房地产市场体系

房地产市场体系（共12篇）

房地产市场体系 篇1

1 房地产市场健康现状描述

“健康”原本用来形容人的身体和精神方面的良好状态, 是人生最宝贵的财富。同样的, 对房地产行业而言, 良好的市场机制和稳定的外部环境对其发展至关重要。目前, 我国的房地产市场相对稳定, 作为国民经济的最新增长点, 它为我国经济的快速增长做出了相当大的贡献。此外在开发投资上, 房地产业的投资潜力也是很大的, 目前在投资结构当中, 价格走势逐渐趋于稳定。总体来说, 我国的房地产市场健康状况良好。但需要注意的是, 一些不利因素仍然存在, 如果处理不当, 很可能会影响到原本良好的发展态势。具体来看, 影响我国房地产健康的状况的因素主要表现在以下几个方面: (1) 城市化发展水平。随着城市化发展进程的逐步加快, 越来越多的人口涌进城市, 居民对住房的需求也越来越大。同时, 随着我国居民消费水平的进一步提高, 他们对住房质量和房产服务水平的要求也更为严格。 (2) 流动人口的增加。随着我国流动人口数量的大幅增加, 相应地对住宅的需求量也进一步激增, 对我国房地产市场的健康状况产生了一定影响。 (3) 城市改造。在改造环节, 通过对旧城建造, 原有的城区住房结构也发生了相应改变, 居民住房面积进一步扩大, 也在影响着我国房地产市场的健康状况。 (4) 改革与市场发展。在深化改革的过程中, 随着经济的不断发展, 建筑行业发展的逐步稳定, 势必会对我国的房地产行业造成影响。

2 房地产市场健康的内涵

所谓房地产市场健康是相对而言的, 受我国地区发展水平的限制, 各地区房地产发展情况差别明显, 同时还处于一个不断变化发展的体系当中, 随着市场的发展各阶段都呈现出不同的特点, 通过对比不同地区房地产发展的情况, 结合影响房地产发展的因素来看, 房地产健康就是指在一定时期内, 通过综合各个影响因素, 如房地产发展的规模、整体结构、战略目标和发展方向等, 进行整体性的把握, 通过协调和调整各因素间的关系, 实现房地产业的可持续发展。总而言之, 一个健康的房地产市场必须能够容纳足够数量的竞争主体, 通过竞争机制, 实现可持续发展。

首先, 对房地产市场来说, 健康是一种和谐稳定的理想状态, 根据健康程度, 可将房地产市场的健康状况分为健康和不健康, 而健康状态又可以分为基本健康和非常健康;不健康状态又可以分为轻度不健康、重度不健康以及严重不健康。一旦房地产市场处于严重不健康状态, 再加上处理措施不当, 则房地产市场势必会陷入市场危机, 对今后的长远发展造成不良影响。此外还要注意, 绝对健康状态对房地产市场的发展来说是不存在的。其次, 一个健康的房地产市场还有一个显著特征, 即实现持续发展, 既能保证当前形势下的市场需求, 又能把眼光放长远, 合理规划, 统筹兼顾, 正确处理资源、人口和环境的关系, 为未来房地产行业的发展奠定良好基础。最后, 房地产市场还具有很强的区域性特征, 因此各地区房地产市场的健康状况和评价标准存在一定程度的差异。针对不同地区的发展情况和未来趋势, 各个地区的房地产发展策略要进行相应调整, 并根据实际需求不断补充和完善。因此, 一个健康稳定的房地产市场, 必须具备良好的外部基础, 即稳定的发展环境和运行机制, 房产行业的可持续发展是评价房地产市场健康与否的重要标志, 评价指标主要由经济、人民生活、环境三方面组成。只有适应了这三方面发展的需求, 才能建立起和谐稳定的房地产市场健康体系。

3 房地产市场健康概念的特征

根据房地产市场健康的内涵, 笔者分析了房地产健康的基本特征, 具体来说, 可以分为以下四点:

3.1 系统性:

影响房地产市场发展的因素众多, 既有外部原因, 如城市的产业结构、政策变化以及土地供应情况等;又有内部原因, 如开发商的整体实力和购房者的心理等。同时这些因素相互独立, 彼此影响, 对房地产行业的发展产生了重大影响。房地产市场健康体系是一个综合的结构系统, 在分析时, 要考虑全面, 分清主次, 抓好重点, 将它们置于一个完整的系统当中。

3.2 动态性:

房地产市场的评价内容和标准并不是一成不变的, 因此在评价过程中, 必须根据实际情况, 及时作出相关调整。并在此过程中, 不断补充和完整房地产市场健康体系的标准和规范。

3.3 区域性:

我国的房地产市场发展受区域性影响很大, 不同地区的房产价值和发展情况存在明显差异。同样的, 我国的房地产市场健康体系建设也具有区域性特点, 一些东部沿海地区的房地产业往往起步较早, 基础雄厚。

3.4 相对性:

对房地产业来说, 所谓健康与否, 是就评价的对象来说的, 并不绝对。因此, 对房地产市场健康体系而言, 研究对象必须统一固定, 前后一致, 否则会影响房地产评价的结果。

4 构建房地产市场健康体系的反思和对策

目前, 我国的房地产市场存在着产权不明晰、融资渠道单一以及保障性住房分配不合理等种种问题, 结合我国房地产市场的当前形势, 笔者从以下几个方面提出了建设性意见:

4.1 走出“土地财政”困境, 改革土地税收政策。

土地是发展房地产行业的根本所在, 是进行房产开发的前提和基础。在房地产行业的发展过程中, 不可避免的会涉及到土地产权, 开发商在实施开发时, 常因房地产资源的分配和产权归属问题引发纠纷。中国的人口数量和结构决定着当前住房高增长的需求, 但由于土地财政的普遍存在, 由土地带来的税收占地方预算收入的比重过大, 造成了国民收入分配结构不合理, 抑制民间投资, 不利于市场秩序的稳定和长远发展。同时, 土地财政还造成了房价增长, 房价过高, 严重威胁着我国房地产市场的可持续发展。为了构建我国房地产市场的健康体系, 必须从根源上解决房价过高和增长过快问题, 即调整地方财政收入结构, 推动税收结构多元化, 尽快开征物业税。

4.2 调整住房结构, 建立健全住房保障体系。

保障性住房是解决房地产市场经济问题、社会问题一项重要举措, 住房保障的落实有助于社会和谐, 有利于房地产行业的健康稳定发展。我国保障性住房制度自建立发展至今, 已然取得了不少的成绩, 但由于经济和社会发展阶段及渐进式体制改革的路径限制, 在制度建设方面还非常不完善。

2008年以前, 我国保障性住房的建设总体上呈现“类型少、供应量少、覆盖面小、供求矛盾大”的特点, 保障性住房不仅在融资上相当困难, 而且一些配套支持发展严重滞后, 再加上地价上涨和地方政府对土地出让收入的依赖, 保障性住房土地供应也难以保证, 保障性住房机构建设落后, 分配不合理等一系列问题, 使得我国保障性住房建设一直饱受诟病。2008年以后, 保障性住房这一重要供给, 到目前扩充了大量的公共租赁住房、限价商品房以及各类棚户区改造的多方面供应体系。

4.3 完善预售制度, 拓展融资渠道。

我国现行的商品房预售制度存在着诸多问题。首先, 预售制度使得房地产开发市场的门槛过低, 刺激了非房地产开发企业进入房地产市场的冲动;其次, 商品房质量无法得到切实保证, 商品房预售制度导致开发商和购房者严重信息不对称, 消费者对于所购房屋综合信息的掌握处于绝对劣势地位, 消费者在商品房质量达不到预先要求的情况下也不得不违心接受;第三, 有些开发商利用商品房预售变相进行非法集资活动, 例如通过收取定金、诚意金或认购等方式损害消费者利益。以上存在的这些问题都是由于现行的商品房预售制度存在缺陷所致。虽然商品房预售制度存在很多弊端, 但是骤然取消期房预售制度, 必将对房地产市场产生过大的冲击, 在目前房地产融资渠道比较单一和房价居高不下的情况下, 必须要通过软着陆才能保障消费者的权益, 避免金融系统风险, 稳定市场秩序, 促进房地产市场的理性发展。因此本文认为商品房预售制度的废除还不合时宜, 必须改革完善现行商品房预售制度, 充分发挥政府职能, 进一步完善预售监管措施, 加强监管。也是商品房销售方式实现逐步转型, 平稳过渡的必要手段。

参考文献

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[6]王东峰.新形势下房地产销售的发展趋势初探[J].城市建筑, 2013 (06) .

房地产市场体系 篇2

随着房地产行业高度的成熟化，再加上市场和政策促使这个行业沿着规范化的路线发展，供需关系由原来的卖方市场转化为买方市场，竞争激烈，销售压力增大，产出与投入比例不断减小，使这个行业的利润率不断降低，基本上进入微利时代，这样使得在保证品质和竞争力的情况下控制合理的成本投入显得尤为重要，针对我们公司的现状和未来发展趋势，特建立如下适合我们企业发展和不断精进的成本控制体系：

一、房地产企业的成本概念，房地产企业成本的构成：

房地产企业成本概念：是指企业从立项到房屋交付维保全过程发生的为取得销售收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费； 房地产企业的全费用成本构成（完全成本法）：土地获得价款、开发前期准备费、工程费（主体建筑工程费、主体安装工程费、小区园林与配套工程费、配套设施费）、开发间接费、期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）、开发期税费。（详细构成见附件1）

二、成本控制的目的：

进行合理的成本控制（避免省钱就是成本控制的误解），提高价值来实现企业利润收益（分四种情况：减低成本，功能品质不变，提高价值；成本不变，功能品质提高，提高价值；成本降低，功能品质提高，提高价值；成本适当增加，功能和品质得到很大提高，提高价值。）

三、成本控制应遵循的原则：

1、全过程控制原则（从项目可行性研究及拿地阶段、规划设计阶段、施工图设计阶段、招投标及合同签订阶段、施工销售阶段、竣工验收决算阶段、产品交付维保阶段全过程的成本控制）；

2、全员参与原则；

3、提高性价比原则（可通过价值工程V=F（可用单位平米售价或总预期收入代替）/C（可用单位平米投入或总投入代替），在产品定位方案初选阶段设定合理的总目标成本）；

4、目标成本控制原则（根据设定的总目标成本，进行分解，制定项目目标成本及控制责任书并实时进行控制）；

5、作业成本和牵头控制成本分开控制原则；

6、以项目为单位进行考核原则；

7、信息化管理原则（最终建立成本控制信息化管理系统）。

四、总目标成本设定：

方法一：根据预期的售价和预期利润率反推出总目标成本：（适用于前期决策阶段粗略估算）

每平米总目标成本=销售预期价格/（1+预期利润率）；

方法二：利用《项目成本测算表》（见附件2），测算出总目标成本；（适用于规划设计阶段较为准确的概算，需要经验数据支撑）

方法三：利用《投报分析模板》（见附件3），通过调整相应的售价和成本投入达到预期的利润率而获得总目标成本。（适用于规划设计阶段较为准确的概算，需要经验数据支撑）

五、全过程成本控制要点（见附件4）

六、项目目标成本及控制责任书（总控责任书和责任书）(见附件5)并对目标成本进行分 解。

七、全过程成本实时控制的控制措施、相应的支撑制度、测算表格

（一）、项目立项及征地阶段及各项报批报建费用控制:

1、项目可行性研究费用支出控制措施:

通过招投标选择价低质优的项目可研评估机构。

2、新征土地成本控制措施：

（1）征地费用：

招拍挂取得，应形式上走招拍挂，但实质采用协议出让方式拿地；尽可能劝退竞争对手。拿地时机选择在市场形势相对不景气阶段储备土地；

土地费用缴纳应少交或晚交，缴纳时间可分批分阶段缴纳。（2）拆迁安臵费用：

严格按照政府拆迁安臵政策执行，避免不必要的支出；

利用上海公司，通过招商引资的方式进入异地土地市场，争取政策优惠。（3）规划条件：

在前期规划阶段，采取详细分析和评估，在满足土地出让条件的情况下做到事前控制，尽可能优化各项指标，满足公司利益最大化，降低土地成本；

3、五证及各项报批报建费用控制措施：

合理利用政策优惠，争取少交和减免。

（二）、规划设计阶段：

1、规划设计费用控制措施：

通过招投标选择价低、质优的规划设计单位，主要通过对报价和方案的比选择优选择。

2、有效控制设计限额，主要通以下策略进行控制：

（1）策略一：实行设计方案招投标，优化设计；

（2）策略二：实行限额设计，有效控制造价；

（3）策略三：加强对设计图纸的会审与审查；

（4）策略四：深入价值工程原理的应用（价值=功能（可用售价代替）/成本）；

（5）策略五：采用合同措施，有效控制造价（应在设计合同经济条款上增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更超出施工合同价的目一比例，比如5%，则扣罚一定比例的设计费。）

3、考虑项目全寿命周期费用,从设计一开始就处理好一次性投入和后期使用费用间的关系，使全寿命周期成本达到最小；

4、此阶段应注意：

总成本在建筑主体、配套工程、景观工程等方面的比例分配，同时注意户型、功能、环境配套、结构、内外装修设计优选对比，修订和调整总目标成本，使之达到最优；

5、在符合各项规范的前提下尽量控制地下建筑面积及人防面积，根据建筑密度和绿地率，合理分配地下车位和地上车位的比例；

6、充分熟悉利用地形地貌、市政设施、人文景观资源，减少成本重复支出；

7、产品定位时提出两套以上的方案进行价值工程对比分析，从单体形态、标准层布局、层高、立面风格、规范外面积（入户花园、阳台、内庭院、飘窗、落地窗、挑空空间、露台等）、景观绿化、公共空间标准等各个方面提出详细建议，预估可实现的销售价格，选择性价比最佳方案；

8、加强方案评审，增加频次和深度，避免草草了事。

（三）、施工图设计阶段：

1、施工图设计费用控制措施：

通过招投标选择价低、质优的施工图设计单位，主要通过对报价和设计经验和能力进比较控，通过了解业绩，选择设计负责任、设计细节和深度到位的设计单位为中标单位。

2、施工图设计阶段成本控制措施：

（1）建筑基础及结构尽量采用低成本结构形式；合理控制建筑

开间、进深、层高，降低单位平米的成本投入；

（2）控制主体配筋量及砼标号；

（3）选择低成本效果好的外立面造型，在不影响产品品质的情况下，尽量选择性价比高的部品材料，并形成部品材料清单，以供实施阶段更好的做到有效控制；

(4)控制合理窗地（墙）比；

（5）提前设定合理的交房标准，要求设计标准与交房标准基本一致；

（6）加强对施工图的过程跟踪审查，并增加评审频次和深度，同时设定专人负责全局把控，统筹协调各设计专业间的对接，减少施工期间设计变更的出现；

(7)材料、设备、构配件的选择：结合产品特点选择性价比高的材料、设备、构配件，并形成清单，作为招标阶段的参考依据；

（8）对地下管网材料的选择应尽量选择经久耐用、不易损坏的材料，避免交叉施工对其破坏，造成重复维修而增加成本。

（四）、工程招投标及合同签订阶段成本控制措施：

1、通过《合作供方筛选、评价、使用管理办法》（见成本控制配套制度文件夹）进行筛选评价，选择优质合作供方入围，不断更新供应商信息库；

2、加强招标文件编制的细节，详尽描述技术质量标准、安全文明要求标准、付款方式、质保金等内容，尽量采用工程量清单综合报价法；

3、建立大宗材料和大型设备战略合作伙伴采购模式，加强料源控制，避免不合格材料流入；

4、严格执行《分包工程、材料、设备招投标管理办法》（见成本控制配套制度文件夹），注意在开标过程中对投标文件的澄清和评标方法的选择，降低评标风险；

5、采用规范化的合同示范文本，严格合同条款，规避合同风险；

6、招标前对重大、特殊合同标的委托第三方咨询机构编制标底，合理评估，做到事前控制。

7、对材料、设备、构配件的招标采购：对影响质量品质或使用安全的应有甲方

直供或甲方指定，对质量和价格做有效控制，避免质量不合格而返工或维修，从而造成成本增加，避免价格不合理而提高成本；

8、对于地下污雨水管网的管材，建议甲方直供或指定，对材料质量进行严格控制，避免材料质量问题而出现返工或维修，从而造成成本增加。

（五）、施工阶段成本控制措施：

1、施工前应对施工图纸做全面深入审核并由总工（或规划设计部）组织图纸会审，详细列示图纸中存在的问题，结合设计院形成图纸会审纪要，其中对成本有影响的问题进行分析，避免不必要的成本增加，达到性价比最优方案；

2、施工组织设计及施工方案关于成本方面的控制：认真做好施工组织设计的审查工作，通过方案比选，选择性价比最优方案，或对方案中影响成本的因素进行剖析，避免不必要的成本增加；

3、设计变更控制：按《设计变更管理审批流程》（见成本控制配套制度文件夹）执行；

4、现场签证控制：按《工程现场签证管理流程》（见成本控制配套制度文件夹）执行；

5、强化施工合同和索赔的管理；

6、加强材料、设备、构配件进场前到货源地的跟踪摸底，提前预防，避免不合格出现，同时做好进场检查检验，避免不合格材料流入现场，从而造成返工返修而增加成本；

7、加强材料在使用过程中的管理，通过限额领料控制材料的浪费；

8、总分包配合费控制：通过招标确定配合费，应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本；

9、水、电、气、暖等垄断性配套工程设计及施工费控制：

严格审查，避免设计浪费； 通过比价、询价控制材料价格；

在条件允许的情况下，通过招标选择价低、质优队伍；

10、加强对地下管网材料进场的验收，同时做好工程监督检查，做好施工组织安排，避免交叉作业造成破坏，回填前做隐蔽检查，合格后再行回填土，回填时严格按设计和规范要求实施，并做好旁站，完工后做通球试验，通过以上一系列的管控，避免成品后再次开挖维修，从而增加成本；

11、质量事故成本控制：加强全过程质量控制，依据规范标准以及《质量管理体系》（见成本控制配套制度文件夹）通过各种途径的质量管控，避免质量事故的出现，从而减少因质量事故造成成本的增加；

12、安全事故成本控制：项目开工前拟定具体可执行的《安全文明实施方案》（范本见成本控制配套制度文件夹），施工前事先做好安全技术交底，过程中加强监管和控制，做好安全措施和防护，并督促落实到位，勤检查，发现问题及时整改，将安全问题消灭在萌芽状态，避免安全事故的发生，从而减少因安全事故造成成本的增加。

（六）、竣工验收决算阶段成本控制措施：

1、严格控制决算资料的审核，按《结算申请管理办法》（见成本控制配套制度文件夹）执行；

2、加强《分包（零星）工程项目现场工程量认定办法》（见成本控制配套制度文件夹）的执行；

3、加强决算审计工作；

4、严格按合同中约定的违约条款（质量、工期、安全文明、水电费等扣罚或奖励）执行，结合现场管理资料，对违约金、奖罚款、扣款等进行核对确认并严格执行；

5、通过成本分析，建立并不断更新成本数据库，为以后项目开发积累经验数据。

（七）、产品交付维保阶段成本控制措施：

1、严格按《工程质量维修管理办法》（见成本控制配套制度文件夹）执行，合理控制维修成本，避免不必要的支出；

2、做到事前控制，维修一次性达标，避免二次维修而重复支出费用；

3、合理控制维保阶段增设新设施而造成成本增加；

4、加强物业管理部门职能；

5、对样板间（区）、售楼部、未售的商品房、商业、车位及其他资产与物业公司签订委托管理协议，明确责权利。

（八）、期间费用：

1、营销费用控制措施：

（1）媒体组合及广告发布费用；

制定经济实效的广告宣传计划，掌控广告的发布时机和目标客户群，对媒体效果

作动态监控和后评估，保证广告效果。

（2）广告设计制作费用：

严格按公司相关制度执行。

（3）现场包装费用；

对售楼部选址、现场包装、景观体验区、样板房、现场包装各种物料等作充分研

讨论证，保证再回收利用，发挥最大营销价值。

（4）营销方式选择控制销售佣金：

根据项目情况，选择、调整最优的销售组合方案。

（5）销售价格及优惠幅度掌控；

若是集中认筹开盘，应对客户心理价位充分摸底，制定最合理的表价和优惠幅度。热销期间应根据工程进度及成交客户数量，适时进行价格提升或采取阶段性的促销策略，兼顾合适销售进度的前提下追求利润最大化，从而摊薄各项成本。

（6）销售回款跟催

熟悉金融机构各项规定，严格审核客户征信记录和还款能力，缩短办理手续的时间，采取各种措施催款，加快回款进度。

（7）保留物业利用或变现

采取出租、抵押、以租代售等方式，最大限度发挥保留物业价值。

2、管理费用成本控制措施：

（1）工资福利待遇：

主要通过人员编制的管控实现工资福利的成本管控，人员编制严格依据公司对组织架构的调整，进行人员定编设臵；结合组织架构，对各部门提报的人员需求进行审核和工作分析，综合确定岗位编制人数；招聘严格按照人员编制进行招募，不能超编使用；（2）招聘及培训学习费用：

招聘、培训渠道选择，选择性价比最优的渠道；

培训学习费用严格按照出差及住宿标准，进行人员安排，预算内费用严格控制；

（3）业务招待费、通讯费用、车辆交通费用、维修费用、水电费：

按《各部门管理费用控制表》（见成本控制配套制度文件夹）中设定的限额指标进行严格控制，并进行月度汇总通报至各部门，做到过程预警；

（4）采购办公设施及用品费用：

a)严格执行《办公用品采购实施细则》（见成本控制配套制度文件夹），坚持“货比三家，质优价廉，定点采购”原则；

b)对于用量较大的办公用品采取批量采购的办法进行采购，降低采购价格，保证采购质量；

c)对于零星使用的办公用品采取综合成本控制的办法进行采购，采购时不仅要考虑办公用品的价格，同时还要考虑汽车费用和人工费用。（5）现代化管理系统配臵、维护费用：

根据企业发展需求，选择合适的合作供方。

3、财务费用成本控制措施：

a)拓宽融资渠道（融资渠道有：抵押贷款、民间融资、社会资金入股固定分红、土地入股合作开发、房产预售、上市融资、信托融资），结合企业发展资金预期需求计划、资金使用周期、项目盈利还款能力，选择最经济合理的融资组合方案，使融资费用趋于最小；

各种融资渠道的融资比率及优缺点：

银行抵押贷款融资：

融资比率一般为资产价值的50%，审批条件苛刻； 信托融资：

通过信托公司针对开发项目发行信托计划，年限一般为1—2年，年资金使用利率为12—20%，操作难度一般；优势：融资期限灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可以计入开发成本；劣势：与银行贷款相比成本高，监管审批难度 中等； 股权融资：

信托投资公司投资入股房地产项目，投资人并不直接经营房地产项目，而是与项目所有人签订协议，约定在一定时间，所有人按约定价格回购信托投资公司的股权和所有权，股权的溢价部分为信托投资收益，投资人不要求与开发企业分享项目利润，利用该模式，除了实现融资目的，还能提高企业的信用等级，因为根据121号文规定，房地产企业自有资金不低于开发项目总投资的35%，通过信托资金增值扩股，一举两得；优势：增加公司资本金，改善资产负债率，为银行融资提供充足自有资金支持，达到银行更高融资条件，投资人只要求阶段性回报，不要求参与项目管理和本公司分享开发利润。劣势：投资人要求附加回购，在会计处理上视为债权，投资者有可能附加浮动回报，影响开发利润； 政府合作资金池融资：

政府主导，公司牵头，召集房地产等优质行业的企业集团，共同组建企业联盟资金池，企业以股份公司性质经营，各企业可以将闲余资金存放在资金池，利得随行就市，一般不低于同期贷款利率，对资金有需求企业，可以对资金池资金进行竞标使用，这样既保证了联盟企业利益，又通过市场竞争机制调节了资金需求，项目运作机制和政府主导能力是关键，各联盟企业对项目认可程度影响该项目发展；

b)加强盈余资金管理：

利用盈余资金进行投资或理财，投资和理财均选择风险较低的保本型产品；

（九）、其他费用：不可预见费，按适当的系数进行控制；

（十）、纳税统筹，合理避税（见成本控制配套制度文件夹中的税务筹划方案）。

八、事中控制、预警、调整审批

1、由成本部牵头，各部门和责任人协助，结合第五条“全过程成本控制要点”、第七条“全过程成本控制措施”和第六条成本控制责任书中分解到各部门的成本控制项目实施事中跟踪控制；对发生的成本按划分的科目做好记录、汇总，并做好对比分析；

2、成本部每月对发生的成本进行收集、整理、分类汇总，在下个月初对已发生的成本进行通报，对超出目标或预计将超出目标的成本项做出预警，并协助相关部门和责任人做出应对措施；

3、对于预计将超出原定指标的成本发生项，由主管部门提出申请并填报《项目成本目标调整审批表》（见附件6），由成本部和主管副总判定是否合理并做出审核，同意后报总经理审批。

九、成本考核：

1、成本部主导负责（其他部门配合）成本数据的采集、整理、分析和考核；

2、以《项目成本目标责任书》分解指标和项目总控指标为依据，进行项目考核和项目结案考核（调整）；

3、、结案考核分值比例占各部门绩效考核的5-10%（具体根据各部门和责任人对成本控制的关联度确定绩效考核的比例，并列入绩效考核表内）；项目结案考核，主要对各部门成本控制成果进行评价；

4、成本考核的依据：成本控制在《项目成本目标责任书》中设定的指标内得分为：相应的考核比例系数×100，超出设定的指标5%（含）以内得分为：相应的考核比例系数×90，超出设定的指标5%-10%（含）得分为：相应的考核比例系数×80，超出设定的指标11%-20%（含）且没有合适理由得分为：相应的考核比例系数×60，超出设定的指标20%以上且有合适理由得分为：相应的考核比例系数×50，超出设定的指标20%以上且没有合适理由得分为：0。

5、成本考核结果作为绩效考核、评先评优、人事考评的依据。

十、成本分析及数据库完善：

建立综合配套的房地产税收体系 篇3

一、房地产税制在上层逐步形成共识

房地产税收曾一度被单一地解读为房产税，上层在对房地产税收制度的研究中也把房产税作为研究重点。用税收代替限购等行政手段进行房地产调控得到了普遍的认可。然而，对于房产税作为调控房地产市场的主要税收手段，各方却给出了不同的声音。支持者认为房产税能有效抑制投资投机行为和社会财富的分配不公，而反对者则认为针对保有环节征收单一的房产税对于投机行为不能起到真正的作用。在对房产税的争论中，“针对交易环节征税”的声音愈发有力，评论家叶檀曾表示可以通过征缴房产交易资本所得税以减少房地产的资本所得；全国人大财经委副主任委员吴晓灵也表示可以用增值收益税收递减的方式限制过度炒作房屋；笔者也就房地产交易环节征收流转税以抑制投机多次发表了自己的观点。除此之外，对房屋交易环节进行惩罚性征税也渐渐在国务院智囊中达成了一致的看法。国务院参事陈全生针对房地产业当前的状况提出过“允许买房、限制卖房、奖励租房、闲置罚款”的四项对策，把调控的矛头由买房指向卖房。财政部部长谢旭人的讲话表明了上层的态度，房地产税收制度结合房产税与交易环节税在上层逐步形成共识。

二、设计房地产税收制度的着眼点

建立房地产税收制度要着眼于消化存量、平衡供需、稳定市场。当前，我们遇到的最大难题是如何让房地产业“软着陆”，既不刺破泡沫又能使其得到健康平稳发展，这就需要调控者具有高超的智慧。现在很多人都在期待房产税，希望用房产税猛杀投机客，让房地产价格猛降，而笔者认为房产税不能单一的全面开花。上海、重庆的经验并不成功，原因在于单兵突进。如果单一地开征房产税将造成恐慌性抛售空置房，使房市泡沫破灭，市场将会崩盘。

为了不刺破泡沫，我们必须考虑如何逐渐挤出泡沫、转化泡沫、盘活泡沫、利用泡沫。为此，设计房地产税制度应结合房地产去库存化，考虑合理配置与调节住房的存量资源，即通过多税并举，差别征收，征、减、补结合，疏导积压和空置的住房资源合理流动，调节失衡的供求关系，避免住房资源浪费（如保障房大跃进），减少政府负担（尤其是在实物住房保障上的负担）。可以探索向开发商回购库存积压房，向投资投机者及其一般购房者或老百姓回购回租投资房、闲置房、二手房等，将其转化为出租房、廉租房、公租房等，同时也可以制定优惠政策，尤其是税收优惠或补贴，培育、规范和活跃租赁市场，促使各种类型的投机投资者（包括有积压房和空置房的开发商和炒房人）直接将其手中的存量房转为各种形式的出租房。政府应鼓励持有物业，出租房产，同时出台一些规制地方政府和房地产开发企业的法律制度，如医治土地财政，制止囤房囤地、炒房炒地，规范开发模式和市场行为等，为租赁市场形成良好的外部环境和政策空间。

三、建立综合配套的房地产税收体系

房地产税制不能简单地理解为房产税，而是一个由多税种及相应奖惩措施组合起来的税收征管制度体系，即综合配套的房地产税收体系。建立这个体系要着眼于净化市场、遏制投机、保障居住、鼓励出租，而不是抑制老百姓的居住性及一定幅度内的投资性购房将其转为长期持有的资产，专门用于出租盈利。房地产市场中总有人买不起房，总有人有多套房甚至大量房产。我们需要通过市场和税收实现资源的合理配置与横向对接。只有这样，房地产市场才能趋于平稳。没有多余的投资房，租赁市场全由政府背起来，这是不可能的，而且出租房资源稀缺必然推高租金，导致买不起房的人也租不起房，更加大政府在保障房方面的压力。因此，笔者认为，遏制投机的根本办法是征收流转税加房产税，而非行政调控，更非限购、限贷和限外。

首先，可以用增值收益税收递减的方式征收流转税（交易税），限制过度地炒作房屋。比如在第1年既买又卖房子的可征50%到70%的增值税，然后逐渐递减，每增加1年就少一些税收。

其次，应用征收房产税的方式，在扣除一定的自住房面积之后，对空置房进行征税，加大对房产持有人的现金流压力。

再次，对自愿出租者不但不征税还要给以税收返还或减税等方面的奖励。

以上三个措施并举可以挤出泡沫、利用泡沫，即挤出投机者，吸引出租者，引导和鼓励一些人用投资房来出租，让他们由炒房投机人转为长期持有房屋的投资人——房东。更确切地说，应该转让征流转税，出租不但不征房产税还应予以一定奖励，既不自住又不出租的空置房征收房产税。其最终目的是鼓励人们持有房屋、激活房源，以此培育租赁市场，惠及无力购房的百姓，同时也减轻政府的压力。

最后，笔者希望房地产调控的长效机制能尽快落实，房产税、流转税等税收组合拳能尽早出台，替换现在“不得已而为之”的限购等行政手段。房地产市场的“鱼池”如果通过税收这张“网”来调节，既能通过调节“网”的疏密来控制“中鱼”、“大鱼”的进入，只保留“小鱼”，以此来净化市场，同时又不会扰乱市场秩序，对市场造成不必要的影响，可谓一举两得。

房地产市场体系 篇4

自1998年实施住房制度改革以来, 我国房地产业实现了跨越式的发展, 已成为我国国民经济发展的主要助推剂之一。房地产市场作为房地产业发展的载体, 其健康与否直接关系到与社会生活密切相关的居民财富、生活成本、企业的健康发展, 关系着维持地方政府稳定的财政收入。然而, 我国房地产市场还是典型的原子结构, 没有达到规模经济和有效竞争的程度。房地产市场发展不完善, 导致了房地产市场的供给和有效需求的矛盾日益加剧, 房地产市场健康发展问题已经引起了业界人士的激励争论以及政府管理层的高度重视。

2 房地产市场健康的界定

关于房地产市场的健康, 目前国内缺乏比较权威的界定, 缺乏理论和方法上的支持。对于房地产市场健康的含义:倪鹏飞认为, 健康的房地产市场就是在规模、结构、速度、价格方面, 房地产市场运行与城市总体经济相互适应和相互促进的状态。李东晔认为, 房地产市场的健康发展应是房地产与社会、自然三者均衡、可持续的发展, 应是在结构、规模、价格方面房地产市场与城市总体经济水平和自然环境相协调的发展。其内涵特征表现为高效率、低泡沫、可持续三方面。

国内学者对其所下的定义都大同小异。本文在前人研究的基础上, 用宏观的、动态的、系统的视角去探询我国房地产市场, 用可持续发展理念对房地产市场健康进行界定:所谓健康的房地产市场是指在某一个时点或时期内, 在规模、结构、速度、价格等方面, 房地产系统能与宏观经济及其他系统相互促进相互适应, 并能实现可持续均衡发展的一种状态。首先, 房地产市场健康必须是可持续发展的, 即一个健康的房地产市场应当既满足当代人对房地产的各种需求, 又能合理利用土地资源, 保护生态环境, 为后代人的生产、生活创造必要的空间发展条件;其次, 由于房地产市场具有非均衡性、动态性, 所以动态分析对于研究房地产市场健康是非常重要, 无论是健康的内容还是健康的标准, 都应随时间发展而不断完善;最后, 局部房地产市场健康与全国房地产市场整体健康的趋势并不一定是一致的, 房地产市场具有很强的区域性, 建立的房地产市场健康状况评价体系也很难具有普适性, 所以根据不同的区域经济发展水平制定与之相适宜的评价标准。

3 房地产市场健康标准评价体系的构建

房地产市场是一个系统, 在这个总系统下, 有很多子系统影响着房地产市场健康稳定, 本文建立一个全面反映房地产市场健康标准体系, 即房地产市场健康综合评价层次分析体系, 该体系分为三个层次:总目标层、分目标层, 子目标层, 其中:

一级目标:为总目标层, 反映房地产市场整体健康情况。

二级目标:为分目标层, 从规模、速度、结构、价格四个方面检测房地产市场健康度。即规模发展状况与宏观经济相协调, 包括整体投入和要素投入两个角度。速度发展状况与宏观经济发展状况相协调, 主要从规模增长速度这一角度检测:结构发展状况和水平与居民收入结构相一致, 包括大类品种的比例关系和产品档次的比例关系两个层次;价格发展状况和水平与购买者负担能力相协调, 从价格与收入两个角度检测健康度。

三级目标:为子目标层, 用定量的指标分别评价各分目标层的健康状况。本文采用对于任何发展阶段都比较稳定的协调指标, 即复合指标。通过科学合理的方法, 对进行指标筛选, 使选出的指标不仅能反映房地产市场健康状况, 而且在数量上达到最小化, 即指标之间越独立越好。对指标选择时采用文献查阅、专家咨询的方法, 剔除信息重复、数据不完整的指标, 通过此方法本文最终筛选出10个市场敏感度高、关联性强, 具有一定代表性的指标。如下表1所示。

3.1 评价指标分析

(1) 房地产开发投资额占GDP比例。

当房地产投资与GDP协调发展时, 房地产投资通过直接、间接拉动作用于关联产业, 带动相关产业发展和GDP增长, 一般来说, 其比值越接近某一理想值越好。

(2) 房地产用地比例。

指当年房地产用地出让面积占当年土地出让总面积的比例。从房地产业可持续发展角度来讲, 在城市发展中房地产用地面积与土地出让总面积应当有一个合适的比例范围, 以保证土地在城市建设中的合理配置。

(3) 房地产业从业人员数/房地产开发企业个数。

该指标反映了行业或产业部门的要素投入状况及其对国民经济的影响。从业人员数量的增减即能反映房地产业发展的规模和速度, 也反映出国家或地区产业结构的调整变动趋势。企业个数增减与房地产市场好坏相关, 对从业人员数量也有直接影响。

(4) 房地产投资额增长率/GDP增长率。

该指标用来衡量房地产开发投资增长快慢, 一般认为不应该超过2倍 (国外经济学家测算最合理值是1.4倍) 。过高意味房地产泡沫的产生。

(5) 房屋销售面积/房屋竣工面积。

通过对比房屋销售面积与房屋竣工面积, 可以用来分析市场供求关系。当房屋销售面积大于房屋竣工面积, 可以有效地吸收一定数量的空置房。

(6) 社会保障性住房比例。

社会保障性住房是房地产市场长期可持续健康发展的基础, 反映对中低收入家庭住房困难户的解困状况, 通过社会保障性住房的比例值可以判断整个住宅市场的供应结构。国内比较认可的社会保障性住房占市场所有住宅的比例是20%, 当然, 该比例不是绝对的, 保障性住房的建设比例应当与区域经济发展水平相适应, 协调发展。

(7) 普通商品住宅开发投资占比。

通过该指标能够反映出当前市场发展结构健康状况。从房地产开发投资角度, 观察市场供给结构与协调程度。

(8) 房屋租售比。

表示历年商品住宅租金价格与二级市场商品住宅销售价格的比值。反映每年商品市场与租赁市场价格的均衡性。一般有一个“合理租售比”。

(9) 房价收入比。

用来衡量房价与居民对住宅购买的承受能力, 是某区域居民户均年收入与其在居住地购买一套住宅所需要的费用之比。一般来说, 其比值也有一个理想值。

(10) 销售利润率。

房地产销售利润是房价的一部分, 从国际上多数国家情况来看, 房地产销售利润率一般在5%左右, 高的也只有6%-8%。根据我国国土资源部调查:房地产小树利润率, 大多数城市普遍在10%以上, 中高档房地产平均利润率一般达到30%—40%, 远远高于其他行业的平均利润率水平, 所以健康的房地产市场, 必须有一个合理的销售利润率区间。

3.2 单项指标健康标准的确定

对于各项指标, 客观上应该存在一个理想的值, 根据指标的不同用途, 有的越接近某一固定值越理想。有的指标则只需在理想参考值上下浮动即可, 有些只要确定在某一区间内变化即可。

对于指标的理想值和浮动空间的确定, 一般参考以下原则。

(1) 借鉴国际通行的类似指标的理想值及正常浮动空间, 比较分析后确定适当的标准。

(2) 专家经验法:结合我国房地产市场不同时期的发展状况, 通过专家评定确定理想值和范围。

(3) 由于房地产市场具有很强的区域性, 所以选择的区域不同, 判断的标准值和浮动空间也应有差异。

3.3 健康区间划分

可将健康程度分为:健康、轻度不健康、中度不健康、严重不健康四个等级。目前对各指标健康状况区间的划分主要方法有经验数据法、正态归一法、μ—δ法、系统化方法等。经验数据法使用方便简单, 但缺陷就是主观性太强。正态归一法和μ—δ法都是需要大样本容量的统计学方法, 而且它们在确定指标健康状况区间时, 不能够根据不同指标的具体情况而在区间划分中分别处理。系统化方法能够全面考虑系统的自身变动规律及国际变化趋势, 相应采取一些客观原则进行研究, 遵循多数、半数、均数等原则, 然后将各种结果加以合理综合, 能够得到较科学的评价结论。

3.4 指标权重确定

根据经验确定指标权重, 带有较强的主观性, 而单纯运用数学模型来确定权重也无法体现指标之间不同程度的重要性。为提高指标权重确定的客观性, 可结合使用层次分析法和主成分分析法来确定权重。具体操作方法为:利用层次分配法确定分目标层的指标的权重, 利用主成分分析法确定具体子目标层指标的初步权重, 以此来确定具体指标在分项指标中的权重, 进而得到具体指标在整个指标体系中的最终权重。

3.5 健康度判断

健康度判断是房地产市场健康评价的最后阶段, 包括分目标检测与综合目标检测两方面, 前者可以找出不健康的具体因素, 后者可以判断出市场的总体健康程度。其中需要检测的分项健康度包括房地产市场规模健康度、速度健康度、结构健康度、价格健康度。根据计算出的权重, 得出分项健康度指数, 最后计算出各年的综合健康度指数, 最后对照理想值和浮动空间, 确定其是否健康。

4 结束语

房地产市场的健康度研究属于一个较新的领域, 国内外学术界对此方面的研究还都处于探索阶段。房地产市场健康评价指标体系是一个动态的、复杂的系统, 本文建立的评价体系需要经过大量的实践应用以及最终的验证, 并且不断修正, 从而使评价体系不断地完善。

参考文献

[1]倪鹏飞.中国城市房地产市场健康标准及实证研究[J].住宅与房地产, 2008, (2) .

[2]葛倩倩.房地产市场健康标准问题研究—以杭州市住宅房地产市场为例[D].北京:首都经济贸易大学, 2007.

[3]朱天明.安徽省房地产业可持续发展研究[D].安徽:安徽农业大学, 2008.

[4]李景国.影响我国房地产市场健康发展的主要制度问题分析[J].甘肃社会科学, 20011, (5) .

我国房地产的法律法规体系 篇5

我国房地产的法律法规体系由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有三部，即《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年颁布，1995年1月1日起实施。)、《中华人民共和国土地管理法》(1998年修订，1999年1月1日起实施。以下简称《土地管理法》)、《中华人民共和国城市规划法》(1989年颁布，1990年4月1日起实施。以下简称城市规划法)》。特别是《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着我国房地产业的发展迈人了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了我国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。

房地产市场体系 篇6

摘 要 改革开放以来，我国政府先后出台了一系列的深化房改政策，房地产业在政策的导向作用之下得到了前所未有的飞速发展，适值今日我国的房地产市场已进入后危机及后暴利时代，面对市场、政策等诸多不确定性，房地产企业必须树立风险意识，高度重视风险管控，建立适应企业发展的风险管控体系，分析与预估未来风险，在风险爆发之前采取有效的措施预防、控制风险的发生，将是企业可持续发展的根本保障。

关键词 房地产 风险 控制 体系建设

近年来，我国房地产行业飞速发展，房地产市场的异常火爆及规模的过度扩长、过度增长，使房地产行业呈现出典型的“三高”特征，即投入高、回报高、风险高，房地产企业的运营风险愈发突显。而我国房地产企业对风险的管控能力相对较弱，因而探析我国房地产企业当前面临的各种运营风险及管控措施，将对我国房地产行业良性发展具有十分重要的意义。

一、企业风险管理概述

随着精细化管理的不断发展与推崇，越来越多的行业在企业管理中广泛应用了风险管理这一概念，尤其是投资、金融、房地产等行业。所谓风险管理，是通过建立相应的管理体系，使企业能够识别运营中面临的各类风险，并采取有效对策对风险进行控制，达到预估风险、预防风险、将风险降至最低的管理模式。企业风险管理的范围广、涉及面大，涵盖企业的组织架构、资金运作能力、市场开发、国家政策、市场反应等多个领域，企业运营的每一个环节都可能面临着各种风险，企业进行风险管控的目的是通过对风险进行管控，降低企业因风险导致的损失。因此，企业必须树立风险意识、重视企业运营过程中面临的各种风险问题，防患于未然，站在科学发展观的基础之上，建立动态的风险管控体系。

尤其是风险较高的房地产行业，我国相当一部分房地产企业缺乏风险管控意识、不注重风险管理、风险管控能力较弱。面对政策、市场、资金运作、银行信贷等诸多因子的不确定性，房地产企业必须强化风险意识，重视风险管控与体系建设，建立适应自身发展的风险控制体系，将风险控制到企业可随范围之内，推动企业实现良性可持续发展。

二、房地产企业各类风险分析与管控要点

我国房地产行业飞速发展数十年，越来越多的国内外专家学者对我国的房地产行业发展

历程进行了深入细致的研究与探索。我国房地企业的风险归纳为以下几类：

1、政府与政策风险

我国的房地产行业得以飞速发展很大程度是继国家出台一系列房改政策之后的效应，即政府给予的土地供给政策、市场政策、地价政策、信贷政策、价格政策等，这些均对房地产企业的经营收益产生了巨大的影响，同时也给企业带来诸多经营风险。如土地出让过程中的政府履约问题、房地产建设过程中的政府规划问题、政府官员调动等这些都属于潜在的政策风险；还有国家近期出台的二套房政策、房产税政策、金融政策，尤其是首付及贷款利率政策，这些也对房地产市场产生了较大的影响。

面对这类政策性风险，首先，房地产企业领导人必须具备高度的市场敏锐度，具备对风险的预估能力；其次，企业要采取多方面的应对措施，适应政策，在政策的导向之下，不断调整自身的运营管理模式，逐步将房地企业由政府导向转变市场导向、客户导向。

2、企业战略决策风险

在当前的房地产市场形势下，房地产企业要立足国家政策及市场形势，绝不追求规模效

应盲目扩张，尽量做到内部管理协调一致，在房地产发展高峰期之后，将重点放在企业的内部精细化管理及风险管控上。房地产是一个高投入、高回报、高收益的企业，更应该谨慎经营，用长远的眼光去看待企业的发展。在项目开发过程做好前期市场调研与市场前景预测，一些债权债务不清晰、多次转让的土地一定要慎重拿地；在投资决策过程中，一定要谨慎项目的开发周期、项目定位分析等，好的战略决策不仅仅是好不好卖、成不成功的问题，而是如何实现盈利的最大化。

随着房地产竞争的加剧，房地产市场早已是狼烟四起、项目的竞争更是到了刀刀见血的地步。无疑，房地产已经从需求导向转变为竞争导向。对于战略决策风险，企业应强化内部管理机制，不断完善企业的决策机制与战略管理，做好企业发展战略规划及研究，在决策上多方征询意见、鼓励员工参与，有效的规避决策风险。

3、企业的经营与管理风险

企业经营过程中的每一个环节都存在的一定的风险。如工程进展计划无法如期实现是房地产企业的通病之一。因而房地产企业必须提高执行力，合理进行工期计划，并建立相应的考核与预警机制，有效的防范执行不力导致的经营风险。

再者就是企业内部人力资源、财务管理、商业机密管理、品牌建设等方面的管理风险。企业一方面要不断完善人力资源管理体系建设，包括人员的招聘、录用、培训、薪酬、晋升等；建立健全财务内控体系及税务风险管控机制；对于一些涉及企业机密的范围，可以与员工签订商业机密协议，保障企业的利益等。在企业运营与项目开发中，注重品牌效应，对于企业经营过程中可预见一些工期、工程质量、安全等建立一系列的应急预案，更好地对风险进行管控。

4、资金风险

房地产行业最大的特点便是投资大，需要充足的资金及良性的资金运转方可实现企业的可持续发展，因此，资金风险是房地产行业面临的重要风险之一，资金断链意味着要么破产、要么错钱。而近年来，国家相继出台一系列政策，比如银行贷款不得买地等政策，以及中央紧缩“银根”“地根”等政策的出台加剧了房地产企业信贷融资的困难。

因而，房地产企业必须加强企业资金链管理，建立多元化的融资渠道，创造一个良好的资金运作环境，保障自身资金链有序及健康运作。

5、法律风险

房地产企业在法律风险管控方面，要做到以下几点，一是要关于房地产项目的合法性，这也是房地产项目的首要风险。实践中我们所说的“五证具全”即土地使用权合法、建设用地规划合法、建设工程施工合法、拥有房地产企业开发资质、商品房销售预售合法等。

房地产企业的法律风险相对于其他风险具有可预见性，法律风险是可以做到完全规避的，这就要求房地产企业必须建立自觉、有效、系统的内部管理机制，对整个房地产开发及运作的每个环节严密把关，将企业运营过程中的各种法律风险消除在执行过程之中。

三、房地产企业风险管控体系建设

房地产企业风险体系的建设要从以下两个方面入手：

1、企业的管理与内控体系建设。

首先，要通过分析自身存在的各种风险，有针对性地建立健全各类风险预警机制、管控制度及对策，同时要将这些机制与对策全面渗透到企业经营管理工作的各个环节之中，使管理制度真得做到执行到位、落地有声。其次，加强企业的内控体系建设，加强企业人力资源管理、预算与决算管理、财务管理、业务流程管理等内控体系建设，明确各部门、各岗位职责，提高员工的工作效率与执行力，促进企业良性发展；再者，加强企业的内部审计管理，尤其对于房地产企业而言，建立行之有效的内部审计制度，能对企业经营过程中的各类风险起到良好的控制作用。

2、不断建立完善风险管控体系

首先，房地产企业应该设立专门的风险管控部门，将风险管理作为企业发展的重中之重来抓，从管理与法律两个维度来加强风险管控体系建设，一方面建立专门的风险管理内部机构，制定相应的风险管理职责，建立健全企业风险管理制度、预案、措施，尤其是在战略制定与项目管理，一定要建立行之有效的风险管理机制，有效的规避战略规划及投资不科学、不合理给企业带来的损失；另一方面建立完善的项目运作体系，从公司设立到项目的可行性研究、项目建设的前期审批手续、工作流程等形成一套科学规范，并且符合国家法律法规的体系。

参考文献：

[1]张超.房地产风险及其对策探析.现代商贸工业.2010（2）：132.

[2]段志江.企业内部控制环境存在的问题及对策.新疆农垦经济.2010（8）：81-82.

[3]孙立平.建立现代企业风险管理机构的构思.现代企业.2003（6）：78-81.

[4]杨力.房地产金融风险防范的再思考.哈尔滨大学学报.1998（10）：10-11.

房地产市场体系 篇7

关键词：农村房地产市场,投融资体系,投融资模式

由于农村金融体系的“两高一低”, 即交易成本高、系统风险高、投资回报低等特点的存在, 金融机构在农村金融市场的规模受到很大影响, 大多金融机构减少其在农村金融市场的投入力度, 进而导致资金无法较好地实现回流农村, 最终无法满足农户正常的金融需求。

同时, 我们也应该看到, 农村住宅建设金融支持不足的现状是由多个原因造成的, 除了金融机构方面的原因外, 农户自身的金融需求特征也造成了农村住宅建设金融支持不足现状的产生, 我国农村农户金融需求的主要特征, 一是分散, 单笔的额度小;二是信息不对称, 由于农户的资源信息具有高度人格化特点, 金融机构较难获得借款人详细的信用状况;三是家庭资产变现能力不足, 农户所拥有的房产、土地承包经营权、林木、牲畜以及农机具资产很难变现, 由此导致信贷需求缺乏有效保障。

一、投融资体系构建

我国农村住宅建设投融资体系的几个主体主要包括政府、农户、金融机构以及参与农村住宅建设的房地产开发企业。

政府在住宅建设投融资体系中充当着非常重要的角色, 对农村住宅建设起主要推动作用, 依靠财政支持以及政策支持等方式保证农户筹到住宅建设所需资金。在住宅建设投融资体系中, 政府既不是融资主体, 也不是投资主体, 但是它既要保证各个融资主体顺利筹到住宅建设所需资金, 又要鼓励各个投资主体积极参与农村住宅建设, 加大对农村住宅建设的资金投入。

农户是农村住宅建设投融资体系中资金的主要需求方, 是融资主体之一, 农村住宅建设金融支持形式研究的主要目的是为了解决农户筹集住宅建设资金的问题。由于大多数农户具备自有资金不足, 收入水平不高, 资产变现能力差等特点, 加之金融机构不易掌握农户信用状况, 使得大多数金融机构不敢轻易贷款给农户, 造成农户贷款难的现状。

金融机构是住宅建设投融资体系中最主要的投资主体, 为住宅建设提供资金支持, 为广大农户和参与农村住宅建设的房地产开发企业提供金融支持。根据我国农村金融体系构成, 可将金融机构划分为正规金融机构和民间金融组织, 正规金融机构主要包括涉农政策银行, 即农业发展银行;以农业银行为代表的涉农商业银行;农村信用合作社, 邮政储蓄银行, 村镇银行等, 民间金融组织主要包括小额贷款公司、农户资金互助社等, 农户间普遍存在的私人借贷也归入民间金融组织一并讨论。

参与农村住宅建设的房地产开发企业是投融资体系中的另一个重要主体, 它既是融资主体, 又是投资主体, 既要筹集农村住宅建设所需资金, 又因为其盈利性组织的性质而成为投资主体之一。房地产开发企业在住宅建设领域所积累的丰富经验不但能够给予农户一定的技术支持, 还可依靠自有融资渠道, 给予农村住宅建设一定的资金支持。

二、投融资模式划分

农户建房或者购房资金来源主要有以下几个渠道:自有资金、民间借贷、正规金融机构贷款以及政府住房专项补贴。根据农户自身借贷能力以及住宅建设资金构成情况进行农村住宅建设投融资模式选择。

农户资金借贷能力主要由两个因素决定, 即农户自有资金水平、收入水平, 用函数的形式可表示为:f (自有资金, 收入水平) =农户借贷能力。自有资金充足, 收入水平高, 借贷能力就强, 反之, 借贷能力就弱。

农户借贷能力与金融市场成熟度共同决定了农户的融资规模, 用函数的形式可表示为:f (借贷能力, 金融市场成熟度) =农户融资规模。借贷能力强, 金融市场成熟度高, 融资规模大, 即农户可筹集到的资金多, 反之, 农户可筹集到的资金就少。

农户融资规模和政府补贴这两者加起来就是农户住宅建设所需的资金, 即农户融资规模+政府补贴=住宅建设所需资金, 假设住宅建设所需资金为一个定量, 那么农户融资规模和政府补贴这两者之间就构成互补关系, 农户能够筹集到的资金多, 政府补贴就可相应减少, 反之, 农户筹集到的资金少, 政府就应提高补贴力度。

选取农户借贷能力以及农户所在地区金融市场成熟度两个指标, 将农村住宅建设投融资模式划分为以下四种:资金自筹模式、集资统建模式、金融机构主导模式、政府补贴+民间金融模式。

三、投融资模式构建

(一) “资金自筹模式”

自筹资金并不等同于自有资金, 它是指农户能够自己筹集到的各类住宅建设所需资金, 具体包括自有资金、民间借贷、银行贷款等, 在资金自筹模式中, 农户具备一定的资金自筹能力。

此种模式下, 农户具有一定自有资金, 具备一定借贷能力, 同时, 农户所在地区的金融市场成熟度较高, 所以此模式的工作重点应放在建立健全农户信用评价机制和农户贷款担保机制上, 鼓励金融机构加大对农户的金融支持力度, 确保具备一定借贷能力、贷款信用较好的农户能够顺利筹到住宅建设所需资金。

(二) “集资统建模式”

集资统建模式又可分为农户集资建房模式以及政府统建模式两种。

农户集资建房模式:农户之间达成共同建房协议, 由专门负责农村住宅建设的村一级政府组织指定住宅建设用地用于农户集资统建房屋, 集资建房的农户聘请专业施工队在指定住宅建设用地上建造房屋, 政府为农户提供住宅建设通用设计图纸, 农户自己挑选户型并与政府签订建房协议。房屋建设资金包括农户自筹部分和政府补贴部分。

政府统建模式

在政府统建模式中, 农户借贷能力较差, 但农户所在地区金融市场成熟度较高, 考虑到金融市场成熟度与地区经济发展水平之间的关系, 一个地区的金融市场成熟度较高对应的往往是这个地区具备一定经济发展水平, 那么这个地区就存在具备一定住宅消费能力的潜在客户, 这对于引入房地产开发企业参与农村住宅建设提供了条件。

因此在政府统建模式中, 需要引入房地产开发企业参与农村住宅建设, 并且要保证房地产开发企业能够实现一定盈利。

保障性住房建设完成之后, 政府从房地产开发企业以较低价格回购保障性住房, 在保障性住房的建设过程中, 国家通过实施建材下乡政策, 建材销售商凭建材销售发票领取建材下乡价格补贴, 这样能够保证房地产开发企业以较低价格从建材销售商处购买建材, 降低保障性住房建设成本, 使得政府回购保障性住房之后同样以较低价格出售给农户, 从另一途径解决农户贷款难的问题, 同时, 设立农村住宅建设专项基金, 并从中抽出部分资金作为对农户的拆迁补助以及租房补贴。

房地产开发企业除了在政府制定地块建设保障性住房之外, 还可进行其他房屋建设, 房屋建成之后采取出租的方式获利, 所得利益归房地产开发企业所有, 通过此种方法引导房地产开发企业积极参与农村住宅建设, 提高住宅建设质量。

在此模式中, 房地产开发企业、建材销售商以及建材生产厂家教农户更易于获得金融机构的贷款支持, 提高了农村住宅建设的融资规模, 与此同时, 政府采取对金融机构贷款坏账进行风险补偿的方式, 鼓励金融机构增加对参与农村住宅建设各企业的金融支持。

(三) “金融机构主导模式”

在金融机构主导模式中, 农户虽具备一定借贷能力, 但由于所在地区金融市场成熟度较低, 导致农户自筹资金规模仍然有限, 所以此模式的重点应放在加快完善农村金融服务体系上, 提高金融机构对农户的金融支持力度。

针对商业银行受农户贷款交易额小、交易成本高、信息不对称和缺乏抵押品等因素的制约, 大力开展农村资金互助社建设, 商业银行将信贷资金以同业拆借的形式批发给农村资金互助社, 利用农村资金互助社易于了解农户基本信息的优势, 将交易成本和识别风险转移给农户内部市场, 解决商业银行向农村市场的规模经营问题, 实现商业银行经营利润。

(四) “政府补贴+民间金融模式”

在此模式中, 农户借贷能力弱, 同时, 农户所在地区金融市场成熟度低, 两者同时导致农户融资规模有限, 住宅建设资金缺乏。

首先, 针对此模式中农户自身融资规模有限的现状, 提高对农户的住宅建设财政补贴力度, 对农户购买建材采取直接价格补贴的方式降低住宅建设成本, 农户凭建材购买发票可享受一定比例的现金补贴。

农户之间还可开展联保贷款的形式向农村信用合作社申请获得贷款支持, 由农户自愿形成联保小组, 联保小组成员既是贷款人, 也是担保人, 小组成员之间实行个人申请、多户联保、周转使用、责任连带、分期还款的管理办法。联保小组成员之间互相监督, 提高贷款的还款率。

实行企业+农户的贷款担保模式, 提高金融机构对农户的贷款力度, 企业给予农户发展养殖业、蔬菜种植等领域的技术指导, 提高农户收入水平, 进而提高农户还款能力, 降低企业对农户的贷款担保风险, 同时, 给予贷款担保企业一定的税收优惠, 如降低营业税率等, 提高企业对农户提供贷款担保的积极性。

参考文献

[1]汪利娜.宏观调控背景下的住宅金融[J].住宅与房地产, 2007.

[2]迟燕华.农村城市化进程与村镇建设[J].科技创新导报, 2008.

房地产项目品牌支撑体系研究 篇8

房地产品牌是目前房地产业内开始频频使用的时髦概念。然而由于种种原因, 现在理论上对这一概念的内涵目前尚未形成权威、系统的解释。一般认为房地产品牌包含两个方面:房地产企业的品牌和房地产项目的品牌。房地产企业品牌是指房地产公司的整体社会声誉, 而项目品牌是社会公众对某一具体开发项目的社会价值的认知。

2 房地产项目品牌支撑体系构成要素

2.1 区位

关于房地产, 业界一直流行着这样一句话, 即“房地产的三条最重要的特征, 第一是区位, 第二是区位, 第三还是区位 (location, location and location) ”。可见, 区位对于房地产的重要性。

房地产区位是指该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系, 包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。

房地产的位置指房地产所在的地方, 包括坐落、方位、距离等因素。

房地产的交通, 是指进出该房地产的方便程度——通达性, 可分为从其他地方到该房地产的可及性和从该宗房地产去往其它地方的便捷性。用“可及性”表达由“外”到“内”——“进来”的方便程度, 用“便捷性”表达由“内”到“外”——“出去”的方便程度, 是为了更好的衡量和描述一宗房地产的交通。

区位凝结到房地产项目品牌中去, 成为房地产项目品牌的重要内在因素。值得注意的是, 区位虽具有相对固定性, 但并不是一成不变的, 房地产项目周围景观的变化、周围配套设施的变化等都将对影响到房地产区位的质量, 进而影响到房地产项目的品牌。

2.2 规划及景观

(1) 项目定位。房地产项目在做好规划之前, 应做好项目定位。房地产项目定位, 首先要确定项目类别, 即是住宅项目还是工业项目、商业项目或旅游项目等;如果是住宅项目要进一步确定住宅的类型, 即是多层、高层、还是别墅等或者是综合型的[1]。房地产项目定位的内容主要包括客户定位、品质定位、主题定位、价格定位、形象定位等方面。 (2) 文化定位。一个现代化的小区往往会融入一些文化内涵, 建设现代化的小区不是简单的盖房子, 一个有品质的小区总是会融入一些文化元素。例如泰安奥林匹克花园定位为大型体育运动综合社区, 突出强调了“运动”的内涵。做好文化定位对以后的景观及小品设计、建筑整体色彩设计等都具有宏观的指导作用。 (3) 技术指标分析。在进行项目规划时, 要控制好几个重要的技术指标, 如容积率、绿化率、楼间距等。一般来讲, 容积率越高, 居民的舒适度越低, 反之则舒适度越高。绿地率较高, 容积率较低, 建筑密度一般也就较低, 发展商可用于回收资金的面积就越少, 而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率是一个居住区的两个重要规划技术指标, 开发商在进行规划设计时要综合利用好这两个指标, 既要满足业主舒适度要求又要控制好单位建筑面积的地价成本, 使开发商有利润可赚。 (4) 景观质量。一个小区的景观是最能体现小区品质的地方。景观工程从设计到施工, 开发商都要投入相当大的精力。在做景观规划的时候, 要注意研究项目之外现有的景观资源, 项目景观设计要与项目周边环境相适应, 使其浑然一体。

2.3 质量

(1) 设计 (户型) 质量。住宅的户型质量对房地产品质的影响至关重要, 一个注重品牌建设的开发商, 必定会对住宅户型做过仔细的研究。在进行户型设计时, 要注意研究当地人的文化心理, 根据顾客群的偏好进行户型设计, 要把业主满意度与舒适度作为户型设计的最高准则。 (2) 工程实体质量。工程实体质量并不单纯的指施工质量, 而是涉及到施工、设计、材料等各方面。设计做法科学合理, 工程施工时严格按照有关规范施工, 工程所用的材料都是合格的材料, 才能保证工程实体的质量。

2.4 配套与服务

(1) 配套。一个小区内部的配套, 主要指“商业”、“医疗”、“教育”等三个方面, 住宅小区的内部配套设施对房地产项目品牌建设具有重要影响。一个住宅小区可以通过引进当地知名品牌来提高小区的品质。例如, 泰安奥林匹克花园小区引进山东师范大学附属小学优质教育资源, 在小区内建有卓雅幼儿园和泰安奥林匹克花园小学, 提高了泰安奥林匹克花园的品牌知名度。 (2) 物业服务。物业服务其实质是房地产的售后服务, 对房地产的品牌维护起着至关重要的作用。传统物业服务主要包括保安、保洁、绿化养护、维修等方面。一个高品质的小区必然要有一个高品质的物业服务, 一个好的物业服务绝不能仅仅局限在做好传统的物业服务项目, 要在做好传统服务项目的基础上拓展新的服务领域, 如代收代缴水费电费、家教保姆信息中介、房屋买卖租赁信息中介等。

3 研究意义

房地产项目品牌支撑体系, 实际上是房地产品牌的内部骨骼, 是房地产品牌的真正内涵所在, 也是品牌的真正来源。研究房地产项目品牌支撑体系, 对于一个房地产企业树立正确的品牌观, 建立和维护自己的品牌具有重要的现实意义。

4 华新地产品牌建设实证研究

华新房地产系新汶矿业集团子公司, 建企18年来, 逐渐树立了自己的品牌。目前, 使用“华新”命名的小区有“华新小区”、“华新家园”、“华新新城”、“华新世纪城”、“华新和园”、“华新·新干线”等项目。华新地产在巩固已有品牌的同时, 还与中体产业集团合作引进了“奥林匹克花园”这一全国知名品牌, 先后开发了泰安奥林匹克花园和银川奥林匹克花园两个小区, 公司目前已形成了“华新”和“奥林匹克花园”两个系列的项目品牌。

自独立经营以来, 华新房地产公司采取“实力+项目+品牌”的项目扩张模式, 迅速实现了规模扩张, 开发项目已遍布四省六市, 并且先后开发青岛海逸天成、泰安奥源时代、泰安华新山居等高端楼盘, 成功涉足经济适用房、旅游地产、商业地产等不同的地产类型。开发的泰安奥林匹克花园被评为国家康居示范工程, 并获得了“广厦奖”, 华新地产品牌在山东省已具有较高知名度和美誉度。

5 结束语

房地产品牌最终也是由房地产项目品牌构成, 因此本文所探讨的房地产项目品牌支撑体系, 最终也是房地产品牌的支撑体系。本文改变以往对房地产品牌建设研究只注重外部形式要素分析的片面性, 深入挖掘房地产项目品牌的内涵, 构建房地产项目品牌支撑体系, 这对房地产企业品牌建设具有较强的指导意义。

摘要：本文深入挖掘房地产项目品牌的内涵, 深入研究支撑房地产项目品牌的各种内在要素, 并以华新地产品牌建设作为案例进行了实证分析。

关键词：房地产项目品牌,支撑,区位,质量

参考文献

房地产企业绩效考核体系的建立 篇9

一、绩效考核的内涵和特征

绩效简单的说就是对相关企业的员工以实际工作为依据进行考核。对企业员工而言, 绩效考核是企业上级领导对员工自身工作的评价和肯定;而对于企业来说, 绩效考核则是对企业整体发展目标的完成数量、质量及员工工作效率等相关情况的综合统计。绩效考核在实践应用中具有相应的多因性, 基本上是受员工多方面的自身因素及企业多元化发展的共同影响, 一般情况下, 企业员工自身工作绩效主要受到员工思想情感、技术能力、发展机会及企业整体工作环境这四种因子影响。同时, 绩效考核也具有一定的多维性, 对员工进行基本业绩评价过程中不能单一的参照某一方面的数据, 而是应该综合考虑员工在一定时期内的工作强度、质量、成本及与整体工作团队的协作能力等, 最大限度的提升员工绩效评价的科学性。此外, 绩效考核也具有一定的动态发展特征, 主要指员工在企业建设中的实际工作行为会随着时间及具体工作事项的变化而变化, 员工自身工作能力及工作状态也会随着工作经验的提升而改变, 所以企业对员工进行绩效评价过程中为了保证绩效工作的科学性, 应该用长远的、前瞻性的眼光构建更为合理的绩效考核体系。

二、现阶段房地产企业建立绩效考核评价体系的重要意义

现阶段房地产企业在人力资源管理方面建立绩效考核评价体系的重要意义主要在于:首先, 通过对绩效考核目标的确定、绩效考核指标的明确确认及具体考核过程中全方位审查和信息反馈等方式激励管理人员提升自身管理能力和实践力度, 并推动被考评人员在依据考评结果改进自身工作方法, 同时提升工作效率, 进而对企业整体经营管理业绩的提升产生积极的影响, 最终实现企业发展战略目标。其次, 能够保证企业内部员工利益得到公平、公正分配, 是房地产企业对与员工实行物质激励及工作岗位调整的科学手段和具体实施方式。

三、房地产企业建立绩效考核体系的具体方式和步骤

1.确立科学的绩效考核主体。首先应该将房地产企业中每一个项目分公司都确定为绩效考核体系的第一层次实施主体, 为员工绩效考核的纵横对比提供方便, 进而完成对项目分公司相关工作业绩的真实客观反映。在此过程中, 房地产企业应该将企业内部处于相同开发建设阶段的项目分公司进行集中分类, 对每一类别设置具有差异性的绩效考核指标, 对整体考核结果进行纵横比较。在具体实施上可以按照施工前准备阶段, 已经开工但尚未销售阶段和开工并销售阶段、完成销售阶段对项目分公司进行科学划分。

2.明确绩效考核具体指标。对绩效考核指标的明确和确立一般应该注意以下几点:第一, 为了对房地产项目分公司的工作业绩进行全面系统的总结和反映, 在具体考核指标的确定方面应该将项目分公司自身的管理和经营指标有机结合在一起。对管理指标来说, 在具体确定上应该包含如下内容:房地产项目开放进程中关键时期时间节点绩效指标、工程全面管理指标及客户服务管理实践指标等。现阶段我国房地产企业一般重点关注相关项目在开发过程中的关键时间节点, 如对项目定位加以明确, 获取土地使用证书、完成样板展示区建设、工程施工设计图规划、完成项目融资、正式取得项目施工许可证书、开始施工、开盘预售等15项内容。而房地产工程质量控制指标则具体指对一定区域内优质工程评定率、工程验收合格率、文明工程施工达标率及安全事故的发生率等项目的设定。客服管理指标则主要包括首次交房过程中的收房率、客户购房满意度调查结果等。经济指标在房地产项目中则一般包括房地产相关项目的经营利润率、销售收入的完成情况及资金回笼情况、目标成本变动率、项目投资回报率等。一般情况下经济指标中的各项数值应该按照具体公式进行测算, 如项目经营利润率等于经营利润与销售收入之间的比值, 只有项目投资所得到的回报率是从房地产企业相关工程项目的整体现金流量角度进行测算的, 在具体核算中应该将项目建设中未来可能产生的现金流量流入现值与未来建设中项目的相关现金流出现值相等同, 也就是说应该对房地产项目的内涵报酬率进行合理测算。第二, 根据不同考核指标在项目建设中重要性所具有的差异性, 在绩效考核体系中应该设置具有差异性的权重系数, 并计入最终绩效考核结果。在房地产项目建设中处于不同开发阶段的项目管理各项指标权重系数的设置必然存在着巨大的差距, 例如在施工前期的工程准备阶段, 应该将项目建设开发的关键性时间节点设置成为最大权重系数, 来督促项目承建企业尽快开工。

3.对绩效考核结果进行分析统计和兑现。首先房地产企业应该根据自身建设情况及时成立绩效考核工作指导委员会, 根据绩效考核过程中所得到的相关资料及数据信息定期对房地产项目分公司的实际经营管理状况进行动态监控, 并对实际绩效考核结果进行全面科学的汇总整理, 计算出该项目建设中整体绩效考核得分。在房地产项目中, 绩效考核各项指标具体得分的计算方式如下:房地产项目分公司年度绩效考核各项指标得分=项目在经济方面的指标考核得分×经济指标权重+项目建设中关键时间节点指标绩效考核得分×关键时间节点指标权重+项目建设中管理指标绩效考核得分×管理指标权重。同时, 在绩效考核的具体实施周期中如果遇到房地产建设市场发生重大变化, 例如国家在一定时期内对房地产建设政策进行了全面调整等, 则应该允许分公司对绩效考核指标的设定进行局部性科学性的调整, 并根据调整后的指标对项目分公司进行绩效考核。此外, 房地产企业应该将绩效考核的得分与房地产项目分公司员工的整体薪酬挂钩, 通过设定年度绩效奖金的具体方式来对绩效考核结果进行真实的反映, 借以激励员工提升工作积极性, 为企业的现代化发展做出相应的贡献。一般情况下, 房地产企业项目分公司的年度绩效奖金具体计算方式如下:项目分公司实际发放的绩效奖金金额=该分公司年度绩效奖金的具体基数×该公司在绩效考核中获取的年度得分。

四、结语

综上所述, 通过上述步骤在房地产企业中建设绩效考核体系, 基本能够保证绩效考核体系的科学性和全面性, 可以对房地产企业各个方面的建设工作进行全面系统的考核和评价, 最终实现企业的经营管理目标, 促使企业在现代社会获得更好的发展。

摘要：随着我国改革开放事业的深化发展及市场经济体制的长足进步, 企业人力资源管理和开发在企业现代化建设进程中发挥着越来越重要的作用。现阶段, 我国经济社会正处于发展转型的关键时期, 房地产企业在当前经济背景下如何保持自身市场核心竞争力, 对企业持续健康发展产生着决定性影响。首先对企业绩效考核的概念、特征及意义进行了简要分析, 并具体论述了绩效考核体系的建立方式, 希望能够为房地产企业绩效考核体系的建立提供一定的借鉴, 推进房地产企业在现代社会持续健康发展。

关键词：房地产企业,绩效考核,考核体系

参考文献

[1]陈晓华, 李璟铨, 张绍晨等.运用关键业绩指标法 (KPI) 建立企业绩效考核指标体系[J].江苏纺织, 2014 (1) :53-56.

[2]张大亮, 林奕专.基于目标管理的房地产企业绩效考核机制设计[J].企业经济, 2013 (5) :154-155.

[3]莫光财.关于国有房地产企业绩效考核管理的一些思考[J].中外企业家, 2013 (12) :156-157.

房地产企业绩效管理体系构建 篇10

一、房地产企业绩效管理现状

(一)未开展基于战略导向的绩效管理工作

很多房地产企业都未设定明确的发展战略与目标,自然也就无法基于战略导向开展绩效管理工作了。实际管理过程中,大部分房地产企业都是随意制定的绩效管理目标,而且并未对目标的分解、细化、落实进行有效监督,导致绩效管理沦为一纸空文。另外,因为绩效管理的目标并不是基于战略导向的,所以房地产企业往往过于关注短期指标,而忽视了长期发展指标,导致绩效管理非常短视。

(二)绩效管理体系不健全

实际上,绩效管理并不是一项静态的工作,而是一个动态的自循环体系。该体系由确定绩效目标、执行绩效方案、评价绩效结果、反馈绩效信息四部分组成。通过实地调研发现,当前我国很多房地产企业的绩效管理体系都很不健全,即使开展了绩效管理工作,也只侧重确定绩效目标与评价绩效结果,对于其它内容很少涉及。这种不完整的绩效管理循环,不但无法实现预期的绩效管理目标,还有可能会严重挫伤企业员工的工作积极性,降低其工作效率。

(三)未意识到员工参与的重要性

部分房地产企业在进行绩效管理时,并未意识到员工参与的重要性,这也是绩效管理收效不理想的重要原因之一。由于未做好绩效管理的宣传与培训工作,企业很多员工都不明白绩效考评的内容、具体的考评方法、考评结果的意义等,就更谈不上及时发现自己工作中存在的问题。当企业进行绩效考评时,员工往往会表现得非常焦虑,认为这是要找出工作成绩落后员工的手段,对考评非常排斥。另外,很多房地产企业也未做好绩效考评者的培训工作,导致部分考评者并不清楚考评的流程与计分方法,单纯依靠主观印象对员工进行绩效考评,严重影响了考评结果的科学性与公正性。

(四)未建立合理的绩效指标体系

想要保证绩效考评结果的准确性与有效性,就必须建立合理的绩效指标体系。当前很多房地产企业建立的绩效指标体系都十分简单,而且数量化指标所占的比例很小,绝大部分都是非量化的态度以及行为指标,这无疑会令绩效考评由原来意义上的定量考评变成定性考评,而定性考评的最大缺点就是容易受到考评者主观印象的影响,导致考评结果有失公平。即使有些企业选择了相对较多的数量化指标,但这些指标往往都是财务指标,有时与某些岗位员工的工作职责甚至是完全脱节,令绩效考评沦为形式。

(五)未有效利用绩效考评结果

很多房地产企业都会根据中高层管理人员的绩效考评结果对其进行相应的激励,对基层员工却很少实施同样的政策,即使员工在绩效考评中取得优秀的成绩,也只能得到公司给出的“表现卓越”四字评语而已,薪酬方面不会有任何变化。这会误导员工认为:工作做得再好,企业也不会重视;干好干坏没区别;干多干少都一样,从而严重挫伤他们的工作积极性,进而降低企业的运营效率。

二、房地产企业绩效管理体系构建

(一)辅助系统的设计

(1)明确企业的战略目标,任何企业都想要获得长远的发展、实现经营愿景,绩效管理的本质就是分解并落实企业的战略目标,借此为各部门、各岗位员工提供工作指引,所以企业能够顺利开展绩效管理的重要前提就是根据自身的运营实际与业务特点设定明确的战略目标。

(2)完善组织结构。房地产企业想要提升管理效率就必须完善组织结构,因为只有科学合理的组织结构才能准确传达与反馈企业的各项运营信息,从而提升员工工作的协调程度,进而提升企业的运营效率。另外,完善的组织结构也能够帮助企业及时发现运营过程中遇到的问题并进行相应的调整,以达到不断完善自身管理体系,增强市场竞争力的目标。

(3)搭建数据平台。房地产企业开展绩效管理工作时,需要处理大量的信息与数据,如果单纯依靠人工手动处理,不但效率非常低下,还容易出现错漏。因此,房地产企业应搭建数据平台,将原始数据输入平台之后,由平台根据事先预设的模型与程序自动生成考评所需的数据,这样既可以提高绩效管理的效率,还能减轻相关岗位员工的工作量。

(二)绩效管理组织设计

(1)基本设置。笔者走访了多家房地产企业,认为可以由总经理直接领导绩效管理小组,全权负责企业的绩效管理工作。主要职能见表1:

人力资源部成立绩效管理执行小组,辅助各部门的绩效考评与监督工作。绩效管理执行小组的主要职能见表2:

(2)绩效管理的类型。一是部门层面的绩效管理。这类绩效管理是以部门为单位的,直接责任人是部门领导,考评工作由人力资源部执行,总经理对考评结果进行最终审批。二是个人层面的绩效管理。这类绩效管理是以各岗位员工为单位的,除了高管层与部门领导之外的所有员工都是直接责任人,考评工作由绩效管理执行小组负责。

(三)基于平衡计分卡的绩效指标分解

(1)分解战略目标。房地产企业设定了明确的战略目标之后,在绩效管理之前应将目标逐层细化与分解,落实到各部门;再由各部门落实到各岗位。科学地分解战略目标能够帮助企业全体员工明确后续工作的方向,并清楚自己在实现目标过程中所处的位置。前文述及,现代企业的竞争本质上是人才的竞争,因此在绩效管理过程中必须注重人力资本的累积。基于平衡计分卡分解房地产企业的战略地图,具体见图1:

(2)部门层面绩效指标的分解。如果以部门为单位进行绩效考评,平衡计分卡检测的是该部门是否完成了其在企业运营过程中所承担的责任,是否实现了预定的绩效管理目标。部门目标是由企业的战略目标分解而来的,是企业战略目标的组成部分,平衡计分卡在细化企业战略目标中选择恰当的绩效指标,并构建符合部门运营情况的指标体系,据此对部门进行绩效考评。

(3)员工层面绩效指标的分解。如果以员工为单位进行绩效考评的话,平衡计分卡检测的是该员工是否完成了其在企业运营过程中所承担的责任,是否实现了预定的绩效管理目标,显然与部门绩效考评是一致的。通过图2说明员工绩效考评指标的分解情况:

(四)制定绩效计划

(1)设定绩效目标。房地产企业应根据自身的实际运营以及业务特点设定合理的绩效目标,为各部门和各岗位员工开展工作提供明确的指引。需要注意的是,设定的目标不能过高,否则会挫伤员工的工作积极性;设定的目标也不能太低,否则无法调用员工的工作热情。

(2)设定绩效指标的权重系数。

一是设定原则。单个指标的权重系数应控制在10%-25%之间。根据岗位级别的层次设定经济指标的权重系数:越高级别的岗位,经济指标的权重系数就越大;越低级别的岗位,过程指标的权重系数就越大。

二是赋值。专家调查法。是指房地产企业选择一定的数量的专家,由他们分别为不同的绩效指标设定权重系数,企业再整合专家的评分结果,将每个指标的最终平均赋值作为权重系数;权值因子判断表法。是指房地产企业安排专家填写判断绩效指标影响程度的表格,再根据专家的填写结果计算出每个指标在衡量绩效水平时的影响程度,根据具体程度设定指标的权重系数。

(五)开展绩效考评

部门层面的月度、季度与年度绩效考评都是由人力资源部搜集基础数据并将其转呈至总经理办公室,总经理办公室根据收到的资料对部门绩效进行考评,再将考评结果交给总经理进行最终审批。员工层面的绩效考评可以每半年开展一次,由人力资源部执行。各部门领导负责对部门内员工的绩效表现打分。绩效考评结果可以划分为以下5个等级:卓越级:绩效考评分数高于95分;优秀级:绩效考评分数在85分-94分之间;良好级:绩效考评分数在75分-84分之间;合格级:绩效考评分数在60分-74分之间;不合格级:绩效考评分数低于60分。

(六)开展绩效结果反馈

做好绩效考评之后,房地产企业需要开展绩效结果反馈工作。具体内容包括:分析被考核对象在工作中存在的问题,并协助其整改;检讨绩效考核机制是否完善、是否存在设计缺陷;接受员工对绩效考评结果的申诉,必要时进行二次考评。大部分房地产企业都认为绩效考评之后,绩效管理工作就结束了,因此未根据考评结果对当前的管理与员工工作问题进行有效分析,导致浪费了提升管理效率的机会。

房地产企业总经理办公室应在每月例行的绩效考评结束之后,组织相关部门领导召开绩效管理反思会,让他们深入分析绩效管理成功的经验与失败的教训,并在后续工作中强化薄弱的工作环节、提升工作效率。

各部门领导应根据员工的绩效考评结果与员工共同分析其当前工作中表现出色的地方与存在的问题,并寻求解决问题的方法,让员工感受到企业与部门对其工作与发展的重视,提升他们对企业的认同感与归属感,今后更加努力的工作。另外,员工也可以将个人工作中遇到的困难及时反馈给部门领导,与领导探讨是否有调整绩效指标标准的必要并制定后续的工作与个人发展计划。

需要强调的是,房地产企业应重视员工对绩效考评结果提出的申诉,从而提升考评的公平性与有效性。如果员工认为部门领导或者企业当前设定的绩效考评指标体系存在问题,可以直接向绩效管理小组提出申诉,小组在接到申诉的3个工作日内会向员工发出面谈通知,并组织相关负责人与员工进行面对面的交流。如果交流之后,员工认为企业的绩效考评结果合理,则可以结束此项申诉;如果交流之后,员工仍然认为绩效考评结果不合理,则需要整理其认为不合理的原因,并深入分析这些原因是否真实存在以及是否合理。

(七)充分利用绩效考评结果

房地产企业应充分利用绩效考评结果分析部门与员工工作中成功的地方及存在的问题,并以此为基础构建更加科学合理的个人绩效管理流程,从而提升企业的运营效率,进而增强自身在市场中的竞争实力,为后续发展奠定坚实的基础。本文构建的部门及员工个人绩效的管理流程具体见图3、图4。

参考文献

[1]黄玲:《探析国有企业绩效考核体系》,《厦门科技》2010年第3期。

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[8]史洁:《论我国房地产企业绩效管理体系的构建》,《山西科技》2008年第5期。

[9]李江:《基于企业战略的房地产公司绩效管理体系研究》,北京交通大学2007年硕士学位论文。

房地产市场体系 篇11

一、房地产开发中的著作权保护

在房地产开发实务中，随着人们关于知识产权保护意识的增强，关于著作权的侵权纠纷也愈来愈多。根据《著作权法》及《著作权法实施条例》的规定，与房地产开发相关的作品，主要有建筑作品、图形作品和模型作品三种类型。

1.建筑作品

建筑作品，是指以建筑物或者构筑物形式表现的有审美意义的作品。建筑物本身作为我国著作权法保护的客体，其外观应当具有独创的设计成分，具有美感和独创性。需要指出的是，并不是所有的建筑物都能受到《著作权法》的保护。从司法实践案例分析，建筑物或者构筑物能够作为作品受到保护，是因为它们具有独立于其实用功能的艺术美感，反映了建筑设计师独特的建筑美学观点与创造力，缺乏独创性或者没有任何艺术美感的建筑物或者构筑物并不是建筑作品。据此，《著作权法》上所称的“建筑作品”需要具备两个核心要素：第一，该建筑物具有独创性，设计新颖，结构独特。第二，该建筑物具有独立于其实用功能之外的艺术美感。

2.图形作品

图形作品，是指为施工、生产绘制的工程设计图、产品设计图，以及反映地理现象、说明事物原理或者结构的地图、示意图等作品。根据司法实践，构成我国著作权法保护的图形作品应具备两个核心要素：第一，该图形作品的内容和形式应当具有独创性，能够反映创作者的创造力；第二，该图形作品具有可复制性，可以被复制。

在房地产开发过程中，比较密集地产生图形作品的阶段是规划设计阶段。规划设计可以分为概念设计、方案设计、初步设计和施工图设计四个阶段，每个阶段会形成不同的图形作品。例如，项目总平面图、交通分析图、竖向规划图、园林景观分析图等。

3.模型作品

模型作品，是指为展示、试验或者观测等用途，根据物体的形状和结构，按照一定比例制成的立体作品。例如，在规划设计阶段，建设单位委托设计单位制作的建筑模型、设计三维模型等。在销售阶段，为让消费者对楼盘有更直观、形象地感受，开发商制作的楼盘沙盘、模型等，均属于模型作品。

根据司法实践，构成我国著作权法保护的模型作品应具备两个核心要素：第一，该模型作品的内容和形式应当具有独创性，能够反映创作者的创造力；第二，该模型作品具有可复制性，可以被复制。

二、房地产开发中的商标权保护

1.企业名称商标权

在市场经济中，企业名称是企业作为市场主体的重要标识，可以帮助消费者起到识别商品或服务来源的作用。因此，对房地产企业而言，加强对企业名称、字号的保护非常重要，但由于字号具有地域性限制，仅在注册区域管辖范围内具有排他性，在其注册区域管辖范围之外企业的就可以使用与其相同的字号。所以，为防止他人使用与自己相同的字号，或他人将自己的字号申请为注册商标，房地产企业应及时将自己的字号申请为注册商标，在条件具备时，可以申请认定为驰名商标，以扩大保护范围。这方面的成功典范当属房地产行业的领跑者——万科集团。万科集团于1994年申请注册“万科”商标，2000年被评为广东省著名商标，2005年6月被认定为驰名商标，成为第一家被认定为驰名商标的房地产企业。

2.楼盘名称商标权

楼盘名称作为房地产项目首次推向市场的“名片”，不仅承载着房地产开发企业及其产品在业界的信誉和口碑，而且构成企业重要的无形资产。仍以万科为例，1999年以来，万科集团自1999年开始在深圳、武汉、南昌、上海等城市开发以“四季花城”为名称的系列楼盘，获得巨大成功。2001年3月，万科向国家商标局申请“四季花城”商标注册，2002年8月28日核准注册，核定项目包括第三十六类的所有不动产事务。

在楼盘名称侵权方面比较著名的案件，是2011年广州星河湾实业发展有限公司诉江苏炜赋公司等商标侵权案，该案最终由最高人民法院于2013年进行再审判决认为，星河湾公司、宏富公司以“星河湾”命名的楼盘先后获得了相关荣誉，具有较高的知名度。“星河湾”作为注册商标具有一定的显著性和知名度，已经起到了识别楼盘的作用。因此，上述房地产开发公司将其开发的楼盘命名为“星河湾”的行为构成商标侵权（参见最高人民法院 （2013）民提字第102号民事判决书、江苏省高级人民法院（2011）苏知民终字第0171号民事判决书、江苏省南通市中级人民法院（2011）通中知民初字第0008号民事判决书）。

3.建筑物立体商标权

美国是最早对建筑立体商标提供法律保护，而且也是建筑注册为立体商标最多的国家。早在1937年，第六巡回法院在白塔连锁公司（White Tower System，Inc.）诉白色城堡饮食连锁公司（White Castle System of Eat—ing Houses Corp.）一案中就指出被告在相同地理区域，用一个白色城堡模型，是为了搭原告的“便车”，利用他人商标上的商誉获得利益，是侵犯商标权的行为。在1968年Grifs of America，Inc.一案中，法院认为一个三维建筑的外形如果能作为一个标志就能够注册为商标。到目前为止，美国将近100座建筑物已经注册为商标（参见左金凤：《论建筑物上的知识产权》，载《信阳师范学院学报》2010年11月第6期）。

目前，我国立法也已明确将三维标志（即俗称的立体商标）列入可申请注册商标的范围。《商标法》第八条规定：“任何能够将自然人、法人或者其他组织的商品与他人的商品区别开的标志，包括文字、图形、字母、数字、三维标志、颜色组合和声音等，以及上述要素的组合，均可以作为商标申请注册。”《商标法实施条例》第十三条规定：“以三维标志申请商标注册的，应当在申请书中予以声明，说明商标的使用方式，并提交能够确定三维形状的图样，提交的商标图样应当至少包含三面视图。”

三、房地产开发中的专利权保护

1.发明专利权

发明，是指对产品、方法或者其改进所提出的新的技术方案。在房地产开发中，企业可以就与房屋建筑、施工有关的新产品、新方法等申请发明专利。例如，万科于2002年取得“情景花园洋房”发明专利。该“情景花园洋房”为一梯两户，每户不仅包含室内空间，还包含与外界情景环境融为一体的无顶板、半围护的室外水平空间，即天、地、四周都属于业主私有的情景花园和景观露台（参见《万科专利手册》）。

2.实用新型专利权

实用新型，是指对产品的形状、构造或者其结合所提出的适于实用的新的技术方案。以万科为例，该企业2004年取得“复合式厨房”实用新型专利，该厨房包括复合墙体、门、窗、上下楼板和使用空间，使用空间分为烹饪区、家务区、备餐区和就餐区四个功能区。使用空间内的烹饪区设置有炉灶和操作台，备餐区设置有备餐区水池，家务区设置有冰箱，烹饪区水池、冰箱与炉灶的操作点连线呈三角形（参见《万科专利手册》）。

3.外观设计专利权

根据《专利法》规定，外观设计是指对产品的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合所作出的富有美感并适于工业应用的新设计。授予专利权的外观设计，应当不属于现有设计；也没有任何单位或者个人就同样的外观设计在申请日以前向国务院专利行政部门提出过申请，并记载在申请日以后公告的专利文件中。据此，房地产企业对符合上述要求的建筑物可以申请外观设计专利。

四、房地产开发中的商业秘密保护

对房地产企业而言，企业重大并购、投资、合作、管理制度、招投标文件、财务状况等都属于企业的商业秘密。对企业商业秘密的保护，可分为对内和对外两大类，对内主要是指对内部员工（包括正式员工、劳务派遣人员等），可以制订公司的保密制度，或通过双方的劳动合同约定员工的保密义务，尤其是对高级管理人员、核心岗位技术人员还可以签订竞业禁止协议，对其保密义务进行特殊约定。对外主要是指对合作单位，如施工单位、设计单位等，可以通过双方签订的合同约定保密义务。

五、房地产开发中常见的知识产权纠纷

从近几年房地产领域发生的知识产权侵权案件分析，如下三类纠纷比较常见：

第一，楼盘名侵犯他人注册商标专用权纠纷。根据《商标法》规定，如果该楼盘名已被其他企业在房地产类别申请为注册商标，则意味着在全国范围内的其他开发商未经同意均不得使用该名称作为楼盘名，否则即构成对其注册商标专用权的侵犯。

第二，未经许可使用他人设计方案（设计图纸）、沙盘侵犯他人著作权纠纷。例如，某开发商向甲、乙、丙三家设计单位就建筑设计方案邀请招标，甲设计院中标，后乙设计院发现某开发商用的设计方案与其当初投标的方案基本相同，但署名却是甲设计院。双方在合同中没有明确约定著作权归属，后产生争议。

第三，施工单位专利侵权纠纷。在招投标和工程建设过程中，建设单位需要与多家施工单位、材料设备供应商等进行合作，如保温材料、建筑材料、电梯、空调、门、窗等。如果供应商提供的材料设备未经专利权人许可，则可能构成侵权。比较典型的案例是张晶廷与衡水子牙河建筑工程有限公司等发明专利权侵权纠纷案，该案于2012年经最高人民法院最终判决，认为被告衡水子牙河建筑工程有限公司在设计及施工过程中使用的墙体构造技术构成对原告张晶廷专利权的侵害，并判决赔偿张晶廷经济损失40万元。

六、房地产企业知识产权管理体系的构建

作为房地产企业，应从企业管理角度对知识产权进行规范，加强对房地产开发过程中产生的知识产权保护，并作为企业的重要无形资产进行管理。具体如下：

第一，制定专门的知识产权管理制度，将知识产权管理作为企业资产管理的重要组成部分，对知识产权的创造、评估、申请、保护、运用等通过制度进行明确规定。

第二，建立企业的商标保护、防御体系，主要是从申请企业字号注册登记，到楼盘名称申请注册商标，此外还应考虑注册防御性商标，即将与注册商标相近似的标志申请注册商标。

第三，加强对房地产开发过程中的合同管理，对规划设计咨询服务类合同、营销咨询服务类、供应及施工类合同等，要在合同中单列知识产权条款，明确约定知识产权的归属及其享有的权利范围。

第四，加强对工程建设过程中的招投标管理，避免使用侵权的技术和产品：一方面，在招投标过程中，要严格审查投标单位的资质，做好供应商实地考察工作，如其提供的是获得专利的技术或产品，应通过专利局网站进行检索，以确认其拥有该项专利或获得专利权人使用许可；另一方面，在双方签订的合同中约定，如因施工单位或供应商侵害他人知识产权给建设单位造成损失的，由施工单位或供应商承担全部责任。

第五，充分利用企业已拥有的知识产权，发挥其最大的经济效益，并以此作为企业的利润增长点。

第六，加强对已有知识产权的保护。如发现其他企业有侵权的行为，要通过法律途径进行维权。

综上所述，在知识产权发展与保护日益得到重视的大时代背景下，房地产企业如何利用知识产权率先进行战略布局，以获取长期的竞争优势，保持企业的创新能力，并藉此创造企业新的利润增长点，将是每个企业在21世纪面临的重大挑战。

房地产企业预算管理体系构建 篇12

关键词：房地产企业,预算管理,企业管理

2014年以来, 我国的房价逐渐的从前几年的高速发展进入了中速增长的阶段。我国房地产行业已经进入了结构调整、库存清理的阶段。房地产行业的经济环境发生了质的变化, 从原有的垄断性经济逐渐转化成为现阶段的竞争经济, 原有的卖方市场也逐年转化成现阶段的买房市场。房地产企业的经营环境以及管理环境都发生了巨大的改变, 为了能够在日益激烈的房地产竞争市场上占有一席之地, 房地产企业应该建立科学的企业发展战略, 更是需要建设全面的企业预算管理体系。

一、我国房地产企业预算管理体系现阶段存在的问题

(一) 我国房地产企业预算管理战略缺乏导向性和全面性。

绝大多数的房地产企业在编制财务预算的过程中, 仅仅注重于对企业的一些费用, 例如, 销售费用、管理费用进行预算编制, 从而达到控制的目的, 采用这样笼统的预算管理手段容易犯以偏概全的错误, 一定程度上会降低房地产企业预算管理的职能以及效益, 而且会因为忽略了对房地产企业的最主要的开发成本的预算, 从而无法对房地产项目的开发成本进行有效的控制。由于这些房地产企业的预算管理内容过于狭隘, 缺乏房地产企业的特性, 导致房地产企业的年度预算编制对房地产企业的日常经营以及战略部署缺乏必要的指导性以及校验性。房地产企业难以根据企业的年度预算来进行日常经营的指导, 也无法根据年度预算来评价企业预算执行情况, 导致房地产企业的预算管理成为纸上谈兵。

(二) 不少房地产企业缺乏完善预算责任的落实。

房地产企业的预算管理体系应该是一个涉及房地产企业上下的综合性的财力体系。但是, 现阶段绝大多数的房地产企业仅仅将预算编制工作交予了财务部门处理, 缺乏必要的部门沟通以及必要的责任制的落实。房地产企业并没有将企业年度预算编制的内容与各个部门的职责联系起来, 也没有将预算的各个指标落实到房地产企业的具体的部门甚至是具体的个人身上。有些房地产企业更是没有将项目指定到确定的部门, 对项目权利的授权以及对项目权责的划分非常的不明确, 导致企业内部出现严重的权责不明, 有些人有权无责, 有些人有责无权, 这样很容易导致企业各个部门缺乏实施企业制定财务预算的积极性, 导致企业预算编制得不到贯彻和实施, 从而严重地影响房地产企业的管理效率。

(三) 有些房地产企业缺乏预算编制的标准和制度。

不少的房地产企业的管理者对预算的编制、应用以及管理非常的重视, 但是, 对预算管理体系的建设的规划不够重视。再加上房地产项目存在多样性的特点, 我国还没有一定的房地产相关的预算标准。某些房地产企业并没有确定预算编制的正确流程, 没有明确的预算编制、审核、审批等制度, 导致企业在进行预算编制的过程中容易出现各个管理层对预算结果意见不统一的现象。甚至, 所处位置不同的管理层还可能出现抢夺预算并且出现矛盾的情况。这样可能导致不同的部门或者不同的个人为了争夺预算做出部分短期利益的行为从而破坏房地产企业整体的战略目标。由于企业在预算编制的过程中存在预算分配制度以及标准都不明确的问题, 导致房地产企业内部资源分配不合理, 从而影响企业内部的资源的有效配置。

(四) 房地产企业缺乏必要的预算反馈体系。

对于房地产企业来说, 房地产的各种数据量非常的大, 但是现阶段绝大多数的房地产企业都没有采取必要的数据采集以及管理的措施, 加上房地产企业的各个项目所在地距离可能比较远, 预算中心很难对各个项目组进行及时的预算数据收集, 更无法及时、全面地进行预算分析。有些房地产企业的预算工作紧紧停留在简单的预算的编制以及下达预算指令的层面上, 并没有对预算的执行进行必要的监控。加上前面说到有些房地产企业并没有标准规范的预算考核制度, 也没有制度化的考核方式, 导致房地产企业的预算得不到必要的反馈, 导致预算管理体系无法发挥全面预算管理的最终作用。

二、房地产企业预算管理体系的构建

(一) 保障房地产企业的预算内容全面有效。

由于房地产企业的行业特色在于房地产项目中的很大一部分的成本为开发成本, 传统的预算管理体系并没有囊括这一部分, 为了能够有效地保障房地产企业预算内容能够全面有效, 房地产企业应该根据自身行业的特点来建立全面的预算项目。预算的内容要囊括房地产企业经营的方方面面, 从房地产企业的行政管理费用, 到房地产项目的项目开发成本、项目的销售成本等等各个方面都要建立完善的预算管理体系, 这样才能保证企业的年度预算足够完整, 确保房地产企业的每一个经营环节都有有效的预算进行指导。

(二) 将房地产企业预算考核落实到个人。

由于现阶段我国房地产企业在编制预算的过程中, 仅仅是由房地产企业的财务人员进行预算, 缺乏必要的沟通工作, 在编制预算的过程中预算范围较为笼统, 没有将预算的内容落实到具体的项目以及个人。因此, 企业财务人员在编制财务预算的过程中需要和房地产企业的各个部门的负责人进行有效的沟通, 将财务预算的责任落实到各个部门, 然后将各个部门的负责人将预算责任落实到具体的员工身上。并且将预算执行情况与企业的每一个员工的绩效考核绑定在一起, 这样能够有效地刺激员工执行预算的积极性, 从而保证房地产企业预算的执行。

(三) 制定有效的房地产预算标准以及制度。

一是有关部门应该先根据我国房地产行业的特性, 制定行业相关的预算编制以及预算管理体系, 确保各个房地产企业在建立完善的预算管理体系的过程中有章可循。二是企业应该根据自身的财务管理模式, 结合房地产企业的统一的预算指标以及制度, 有效地结合原有的预算编制的经验来建立一套完善的预算管理制度, 在执行的过程中不断地进行更正和完善, 最终形成一套较为科学准确的预算制定标准以及制度。并且有效地通过日常的预算管理的过程, 制定出一系列的预算审批制度、预算执行标准以及预算考核制度等。

(四) 确保预算执行结果能够得到及时的反馈。

首先, 在进行预算授权权责平等的情况下, 各个部门一旦接到了预算中心指定的预算任务, 就应该严格的按照预算的要求进行知悉, 并且, 房地产企业的各个项目组应该独立的完成自身的预算任务, 并且及时地反馈给企业的预算中心。为了确保预算结果反馈能够及时准确, 房地产企业应该采用互联网管理方式来进行预算内容的反馈。通过联网执行来反馈各个预算的执行情况。预算中心一旦收到了各个项目组、各个部门上报的预算结果后, 要根据预算执行情况对各个部门的预算执行情况进行评分, 最终确定各个部门的预算执行情况。

三、结语

预算管理体系是系统化的科学管理体系, 完善的预算管理系统的建立不仅需要有科学、准确的标准, 更需要房地产企业上下系统的配合以及贯彻执行, 才能确保预算管理系统能够得到有效的发挥, 才能促进房地产企业在行业占据一席之地。

参考文献

[1]邢美荣.探究企业预算管理的考核评价体系[J].科技与企业, 2014