房地产市场监管

房地产市场监管（共10篇）

房地产市场监管 篇1

近些年,随着我国房地产市场的高速发展,各种不合法、不规范、不透明的行为时有出现,房地产市场监管工作被提上重要议程。天津市国土房管局高度重视此项工作,于2010年成立了天津市房地产市场管理中心,专门负责房地产市场监管工作。该中心自成立以来,积极探索房地产市场发展规律, 通过理念创新、健全队伍,充分运用信息化手段构建完善房地产市场监管网络,全面规范房地产市场, 走出了一条具有天津特色、领先全国的房地产市场监管之路。

一、以信息化为手段,系统构建房地产市 场监管网络

当今时代,信息化对管理工作的重要性不言而喻。为此,天津市房地产市场管理中心近年来不断加大信息化建设力度,攻克多项专业技术建设难关, 以超前的思维主动适应房地产市场宏观管理、微观服务方面不断变化的客观需要,经过几年的努力, 建立起覆盖中心全部职能的房地产市场管理综合监管系统。

该系统包括四大系统,即:房地产动态监测系统、房地产市场监管系统、商品房销售管理系统和房地产中介监管系统。

(一)房地产动态监测系统

该系统自2009年研发,2010年投入使用。系统在国土空间地理图形“一张图”数据平台基础上, 建设了房地交易业务数据库,将商品房交易、存量房交易和土地出让信息集合成房地产空间地理图形数据库,实现了房产数据与空间地理数据的交互式分析。系统通过一套科学严谨的房地产市场运行监控指标体系,监测市场运行情况,为政府决策提供参考。

该系统可满足短、中、长期对房地产市场监测分析需要,按照日、月、年3个时间周期设置了30余项常用的监测分析指标,用于全面监测商品房上市、销售、待售和预定等环节及存量房市场成交情况。系统定期与相关部门交换数据并交流分析成果, 从而更好地把握了房地产市场的全局信息,全面拓宽了分析视角。

系统具有四大特点:

1. 实时更新,动态监控分析。为应对瞬息万变的市场环境,系统实现了对房地产市场上市、销售、待售和预定及存量房交易数据的动态监控分析,随时监控市场交易热点和异态,第一时间发现问题, 防微杜渐。

2.多用户、多界面兼容,便于比较分析。运用信息化新技术实现多网联通,用户可以多维操作,根据需求多界面调用各时间、各范围分析,便于通过横向、纵向比较,更好的识别问题。

3.全面覆盖日常分析。系统设计了30余项常用的监测分析指标,全面覆盖了针对房地产市场日常分析的各项指标。系统还提供了市场综合查询功能,用户可以根据自己的需求自行选择标签进行统计分析。

4.分析结果直观可视。系统可以一键生成各统计指标的柱形图、饼形图等,便于直观发现趋势性市场特点或结构性市场问题。

系统主要由检测指标和市场监管类指标两类指标构成,涵盖了从检测市场发现问题到监管市场解决问题的各方面,主要包括:

1.主要检测指标。包括当日商品住宅量价变化情况;月度商品住宅量价走势;有效供应与需求比; 外来人口购房比例月度变化;首套商品住宅比例月度变化;不同户型和价位成交分布情况。

2.市场监管类指标。包括商品房预定情况监控; 取得商品房预售登记超10日未打印合同项目的监控指标。

几年来,该系统高效、稳定、实时、实用的特点多次受到了各级领导和兄弟省市的好评,2013年8月通过了住建部科学技术项目示范工程验收。

(二)房地产市场监管系统

该系统主要用于市、区县两级监管部门对房地产市场全面、动态监管,进行工作衔接,记录监管信息,统计、分析市场监管情况,规范监管行为,提高监管水平,科学高效的开展监管工作。

系统具备以下特点:

1.紧密结合市场实际。系统依据各项监管制度、监管程序、监管要求等内容,通过现代化网络技术手段,实现与实际工作紧密结合,搭建起监管理论与实际工作的桥梁。

2.实现信息资源共享。系统与商品房销售管理系统、房地产经纪管理与网签系统、房地产估价监管系统、房地产动态监测系统全面挂接,通过数据同步更新,使各系统相关信息及时传输到监管系统, 实现监管系统对各项信息全面、准确、实时的掌握, 为监管工作的开展奠定基础。

3.便捷、高效、实用。监管工作中,监管人员携带笔记本电脑、专属上网密钥登陆监管系统,可即时录入各项检查情况,变更执业人员信息,全面实现无纸化办公,简化管理手续,提高办事效率。

4.实现全市监管工作“一盘棋”。市、区两级监管工作实现无缝连接,使全市工作更加同步、规范, 实现了全市监管工作标准统一化、执行同步化。

(三)商品房销售管理系统

该系统2003年1月启用,实现了商品房销售管理的全网络化运行。系统主要具有数据管理、网上售房及从源头上收集整理开发企业及开发项目基本信息的功能,实现了销售许可审批管理的事前、事中、事后监管。

系统实行实名制管理模式,开发企业及行政管理部门工作人员必须实名登陆系统,并要求工作人员依职权和规定流程逐级进行,不能缺步、越级操作,所有操作步骤均在系统中留存记录,方便责任追究。系统具有两级用户权限,区县房管局对申请项目现场查勘意见及影响资料可直接通过系统上传,并生成电子档案。日前通过对商品房系统功能进行改造,增加了对“一张图”工程中其他子项系统数据的共享功能。通过共享,可以在办理销售许可时直接挂接土地出让、土地登记、土地抵押及查封、前期物业备案、预售资金监管及房产测绘等信息,并可以直接下载打印开发企业取得的相关证书, 减少了开发企业重复报件、工作人员核对原件等工作环节,提高了审批工作的严谨性和效率。

系统成功实现了对开发企业销售行为及管理部门行政审批服务事项的同步监督,也杜绝了管理人员利用职务之便受贿、索贿、以权谋私、失职渎职、不作为乱作为等现象,做到了权利运行“大小有边界、运行能公开、网上留痕迹、全程受监控”。

(四)房地产中介监管系统

该系统包括房地产经纪管理与网签系统、存量住宅交易计税价格评估系统、房地产估价监管系统和房屋租赁管理系统4个系统。

1.房地产经纪管理与网签系统

该系统用于对全市房地产经纪机构备案管理和房地产经纪人员的注册管理,以及在中介机构实现网上签订房产买卖协议和房屋租赁合同,通过系统办理房地产经纪机构初始备案、变更备案、注销备案和遗失补证,办理房地产经纪人员初始登记、变更登记、注销登记、遗失补证和继续教育。自动采集网签经纪服务合同、房产买卖协议、房屋租赁合同内填报的数据,查询房地产经纪机构发布信息的真伪。

通过该系统,一是增强了中介市场监管能力。市、区县两级监管部门通过系统实现对经纪机构和人员管理的网络化无缝对接,并为有关部门提供了详实的原始基础资料,形成了数据共享,实现了监管合力。通过网签平台对房地产经纪服务全过程的掌控,监管范围由行业准入的事前监管延伸到了事中和事后监管。依照法律法规设计的网签服务流程, 经纪机构和从业人员通过系统的程序化操作,规范了执业行为,达到了市场监管目的。二是增加了为企业服务职能。通过对原有办事流程的重新梳理和优化,减少了企业办事人员的往返次数,提高了办事效率。通过搭建的网签服务平台,企业规避了虚假房屋委托造成的经营风险和交易纠纷,促进了经纪机构和从业人员为社会提供更加安全、高效、便捷的服务。规范化的系统操作消除了经纪人员的执业瑕疵,营造了良好的市场环境,为房地产经纪行业快速发展提供了科学保障。三是体现了为民服务的宗旨。通过系统,交易群众可以查询到值得信赖的经纪机构和经纪人员为其提供高品质的经纪服务。网签服务平台提供的房屋权属验证、房屋交易当事人身份验证功能为房屋交易安全保驾护航。群 众在经纪机构成交后直接在经纪机构打印合同,减少了到办事部门往返次数,提高了交易效率,方便了房屋交易当事人。

2.存量住宅交易计税价格评估系统

该系统用于核定存量住宅交易当事人申报价格的合理性,为确定纳税价格提供科学依据。系统固定了房屋交易价格影响因素及修正系数,取消了工作人员自由裁量权,杜绝了低报价格故意避税行为。通过对存量住宅交易当事人申报交易价格的合理性进行核定,可随时监控全市存量住宅交易价格核定情况。

3.房地产估价监管系统

该系统为天津市房地产估价机构专用业务平台,通过该系统管理部门可实现对房地产估价机构的动态监管。

房地产估价机构通过系统网上受理估价业务, 网上制作估价报告;监管部门通过系统实时监管全市估价业务,对估价业绩进行统计分析;通过系统专家库为机构提供估价技术指导,对估价报告实行网上评审;系统可公开查询估价机构、注册估价师和估价报告信息。

通过系统,实现了估价业务全程监管、估价报告网上即时备案、估价报告网上防伪查询。

4.房屋租赁管理系统

该系统可实现房屋租赁合同备案管理,监管部门通过系统可统计房屋租赁市场变化情况。

区县房管部门通过系统可实现房屋租赁合同登记备案管理,并可实时统计本辖区房屋租赁合同备案情况。市级房管部门可利用系统全面掌握房屋租赁市场情况,实现房屋租赁市场的监管,并可与公安、税务、工商等部门实现房屋租赁信息共享,促进出租房屋综合管理工作的有序发展。

从2014年开始,天津已将上述4大系统通过网络关联起来,互联互通,构建了一张科学严谨、疏密有致的房地产市场监管之“网”。

二、建立市、区两级监管队伍,不断完善 监管规范

在天津这样的特大城市,有项目的开发企业600余家,在售项目700余个,仅靠市一级管理机构进行房地产市场监管显然不足。为此,走强化市、区两级监管队伍建设之路,将日常监管职能下放到区县房管局,各区县房管局组建市场监管科(原则上不少于4人),负责本辖区市场监管和市场分析等工作,每月至少将辖区内所有的项目巡查一次。为加强市场巡查人员管理,天津市国土房管局对全市160名监管人员开展业务培训,核发了“天津市房地产市场巡查证”。由此,建立起一支专职监管队伍, 开展日常巡查、日常管理,监管力度随之加大,市场监管工作得以强化。

为指导各区县局全面开展市场监管工作,实现监管工作的科学性、规范性、统一性,天津市房地产市场管理中心自2012年开始着手制定《天津市房地产市场监管工作规范》,历时4个多月,走访了80余个房地产开发企业,经过70余次修改,最终形成了3.2万余字的《天津市房地产市场监管工作规范》,于2012年8月发布实施。

该规范对天津市新建商品住宅监管、销售人员监管、经纪机构监管,分别明确了检查内容、标准、依据以及相关程序等,建立了月报、档案管理、案件转办等制度,对各项工作制订了具体的监管要求、监管程序,并针对每项工作提出了详细的考核制度,做到“标准、依据、监管、考核”有机结合。从而完善了天津市房地产市场监管体系,健全了监管制度,明确了监管标准,规范了监管程序,目标明确,责任清晰, 易于掌握,方便执行。

为了不断适应房地产市场出现的新情况、新问题,天津市房地产市场管理中心自2013年6月开始对该规范进行了修订。在新建商品住宅监管方面,增加预定监管,公示材料补充《天津市商品房预定协议》示范文本;在经纪机构监管方面,增加经纪人员、房屋信息监管;在档案管理中,增加15项考核标准; 细化监管考核,明确具体考核标准,将考核分为实务考核、日常考核、专项考核;增加监管措施,补充监管手段,加大市场监管力度。最终,形成5.9万字的《天津市房地产市场监管规范》(2014年),使之更具指导性、操作性、实用性,真正成为天津市房地产市场监管工作的“教科书”和“工作指南”。

三、落实市政府关于加强市场主体事中事 后监管政策,重点突出依法行政、依法监管

2015年,市政府下发了《天津市市场主体信用信息公示管理暂行办法》、《市政府关于加强市场监管体系建设的意见》、《市政府关于加强市场主体事中事后监管的意见》、《天津市市场主体信用风险分 类和市场监管随机抽查联合监管暂行办法》等一系列指导全市各行业监管工作的重要文件,建立了“市场主体信用信息公示平台”、“行政执法监督平台”,房地产市场管理中心紧紧围绕市政府有关文件精神,拟定了《天津市房地产市场信用等级分类监管实施规定》,坚持“放管结合、宽进严管”原则, 从管制型、粗放型向服务型、精细化转变,从分散型、封闭型向集约型、开放型转变,依据不同的标准, 将监管项目信用等级划分为良好、警示、失信、严重失信四个类别,科学高效开展房地产市场监管工作,实现了与市政府加强监管工作意见的高度统一。

同时,将市场监管工作纳入市场主体信用信息公示平台和行政执法平台,所有监管项目的违法违规情况均可在公示平台进行查询,市场管理部门的监管行为也可在行政执法平台接受群众的监督,既规范了监管项目,也规范了管理部门的监管行为。

四、创新监管理念,强化源头管理

对房地产市场中一些不规范、不合法行为的惩罚处理无疑是市场监管中非常必要的手段,但对房地产市场中一些源头性、初始性行为的规范和管理显然更具效率,更有防微杜渐之益。经过多年探索实践,天津的房地产市场监管机构对房地产市场及其监管工作的规律有了更为全面深入的认识,在此基础上,从源头上对市场进行监管成为其理念和模式。

比如,下大力气强化对房地产销售人员的管理。销售人员在房地产行业链中处于一个很重要的地位,如果销售人员不能很好地了解和掌握相关的业务知识,专业素质不高,就会给房地产市场带来很多问题,影响市场的健康发展。事实上,现在市场上存在的许多问题都是销售人员问题,或者是通过销售人员反映出来的。对销售人员的管理,属于房地产市场的源头管理范畴。因此,从2011年开始, 天津每年对房地产销售人员至少进行一次免费培训,收到了很好的效果。从第2年开始,将培训工作下放到区县房管局,由市房管局提供培训提纲,由各区对房地产销售人员进行属地培训,效果更好。此后,又在全市推广“销售人员在销售现场公示”, 如果销售人员发生变更,相关管理系统就会相应作出变更,及时解决了房地产销售人员和销售公司的匹配度问题,大大规范和净化了房地产市场。

再比如,前文所述的天津市房地产市场监管的4大系统中,许多系统既是房地产市场管理部门的监管平台,同时也是相关市场主体的工作平台。以房地产估价监管系统为例,本身就是为估价机构提供了一个免费的业务平台,所有的评估从委托受理开始,到出具估价报告、修改估价报告,都只能在这个平台进行。这样,估价机构所有的业务行为、估价报告中所有的内容指标,监管部门均可以在第一时间及时获取,从而使市场行为一开始,相应的管理工作就可以及时跟进。

不断探索房地产市场发展规律,努力创新房地产市场监管,科学规范引导房地产市场健康发展——这就是近几年天津房地产市场监管的工作足迹。

房地产市场监管 篇2

（一）改革开放以来，我市房地产业迅速发展，对经济发展和改善人民群众居住条件发挥了重要作用。但近年来，房地产开发经营和中介服务中出现了许多新情况、新问题，房地产行业准入门槛低，市场行为不够规范，行业诚信缺失的现象较为普遍，对房地产业的健康发展造成了不良影响。为规范房地产开发经营、经纪和估价活动，促进房地产市场有序运行，维护当事人的合法权益，市政府制定并颁布施行《深圳市房地产市场监管办法》。

1、深圳快速城市化进程，带来了经济的繁荣，但是一些违法建筑的存在，对房地产交易秩序也产生了极大影响，《办法》对该类问题是否有规范？

答：《办法》第七条规定禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。同时，禁止销售违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。第八十条规定，对于违反上述规定开发建设的房地产，依法予以拆除。对质量安全且不严重影响城市规划可以加以利用的，依法没收或者征收后用于保障性住房。对于销售违法建筑的，由主管部门依法没收违法所得。违法所得无法计算的，按照所实际销售的违法建筑经评估的工程造价额计算违法所得；涉嫌非法经营犯罪的，移送司法机关依法处理。另外，对承建违法建筑的施工企业，及为违建销售提供服务或者便利的法律服务机构、公证机构、商业银行等，由相应的主管部门依照各自职责依法进行处理。

2、房地产开发企业在申报立项时，应当建立项目资本金制度，《办法》对其建立和使用有何要求？以及此项制度具体实行的时间界点是？

答：《办法》要求房地产开发企业在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。并规定，房地产开发企业在申请预售时，其账户内余额应当不低于项目资本金的10%。同时，只有在规划验收合格并取得合格凭证后，房地产开发企业才可以提取使用。同时，为保证制度上的衔接及法律法规的严肃性，该《办法》所规定项目资本金制度适用2010年9月1日起立项的房地产开发项目。

3、《办法》将项目资本金账户余额不得低于项目资本金10%作为预售的必要条件之一，且只有在项目取得规划验收之后，方可提取使用，其意义何在？

答：实践中，房地产开发公司一般设立专门的项目公司进行房地产开发建设。在商品房建成销售后，项目公司就会解散注销。项目公司解散后，一旦出现商品房质量问题，或者发现房地产开发中存在欠缴相关税费等违法违规行为，则难以追究项目公司的法律责任，导致小业主无法办理房地产权利证书或者房屋质量维修无法落实。为解决以上问题，保护业主的合法权益，《办法》规定房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。

4、此前有媒体曾报道《办法(草案)》规定项目资本金账户余额不低于项目资本金的15%，《办法》为何降到了10%？

答：将资本金账户余额不得低于项目资本金10%作为预售的必要条件之一是《办法》的创新点之一，国家及国内相关立法均尚未有类似的规定。10%的比例的确定是经多次征求社会意见，并在考虑房地产开发实际情况的基础上最终确定的。

5、房地产开发企业建立项目手册有何意义？《办法》如何保证该项制度的顺利运行？答：项目手册是记录房地产开发项目和经营过程中的主要事项的文件，其为主管部门对项目开发的全程监管提供了依据，是确保房地产开发顺利进行的重要制度保障。《办法》明确规定，房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内，建立房地产开发项目手册。房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项，应当在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。主管部门在履行监管和检查职责时，有权要求被检查企业和人员提供项目手册等材料。为保证该制度的顺利运行，《办法》规定未依法建立项目手册，或者未按规定填写项目手册的房地产开发企业，由主管部门责令限期改正，处2万元罚款。

6、在《办法》出台以前，我市即有商品房销售价格备案制度，实践证明其作用有限。现《办法》设计的备案制度与之前的备案有什么不同？对于违反备案要求的房地产开发企业，会有什么处罚措施？

答：《办法》实施以前对价格的备案制度仅有原则性的规定。对于房地产开发企业在价格备案后随意调整价格的行为并没有相关规范调整。这就导致备案的作用在一定程度上受到了削弱。据此，《办法》明确了房地产开发企业确需调整销售价格且调整上下幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。价格综合管理部门据此对房地产价格进行动态监测，若发现价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，轻则会通过公告、会议、约谈等方式给予提醒告诫，重则会面临相应的处罚。对于违反备案要求的房地产开发企业，《办法》规定，由价格监督执法部门责令改正，处10万元罚款。

7、商品房的销售价格是如何确定的，备案对其形成是否有影响？《办法》是否提供保障措施，保证备案达到预期目的？

答：根据《价格法》的有关规定，商品房的价格由房地产开发企业综合考虑成本、市场需求、经济发展水平等方面因素自行确定。《办法》规定的价格备案制度并不会对价格的形成产生直接影响，只是职能部门对商品房价格予以监控的途径之一。为了保证备案的监管职能得到落实，《办法》除要求价格综合执法部门会同相关主管部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价外，同时设置了相应的罚则。若房地产开发企业未就商品房销售价格申报备案，或者调整销售价格未按规定办理备案变更的，将面临10万的罚款。

8、根据《办法》规定，房地产开发企业要进行商品房预售需要满足什么条件？未满足预售条件而预售的，将面临何种法律责任？

答：房地产开发企业预售商品房，应当满足：第一，已付清地价款，并取得房地产权利证书；第二，取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；第三，七层以下（含本数）的商品房项目应当封顶；七层以上的商品房项目已完成地面之上的三分之二层数；第四，确定施工进度和竣工交付日期；第五，预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；第七，项目资本金账户余额不低于项目资本金10%；第七，法律、法规规定的其他条件等。不符合上述条件的，主管部门将不予颁发商品房预售许可证。房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，直接出售的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。

9、原特区内商品房预售要求投资比例应该达到工程预算投资总额的25%，此次《办法》为什么没有延续适用这一条件？用形象进度取代投资比例衡量有何优势？

答：《办法》之所以没有延续适用预售商品房需投资比例达到工程预算投资总额25%的规定，主要是考虑到房地产开发项目的投入资金及工程预算投资总额具有较强专业性，有时候难以认定，不利于监管。《广东省商品房预售管理条例》明确规定以项目的形象进度作为房地产预售条件。深圳市原特区外一直适用的是形象进度标准，实践证明其比投资比例制度更科学，更易认定。因此《办法》规定，预售商品房七层以下（含本数）的商品房项目应当封顶；七层以上的商品房项目已完成地面之上的三分之二。

10、对于此前房地产销售中盛行的内部认筹、内部认购等变相商品房销售方式，《办法》有什么规制措施？

答：《办法》明确规定，无论是取得预售许可证之前，还是之后，房地产开发企业都不得以内部认购、内部认筹等方式进行变相出售或者非公开预售商品房。同时在法律责任中规定，房地产开发企业未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。

11、《办法》第七十二条规定了未通过预售款专用存款账户收取商品房预售款的法律责任，但前文为何没有提及预售款专用存款账户的内容？

答：国家对预售款专户已经有相关的规定，此次《办法》在国家、广东省及我市既有规定的基础上，进一步明确了预售款的使用范围并设计了更为严格的预售款监管制度等内容，从而确保专款专用最终落到实处。

12、《消费者权益保护法》赋予了消费者知情权利，《办法》如何体现《消费者权益保护法》的规定？

答：针对房地产开发企业与预购人之间严重的信息不对称问题，为保障消费者的知情权，《办法》对开发商提出了种种限制和要求：首先，要求开发商在取得预售许可证之后10内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、地点方式及价格；其次，要求房地产开发企业在营业场所公示以下材料：购房指引、商品房销售控制表、商品房买卖合同示范文本及附件等相关资料。否则，将按未公示材料每项处1万元罚款；最后，还要求房地产开发企业为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。

13、商品房销售过程中，房地产开发企业利用其信息优势地位，制造虚假紧张气氛，或者一房多卖等，扰乱房地产市场正常交易秩序，《办法》有何预防、规制措施？

答：《办法》规定，房地产开发商若有以下行为之一的，由主管部门责令限期改正，暂停销售，按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款：第一，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；第二，订立虚假合同；第三，违背购房人的意愿，搭售其他商品，强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件。

14、国家要求银行应当对项目资本金和预售款的使用进行监管，但是，银行往往为了自身利益而忽略其应有职责。《办法》如何应对这类问题？

答：《办法》规定了一整套保证措施。既赋予商业银行一定的职权，如商业银行收到预收款拨付请求后，可以就工程进度进行现场查验，又要求银行监管部门应当对商业银行进行监管，商业银行出具不实资本金存储证明或者不按规定拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。

15、《办法》对于房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的情形进行了相应的规范，而对由政府原因造成的闲置却为何没有提及？

答：国家《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《闲置土地处置办法》等法律、法规和规章以及我市已出台的一些文件对于土地闲置制度已有详细规定，对于因政府原因造成的土地闲置问题也有明确的规范。本《办法》制定的目的在于加强我市房地产市场管理，因而关于土地闲置部分的内容，仅针对设计房地产市场监管部分进行规定。《办法》在既有闲置土地处置规则的基础上，还要求将有闲置土地情形的开发企业的违法行为记入诚信记录，而在房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，主管部门应当在土地使用权招标、拍卖、挂牌等公开出让条件中禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买。这些规定都属于《办法》的创新性规定。

16、实践中常有房地产开发企业经常通过广告、售楼书和豪华的样板房诱使消费者购房的案例发生，《办法》对于这类行为如何管制？

答：《办法》规定，房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传；同时，还明确对于房地产开发企业在销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施作出具体确定、并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的说明和允诺，应当视为商品房买卖合同的内容。为了防止开发商利用装修豪华的样板房诱骗消费者购房，《办法》还规定若房地产开发企业没有提供样板房说明的，样板房即为交房标准；若样板房说明中有未予说明、明确的项目，则该项目也为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。

17、《办法》对房地产开发企业在商品房销售过程运用虚假合同、强制交易等手段侵害购房人利益的行为，有何规定？

答：相对于房地产开发企业，购房人处在一个弱势地位，为了更好的保障其权利，《办法》第二十三条规定：“房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下列损害购房人权益的行为：

（一）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；

（二）订立虚假合同；

（三）违反价格备案制度出售商品房；

（四）在取得商品房预售许可证前，与购房人签订商品房认购书，或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款；

（五）违背购房人的意愿，搭售其他商品、强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件；

（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。”对于违反上述规定第（一）、（二）、（五）项之一的房地产开发企业，由主管部门责令限期改正，暂停销售，按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款；对于违反第（三）项的，则由价格监督执法部门责令改正，处10万元罚款；对于违反第（四）项的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。

18、国家一直强调要加大打击房地产开发企业囤积截留房源、捂盘惜售、哄抬房价或者联合定价等违法行为的力度，对此，《办法》是否有相应的措施？

答：首先，《办法》设置了价格申报与明码标价制度。《办法》要求价格综合管理部门会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。房地产开发企业在确定合理的价格受应当报价格监督执法部门备案。经备案的价格，如果调整幅度超出备案价格的15%的，应当在调整价格前办理备案变更手续；其次，《办法》明确列举了房地产开发企业不得有的价格违法行为：包括第一，以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；第二，通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；第三，捏造、散步涨价或者房源断缺等信息，哄抬价格，引发市场恐慌，推动商品房价格过高上涨；第四，在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格；第五，法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为；再次，《办法》要求价格综合管理部门应当建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行动态监测。房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫，对警惕性告诫仍未规范价格行为，违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚；最后，对于价格违法行为，《办法》规定了相应的罚则。处罚手段除了针对房地产开发企业以外，对于因违法行为被依法吊销营业执照或者房地产开发资质证书的企业，自吊销之日起3年内，其股东、董事、监事、高级管理人员在我市也将禁止从事房地产开发经营或者取得新出让的土地使用权。

19、有些不知名企业或者无资质企业，往往为了利润而擅自使用他人的企业或者项目名称或者使用代表其名称的标志、图形、代号，误导消费者。《办法》也认识到这些问题的存在，并在第二十五条规定了不正当竞争行为禁止条款，其规定与《中华人民共和国反不正当竞争法》有何不同？

答：《办法》第二十五条规定的反不正当竞争的条款，以国家《反不正当竞争法》的有关规定为依据，同时增加了“以销售商品房为目的，利用财务或者其他手段对项目建设、通讯、质检、供水、供电等企业、事业单位以及房地产经纪、估价等中介机构进行行贿”作为不正当竞争的情形之一。另外，在处罚上，除依据《反不正当竞争法》的有关规定处理外，《办法》对其责任设置细化落实到了房地产企业的股东、董事、监事高级管理人员身上。

20、《办法》在法律责任部分对房地产开发企业责任设置上，多以行为的实施来作为处罚的依据，改变了以往以违法所得作为衡量的标准，有何意义？

答：违法所得一般是以货币的形式体现的，货币的可转移性导致主管部门在计算房地产开发企业违法所得数额时难度极大，甚至在许多时候由于违法所得无法认定导致无法落实相应的处罚。而行为罚则不同，只要房地产开发企业实施了相应的违法行为，不管其是否有违法所得，主管部门便可依法对其进行处罚。在比较了两种处罚方式的优劣并在总结以往我市执法经验的基础上，《办法》最终选择了以违法行为的存在作为处罚的主要依据。

21、实践中，一些不负责任的媒体在报道、宣传房地产市场信息时存在一些不负责任的行为，如虚假宣传、失实报道，强制开发企业提供赞助参与排名等，《办法》对于媒体在宣传、发布房地产市场信息方面的职责有否反应？

答：针对上述问题，《办法》规定任何单位和个人都不得强制或者变相强制房地产开发企业参加评比、达标、赞助和展销等活动。房地产开发企业也不得擅自参加未经批准的各类评比、排序。另外，媒体刊载、报道、传播虚假、失实的房地产市场信息的，应当通过本媒体进行公开更正，消除影响。媒体未进行公开更正的，相关部门或者有关当事人可以提请新闻出版主管部门依法查处。

22、《办法》第八十一条提出“主管部门可以根据本办法有关规定，制定具体配套政策，按规定程序批准后实施。”请问“具体配套政策”是指哪些？

房地产经纪监管的问题与对策 篇3

一、房地产经纪的监管现状

今年3月，上海市消保委率先曝光上海“链家事件”，该事件的出现显示出这个中国最大的房地产经纪机构在经营活动中的诸多不规范行为，引起了监管各方的重视。随之，上海银监局、工商局、住建委等各自对链家公司采取不同的行政手段，如暂停业务办理、罚款。住建部副部长陆克华在2016年5月6日国务院政策例行吹风会上再次强调7个监管措施，并表示住建部正在制定文件。

实践中，房地产经纪纠纷和矛盾的爆发点往往是在交易环节，按照目前的分工与体制，住建部门是房地产交易环节的主管部门（不动产登记职能虽然已经划归国土资源部门，但按照2015年7月10日国土资源部、住建部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》，住建部门仍然保留有交易管理的职责。即在房地产交易的实际操作中，双方当事人须先在住建部门办理交易手续，然后才能办理不动产登记，领取不动产权利证书）。因此，如果产生法律纠纷首当其冲的是交易主管部门即住建（房产）部门。以法院审理的涉及经纪的案件为例，一旦发现因为经纪行为不规范而导致的纠纷，往往也会针对管理部门提出司法建议。从笔者查阅的部分司法建议的发出对象看，大部分针对住房管理部门，也有部分针对经纪行业协会。各级政府、司法部门乃至社会各界自然而然地也将各地的住建部门（房管部门）看作是房地产经纪监管的主要行政责任方。

显然，相关部门及执法部门存在一些认识上的误区。实际上，在现行的法律体制中，对房地产经纪的监管涉及多个部门，如工商（市场监管）、发改、人力资源等，只是目前各职权部门大多各自为政，低调执法，因此监管效果始终显现不出来。

二、房地产经纪监管中的问题

房地产经纪监管主要依据的是三部委制定的《房地产经纪管理办法》，而作为市场监管的主要部门——工商部门（市场监管部门）则不在其内。工商部门监管依据主要是国家工商总局颁布的《经纪人管理办法》，其明确监管对象是普通经纪人，而房地产经纪人作为其中的一类，和演艺经纪人、体育经纪人等一样，也纳入其规范管理之中。但该办法4月份刚刚废止，目前国家工商总局尚无新规出台。总体上看，目前在执法依据上明显存在规范层级偏低、规范和要求不统一等问题。

笔者认为，要达到理想的监管效果，仅依靠住建部门的努力是远远不够的。如对于所谓不领取营业执照的“黑经纪”问题，首先涉及工商部门（无营业执照），也涉及住建部门（机构不办理备案）；人员问题涉及工商部门、人力资源部门、住建部门；经纪收费涉及物价部门（发改委）。其他的还有一些行业协会的监管，如房地产经纪人学会、经纪行业协会、消费者保护协会等，所以要形成规范的房地产经纪市场，需要多部门的合力和市场的自律。

在经纪管理上一直以来存在分歧：一种主张是强化行政监管手段；另一种主张是遵循市场规律，让市场自我调节。但近些年的市场发展证明：单一手段的监管并不能达成市场规范的目的。房地产经纪的业务活动与住建部门发生较多的关联，此外工商行政部门也对房地产经纪行为和与之相关的房地产广告、合同等有监管权。目前监管措施主要依赖处罚，且行政处罚是以罚款为主。就行政处罚而言，在整个查处过程中，有关部门是否互相联系或者通知不得而知。但就笔者所了解的情况，进行沟通合作的情况并不多见。2013年住建部曾经联合发文对房地产中介市场进行整治，其后再无其他共同行动。

三、强化房地产经纪监管的对策与建议

上海“链家事件”的处置提供了一个成功的案例。针对目前监管手段单一、监管效果不理想的状态，笔者建议从多维角度建立规范化的监管体制，才能达到市场逐步规范的目的。

1.实现监管手段的多元化

以上海“链家”事件为例，案件揭露于消保委的活动，后引发强烈的社会反响，接着各有关行政部门开始积极行动，跟进监管，并且以“链家事件”为契机，开展对房地产经纪市场的检查，在此基础上各自在自己的职权范围内采取了最强力的手段进行查处。笔者认为，该案恰恰是近年对房地产经纪违法违规行为查处最有效、手段最多样化的范例。该事件经消保委曝光后，随后住建主管部门首先进行约谈、展开正式调查，涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格被暂停。

接着上海市住建委认定链家公司不如实告知购房人产权调查结果，以隐瞒手段诱骗消费者交易的行为违规，按照《房地产经纪管理办法》相关罚则的上限，对链家公司和两名涉案经纪人合计罚款8万元，取消了涉案门店以及相关经纪人员的网上签约资格，并记入信用档案。同时，几个监管部门对房地产经纪市场开展了检查和整治，市工商局依据《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定，对链家、太平洋、仁丰、汉宇、我爱我家、佳歆等6家经纪企业，以其虚构房源、虚标房屋价格等方式进行虚假宣传，误导他人，分别处以13万元至20万元的行政处罚。最后，上海银监局决定银行暂停与链家等6家房地产经纪机构的合作，即从4月25日起，暂停辖内各商业银行与链家、太平洋、我爱我家等6家房地产经纪公司的业务合作1个月，对于违反个贷业务受托支付要求的7家商业银行暂停个人住房贷款业务2个月，并进行内部问责。

链家的操作涉及多个违规行为，这是房地产经纪市场近年来处罚力度最大的一次合力行动，上海“链家事件”的善后处理非常得力和迅速，是几个部门共同努力的结果。同时，链家公司也迅速做出正面回应，接连发表对事件的态度，并全力配合处理，当事人的问题很快得以解决。

住房城乡建设部《关于房地产经纪行业违法违规典型案例的通报（一）》（建房函〔2016〕112号）共通报了7起案件，主要采取的行政手段是罚款、警告、限期整改（责令整改）、暂停签约资格（一起为取消签约资格）、记入黑名单等。 “链家事件”及其行政主管部门的处理，在房地产经纪市场引起了很大的震动，也提供了多个监管部门、多种行政手段合力规范市场的范例。

在未来的监管中，有关部门除行政处罚外，对于违反规定的经纪机构和从业人员，情节尚不严重的，可以不予处罚，而可以从规范市场的角度进行约谈，提出整改要求等。当然，约谈情况应该公开，记入信用档案。对于违法、违规情节严重的经纪机构和从业人员，应该按照有关规定，责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以罚款。特别是处理结果需要公示，如北京市住房和城乡建设委员会网站对房地产经纪机构和经纪人员建有信用档案公示栏。

应该改变单纯依赖行政手段的思维定式，推进市场自我规范和调节。发挥行业协会和消费者保护组织的作用，行业协会可以定期发布经纪机构和经纪人员的信用信息，并通过公开有关处罚信息提示消费者注意，形成不规范的经纪机构和经纪人员无法在市场中生存的氛围。

2.建立多部门联动监管机制

上海对“链家事件”的处理为各监管部门协力规范房地产经纪市场提供了很好的范本。建议在接下来的房地产经纪管理中将这种多部门检查、处罚的做法规范化、常态化，并建立起职权部门之间的定期检查制和检查结果的通报制、处罚通报制。如住建主管部门在日常交易管理中发现无营业执照经营的房地产经纪机构，或发现经纪机构违反《房地产广告发布规定》的，应该将有关证据、证明材料移交工商管理部门查处，工商部门不得推诿。房地产主管部门发现房地产经纪机构违法收取服务费等价格违法行为，应当及时将案件移送价格主管部门查处。对严重侵害消费者权益、扰乱市场秩序的经纪机构和从业人员，有关主管部门应该会同相关的监管部门共同查处，情节严重的，应当提请工商管理部门吊销其营业执照。工商部门接到提请吊销营业执照的建议，应当进行调查处理并将结果通知有关部门。

各行政监管部门如发现房地产领域的违法、犯罪行为，应该立即向有关部门和司法机关反映，并及时移交相关的材料。同时，为规范政府行政程序，各相关部门之间应该制定案件查处移送的程序性规范，明确各自的责任。

3.建立房地产经纪纠纷解决平台

房地产经纪机构和从业人员与委托人发生的纠纷大多数表现为民事纠纷。实践中，一旦发生纠纷，作为受害人往往会到监管部门（尤其是房地产交易管理部门）进行投诉。对此，监管部门作为行政机关直接介入民事纠纷，或者直接出手解决房地产经纪活动中的民事纠纷并无法律依据。但是行政机关如果对老百姓的投诉不予理睬，或者直接建议当事人走司法途径解决纠纷，则很多当事人不仅不理解，而且十分反感政府的这种不干预、不介入的态度。不仅如此，这种处理方式还可能有违于建设服务型政府的要求。对于监管机构来讲，这样做肯定会面临强大的社会舆论压力。

为解决这类两难问题，建议有关部门可以出台房地产经纪纠纷调解的有关规范，并在房地产经纪行业协会中成立纠纷调解委员会，既可以处理房地产经纪机构、房地产经纪人员之间的执业纠纷，也可以为日益增加的房地产经纪机构和经纪人员与委托人之间的纠纷提供非诉讼解决纠纷的平台。当房地产经纪机构或者从业人员和交易当事人之间发生矛盾或者纠纷到主管部门投诉，如果监管部门发现是纯粹的民事纠纷，则监管部门可以引导双方到行业协会进行调解。行业协会可以针对房地产经纪纠纷制定投诉受理与处理办法。当然如果其中有行政违法行为，作为监管部门仍然可以进行处理。实践中，房地产经纪纠纷往往是既有民事争议，又可能有行政违法。这种情况下，行政机关首先受理投诉，然后对纠纷的类型进行甄别、分类，将民事争议问题交付行业协会处理，行政问题可以继续处理。

房地产主管部门可以指导行业协会建立纠纷处理平台，通过投诉处理、纠纷调解等多种手段规范经纪行为。2016年5月《最高人民法院关于人民法院特邀调解的规定》规定的特邀调解对于建立经纪纠纷处理平台有一定的指引意义。法院所指的特邀调解是指人民法院吸纳符合条件的人民调解、行政调解、商事调解、行业调解等调解组织或者个人成为特邀调解组织或者特邀调解员，接受人民法院立案前委派或者立案后委托依法进行调解，促使当事人在平等协商基础上达成调解协议、解决纠纷的一种调解活动。参考此做法，可以在房地产经纪行业协会中建立纠纷调解平台，聘请专业人员作为调解员，建立规范化的调解程序，为日益增多的房地产经纪纠纷与诉讼提供一道屏障，同时也可以减轻当事人负担，快速化解纠纷。主管部门如交易管理部门对于交易过程中出现的房地产经纪机构和人员与交易人之间的纠纷（如网签合同产生的纠纷问题、资金监管的纠纷问题）也可以直接交付行业协会调解。但同时也需要建立一套与行政处置对接的程序。

建议在建设政府信息平台的同时，建立与行业协会信息平台的链接，将有关信息互通共享。如对于网上投诉，可以通过链接提供当事人选择解决纠纷的路径，引导多元化纠纷解决机制的适用。当然，纠纷处理平台也需要做好信息公开工作。

四、结语

笔者曾经参加了政府主管部门和行业协会召集的征求意见会，一直关注主管部门和行业协会在规范房地产经纪方面的政策与实际举动。而目前的相关文件和措施仅仅停留在某一部门的监管角度（如住建部门），其他部门呼应并不明显。在笔者看来，单靠一个部门（特别是住建部门）监管，操作起来可能有许多实际问题，查处手段有局限性，相应的规范也欠缺。

建议按照上海此次处理“链家事件”的模式，建立起监管部门的查处链接，能够多管齐下整治房地产经纪市场的混乱。更关键的是需要建立房地产经纪市场的法律规则，使得房地产经纪发展能够进入法制轨道。

房地产市场监管 篇4

一、监管是市场平稳发展的保证

改革开放30多年,房地产不仅成为重要的生产和生活资产,而且是国民经济重要组成部分。其中,新建商品房和存量住房是房地产市场流通的主要部分,也是反映区域房地产市场是否健康、平稳发展的晴雨表。在实行房地产市场宏观调控政策之前,由于城市人口增长过快,普通商品房供不应求,投资投机需求得不到抑制等问题存在情况下,商品房和存量房呈现量价齐升,市场呈现虚假繁荣,房地产市场发展像一匹脱缰的野马快速前行。买卖双方出现较多的冲突和矛盾,房地产管理部门不能有效的进行管理,只能被动的解决出现的问题。究其原因,主要是发展速度不符合国情,管理部门只做促发展的工作,忽视重要的监管职责。实现房地产市场又好又快发展,建立对房地产开发企业、房地产中介机构监管制度是唯一正确的方法。只有管理部门高度重视此项工作并积极开展监管工作,才能从根本上消除影响新建商品房建设、流通过程中出现的问题,消除存量住房信息发布虚假,房地产中介机构违规开展业务等行为。以实际行动解决房地产市场平安发展中存在的障碍,使得监管工作成为房地产市场平稳发展的坚定捍卫者。

二、监管是依法治市场的具体体现

监管工作是按照现行的法律、法规、政策规定,根据工作特点制定具体的工作流程和要求,组织具备一定政策水平和专业知识的人员对监管相对单位开展的专项监督工作。对房地产开发企业监管内容包括:售楼处公示资料、销售房屋的公示信息、销售人员的公示信息、代理销售中介机构公示资料、公开发放的与销售项目有关资料。对房地产中介机构监管内容包括:店面公示资料、持证经纪人员公示信息、居间合同示范文本公示及使用、信息发布平台。为保证开发企业、房地产中介机构公示内容真实、有效并符合新建商品房销售、存量房交易、租赁和有关信息发布规定,房地产市场监管工作尤其重要。天津市区县房管局监管队伍要在设定时间内对全部在售新建商品房销售现场、房地产中介机构门店公示内容进行周期性检查。在检查过程中确保一般性问题随时发现随时纠正。对违反政策规定的问题均下达责令整改通知书,对整改情况进行复查至整改完毕。对严重违反政策损害购房人利益,扰乱房地产市场秩序的行为,在调查取证的基础上转执法机关依法查处,同时关闭商品房销售合同、存量房交易合同网络打印功能。监管工作具有长期性、稳定性,而监管对象处于不断变化的情况中,违法违规现象随时发生,使得监管工作要不断适应变化的环境,坚持现场监管的传统,不断把法治的理念及时传达到监管对象,使其时刻尊法、守法,按照各项规定从事相关工作,真正实现依法管理房地产市场的目标。

三、监管是改进管理模式的有效途径

房地产市场管理部门在日常管理中,较为注重制定政策、程序和研究问题的解决方法,注重事物发展的过程,在意形成的结论是否可控。较为忽视事物形成的原因调查,忽视运用规范标准分析构成事物组成成分准入要求合规性的审查,使得管理的措施、办法、解决问题的效率呈现明显滞后性。在商品房销售、房地产中介、房屋租赁等方面出现许多违反市场经济公平、公正、公开、依法等原则的典型案例,使得相关管理部门疲于应对,在不能及时解决出现的问题情况下,使得信访、投诉、聚众维权等事件高居不下。解决这些问题的有效途径在于从根本上转变管理方式,由注重事中、事后管理变为注重事前、事中、事后全程管理,建立体制机制完善的房地产市场监管制度成为唯一选择。通过管理部门将必要的人力、物力及相关资源配置前移,最大限度实现用无形的手调控,处理、化解房地产市场发展中出现的各类问题。用监管的方式形成管控房地产市场的重要手段,使得房地产开发企业、房地产中介机构的执业行为始终处于市场管理部门法眼内。监管部门通过不断改进监管工作,公开监管规范、程序、标准及处罚办法,形成透明度高的工作模式。同时,要使开发企业、房地产中介机构清楚,出现违法、违规行为必将受到处罚、信誉受损的结果,真正实现监管工作在维护房地产市场健康发展中的正能量。

四、监管是实现源头治理的重要手段

房地产市场监管工作始于商品房项目销售许可审批,房地产中介机构初始备案、房地产中介机构营业门店达到“四统一”标准化等起步阶段,终于商品房项目销售完毕,房地产中介机构备案注销。其工作特点是过程时间很长,监管对象很多,监管内容随政策调整不断变化,现场检查频率很高,从始到终要保证运行全过程的计时(以月为周期)跟踪管理。天津市管理部门通过制定全市统一的新建商品房销售现场公示资料、存量房屋买卖、租赁信息发布标准、发布方式,实现法律、法规、政策要求在开发企业、房地产中介机构得到贯彻执行。自2011年开展房地产市场监管工作以来,通过区县房管局房地产市场监管人员的努力工作,实现不断发现问题,不断解决问题,不断斩断违法、违规行为滋生的土壤。基本杜绝开发企业捂盘惜售、无证售房、乱涨价、销售房屋信息不透明、一房多售、销售人员故意违规售房等行为。基本杜绝房地产中介机构发布虚假信息、聘用无执业资格人员从业、超标准乱收中介费、不签订房管与工商部门共同制定的中介代理业务合同等行为。实现管理部门管理职能的前移,实现发现的问题在监管工作中得到解决,实现源头治理各类突出问题的基本目标,为天津市房地产市场始终处于平稳发展创造了良好的环境。

五、监管是反腐倡廉的强大武器

房地产市场监管 篇5

第七条 从事房地产开发经营活动的企业应当依法取得房地产开发资质证书。

禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。

禁止销售前款规定的违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。

第八条 房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。商业银行办理项目资本金存储手续后，应当向房地产开发企业出具项目资本金存储证明。

房地产开发项目建设资金包括项目资本金，项目资本金不符合国家有关规定的，发展改革部门不予核准立项，建设部门不予颁发施工许可证。

第九条 房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。

在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。

商业银行出具不实资本金存储证明或者不按本条规定拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。

第十条 房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内，建立房地产开发项目手册。房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项，应当

在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。

第十一条 房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。

房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。

价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。

第十二条 商品房预售应当符合下列条件：

（一）已付清地价款，并取得房地产权利证书；

（二）取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

（三）七层以下（含本数）的商品房项目已封顶，七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数；

（四）确定施工进度和竣工交付日期；

（五）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；

（六）项目资本金账户余额不低于项目资本金10％；

（七）法律、法规规定的其他条件。

房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，不得直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房。

第十三条 取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。

第十四条 房地产开发企业销售商品房，应当将下列材料在营业场所公示：

（一）购房指引；

（二）营业执照和资质证书；

（三）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

（四）采取预售的，应当公示商品房预售许可证；

（五）建设用地使用权出让合同书；

（六）商品房买卖合同示范文本及附件；

（七）商品房项目总平面图和测绘报告；

（八）商品房能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期；

（九）商品房销售控制表；

（十）业主临时管理规约；

（十一）前期物业服务企业名称、收费标准和物业服务合同；

（十二）法律、法规、规章和主管部门要求公示的其他材料。

第十五条 房地产开发企业应当为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。

第十六条 房地产开发企业应当通过房地产信息系统使用主管部门提供的商品房认购书和商品房买卖合同示范文本。

房地产开发企业和购房人经协商一致，可以依法对示范文本的条款进行变更或者增减条款，但不得违反法律、法规强制性规定以及建设用地使用权出让合同的约定。

房地产开发企业预售商品房，应当在商品房买卖合同签订之日起10日内，将签订的合同通过房地产信息系统报主管部门备案。

第十七条 房地产开发企业的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。

房地产开发企业应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格等信息以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。

房地产开发企业未提供样板房说明，样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明未予说明、明确的项目，该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。

第十八条 在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。

第十九条 房地产开发企业使用预售款缴纳法定税费、行政罚款的，应当凭法定税费计税依据、凭证或者行政处罚决定书向商业银行申请提取使用；使用预售款支付工程进度款（含工资及社会保险）或者建设材料、设备款项的，应当凭经监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业或者材料设备供应企业收款账号向商业银行申请提取使用，款项直接支付至施工企业或者材料设备供应企业。

商业银行收到预售款拨付请求后，可以就工程进度进行现场查验。经查验认为申请使用款项与进度明显不符的，商业银行应当拒绝拨付。

商业银行不按本办法第十八条、第十九条规定拨付预售款的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。

第二十条 房地产开发企业应当将预售款申请使用和拨付情况如实即时载入项目手册。房地产开发企业应当按照有关规定，在房地产开发项目竣工验收后及时办理工程结算手续，向施工企业支付工程结算款。房地产开发企业应当在工程款（含质量保修金）全部依约支付完毕后方可在开户商业银行办理预售款专用账户注销手续。

第二十一条 房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售商品房，应当在其发布的商品房销售广告中同时载明受托房地产经纪机构的名称和备案编号。

第二十二条 房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的，主管部门应当依法进行处置，并纳入诚信档案。

房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，主管部门应当在土地使用权招标、拍卖、挂牌等公开出让条件中禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买。

第二十三条 房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下列损害购房人权益的行为：

（一）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；

（二）订立虚假合同；

（三）违反价格备案制度出售商品房；

（四）在取得商品房预售许可证前，与购房人签订商品房认购书，或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款；

（五）违背购房人的意愿，搭售其他商品，强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件；

（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第二十四条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列价格违法行为：

（一）以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；

（二）通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；

（三）捏造、散布涨价或者房源断缺等信息，哄抬价格，引发市场恐慌，推动商品房价格过高上涨；

（四）在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格；

（五）法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为。

第二十五条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列不正当竞争行为：

（一）擅自使用他人的企业或者项目名称以及代表其名称的标志、图形、代号，使人误认为是他人的商品房或者经营活动；

（二）伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，对商品房质量作引人误解的虚假表示；

（三）以销售商品房为目的，利用财物或者其他手段对项目建设、通讯、质检、供水、供电等企业、事业单位以及房地产经纪、估价等中介机构进行贿

赂；

（四）以不正当手段获取他人的商业秘密或者披露、使用、允许他人使用以不当手段获取的商业秘密；

（五）捏造、散布虚假事实，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉；

（六）从事法律明文禁止的有奖销售行为；

（七）利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传；

（八）法律、法规、规章禁止的其他不正当竞争行为。

房地产市场监管 篇6

(一) 部门规章与现行法律的冲突

现行《城市房地产管理法》第38条明确规定, 未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法同时在“房地产交易”一章中又规定了商品房预售制度, 是为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的例外情形。而建设部《商品房销售管理办法》在对商品房销售行为的界定时将商品房销售分为预售和现售, 且将现售定义为:房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人, 并由买受人支付房价款的行为。可见, 《商品房销售管理办法》将房屋竣工验收合格作为商品房预售与现售的分界, 并非登记领取权属证书。从这一点上看, 建设部的部门规章与国家法律规定似乎有冲突。

事实上, 考察房地产相关立法规定, 不难发现:《商品房销售管理办法》关于商品房现售的规定与《城市房地产管理法》的上述规定并不冲突。

(二) 商品房现售不等同于房地产转让

首先, 《商品房销售管理办法》规定的商品房现售, 仅是与商品房预售相对应的一种销售方式。有观点认为, 《城市房地产管理法》关于“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定是为防止期房转让, 其实不然。《城市房地产管理法》第46条规定:商品房预售的, 商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题, 由国务院规定。此条应属委托性或授权性规范。虽然国务院办公厅在2005年转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 (国办发[2005]26号) 中明确:国务院决定, 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前, 房地产主管部门不得为其办理转让等手续。但究其原因, 是在部分地区商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等背景下, 行政主管部门为进一步加强对房地产市场的引导和调控, 及时解决市场运行中的矛盾和问题, 为实现商品住房供求基本平衡, 切实稳定住房价格作出的规定, 并非《房地产管理法》明文禁止。因此, 从立法目的来看, “未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定不等同于禁止期房再行转让。

其次, 《房地产管理法》第37条规定:房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这里的房地产权利人即指房屋所有权人和土地使用权人。依据《物权法》的规定, 房屋所有权和土地使用权的取得均须以办理权属登记为要件 (依据事实行为或司法裁判等除外) 。而在商品房买卖法律关系中, 无论是预售还是现售, 购买人尚未办理权属登记, 其在商品房买卖合同中只是债权人而非房地产权利人。即便该预售合同办理了预告登记, 也只是将该预售合同中一方当事人债的请求权赋予物的请求权, 房屋所有权仍属开发企业。

最后, 商品房买卖中再行转让的标的并非房地产物权而只是商品房买卖合同中的权利义务。以预售为例, 预售商品房转让实质上是商品房预售合同的转让, 即商品房预售合同中权利义务的转让。《合同法》第88条规定:当事人一方经对方同意, 可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。可见预购人经预售人房地产开发企业同意, 可以将商品房预售合同中的权利义务一并转让给第三人, 即将预售商品房转让与第三人。对于已将商品房价款全部支付完毕的预购人, 因其在预售合同中的义务已履行完毕, 剩下的只是对房地产开发企业的债权, 此时预售商品房转让实质乃是债权让与, 《合同法》第80条规定, 其只要通知债务人房地产开发企业即可。当然, 根据《合同法》第87条、《房地产管理法》和《房地产开发经营管理条例》的规定, 由于商品房预售合同都必须在产权登记部门备案, 所以预售商品房转让时, 房地产开发企业、预购人和第三人还要到产权登记部门办理房地产开发企业与预购人备案合同的注销登记及房地产开发企业与第三人新签订商品房预售合同的备案登记手续。但这种程序本身是行政权力介入对房地产市场行为的强制干预, 是宏观调控确保房地产市场健康有序发展的需要, 并无法理可依。因此, 《房地产管理法》第38条第6项之规定与《商品房销售管理办法》关于现售的规定并不冲突。

二、商品房预售与现售监管对接的实践难题

(一) 竣工验收合格———现售

考察我国现行立法及部分地方实践不难发现:竣工验收问题在立法和实践中还存有争议。

国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定:房地产开发项目竣工后, 房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内, 对涉及公共安全的内容, 组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。从上述规定看, 竣工验收应是行政主管部门牵头多部门参与的综合性验收。

同为行政法规的《建设工程质量管理条例》第16条规定:建设单位收到建设工程竣工报告后, 应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经勘查、设计、施工、工程监理等单位出具相关材料证明符合验收条件。该条例第49条又规定:建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内, 将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。可见, 按该条例的规定, 建设项目竣工验收是由建设单位组织的工程竣工验收和其他行政主管部门出具的单项验收组成, 建设行政主管部门的主要职责是监督备案。

2009年住建部出台修订后的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》, 对建设单位办理工程竣工验收备案作出进一步的详细规定。

综上, 从工程建设和法律规定的角度来说, 应将竣工验收备案作为商品房预售与现售的分界点。

(二) 现售备案的性质

《商品房销售管理办法》规定:房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。该办法同时规定了商品房现售的条件。从条文本身来看, 现售备案应是开发企业向主管部门办理的现售行为的告知性备案, 而非审核性备案;受理备案的主管部门为房地产开发主管部门, 而非房地产行政主管部门或房屋登记机构。因此, 笔者认为, 办理现售备案不应对开发企业提交的备案资料进行实质审查。

(三) 现售监管引发的相关问题

1. 怠于申办初始登记

《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定:现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内, 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续, 并提供必要的证明文件。根据《物权法》和《房屋登记办法》的规定, 购房人办理分户登记应以新建房屋完成初始登记为前提, 除提交法定要件外, 初始登记还涉及一定的税费, 包括登记费、工本费、维修资金。按发改委和财政部的规定, 住宅房屋登记收费标准为每件80元, 非住宅房屋登记收费标准为每件550元。住宅房屋登记一套为一件;非住宅房屋登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时, 每增加一本证书加收证书工本费10元。另外, 根据《住宅专项维修资金管理办法》, 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金, 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。有观点认为, 允许现售商品房进行合同网签备案, 将降低开发企业申办初始登记的积极性, 在市场形势不景气时可能产生个别企业无力支付办理权证的相关费用而怠于办理权属登记进而导致业主分户登记无法办理等问题。事实上, 该情形在预售许可制度下同样存在, 并非对现售行为进行监管允许现售合同备案所产生的特有问题。

2. 如何办理预告登记

《物权法》明确了当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。《房屋登记办法》规定可申报预告登记的情形包括预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押以及法律、法规规定的其他情形。如按《商品房销售管理办法》的规定以竣工验收合格作为现售的标准, 那么竣工验收后尚未办理初始登记的商品房当事人能否在合同备案后申请办理预告登记?虽然《房屋登记办法》并未列举现售商品房买卖合同备案后办理预告登记的情形, 但从《物权法》对预告登记的定义来看, 商品房现售买卖合同无疑属于当事人之间的不动产物权协议, 为保障将来实现物权只要交易双方有办理预告登记的约定, 应当可以办理, 并不违反法律规定。

3. 能否受理 (预) 查封

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 (法释[2004]15号) 指出:人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权, 依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。可见, 未登记取得权属证书的房屋、土地也可以查封。但此种查封又不同于预查封。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 (法发[2004]5号) 中提出了预查封的概念, 即房屋虽未进行房屋所有权登记, 人民法院也可以进行预查封, 预查封的效力等同于正式查封。从最高人民法院关于预查封的界定来看, 商品房现售合同备案显然不属于预查封范围, 但该类房产的查封应参照预查封的相关规定执行:即作为被执行人的房地产开发企业, 已办理了竣工验收备案但尚未出售的房屋;被执行人购买的已由房地产开发企业办理了商品房现售备案的房屋;被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

4. 预售与现售的转化和衔接

建设部在1998年《关于加强商品房销售管理的通知》 (建房[1998]第17号) 中指出, 现房销售的, 必须出示证明所售房屋合法的有关证件, 并明确取得房屋所有权证的期限。从建设部的上述规定来看, 将现售纳入监管范畴并核发相应证明是行政管理的要求。笔者认为, 管理实践中, 应根据标的的特殊性对商品房预售、现售进行区别监管。根据现行法律规定, 未竣工验收合格的商品房申请预售的, 应核发商品房预售许可证, 且预售许可应有期限限制, 即有效期。在商品房竣工验收合格后应转化为现售, 现售商品房应包括竣工验收合格尚未完成权属登记以及已经完成初始登记领取房屋权证的两类。对于尚未取得初始登记的现售商品房的监管, 宜通过现售行为备案或核发现售证明文件等方式进行;对于已完成初始登记的现售商品房, 应将房屋权证作为交易的证明文件, 可以实行网上签约, 但不宜再进行合同备案监管。

三、国内各地对商品房现售监管的比较分析

由于国家层面的法律规范对商品房现售的规定过于原则, 部分城市通过地方立法积极开展现售备案实践。主要有:

其一, 将竣工验收备案/综合竣工验收作为预售与现售的分界, 开发企业在现售前向主管部门报送竣工验收备案等资料, 如郑州、武汉、海口、大连。按是否颁发现售备案凭证, 又分为两种情形:一是经公示一定期限后即可现售, 不颁发备案凭证。例如《大连市商品房销售合同网上备案办法》规定, 开发企业现房销售商品房的, 应将竣工备案等相关资料, 报送市房地产交易登记管理机构进行网上公示。商品房信息网上公示3日后, 房地产开发企业与购房者方可办理销售合同网上备案。二是取得现售备案证明后可进行现售合同备案。例如, 《武汉市开发办关于贯彻<商品房销售管理办法>的通知》 (武开管办[2001]082号) 明确:对现售商品房实行商品房现售备案制度, 开发企业应当在商品房现售前将符合商品房现售条件的有关证明文件报送市开发办备案;市开发办对符合商品房现售条件的, 出具武汉市商品房现售备案证, 没有办理武汉市商品房现售备案证的, 不得现售商品房。《郑州市商品房销售管理办法》规定的商品房现售条件与《商品房销售管理办法》一致, 开发企业在现售前应持工程竣工验收证明等材料向市、县 (市) 、街区房地产管理部门办理产权登记备案。

其二, 将初始登记作为预售与现售的分界, 如北京、上海、广州、宁波。具体到各地实践操作不尽一致。例如, 北京市通过网上签约方式进行商品房现售, 但现售合同不备案, 直接办理权属登记。北京市建设委员会《关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》 (京建交[2005]1105号) 规定:本通知所称商品房现房, 是指已完成房屋所有权初始登记, 并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。当事人自网上签约之日起90日内持网上打印的现房合同和北京市房屋权属转移登记申请表及其他材料到房屋行政管理部门申请房屋权属转移登记。《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》规定:现售商品房的, 在申请新建商品房所有权初始登记前, 应当向区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。开发企业凭《商品房销售方案备案证明》及经房屋所有权初始登记的房地产权证等材料, 办理现售商品房销售合同网上认证手续。宁波市《关于实行商品房现售备案的通知》 (甬建发[2009]189号) 规定, 现售商品房是指房地产开发企业将已竣工并完成房屋初始登记的房屋, 商品房现售实行备案制, 现售备案资料齐全的予以备案, 核发商品房现售备案书。另外, 宁波市还规定, 原已申领商品房预售许可证的项目, 在具备商品房现售条件后应将预售后剩余房源转为商品房现售, 领取商品房现售备案书后方可进行商品房现售, 且应通过商品房销售网上即时备案系统进行商品房买卖合同备案。海口市住房保障和房产管理局《关于商品房现售备案管理问题的通知》规定, 预售商品房项目申请转现售的, 发给海口市商品房现售备案证;已办理房屋权属登记的, 不办理海口市商品房现售备案证。

结合各地实践来看, 无论是以竣工验收备案还是完成权属登记领取权证作为预售与现售的分界, 无论是否颁发现售备案证明均实现了对商品房销售行为的全面监管。宁波、海口两地的规定还对预售转现售行为作出了详尽规定, 值得借鉴。

四、加强和完善商品房现售管理的若干构想

为加强现售监管, 实现预售与现售管理的无缝衔接, 笔者建议:

第一, 以建设行政主管部门竣工验收备案作为区分商品房预售与现售的时间节点:凡未取得竣工验收备案的建设项目属于预售商品房, 予以办理商品房预售许可证, 商品房预售许可证的期限至该项目取得竣工验收备案时止。

房地产市场监管 篇7

一、进一步加强房地产市场监管

(一) 加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目, 房地产开发企业不得进行预售, 不得以认购、预订、排号、发放V I P卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用, 不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目, 房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格, 并严格按照申报价格, 明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售, 不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房, 不得进行虚假交易。

(二) 严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可, 但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售, 以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为, 要严肃查处。

(三) 加强房地产销售代理和房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的, 应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示;额外提供的延伸服务项目, 需事先向当事人说明, 并在委托合同中明确约定, 不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号, 不得在代理过程中赚取差价, 不得通过签订“阴阳合同”违规交易, 不得发布虚假信息和未经核实的信息, 不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

(四) 加强商品住房买卖合同管理。各地要完善商品住房买卖合同示范文本, 积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。商品住房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能, 物业会所、车位等设施归属, 交付使用条件及其违约责任做出明确约定, 并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。房地产开发企业应当将商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。

(五) 健全房地产信息公开机制。各地要加强和完善房地产市场信息系统建设, 及时准确地向社会公布市场信息。市、县房地产主管部门要及时将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。房地产开发企业应将预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息, 在销售现场清晰明示。

(六) 鼓励推行商品住房现售试点。各地可结合当地实际, 制定商品住房现售管理办法, 鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。实行现售的商品住房, 应符合《商品房销售管理办法》规定的现售条件;在商品住房现售前, 房地产开发企业应当将符合现售条件的有关证明文件和房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案。

二、完善商品住房预售制度

(七) 严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际, 合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求, 预售许可的最低规模不得小于栋, 不得分层、分单元办理预售许可。住房供应不足的地区, 要建立商品住房预售许可绿色通道, 提高行政办事效率, 支持具备预售条件的商品住房项目尽快办理预售许可。

(八) 强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的, 应当报主管部门备案并公示。

(九) 完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方, 要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户, 由监管机构负责监管, 确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨, 但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

(十) 严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制, 认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为, 对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后, 未在规定时间内签订预售合同的, 预订应予以解除, 解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的, 双方应递交申请并说明理由, 所退房源应当公开销售。

三、加强预售商品住房交付和质量管理

(十一) 明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准, 制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时, 应当向购房人出示上述相关证明资料。

(十二) 完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度, 确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验, 通过地方立法, 完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理, 积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

(十三) 落实预售商品住房质量责任。房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任, 勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。预售商品住房存在质量问题的, 购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后, 有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。

(十四) 强化预售商品住房质量保证机制。暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案, 应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体, 由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。各地要将房地产开发企业是否建立商品住房质量保证制度作为企业资质管理的重要内容。各地要鼓励推行预售商品住房质量保证金制度, 研究建立专业化维修制度。

四、健全房地产市场监督管理机制

(十五) 全面开展预售商品住房项目清理。各地近期要对所有在建的商品住房项目进行一次清理和整治。对已取得预售许可的商品住房项目逐一排查, 准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况, 并将清理情况向社会公开;对尚未开盘的商品住房项目, 要责成房地产开发企业限期公开销售。直辖市、省会城市 (自治区首府城市) 、计划单列市要将清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。

(十六) 加大对违法违规行为的查处力度。各地要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施, 加强房地产市场行为监管, 加大对违法违规行为的查处力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目, 要重点核查。对存在违法违规行为的, 要责令限期整改, 记入房地产信用档案, 并可暂停商品住房网上签约;对拒不整改的, 要依法从严查处, 直至取消其开发企业资质, 并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门, 限制其参加土地购置、金融信贷等活动。

(十七) 加强房地产信用管理。各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面, 发挥信用档案作用, 将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系, 信用档案应当作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不准确等行为, 应当记入房地产开发企业信用档案, 公开予以曝光。

(十八) 严格相关人员责任追究制度。各地要加强对违法违规企业相关责任人的责任追究。对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人, 无论其在何职何岗, 身居何处, 都要依法追究相应责任。对在预售商品住房管理中工作不力、失职渎职的有关工作人员, 要依法追究行政责任;对以权谋私、玩忽职守的, 依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。

房地产企业信用评级及监管研究 篇8

在房地产金融当中, 企业的信用程度评级非常重要;合适的房地产企业信用评级为银行选择贷款对象提供了依据。其中, 具有优良信用的企业往往可以有更高的还款率, 是银行贷款的优先对象;而银行总是不愿意贷款给信用不佳的企业, 贷给这样的企业容易导致坏账、死账, 2008年美国的次级贷款即为大量贷款给具有不良信用状况企业所致。

2 房地产企业信用评级分析

在房地产企业信用评级方面, 通览目前国内银行、企业分析和评价客户信用的指标体系不难发现, 反映客户资产财务能力, 即偿债能力的指标是构成指标体系的主体, 占比重60%～90%。其他方面的指标位处次要, 特别是客户企业负责人的品质评价指标的比重只占0～10%。管晓永将企业信用的影响因素分为:企业负责人人品、管理团队素质、资产财务能力、持续发展能力、法制环境质量、行业市场状况、社会守信风气、地理交通优势以及自然资源条件。并通过问卷打分方法对各个指标进行了测算。汪成豪等人在房地产信用风险防范的分析中, 总结信用评级方法, 考虑可以通过对一些相关指标测算来进行信用评级。

参照美国的信用体系可以构建我国商业银行自己的信用评级体系, 如下表所示。

具体信用评级处理时, 可以将信用的影响因素进行细分 (参照管晓永的信用影响因素划分类型, 结合实际情况, 可以对影响因素进行调整改变) , 在因素细分的基础上进行打分处理, 通过专家打分的办法给予各个影响因素以主观权重 (权重的确定可以在实践中不断改进, 以达到完善) 。结合大量打分问卷得到综合分值的均值μ和标准差σ。将问卷打分结果 (综合分值) 进行聚类, 结合美国的信用评级办法, 可以将我国房地产企业的信用程度分为5级 (结合均值μ和标准差σ进行分类) , 便可以得到基本的评级结果。

从上到下将房地产企业的信用分为五级, 第一级为信用程度最高类, 依次下来, 第五级为信用程度最差企业。对于不同信用级别的房地产企业应当采取不同的信贷处理办法, 以将风险控制在最小程度上。

3 房地产企业的信用监管

3.1 风险识别

郭刚定义房地产风险识别指在房地产投资过程中对存在的风险进行认识和辨析, 并对其进行系统的归类分析, 以揭示风险本质的过程。具体的房地产企业信用风险识别过程可以是:首先分析该企业的信用级别, 不同的级别对应不同的信用风险程度。将该房地产企业的信用综合打分结果与均值μ、标准差σ进行比较, 便可以对企业的基本信用程度及风险状况进行良好识别。

3.2 风险评估

风险评估可以采用指标分析法, 运用LGD指标大小进行房地产企业的风险评估, 该指标的测算方法如下式所示:

LGD=undefined挽回率undefined

对不同信用级别的房地产企业的LGD指标大小进行统计, 得到其均值μ和标准差σ, 通过单个企业的实际LGD指标值与均值μ、标准差σ进行比较, 便可以得出该企业的风险评估状况了。

3.3 风险管理

房地产信用风险管理常用的方法主要有层次分析法、模糊综合法以及贝叶斯计算法等。如何进行适当的风险管理将是信用风险监控当中的一个关键环节。

在具体处理当中, 可以运用CAPM理论的思想, 即在μ一定时求最小的σ值, 或者在σ一定时求μ最大。综合考虑均值μ和标准差σ, 可以选择单位收入水平波动率g 来综合考虑两种因素的影响。即考虑指标:undefined大小即可。γ值越小, 则说明该企业的风险越小, 如下图所示。

对于有着不同γ值大小以及不同信用记录的企业分别对待, 也即信用级别越高, γ值越小的企业可以多贷, 对于信用级别不高, γ值大的企业, 应当限制贷款。在此基础上, 对于有过不良信用记录的企业要严格对待, 并且降低其信用评级水平 (有一次不良信用记录则将其信用评级水平降低一级) 。γ值有较大减少则可以考虑增加其信用评级水平, γ值有增加则可以降低其信用评级水平;以进行房地产企业信用风险的动态监管。

摘要：本文结合房地产企业信用评级的两种基本方法, 提出国内商业银行信用评级的基本办法, 将房地产企业的信用程度分为基本的5大类, 并在适当分类的基础上从风险识别、风险评估和风险管理方面进行综合的监管, 以最大限度地避免坏账、死账。

关键词：次贷危机,信用评级,信用监管

参考文献

[1]刘克崮.美国次级房贷危机的原因及启示[J].管理世界, 2007 (12) :1-7.

[2]管晓永.基于风险识别和控制的企业信用分析框架及实证研究[J].科研管理, 2008, 29 (5) :149-154.

[3]汪成豪.从美国次贷危机透视房地产信用风险防范[J].系统工程理论与实践, 2010, 30 (3) :437-443.

[4]郭刚.房地产投资风险管理[J].新西部, 2008 (8) :23-25.

房地产市场监管 篇9

关键词：房地产经纪,行业现状,监管,对策研究

品牌化与规模化是现阶段房地产经纪服务行业的发展趋势, 从最初的外延式资本集中粗放管理模式到如今的资本集约式内涵管理模式, 这一转变过程是房地产经纪行业广阔市场前景的一种体现。当前的房地产经纪行业已经脱离了原本的幼稚发展时期, 朝着正向引导与扶持的方向迈进, 然而这一过程中我国房地产经纪行业在监督和管理领域也涌现出了一系列问题, 阻碍了房地产经纪行业的有序发展。不可否认, 依附于房地产业发展而来的房地产经纪行业还尚未成熟, 由于发展与培育的滞后性, 导致我国房地产经纪行业在行政管理规范化发展方面还面临诸多困境。除此之外, 受到传统计划经济体制的影响, 房地产经纪协会在监管工作中并没有履行自身的责任与义务, 这显然不利于我国房地产经纪行业市场经济体制改革目标的实现。针对房地产经纪行业监管工作的基本现状, 亟需从经济管理格局方面重新构建房地产经纪监管体系, 引导行业良性竞争, 推动这一行业的可持续发展。

1 房地产经纪行业监管现状分析

1.1 各部门尚未形成有效的监管合力

从现阶段各地区房地产经纪机构的监管现状分析, 部门关系的混乱导致应有的部门监管合力很难从实践中得到落实。监管合力不足, 不仅导致非法异地经营、超范围经营和无照经营问题更加严重, 同时也导致大量地从事房地产经纪的机构不能纳入到正常的监管与备案范围之内, 市场准入机制的混淆是当前房地产经纪行业在监管工作方面存在的首要问题。

1.2 行业协会作用并未得到充分发挥

从行业组织机构角度分析, 我国房地产经纪行业在协会组织构建方面也并未真正发挥组织对于房地产经纪行业的监管与干预作用, 甚至区域性房地产经纪协会并没有直接关联, 仅仅是地区性的房地产经纪协会存在合作。与此同时, 行业协会组织活动仅仅局限于服务培训和管理手段研究方面, 行业自律意识并没有在行业监管工作中得到落实。地方性房地产经纪协会的作用仅仅涉及到业绩评定、学术交流和教育培训等领域, 加之政府必要的干预工作没有得到体现, 这也导致房地产经纪行业面临着严重的组织和管理问题。

1.3 制度安排中监管执行力的缺乏

对于房地产经纪行业实践工作而言, 监管执行力的缺乏与部门主管服务意识的缺失有着必然关联, 即便是存在行业服务窗口, 然而在实际工作中也很难真正提出有针对性的服务措施, 无论是市场交易服务, 还是信息管理服务, 都显得相对滞后, 可见制度执行力的缺乏也是目前房地产经纪行业监管所不可忽视的问题之一。

2 房地产经纪行业监管工作的发展对策

2.1 严格监督网上办公文件执行情况

专门自律组织机构和房地产经纪人的建立应当在消费者的监督下针对其中的不良信息记录实施管理。从传统房地产机构部门向经纪人管理制度的转变过程并非是对房地产经纪活动的限制, 而是更好地实现对办公文件执行情况的监督。当前企业信用网在北京率先成立, 但凡是完成企业名称的输入就可对应特定的诚信记录搜索项目。在这样的基础上, 消费者在选择房地产机构时能够更加有针对性, 一些经纪公司存在不良信用记录和违规操作行为的能够被及时肃清, 这对于房地产经纪行业监管环境的优化极为重要。

2.2 健全房地产经纪行会组织

通过对其他国家先进经验的借鉴, 可通过构建房地产经纪人协会网络的形式, 完善房地产经纪行业的监管现状, 这对于团队专业性的提升至关重要。房地产教育附属机构的建立能够针对房地产经纪人培训课程进行开展, 构建对应的经纪人资格考评机制, 借助再教育的方式提高房地产经纪行业的整体服务水平。

2.3 重视员工素质管理与提升

通过对房地产经纪行业从业人员资格管理工作的展开, 构建对应的资格准入机制, 明确人员的专业知识需求与实践经验。在不定期的组织和培训过程中做好员工的知识培训工作, 通过必要的投资分析、房地产估价和营销策划等手段丰富员工专业知识储备。在员工行为规范方面, 也需要借助行业协会监督来对员工行为进行约束, 管理好经纪人相关文件, 这也是房地产经纪行业监管中不容忽视的环节。

2.4 品牌意识与法律制度的完善

作为与客户沟通的重要手段之一, 服务品牌的构建对于房地产经纪而言至关重要, 伴随房地产经纪行业竞争环境的日益激烈, 品牌形象的塑造就显得尤为关键, 这是行业立足于市场的一种必要形式。通过对实力雄厚房地产经纪机构的扶持, 促进品牌效应在行业发展中发挥作用, 这对于房地产经纪行业市场竞争力的提高尤为重要。除此之外, 法律制度的完善也是从业人员在从事房地产经纪服务时所不可或缺的部分, 只有遵守各项法律制度的规定, 才能更好地在细节中完善自我监管行为, 构建对应的服务与管理系统, 推动房地产经纪行业的可持续发展。

3 结语

综上所述, 从现阶段我国房地产经纪行政管理的核心分析, 监管工作的开展旨在更好地完善行业内部的监督管理职能, 从微观管理和宏观管理的双重方面提高房地产经纪行业的秩序化与规范化, 这就需要借助必要的法律手段与经济手段体现市场和政府的调控作用, 本着依法办事的原则, 完善房地产经纪组织管理与政府行政管理之间的关联。然而伴随政府干预职能的逐渐弱化, 房地产经纪在自我管理与组织规划方面显得较为薄弱, 其监管工作的执行力尚有待加强。从历史因素和现实因素的双重角度出发, 行业自律是当前房地产经纪行业不可缺少的内容, 在考虑到主体框架构建的同时, 还应重现对房地产经纪行为的综合衡量, 加快房地产经纪诚信服务体系的构建步伐, 这对于房地产经纪行业的扩大化至关重要。

参考文献

[1]李恒光.必须科学规范房地产中介组织的运行[J].甘肃省经济管理干部学院学报, 2003 (2) .

房地产市场监管 篇10

一、西方学者关于诱导型政府监管模式的主要学说

1. 监管松绑说

美国学者斯旺指出, 建立诱导型政府监管模式主要是松绑政府对市场的监管, 即政府对社会经济活动主体放松和取消某类监管条款, 如市场准入、市场退出、价格、投资等方面的监管条款。通过对市场监管的放松, 可以降低收费水平、推进服务多样化、提高经济主体的效率和活力。

2. 行政指导说

日本学者新滕宗幸认为, 战后日本成功地实现了从政府对市场进行直接行政监管向以市场机制为核心并与政府适度监管相结合体制的转轨, 是创造“日本奇迹”的基础性体制因素。在此过程中, 推行富有成效的行政指导制度, 即实行“市场经济+行政指导”的诱导型政府监管模式, 是保证日本走向成功的一个极为重要的因素。

3. 行政合同说

法国学者莫里斯·奥里乌指出, 政府不以行政命令而是以与相对人签订合同的方式来实现有关经济方面的预定计划, 这是一种诱导性的政府监管模式, 它有利于政府经济监管目标的全面实现。

4. 行政奖励说

日本学者中野时指出, 行政奖励是政府全面实现诱导型监管的行政方式, 它是以一种正面、积极的方式来肯定市场主体符合监管目标的行为方式, 也是激发市场主体积极性、主动性的重要方法。

上述学者研究的主要是政府经济监管, 虽然政府经济监管与政府房地产用地监管具有相通之处, 但政府房地产用地监管亦具有自己的独特性质。

对于西方学者的理论见解, 我们必须明确两点:第一, 西方学者的理论观点所产生的具体行政环境与我国有很大的差异, 对他们所提出的各种理论, 我们要以辨证的态度加以吸收;第二, 城市房地产用地诱导型监管模式的建立是一个复杂的系统工程, 仅仅依靠单一的监管松绑、行政指导、行政合同或行政奖励的方式, 难以形成一种系统完整的监管模式, 城市政府对房地产用地监管的目标也难以全面实现。

二、城市房地产用地传统政府监管模式的弊端

自20世纪80年代以来, 随着中央向地方政府下放大量的经济监管权, 各级城市政府开始了采用传统强制模式对房地产用地的监管。在这种模式下, 拥有法律授权的城市政府是唯一的主体, 监管措施往往具有单方性、强制性的特点。监管的内容主要包括:通过有关反垄断、反不正当竞争的地方性法规对用地主体进行间接监管, 以维护市场竞争秩序;通过认可和许可等各种强制性手段, 对用地主体的进入、退出、价格、服务质量以及投资、财务等方面活动进行直接监管。

上述强制性的政府监管模式带来了一系列弊端, 比如:由于用地主体的参与和监督渠道存在诸多障碍, 导致了政府监管的低效率、高成本以及在信息不完备情况下监管的盲目性;一些用地主体为获得高额利润通过合法与非法的途径“购买政府”, 引发了土地资源配置的低效率和公共官员的寻租行为。

三、城市房地产用地诱导型政府监管模式的具体构建

城市政府必须清醒地看到, 只有形成新的、稳固的、足以支撑可持续发展的房地产用地监管模式, 才能保持经济增长和社会发展的良好势头, 为此, 我们必须加大政府房地产用地监管方式改革的力度, 推行诱导型政府土地监管模式。

具体而言, 构建城市房地产用地的诱导型政府监管模式, 其主要环节包括以下几点。

1. 放松监管———城市房地产用地诱导型政府监管模式的运行基础

通过对房地产监管的适度放松, 可以逐步缩小强制性政府房地产用地监管模式的运用范围, 从而为诱导型用地监管提供广阔的空间。放松监管的具体方式可以多种多样, 比如, 既可以把有关进入、价格、投资的监管从许可制放松为申报制, 也可以把原来的限制条件取消。适度放松监管的目的就是为了在受监管的领域引入竞争机制, 通过新加入的用地主体与原有主体之间的竞争, 促进土地利用效率的提高。

2. 行政指导———城市房地产用地诱导型政府监管模式的信息引导机制

由于行政指导的实施主体往往能够依法实施监管, 并拥有财政补助发放权、政府津贴决定权、优惠贷款提供权以及减免税收、投资融资政策制定权等, 因此, 就其本质而言, 行政指导是一种利益诱导。作为诱导型政府房地产用地监管模式的构成环节之一, 监管主体采用行政指导的方式, 将有关的激励信息以特定的行政指导为载体, 传递给特定范围的用地主体, 诱导它们参与竞争, 以保证诱导型政府房地产用地监管中竞争政策的有效性, 引导用地主体实施有利于监管目标实现的行为。

3. 行政合同———城市房地产用地诱导型政府监管模式的核心环节

通过行政合同来实施监管计划, 是诱导型房地产用地监管模式得以实现的核心环节。就行政主体而言, 签订行政合同的目的是为了实现有利于城市公共利益的特定目标。同时, 行政合同这一特殊目的的实现, 又是建立在政府与被监管者双方契约的基础上, 这就使得作为合同一方当事人的用地主体明确了自己约定的权利、义务, 从而自觉地配合政府的土地监管。这样既有利于监管目标的顺利实现, 又体现了监管的民主性。

4. 行政奖励———城市房地产用地诱导型政府监管模式的可持续保障

行政奖励是政府全面实现房地产用地诱导型监管效应的最终方式。它是指监管主体以相关政策优惠、物质或精神奖励等来肯定用地主体已有的、符合政府意图的行为, 并以此调动、激发用地主体继续实施该类行为。行政奖励是以一种正面、积极的方式来肯定监管对象符合监管目标的行为方式, 也是激励市场主体之间适度竞争、激发监管对象积极性、主动性的重要方法。其方式主要有:减免税优惠、财政补贴、特许投标、开发资助、为用地主体提供直接物质或精神奖励, 如颁发奖金、评定为信用企业、信用单位等。

参考文献

[1].[美]斯旺.惊人的退却.纽约收麦出版社.1988

[2].[日]新滕宗幸.行政指导.岩波书店.1997

[3].[法]莫里斯·奥里乌.行政法与公法精要.辽海出版社.1999

[4].[日]中野时.现代日本的政策过程.东京大学出版会.1992

[5].郭志斌.论政府激励性管制.北京大学出版社.2002