后续开发

后续开发（精选6篇）

后续开发 篇1

摘要：2013中国·锦州世界园林博览会是目前锦州地区所举办的规模最大、级别最高的国际性盛会。在世园会结束后, 能否对园区进行合理开发利用将决定博览会的后续效应。因此, 借鉴其他城市对园区后续开发利用的成功经验, 思考锦州世博园区的后续开发利用具有重要现实意义。

关键词：锦州,世博园区,后续开发

2013中国·锦州世界园林博览会是迄今为止锦州地区所举办的规模最大、级别最高的重大国际性盛会, 同时也是辽宁沿海经济带发展战略的重点项目。锦州世界园林博览园位于锦州市龙栖湾新区的核心位置, 园区总规划面积约7平方公里, 其中陆地面积3.3平方公里, 水域面积3.7平方公里, 是全球最大的博览园区之一。在博览会闭幕之后, 能否对园区珍贵的土地资源与设施资源进行合理开发利用显得尤为重要。因此, 借鉴以往世博园后续开发利用的成功经验, 对锦州世博园区的后续开发利用进行思考是具有重要现实意义的。

世博园园区后续开发的一般模式

纵观历届世博园区的后续开发利用, 一般采用以下几种模式:

(一) 全部拆除, 重新利用

即将世博园的场馆设施拆除, 场地重新利用。对主办城市来说, 世博园的场地设施在展会之后很可能成为一个沉重的包袱。如果将其闲置, 就会白白耗去大量的维护费用;如果将其向社会开放, 就意味着会加大管理上的投入, 又涉及到是否收费的问题;即便是无偿开放, 又将面临定位的问题, 即面向大众、还是面向特定人群……因此, 在昆明世园会之前, 除个别城市保留了一些标志性的建筑以外 (法国的埃菲尔铁塔、布鲁塞尔的原子结构雕塑) , 绝大部分城市的会址、场馆及配套设施基本都不作保留。

(二) 全部保留, 延续利用

即将世博会的场馆设施完整保留下来。其形式主要有以下几种:一是以城市长期规划用地作为世博会举办场地, 用以改造和扩展城市区域, 会后形成以世博园为中心的科技、服务等产业区;二是将世博园区规划为一个以居住为主的新区, 利用博览会期间的一些主要的公共场馆作为新区的商业、文娱等设施;三是寻找投资商先期投资建造展览馆, 博览会结束后, 投资商收回展馆, 略加改造, 把土地推向市场出售或租赁;四是依据世博园场馆协调一致的建筑功能, 以及园区的基础设施和交通条件, 将原有会展活动园区发展成为某种产业基地或研究中心。

(三) 部分保留, 部分改造

即只对场馆设施进行简单和必要的改造。其形式主要有以下几种:一是将世博园中的标志性建筑作为永久性建筑长期保存, 其他区域规划为向市民提供高质量公共活动设施和活动空间的地区, 并最终融入城市发展布局;二是将世博园的部分场馆保留下来作为艺术展览馆或博物馆长期对公众开放, 其他区域规划为现代化花园式高端住宅区;三是将世博园规划为以园林园艺为主的主题公园, 在其中修建动物园、植物园、科技馆等科普基地和网球场、游乐场等体育娱乐设施, 推动现代城市旅游的发展。

国内世博园园区后续开发概况

目前, 我国已有昆明、沈阳、西安等3个城市先后成功举办了世界园艺博览会, 其世博园园区的后续开发利用为我们提供了可贵的经验和借鉴。

(一) 昆明世博园区开发情况

1999年5月1日至10月31日, 昆明世界园艺博览会成功举办。这是我国第一次举办世界级的专业类世博会, 为此后举办综合类世博会积累了经验和信心。昆明世博园占地2.18平方公里, 主要有5个展馆、7个专题展园、34个国内展园和33个国际展园组成。在184天会期内, 昆明世博园共接待国内外游客950万人次, 国内外参观人数达万人次。

昆明在世博会之后, 首创了将会址、场馆以及配套设施整体保留并转入企业化运作的模式。新成立的世博集团根据云南省和昆明市的自身特点, 以打造世界级的主题公园为核心, 将世博园建设成为以生态为特色, 集生态、旅游、居住、会展等诸多功能于一身的生态旅游新区。昆明世博园从会议展览型向旅游经营型景区的成功转变, 孕育了10余年来云南旅游业和商贸业的大发展, 同时也为“会展地”的可持续发展提供了一个方向和范例。

(二) 沈阳世博园区开发情况

2006年5月1日至10月31日, 沈阳世界园艺博览会隆重举行。这是我国城市第二次举办世园会, 也是我国北方城市第一次举办世园会。沈阳世博园核心区面积2.46平方公里, 园内建有53个国内展园, 23个国际展园和24个专类展园。在184天会期内, 参观沈阳世博园的国内外游客达1260万人次。

沈阳世博园区的后续利用借鉴了昆明世博园的经验。与昆明世园会相比, 沈阳世园会的规划有很多便利条件。首先, 有昆明世园会的经验可供借鉴, 在园址的后续利用方面有更长远的规划;其次, 世博园区原为沈阳市植物园, 世园会以其为会址实际上是对植物园的一次升级改造;再次, 沈阳市有近500万城市人口, 同时又是东北地区的中心城市, 客源能够得到保证。因此, 在世博会结束后, 沈阳世博园的展馆和设施也被保留下来, 在适当改建后重新向游人开放, 成为沈城继冬季冰雪游之外的又一个知名品牌。

(三) 西安世博园区开发情况

2011年4月28日至10月22日, 西安成功举办了世界园艺博览会, 成为我国第三个举办世园会的城市。西安世博园区总面积4.18平方公里, 其中水域面积1.88平方公里, 共设置室外展园109个。在178天会期内, 西安世博园共接待中外游客1572万人次。

世园会闭幕后, 西安市按照“总体保留、丰富提升、科学利用”的原则, 将世博园作为中央公园和湿地公园永久保留, 并在原世博园的基础上增建了浐灞乐园、灞河商业区、奥特莱斯购物中心等项目, 重点开发滨水商业街、特色餐饮、电影院、会议中心等配套设施, 力争将世博园建成西北地区乃至全国最具影响力的主题乐园。

锦州世博园区后续开发策略

锦州世博园区的后续开发利用, 一方面既要学习借鉴昆明、沈阳、西安等城市的成功经验与经典模式;一方面也要从自身的区位特点和实际情况出发, 形成符合锦州实情的开发模式。

(一) 锦州世博园区不能采取完全拆除的模式

将世博园区完全拆除之后, 利用世园会的巨大影响将土地高额出售, 既能获得可观的经济收益, 又能免于负担世博园高昂的维护成本。这似乎是一种非常可行的开发利用模式。但是, 从锦州世博园的实际情况和区位特点来看, 这种模式并不是其最佳选择。这是因为:

第一, 锦州世博园区面积广阔, 全部开发为房地产项目并不现实。锦州世博园陆地面积达3.3万平方公里, 如将其全部开发为房地产, 则是一个非常大的项目。放下先期投入资金的筹措困难不说, 对于仅有80万市区人口, 且度假旅游并不发达的锦州来说, 销售市场需要承担较大风险。而且, 失去了世博园景区的房地产项目也不能具有上好的吸引力。

第二, 世园会是锦州快速发展千载难逢的历史机遇, 对其开发不能仅局限于园区的经济效益。作为世界性的展会, 世园会的影响应该是多方面的, 特别对于提升锦州的城市形象, 进而扩大锦州的城市知名度和竞争力有深远影响。虽然有些影响短时期内不能体现其巨大价值, 但也不能因此将其放弃。因为, 一旦将世博园拆除, 人们就可能会因世博园的消失而逐渐淡忘锦州。那么, 世园会的影响力也就会逐渐淡化以至于全部消失, 便不能对锦州的发展发挥长期高能的促进作用。

(二) 锦州世博园区不宜采取完全保留的模式

目前, 昆明、沈阳、西安等城市都将其世博园区给予保留, 并且, 在合理运营后也都取得了较好的经济效益、社会效益和环境效益。但是, 锦州有其自身的特点, 将世博园区完全保留并实现市场化运营有较大困难。其原因如下:

第一, 园区面积广阔, 运营成本巨大。锦州世博园陆地面积3.3平方公里, 水域面积3.7平方公里, 总面积约7平方公里, 是目前世界上最大的世博园区。如此之大的园址, 如果完全保留下来, 其日常维护与运营成本将非常之大。

第二, 位于东北地区, 季节劣势明显。锦州属于温带半湿润大陆性气候, 冬季寒冷而漫长。进入秋季后, 露地花卉逐渐枯萎, 落叶树种也开始落叶, 至严冬气温可降至零下20℃。而以植物景观为主的世博园受气候因素的影响较大。因此, 每年只有5月至10月比较适宜开展旅游活动, 旅游季节相对短暂。

第三, 一级市场薄弱, 竞争对手强劲。据美国华盛顿城市土地研究所研究, 一个大型主题公园的一级客源市场 (1小时车程或80公里的范域) 至少要有200万人口;二级市场 (3小时车程或240公里的范域) 也要有200万人口以上;三级市场 (3小时车程或240公里以上范域) 虽然对其也很有帮助, 但由于客源市场的交通费用太高, 不能过分依赖。距锦州在80公里以内的人口远不足200万, 故一级市场比较薄弱;虽然二级市场在人数上远远超过200万, 但由于省会沈阳亦拥有世博园及新开发的方特主题公园, 所以也不能对其给予太多希望。

(三) 锦州世博园区可以采取复合式开发的模式

锦州世博园区的后续开发利用, 如果采取复合式开发的模式则较为适宜。即将园区分3个区域来规划:一部分园区保留开发为永久性主题公园;一部分园区改建为海滨旅游度假区;一部分园区开发成高端房地产项目。具体规划为:

1. 主题公园区

在博览会结束之后, 可将世博园核心区域和部分场馆保留下来, 围绕“城市与海, 和谐未来”这一主题将其开发成为大型主题公园。

第一, 保持园艺主题。锦州世博园共规划建设各类展园近百个, 其中包括在世界顶级园林大师中征集和评选出的20个最优秀的园林设计作品, 是集园林艺术之大成的“万园之园”。因此, 在博览会结束后, 主题公园的开发必须仍然以园林、园艺为核心, 这样才能延续世园会的影响力。

第二, 增加娱乐功能。锦州世博园是以植物、园林为主的主题公园, 在博览会期间重点突出观赏性与科普性。但在博览会结束之后, 如果不能开发出新的旅游产品, 其吸引力就会降低, 不仅影响到游客的重游率, 也会影响到新游客的发展。而丰富的参与性娱乐活动和各种表演盛会能为世博园带来生机, 因此, 主题公园的开发必须增强休闲娱乐功能。

第三, 突出海洋特色。与在我国举办的以往几届世博会相比, 锦州世园会最大的特色就是“海上世博园”。因此, 锦州世博园主题公园也必须依托海洋资源, 加大开发娱乐、竞技、健身等体育项目, 打造特色产业链。

2. 旅游度假区

在博览会结束之后, 可划出一定区域重新规划为海滨旅游度假区, 以实现世博园在旅游产品结构上的转变。在这一过程中, 需注意:

第一, 完善服务设施。可依照大连金石滩、秦皇岛北戴河等旅游度假区模式, 形成以世博园为核心, 以高尔夫球场、滑雪场、康体娱乐、酒店住宿、名特餐饮、旅游购物等为主要内容的具有世博特色的生态旅游度假区。

第二, 开发海洋旅游。锦州湾是辽宁五点一线沿海经济带的重点建设区域, 并且《辽宁省旅游发展“十二五”规划》还明确提出要大力开发锦州等6个城市的海洋海岛旅游。因此, 锦州应借此契机, 紧紧围绕“城市与海, 和谐未来”的主题, 将世博园白沙湾一带建设成为北方著名的海滨旅游度假区。

第三, 打造温泉之乡。推进温泉旅游是辽宁省旅游发展“十二五”规划的重点建设工作。虽然锦州世博园区不存在天然温泉, 但是营口鲅鱼圈天沐温泉旅游度假产品的成功开发已为我们指明了方向。值得特别提出的是, 温泉旅游度假产品不但能够与海洋度假产品形成互补, 而且能弥补世博园冬季无法开展海滨度假项目的不足。

3. 高端住宅区

在博览会结束之后, 可充分利用龙栖湾新区成立、城市空间向南延伸的契机, 将世博园划出一定区域进行高端房地产项目开发。

第一, 开发海滨别墅。目前, 辽西沿海地带暂时没有成片的高档别墅住宅区。因此, 可充分利用世博园园林、园艺等生态资源, 将其建成锦州乃至辽西地区规模最大、档次最高、环境最优美的海滨别墅区, 使其成为龙栖湾新区的一道亮丽的风景线。

第二, 开发海景洋房。兴建别墅土地利用率低, 只能满足少部分特定人群的需求。为满足更多购房者的需求, 需要建设具一定规模以高层海景洋房为主体的中高档住宅小区, 形成以“世博板块”为特征的锦州中高档楼盘区。

第三, 建设配套设施。具有世博特色的中高端生态社区的建设, 不仅要建设别墅、公寓等满足基本需求的建筑, 一些较具规模的商区以及配套的学校、医院、公交、超市、停车场等基础设施的建设也应该成为这一规划的重点。

综上所述, 复合式开发模式能够实现锦州世博园由主题公园的单元化经营拓展为涉足旅游地产、园林花卉、休闲度假、会展服务等业务的多元化经营, 并最终通过旅游业发展和房地产运作, 将世博园及其周边区域发展构建成为一个集观光景区、休闲度假区、娱乐体验区、人居社区及衍生市场区为一体的“世博生态社区”。因此, 复合式开发模式是适合锦州实情的世博园区后续开发模式。

参考资料

参考文献

[1].查爱苹.世博园区后续利用述评[J].旅游学刊, 2007, (6) .

[2].李柏文, 彭仑.世博园可持续发展研究[J].桂林旅游高等专科学校学报, 2002, (3) .

[3].邓丹, 赵伟韬, 汤雨宁, 鞠亮.沈阳世界园艺博览会会址可持续发展思考[J].沈阳农业大学学报 (社会科学版) , 2008, (1) .

[4].辽宁省人民政府发展研究中心课题组.对沈阳世博园后续发展的思考与建议———昆明世博园调研报告[J].辽宁经济, 2007, (1) .

后续开发 篇2

第一条为加强国有土地资产管理,规范土地市场,根据国家有关法律、法规和《西安市人民政府关于加强开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理的通知》(市政发〔2007〕154号,结合我市实际,制定本实施细则。

第二条本细则适用于西安市行政区域内国有土地的管理。凡使用国有土地的单位和个人,都应遵守本细则规定。

第三条国有划拨土地在变更土地使用条件后,不再符合划拨用地范围的,或受让的国有土地使用权经依法批准变更土地用途、建设条件、使用年限等,使其与原出让合同或批准文件内容发生改变的,必须办理出让手续,或者重新评估、核算,补缴土地使用权出让金。

第四条市、县国土资源管理部门是同级人民政府主管本行政区域内土地管理的职能机构,负责国家有关土地管理的法律、法规和本细则的组织实施和检查监督。

第五条规划、发展改革、建设、房产、城改等行政主管部门要加强相互之间的配合,实现信息资源共享,在各自职权范围内,协助做好开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理工作。

第六条各级人民政府必须严格执行土地用途管制制度和国有土地有偿使用制度,实行土地集中统一管理,建立和完善土地收购、储备、供应、开发的运行机制,加强国有土地资产管理。

第二章划拨土地补办出让手续

第七条划拨土地在不改变土地权利人和用途时补办出让手续,补缴土地使用权出让金原则上按以下公式核算:应缴纳土地使用权出让金额=拟出让时依法确认的评估市场值地价-拟出让时依法确认的评估划拨地价或承租土地市场价。

第八条划拨土地在不改变土地权利人和用途时补办出让手续,具体按以下标准补缴土地使用权出让金:(一经依法批准已建成、出售的住宅用地补办出让手续的,按房改房上市的有关政策规定补缴土地使用权出让金。

(二工业用地补办出让手续的,按不低于依法确认的评估市场值地价的25%补缴土地使用权出让金。

(三商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地补办出让手续的,按不低于依法确认的评估市场值地价的40%补缴土地使用权出让金。

(四其他用途土地补办出让手续的,按不低于依法确认的评估市场值地价的30%补缴土地使用权出让金。

第九条划拨土地经依法批准改变土地用途的,按下例规定确定或补缴土地使用权出让金:(一划拨土地改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地的,应缴纳的土地使用权出让金按国家有关招标拍卖挂牌出让土地的规定确定。

(二划拨土地改变为除商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以外用途的,应缴纳的土地出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。

第十条凡单体建筑项目部分改变用途的,应根据改变部分分摊的土地面积及用途,按依法确认的评估市场值地价补缴土地使用权出让金。

第十一条利用划拨土地建设的拆迁安置房(包括经济适用房、廉租房的配套公建用房,经依法批准作为商品房销售的,按不低于依法确认的评估市场值地价的40%补缴土地使用权出让金。

第十二条土地估价基准日应根据不同情况分别确定:(一规划主管部门批准变更原批准的土地用途、规划建设条件,超过一年未完善土地审批手续的,经依法处理后,以国土资源主管部门受理的日期作为估价基准日。

(二变更土地使用年限的,以国土资源主管部门受理的日期作为估价基准日。(三同一宗地的土地使用条件经规划主管部门多次批准变更的,以规划主管部门最后一次批准文件为准,以国土资源主管部门受理的日期作为估价基准

日。

第十三条土地出让应缴纳的土地使用权出让金,以估价基准日依法确认的宗地评估市场值地价作为计价标准。

第十四条租赁土地经依法批准补办土地使用权出让手续的,按照依法确认的评估市场值地价,全额补缴土地使用权出让金。

第十五条租赁土地经依法批准续租的,按下列标准收缴年租金:(一对持有地面房屋产权证书的,按土地所在地对应用途基准地价的40%除以该土地用途最高出让年期确定。

(二对没有地面房屋产权证书的,按土地所在地对应用途基准地价除以该土地用途最高出让年期确定。

第三章出让土地增加建筑面积

第十六条对通过公开方式出让的土地使用权,规划建设条件原则上不得改变。确属城市规划建设需要变更的,规划主管部门应从严审核,依法办理审批手续。

第十七条出让后的国有建设用地,建设单位申请调整原出让合同约定的或原规划批准的规划条件,由规划主管部门受理。规划主管部门同意调整的,应将调整后的规划批件抄送国土资源管理部门,并督促建设单位向国土资源管理部门申请,办理相关审批手续。国土资源管理部门同意调整的,应依法确定供地方式,并按新旧规划条件下依法确认的评估市场值地价差额的100%补缴土地使用权出

让金。

第十八条同一建设项目中,在不改变土地用途的前提下,经规划主管部门依法批准新建、改建、扩建、加层等增加建筑面积的,增加部分不超过原批准面积3%(含3%的,免缴增加部分的土地使用权出让金。超过3%以上的,超出部分按新旧容积率条件下依法确认的评估市场值地价差额的100%补缴土地使用权出让金。

第十九条未经依法批准擅自改变规划条件进行建设的,经规划主管部门核实,同一建设项目实际建筑面积超出原批准面积3%以上的,规划等行政主管部门应依法从严处理。处理后允许保留的,应补缴超建部分对应的土地使用权出让金。补缴金额按超出部分原出让时的成交(约定地价或楼面价的100%确定;涉及改变土地用途的,应按新旧规划条件下依法确认的评估市场值地价差额的100%缴纳。

第二十条出让后的国有建设用地,在出让年期内经依法批准拆除重建且不改变土地用途的,拆除重建后增加的建筑面积,按其分摊的土地经依法确认的评估市场值地价的50%补缴土地使用权出让金。

第二十一条出让后的建设用地经依法批准增加建筑面积,或擅自增加建筑面积经依法处理后允许保留的,增加面积或超建面积超出原批准面积3%以上的部分,还应依法补缴城市建设配套费。

第二十二条原出让的工业用地在不改变原规划用途的前提下,经依法批准 增加容积率的，不再补缴土地使用权出让金。第二十三条 租赁土地增加建筑面积的，比照本章的相关规定执行。第四章 国有企业改制处置土地资产 第二十四条 国有企业改制，可根据企业的类型和改制需要，经批准分别采 取土地使用权出

让、作价出资、作价入股、授权经营、租赁和保留划拨用地等方 式处置国有土地资产。第二十五条 纳入企业改制资产处置的国有划拨土地使用权，符合城市规划 条件的，可以协议方式办理土地使用权出让手续，按下列标准补缴土地使用权出 让金：

（一）工业用地按不低于依法确认的评估市场值地价的 25%补缴土地使用权 出让金。

（二）商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，按不低于依法确认的评 估市场值地价的 40%补缴土地使用权出让金。

（三）其他用地按不低于依法确认的评估市场值地价的 30%补缴土地使用权 出让金。如果折抵负资产，继续按《中共西安市委、西安市人民政府关于进一步深化国有 企业改革的实施意见》（市发〔2003〕24 号）执行。第二十六条 参与企业改制受让的工业用地，经依法批准改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以外用途的，可以办理协议用途变更手续，应补缴 6 的土地使用权出让金=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批 准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。第二十七条 改制企业受让的工业用地，经依法批准改变用途进行经营性开 发的，出让用地批文或出让合同约定应由市、县人民政府收回，交由国土资源管 理部门采用招标拍卖挂牌等公开出让方式处置的，应采取公开方式处置；出让用 地批文或出让合同未约定以公开方式处置的，可以协议方式处置。应当补缴的土 地出让金额（底价）＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批 准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格 第二十八条 企业改制经依法批准采用租赁方式使用土地的，租赁期限一般 不超过 5 年，租金标准按照本细则第十五条的规定办理。第二十九条 企业改制经依法批准继续以划拨方式使用土地的，其使用年期 不超过 5 年。第五章 土地使用权交易 第三十条 土地使用权通过招标拍卖挂牌方式出让的，由市、县国土资源管 理部门负责组织实施，并参考市场情况确定出让底价。第三十一条 出让土地使用权在转让时，其土地使用权转让价格低于市场评 估地价 80%的，政府有权优先收购，所购土地纳入政府土地储备库。第三十二条 国土资源管理部门在办理土地使用权出让手续时，应在《国有 土地使用权出让合同》中注明该宗地的用途、容积率、绿地率、建筑密度等土地 7

语文书失踪后续 篇3

再说说这本语文书吧，每一页上都画满了涂鸦，封面破烂不堪，备注写得七扭八歪。总的来说，我觉得这语文书应该是主人给的待遇太差，离家出走的！以后可要爱惜书本啊！俗话说，用眼睛可以洞察一切，可连自己的语文书都找不到，还怎么洞察呢？

（指导老师：张玉兰）

语文书失踪之谜

一本语文书引发的“谜案”，开头简洁交待了事情原由，本是一件再平常不过的小事，却引起了小作者的N多猜测，其中拟人化用语更是让原本普通的事件变得趣味十足，令人捧腹的失踪理由也是让小编觉得语文书会大喊一句“小书做不到啊”。全篇逗趣的语言风格渲染性极强，不经意间便博得会心一笑。

后续开发 篇4

为叙述方便也为读者阅读方便, 除了在案例一节中使用明确的当事人姓名/名称之外, 不论其法律关系是否为买卖, 本文一律将拟收购专利权一方称为买方, 将拟转让专利权一方称为卖方。

一、探究的角度与定位

笔者认为, 一个市场是否繁荣, 取决于该市场的交易是否活跃。一个市场的交易是否活跃, 取决于该市场当中活跃买家的数量。从供求关系调节市场的机制来看, 活跃买家越多, 市场就越加繁荣。即使市场当中的卖家和交易标的物稀少, 也会由于卖方市场的行情看涨, 而吸引越来越多的卖家带着交易标的物进入市场交易, 使该市场中形成的交易量增多。在专利权转让市场同样存在前述现象。因此, 本文将以买方角度探究交易模式。从个案来看, 从买方角度考虑的交易模式会使买方略微占优, 但从宏观的长远眼光看, 从买方角度考虑的交易模式有利于阻隔“垃圾专利”及其专利权人, 为买方防范法律风险, 增加买方对交易的信心, 从而促成交易, 加速专利权的转化。

二、案例

王工程师个人研发了一项生产工艺, 该工艺与原有的生产工艺的流程有较大不同, 但解决了技术问题, 达到了技术效果, 2014年, 王工为该工艺申请的方法专利获得授权。王工对该专利方法进行进一步深挖的时候遭遇了资金瓶颈, 开发工作陷入停顿。大乘有限责任公司是该领域内颇具实力的一家企业, 其在经营中发现王工的专利方法恰好可以解决其生产中存在的问题, 愿意以优惠价格收购该专利权。大乘公司通过与王工沟通, 对王工的后续开发工作很感兴趣。双方对转让2014年的方法专利已经达成了初步意向, 但大乘公司对该方法专利后续开发的相关问题举棋不定。交易双方需要找到一个能妥善处理该专利的后续开发问题的交易模式。 (为保守客户商业秘密和当事人个人隐私, 本案例与实际有所出入, 当事人姓名、名称均为化名。)

三、交易的前提

交易的第一个标的是2014年授权的方法专利, 后续开发也是围绕该方法专利展开。因此, 交易的核心是该专利权。本笔交易的前提是该专利权的权属是否归属于王工以及该专利权是否稳定。

(一) 专利权的权属

许多当事人确认专利的权属时喜欢习惯性的查看证书, 这个方法是错误的。根据《专利法》第三十九条:“发明专利申请经实质审查没有发现驳回理由的, 由国务院专利行政部门作出授予发明专利权的决定, 发给发明专利证书, 同时予以登记和公告。发明专利权自公告之日起生效。”专利权自公告时才生效, 并不是收到国知局专利证书之时。同时, 专利权证书上不记载该专利是否存在质押的信息。

根据《专利法实施细则》第八十九条:“国务院专利行政部门设置专利登记簿, 登记下列与专利申请和专利权有关的事项: (一) 专利权的授予; (二) 专利申请权、专利权的转移; (三) 专利权的质押、保全及其解除; (四) 专利实施许可合同的备案; (五) 专利权的无效宣告; (六) 专利权的终止; (七) 专利权的恢复; (八) 专利实施的强制许可; (九) 专利权人的姓名或者名称、国籍和地址的变更。”专利登记簿上记载的信息更为全面、具体, 不但可以根据专利登记簿记载的信息确认专利权人, 还可以根据这些信息初步判断该专利是否存在相关第三方以及专利权人是否涉诉和专利权是否稳定等情况。因此, 在确认专利权的权属时应当查询专利登记簿, 必要时要求卖方提供国知局提供专利登记簿副本。

(二) 专利权是否稳定

评价专利权的稳定性主要是看该项专利权效力范围的确定性如何, 是否会因为其专利本身的实质条件不足而导致该项专利权的部分或全部无效, 能否在受到干扰后迅速脱离不确定的法律状态, 回复到正常的权利状态。已经公告授权的专利并非就可以高枕无忧, 根据《专利法》第四十五条:“自国务院专利行政部门公告授予专利权之日起, 任何单位或者个人认为该专利权的授予不符合本法有关规定的, 可以请求专利复审委员会宣告该专利权无效。”如果交易的专利权在完成转让手续后被宣告无效, 不光用于收购专利权的资金打了水漂, 而且关于后续开发的一系列法律、财务等问题都成了无源之水。因此, 交易之前买方必须对专利权是否稳定进行确认。

优质检索是保障发明专利的专利权稳定性的关键。审查员在进行专利审查的时候检索到的对比文件都会记载在专利申请的案卷中。根据《专利法实施细则》第一百一十八条:“经国务院专利行政部门同意, 任何人均可以查阅或者复制已经公布或者公告的专利申请的案卷和专利登记簿, 并可以请求国务院专利行政部门出具专利登记簿副本。”因此, 判断拟交易专利权的稳定性应当查阅该专利申请的案卷。买方在必要时可以考虑对其进行再次检索, 以判断该专利的“三性”。前文已述, 专利登记簿上记载的专利权的无效宣告方面的信息对判断专利权是否稳定同样具有重要参考价值。被无效宣告的理由和证据也是判断该专利“三性”的依据。

四、典型交易模式探究

(一) 模式一——专利权和涉及后续开发的技术资料一并收购

根据《专利法》第十条的规定, 转让专利专利权的, 当事人应当订立书面合同, 并向国务院专利行政部门登记, 由国务院专利行政部门予以公告。专利申请权或者专利权的转让自登记之日起生效。买卖双方可以将专利权转让及涉及后续开发的技术资料的转让通过一份合同规定, 也可以将专利权转让内容作为主合同, 将涉及后续开发的技术资料转让作为从合同。无论采取何种合同形式, 合同中对于主要标的专利权转让后的风险——专利权被无效掉的风险, 必须做出约定, 在买卖双方中分配相应的风险承担责任。

对于后续开发技术涉及的资料, 不能在合同中统称为技术资料。技术资料的最终表现, 根据不同的行业领域一般为图纸、配方、工艺流程等。但处于开发阶段的技术资料远不止以上几种, 单单图纸、配方、工艺流程等都会存在多个版本, 除此以外还包括技术秘密、实验数据、配套工装夹具和专用机床等设备图纸、开发人员笔记、开发人员会议纪要、配套厂商名单、试制品QE文件等。签订合同之前买方应当组织工程技术人员和知识产权律师组组成成的的团团队队与与卖卖方方深深入入沟沟通通后续开发的思路、进度、技术资资料料等等问问题题, , 如如有有必必要要, , 应应当当开展尽职调查以确定后续开发技术资料的完整性。

此种交易模式的优点是, 交易完成以后买方不受卖方牵制, 可随意使用专利权;可使用买方自己的研发人员进行后续开发, 开发流程便于监控;获得的技术也可独立享有专利申请权;手续相对简便, 需要在国知局办理专利权转让登记。

此种交易模式的缺点是, 由于将卖方与专利权及后续开发的关系剥离得较为彻底, 卖方的报价会比较高;专利权以及后续开发涉及的非纸质技术资料的移交难以利用合同规定;更换开发团队会大概率的拖长研发周期;开发成本和技术风险由买方承担。

(二) 模式二——收购专利权后委托卖方后续开发

关于收购专利权部分同模式一, 此处不再赘述。

由于卖方将专利权转让给买方与买方委托卖方进行技术开发并没有逻辑上的必然联系, 二者也不是同一法律关系, 因此, 委托卖方后续开发应当单独订立一份书面合同。单独订立一份合同还有一层考虑, 就是如果委托后续开发合同出现争议, 导致解除合同或者宣告合同无效等, 不会影响到专利权转让合同的效力。

委托卖方进行后续开发的合同必须对后续开发所形成的专利的申请权和该专利的实施权做出明确约定。根据《合同法》第三百三十九条:“委托开发完成的发明创造, 除当事人另有约定的以外, 申请专利的权利属于研究开发人。研究开发人取得专利权的, 委托人可以免费实施该专利。研究开发人转让专利申请权的, 委托人享有以同等条件优先受让的权利。”如果委托后续开发合同中没有约定, 则开发所形成的专利的申请权归属于开发方, 即归卖方所有, 买方仅享有免费实施该专利和优先受偿权。如果卖方许可第三方使用后续开发形成的专利, 买方无权阻止, 只能使用依据基础专利的专利权主张第三方的使用行为侵权。除了通常条款以外, 合同还应当对交付后续开发全部技术资料和告知全部技术秘密、开发费用的支付方式、开发周期的限制、开发人员的保密责任、开发失败相应问题的处理等问题做出约定。

此种交易模式的优点是, 买方获得专利权所需支付的资金较小;买方所承担的后续开发的成本与技术风险可以通过委托开发合同转移给卖方;手续相对简便, 需要在国知局办理专利权转让登记。

此种交易模式的缺点是, 买方支付给卖方的后续开发劳务费用难以详细计算, 金额不易把控;专利权以及后续开发涉及的非纸质技术资料的移交难以利用合同规定;买方对于后续开发过程的监控力度较小。

(三) 模式三——卖方以专利权及后续开发的非专利技术出资入股买方公司

根据《公司法》第二十七条:“股东可以用货币出资, 也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是, 法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价, 核实财产, 不得高估或者低估作价。”前述两种模式的本质是专利权转让行为, 此种交易模式的本质不同于前述两种模式, 是一种投资入股行为, 因此同样需要订立书面合同。值得注意的是, 由于各地各级工商行政管理部门的细节性规定略有不同, 投资入股的合同可能需要使用受理买方登记的工商行政管理部门要求的格式合同, 或者经其审核。投资入股合同中应当对卖方持股比例、分红方式、表决权等做出约定。

卖方入股买方后, 通常会主持后续开发工作。此时, 卖方于卖方又存在劳动法律关系。根据《劳动合同法》第七条:“用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系。”根据《劳动合同法》第十条:“建立劳动关系, 应当订立书面劳动合同。”因此, 双方应当签订劳动合同。企业与劳动者通常使用人力资源与社会保障局的格式合同, 但由于双方存在多层法律关系, 在此种情况下, 买方不能仅仅用这个格式合同与卖方签约, 还应在格式合同的基础条款之外加入关于保密责任, 竞业禁止等方面的详细约定。

买方公司吸纳新股东入股首先买方公司章程 (以下称《章程》) 必须允许新股东加入。接着, 应当确定卖方入股的持股比例和分红方式。然后, 依照《章程》和《公司法》的规定程序修改《章程》, 将卖方的股东姓名、持股比例、分红方式、表决权等写入《章程》。最后, 到受理买方登记的工商行政管理部门办理变更登记手续。

买卖双方按照此种交易模式的最后结果是双方“喜结良缘”, 卖方入股了一家业内颇具实力的公司, 获得了一个不错的职位和长期稳定的分红收益, 可以专注于后续开发。后续开发工作有了买方的支持, 资金瓶颈随之不复存在, 买方把控后续开发的过程中可以及时根据市场风向, 调整开发方向, 从而加速技术转化的周期。买方以“分期付款”加期权的方式获得了一件专利, 一位技术人才, 和对后续开发的完全把控, 以较少的资金, 完成了一笔长期的投资。笔者认为, 此种交易模式是皆大欢喜的共赢交易模式。

此种交易模式也有其缺点:1、对专利技术本身的“含金量”要求较高;2、手续较为繁琐, 除了国知局方面的手续之外, 还要办理召开股东会、形成决议、修改章程、工商变更等手续 (如果买方是上市公司或者挂牌公司, 所需手续会更为繁琐) ;3、双方的诚信和对交易、合作抱有的诚意也是决定此种交易模式成功实现的关键。

提前谋划世博后续商机 篇5

上海财经大学世博经济研究院副院长孙元欣认为,世博的后续效应大于世博筹办的投资效应,以及世博举行时的需求效应,世博会将对上海城市转型带来长期效应。

沙龙上,上海均瑶集团提出世博特许品牌的持续营销计划,远大空调讲述其成为上海世博会唯一一家中国民营企业全球合作伙伴的历程。上海新锦江大酒店总经理陆荣华则指出,当前企业不仅仅要考虑如何分食“世博蛋糕”,更需要看到世博结束后可能出现的“过山车”滑坡。他认为,民族品牌酒店依托世博“弯道超车”,必须注重培育本土市场,致力品牌打造和产品打造。

均瑶集团:怎样让海宝活百岁

世博吉祥物海宝有很多造型,还有可以说话的智能海宝,奉献这些创意的是世博会的高级赞助商均瑶集团。“后世博商机”这个题目引发了上海均瑶集团副董事长王均豪的思考:世博会结束后,海宝是不是能活到一百岁?团队开发了几千个品种,世博结束后就全部收缩掉吗?

在谈及世博特许品牌的持续营销时,王均豪说,如果世博会结束之后海宝还能给均瑶集团用,把海宝打造成一个百年体育文化产业,完全是可以的。因为均瑶集团已具备了整合能力,包括产品开发创意能力。海宝可以打造成动画片,把思想生活丰富起来,再让他活下去。

从最早参与亚运会,到后来参与奥运会,再到结缘世博,均瑶集团已打造出自己的体育文化团队。参与世博,均瑶集团开发了几千种礼品、纪念品,海宝只是一类。包括NBA、国际足联等国际顶级赛事的体育产业,这都是均瑶的后世博商机。王均豪表示,把握商机,均瑶已经做了一些创新,包括在飞机上卖吉祥物,开专卖店卖吉祥物。均瑶一直把与世博会的牵手作为均瑶向现代服务业转型的重要里程碑之一。

远大空调:借世博展示区域空调概念

远大空调是一家民营企业,走过了21个年头,在全球已占领60个国家的市场,在北美市场占有率超过45%,在欧洲超过50%。但远大没有做很多宣传。

沙龙上,远大空调上海有限公司总经理吴斌表示,后世博为空调业带来无限商机。“通过世博会,远大想展示作为中国的一家纯民营企业面对全球市场的野心。远大是世博13家全球合作伙伴中最后签约的,经过了很长时间的论证,包括各方面的采集资料,详细了解了世博会的意义后,毅然决定加入世博。”

除了成为全球合作伙伴,远大还会在世博园区建远大馆,向全世界展示远大的最新理念远大是怎么做区域空调。因为区域空调更专业,在区域中间用一个或者几个大型的机房来供空调,这样可以起到大幅度降低整个区域建筑的能耗。

除了展示,远大看得更远的是后世博。“世博园区有2.28平方公里,除了部分小型的永久性建筑不拆除,其他应该在未来的几年里面全部拆除,拆除之后会重建,所以潜在的市场非常大。”吴斌说,这也是远大看上世博这块热地的重要原因之一。

新锦江:把产品与世博紧紧相连

有人预测世博会6个月将接待7000万人,也有人说会超出这个预期,这对酒店业来说是好消息。而近几年,上海酒店供大于求已经显现。

上海新锦江大酒店总经理陆荣华指出,当前企业不仅仅要考虑如何分食“世博蛋糕”,更需要看到世博结束后可能出现的“过山车”滑坡。他认为,民族品牌酒店依托世博“弯道超车”,必须注重培育本土市场,致力品牌打造和产品打造。

上海新锦江大酒店是上海老牌五星级酒店,据陆荣华介绍,从酒店可以看到世博一个很醒目的标志世博为绿色环保留了一个烟囱,这是个老的标志,而周边又是最先进的世博园区,边上又是南浦大桥跟卢浦大桥。

陆荣华说,新锦江会把任何一个产品、把上海和世博紧紧地连在一起。最近,上海新锦江大酒店正在打造新产品34楼的会所,取名锦秀。锦不仅代表漂亮,还代表锦江,秀是秀上海,上海最美的地方在这里都能看到,秀还是秀世博,这里可以看到世博的烟囱。陆荣华说,“锦秀”要把中国人的热情、上海的美丽全部展示给客人。■

银鲛的秘密（后续） 篇6

洛员外的儿子洛安年在斗画大会上一举成名。然而，风度翩翩的洛安年却患有耳疾没有听觉。杏是洛员外的养女，为了让她的洛哥哥恢复听力，她冒着生命危险去找银鲛，传说只要用自己的宝贝和银鲛做交换就可以得到自己想要的。就在杏举着她父亲留下的遗作作为交换条件时，银鲛却说出了她父亲的死因和洛哥哥的关系。

（详见《意林》2016年第19期，作者：小兰乱流年）

杏一时无法抉择。是选择父亲，还是选择洛安年？银鲛见她久久不语，微微一笑：“回去吧，阿！你拯救不了洛安年，这是他的意愿。当初他为什么用听力而不用其他东西来交换他的视觉？他喜欢寂静，他不想让尘世的喧嚣扰乱他内心的平静。”

杏纠结着，选择父亲，就选择了记忆。选择洛安年，就选择了现实。但是记忆和现实，好像一样重要……她不愿抛弃记忆，也不愿放弃现实。

“你有在听我说吗？”杏猛然回过神来。银鲛正有些恼火地看着她。 “呃……您说了什么？”

“我说，你不一定要用你爹爹的遗作来和我交换。”银鲛眉头微皱，显然是为杏的没礼貌而生气。

“太好了！”杏惊喜地睁大眼睛，就差没跳起来了。“您想要什么？我都可以给您。”

“哎呀呀，本来还想要你的性命呢，看在你这么可爱的份上，就算了吧。”银鲛捏了捏杏的脸。他凑到杏耳边，轻轻说了句什么。

有那么一瞬间，杏犹豫了。洛安年间接导致了她父亲的去世。要不是输掉斗画大会，她的父亲也不会醉酒，也不会溺水身亡。她，也不会沦落为别人家的养女……

但是杏还是坚定地点了点头。“我答应你。”

银鲛一愣。他没想到杏竟然会同意。

“为什么？”

杏虽然没有回答，但她心里已经有了答案。

“对不起，我不能告诉您。”

银鲛叹了口气，伸出食指轻点杏额头。顿时，杏额头上出现了一个金色的图腾，它闪烁了几下，不见了。同时，杏身体里飘出了一丝薄雾，钻入银鲛的额头。“你要是什么时候后悔了，还可以来找我。”银鲛许诺。杏默默地点头，向银鲛鞠了个躬，慢慢顺着一条小路走回了悬崖上。银鲛看着她的背影，内心五味杂陈，竟然有一丝心疼。

究竟洛安年对她来说有多重要，能让她狠得下心舍弃那样东西？那孩子是那么勇敢，究竟为了什么？

一年之后，朝中的户部尚书应洛员外的邀请来到洛府。“咦，令郎不在家吗？”户部尚書早就想目睹这天才少年的风采了。

“犬子一年前听力不知怎么地恢复了，如今，他带着他的未婚妻去云游四方了。”

“令郎还有未婚妻？”

“是的。他之前听力丧失，有一天遇到一个叫落英的姑娘，两人情投意合，之前我们还不知道嘞！”洛员外哈哈大笑。但是户部尚书又被一个亭子吸引了。“那亭子里面……”

“哦，那是我的养女杏，之前被一匹疯马吓得卧床不起，后来就不会说话了。真可惜，本来歌喉还是很好的。”洛员外有些惋惜。亭子里，杏坐在石桌边。洛员外的话她全听见了。一年之前，银鲛问她一个问题。

“为什么？”

“因为我爱他啊。”

不知道从什么时候开始，杏喜欢上了洛安年。也许这就是缘分吧。只是那么一瞥，从此就无法自拔。

（图/熊LALA）