不良影响。

二、绍兴发展城市生态旅游条件分析

(一) 绍兴发展城市生态旅游的优势分析

1. 优越的生态旅游区位条件。

在国务院公布的全国历史文化名城中, 苏州、上海、杭州、绍兴等九个城市密集地分布在一个Z型带上, 这个地带称为中国的Z型黄金旅游带, 绍兴作为典型的江南水乡在这一黄金旅游带上占有特别的地位;绍兴市还是宁苏沪杭旅游区与浙东南旅游带的重要纽带。

2. 丰富的自然和人文生态旅游资源。

绍兴有着丰富的自然生态旅游资源, 比如镜湖国家城市湿地公园、兰亭国家森林公园、会稽山旅游度假区、吼山旅游观光农业园等, 可以开展各类生态旅游活动;作为一个历史文化名城和优秀园林城市, 绍兴的人文生态旅游资源也相当丰富, 比如鲁迅故里、沈园、印山越国王陵、柯岩鲁镇、安昌古镇等, 游客可以感受绍兴的历史文化、名人逸事和特有的民俗风情。

3. 良好的生态旅游发展环境。

绍兴市第五届人代会做出了建设生态市的决定, 会议认为, 打造生态绍兴, 是实施可持续发展战略的重大举措, 要加快发展生态农业、生态工业、生态旅游和环保产业, 大力提倡绿色消费, 努力把绍兴市建设成为长江三角洲地区的水乡型生态市。

4. 广阔的市场前景。

绍兴有着丰富的自然和人文生态旅游资源, 而其“历史文化名城”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”和“中国最佳魅力城市”的称号, 使绍兴在国内外的知名度更加提升, 对更多的旅游者产生了吸引力。绍兴生态市的建设对开发城市生态旅游有很大的促动作用, 一些开发商也对生态旅游的投资产生了浓厚的兴趣, 因此绍兴开发城市生态旅游有着十分广阔的市场前景。

(二) 绍兴发展城市生态旅游存在的问题分析

1. 旅游产品单一, 难以满足多样化需求。

绍兴目前的旅游产品较为单一, 以文化旅游、观光旅游为主, 旅游收入比重中游览、购物、娱乐等项目一直处于低水平。随着旅游者需求日趋多样化, 能够满足旅游者特殊需求的各种新兴旅游产品, 如生态旅游、保健旅游、探险旅游、修学旅游、森林休闲旅游等将获得更大的发展。

2. 不合理开发造成对环境的巨大压力。

某些旅游景点不合理的开发造成周围环境的破坏, 一些旅游景区在旅游旺季人满为患, 超过了景区的旅游环境承载力, 给景区造成了巨大的环境压力。

3. 绍兴特有文化风情受到冲击, 人们生态意识薄弱。

现有的旅游对绍兴特有的历史文化、民俗风情产生了一定的冲击, 比如绍兴安昌古镇, 为了吸引游客和制造人气, 把绍兴的一些传统文化, 像鲁迅小说中的“祝福”, 扯白糖、串腊肠等民俗风情变得过于商业化、庸俗化, 失去了其原有的吸引力, 这样将不利于绍兴旅游业的可持续发展。绍兴市民和游客的生态意识薄弱, 一些旅游开发商、经营者和导游对生态旅游的认识也不足, 缺乏对游客和当地居民的正确引导和环境教育, 这些都会阻碍生态旅游的健康发展。

三、绍兴城市生态旅游开发设想

绍兴城市生态旅游开发的总体思路是:以绍兴江南水乡为特色, 开发自然风光与历史文化和民俗风情相融合的城市生态旅游。可在原有景区的基础上, 开展各类生态旅游活动, 如会稽山百鸟乐园生态度假村、镜湖国家城市湿地公园、兰亭国家森林公园、吼山旅游观光农业园区、柯岩鲁镇民俗文化生态旅游区等, 也可以新建一些生态旅游景区, 如城市生态公园、植物园、生态博物馆等。

1.会稽山生态旅游度假区。国家旅游局将2009年全国旅游主题确定为“中国生态旅游年”, 浙江省旅游局和浙江省环保局联合发文命名绍兴会稽山风景区为浙江省首批“生态旅游示范区”。

会稽山景区以禹陵、百鸟乐园、香炉峰三大景点为主要景观。绍兴每年4月份都要在大禹陵景区举行公祭大禹的活动, 如今祭禹大典已成为国家级的祭祖活动, 可以开展寻根祭祖、学习大禹精神等文化生态旅游活动。百鸟乐园是目前国内品种最全、数量最多的百鸟乐园, 可以作为科普教育基地, 让游客了解各种鸟类的知识, 唤醒人类保护生态环境, 爱护鸟类的意识。香炉峰是会稽山的主峰, 是一处佛教寺院与风景名胜兼有的游览胜地, 可以开发佛教文化生态旅游, 注重对佛教文化的保护。

2.镜湖国家城市湿地公园。镜湖国家城市湿地公园可以合理的设置湿地景观区、鸟类观赏生态区、湿地农业示范区、湿地生态教育基地等区域, 开展各类生态旅游活动。湿地公园东侧是梅山, 栖息着成千上万只白鹭, 可以建设白鹭等候鸟栖息地, 还能开展观鸟等生态旅游, 游客可以了解有关鸟类的知识, 比如不同鸟类的形态特征、生活习性等。但要注意的是必须进行生态化的管理, 对游客进行生态意识教育, 并可在门票、导游图、导游手册上增加鸟类生态知识和环境保护的注意事项, 使他们认识到保护鸟类、保护大自然的重要性。在镜湖东、西两侧可以建设生态游乐园, 其开发利用可采用观赏植物园、野生动物园、湿地生态保护区、高尔夫球场等多种形式。近年来人们对于湿地生态旅游的兴趣日益增加, 可开发“湿地浪漫之旅”, 还能利用湿地公园一年四季不同的美景, 吸引恋人、夫妻等来湿地公园拍写真、婚纱等。

3.兰亭国家森林公园。兰亭国家森林公园是一个集森林、山水自然景观和兰亭书法圣地、印山越国王陵于一体的休闲度假型国家森林公园。公园建成了水上乐园、森林浴场、山野牛车、跑马场、孔雀苑、鸵鸟园、森林茶楼、森林度假村等一批配套设施, 为开展各类生态旅游活动创造了条件。来此的生态旅游者可进行森林植被的考察、划船、烧烤、垂钓等活动。森林公园还可以作为青少年的夏令营基地, 青少年在这里识别各种植物, 适量的采集标本, 烧烤、露营, 学习自然科学知识和接受生态环境保护的教育。随着2009年11月“绍兴金秋森林休闲节”的开幕, 兰亭国家森林公园将推出书法表演、野外烧烤等一系列活动, 使自然生态和人文生态相融合, 这必将掀起一股森林生态旅游的热潮。作为生态旅游景区, 兰亭国家森林公园要推行生态化管理, 注意限制游客的数量, 加强景区垃圾的收集和管理, 在景区周围尽量使用绿色环保的交通工具, 如骑马、骑自行车等, 对旅游从业者进行生态保护的教育。

4.吼山旅游观光农业园区。绍兴吼山旅游观光农业园区在旅游果园的基础上, 新辟了蔬菜园、花卉园、稻麦区和特种水产养殖区, 进一步实施生态农业的综合开发。游客可以在这里亲自采摘、品尝各类蔬果, 参加种花栽树、修剪花木、除草施肥、捕鱼捞虾等农事劳作, 还可以参与游乐型的生态旅游活动, 比如水车灌溉、简单农具制作等, 游客在旅游过程中, 可以了解生态农业的知识。在吼山旅游观光农业园区的规划和管理中, 要尽可能生态化, 比如旅游基础设施的建设要与周围自然环境相协调, 提倡使用有机农家肥料、高效低残留农药及生物农药, 保护生态环境。

5.环城河和鉴湖水上生态旅游区。绍兴具有江南水乡得天独厚的优势, 区域内不仅河网纵横, 而且有古运河、古环城河、鉴湖、东湖等在城镇、街区及建筑物内穿行。目前, 绍兴的水上旅游项目已有坐游船游古环城河, 坐乌蓬船游市区的主要景点等等。游古环城河, 游客可以沿途欣赏新建的稽山园、鉴水苑、治水广场等园景, 还有独具绍兴特色的石桥等。导游可以一边向游客介绍绍兴的水乡风光, 一边进行生态道德教育, 如要保护水资源、节约用水、保护生态环境等。游客乘坐乌蓬船, 既可以游览沿途各景点, 又能领略“小桥、流水、人家”的意境。

6.柯岩鲁镇民俗文化生态旅游区。鲁镇占地150亩, 鲁氏宗祠、鲁府、赵府、钱府、水上戏台及店铺酒店, 参差于湖光山色之间。在鲁镇, 鲁迅小说中的人物阿Q、祥林嫂、孔乙己等生动再现, 使游客能了解鲁迅笔下的人物风情;此外, 景区还向游客展示绍兴传统的民俗文化, 如抢亲、社戏、祝福、扯白糖、做年糕等, 游客既可以品尝绍兴美食, 又能亲身体验特有的民俗风情, 比如戴一戴绍兴特有的乌毡帽, 坐一回花轿, 亲自动手做年糕等等。可以让当地居民参与到旅游行业中来, 一方面增加了就业机会, 另一方面增添了当地的民俗文化氛围。

摘要：传统的城市旅游对城市生态环境和文化产生了一定的不良影响, 城市生态旅游是维护城市生态平衡、促进城市旅游可持续发展的必由之路。通过对城市生态旅游的概念和开发意义的阐述, 以绍兴市为例, 在分析了绍兴发展城市生态旅游的优势和目前绍兴旅游存在的问题的基础上, 对绍兴城市生态旅游的开发提出了初步的设想。

关键词：城市,生态旅游,开发设想,可持续发展,绍兴

参考文献

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[7]浙江省绍兴市人民政府, 中国环境规划院.绍兴生态市建设规划纲要[Z], 2003.

城市矿产开发期待绿色金融支持 篇11

“城市矿产”是指工业化和城镇化过程产生和蕴藏在废旧机电设备、电线电缆、通讯工具、汽车、家电、电子产品、金属和塑料包装物以及废料中，可循环利用的钢铁、有色金属、稀贵金属、塑料、橡胶等资源，其利用量相当于原生矿产。开发“城市矿产”是对废弃资源再生回收利用规模化发展的形象比喻。

随着我国全面建设小康社会任务的逐步实现，“城市矿产”资源蓄积量将不断增加，资源循环利用产业发展空间巨大。同时，利用“城市矿产”资源有助于带动技术装备制造、物流等相关领域发展，增加社会就业，形成新的经济增长点，是发展循环经济战略性新兴产业的重要内容。

近年来，为解决经济快速增长与资源环境约束的矛盾，我国政府力促经济增长方式的转变，推动循环经济发展模式的建立。2010年4月和5月，循环经济、资源再生利用、再制造产业等相关政策密集出台，力度空前，令人瞩目。发展循环经济需要建立投融资政策支持体系，“绿色信贷”就是其中重要内容。“绿色信贷”包括对不符合国家产业政策及危害环境的企业和项目进行信贷控制，同时，也包括对循环经济、节能减排、低碳技术及其环保产业发展的信贷支持。

融资问题很长时间以来困扰着大批的中小企业。西方企业融资创新历史和发展中国家的经验表明，商业环境变化需要融资创新。当前，我国金融业正处在一个重要转折期，也处在一个重要发展期。随着我国对外开放日益扩大，面临的国际竞争也日趋激烈，可以预见和难以预见的风险增多，金融作为现代经济的核心，是整个经济体系稳定的前提。已发布的《关于支持循环经济发展的投融资政策措施意见的通知》是一个非常重要的积极发展资本市场的政策信号。

绿色金融及其绿色信贷

按照国际公认的理念，“绿色金融”的特点就是更强调环境利益，按照市场规则，以促进环境保护和对资源的有效利用为信贷原则，追求金融活动与环境保护、生态平衡的协调发展。具体讲就是按照国家战略发展规划，通过金融手段实现经济增长方式的转变，实现经济社会的可持续发展。

目前，“绿色金融”成为国际银行业着力发展的趋势之一。就银行业来说，“绿色金融”的具体形式就是“绿色信贷”。“绿色信贷”旨在通过金融机构为我国的生态保护、生态建设和低碳经济提供信贷资金的支持，这就需要不断地去创新金融产品，去适应市场的变化。与此同时，对于开展“城市矿产”示范基地建设项目前期工作的龙头企业项目策划团队而言，结合本地区实际探寻“城市矿产”基地建设项目的融资途径，关键在于相关部门和企业加强工作协作，建立联动机制推动政策有效落实。

据有关专家分析，2012年，全球碳交易容量为1 500亿美元，有望超过石油市场，成为世界第一大市场。仅是我国节能减排市场潜在的投资机会约1万亿人民币，这个市场目前还没有被充分发掘，除了认识障碍和技术障碍之外，第三个就是投融资障碍。许多金融机构对这个新兴领域不熟悉，不敢冒然行动。

在政策、法规、规划、技术、项目信息、专家资源、人员培训等方面建立信息共享机制，相关机构要主动做好企业与金融机构间的对接工作。同时要协助当地发展改革委结合发展循环经济示范试点工作，将循环经济成效好的企业与项目，以及资源环境效益差的企业与项目，告知有关银行各分支机构和金融监管部门，供其决策参考。另一方面，金融机构需要通过搭建多层次金融服务平台、启动“节能贷”特色融资方案、优化业务审批流程等，切实做好节能企业融资服务。

低碳金融服务的创新者

商业银行发展“绿色信贷”，必须按照可持续原则，综合考虑信贷风险评估、成本补偿机制和政府扶持政策等因素，既要符合时代要求，也要保证信贷资金安全和投资人的利益。也就是说，商业银行更多地要从商业角度考虑问题。对于有融资需求的城市矿产开发商智囊团队而言，首先要了解行业特征和管理模式，其中也应该包括通过加强沟通与交流，对银行业“绿色信贷”模式创新者的信贷风险评估思路的了解。

中国银监会主席刘明康曾提出，商业银行在低碳经济中要扮演好两个角色，即低碳理念推广的“践行者”和低碳金融服务的“创新者”。长期从事中小企业融资服务的新风险投资中国区总监叶维佳认为，成长型中小民营企业要想获得股权基金的青睐，首先要转变观念，学会如何做企业，而不是做生意。除了有长期的战略目标，稳定的团队以外，还应该尝试建立品牌，占据一定市场份额或者在该领域有一定的市场地位。同时，企业要表达自己的成长路径，了解产业模式，建立产业价值链，这样才能具备核心竞争力。这个过程可能很难坚持，有时候甚至会亏损，可是一定要坚持熬下去，有好的商业模式，即使企业亏损的时候，也能吸引股权基金。

2007年，北京银行与国际金融公司签署能效融资合作协议，成为全国首家与国际金融公司共同推出节能减排融资项目贷款的城市商业银行。2008年北京奥运会前，北京银行提供近40亿元综合授信额度，帮助北京公交控股集团顺利完成环保车辆的更新。

融资方案涉及风险控制

在风险控制上，北京银行打破传统风控模式，创新以未来收益权质押的担保方式，围绕节能减排项目设计风险防控措施，由传统的仅关注企业主体财务指标，转变到更着眼项目运作，由传统的静态控制为主转为动态防控结合。在管理模式上，建立中小企业前、中、后台专业团队：在前台建立专业的节能减排营销团队；在中台开展绿色审批通道，建立专职审批人员；在后台设置节能减排项目产品经理，对前中台提供产品管理支撑。

北京银行还加大与政府部门及担保公司、行业协会等合作机构沟通协作，深入市场调研，加大研究力度，制定节能减排领域融资支持措施；同时，采取通过总分支联动，深入企业进行业务调查，实行风险前置；对于节能项目贷款，北京银行坚持实地走访，深入项目现场，掌握用能单位经营情况，评估项目管理团队运营实施能力。在深入市场、深入企业、深入项目的基础上，根据企业自身经营及业务特点，量身定做融资方案，提供包含未来收益权质押、应收账款质押、知识产权质押等担保方式，创新单笔及打包融资等业务模式，的融资方案。在贷后管理中，通过动态持续跟踪管理，及时了解企业业务经营情况及项目开发进度，在双方融资合作中推进互信，共同发展。

事实证明，人们对于未来的大多数预测是正确的，只是预测者总是把事情发生的时间提前。今后国家的政策将会更多地围绕促进循环经济的发展而制定，包括体制的改革、机制的建设，都将以循环经济的发展为重点。在以“城市矿产”为载体的绿色拆解新兴产业崛起阶段，“城市矿产”开发项目的承办企业必须学会在一个不断变化的环境中迅速预测并快速适应。在这个日益复杂化的环境中，许多政治的、经济的、社会的、文化的及技术上的力量在不断地交织变换，相互作用，甚至相互冲突，而这其中蕴藏着只有前瞻性投资的决策者捷足先登才可能捕捉到的巨大商机。

(作者单位：盘锦辽油晨宇集团有限公司)

城市开发 篇12

1.1 剩余空间

随着人口增加和城市发展, 居民对城市提供充足而高品质的休憩开放空间需求不断增加, 城市绿色开放空间的供应压力也随着增大。与此同时, 城市中存在着大量各种不为市民所关注的空地, 该类型的空间可称为城市“剩余空间”。关于“剩余空间”存在多种定义界定, 如“不确定空间”或是“不为人们所关注的, 绝大部分人没有使用的空间”。由于缺乏政府的规划与利用, 剩余空间也被人们称为“自由地带”“无人空间”等[1]。邓蜀阳、李晓东、李楠等学者相关研究所指的“边角空间”“遗余空间”, 空间实体基本与其相等[4,5,6]。剩余空间的存在形式可以是建筑旁的庭院空地、临时通道、废弃车道、高架桥下部或者是私人荒废的闲置用地等[1]。剩余空间的产生因素有多方面:缺乏公众关注, 政府投入不足, 基础配套设施不齐全等[2]。本文所研究的剩余空间不涉及土地所有权等因素, 特指“未被开发利用或未经过设计, 被大部分社区居民所忽视的, 可进入或不可进入的城市空地”。

城市剩余空间的现状虽然缺乏明确的土地利用规划, 但这种“偶发式”的空间却具备了土地开发和利用的灵活性, 更加重要的是, 它们提供了一定的土地存量。各类型的剩余空间并没有与其他城市主体空间相剥离, 相反呈现出镶嵌、毗邻或耦合的多元化空间布局特点。更甚者, 剩余空间中还包括大量碎片化的绿色斑块, 只是这类“飞地型”绿斑在植被结构上以乡土野生的草丛、灌木或杂树为主, 并不是园林绿地中常见的装饰性观赏植物[3]。

城市剩余空间是通过持续的, 非正式的演变而偶发形成的, 它无意中也构成城市或社区一段历史或记忆的见证。正因为如此, 只需要赋予具有一定实际功能和意义的城市设施, 绿化, 或是装饰小品, 这些剩余空间便可以“复活”起来, 并成为受欢迎的, 有趣而充满生机的场所[3]。

1.2 微绿地

“微绿地”的概念源于2011年住房与建设部副部长仇保兴在“城市发展与规划大会”上提出的关于城市转型和生态城规划建设十项新原则。微绿地建设是促进城市微循环的途径之一[7]。本文所指的微绿地概念并不仅仅指袖珍公园等小型公共绿地类型, 还包括其他形态的绿色空间, 如立体交通绿地, 屋顶绿化等。在中国澳门, 这类小型绿地可归属于不同权属部门, 面积大小不一, 空间形态多元化, 它对高密度城市的社区生态环境可以发挥重要的组织作用。

城市的小型交流空间和休憩空间与居民的日常生活起居息息相关。通过对各类型剩余空间的改造和利用, 使其转变为多重功能的“微绿地”, 不仅可以成为城市的生态载体, 提升局部的生态环境质量, 还可以展示和延续场地文脉。

2 微绿地在澳门的实践意义

澳门是全球人口密度最高的地区。自回归以来城市建设规模激增, 人口规模持续增长。根据2015年澳门统计暨普查局的最新数据显示, 目前澳门陆地总面积为30.3 km2, 全澳平均人口密度为21 145人/km2, 是香港的3倍。由于澳门城市空间布局呈现“半岛+离岛”的特殊形态, 土地获取途径非常有限。随着经济发展速度的加快, 市民对社区人居环境质量改善的愿望也不断提升。

在超高人口密度和土地资源匮乏的既定条件下, 澳门如何满足市民对质量型休憩空间日益增长的需求。在城市开发过程中, 澳门转变土地利用的思维模式, 实现从传统增量规划到存量规划的转变。分散布置在城区内部, 大小不一的剩余空间便为澳门开拓绿色空间和休憩空间提供了新途径。澳门通过改造各类剩余空间, 不仅获取了营造休憩空间的宝贵土地资源, 同时微绿地构筑起城市的绿色基础设施, 充分发挥以下作用:1) 改善高密度城区社区或住区的周边生态环境;2) 为动植物提供栖息地, 改善生物群落多样性[8];3) 减少道路交通污染;4) 改善附近居民的身心健康;5) 激活城市衰落地段;6) 促进市民可参与公共决策;7) 优化和加强政府与市民的联系。

3 澳门城市剩余空间改造的实践

澳门高密度城区中的剩余空间类型主要有楼宇间庭院空地、路侧用地, 私人废弃宅基地、废弃停车场、天桥下方用地等。天桥下方空间和路侧用地多简单铺植草坪, 废弃用地内散生杂树灌木丛, 其余剩余空间多为裸露的水泥空地。通过对城市剩余空间进行因地制宜的改造和美化, 以政府为主导, 鼓励市民参与维护和决策, 澳门开发建设各种类型的微绿地, 增加了场地的使用率, 提升环境生态效益, 美化环境。

3.1 利用路侧空地改造为遛狗公园

自2011年开始, 澳门特区政府民政总署倡导利用小型不规则的路侧空地改造为开放式遛狗公园 (澳门称之为“遛狗区”:Dog Park) 的做法。目前在澳门本岛已开辟溜狗公园9个, 离岛4个。这些遛狗公园多选用与街区毗邻的道路闲置用地改造而成, 部分设置在已有社区公园或大型市政公园的内部靠马路一侧, 居民的可达性均比较强。通过增设标准配套设施, 为临近住区的犬只营造安全的活动空间。面积较大的遛狗区划分幼狗区和一般犬只区, 面积较小的仅设置一般犬只区。基本的配置设施包括:2 m高通透式铁艺围栏, 出入口、指示牌, 垃圾桶 (配备垃圾袋) , 狗粪箱、狗厕所 (沙池) , 铺装步道, 坐凳及凉亭等休憩设施, 饮水设施等。绿化种植以草坪为主, 局部根据休憩需求增植高大葱郁的遮阴乔木。在犬只玩耍区域还会设置犬只跳台、跳栏、直桶形隧道及软杆等设备供犬只活动。

改造的小型遛狗公园面积从几百到一千多平方米不等, 不仅避免了居民在开放式公园遛狗带来的干扰问题, 同时也增强了邻里交往。典型如澳门半岛的船澳街路侧绿地改造, 原址为道路停车场一侧的带状草坪, 通过配置少量设施, 形成一处人犬共乐与邻里互动的环境 (见图1) 。类似这样范例还有青州河边马路遛狗区、司打口遛狗区等 (见图2) 。

在土地短缺的情况下利用剩余空间开辟的遛狗公园并不是“奢侈品”。相反它高效地利用了城市剩余空间, 遛狗公园是体现社会伦理及人文关怀的城市基础设施。这样的微绿地空间不仅服务犬只, 户主和爱犬人, 在某一程度上也体现社会的整体和谐, 以及设计者与决策者对绿地不同使用群体的关怀, 更有助体现及提升城市文明形象[9]。

3.2 利用桥下空间等闲置地改造为休憩区

澳门是典型人稠地窄的城市, 社区公共设施需求量很大。通过利用桥下空置土地、向私人机构借用未发展用地等剩余空间进行改造, 澳门政府先后开辟50多处康体及休憩区形式的微绿地, 其选址主要分布在人口密集的半岛旧城区街巷、北区及澳门离岛城区。这些在人口密集城区中星点密布的绿色斑块, 不仅是居民休闲生活的主要空间载体, 可以有效改善城区的环境, 它们还为市民提供游憩、健身和邻里交往的必要场所, 提升市民生活质量。

如位于澳门半岛旧城区的老人围休憩区, 在仅十几平方米的微绿地中布置健身设施和坐凳, 边设绿化带, 通过抬升台阶和花槽与周边道路空间分隔开 (见图3) 。类似的微绿地改造还有林茂海边大马路休憩区等。在该类型的微绿地中, 配套基础设施主要有:1) 亭、廊架、园凳椅桌等休闲游憩类;2) 儿童活动器械、成人健身器械、小型球场、按摩步道等游戏康体类;3) 垃圾箱、饮水器、洗手器、园灯等公共服务设施类, 个别还有犬厕等特定设施[10]。儿童游乐设施和成人康体健身活动设施在这类微绿地中比较常见。设施数量依区域面积而定, 虽然选材简单, 但使用便捷, 适用性强。该类微绿地量大面广, 方便到达, 可以有效弥补高密度城区内大型公园绿地不足或步行距离过远的不足。

澳门政府为扩展高密度城区的户外运动空间, 还通过改建高架桥的下方空间, 增加小区活动空间, 如青州大马路立交桥下休憩区, 就采用天桥下设置篮球场和康体设施等运动健身器械的做法, 适当缓解社区运动设施和场地不足的窘境 (见图4) 。

3.3 城市基础设施的屋顶绿化

在剩余空间的利用模式上, 澳门政府除了改变原有的用地功能和属性, 对建筑物的天台和屋顶建设微绿地也是一种主要手段。从2010年开始, 澳门政府推行开展一系列的屋顶绿化, 先后选取南粤批发市场、红街市、凼仔街市及黑沙环政府综合服务大楼实施改造。在各种城市基础设施的屋顶改造中, 垃圾房是微绿地建设的主要实践场所。由于澳门传统采用的固体垃圾处理模式是垃圾房集中处理, 在人口密集的澳门半岛居住用地和商住混合型用地中, 垃圾房布点密度较大, 多分布在道路拐弯处, 道路中央分车带, 住宅楼间等地段。澳门政府另辟蹊径, 将垃圾房屋顶进行绿化改造, 将原本视觉效果不佳, 景观突兀的垃圾房转变为市民视野所及的一片绿色。目前澳门半岛垃圾房共计120个, 离岛16个, 其中半岛已经开展屋顶绿化的垃圾房达72个, 屋顶微绿地建设成效明显。

这类屋顶微绿地的绿化以盆栽为主, 增设给排水管线, 屋顶用装饰性栏板进行围护。主要采用的植物品种有:蔓马樱丹 (Lantana montevidensis Briq.) , 软枝黄蝉 (Allemanda cathartica Linn.) , 三星果 (Tristellateia australasiae A.Rich.) , 叶子花 (Bougainvillea spectabilis Willd.) , 硬枝老鸭嘴 (Thunbergia erecta) 、朱蕉 (Cordyline fruticosa (L.) A.Cheval.) 、变叶木 (Codiaeum variegatum (L.) A.Juss.) 等。经改造后的垃圾房屋顶, 经过一段时间的植物生长恢复期, 已全面呈现出绿意环绕, 色彩斑斓的景观效果, 既降低建筑内部温度, 改善了环境卫生状况, 又构成澳门城市绿化的鲜明特色。如位于白鸽巢前地的垃圾房, 经过改造后的屋顶绿化, 与周边的绿化环境融合度极高, 有效解决了卫生与美观问题。这类型基础设施的屋顶空间绿化计划已经推广至其他市政设施如公厕、泵房、变电站等。典型如沙梨头北街休憩区变电站, 构成了休憩区一处饶有趣味的风景 (见图5) 。

4 澳门微绿地建设的启示

澳门微绿地建设的成功经验在于:在不增加土地供应压力的前提下, 有效将现有剩余的土地资源开发建设绿地。微绿地采用多元化的开发模式, 满足不同的功能和使用对象, 更好实现了绿地的生态功能和社会功能。

进入21世纪, 随着我国城镇化进程的加快, 未来城镇人口仍将持续增加。我国未来城镇化建设追求的是质量型, 以人为本的城镇化, 这就要求在发展的同时进一步改善城镇人居环境质量。针对我国人口基数大, 土地资源有限的城市发展实际状况, 在未来城市绿化建设过程中, 应因势而导, 提高现有城市土地的利用价值, 从开发城市剩余空间着手, 积极探索增加城市绿化和提高绿地使用效率的途径和方法。澳门采用以政府规划开发为主导, 引导和鼓励公众参与绿地的建设与管养, 探索自上而下结合自下而上的建设模式, 这些在超高密度情况下开拓性的绿化建设措施, 对我国城市旧区改造或密集城区绿化建设都具有积极的借鉴意义。

摘要：在高密度背景下, 阐述了澳门改变传统的土地开发模式, 实践微绿地的意义, 分析了将剩余空间改造为遛狗区、休憩区、屋顶绿化等微绿地的设计技术方法, 以满足市民实际需求, 有效增加绿化面积。

关键词：剩余空间,微绿地,开发,绿色基础设施

参考文献

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