还贷问题（共12篇）
还贷问题 篇1
上世纪90年代初, 我国为增加国内木材有效供给, 满足国民经济发展需要, 引进世界银行贷款实施“国家造林项目”建设速生丰产用材林。我省为项目实施省份之一, 经过7年的建设期, 共营造高质量的速生丰产用材林12.3万hm2, 被林区群众誉为“人工林精品”。完成总投资3.66亿元, 其中利用世行贷款2.04亿元, 国内各级配套资金1.62亿元。项目于1998年顺利通过竣工验收, 受到了世行官员的高度评价, 称“福建项目林是我们见过的最好的林分”, 世行检查验收综合评价为“十分满意”等级。应该说项目的实施是成功的, 在引进技术、管理理念, 增加我省后备森林资源储备各方面都发挥了重要作用。但从1998年开始进入还贷阶段后, 却使项目陷入了困境。
一、项目转贷条件调整及对项目还贷的影响
(一) 项目转贷条件调整历程
1.项目实施初期:
该项目为软贷款项目, 即世行向我国政府贷款时利率为零, 世行只收取0.75%的手续费和0.5%的承诺费, 贷款期限长。根据当时的经济发展水平, 财政部在转贷时调整了原有世行信贷条件, 与各省签订的转贷条件是:直接使用外汇部分按4%利率计息, 人民币部分按6%利率计息, 贷款期20年, 宽限期8年, 还贷期12年。
2.项目偿还期首次调整:
2000年7月, 国家财政部充分考虑国家实施天保工程期间因禁伐林木而产生的还贷困难问题, 将项目贷款外币和人民币利率分别降为3%和4%, 并延长了贷款期限, 还贷期由原来的12年延长为17年, 贷款的总期限相应地由20年调整为25年, 但8年的宽限期保持不变。
3.项目偿还期再次调整:
2008年3月, 财政部再次对该项目转贷条件作出重大调整, 主要是由于财政部深入项目基层单位调研被划入的生态公益林的林分债务豁免问题时, 基层强烈反映项目转贷条件不合理、还贷压力大等困难。财政部接纳基层单位的意见, 将外汇部分利率由3%降为0.75%, 将人民币部分利率由4%降为2%, 并从2004年8月开始执行。同时, 对因1994年国家汇率政策调整造成的风险损失由中央财政予以补贴;对已划入重点公益林区的债务实施停息挂账, 停息挂账后的到期债务由财政部统一垫付给世界银行, 如果将来国家调整重点公益林政策, 允许伐木还贷, 则要求项目单位按转贷协议规定偿还债务。
(二) 历次转贷条件调整对项目还贷的影响
1.早期还贷困难重重。
根据部省转贷协议规定, 项目于1998年下半年进入还本付息期, 分17年共34期还清贷款, 归还世行贷款本息总额达3.48亿元人民币 (其中:本金2.04亿元, 利息1.44亿元) 。8年宽限期实行利息本金化 (复利计算) , 我省为此增加债务本金约6 000万元。我省除1998年首次还贷是利用项目原始积累资金按时足额还款外, 从1999年起陆续出现拖欠到期债务问题, 最高时累计拖欠债务达4 700万元, 成为我省利用世行贷款项目的欠款大户, 并受到财政部预算扣款和加收滞纳金的处罚, 总计达2 500万元 (均暂由省财政厅垫付) 。我省也只有通过层层预算扣款的方式来归集项目还贷资金, 省里虽然完成了项目还贷任务, 但对基层项目单位, 则是陷入了困境, 因为有了财政预算扣款这条硬措施, 一级一级往下扣, 逼得基层单位不得不各方筹措资金归还到期债务, 几乎被还贷工作压得喘不气来, 从而片面地否定了长在山上尚未兑现利益的良好林分, 认为项目的引进是失败的。
2.偿还期首次调整并没有实质上减轻基层还贷压力。
这次的调整虽下调了利率, 但执行时间从2000年8月开始, 产生的结果仅是减轻了我省前期还贷压力, 2000年这一年还贷数额从原来的3 485万元降为2 367万元, 比调整前减少1 118万元。但由于8年宽限期的利息仍执行原利率, 且实行利息本金化, 贷款期延长了, 延长的年限也要交付利息, 从总体上看, 此次转贷条件的调整仅使我省少还利息130万元, 因此, 我省项目单位还贷负重依然。在此次调整中受益最大为天然林保护工程实施省份, 如四川省项目林被列入天保工程, 世行债务实行停息挂账政策。
3.偿还期再次调整在一定程度上缓解了还贷压力。
此次调整力度较大, 我省该项目共减负达3 499.97万元人民币 (外币部分按现行汇率折算) , 其中:应减免已到期利息1 053.04万元, 拟减免未到期利息931.50万元, 汇率风险补贴1 178.19万元, 重点公益林停息挂账债务337.24万元。由于此次调整从2004年开始执行, 因此我省已超额完成到期还贷任务, 已还2.25亿元 (其中:人民币部分1.85亿元, 外币部分448万USD, 折0.4亿元) , 还贷率为109.76%。可以看出今年还贷压力不大, 正好遇上今年百年不遇的雨雪冰冻灾害, 这次调整可以说是及时雨, 但今后的还贷工作仍任重道远。
二、目前项目还贷依然存在的问题及原因分析
(一) 基层单位还存在的困难
1.基层单位负重依然。
10年还贷历程对基层单位而言是一种煎熬, 一年两次的世行债务到期日就要筹措资金及时归还, 否则就要受到上级财政预算扣款。从偿债资金来源看, 并不是依靠项目本身收益来偿债, 而是县林业局征收的育林基金或其它林业专项资金, 有的育林基金还不够还贷, 县里只能扩大还贷面, 在采伐林木办证时向全县林农增收专项世行还贷金, 造成没有还贷义务的林农也要参与还贷, 既掠夺了基层单位扩大再生产资金, 又破坏了世行项目的良好形象。从偿债数额来看, 我省共承贷世行本金仅2.04亿元, 截止目前, 已归还世行到期债务达2.25亿元, 若从该项目为软贷款的角度, 我省已提前超额偿还项目全部的债务, 因此, 基层单位还要再承担今后7年0.88亿元的债务 (已扣除外汇风险补贴等) , 是不合理的。尽管财政部门可以通过上下级财政扣款的强制方式来保证各级转贷资金的回收, 以维护“国家主权外债信誉”, 但对于经济欠发达地区的县、乡财政以及项目业主来说, 这样做无异于“釜底抽薪”, 使得基层单位片面地否认了项目, 也容易滋生许多社会不稳定因素, 基层单位还贷压力依然存在。
2. 冰雪灾害使我省受灾县的还贷工作雪上加霜。
2008年初, 历史罕见的冰灾使我省北部山区的世行项目林遭到严重破坏, 且该地区是项目分布的主要地区, 受灾面积较大, 达3.79万hm2, 占项目总面积的23.86%, 共造成6.07亿元经济损失。特别是个别县所遭受的损失是毁灭性的, 项目林整片倒伏、折断, 使即将成林的项目林毁于一旦, 项目单位失去了后期还贷来源的保障, 项目后期还贷形势相当严峻。
3.项目单位面临后续经营和还贷双重资金压力。
项目在设计之初就仅考虑项目建设期的资金来源, 而对于后期长达10多年的抚育管理资金缺乏配套跟进。进入偿还期后, 造成项目单位为了完成到期的偿债任务, 千方百计筹措资金还贷, 而对于急需抚育管理的项目林由于没有资金支持而疏于管理, 使原先良好的林分出现退化现象, 加剧了今年冰灾造成项目林损毁严重情况。
(二) 原因分析
1.转贷条件与林业生产特点不相符合, 掠夺基层单位扩大再生产资金。
按照转贷协议规定, 项目从实施的第9年开始分17年归还贷款, 宽限期仅8年。而该项目培育主要树种为杉木、马尾松等, 林木生长周期长, 其生长期一般需要20-25年才进入主伐期, 因此项目还贷开始时项目林尚处于中幼林阶段, 项目本身没有收入, 只有林业部门内部综合调剂, 掠夺单位扩大再生产资金。因此, 收益期与还贷期不一致, 宽限期过短导致还贷困难。
2.项目资金成本高, 加重了项目单位还贷压力。
在已归还的2.25亿元债务中, 本金仅为0.81亿元, 而利息则高达1.36亿元, 占总额的60.44%。利息的特点是前期高后期低 (本金等额偿还, 后期本金总数越来越小) , 从今年调整转贷条件中就可以看出, 2004年至今共计4年8期应减免已到期利息达1 053.04万元, 而从目前至2017年还有7年15期拟减免未到期利息仅931.50万元, 就象住房贷款一样, 偿债到了后期所付利息已不多了, 后期偿债金额中本金所占的比重大。从以上分析看出, 项目前期支付的偿债金额中利息占了六成多, 改变了世行贷款的扶助性质, 将政策性贷款转变成了商业性贷款, 不符合世行提供贷款的初衷。这对于林业这样一个周期长、风险高、收益见效慢的弱质产业而言, 是难以承受的。因此, 资金成本高是造成项目债务重的主要因素之一。
3.项目县经济实力差, 林业部门“综合还贷”乏力。
项目造林单位主要分布我省北部山区, 绝大多数为山区财政转移支付贫困县。根据调查, 实施该项目的25个项目单位, 除省国有林场管理局外, 其它24个项目县均为财政转移支付县。各项目县、市的财政十分困难。加上林业部门可伐资源锐减、林业企业转型等, 使得“综合还贷”措施难以实行。
4.自然灾害破坏项目资源, 项目还贷失去保障。
林业生产周期长, 其所面临的自然灾害概率也大。我省是台风频发区, 1999年夏天一场台风就使一个县的项目林全军覆没, 还受到病虫害、火灾、盗砍滥伐的风险, 今年初的冰灾又是一个典型例子。项目单位既要筹措资金, 对受灾的项目林开展恢复生产, 又要四处筹措款项按时还贷, 苦不堪言, 否则就要受到财政预算扣款的惩处。
三、建议
1.豁免剩余债务本息, 切实减轻基层单位负担。
从我省项目还贷情况看, 国家已提前收回项目转贷本金, 加上基层单位所面临的实际困难以及林农对世行项目还贷工作的怨言, 应当豁免项目以后年度债务本息, 不再要求项目单位归还债务, 以切实减轻基层还贷压力, 不再剥夺基层单位扩大再生产资金, 让基层单位有资金投入灾后重建以及对项目开展抚育管理工作, 来巩固项目前期造林成果, 实现项目目标。这是符合当前国家政策、符合当前国家经济实力的, 是切实落实中共中央、国务院《关于加快林业发展的决定》精神, 也是减轻“三农”负担的一项重大举措, 更是遵循世行贷款扶贫的宗旨。
2.构建贷款项目保险体系。
我国是一个自然灾害频繁发生的国家, 台风、火灾、冰灾都给林业带来巨大的损失, 同时林业的经营周期长, 遭受自然灾害的风险高, 一旦遭遇自然灾害, 常常负债累累。而我国现在还没有相应的保障补偿制度, 这就增加了林业经营的风险, 严重影响了林业生产者的经营积极性, 同时也严重阻碍了林业的发展。应学习国外的做法, 建立林业项目保险体系, 以抗御项目实施过程中遭受自然灾害的风险, 确保项目实施的保障机制, 提高基层单位承贷的积极性。在实践中应加快建立适合林业和林业企业发展的林业保险体系, 增强林业企业融资的抗风险能力。应构建政策性林业保险为主、商业性保险为辅的林业保险体系。成立隶属于政府的政策性林业保险公司, 允许商业性保险机构经营林业保险业务, 与政策性保险公司开展合作和竞争;组建全国林业再保险公司, 通过再保险机制分散风险, 并对林业保险经营者的亏损给予补贴。
3.应注意选择适合林业生产特点的信贷产品。
今后营造林贷款项目应注意选择适合自身生长周期的金融产品, 如目前高速发展的短周期工业原料林建设年限需5-8年, 较符合当前银行的长期贷款品种, 这样项目有望在还款期到来之前产生效益, 那么贷款就不会对项目单位的财务状况造成太大的负面影响。金融机构也应积极寻找适合林业发展长周期的资金来源, 如大径级优质材培育需25-40年, 与养老保险金的交纳年限吻合, 二者通过制度政策相结合, 既解决了林业资金不足的难题, 又为养老保险找到使用出路, 可以说是优势互补。
参考文献
[1].林榕, 蔡剑锋.世行贷款林业项目的债务问题与建议[J].福建财会, 2004 (5) :7-9
[2].方荣杭.世行贷款国家造林项目还贷问题探索[J].林业财务与会计, 2002 (10) :30-31
[3].郭利娜.对福建省世行贷款造林项目转贷条件的思考[J].林业财务与会计, 2006 (7) :27-28
还贷问题 篇2
以贷还贷保证合同中保证人的责任问题
张要伟
信贷管理中，有些借款人暂时无法偿还全部借款，需要清息换据保证法律时效。清息换据实质上就是以贷还贷，对于以贷还贷，最高法院关于担保法的司法解释作出了明确规定。为确保借款及保证均合法有效，现结合司法解释规定及信贷实践，对以贷还贷中保证人的责任问题作一简单探讨，以期对信贷实践有所裨益。
最高人民法院关于适用担保法的司法解释第三十九条规定：“主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。新贷与旧贷系同一保证人的，不适用前款的规定。”
“以贷还贷”保证合同的保证人有三种情况：第一种是新贷旧贷是同一保证人;第二种是旧贷为甲保证人，新贷为乙保证人;第三种是旧贷无保证人，新贷有保证人。
对于第一种情况的保证人，不论保证人是否知道或者应当知道主合同“以贷还贷”的事实，均应对新贷款承担保证责任。这是因为新贷偿还了旧贷，致使原来的贷款合同履行完毕，从而消灭了保证人对旧贷的保证责任，由保证人承担新贷的保证责任，也是公平的，实质上并没有加重保证人的风险责任。因此无论保证人是否知道或应当知道“以贷还贷”的事实，均应对新贷承担保证责任。
对于第二种情况，因新贷还了旧贷而使旧贷的保证人的保证责任消灭，从结果上看是新贷的保证人承担了旧贷的保证人的保证责任。第三种情况，旧贷无保证人，新贷有保证人，对债权人来说则由原来的无担保贷款变成了有担保贷款，对于保证人来说等于直接承担了已经不能归还贷款的保证责任。()这两种情况，不仅未征得保证人的同意，债权人与债务人串通实际变更主合同的贷款用途，而且保证人承担新贷保证的可能是一笔无法偿还的死债，让保证人在这种情况下承担保证责任，有违民法上的公平原则。对于后两种情况的保证人，如果债权人没有将以贷还贷的事实告知新贷的保证人，则显系债权人与债务人双方恶意串通，欺骗保证人提供的担保，这时的新贷保证人不应承担任何责任。
对于债权人如何证明新贷保证人知道或者应当知道以贷还贷的事实，一是借款合同中的借款用途写明“借新还旧”、“以贷还贷”、“转贷”等，这足以证明保证人知道“以贷还贷”的事实。新贷的保证人在明知以贷还贷而自愿为其担保，无论保证人是属于上述哪种情况，保证人均不得主张免责。二是另外写出该笔借款“以贷还贷”实际用途的说明，让保证人在该说明上签字盖章。
贷款合同中的借款用途为“购原材料”、“购×××”等，而债权人又不能举出其他有效证据来证明保证人知道或者应当知道以贷还贷的事实，并且保证人属于上述后两种情况的，保证人的责任应予免除。
实践中，全辖信贷人员要严格按照司法解释的规定办理手续，只有这样，才能使“保证”真正起到担保的作用，才不至于让保证人免责，才不至于使保证徒具形式、形同虚设!
。我也不可能知道：程维高在省委会议上，公开声言：谁反对我，我就整谁，谁要想扰乱河北，谁要想破坏河北安定团结的大好局面，是断然没有好下场的。在这次会议上，决定成立“9・26”专案组。说这番话的时候，他的前面就放着我的`那封匿名信和那封题为《程维高――河北的大蛀虫》的公开信。??
??被整入看守所
??省里成立“9・26”专案组，这个专案组并非只针对我的匿名信而来。省里专门组织了200多人的庞大公安政法队伍来清查一系列反程维高的“奇案”，专门查检举人是谁。专案组全市排查，然而，《程维高――河北的大蛀虫》一信确非我写，但确定为重点排查对象，我被带到了军分区招待所受审。
??在军分区招待所受审期间，公安部门已经全面介入了，一位姓白的公安干部一直在隔壁操纵指挥这次审问。在两个多月时间里，他们拍桌子打板凳地审我、申斥我。不许我回家吃午饭，我提出：我有胃病，能不能让我回家吃口热的?答案自然是：你不说实话，只能在这里啃馒头。馒头是凉的。我又提出要看病，还是那句话：承认了就让你去看病。我实在打熬不住，要求住院，高主任一直跟着我，等于是完全限制了我的人身自由。
??1995年11月21日，我在建委大楼一层的楼梯碰上了省纪委的高主任，这时还有几个生人。几个人一下子挤了上来，把我挤得紧紧的，拥着我上了车。汽车一直向北走，拐上了一条僻静的背街，车再一转，一条寂静无人的街道出现在我眼前。我心一沉：果然对我下手了!
??在石家庄市看守所大门，他们带我下了车，押解我的人在门口打了个招呼，看来看守所早有准备，什么也没说就让他们把我带进了大铁门。进去以后，马上就去登记。把我带到这儿带到那儿，走来走去，我方向都搞不清了。
??一个看守所干警向我宣布：“你涉嫌违法犯罪，现在依法对你进行收审。”
??然后开始对我搜身，把我裤腰带解去了，钥匙拿走了。在OO@@地除去我的腰带、搜走我的钱物的同时，一名看守上来撸走我的手表，这时他出现了一个重大疏漏――恐怕再聪明的看守都免不了要出现这样的疏漏：因为那一天太巧了，我刚从修表铺回来，左右手腕上各戴了一只手表――看守只搜走了我左手腕上的那只表，另一只表则被我侥幸地留在了身边，在以后的370多个日夜中，这只手表成为我囚禁生活中的一个安慰。??
??■相关链接
??郭光允：1942年生于河北蠡县，同济大学毕业。1973年起在石家庄市建委工作，1995年9月因检举程维高等人的腐败行径遭打击报复，被开除党籍，劳教两年。2003年，终获平反。
??贾玉阁：郭光允之妻，1941年10月生于河北蠡县。1966年毕业于唐山铁道学院。毕业后曾在石家庄铁路分局科委、人事部门工作，曾任客运段党委书记、分局党委常委、工会主席。现已退休。
??程维高：1933年生于江苏苏州。1950年入党。历任常州市委书记、南京市委书记、河南省委副书记、河南省省长、河北省委副书记、代省长、省委书记、省人大主任。2003年1月退休。2003年8月9日，受到中纪委开除党籍、撤销正省级待遇的处分。
妙方缓解还贷压力 篇3
随着房价频频攀高，不少都市人事业刚起步就背上了沉重的房贷包袱。由于明年元旦开始将按新的利率还贷，“供房族”的压力将加大不少。是筹钱提前还贷，还是用这些钱去投资生利，这是“供房族”现在必须思考的问题。
提前还贷省息17万元
去年最后一次加息，让房贷(5年期以上)基准利率定格在6.84%，优惠15%后的利率为5.814%；而经过今年的5次加息，房贷利率拉高至7.83%，优惠15%后的利率为6.6555%。这意味着，按年调整的房贷，在明年元旦将一次性上涨近1个百分点。
刘先生去年在北京草桥附近买了一套商品房，贷款50万元，期限20年，去年12月起等额还贷。按当时优惠利率5.814%，每月还款3528.71元，假设期间利率无变化，20年还贷本息合计846890.68元，其中利息346890.68元。假设今年不再加息，明年元旦起，刘先生的月供就将增至3773.78元，一下涨了245.07元。
假设刘先生手头有闲钱，建议其选择提前还贷。假如提前还款10万元，按目前利率计，提前还贷后，还款本金余额约38.52万元。这种情况下，银行理财专家为刘先生设计了3种提前还贷方案：
A、还款额不变，缩短还款期限。每月还款3530.51元，剩余还款期168期(月)，14年左右。等还清贷款，总利息支出约23899.24元。该方式好处是利息明显减少，在新还款计划下，利息将锐减近17万元。
B、减少每月还款额。总还贷期仍为20年，剩余还款期约19年，但由于提前还贷后本金余额已减至38.52万元，调整后每月供款额仅需2981.14元。等还清贷款，刘先生利息总支出约32.56万元。这种方式的好处是每月负担减轻了。
C、既增加每月还款额又缩短期限。该方案最节省利息支出，但专家指出其缺点也同样明显，即还贷压力会随之加大，不适合大部分“工薪供楼族”。专家介绍，对工薪市民来说，“月供不变、缩短还款年限”方案，是相对最划算的选择，因每月还贷压力不会增大，需支付利息却减少很多；而“减少月供、还款期不变”方式则减轻了月供负担，但节省利息的程度最低。
选产品缓加息压力
如果缺少宽裕资金用来提前还贷，也有房贷产品可缓解压力。如某银行推出的“气球贷”产品，可让借款人实贷30年按揭，而本金却只需按5年期房贷利率计息还款。
也就是说，“供房族”可与银行约定以5年为期，将30年的房贷分成6段来还，那么利率将只有现行的5年期基准利率(可打8.5折)执行，这样其月供负担将相对于30年期房贷而言更低、还款总额也更低。
专家算了一笔账，如果去年申请了50万元“气球贷”，分段贷款期限5年，与银行约定按30年月供计算期限。月供为2841元，月利率4.59%，第5年末贷款余额463068元；而按30年期普通贷款计，月供2938元，月利率4.845%，第5年末贷款余额464875元。相比之下，“气球贷”比普通房贷要节省更多利息。
另外，现在多数银行都提供房贷“双周供”，从每月还款一次改为两周还款一次，每次还款额为原月供一半。可大大减少利息负担并有效缩短还款期限。如一笔去年50万元30年按揭贷款，假设按6.12%计息，“双周供”可比月等额还款节省利息115186元，比例达19.42%；缩短还款期64个月，即30年的月供还款年限将缩至24年8个月。银行理财专家指出，“气球贷”、“双周供”等还款方式，适合于收入较稳定且均衡的贷款者。
还有一些产品提供了自主安排还贷方式的机会。对很多年轻“供楼族”来说，选择上述产品，可在贷款初期(一年左右)只还利息不还本金，度过资金紧张期后，再采用等额还贷方式还本付息。
3+1投保转嫁风险
对于负债家庭，运用“风险转嫁”策略，借助于保险产品的稳定、保障功能，也可平衡家庭的财务风险。“负翁一族”面临的最大财务风险就是房贷债务风险，所以购买保险产品应该确保房贷的主要供款人的平安无事。寿险、重疾险、意外险，构成了“负翁”保障的“铁三角”。此外，正在办理房贷手续的“准负翁”还可考虑房贷险。
央行频频加息让身背50万元房贷的伍先生感到十分不安，虽然作为一名外企的部门主管，伍先生的月收入过万元，月供负担也不太重，但随着孩子的出生，家庭责任的加重，他常常有这样一种担心：为了照顾孩子，妻子做起了专职太太，万一自己发生什么大病或意外，家庭的经济状况就会陷入困境。
眼下房价节节上涨，不少都市“负翁”都有着伍先生这样的困惑。理财专家认为，这些房贷“负翁”大多工作稳定，且处于事业的上升期，未来收入看涨，虽然眼下每月数千元的房贷负担不重，但都是建立在“平安无事”的基础上，一旦发生人身意外，这类家庭的财务风险就会暴露。
对于负债家庭，要善于运用“风险转嫁”策略，最好是借助于保险产品的稳定、保障功能，平衡家庭的财务风险。对“负翁一族”来说，目前所面临的最大财务风险就是房贷的债务风险。所以购买保险产品应该确保房贷的主要供款人的平安无事，因此，寿险、意外险、重大疾病险，构成了“负翁”保障的“铁三角”。
寿险保额应与房贷匹配
对房贷“负翁”来说，应首先考虑寿险，做好房贷主要还款人的身故和生存保障，这样，一旦还款人发生身故或残疾，能够得到保险公司的赔偿，房贷不至于断供。目前市场上的寿险主要有两种：一种是返还型寿险，一种是纯消费型的定期寿险，前者可以返本，但保费高；后者保费便宜，但保费不返还。由于房贷占了生活中的很大一笔支出，对于房贷一族来说，低保费、高保障的定期寿险是个较为实际的选择。
对于夫妻双方共同承担贷款的家庭，最好双方都选择投保寿险，两人的寿险保额应不低于二人剩余的房贷额度，保障期限一般应与还款期限相匹配，至少为10年。
由于伍先生的房贷额度为50万元，房贷期限为20年，且伍先生是惟一供款人，考虑到贷款额度将逐年下降，伍先生寿险保额应在30-50万元之间，保险期最好在10年以上。对于夫妻双方共为贷款人的家庭，如果夫妻双方对家庭的经济贡献也相同，双方应各自投保25万元的寿险(即房贷的50%)。假设伍先生和妻子的收入比例为3：2，那么，伍先生的保障可提高至30万元，伍太太则降至20万元，总之，要保障家庭经济支柱不发生风险，不影响正常还贷。
大病健康保障应达20万
在房贷“负翁”们的保险规划中，重大疾病险等健康保障也是必不可少。平安人寿广东省分公司越秀支公司总监林少谦认为，重疾险保额最好与当地的医疗水平挂钩，目前，广州地区的重大疾病的医疗费用平均在20-30万元，因此，重疾保障最好能达到这一额度。
目前，由于市场尚未有真正的消费型重疾险推出，投保和寿险捆绑在一起的重疾险保费支出又比较高，因此，伍先生夫妻不妨考虑缴费灵活的万能险，在前一两年缴足保费后，只要账户中的资金够抵缴保费，在经济紧张的情况下，可以缓缴或不缴保费，保单利益不受影响。
还贷问题 篇4
一、政府还贷高速公路管理企业的特点
(1)具有较强的政府主导性。国有企业在对政府还贷高速公路进行管理时,仍然需要受到政府的政策影响、导向影响,具有较强的政府主导性。首先,从高速公路的建设来看,需要由政府进行规划与决定,国有企业负责具体的高速公路建设事项。其次,从政府还贷高速公路的建设和管理来看,国有企业在进行建设的过程中,其设立的目的在于满足高速公路的建设、管理,主动性较弱。
(2)具有一定的代位性。建设政府还贷高速公路,有可能是由于国家财政投入有限,通过灵活地方式引入资金完成高速公路的建设,其中一种引入资金的方式则是设立相关的国有企业。国有企业的运行需要根据政府的政策,其企业设立的前提决定了国有企业在进行政府还贷高速公路的管理实质上是代表了政府的态度与行为,其行为具有一定的代位性。
(3)具有灵活发展性。国有企业进行政府还贷高速公路的管理,其首要的目标就是通过企业的形式实现融资缓解政府由于资金不足而难以实现高速公路建设的问题。从这个层面看,国有企业的发展在政府的主导下,也相对的具有一定的灵活发展性,且其需要承担的风险较小,企业最终的风险承担人是政府或国家,给予了企业灵活发展的可能性。
二、国有企业管理政府还贷高速公路预算现状
(1)重视预算管理,加强预算监督。预算管理在国有企业管理政府还贷高速公路中发挥着重要的作用,因此,国有企业对预算管理的重视程度不断提高,建立了专门的预算管理制度对高速公路建设中发生的经营项目进行预算管理。预算要得到有效的实施离不开监督,许多国有企业为了确保预算的执行,也建立的相应的监督制度,使得预算的执行效果得到了较大的改善。
(2)会计处理中存在规定不清的问题。国有企业在进行会计处理时,往往依据《公路经营企业会计制度》来进行,该项制度为国有企业管理政府还贷高速公路的会计处理提供了可供参考性的规定。但由于我国财政管理模式采取的是收支两条线,随着经济的发展,国有企业管理政府还贷高速公路的模式不断发生变化,《公路经营企业会计制度》逐渐难以适应国有企业发展的需求,如在预算管理中出现的一些新问题难以通过该项制度得到有效的解决。在预算管理中,会计利润这一会计科目在近年来不断被提起,而由于制度没有进行明确的规定,导致在具体的执行过程中存在着较大的问题。如对于收费公路是否需要计提折旧的问题,已逐渐影响了国有企业现有的预算管理,甚至成了制约国有企业管理政府还贷高速公路预算发展的障碍。
(3)预算执行存在不到位的情况。诚然,企业已提高了对预算管理的重视,在具体的执行过程中,仍然存在着预算执行不到位的情况,影响着预算管理制度的实施。由于政府还贷高速公路的通行费用是政府性的基金,在会计科目收入计算时,应当纳入财政公共预算管理中,进行预算编制的基础应当是收付实现制。而部分国有企业在进行预算编制时,采用的是权责发生制,使得预算的执行不能很好地体现其收入与支出,将通行费收入资金纳入错误的会计科目,影响了整个预算制度的执行。
三、加强国有企业管理政府还贷高速公路预算管理的措施
(1)实现预算制度的规范化。由于国有企业管理政府还贷高速公路具有政府主导性、代位性及灵活性的特点,其预算制度的编制,必须在政府规定的政策下完成。国有企业应当积极与政府相关部门进行沟通,使得预算制度的编制有政府出台的统一文件,实现预算制度编制的规范化。首先,作
为国有企业的管理者,应当认识到高速公路通行费的收入资金应当作为财政的预算资金,这一部分应当行政性收入,不应当作为企业的经营性收入,国有企业在这部分资金中所发挥的仅是代收的作用,在预算编制时应当加以注意。其次,在进行预算管理制度的编制过程中,应当根据本省的要求,建立与通行费收支管理相匹配的预算管理制度。即使当前没有涉及这类型国有企业预算编制的具体制度,可以参照事业单位中预算的编制,结合高速公路的特点,对预算编制中的资产配置和费用定额制定相应的统一标准。
(2)完善会计处理。对于当前会计处理中不清的部分,国有企业为了完善会计处理可以采用不同的方法。其一,根据规定,严格按照政事分开的原则,对当前的政府还贷高速公路的国有企业的管理方式,通过事业单位进行管理,将预算管理纳入相关事业单位的管理范畴。这种方法需要耗费较大的人力、物力及财力成本,且需要的时间较长。其二,在现有的会计制度上,进行会计科目的微调,使得预算管理能更为符合国有企业预算管理发展的要求。如对于高速公路路产的这就,若根据当前国有企业所执行的规定,对于高速公路中的路面、桥梁等应当纳入固定资产会计科目进行核算,在进行计提折旧时,通过工作量来进行。而在具体的预算过程中,许多建成的高速公路,实现移交后并不会再计提折旧,导致了预算处理与实际情况出现了相矛盾的情况。因此,可对其采取不同的折旧方式,如以折旧年限进行计提,或者将其作为无形资产,以政府部门批准的期限进行摊销。
(3)加强监督,提高预算的执行力度。政府还贷高速公路的通性收费纳入财政预算管理,其收入纳入财政专项户头,支出执行政府的预算批复制度。这就意味着国有企业所管理的政府还贷高速公路最终的收入应当纳入地方性收入,为了提高对国有企业预算的执行力度,可以引入地方政府的相关部门对其进行监管。
政府监管的主要方法就是通过预算审批制度,确保国有企业对于资金的流通严格按照政府的规定,其收入确实地纳入了财政专项。此外,还可以通过定期或不定期的监察,对国有企业预算执行的情况进行实时的了解,及时指出预算管理制度中的问题。
摘要：政府还贷高速公路的管理企业有其自身的特点,本文在把握这类国有企业特点的基础上,对当前预算管理的情况进行了分析。最后,结合政府还贷高速公路的特点及国有企业自身的特殊性,就如何加强国有企业管理政府还贷高速公路的预算管理问题提出了具有可行性的参考措施。
关键词：政府还贷高速公路,特点,预算管理,措施
参考文献
[1].周永宏.国有企业管理政府还贷高速公路预算管理有关问题探讨.交通财会,2015(12).
[2] .徐芳,刘国庆.政府收费还贷高速公路财务管理与会计核算探讨.交通财会,2014(7).
[3] .周国光.公路经营企业管理政府还贷公路财务管理与会计核算问题探索.交通财会,2014(17).
还贷问题 篇5
㈠按月提取还贷业务
住房公积金按月提取还贷是指住房公积金借款人及配偶因偿还住房公积金购房贷款本息，向住房公积金管理中心提出申请，经审核同意后，申请人与管理中心签订《金华市住房公积金按月提取还贷委托转账协议书》，由管理中心按月核定提取金额并转账支付到借款人银行还款账户的提取业务。
㈡哪些人可以申请按月提取还贷？
已办理住房公积金贷款的借款人及配偶,住房公积金贷款地与现缴存住房公积金地相同；尚未还清贷款本息；申请人本人住房公积金账户储存余额大于管理中心规定的还贷提取保底金额；贷款期间无连续二期或累计六期及以上逾期还款记录。
㈢还贷提取保底金额
目前市区还贷提取保底金额为5000元。
㈣按月提取金额如何计算？
申请人每月提取合计转账金额不超过借款人上月实际偿还当月贷款本息额（不含组合贷款银行部分贷款本息），提取后本人住房公积金账户储存余额应大于还贷提取保底金额。
㈤夫妻双方均申请按月提取还贷，如何确定提取账户？
按夫妻双方申请先后顺序确定，先申请的一方住房公积金账户可取金额不足时，管理中心将自动转为从后申请一方的住房公积金账户提取。
㈥借款人银行还款账户
借款人在贷款银行开设的偿还住房公积金贷款的存款户。
㈦夫妻双方异地缴存住房公积金可否申请按月提取还贷？
目前只限于缴存地与贷款地同一管理中心的一方职工办理该业务。
㈧按月提取期间委托人发生哪些情况停止或暂停办理划转手续？
⒈上月已结清贷款本息的；
⒉上月未归还贷款本息的；
⒊连续三个月欠缴住房公积金的；
⒋申请人本人上月底止住房公积金账户余额扣除当月其他提取额及留足保底金额后可提取金额少于一百元的；
⒌累计六期逾期归还贷款本息的；
⒍提供的银行还款账户有误或账户变更未及时通知管理中心的。
㈨按月提取期间变更申请
申请人需变更约定提取或转账账户、提前终止转账等情况，要及时到管理中心办理变更申请，并提供变更内容相关材料，办理变更申请时间为每月后半月。
㈩首次申请按月还贷业务注意事项
⒈申请人有二个以上住房公积金账户，必须先办理账户合并手续后才能申请办理。⒉申请人及配偶提供的身份证、婚姻状况与中心留存的贷款资料不符，需办理更正手续后才能申请办理。
怎样提前还贷最合算？ 篇6
贷款利率提高了，对于买房者来说最直接的影响在于每个月支付的住房贷款将有不同幅度的提高。以一笔期限为10年的50万元贷款为例，如果按等额本息的方式还款，按照5.51%住房贷款利率计算，从2006年起买房者每月需多还款50元左右。如果50万元的贷款为20年期，在利率调整后，按5.51%的利率水平计算，月供会增加56元。
岁末年初，不少家庭会有投资和存款到期，有的人还在春节前领到一笔颇为丰厚的年终奖金和分红。手中的闲散资金多了起来，于是不少人把眼光投向了“提前还贷”。要不要提前还贷？提前还贷怎样还最合算？
要不要提前还贷
要不要提前还贷？对于大多数手头有闲散资金，又没有更好投资渠道的人来说，提前还贷不失为一种最简单的理财办法。现阶段，金融市场上的产品收益率普遍不景气，提高住房贷款利率之后，收益率高于贷款利率的稳健投资产品更不多见。
在这种市场背景下，多偿还一些银行贷款，就意味着少支付了银行利息。而且，最值得关注的一点是，提前还贷后，同样的贷款期限内，每个月需要支付的还款额和利息，减少的幅度要高于提前还贷的比例。
举个例子来说，南京的胡先生一家一年前贷款50万元购置了一套住房，分为20年按照等额等息的方式偿还。一年下来，胡先生已经偿还了14330元本金。今年胡先生所在的公司经营得不错，作为部门经理的胡先生也拿到了一笔5万元的年终分红，他准备拿这笔钱来提前还贷。这样的话，胡先生贷款的本金剩余435570元，贷款时间也只剩下了19年。通过银行的工作人员为胡先生制定的还款计划表，我们就可以发现胡先生虽然提前还贷了5万元，是总贷款额的十分之一，但是新的还款计划里每个月他需要支付的利息和贷款额却下降的幅度为10.3％,比本金减少的比例10％要高。
有闲散资金可以用作提前还贷的话，利息减少的比例要高于提前还贷的比例。提前还贷不失为一个减少家庭财务负担的办法。
全额还贷利息损失大
目前，各家银行实际操作的提前还贷主要有五种方式。第一种是将剩余的全部贷款一次性还清。第二种，部分提前还款，将还款期限缩短。第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，减小月供负担。第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。
全额提前还贷，就是一次性把剩余的全部贷款还清。看上去这种还贷方式最“彻底”，用一位刚刚办完全额还贷的张先生的话来说，“从此高枕无忧，再也不用担心房贷利率是不是又升高了”。
“人们都认为一次性提前还贷很划算，因为他们再也不需要为贷款支付利息了。”一位银行贷款科的工作人员这样告诉记者，“实际上，大部分贷款人忽略了已经支付的贷款利息成本，尤其是对于还贷时间比较短的客户来说，利息损失就更大了。”
他举了一个例子，假如客户在一年前申请了一笔30万的住房贷款，原定的贷款期限为15年，选择等额等息的还款方式，每个月需要还贷2421元，其中头一年里，每一个月的还贷额中利息支出占了大半，平均为每个月1300元左右。客户选择在第一年末全额提前还款，按照银行的规定，已经支付的利息是不予以退还的，这就意味着他为提前还款付出了15600元的代价。“算下来这种损失要比贷款利率上升，贷款人所需要多支付的利息多得多。”因此，对于还款时间不长的人来说，一次性全额还贷并不“划算”。
比较之下，贷款合同签订的时间越短，在贷款前期的所需要支付的利息费用就越少。我们对一笔30万元的贷款进行了不同的计算，在贷款的第一年，3年、5年、10年和15年期的住房贷款，每个月平均支付的利息随年限的增长而增加。
因此，如果有一次性提前还贷打算的人，在与银行签订贷款合同的时候，最好选择那种年限短、利率低的住房贷款，减少先期的利息损失。
部分还贷后如何调整还款计划
不过，根据银行业务部门所提供的数据表明，去银行提前还贷的人中，一次性提前还贷的人并不多，主要的是提前归还部分本金的，金额在5万－10万左右。对于他们来说，提前偿还部分贷款之后，是保持原来的贷款期限不变而减少月供，还是保持月供不变、缩短贷款年限，或者是期限、月供都变一变？
像刘先生家庭住房贷款还有25万的本金（15年期）没有偿还，年终拿到5万元的年终奖后，他和妻子商量后决定用这笔资金提前还贷。但是对于剩余的20万元贷款如何偿还，他们夫妇俩还没有商定。
银行的工作人员帮助刘先生进行了计算。
第一种计算方式是，提前部分还贷后，还款期限不变，仍然为原来的剩余期限15年，这样的话，刘先生每个月的还款额将由贷款利率提高前的1991元减少到1635.02元，总的利息支出是94303.60元。
第二种计算办法是，提前部分还贷后，还款期限相应缩短，同时月供增加。假设刘先生的20万元本金在10年内还清，月供增加到2171.32元，但总利息支出减少到60558.40元，比15年还清减少利息支出33745.20元。假设这20万元在8年内还清，月供继续增加到2580.63元，但总利息支出减少到47740.48元，比10年还清又减少利息支出12817.92元。
看来，支出的总利息随之减少，如期限进一步越短，月供则再次增加，支出的总利息却越来越少。但是，需要指出来的是，无论是8年、10年还是15年，适用的贷款利率都是一样的，缩短还款年限，支付的利息必然减少。
银行工作人员所推荐的最合算的一种方式是，将贷款期限压缩到5年之内。根据银行的贷款政策，5年期以上的贷款利率为5.31%，但是中短期的住房贷款利率要比这一利率低。如1－3年的住房贷款利率调整后为5.18%，3－5年期的住房贷款利率调整后为5.27%。
假设刘先生的20万元贷款在5年内就还清，利率也可降一档，月供增至3798.58元。假如刘先生一家能够应对这种还贷压力的话，既能在5年内还清住房贷款，又最大程度地减少了利息支出。对于其他的买房者来说，如果每个月的经济承受能力较强，或是贷款的期限较短，可以考虑把贷款期限压缩在3－5年这个范围内，以获得较低的贷款利率。
其实提前还贷还有一种方式，那就是不减少贷款的本金，而是对还款期限和月还款额进行调整。对于那些资本积累不足，没有可以动用的大笔资金的家庭来说，如果每个月还款压力不大，多还一点也没有问题的家庭来说，也是一种可行的减少利息支出的方案。
还贷前仍需筹划
有的人因为担心住房贷款利率升高，需要多支付贷款利息，而匆忙地回收其它资金，用于提前还贷。其实，这样的做法并不可取。
在进行提前还贷的决策之前，家庭和个人都应当仔细地审视一下整体的资产配置情况。比如留备的流动资金是不是够数，是不是足以应对新年里的各种资金需求，有没有足够的资金应对生活中的意外支出，保证在急需用钱的时候游刃有余。
有的人在春节之前会有一笔丰厚的年终奖或分红入账，如果有提前还贷意愿的话，最好先比较一下市场上各种投资渠道的收益，看看有没有收益率高于贷款利率的投资项目。如果存在一些比较稳健的投资品种，收益率又高于5.31%，显然这样的投资获益比提前还贷来得更合算。
而对于那些想把其它的投资变现，像定期存单、凭证式国债这样的产品，用于提前还贷。由于提前套现会蒙受一定的利息损失，在这种情况下，你就要仔细算一算，。损失的利息和节约的利息相比，到底哪个多一些。
根据银行的要求，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请，并约定还款日期。然后按照约定的日期，携带身份证、当初和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的存折上，然后由银行自动扣收。
各家银行对于提前还贷没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。
等额本息还贷相关的计算 篇7
今天, 使用银行贷款购房的人越来越多, 按揭贷款逐步成为一种常见的贷款方式.对于按揭贷款的计息方法, 我们已经不能停留在银行怎么算, 贷款人就怎么接受的阶段, 我们应该理解银行是如何计算利息的, 这样才能为自己的理财做好规划.常见的还贷方式有等额本息还贷法和等额本金还贷法, 很多银行都会默认选择等额本息还贷法, 故本文着重讨论等额本息还贷法.
一、等额本息还贷法计算原理
等额本息还贷法就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加, 然后平均分摊到还贷期内的每个月中, 还贷人每个月还给银行固定金额, 每月还贷额中本金比重逐月递增、利息比重逐月递减.给出了等额本息还贷法的计算公式, 但不利于提前还贷的计算, 本文从另一角度推导该公式, 并举例说明其应用.
设从银行贷款的总额为a元, 月利率为p, 贷款期限为m个月, 每月还款数为x, 第k个月欠款余额为ak, 并设a0=a, am=0.
因每月支付的利息为pak, 所以第k+1个月的欠款余数ak+1=ak- (x-pak) , 即ak+1=ak+pak-x, 是一个递推数列, 设bk=ak-ak-1, 因为
ak+1=ak+pak-x, ①
ak=ak-1+pak-1-x, ②
①-②, 得bk+1=bk (1+p) .
所以{bk}是等比数列, 且公比为1+p, 进而
bk+1=b1 (1+p) k, 即
解得
若k=m时, 可得
二、实例分析
例1 小张要买房子, 于是向银行贷款了10万元, 按揭10年 (即120个月) , 月利率为3.225‰, 以等额本息还贷法进行还贷, 请你帮他计算一下每月需要还贷多少元?并计算前12个月一共还了多少本金?
解 把a=100000, p=0.003225, m=120代入④, 得到x=1006.29, 所以每月还贷数额为1006.29元.
把k=12代入③, 得x12=91647.47, 所以前12个月一共还了本金8352.53元.
例2 接上例, 如果小张还贷60个月后, 提前把剩下的欠款还清, 问:小张能节省多少利息?
解 由④知, 小张还贷60个月后欠款数为x60=54814.39, 故前60个月已还本金45185.61元.
又前60个月一共还款1006.29×60=60377.4, 所以前60个月的利息为15191.79元.
10年共还利息1006.29×120-100000=20754.8元, 所以小张能节省利息5563.01元.
例3 接例1, 如果小张还贷60个月后, 部分提前还款2万元, 在月供不变的条件下, 小张还需要还贷多少个月?
解 由④知, 小张还贷60个月后欠款数为x60=54814.39, 故前60个月已还本金45185.61元.若此时提前还款2万, 则欠款为34814.39元.
取a=34814.39, p=0.003225, x=1006.29, 代入③, 整理后得
1.003225k=1.125587,
即
所以还需要还款37个月.
摘要：等额本息还贷法是常用的贷款还款法, 本文使用递推的方式导出等额本息还贷法的计算公式, 并举例说明公式在实际问题中的应用.
关键词：等额本息还贷法
参考文献
[1]孙立群, 崔淮玲.按揭购房中不同还款方式的比较.高中数学教与学, 2004 (2) .
银行加息,怎样提前还贷才划算? 篇8
现在, 楼市调控正在风头, 又遇银行加息。有不少借款人坦言还款压力增加, 所以, 很多借款人都在考虑提前还款。但到底怎样提前还款才合算?或者, 要不要提前还款?这些问题让大多数借款人感到迷惑。为此笔者请教了银行房贷专家, 教你正确还贷。
要不要提前还贷?
提前还款的目的是为了节省利息的支出, 但房贷专家指出, 提前还款并不是都能节省利息的。比如, 你的还款期限还没有超过一年, 那么你提前还款时银行就要收取一定的违约金, 这样反而不合算, 应该等到还款期满一年后再提前还款。
对于还款快要到期的客户, 由于剩余的本金已经很少了, 即便利率上调, 增加的利息也是很少的。比如借款为十年期, 现在已经还了八九年了, 就没有必要急于提前还款。
另外, 有投资计划的客户也不应该着急提前还款。有些借款人一旦手上有余钱就拿来提前还贷, 碰上好的投资项目却又需要贷款, 而经营性贷款利率要比房贷高, 办理起来也比较麻烦。因此, 房贷专家建议, 在提前还贷前借款人最好考虑清楚近期有无投资计划, 如果手上有好的投资项目, 其收益率可能够超过房贷利率, 就应该考虑投资, 而不是急着还款。
提前还贷选哪种还款方式?
如果借款人决定要提前还款, 就要面临如何选择还款方式的问题。银行房贷专家介绍说, 除了少部分借款人会提前还清全部贷款外, 大多数借款人都是提前归还部分贷款。提前全部还清剩余贷款当然最省利息, 但这要求还款人有很强的经济实力。部分提前还款相对比较复杂, 目前银行一般有两种方式供借款人选择:剩余的贷款保持每月还款额不变, 将还款期限缩短;剩余的贷款将每月还款额减少, 保持还款期限不变。
房贷专家提醒借款人, 选择不同的提前还款方式节省的利息支出是不同的:一次性提前还清节省的利息最多;在部分提前还款方式中, 缩短还款期限节省的利息较多;还款期限不变节省的利息相对较少。
此外, 部分银行还允许将每月还款额减少, 同时缩短还款期限, 或者改变原还款方式, 例如由等额本息换成等额本金还款方式。对此, 借款人又该如何选择呢?房贷专家介绍说, 可以掌握这样一个原则:还款的期限越短, 每月还款的金额越多, 节省的利息也就越多。但在决定之前, 借款人还要结合自己的经济实力以及未来的收入变化、资金需求等情况, 进行综合考虑。
提前还贷注意事项
还贷问题 篇9
1 模型的构建
1.1 模型构建的基本内容
等额还款模型包括三部分:一是贷款参数部分, 由贷款总额、贷款月利率、贷款期限和等额本息月还款额共4个参数组成。其中贷款期限单位为年, 默认每年12期;等额本息月还款额根据其它三个参数计算得出。如图1所示。
本文以一个实例来说明:小方利用公积金按揭贷款购房, 贷款金额40万元, 年利率4.50%, 贷款期限20年, 首次还款时间为2013年6月。其中假设2014年6月提前还贷12万, 2015年6月提前还贷10万。
二是各种还款数据区域, 分“总还款期不变”和“月还款额不变”两种情况。两种情况下分别提供日期、期数、提前还款额、月初剩余还款额、月还款额、本金额、利息额和利息本金比共8个要素。
三是结果统计区域, 统计分析在等额本息还款方式中不提前还款、提前还款期不变和提前还款月还款额不变三种情况下的总还款情况。如图2所示。
此模型构建完毕后可以达到如下效果:在贷款参数中更换不同的数值, 还款数据区域和结果统计区域将自动更新。
1.2 模型构建要素分析
要素1———日期。用来反映实际的还款时间。本要素由人工利用Excel的填充功能产生。
要素2———期数。 用来计算 “月还款额”、“本金额”、“利息额”等所需要的参数。本栏目的数据由人工利用Excel的填充功能产生。
要素3———提前还款额。用来填写本期提前还款的数额。根据具体提前还款情况或者计划由用户进行填写, 否者不填!
要素4———月初剩余还款额。第一期“月初剩余还款额”等于总贷款金额, 通过读取贷款参数生成, 以后各期的“月初剩余还款额”等于上期月初剩余还款额减去上期本金额获得。即:本月月初剩余还款额=上月月初剩余还款额-上月月换本金额。
要素5———月还款额。根据资金时间价值的基本原理, 每期的还款额等于贷款金额除以相应的年金现值系数 (P/A, i, n) 或者乘以资本回收系数 (A/P, i, n) 。 (A/P, i, n) =i÷[1- (1+i) -n], i为贷款利率, n为贷款期限。本文直接用Excel财务函数PMT, 在“总还款期不变”情况下K3单元格公式为“=PMT (贷款年利率/12, (贷款期*12+1-B3) , -J3) ”;在“月还款额不变”情况下R3单元格公式为“=IF (Q3>+月还款额, (+月还款额+P3) , MAX (0, Q3) ) ”, 添加IF判断是否已经还款完成。
要素6———本金额。在等额还款中每期需要偿还的本金采用倒推的方式, 即本金额= 月还款额- 利息额。所以表1的L7单元格的公式为“=K7-M7”, 或者直接用Excel财务函数PPMT。
要素7———利息额。根据计息的基本原理, 每期的应付利息等于上期剩余贷款额乘以当期的贷款利率。所以图2的T3单元格的公式为“=Q3* + 贷款年利率/12”。或者直接用Excel财务函数IPMT。
要素8———利息本金比。通过利息本金比为每期的还款资金情况进行分析。利息本金比= 利息额/本金额。
1.3 公式列表与填充
至此, 要素之间的钩稽关系已经描述清楚, 只要把各公式填充到底即可。值得注意的是, 按照从左到右的顺序填充各公式, 填充过程中个别栏目会出现都为0的情况, 当把图2的各栏目都填充完毕后就会出现正确结果。
本模型也可以用来解决组合贷款 (公积金贷款+商业贷款) 条件下各要素的计算, 只更改图1的利率, 即贷款年利率= (商业贷款额* 商贷利率+ 公积金贷款额*公积金贷款利率) /总贷款额。
2 对提前还款决策的分析
对要素7进行分析可以发现, 利息的产生是由上期剩余贷款额和当期的利率共同作用的, 所以说贷款中产生的利息都是由于对当期的资金占用而生成的, 只与上期剩余贷款额和贷款利率有关, 与具体的时间、期数等无关等无关;
提前还款引起的利息减少也是由于持续占用的资金减少造成的, 与具体的提前还款时间无关, 如:“等额本息房贷类型的客户, 已经到了还贷中期不宜提前还贷”的说法是不严谨的, 该说法的理由是:在等额本息房贷产品的设计当中, 银行为了迅速收回房贷资金, 到了还贷中期时, 大部分的房贷本金都已经还完, 剩下的房贷利息支出较少, 这个时候再提前还贷意义不大。实际上每次的还款不但有本金, 也有利息。
决定是否提前还款应该主要考虑闲置资金对于自身的价值, 如果有高于贷款利率收益的投资渠道, 则可以放弃提前还款, 当然还要综合考虑闲置资金的周转期及资金的灵活性。如:股票、基金或理财产品等的募集期、手续费和到账时间等。
CPI和PPI宏观经济数据对提前还款的决策没有直接影响, 其影响主要通过利率的预期变化来实现。
3 结论
还贷问题 篇10
1住房抵押贷款提前还贷的不利影响
存贷款业务仍然是我国商业银行的主要业务, 2008年国内各银行利差收入占比近80%, 获取存贷差仍然是我国商业银行利润的主要来源。住房抵押贷款以收益高、风险低而成为银行间竞相争夺的优质业务。提前还贷使得该笔优质业务提前结束, 增加了银行成本, 减少了银行收益。
1.1增加再投资风险
作为以盈利为目的的商业银行, 有其自身的资金运用计划, 个人住房抵押贷款作为商业银行长期资金运用计划, 收益基本是确定。在借款人提前还贷时, 如果市场利率降低了, 商业银行将面临收回投资后再重新投资新项目时损失利息的风险。
1.2影响商业银行的资本成本和资本结构
个人住房贷款是商业银行的资产项目, 是建立在商业银行吸收存款这一负债项目基础上的。个人住房抵押贷款作为商业银行的长期资产, 是在其资金运用计划范围之内的, 如果个人住房抵押贷款的借款人提前还贷, 则会打乱商业银行的资金运用计划, 提前还贷使商业银行资产负债表上的长期资产较少, 从而使商业银行的资本结构发生变化, 影响商业银行的经营管理。
1.3提前还贷直接减少商业银行的利息收入
目前, 存款业务仍然是我国商业银行的主要业务, 获取存贷差仍然是我国商业银行利润的主要来源。个人住房贷款因有房产作为抵押, 同时又有保险公司的意外保险, 其风险相对其他贷款项目来说更低。如果借款人选择提前还贷, 贷款额度将减少, 商业银行的利息收入就会减少。
1.4加大商业银行的经营成本
从国内商业银行的操作程序看, 提前还口需要经过借款人提出申请、银行受理并批准、变更借款合同、部分或全部提前偿还这几道环节。提前还贷不可避免的会导致商业银行经营成本的提高。而在银行收回资金后, 在寻找新的放贷对象时, 又会产生交易成本。增加的成本如果没有适当补偿, 无疑会进一步减少银行的收益。
为了补偿借款人的提前偿付行为给商业银行造成的风险, 少数几家银行开始收取提前偿付违约金, 这一举动引起了强烈反响, 社会各界开始争论违约金存在的合理性。
2如何看待住房抵押贷款提前还贷
2.1影响提前还贷的因素
(1) 现行市场抵押利率。
首先, 现行市场抵押利率与借款人支付的合同利率 (即原来的抵押利率) 的差额可能会导致借款人的再融资。借款人所承担的直接成本是现行的合同利率, 如果当前市场抵押利率的差额越大, 机会成本也就越高, 刺激借款人对抵押贷款进行在融资的动机就越强。因此, 再融资动机实际上是合同利率与现行利率的差额的函数。也就是说, 提前偿付率是合同利率与现行利率的差额的函数。其次, 较低的抵押贷款利率使借款人觉得能够承担得起购买新房的负担, 即增加了借款人买房的承担能力, 借款人会卖出他们现有的住房并购买新的住房, 从而导致提前偿付的增加。
(2) 国民经济发展形势。
近年来, 我国经济呈一种持续高速稳定发展的趋势, 居民收入逐渐增高。此外, 发生还款较多的大部分是地处于经济发展速度快、居民收入增幅大的地区。这些地区的居民住房公积金交存额也很高, 提出住房公积金归还银行贷款的做法十分普遍。
(3) 货币化分房政策的落实。
随着货币化分房政策的逐步兑现, 对那些己购买商品房的居民来说, 货币收入的增加自然会促进居民提前归还贷款, 以节约利息支出。
(4) 我国的金融市场不够完善, 投资渠道狭窄。
一般情况下, 当其他投资项目的投资收益率高于个人住房贷款利率时, 个人住房贷款的借款人就愿意承担低利率的贷款, 而将自身富余的资金投资于投资收益率高的项目。但我国目前可提供给消费者的金融产品并不多, 证券市场的风险也很大, 作为风险规避者的借款人多不愿意将资金投放在证券市场, 借款人通常会在有能力提前还贷的情况下, 选择提前偿付。
(5) 银行的抵押贷款管理机制。
当前我国商业银行在处理提前还贷时的普遍做法是, 按照原贷款利率收取到提前还贷时的未偿还利息和本金。如《中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法》的第二十条规定:“借款人要求提前还贷, 须事先通知贷款人, 并征得贷款人同意”, 并且没有罚息和征收手续费的规定, 借款人提前还贷的成本很小。加之“无债一身轻”的传统观念在消费者的潜意识中根深蒂固。借款人一旦手头有钱, 首先考虑的就是提前偿还部分或全部贷款。
2.2从银行角度应该如何看待提前还贷行为
虽然借款人的提前还贷引发了银行的利率风险, 银行获得某种补偿如收取违约金、罚息确有其合理性。但是, 违约金 (罚息) 的收取却有两个方面的大问题:
首先, 收取违约金 (罚息) 前如何界定提前还贷给银行带来的损失?损失中由贷款人承担的部分又如何界定?违约金 (罚息) 金额是按贷款数量还是随市场利率走?这些问题在实践中都面临巨大的市场阻力。
其次, 银行是经营风险的, 从某个角度讲, 风险管理是银行的基本职能, 通过提供风险转移和风险管理的服务, 银行可以培育新的利润来源, 增强自身的核心竞争力。根据收益风险的匹配原则, 银行替贷款人承担了风险、管理了风险, 那么银行从风险的承担中将会获得风险收益的机会。银行收取违约金诚然能补偿损失、扩大盈利, 但是这种做法与银行的基本职能却是相悖的。
允许贷款人提前还款、不收取违约金, 这其中是包括了一个隐含的期权, 银行通过替贷款人管理风险, 增强了客户服务能力, 更重要的是获得了该风险定价的权利, 大大缓冲了基本利率调整带来的不确定性。所以, 银行对提前还贷收取违约金 (罚息) 的行为不仅仅拒绝了贷款人转移风险的请求, 同时也失去了风险定价的权利, 弱化了银行风险管理的职能, 减少了银行的风险收益, 最终将削弱银行的核心竞争力。
提前还贷本质上是银行给与贷款人的一个权利, 不过这种权利的交易和价格却是隐含在基础的住房抵押贷款中的, 应该被称为隐含期权。当贷款协议达成时, 期权也随之成交。利率等风险因素的变动将导致期权价值的变动, 银行承担了这种不确定性, 就需要得到风险收益, 即该隐含期权的价格。
3住房抵押贷款提前还贷的风险管理策略
3.1完善个人信用体系, 建立住房抵押贷款提前支付的数据库
建立个人信用档案, 逐步完善个人消费贷款的配套机制, 这有利于提高银行对个人资产、收入和按揭承受力等信用评价指标评估的准确度。审核借款人的信用等级, 根据其信用等级情况发放贷款。通过个人征信系统, 专业化的征信机构会取得全面的个人信用数据及个人信用报告, 从而减少银行繁琐的贷前调查审批环节, 提高审贷效率。
随着当前提前还贷行为的增多, 商业银行需要建立抵押贷款提前支付的数据库系统, 掌握提前还贷的行为驱动因素和变化规律, 通过长期监测, 对提前还贷导致银行现金流的变化统筹规划, 更好地经营提前还贷的风险。
3.2建立风险因子追踪模型, 提前预警
在数据研究的基础上, 商业银行可以建立两类模型, 一类是定性分析, 将国民经济发展水平、城镇居民可支配收入、人口结构、城镇化水平等与提前还贷行为的关系模拟出来, 初步的解释提前还贷行为的趋势;另一类是定量分析, 加强对市场利率走势的研究, 探寻其变动的大致规律, 商业银行通过全面分析提前还贷行为的特点及其与经济变化之间的关系, 在理论分析和历史数据的基础上找出决定因素, 建立较为实用提前偿付模型, 选择适合我国的利率模型, 对提前还贷导致的现金流量预先进行统筹规划, 提高资金的使用效用, 降低风险损失。
3.3推出多样化的住房贷款抵押方式
借款人的还款能力有很大差别, 单一的贷款方式远远不能满足借款人的需求, 有相当一部分的借款人每月应还按揭额与每月可还按揭额有很大的缺口, 进而导致提前还贷行为的发生。为了适应不同借款人的需要, 降低提前还贷风险, 商业银行有必要推出更多的抵押贷款方式。
根据生命周期贷款理论, 住房抵押贷款主要分为三种:一是递增式抵押贷款, 主要适用于年轻人;二是递减式抵押贷款, 适用于中年人;三是增值抵押贷款, 适用于老年人。不同的年龄阶段有不同的收入水平、住房需求、风险的回避程度, 有了适合的贷款方式, 提前还贷行为的不确定将大大减少。
3.4通过资本市场转嫁风险
首先, 可以运用金融工程技术设计出多种金融工具, 风险转嫁机制, 尽量减少发起人自身承担的风险。住房抵押贷款证券化运作可将提前还款风险转移给投资者, 抵押贷款证券化通过将住房按揭贷款打包出售给特设公司, 财务报表上按揭贷款就转为现金, 按揭贷款的信用风险和提前还款风险都转移给了该特设公司, 该公司在通过发行按揭贷款支持证券, 将风险完全转移给了投资者实现了住房抵押贷款一级市场的风险向二级市场的众多投资者的转移分散。根据投资者的偏好, 在证券种类、结构和优先层次上的不同设计可以将提前还贷风险向部分投资者转移, 在各类投资者间分担, 这就保证了银行资产的安全性, 金融体系的系统风险大大降低。
其次, 可以通过购买各种利率衍生品来对冲利率风险, 贷款人以一定的成本将利率风险转嫁给银行, 同理, 银行业可以通过资本市场将该风险转嫁给愿意承担风险的机构和投资者。
参考文献
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房贷升息2月余,变现?还贷? 篇11
商业住房贷款优惠利率的取消、公积金贷款利率和个人住房贷款最低首付款比例的调升，直接影响了房产投资者的收益，此举时隔2月有余，对房地产市场的影响已然显露。此时，投资者应该平复心情，仔细思量以下两个问题。
是否选择变现
目前，在上海、杭州等国内一些经济发达城市，个人房产投资以买卖房产赚取价差为主，而不是以出租来获取长期收益。房贷利率的调整可能会导致未来房价在一定程度上的下跌，特别是那些高价位、高回报的房产项目，面临价格下跌的风险更大一些，危及到投资者的收益。
等待时机的王小姐
以较低价位购进房产的投资者，按目前现行的市场价格出售房产，将会赚取不薄的投资收益。王小姐2003年底在上海的徐家汇以7500元／平米的价格按揭10年购买了一套120平米的套房，目前该住宅区的房屋均价已攀升至10000元／平米。如果此时王小姐出售该套商品房，就能获利大约30万元。但是，从目前房产价格来看，北京、上海等城市还有上升趋势，王小姐在房屋均价达到12000元／平米时出售就能获利50多万元，即使房价下跌也不会跌到原价，与加息后每年多支付744元的利息(利率为5．27％时，月还款6778元；利率为5．51％时，月还款6840元)相比，诱惑仍然很大。所以权衡收益与风险，王小姐准备等到时机更佳时变现。
及时出手的曾先生
曾先生可不这么认为，他在杭州富春山居贷款200万元购买了一栋价值300万元左右的别墅，如今可以售到400万元。曾先生认为，在国家限制高价位房产投资的政策环境下，高价位房产已处于顶峰，在不久的一两年内，高档别墅的投资价值可能会有一个较大的回落。即便是房价不回落，银行房贷利率的提高，也令曾先生有些吃不消。利率调整前高档住宅房贷利率5．31％，调整后达到6．12％，曾先生所借的20年200万元贷款将多付22万元左右利息(利率为5．31％时利息1250562元，利率为6．12％时利息1473181元)。而曾先生认为他的这套房很难再升值20万元，何况日后的房贷利率还可能远在6．12％之上，所以准备及时出手。
是否提前还贷
3月份房贷利率的调整，实质上是继2004年10月29日央行上调房贷利率0．27个百分点之后，再次上调房贷利率。在不到半年的时间里，房贷利率至少提高了O．47个百分点，且房贷的预期利率还在呈上升趋势。利率上升就意味着利息支出的增多，因此，有不少投资者已经开始在盘算着提前归还住房贷款了。但在目前的环境下，是否应该提前归还银行贷款呢?
月供增加
虽然整个还款期内所支付的利息大幅增加，但从每月所增加的月供来看，并不是很多。以50万元30年期的房贷为例，平均每年增加了1205．86元的利息支出，平摊到每月只增加了100元左右。而根据房贷的政策，贷款利率实行每年一调的方式，这意味着目前正在还贷的投资者，从2006年1月1日开始才需要多付利息。
利率比较
从目前银行的商业性贷款品种上来看，住房贷款是利率最低的贷款品种。借款者若是出于避害冲动，用暂时闲置的资金归还了住房贷款，遇到新的投资项目而需要向银行申请非住房类贷款时(此时已失去了办理第一套住房贷款的条件)，就不得不去支付更高的利息。我们这里以申请5年期的30万元消费贷款或是助业贷款为例，年利率为6．696％(目前银行的此种贷款利率一般都在6．696％～7．254％)，比同期的房贷利率高出1．426％(6．696％～5．27％)，即每年多支付的利息达4278元。
违约成本
当前，银行为了减少因贷款人提前还款而带来的种种不利，纷纷出台了对短期提前还款收取违约金的规定。各家银行对于1年内违约还款的罚金不尽相同，有的银行规定为“提前还款数额的一个月的利息”，有的银行的违约金高达提前还款额的5％，例如提前归还50万元的房贷，违约金就是2．5万元。
提前还贷别忘退保资金充裕或有其它投资项目需要提前还贷的投资者应该注意，向银行申请住房贷款时曾经缴纳了个人住房贷款抵押房屋综合保险(该险种的保费由银行在办理房贷时代保险公司一次性全部收取)，因此，如果借款人确定提前归还贷款，不要忘记退保。退保时，保险公司会将未到责任年限的保费全额退还给投保人。但需要注意的是，个人住房贷款抵押房屋综合保险包括长期财产损失保险和还贷保证保险，提前还贷的借款人可以选择只退掉还贷保证保险而保留长期财产损失保险。在借款人还清银行贷款后，房屋保险的受益人就由银行变成了借款者，在发生险情后，就可享受保险公司的赔偿。
还贷问题 篇12
一、债务负担评价静态指标
债务负担评价静态指标, 是指在债务信息计算的过程中除去资金时间价值因素从而对债务负担进行有效分析, 也被称之为非折现评价指标。在静态指标当中, 主要的内容包括了贷款偿还期、收入债务比率、债务偿还比率、付息比率、债务负担比率以及资产负债率六个方面内容。
1. 贷款偿还期。
就是指偿还贷款本息所需要的总年限, 贷款偿还期的计算公式如下:
年平均净收入是指高速公路年平均通行费收入减去利息支出、运营的平均养护支出、管理支出、征收支出、路政和治超支出以及其他支出的最终结果, 贷款偿还期越长, 则表明债务偿还能力相对越低, 反之, 则表明公路运营单位的债务偿还能力越强。《收费公路管理条例》第十四条规定, 政府还贷公路的收费期限最长不得超过15年, 国家确定的中西部省、自治区、直辖市的政府还贷公路收费期限, 最长不得超过20年;第三十七条规定, 收费公路的收费期限届满, 必须终止收费。
2. 收入债务比率。
反映了特定年份用还贷收入偿还到期债务的能力。其计算公式为:
年还贷收入一项是指公路运营单位收取的通行费收入减去公路养护支出和运营管理支出后的余额。当收入债务比率的数值大于1时, 表明单位无法在规定的期限内偿还贷款, 如果收入债务比率低于1, 则表示单位能够按时偿还贷款。
3. 债务偿还比率。
主要反映债务的偿还程度, 即特定年度终了累计已偿还债务本金占全部债务本金的比例关系, 数值范围在0到1之间。在运营公路收费初期, 债务偿还比率一般较小, 在收费后期, 则债务偿还比率趋向于1, 数值越大, 表明债务偿还度越高, 公路运营单位的还贷压力越低。
4. 付息比率。
主要反映运营单位偿付利息的能力, 付息比率主要以还本付息前的通行费收入结余除以利息费用来计算, 还本付息前的通行费收入结余指年通行费收入总额减去年公路养护支出、年公路运营管理支出等费用的余额。当付息比率大于1时, 则表明运营单位每年的收入能够对利息进行偿还, 且有偿还本金的能力;而付息比率小于1时, 则表明运营单位年收入无力偿还贷款利息, 势必也会对本金的偿还能力造成较大影响。
5. 债务负担比率。
是指债务本息余额同公路年通行费收入之比。债务负担比率主要用来衡量公路行业的债务规模、负担能力以及相关债务风险。一般来说, 债务负担比率的指标值越大, 则表明运营单位的债务负担越重, 偿债能力越弱, 当债务负担比率等于1时, 表示当年能将贷款偿还完毕。
6. 资产负债率。
主要用来衡量偿还债务的保障程度, 是以负债总额除以资产总额来具体反映, 其中资产总额为收费还贷公路的总投资额度, 资产负债率可以对所有收费还贷公路的平均指标进行反馈, 也可以对单条收费还贷高速公路进行反映。资产负债率的数值越低, 运营单位偿债越有保证, 贷款越安全, 反之, 则表示财务风险相对越高。
二、债务负担评价动态指标
债务负担评价动态指标, 是指在债务信息的计算过程中对有关资金和贷款的时间价值进行有效分析, 以保证债务负担评价指标的真实性和全面性, 债务负担评价动态指标往往也被称作折现评价指标。债务负担评价动态指标主要包含了贷款偿还期、贷款额度、资产负债率三个方面的内容。
1. 贷款偿还期。
是指贷款本息偿还的总年限。在对贷款偿还期进行动态计算时, 需要涉及到年还贷净收入、项目贷款总额和贷款平均利率 (折现率) 三个因素, 通过对相关数值的预估和计算, 最终得出动态的贷款偿还期。贷款偿还期数值越大, 则表示运营单位的偿还能力越差, 贷款的偿还期数值越小, 则表明运营单位的偿还能力越强。
假设某项目贷款总额80亿元, 每年还贷净收入10亿元, 资金成本7%, 则:
A) 静态的贷款偿还期=80/10=8年
B) 动态的贷款偿还期=12.14年 (见表1)
※动态的贷款偿还期=12+0.575/4.15=12.14年
由于贷款偿还期的动态计算考虑了资金的时间价值, 与静态的贷款偿还期相比, 分析结果更加稳健, 但静态的贷款偿还期计算简便, 容易为决策人所正确理解, 可以大体上衡量风险。
2. 贷款额度。
应根据该公路未来可能的通行费收益所形成的还贷能力, 来决定投资总额中的贷款比重, 从而确定合理的贷款额度, 良好的融资结构, 将减轻运营单位的还贷压力。其计算公式为:
n:贷款偿还期;s:高速公路建设期;i:贷款年平均利率;t=s+1+……n;
NCFt年通行费收益 (年通行费收入减去公路养护支出和运营管理等支出后的余额) 。
3. 资产负债率。
是指收费还贷公路的负债比率, 高速公路建成之后, 在保证公路运营管理支出以及公路养护支出的同时, 还要保证公路通行费收入能足够用以支付贷款本息。计算时, 需要考虑贷款的投资额、偿还期、贷款利率、年通行费收入以及年现金流出等所有因素, 并进行合理的分析和统筹。该指标动态分析同静态分析。
三、总结
高速公路建设对于地方经济发展以及国家整体经济水平的提升具有非常积极的作用, 收费还贷高速公路是当前主要的高速公路建设形式, 加强收费还贷高速公路债务负担指标评价研究具有非常重要的意义, 需要我们予以高度重视和应用, 这不仅能有效缓解地方政府和建设运营单位的债务压力提高高速公路的贷款偿还能力, 还能降低银行的金融风险, 以实现地方经济同市场经济的真正平稳发展。
参考文献
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