商业性风险投资

商业性风险投资（精选12篇）

商业性风险投资 篇1

一、商业地产的内涵

从概念上理解,商业地产是一个广泛的商业概念,功能上区别于住宅地产,指的是用于商业用途或者具备商业、经营办公功能的地产,主要包括商铺、写字楼和厂房等。广义上的商业地产是指集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化等功能于一体的地产项目。商业地产与住宅地产最重要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给终端客户,而商业地产开发商的产品,是以租售的方式,直接或间接提供商铺,其价值是通过长期运营状态来实现。

二、商业地产将迎来发展机遇

2011年初“新国八条”的出台,主要针对商品住宅市场,特别是限购政策目前仅针对住宅,而对商业地产并无限购,这将促进投资性购房需求转向商业地产或商业用地性质的住宅项目。2010年全国住宅销售面积增长8.0%,而同期办公楼和商业营业用房销售面积增速分别为21.9%和29.9%。预计2011年住宅市场仍将受到政策调控的显著影响,而包括办公楼和商业营业用房在内的商业地产市场将继续增长。

在新的政策环境下,从首付、利率、回报率等方面看,目前投资商业地产明显优于住宅市场。同时,我国经济已重回增长轨道,就业环境也在好转,商业地产向上增长的外部环境已经具备。商业地产将迎来一个发展的好机遇。

三、商业地产投资风险分析

任何投资都存在一定风险,老生常谈的话就是风险与机会并存。商业地产作为一个高投入、高产出、高风险、高利润的行业,近年来在全国各地得到迅猛发展。一个成功的商业地产项目不仅可以使开发商获得高额的回报,提升行业地位,更能增加企业的知名度和竞争力。正因如此,商业地产受到越来越多的追捧,但结果往往只有少数能够获得成功,其余大部分都只能以失败为结局退出商业地产的大舞台。

投资商业地产有两种基本的思路:一种是依靠出租换取收益,另外一种是跟炒房一样的思路通过价格上涨及时换手而换取收益。前一种,很多房地产开发商自己已经在做了。后一种,也许短期内可以获取较大的收益,特别是随着越来越多的资金进入商业地产,商业地产的升值肯定越来越快。但是到一定阶段肯定会产生相关泡沫。因为跟住宅的居住功能类似,一个地方生活成本提高了不利于吸引人才,以此类推,一个地方的办公成本提高了也不利于经济的长远发展。所以盲目吸引资本进入商业地产领域,跟我们国家很多之前的政策类似,都会有很多副作用。我们在看到商业地产可以预期价格上涨的同时,也应该理性地看到这一领域未来可能的发展趋势和存在的风险。以下从四个方面对商业地产的投资风险进行分析:

(一)市场风险。

商业地产是近二、三年来伴随房地产市场快速发展而催生的产物,目前呈现日益加速发展的趋势。之所以开发商如此热衷,一方面出于提升房地产开发效益的考虑;另一方面,增加居住或商务环境价值的考虑。此外,投资经营性地产的需求也表现得日益强烈。前两种原因形成商业地产的供给,后一种原因引发市场需求。随着我国经济的发展,经济将保持持续增长的趋势,市场需求潜力巨大。同时,由于城市化进程的发展以及人们生活水平的提高,对商业业态的需求也将进一步提高。然而任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。这种动态不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性,因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比在一般市场情况下要大些,因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。

商业地产市场风险产生的原因分析:

1、开发规模过量:所谓“过量”是指在房地产领域内,商业地产的开发超过了对商业地产的需求量。同时,在具体开发地块上,商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。

前一种整体过量引发资金分流,通常使新增商业地产项目处于销售或出租不畅,价格走低的状态。后一种过量,使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难,并进而形成市场冷清的困难。这两种因素是互相影响的,特别是总量过剩的不良影响更大。

2、建设结构不合乎商业经营需要:不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求,如经营场地宽敞、透视性良好等,但也存在着一些特殊性的要求,如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验,致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合,从而在租、售方面造成了诸多问题。

3、营销计划缺乏创意,流于俗套:由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解,即使所提供的商业地产项目切合实际,也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意,从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。

4、周边小区人口入住率偏低,商业投资过程缓慢:多数商业地产都是伴随大盘居住区开发而产生的,及时在规划与设计上,商业地产与住宅地产相适应,但由于提高入住率非地产开发商所能左右,因而在很长时期内往往造成商业地产在投入经营后的困难。这种现象的增多会使投资者延迟出手,以致于商业地产的销售滞后于商品房的销售。这也会加大其风险,增加其销售的变数。

综上所述,规避商业地产市场风险,必须展开前期充分的调研与评估,才能切合实际的开发为社会所需的商业地产,进而为投资者青睐,为经营者带来良好收益。

(二)管理风险。

由于房地产投资项目产权分散以及商业业态布局面较广,后期经营管理难度较大,如果管理不善,将会造成经营混乱等问题。因此,应高度重视项目后期经营管理的风险及其对公司品牌的影响。其规避措施主要有:第一,为有效控制后期风险,开发前应做好相关规划,制定出商家品质要求标准,然后进行招商;第二,签订合同时,要求商家或投资者必须服从项目的统一规划和管理,自主经营;第三,成立或引进专业管理公司进行统一管理、统一促销、统一宣传,以规避管理风险。

(三)财务风险。

金融政策调控对于开发商直接意味着融资风险,逐步上调的人民币利率预示着企业融资成本将会大幅提升,资金偿还压力的加大和资本运作要求的提高,也是开发商不得不面对的考验。而且由于房地产投资项目的开发周期较长,总投入大。如果财务管理不善,融资渠道不畅或出租率不能达到预期的要求,项目都将可能面临资金链断裂的风险。期规避措施主要有:第一,对财务风险要有充分的认识,并安排专业人员进行项目的财务分析,制订周密的财务计划和融资计划;第二,拓宽融资渠道,加强与银行、投资机构和信托公司的交流,进行广泛的接触和探讨。选择资金实力较强的施工单位,必要时可延迟工程款的支付;第三,招商时,采用低开高走的策略,在项目前期应该做好主力店的招商工作,以保证项目运营前期的租金收入以及较高的出租率。

(四)专业人才匮乏。

在我国经济高速发展的过程中,商业地产的成功与否,决定性要素已经从以往的“地段决定论”进展到现在的“团队决定论”阶段。目前,我国成功的商业地产项目并非比比皆是,我国拥有合格的经营团队的购物中心也就变得并不多见。商业地产行业最缺少的就是营运团队,简单了说就是人。商业地产行业缺人并不是缺某个人,而是一批人,一批具有国际视野的专业人才,因为商业地产的开发和管理不是一般住宅的房地产商可以胜任的。

商业地产项目的开发在管理层面需要不单是既具商业规划知识,又具备一定的商业经验,特别是对后期经营管理知识和经验在前期开发中的应用,同时还要兼备开发工程经验的综合型人才,在操作层面需要的是专业知识丰富的专门人才。可以说,人才匮乏已经是我国商业地产发展的一个瓶颈,如果不能得到有效的解决,一定会影响到整个行业的发展。

综上所述,我国商业地产开发行业的现状是不容乐观的,虽然其增长空间显而易见,但产业的结构不够完善,规模效益不突出,使整个产业效益能力不强。

参考文献

[1]、俞明轩.房地产投资分析[M].首都经济贸易大学出版社.2004.

[2]、李盈霖.MALL实务[M].清华大学出版社.2008.

[3]、周帆.当代房地产策划方案解读[M].广东经济出版社.2003.

[4]、林文俏.项目投资决策经济分析[M].中山大学出版社.2002.

[5]、P.邦尔尼、D.卡德曼.房地产开发中的风险、不确定性和决策[M].北京科技出版社.1991.

商业性风险投资 篇2

****支行 B超

随着农发行职能的调整与信贷业务的延伸，近年以来陆续开办了粮食加工企业贷款、农林牧副渔产业化龙头企业贷款、农业小企业贷款、农业科技贷款及农业综合开发贷款等业务（以下简称商业性贷款）。如何做好商业性贷款风险管理工作，现实地摆在农发行面前。现笔者就商业性贷款存在的风险及防范化解对策谈点粗浅看法。

一、商业性贷款风险的成因

（一）农发行内部存在的风险

1、信贷风险与业务发展矛盾难处理。基层行在商业性贷款掌握上往往在业务发展与风险控制之间进行单向选择，以面对上级经营绩效考评体系，思想上缺乏信贷风险与效益整合管理的理念，行动上缺乏信贷风险与效益整合管理的机制，为完成眼前的业务发展指标，存在“无视信贷风险、盲目追求贷款发放”的现象。

2、信贷人员综合素质不适应。农发行信贷人员主要来源于机构划转时人员及新招收人员；前者对划转前商业性贷款业务有所接触，但与现行商业银行贷款管理要求相差甚远；而后者，特别是新入行的大学生等，知识层次较高，吸引新知识能力较强，但对商业性贷款管理知之甚少，更缺乏实际操作经验，难以短期内适应商业性贷款管理。

3、信贷风险控制深度不足。贷款“三查”制度是防范信贷风险主要手段，但目前商业性贷款存在着“三查”制度执行不力，“三查”工作做得不深不细，“三查”制度流于形式等问题。一是贷前调查作为风险控制的关键环节，但恰恰是在这关键环节上，信贷人员由于综合素质等原因作不出有深度的调查，未对企业提 供的文字材料中相关的数字进行核实；对于企业提供的报表数据轻易地予以采信和运用，再进行摘录、整合，做出表面文章，这样的贷前调查报告其结果自然使贷款失去了安全性。二是贷后检查作为风险控制的重点环节，需要信贷人员深入企业监控其经济活动和资金流向、认真分析其贷款风险变化情况。可是，目前贷后管理依然参照封闭管理模式操作，加上信贷人员对不少贷款企业的后续管理不严，到企业了解情况的时间少，无法随时把握企业生产经营变化情况，贷后管理成为应付日常制度检查的需要，这种检查是企业报表数据的移位和凭印象做出的书面反映，不能真实反映企业的实际情况，失去了贷后检查的真正意义，造成对贷款风险监控失灵。

4、信贷管理机制存在不足。一是商业性贷款申报、审批环节过多，审批时间过长。二是贷款操作方式单一，仍实行单笔审批制度，尚未实行授信管理。三是缺乏风险预警机制。尚未形成系统的财务预警、市场预警及行为预警等信号体系。四是风险管理处罚制度不力。不良贷款处罚制度不全，造成即使出现不良贷款，也难以处罚。

（二）贷款企业存在的风险

1、抗风险能力弱。商业性贷款对象涉及的是与农业有关的企业，属相对弱质产业，经营效益相对较低；特别是在经济落后的地区，普遍存在经营规模较少，中小型企业居多，以个体、私营、股份企业为主，资金实力不足，承受风险能力相对较弱，市场退出率较高等问题，极易产生信贷风险。

2、财务制度不健全。商业性贷款对象大部分属中小企业，有些实际上就是家庭企业，普遍存在对财务不重视的情况，没有完整的财务管理体系。有些企业只有简单的记账；有些则财务管理混乱，账务不实，报表失真；有些甚至依据自身不同的需要，随心所欲地编制或提供各种不同的虚假报表，分别提供给财税、银行、政府及企业本身留存；也有些为便于竞争，不愿公开太多的财务信息。总体而言，财务信息可信度低，银企双方信息不对称，制约了商业性贷款有效决策与监管。

3、管理不够规范。商业性贷款企业大多成立时间较短，管理不规范，有些是家庭式管理模式；且较多企业法人综合素质不高，缺乏现代企业管理知识、财务知识、市场信息，法纪观念淡薄，如在税务方面就存在税务登记不健全、未及时年检或存在偷、漏税现象，隐藏了极大的税务风险。

4、资信状况差。商业性贷款企业普遍存在经济效益相对较差、资产不足、信用等级不高的情况；同时部分企业信用意识淡薄，重贷轻还，随意拖欠贷款本息，甚至恶意逃债、赖债、废债；也有些企业法人品质差，诚信度低，极易挪用信贷资金，甚至于将之用于非法行为。

5、企业开展担保难。商业性贷款企业存在的规模小、经济效益差，使企业寻找具有代偿能力的保证担保单位难度较大。且企业资本金少，固定资产规模小，可供贷款抵押担保的有效资产不足，办理有效资产抵押难度较大。

6、贷款对象筛选余地少。对基层行来说，符合贷款资格与贷款条件的企业少，存在着贷款对象可选择余地偏少的问题，必然存在“抓住一个是一个，先列入支持对象”再说的心理，导致信贷风险较高。

二、商业性贷款风险防范与化解对策

（一）转变观念，提高风险管理水平

1、正确处理业务发展与风险管理的关系。必须充分认识到有效防范和控制信贷风险，始终是信贷管理的核心与主线；而业务发展是永恒的主题，是关系农发行发展与生存的大事，因此必须防止不顾风险盲目放贷和一味强调风险而坐等观望的思想。

2、提高信贷人员的综合素质。一是加强业务培训，将信贷 业务培训列入日常工作，增加培训人次，提高培训质量。二是积极鼓励信贷人员自学成才，参与金融、财务、企业管理及法律专业等再教育。三是引进一批相关专业人才。招收一批大专院校毕业生，吸收新鲜力量；同时按工作及专业需要，从社会招收相关专业管理人员。四是实施信贷员上岗资格制度。全面实施信贷人员上岗考试制度，积极实行信贷员等级管理制度。五是创造条件吸引人才，做到尊重知识、尊重人才，落实“三个留人”政策。

3、改善信贷风险管理机制。一是提高客户财务风险、发展态势、经营管理情况的监测频度。二是制定和落实风险监控岗位责任制，并加强检查、稽核，力促贷款风险管理规范化、监控到位化。三是优化信贷风险控制考核机制，重点考核贷款投向和投量的合理性、合规性、潜在风险性；建立不良贷款处罚制度，加大对不良贷款责任人的处罚力度。

（二）规范贷款管理制度，有效防范信贷风险

1、严格商业性贷款准入条件。一是严格贷款资格认定，确保贷款企业符合商业性贷款资格与基本条件；二是进行信用等级评定，对信用等级达到规定标准的才列入贷款对象；三是对企业近几年情况进行全面调查，选择那些有一定经营规模、财务健全、经营管理规范、资产负债率低、经营效益好、产品销路理想、遵纪守法的企业作为贷款对象；四是严格审查风险防范措施，特别是注重担保审查，对保证担保及抵押担保进行实地调查，确保担保合规性、合法性，有效落实第二还款来源。

2、制定标准化的贷款“三查”制度。重构和优化信贷风险控制系统的基本理念，风险管理应当贯穿于整个贷款周期。在贷前调查、贷时审查、贷后检查管理的全过程形成相应的风险防范理念和风险监控机制，结合对借款人的行业、财务状况、经营行为以及管理方面的风险警示信号，制定贷前调查、贷时审查、贷后检查的具体要求和操作标准。

3、建立可靠的信贷风险信息系统。建立以下三个风险信息系统：一是环境监测信息系统，主要包括宏观经济环境信息、区域经济和产业结构现状及未来预测信息、同业竞争市场信息。二是客户信息系统，主要包括客户财务信息、账户信息、与客户相关的其他非财务信息。三是信贷风险监控信息系统，主要包括信贷违规性信息、财务指标异常变化信息、不良贷款信息、客户监管信息。

4、改善贷款管理方式。一是改善贷款操作流程。减少贷款申报环节与审批环节，推行差别授信管理制度，提高办贷效率。二是实行贷款风险度管理。根据每笔贷款的贷款对象、贷款方式、贷款形态等方面，测算相应的贷款风险度，对不同贷款风险度采取多种风险控制措施。三是改进贷款方式。实行风险准备金和自有流动资金比例管理；全面实施贷款担保方式，大力推行有效资产抵押，实行贷款抵押率考核。

5、实行客户授信制度。及时实施商业性贷款客户授信制度，对客户总体风险和各类风险进行总量控制。并根据客户的财务风险、经营风险与道德风险三个层次因素，排出客户贷款的先后序列，决定贷与不贷、贷多贷少、期限长短、利率高低。

6、落实信贷风险技术支持措施。风险识别主要受制于对风险的预测、监视、识别的能力，因此必须建立一套合理标准的审批流程以提高风险的识别。做到定量和定性分析相结合：定量分析通过对客户财务资源的评估得出风险评分结果；定性部分以银行内部最好的信贷员根据个人经验进行贷款风险决策的方法为基础，系统通过进一步研究信贷员的判断以及判断得出的过程，归纳整理制定出可供其他信贷员效仿的确切定性标准。同时配备相应的硬件设施，为风险管理提供技术支持。

（三）采取多种手段，有效化解信贷风险

1、做好风险预警处置。对客户信用等级、贷款风险分类下 降；不能提供当期财务信息，或提供虚假财务信息；利润、销售、利润率、现金流量持续下降，存货积压；经营管理状况发生重大变化；担保人保证能力下降或担保物价值降低较多等，要及时发出风险预警，采取相应的预防措施；对出现较大风险的，要及时报告相关部门，及早纳入风险防范程序。

2、采取经济手段抓好清收。对贷款未按期归还的要实行加罚息；对由于自然灾害等形成的要促进保险部门及时理赔，对政策性原因形成的督促财政及时拨付；对其他原因形成贷款逾期的分别采取停止发放贷款，提前收回贷款，减少授信额度，改变贷款方式，降低信用等级等措施，促进企业及时归还贷款。

3、采取行政手段抓清收。对经催讨无效的不良贷款，要加强与当地政府及企业主管部门的联系，争得当地政府与企业主管部门的支持与配合；对列入政府协议，及时向政府部门通报，促进及时清收。

4、采取法律手段清收。对通过经济、行政手段难以收回的不良贷款，要及时采取法律措施加以清收，并落实诉前保全、强制执行等措施，及时处理借款人及担保人资产。

对借款人发生合并、分立、公司改造等各种改制行为的，按照“债随资产走”的原则，加强贷款债权管理。要全程参与借款人改制方案的制定；对无法用货币资金偿还债务，但有相应的实物资产或财产权利，实行以物抵债。

5、加强呆账贷款管理。对事实形成贷款难以收回，符合呆账贷款条件的，要及时进行认定，并及时予以核销。

商业性风险投资 篇3

据商务部统计，2015年中国非金融类对外直接投资金额达到1180.2亿美元，同比增长14.7%；境内投资者共对全球155个国家和地区的6532家企业进行了直接投资，并继续保持全球第三大对外投资国的地位。

“然而，尽管中国企业走出去的步伐日益加快，但对于风险的不确定性仍为其主要的投资障碍，缺乏有效的风险管理经验。”盖勒格集团（新加坡）亚洲区负责人迪克·希斯在近日举办的“2016中国企业走出去风险发布会暨‘一带一路风险管理论坛”上表示。

全球经济环境变化影响风险管理排名

“企业在海外投资并不是件容易的事。在国外做一个企业的时候有哪些风险，哪些风险比较典型，比如像政治风险、负债、诈骗，这些保险市场都能覆盖。但是很多一些非传统的风险比如疾病、供应链风险还有其他导致企业运营中断的都是未来会出现或者已经出现但不为人知的风险，而且保险公司也没有很好的敞口覆盖。”希斯表示。

在2015年《战略风险杂志》对东南亚145个风险管理机构对于十大风险排进行了调查。随着全球经济的影响，风险的概念也在不断发生变化，不过原有的风险仍然存在。“从经济的角度看，经济状况的风险是第一位，但是吸引留住高质量的员工、竞争、外汇和监管的变化这是前五位的可能性风险。而将之与最重要的前十位的风险类型相对照，能够发现排名第一的仍为经济状况，之后做为吸引留住高质量的员工，增加竞争加剧，对于损害公司的声誉或者品牌。还有网络攻击，去年第九名，今年排到第五名。而且我们要注意最后面的四个风险，货币、法律合规、IT系统失效、创新失效。”希斯分析道。

与此同时，希斯表示，有一些风险去年有，而今年没有，比如客户信用风险等。“我个人认为信用风险很快能够回到前十名，因为现在在亚洲地区信用风险越来越严重。风险的互联互通性是需要关注的，在过去10年我们看到越来越多的风险管理和保险公司和企业主都在考虑风险的互联互通性，风险的严重性、可能性以及风险的关联性。”他补充道。

商业保险为风险中的风险

除了全球经济的变化，产业的不断发展会导致行业不断进行创新，也催生了多种风险管控。

比如，对于公司声誉的损害和网络攻击这两个都是保险产品覆盖，而且每个国家的风险敞口都不一样。“虽然网络的保险在过去10年都有，但只是在过去5年我们看到了网络攻击成为市场产品的一个部分，现在已经很成熟了，现在保险人认为这是一个最大的增长点，而且是一个非常扁平的市场。”希斯表示。

据希斯介绍，商业声誉的保险作为一个新兴的领域，其可保的商业风险由网络风险和声誉风险构成。网络风险大致包含网络技术风险保障、保障关键IT系统的故障造成的损失、内在外在的威胁、当地的全球的风险，以及第一方和第三方的风险敞口等。即它承保的范围包括自身遭受的损失以及对他人造成的影响，整个承保能力到达600万美元以上，而且相对其他险种来说还是比较便宜的。而声誉风险保障的范围是由于品牌声誉造成收入下降，覆盖的是外在的危险，而且多重风险包括直接和间接的是，也是针对全球的风险以及当地的损失做保险，主要是覆盖了第一方的风险敞口，目前整个保额可以到达1亿美元。

“如果分别来看一下这些风险的具体案例，可以看到整个涉及到的赔付金额是非常高的。”希斯列举了两个案例进行具体说明。

一个是倍乐生公司的顾客信息外泄事件。据环球时报报道显示，倍乐生估计约有2895万份个人信息遭泄露，规模之大前所未有，该案对企业的信息管理造成了巨大影响，可以说在当时出现了日本整个诉讼费最高的案例。

希斯表示，整个倍乐生本来的年均增长率是非常稳定的，但是现在由于整个法律诉讼损伤了商业信誉还有整个营收也都大打折扣。目前该案件不仅被反复报道，公司还面临着不合规的惩罚以及其他类型的处罚。除了这些罚金之外，在亚洲还有这种情况，针对网络的风险，企业的应对和储备力是非常弱的，储备比例只有12%。很多公司都决定接受财产保险，有些公司觉得昂贵，但是如果更好地去保障企业的业务。保障客户的话，企业应该去考虑这方面的保险。否则如果等有任何违规现象发生可能造成损失。同时整个在亚洲地区在未来5年整个网络风险可能会急遽增加。

“大家觉得倍乐生的数据已经很严酷了，另一个案例是大众谎报汽车排放量的数据。这是在去年发生的商业声誉的影响，对整个企业的营收、公司职员的道德都产生巨大的负面影响。但是这种风险在去年才可以承保。”希斯表示。

据报道显示，大众公司谎报了汽车的排放量，虚报了数据，导致最后这个案件爆发后降低了24%的销售，大众旗下有很多子品牌如保时捷、奥迪等，损失非常大。虽然这个案件涉及的金额非常大，但是实际上对于大型的公司来说他们最大的损害是品牌的声誉，未来会由于声誉的损失造成更大的盈利上的亏损。

由此可见，商业信誉是在整个环节当中尤为关键。而据调查显示，整个商业声誉风险在所有的风险调查中都是排名第一的，在亚洲和欧洲调查中都是如此，它几乎和所有其他的风险类别都紧密相连。

商业地产投资风险及防范研究 篇4

随着社会与经济的发展, 以商业为用途的商业房地产越来越多。商业房地产的形式有多种, 诸如购物中心、步行街主题商场、大卖场、商业街、酒店旅馆、专业市场、批发市场、娱乐类商业地产 (如电影院) 、写字楼和住宅的底层商铺等。一般来说, 商业地产项目的投资相对巨大, 其存在的价值已经不仅仅是简单的商业配套, 而是能够对当地各方面产生巨大影响的物业类型, 例如经济发展、社会环境以及社会稳定等。从目前情况看, 我国商业地产开发总体来说不太成熟, 很多不懂商业经营的开发商造成了很多不成功的商业项目。签于上述情况, 在商业项目中引入一套科学、系统、完善的投资风险评价体系, 客观评价商业房地产投资风险, 能够提高商业房地产的投资效益, 进而建立繁荣协调的商业房地产市场。

2 商业地产项目投资风险因素

在开发过程中, 商业房地产引起风险的因素有很多, 其后果严重程度也各不相同, 遗漏主要因素或者完全不考虑风险因素, 风险分析就没有意义;若全盘考虑每个风险因素, 会使分析问题复杂化, 而且也是非理智的。因此应该抓住主要矛盾, 对风险进行客观识别分级。通过风险识别, 合理缩小风险因素的不确定性, 找出影响风险的主要因素, 能够为项目开发商提供合适风险对策减小损失。商业地产项目投资风险从宏观看大体包含经济风险和社会风险[1]。

2.1 经济风险

经济风险因素主要与经济环境和经济发展有关, 可以分为以下几类:

(1) 市场供求风险

由于商业房地产价值通常比较大, 其很大程度受供求影响, 商业房地产项目所承担的供求风险比一般项目要大很多。目前我国市场供需不平衡导致商业房地产损失比较严重, 表现形式为存在较高的空置率。

(2) 融资风险

由于商业房地产开发商融资过程中自有资金较少, 通常主要依赖银行贷款, 当银行贷款利率提高会给开发商带来更高的融资成本。我国目前的国内资本市场发展不充分, 房地产证券化在操作性上还不够成熟, 发展缓慢, 融资渠道单一狭窄。

(3) 地价风险

随着一个个“地王的”出现, 土地价格节节攀高。地价的提高会给开发商带来更多的开发成本, 增加商业房地产项目的成本, 提高商业房地产项目的市场价格。

(4) 流动性和变现风险

商品实体不能流动是商业房地产的特点, 因此投入的资本被限定在一个固定的地方, 同时商业地产投资周期长, 交易成本高, 以上因素都影响将商业地产的变现性。若出现投资者急需资金时的情况, 交易往往无法快速完成, 投资者只能等待或低价卖出, 大大影响收益水平。

(5) 国民经济变化风险

商业房地产市场的活跃程度受国民经济的发展状况影响。经济发达会使得商业房地产市场繁荣;经济停滞则会导致商业房地产市场萧条。由于商业房地产开发时间长, 各种因素使得商业房地产项目对经济发展状况的敏感性具有滞后性, 从而给商业房地产开发商带来损失。

(6) 自然与政治风险

自然风险因素主要包括:火灾风险、风暴风险、地震风险、塌方风险、气温风险等。自然风险发生的概率一般比较小, 但是一旦发生就会造成较大损失。由于项目所在国的政治条件发生变化而带来的风险是政治风险。商业房地产与国家经济形势息息相关, 在很大程度上受到政府政策的影响。

(7) 管理风险和内部决策风险

管理风险和内部决策风险是指由于商业房地产开发商经营管理不善或者策划、决策失误从而导致预期的收入水平不能够实现。

(8) 开发商自身经营能力的风险

商业房地产的开发不仅要求过硬的经营能力诸如土地获取能力、项目控制能力、风险控制能力, 还特别要求商业房地产商具有商业经营的技术能力和管理经验。

2.2 社会风险

由于人文社会环境因素的变化对商业地产商项目的影响带来损失的是社会风险。城市规划、区域发展因素等是商业房地产项目的主要社会风险因素。

(1) 城市规划风险

由于政府对城市商业场所布局规划不合理, 从而给商业房地产带来经济损失, 此类风险属于城市规划风险。城市规划的变动对以下商业房地产的价值均会产生影响:已经建成的、建设中的、将要建设的。容积率变化、建筑密度变化、用途的相容性三方面是城市规划对商业房地产的主要影响。

(2) 区域发展风险

如果商业地产项目周围环境的房地产项目发生变化, 会影响到该项目的价格和价值, 甚至会给开发商带来损失。近邻地区发展风险和类似地区发展风险是区域发展风险主要体现的两个方面。与特定的房地产项目所在的区域相类似的其他区域称之为近邻地区。类似地区经济的繁荣与发展对商业地产存在两面性, 一方面可能形成区域经济优势互补, 协同发展, 共同繁荣, 另一方面, 也有可能将购买力分散, 从而使得项目的竞争力下降。

3 风险防范

需要考虑商业运营是商业地产开发与一般房地产开发最大的区别。投资者的理性选择是商业房地产市场健康发展所必需的, 同时商业代理、开发企业的理性开发、商业管理公司的成熟运作等都是保证市场健康发展的要素。在商业地产的开发过程中, 商业运营风险和经济风险可从以下方面防范[2]。

3.1 运营风险防范

(1) 树立正确开发理念:投资靠商业运营

与通常意义上的房地产开发不同的是商业地产所追求的是未来的升值潜力, 而并非现值。依靠商业运营来增值是商业地产开发应该树立的正确理念, 不仅破土动工前要经过定向规划、定位等几个阶段, 而且还要通过一系列的商业运作使地产在建筑工程完工之后获得升值。建筑工程的完工不是商业地产开发的终结, 而仅仅是新阶段的开始, 后期的商业开发和运作能使地产获得更大升值。

(2) 商业策划先于项目动工

项目的商业策划是否可行是国际上对一个风险投资项目的首要考察, 另外市场是否可观以及技术上是否先进也是考察因素。既然商业运营决定商业地产开发的成败, 那么看商业运营是否科学合理是开发商对商业地产项目的考察论证的首要主体。

(3) 进行充分的市场调查分析, 做出科学的项目决策

通过充分科学的市场调查可以获得客观详尽的信息, 从而将不确定性降至最低, 对商业地产投资过程中的风险能起到较好的控制作用。

(4) 项目“定位”小, 城市“规划”大

城市规划旨在塑造城市总体设想, 为城市的总体发展目标服务, 有益于城市的发展。一般来说, 城市规划会合理布局商业地产, 协调好各方关系, 主要包括城市中心商业、城市近郊商业及社区等各方关系。项目定位应该服从于城市规划。

(5) 针对不同的目标消费群体, 选择正确的商业业态

对整个商业地产的经营至关重要的选择是商业业态, 如果业态规划良好, 那么就可以形成良性循环, 起到内部造血作用。在任何一个商圈内, 每一家商铺都相辅相成, 都有着共同的特点, 即一方面因为消化固有的客源而成为其他商铺的竞争者, 另一方面在吸引新客源的同时也在为其他商铺贡献人气。

(6) 树立商业品牌, 统一物业及招商管理

现在商业地产品牌运营的最终目标是建立一个被消费者认同的商业品牌。经营单位是松散的, 消费形态是多样的, 实现商业品牌的精髓是将上述的松散经营单位和多种消费形态统一起来, 使其具有相同的经营主题和信息平台。

3.2 经济风险的防范

(1) 重视通货膨胀影响, 规避市场供求风险

开发商多采用预售或预租的方式以期降低投资成本, 减小金融风险, 提高资金的周转速度, 但开发商获得的收益会因为通货膨胀的影响而减损, 即未来的实际价值会减小, 实际购买力相对降低。为了减小通货膨胀影响, 不仅商业地产投资的方案评价需要在考虑通胀的基础上进行, 而且开发商应着眼于整个项目周期, 理智投资。

(2) 争取较低的所得税率

减少通胀对投资净现值减损的有效措施之一是争取较低的所得税率, 房地产投资项目的实际净现值因为通货膨胀而减少, 减少幅度也与所得税率成正比。

(3) 房地产开发应选择好的地段

虽然随着通胀的发生, 房地产的租金和售价可以上涨, 但是地段越好房地产租金和售价上涨的幅度就越大。地段越好, 因为其具有潜力巨大的提价能力而使得防范通胀的作用越强。

(4) 加强资金变现风险的控制

抵押风险是资金变现风险的主要表现形式, 房地产抵押方式是安全系数较高的贷款担保方式之一, 要保证抵押贷款能够有效规避偿付风险。

4 结语

随着我国经济的快速发展, 商业房地产市场竞争更加激烈, 发展进一步规范, 市场的风险性会更大。加强风险管理是在这个高风险的商业房地产市场中立于不败之地的必然选择, 风险管理的前提是科学有效的风险分析。科学分析风险, 加强风险管理是我国商业房地产业健康发展的必由之路。

参考文献

[1]谢亚伟.工程项目风险管理与保险[M].北京:清华大学出版社出版社, 2009.

商业银行风险控制 篇5

业务发展与风险管理两者相辅相成

风险管理是现代商业银行的核心竞争力之一。商业银行的业务发展始终与风险并存，因为商业银行是承担风险，并通过管理风险以获得收益的企业。商业银行的经营活动必须在确定的风险偏好指导下进行，这个过程既是风险管理过程，也是风险收益创造的过程。金融史上，银行业危机的频繁发生不断地证明了商业银行风险管理的复杂性和极端重要性。2011年2月，韩国发生的釜山储蓄银行、三和储蓄银行等七家储蓄银行被勒令停业，以及出现的挤兑风潮，也说明了对于银行来说，风险无处不在，无时不有。一旦风险管理出了问题，不但会影响银行的正常经营，甚至会危及银行的生存。可以说，风险管理对于商业银行的稳健经营具有极端重要性。

在对待业务发展和风险管理的关系上，主要存在两种错误思想认识。一种错误认识是，把风险管理摆在业务发展的对立面，不能正确地评价和看待风险，认为风险管理阻碍业务发展。另一种错误认识是，通过少发展业务，甚至否定业务来控制风险和逃避风险，造成该发展的业务发展不了，反而降低了银行整体抗风险能力。这是由于理念更新不够，业务研究不够，知识学习不够，趋势把握不够造成的。风险管理和业务发展之间是辨证统一的关系。一方面，风险管理是为业务发展服务的，不能因为风险管理去阻碍业务发展，风险管理的前提和目的不是纯粹地管理风险，而是为了业务发展，为了创造利润。另一方面，风险管理要合理控制银行的业务发展，保持适当的规模和速度，使收益和风险相匹配。

根本上讲，业务发展和风险管理的最终目的都是为了实现企业价值最大化，风险管理和业务发展是“三棱镜”的两面，形式上相互制约，实质上都是为了更好回报股东，履行社会责任，体现员工价值。国际活跃银行对于风险管控和业务发展之间的关系认识比较科学，十分重视“风险收益相匹配”的原则，把控制风险和创造利润看作同等重要的事情，认为风险和收益是一枚硬币的正反两面，彼此不能分离。

业务发展是商业银行的根本目标，风险管理是实现和保障业务稳健发展的手段。风险管理为业务发展服务，但应适度控制业务发展速度，在风险可控的前提下，保持业务平稳较快发展。两者之间是相辅相成、辩证统一的关系，统一于银行的发展目标。在风险管理过程中，要坚持为业务发展服务的理念，在促进业务发展的基础上，正确平衡“资本、风险和收益”。在业务发展过程中，要严守风险底线，对与风险把握不准、风险未经评估和风险认识不清的业务，坚决不做。

风险管理内外约束条件下的强化建议 商业银行经营，本质上是在一系列内外部约束条件下求解的过程，即在经济运行环境、市场竞争、行业监管等外部因素，以及银行发展战略、治理结构、股东风险偏好和回报预期等内部因素的约束下，追求股东回报和经济效益最大化的过程。但是，风险管理也存在一系列内外部约束条件，一是要适应经济金融形势变化；二是要适应业务发展和经营转型；三是要适应外部监管要求；四是要适应风险管理发展趋势。

适应形势变化，增强风险管理针对性

经济金融形势变化全面影响商业银行的经营发展环境，也使银行风险管理的重点和方向出现变化。只有加强宏观经济和行业分析研究，了解新特点，把握新趋势，适应新变化，才能把握风险管理的关键，增强风险管理针对性。

展望2011年乃至“十二五”时期，商业银行面临复杂多变的经济金融形势，经营发展环境发生了巨大变化：国家加快转变经济发展方式和结构调整，稳步推进利率市场化改革和汇率形成机制改革，金融进一步深化，金融脱媒现象加剧，同业竞争异常激烈。商业银行面临更为严峻的风险管理形势和更高的风险管理要求。

商业银行应适应严峻的风险管理形势，进一步提高全面风险管理能力和水平。一要提高风险防范意识，高度关注和重视2011年、2012年两年由于天量信贷投放可能带来的不良贷款反弹风险，因为信贷快速天量投放和不良贷款的形成通常有2～3年的滞后期，2011年、2012年将是我国商业银行资产质量面临重大考验的关键时期。二要在国家加快经济发展方式转变，产业结构长期优化调整，加强房地产市场调控力度，加大地方政府融资平台清理规范的背景下，商业银行融资平台、房地产、产能过剩行业贷款的信用风险尤为突出，要切实采取相关措施，加强地方政府融资平台、房地产、产能过剩等重点行业信用风险和集中度风险管控，强化贷后日常管理，完善风险缓释措施，防止资产质量下降。

适应经营转型，增强对业务发展的保障性

风险管理并不是杜绝风险，而是在业务发展过程中控制风险，驾驭风险和经营风险，为业务发展服务。商业银行应按照经济发展方式加快转变和经济结构战略性调整的重点和方向，结合自身业务特点和比较优势，围绕盈利中心加快业务转型和经营转型。风险管理也应适应这一变化，只有这样，风险管理才能与业务发展紧密结合。

我国中小商业银行处在经营转型的关键时期，经济金融形势变化和银行监管政策趋严，使得国内商业银行过度依赖贷款增长的粗放发展模式，过度依赖存贷款利差的盈利模式，过度依赖大企业、大项目贷款所产生的增长和盈利的简单发展方式等业务模式在未来将不可持续。商业银行迫切需要转变自身业务模式，以适应经济发展方式加快转变和利率市场化改革提速的需要。

经营转型对于中小商业银行来说，更具有紧迫性。国有大型商业银行及全国性股份制银行早在五、六年前就开始研究和实施业务转型，而且取得了一定成效。比如某国有大型商业银行2010年末，非信贷资产占总资产比重已提高至52%以上，信贷利差收入降至60%，投资收益和手续费收入均占营业收入的20%；2006年至2010年，连续五年以15%的信贷增速支撑了约34%的净利润增长。而中小商业银行，尤其是区域性商业银行和地方性商业银行，只是在近两年才开始提出业务转型和经营转型的概念，可以说刚刚起步，经营转型的概念和意识还不够深入人心。

中小商业银行经营转型的目标和方向，就是逐步实现业务结构向资产负债业务和中间业务并重转变，经营模式向资本约束下以效益为中心的综合经营转变，实现规模、结构、质量、速度和效益的统一，提升核心竞争力。就是进一步发展资本占用低的中间业务和零售业务，进一步发展个人消费信贷和小企业信贷，努力以较小的资本占用获得最大的经营效益。

经营转型给中小商业银行风险管理带来了严峻挑战，也提出了更高要求。因为经营转型意味着将从熟悉的业务领域转到不熟悉的业务领域，意味着面临更多的不确定性和更大的风险。不同业务种类的业务特性和风险特征存在较大差异，风险点、风险管理侧重点、风险管理过程，乃至不良贷款的容忍度都不一样。如公司业务风险管理强调对具体客户或项目的审查和分析，授信审查中重视企业规模和现金流的分析；而零售业务风险是分散的，更多地强调整体违约率的把握，单个授信审查中则强调对借款人未来收入和偿付能力的分析。如果简单用公司业务风险管理模式和方法进行零售业务风险管理，不仅不能控制住风险，还会增加管理成本。

另外，同一业务种类下，不同业务品种由于形态、特性和风险大小的不同也应适用不同的风险管理方法。如个人消费信贷和个人经营类贷款，在贷款用途和还款来源等方面具有较大的差异，消费信贷一般金额小、期限短，还款来源主要依靠家庭收入，是公认风险较小的授信品种，对这类业务适宜通过批量化处理从整体上进行违约率控制；而个人经营类贷款一般金额较大，还款来源主要依靠经营所得，受外部环境影响大，具有较大的不确定性，对经营类贷款不仅要分析借款人的资信状况，还要相应地进行行业和地区风险分析，不同于消费信贷的风险管理。

加快经营转型给中小银行风险管理提出了更高要求。应适应加快经营转型的要求，构建经营转型条件下的风险管理理念、体制机制、方法手段、制度文化，实现各类风险的全面管理、科学管理和有效管理，为业务发展保驾护航。

一是在风险管理观念上，风险管理部门应由控制和防范风险，向经营和管理风险转变，由只注重风险管理，向注重平衡“资本、风险和收益”转变，更加注重走资本集约型道路。

二是风险管理部门应提前研判经营转型的重点和方向，确定各项业务发展的风险偏好和风险容忍度，在风险可控的基础上促进业务稳步转型，稳健发展。

三是风险管理部门应强化风险管理为经营转型服务的意识，协助业务发展部门做好对客户需求和效用的分析，通过金融产品创新、服务创新和管理创新，更好地、主动地满足客户的各类金融需求。四是风险管理部门作为风险管理战略的传导部门和风险管理的协调部门，应从经营转型的高度出发，认真分析业务转型过程中存在的问题，通过制订和发布前瞻性风险管理政策，及时发布风险提示和风险预警等方式引导业务发展方向，促进业务稳健发展。

适应监管要求，提高风险管理有效性

商业银行外部监管日趋严格。对于商业银行来说，监管要求既是合规经营的外在力量，也是加强风险控制的内在需求。监管要求是银行竞争的“游戏规则”，商业银行风险管理只有主动适应监管要求，不断提升风险管控能力和水平，不断提升核心竞争力，才有机会在激烈的市场竞争中取胜。

监管机构对商业银行提出的各项监管要求，是为了维护银行金融体系的整体安全，对银行业金融机构提出的普遍要求。中小商业银行必须认识到，这种要求其实是一种“合规要求”、“最低要求”或者“最低标准”，达到监管部门的要求只能说及格。在经营管理中，并不能简单以这种“最低标准”为目标，不要认为各项监管指标满足或符合监管部门的要求就万事大吉了。中小银行应以超越监管指标的标准来要求自己。

中小银行要做好风险管理，还应跟踪和研判监管趋势，提高风险管理前瞻性、主动性和有效性。中国银监会将加快推动“巴塞尔协议Ⅱ”和“巴塞尔协议Ⅲ”同步实施，并行推进第一支柱和第二支柱工作，2011年起步，“十二五”期间全面实施新的国际监管标准。2011年4月，中国银监会下发了《中国银行业实施新监管标准的指导意见》，该指导意见按照宏观审慎监管和微观审慎监管有机结合、监管标准统一性和分类指导统筹兼顾的总体要求，明确了资本充足率、杠杆率、流动性、动态拨备等四大监管新工具的标准，并根据不同机构情况设置了差异化的过渡期安排。

从资本充足率看，指导意见中，核心一级资本、一级资本和总资本的最低要求是5%、6%和8%；新标准实施后，正常条件下，系统重要性银行和非系统重要性银行的资本充足率分别不得低于11.5%和10.5%；出现系统性信贷过快增长时，需计提逆周期超额资本，需要的资本充足率将更高。新的监管标准将从2012年年初开始执行，新监管标准比“巴塞尔协议Ⅲ”更为严格。严格的资本监管给中小商业银行提出了严峻挑战，传统的资本补充方式难以适应中小商业银行发展需求和监管要求。

中小商业银行应加强学习，及时跟踪和研究后危机时代银行监管政策的变化趋势，深入分析四大监管新工具对经营发展的影响，提前做好应对准备。

适应发展趋势，提升精细化科学化水平

现代商业银行竞争日趋激烈，金融产品不断创新，各种风险相互交织，风险复杂程度不断增加，风险管理方法、技术和手段也在不断改进和发展。中小商业银行必须紧跟国内外风险管理发展趋势，及时掌握风险管理的先进技术，不断提升风险管理精细化、科学化水平，才能适应日益激烈的竞争需要。“巴塞尔协议Ⅱ”和“巴塞尔协议Ⅲ”是国际银行业监管的最新标准，也是现代商业银行风险管理必须遵循的原则。银监会对我国商业银行实施巴塞尔新资本协议提出了具体的要求和路线图，一些中小商业银行也开始了实施新资本协议的工作。

国际先进银行在风险管理方面先进的理念和技术对我们有很强的借鉴性，尤其是以风险调整后资本收益率（RAROC）为核心的一系列全面风险管理的理念和技术手段。RAROC是上个世纪70年代美国信孚银行风险管理团队提出的概念，其核心是将未来可预计的风险损失量化为当期成本，对当期收益进行调整，衡量经过风险调整后的收益大小，为非预期损失做出资本储备，进而衡量资本的使用效率，真正解决了风险和收益平衡的难题。

中小商业银行应以国内外先进银行为标杆，积极推进内部评级初级法系统、风险限额管理系统等风险管理工具建设和推广应用。先进的风险管理工具不仅提高风险管理精细化程度，而且创造效益，创造价值。中小商业银行应注重适应国内外风险管理的发展趋势，结合自身管理现状及业务实际需求，继续开发和推广应用先进的风险计量工具和方法，实现风险管理方法从政策管理、授权管理和经验管理，逐步向科学化、数量化、系统化和精细化的转变。

商业银行面临的风险问题，可分成三个最基本的方面。他们有信贷方面的风险，比如说潜在的坏账；他们还要面临流动性的风险，这会涉及到资产和债务的不匹配；另外他们还要应对操作的风险，如虚假个人消费贷款、关联企业骗贷、票据诈骗等等。

风险管理

风险管理（Risk Management）的定义为，当企业面临市场开放、法规解禁、产品创新，均使变化波动程度提高，连带增加经营的风险性。良好的风险管理有助于降低决策错误之几率、避免损失之可能、相对提高企业本身之附加价值 银行的操作风险管理

银行的操作风险管理不仅涉及到银行内的程序和流程，同时也涉及到银行的组织结构、政策以及操作风险的管理流程。对于机构来说，处理操作风险应该有适当的针对操作风险的政策，首先要确定这些政策，同时要把这些政策告知整个银行的人员。在这个过程当中要考虑几个方面：首先要有一个明确的治理结构，必须了解在什么情况下应该向谁汇报。在一个典型的银行案例中，应有一个单独的信用风险管理机构，还有不同业务部门负责日常业务的管理，即有两个报告机制，有关日常运作，向这种业务部门经理汇报；而有关信用方面，必须向有关信用经理汇报。在银行涉及的信息当中还有一点非常重要，即获得信息的人和信息在不同层面的细节。比如董事会所需要的是一个概括性的信息，因而不可能把同样信息交给所有的人。另外，信息应当是具有灵活度的，还需要有灵活收集信息的方法。制定目的

商业性风险投资 篇6

关键词：商业地产 项目投资 风险分析

1、商业地产项目投资风险的概述

商业地产项目投资是一种高风险的投资行为，这种高风险是由其特征决定的

1.1、商业地产项目投资风险的含义。所谓商业地产项目投资风险就是以房地产为投资主体，直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发或经营项目，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本加大等不利结果的可能性，属于风险的范畴。

1.2、商业地产项目投资的具体特征和风险。商业地产项目投资是一种特殊的商品，它具有不可移动性、耐久性、价值高、开发建设的外部性等特性，房地产的这些特点使得房地产投资业具有区别于其他投资方式的独特的特征。这些特征又影响着投资的风险。

（1）投资预期的风险性。商业地产业的投资受到国家政治经济环境、政策法规等多方面因素的影响，一旦某一因素变化，都直接影响到项目的安全度。

（2）投资选择的多样性风险。在决策之前，投资的选择是多样的，在进行选择的过程中，应该从投资者自身出发，根据市场的变化，如果是企业还要从企业长远发展的战略出发，综合考量做出正确的选择。如果做出的选择不合适，那么风险也就伴随而来。

（3）投资区域的差异性风险。商业地产的项目投资具有地域性，不同地区在投资的方式和力度上应该有所差异，如何很好的把握其中的差异性，采取正确的投资组合是很重要的。组合的错误会导致损失的出现，增加项目的风险性。

（4）投资过程的综合性风险。商业地产项目的投资涉及的产业链、相关行业、部门以及企业内部的各个部门都是很庞大的，进行商业地产项目的投资要综合各方面的关系，对投资者或者企业的要求很高。它的综合性之高影响着其所面临风险的高低。

（5）投资决策的专业性风险。商业地产项目的投资时各种资源综合合理有效配置的过程，管理者要在其中发挥着重要的作用，同时有着关联性强，专业化程度高等特点，在进行投资决策时专业性很强，项目决策的对错，直接关系着商业地产项目投资风险的大小程度。

2、商业地产项目投资风险因素分析的必要性和意义

从本质上来讲，投资者进行风险分析的原动力是提高经济效益，减少不必要的损失。进行商业地产项目投资的风险分析恰好可以达到这一目的，风险分析是对影响房地产投资效益的因素进行分析，并测算风险因素的变动情况对收益产生的影响，从而在投资过程中规避这些风险。通过规避达到提高收益的目的。对投资者来说，除了规避带来的防范作用外，还有依据作用和激励作用。

2.1、依据作用。风险分析可以使投资者对房地产项目的收益情况，面临的风险情况，和风险因素变动产生的影响了然于心，在具体的投资过程中，可以做到心中有底，有的放矢。

2.2、激励作用。和所有的投资项目是一样的，高风险往往意味着高回报。较高的收益对于投资者是非常有吸引力的，它会激励着投资者在投资过程中采取正确的方式，达到高回报的目的。

3、商业地产项目投资的风险因素和规避方法

3.1、不可抗风险与规避

不可抗风险主要是自然原因造成的，也就是我们平时所说的“天灾”，如：地震、泥石流、暴雨等等。这些风险会对房地产开发投资的具体建设过程、销售过程等产生影响，使得投资者错过最佳时机甚至破产。对于这些风险，开发商一般可利用投保来减少或避免损失。

3.2、经济风险

（1）市场风险。商业地产投资处于经济市场中，其涉及的是买方与卖方的交易活动，那么供求关系在这其中的作用是很明显的。在拿地环节，这种供求关系决定着房地产投资的投入的多少，处于高地价市场时，成本就会增加，继而影响房地产产品价格提高。在产品买卖环节，买房的人多，产品少，那么价格就可以相应提高；反之，价格就会降低。投资者对于市场风险的规避要建立在充分了解市场，对市场进行详尽分析的基础上。

（2）内部风险。内部风险主要包括领导人的决策风险和内部管理风险。内部风险的产生往往是由于管理者素质不高，管理不善等导致的。所以投资者在进行决策时要有科学依据，在选择管理人员时要选择专业素养等更方面较优的管理者.

（3）财务风险。财务风险主要由通货膨胀、利率变化、资金变现、税率变化等引起的风险。这些风险的产生往往与国家的经济政策的变动息息相关。财务风险的规避是有难度的，应在投资过程中谨慎对待。

（4）融资风险。商业地产项目投资的融资风险主要是指融资环境和融资方式给房地产开发投资带来的风险。商业地产项目投资是资金密集型投资。商品投资者对非自有资金的依赖性很强。投资者在进行融资方式的选择时要慎重，并且适当的考虑投资环境。

（5）技术风险。商业地产项目投资的技术风险是指科技进步带来的施工工艺、技术结构的进步给房地产开发商和经营者带来损失的可能性。现在的房地产市场日新月异，科技地产、绿色地产等等新的地产形势层出不穷，开发商为了适应时代的发展，可能要对已开发而不符合市场的趋势的产品进行改造。

4、结束语

中国的房地产行业走势受到政府的宏观调控影响，任何一项投资都离不开对国家宏观政策的了解，商业地产投资也不例外。商业地产投资并不简单，具有很大的风险性。

参考文献：

[1]李南.工程经济学.科学出版社.2009.

[2]蔡建民.房地产项目投资风险管理方法研究[D].北京交通大学.2008.

商业性风险投资 篇7

关键词：商业银行,资本充足率,利率风险

一、我国商业银行利率风险管理的现状分析

风险强调一种不确定性, 所以利率风险主要是市场利率波动的不确定性, 具有长期性和非系统性。利率的变化会引起银行生息资产负债的价格变动, 使得银行收益出现不稳定波动。

(一) 我国商业银行抵御利率风险能力分析

1. 资本充足率分析

资本充足率是指商业银行的资本总额与其加权折算后风险资产总额的比例, 监管部门通过制定一个合理的资本充足率来保证银行可以吸收化解一定量的风险, 是各国考核商业银行经营安全性的重要监测指标。表1为两家国有商业银行和两家股份制商业银行2006年以来的资本充足率。

从表中可以看出, 国有商业银行近几年的资本充足率水平较高, 都超过了8%的监管要求, 国有商业银行资本充足率水平较为平稳。而其他股份制银行的资本充足率虽有小幅波动, 但始终保持在8%的监管要求以上。

2. 资产负债率分析

资产负债率是一个重要的反映偿债能力的财务指标。银行由于其经营的特殊性, 资产负债率在92%-95%区间属于正常水平, 高于95%就处于高风险状态。表2为我国五家商业银行和两家股份制商业银行2010年的资产负债比率情况。

我国商业银行近年来资产负债比率有所下降, 但是普遍接近95%的临界水平, 其风险不容忽视, 抵御风险的能力处于较弱水平。

(二) 商业银行利率风险管理存在的问题

1. 利率风险管理的观念滞后

我国长期处于利率管制之下且利率市场化改革进度缓慢, 使得商业银行长期处于被动接受利率的状态, 享受着利率管制所带来的稳定的息差收入, 使得商业银行各级管理人员对利率风险管理工作长期不重视;从而缺乏动力对利率风险管理的理论和方法进行深入的了解和认识, 利率风险意识薄弱。

2. 资产负债管理不平衡以及缺乏有效的利率风险预测系统和管理系统

目前, 我国商业银行从1998年起就实行全面资产负债比例管理, 资产负债比例管理是我国《商业银行法》的核心内容之一, 它既是中央银行监管商业银行的基本方法, 也是商业银行自律的措施。由于我国利率市场化改革进程缓慢, 商业银行对利率风险的管理相对落后, 加之利率风险管理又是一项技术含量很高系统性工程, 使我国商业银行在利率风险管理上长期处于落后阶段。

二、利率市场化改革对银行利率风险的影响

随着我国金融体制改革, 利率市场化大势所趋。利率市场化最直接的冲击对象就是银行系统。

(一) 利率风险对商业银行经营效益的影响

我国商业银行的息差收入普遍占总营业收入的80%左右。受市场利率变动的影响, 在银行处于一定的资产负债结构状态下是, 商业银行的利息收入产生不确定的波动, 这种不确定性就是银行的利率风险。

(二) 利率风险对商业银行市场价值的影响

利率的变动会对银行资产、负债和其他头寸的经济价值产生影响。银行经济价值的变化对银行的股东、管理层和监管者至关重要。

此外, 不计值的工具在利率变动中可能已经包含着一些隐性盈亏, 并随着时间推移反映到银行的收益中。

三、我国商业银行利率风险管理的建议

(一) 发展完善金融市场

继续完善现行的货币市场和资本市场。加大金融创新, 促进多种金融衍生产品的产生与发展。

(二) 推行业务多元化发展战略

随着利率市场化进程的深入, 银行业竞争日趋激烈, 商业银行的息差收入必将受到挤压。商业银行亟待进行金融创新、业务结构调整、业务领域拓展, 实现经营收益的多元化, 摆脱对存贷款业务的过于依赖, 降低利率风险, 在增强竞争能力的同时增加盈利。

(三) 建立利率风险衡量系统

在我国商业银行现有的经营环境、监管要求、利率风险管理需求和信息技术水平基础上建立适合的利率风险衡量系统。建立信息传导流畅、功能强大的数据库, 做到收集完整、及时的基础数据, 再建立相应的利率风险衡量模型, 预测和衡量利率风险, 做到防范于未然。

参考文献

社区商业投资策略 篇8

社区商业无论是功能还是空间布局上都有别于商业中心。它是一种以社区居民为服务对象, 以便民、利民, 满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。其基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。它是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物。

据统计, 社区消费大约占整个城市消费品零售总额的30%, 在发达国家社区商业所占的比例一般在40%左右。因此, 社区商业具有很好的发展前景, 这也是社区商业投资者青睐的原因所在。

社区商业在我国商业发展中的必要性和重要性已经引起各方的关注和肯定, 但由于社区商业在我国的发展还处于初级阶段, 形态比较单一, 因此, 投资者对社区商业进行投资时要注意以下几个方面。

1. 关注社区所在地经济情况

社区所在地区的经济发展现状及趋势直接影响着社区商业的发展方向。对社区商业影响最直接的就是消费者的购买力水平和购买规模, 人均收入水平高, 购买力水平相应就高, 市场的需求量也就大。

同时, 社区人口规模大小也很重要, 如果人口规模在扩大, 其消费需求相应的也会增加, 社区商业经营者可能会取得更好的经济效益。

社区入住居民的群体层次和消费习惯更是决定性因素, 它包括业主收入、年龄、职业等特点。如社区的业主年龄在大多集中在20-35岁之间, 则开办咖啡厅、快餐店、歌厅等较为适合。

人口的教育文化水平和职业构成往往能决定他们的消费层次。受过高等教育的人, 通常倾向于对优质商品的消费, 例如, 在大学生活区附近开发的商业, 可更多地考虑文化用品商店、娱乐等具青年人性格特色的社区商店。

2. 关注市政配套设施

社区商业要以一定的市政配套作支持。城市市政配套包括市政、桥梁、供水、排水、供气、网络、绿化、环境卫生等。功能整齐的市政配套是对社区商业发展起到积极的促进作用;反之, 则会成为制约因素。如果不考虑市政配套因素, 盲目发展社区商业, 只能招致由于市政配套滞后, 影响顾客进入, 同时也难以提升消费的档次。

社区商业投资的市政配套因素分析时主要考虑:

(1) 地段、交通的便利。地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街意义重大, 其能够辐射到的周边区域及吸引客流量。如, 杭州市萧山区北部的佳境天城社区商业街就是坐落在滨江区东面, 规划钱江世纪城的核心地段, 其西临萧山区市心北路, 北靠机场路。依托这两条大道和规划中的轻轨交通, 与萧山和杭州老城区形成良好的交通关系。

(2) 了解市政规划。市政规划包括商圈、住宅区的设立, 交通、道路、旧区改造等。投资者对社区商业企业所在地的环境要有深入的了解, 以保证商业本身的价值提升。社区商业是一个系统工程, 其建设和管理涉及范围广、利益关系比较复杂。因此, 在社区商业的投资者在投资和建设之前, 要注意各级政府的商业、规划、建设、房地、工商、税务、街道等各管理部门之间的合作力度, 只有各管理部门之间的职责分工明确, 才有可能确保规划的按期推进和执行。

3.关注多种业态的组合

投资商要对社区商业业态的规划和定位有一个总体的把握。各种业态配比内容和数量如何, 底层是什么业态、二层又是什么业态, 都有一定的商业市场规律。

数据来源:王树春, 崔佳栋:《中国城市社区商业发展的问题与对策》, 《环渤海经济嘹望》2007年10月期

要通过业态的组合来为社区居民提供全方位服务。如大卖场, 其特点就是希望社区居民一周去一次, 要有免费停车场, 品种丰富和门类齐全的商品, 特别要和一些精品百货、饮食一条街相结合, 成为社区购物休闲的好去处, 同时要有便利超市从早上7点到晚上11点不间断服务, 满足居民的随时性的日常需求。像这样的商业设施和业态组合, 才能满足社区居民的多层次需求。

不同的组合放在什么地方最好, 健身房娱乐中心放在什么地方, 大卖场放在什么地方, 超市便利店放在什么地方, 社区商业业态布局往往需要经过严格的设计和规划, 以最大程度吸引购物者, 要经过多次的认真思考和模拟之后, 才能最后确定的。

4.商业运营商自身实力

(1) 知名度

商业运营商的品牌知名度是社区商业开发要考虑的一个因素之一, 知名度较高有利于快速形成消费者心目中的形象, 获得消费者的信赖, 就能吸引顾客的更多目光。

(2) 经营管理

社区商业经营者良好的经营管理水平必然会促进社区商业的良好发展, 满足社区消费者的需要, 经营管理水平提升有利于整个社区商业的发展。管理水平的提升也可能会降低社区经营成本, 由于社区经营成本主要是由社区商业的租金或商业房地产的卖价组成。如果社区经营成本可以让商户有较强的竞争优势, 则社区商业就可能会有一个良好的发展基础。

(3) 经营意识

目前许多国内商业房地产商偏于短线投机赢利, 没有长线经营意识。有些商业社区开发商一直沿用开发住宅房地产的方式, 抱着“卖完就走”的经营思路, 将风险完全留给了中小投资者。住宅房地产项目的优劣主要以销售情况好坏为标准, 而商业房地产项目的优劣主要是以后期经营情况好坏为标准。投资者更要加强长线经营的意识和经营管理能力, 做好商业的前期招商和后期的商业经营管理。

综上所述, 社区商业投资是一门复杂的投资工程, 它还包括经营商品要有针对性、商品价格要有合理性、经营时间要有适宜性以及商品质量要有可靠性等。从社区商业的投资角度, 要对影响社区商业投资的宏观、中观和微观的影响因素进行深入分析, 使社区商业的规划建设、招商营运、业态分布等符合城市法规和片区居民的消费特征, 才能实现社区商业的后续经营和可持续性发展。

社区商铺投资建议

1.因为社区商铺的客流量主要来自于社区的居住人口, 因此在选择购买时必须谨慎判断该小区的配套成熟度、周边环境以及交通是否方便等;

2.社区商铺通常不易形成集聚效应, 因此必须注意所购买商铺的规模、所居住人群的消费能力等, 这样才能为长期稳定的投资回报提供保障;

3.社区商铺的风险较低, 有一个前提, 就是购买商铺时, 不能被开发商的过分炒作所迷惑, 不要买得太贵, 以免被套牢;

4.要注意商铺投资的附加值, 如有挑高空间, 可隔成两层, 满足多元化商业经营。同时就投资眼光而言, 一些新居住中心及未来的良好规划等可使商铺的潜力大大增加;

商业性风险投资 篇9

随着市场经济的发展, 商业性担保机构已成为我国担保体系的重要组成部分。所谓商业性担保机构, 是指以企业、个人出资为主组建, 专门为中小企业提供融资担保业务、同时兼营投资业务的、以盈利为目的一种担保机构。在我国, 由于中小企业资金需求量较大, 政策性、互助性担保机构不能完全满足其需要, 客观上要求商业性担保机构的参与。商业性担保机构的参与为促进中小企业资金缺口发挥了较大的作用, 但同时又面临较大的企业违约风险。这种风险在当前后危机背景下表现得尤为突出———部分中小企业订单及销量的减少, 导致资金回笼时间延长, 直接的后果是商业性担保机构代偿及遭受损失的风险增加。

正因为如此, 研究商业性担保机构的风险补偿及控制机制问题, 具有非常重要的现实意义。本文通过对江苏省BS市32家商业性担保机构进行问卷调查, 了解了商业性担保机构的风险控制现状, 揭示出后危机时代商业性担保机构存在的风险, 即信息不对称引发的信用风险, 风险补偿机制的缺失, 风险管理制度不完善及专业人员不足等。针对这些问题提出了商业性担保机构风险补偿及控制机制的创新路径, 以促进后危机条件下我国商业性担保机构的健康发展。

二、后危机条件下商业性担保机构风险控制现状

笔者共调查了BS市担保机构35家, 其中商业性担保机构32家。共发放问卷35份, 全部回收。为了解BS市商业性担保机构的现状, 问卷共涉及四个方面, 分别为:担保机构内部风险控制措施, 担保机构对中小企业的资格审查及保中监控, 担保机构代偿的主要原因及分担情况, 反担保措施占累计担保总额的比例。

(一) 商业性担保机构内部风险控制措施

调查显示, 大多数商业性担保机构采取了较为健全的风险控制措施。具体情况如下:首先, 32家商业性担保机构都设立了不同形式的组织机构, 在最高权力机构的设立方面, 有24家 (占75%) 担保机构设立了董事会, 3家担保机构设立了基金管理委员会, 并且2家在董事会或基金管理委员会的基础上增设了理事会, 仅5家上述三者都未设置;其次, 所有担保机构都具备较完善的风险控制机制, 均定期编制资产负债表, 除1家机构外, 其余担保机构都在过去的三年中聘请外部专业会计师事务所审计该机构的财务报表。

(二) 商业性担保机构对中小企业的资格审查及保中监控

据调查, 商业性担保机构在审查受保企业时优先考虑产品市场前景、企业的净资产盈利水平、法人代表及管理层信用状况, 再考虑法人的道德品质、融资能力、第一还款来源及现金流量。在对中小企业进行资格审查时, 担保机构遇到的问题主要有财务报表失真、被审查企业财产登记、评估和证明体系不完善, 被调查商业性担保机构中出现上述各情况的比例均超过40%。保中监控方面, 40.8%的担保机构对中小企业采取了定期了解受保企业经营状况和财务状况的措施, 31.6%的担保机构通过银行了解受保企业账户资金的流量和流向, 其余的则是通过国家相关政策和分析报告及时掌握受保企业产品的市场行情。

(三) 商业性担保机构代偿主要原因及分担情况

调查结果显示, 商业性担保机构发生代偿的原因有多种。其中, 主要原因是受保企业逃避债务, 占17.4%;受保企业销售收入无法如期到账、亏损、破产、变相逃避债务及披露虚假财务信息, 均占14%左右;其余的原因则为贷款银行疏于在贷款使用等方面的监督等, 占比较小。若发生代偿, 商业性担保机构在代偿总额中最终承担比例多为100%, 但大部分担保机构认为理想的代偿分担比例为70%~80%。

(四) 反担保措施占累计担保总额的比例

关于累计担保总额中采取反担保措施所占的比例, 32家商业性担保机构中有26家 (占81.3%) 表示该比例在80%以上。进一步调查发现, 担保机构要求受保企业提供的反担保形式主要有企业法人代表及主要管理人员个人担保、质押、抵押、保证金。

结果显示90.6%的被调查机构采取企业法人代表及主要管理人员个人担保的形式, 被调查担保机构中71.9%的机构还采用保证金的方式进行反担保。

三、后危机条件下商业性担保机构面临的风险问题

BS市商业性担保机构近几年发展速度较快, 但由于外部环境多变、自身实力相对较弱等因素, 商业性担保机构仍然存在几个比较突出的问题:

(一) 信息不对称引发的信用风险

商业性担保机构大量存在的意义在于搭建银行和中小企业之间的桥梁, 解决中小企业融资难题。与此同时, 在担保业务过程中, 担保机构与受保企业之间往往会产生信息不对称的问题。

这是因为, 商业性担保机构业务繁忙、地域分散而工作人员普遍偏少, 对受保企业了解不够充分, 局限于担保前的调查和企业提供的可靠性未知的财务报表, 而且其服务对象多为资产规模较小、盈利能力较差、管理较不规范的中小企业, 这无疑更增加了信用担保业务的信用风险。

调查显示, 18家商业性担保机构表示受保企业信用状况不佳的问题影响了担保机构的经营发展, 并且38.9%的机构曾因受保企业的虚假财务信息而发生代偿。

(二) 风险补偿机制缺失

商业性担保机构采取的是市场化运作模式, 担保利润大部分源于保费收入, 属于薄利行业。据调查, 32家商业性担保机构中, 有17家在经营发展时面临风险补偿机制不健全的问题, 其中3家认为此问题是当前面临的最大问题, 24家 (占75%) 商业性担保机构建议政府完善对商业性担保机构的风险补偿机制。

担保机构往往承担着100%的信贷风险却没有与之相对应的高收益, 没有必要的风险补偿机制, 一旦发生代偿, 必定会影响机构的经营活动, 严重的甚至面临破产的威胁。因而, 风险财政补偿机制是担保机构持续发展所不可或缺的保障机制。此外, 商业性担保机构也应建立和完善内部风险补偿与控制机制。

(三) 风险管理制度不够完善及专业担保人才不足

担保业是一个专业性较强的高风险行业, 客观上要求商业性担保机构对担保风险管理及专业担保人才的重视应远超于其他类型企业。与美、日、意等担保体系比较成熟的国家相比, 我国担保业起步较晚, 商业性担保机构的成立和发展只有20年历史, 运作经验还有待积累, 担保风险管理制度不够完善的现象较为普遍。

此外, 专业担保人才不足也是困扰商业性担保机构的另一个重要问题。据统计, 25%被调查担保机构的从业人员中, 有相关专业从业经历的职员不足全部职员的二分之一, 个别机构专业人士只占所有职员的9%, 专业人才缺口较大。其他从业人员专业知识及经验往往不足, 有时无法准确判断受保企业的财务状况、经营现状及偿还能力, 则必然增加不确定性风险。

四、后危机条件下商业性担保机构风险补偿及控制机制创新

笔者通过对江苏省BS市商业性担保机构进行风险补偿与控制研究, 参考被调查机构的意见, 有针对性地提出了以下创新路径:

(一) 健全中小企业信用评级系统, 加强对受保企业的监控

商业性担保机构的主要业务是向中小企业提供融资担保来收取担保费, 为避免不完全信息情况下信用风险的发生, 商业性担保机构有必要了解中小企业的真实经营情况。这一目标的实现可以从内外两方面着手:

从外部角度而言, 大部分中小企业资金规模偏小、管理体系不规范, 首先政府应规范中小企业的管理制度, 通过制定相关法规政策来严格限制中小企业各方面的管理制度, 尤其是财务方面;其次, 政府可以进一步改进、完善中小企业信用评级系统, 结合财务和非财务指标, 对中小企业进行信用评级, 并建立由工商、税务、公安、银行、担保机构及相关行业监管部门参加的信息库, 汇集各自独立的信息, 实现各部门信息共享, 以解决担保机构信息不对称的缺陷, 降低信用风险发生的概率。

从内部角度而言, 企业的情况是动态的, 时刻变化着, 商业性担保机构不仅要在保前严格审核中小企业的运营状况、财务状况及投资项目前景等信息, 还需重视保中监控。担保机构应定期安排相关人员检查受保企业的运营状况, 如财务报表、现金流量表等, 一旦发现受保企业从事过高风险的投资项目或面临生存危机, 立即做出相应的警告, 促使其从事稳定的投资项目, 把握住最佳的防范时机以降低代偿风险。

(二) 加大政府扶持力度, 逐步完善商业性担保机构风险补偿机制

在外部风险补偿机制方面, 借鉴国外的成功经验, 政府应发挥主导作用, 最重要的是建立稳定的风险补偿机制, 将补偿费用列入政府财政预算, 地方政府可按担保额的一定比例确定担保补贴金额, 弥补担保机构收支缺口, 也可通过税收减免等优惠政策促进其发展。在内部风险补偿机制方面, 应做的工作有:

首先, 担保机构应主动进行风险准备管理, 从担保收入和税后净利润中提取一定比例的风险准备金, 如担保赔偿准备、未到期责任准备、一般风险准备等, 以便于代偿和坏账的处理。

其次, 担保机构与银行的合作应本着“风险共担, 利益共享”的原则, 与银行建立风险共担机制, 加强商业银行的风险意识和社会责任感, 避免“见保即贷”的情况。

最后, 政府需完善风险分担体制, 进一步优化再担保体系建设。在已有的信用担保机构中选择一家实力雄厚、运作效率高的机构, 赋予其再担保职能。在笔者的调查中, 24家 (占75%) 被调查机构认为再担保体系能有效提升担保机构的信用, 提高担保机构的放大倍数, 可以发挥较大作用。同时建议降低江苏再担保机构与担保机构的保费分成比例, 适当降低纳入再担保体系的担保业务标准, 进一步完善江苏省再担保体系的运行机制和盈利模式。

(三) 逐步完善商业性担保机构风险管理机制, 并加强对担保专业人才的培训

为进一步降低商业性担保机构发生代偿的风险, 商业性担保机构应将风险管理的理念贯穿各业务环节、操作流程中, 建立起适应风险防范与控制的内部控制机制与管理体系。具体来说, 要明确各业务的风险边界, 建立相应的风险责任追究制度, 完善评审决策机制, 督促员工严格遵守操作流程, 减少操作失误带来的损失。

商业性担保机构可通过集中培训、学习交流、专人指导、组织参加各种考试或者通过人才市场和省市担保协会等方式提高从业人员的综合素质和业务水平, 促进担保机构的健康发展。

由于我国信用担保体系不够完善, 江苏省各市乃至全国商业性担保机构普遍存在风险补偿与控制问题, 而且这些问题在一定程度上具有共性。因此, 本文虽是对江苏省BS市商业性担保机构的风险补偿与控制研究, 但也可供江苏省其他市及全国各地的商业性担保机构参考, 从而进一步促进江苏省及全国各地的商业性担保机构的健康发展。

参考文献

[1]李毅、向党:《中小企业信贷融资信用担保缺失研究》, 《金融研究》2008年第12期。

[2]贾明琪、田伟、杨军:《中小企业商业性信用担保风险的检测及控制》, 《统计与决策》2009年第7期。

[3]何平:《对构建我国中小企业信用担保法律体系的思考—以风险控制为中心》, 《江汉论坛》2010年第11期。

[4]文学舟、梅强:《日意美三种模式信用担保机构的国际比较与借鉴》, 《经济问题探索》2011年第7期。

[5]黄澜:《建设复合型中小企业信用担保体系的思考》, 《宏观经济管理》2008年第1期。

[6]殷志军、朱发仓:《信用担保机构运行效率实证研究—以浙江省为例》, 《软科学》2011年第1期。

浅谈商业银行投资风险的管理研究 篇10

一、商业银行投资风险管理概述

(一) 商业银行投资风险的简介

1. 商业银行投资风险的定义。

商业银行的投资风险是指商业银行在将其部分资金转到其他主体, 并使其增值的过程中, 由于某一种或者多种不可预料的因素发生变化时, 从而导致投入的本金和利润的结果产生有害变化的风险。例如商业银行如果购买债券, 就可能会面临被违约的风险, 或进行贷款业务时, 就可能会出现资金不能按时回流的风险。

2. 商业银行投资风险的分类。

如果我们站在商业银行的角度进行考虑, 它的投资业务主要会包括有贷款、证券投资, 而其中贷款业务同时也可以按照行业进行划分, 分为工业、商业、农业、科技和消费等各类贷款项目等;而证券投资业务则需要按照服务对象进行划分, 其中主要包括有政府、地方、公司等各类债券业务。而投资风险会普遍存在于商业银行投资活动的每一个阶段, 或许也可以说, 无处不在, 商业银行在各个不同的投资阶段, 所存在的投资风险的产生因素也不尽相同, 商业银行所面临的投资风险的类型、性质、可能会导致的结果也都会发生相应的改变, 从而变的无法预测。而根据影响因素的不同, 也可以将商业银行的投资风险主要归纳为三个方面:信用风险、市场风险以及操作风险。

(二) 商业银行投资风险管理的理解归纳

商业银行投资风险的管理是指商业银行为了降低在自身在投资活动中可能面临的各种风险发生的概率, 从而对各种未知风险进行具有针对性的有效控制和恰当管理, 以此希望可以获得最大程度上的资金安全保障而采取的措施。具体来说, 主要是指商业银行通过对即将可能会面临的各种风险进行分析、预测、评估、考量等程序, 从而找到其在投资活动中可能会存在的潜在风险, 继而采取行之有效的措施, 针对这些风险进行安全有效的防范, 从而降低风险可能带给银行的损失, 从而保证了商业银行的投资安全, 继而实现可以获得最大限度收益的理想目标。

二、商业银行投资风险管理分析和研究

商业银行中投资业务风险的管理是一个针对一系列的问题进行分析和解决。在对商业银行的投资进行分析和管理的时候, 要站在全局的角度上去看待问题和确立目标, 要采用各种各样的措施对可能会对商业银行的投资业务带来风险的地方, 进行全方位、多角度的预警和分析, 并采取行之有效的可靠方法进行正确的的分析和总结。

(一) 对投资项目及时进行有效的调查分析

如表2-1, 如果一个银行项目要想成功的实施, 就一定要有可靠的保障体系, 而在实施的过程中投资人如果要想全面的把握和掌控全局, 就应该及时地获取所需要的有关资料和重要的信息, 因此可以对未知的风险进行数据上和资料上的有效分析, 从而提高风险的可靠性和准确性。因此在相关信息的获取整理过程中, 就一定要遵循实以事实为本的原则态度, 尽最大努力做到信息的真实可靠, 只有在这个基础上, 才能迅速地选择出具有实效性的方法去解决未来可能发生的问题。也只有在投资风险的预测阶段和准备工作上做好了充足的准备, 商业银行投资风险的管理才能变得更加安全可靠, 这样才能达到预期中的及时有效地规避风险的目的。

(二) 及时地对商业银行投资的风险进行估量

商业银行投资业务一般都是具有某些特定模式的, 而在项目的实施过程中, 我们要对这些投资业务进行数据上的统计和分析, 对商业银行投资风险, 在体制上进行全面的分析和估量预测。在现实中, 投资业务未来的发展情况是很难全面预测的, 尤其是在经济全球化不断加深、市场经济日新月异的今天, 我们也只能是去进行分析而无法做到做到绝对准确的判断。

(三) 及时地对进行管理的投资风险进行评估

商业银行的风险管理部门是专门针对银行的风险投资进行评估而设立的机构, 在投资风险评估的过程中必须要采用正确的方法、专业的态度和具有全局性的眼光, 对项目各个阶段的未知风险的可能产生条件进行有针对性的、专业的管理和评估。

三、针对商业银行投资风险的管理政策

(一) 建立投资风险预警机制

建立商业银行投资风险的预警机制是有效防止投资风险的产生和最大化降低已有风险, 同时规范商业银行风险投资的必要手段。只有对商业银行的投资风险进行了前期预警, 将各种投资风险控制在银行可以承受的范围之内, 才能有效的防止因投资而产生的风险的进一步扩展和蔓延, 将这些投资风险扼杀在萌芽中, 将已经完善的预警系统融入到商业银行的投资分析、投资决策等各个重要环节中, 从而使商业银行的每个投资环节之间都相互联系起来, 按照投资风险的严重程度和可能发生的概率, 可以设制成为一级、二级、三级等多级预警。因此建设和运用行之有效的投资预警系统, 可以使商业银行能随时地监察、控制投资业务中的各项指标, 对已发出的风险信号进行快速有效的识别、评价和预警。例如当出现银行资产下降的状况, 应收借贷账款额度增大, 进行相应业务的投资成本上涨等措施, 要根据其形成的原因, 从而制定切实可行的计划, 积极采取有效解决办法, 如果必要的话, 还要及时地改变投资方向, 以达到降低商业银行在投资过程中的损失程度的目的。

(二) 加强内部成本效益核算

加强商业银行内部的投资效益分析, 科学有效的地进行银行资金的投放。首先商业银行要努力拓宽其资金的投资道路, 这也就是说我们应该从多个投资角度去思考问题, 科学合理的规划银行内部的流动现金, 有效的提高这些流动资金使用率, 从而降低成本损失概率。其次要严格地执行审贷分离政策, 在正常的存贷比的范围内, 针对性的对成本效益高于平均水平的对象或项目进行投资。

四、结束语

当今时代是个科学技术和信息飞速发展的时代, 尽管前人对于商业银行投资风险的管理研究已经取的了相当大的成就, 但从商业银行未来发展的长远角度来看, 这些成就还是远远不够的, 商业银行的未来还是有很长的一段路要走。未来我们应该紧跟时代的变化, 进一步根据时代的需求来完善自身关于投资风险的管理机制, 从而让商业银行投资风险的管理体系变得更加完善, 可以在未来的激烈竞争中走的更远。

摘要：近年来, 随着经济全球化的不断深入, 我国商业银行的投资业务所占比重不断加大, 但依照目前的国内形势和商业银行的表现来看, 其很多投资业务的管理还存在很大问题。如何正确认识其中的风险, 如何正确的进行管理以及有效的规避、降低商业银行的投资风险, 成为了其未来是否能进一步发展的关键。

关键词：商业银行,投资风险,管理

参考文献

[1]赵胜民, 翟光宇, 张瑜.我国上市商业银行盈余管理与市场约束——基于投资收益及风险管理的视角[J].上海经济研究, 2012, 01:75-85+95.

投资商业地产须谨慎！ 篇11

2007年美国次贷危机引发的全球性金融危机已经到了第六个年头，原本是救急性质的量化宽松似乎不但常态化了，而且规模不减反增。资本逐利本性造就了现时全球性“投资饥渴症”的弥漫。房地产市场从来都是资本巨头角逐的主要战场和目标，其实也是普通投资者寄望保值增值的主要选择之一，尤其在资本市场萎靡而且波动频频的中国更是如此。于是，在目前住宅投资受到种种政策性限制的情况下，很多人自然会把目光投向商业地产项目。“一铺吃三代”的营销噱头，以及部分地产商以“类住宅”方式突破住宅限购等，使得商业地产的热度不断升温，但对其中可能的风险，又有多少人意识到了？

城市商业配套项目对于城市，尤其是人口稠密的大中城市，作为城市基础设施的组成部分无疑是必需的。基于此，很多人坚信商业地产投资“钱景”很好，靠此项目淘金的企业很多，成功的也为数不少，其中成功的关键还是取决于投资和经营的方式。有相当部分的中小投资者，以为投资商业地产就是买商铺然后放租收利那么简单，但最后的结果很可能会与预期相反。相对投资住宅，商业项目的投资风险要高出很多。

一、商业物业的投资单价与总价都相对较高，投资门槛和资本成本也都较高，如果空置期延长，资本回报率下降明显。

二、短期内商业物业供给面积的快速增加，造成靠其价格上涨获利的空间受到制约。据统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，而未来3年，城市综合体的新增数量还将以50%～100%的增速上升，市场消化压力不言而喻。

三、租户对象的选择余地较小。出租率受制于所在区域或商业定位的因素较多，同时，受经济周期波动的影响也较大。目前，商场效益下降明显，期望租金与实际租金的差距加大。而相对出租容易的餐饮店铺也开始受到行业下滑的影响，租金下降的压力很大。

四、市场退出机制相对困难。商业物业出租、转让的渠道远比住宅市场少。

五、空置和经营成本较高。相对住宅的空置和出租，涉及的税收种类多，而且水电等使用成本也高出一截，这方面主要对采取变通方式改商业为公寓的投资者而言，租金要求较高而出租难度增加。

六、不断出现的新的经营模式对商业物业投资的影响较大。如电商发展对传统铺店面销售的影响导致此类商业业态的需求在减少，这都会增加商业物业的出租难度。

这些因素并非说不可投资商业物业，只是要充分平衡好可能的风险及预期的投资收益，以及投资的时机，宁可参与成熟可见的商业物业，也不要轻易投资所谓发展前景美好的尚待培育的物业，因为商业圈的培育时间和难度都需要一个相当长的时间，这本身就是一个必须考虑的风险。

对投资商业健身俱乐部风险的研究 篇12

我国商业健身俱乐部的经营一直不景气,通过查阅各地关于商业健身俱乐部现状的文献可以发现,全国商业健身俱乐部中有6-7成都只是维持甚至亏损,每年都有关门停止营业的健身俱乐部。但是,又有大批新的健身俱乐部营业。许多研究者都意识到商业健身俱乐部已经是高风险的投资行为,可是,还是有更多的投资者看好这个行业的未来,从而进入这个行业。虽然随着国家对全民健身的重视和大力宣传以及人民生活水平的提高和空闲时间的增加,通过身体练习获得健康的健身意识越来越强烈,健身俱乐部的前景将非常广阔,但是,一些对未来的判断都忽略了当前国人对身体练习的态度,大量关于商业健身俱乐部的文献都显示出国家大力宣传和人民越来越富裕与中国人花费金钱去健身俱乐部和坚持练习没有必然的因果关系。而以买会员卡作为主要盈利模式的我国商业健身俱乐部恰恰受人的练习态度影响非常大,随着我国居民可支配收入的提高也没有改变健身俱乐部会员续卡率低的问题。通过对健身俱乐部会员变化的数据研究,分析在会员数量不稳定的前提下,投资商业健身俱乐部的风险。

2 健身俱乐部盈利情况分析

2.1 我国商业健身俱乐部的盈利模式单一

张雪飞等人对我国健身俱乐部的定价研究后指出,我国健身俱乐部普遍采用会员卡收费形式。缴纳一定的卡费,就可以在约定的时间内享受会员服务[1]。会员卡收费方式是商业健身俱乐部的主要收入途径,基本卡种包括次卡、月卡、季卡、半年卡和年卡,而俱乐部根据经营理念的不同又会推出拓展卡。总体来说,我国商业俱乐部的主要收入就是卖会员卡,会员卡的数量直接决定健身俱乐部的利润。如果不断购买会员卡的客户多,那么健身俱乐部就会盈利,反之,就可能亏损。虽然健身俱乐部中私人教练服务开展的越来越好,为健身俱乐部提供了又一个利润来源,据调查,江苏省健身俱乐部私交比例是9%,大约10个人里就有一个请私人教练[2]。但是,聘请私人教练的目的是学到科学、安全和有效的练习方法以及一个短时间获得健身效果的愿望,无论目的达到与否,在购买私人教练课程结束以后,同一会员再次购买私交服务的可能性变得非常小,毕竟对于大部分购买私交课程的会员来说,一节课200-400元价格的私交课程不可能一直买下去的。所以,商业健身俱乐部还是主要以买会员卡盈利。因为只靠买会员卡盈利,一旦买卡会员减少,又没有其他的收入来源,俱乐部很快就会拖欠房租和水电费,最后被迫关门,大部分倒闭的健身俱乐部都是这种模式。

2.2 会员难以持续练习造成的会员大量流失使盈利减少

一个健康的健身俱乐部的盈利模式是新会员不断的成为老会员,每年的收入主要靠老会员续卡提供,大量会员留下,少量会员流失才能保证健身俱乐部的收入稳定和持久的增长,这样良性的循环模式才是商业健身俱乐部生存和发展的根本。而我国的商业健身俱乐部却正好相反,每年的收入都是靠新会员的增加,老会员会大量的流失。大量文献研究指出,我国健身俱乐部女性会员数量占多数,陈裴裴对江苏省健身俱乐部会员性别调查显示,目前商业性健身俱乐部里的消费者是女性大于男性,所占比例分别是57.3%和42.7%[3]。李红军对广州、长沙和贵州的健身俱乐部调查后指出,三市健身俱乐部的会员都是女性大于男性,在广州市调查的96人中,男女会员的比例是:男性占43.7%,女性占56.3%。在长沙市调查的95人中,男性占45.3%,女性占54.7%。在贵州调查的97人中,男性占42.3%,女性占57.7%[4]。何飞对大连市健身俱乐部的调查也显示,女性会员人数多于男性,在调查的452人中,男性172人,占总人数的38.1%,女性280人,占总人数的61.9%[5]。而女性又以健身课为主要练习手段,所以,健身课的人数在一定程度上会反映会员练习坚持与否的情况。从南京中环健身俱乐部2014年3月到2015年6月每天的健身课人数调查发现(见图1、图2、图3),每周课程的人数变化都没有规律,没有保持稳定的增长,且变化幅度较大,有时一节课程人数突然变得很多,而下一周的同一节课的人数又变得的很少,这意味着许多参加健身课程的会员没有持续进行练习,上过一节课程后,因为各种原因没有参加下周同一时间的课程,这种情况对于新会员非常普遍,这样的练习状态保证不了练习的效果,就会降低对于普遍想在短期看到效果的新会员的吸引力,从而使得大量会员放弃继续练习。因为新会员练习不规律的变化,所以课程人数的曲线变得不规则。这种无序意味着会员练习的不稳定,大部分会员都没有办法坚持练习,从表面看,购买会员卡的会员只来几次就放弃练习对于健身俱乐部并没有损失,毕竟健身俱乐部是先付费再练习。如果购买会员卡后不来练习或者练习次数很少,那么健身俱乐部因为运营成本的降低,反而能够盈利,但是,从长远看,练习次数太少在第二年续卡的可能性就非常低,这部分会员意识到很难坚持练习后也不会再次购买健身卡健身了,健身俱乐部将彻底失去这部分人群。这样的情况是我国商业健身俱乐部的普遍现象。

2.3 购买会员卡的潜在会员有限

假如购买健身卡的会员没有坚持练习,几次运动以后就放弃剩下的健身卡时间,理论上,健身俱乐部是占了利益的,因为会员已经预先将练习的费用付过了。如果按照会员没有坚持来健身俱乐部这个模式计算,哪怕只有20%-30%的续卡率,投资健身俱乐部盈利还是较大的。但是,由于实际购买健身卡的潜在会员有限,在《2007年中国城乡居民参加体育锻炼现状调查报告》中显示,我国居民选择健身俱乐部进行锻炼的比例只有3.3%(见图4),根据数据可以计算出以健身俱乐部为原点,以一个行政区作为总面积,选择健身俱乐部进行锻炼的人数(见表1)。按照南京市人口密度最大的鼓楼区23850.13人/平方公里计算,在鼓楼区54.18平方公里内[7],在健身俱乐部1000米内选择健身俱乐部作为锻炼场所的人数是2471人,在半径2000米内选择健身俱乐部的人数是7414人,在半径3000米内选择健身俱乐部的人数有12357人,超过3000米的人数是20400。公报中同时指出,在参加体育锻炼的人群中有55.0%的人选择离住地在1000米以内的锻炼场所进行锻炼,选择距离在1000米~2000米以内的为25.5%,选择距离在2000米~3000米以内的为9.0%[6],超过3000米的为10.5%。那么,根据公报中的百分比计算鼓楼区选择去健身俱乐部的实际练习人数分别是1359、1891、1779和2142共7171人。按照现在南京健身俱乐部中等档次的2000元一年的会员卡价格和20%左右的续卡率计算(见表2),假设俱乐部第一年卖出1500张健身卡,然后以后每年都卖出1500张,直到第五年7171人依次都来过后可以创造的价值是1715.4万。不论这个数字对于投资健身俱乐部的投资者来说是否盈利都无法改变第五年以后健身俱乐部难以继续运营下去这个现实,因为,以一个南京1000平方米的健身俱乐部为例,以南京平均6-8元/平方米/天的最低6元房租来算,一年的房租就要216.00万元,再加上每年10%左右的房租浮动,第五年就要开始亏损7万了。而且,这样的盈利完全是理想情况下产生的,现实是健身俱乐部从第3年就开始就经营困难,会员卡是一年比一年难卖,会员越来越少,但运营的成本越来越大。

2.4 健身练习具有明显的季节性影响俱乐部盈利

虽然在健身俱乐部练习是全天候的,但在我国,人们练习往往具有季节性。每到冬春季节变更的时候,人们练习的欲望就会变得强烈。因为当厚重的冬衣变成轻薄的春衣时,许多人冬天不注重饮食和运动的身体变得沉重又臃肿,人们迫切想通过练习改变身体沉重的状态和减掉多余的体重,购买会员卡去健身俱乐部练习的会员就会变多,每年的3月份都是健身俱乐部的销售旺季,一般这个时间会持续到6月份。当夏天到来时,因为炎热的天气,人们练习的欲望降低,大部分会员因为天气问题停止练习。健身俱乐部的淡季就到来了,这时的健身卡销售情况非常低迷,许多健身俱乐部为了盈利,会推出异常优惠的学生卡,吸引暑期放假的学生。这就是7、8月会员练习的人数增加但10月以后就显著减少的主要原因。等夏季结束气温降低后,秋高气爽的感觉又促使人开始练习。天气变冷以后,练习的人数会直线下降,这个健身俱乐部的淡季从11月持续到第二年的2月。总体来说,健身俱乐部真正可以卖会员卡的时间只有半年,另一半的时间都会因为天气或冷或热而难以吸引顾客到来。健身俱乐部有正常收入的只有6个月时间,旺季的盈利往往需要填补淡季的亏空。

3结论

因为潜在会员有限以及会员续卡率的问题在短时间很难从根本上解决。可能在俱乐部运营前期盈利,但是,随着健身俱乐部周围的潜在会员越来越少,流失的会员也依然控制不了,俱乐部还是会被沉重的房租压垮,最后不是把剩余会员转给其他俱乐部,就是直接关门停业。可以说,现在投资健身俱乐部如果没有遇到一个低廉房租的场地最后就一定会被迫关门,投资风险巨大。

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