事业单位土地管理

事业单位土地管理（精选10篇）

事业单位土地管理 篇1

吉林省国土资源厅公告

公告〔2012〕2 号

为进一步加强我省土地整治项目管理，严格土地整治项目市场准入条件，确保各项成果和工程质量，根据有关法规要求，结合我省实际，决定对我省土地整治项目及土地复垦方案编制等单位进行备案管理。现将有关事项公告如下：

一、备案的范围及条件

凡在吉林省境内从事土地整治项目可行性研究报告（实施方案）编制、测绘、规划设计及预算编制、工程施工、工程监理和从事土地复垦方案编制等工作且符合规定条件的省内外企事业法人和团体，均须向省国土资源厅申请备案。

土地整治相关单位备案报名条件详见《吉林省土地整治项目相关单位备案管理有关要求》（附件1）相关条款；土地复垦方案编制单位备案报名条件详见《吉林省土地复垦方案编制单位备案管理有关要求》（附件2）相关条款。一个单位具备从事两项及两项以上业务条件的，可分别申请相应业务的备案，分类填报备案材料。

经省国土资源厅审核备案的单位，方可在吉林省境内承担与备案一致的土地整治和土地复垦方案编制等业务工作。

二、申请备案的程序

申请单位将申请备案的材料报省国土资源厅（可邮寄），相关工作人员对合格的申报资料受理后，向申请单位出具受理凭证。其中，省内施工单位向注册所在地县（市、区）国土资源局提交备案材料，经县（市、区）国土资源局初审后统一向市（州）国土资源局申报，经市（州）国土资源局审查后报省国土资源厅；省外施工单位直接向省国土资源厅提交备案材料。

省国土资源厅组织对申请单位进行资格审查和认证考核，对符合备案条件的申请单位在省国土资源厅网站（http://dlr.jl.gov.cn）上公示，公示期为7个工作日。对公示无异议的申请单位批准备案，并在省国土资源厅网站上公布。

三、申报材料及要求

（一）向省国土资源厅申请某项业务备案的书面申请（单位出具正式申请文件）。

（二）申请某项业务备案需填报吉林省土地整治相关单位备案申请表（附件3）。内容包括：申请单位的营业执照、资格及资质凭证；单位法定代表人、主要技术负责人简历、学历、职称凭证，参与人员的相关资料。其中土地整治项目施工单位必须附安全生产许可证、质量保证体系认证和项目经理证、项目施工员、质检员、安全员、造价员、预算员、材料员等单位管理人员、技术人员一览表及相应凭证复印件；

申请单位主要工作业绩介绍及有关凭证；主要设备一览表及相关证明材料。

（三）上述材料需提交电子及纸质版。其中，电子版用光盘（1份）形式提交，文字材料为word或wps文档格式，扫描文件或图片为JPG格式。申请表纸质版材料采用A4纸左侧装订成册提交（一式5份）。申报单位提交的申报材料要求统一装入档案盒中，并在档案盒正面粘贴（A4纸）申报备案类别、单位名称和联系人及联系方式等信息。

具体申报材料见附件

1、附件2各项业务报名申请备案的有关要求。相关附件均可在省国土资源厅网站公告栏下载。

四、申报时间及地点

申请备案截止时间：2012年4月5日，市（州）向省汇交施工单位备案材料截止时间：2012年4月10日。

省内施工单位申报材料上交地点：各县（市、区）国土资源局。

材料上交地点：省国土资源厅土地整理中心（408室）。

联系人及电话：任江斌 0431-88550235

李泽兴 0431-88550283

地址：长春市长春大街518号（邮编：130042）

附件：

二○一二年三月

附件：

附件1有关要求.doc 附件2复垦方案有关要求.doc附件3申请表.doc

事业单位土地管理 篇2

山东省威海市自2010年起, 逐步将市级行政事业单位土地、房屋及公共场馆设施等产权统一移交过户到财政部门, 实施集中管理, 为推动这项工作, 采用了“一变三不变”的产权移交思路, 即土地、房屋所有权变更为财政部门;使用权仍归原单位、债务仍由原单位挂账并归还、维修仍由原单位负责。据最初统计, 市级各单位的土地、房屋共计709宗, 其中有证件 (含仅有土地证或房产证) 的为319宗。截至目前, 已集中管理26宗土地 (含政府拆迁改造收回土地) 39.25万平方米, 148户房屋24.36万平方米, 共占有证件的54.55%。

通过实行集中管理, 加大了财政部门对国有资产的监管力度, 打破了各单位办公用房分配使用的贫富不均, 杜绝了闲置用房各自出租引发的“小金库”问题, 为行政事业单位用房统筹配置使用打下了坚实的基础。但在产权集中过程及后续管理中, 仍存在着许多急需解决的问题。

二、土地房屋管理存在的问题及原因分析

1. 用地和建设手续不全

部分单位的房屋土地形成过程较为复杂, 购建资料及手续不全甚至没有, 给过户工作增加了难度, 一是房屋土地集中管理, 产权登记关系发生了变化, 受传统思想的影响, 部分单位认为土地房屋不在自己名下, 不属于自己的资产, 对资产集中过户管理工作主动性不强;二是部分单位主观不重视, 对建设档案资料疏于管理, 导致建设资料、批准手续、有关证件等遗失, 重新补办繁琐、耗时、费力、花钱;三是部分房屋因当年政策、体制等原因, 采用“先建后批”的做法, 建成后没有及时补办手续或补办时政策已发生变化, 随着领导及工作人员的变化, 出现了无人管、无人问的情况;四是不少单位由于资金紧张, 部分或全部未交纳建设配套费、测绘费等收费, 无法办理房屋确权。

2. 权限责任关系不清

一是许多单位房屋因不能及时办理竣工决算和固定资产核算, 建设投入仍在“应收账款”或“在建工程”科目核算, 资产管理不规范, 存在潜在的资产流失风险。二是部分单位在党政机关允许兴办实体时期, 采用财政资金及企业盈利资金等“捆绑”方式筹措资金购建办公楼, 办公楼建成后挂在下属企业名下, 随着政策变化要求对机关事业单位办实体进行清理时, 产生了房屋产权纠纷, 至今未能理顺。三是部分单位仍保留了一定数量“房改”时期的住房, 由单位职工家庭使用, 重新清理时, 出现利益纠纷, 权限关系难于理清。

3. 缴纳税费金额较大

部分单位存在无证房屋, 办理这些房屋证件需要对整个建设手续进行重新完善, 产生大量税费。据粗略统计, 我市的工程建设程序有近20大项, 建设单位需要缴纳的税费繁多。房屋产权集中管理属于二次过户, 财政部门也需要缴纳大量的税费, 若政府不制定优惠政策, 财政及建设单位负担较大。

4. 账务处理主体不明确

按财务制度要求, 资产产权与核算主体应是统一的, 但在目前的情况下, 集中管理后的土地、房屋的价值仍由原单位核算, 与财务规定不相符。若改由财政部门统一核算, 虽然实现了产权与财务核算主体的统一, 但也存在弊端:一是单位核销土地、房屋账面价值, 资产的保值增值及管理责任就会被淡化;二是资产购建所欠债务, 仍由原单位核算并清偿, 容易造成债务主体不清, 清欠工作无序。

5. 房屋管理机制不顺

财政部门对土地房屋实行产权集中统一管理后, 不少单位思想认识发生了变化, 认为与其相关的维修和管理等均应由财政部门负责, 单位多渠道筹措资金的积极性有所减弱。在未实现行政事业单位集中办公或办公用房未实现统一配置之前, 实行房屋的统一维修和管理较为困难。

6. 新建办公房屋模式有待完善

办公楼、业务用房等非经营性建设项目, 由各单位作为主体进行建设, 工程预算得不到有效控制, 偷工减料、跑冒滴漏、决算超限及“钓鱼工程”较为突出, 建成后产权移交财政部门, 又产生二次过户费用, 加大了资产管理成本。

三、土地房屋集中管理的发展方向

1. 加强领导, 形成工作合力

由市政府分管领导牵头, 房管、国土、建设、规划、监察和审计等部门组成专题工作领导小组, 统一指导协调土地、房屋产权集中管理工作。证件和建设资料齐全的土地、房屋, 加快推进产权过户进度;资料不齐全的, 审核查证后能够补办的, 直接办理补办手续, 无法补办的, 提出补办建议, 报市政府研究决策。

2. 出台相关税费优惠政策

对土地房屋补办证件、集中过户及管理使用中需要缴纳的各项税费, 分类给予优惠政策:一是严格执行国家有关税收优惠。二是属于政府性收费项目, 除专项用于供热、供气企业的收费资金外, 应全部免收。三是中介收费, 应采用打包招标的方式选用中介服务机构, 以降低中介服务费用。

3. 理清土地和房屋的产权关系

针对复杂的产权问题, 进行归纳整理分别解决:一是理顺各单位与所属企业对房屋的产权关系, 根据历史资料及政策规定及早确权。二是对单位“房改”后仍保留的住宅, 应在产权清晰无争议前提下, 及早出售变现;对有产权争议或职工因历史遗留原因占用的, 按相关政策妥善处理。

4. 规范集中土地和房屋的账务处理

对土地房屋的账务核算实施分类管理, 一是因证件不全等原因没能实施集中的, 仍由原单位继续核算;二是实施集中管理且与土地房屋相关的债权债务、担保抵押等事项均已清理完结, 没有其他历史遗留问题的, 由财政部门统一财务核算;三是实施集中管理但仍有债权债务等历史遗留问题的, 由原单位继续核算, 财政部门建立资产台账, 实行账外备案管理;四是政府公共场馆等设施统一产权集中管理后由财政部门进行财务核算。

5. 理顺房屋管理体制机制

加快行政事业单位房屋管理体制机制建设, 明确财政部门、行管部门和房屋使用单位的权责利关系是做好行政事业单位房屋管理的基础和保障。针对当前行政事业单位办公用房不集中、分散, 建设年限不一样、建设标准不统一等现状, 各市区在实施行政事业单位房屋管理方面一定要因地制宜, 从实际出发, 科学合理布局规划;充分考虑房屋资产管理工作、政策的连续性、稳定性, 保证工作的有序推进;紧密结合部门的职能安排部署, 充分发挥部门的职能作用, 提高房屋资产管理工作的质量和效率。

目前, 财政部门作为行政事业单位国有资产管理的职能部门, 要切实加强行政事业单位办公用房的资产配置管理, 严格执行国家有关党政机关办公用房的配置和维修标准, 对各单位的用房配置和房屋维修要从严审批, 在实行行政事业单位房屋统一产权集中管理的基础上, 逐步加大各单位办公用房的统一调配力度, 充分利用现有资源, 消除办公用房配置不均现象。行管部门作为机关事务的主管部门, 要切实加强各单位办公用房使用情况的监督管理, 及时清理整顿各单位擅自变更房屋用途或超标准使用办公用房的违规行为, 逐步推行党政机关办公用房的统一物业管理, 做好房屋的日常维护和维修。各单位要按照办公用房配置标准使用办公用房, 对于需要维修改造的办公用房及时向财政部门提出申请, 列入年度预算, 得到及时的维护, 确保房屋的安全和功能的发挥。财政部门要进一步加强政府公共场馆等资源的管理, 积极探索建立政府资产的统一运营和管理新模式, 并通过国有资产经营收入逐步解决修缮维护费用和再投入问题。

6. 新建房屋实行“代建制”

中国土地整理事业综述 篇3

关键词：土地整理；耕地保护；新农村建设

中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2015）10-0132-01

一、引言

土地整理是贯彻新《土地管理法》的关键措施，是解决中国土地利用问题的必然选择，是加强农业基础地位的“绿箱政策”措施，是促进农村经济发展的有效途径，也是实施土地利用总体规划，落实土地用途管制的重要手段。新时期，党中央、国务院又对土地整理事业提出了新要求，十六届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年規划的建议》中强调要把节约资源作为基本国策，提出耕地减少过多状况得到有效控制，指出要坚持最严格的耕地保护制度，搞好土地整理。

二、“十五”期间中国土地整理事业的成就

“十五”期间是中国土地整理由起步到较快发展的阶段，土地整理取得了新的进展和显著成效，土地整理基本实现了由自发、无序、无稳定投入到有组织、有规范、有比较稳定投入的转变，几年来，逐步明确了土地整理的基本政策和目标任务，以建设促保护；开展了资源调查，基本建立了土地开发整理规划体系，组织编制土地开发整理重大工程实施方案；确立了政府投资主渠道，社会投入机制开始形成；建立了以项目管理为主的工作机制和管理制度；初步建立了土地整理的专业机构和队伍。

“十五”期间，通过土地开发整理，中国补充耕地142.67万公顷，同期建设占用与灾害损毁耕地的面积为134.8万公顷，补充大于占毁31个省份全部实现占补平衡。

自2001年开始，国土资源部下达了首批国家投资土地整理项目，截至2005年底，中国累计安排8批国家投资项目，共计2259个，总投资近290亿元，累计已下达资金250亿元，通过项目对约158万h㎡的土地进行了开发整理，预计新增耕地37万公顷，基本实现了田、

水路、林村的综合整治，改善了土地利用结构，提高了土地集约化程度，促进了土地可持续利用。

在补充耕地数量实现耕地“占补平衡”和“动态平衡”的同时，土地整理逐步跨越“重数量、轻质量和生态”的阶段，越来越重视提高耕地质量，《农用地定级规程》颁布以来，中国农用地分等定级工作已经全面展开，近一半省份初步建立起耕地质量体系，为土地整理增加耕地的质量评定奠定了基础。土地整理项目通过完善农田基础设施，改善农业生产条件，提高了土地质量，土地产能得到了很大提高，真正达到了“土地增产、农业增效、农民增收”，对促进农村经济繁荣起了一定作用。

三、“十五”期间国家投资土地整理事业的发展分析与评价

（一）投资方向更加合理。

国家投资土地开发整理项目对粮食主产区省份支持力度逐年加大，2001年在粮食主产区省份（自治区）安排项目160个，开发整理面积15.8万公顷，总投资11亿元，占当年全国项目预算总额的54%；2002年安排项目52个，开发整理面积1.8万公顷，总投资3亿元，占当年全国项目预算总额的75%；2003年安排项目275个，开发整理面积15.3万公顷，总投资32亿元，占当年全国项目预算总额的65%；；2004年安排项目达510个，开发整理面积33.1万公顷，总投资69亿元，占当年全国项目预算总额的68%。2005年安排项目494个，开发整理面积45 5万公顷总投资83亿元，占当年全国项目预算总额的72%。

（二）发展土地整理和复垦，严格限制土地开发。

《土地管理法》对开垦未利用地规定了严格的限制条件，《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》（国土资发[ 2001] 316号）中也明确了以土地整理和土地复垦为主，适度开发未利用土地的项目确定原则，《土地开发整理若干意见》要求以土地整理和复垦为重点从已

安排的国家投资项目来看，几年来，开发面积占总规模的比例总体逐年下降趋势，2001年为29% ， 2002年为18% ， 2003年为22%， 2004年为6% ， 2005年仅为1%。

（三）管理制度不断完善。

“十五”期间，国土资源部先后出台了30多个政策性文件，从项目管理办法、资金管理办法，到竣工验收办法、实施管理办法，从规范项目报件、做好权属管理工作，到廉政建设规定，基本形成了项目管理的制度框架，规范了项目管理工作程序，明确了管理要求同时，标准化、规范化建设也取得了很大成绩，技术标准体系逐步完善，先后颁布实施了项目规划设计规范、验收规程预算定额标准等多项标准、规程，并正在抓紧研究制定工程建设标准、预算标准等其他相关标准。

2004年下发的《关于改进国家投资土地开发整理项目入库管理的通知》（国土资发[ 2004] 115号）标志着国家投资土地开发整理项目程序的改革，《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》（国土资发[ 200] 29号）要求“进一步下发项目管理权限，促进合理确定项目管理权责，改进项目管理方式，全面提高土地开发整理工作水平”。土地整理项目管理制度正在改革中不断完善。

四、实行最严格的耕地保护制度

当前中国耕地保护形势依然十分严格。根据土地利用变更调查数据，中国耕地面积一直呈减少趋势。耕地总量由1996年的13007万公顷减少到2005年的12207万公顷，人均耕地仅有0.0931公顷，同时，耕地质量总体上也呈现下降趋势。新形势下的耕地保护工作，就是要牢固树立和落实科学发展观，正确处理保证国家粮食安全，保障经济建设的必需用地，保护被征地农民合法权益三者之间的关系；制定更加严格的管理措施，狠抓有关制度和政策的落实；加大执法监督检查力度，立足改革创新，抓紧研究耕地保护治本之策，把最严格的耕地保护制度落到实处。

“十一五”时期，耕地面临建设占用的压力不断增大，补充难度越来越大，保护压力急剧凸显。在2006年十届全国人大四次会议上通过的“十一五”规划纲要中明确提出，把12000万公顷的耕地保有量作为“十一五”的约束性指标之一，该指标具有法律效力，分解到各省（区、市），并纳入各地区、各部门经济社会发展综合评价和绩效考核。

秦汉时期的土地面积单位换算问题 篇4

12月湖南大学岳麓书院从香港抢救性收购了一批秦代竹简，这批竹简是继1975年云梦睡虎地秦简和湘西里耶秦简之后的又一次重要发现。其中涉及数学内容的竹简二百四十余枚，总字数6300字左右，完整算题80余例，另有解决某一类问题的单独术文。按照原简背面的标题，这部分被称为《数》，经研究确定其成书时间早于1983年出土于湖北张家山汉墓的《算数书》，成为迄今为止所发现的最早的系统性中国数学文献。

秦汉时期的数学史料极其稀缺，每一次考古发现涉及数学的部分，都值得深入研究。但其他一些涉及数学内容的竹简，仅记载零星的数学资料，如清华大学所藏战国竹简中有记载乘法运算的《算表》，20发现的里耶秦简中也有九九乘法口诀，其能提供的数学史信息均不够丰富。少有像《算数书》和《数》这样较为完整具、编排较成体系的着作。《算数书》自简文公布以来，在数学史界产生了重大影响，关于其作者以及与《九章算术》的关系等问题，学界均作了深入研究和讨论，中国数学史的开篇将因此改写，《算数书》成为不可不书的重要一章。12月《数》的原简照片出版公布，经考古学界和数学史界的初步研究发现，与《算数书》一样，《数》的题目类型、内容、表述方式和解题思路跟汉代成书的经典传世文献《九章算术》有密切联系，与《算数书》也有部分呼应，另外还出现了其他早期数学文献中罕见的驻扎营军问题。

事业单位土地管理 篇5

促进国土事业快速发展

土地使用权交易是土地资源分配的一个重要环节，是土地归属、项目落地的重要一步。在我国，由于建设用地供需矛盾突出，国家出台了一系列有关土地出让的法律法规政策，让有限的土地资源通过市场手段来调控，通过法律手段来约束，土地在出让过程要求“阳光作业”、全面公开、和谐竞争，做到公开出让、有序开发，让真正有实力、有诚信的人管理、利用好土地。做好这些，土地交易是关键，土地市场的建设、管理和发展显得尤为重要。

在落实节约集约用地政策，推进国土资源优化配置，不断提高国土资源保障和服务水平，破解保障发展和保护资源两难课题，推动我市产业升级、经济转型和跨越发展等方面，结合本单位实际，就我市土地交易市场建设和工作内容作一简述，分析当前存在的问题和不足，提出解决问题的思路、方法及需要改进、加强的各方面。

一、交易事务中心工作概况

永济市国土资源交易事务中心是政府指定的土地及矿产资源综合交易场所的专门服务机构，担负着全市国有土地使用权、矿业权招标、拍卖、挂牌公开出让、转让等工作。-1-

永济市国土资源交易事务所是根据永编办字（2010）4号成立的股级建制，自收自支事业单位，编制8名。成立时间2010年10月。

1、工作实绩。自交易事务所成立至今共出让地块5宗，面积83.61亩，出让金总额729.7万元。现还有一宗正处于公告阶段。在土地出让的全过程，都邀请了人大、纪检部门进行督察。在交易现场监察机关派员进行监督，做到全过程的公开、公正、公平。

2、制度建设。建立健全各项规章制度，依法操作始终是我们搞好土地公开出让的基本要求。二00二年七月一日国土资源部颁布并实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令）后，我们即严格按照这个规定操作实施土地公开出让。国土资源部于二00六年八月一日颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》（两个规范），二00七年十一月一日颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），这个规定和两个规范对土地公开出让作了更加详细规定，使操作依据更具体。目前我们正是按照这个规定和两个规范进行操作。

二、学习先进

虽然我们的市场建设不断发展，交易工作也有所成绩，但和先进城市土地交易工作相比仍存在很大差距。上海市土地交易市场是国土部推出的先进典型代表。他们的基本做法概括为四项：一是入市流程透明化。二是信息掌握分散化。三是业务操作模块化。四是工作内容标准化。上海市土地交易市场硬件建设也是一流的，整个市场由受理区、报价区、审核区、评标区、竞价区、信息通报答疑区、休息区等区块组成，报名、审核、竞价等通过专门系统与上述各区块相配套，分别自动完成各项工作、实现功能，应用现代管理和服务等科技手段，很好的诠释了39号令的规定。

三、存在的问题和不足

显然，上海市的做法是我们的标榜，无论在硬件设施还是制度建设，我们都可以拿来借鉴。相比，我们有很多不足。首先是环境硬件已不适应时代要求，总交易面积远远不够，办公区、报名区、报价区等混在一起，既对申请人基本情况无法严格保密，也不能有效控制申请人场内互通，又容易造成程序、秩序混乱。每一环节没有分开也无法隔离，难以标准执行39号令的精髓；二是内部机构设置欠缺，科室简化，人员扎堆，承办人从接受批文、编制发布公告、编制发售资料、受理报名、接受报价、签署成交确认书到办结转件，一办到底。在现有条件下一人操作虽然最大限度控制了泄密，但也缺乏相互制约和监督机制；三是工作人员素质参差不齐，特别缺乏专业人员。四是缺少系统的软件支持。

四、改进方向和措施

1、尽快完善各项制度，建立健全一整套行之有效的制度体系，尽量降低人为因素影响市场交易的公开、公平、公正。深入总结土地市场建设过程中的经验和教训，健全市场配置土地资源的各项制度，建立反映土地市场供求状况的价格形成机制。推进政务公开，让权力在阳光下运行。

2、加快环境和设施硬件的建设投入。体现科学管理、人性化服务，做到严密操作规范、严把操作流程、严控操作范围、严格操作纪律，达到阳光操作、公开平等、规范合法、廉洁高效、提高服务。应专门设计一套独立的国土资源公开交易系统和操作软件，具备查询、报名、审核、报价等综合功能，做到保密、方便，与交易大厅配套完善各项功能，力求全面实现39号令规定的要求。通过硬件设施的改进和提升，要发挥好交易市场信息平台作用和功能，加强国土资源市场分析、监管和对市场的动态监测，及时了解市场，分析市场，研究完善调控市场的政策措施，为领导决策当好参谋，为社会提供好服务。

3、加强内部机构调整和人才引进与培养。结合硬件建设，相应建立更为合理的部门机构，以完成守土尽责、依法

事业单位土地管理 篇6

关键词：土地管理,节约集约,利用,措施

土地是人类赖以生存和发展的基础, 是珍贵的不可再生资源。在我国全面建设小康社会的现代化进程中, 土地问题始终是带有全局性、根本性、战略性的重大问题。我国人多地少, 耕地资源十分稀缺。因此, 我们必须加强土地管理, 推进土地节约集约利用, 科学合理利用土地。

1 加强土地管理, 推进土地节约集约利用重要意义

加强土地管理, 推进土地节约集约利用, 是保障发展用地需求的根本途径, 是促进经济社会可持续发展的基本要求, 是严格土地管理的重要环节, 是缓解我国土地供需矛盾的必然选择, 是调整经济结构, 转变经济增长方式, 建设节约型社会的必然结果。

1.1 土地节约集约利用有利于保护耕地

耕地是人类生存和发展的基本保证, 保护耕地对于实现社会经济可持续发展战略目标具有重大战略意义。

1.2 土地节约集约利用有利于节省投资

土地节约集约利用可以减少土地投入, 提高用地布局和人口分布集聚程度。城镇建设应尽量集中布局, 集约利用土地, 以减少道路、管线等基础设施投资和运行费用, 为城镇居民提供更完善的基础设施和社会服务, 提高城镇建设经济效益和社会效益。

1.3 土地节约集约利用有利于加强土地管理

土地节约集约利用有助于土地管理部门充分了解土地利用存在的问题, 了解不同功能区土地利用布局和利用强度, 了解某一具体地块开发利用潜力, 从而科学地制定土地利用指导方针和对策, 合理布局用地, 制定最佳开发方案, 发挥土地利用最大效益。

1.4 土地节约集约利用有利于土地市场发展

随着经济建设发展, 人们对土地利用要求也越来越高。土地资源优化配置, 使资源共享、功能互补。政府宏观调控和市场调节相结合的土地优化配置原则, 能有效抑制因盲目性、随意性而造成行为失当, 促进土地市场健康发展。

2 我国土地利用现状及存在问题

我国地大物博, 但人均耕地只有1.39亩, 仅为世界人均耕地的1/3。我国虽然实行最严格的耕地保护制度, 但建设占用耕地现象时有发生, 耕地总量在逐渐减少, 用地形势不容乐观。主要问题如下:

1) 土地利用十分粗放, 节约集约利用率低, 长期以来的粗放用地, 各地均存在滥占滥用土地现象, 没有充分、合理、有效利用土地资源;

2) 用地结构不合理滥用土地现象严重随着经济的发展, 用地规模逐渐扩大, 有些地区土地利用结构不合理, 公路、广场、绿化用地、空闲村、空心村、闲置住宅、闲散地块大量存在;

3) 违法违规现象大量存在破坏耕地、圈占集体土地炒预期、非法出租、转让土地等违法违规现象时有发生。一些地方盲目招商引资, 为了使项目尽快“落地”, 采取“以租代征”、超占面积、未批先建、未批先用等违法手段。这些行为严重影响土地节约集约利用;

4) 监管机制不健全, 执法监察不到位有些地方节约集约用地责任意识淡薄, 没有建立监管机制、动态巡查机制, 建设用地批前、批中、批后动态巡查不及时, 对各种违法违规用地执法监察不到位, 影响节约集约利用土地实际效果;

5) 后备资源、土地开发复垦整理空间不足由于国民经济的飞速发展, 一些耕地、林地、草地、山地等资源均被利用, 后备资源潜力明显不足, 有些土地开发复垦整理无法实现。

3 我国土地资源节约集约利用的措施

1) 科学规划用地, 从源头严格把关要制定科学合理的土地利用总体规划和城乡规划, 严格确定耕地保有量控制指标, 统筹安排各类、各区域用地, 严格保护基本农田, 控制非农业建设占用农用地, 大力提倡节约集约用地水平。不符合国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况的用地项目一律不批, 从源头制止浪费土地现象;

2) 要充分利用闲置土地, 积极盘活存量土地, 提高土地利用效率要定期开展存量建设用地资源普查, 制定鼓励盘活存量土地的政策措施。改造中、低产田, 整治闲散地和废弃地, 提高土地利用强度、投资强度、土地容积率, 努力提高建设用地利用率;

3) 要完善土地收购储备制度, 规范土地市场运行通过土地收购储备, 使政府能够实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标, 依法取得土地, 进行前期开发、储备以备供应土地, 真正实现土地招牌挂出让;

4) 严守耕地保护“红线”, 坚持节约挖潜并重十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。占用耕地, 要“占多少, 垦多少”, 占补平衡。通过大力实施土地开发、整理和复垦、盘活存量土地来增加土地, 通过改善农业生产条件来增加土地的产出效益, 严守耕地保护“红线”, 坚持节约挖潜并重;

5) 提高节约集约用地意识, 建立促进集约节约用地激励约束机制。政府部门可以运用价格机制调控土地, 通过耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等各种税收, 增强土地集约利用的动力。抑制机关企事业单位、个人占用土地行为, 促进土地集约节约利用。这间接要求用地者增加投资强度、提高建筑容积率、加大对地下空间和建筑立体空间开发, 高效利用土地。牢固树立节约集约用地和严格保护耕地的意识;

6) 加强监督检查, 动态巡查, 建立节约集约用地责任。机制执法监察工作要遵循“预防为主, 事前防范与事后查处相结合”的方针, 加强日常动态巡查, 建立节约集约用地责任机制, 批前、批中、批后要全面跟踪监督检查, 实施全程监管, 杜绝少批多占、未批先建、滥占滥用土地现象的发生, 节约集约利用土地, 使新开工项目基本不再出现闲置现象。

我们要加强土地节约集约利用宣传, 切实保护耕地, 加强土地管理, 大力促进节约集约用地, 提高土地利用效率, 探索符合我国国情的土地利用新途径, 实现经济社会可持续发展。

结束语土地是万物生存之本。加强土地管理, 推进土地节约集约利用是严格土地管理的重要环节, 是保障发展用地需求的根本途径, 是促进经济社会可持续发展的基本要求。因此, 我们要十分珍惜、合理、节约集约利用好每一寸土地, 并通过土地利用总体规划、计划的调控作用, 充分利用闲置土地, 建立土地收购储备制度, 做好土地开发整理工作, 加强监督检查, 全面落实节约集约用地责任, 牢固树立节约集约用地和严格保护耕地的意识, 坚守18亿亩耕地红线不动摇, 促进经济社会可持续健康发展。

参考文献

论土地利用转型与土地资源管理 篇7

关键词：土地利用转型；土地资源管理；互馈机制

土地是人类主要社会经济活动的空间载体，研究其利用的转型，核心目标是探讨如何管理好土地资源进而促进区域经济社会的可持续发展。随着中国土地资源管理由数量管理向质量管理的转变，这对土地利用转型研究提出了更高的要求。本文在拓展深化土地利用转型的概念内涵、阐述土地利用转型的理论模式基础上，探讨土地利用转型与土地资源管理二者之间的互馈机制和相互影响，以强化土地利用转型研究成果在土地资源管理实践中的应用。

一、土地利用转型概念与理论模式

（一）土地利用转型的概念

土地利用转型在一定的区域内和特定的时期内，主要是土地利用类型和土地结构共同组成的。也可以指单一的土地类型在高一级土地类型中所占的主要份额。随着研究的不断深入，土地类型也发生着一定的变化，逐渐向着显性形态和隐形形态进行转变。在社会经济的不断发展过程中，实现了社会的变化和不断创新，在一定阶段内与经济和社会发展阶段的转型相对应，实现了土地形态由一种状态向另外一种状态进行转变的过程。

（二）土地利用转型的理论模式

区域土地转型主要是代表不同部门利益的土地在空间上和时间上发生的冲突。因此，应该提出土地利用转型的理论模式。随着社会经济的不断发展，土地利用类型之间的转换对土地的利用格局产生了重要的影响，实现了由强冲突向弱冲突之间的转变，使土地利用类型各部门之间形成了一个新的平衡，促进了该时段城乡土地利用系统形态向着质态的方向进行转变。

二、土地资源管理对土地利用转型的影响

土地利用转型是自然环境条件和社会经济因素相互作用、共同约束的结果。经济社会制度和政策尤其是土地资源管理制度和政策作为重要的外部因素对土地利用转型产生重要影响。因此，土地资源管理决策部门应适时、快速洞察各类土地利用信息，制定有关政策法规措施及宏观规划决策，科学管控土地利用转型。

（一）土地资源管理经济手段与土地利用转型

土地资源在管理过程中，应该结合经济发展的客观要求，对当前的土地经济活动进行加强和引导，以便更好的实现管理职能的创新。地租和地价是土地资源管理的重要组成部分，应该对土地的结构进行不断的调整，实现对土地形态的不断转变。国家为了对土地进行不断的开发和利用，通过建立不同税种的形式，稳定了国家土地的耕地面积，实现了对土地的开发利用。实现了对农村建设用地的控制，并且向建设用地的方向进行转变。另外，国家通过拨款的方式来实现对土地的宏观控制，能够有效提高土地利用的集约度，实现对土地利用的转型。

（二）土地资源工程与土地利用转型

当前，国家的土地利用结构呈现出结构不优化的现状，应该对土地的整治措施加以解决，所以当前土地的整治的最主要目的就是应该形成合理、高效的土地利用结构，增加土地的利用面积，提高土地的利用效率，以便能够更好的适应当前土地整治的要求，实现了对土地利用结构的有效调整，提高了耕地的质量。另外，还可以通过增加投资的形式，对城市的建设用地进行整治，并进行深入的挖掘，实现城市土地的隐形转型。

（三）土地资源管理政策与土地利用转型

土地资源管理的政策制度对土地资源的利用方式起到了决定性的作用，在對土地资源进行管理的过程中，应该从经济发展的角度进行出发，并结合相关的法律法规，实现对土地利用形态的指导，以便达到整体经济效益的实现，对土地的显性转型和隐形转型产生重要的影响。土地资源在转型过程中，应用最为广泛的是城乡二元土地管理制度、农村土地承包经营权流转政策、节约集约用地制度等。

三、土地利用转型对土地资源管理的影响

为了适应经济发展的形势和要求，一个国家或区域应根据当前土地利用形态及存在的问题及时调整土地资源管理政策措施。美国目前的土地利用形态表明其林地和牧草地的比例几乎与世界平均水平相同，但与在此之前的几个发展阶段相比有着较大的变化。美国土地资源管理在建国200多年来，随着国家土地利用形态的变化而不断作出相应的调整，由早期的不加选择地处理公有土地，掠夺式地开发利用土地资源，到开始注意土地资源的保护，以至形成一种新的保护食物生产资源的土地伦理和政府激进主义。中国的土地资源管理尤其是耕地和建设用地的管理，在城乡经济社会发展转型的背景下同样正在或将要经历一系列的变化和革新。

总结：

为了顺应当前土地利用转型和土地资源管理的需求，应该对原有的土地政策进行不断的调整，推进土地资源管理制度的改革。在这一过程中，还应该结合相关的法律规章制度，对转型时期的土地利用情况进行深入的了解，以便能够增强土地资源管理决策的科学性，实现土地资源的优化配置，高效利用城乡的土地资源。

参考文献：

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[2]龙花楼，李婷婷.中国耕地和农村宅基地利用转型耦合分析[J].地理学报，2012，02：201-210.

[3]韩宇.资源型城市转型过程中土地利用结构比较研究[D].沈阳师范大学，2014.

[4]吴一洲.转型背景下城市土地资源利用的空间重构效应[D].浙江大学，2011.

事业单位土地管理 篇8

财税〔2011〕121号

各区县财政局、地方税务局，市地方税务局直属分局：

现将《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]）121号）转发给你们，并补充如下内容，请一并遵照执行。

一、对于符合《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第一款规定条件的纳税人，免征当年的城镇土地使用税。

二、上述纳税人应于每年1月31日前向主管税务机关申请上免税情况备案，提交《安置残疾人就业单位享受城镇土地使用税免征政策申请表》、《减免税备案表》及《减免税申请资料清单》。经主管税务机关登记备案后，办理上已缴纳税款退税手续。

三、凡地价未计入房产原值征收房产税的，纳税人应于2011年4月征期前到主管税务机关办理税源登记变更手续，将地价计入房产原值。

附件：

1、财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

2、安置残疾人就业单位享受城镇土地使用税免征政策申请表(略）

3、减免税备案表(略）

4、减免税申请资料清单(略）

事业单位土地管理 篇9

展

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、我国现行的土地管理综合统计报表属于．【2002年考试真题】 A：重点调查 B：抽样调查 C：全面调查 D：非全面调查 E：土地

2、某写字楼可出租面积为建筑面积的65％，单位可出租面积的年租金1800元／㎡，则该写字楼单位建筑面积的年租金为元／㎡。A：2769 B：2570 C：1080 D：1170 E：时间因素

3、在计算房屋建筑面积时，层高在__m以下的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室等不计算在内。A．2.0 B．2.1 C．2.2 D．2.3

4、一个市场中有许多厂商生产和销售有差别的同种商品的一种市场组织是。A：完全竞争型市场 B：寡头型市场

C：垄断竞争型市场 D：垄断型市场 E：土地

5、土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过方式来确定。A：协议 B：招标 C：挂牌 D：拍卖 E：土地

6、下列方法可以加速折旧的是。A：平均折旧法 B：偿还基金法 C：年数合计法 D：新旧程度折旧法 E：时间因素

7、城市规划中，对地价影响相对更大的因素是。A：地形、朝向、地质条件 B：用途、容积率、建筑密度 C：绿化、环境质量

D：面积、形状、土地使用年限 E：时间因素

8、预期收益原则可以在估价方法中得以应用。A：成本法和剩余法 B：剩余法

C：模型估价法

D：剩余法和收益还原法 E：合法性

9、土地的位置包括__位置。A．自然地理 B．社会经济 C．经济收益 D．人文地理 E．区域地理

10、《确定土地所有权和使用权的若干规定》规定，农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满__年的，应视为现使用者所有。A．5 B．10 C．15 D．20

11、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。A：自然折旧 B：物质折旧 C：功能折旧 D：经济折旧 E：时间因素

12、是收益还原法和剩余法估价的基础。A：替代原则 B：贡献原则

C：预期收益原则

D：报酬递增递减原则

E：国家实行土地估价师资格认证制度

13、年颁发了《农村人民公社工作条例修正案草案》，明确了农村集体土地的范围，基本形成了适应计划经济需要的土地管理体制。A：1960 B：1961 C：1962 D：1963 E：35％～50％

14、土地关系是指社会发展到某一阶段人们在利用土地过程中所发生的（）之间的关系。A．人与人 B．人与地 C．地与地

D．土地使用者与土地所有者

15、在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和__四者的内在联系。

A．估价原则 B．估价方法

C．不动产自身状况 D．不动产市场状况

16、小城市以下基准地价工作底图是。A：1：2000～1：5000 B：1：1000～1:5000 C：1：10000～1：50000 D：1：1000～1：3000 E：国家实行土地估价师资格认证制度

17、成本逼近法中，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数的，计息期为开发期。A：1／4 B：1／3 C：1／2 D：整个 E：合法性

18、按照马克思地租理论的观点，绝对地租形成的条件是。A：土地的稀缺性和经营权的垄断

B：土地位置与肥沃程度的差别以及在同一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率差别

C：农业资本的有机构成低于社会平均资本有机构成 D：土地所有权的垄断以及土地所有权与使用权的分离 E：35％～50％

19、规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，其主要内容不包括．【2008年考试真题】 A：城市功能分区布局

B：规划范围内各类不同性质的用地面积与用地界线 C：各级支路的红线位置

D：各地块建筑容量、建筑形态 E：土地

20、在下列区位关系中，是采矿企业地价评估时需要分析的重点。【2007年考试真题】

A：交通地理区位 B：经济地理区位 C：自然地理区位 D：商业地理区位 E：时间因素

21、关于土地估价，下列表述中不正确的是__。A．采用不同估价方法评估的结果可能不同 B．不同估价目的下的估价结果可能不同 C．不同的估价时点将影响估价结果

D．不同的估价作业时间将影响估价结果

22、如果把申报地价、公告(示)地价归为一类，这种分类是按照划分的。(2006年考题)A：土地交易方式 B：土地价格形成方式 C：政府管理手段

D：土地价格使用目的 E：时间因素

23、《国土资源听证规定》规定，申请听证的，在告知后超过__个工怍日提出听证的，听证机构不予受理。A．3 B．5 C．7 D．10

24、在产品缺乏需求价格弹性阶段，如果市场供给增加，其他条件不变，将导致．【2007年考试真题】

A：价格升高和企业总收入增加 B：价格升高和企业总收入减少 C：价格降低和企业总收人增加 D：价格降低和企业总收入减少 E：土地

25、经批准，某企业原使用的某宗划拨土地变更为出让，同时建筑容积率在原有基础上提高了2个百分点，则该企业应补交的土地出让金按公式测算。

A：原使用条件下出让土地使用权现时市场价格—划拨土地使用权现时市场价格 B：新使用条件下出让土地使用权现时市场价格—划拨土地使用权现时市场价格 C：新使用条件下出让土地使用权原市场价格—划拨土地使用权原市场价格 D：新使用条件下出让土地使用权现时市场价格×30％ E：合法性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、概算指标作为一种计价定额包括等基本部分。A：劳动定额 B：材料定额

C：机械台班定额 D：概算定额 E：税金

2、下列相关概念描述正确的有__。A．类似土地是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地

B．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期

C．容积率是指一定区域范围内，整个宗地面积与建筑物的总建筑面积之比 D．交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差 E．比较宗地是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块

3、根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于（）年的专业实践，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。A．1 B．2 C．3 D．4

4、全国社会经济统计指标中的动态指标，不包括__。A．固定资产投资 B．价格指数 C．通货膨胀率 D．进出口总额

5、在建设项目工程的概预算中，施工定额是由以下的构成的。A：劳动定额 B：材料消耗定额 C：市政工程定额 D：间接费定额

E：机械班台使用定额

6、在其他条件不变的前提下，建设一条工业专用铁路线对居住区的土地价格和仓储或工业用地价格可能会产生的变化，下列判断最合理的是__。A．居住区地价上升，仓储、工业用地地价下降 B．居住区地价上升，仓储、工业用地地价上升 C．居住区地价下降，仓储、工业用地地价一定上升

D．居住区地价下降，仓储、工业用地地价持平或者上升

7、农业区位理论创始人杜能认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于。A：农业生产成本 B：产品市场价格 C：农产品运输费用 D：社会平均利润率

E：其他产品的剩余价值

8、影响价格的建筑物的自身因素有。A：面积、结构、材料 B：临街状况

C：建筑物的年代

D：设计、设备和施工质量 E：朝向、楼层、建筑物外观

9、下列不属于超前控制方法具体做法的是__。A．公开用地审批制度

B．各项用地实行顺序排队制度 C．公开土地执法监察办法和制度 D．实行建设用地挂牌制度

10、《土地管理法》规定，有下列__情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。

A．为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的 B．按照批准的用途使用土地的 C．因迁移原因而停止使用土地的 D．因撤销原因而停止使用土地的

E．因政府有关部门批准而停止使用土地的

11、垄断产生的原因有。

A：规模报酬递增导致的自然垄断

B：政府给予一个企业排他性的生产某种产品或劳务的权利而导致的行政性垄断 C：大量厂商之间的竞争

D：关键资源由一家企业独有所导致的资源性垄断 E：企业管理者的个人魅力

12、土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，其中不包括__不同。A．表示方式 B．价格基础 C．生产成本 D．形成时间

13、价值工程的工作程序包括__。A．对象选择 B．工程估价 C．对象审核

D．功能系统分析

E．收集与研究对象相关的信息资料

14、下面是关于确定土地估价基本事项的有关描述，正确的是（）。A．在考虑抵押估价目的的同时适当考虑股权转让目的

B．在确认土地估价对象时，要遵循委托约定、估价对象实际情况和合法性进行 C．在确定估价基本事项时选择估价方法和估价原则

D．土地价格条件应包括价格时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等

E．确认估价对象的内容包括确认土地的类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件等

15、下列资料中，（）可以作为确定土地还原利率的依据。A．借贷利息率 B．存款利息率

C．各行业投资收益率 D．不动产租金资料

E．土地开发及建筑成本资料

16、建筑工程概算可采用的方法编制。A：概算定额 B：概算指标

C：类似工程预(决)算 D：施工图预算

E：取得开工许可证

17、在确定房屋建筑面积时，不计算建筑面积的范围包括。A：层高小于2．20 m的夹层 B：突出房屋墙面的装饰柱 C：房屋之间无上盖的架空通廊

D：骑楼的底层用作道路街巷通行的部分 E：无顶盖的室外楼梯

18、土地登记时，土地管理部门可以作出暂缓登记决定的情形为。A：土地权属争议尚未解决的

B：土地违法行为尚未处理或正在处理

C：土地使用权转让期限超过土地使用权出让年限 D：提供材料不全

E：申请登记的土地不在本登记区

19、按照《禁止供地项目目录》禁止提供建设用地的是。A：国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的 B：国家产业政策规定禁止投资的

C：大量毁损人地资源或以土壤为生产原料的 D：危害国家安全或者损害社会公共利益的 E：对须在全国范围内统筹规划布点的

20、城市基准地价是__年期的土地使用权价格。A．无限

B．各用途法定最高出让 C．基准日后的剩余 D．转让剩余

21、进口设备的CIF价格(到岸价)包含等。A：进口关税 B：离岸价

C：银行手续费

D：境外途中保险费 E：增值税

22、会计处理中，固定资产净值亦称折余价值，是指固定资产的__。A．重置价值 B．原始价值

C．重置价值减去已提折旧后的余额 D．原始价值减去已提折旧后的余额

23、下列关于《物权法》所确定的基本原则中，表述正确的是。A：不动产物权的设立、变更，应当依照法律规定登记 B：不动产物权的转让和消灭，应当依照法律规定登记

C：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定交付 D：动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付 E：动产物权的设立和转让，应当依照法律规定登记

24、营销分析是运用__技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它们的需要为开发商提供建议的一种研究。A．市场营销 B．市场策划 C．市场预测 D．市场细分

事业单位土地管理 篇10

目前，因征地引发的矛盾，是社会关注的焦点。现行征地制度主要有两个问题。一是政府征地、卖地，被征地农民不能分享土地增值收益；二是不允许集体建设用地进入市场，剥夺了农民自主参与工业化、城市化进程的权利。由此产生的社会矛盾越来越尖锐。

现行征地制度举步维艰

改革征地制度，已经研究、探讨了20多年，地方也有许多经验，但国家层面上却没有任何实质性进展。深层次原因，在于政府经营土地，既管地又卖地，既是裁判员又是运动员。

其实政府也有难处。土地供应约40%是基础性、公益性用地，是净投入；30%是工业用地，大多是低价供应，要赔钱；30%经营性用地，用“招、拍、挂”收入来平衡资金。东部发达地区勉强可以平衡，中西部地区平衡不了。在这种情况下，如果按市场价补偿，政府的收入会减少；如果允许集体土地进入市场，政府可卖的地就少了，甚至无地可卖。资金窟窿怎么补？建设怎么搞？所以征地制度改革迟迟迈不出步子。

现在问题是，这套制度还能不能维持下去？恐怕不能说一天也维持不了了，但是维持的代价太大，而且越来越大。

——低价征地，自然会受到农民强烈抵制。征了以后，农民生计有问题，就没完没了地上访。政府成了矛盾的一方，但最终还是要负无限责任。而且现在发达地区的征地成本，已经很高了。具体操作的做法很难规范。

——不让集体建设用地进入市场，他也要进入。有研究表明，珠三角、长三角地区的企业用地，70%是集体土地。北京市调查，集体建设用地将近700平方公里，其中合法的仅100多平方公里，不到20%，另外80%都是不合法的，而且一半以上自发流转出去了。这么大的一块，你说他不合法或定为“小产权”，就不可能出台管理办法，其实无异于放弃管理。自由发展的结果，只能是乱象丛生。

——现行政府经营土地制度的一个显著特点，是立足于增量土地，要不断征地才能筹集所需资金。其后果一是保护耕地的国策不可能落实；二是城市外延扩张，土地粗放利用、浪费严重。经过二、三十年的外延发展，不少地方已经无地可征了。

——不允许集体建设用地开发房地产，迫使普通城市居民的自住性需求与投资、投机需求混在一起，他们的住房问题不可能解决。

——目前的地方债务，主要是政府以土地抵押向银行贷款形成的，积聚了巨大的金融风险。

——政府行为扭曲，干部队伍易受腐蚀。

以上这些矛盾和问题，是现行有关土地管理制度的内在逻辑引发的。这些矛盾和问题，仅靠完善现行制度，不可能根本解决。如果不对相关制度进行比较彻底的改革，矛盾还会进一步积聚、发展，危及社会的和谐、稳定。

管理重心应转到存量土地上

现行土地管理工作的重心，是在增量土地上做文章。诸如指标管理、基本农田划定、占补平衡、“招、拍、挂”等等，都是围绕征地展开的。费了很大劲，管理成本很高，效果并不好。应当调整思路，把管理重心转到存量土地上来。

首先，调整国家税制，在精简、归并相关税收基础上，对无论城市还是农村的建设用地（含建筑附着物）开征不动产税（或财产税或地产税）。政府组织定期评估，权利人每年缴纳。税收收入纳入地方财政，按规定用途使用。对城乡公益性用地、农村农民自住且符合规定面积的宅基地、城市居民符合规定面积的第一套住宅，应当免征。

第二，基础性、公益性建设项目，国家继续实行征地，但补偿标准应参照改变用途后的市场价格，与农民协商确定，不能政府单方面说了算。补偿费超过一定额度的部分，可以发行长期土地债券。对不接受者，征收所得税。按市场价补偿，农民获得的是财产性收入，政府有权对居民的收入征税。

第三，凡经营性项目，原则上国家不再征地。需要使用集体建设用地的，由用地单位与集体和农民协商用地方式（出让、租用、入股、联营等）和价格。在符合规划前提下，集体土地可以发展各类二、三产业，包括面向自住性需求的房地产。

第四，城市发展特别是拆迁改造涉及集体土地的，可以把土地转为国有，但经营使用权长期交给农民；可以保留集体所有性质不变，但要拿出部分土地用于公益建设；也可以部分保留集体性质，部分转为国有用于公益建设。具体采取哪种方式，由农民自主选择。政府制定拆迁改造规划，所需资金则由集体自筹或向社会融资。广东“三旧”改造之所以成功，其核心经验就是在承认集体和农民的土地财产权前提下，平衡各方利益关系，并且尊重农村、农民的选择，因而调动了农民和社会参与改造的积极性。我国台湾的“市地重划”，也属于类似经验，而且把利益分配关系制度化了。

第五，相关的投融资政策、抵押担保政策、公共服务政策、土地登记办法、建设用地指标管理，乃至户籍政策等等，都要相应改变。

这样改革以后，政府征地数量大幅减少，也不再经营土地了；地方财政主要依靠存量土地，存量土地面广量大，能充分保障税源；各项建设和经济发展也主要在存量土地上做文章，充分利用社会资金。这是发展方式的根本改变，现行制度引起的问题都能够较好解决。围绕土地的矛盾，将更多表现为农村内部的矛盾，主要通过村民自治方式化解，农民不会再把政府当做对立面。至于农村集体、农民与用地单位的矛盾纠纷，政府也主要承担协调、监管责任。因此，政府的公信力也可以大大增强。

经济发达地区的土地级差收益高，土地交易活跃，将首先获益。从长远考虑，还应建立土地发展权制度，开放土地发展权市场交易，以平衡城市化地区和非城市化地区的利益关系。城市化地区的土地权利人，要想加大土地的开发强度，必须到非城市化地区购买土地发展权。这样，非城市化地区也能享受国家城市化的成果，有利于耕地、资源和环境的保护。