投融资方案策划

2024-05-14

投融资方案策划（通用3篇）

投融资方案策划篇1

1 研究目的和意义

房地产业作为一个我国目前的支柱产业在国民经济中的作用和地位相当重要。中央经济工作会议明确强调要把促进住房建设和住房消费作为当前及以后一段时间国民经济的重要增长点。我国房地产金融发展相对滞后, 不仅从理论上缺乏系统的多元化发展结构, 而且发展模式和政策也缺乏明确的定位, 无法满足房地产企业的正常融资需求。因此本文针对目前房地产业的融资和投资情况, 分析目前房地产企业的融资结构、风险及渠道等, 提出完善我国房地产融资方案的对策。

2 融资渠道及风险分析

2.1 银行贷款

我国房地产开发企业对商业银行的依存程度过高, 自有资金比例较低, 资本结构中的资金主体是银行贷款。同时, 房地产贷款成为近些年来银行利润的主要增长点, 并贯穿于房地产开发全过程, 例如土地拍卖、开发和销售等所有环节。官方数据显示, 银行资金在房地产开发企业的资金来源中占有超过一半的比例, 大约55%;而作为房地产开发企业其他的资金来源房产销售收入, 这部分资金主要是购房者的公积金贷款或商业银行贷款。所以, 房产开发商经营、周转等各个环节的主要资金源自银行。房地产行业及开发商对银行贷款的依赖是难以避免的, 但是一旦市场出现问题, 危及的将是国家经济安全;而且相对于40%的国际通用标准, 我国房地产企业资金来源亟待优化。

银行贷款的潜在风险:第一, 受银行信贷政策的变化和调整影响较大, 不利于房地产业平稳、健康发展。第二, 银行系统超过50%的资金投入房地产业, 背负着过高的风险只是收取固定利息, 风险与收益不匹配, 对银行系统的稳定不利。第三, 虽然国家对房地产行业的自有资金比例有一定的限制, 但是没有彻底解决其自有资本过低的问题, 导致房地产行业投资过度, 对其他产业投资有明显的挤出和排斥效应, 不利于国民经济的安全和全面、协调发展。

2.2 房地产信托

房地产信托是基于商业信托组织形式, 由信托投资公司发挥其资金运作经验和理财优势, 通过信托计划的实施筹集资金, 形成具有一定投资规模和实力的资金组合, 并投入房地产开发及相关行业, 即委托人依据信托投资公司的信托投资计划与其签订信托投资合同, 在委托人操作下获取安全、稳定的收益。

相对银行贷款而言, 房地产信托融资期限灵活, 可以降低融资成本, 提高资本的稳定性, 优化资本结构。但是房产信托风险不能低估, 尤其在国家对房地产业持续调控的背景下, 房地产信托公司的资质和投资计划的审核更严格和谨慎;对投资项目的筛选上要求更严格, 回报率要求更高, 偿还周期缩短。开发商通过信托融资的难度增大。

2.3 上市融资

上市融资即将企业全部资本等额划分, 表现为股票形式, 经批准后上市流通, 公开发行。由投资者直接购买, 短时间内可筹集到巨额资金。但是国家对上市企业的负债率、盈利能力等各项指标要求较高, 房地产企业上市难度较大。

由于我国房地产企业的资本金比例一般相当低, 负债率较高, 以股权方式融资容易使企业主丧失对企业的决策权和控制权, 同时股权资本需要对房地产的利润进行分配, 造成资本成本过高, 所以国内房地产业对上市融资兴趣低、操作性差。

2.4 国外房产基金

国内外房地产市场的接轨和宏观调控政策的实施, 使得国外房地产基金的进入是不可避免的, 新加坡政府投资公司、摩根士丹、利美林投资银行等大型地产基金正在加快进入中国的步伐。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合, 合作开发。房地产基金在“拓宽融资渠道、优化资金结构、分散市场风险”等方面发挥着积极的作用, 能较好地适应我国目前房地产发展国情, 对整个房地产开发经营模式产生重要影响。

海外基金风险借款的利率通常在15%左右, 成本较高。如果需求资金数目较大, 利率会更进一步提高, 因此开发企业在利用这类基金时, 又会衡量自己的成本和受益, 客观减缓了目前房地产基金在我国的发展速度。目前我国金融环境、政策体系及相关法律法规还不完善, 房地产基金公司和房产企业的操作、合作不规范, 所以房产基金在中国的发展还存在着一定的阻力。

2.5 债券融资

房地产证券是房地产行业在资本市场中融资的直接工具, 它能在短期内迅速筹集大量资金, 是企业筹集资金的重要方式。房地产债券与股票相比, 能在固定期限内收回本息, 安全性较高;较普通债券来说, 收益较高、动性强, 因此在成熟的证券市场中企业债券是企业对外融资的优选方式。我国的房地产债券市场还处于初级发展阶段, 债券融资额及渠道等方面, 远远不及其他形式。

目前来看, 国家对企业债券非市场化利率监管、发债主体的严格要求是债券市场的发展困境。我国没有形成规范的债券的信用评定系统和科学的风险界定制度;而房地产业普遍资产负债率高, 信用风险和偿债危机不容忽视;房地产债券发行品种少, 方式和渠道简单, 不能满足不同层次消费者的需求。近几十年来, 房地产企业债券融资渠道很不畅通。

3 我国目前房地产业基本融资结构

我国房地产企业开发资金中国内贷款、自筹资金、其他资金 (包含吸引外资、定金、预收款等) 占据98%以上。

数据显示, 其他资金来源中又有80%以上来自于房产定金及预售收入, 这其中大部分属于个人住房按揭贷款, 同样来自银行。在自筹资金中, 仅55%左右为自有资金, 45%左右主要是施工企业垫资的工程款, 而这部分工程垫款中, 很大一部分是建筑业贷款, 也是来自银行。研究分析显示, 在房地产开发资金来源70%左右的资金是来源于银行系统, 分别以开发贷款和住房按揭贷款等形式投入房地产行业。

这表明银行资金支撑着房地产业的资金需求, 内资银行系统承担着房地产发展的巨大风险。信托、上市、债券、基金等融资渠道在我国发展缓慢, 多元化的资金支持体系和风险分担体系远远没有形成。单一的融资方式、结构简单的融资体系对房地产行业和宏观经济都有十分不利的影响。

4 完善我国房地产企业的融资渠道的措施

4.1 建立多层次、多元化房地产融资体系

目前我国没有十分专业的评估和信贷机构, 内资商业银行是融资市场的参与主体。发展房地产基金、债券、上市是房地产企业融资方式的有力补充, 但在目前阶段还不能在房地产融资市场中充分发挥作用。另外, 由于对上市公司上市的条件和股权发行要求很高, 中小房地产企业很难通过上市来进行融资。本文认为目前解决我国房地产企业融资渠道存在问题首先要满足当前房地产企业多元化发展的需求, 建立多层次、多元化的房地产融资体系。完善金融市场体系和政策环境, 鼓励和支持金融机构在各地设立分支机构, 大力发展信托、金融租赁、货币经纪等新型金融组织机构, 调整优化信贷结构。近年来, 随着国家对宏观经济制度改革加大力度, 对房地产市场加强调控, 金融机构开始紧缩银根, 因此房地产企业的资金来源越来越困难。建立多层次、多元化的融资体系在房地产市场发展中的作用和要求越来越大, 为不同的企业提供不同的融资方式, 减轻房地产企业的资金压力, 消弱银行系统在其中的作用。

4.2 建立稳定、完善、品种多样化的开发房地产融资投资产品供应体系

从房地产融资体系的近期发展来说, 我国房地产行业缺少专业的房地产投融资策划机构和金融产品发行机构;金融产品发行渠道简单, 品种单一。为适应我国房地产企业的融资渠道多层次、多元化的发展要求, 需要建立稳定、多样化的金融产品供应系统。当前房地产融资难, 尤其是中小企业, 而且没有形成一个稳定的房地产金融产品供应体系, 从而让投资者难以选择合适的金融产品, 应引导投资者从直接买房变成买相关的房地产金融产品。金融机构为解决房地产融资渠道的合理性, 应当设计出差异化的、不同服务目的的金融产品。

4.2.1 发展房地产信托投资

《信托法》、《资金信托管理暂行办法》和《信托投资公司管理办法》的颁布为信托业打开了发展空间。国家的金融政策目前应支持信托业投资业务的发展, 以利于房地产开发企业积极寻求信托资金的支持, 以适应国家有关房贷风险的控制措施以及房地产泡沫的发展。信托资金对房地产的发展是一个有力的补充, 首先, 信托资金可以降低融资成本, 优化资本结构, 从而减少企业资产负债率;信托产品的证券化发展空间大, 流动性强, 提供丰富的金融产品, 满足多种投资者的需要, 缓解金融系统风险;信托产品集合的是民间资本, 融资方便, 可以激励消费者将储蓄转换为信托产品, 减轻银行利息负担。

总的来说, 应将房地产信托投资作为我国房地产融资渠道的创新, 使房地产投资信托资金逐步成为房地产业资金供给的主要渠道。

4.2.2 上市融资

着重改善经济运行环境, 改善地产企业形象, 为地产企业资本市场融资提供良好的条件和环境, 使一些实力雄厚的房地产企业积极谋求上市, 提高资本市场融资比例。

4.2.3 债券融资

我国的房地产债券发展缓慢, 主要原因是国家对企业发行债券资格要求严格, 目前“只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格, 并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。”为了拓展房地产企业的融资渠道, 构建合理的房地产资本市场, 加强债券信用评级体系, 发展和培育各级房地产债券市场, 开发新的品种, 使利率市场化, 才能加快债券市场的发展步伐。

4.3 完善房地产金融法律法规

目前我国房地产开发领域涉及的法律规范广泛, 但是不成体系, 对新型的融资工具、渠道组织形式、分配方式等方面缺乏规范的监管制度, 不利于促进和规范房地产融资渠道发展。

第一, 金融管理制度应该是通过提高房地产资金的合理配置程度和使用效率, 实现开发产品在大环境中的供需平衡。针对我国目前房地产开发总量失衡和信贷投资结构失调的情况, 国家目前加大对房地产金融市场的宏观调控力度是很有成效的, 并应完善相关法律法规, 规范新的融资工具和融资方式, 加强信贷规模与结构的同步调控;第二, 改善制度系统外部环境, 完善财税制度和房地产投资的配合, 理顺房改政策和房地产价格体系。

5 结论与建议

本文的研究目的是通过对我国目前房地产融资渠道的现状分析和研究, 并在此基础上对筹资渠道的优缺点以及风险进行探讨, 提出解决问题的对策, 在当前以银行贷款为主流的形势下, 应尽快建立房地产融资多元化体系, 着重开发新的融资工具, 如信托投资、股票融资、债券融资等, 从而降低房地产项目投资风险, 解决对银行信贷的依赖, 走出市场的低迷, 使房地产业重整旗鼓。

参考文献

[1]翟青云.我国房地产融资渠道现状[J].山西财经大学学报, 2009.

[2]高聚辉.房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融, 2006.

[3]孙家春.进一步完善我国房地产融资的对策探讨[J].中央财经大学学报, 1997.

[4]法清军.房地产融资渠道分析[J].产业研究, 2011.

[5]陈宪, 尹百宽, 刘翠玲.关于中国房地产融资渠道的多元化战略研究[J].财政金融, 2007.

投融资方案策划篇2

项目方：中石油昆仑天然气利用公司

策划单位：北京易利升租赁技术服务有限公司

首席策划：沙泉

参与策划：孔繁淋、罗立、钱亚军、沙泉

一、融资租赁租赁原理

融资租赁是出租人按照承租人的要求采购租赁物租给承租人的一种交易行为。租期结束后，按照初期的约定，租赁物的所有权可转移给承租人也可以不转移给承租人。

转移给承租人的叫“简单融资租赁租赁”有可能转移给承租人的叫“经营租赁”是融资租赁的高级表现形式。其特点是：

租赁物不计在承租人名下（表外融资），租金全部摊入成本（缩短折旧期的加速折旧）。

二、项目策划要点

因为这个租赁物的折旧期较长，如果采用银行贷款方式融资，偿还贷款的资金大部分是利用税后利润。若用经营租赁的方式采购租赁物，可以缩短折旧期，加快回收成本，节税、快速更新设备。

三、上项目的动因

1、用融资租赁的方式采购可以税前还款，达到节税的目的。经测

2、用融资租赁的方式可以融物的方式解决融资问题。

3、用融资租赁的方式将压缩天然气储运车的资产放在昆仑公司的算，5亿的项目可以节税8766万人民币财务表外，提高资企业经营的本利润率，还增加了租赁物在租赁期间的占有、使用、收益权，在租期结束时还有充分的自主处分权。尤其是经营租赁余值部分远低于租赁物本身的残值，通过销售或管理还可以增收很大一块利润。

4、因为没有丧失自主采购权、还可以批量采购，打破当前这个物件销售领域的垄断地位，把采购成本降到最低。

5、通过北京易利升租赁技术服务有限公司的策划和竞标，可以选择租赁条件最好的融资租赁公司做这个项目，把融资成本降到最低。

四、项目策划方案

1、方案一

集团总公司下属紧密层公司担当承租人

采用经营租赁方式添置固定资产

租赁物用益物权在租期结束时转移个承租人

集团总公司提供担保

2、方案二

集团总公司下属紧密层公司牵头使用外部资金做项目

下属半紧密层公司担当承租人

采用经营租赁方式添置固定资产

租赁物用益物权在租期结束时转移个承租人

3、方案三

集团总公司牵头使用内部资金做项目

下属紧密层公司担当承租人

采用经营租赁方式添置固定资产

租赁物用益物权在租期结束时转移个承租人

集团总公司以委托租赁或保证金的方式出资

五、项目策划方案演示

1、涉及本项目的基本概念

2、项目参与各方动因

3、项目策划的原则

4、项目策划方案

商业融资策划书篇3

* 项目概述

(一) 消费群体构成

当前，中国大众旅游的发展，异地商务、公务等交流日益频繁，为星级酒店的发展打下广阔的市场基础。中国星级酒店接待的住客，既有国内客人，也有入境客人。据国家有关方面的统计，入境过夜旅游者为4991万人次，比上年增长6.6%;国际旅游(外汇)收入339.49亿美元，比上年增长15.9%。国内旅游者为13.94亿人次，比上年增长15.0%;国内旅游总收入为6230亿元，比上年增长17.9%。

显然，星级酒店就是为他们服务的。无论是为了商务、公务、会议或者展览，还是为了观光、购物、度假或者是探亲访友，抑或是为了经济、文化、体育等等的交流，他们都是酒店的顾客。

有关资料显示，20，中国星级酒店住客中，商务散客占43%;公司协议客户占22%;会议团队占5%;旅行团队占4%;休闲散客占8%;其他占8%。

从年与的比较中，可以发现，虽然中国酒店的住客构成在总体上没有过大的起落，但是其变化也不容忽视。比如商务住客的增长，就是值得十分注目的。虽然不少入境的外国客人常常选择在星级酒店下榻，但是国内住客目前仍然占着绝大多数(为88%)。

(二) 国内目前连锁经济型酒店连锁经营的发展趋势。

目前中国目前共有星级酒店11828家，客房平均出租率为60.96%。值得注目的是，星级越低、价格越低的内资星级饭店，反倒出租率越低(其中三星级出租率为61.21%;二星级出租率为57.11%;一星级出租率为49.60%)。其经济效益也不甚理想，其中占星级酒店95.36%的11828家内资饭店，几乎全面亏损，有25个省市的内资星级饭店的平均利润均为负数。

相形之下，中国经济型酒店却是一片光明。另一份正式资料显示，中国经济型酒店，20的平均出租率为89.0%，2006年的平均出租率为82.4%;2006年的GOP竟然高达44.47%。

经济型酒店在今后的发展中能够更有利地享受到如下的发展机遇。

A：居民出行的增长。

B：奥运商机。是北京筹办奥运会的决战之年。根据有关要求和测算，奥运会期间，北京的星级酒店将达到800家。而据此前不久的统计，目前北京地区共有住宿接待单位4761家，客房28万间左右(其中星级酒店658家，客房11.2万间)。缺少的142家酒店的空白，有关方面希望主要通过改造和升级现有非星级酒店来填补。

* 项目提出的背景及必要性

我们先从酒店和酒店式的公寓，从酒店的投资、金融管理、融资方面来谈。

有个大的方向：能以中国酒店市场的一个宏观角度，先来做一个大纲性的探讨。在20之后，北京的酒店市场还是有相当的机会存在的。这是一定的，因为北京的酒店是政治中心、经济中心，目前加上外来人口已经有差不多有1700多万人了，无论如何，这么大的一个人口的城市，它有它的一个容量。因此，中国的地位在这几年正在大力的发展，所以从这方面我们是比较谨慎的、积极的来看这个事情。

北京，从容量方面的发展空间和潜力是相当大的。就此而言，在全中国发展的时候，上海、北京是几个主要的重点发展城市之一。无论是年的奥运会还是的上海世博会，都给酒店的管理公司创造了很多发展的机会。但是，总体来讲，在选择酒店的时候，就像选择地理位置上面，我们还是非常关注的。到最终，还是回到一个方面，就是投资回报。我们不是说开酒店是为了奥运会开，也不是说为了世博会开。做酒店的投资回报期要按照国际惯例来说是四年，所以这个不是短期的。很多酒店集团现在还在积极的开拓过程当中。相信这个机会对于大家来室都是一个很好的发展机会。所以我们认为北京在中国还是属于一线的城市，这两个城市如果从全球的经济上给它定位的话，应该是国际级的大都市。因此将来不要担心酒店过剩的问题，某些酒店可能经营不好。

从货币角度出发：人民币的升值有一个力大于臂的问题。总体来说应该是力好，但是到了一定的程度力就不好了。这是一个不利的因素，为什么?因为中国东西如果变的太贵了，国外的旅游者就很难进来。但是目前对于投资者，对于中国一个低成本的市场。那么所有的合作伙伴、业主、基金、同行都愿意到这边来投资。特别是外地投资进来了以后，由于这是一个双收的投资项目，但是随着人民币不断的增长，最后和美元一比一了。

* 可行性研究的依据和范围

201-10月全国房地产投资额为14610.6亿元，同比增长24.1%，增幅与上月持平;商品房施工面积169840.7万平方米，同比增长18.8%;新开工面积59847.5万平方米，同比增长18.1%;竣工面积25790.5万平方米，同比增长8.5%。供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。国家土地供应依然偏紧，存量土地充分释放。1-10月份土地购置面积26827万平方米，同比减少了2.6%;土地开发面积18390.7万平方米，同比增长38.6%，增幅较上月提高了4.6个百分点。

* 主要技术经济指标

一、项目的投资总额预算

1、财富西环大厦二、三层的总体投入面积为3300平方米，房屋的租金为3元/天/平方，则大厦的房屋日租金为9900元，年租金为9900元/日*365天=3613500元。

2、酒店投资总体装修费用：酒店总体投入面积为3300平方米，按照每平方米1500元人民币的标准(包括房间装修费用及家电、家具的配置费用)，则酒店投资的总体装修费用为500万元。

装修费用均摊，按每年为总体装修费用的10%计算，则每年均摊的装修费用为50万元。

3、投资装修总体费用向银行贷款，每年向银行支付的利息为60万元。

4、同样，投入的设备费用(包括空调设施等酒店的基础设备)约为240万元，费用均摊10年，每年为总体费用的10%计算，每年的设备费用为24万元。

5、员工费用：酒店投入使用35名员工(一般性的服务人员和管理层人员)，按照平均工资1800元/人，则一年的员工费用为35人*1800元/人*12个月=756000元。

&酒店第一年投入的成本计算为：3613500+500000+600000+240000+756000=5709500

第二章市场调研及前景预测

*本项目与其他项目相比较的优势分析

本项目简介：(拟在北京财富西环大厦中二、三层设立欧姆龙戴斯酒店)

A、美国戴斯酒店集团的品牌价值所在：美国戴斯创立于1970年，有超过35年的品牌历史，在全球15个国家内拥有超过160，000间各式客房。每天有超过200，000位客人住宿于Days Inn。名列《HOTELS》杂志全球酒店品牌排名第5位。

B、戴斯酒店的所拥有的经验丰富的管理团队：戴斯中国拥有一支高素质，经验丰富的酒店专业人才组成的团队。强大的团队，辅以“戴斯”品牌，对于酒店进行全权管理，一定能够使您的酒店获得应有的成功，并在酒店业占据应有的地位。

C、财富西环优越的地理位置：

(1)财富西环鼎立于北京市政规划中的四大交通枢纽之一，北京西二环门户之“西南金角”，北接西二环路，东连南二环路，西通丽泽城市核心道路，南行京开高速，距北京内城东西干线两广大街和长安街仅几步之遥。入则数分钟进抵都市核心，出则瞬间转换方位经纬。携金融街商务繁华之伟力，以坐被朝南的宏大气度，强势辐射金融街，长安街腹地。财富西环位于西二环枢纽位置，西衔丰台区重点规划发展区域丽泽商务区，其中丰台俗称是北京主要的陆路码头。南靠北京南站-亚洲最大的铁路交通枢纽，2008年即将投入使用。北临厚积勃发的新型办公商务区广安门商圈，西街正在建设的华北地区最大商品物流中心和分销中枢的马莲道商务中心的节点，以财富西环为焦点，三大商圈各显神通，围合聚拢财富西环，更兼有金融街丰厚商务底蕴的强势整合，西南二环大区域发展的格局脉络清晰可见。

(2)地理优势，交通方便：5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、运通102、运通202，步行1分钟就可到达公交车站。

D、周边配套设施完善

(1)水电设施齐全外周边还有美廉美超市、超市发超市、华联商场、家乐福购物中心、菜百商场、华普超市、百盛、青年湖商场。

(2)邮局：丽泽路邮电局、中国移动通信大观园店、中复电讯商场(右安门店)、广安门南滨河路邮局。

(3)银行：工商银行、中国银行、交通银行、农村信用社、中信银行、民生银行、中国光大银行。

(4)旅馆、饭店：环海宾馆、丽泽宾馆、北京哈特商务酒店、新时代大酒店、大观园大酒店、诺林大酒店、中环假日大酒店、龙源宾馆、万隆宾馆。

(5)餐饮、娱乐、休闲：海阔天空康体俱乐部、恒通食府。

(6)教育设施：中央音乐学院、首都医科大学。

(7)写字楼：中国新纪元大厦、宣兴大厦、德惠写字楼、中经信国际大厦。

(8)公园及旅游景点：万泉公园、五芳亭公园、大观园、牛街礼拜寺、北京西客站。

(9)酒店地处交通便道，存在着广大的客源。

* 国内同行业经济型酒店相关数据比较

(1)投资门槛较高加盟300万起与很多可供加盟的特许项目相比，经济型酒店让诸多有意参与其中的投资者望而却步，很重要的一个原因就是它有着较高的准入门槛。见下表：

品牌前期项目投资总额

锦江之星 750万～1250万元(以建筑面积5000平方米* 元/平米计算，含土建、营运准备)

如家快捷约594.5万元

莫泰168 约800万~1000万元

速8 338万~538万元(以100间房，每间房改造费用3万～5万计算，加上38万元加盟金)

格林豪泰约500万～700万元

锦江之星的品牌使用费是依据加盟店的设计客房数，按3500元/间计算(推广期间优惠以2500元收取);此外还将收取20万元技术服务费作为锦江之星为加盟者提供建设方案、人员培训、总台管理软件、管理与业务模式手册、开业指导等各项服务的费用。这些都是小头，更大的资金压力来自物业投资--按锦江之星的标准，新建门店每平米投资大约为3500元，而改造门店也约需1500～2500元/平米，这样一家锦江之星门店的投资额在1000万元上下。

如家快捷的前期投资主要分为几项：不少于50万元的物业改造资金、30万元的一次性特许品牌使用费、10万元的特许加盟保证金不低于50万元的流动资金以及为期约占四个月的工程筹备期管理费，每月1万元。需要指出的是，其中10万元保证金并不需要扣押至合约结束，而是在合作一年之后便可以得到有息返还。

在各特许品牌中，莫泰168是开展加盟业务较晚，也是加盟店最少的连锁品牌之一，目前只有南通、无锡、宁波3家加盟店，上海市内的加盟店尚未面世。莫泰连锁旅店的营运总监许铮铮表示，在本市加盟一家莫泰168经济型酒店的投资总额在800万～1000万元。

与其他品牌相比，速8在前期投资上有更为细致之处，除去38万元的特许品牌使用费外，速8根据所改造物业的原先用途，平均至每间客房的改造费用也会有所不同。如，之前物业用途为写字楼，那么摊到每间客房的投资费用为3万～5万元。

格林豪泰在计算前期投资时也有其特别之处，即特许品牌使用费以房间数的不同而有所变化，以100间为例，加盟金在四五十万元，前期投资总额在500万～700万元。

以上计算都是以改造现有物业为准。

(2)每月管理收费高低浮动各不同

在一次性支付数额较大的前期投入之后，作为连锁体系中的一员，享受品牌、管理、销售、培训等方方面面的支持的同时，加盟者每月也需支付一定的费用于连锁体系。从目前了解的情况，各品牌在每月收取管理等费用的比例上也有不少出入。如下表：

品牌每月上缴支出

锦江之星加盟管理费为年营业收入的3%

如家快捷收酒店总收入3%为特经服务费，收酒店总收入3%为特经管理费

莫泰168 营业收入的5%～10%

速8 营业收入的5.6%，每年变化

格林豪泰营业收入的3.5%～6%

不难看出，每月统称加盟管理费的收取主要分为固定和浮动两种。浮动的加盟管理费收取方式对于投资者而言，就像一把双刃剑，在经营状况不假的情况下，有理由向总部提出要求下浮;但在供销两旺的情景之下，也就必须接受特许方提高管理费的要求。

(3)?回收投资较快(五年左右实现)

作为一项高额支出的加盟行为，投资者最为关心的便是资金风险和投资回报率的问题。就现阶段而言，尽管资金门槛较高，但是较快的投资回收周期正是吸引投资者跃跃欲试的一种重要原因。

从所得的数据来看，对于非自建性质的经济型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投资，一些地段上佳的单个门店，仅仅开张一年半的时间内，就已将资金全部回收。同时，这也说明，不同的地理位置对于投资回收的周期也有一定的影响。

品牌投资回收期

锦江之星租赁项目4～6年，新建项目8～10年

如家快捷 5～6年

莫泰168 2年半～3年半

速8 3年～4年

格林豪泰 5～6年

各个不同品牌的经济型酒店对于投资回报周期的得出来源于他们对年投资收益率的估算。下表是如家酒店以一家建筑面积3450平方米，100间客房，年平均出租率85%，平均房价170元，特许5年期为例的模拟收益。从房价和年平均出租率等数据来看，这一表格的计算比较保守。

项目名称

主要费用

年均销售收入100间客房×85%×170元×365天=527.43万元

年均经营毛利润率55%

年均经营毛利润 527.43万元×55%=290.08万元

一次性品牌特许费(5年) 30万元/5年=6万元

装潢装修费(10年) 350万元/10年=35万元

设备购置费(5年) 100万元/5年=20万元

特许经营主要费用(管理、服务)527.43万元×3%+527.43万元×3%=31.65万元

房产年均折旧费或租赁费100万元/年(或3450平方米×0.8元×365=100万元)

营业利润 290.08万元-6万元-35万元-20万元-31.65万元-100万元=97.44万元

营业所得税金 97.44万元×33%=32.15万元

税后利润 97.44万元-32.15万元=65.28万元

年投资收益率 65.28万元/(350万元+100万元)=15%

速8的投资回报周期比如家缩短一半，也是由于速8对于年投资收益率的预估相对较高，在33%左右。从各连锁品牌对于投资回报周期的估算，加上前文对于前期投入的比较，投资者不难推算出各品牌经济型酒店的平均年投资收益率。

第三章项目定位

*主题及功能定位(美国戴斯酒店集团对于酒店式公寓和产权式酒店合作项目要求)

酒店式公寓和产权式酒店开发商(业主)至少持有项目产权(房间数量)的50%以上，也就是说小业主的总体产权最大不超过50%，并且要求小业主必须把所有产权以反租的形式交还给酒店开发商，酒店集团拥有所有经营权，这样便于集团统一管理。

*功能定位

欧姆龙戴斯酒店定位中国首家行政商务酒店，酒店内部设置商务信息港系统，从单一的酒店住宿、餐饮服务的基础上增加行政商务的拓展服务。具体设置为：对于入住酒店的客人从车站、机场接送，接送到指定客房，酒店设置方便的办公客房可以方便客人进行商务会客与谈判，配备专门的行政人员方便客人的办公。我们将委派员工去香港参加商务培训，学习管理理念，体现我们的增值服务。

*项目建设方案及规划设计定位及价格定位

1、基本设立客房96间，客房平均收费380元/天，则一天的营业额为36480元/天，合计一年的房费收入为13315200元，考虑到其他因素，按房费的70%计算，则一年的房费收入为9320460元。

2、每年的房费营业额为932万，则每天的收入为25500元/天。

3、每天成本消耗：酒店第一年的投入成本570万，每天的成本消耗为15610元。

4、每天房费的实际收入为：房费收入-成本消耗=25500-15610=9890元。

5、酒店每年的年投资收益率为35%

*入市姿态及推广时机定位

1、项目计划融资金额350万。

2、投资回报年利息20%。

3、投资对象为公司或个人。

4、赠送全国戴斯酒店免费住宿一周(标准间客房)，享受戴斯酒店终身入住7.5折扣,以及系列的折扣卡。

5、投资担保人：美国戴斯酒店