资金缺口（共6篇）
资金缺口 篇1
截至2012年底, 我国基本建立了覆盖全民的基本养老与医疗保障体系, 取得了巨大的成就。其中, 企业退休人员基本养老金从2005年至2012年连续八年增长, 年均增长率超过10%。社会保障事业的发展和待遇的提高使越来越多的人共享了经济社会发展的成果, 也有效促进了社会公平的实现和稳定发展。然而, 由于我国实行“统账结合”的社会保障制度, 以及老龄化等问题的综合作用, 养老保险金的收支缺口问题日益成为制约我国养老保险改革的进程以及社会保障事业发展的重要因素。
一、“缺口”出现的原因
我国目前养老保险制度实行的是“统账结合”的办法, 即设置了社会统筹和个人账户两个账户。而在此之前, 却是现收现付的养老保险制度, 即已经退休的职工由当代人所缴纳的养老保险金支付, 等当代人退休后由下一代为其支付。然而, 由于我国人口结构的变化, 老年人口越来越多, 当代人的养老保险缴费率会逐渐提高, 制度运行将越来越困难。1997年, 国家通过改革, 建立了“统账结合”的基本养老保险制度, 增添了个人账户。社会统筹账户仍然发挥着现收现付的功能, 当代人缴费为已经退休的人提供基本养老金;而个人账户则作为居民个人完全积累的养老保险金, 所有权属于个人。
(一) 养老保险隐性债务
制度转轨, 不可避免地带来了隐性债务的问题。隐性债务是指, 假如目前的基本养老保险制度停止实施, 在这一时点上, 所有已退休老人和在职职工应该领取的未来养老金和所有积累的权益的现值。制度转轨以前, 已经退休的职工 (称之为“老人”) 以及转轨前已经参加工作的职工 (称之为“中人”) 并没有个人账户, 更未向个人账户存过养老金, 然而按照转轨后的制度, 他们每个月除了领取由社会统筹账户支付的养老金外, 还要从个人账户中领取养老金。这部分资金缺口事实上就是由于制度转换而出现的成本问题, 如果当期的社会统筹资金可以支付当期退休人口的养老金, 隐形债务的问题就会被掩盖。随着社会保障制度的运行, 社会统筹部分的资金不能完全支付当期退休人员的养老金费用, 那么就出现了隐性债务的显性化。由于隐性债务显性化出现的资金缺口, 代际缴费已无法弥补, 就需要其他的筹资渠道来解决。政府在社会保障制度运行中居于责任主体地位, 应该由政府财政履行兜底责任;《社会保险法》亦明确规定, “基本养老保险基金出现支付不足时, 政府给予补贴。”
(二) 个人账户“空账”问题
所谓“空账”, 是指尽管你的账户里名义上有钱, 但实际上却只是个无法兑现的空头数字。我国实行的是“统账结合”的双账户办法, 尤其是个人账户实行的是产权为个人所有的“完全积累制”, 原则上不能调剂挪用。但是实际操作中, 两个账户却并未真正实现分账管理。也就是说, 两个账户的资金混在一起, 并未严格分开, 这就给政府挪用个人账户资金提供了可能性。隐形债务显性化带来了养老金支付的缺口, 而本应由政府财政履行的兜底责任政府并未履行, 那么最直接也最方便的方法就是挪用个人账户的资金进行当期支付, 这就造成了个人账户“空账”的问题。在目前我国的财政体制下, 地方政府普遍财力紧张, 为缓解支付压力, 挪用个人账户资金的问题相当普遍。根据郑秉文的测算, 2011年城镇基本养老保险个人账户“空账”规模已经超过2.2万亿。
(三) 人口老龄化问题
我国是世界上老龄化程度最高的国家之一, 目前中国65岁以上的老年人口已接近1.3亿人, 全国31个省 (市、自治区) 已有26个进入老龄化状态, 而到2050年, 这一数字将会达到3.32亿人, 超过总人口的23%。老龄化的一个主要特点是, 由于人口生育率大幅下降会导致人口总扶养率的上升。在人口结构还相对年轻的现在, 三个劳动年龄的人缴纳的养老金用于支付一个老人的退休金;但到2050年, 由于抚养率的大幅上升, 大约只有一个劳动年龄的人的缴费来支付一个老人的退休金, 如果还要保持目前的养老金覆盖率 (即养老金水平与平均工资之比) , 肯定就会出现很大的收支缺口。另外, 随着科技发展和生活水平的提高, 我国居民的平均寿命也在稳步提高。1980年至2010年期间, 平均每五年上升约1岁。当平均寿命提高而退休年龄不变的情况下, 老年人退休后的余寿不断增加, 势必造成退休人员领取养老金的年数的增加, 这将给养老金发放带来越来越重的压力。
二、“缺口”的规模
(一) 养老保险金当期结余
由于我国基本养老保险制度的不断推进以及实际覆盖面的不断扩大, 参保的人数逐年在增加, 这就导致了基本养老保险基金收入的增长速度要明显大于支出的增长速度, 因此目前我国基本养老保险基金累计结余的规模也在逐年扩大 (表1) 。但是, 这只是表明, 养老保险金的当期支付没有问题, 真正的支付压力只是被延后了而已。短期内, 中国的养老基金当期财务是安全的, 但当扩面征缴的人群进入退休时, 支付缺口将逐渐显现。
数据来源:2005～2011年数据来源于审计署《2012年第34号公告:全国社会保障资金审计结果》;2012年数据来源于人力资源与社会保障部《2012年人力资源和社会保障事业发展统计公报》。
(二) 隐性债务测算
我们以1997年制度统一为时间点, 将城镇企业养老保险新旧制度断开, 使其历史债务量化、固化。养老保险历史债务中, “老人”数量只减不增, 按1997年平均退休年龄57岁计算, 到2017年这些“老人”平均年龄77岁, 业已超过平均寿命;到2030年“老人”历史债务只剩下不到55亿元。“中人”历史债务偿还期间较长, 按1997年参加工作人员的最小年龄18周岁 (60岁退休) 计算, 到2039年左右“中人”全部退休, 其历史债务已全部显化出来;到2055年最年轻的“中人”也已76岁, 届时“中人”债务也基本偿还结束。至于尚未退休的“中人”的旧制度欠账, 在其退休前一直以隐性债务形式存在, 无须现时处理。
数据来源:林治芬“政府社会保障财政责任研究”, 见《中国社会保障改革与发展战略》, 郑功成, 人民出版社2011.3
(三) 政府补贴规模
鉴于养老保险资金存在的缺口规模不断上升, 国家开始每年对养老保险金进行财政补贴, 防止缺口继续扩大, 维持养老保险制度的正常运行, 而补贴的规模也在逐年递增 (见表) 。通过对比我们发现, 补贴的规模与当年需要偿还的隐性债务规模相近, 政府终究还是承担了隐性债务的偿还问题。事实上, 由于制度转轨形成的隐形债务问题, 政府本应主动承担起偿还及兜底的责任, 但现在却变成了被动的补贴。
数据来源:2002-2011年数据来源于陈文辉《养老金万亿缺口国民如何养老》, 21世纪网2012.6.30;2012年数据来源于人力资源和社会保障部《2012年人力资源和社会保障事业发展统计公报》。
三、解决“缺口”问题的政策建议
通过以上对我国养老保险资金缺口问题的分析, 政府应该继续增加对社会保障制度的投入, 主动并尽快偿还养老保险金的隐性债务, 拓宽养老保险资金的筹资渠道, 提高养老保险金的投资运营收益。同时, 要继续改革和完善现有的养老保险制度, 建立起政府、企业和个人三方共同负担的责任体系。在加速老龄化和平均寿命提高的背景下, 适当延迟退休年龄也是有效缓解养老保险资金支付压力的途径之一。
(一) 增加社会保障投入
由于制度转轨而形成的隐形债务问题, 归根结底是政府的历史欠账。政府不应该只是被动的等到隐形债务显化后, 通过挪用个人账户资金或者以补贴的方式去偿还, 这样会给财政支出造成越来越大的负担。比较可取的方法是政府主动承担起隐性债务的偿还责任, 对每年的显化规模做出精确测算, 并列入每年的财政预算, 有步骤有计划的加以解决。而且, 我国政府财政收入持续增长, 国有企业利润规模不断扩大, 政府有责任也有能力增加对养老保险制度的投入。同时, 还必须做实个人账户, 实行统筹账户与个人账户分账管理, 彻底解决个人账户“空账”问题。挪用个人账户资金虽然可以缓解当期养老金支付压力, 但持续挪用, “空账”规模不断扩大, 不仅严重影响养老保险金的投资与保值增值, 而且这些“空账”所有者退休后政府将面临更大的支付压力。持续扩大的“空账”规模还会引发社会对社会保障制度的质疑, 导致公众恐慌, 这将严重削弱政府的公信力。政府作为养老金的实际管理者, 还要做好养老金长期投资的规划和论证, 对其进行统一管理和运营, 注重养老保险基金的保值增值。要结合当前金融市场改革的背景, 改变以往养老基金投资只依赖于银行存款、国债等传统渠道, 积极寻找稳妥增值的途径, 实现养老金投资途径的多元化。
(二) 完善政府、企业、个人三方责任体系
我国的养老保障制度有过度依赖基本养老保险的风险。从国际上看, 养老保障体系通常由社会基本养老保险、企业年金和个人商业养老保险组成。在美国, 养老金总资产20多万亿美元中, 政府养老金占比12.5%, 企业年金占比64.0%, 个人退休账户占比23.5%。而在我国整个养老保障体系中, 企业年金和个人商业养老保险的作用非常薄弱。作为唯一支柱在苦苦支撑的社会基本养老保险明显力不从心, 除去各类缺口问题, 替代率呈逐年下降趋势;作为“第二支柱”的企业年金, 运行多年但步伐缓慢, 不管从占GDP比重、员工参与率和替代率方面, 都与全球尤其是发达国家存在很大差距;同时, 在公众对商业保险的认知度较低的情况下, 个人储蓄性商业养老保险对基本养老保障的支持也显得力不从心。政府应该通过税收优惠等政策鼓励企业实施企业年金计划, 刺激商业养老保险险种的推出, 以此作为基本养老保险的重要补充, 缓解过度依赖基本养老保险带来的风险, 尽快形成国家、企业、个人三方责任的合理分担。
(三) 适当延迟退休年龄
目前, 我国执行的法定退休年龄是为男性60岁, 女工人50岁, 女干部55岁, 是上世纪70年代制定的, 迄今已经40多年。与此同时, 1980年至2010年期间, 我国预期寿命平均每五年上升约1岁。根据联合国人口署的预测, 中国预期寿命提高的趋势在未来几十年内仍将持续。预期寿命的增加, 说明我国老年人健康状况的大幅改善, 从客观上给予了提高退休年龄很大空间。从理论学术界的主流观点看, 我国退休年龄逐渐延长, 是适应人均预期寿命延长、受教育年限延长, 以及人口老龄化趋势的必然选择。提高退休年龄, 延长了缴费年限, 按照待遇计算的办法, 也提高了参保人的待遇, 因此, 要提高退休年龄, 是制度的内在要求, 同时也会延缓养老金的支付压力。
参考文献
[1]徐晓华.中国基本养老保险金缺口的宏观控制[J].南开学报 (哲学社会科学版) , 2012 (5)
[2]梁君林, 蔡慧, 宋言奇.中国养老保险隐性债务显性化研究[J].中国人口科学, 2010 (5)
[3]郑功成.中国社会保障改革与发展战略[M].北京:人民出版社, 2011
[4]林治芬.社会保障制度化规范化条件下的政府选择[J].改革, 2006 (2)
资金缺口 篇2
资金缺口的申请
XX街道办事处：
我村针对今年天气异常干旱，人畜饮水及农业灌溉矛盾突出的问题。现经村民强烈要求，结合我村各社地域、经济条件等情况，决定从水库水源灌溉、自来水安装盲区的X社着手开始整治山坪塘。以期达到解决500余人的人饮、灌溉400余亩土地的目的。我村于8月29日在该社召开了村民会议。按照村民的要求：不但要整治山坪塘，还要高标准的整治，确保当代及后人用水的长远利益。
我村现整治的三口山坪塘都位于居民集中的大院子旁。这些塘几十年来从未清理过塘内淤泥，现都存在塘内淤泥填满、塘坎部分坍塌且长满了竹木、塘内装水不足30厘米的现象。面对这样的山坪塘，唯一的出路只有整治才能解决群众的需求。
我村整治的具体做法是：先召开村民会议听取群众意见，然后决定用挖机清挖塘内淤泥，后挖机与人工并举夯实筑坎清坡，内塘坎做砖混结构的护壁，最后安装排水渠孔及人饮设施。现实施整治的三口山坪塘已完成挖机的清挖塘内淤泥、塘坎夯实清坡及竹木清理工作。总已完成工程量的45%、计划投资的57.3%。
目前该社已投入集体累积资金1万多元，群众投工投劳可省资金5000余元，尚有23500元的资金缺口。望办事处给予我村支持，帮助我村完成这项工作。
1、山坪塘整治资金预算表。
2、山坪塘整治施工前实地照片。
3、山坪塘整治施工中作业照片。
4、山坪塘整治施工完成后全景照片。
国企改革与发展带来巨额资金缺口 篇3
金融危机阴霾之下,2008年中国国有企业依然坚挺。
2008年,全球最赚钱的银行是中国工商银行,亚洲最赚钱的企业是中国石油,全球最赚钱的电信公司是中国移动。
高利润之下,国企红利上缴选择了5%或10%的低比例,且从目前出台的政策看,红利支出的走向更多是企业发展需求的资本支出和改革成本所需的费用支出。在去年收取的红利中,有一半用于给关系国计民生和国家经济安全的重点央企新设出资和补充国有资本金,例如给电力企业和航空企业的注资。除此之外,这些资金还将用于中央企业境外矿产资源权益投资支出,开拓国外市场。国企分红似乎仍是“取之于国企,用之于国企”。
“红利缴纳比例提高,照顾社会保障体系是国企资本经营预算制度发展的趋势,但是现在还处于试行试验阶段,必然要照顾到现实的国企状况和国有经济发展需求,从低征收,一步步来。” 专门从事国有资本预算研究的财政部财政科学研究所国有经济研究室主任文宗瑜对《国企》说。
国企融资成本
2003年全国国企利润3000亿元,到全球金融危机持续蔓延的2009年上半年,国企利润仍较2003年全年差不多翻了一番。正是由于发展得快,企业对资金的要求也非常大,许多企业努力通过各种渠道进行融资。然而,目前我国的资本结构还存在很多问题,资本市场仍不发达。在国有资本经营预算制度实施的初期阶段,利润上缴比例如果过高,无疑会加重企业负担,使急需扩大投资的企业面临困境。
一位不愿透露姓名的国有企业财务人员告诉《国企》,过渡阶段国有资本收益的上缴比例如果太高,将会使国有企业的内源融资额(由企业折旧基金以及留存收益构成)占企业总融资额的份额减少,同时迫使企业考虑外源融资(如银行借款、债券、股票等),提高外源融资额占企业总融资额的份额。我国国有企业在外源融资额中股权融资额所占比重很有可能会加大,他解释说:“因为债务融资定期支付本息,会使一部分现金流出公司,在国有资本收益上缴已经造成公司现金流压力的情况下,债务融资会加剧现金流压力,而股权融资没有到期还本的压力,股利分配也由公司自行决定,现金流出较少,因此公司可能会加大股权融资额,减少债务融资额,进一步加剧我国国有企业融资结构的不合理性。”
“根据对融资方式的分析,股权融资是一种高成本的融资方式,从成本角度考虑,这对已上市公司是一种劣势选择。我国上市公司却对此偏好。”该财务人员说。
一般情况下,企业各种主要融资方式的融资成本由低到高排列顺序为内源融资、银行融资、债券融资、股票融资。
资本经营预算推行后的过渡阶段,过多缴纳国有资本收益,会造成国有企业内源融资减少,外源融资增加。对企业而言,内源融资基本上是无偿的,外源融资的成本较高,国有企业融资成本会随之上升,并波及国有企业的融资结构的改变再直接影响到融资成本。
对于融资成本较低的债券,目前我国债券市场总体规模偏小,企业债券市场发展严重滞后。国际清算银行的资料表明,发达国家通过股票和债券市场等资本市场的直接融资比重多数在50%以上,且债券市场规模一般都远大于股票市场规模。相对而言,我国债券市场融资占比严重偏低。2004年末,不到GDP的1%。而美国2004年的公司债券发行量为7112亿美元,2004年末其公司债券余额达4.7万亿美元,是GDP的40%。
目前,我国的企业债券交易场所只有深沪两地的交易所,缺乏场外交易市场。国外成熟企业债券市场有着发达完善的市场体系,一般来说是以场外交易市场为主、交易所市场为辅、其它交易市场为补充。在交易所债券市场上,我国企业债券的日均总成交额通常维持在几百万元,仅为国债成交量的百分之一。各券种日均成交仍只有几手至几十手,有的甚至全天没有成交。企业债券市场交易品种也很单一,可供选择的余地太小。我国债券二级市场流动性不足导致即便是国有企业,其通过债券市场融资途径也相当受限。
我国股市发展虽然较快,但是从近十年的情况来看,稳定性较差,流通股大约占了总股本的不到四成,不能流通的国有股比例太大,股票的估值定价更无法真实反应其内在价值,更多地在于追逐股票的资金量大小。西方国家的股市能成为国民经济的晴雨表,而中国股市还不具备这样的职能,国有企业在股市上也并非如外界所说那样能轻易获得大量的资金。
高额的国企改革支付成本
这几年,国企的日子好过了,尤其是关注点更高的央企。2009年上半年,218家央企(包括中央管理企业和部门所属企业)的利润就占了全国国企利润的3/4,正是这种利润分布的不均以及舆论关注的偏差,使得人们忽视了国企仍存在的改革需求以及由此产生的大量资金需求。
据悉,通过预算机制磋商、统筹支付国有企业改革成本,包括国有经济布局调整、国有企业改组,涉及企业和人员的退出与安置,产生了大量的资金开支和改革费用。与退出企业或退出部分生产经营能力(包括企业破产关闭、被兼并、主业分立和辅业改制等)有关的资产损失、所涉及的银行贷款的核销、有关人员安置费用(包括解除劳动合同的经济补偿金,对职工各项历史债务,拖欠社会保障交费等)、企业分离办社会职能需补贴给地方政府的费用等各项涉及国有企业改革的总成本就高达数万亿元人民币。
2008年,重庆大学对地方国有企业所作改制成本调查结果显示,由于改制的付现成本高,现金支出缺口大,高昂的人员安置成本致使部分企业改制搁浅,每年需支出大笔资金维持企业的基本运转。严重影响了国企改制的进程。
以德阳市为例,到2008年,德阳市级国有企业中待改制和已改制但不彻底的企业还有23户。其中机械行业7户,化工行业6户,建材行业1户,省下放企业2户,原丝绸公司直属企业1户,军工企业下放破产1户,其他企业5户。
目前只有金河、清平、天池等6户企业在正常生产经营,其他企业基本上是因找不到改制的钱从哪里出而搁浅,导致维持企业稳定的成本高。近5年来,德阳市为推进市属国企改制和维持困难企业的生存发展,共安排困难企业生产维持、公共设施改造、职工安置费、生活费、代缴的社会保险费、慰问金、抚恤金等资金共3.31亿元。其中, 2002~2006年分别为5555万元、5535万元、8258万元、6105万元、17620万元。
在没有考虑企业资产变现收入的情况下,根据国家和德阳国企改制现行政策,2008年全部实施改制为时限,重庆大学以向企业发调查表反映的基本信息为依据进行测算,德阳市未改制的市属10户工业企业和1户文化娱乐城有限责任公司共11户企业共需要改制成本总金额达13.05亿元。其中职工安置移交成本9.62亿元。安置移交成本中,一次性經济补偿金4.19亿元、离退休人员移交费用2.63亿元(包含了缓期支付社保费9500万元和离休人员的阳光津贴)、托管人员费用4541万元、工伤人员一次性安置费2.17亿元、死亡职工供养直系亲属补偿费1093万元。
而前述的支出账单仅是其中改制企业人员安置所需成本。同时,企业职工工资、福利、医药费和集资款,企业社保和住房公积金等方面还有大量欠账。
“比如德阳的市属11户企业改制就将清偿支付企业欠职工的工资、福利、医药费和集资款等内部债务支出1.7亿元。仅德阳耐火材料公司一家就欠2200万元。”参加重庆大学此次调查的谭德明告诉《国企》记者,即便德阳的市属11户企业改制需要移交的设施维修改造工程费也至少需要2500万元以上。
据悉,德阳市23家未改制国企共有资产总额18. 86亿元,资产负债率已经高达104. 58%,涉及在职职工人数1.88万人,离退休人员1. 17万人。企业困难非常突出,大量资产滞留在无收益或低收益类资产上。资金沉淀大,资产配置结构不合理,自有主导产品少,自主创新能力不强,闲置浪费较严重,影响了市场的竞争力和企业的发展后劲。部分企业仅剩的“一点”是未计入资产价值的国有划拨土地,但多数企业的土地远离市区,甚至处在山区,处理价值不大。因此,用企业包括土地在内的自身资产来解决企业的体制转轨,对绝大多数企业来说,无异于“杯水车薪”,实非易事。
对于国资委来说,眼下最困难的是,一方面,2009年能收到的红利相较去年大幅减少。另一方面,需要支出的领域正在增加。2008年预算支出总额为547.8亿元,其中,用于关系国计民生和国家经济安全的重点央企新设出资和补充国有资本的预算支出270亿元,约占49%;用于支持特大自然灾害中损失较重的中央企业灾后恢复重建的预算支出196.3亿元,约占36%;用于推进中央企业产业布局和结构调整等方面的预算支出81.5亿元,约占15%。支出领域主要在国企内部分配,用于国企与国企之间相互帮扶。
资金缺口 篇4
2008年的中国宏观经济开始走向调整,CPI的居高不下和经济增长速度的放慢成为国家宏观经济的主题。房地产行业在宏观经济整体下行的背景下,也将走向一个相对较长的调整期,市场观望气氛浓厚,销售节奏明显放缓,是导致开发企业资金紧张的重要根源。
(一)宏观经济形势
从2007年5月开始,CPI指数开始显著上升,到2008年上半年CPI长期居于8%的高位。对此,央行从2007年下半年开始就采取了紧缩的货币政策,到2008年7月,CPI情况开始好转,预期2008年下半年CPI为6%,全年CPI为7%,2009年CPI将在5%～6%之间,通货膨胀洪峰已过。但与此同时,GDP增速也出现了明显滑坡。预计2008年全年在10%左右,如果没有较为明显的调控措施,那么2009年GDP增速在9%左右。
资料来源:国家统计局
经济的减速主要来自于两个方面:投资的减弱和出口的减少。从影响GDP的“三驾马车”的情况来看,扣除掉物价因素后,消费保持在12年以来的最高增速上,但居民实际收入增长放缓,以及房市和股市的严重低迷,使得消费难以继续改善增长。投资实际增速已处于1 0年平均水平之下,外贸实际增速则处于10年来相当糟糕的状况。2008年下半年开始,经济下行压力明显增加。另外,美国的次贷危机所引发的全球性的经济衰退已经开始显现,2009年,欧洲和日本经济有可能增速低于1%甚至陷入衰退,中国经济在创下2003～2007年持续五年平均10%以上的高速增长后,可能步入一个较长周期的景气下行通道。
(二)房地产行业供给面形势
2008年的房地产行业可以用三个特点来概括:市场交易量萎缩,价格增幅放缓,资金链条偏紧。
从2007年10月开始,房地产行业已连续三个季度行业景气指数下降。消费观望情绪从珠江三角洲开始向全国蔓延。目前房地产开发企业自筹资金增速上升较快,银行开发贷款增速略有收紧,但是销售预收款和按揭贷款增速大幅下降。以按揭贷款为例,贷款增速的下降并不在于“二套房贷”政策的收紧、按揭申请拒绝率的上升或按揭贷款利率的上行,而在于银行受理的按揭申请宗数明显下降。加之货币政策的收紧和资本市场的股灾,更令房地产商的多融资渠道举步维艰。需求萎缩和资金绷紧预示着房地产商开始进入了行业的调整期,这个过程那能比一般预想的更为漫长。
资料来源:Wind咨询
从土地购置和储备情况来看,在《土地为祸、资金为王:中国房地产土地囤积和资金沉淀报告》中,我们估测截至到2007年末房地产行业土地储备规模大致为10亿平方米,沉淀的资金接近2万亿元。从截止到2008年第二季度的数据来看,尽管土地购置和完成开发面积的增速在放缓,但土地购置价格和面积仍然处于缓慢上涨的阶段。其中,2008年一季度的土地购置面积增长率达到29.7%,而第二季度环比迅速下跌到了-4.5%的水平,随着房地产企业资金链的抽紧,预计未来土地购置面积继续上涨的势头会有所抑制,2008年全年开发商土地储备仍会在原有基础之上,增加0.6～0.8亿平方米,土地储备总量仍持续多于10亿平方米。而土地购置成本也始终处于较高水平。2008年1、2季度,尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重,土地交易价格同比却分别上升16.5%和10.1%,土地储备成本持续增加。
从开发面积的情况来看,2008年第一季度开发面积较去年同期大幅上升,进入2008年第二季度之后,开发面积同比增速逐月下降,但仍在高速增长的惯性轨道上。
资料来源:国家统计局
从房地产投资的情况来看,房地产的投资增速依然迅猛。投资增幅居高不下,在固定资产投资的带动下, 2008年房地产投资规模将继续突破2万亿元,投资增幅依然可能维持在28% ～30%左右的高位,比同期固定资产投资增速高出约5个百分点,2008年房地产投资增幅比2005～2007年并无明显回落。
资料来源:国家统计局
房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示,2008年第一季度,三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%。较去年同期增幅都有显著上升。到第二季度,这种情况出现了明显改变,房地产投资开发的减缓作用开始显现,新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了14.1%、4.4%和15.0%,增幅的下降正是房地产投资减缓的重要表现,而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延,预计后两季度房地产新开工和施工面积还将继续下跌。
资料来源:国家统计局
可以看出,2008年上半年,房地产市场的供给面依然活跃。土地市场交易依旧较为活跃,房地产开发投资高位运行。然而,这种情况从二季度和一季度的对比来看已经发生了明显的变化。二季度的供给面较一季度出现明显的弱化,而且这种趋势并不是短期的,在房地产商资金链趋紧的情况下,供给面的减少才刚刚开始,预计三季度和四季度将能够进一步看到房地产供给面的下降。
(三)房地产行业需求面形势
从需求面的情况来看,房地产需求已经明显陷入观望,这个过程先于供给面的收缩而出现。2008年以来,房地产销售面积逐月下滑,一季度和二季度房地产销售面积出现了不同程度的下降。7月份的统计数字更加显示了这种趋势,7月房地产销售面积同比下降26.8%,环比下降27.1%,呈现出2008年以来最大的跌幅。
资料来源:国家统计局
目前房地产销售面积的急剧下滑是由多方面的原因造成的:
首先,2006年下半年之后,商品房价格和土地价格上涨过快,行业销售利润率的上升和商品房品质的上升开始脱节,这种竭泽而渔的发展方式使得消费者的消费预期发生根本转折。其次,2007年下半年开始,经济景气下滑,通胀阴影未去,使得房地产行业的运行背景发生根本转折。再者,房地产开发企业对市场反应相对迟缓,土地储备和在建新面积较大,现金流平衡压力发生根本转折。最后,宏观经济基本面的下行,使得房地产行业的调整周期比预想的更长,股市和房市的低迷使消费者购买力至少折损3万亿元以上。需求空缺的情况有可能随着宏观经济形势的恶化进一步蔓延。
(四)房地产市场价格走势
房地产销售面积和销售金额的双双下降,从需求端给了房地产行业以沉重压力。调整迟缓的土地价格和商品房价格使得销售节奏更为迟缓。目前价格调整仍不充分,市场仍在等待房价和地价的公开下跌,而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。
从调整的进程看,2007年12月深圳的房地产销售价格环比出现下滑,到2008年8月同比也出现下滑。深圳是当前国内房地产销售价格跌幅最大的城市。上海的情况略好于深圳,供求的双向下降支撑了上海房价,2008年2月起,上海房价上涨的势头已经停止,7月,房地产销售价格开始出现下滑。北京地区的房价略显坚挺,但是到2008年6、7月,京城房价环比上涨停止。从以上迹象看,房价的调整似乎刚刚拉开序幕,而不是接近尾声。
全国主要城市房价上涨势头出现明显的停滞,关键因素仍然是销售量需求的萎缩。在供给面平稳增长的背景下,需求面迅速下滑,决定了价格趋势必然出现逆转。
资料来源:国家统计局
需求面的打击是房价增速减缓的主要原因,到2008年上半年为止,全国范围的房价还没有出现大幅度下跌的情况。然而,随着需求的继续减弱,房地产市场观望情绪会进一步加剧,同时中国经济的增长也相对趋缓,房地产市场正在缓慢而不可避免地步入调整阶段,房价也将面临十年来从长期持续上涨走向在中期内公开下跌的转折点。
二、房地产资金供求缺口分析
(一)房地产资金来源分析
从资金来源来看,房地产商的资金主要来自于几个方面:开发贷款、外资、自筹资金、定金和预售款、按揭和土地转让收益。
从统计的数字来看,2008年以来,开发商自筹资金和开发贷款同比仍有较快增长,其余类型的资金来源增幅停滞不前。到2008年第二季度,原本一季度增长迅速的国内贷款也急剧萎缩,同比增幅0.5%,与前期30%～40%的增幅相去甚远。定金及预售款增幅6.6%,其他资金增幅1.3%,也和前期差距很大。
目前房地产开发企业的资金来源中,除自筹资金以外,开发贷款增速不断下降,其余资金来源方式则已明显萎缩,可见房地产资金供给的情况已经不容乐观。
资料来源:国家统计局
从资金供给总量的角度我们也可以发现,房地产资金在2007年第四季度达到一个顶峰,2008年较2007环比开始出现下降。同时,资金供给的增长率从2007年第四季度已经开始大幅向下,这种趋势从7～8月的数据来看还将持续,预计三季度房地产资金供给增幅会接近0甚至达到负水平。
房地产资金来源的趋紧主要来自于几个方面:首先是银行贷款的减少。紧缩的货币政策和银行对房地产行业波动性的忧虑,给房地产商向银行申请贷款带来了困难。同时,当房地产市场开始走向调整,银行方面也进一步收缩对房地产市场的贷款,以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是销售的下降。销售的下降必然带来预售款和定金数量的减少,同时按揭部分也进一步减少,这一部分资金来源的减少完全是由需求下降所带来的。
我们认为,先有需求空缺,然后有房地产行业的资金短缺,因此单纯放松银根的“救市”措施是不可取的。增加行业资金供给,除了能够增加土地储备和商品房空置规模,减轻开发商队伍的洗牌力度之外,无法扭转宏观经济的颓势,也无法扭转处于观望和萎缩的需求,市场调整有其内在节奏和周期。因此房地产市场资金供给仍会进一步收紧。
资料来源:国家统计局
(二)房地产资金支出分析
开发投资是房地产资金支出的主要部分,大概占房地产商总支出的70%～80%。从房地产开发投资的数字来看,2008年1、2季度开发投资依然呈现较快的增长,增幅达到30%以上,较去年同期增速更快。7月份的数据显示房地产开发投资的资金投入速度并没有明显的放慢迹象。这一部分资金的大量投入,也是造成房地产商资金紧缺的主要原因。
资料来源:国家统计局
房地产开发投资从分类的情况看,住宅投资依旧是主导,始终占据70%以上的投资比例。这个比例和去年同期基本持平。住宅类投资的增幅基本和房地产开发投资同步,2007～2008始终保持着30%以上的增长幅度。
房地产商的第二大资金支出是土地购置,2003年以来,国内土地的供给量基本稳定,在每年4亿平方米的水平波动,差距不是太大。然而,土地价格却是年年上涨,哪怕是根据官方数据简单推算,到2008年上半年,土地储备规模也已超过3.2亿平方米,楼面地价的购置价格也已上升到1100元/平方米以上。
资料来源:国家统计局
2007年,房地产商购买土地的投入已经超过4000亿元,2008年上半年则超过了2100亿元。
另外,商业银行贷款的本金支出和利息支出也是房地产商的重要成本之一。从房地产商的资金结构来看,有75%的资产来自于负债,每年偿还银行的本息是房地产商重要的资金支出项。下表显示了开发商的贷款本息偿还压力。
资料来源:国家统计局注释:房地产商应付本金计算方法为当期前3～5年贷款的三年平均值;房地产商应付利息为当年开发贷款存量和当年人民银行3～5年贷款的乘积。
最后,房地产商在经营中的税收支出也是一部分重要的支出,在房地产企业经营业务不断扩大的背景下,税收支出的金额也越来越大,到2007年税收支出已经接近2500亿元。
资料来源:国家统计局
综上所述,房地产的资金支出主要包括房地产投资、购置土地、应付本金和利息以及应付税费等几个方面。2007年,房地产商的支出达到一个顶峰,从2008年上半年的情况来看,增速有所放缓,但支出还在继续增加之中。
(三)房地产资金缺口历史分析
从房地产资金流出的情况看,从宏观统计数据可得,2003～2007年,开发投资占房地产企业资金流出的比例最高,5年基本稳定在68%～69%,贷款本金偿还所占比例一般在16%～18%,购买土地资金占比约11%～13.5%,税收所占比重较小。但这并不一定符合房地产企业的实际情况,至少从微观上运用上市公司的样本试算时并非如此。
从房地产资金流入的情况看,2003～2007年,开发贷款的占比一般在20%左右,而自筹资金的占比在30%～33%,最大的部分是其他资金,其中包括了定金和预付款,个人按揭贷款和土地转让收益,占比达到46%～50%,其中的定金和预付款占比达到30%～40%,这三部分资金基本上涵盖了房地产企业的资金流入情况。外资所占的比重一直都比较小。
2003～2007年房地产行业的资金缺口情况尚不明显,2007在房地产市场景气度极好的年度房地产企业的资金供给甚至大于需求,2006年资金基本处于平衡状态,而2003～2005年的资金略有供给缺口,全行业的资金供求局面一直偏紧。
资料来源:国家统计局
从2003～2007年的情况来看,2007年是房地产企业资金最充裕的一年,虽然支出得到了大幅度的提升,但是,在房地产市场极度繁荣的条件下,房价上涨带来的销售收入的大幅度增加,为房地产商带来了大量的资金流入,2007年也是房地产行业少有的出现较为明显的正现金流的年份。
资金缺口 篇5
尊敬的茶场党委领导：
茶场小学在深得茶场党委领导的重视，四方筹资，喜迎艾总的捐资助教，现今的茶场小学已草儿清、树儿茂，呈现一片欣欣向荣的好风光，给教师带来了愉悦的育人环境，学生轻松学习的好场所，这一切的成绩取得，都离不开茶场党委领导的重视，但学校的发展深受资金的制约，面对着这重重困难，只能请求场部领导予以解决。
本学期学校接通了贺家村的自来水，花费3000多元，幼教教师工资上调又要多花费2000多元，同时幼儿园配备了电视机，这一合计学校多出了7000多元的资金缺口，这么小的学校不堪重负，无力承担。因此，特请场党委予以解决资金柒仟元。以此为盼！
致
敬！
茶场小学
2015年5月6日
关于解决学校办学困难资金缺口的报告
尊敬的茶场常青村委领导：
茶场小学在深得茶场党委和常青村委领导的重视，四方筹资，喜迎艾总的捐资助教，现今的茶场小学已草儿青、树儿茂，呈现一片欣欣向荣的好风光，给教师带来了愉悦的育人环境，学生轻松学习的好场所，这一切的成绩取得，都离不开茶场党委领导和常青村委领导的重视，但学校的发展深受资金的制约，面对着这重重困难，只能请求常青村委领导予以解决。
本学期学校接通了贺家村的自来水，花费3000多元，幼教教师工资上调又要多花费2000多元，同时幼儿园配备了电视机，这一合计学校多出了7000多元的资金缺口，这么小的学校不堪重负，无力承担。因此，特请常青村委予以解决资金柒仟元。以此为盼！
致
敬！
茶场小学
资金缺口 篇6
但这项看似完美的决策背后，却因欠缺缜密的理财规划，让许小姐婚后除了背负房贷，还额外多了一笔小额负债。“老公寓整修起来工程浩大，从水管、电路、油漆、地板到隔间，我几乎全部翻修。”她说，决定买房时就知道要先准备一笔装修费，在参考装潢相关杂志后，决定将预算控制在一坪4万元（新台币，下同）内，总计约100万元。不料后面东添西补，导致预算大增。“房子靠马路，白天车水马龙噪音大，必须改装气密窗；还有加装铁窗的价格也比原先估计得高很多。”更重要的，许小姐规划每坪不超过4万元的翻修预算，竟忽略了家具、家电开销。
“房子整修好了，户头也空了。最后没办法只好靠亲朋好友赠送家电，自己再跟银行信用贷款20万元买家具。”许小姐坦言，多了这份贷款，每月必须省吃俭用、克制消费，连每年最期待的去海外旅行也被迫取消。
家庭生活中，类似这样的漏财情况不胜枚举，就算事前做好预算规划、抑制奢豪消费，钱还是有办法找到漏洞流出。为了防堵资金外漏，强化家庭财务体质，下面5种常见的家庭漏财根源，一定要知道。
第一招：先扣固定支出再提拨享乐资金
每个人的薪资结构不同，花钱方式也不一样；要做到财务防漏，最基本原则就是将资金用途分门别类、专户管理。举例来说，上班族常利用年假为自己规划“犒赏之旅”，不论地点在哪、距离远近，最终目标就是吃好、住好、玩得尽兴。此时，花钱只是为了让自己感到愉悦的途径，但无形中却成为财务大窟窿。
为了让自己享受假期无负担，建议利用岁末或年初之际进行年度旅游计划，将目的地、相关费用仔细罗列清楚后，加总算出所需金额。有了预算概念，再到银行开立一个“享乐专户”，将年度旅游预算平均分摊至出游前一个月，每月薪资拨出固定金额至享乐专户，就能有效控制支出，杜绝漏财情况。
在提拨薪资至享乐专户时，必须先扣除固定支出，剩下多余的钱才能转出。至于固定支出，包括日常生活开销、房贷、保险及中长期投资等；像退休、子女教育等未来必要开销，也应视为每月固定支出项目，透过先扣除必要花费方式，再提拨资金至享乐专户犒赏自己，便可降低漏财机会。
第二招：房贷不超过月收入3成
拥有一幢自己的房子，是许多年轻人的梦想，但若为了圆梦，在未事先评估自己经济状况下，就贸然背负巨额房贷，不仅原有生活质量降低，每月也会因偿还房贷，而挤掉其他理财规划，例如保险、退休金、子女教育金等，沦为不折不扣的屋奴。
若因过于沉重的房贷而使自己生活质量恶化，并阻碍了投资理财的开源之路，就非明智之举。较好的做法，是将每月房贷支出控制在薪资的3成之内，剩下7成作为其他生活开销与投资理财用途，圆梦的同时又不会让自己感觉经济压力沉重，会比较理想。
第三招：保险支出在月收入10％内
随着家庭风险意识逐渐提高，保险费用已是每月固定支出项目之一。保费太少，家庭保障恐怕不足；太高，又担心漏财浪费。一般保费支出以不超过家庭月收入的10％为限，保障金额则应做到年收入的5倍，才算合理。
因为当家庭遭遇事故，约需要5年时间才能恢复原本经济状况。建议年轻人踏入社会后要先帮自己买保险，保障内容以医疗为主；进入家庭、责任渐增，则可利用投资型保单拉高寿险额度，同时进行中长期理财规划。
第四招：教育费控制在10％至15％
徐小姐住家对面是一所著名私立小学，因为学校重视品德教育，与她理想相符，便决定让独生宝贝儿子就读。“学杂费6万元，上课到4点半之后要留下来学才艺，每学期要再多付2到3万元，要看学什么才艺而定；如果住得远，还有校车费用、营养午餐费，比公立学校开销多出好几十倍！”
台湾理财作家张真卿认为，子女教育虽然是一种长期投资，但父母也要同时评估薪资收入，将一学期学杂费及才艺学习费用，平均计算出每月支出，应控制在家庭月薪的15％。“像我自己两个小孩，就一个念公立、一个念私立学校；其实优质的公立学校办学一样认真，父母大可不必过分依赖明星私校光环，而排挤到其他家庭开支。”
第五招：养车不超过月收入5％
李小姐是位爱好自由的单身贵族，3年前买了一辆中古车，以为从此之后就能无拘无束、行动自在，不料这却成为她累积财富的最大拖油瓶。“当初为了贪便宜买了二手车，结果3年下来，光是维修就花了10万元。这还不包括每月将近5000元的停车费，每年牌照、燃料税及车险，每周固定洗车的费用，换算下来，每月养车就要花掉一万元！”
家庭日常开销，无非是食衣住行。其中，“行”的部分常是家庭财务很大的隐形杀手。张真卿认为，年轻上班族要是内勤人员，应多利用大众运输工具，非必要绝不轻言买车；假日如有出游计划，也可用租车方式代替，不但省下车贷负担，每月也能有更多资金运用空间，一举数得。如果买车，养车成本最好能控制在月收入的5％。