D项目投资决策

D项目投资决策（精选7篇）

D项目投资决策 篇1

摘要：基于石油工业科研投入产出的特点, 摆脱了经典计量经济学中根据经济理论和样本数据设定模型函数关系的束缚, 采用非参数估计的方法判断石油企业科研投入的经济效益作为企业科研投资规模决策的依据, 并以某石油公司科研投入数据为实例证明其优越性和可操作性。

关键词：科研投资,石油,非参数估计,生产函数法

1 问题的提出

石油工业是资金技术密集型行业, 科技进步是其发展的最根本动力;而科研投入则是实现技术进步的保证, 是连接企业现在与未来的纽带和保证石油企业持续发展的基础。决定对科研投入多少是企业管理者面临的重要的战略性问题, 只有掌握科研投入产出的规律, 才能提高决策的准确性, 为企业的发展奠定基础。在实践中, 衡量科研投入产出的方法最常用的是生产函数法以及在生产函数基础上推导出来的各种变型, 但生产函数法的局限性和石油工业投入产出的特性, 导致其结果不具有现实意义。首先, 勘探开发活动的自然依附性决定了它受自然生产规律的制约, 勘探成果受地下资源量的限制, 开发的成果产量受递减曲线的制约, 这些都不符合生产函数模型的假定前提即企业具有不变的规模报酬。第二, 资金弹性系数和劳动力弹性系数的确定在勘探开发活动中尤其困难。这两个参数一般确定方法有:经验确定法、理论分析法和回归确定法。经验确定法随意性增大;理论分析法假定经济系统处于理想状态, 而现实确不能达到;回归分析法不容易通过回归检验, 储量价值的波动性使得数据可比性差, 这更增加了运算的工作量、难度, 降低了其准确性。第三, 生产函数法使用“余值”来表示科技进步贡献率, 有一些显然不是技术进步的政策因素进入了余值之中。“余值”是考察科技进步效益的一种方式, 在宏观上可用于行业间的比较, 但在微观层面, 作为指导石油企业科技投入决策的依据则有些牵强。这种前提的理想化、过程的主观性和结果的模糊性, 导致运用生产函数法计算出的技术进步效益不能支撑石油企业科研投入的决策。

2 非参数方法的选择

2.1 理论出发点

科技进步的经济效益是投入量与产出量之间的一种比较, 表现为在不增加投入量的情况下获取较多的产出量, 是投入的减少和产出的增加。它融合在整体经济效益之内的, 只有通过科技进步的作用, 使产出量的增加大于投入量的增加, 才算取得了科技进步的经济效益。另外, 科技进步经济效益具有动态的含义, 它是指一定时期内取得的超出原技术水平基础之上的效益。

经典计量经济学模型首先根据经济理论和样本数据设定模型的函数关系, 然后估计函数关系中的参数并检验所设定的关系。如果模型的函数关系通过检验被证明是成立的, 那么回归结果可以外延;当模型及参数的假定与实际背离时, 就容易造成模型设定误差, 此时, 基于经典假设模型所做出的推断可能表现很差。技术进步和企业经济效益之间的关系未必是线性关系或可线性化的非线性关系, 而变量之间的参数非线性关系又很难确定, 直接设定的回归方程没有成熟的经济理论支持, 所以要准确测定科研投入的经济效益, 可以摆脱生产函数理论前提的束缚, 采用非参数回归的方法, 假定技术进步和企业经济效益之间的关系未知, 回归函数的形式可以任意, 变量的分布也不要限制, 解释变量和被解释变量完全按需要设置。

2.2 指标的选取

选择科研投入强度 (科研投入与当年的净利润之比) 为反映科研投入的指标, 资金利润率的变化作为反映科研经济效益的综合性指标。资金利润率是指一定时期资金占用与实现利润的比较, 能够全面反映各项经济指标的最终结果, 具有很强的综合性, 能反映企业经济管理水平的高低、市场经营的好坏、经营决策的成败等各种因素引起的企业的资金、生产、质量、成本、销售、利润及清偿债务的能力、营运能力和盈利能力的变化, 是各项经济指标相互作用的最终结果。由于科研经济效益的动态性, 本文把资金利润率年度之间的变化看作科研投入的一个重要结果, 把科研投入看作资金利润率变化的原因, 所以资金利润率变化为被解释变量, 科研投入强度为解释变量。

2.3 选择非参数估计方法

在非参数回归中, 设Y为被解释变量;是随机变量, X是解释变量, 是影响Y的一个重要因素, 它既可以是确定性变量也可以是随机变量。给定样本观测值 (Y1, X1) , (Y2, X2) … (Yn, Xn) , 假定{ Yi }独立同分布, 可建立非参数回归模型:

Yi=m (xi) +ui, i=1, 2…, n

其中:m (xi) 是未知函数, ui为随机误差项, 它反映了除解释变量外其他影响被解释变量的可观察或不可观察的因素对被解释变量的影响以及模型的设定误差等。当解释变量为确定性变量时, 假定随机误差项的数学期望为Eui=0, 此时, 被解释变量的数学期望EY=m (xi) ;当解释变量为随机变量时, 假定解释变量与被解释变量独立, 随机误差项的条件数学期望为0, 即E (ui/xi) =0, 此时, 被解释变量的条件数学期望为E (Yi/Xi) =m (xi) 。非参数回归模型就是要在给定样本[ (Xi, Yi) ]undefined下得到条件回归函数m (x) 的一个估计undefined。

非参数回归没有明确的回归方程, 但是它有不同的估计方法来解决这个问题。目前常用的非参数回归模型的估计方法主要有核估计、局部线性估计和正交序列估计等。其中前两种属于局部估计方法, 局部估计方法用于预测时只能预测数据区域内的回归函数值, 对于附近没有观察点的回归函数值就无法预测;而正交序列估计则能打破这个界限, 科研投入强度突然增加或减小, 以致超出原来的数据区域, 都可以用正交序列估计的方法。正交序列估计被认为是较好的趋势外推预测方法, 所以, 在科研投资决策中, 利用正交序列估计对于科学地判断企业科研投资规模有很大帮助。

下面以某公司科研投入强度和年资金利润率的变化数据为实例对参数和非参数估计的结果做一下比较。

3 实例

资料来源:《世界石油工业统计》和《石油公司数据手册》

科研投入强度与资产利润率的变化率之间关系的散点图如图1所示。

从图1可以看出资金利润率变化与科研投入强度的散点非常没有规则。使用SPSS拟合得到方程为: y=11.3-38.3x (F=1.45 , P=0.282) , 方程没有通过F检验, 参数也没有通过t检验。

统计模型只是对客观世界复杂联系的简单近似, 有的时候这种近似非常好, 表现为模型的拟合优度好, 但不是每次都如此理想。如果变量间是呈曲线关系, 可以采用变量变换的方法将这种关系转化为直线, 但这要求首先知道变量间的曲线关系究竟服从什么曲线趋势。曲线回归过程正是提供寻找这种趋势的一个有效的方法。

用SPSS中的Curve Estimation过程对资金利润率和科研投入强度作曲线估计。选择的曲线模型为:Quadratic、Compound、Growth、Logarithmic、Cubic、S、Exponential和Inverse。由于样本中含有负数, Compound、Power、S、 Growth、 Exponential和 Logistic 模型不能使用, 其他模型的拟合曲线如图2所示。

从图2可以看出, 所有这些曲线都不能恰当地描述样本数据变化的规律, 而图中拟合程度最好的Cubic模型依然不能通过参数检验。

利用非参数的正交序列估计则可以比较贴切地描述样本数据的变化。设回归函数m (x) ∈C[a, b], 假定{φi}∞j=0构成[a, b]上的一组正交基, 即:

∫undefinedφi (x) φj (x) dx=δij={ci0}

则m (x) 有正交序列展开undefined, 可将非参数回归模型近似为:

undefined

对上式进行最小二乘估计得:undefined

其中:Z= (Z1, …, Zm) , Zi= (φ (Xi) , …, φi (Xn) ) T

正交序列估计最常用的正交基是Legendre多项式正交基。区间[-1, 1]上Legendre多项式正交基为:undefined;undefined;undefined;undefined;undefined;undefined

其他高阶Legendre多项式可由以下递推公式计算出来:

(m+1) Pm+1 (x) = (2m+1) xPm (x) -mPm-1 (x)

Legendre多项式正交基{P1 (x) }∞j=0满足:

∫undefinedPi (x) Pj (x) dx={undefined

用Matlab编写计算程序, 得出科研投入强度的正交序列估计拟合的结果如下图3所示。

从图3中可以看出, 后者的拟合度远高于前者;同时, 正交序列估计的均方误差要远远小于参数估计的均方误差。

4 结论

正交序列估计比参数估计有更好的拟合效果, 这是因为科研投入产出的数据往往是非线性、非稳定地变化的, 用传统的参数估计方法要有严格的假定, 而非参数的方法取决于数据点本身及它们的参与程度。

通过对历史数据的非参数分析, 建立科技投入与企业经济效益之间直接联系, 利用正交序列估计的程序, 可以直接计算出任意给定科研投入强度下的资金利润率变化的估计值。由于非参数估计对总体分布的假定要求的条件很宽, 不致因为对总体分布的假定不当而导致重大错误, 而且由于要求的假定条件比较少, 适用范围比较广泛。在石油企业决定科研投资规模问题上, 非参数估计不仅更符合石油企业科研的特点, 而且计算更简单, 更节约时间, 更具有可操作性。

参考文献

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[7]岳荃水, 赵宝贵.企业技术进步与经济效益定量分析[J].河北地质学院学报, 1995, 18 (1) :81-86.

D项目投资决策 篇2

2006年2月15日我国颁布了《企业会计准则第6号――无形资产》 (下面简称《准则》) , 并从2007年1月1日起在上市公司实施。《准则》规定:“企业内部研究开发支出, 应当区分研究阶段支出和开发阶段支出;研究阶段的支出应当于发生时计入当期损益, 开发阶段的支出在同时满足五个条件时才能确认为无形资产。” (五个条件包括:1) 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性; 2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图;3) 无形资产产生经济利益的方式, 包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场, 无形资产将在内部使用的, 应当证明其有用性;4) 有足够的技术、财务资源和其他资源支持, 以完成该无形资产的开发, 并有能力使用或出售该无形资产;5) 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。) 而我国原有的会计准则规定企业内部研究开发支出在发生时全部计入损益, 只有研发成功后的登记费、律师费等才能计入无形资产。《准则》对企业内部研发支出会计处理规定的变化必然会对企业产生一系列的经济后果, 如:在同样的研发投入水平上, 新准则下的会计处理比旧准则下的会计处理可以给公司带来更好的经营业绩, 这些经济后果就必然会影响公司高管对研究开发支出的态度, 从而影响其对研究开发支出的决策行为。本文试图在分析新准则的一系列经济后果的基础上, 预期公司高管R&D支出的决策行为。

2 税收因素对公司高管研发支出决策的影响

单就税收因素来说, 研究开发支出费用化可以节约公司的税收从而激励公司管理层在研究开发方面进行更多的投资。《准则》规定研发支出可以有条件地资本化, 这一规定从表面上看会减少企业研发支出在节约税收方面的好处, 从而导致企业管理层减少研发支出, 但是, 《准则》规定的五个条件比较抽象、缺乏操作性, 从而给予管理层较大的自主选择资本化或费用化的空间。从这个角度看, 《准则》在研究开发支出会计处理方面规定的变化并不必然导致企业节税的好处, 从而不会影响管理层在研究开发支出决策方面的行为。

2007年3月16日我国颁布的新《企业所得税》第四条 (2008年1月1日开始实施) 规定“企业所得税的税率为25%”, 这一规定将直接减少企业研究开发支出的节税效应, 从税收方面考虑这一结果也将直接导致公司管理层减少研究开发支出。但是《企业所得税实施条例》第一百三十六条规定:“企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用, 未形成无形资产费用化计入当期损益的, 在按规定实行100%扣除基础上, 按当年其金额的50%加计扣除;形成无形资产成本的, 按无形资产成本的150%进行摊销。”考虑到研究开发支出可以有条件地资本化这一规定, 企业研究开发支出将会增加企业以后期间的节税收入, 这有利于企业各期收益的平滑化操作。对于研发投入巨大的企业, 一般来说在项目研发期间企业的盈利将会减少, 从而可能没有足够的利润来抵扣可以加计扣除的研发费, 导致节税效应消失得无影无踪, 而研发支出有条件地资本化将可以较好地解决这个问题, 增加企业的节税好处, 从而激励公司管理层更多地在研究开发方面投资。

综合考虑, 《准则》规定的变化将会在一定程度上增加企业研发支出的节税好处, 而新《企业所得税》规定的税率的变化将减少企业研发支出的节税好处。两者都会对企业管理者研发支出决策行为产生影响, 至于税收因素到底是促使管理者增加研发投入还是促使其减少研发投入, 则取决于哪个因素影响大, 对于此问题本文第四部分将给出一个分析该问题的权衡模型。

3 业绩目标因素对公司高管研发支出决策的影响

公司业绩评价指标是一个复杂的体系, 在对企业经营业绩进行评价的时候, 尽管企业经营业绩评价方法不断改革, 但财务指标仍然占有很重要的地位;不同的公司采用的业绩评价指标也不相同, 有的企业更多地采用短期业绩评价指标如年净利润率等, 而另外一些企业更多地采用长期业绩评价指标如股票期权等。为了迎合不同的公司业绩评价指标, 企业管理层会有不同的决策行为。下面分别就不同类型的业绩评价指标分析《准则》规定的变化对公司高管研发支出决策的影响。

3.1 短期业绩目标因素对公司高管研发支出决策的影响

公司采用的业绩评价指标中短期业绩评价指标的典型就是净利润率指标, 而旧准则规定研发支出费用化将直接表现为企业当期利润的减少, 在以净利润率为评价指标时, 就很可能导致公司高层管理者为了自己的利益采用削减研发支出的短期行为以达到增加利润的目的。康奈尔大学的罗伯特·吉本斯 (Robret Gibhons) 和哈佛大学的凯文·墨菲 (KevinJ.Murphy) 对首席执行官在退体前的最后几年中采取的研发支出模式进行调查研究, 发现首席执行官在完全清楚限制研发支出的后果的情况下, 在其就任的最后几年尽管研发支出的投资数额没有减少, 但研发支出的增长率有明显的下降。由此可以看出, 费用化的处理会导致公司管理层减少研发支出的投入, 在一些高科技企业情况更为严重。新《准则》规定研发支出可以有条件地资本化, 并且资本化的条件规定得比较抽象, 这就使得高管可以通过研发费用的资本化增加企业的利润, 从而可以在一定程度上缓解高管减少研发支出的状况。也就是说, 从短期业绩评价角度我们可以预期, 在新《准则》实施后公司的研发支出将有一个较大的增长。

除了短期业绩评价目标对公司管理层的影响外, 上市公司总体业绩的好坏也会影响管理层的研发支出决策行为。一般来说, 如果公司业绩较好则会更多地投入研发支出, 如果公司业绩较差则会更少地投入研发支出, 也就是说公司会通过平滑利润来调节公司的业绩。而在新《准则》颁布后, 企业可以采用选择研发支出费用化或者资本化来平滑收益, 从而也可以促使公司高管更多地进行研发投资。

3.2 长期业绩目标因素对公司高管研发支出决策的影响

目前, 企业长期业绩评价指标的典型代表就是股票期权激励。公司在采用股票期权激励时, 公司高管的薪酬更多地取决于公司的价值 (前提条件是资本市场为强式有效或半强式有效) , 为此, 公司管理层就会大量增加研发投入以达到增加公司价值的目的。那么我国资本市场目前是否达到了半强式有效呢?要回答这个问题, 首先让我们回顾一下我国学者有关这方面的实证研究:吴世农 (1996) 对上海和深圳20种股票从1992年6月至1993年12月的日收益做自回归检验后认为, 股票日收益率的时间序列不存在显著的系统性变动趋势, 这与弱式有效的结论是矛盾的。陈小悦、陈晓和顾斌等 (1997) 采用随机漫步模型和迪克一弗勒检验的方法, 选取了1991年至1996年11月和1993年1月至1996年11月的两个样本区间, 对两市的股票和指数进行实证研究后认为, 沪市自1993年以后逐渐成为一个弱有效的市场, 深圳则自从建立以来就是一个弱有效的市场。张思奇、马刚和冉华 (2000) 以1992年至1998年6月期间上证A股综值为样本, 运用ARMA-ARCH-M模型对中国股票市场的日收益时间序列行为进行了分析, 认为市场己经具备某些弱式有效市场特征, 但并不足以表明市场已真正达到弱式有效阶段;同时指出, 上海股市中存在周末效应且有重要的影响。周爱民、张友兰 (2001) 用动态游程模型、条件异方差和F统计量等方法对香港、上海、深圳股市的有效性进行检验比较, 认为三市均未达到弱式有效。由此可见, 我国证券市场最多为弱式有效市场。我国证券市场的不成熟就必然会影响股票期权激励的效果, 从而在一定程度上降低对公司管理层研发支出的激励作用。这种激励作用的下降源于资本市场的不成熟, 也就是说我国资本市场还处于一种投机风行的时期, 投机的人大多素质不高, 看不到公司研发支出对公司价值的影响, 而只会关注公司总资产、净利润之类的指标。基于这个假设, 新《准则》规定研发支出可以有条件地资本化可以很好地缓解股票期权激励的尴尬境地。研发费用的资本化一方面可以避免某一年度研发投入过大导致的净利润急剧降低的状况, 另一方面可以增加公司的总资产, 从而研发费用的资本化可以使得只关注表面的投机者增加对本公司股票的购买, 从而促使股价升高, 股价升高后就会有更多的投机者加入, 股票会再次上升, 股票上升就可以激励公司高管增加研发投入 (这是与研发支出全部费用化比较而言的) 。

4 公司高管决策行为的权衡模型分析

4.1 税收单因素权衡模型

本文第二部分已经说明税收因素对公司高管决策行为的影响包括两个方面:一是税率直接降低导致研发支出节税效应的降低;二是研发支出有条件资本化降低了研发支出全部费用化时利润为负的风险。此外, 由于新所得税法规定研发支出费用化可按其金额的50%加计扣除, 形成无形资产的按无形资产成本的150%进行摊销, 但是当年利润为负的不得加计扣除, 因此研发支出资本化就可以保证公司充分享受加计扣除带来的好处, 亦即可以假设在此情况下企业可以享受全部的加计扣除的节税好处。对于这两个因素的综合影响可以通过一个二维模型来分析。

假设某一公司扣除研发支出 (A) 之后的利润为P, 研发支出为A (其中费用化支出为B, 资本化支出为A-B) , 则P在不同取值区间上据新旧准则及所得税法得出的节税收益如表1所示。

从表1可知, 当P>=50%×33%A时, 新准则及所得税法下的节税收益小于旧准则及所得税法下的节税收益, 此时公司高管会减少研发投入;当0<P<50%×33%A时, 两者的大小取决于A和P的具体取值, 研发投入也取决于两者的取值;而当P<=0时, 新准则及所得税法下的节税收益明显大于旧准则及所得税法下的节税收益, 此时公司高管会增加研发投入。

4.2 税收与业绩目标双因素权衡模型

由上面的分析知道, 无论是短期业绩目标因素还是长期业绩目标因素都将导致研发投入增加, 而税收因素会导致三种结果, 其中当P<=0时, 税收因素也将必然导致研发投入的增加, 因此, 在这里只需考虑税收因素导致的前两种结果与业绩因素权衡的结果。假设业绩因素给公司高管带来的收益为K, 而税收因素给高管带来的负收益为H, 则:当K>|H|时, 公司将增加研发投入;当K<|H|时, 公司将减少研发投入。

5 结论

通过上文的分析可以得出, 新《准则》的颁布将会在一定程度上增加公司高管在研究开发方面的投入, 而新《企业所得税法》的出台会减少公司高管在研究开发方面的投入。但是我们认为, 新《企业所得税法》税率的降低对抵税效果影响不会很大, 况且公司高管关注自己的利益胜于关注公司的利益, 因此新《准则》颁布后公司研发支出会有一个增加的过程。

本文的局限在于关于公司业绩目标因素和税收因素对公司高管行为影响的权衡分析由于没有找到合适的量化标量, 因此, 对它的衡量仅仅局限于理论上的阐述而没有数量化, 这也是本文值得进一步研究的地方。

参考文献

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浅析项目投资决策方法 篇3

关键词：项目投资,净现值 (NPV) ,差额内含报酬率 (△IRR) ,年等额净回收额

企业在发展壮大过程中, 势必会涉及对其长期规划产生重大影响的项目投资。为达到预期的投资功效, 规避投资风险, 企业进行项目投资时, 应在可行性分析的基础上选择适当的方法, 作出合理的投资决策。

一、项目投资涵义

项目投资:是指企业对特定项目所进行的一种长期投资行为, 主要包括以新增生产能力为目的的新建项目投资和以恢复或改善原有生产能力为目的的更新改造项目投资两大类。

项目投资实质是企业的一种内部投资行为, 投入资金性质属于资本性支出。与其他形式的投资相比, 项目投资具有投资金额大、影响时间长、变现能力差、投资风险大和不经常发生等特点。

二、项目投资的评价指标

企业进行项目投资决策, 必须事前运用科学的方法对其现金流量进行分析预测, 当项目的现金流量已经确定之后, 就可以采取一定的评价指标对项目投资决方案进行分析评价。

项目投资评价指标主要有投资利润率 (ROI) 、投资回收期 (PP) 、净现值 (NPV) 、净现值率 (NPVR) 、现值指数 (PI) 、内含报酬率 (IRR) 等。一般情况下, 当NPV≥0, NPVR≥0, PI≥1, IRR≥i (i为资金成本或投资项目的行业基准利率) 时, 项目投资具备财务可行性, 应当接受此投资方案。

三、项目投资决策方法

(一) 独立投资方案决策

独立投资方案是指在决策过程中, 一组互不依存, 不能相互取代, 可以同时并存的方案。对于独立投资方案决策, 只需判断其财务可行性即可。

若某一投资项目的评价指标同时满足:NPV≥0、NPVR≥0、PI≥1、IRR≥i (i为资金成本或投资项目的行业基准利率) 、ROI≥基准投资利润率, 则该投资项目具备财务可行性, 可以接受此投资方案;反之, 则不具备财务可行性, 不能接受;若评价指标结论发生矛盾, 应当以主要指标 (NPV、NPVR、PI、IRR) 的评价为准。

(二) 互斥投资方案决策

互斥投资方案是指在决策过程中, 一组相互排斥、不能同时并存的投资方案。互斥投资方案决策过程就是对每个具备财务可行性的入选方案, 利用具体决策方法, 比较其优劣, 从而最终选出一个最优方案的过程。

1、当各互斥方案的原始投资额、项目计算期完全一致时。

其决策方法主要有:净现值法、净现值率法。其主要步骤如下 (以净现值法为例) :

(1) 计算各方案的净现值, 净现值NPV<0的方案应排除, 净现值NPV>0的方案, 说明具备财务可行性; (2) 对NPV>0的方案进行选优, 净现值 (NPV) 越大的方案越好。

2、若各互斥方案的原始投资额不相等, 但项目计算期相等时。

其决策方法, 一般用“差额投资内含报酬率法”。

差额投资内含报酬率法:是指在计算出两个原始投资总额不同的投资项目的差量现金净流量 (记作△NCF) 基础上, 再计算出差额内含报酬率 (记作△IRR) , 并据以判断方案孰优孰劣的方法。当“差额内含报酬率”≥“基准收益率或设定贴现率”时, 原始投资额大的项目较优。反之, 原始投资额小的项目较优。

例:某企业有两个可供选择的投资项目, 其原始投资额和项目计算期资料如表所示 (单位:万元) , 要求: (1) 若企业的行业基准贴现率为8%时, 进行项目投资决策; (2) 若企业的行业基准贴现率为12%时, 进行项目投资决策。

分析:

3、当投资额不相等, 投资项目期也不相同时, 其决策方法一般用“年等额净回收法”。

年等额净回收法, 是指通过比较所有投资方案的“年等额净回收额”指标的大小, 来选择最优方案的决策方法。在此法下, 年等额净回收额最大的方案为优。其计算步骤如下:

(1) 计算各方案的净现值NPV

(2) 计算各方案的年等额净现值, 若贴现率为i, 项目计算期为n, 则年等额净回收额=净现值÷年金现值系数=NPV÷ (P/A, i, n)

例:某企业拟建立一条生产线, 现有三个方案可供选择:甲方案的原始投资额为500万元, 项目计算期为6年, 净现值为90万元;乙方案的原始投资额为400万元, 项目计算期为7年, 净现值为100万元;丙方案的原始投资额为350万元, 项目计算期为5年, 净现值为-1.25万元。行业基准折现率为8%。要求按年等额净回收法进行比较决策。

分析:因甲、乙两方案的净现值 (NPV) 均大于零, 丙方案的净现值 (NPV) 小于零, 故而甲、乙两个方案均具有财务可行性, 丙方案不具有财务可行性 (排除) 。项目投资决策仅在甲、乙两方案之间选优。

因为甲方案年等额净回收额>乙方案年等额净回收额, 所以甲方案最优。

目前, 我国企业投资形成的生产力过剩, 重复投资建设严重, 决策能力低下。因此, 企业进行项目投资需持谨慎态度, 在决策之时, 应根据具体情况选择恰当的方法来完成其决策过程。项目投资只有建立在合理、科学的基础上, 才能促进企业健康良性地发展。

参考文献

[1]财政部会计资格评价中心.财务管理.中国财政经济出版社.2008 (12)

[2]袁建国.财务管理 (第三版) .东北财经大学出版社.2007 (3)

项目决策与投资控制 篇4

目前, 全球性金融危机不因考研了企业的应变能力、竞争能力, 同时也给我们带来了深刻思考, 带来了改善工作思路和方法的机会。工程项目建设与投资控制是个复杂的系统工程, 正确的决策可以达到资源合理配置和有效地控制投资, 还直接关系到工程建设的好坏。有效地策划深入的工作是做好工程项目建设的基础。下面仅就项目建设中的一些环节, 谈其策划与投资控制。一、项目决策要以市场为先导效益为中心项目决策是选择和决定投资香味方案的过长, 由于面临经营风险、行业风险、市场风险等多重风险, 就需要对拟建工程项目的必要性和可行性进行论证, 对不同的建设方案进行技术比较以及做出判断。正确的决策可以到达资源合理配置和有效地控制投资目的, 使建设项目具有竞争力。投资决策包括投资要素分析、投资原则掌握和对投资全过程控制, 其主要体现在:项目产品的市场定位、项目合理的建设规模、建设水平的确定、建设地区以及建设地点的选择、工程技术方案的确定等。建设项目的终极目的是提供产品或服务已获得盈利。产品或服务附着于市场, 只有得到市场认可的产品才能实现项目盈利。二、运用价值工程理论关注项目全寿命期成本建设工程的项目投资少运营成本低, 是项目整个寿命周期具有竞争力的体现。项目的效益反映在投入产出比。由于绝大多数情况下产品的原材料价格和销售价格在市场的表现是互随同向波动的, 所以效益的高低主要取决于建设投资和运营与维护成本。在一定的范围内, 工程项目的建设费用和运营与维护费用存在此消彼长的关系。在工艺方案流程基本确定的情况下, 根据价值工程分析理论, 对工艺装备配置要考虑必要的功能, 减少设备配置上的冗余功能, 对决定产品质量和影响产品稳定性的设备要确保其功能, 而对产生中小概率事故率的设备可降低选配档次, 或减少超配置部分;在设备布置上, 路径按最精简设计, 尽量减少各工序、单元之间的物流交叉, 降低生产成本。运用价值工程理论关注项目全寿命期成本, 使得工艺技术装备的配置, 不仅追求局部指标先进还要考虑整个系统的方案和投资优化。三、强化经济指标对技术指标方案的指导以往项目可行性研究的程序是, 主体工艺专业和相关专业提出技术方案后, 开始进行工程投资估算, 最后再进行工程投资估算。当内部收益率不理想时, 常常是调整预测的原材料供应价格或是产品销售价格来改善收益率这项效益判断参数, 这无疑是在玩数字游戏。这种做法在市场不利的情况下, 我们要换个思路, 从锁定预期收益率来倒算项目投资估算和推敲设计方案, 即以项目预期效益为切入点, 分析项目的投入与产出, 并根据财务上的工序能耗数据计算项目在预期效益下总投资上限, 以该投资额的上限作为优化项目工艺方案的前提条件, 寻求适宜的设计标准, 使得项目诞生便为项目在市场的竞争地位打下良好的基础。同时在整个项目的优化过程中, 技术指标的敏感性分析和变化值一直随着项目的方案变化而同步跟进, 做到方案优化切实为项目增效服务。四、加强政策、规范学习研究, 也可有效控制和降低项目投资筹资是工程项目顺利进行的关键, 融资成本直接影响项目的总投资。高资金利用率是企业获得高效的基础, 项目融资被视为工程项目运作的“血液”, 好的融资方案和建设规模可带来项目运作效率的改善。如学习和借鉴国家近年来对基础设施项目采用特许经营融资的经验, 探讨在大型项目中对部分独立的生产单元植入BOT项目建设模式, 可以缓解建设资金压力, 并有利于转移和降低风险, 提高项目的投资效率。再如加强研究国家、行业等相关政策, 可避免方向性错误带来的投资错误, 同时可以享受相关的优惠政策, 如对成套引进设备减免税的有效策划、对部分项目中体现节能、环保、资源综合利用的独立单元项进行管理申报、对涉及增值税转型派生的动产类设备的合理划分等;又如, 将设计的行业规范与项目属地建设条件结合研究, 细化设计标准和技术规范, 都可起到降低投资的作用。五、加强投资方的量化分析、对标与限额设计投资方案的量化分析是运用工艺配置技术参数与经济造价指标双向结合, 来分析、求证项目的最佳投资方案。如, 先按工艺组成正向配置投资额度并验算各类投资方案的经济造价指标;同时反向分析引起各类投资变化的工艺因素, 为项目在满足产品大纲前提下, 提供系统工艺方案和局部方案的取舍意见。之后, 通过技术参数和经济造价指标多角度因素与投资之间和间接关系, 进行数值化分析工作;同时可进一步对标类似工程数据, 提高分析的准确性。通过量化分析, 从造价经济指标角度去优化或影响项目的正确决策, 为项目前期立项阶段策划合理的、具有竞争力的项目投资方案奠定基础。在设计过程中采用限额设计, 分解投资和工程量是实行限额设计的有限途径和主要方法。它是将上阶段设计审定的投资额度和工程量先分解到各个专业, 然后再分解到各单位工程和各分部工程, 通过层层分解, 实现对投资限额的控制和管理, 同时也实现了对规范设计、设计标准、工程数量、概预算指标等方面的控制。六、注重加大自主设计集成范围是降低投资的重要手段近年来, 市场的国际化和中国装备制造业水平的提升, 使得项目业主以合理的价格采购单体设备和配套件有了更多的选择。但是要大幅度降低投资, 扩大项目的自主集成范围、由自己承担主要系统的工艺即设备总集成是最重要的途径;例如, 某大型钢厂, 在消化吸收一期全部引进装备的基础上, 在二期工程建设中采取关键设备“点菜式”引进和国内合作制造相结合的模式, 提高国产化比例, 将工程设备分成全引进设备 (A类) , 由处方设计、质量总负责和由国内合作制造设备 (B类) , 到目前的三期工程建设所有机组设计全部采用自主集成, 仅关键机电一体品设备直接向外商采购。因为采用了自主集成设计, 不但节省了外商集成所需的大笔费用, 而且实现了机组设备的模块化设计, 统一了机组的电气控制、简化了设备制造工艺、减少了备品备件的种类、方便了设备维护和管理、提高了设备的运行效率、降低了设备投资和运行成本。七、重视招标策划是为项目建设提升增值服务招投标是工程建设项目间色和直面竞争市场, 寻求合作伙伴之策, 好的招标策划对工程项目建设是一种增效。工程项目建设通过设备、施工采购的招投标, 引进竞争机制, 从而达到提高工程质量、节约建设投资、缩短建设工期和提高投资效益的目的。项目前期有效的对招标方案进行策划, 不因保证了项目顺利开展, 同时也对今后项目的运营成本降低起到保障。在项目前期就要做好的招标策划工作, 如对潜在的供应商能力的排摸、根据工程各项采购的标的内容设置合适的准入门槛 (如要求有何种业绩、规定近几年内要有几项业绩等) 、确定相应的采购方式 (集中采购、打包采购等) , 以获得主动, 从而保证了供应资源, 又获得了最低限度的价格优惠。在设备采购上, 还要考虑战略合作伙伴的培植, 为以后的生产备件稳定供应商和生产运营保障服务, 体现合作与共赢关系。在施工招标方面, 合理组织施工标段, 既考虑了供应商、承包商的专业优势, 交货周期的力量分配, 又充分形成各标段的竞争态势。八、加强项目实施阶段投资的动态控制施工阶段是资金投入最大的阶段, 是招标工作的延伸, 是合同实施的具体化。在项目实施阶段适时的与目标值进行对比分析, 对已发生的投资进行超支分析, 对即将发生的投资根据项目执行情况进行预测、分析, 并适时的总结前一阶段投资控制经验、教训, 并建立信息交流平台, 及时控制各类影响投资的发现因素, 同时重视收集、整理有关的施工和监理资料, 为处理费用索赔提供依据。九、重视竣工验收项目后评价, 为以后的项目建设提供经验数据竣工验收是建设项目建设工程中的最后一个阶段, 是投资成果转入转入生产或使用的标志, 为此要做好工程造价结算编制和审核工作。后评价阶段是在竣工结算审核的基础上, 将项目的有关造价资料进行分析和评价, 以考核项目最终建设造价和投资效益, 经整理的建设资料也为以后工程项目建设提供了重要经验数值。十、经济的发展是通过投资项目落实, 投资项目是通过工程咨询付诸实施项目咨询的过程是一个项目的推进过程, 策划是过程的先导, 也是项目成功的关键。在激烈的市场竞争中, 寻求项目的成本低、可持续发展、资源节约、循环经济、环境友好, 是投资决策者追求的目标。[责任编辑吴迪]

D项目投资决策 篇5

一、基本假设

R&D项目所产生的当期收益是不明显的，其价值主要来自于R&D项目研究成果的应用，即未来投资机会导致的后续投资项目(衍生产品)的收益。由于R&D项目战略价值主要关注未来投资机会带来的价值，这种投资机会允许企业在将来调整或延伸R&D项目成果的基本功能以适应市场需要，符合增长期权特征。在现实的实物期权投资评价中，许多文献也主张结合投资项目特点，将实物期权思维融入到成本-收益分析框架中。本文在构建IT基础设施投资价值模型时，从IT投资的成本-收益关系入手，考虑到市场对后续投资项目的需求波动是决定IT平台价值的关键因素，将市场需求倾向视为随机变量。本文IT基础设施投资评价模型基于Black-Scholes等金融期权定价方法。表1归纳总结了期权的六大基本要素在R&D项目实物期权中相对应的因素。

二、模型建立

(1)投资成本描述。若当前某企业对R&D项目进行投资，相当于付出一定的代价创造了战略性增长期权。投资成本K包括企业支付的软件、硬件等外部购买成本，及内部研发、培训、学习吸收成本等。已有的R&D项目成果将影响下一阶段的企业投资生产成本。企业在目前进行了R&D项目投资，那么在未来某一时刻就具备了应用开发、根据市场需要进行后续投资的权利，类似于在金融市场中，可根据市场情况决定是否执行看涨期权。为了计量企业将来执行下一阶段投资的成本，引进产品性能指标参数s。性能指标优秀(s值大)则成本高，性能指标差(s值小)则成本低廉。此性能指标参数宽泛的涵盖产品质量、差异性、先进性等各种意义。企业若执行下一阶段投资，则此时的成本付出为：与产品性能指标关联的固定成本fs2，和随需求量d变动的变动成本cd，其中f和c均是恒定参数。若企业目前不进行R&D项目的投资，将来执行同样的投资的机会，其提供的产品如果要达到同样的性能水平s，企业需承担没有及时投资的惩罚成本。惩罚成本包括为满足后续投资需要的额外的时间、费用和人力资本投入。用λ因子(λ>1)表示延迟R&D项目投资从而对后续投资固定成本的影响，固定成本由fs2增加到λfs2。λ因子受R&D项目成果利用程度、组织学习壁垒、技术进步等因素影响。

情况一：若目前进行R&D项目投资，企业成本为：

R&D项目初始投资成本C1=K (1)

后续投资机会执行成本C2=fs2+cd (2)

情况二：若目前不进行R&D项目投资，企业成本为：

R&D项目初始投资成本C1'=K=0 (3)

后续投资机会执行成本C2'=λfs2=cd (4)

(2)需求函数。

假设线性需求函数：

上式中，d表示对后续投资所提供的衍生产品的需求量;s代表产品性能指标;θ是随机变量，代表对具有一定性能水平s的产品需求倾向;p表示产品价格。上式表示，产品需求量随需求倾向θ增大而增大，显然应设θ>0。

假设需求倾向θ服从几何布朗运动，其期望值为θ0，波动率为σ，则根据对数正态分布函数性质，有：

(3)投资预期收益。

情况一：若目前进行R&D项目投资，后续投资项目收益推导如下：

后续投资收益πInvestment=pd-(fs2+cd) (7)

将式(5)代入得：

因为企业是市场价格的接受者, 首先要选择使收益最大化时产品最优性能水平s, 根据一阶条件, 获得最优性能指标

在此最优性能指标下, 后续投资项目的最大收益为:

当且仅当有利可图时即πInvestment>0时，企业才可能执行后续投资机会，否则会选择放弃或等待。因此后续投资项目投资收益函数为：

因此，若企业目前投资于R&D项目，在考虑了研发成果带来的后续投资项目利润后，整体的预期收益为：

πInvestment(θ)=E(πInvestment|θ叟θ1|)·Pr(θ叟θ1)-K (11)

情况二：若目前没有进行R&D项目投资，后续投资项目利润流推导如下：

后续投资收益：

将式(5)代入得：

当且仅当有利可图时，即πNoinvestment>0时，企业才可能执行后续投资机会，否则会选择放弃或等待。因此后续投资项目投资收益函数为：

因此，项目投资预期收益为：

(4) R&D项目投资价值评估模型。R&D项目投资价值，即R&D项目战略增长期权价值, 也是创造的投资机会价值，它等于目前是否进行R&D项目投资，而导致的目前和将来或有投资整体投资收益期望值的差值。式(8)减去式(10)得：

当G(θ)燮0时，意味着R&D项目投资没有价值, 可以不投资, 从而避免无谓的投资浪费;当G(θ)>0时，说明R&D项目投资价值为正，值得投资。

(5)计算求解。为了求得R&D项目投资价值的准确值，需推导G(θ)的解析解, 将代表不同情况下的项目投资收益期望函数(11)式和(15)式分别进行积分推导，便可得各自函数的解析解，再代入(16)式自然得到G(θ)值。

先对(11)式进行积分推导：

累计概率分布函数。

类似地，对式(15)进行积分推导可获得其解析解：

IT基础设施投资价值：

(6)敏感性分析。根据R&D项目特性，利用数据模拟方法分析各因素对R&D项目投资价值和企业投资决策的影响。不失一般性地假设有关参数值：设K=3, f=c=1，θ0=5, K=3利用Excel软件分别计算σ取值0.2, 0.5, 1.0, 1.5时的R&D项目投资价值，对计算结果绘制敏感性分析图，如图2所示。

三、结论

结论1：需求波动率越大，R&D项目投资价值越大。市场需求波动率由参数σ表示，σ越大说明市场需求越不稳定，市场风险越大。图2绘制了4条曲线，由下往上，σ分别取值0.2, 0.5, 1.0, 1.5，可以看出，σ大小对G(θ)的影响非常明显，随着σ值越大，G(θ)价值越高，说明市场对产品的需求倾向越不稳定，R&D项目投资的价值越大，这一结论和金融期权定价公式的结论是一致的，期权价值随基础资产的波动率增大而增大。当市场需求波动率非常大时，投资R&D项目的灵活性价值体现得更加明显。所以，企业在做R&D项目投资决策时，要重点关注将来R&D项目的研发成果市场需求，当有很高的潜在需求时，企业应该积极投资R&D项目以便将来抢占产品开发的先机，即使将来需求存在较大的不确定性。

结论2：当产品需求波动率很大时，成本优势对R&D项目投资价值作用更明显。从图2中可以看出，4条曲线中，高的σ值所代表的曲线其斜率更大。所以图2还反映了一个一般的标准化分析模型没有反映的结论：如果企业在目前进行R&D项目投资，无疑在抢占将来的投资机会中具有成本优势，从而增加R&D项目的价值;但是当将来产品需求波动率非常低时，对R&D项目投资价值只有微弱的影响，若将来产品需求波动率提高则将大大强化这种成本优势的价值，显著地增大目前投资R&D项目的价值。因此，当挑选R&D项目时，若预期后续投资项目和延伸应用的需求波动性非常大时，应该更加重视成本优势对R&D项目的价值影响。

参考文献

[1]周洛华:《金融工程学》, 上海财经出版社2004年版。

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[4]Thatcher.M, and Oliver.J, “An economic model of product quality and IT value”, Information System Research, vol15, August2004, pp:268–286.

[5]Taude“s, A Software growth option”s, Management Inform Systerms, vol15, May1998, 15 (1) , pp:165–185.

[6]Kogut.B, and Kulatilaka.N, “Option thinking and platform investments:investing in opportun”ity, California Management Review, December1994, pp:235–242.

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[8]王生辉、张京红:《基于核心技术的产品平台创新战略》, 《科学与技术管理》2004年第2期。

加强企业投资决策项目研究 篇6

关键词：企业投资项目,决策,措施

企业生存靠发展, 企业发展靠投资。此处“投资”为广义概念, 包含企业于“原领域”的革新及“新领域”的延伸。企业若进入新领域, 则要依凭某项目, 且需投入一定资源。于自身业务范畴内创新的企业, 不管产品改良或产品线拓展, 皆会承担风险、耗费成本, 此即投资项目基本特征。

一、企业投资战略的拟订

作为企业发展战略组成部分, 投资战略分为创新型、稳定型两种基本投资战略。其和企业整体发展战略相适应。企业在投资战略上采取创新或稳定, 要由对市场前景及企业态势上分析, 由自身发展需求来判定。投资的战略方向与战略态势组成发展战略核心, 其构成企业投资战略选取基础。投资战略的选取, 包含投资时机选择、战略类型与项目优化组合。

二、企业投资项目的选取

企业选取投资项目, 需依企业既定投资战略, 基于“自身投资能力”, “项目选择”务必围绕企业“核心竞争力”展开。方向性缺失的项目选取, 即浪费人力、财力、物力, 又错失大好的投资时机。在投资项目的选取上, 包含“基于企业投资战略”、“基于企业核心竞争力”、“基于企业投资能力”三种项目选择目标。

三、企业投资项目的“可行性”研究

(一) 企业项目风险评估

常规下, “项目风险评价”包含“自然、政策、技术、市场、财务、管理”等风险。展开“风险评估”时, 一般采取“单因素、多因素”组合分析模式。此分析手段能完整的呈现“各类风险”对“项目”的作用。可是, 万不可忽视下列几方面, 令其影响了评估“准确性”。其一, 采取“单因素风险分析”时所判定的相关性, 以及依各“风险因素”的关键性来判定的“权重”展开“多因素组合”分析过程中, 忽视了“各风险因素”彼此的相关性, 进而对“整体风险评估”准确性造成影响。其二, 风险评价过程中, 仅局限于“项目自身”风险剖析, 忽略企业其他一同投资项目彼此间, 或是“项目”与“企业自身”从事的业务彼此间的“相关性”。此对企业“整体运营”的“稳定性”及企业“风险分散”的“有效性”至关重要。故此, 展开“项目风险评估”过程中, 务必需对“各项目风险”彼此的相关性展开合理估测, 以准确剖析“项目风险”的影响程度。

(二) 企业项目能力分析

项目能力分析含“管理”、“技术”、“资金”等能力内容。企业于“可行性研究”中, 多为关注“资金”与“技术”能力的分析, 其他方面亦不可小觑。于项目“可行性研究”中, “管理能力”极易被忽略, 首要是因为“管理能力”自身无法判定性, 其二, 项目自身对“管理能力”要求概念的模糊。评价的难度让企业忽视此能力的考量, 也存在对自身管理能力过于自信的状况。管理能力企业务必引起“足够重视”, 管理能力对一些“项目”常常比“技术能力”更重要。管理能力是“生产力”的表现, “技术成果”是否可以成功实现主要取决于管理能力。对“资金能力”冲析过程中, 关注的是企业的“筹资能力”与“资金实力”, 此判定着企业“项目资金”的投入量。可是, 不能忽视在可提供“项目所需资金”时, 务必考虑“风险分散”要求。企业自身状况亦制约“项目资金”应用水平。企业自身“现金流”短缺, 若“新增投资项目”发生相同状况, 企业“现金流”状况将进一步恶化。故此, 负债过高的企业投资项目规避“建设周期长”、“资金回收慢”等问题。

(三) 企业经济效益评价

企业实际“可行性研究”的核心即为“项目经济分析”, 解决此问题有大量“成熟手段”与“工具”。现行手段一般采取“静、动”态相结合模式, 以“动态分析”为主的分析手段, 采取可体现项目“整个计算期”内“经济效益”的内部“收益率与净现值”等指标, 且依这些指标作为判定项目取舍的凭证。“净现值法”特征主要强调投资运转期内充分考虑“货币时间价值”与“现金流量风险”。而“最常用”并且亦“最完善”的手段是采取经风险调整的“现金流量”与“资金成本率”来展开“净现值”的计算。一项投资的实施, 实际上带来一定“净现金流量”同时, 还带来“无形资产”。故此, 实物期权法作为对“传统手段”的补充及纠正, 于项目“可行性研究”内愈来愈受到关注。此手段要求企业把项目“每步投资”皆看作“一个期权”, 项目对企业而言, 除了带来“直接经济收益”同时还包含在“新领域发展”及“进一步投资”的期权。

四、企业投资项目的决策

投资项目的决策, 包含对单个项目的取舍、多个项目投资量的确定、优先次序的选取三个主要内容。企业对单个项目, 认真调研项目的内部收益率能否实现要求, 和企业筹资成本相较, 是否能够获取正净现金值, 及其所带来的项目风险、期权价值与系统性风险。企业面对多个项目的决策, 常常依投资项目经济评价指标对展开排序。此决策手段忽略了项目彼此风险相关性, 收益与风险不能过到最佳均衡。故此, 展开多项目决策时, 即判定资源于项目间怎样分配上, 需考虑项目自身的风险特征与经济效益, 还需衡量各项目与现有业务彼此的风险相关性, 务必做到即保障投资效益, 又最大化的降低投资风险。

参考文献

房地产项目投资决策分析 篇7

房地产项目投资决策分析是指在房地产项目投资开发前, 对拟开发项目有关的市场、技术、经济、财务等方面进行细致的调查与研究, 根据可能采用的各种规划设计方案进行深入的经济分析和比较论证, 对项目建成后的经济效益进行合理的预测和评价, 并进一步结合企业的实际情况对拟开发项目在资金投入及回收、人力资源配备、开发运营等方面作出全面评估, 从而评价拟开发项目是否符合本企业投资开发标准, 为项目投资决策提供可靠的依据。

二、房地产项目的投资决策分析的特点

(一) 前期性

房地产的投资决策分析是项目开发前期的一项重要工作, 这项工作是在项目开工建设之前进行的一项系统工作, 也是房地产项目开发运作最先行的一项工作。它在项目开发整个过程中所占的时间虽然相对较少, 但是它关乎项目开发的成败。

(二) 重要性

由于房地产项目建设周期长, 资金投入大, 因而投资风险也大, 不确定因素也多, 只有通过全面细致、系统深入地开展项目投资决策分析, 才能有效地规避和降低开发风险, 为后续的各项开发工作提供有力的保障。而房地产开发项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力, 加重企业债务负担, 给开发商带来致命性打击, 而且还会导致银行贷款沉淀, 甚至影响城市合理性开发进程, 所以其重要性不言而喻。

(三) 预测性

房地产项目投资决策分析是对未来拟开发项目所面临的政策、市场、成本、盈利, 以及社会效益的预测分析, 而不是对已知的现实情况进行分析, 所以它具有预测性。同时, 由于项目开发所面临的外部因素和内部因素存在一定的不确定性, 也需要对这些不确定性的内外部因素进行分析、预测, 必要时还要进行一些条件的设定, 这本身也是一个预测分析的过程。

(四) 指导性

投资决策分析所形成的各类指标和开发建议是后续项目开发运作的指导, 为接下来项目开发计划的编制提供了可靠的依据, 也是后续项目开发运营过程中进行控制和合理纠偏的依据。

三、房地产项目投资决策分析的主要内容

房地产项目投资决策分析工作主要由四个阶段组成:市场及项目调研阶段、规划方案设计阶段、经济效益测算阶段、综合分析论证阶段。

(一) 市场及项目调研阶段

这里所提的市场调研是一个广义的概念, 它的内容不但包括了房地产市场宏观发展趋势, 目标城市的商品房供需状况、土地市场状况、房价及租金情况、新建商品房及二手房情况、房地产开发水平、消费观念和习惯等方面, 还包括了国家调控及地方政策情况, 目标城市的城市规划情况、税收政策、开发成本等方面。项目调研是指对目标项目的规划指标、用地情况、周边配套、以及竞争楼盘等进行调查研究。调研结束后形成调研报告, 并由各专业部门组成团队进行产品定位分析。

(二) 规划方案设计阶段

根据项目指标和规划要求, 结合调研报告和产品定位分析进行规划方案的设计。规划方案设计包括项目总体方案设计和具体产品概念设计。主要包括开发项目的总平面布置图、鸟瞰图, 建筑单体的户型设计和建筑风格, 场地内外交通组织设计, 初步景观布局, 经济技术指标等等。针对投资项目需要可以进行多个规划方案的设计, 并结合前述的调研情况, 企业自身的开发专长, 以及后续的经济效益测算对各方案进行比较、选优。

(三) 经济效益测算阶段

这一阶段主要根据项目规划设计方案, 在合理设定项目的建设工期、开发进度和交付时间的初步安排后, 研究项目总投资估算, 预测项目总销售收入, 对项目的各项经济指标进行评价和分析。经济效益测算主要涉及的经济指标。成本类有:土地成本, 包括土地费用、土地契税、配套费等;开发成本, 包括前期工程费、建安造价、附属工程费等;开发期间费, 包括管理费用、财务费用、营销费用、不可预计费等。收入类的主要为销售收入、租金收入等;税金类的主要包括营业税、土地增值税、城建税、教育附加税、所得税等;还有各项利润指标、利润率指标等。在此分析基础上进一步进行现金流量分析和财务平衡分析, 并对开发项目的相关成本、售价、收益率、工期、销售周期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。

(四) 综合分析论证阶段

通过前三个阶段的项目投资决策分析, 对项目本身的投资价值有了较全面的认识, 但这还是不够的。原因是一方面我们往往面临的不是单个项目的投资机会, 而是多个项目投资机会选择的局面。在这种情况下, 我们还必须通过一些综合分析论证的方法来确定多项目的优劣性排序, 同时对开发项目的风险进行评估, 常用的方法有要素比较法和模糊综合评价法。另一方面我们还要进一步分析企业自身的情况, 考察企业介入目标项目是否合适, 不是所有好的项目都合适特定的企业。在这方面我们同样要进行综合分析论证, 主要是分析企业各方面的资源状况和目标项目的匹配度, 可从企业的开发模式、融资能力、人力资源配备等方面进行分析论证。

四、房地产企业在进行项目投资决策分析时应注意的几个方面

(一) 重视项目投资决策分析工作, 组建专业团队

中国房地产业经历了近二十年的风风雨雨, 在取得许多经验的同时, 也有很多的教训。在实践运作中, 很多项目并没有进行系统的投资决策分析, 而是凭借企业领导人的个人才智, 有一定的碰运气成分。这不是长久之计, 特别是随着市场竞争的日益加剧和规范化企业的不断加入, “运气”的成分将越来越少, 科学、系统地开展房地产项目投资决策分析才是正道。所以对于现代房地产开发企业来说, 重视项目的投资决策分析工作, 组建专业团队开展至关重要, 也是降低企业开发风险, 提高开发效益的有效途径。由于房地产项目投资决策工作所涉及的专业知识非常广泛, 涵盖了政策法规、市场营销、规划设计、建筑成本、工程技术、投资管理、财税金融等知识领域, 这就决定了这项工作必须要由各专业部门组织专业人员共同参与才能有效开展。

(二) 注重市场调研, 建立起规范化的市场调研机制

掌握信息是进入市场的先导, 而市场调研是获取信息的主要途径。所以房产企业若想在激烈的竞争中取得成功, 就必须要注重市场调研, 建立起规范化的市场调研机制, 是开展投资决策分析工作的基础。建立规范化的市场调研机制, 首先应该建立起一套完善的市场调研流程, 形成调研工作的指导性文本, 并规范相关岗位职责, 做到每次市场调研任务清晰, 职责明确;其次, 提高调研人员的专业素质, 通过人才引进和内部培训等方式培养知识面宽、专业能力强的调研人员;再次, 拓宽信息渠道, 除了实地考察外, 通过网络、媒体、业内等渠道拓展信息来源。必要时可以借助有关咨询服务机构开展市场调研;最后, 建立起日常市场监控体系, 利用网络以及相关专业信息服务平台, 如:搜地、易居等, 定期对目标城市的房地产市场进行监控, 并形成定期汇报制度。

(三) 做好规划方案设计, 为项目投资决策把好技术关

投资决策分析中的规划方案设计工作非常重要, 虽然这个阶段的设计很多内容还都停留在概念设计层面, 但还是毋庸置疑地需要设计师充分领会这一阶段的设计意图, 并用心地对项目进行剖析挖掘, 设计出既符合市场定位, 又具竞争力的规划方案。这样才能使后续的分析工作落到实处, 才能最终确保项目投资决策分析的准确性。否则, 不管前面的调研工作做得如何到位, 后续的经济效益分析得如何全面, 所有的工作都将大打折扣。严重的甚至会导致整个投资决策的失误, 这样要么致使企业错失良机, 要么使企业在后续开发运作中面临巨大的风险。所以在投资决策分析中一定要做好规划方案设计, 为项目投资决策把好技术关。

(四) 坚持定量分析与定性分析, 动态分析与静态分析相结合的分析方法

定量分析建立在大量技术性数据的基础上, 通过明确的数量计算用数字和指标对目标项目进行分析和评价。但定量分析的结果往往会忽略政策环境、市场环境, 以及其它无法定量化因素的变化给目标项目带来的潜在机会和威胁, 所以定量分析必须辅以定性分析作指导。另外, 项目投资决策分析在进行静态经济评价的同时, 还要进行动态经济评价。静态分析得来的投资收益率和投资回收期忽略了资金的时间价值, 由于房地产投资的回收期长且大量的资金来源于贷款, 资金成本的高低直接影响最终利润水平, 所以房地产项目的财务分析必须考虑资金的时间价值, 充分利用内含报酬率和净现值反映投资的动态效益。

(五) 提高风险分析能力, 加强风险防范意识