房地产电子商务

房地产电子商务（精选11篇）

房地产电子商务 篇1

1 绪论

随着科学技术的不断发展, 互联网的广泛应用, 以信息技术为核心的电子商务模式正日益剧增地应用在各个行业当中, 而淘宝, 支付宝, 京东, 聚美优品, 美团外卖等电子商务模式取得的重大成功也力证了电子商务在现代经济中的重要性。同时, 随着国家政策的调整 (例如:买二套房契税从3%降至1%;商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%) , 以及群众消费水平的日益增长, 房地产行业的再次走红是必然也是趋势。那么对于房地产行业来说, 在地价、物价飙升, 竞争楼盘大规模增多的情况下, 在不影响楼盘质量的条件下, 减少成本支出、促进销售、实现资金大量回本是各大房地产企业的重中之重。

而电子商务的现代化信息管理模式, 透过网络平台以及电子工具等技术, 可以在不受时间和地域的限制下, 有效地降低企业成本、掌握客户需求、推动项目销售, 从而提高企业竞争力, 因此越来越多的房地产企业研究并应用了电子商务模式。

2 房地产行业电子商务模式分析

依据参与电子商务交易对象的不同, 例如企业 (Business) 、消费者 (Customer) 和政府 (Government) , 电子商务在房地产行业的主要运营模式可分为以下三种:B2C模式—Business to Customer (企业对消费者) 、B2B模式—Business to Business (企业对企业) 、C2C模式—Customer to Customer (消费者对消费者) 。其中, B2C模式和B2B模式是房地产电商最常应用的两种模式, B2B模式是当今电子商务发展的主流, 同时B2C模式将成为未来商务发展的趋势。而C2C模式主要是针对二手房或者是房源转让的交易活动。先将信息技术应用到房产置换的过程当中, 通过充分整合企业的优势资源, 提高业务的快速性、准确性、有效性。

2.1 B2B房地产电子商务

B2B (Business to Business) 模式主要是指企业与企业之间, 通过互联网平台进行房产交易和房产交易信息发布等活动。该模式在房地产行业中应用范围广, 无论是从房产最初的开发建造、建材选购, 还是竣工后的房屋装潢, 几乎涵盖了所有与房地产相关的行业。而且, B2B模式的运用, 可以帮助企业之间实现资源配置的合理优化, 从而降低企业营运成本、提高企业运营效率。通过互联网 (Internet) 和EDI (Electrodeionization) 技术, 提高企业与其他供应商、生厂商之间, 以及政府、银行等机构之间的集成度, 规避地域限制的问题, 从而提高双方合作的时效性。譬如, 在选择建材供应商的问题上, 房地产企业可以通过广范围高标准的网上招标的形式, 选择出最适合企业的合作伙伴, 不仅大大降低了供应链的直接成本与管理成本, 而且提高了决策和管理的准确性和有效性。

2.2 B2C房地产电子商务

B2C———Business to Customer模式, 作为当今时代企业最广泛应用的电子商务模式, 是指企业通过网络平台或者电子工具直接面向消费者进行的交易模式。B2C模式在房地产行业的应用贯穿于企业生命周期的整个过程, 其主要渗透在市场营销与客户服务方面。B2C模式直接面向广大消费者, 受众范围广, 销售成本抵, 从而形成“开发商—消费者”———“企业—顾客”的直接营销渠道。再者, 对于促销而言, 开发商通过互联网平台, 发布大量的营销广告, 用创新的科学技术展示楼盘效果, 从视觉上吸引消费者, 刺激消费。

2.3 C2C房地产电子商务

C2C———Customer to Customer模式是指消费者面对消费者的一种网上交易模式, 即买卖双方通过互联网交易平台, 自行地选择所需商品进行购买或者竞拍。典型的C2C案例有淘宝网、京东网、小米网等网站。同淘宝网一样, C2C模式在房地产行业的应用中, 也可以帮助用户实现在平台中, 买卖双方可自行选择交易的日期、金额、方式等, 除了出售房屋以外, 还可以帮助用户实现“贴价换房”、置换使用权等灵活实用的方式进行交易。

2.4 O2O房地产电子商务

O2O模式 (Online To Offline) 指的是通过网络平台, 将线下的有效资源与线上的互联网平台结合, 帮助企业实现线上和线下的完美结合, 让顾客不仅可以在网上浏览、预订、选购房源, 还可以到线下楼盘展示区、样板房, 进行实地考察和购买, 真正的方便顾客的同时, 更从一定程度上树立了品牌形象。众所周知, 随着电子商务的快速发展, 越来越多的网络店面走向成功, 但成功的同时, 来自传统行业的质疑也随之而来, 最大的疑虑便是产品的质量, 而O2O模式则是从本质上削弱了电子商务的缺点, 同时从无形资产方面帮助了企业。

3 电子商务在房地产行业的现状分析

3.1 电子商务在房地产开发经营过程中的作用

3.1.1 市场方面

针对房地产市场的调盘活动是推广和营销项目的基础。大多的房地产企业都会在成立项目之前, 为了了解市场需求, 掌握客户信息, 花费巨大的人力、物力、财力进行市场调研。而电子商务范围广效率高的特点, 可以帮助房地产企业在目标区域乃至全国范围内掌握顾客的需求信息, 为前期的市场调研节省了大量的人力财力。

3.1.2 成本把控方面

成本把控主要应用在物料采购方面 (比如建筑材料、施工材料、配套材料等等) , 不同的质量等级、产地、品牌的建材对应的价格均不等。而房地产企业不仅可以通过互联网平台了解不同类别的材料, 还可以对比各种材料价格, 择优采购。

3.1.3 广告宣传方面

广告宣传是房地产企业项目推广的第一步, 其广范围、新模式、准定位是做好广告宣传的关键。电子商务以互联网为传播媒介, 运用多媒体技术、网络技术以及影视技巧, 从而达到成本低、实时有效、范围广、灵活度高的宣传效果, 将网络广告在宣传推广上的优势展现无疑。

3.1.4 促销方面

房地产电子商务在销售方面应用主要有网上订购、团购、拍卖以及办理购房手续等, 该模式有利于客户扩大购买渠道, 节约购买时间, 增大购房优惠, 从而达到低成本高密度高效率的促销成功。由于个人消费在房产购置中占多数, 并且采用按揭贷款购房的占多数, 因此大多企业都与不同的银行建立了良好的合作关系、采取一定的优惠政策, 开展网上信贷业务等, 抓住电子商务的优势。

3.2 影响房地产电子商务发展的主要因素

3.2.1 政策经济因素

房地产行业作为国民经济的重要支柱, 其发展关系到土地、金融、住房、社会保障、国计民生等各方面政策。同样, 国家政策经济的相关调整也决定着房地产行业的发展趋势。例如, 2013年, 政府频繁出台多个针对房地产市场的调控政策, 其中限购令, 以及限贷政策打压了房地产行业的市场需求, 房地产市场逐步进入低迷期。2015年又有所转变, 央行持续降息5次;河南最先出台农民工进城买房补贴政策:农民工进城买房可享受每平方米200元的补助;以及财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布的, 2月22日起, 调整房地产交易环节契税、实行营业税优惠政策。因此, 现阶段的国家政策决定着房价的回升以及房地产行业市场的再次回暖。

3.2.2 社会因素

根据社会现状的不同, 群众对于房产的需求也不同, 随着现阶段人均收入以及消费水平的提升, 房产电子商务的接受度也随之走高。据2012年数据显示, 我国人均GDP达4800美元左右, 而相对发展较成熟的北上广等一线城市来说, 人均GDP则达到了第二阶段———商用不动产发展阶段。因此, 我国现阶段房产市场对住宅地产、商业地产和旅游地产需求旺盛, 房地产行业的市场红利期仍在持续, 房地产电子商务作为广泛高效的营销渠道之一, 必定能在利好的市场环境中取得快速发展。

3.2.3 科技因素

随着20世纪互联网 (Internet) 的普及, 21世纪移动互联网的快速发展, 电子商务以及移动电子商务必然是未来经济发展的趋势。根据中国互联网络信息中心 (CNNIC) 最新数据显示, 截至2015年6月, 我国网民人口总数约6.68亿, 半年共计新增网民1894万人。网民中使用手机上网的人群占比由2014年12月的85.8%提升至88.9%。由此可得, 电子商务已然成为网民乃至群众最常使用的网络应用之一。

3.3 房地产电子商务行业发展现状

房地产网站是房地产电子商务模式的主要运营平台与推动者。根据2013年10月的艾瑞数据显示, 房地产网站覆盖用户数高达4亿人口。网站用户年轻化, 据显示80后和90后就占到了百分之六十。而且这部分人群普遍既有高学历、又熟悉互联网, 其中大学本科及其以上学历拥有者就高达到5成。同时高学历也成就了高收入, 据统计家庭平均月收入达5989元, 因此该群体对电子商务在房地产中的应用接受度高。随着国家政策的有利化, 群众对房产的需求也日趋增高, 巨大的潜在购房需求将加速房地产电子商务的发展。

根据调查问卷显示, 80后、90后将因刚性需求而成为当今时代的购房主力军, 20至35岁群体, 因对房地产电子商务模式接受度高, 成为房地产行业电子商务销售中的支持者。据国家统计局数据显示, 2012年全国商品房销售总额高达6.5万亿, 其中中间渠道的佣金市场高达百亿, 由此可见, 房地产电子商务的发展潜力巨大。

4 结论

互联网正迅猛地改变着各行各业的传统模式, 而房地产电商产品的也正不断地升级和改变着房地产行业的营销领域。但其互联网思维的有效性不应只停留在口头上。其中, 大额数目交易一直是电子商务应用在房地产行业中难以突破的瓶颈, 因此就目前情况来讲, 房地产电商只能采用“线上引流, 线下导流”的形式。纵观过去几年屡试不爽的电子商务的快速发展以及房地产行业的再次回温, 自2014年起, 万科、碧桂园、正弘、保利等20多家房地产知名企业, 不断地加入淘宝网的卖房平台, 但起平台的模式只是拓宽了“线上引客和线上导客”的功能。

就房地产电商的交易问题, 用互联网思维颠覆了传统地产营销模式之后, 还需要运用互联网思维颠覆电商中金融这一板块。以往线上引流、线下导流的模式, 可结合科学技术打造安全稳定的交易控件, 实现真正意义上的房地产网购全链条, 同时通过服务的多元化打造企业品牌, 树立企业形象。将“电商+互联网+金融+房地产”四大顶尖行业结合在一起, 是未来房地产电商以及传统电商的重要发展方向。另外, 如何顺应互联网的发展趋势, 乘上移动互联网的快车, 对于房地产开发、蓄客、营销、销售等各阶段也有重要意义。

摘要：随着国家经济的发展以及2016年国家新政策的实施, 房地产行业市场的急剧回温是机遇, 亦是挑战。同时, 随着互联网电商的迅速崛起, 电子商务的巨大优势也通过阿里巴巴, 淘宝, 京东, 聚美优品等电子商务模式的成功尽显无疑, 也力证了电子商务在现代经济的重要性。因此, 越来越多的开发商希望结合互联网的广大优势, 有效地聚焦意向客户, 促进成交。

关键词：房地产电子商务,互联网营销

房地产电子商务 篇2

发布时间：2011-6-25 信息来源：中国电子商务研究中心

一、房地产电子商在我国的应用

电子商务是计算机技术、网络通信技术与现代商业的有机结合，而房地产电子商务即电子商务理论和技术在房地产业中的应用，其应用范围广泛，包括：房地产建设、材料采购、房地产营销、房地产中介和物业管理等领域。目前房地产电子商务在我国的应用可概括为以下几个方面: 1.房地产门户网站(综合站点)的建立为消费者提供了专业知识参考。这类网站主要面向购房群体，以销售为导向，提供内容主要为物业发展、业主论坛等相关内容。目前这类网站是国内房地产网站中创立思路最集中的部分，影响很大。

2.电子商务应用到房地产销售过程中，方便顾客，提高效率，增强销售能力。房产销售管理和售楼促销系统的建设，可以实现网上实景浏览、小区规划展示、在线选房和按揭理财等多方面的功能。发展商以电子地图结合三维动画技术，展示楼盘的基本资讯，包含社区内环境、社区智能化、会所及周围环境、市政、商业、文化设施。客户可以在网上身临其境地观看楼盘样板房和各种现场实景，通过网站及时更新的图像，了解楼盘的建设进度；可查看平面布置、户型、装修效果等资料；可上网查询楼盘的单位销售情况并随时下订;还可查询各种按揭方式的付款情况，以便安排资金确定合适的置业投资方式。

3.房地产公司建立自己的门户网站，扩大宣传，树立企业品牌形象。房地产开发企业的品牌形象至关重要。以往开发商主要通过报纸、电视等传统媒介来建立自己的品牌形象。现在通过建设网站，宣传企业形象，介绍开发商实力和经营理念，使客户对品牌产生认同。同时企业信息能够实时传递，与公众即时、互动沟通，弥补了传统媒介的单一性、弱反馈性和不可预见性。

4.通过局域网搭建起信息交流与管理平台，优化企业内部管理。房地产企业网站结合企业内联网建设、智能化综合布线系统和电子商务解决方案的实施，使企业内部信息交流通畅、迅捷，可以实现信息透明化、管理跨域化和经营全球化，同时降低企业内部资源损耗、减少成本，最终使企业的运作经营达到最优化。

5.提供增值配套服务，增加项目的附加值。项目的附加值越高，在市场上就越有竞争力，越受消费者欢迎。发展商通过建设数字化社区，让消费者体验从网上社区服务到网上超市，助企网络认为从社区bbs系统到网上生活杂志的数字化生活新模式，充分认可物业的高附加值。发展商还可以建设网上装修顾问系统，为消费者提供个性化、互动化的网上咨询服务，对每一种户型都提供多种档次的装修方案，客户可观看不同的装修效果图和材料说明、参考报价，自由选择不同房间的装修方案组合。6.物业的网上销售及中介代理，网上房屋租赁与交换。该类网站是目前房地产商和互联网业都关注的焦点，已经开始b to c电子商务，目前主题有的已经很鲜明，而且二手房成交量、在线定房量在逐步放大。随着国内住房二级市场的开放，房地产交易就会提供和需要大量的信息交易，建立网上房地产信息超级市场具有良好的前景。

二、房地产电子商务的模式

目前我国的房地产电子商务模式主要包括：

1.b to b房地产电子商务是指企业之间利用互联网从事商品交易和交易信息发布活动。其涉及的面非常广，从房地产的开发、建造，直到房屋装潢，几乎囊括房地产行业所有相关企业。

2.b to c房地产电子商务

是指经营商利用互联网与消费者进行商品交易和发布信息。该模式直接面向消费者，受众面广，是电子商务模式中最基础的交易模式。3.c to c房地产电子商务

c to c电子商务平台就是通过为买卖双方提供一个在线交易平台，卖方可以主动提供商品上网销售或拍卖，而买方可以自行选择商品进行竞价和购买。目前c to c房地产电子商务主要涉及二手房交易、房屋租赁、房地产拍卖、权证代理、价格评估等。4.g to c/g to b房地产电子商务

g to c/g to b指政府对消费者/政府对企业的电子商务活动。房地产业是一个比较特殊的行业，与其他行业相比，政府不仅是房地产行业电子商务推动者也是主要参与者之一，如建设部、国土资源部、还有工商行政部门和司法监察部门等。随着政府电子政务的开展，这些与房地产相关的政府部门也通过网络为房地产机构、房地产公司及个人提供多种房地产服务。如国土局为房地产开发商进行注册，建立信息库。再如，网上的规划方案的审批、审计税收、银行贷款、房地产市场政策发布和市场的监督投诉等。

三、发展房地产电子商务的前景分析

在信息化时代的今天，发展房地产电子商务意义深远，其前景一片光明，具体可以从房地产企业、顾客和营销三方面来分析。1.对房地产企业而言

通过电子商务与房地产的结合，更加及时准确地了解国家有关经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策及各类优惠政策，为其准确预测未来房地产市场需求、确定投资开发的方向提供了重要依据。大幅度降低建材采购过程中信息收集、筛选、人员往返、住宿、交易设施等方面的交易费用，同时交易的透明度大大增加，有效地降低了由于信息不对称而造成的信用危机。直接与房地产代理商、物业管理公司、求购求租客户联系复制以全面了解房地产需求动态。避免卖点和优势概念信息流失，提升客户对楼盘的认同率。另外，在电子商务的应用过程中还可以通过企业网页的广告和便捷、高效的服务提高企业的品牌和知名度，为企业树立良好的社会形象，增强企业在消费者心目中的信誉度。2.对顾客而言

通过电子商务平台，顾客能便捷地与开发商、投资业主进行信息沟通，从而更好地发挥消费者的监督作用;房产信息的透明化，使得企业对消费者的服务更加专业化和人性化，大大减少了欺诈现象；通过网络的平台，顾客卖房、购房、租房的效率得到大幅提高，交易成本大大降低。总之，有了电子商务在房地产业中的运用，消费者在物业消费方面的权益得以更大地保护。

3.对房地产营销而言

房地产电子商务使房地产营销适应多样化的市场需求，符合现代的以消费者为核心的整合营销理念。更加容易与重要的顾客建立有特定价值倾向的关系，创造顾客满意。改变了原来只有售楼处、媒体广告和专职人员促销三部分组成的营销模式，同时为制定比较完善的营销方案提供更多有价值的信息。面对主流媒体上产品广告的高知晓度、低选择度使得宣传效果很难达到预期目的的状况，选择精确的专业媒体尤其是专业网站来发布信息，优势更加明显。

四、房地产电子商务的发展方向

伴随着房地产电子商务发展而获得的巨大利益，令众多房地产企业趋之若骛，其前景不言而喻。今后我国房地产电子商务发展的大致趋势可以从以下几个方面来概述: 1.区域化

我国幅员辽阔，经济发展的不平衡性，地区自然条件、生活水平、文化风俗的差异性，以及房地产本身的地域性，都使房地产电子商务表现出较强的区域特征。目前一种以区域房地产经济为特点的网站正在快速发展，这些网站今后将成为房地产电子商务的基础平台。2.融合化

只有融合，才能实现优势互补，资源共享。如《搜房网》与联通上海分公司合作wap电子商务，又与《新浪》和《搜狐》结成战略合作伙伴关系，使《搜房网》一跃成为中国房地产电子商务网站中的名牌。这种融合，是对市场的扩展和网站服务领域延伸的深度发展。3.专一化

专一化网站比较好地满足了上网者的个性化方面的深层要求，受到人们的欢迎。今后电子商务网站，将从六个方面满足个性化要求:制定信息的个性化、选择商品的个性化、发挥潜在能力的个性化、参与评论和发表见解的个性化、业务扩展的个性化和深度服务的个性化。我国现已建立的中房预警系统、国房景气指数等就是专一化代表。4.大众化

大众化是网络经济和电子商务发展的必然要求。如我国每年流动进城的暂住人口有4000万，其中许多人要租房，房屋租赁市场巨大。5.延伸化

延伸化趋势是电子商务发展的必然结果，也是电子商务生命力的体现。房地产电子商务中的增值配套服务就是延伸化趋势的最佳体现。6.国际化

房地产电子商务 篇3

投资要点：

1、国防和军队改革带来六大变化。

2、高新技术武器装备将高速增长。

本次国防和军队改革的结果将是“六大”：海空军和二炮地位大幅提升，三栖兵种大幅增加，换装新型武器、淘汰老旧装备的进度大大加快，用于先进装备的投入大幅增长，用于“养人”的支出大幅下降，民营企业参与军品配套比例大幅上升。这“六大”都大大有利于核心军品订单的增加与军工企业的业绩增长。

我们预计，新型高技术武器装备订货量未来3-5年复合增速将超过30%，基本不受经济周期的影响。尤其是卫星制造、应用与服务产业、海空军核心武器制造等作为国家战略性产业，未来几年将获得可观的订单。再考虑到资产注入预期，我们可以做出这样的结论：重点军工上市公司是确定的成长股。

推荐组合：中国卫星（航天科技集团卫星应用、服务、导航整合平台，嫦娥三号12月初发射在即），航天电子（航天时代电子集团惯导和微电子整合平台），中国重工（海军军演力度加大、辽宁舰第6次出海、公司军贸订单放量、6个研究所有待注入），航空动力（航空发动机整合平台，受益国家发动机重大专项），中航飞机（预警机和轰炸机订单饱满、新舟系列飞机海外需求旺盛）。

房地产：改革方向落定

投资要点：

1、市场化调控代替泛行政化调控方式。

2、户籍制度改革对房地产市场构成长期利好。

十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中有多项涉及房地产板块的内容，在行政、财税改革、土地改革、推动城镇化方面指明了方向。

房地产市场的泛行政化调控在未来会逐步退出市场，针对商品房市场，政府极有可能实施较少价格干预，更多是通过税收资金价格变化等市场化调控方式进行管理。

目前来看，房产税的征税对象扩至存量难度较大，但将持有税（增量）和流通环节税费简化、合并征收很可能是题中应有之义。从而促进房地产税负由流通环节向持有环节转移。

加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制对中小城市的房地产市场构成长期利好，未来住宅开发的阵地集中在三四线城市，所以成本控制能力较强的开发商会长期受益。

投资建议：可能的投资机会：长效机制着重于扩大供给和提高持有成本，而主要大城市（尤其是北上广深）土地供给的扩大，可能更依赖于城市存量土地的挖掘，如北京明确提出了企事业单位可以把自有土地拿出了建设自住型商品住房，广东的三旧改造等。我们推荐组合包括：万科、招商地产、华侨城、和华夏幸福。

电子：集成电路产业迎来发展机遇

投资要点：

1、集成电路新的产业政策将超越以往扶持政策。

2、芯片设计类企业最受益新政策。

集成电路新的产业政策预期不断加强，从各方面信息看，市场普遍预期2014年新的集成电路产业政策将大幅超越18号文件，国家将重点支持国内集成电路产业发展，在政策预期驱动下，半导体产业供应链相关公司表现较好。我们认为，此次集成电路产业政策主要是从国家安全角度考虑，当前我国关键芯片依赖外资企业，严重影响到各个领域安全，因此，国家将通过产业政策重点扶持国内集成电路产业发展，我们认为集成电路设计将充当行业龙头作用，集成电路制造是产业发展基础，国家重点支持设计与制造的发展，通过扶持龙头公司做大做强引领产业发展。

近几十年来，在电力电子技术和计算机技术的发展过程中，诞生了英特尔、高通、台积电等全球顶尖半导体厂商。我们坚信，在国家产业政策的扶持下，在我国芯片进口替代的过程中，大陆厂商将获得良好的发展机遇，并处于快速成长的征途上。

从产业政策扶持受益由强到弱程度上，我们建议依次关注芯片设计类企业同方国芯、北京君正、士兰微，半导体功率器件制造商华微电子、台基股份，以及国内三大半导体封装厂商华天科技、长电科技、通富微电。

保险：三中全会力挺保险 行业预期全面修复

投资要点：

1、三中全会明确社会保障体系改革。

2、国内保险业已跨越周期的拐点。

三中全会明确社会保障体系改革，养老险和健康险发展。我们估计随着社会保障体系重构和税延型养老实行，拉动寿险保费年均增长12%。

从资产端看，资本市场发展有利于保险投资收益率继续上扬。自2012年以来保险投资渠道不断拓宽，保险投资收益率已跨过底点，13年前三季度已达5.1%，升势明显。

从负债端看，养老消费兴起有助于保费收入的复苏。城镇化和老龄化将不断增强养老需求，至2020年我国市民化率由35%升至60%、老龄人口达到2.43亿，养老消费兴起将有助于保费收入的复苏。

保险股已跨越拐点，行业发展预期得到全面修复。保险投资收益率已从2012年底部的3.4%升至5.1%，寿险保费也由2012年的4.5%升至9%，行业盈利由连续两年下降20%以上到2013年前三季度增长135%，国内保险业已跨越周期的拐点。我们认为三中全会对于保险的定位是行业预期全面修复的催化剂。

个股推荐：中国太保、中国人寿、新华保险。我们认为，中国太保是税延型养老保险试点推出的直接受益者，中国人寿和新华保险业作为受益养老健康险发展以及养老地产的纯寿险品种。

房地产电子商务 篇4

关键词：电子商务,房地产,运用

1 房地产电子商务发展势不可挡

房地产电子商务即电子商务的运作理念和先进技术在房地产业中的运用。

在当今的社会背景下, 网络技术的种种优势和带来的诸多便利已经深入到老百姓的日常生活。上网了解实事、网上购物已是现代人生活中不可缺少的一部分, 尤其是电子商务所具有的效率便捷、信息透明等优点得到现代人的青睐。因此, 网络手段和行业的深度结合一定是未来商业发展的一个趋势。

房产能不能进行网上交易?不少人都在顾虑。因为房地产商品是非标准化的产品, 并且交易金额巨大, 交易流程复杂, 现有的技术手段在实景呈现、支付安全等方面不够完善而使购房者决策困难, 但办法总比困难多, 上述问题完全可以通过技术手段的改善和相应规范的制度和操作体系得以解决。事实证明, 房产电商势不可当。

2 房地产电子商务的具体运用

2.1 EJU国内首个综合型专业房地产电子商务频道

2011年的4月23日, 易居中国和SOHO中国一起在网上进行了第一次的房产拍卖, 被誉为“中国网上房产第一拍”, 开启了房产电商的大门, 2011年8月易居中国正式上线。目前, 易居中国运用庞大的全国性资源体系, 已经在全国十多个主要城市建立了电商网络平台。吸纳的活跃用户达到每周30万人以上, 吸引十多万注册经纪人在其平台上加盟开店, 所售房源覆盖海内外两百多个城市。EJU房产电商频道分为“竞卖区”和“专卖区”:“竞卖区”是为零散房产产品提供的网上交易专区。“专卖区”是为特推项目设计搭建的专业电平台, 运用3D视频、虚拟实景、在线支付等技术真正实现了“看房”、“选房”和“买房”三大功能的网络化, 房产电商这一新生事物在业界取得了广泛支持, 交出了令人满意的答卷。

EJU的成功, 使得房产交易平台如雨后春笋般不断涌出。

2.2 电子商务在房产巨头——恒大集团的运用情况

电子商务发展的新形势下, 恒大地产依然站在时代的前沿, 通过易居购房网线上线下的紧密结合, 使电子商务成为了一种新的模式。全国100多个城市, 200多个项目, 无论是开盘的还是正在运营的项目全部都参与了恒大联动网盟, 借助易居购房网平台, 将实现在26个城市“网上卖房”。恒大与易居购房网紧密结合使电子商务成为房产销售新模式。

2.3 万科集团引领房产营销新潮流

(1) 在建材采购这一重要环节上, 万科各地产公司早从2000年12月份起都将通过电子商务网站住宅联盟 (www.A-housing.com) 进行。今后万科各地产公司每年总计约5亿元的建材采购项目大部分 (至少90%) 将在A-housing.com上进行招标, 从经过审核的投标会员中选择最佳的供应商进行合作。网上招投标采购在万科得到完美的诠释。

(2) 在房产销售方面万科更是在网络市场大展拳脚, 在新浪房产电商EJU率先推出“万科V购”华南在线购房中心, 将覆盖华南地区14个城市10亿元房源通过线上购房独享优惠的方式鼓励购房者线上达成交易。

万科的深圳招商果岭项目号称“深圳第一房产电商”, 2011年9月17日果岭电商平台正式启动。网上卖500套房源的噱头将项目知名度大大提升, 网友可以在网站完成看房、选房、买房过程。

深圳万科与淘宝合作房产网上团购, 仅仅耗时3个小时, 53套面积75㎡左右, 总价值超过3500万的房源就被一抢而空。

作为中国目前最大住宅供应商、高市场敏感度和市场捕捉力的万科, 目前正通过全球著名猎头公司招聘电商总监, 将迅速组建一支电商运营团队。

3 电子商务给房地产行业打开了绿色通道

随着电子商务在许多行业的成功应用, 众多房地产企业对“触网”投入更多的关注目光。

3.1 电子商务给房地产开发商带来的便利

(1) 能及时通过国家管理部门官方网站准确地了解产业政策、人口政策、经济政策、税收政策及各类优惠政策, 为企业做出正确的战略决策提供了重要依据。

(2) 能通过电子商务平台帮助项目蓄客, 获取潜在客户个人信息, 以全面了解房地产需求动态, 指引线下营销。

(3) 通过网络的多媒体优势向客户全方位的展现项目的风貌, 特色。

(4) 能通过强大的网络推广渠道, 在最短时间内形成爆炸式的推广效果, 直接促进房产产品品牌的提升与项目的售卖, 提高企业的社会形象力和知名度。

(5) 能通过网络采购平台大幅度降低建材采购成本提高采购质量和效率, 有效的降低了由于信息不对称而造成的危机。

3.2电子商务给房地产中介商带来的便利

(1) 能实现跨区域房源信息共享, 销售空间更大。

(2) 能直接与开发商、投资业主、客户进行信息沟通, 更好地发挥房地产市场媒介的作用, 服务更加专业化。

(3) 能通过网络申请办理房产交易登记备案、办理房产证书等, 成交效率得到大幅提高, 交易成本大大降低。

3.3电子商务给购房者带来的便利

(1) 能通过网络平台, 了解到大量房地产信息, 卖房、购房、租房的效率得到大幅提高。

(2) 网络平台使得房产信息透明化, 从而更好地发挥消费者的监督作用, 大大减少了一房多卖等欺诈现象。

4房地产电子商务发展前景

发展至今, 以万科、保利、招商、华润、绿城、金地、富力、碧桂园、SOHO中国等为代表的国内多家房产开发商纷纷进军房地产电子商务交易。随着主流开发商的推动, 易居购房网、淘宝房产、搜房狂拍团、搜狐焦点房产先后推出, 房产电商在全国范围内得以迅速铺开, 传统的房产业务“触网”成为越来越多开发商的创新之路。

不断创新、用创新性产品和服务满足客户, 将是未来房地产企业的最佳商业模式, 电子商务为房地产行业推波助澜。

参考文献

[1]胡桓, 吴翔华.中小型房地产经纪机构电子商务平台架构[J].基建优化, 2004, (04) .

[2]魏秋平.基于网络的房地产项目远程管理研究[D].武汉:武汉理工大学, 2006.

珠海电子大厦房地产评估纠纷 篇5

一、珠海电子集团大厦概况

该房地产评估纠纷案的评估客体是坐落于广东省珠海市吉大路2号的珠海市电子集团大厦（以下简称电子大厦），隶属于珠海市电子集团公司（以下简称电子公司）。电子大厦是珠海经济特区周转厂房发展有限公司于1984年报建，1986年竣工的四层钢筋混凝土框架结构轻工业厂房，总建筑面积3930平方米，土地权属性质为划拨土地使用权。

1988年10月，电子公司前身珠海经济特区电子工业总公司从珠海经济特区周转厂房发展有限公司购得电子大厦，每建筑平方米600元人民币，总计235.8万元人民币。电子公司购得电子大厦后，将其改为商铺和办公楼，并将商铺和部分办公用房对外出租。珠海市政府“清理擅自改变建筑物使用功能和用地性质领导小组”于1994年7月27日，就电子公司擅自改变建筑物使用功能和用地性质发出查处通知书，责令于1994年8月11日前向珠海市国土局清查整顿办公室申报登记。电子公司提出将大厦一层800平方米使用功能改为商场的申请，经珠海市规划委员会、规划局、国土局批准同意改变使用功能，并要求按照有关文件规定补交地价、办理有关手续。

二、珠海电子集团大厦的委托评估

因电子公司的下属公司拖欠珠海国际有限公司债务，广东省高级人民法院于1995年4月22日二审终审后作出民事判决，珠海国际有限公司于1996年6月9日向法院申请执行，执行总金额本息合计1200余万港元。法院于1995年7月31日查封电子大厦，1996年1月委托珠海市拍卖行对电子大厦进行拍卖。拍卖前，法院于1996年1月23日委托珠海房产评估所对电子大厦的价值进行评估。珠海房产评估所以1996年3月11日为评估基准日，评估电子大厦的价值为14587723元人民币，并向法院出具了估价答复书。法院分别于1996年4月16日和5月31日两次将估价答复书送达电子公司，电子公司当时并未对评估结果提出异议。

三、珠海电子集团大厦的拍卖

法院委托珠海市拍卖行以珠海房产所的评估价为底价进行拍卖。为保证拍卖活动的公开、公平、公正，拍卖行分别于1996年4月8日、4月22日、5月31日、6月5日在《珠海特区报》上刊登了拍卖公告，其中在后两次拍卖公告中还公布了拍卖底价。1996年6月7日，拍卖行举办了公开拍卖会，电子大厦在拍卖会上由唯一的应价者珠海港电力燃料公司以1460万元的拍卖价竞得。该拍卖竞得人实则是澳门恒富阳光地产公司的竞买受托人。澳门恒富阳光地产公司1996年6月6日与珠海港电力燃料公司签署了竞买委托授权书，不过澳门恒富阳光地产公司却是1996年7月10日成立的。

四、珠海电子集团大厦评估纠纷的缘起

电子大厦被拍卖后，电子公司对拍卖底价确定中所依据的评估结果产生了质疑。电子公司认为，他们曾经于1994年6月委托广东粤建审计师事务所对电子大厦以抵押贷款为目的进行过评估，评估基准日为1994年6月18日，评估价值为2751万元人民币，况且，“按照珠海市1992年颁布的《关于调整珠海市有偿使用土地价格的通知》，坐落于珠海吉大路上的办公大楼，有偿使用的土地价格是4250元/平方米”，而珠海房产评估所对电子大厦的评估价值为3700元/平方米，这还没有土地的价格高。1996年7月10日，电子公司向珠海市国有资产管理局递交了《关于拍卖国有房屋确定底价问题的报告》，1996年7月19日，珠 1

海市国有资产管理局向电子公司发出《关于国有资产底价确定问题的批复》，认为珠海市房产评估所对电子大厦的评估违反了国务院《国有资产评估管理办法》，珠海市房产评估所不具有广东省国有资产管理局授予的评估资格，因此该评估行为无效。

五、有关部门的调查及新闻媒体的介入

电子大厦评估纠纷引起珠海市有关领导及原国家国有资产管理局的高度重视。广东省国有资产管理局根据国家国有资产管理局的指示，同意电子公司要求对电子大厦进行重新评估以作对比的申请，由珠海市国有资产管理局牵头，组织珠海市审计事务所、珠海市资产评估事务所、珠海经济特区会计师事务所三家联合，于1997年10月对电子大厦进行评估，评估基准日为1996年3月11日，评估价值为2565万元。鉴于珠海市房产评估所的评估结果与此次评估结果相差1100多万元，广东省国有资产管理局及资产评估协会组建了资产评估行业评估纠纷调节委员会，经过多次调查取证，结论认为：巨额国有资产流失已是既成事实。

应珠海市房产评估所的请求，广东省房地产估价师学会与中国房地产估价师学会组建了十余人构成专家小组，于1998年1月14日至21日对电子大厦重新进行了评估，评估基准日为1996年3月11日，评估结果为：按报建批准的轻工厂房用途评估，评估价为780万元(含补地价)；按1996年3月时已改变为写字楼和商铺用途评估，评估价为2026万元(含补地价)；若不考虑补地价因素，评估价为1400万元。珠海市房产评估所对电子大厦的评估结果与专家小组重估结果相近，不存在评估偏低的问题。

对于电子大厦评估纠纷一事，从1997年10月起，广东卫星电视台、《南方日报》、《羊城晚报》等新闻媒体相继进行了报道，1998年1月9日，原国家国有资产管理局机关报《中国资产新闻》发表题为“时间相差一年半，评估差了千里远，1300万国资哪儿去了?”的文章。1998年2月7日晚，中央电视台“焦点访谈“栏目以“一纸评估，损失千万”为题对此事进行了专题报道，从而引起了社会的广泛关注。

电子大厦评估纠纷主要涉及两个焦点问题：一是法院委托对电子大厦进行评估的珠海市房产评估所有无评估资格；二是珠海市房产评估所对电子大厦评估的结果是否过低，从而造成国有资产流失。

六、房地产估价师学会专家小组对评估纠纷的理解

（一）关于房地产估价行业的主管部门

1994年7月5日由全国人大常委会通过颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。”第33条明确规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第58条明确规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。1991年11月16日由国务院令第91号颁布的《国有资产评估管理办法》第2条规定：“国有资产评估，除法律、法规另有规定外，适用本办法。”1998年1月10日由广东省人大常委会公布的《广东省资产评估管理条例》第3条规定：“在本省行政区域内从事资产评估活动适用本条例。法律、法规规另有规定的，从其规定。”为了贯彻《中华人民共和国城市房地产管理法》确立的法律制度，建设部、人事部于1995年发布了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》，具体规定了房地产估价师执业资格考试、注册、执业等有关内容。为了规定房地产估价机构的行为，1997年建设部又发布了《关

于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，就房地产估价机构资格的确 认以及定级分类、晋升条件、不同等级从业范围等作了规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》是国家1994年颁布的法律，《国有资产评估管理办法》是国务院1991年颁布的行政法规 按照新法优于旧法，效力层次高者优于效力层次低者的法律适用规则，显然管理房地产估价行业的政府职能部门是国家和省建设行政主管部门和城市房地产管理部门，而不是国有资产管理部门。《国有资产评估管理办法》及《广东省资产评估管理条例》中“除法律、法规另有规定外”的涵义就在这里。这也是为保证法律的严肃性、统一性，避免法律、法规之间的相互冲突而设立的。国有资产管理部门要求从事房地产评估的机构和人员都由他们“统管”、由他们认定资格，完全是有意无意地曲解法律，在实践中也是行不通的。

（二）关于珠海市房产评估所的评估资格

国有资产管理部门负责人认为，珠海市房产评估所不具备房地产评估资格，其理由一是它没有取得国资部门颁发的资格证书，二是投有领取营业执照。这种观点是片面的，也是极不负责任的越权行为，明显带有部门争权夺利的色彩。首先，房地产评估机构资格应由国家和省建设行政主管部门和城市房地产管理部门来确认，而不是由国有资产管理部门认定。其次，珠海市房产评估所是1993年4月10日由珠海市编制委员会批准设立的事业单位，下属于珠海市房产管理局，行使一定的政府职能，也是珠海市首家从事房地产估价工作的机构，领取有广东 省行政事业性收费许可证。作为事业法人，我国的法律、法规并没有一定要进行工商登记的规定。早在1992年9月7日建设部发布的《城市房地产市场估价管理暂行办法》第4条就明确规定：“城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构，是房地产市场估价的职能机构，是房地产市场管理机构的组成部分，承办本行政区域涉及政府税费收入及由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产估价业务以及受当事人委托的其它房地产估价业务。”在英国、香港等发达国家和地区，也有类似的做法。第三，该所1996年6月20日取得了广东省建 设委员会首批颁发的《房地产评估资格证书》；1997年10月21日广东省建设委员会根据建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，审定其为二级评估机构。

房地产为不动产，与机器设备等动产有着本质区别，其中最重要的一点，是其价格实质上是权益的价格。同一宗房地产，具有的权益不同，价值是极不相同的。因此，房地产评估与一般资产评估相比更具专业性。在国外及港台，房地产评估都是一个独立的专业 从这个意义上讲，一般的审计师、会计师、资产评估师如不经过房地产评估的专业训练和考核，是无法也无能力从事房地产评估的。

（三）关于电子大厦的评估结果

房地产评估中首要的评估原则是合法原则，即要以评估对象的合法使用、合法转让为前提进行。例如，在用途方面应以城市规划为依据；在产权方面应以土地使用权证书和房屋所有权证书为依据；另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

对于电子大厦评估，其在1996年3月11日土地产权性质为行政划拨，合法用地性质和使用功能为轻工厂房。所以，广东粤建审计师事务所及由市国资局牵头组织的三家联合评估，“假设”它为商业和写字楼的出让土地使用权，如果不是一种故意的违法行为，就是一种对房地产评估专业的完全无知。此外还须说明的是：（1）未经市场检验的评估价不能用来作为衡量公开市场价格正确与否的标准。（2）高估抵押价值有可能造成国有资产流失。高估房地产抵押价值会加大金融机构的风险，在贷款者违约、须处置抵押物时，高估的抵押价值极易给金融机构带来额外损失。若提供抵押贷款的金融机构是国有的，就会带来国有资产流失。

（3）根据国家有关法律法规的规定，以划拨土地上的房地产设定抵押的，抵押价值不应包含土地使用权价格，若将包含土地使用权价格在内的评估价作为抵押的价值依据是错误的。电子公司只拥有划拨土地使用权。划拨土地使用权与出让土地使用权有天壤之别，划拨土地收益只能依法上交国家所有，绝不能由土地使用者所有。

七、广东省建设委员会关于电子大厦评估情况的说明（1998、2、9）

（一）珠海市房产评估所对电子大厦评估的情况

1996年1月，珠海市中级人民法院以[1995]珠法执字第119号委托函，委托珠海市房产评估所对市电子集团吉大景乐路二号楼进行评估。评估基准日为1996年3月11日，评估目的：为法院判案提供参考。1996年3月5日，评估所派了两名工作人员到现场实地勘察，评估档案记载有该大楼的大概位置图、外部及内部装修情况记录。由于该大楼的房产证只注明是非住宅，而且在评估时也没有该大楼被批准改变使用功能的任何资料(实际上也没有批准改变使用功能)，因此，评估所在评估时依据原来的报建批文，按厂房的用地性质进行评估。珠海市中级人民法院一直认为电子大厦就是轻工厂房，并且对这一情况作了充分的调查，证据确凿。评估所根据房地产评估的合法原则、最高最佳使用原则，估价时点原则等，运用了成本法和收益法进行评估，综合得出该大厦房地产在土地的原规划用途为兴建工业厂房这一状态下的价格为1458万元，平均每平方米3712元，评估报告由注册房地产估价师黄永东审核签名，以《珠海市房产估价答复书》(编号0004631)提交市中级法院。

（二）关于房地产权证落到澳门商人手里的情况

新闻传媒的报道提到，电子大厦拍卖时，只有珠海港电力燃料公司竞价，最后的成交记录也是该公司，但最后办房产证时，业主的名字却是澳门的恒富阳光地产投资贸易有限公司。关于这个问题，通过到珠海市国土局、房产局的档案室查阅档案，当时的情况是：1996年6月7日拍卖完成之后，珠海市拍卖行出具了《拍卖成交确证书》，确定恒富阳光公司为成交人，证明其已付清价款。珠海市国土局出具了土地转让许可证，受让人也是恒富公司。珠海市房产局依据这些材料确认产权人并办理了房地产权证。关于为什么竞价人与办证人不一致的问题，拍卖行的总经理说，按照拍卖法的规定，拍卖时是允许委托竞投的，关于两家是否有书面委托，经询问回答是肯定的。

需要说明的一点是，在市国土局查阅档案时，发现国土局的土地使用权有偿转让计费单、土地使用权转让申请审批表都记载电子大厦有商业用途，而且土地使用权证上标明的是综合楼，但却没有见到市规划部门任何的批准改变土地使用功能的文件。

（三）关于珠海市房产评估所是否具有房地产评估资格的问题

报纸及电视台均认为该所不具备评估资格，原因是它既没有取得国资部门颁发的资格证书，也没有领取营业执照。珠海市房产评估是由珠海市编委于1993年4月批准成立的事业单位，隶属市房产局，一直负责珠海市房地产交易税费征收的评估。该所于1996年6月经省建委首批确认取得房地产评估资格证书，所长黄永东于1995年经全国统考取得房地产估价师资格并已注册。作为事业法人，我国的法律法规并没有一定要进行工商登记的规定。

八、珠海资产评估行业评估纠纷调节委员会对评估纠纷的理解

（一）关于珠海市房产评估所的评估资格

按照《城市房地产管理法》第57条（5）的规定，设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后方可开业。国务院颁布的《国有资产评估管理办法》及1994年7月1日实施的《广东省房地产评估条例》都规定，必须领取营业执照才能开展评估业务。关于我国法律法规没有就事业法人一定要进行工商登记规定的说法，是混淆了事业单位履行行政职能所开展的业务和向社会提供中介服务两种职能的区别。珠海市房产评估所1996年6月才取得《房地产评估资格证书》，而电子大厦估价答复书的签发日期为1996年3月11日。如果不违规，该所何必于1998年1月补办工商登记手续。

按照当时的《国有资产评估管理办法》规定，国有资产占用单位发生产权变动时，需向有关行政主管部门申请资产评估立项，并由其产权主体直接委托中介机构进行资产评估。

（二）关于电子大厦的评估价值

1．关于电子大厦用途的确定

按照资产客观现实的存在状况，应当以电子大厦在评估基准日的现实功能即办公和商场用途为评估基础。理由是：（1）1994年9月电子公司在电子大厦功能转变的申报中，将电子大厦列明为“原用途为办公楼”，并申请将一层800平方米改为“商场用途”，同时得到珠海市国土局和规划局的批准。（2）法院在拍卖委托函中指出，“委托拍卖机构公开拍卖被执行人珠海市电子集团公司坐落于珠海市吉大路二号的办公楼”，因而已经作出了标的物功能的确认。（3）拍卖公告及电子大厦过户计算补交的地价和转变功能费用的用途也是办公楼和商场。

2．是否要评估土地使用权价值

根据《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。因而，当企业资产发生产权变动时，除了应该单独估算电子大厦价值外，还应该估算电子大厦所占用土地使用权的价值。

珠海市房产评估所1996年3月11日提交给法院的评估答复书上，只列明了房产所有权证号码、所有权人、结构层数、面积和房屋价值，以及包括主要设备在内的评估价值14587732元，对其土地状况及功能改变没有做如何提示。珠海市房产评估所在1997年12月提供的一份电子大厦评估情况补充说明中称，本应对电子大厦的评估以报建登记用途轻工厂房估价，但由于该大楼的现实用途为商场和办公楼，因此根据最高最佳使用原则，按照收益法和成本法对该大楼进行估价应该是2024万元，从而承认其原评估值未包含土地使用权价值。

本案例主要依据以下文献整理：

1． 陈信元等，转型经济中的会计与财务问题----基于中国上市公司的案例，清华大学出版社2003，第8章。

2． “一纸评估，损失千万”事件真相，《中国房地产估价师》1998年第2期

房地产电子商务 篇6

【关键词】房地产档案 电子档案 信息化管理

一、房地产电子档案管理的羁绊性因素分析

传统房地产档案管理，采用两级管理的方式，随着信息化社会的发展，档案管理的外部环境产生了巨大的变化，给档案管理工作带来以下几方面的羁绊性因素：

（一）传统档案管理对象是纸质的档案，以手工检索为主要的管理方式，而随着档案数量和类型的增加，需要管理的档案信息量急剧上升，尤其是在计算机普遍应用之后，档案信息内容中出现了各种无纸化资料、CAD制图等，手工方式基本无法进行有效管理。

（二）档案管理人员长期以来习惯于传统的管理方式，思想、理念、业务水平等方面，都停留在传统管理的阶段。在应用信息化管理技术之后，要求档案管理人员采用全新的管理理念和管理方法，很多人基本还没有做好管理方式转变的思想准备，就被迫接受新的管理理念，并要求在短时间内提升业务管理水平，由此产生的诸多不适应性，形成档案管理工作的瓶颈因素。

（三）档案的数字化和网络化，对档案的形成提出了新的要求，传统档案的形成是“先文后档”，这种模型的档案形成，很难进行超前管理和跟踪管理，尤其是在档案机构精简之后，会出现档案人员身兼数职，不利于工作的开展，因此传统档案管理的形成方式亟需进行改变，以提高归档和利用的效率。

二、房地产电子档案管理创新突破口的寻求

综合以上几方面的房地产电子档案管理羁绊性因素，我们不难看出新形势下房地产档案信息化管理的必要性和必然性，而电子档案管理的创新，必须以下面几个方面作为突破口：

（一）一体化信息资源平台的建立

根据房地产档案信息化建设的基本要求，档案信息化资源平台的建立，需要开发资源计划、数据管理、办公自动化、项目管理、数据采集等系统，作为前端控制平台规范化的条件。其中一体化信息资源平台的建立，必须在开发档案管理软件的基础上，根据电子文件整理标准，再行信息资源的整合，该平台的建立必须开发以下三种数据库：首先是文件级和案卷级档案目录数据库，通过公文管理网站，将馆藏档案的目录数据公布；其次是重要档案内容数据库，主要包括文书档案和科技档案，通过扫描的方式，轉换成为数字化的档案资料，需要通过检索获取；再次是多媒体档案数据库，根据档案归档制度的基本要求，收集和整理档案的电子光盘资料。通过以上数据库的建立，以统一的电子档案储存格式、流程等，形成电子档案的统一化管理，便于电子档案的归档、鉴定等管理工作，同时能够有效确保档案信息的及时性和完整性。

（二）便捷查询利用手段的开发

房地产电子档案的归集以数字档案管理系统平台作为“基地”，而归集之后的电子档案，需要通过便捷查询利用手段的开发，对档案的利用管理流程进行优化。在这里，我们同样需要基于数字档案管理系统平台，对电子档案进行分类编号，建立规则的归档程序，在检查和比对之后，生成档案文件的目录清单，我们通过条件检索的方式，迅速在目录清单当中找到目标档案，然后快速锁定纸质档案的存储位置，或者可以直接调用纸质档案的扫描件，以此提高档案查询利用的效率水平。在这里，我们必须进一步明确档案的检索功能，即与档案目录相关的文字、字母等信息，通常以档案名称每个字的字母作为检索条件，或者可以直接输入档案名称中的某个关键词，系统自动过滤之后，弹出所需相关档案的目录。这种便捷的查询和利用方式，改变了以往纸质档案查找的繁琐程序，是目前房地产电子档案管理创新的重要手段之一。

（三）软硬件基础设施建设

硬件方面配置：HP DL580（G2）服务器1台，序列号347904-AA1；HP MSA500磁盘阵列1台，支持14硬盘接口；HP原装SCSI硬盘7块，每块容量36G；ADAPTEC29160适配器卡1个；Evolution Pro工程扫描仪2台；虹光AV6000高速文档扫描仪1台；HP Colorlaserjet 3700激光打印机1台；联想开天M400PC机4台；笔记本电脑4台；不间断电源1个；数码摄像机1台；数码相机1台，加1G内存。软件方面配置：Windows2000 Server标准版10用户操作系统；Oracle 9i标准版10用户数据库软件；清华紫光软件，用于网站建设、全文检索、OCR应用软件升级。

（四）应用系统开发

首先是信息的采集，该系统功能是通过对档案信息的在线整理和编目，分类建立电子文档，并录入到系统数据库当中。其次是日常管理，根据档案管理在鉴定、编制、移交等方面的基本工作内容，通过软件的功能，为用户提供便捷的日常管理模式，譬如档案的统计、利用、借阅等。再次是系统设置，根据档案管理的需求，以及结合档案管理的工作结构，为适应用户的需求而不断完善的系统功能，这也是档案事业长久发展的举措。最后是数据的安全，档案应用系统的数字化，在为档案提供更加方便管理环境的同时，面临越来越多的档案信息威胁性因素，譬如病毒的侵入、黑客的攻击等，在此要求档案在数字化加工的时候，提高数据的安全系数水平，而档案管理人员本身也需要按照相关的管理要求，在日常管理当中保证数据环境的安全。

三、结束语

综上所述，由于传统档案管理方式习惯于传统的思想和理念，在数字化和网络化的背景下，房地产档案管理信息量不断增多，很多人基本还没有做好管理方式转变的思想准备，因此很难进行超前管理和跟踪管理，由此产生的诸多不适应性，影响档案管理工作的有效开展。为此，笔者认为房地产档案管理工作应该通过开发档案信息化管理系统，并通过软硬件基础设施建设和应用系统开发，方可为档案管理工作的开展，创造有利的条件。

参考文献：

[1]张莹.创新档案管理理念实现档案管理信息化[J].黑龙江科技信息，2013，（8）：107.

[2]梅祥英.探讨档案工作全面实施信息化战略[J].科学与财富，2013，（1）：178.

房地产电子商务 篇7

在这样的背景下, “双十一”电子商务盛宴悄然而至, 各大房企都迫切希望抓住这最后冲量的机会。万科、保利、华润、首开、首创等超过50家品牌房企联手搜房网携带100多个项目超过10万套房源做足准备;远洋地产与京东在“双十一”期间, 以互联网金融众筹的方式, 针对远洋地产在全国12个城市的25个项目近万套房源进行营销尝试以消化库存;方兴地产和乐居控股启动“11·11光盘节”活动, 将在全国11座城市22个项目推出主要针对老业主的线上线下多形式优惠活动。

不管各大房地产开发商是抱着怎样的心态加入此次电子商务盛宴, 也暂且不论此次“双十一”活动对开发商年终冲量的影响有多大, 可以看到的是电子商务正在逐步影响和改变着“最后的领域”——衣食住行中的“住”。不过对比服装、食品、家具电器行业的电子商务化, 我们不禁要问, 房地产行业和电子商务平台的联姻是不是起步太晚, 是什么因素阻碍了房地产电子商务的推进脚步, 未来房地产电子商务何去何从, 这些或许都是现下房地产行业发展模式变革背景下我们需要去深思和解决的问题。

1 房地产电子商务发展历程

通过梳理近年来房地产电子商务领域的大事件, 可以明晰房地产电子商务的基本发展历程。

1.1 萌芽阶段

1998年, 中华企业股份有限公司与其投资的上海房产之窗房地产信息有限公司携手合作, 向全社会推出全国首次网上房产拍卖交易。这次拍卖仅限于网上竞价, 参与竞买的购房者仍然需要到售楼部现场预约、缴纳保证金、支付购房款等, 因此仅能看作是房地产采取网络销售的首次尝试, 还不算真正意义的房地产电子商务。

1.2 快速推进阶段

2011年, 房地产电子商务以不可阻挡的气势迅猛发展。仅在2011年4月, 首先是淘宝网创建了“淘宝房产”交易频道, 紧接着SOHO中国进行网上卖房的拍卖活动。随后2011年4月27日, 搜房网宣布314城联动, 在全国范围内正式启动“0元起拍, 限价封顶”大型新房拍卖活动。2011年5月6日, 中国房产信息集团宣布旗下新浪乐居正式开通房地产电子商务频道, 成为国内首个综合型专业房地产电子商务频道。淘宝、搜房、新浪乐居成为房地产电子商务领域的先行者。

1.3 持续发展阶段

随着对电子商务平台功能的不断强化, 房地产电子商务不再局限于将电子商务平台和媒体服务捆绑的模式, 开始探索能够实现认筹、结算、费用支付的全过程交易平台。2013年6月18日, 新浪乐居发布房产电子商务3.0平台E信通。2014年房地产开发企业开始和各大电子商务开展全面合作或者自行开发电子商务平台。2014年6月15日, 万科与百度首次确立战略合作伙伴关系。2014年8月, 万达联手腾讯、百度三巨头联手共同出资在香港注册成立万达电子商务公司。

在马云掀起的这一场电子商务热潮中, 房地产电子商务正在以低调的姿态改变着房地产行业的开发模式。房地产开发企业已经集体意识到试水房地产电子商务平台是未来发展规划中不可忽视的部分, 但如何真正围绕购房者的利益将电子商务和房地产开发业务结合起来却是一项任重而道远的工作。

2 房地产电子商务特性

房地产电子商务因为其服务对象是商品房交易, 鉴于商品房本身具有价值量大、不可移动等特性, 加上房地产市场的区域化特征, 因而它具有和其他行业电子商务模式不同的特性。

2.1 显性特性

(1) 高效性。商品房项目通过电子商务平台交易不受地域和时间限制, 能在全国范围内完成交易信息的传递与处理, 且买卖双方不用谋面就可以进行商品房买卖和贷款业务, 减少销售中间环节, 节省交易时间和交易成本。

(2) 交易资金流动量大。商品房建设过程投入了大量物料且凝结了大量劳动力价值, 造就房地产价值量大的特点。虽然通过房地产电子商务在一定程度上减少了营销的成本, 但由于其本身价值量大的特点导致其交易过程中涉及的资金流动量大。

(3) 风险性。因为房地产电子商务交易金额大, 所以安全性是一个至关重要的核心问题, 它要求网络能提供一种端到端的安全解决方案, 如加密机制、签名机制、安全管理、存取控制、防火墙、防病毒保护等。现阶段房地产电子商务交易支付安全技术发展还不成熟, 交易支付环节存在一定风险。

2.2 隐性特性

(1) 大数据背景下购房消费者行为习惯的探索。在买方市场下, 研究消费者的需求是房地产开发企业项目开发过程中永恒的话题。未来房地产需求的主体将逐渐从80后转移至90后, 90后是能够熟练使用网络的一代, 他们更加关注品牌、个性化和生活品质, 这也直接导致房地产开发竞争从最初的成本竞争、价格竞争演变为文化价值的竞争。如何让项目的文化价值迎合未来消费者主体差别化的需求, 是项目开发的核心。

利用电子商务平台采集的大数据, 分析潜在购房者的行为习惯和价值取向是开发商赢在起点的选择。以时下炙手可热的小米手机为例, 小米成功的起点在于产品生产设计环节已经做到完全的互联网化。抛弃过去单纯依赖设计师们关起门来臆想和大量的问卷调查方式, 小米通过官方论坛和各种社会化媒体, 和小米用户就功能改进展开直接对话。小米为最资深的“米粉”们专门设立了“荣誉工程师组”, 他们可以体验新产品的DEMO, 并根据他们反馈的数据优化手机功能。小米做到手机功能由“用户自己定义”, 因而做出来的产品也是用户所需要的产品。

(2) 房地产电子商务平台实现商品房“移动”和资金优化配置。房地产市场是区域市场, 商品房具有不可移动的特性, 注定不能和物流结合在一起直接送至消费者的手中, 在一定程度上限制了商品房的交易。未来通过电子商务平台的3D情景技术, 可以将商品房的实景呈现在任何一个可以上网的消费者面前, 然后通过网上洽谈和资金支付, 完成商品房权利的交割, 从而实现商品房在互联网电子商务平台上的“移动”。

另外, 通过互联网金融平台搭建以及众筹模式的推广, 缺钱的购房者A可以在平台向投资人B发起邀约, 由B通过房险贷、房保贷等业务将资金注入A购房者和房地产开发公司的银行账户, 同时B也能获得一定收益, 实现闲置资金优化配置和高效利用。

3 发展房地产电子商务需解决的问题

电子商务以其高效性、便捷性和精准把握客户需求的特性让我们看到了未来在房地产行业应用的广阔前景, 但在广泛推广前, 需解决以下问题。

3.1 参与主体和房地产电子商务平台的黏度

房地产电子商务平台参与主体有政府、房地产企业、购房者、房地产中介机构、金融机构等, 参与主体对房地产电子商务平台认可和参与度是平台运行的基础。在BTOC房地产电子商务模式中, 购房者对电子商务平台的黏度是整个电子商务平台持续发展的核心。没有购房者的参与, 房地产销售的最后一公里就不能完成, 房地产产品的价值以及开发企业的销售成果得不到实现, 整个平台设置的功能就只是运营商一厢情愿的信息堆积。普通商品电子商务交易以物流将商品送至消费者手中作为终点, 而购房者在电子商务平台购买房产却是消费者生活的起点, 购房行为对消费者的意义非同一般。因此, 如何围绕消费者的利益为其提供持续的购房服务, 增加购房者对房地产电子商务平台的黏度, 是房地产电子商务发展需首要考虑的问题。

3.2 房地产电子商务平台移动互联网化

随着手机应用软件的推广, 房地产交易电子商务化在设计时不能只是考虑互联网化, 而应将目标定位在移动互联网化, 以便快捷地为购房者提供服务。房地产电子商务平台移动互联网化一方面可以增加手机用户使用的便利性, 同时也可以借助大数据处理、云服务等分析技术发掘客户真实需求, 从而及时精准地从开发商提供的资源中为客户推荐相匹配的房源。

3.3 线上全过程交易替代线下交易

从过去一段时间房地产电子商务平台的运行状况看, 除部分大型房地产电子商务平台可以实现房地产全程线上交易外, 其他电子商务平台功能仅局限于3D项目展示、线上户型预约、购房问题解答等, 并不能实现全程线上交易, 线上平台只是线下销售的辅助功能, 主要用于开拓销售渠道。电子商务交易的快捷性、便利性和高效性并没有得到体现。

3.4 面临交易风险性和金融配套服务缺乏的双重考验

由于商品房具有价值量大的特点, 购房者对支付购房款一直都抱着非常谨慎的态度, 即使消费者已经在售楼现场有过现场体验, 如果没有安全的交易环境, 消费者不会轻易通过电子商务网络平台支付购房款给开发商。这也是商品房区别于衣服、化妆品等普通消费品通过电子商务平台交易的最大不同。其次, 由于商品房交易价值量大, 普通消费者现实中难以一次性支付购房款, 而电子商务平台缺乏贷款、融资等配套金融服务功能, 线上全过程交易实现难度大。

4 如何开启房地产电子商务的“黄金时代”

电子商务快速发展已是大势所趋, 经济行业都不可避免地受到冲击, 房地产行业也不例外。“今天令人意外的, 明天就是习以为常的”。为了让以电子商务平台开展商品房交易成为“平常”, 需要踏实积累和不断突破现有困境。

4.1 在房地产开发各环节植入电子商务基因

基因支持着生命的基本构造和性能。房地产开发企业需要将电子商务作为项目开发的基因不断繁衍下去, 而不仅是销售阶段的噱头。

在项目规划和设计阶段, 通过电子商务互动界面征询客户需求, 根据客户需求完善项目环境设计、产品设计, 从一开始就关注每一个潜在购房者的需求。在此前提下, 可以抛出开发项目自身最核心的竞争优势——服务和价格, 把市场营销做到项目建设之前, 让项目形象深入购房者心中。

通过电子商务平台完成施工招投标、建筑材料采购等业务。一方面, 房地产开发企业可以利用电子商务平台在海量材料供应信息中筛选比价, 择优采购, 在降低采购价格的基础上也让材料供应价格透明化。同时, 通过行业网络联盟定向发布招标信息, 可以形成采购供应的规模效应, 达到进一步降低材料采购价格的目的。万科集团下属各地产公司每年总计约10亿元的建材采购项目已经全部在其A-housing.com电子商务平台上招标采购, 其公司内部的研究报告指出, 通过网上采购, 最高可节省25%的成本费用。

在营销阶段, 电子商务前期蓄客的优势更加突出。房地产电子商务平台搭建了“开发商—消费者”的直接营销渠道, 降低销售成本。同时, 3D项目展示、网络广告、网络预约折扣优惠、众筹等促销方式相较传统促销方式刺激消费者的需求效果更加显著。

项目物业管理阶段建立网络虚拟社区, 为每一个住户家庭提供生活必需品、各种订票服务等内容;同时与住户建立各种收费结算、转款机制, 实现电子商务平台支付。另外住户不仅可以从网上获得生活资讯和服务 (如网上教育、娱乐、保健等) , 还能随时随地投诉、咨询、保修、查询、交费, 令每个住户参与社区管理。

4.2 围绕电子商务参与主体交易过程提供价值服务

围绕电子商务参与主体交易过程, 设计商品房交易从房源信息获取、户型选择、现场体验和网上交易的完整服务流程, 待服务流程清晰后, 发现电子商务平台运行中的核心能力和缺失的功能, 然后再优化特性, 为购房者提供稳定持续的服务, 在平台参与主体中强化房地产电子商务的口碑。如此操作, 这些种子客户就会产生口碑效应, 实现房地产电子商务平台的持续发展。房地产电子商务未来提供的主要服务方向是和开发商一起让每一位购房者在需要购房信息时不论在车上、飞机场或者火车上都可以查询到周边的房价、配套设施。其次, 电子商务平台可通过大数据分析向潜在客户精准推荐房源。另外, 房地产电子商务平台不仅要关注如何让购房者快速找到想要的房子, 还要实现当有卖房需求时, 可以快速地以更好的价钱卖掉房子。

4.3 研究解决安全认证和支付管理问题

安全认证和支付管理是解除电子商务平台参与主体后顾之忧的关键。行业机构需要在现有技术条件和客观环境下, 研究制定一套全方位的房地产电子商务安全解决方案, 如果安全认证和支付管理问题不能解决, 则将成为制约房地产电子商务平台发展的短板。

4.4 建立房地产电子商务法律法规

因价值量较小, 车位首先实现电子商务化, 然后到低总价的酒店式公寓、小商铺, 再到小面积和标准化程度较高的刚需住宅, 人们消费心理的壁垒正在渐渐瓦解, 但房产是否能真正实现网上交易, 最重要的一环, 还在于政府政策引导。政府制定的房地产电子商务领域专属的产业政策、税收政策、金融政策及各类优惠政策将为消费者全面准确地了解和预测房地产市场状况提供重要依据, 更是为房地产电子商务的发展营造一个良好的发展空间。

房地产电子商务发展可以为未来建立开放、共享、透明的房地产市场奠定基础。我们相信, 跨过上述重重困境, 房地产电子商务将在房地产业的“白银时代”迎来自身的“黄金时代”。

摘要：电子商务热潮正在深刻影响房地产行业的发展, 从万科、万达等品牌房企纷纷加入“双十一”电子商务盛宴为年底冲量奋力一搏可以感知电子商务平台的力量。本文通过梳理房地产电子商务的发展历程, 剖析房地产电子商务高效性、精准把握客户需求的特性, 提出跨过用户黏度培养、移动互联化和安全支付的重重障碍后, 电子商务将影响房地产开发的全过程, 房地产电子商务将在房地产业“白银时代”迎来自身的“黄金时代”。

关键词：房地产,电子商务,移动互联网

参考文献

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网络环境下房地产电子商务浅析 篇8

电子商务是计算机技术、网络通信技术与现代商业的有机结合,而房地产电子商务集电子商务理论和技术在房地产业中的应用,其应用范围广泛,包括:房地产建设、材料采购、房地产营销、房地产中介和物业管理等领域。目前房地产电子商务在我国的应用可概括为以下几个方面:

1. 房地产门户网站(综合站点)的建立为消费者提供了专业知识参考。

这类网站主要面向购房群体,以销售为导向,提供内容主要为楼盘信息、业主论坛等相关内容。目前这类网站是国内房地产网站中创立思路最集中的部分,影响很大。

2. 电子商务应用到房地产销售过程中,方便顾客,提高效率,增强销售能力。

房产销售管理和售楼促销系统的建设,可以实现网上实景浏览、小区规划展示、在线选房和按揭理财等多方面的功能。销售商以电子地图结合三维动画技术,展示楼盘的基本资讯,包含社区内环境、社区智能化、会所及周围环境、市政、商业、文化设施。客户可以在网上身临其境地观看楼盘样板房和各种现场实景,通过网站及时更新的图像,了解楼盘的建设进度;可查看平面布置、户型、装修效果等资料;可上网查询楼盘的单位销售情况并随时下订;还可查询各种按揭方式的付款情况,以便安排资金确定合适的置业投资方式。

3. 房地产公司建立自己的门户网站,扩大宣传,树立企业品牌形象。

房地产开发企业的品牌形象至关重要。以往开发商主要通过报纸、电视等传统媒介来建立自己的品牌形象。现在通过建设网站,宣传企业形象,介绍开发商实力和经营理念,使客户对品牌产生认同。同时企业信息能够实时传递,与公众即时、互动沟通,弥补了传统媒介的单一性、弱反馈性和不可预见性。

4. 通过局域网搭建起信息交流与管理平台,优化企业内部管理。

房地产企业网站结合企业内联网建设和电子商务解决方案的实施,使企业内部信息交流通畅、迅捷,可以实现信息透明化、管理跨域化和经营全球化,同时降低企业内部资源损耗、减少成本,最终使企业的运作经营达到最优化。

5. 提供增值配套服务,增加项目的附加值。

项目的附加值越高,在市场上就越有竞争力,越受消费者欢迎。发展商通过建设数字化社区,让消费者体验从网上社区服务到网上超市,助企网络认为从社区BBS系统到网上生活杂志的数字化生活新模式,充分认可物业的高附加值。发展商还可以建设网上装修顾问系统,为消费者提供个性化、互动化的网上咨询服务,对每一种户型都提供多种档次的装修方案,客户可观看不同的装修效果图和材料说明、参考报价,自由选择不同房间的装修方案组合。

6. 物业的网上销售及中介代理,网上房屋租赁与交换。

该类网站是目前房地产商和互联网业都关注的焦点,已经开始B,to,C电子商务,目前主题有的已经很鲜明,而且二手房成交量、在线定房量在逐步放大。随着国内住房二级市场的开放,房地产交易就会提供和需要大量的信息交易,建立网上房地产信息超级市场具有良好的前景。

二、房地产电子商务的模式

目前我国的房地产电子商务模式主要包括:

第一种:,B,to,B房地产电子商务。是指企业之间利用互联网从事商品交易和交易信息发布活动。其涉及的面非常广,从房地产的开发、建造,直到房屋装潢,几乎囊括房地产行业所有相关企业。

第二种:B,to,C房地产电子商务。是指经营商利用互联网与消费者进行商品交易和发布信息。该模式直接面向消费者,受众面广,是电子商务模式中最基础的交易模式。

第三种:C,to,C房地产电子商务。C,to,C电子商务平台就是通过为买卖双方提供一个在线交易平台,卖方可以主动提供商品上网销售或拍卖,而买方可以自行选择商品进行竞价和购买。目前C,to,C房地产电子商务主要涉及二手房交易、房屋租赁、房地产拍卖、权证代理、价格评估等。

第四种:,G,to,C/G,to,B房地产电子商务。G,to,C/G,to,B指政府对消费者/政府对企业的电子商务活动。房地产业是一个比较特殊的行业,与其他行业相比,政府不仅是房地产行业电子商务推动者也是主要参与者之一,如建设部、国土资源部、还有工商行政部门和司法监察部门等。随着政府电子政务的开展,这些与房地产相关的政府部门也通过网络为房地产机构、房地产公司及个人提供多种房地产服务。如国土局为房地产开发商进行注册,建立信息库。再如,网上的规划方案的审批、审计税收、银行贷款、房地产市场政策发布和市场的监督投诉等。

三、房地产电子商务的发展方向

伴随着房地产电子商务发展而获得的巨大利益,令众多房地产企业趋之若骛,其前景不言而喻。今后我国房地产电子商务发展的大致趋势可以从以下几个方面来概述:

1. 区域化。

我国幅员辽阔,经济发展的不平衡性,地区自然条件、生活水平、文化风俗的差异性,以及房地产本身的地域性,都使房地产电子商务表现出较强的区域特征。目前一种以区域房地产经济为特点的网站正在快速发展,这些网站今后将成为房地产电子商务的基础平台。

2. 融合化。

只有融合,才能实现优势互补,资源共享。如《搜房网》与联通上海分公司合作WAP电子商务,又与《新浪》和《搜狐》结成战略合作伙伴关系,使《搜房网》一跃成为中国房地产电子商务网站中的名牌。这种融合,是对市场的扩展和网站服务领域延伸的深度发展。

3. 专一化。

专一化网站比较好地满足了上网者的个性化方面的深层要求,受到人们的欢迎。今后电子商务网站,将从六个方面满足个性化要求:制定信息的个性化、选择商品的个性化、发挥潜在能力的个性化、参与评论和发表见解的个性化、业务扩展的个性化和深度服务的个性化。我国现已建立的中房预警系统、国房景气指数等就是专一化代表。

4. 大众化。

大众化是网络经济和电子商务发展的必然要求。如我国每年流动进城的暂住人口有4000万,其中许多人要租房,房屋租赁市场巨大。

5. 延伸化。

延伸化趋势是电子商务发展的必然结果,也是电子商务生命力的体现。房地产电子商务中的增值配套服务就是延伸化趋势的最佳体现。

6. 国际化。

电子商务的国际化趋势是历史的必然。它促使市场开放程度加大,贸易机会增多,给中国的房地产企业提供了展示自我形象的广阔空间和表现舞台。随着房地产业的快速发展,信息技术在中国房地产业应用日渐普及,房地产电子商务将迎来更加灿烂的明天。

,中国房地产结束了春秋时代,有较大市场份额的大型房地产商已经开始出现,随着开发规模的不断扩大,各个企业内部的电子化运作具备了一定基础,其中部分已经具备电子商务雏形,同时初步形成每年非常可观的集团建材采购清单,这也就构成了房地产电子商务的需求基础,基本具备了在房地产电子商务方面一试身手的机会。现在房地产商应该抓住这样的一个发展的机会,积极开展电子商务。从电子商务长期展望来看,网络经济势在必行,正是在这种新经济结构即将产生的机遇下,房地产商绝不能消极地坐观其变,而应该以积极的心态赶上来,充分利用传统经济中的资源,发挥Internet的优势将两者进行水乳交融般的结合,才能充分将房地产与电子商务更好的结合起来,从而最终达到投资回报较大的成果。

参考文献

[1].姚国章主编:《电子商务与企业管理》北京大学出版社,,2010,

[2].韩西清群主编:《电子商务与网络营销》科学出版社,,2009

房地产电子商务 篇9

今年1-9月, 全国新设房地产外资企业498家, 累计使用外资1 6 6亿美元, 占FDI总量的比重达到22.38%, 比上年同期高5.7个百分点。

姚坚在发布会上郑重表态:“商务部已经重点监视外资进入房地产的情况, 不过目前来看, 外资对房地产价格的影响还看不出直接关系。”

之所以“重点监视”, 是因为目前外资进入房地产领域的速度明显高于其他领域。

根据商务部11月16日发布的数据, 1-10月, 全国实际使用外资金额820.03亿美元, 同比增长15.71%。其中, 房地产领域实际使用外资额同比增幅达48.04%, 远高于总体吸收外资增幅。

商务部数据还显示, 1-10月, 全国累计新批设立外商投资企业21181家, 同比增长16.62%。更详细的数据显示, 今年1-9月, 全国新设房地产外资企业498家, 累计使用外资166亿美元, 占FDI总量的比重达到22.38%, 比上年同期高5.7个百分点。从结构看, 外商投资以普通住宅为主, 旅游地产增长较快。

“商务部已关注到房地产业吸收外资的变化, 但是这种变化不能孤立地看。”姚坚认为, 目前的增长是相对于2009年比较低迷的情况, 有所反弹。

对此, 姚坚表示, 商务部将进一步加强与有关部门统计数据的核对核查, 加强商务系统内部的有效管理。

房地产电子商务 篇10

再就是房地产测绘资料中的单丘图的问题。由于历史方面的原因, 使得有些房屋从没有上载到房地产档案数据库之中, 但也大都领取了产权证。可现在若要把它们全都录入到房地产档案数据库之中, 是存在着一定的难度的。因为原来的旧的数据库中没有这些房屋的数据, 使之我们没有办法转换到新的数据库里面, 再加上图房方面, 目前也找不到相关的资料。那么, 既没有图形资料, 也没有尺寸科参考, 却想重新把图形绘入到中心库当然很不容易的事。而依靠房地产电子档案的查勘表看起来其信息也不是很一致。

那么, 如何能够正确处理好房地产档案信息的一致性呢?

在作业中, 如果是确定房屋丘权号的正确性, 要首先查阅该房屋的档案, 查阅时, 偶尔会碰到电子档案数据的遗漏问题, 所以应该是用实物档案, 确定好该房屋坐落所对应的正确的丘权号;如果是修改房地产档案数据, 首先则应在确定该房屋丘权号之后, 及时更新中心库系统中的数据, 其中, 如果是档案的问题, 将还得需要与房地产信息中心联系, 以便于帮助更改该房屋的电子档案资料, 用以确保其电子档案数据的一致性。如果说该房屋丘权号得更改有一定的依据, 就必须有书面说明, 说明其更改的理由, 并出具《房屋丘权号更改备查表》, 将此类似的说明储存在电子档案里以及房屋分户系统中, 以便于及时查看和免除电子档案与整幢房屋的信息不一致。

如果是在数据库中遇到了房屋重权号情况, 则必须采取电子档案、底图资料、中心库相结合的方法。因为只有将档案查清楚, 才可以从中确定其相重的分户号究竟是哪一间哪一室的;而到最后, 再把中心库完整地查看一遍, 以避免发生电子档案信息不一致的现象。

要与档案管理工作人员形成配合, 且参考已发证的实物档案, 将房屋图形上载到中心库。这样, 既方便作业人员查找配图, 又使得房地产电子档案信息的一致, 使中心库的数据更加完整。如果是由于在较早测绘的房屋中, 且有着不少手工表, 由于图形复杂, 资料不全, 没有规划核准图纸, 使之无法加以配合, 至今也无法将这些手工计算的房屋上载到中心库, 那么, 也就只好采用原始的手工配图的方法了。但最终必须强调电子档案信息的一致性。

房地产电子商务 篇11

虽然商业地产是目前地产业的投资热点，但是随着我国商业地产由萌芽到发展壮大，到现在出现局部过剩、供过于求等许多的缺点与不足。在各地商业地产的开发运作过程中，还出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的实际状况，盲从于一些国外的商业规划理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商业业态，结果导致项目运作失败。总结这些经验教训，为未来商业地产的健康发展提出建议和对策，是摆在我们面前刻不容缓的事情。

房地产调控下，旧有的商业模式会受到周期性的挑战，新的模式需要我们摸索前行。我认为在国家严厉的调控政策影响下，不能坐等政策回暖，我们应该借鉴如苹果这样世界知名IT企业不断创新的精神，完成一次革新与蜕变。因此，我们依托北大资源集团城市运营商定位，以商务地产为理念，创建全新模式，这正是北大资源集团房地产领域走的创新道路。

目前高科技产业园区的企业普遍存在结构不尽合理，缺少规模化、集约化，品牌战略和品牌培育不足的“短板效应”。为了给入驻企业提供规避“短板效应”的解决方案，博雅C-Center的商务地产在实际模型中，正在营造出一个产业、知识与资本的新型关系。我们除了享受中关村、北大科技园的优惠政策，拥有北大科技园3M+T服务体系及辅导、投融资、营销、技术成果转化服务外，正在将北大的教育、医疗、方正金融、信息等资源形成“服务模块”，通过北大资源集团、北大科技园、北大资源物业集团联合打造的“建筑产品+运营服务+物业服务”智慧型企业运营平台，主动嵌入到企业的日常运营中。同时，把后端的运营、商业体系构建、硬件的使用要求前置到房地产产业链条前端，进行产业全生命周期管理。

中国经济的高速发展不断地挑战着消费者的神经，也给整个房地产行业带来着超乎想象的变化。随着商业地产的不断演变，电子商务和IT技术的不断改善，消费者素质的不断提高，经济和社会环境的高度融合，未来十年中国商业地产市场将会涌现出更大的变化。我认为，未来产业、知识与资本相结合服务性商务地产将比传统商业地产模式更具魅力，也更受地方政府青睐。

在新城镇化政策带动下，在新兴城市区域以强大优势体量，呼应政府的区域和产业发展政策，集合交通资源、城市资源、人口资源甚至产业资源的导入，迅速创造城市商圈，带动城市区域的繁荣，创造稳定的就业和消费力。新型服务性商务地产的模式将为此注入可持续发展的能量与动力。目前，北大科技园·博雅C-Center项目作为城市运营商商业模式创新的运营平台，已经陆续在北京、昆山、重庆、贵阳、开封等地启动。