土地资产处置

土地资产处置（共12篇）

土地资产处置 篇1

摘要：目前国企改革已进入攻坚阶段, 充分发挥土地生产要素在国有企业改革中重要作用, 促进国企改革的发展是土地行政管理工作义不容辞的责任和使命。

关键词：企业改制,土地资产,问题,对策

一、国有企业改革的方向是建立现代企业制度

现代企业制度的基本特征为“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”, 作为国有企业生产资源和资产的土地使用权价值的显化是现代企业制度的要求。国有企业改制形式包括公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营、出售、兼并、合并、破产等。土地资产处置的方式包括土地使用权出让、作价出资 (人股) 、授权经营、租赁、保留划拔用地等。通过几年来“企改”和“地改”的情况看, 土地使用权处置在国有企业改制中问题较多, 主要有:

(一) 国有企业改制未进行土地使用权处置

有的企业因改制其名称、产权制度均已改变, 新企业已挂牌营运, 但土地使用权却未做任何变更。当然这些企业以后势必要补办土地处置的各项手续, 重新进行土地评估, 但由于各项资产处置已成事实, 要规范修改原来的处置方案, 涉及企业资产量、负债率、效益等一系列变化, 不仅工作量大, 也容易引起新企业的反对, 若只维护原来的方案.那么土地处置毫无意义。

(二) 国有企业改制中土地评估不规范

一些国有企业在改制中, 委托不具备土地估价资格的机构进行土地价格评估。评估结果也未经确认, 但是却以此为根据进行土地处置。企业改制意味着全部或部分产权性质的转变, 土地处置关系到企业各力的切身利益, 土地价格低, 向国家支付的土地余额少、所以企业采取各种手段促使许估机构评估低价, 从而丧失土地评估的公正客观性。

(三) 国有企业改制中土地资产处置多头管理

—是这些企业的土地仍然无偿使用;二是后续改制的国有企业存在攀比心理, 不愿处置;三是国资部门和土地部门至今职责不清, 国资部门批准其继续以划拨方式用地, 土地使用权没有真正处置, 不但影响了企业改制的积极性, 也造成土地主管部门工作被动。

(四) 土地使用权处置后的管理工作难以到位

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》中规定国有改制企业土地使用权处置方式有出让、租赁、作价出资 (入股) 、保留划拨4种方式。按4种方式处置后, 普遍存在着土地管理上作难以到位的问题:一是无论出让、租赁、作价出资 (入股) , 合同中都有每年向上地使用者收取一定数额的土地使用费的条款, 但是没有具体的文件规定;二是作价出资 (入股) 的土地处置程序难以操作, 出资 (入股) 的土地也不便管理;三是国有改制企业土地出让金标准不一致。

二、针对以上问题, 我们对存在问题的原因进行了以下几点分析

(一) 在改制中企业“所需”与土地管理政策“所给”连接不当

在改制中企业所需的是改制成本低、改制手续简单、管理部门不要管得过细、改制时间短、改制不要反复、改制企业要公平。如何向国有改制企业提供一种低成本高效率的土地使用权处置方式?客观地讲, 出让、租接、作价出资 (入股) 3种处置方式的前提是用地方式从无偿到有偿。从现阶段国有企业的经济实力和经济效益来看, 企业部难以承受。造成一方面企业把改制当作政府的一项任务来完成, 自身并无迫切要求;另一方面在改制中不愿涉及土地, 不配合土地部门进行土地处置, 造成企业改制的不规范。如果土地使用权不处置, 违背国有企业改制的初衷;如果采取土地出让金挂账、出让金抵债等过渡方式, 国家收益又大量流失。所以寻求一条有效的供地方式至关重要。

(二) 不同管理部门间的利益之争阻碍国有企业改制

无论从国家法律法规到地方政策文件, 各管理部门的职责清晰明确, 但各部门却做不到“各司其职, 各负其责”。根本原因在于利益之争。作为管理部门如果跳不出部门利益, 没有全局观念, 对国家、对企业改制都会造成损失。

(三) 土地使用权处置后的税费双重负担

改制后的国有企业不但要缴纳有偿费用, 还要缴纳土地使用税, 而我国的三资企业只缴纳有偿使用费, 这显然有失公平, 影响国有企业改制的积极性。

(四) 改制中地价评估管理不规范

主要表现在两方面:一是土地资产评估管理不完善。如相对与其他性质的企业土地资产评估而言, 股份制企业土地资产评估管理还比较规范, 上市企业的土地评估更规范。但是无论哪一种情况都应该做到—致规范。二是土地资产评估管理不规范。比较突出的矛盾就是非土地资产评估机构评估地价。地价是企业改制中土地使用权处置的核心问题, 它是显化土地资产的主要途径, 是科学、合法处置土地的依据, 如不对上述问题妥善处理, 可能造成国有土地资产的大量流失等严重后果, 国有企业改制也将受到严重影响。

三、对于企业改制中的国土资源管理问题的分析, 我们应做出以下正确处置土地资产的对策

(一) 国有企业改制就是为企业创造一个公平、规范、合法的运营环境, 使企业在这样一种环境中健康发展

要求每一个管理部门都要为企业营造这样一种环境而工作。土地管理部门也要站在宏观管理的高度上, 以全新的视野认识土地管邵对整个国民经济发展的两个根本性转变所起的重要作用。

(二) 尝试新的土地使用权处置方式

有偿用地的根本内涵在于有偿、有限期、有流动。寻求既能满足内涵, 又有利于国有企业改制的土地使用权处置方式尤为重要。根据实践经验, 借鉴一些省市的做法, 可以对所有的国有改制企业一律办理出让手续, 纳入有偿有限期的管理轨道, 然后采取不同的土地使用费率进行调节。若有的企业能一次负担土地出让金, 那么实行零费率;若有的企业只能负担若干年期的土地出让金, 那么剩余年期的土地出让金加上—定的调整因素作为土地处用费折现到企业出让年限的每一年缴纳。

(三) 建立完善的监督机制和负责组织指导企业改制的专门机构

企业改制的各个环节都需要严格监督, 从地价管理到土地位用权处置都要严格监督。建立一些熟悉国家有关企业改制的各项法律制度, 能够指导企业规范地进行改制的机构, 他们同时也负责组织各类评估机构进行综合评估, 协调与各相关部门的关系, 向政府提出切实可行的建议。

企业改制向经验管理和传统管理的思想、方式、方法和工具提出了新的要求。纵观世界的经济管理潮流, 企业模式日益复杂化, 管理体制多元化, 经济运营多重化, 传统的十地管理方法已不能适应。只有实现新的高效的土地管理方法、现代化的工具才能为企业超前服务, 维护国家土地收益。

参考文献

[1]国有企业改制中的土地处置问题[J].资源与人居环境, 2006.

[2]陈辉, 廖和平, 洪惠坤.论国有企业改革中的土地资产处置[J].西南农业大学学报 (社会科学版) , 2007.

[3]崔嵩.关于国有企业改革中土地资产处置的若干思考[J].沿海企业与科技, 2009.

[4]梁建忠.关于进一步推动广西国有企业改制土地资产处置工作有关问题探讨[J].传承, 2010.

土地资产处置 篇2

企土改制土地资产处置审批意见(试行)

一、审批权限划分

(一)经国务院批准改制且符合以国家作价出资(入股)或授权经营方式配置土地条件的企业，其土地资产处置方案报部审批。经国务院批准改制具体包括以下两类：

1.国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建股份有限公司、有限责任公司的；

2.国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建境外上市企业的。(二)无论哪类企业，若改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，直接到土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续。

(三)国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制且符合国家作价出资(入股)或授权经营方式配置土地的企业，其土地资产处置方案报土地所在地的省级土地行政主管部门审批。

为方便与有关部门衔接，同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，企业根据需要，可持有关省(区、市)的处置批准文件到我部转办统一的公函。

如果同一企业改制涉及的划拨土地，部分采用出让或租赁方式处置、部分采用国家作价出资(入股)或授权经营方式处置、部分土地采用保留划拨方式处置等多种处置方式并存的，土地资产处置总体方案一并拟订，按照国家作价出资(入股)或授权经营方式处置的审批权限报有批准权的土地行政主管部门一并核准，具体处置方案则按各种处置方式的审批权限分别在市县或省级以上土地行政主管部门办理。

二、采用国家作价出资(入股)或授权经营方式处置的范围和程序(一)适用范围 对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地。

(二)报批程序：

1.改制企业根据省级以上人民政府关于授权经营或国家控股公司试点的批准文件，拟定土地资产处置总体方案，向省或国务院土地行政主管部门申请核准；

2.土地资产处置总体方案经核准后，企业应自主委托具备相应土地评估资质的机构进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟定土地资产处置的具体方案；

3.企业向市、县土地行政主管部门申请初审，市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行初步审查并出具意见，并附土地估价结果初审表(见附件二中附表二)；

4.企业持改制方案、土地估价报告、土地资产处置具体方案和初审意见，到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报告备案和土地资产处置审批；

5.企业持处置批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续后，到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登记。

三、总体方案核准办理要求(一)所需报件：

1.土地资产处置总体方案核准申请文件； 2.改制批准文件；

3.批准实行授权经营或国家控股公司试点企业的文件；

4.改制企业土地资产处置总体方案(涉及土地的基本类型、宗地、面积概略数及相应的处置方式等)；

5.企业改制方案。(二)审查内容： 1.报文资格；

2.采取授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地的资格； 3.企业改制所涉及土地基本类型及各类土地对应的处置方式。

四、具体处置方案审批要求(一)所需报件：

1.土地估价报告备案和土地资产处置审批的申请文件(含土地估价报告备案表)； 2.土地资产处置具体方案；

3.土地估价报告和土地估价技术报告； 4.土地资产处置总体方案核准文件；

5.市、县土地行政主管部门对土地权属和地价水平的初审意见(含土地估价结果初审表)。

(二)审查内容： 1.土地处置方式； 2.土地权属状况； 3.地价水平等。

五、行文参考格式

(一)土地资产处置总体方案核准文件参考格式： 关于核准××改制土地资产处置总体方案的函 ×××： 你公司《关于请核准×××改制土地资产处置总体方案的函》及有关材料收悉。经审核，现函复如下：

鉴于你公司为国家授权投资机构(国家控股公司试点企业)，同意你公司组建×××××公司所涉及的拥有划拨土地使用权的记××、××类生产和生产配套设施用地，可采用国家授权经营(国家作价出资(入股))方式处置；××、××类土地改制后仍符合法定的划拨用地范围，可继续以划拨方式使用；××、××类土地应当到土地所在地市、县土地行政主管部门办理国有土地出让(租赁)手续。

你公司应委托具有相应资质的土地估价机构对所涉及的土地进行评估，并拟订具体的土地资产处置方案按规定报批，土地估价报告同时备案。

××××年××月××日

(二)土地估价报告备案与资产处置方案审批复函参考格式： 关于×××改制土地估价报告备案和 批准土地资产处置方案的函×××: 你公司《关于申请土地估价报告备案与土地资产处置方案的函》及有关材料收悉。经审核，现函复如下：

一、×××公司因组建×××××公司的需要，委托××××机构对所涉及土地进行了评估，土地估价报告已报我部(厅、局)备案。估价报告编号为×××。

二、组建××××公司涉及原国有划拨土地××××宗，面积×××平方米，各宗地土地条件及价格详见附件。上述国有土地可按××××用途，以国家作价出资方式投入××××公司(授权你公司经营管理)，土地使用年期为××年，根据当地地价水平和土地出让金标准，同意××××万元用于转增国家资本金。

(你公司取得该宗授权经营土地使用权后，可给拟组建的××××公司使用。如改变用途或向其他单位或个人转让，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。)你公司要按国家有关规定，及时办理土地登记。附件：×××评估机构出具的土地估价结果一览表 ××××年××月××日(三)部转办公函参考格式

关于×××改制土地资产处置方案的函 ×××：

你公司《关于×××改制土地资产处置方案的函》及有关材料收悉。经审核，现函复如下：

××××公司因组建×××××股份有限公司的需要，委托××××机构对所涉及土地进行了评估，估价报告已在土地所在地省级土地行政主管部门备案。

根据××××省××××文、××××省××××文和×××××市××××文的批复，改制涉及土地共××××宗。面积平方米，土地处置方式为：……

谁来处置不良资产 篇3

在不久前召开的“观察家年会”上，与会专家不约而同的谈到了目前正在进行的银行改革。在许多专家眼里，金融改革难题被这样归纳：中国的金融问题主要是银行问题，银行问题主要是四大国有商业银行问题，四大银行问题又主要是不良资产问题。国务院发展研究中心金融所所长夏斌说，如果不化解内部大量的不良资产，就无法为国有商业银行引入战略投资者，其他改革也很难深入。那么，目前银行的不良资产有什么化解途径？四大资产管理公司成立以来的成效如何？下一步有何打算？

第一次剥离的是与非

在年会上，华融资产管理公司总裁杨凯生遭到了“围攻”。面对咄咄逼人的提问，杨凯生直喊冤：“如果给我们更灵活的机制，给我们更充分的手段，我们的不良资产回收率会更好。”

杨凯生认为第一次对不良资产剥离的不足之处在于：一是不够彻底，未能完全解决历史遗留问题；二是按账面值将不良贷款等价剥离至资产管理公司，虽使资产交接过程得以简化，操作成本有所降低，但这种做法的缺陷也是明显的。

杨凯生说，其缺陷和不足主要不在于人们通常说的由于这种做法完全豁免了银行的责任，因而易于导致银行今后发放贷款时更加忽视风险的防范。事实上，发生这种道德风险的可能性并不大。因为很难想象现在国有银行的管理人员会由于预期日后不良贷款有剥离的可能，就放任不良贷款的产生。

实际上，按账面值等价剥离的真正弊端在于难以锁定最终损失，有关各方难以早作准备和分期安排弥补措施。等价剥离不良贷款也造成难以对不良资产的处置结果建立一个有效的合理的评估考核机制。由于目标不够清晰，导致责任风险和肩负的道义压力过大，加大了资产管理公司的工作难度。

定价问题是关键

根据几年来在不良资产处置过程中所积累的经验，杨凯生提出，“应该积极尝试采用市场化的手段来解决国有银行现有的不良贷款问题。应允许银行依市场公允价将不良贷款组合打包转让给投资者。”

中国社会科学院财贸经济研究所副所长李扬认同这样的观点：“肯定是用市场化的方式来处置。实际上，我认为，从理论上讲，银行改革都是没有问题的，关键在操作。而不良资产的操作也就是如何定价。”

杨凯生认为市场公允价有几个好处：一是银行可以从长期无法收回的贷款中一次性收回部分现金，实实在在地提高银行的资产质量和盈利能力。二是将隐形的损失显性化，该由银行承担的，银行可以明确责任，明确消化期限，该由财政承担的，有关部门就可以尽早安排（例如补充注资，或者通过转让部分对国有银行的股权，套现后用于弥补损失等等）。三是由于银行只从事不良资产“一级市场”的“批发”业务，这就从机制上切断了银行信贷投放与消化不良贷款之间的直接关联，有效防范了道德风险。四是由于基本锁定了最终损失，财政减少了后顾之忧，必要时就可以出面，对外说明和澄清对处置银行不良贷款所形成损失的解决办法，这就有助于消除战略投资者的担心和疑虑，促其在国有银行不良贷款损失处理完毕前就先行进入，并按不良贷款处置完毕后的“好”银行的预期盈利能力确定股价。这不仅可以大大加快国有银行改制上市的进程，而且也有利于显著提高国有银行权益的价值。

当前情况下，国有商业银行目前的不良贷款数额确实很大。一方面，国有商业银行确实需要努力提高管理水平，不断完善经营机制，一定要下功夫切实防止和减少不良贷款的发生；另一方面，目前不良贷款的余额主要还是多年遗留下来的，而不是不良贷款剥离后新发生的。所以，当前最紧迫最重要的是要找到处置这些积淀在国有银行手中的不良贷款的有效途径和拿出弥补损失的合理方法，否则国有商业银行的改制将难以向前推进。

杨凯生现在最希望的是能够将国有商业银行的不良贷款再一次集中处置，或者说再一次剥离，按照市场化的原则进行剥离和处置。

但是中国银监会早有表示，不会再对四大行的资产进行政策性剥离。银行将自行解决不良资产问题。

银行加快处置不良资产

2003年底，中国银行与美国花旗银行和中国信息技术公司联和签订了不良贷款处置协议的事情。当时，中国银行副行长张燕玲在新闻发布会上对记者说，“该行已经加快了打包出售不良贷款的步伐，而且目前还有多项出售不良资产的谈判正在进行。”

有业内人士评论说，不良贷款打包销售，突出了中国四大国有商业银行在加速处置数10年政府指导性放贷造成的巨额不良贷款方面的努力。包括中国银行、中国工商银行、中国农业银行和中国建设银行在内的这四家银行，正在奋力降低不良贷款比率，以求在2005年之前达到央行规定的15%的平均水平。

银行可不可以自行处置不良资产？信达资产管理公司的曲和磊主任认为是不合适的。

他向《中国经济周刊》详细阐述了理由：

首先，在法律上这是有空缺的，银行不能既贷款又处置不良贷款，这样不仅解决不了问题，反而造成一些处置上的障碍；

其次，银行处置不良贷款，由于历史积淀的问题与新生的问题交缠在一起，致使银行经营管理层的责任根本无法理清，对银行信贷质量的问责机制难以真正确立和落实。而且缺乏一个中立的立场；

其三，由银行成立不良资产管理公司在国际上没有先例。

那么究竟银行的不良资产应该由谁来处置呢？

李扬在接受《中国经济周刊》采访时说：“关于不良资产没有什么可以讨论的。谁来处置不是问题，无论谁处置都要面对一个定价的问题。”

土地资产处置 篇4

国有企业原取得土地使用权的方式主要有出让和划拨两种。因此, 对于处于改革中的国有企业来说, 原来以不同方式所获得的土地使用权, 所采用的土地资产处置方式也不尽相同。可供选择的处置方式有:

(一) 划拨土地使用权可采取的土地资产处置方式

1. 出让。

此种方式是指国有企业原以划拨方式取得的国有土地使用权可以依法补办土地使用权出让手续, 向政府缴纳土地使用权出让金, 取得出让土地使用权。

2. 租赁。

国有土地租赁, 是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同, 并支付租金的行为。

3. 作价入股。

国家以土地使用权作价入股, 是指国家以一定年期的国有土地使用权作价, 作为出资投入改组后的新设企业, 该土地使用权由新设企业持有, 可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

4. 保留行政划拨。

国有企业改革涉及的原划拨土地使用权, 经批准可以采取保留划拨方式处置。

5. 授权经营。

国家根据需要, 可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司, 作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。

(二) 出让土地使用权所采取的土地资产处置方式

1. 租赁。

原企业可以将依法办理国有土地使用权出让手续获得的国有土地, 在有限年限内, 将土地使用权出租给其他企业。

2. 作价入股。

原企业以出让方式取得的土地使用权作价入股改组后的企业, 土地资产折为国有法人股。

二、不同土地资产处置方式的利弊

(一) 土地使用权出让的优缺点

这种方式实际上是作为第一受让者的企业将土地使用权作价入股让渡给了股份制企业。因此, 第一受让者的企业, 对国家而言, 为土地使用权的受让者;对第二受让者而言, 为企业的股东。对股份制企业而言, 其所拥有的土地使用权年限, 仅为土地使用权原始出让年限减去股东企业已使用年限的剩余部分。在股份制企业所拥有的土地使用权年限内, 其土地使用权可以转让、出租、抵押, 或再向别的股份制企业折价入股。这种土地资产处置方式, 目前新组建的股份制企业或者中外合资合作企业采用较多, 而国有企业股份制改制采用相对较少。

1. 优点

(1) 国家可以一次性地收取土地出让金, 用于其他的基础性投资建设。

(2) 企业获得土地使用权后, 可以独立地处置和经营土地, 避免了行政干预, 有利于提高企业经营绩效。

(3) 企业获得土地使用权后, 国有土地变为一定年限的土地资产, 并成为股份制企业的法人股, 每年可获得利息收入。

2. 缺点

(1) 会加重企业的经济负担。目前, 绝大多数国有企业使用的土地仍为划拨用地, 且大部分企业效益不佳, 存在2/3亏损、1/3赢利的状态。因此, 在短期内一次性拿出一大笔资金补交土地使用权出让金, 大多数企业难以承受。企业本想通过股份制改造来募集资金、启动生产、走出困境, 但过多的出让金负担势必造成募集股金入不敷出。

(2) 土地所有权在经济上体现不平衡, 不利于企业间的竞争。国有企业在改制之前, 企业所使用的土地是国家划拨的, 企业每年只是象征性地缴纳0.3元/m2～10元/m2的土地使用税, 且使用是无限期的。改制后, 企业要缴纳数额巨大的出让金, 且土地的使用期限是有限期的。这就会造成改制心理不平衡, 企业改制就会缺乏动力, 不利于现代企业制度的建立。

(3) 土地成本回收难以实现。从社会整体而言, 由于城市土地资产具有实物形态利用上的永续性, 在理论上讲是不存在价值补偿问题的。但是, 对企业而言, 在城市土地有偿、有限期使用的前提下, 进入股份制企业股本金的土地使用权, 必然存在一个使用中的价值补偿问题。企业一旦实行股份制后, 通过土地使用权出让, 补交土地出让金, 就形成了企业的土地成本。而企业土地成本的回收是相当困难的。

(二) 土地使用权租赁的优缺点

这种方式是国家以出租者, 股份制企业以承租者的身份出现的;或者作为第一受让者的企业将土地使用权出租给股份制企业。这种以年租金方式来处置股份制企业的土地资产, 其土地资产直接进入股份制企业的股本金。

1. 优点

(1) 适合国有企业的承受能力。采取土地使用权租赁方式, 可以将出让企业一次性缴纳的出让金“化整为零”, 分配到各个年度支付, 这种处置方式, 大多数企业是具有承受能力的。

(2) 有利于政企分开。将土地使用权租赁给企业, 就避免了国家将土地使用权出让那样以股东的身份干预和参与企业经营。这样, 不仅有利于政府转变职能, 而且还能够使企业充分行使自主权, 促进政企分开。

(3) 有利于企业改制成功。在土地使用权租赁制下, 国家可以理顺土地产权关系的前提下, 适当地降低企业土地租金的标准, 以减轻企业起步经营的负担, 待企业经济效益得到提高以及地价水平回升之后, 再逐步提高土地租金的标准, 达到合理租金的水平。

(4) 有利于土地成本的回收。由于企业支付的年租金比一次性缴纳的土地使用权出让金少得多, 这一部分成本可以直接进入企业当年的成本。因此, 这一少量的土地成本转移到企业产品价格中去就比出让金一次性转移到产品价格中去要容易得多。因此, 这种处置方式, 既有利于企业回收土地成本, 又不至于因产品价格上升幅度过大而使企业产品在市场上失去竞争力。

2. 缺点

(1) 企业所拥有的土地产权是不充分的。股份制企业租用一定年限的国有土地, 在这一年限内, 股份制企业不享有转让、转租、抵押等项土地权利, 因而企业就不拥有对所使用的土地资产的充分产权。

(2) 租金的不断上涨。这种资产处置的方式, 由于企业缴纳的年租金逐年变化, 并且可能会呈递增趋势, 这对企业可能产生不利影响。

(3) 影响企业的形象。当股份制企业不享有完整的土地使用权时, 就限制了股份制企业对土地滞产的处置, 企业的资产经营就难以实现, 股东们对公司的经营就存在顾虑。另外, 采用这种方式, 股东们认为这是公司经济实力不强的表现, 也不利于他们对公司进行投资。

(三) 土地使用权作价入股的优缺点

这种方式处置股份制企业的土地使用权, 表现为国家以土地使用权对企业进行直接投资。这时, 国有土地资产已成为股份制企业全部法人财产的一部分。股份制企业拥有了包括土地资产在内的全部出资者投资形成的法人财产权。国家则以股东的身份, 通过股份收益来实现城市土地所有权。同时, 国家根据城市土地使用权折价入股所占的股份比例, 分享股份制企业法人财产增值的部分。对股份制企业而言, 以这种处置方式获得的土地使用权, 在一定年限内, 可以依法转让、出租、抵押其土地使用权, 也可以将土地使用权直接作价入股, 向其他企业参照。

1. 优点

(1) 可以减轻企业的经济负担。在这种方式下, 企业只是在年终支付国有土地资产股的股息。与土地使用权出让相比, 企业可以免交巨额的土地使用权出让金, 减轻企业负担, 有利于企业的改制。

(2) 有利于国家的宏观调控。国家作为企业的股东, 可以对企业的经营进行宏观调控和监督, 加强对企业的宏观管理。

(3) 可以增加国有土地的收益。国有土地资产作价入股后, 国家可以每年获得一定的股息收入。特别是对于目前在国外和国内上市的股份制企业, 它们大多数是效益相对较好的企业。因此, 国家土地的股息收入可以随上市企业筹资渠道的不断拓宽、经营机制的逐步转换以及经营效益的不断提高得到增加。

2. 缺点

(1) 土地股本与股份比例难以确定。从理论上讲, 股份制企业土地资产的评估价格应全部入股并构成土地资产股本, 且土地资产股本数量不得低于审核确认的土地资产总额除以股票的溢价倍数, 土地资产股本占国有资产总股本的比例也不应低于土地资产总额占进入股份制企业的国有资产总额的比例。这一比例是最低的标准规定。但在实际操作中到底应该确定多大的比例却非常困难, 必须统筹兼顾国家、企业以及其他各方面的利益。若土地资产股本占企业总股本的比例过大, 则其他股东资产所占的比例就相对较小, 其资产的投资回报率就越低, 他们就不愿意购买企业的股票。这不利于企业增资扩股;若降低土地资产股本, 则国家利益就要因土地资产收益的流失而遭到损害。

(2) 股息红利的收益得不到有效保障。一方面, 由于国有土地法人股存在产权主体不明确的情况, 因此, 可能导致国有股份的收益被侵蚀的情况发生;另一方面, 当企业微利或亏损时, 土地资产股与企业的其他资产股一样, 可能无利可分。这显然不符合马克思的地租原理以及当前土地使用制度改革的目的与要求。更有甚者, 当企业破产时, 土地资产股不仅不能分享利润, 还要以股东的出资额为限负有限责任, 还可能当作企业的财产以抵偿企业债务而被分掉, 国家的土地所有权将荡然无存, 国家的土地收益也将无法实现。

三、不同土地资产处置方式的适用条件

在对国有企业进行土地资产处置时, 应根据企业的不同情况而酌情选取资产的处置方式。

第一, 国有企业改革涉及的划拨土地使用权, 有下列情形之一者应当采取出让或租赁方式处置: (1) 国有企业改制或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的; (2) 国有企业改组为股份合作制的; (3) 国有企业租赁经营的; (4) 非国有企业兼并国有企业的。

第二, 国有企业破产或出售的, 企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。破产企业的土地使用权出让金应首先安置破产企业职工, 破产企业将土地使用权抵押的, 抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得也应首先用于安置破产企业职工。

第三, 根据国家产业政策, 对于自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行业, 以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业, 根据企业改革和发展的需要, 主要采用授权经营和作价入股方式处置土地, 国家以土地作价转为国家资本金或股本金的方式, 向集团公司或企业注入土地资产。

第四, 国有企业涉及的土地使用权, 有下列情形之一者, 经批准可以采取保留划拨方式处置: (1) 在涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域; (2) 继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地, 原土地用途不发生改变的; (3) 国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并;兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的; (4) 在国有企业兼并、合并中, 被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业; (5) 国有企业改造或改组为国有独资公司的; (6) 对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业, 原划拨土地可继续以划拨方式使用, 也可以作价入股方式向企业注入土地资产。其中, 第 (3) 、 (4) 、 (5) 项保留划拨用地方式的期限不超过5年。

参考文献

土地资产处置 篇5

42号

各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局): 根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发〔 2001 〕 44 号)精神，部制定了《企业改制 土地资产处置审批意见(试行)》(附件一)和《土地估价报告备案办法(试行)》(附件二)二个配套文件 , 现印发给你们，请遵照执行。执行中的有关问题请及时报部土地利用管理司。

二零零一年五月二十九日

附件一

企业改制土地资产处置审批意见

(试行)

一、审批权限划分

(一)经国务院批准改制且符合以国家作价出资(入股)或授权经营方式配置土地条件的企业 , 其土地资产处置方案报部审批。经国务院批准改制具体包括以下两类： 1.国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建股份有限公司、有限责任公司的；

2.国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建境外上市企业的。(二)无论哪类企业，若改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，直接到土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续。

(三)国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制且符合国家作价出资(入股)或授权经营方式配置土地的企业 ,其土地资产处置方案报土地所在地的省级土地行政主管部门审批。

为方便与有关部门衔接 , 同一企业涉及在两个以上省(自治 区、直辖市)审批土地资产处置的 , 企业根据需要 , 可持有关省(区、市)的处置批准文件到我部转办统一的公函。

如果同一企业改制涉及的划拨土地 , 部分采用出让或租赁方式处置、部分采用国家作价出资(入股)或授权经营方式处置、部分土地采用保留划拨方式处置等多种处置方式并存的 , 土地资产处置总体方案一并拟订 , 按照国家作价出资(入股)或授权经营方式处置的审批权限报有批准权的土地行政主管部门一并核准 , 具体处置方案则按各种处置方式的审批权限分别在市县或省级以上土地行政主管部门办理。

二、采用国家作价出资(入股)或授权经营方式处置的范围和程序(一)适用范围 对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业 , 方可采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地。(二)报批程序：

1.改制企业根据省级以上人民政府关于授权经营或国家控股公司试点的批准文件 , 拟定土地资产处置总体方案，向省或国 务院土地行政主管部门申请核准；

2.土地资产处置总体方案经核准后，企业应自主委托具备相应土地评估资质的机构进行评估 , 并依据土地状况和估价结果，拟定土地资产处置的具体方案；

3.企业向市、县土地行政主管部门申请初审市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行初步审查并出具意见，并附土地估价结果初审表(见附件二中附表二)； 4.企业持改制方案、土地估价报告、土地资产处置具体方案和初审意见 , 到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报告备案和土地资产处置审批；

5.企业持处置批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续后 , 到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登 记。

三、总体方案核准办理要求(一)所需报件：

1.土地资产处置总体方案核准申请文件； 2.改制批准文件；

3.批准实行授权经营或国家控股公司试点企业的文件；

4.改制企业土地资产处置总体方案(涉及土地的基本类型、宗地、面积概略数及相应的处置方式等)； 5.企业改制方案。(二)审查内容： 1.报文资格；

2.采取授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地的资格； 3.企业改制所涉及土地基本类型及各类土地对应的处置方式。

四、具体处置方案审批要求(一)所需报件：

1.土地估价报告备案和土地资产处置审批的申请文件(含土地估价报告备案表)； 2.土地资产处置具体方案；

3.土地估价报告和土地估价技术报告； 4.土地资产处置总体方案核准文件；

5.市、县土地行政主管部门对土地权属和地价水平的初审意见(含土地估价结果初审表)。(二)审查内容： 1.土地处置方式； 2.土地权属状况； 3.地价水平等。

五、行文参考格式

(一)土地资产处置总体方案核准文件参考格式 : 关于核准 XXX 改制土地资产处置总体方案的函

XXX ：

你公司《关于请核准 XXX 改制土地资产处置总体方案的函》及有关材料收悉。经审核 , 现函复如下：

鉴于你公司为国家授权投资机构(国家控股公司试点企业),同意你公司组建 XXXXX 公司所涉及的拥有划拨土地使用权的XX、XX 类生产和生产配套设施用地 , 可采用国家授权经营(国家作价出资(入股))方式处置;XX、XX 类土地改制后仍 符合法定的划拨用地范围 , 可继续以划拨方式使用；XX、XX类土地应当到土地所在地市、县土地行政主管部门办理国有土地出让(租赁)手续。

你公司应委托具有相应资质的土地估价机构对所涉及的土地进行评估 , 并拟订具体的土地资产处置方案按规定报批 , 土地估价报告同时备案。

年 月 日

(二)土地估价报告备案与资产处置方案审批复函参考格式 : 关于 XXX 改制土地估价报告备案和批准土地资产处置方案的函

XXX：

你公司《关于申请土地估价报告备案与土地资产处置方案的函》及有关材料收悉。经审核 , 现函复如下 :

一、XXX 公司因组建 XXXXX 公司的需要 , 委托 XXXX 机 构对所涉及土地进行了评估 , 土地估价报告已报我部(厅、局)备案。估价报告编号为 XXX。

二、组建 XXXX 公司涉及原国有划拨土地 XXXX 宗 , 面积XXX平方米 , 各宗地土地条件及价格详见附件。上述国有土地可按XXXX 用途 , 以国家作价出资方式投入 XXXX 公司(授权你公司经营管理), 土地使用年期为 XX 年 , 根据当地地价水平和土地出让金标准 , 同意 XXXX 万元用于转增国家资本金。(你公司取得该宗授权经营土地使用权后 ,可给拟组建的XXXX 公司使用。如改变用途或向其他单位或个人转让 , 应报经土地行政主管部门批准 , 并补缴土地出让金。)你公司要按国家有关规定 , 及时办理土地登记。附件 :XXX 评估机构出具的土地估价结果一览表

年 月 日

(三)部转办公函参考格式：

关于 XXX 改制土地资产处置方案的函

XXX：

你公司《关于 XXX 改制土地资产处置方案的函》及有关材 料收悉。经审核 , 现函复如下 :

一、XXXX 公司因组建 XXXXX 股份有限公司的需要 ,委托XXXX 机构对所涉及土地进行了评估 , 估价报告已在土地所在地省级土地行政主管部门备案。根据 XXXX 省 XXXX 文、XXXX 省 XXXX 文和 XXXX 市XXXX 文的批复 , 改制涉及土地共 XXXX 宗 , 面积xx平方米 ,土地处置方式为 :......。

年 月 日

附件二 :

土地估价报告备案办法

(试行)

一、备案范围

土地估价报告备案的范围是指 : 1.企业改制涉及的土地估价报告。

2.土地评估机构完成的土地估价项目业绩清单。

二、备案要求

(一)企业改制涉及的土地估价报告按以下要求报土地行政主管部门备案 : 1.企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的 , 改制企业在土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续时 , 所涉及宗地的土地估价报告同时交付备案。

2.企业改制涉及的土地采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处置的 , 改制企业在省级以上土地行政主管部门申请办理土地资产处置时 , 土地估价报告同时在省级以上土地行政主管部门备案;同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的 , 所涉及宗地的土地估价报告与土地资产处置审批分别到宗地所在省(区、市)备案。

(二)土地估价项目业绩清单按以下要求报土地行政主管部门备案 : 1.在国土资源部备案的土地评估机构 , 其土地估价报告项目业绩清单报国土资源部备案 , 同时抄报机构所在地省级土地行政主管部门。

2.在省级土地行政主管部门备案的土地评估机构 , 其土地估价项目业绩清单报省级土地行政主管部门备案。

三、备案条件

(一)企业改制涉及的土地估价报告备案须具备以下条件 : 1.受托评估机构具有国土资源部和省级土地行政主管部门颁发的《土地评估机构资质证书》 , 从业范围符合资质证书的规定 , 并根据与委托方签订的合同约定条件出具了土地估价报告。

2.土地估价报告符合土地估价报告规范格式要求 , 其内容完善 , 结构合理 , 表述清楚 , 资料真实可靠 , 依据充分。

3.按规定提交以下相关材料 , 符合要件齐备要求 :（1）土地估价报告在省级以上土地行政主管部门备案的具体要件详见《企业改制土地资产处置审批要求》(附件一)中具体处置方式审批要求所需报件。

（2）土地估价报告在市、县土地行政主管部门备案的具体要件主要包括 : ①土地估价报告备案的申请函件 , 并附《土地估价报告备案表》(见附表一)； ②土地估价报告和土地估价技术报告； ③企业改制方案和土地资产处置方案； ④企业改制批准文件。

(二)土地估价项目业绩清单备案须具备以下条件 : 1.业绩清单所列的土地估价报告是土地评估机构独立或与其他机构合作完成 , 并已向委托方提交的土地估价报告(土地估价项目业绩清单见附表三)。

2.业绩清单应包括土地评估机构上一季度上述所有的土地估价报告。

3.业绩清单应在规定时间上报 , 上报时间以当地当日邮戳为准。(逾期未报的 , 视为上一季度无业绩清单。)

四、备案程序

(一)企业改制涉及的土地估价报告按以下程序备案 : 1.申请

改制企业持土地估价报告及资产处置申请文件、材料等要件 向土地行政主管部门提出备案申请。2.受理与备案

土地行政主管部门对要件进行合规性审核 , 凡机构资质符合要求 , 要件齐备 , 土地估价报告符合规范格式 , 应予以备案 , 并 由土地行政主管部门在《土地估价报告备案表》上签署备案意见。如不符合规定要求 , 则经补充有关材料或完善土地估价报告后予以备案。(二)土地估价项目业绩清单按以下程序备案 : 1.报送业绩清单

土地评估机构在每季度的第一个星期一将上一季度的土地估价项目业绩清单报土地行政主管部门(同时附相应的电子文档)。

2.审核与汇总

土地行政主管部门在收到各土地评估机构报送的业绩清单后 , 进行审核汇总 , 作为对土地估价报告进行随机抽查的依据。附表一：

土地估价报告备案表（略）附表二：

谁有权处置“亿万富姐”的资产 篇6

吴英刑事申诉代理人蔺文财说，按照相关规定，公安机关在办理刑事案件时，仅有对财产的查封扣押权利，没有处置权。处置财产需要移送法院，在法院确认是赃物后，由人民法院进行处理。但早庄2008年，法院尚未作出一审裁决前，吴英名下的资产拍卖就早已开始。据了解，吴英一案的涉案财产至今一直控制在案发地东阳公安机关的手中。“由于当时公安机关没有把扣押财产移送，所以导致法院在审理时，没有审查这些财产的合法性。”蔺文财说，但正是基于这个前提，法院认为吴英无力偿还，进而认定其构成集资诈骗。

记者注意到，就在吴英被改判无期之前，来自东阳的消息称，东阳市公安局将借用东阳市人民法院淘宝网络司法拍卖平台，对吴英本人及本色控股集团有限公司名义购置的90处房产进行网络拍卖。东阳法院对拍卖的房产均做了备注，告知处置该房产的主体是东阳市公安局。

土地资产处置 篇7

一、强化主管部门、事业单位的主体地位, 推动事业资产管理水平的提高

按照财政部令第36号的规定, 事业单位国有资产实行的是“财政部门——主管部门——事业单位”三级管理体制。财政部门、主管部门、事业单位在资产管理中承担不同的职责, 事业单位对其占有、使用的资产负有具体管理职责, 主管部门对其下属单位的资产则负有监督管理职责, 财政部门履行综合管理职责。

1. 做实财政审批工作

在近几年的资产管理实践中, 大连市财政局在审批环节投入了大量精力。通过认真审核单位资产处置事项的财务及相关资料, 分析单位的资产管理现状, 提出规范资产管理和财务核算行为的具体要求, 指导单位解决了多年来形成的账实不符、决算失真等问题, 帮助单位的资产和财务管理人员提高了政策水平和业务技能, 增强了管好本单位资产的责任意识。

2. 强调主管部门、事业单位的主体地位, 调动其工作积极性

虽然审批职责授权主管部门的条件还不具备, 在资产处置工作中, 他们还是非常重视调动主管部门和单位的积极性。通过工作中的牵动, 使主管部门逐步进入监管本部门所属单位资产的角色。这不但树立了主管部门在资产管理方面的权威, 也做实了主管部门在资产管理方面的职责。通过以点带面, 推动了部门整体资产管理水平的提高。

通过资产所在单位全程参与资产处置过程 (包括实物的处置) , 切实承担起了资产的具体管理职责。通过全过程参与, 资产管理人员熟悉了业务和政策, 一些不规范的问题的解决, 也使单位清楚了本单位资产管理工作优势和不足之所在, 解决问题的主动性明显增强, 配合财政部门做好资产管理工作的积极性也在不断提高。由于资产管理规范后, 底数清晰了, 资产的使用效益提高了, 过去应配置的资产, 不需配置了, 节约了资金, 将不现实的财力变成了实际的资金效益, 单位管好资产的内在积极性也提高了。

二、搭建资产处置平台, 资产处置实现市场化

大连市财政局共搭建了两个平台:第一个平台是大连市的产权交易所。资产处置事项经财政部门审核批准后, 清单直接转交产权交易所, 由产权交易所对照清单与资产所在单位交接资产, 并履行实物资产的公开拍卖程序。拍卖后, 相关资料及处置收入也由产权交易所直接上缴财政;第二个平台是大连东泰废弃物处理有限公司, 该公司负责对行政、事业单位报废的电子、电器产品进行无害化拆解处理。

随着我国电子技术的不断发展, 电子电器设备在事业单位的使用量呈快速增长趋势。这些设备的应用提高了各项工作运转的效率和质量, 推动了各项事业的发展。由于电子电器设备含有多种重金属, 处置不当会严重影响环境。而避免或尽量减少实物处置过程对环境的污染, 一直是大连市财政局对实物处理过程的核心要求。

事业单位报废的电子电器设备无害化拆解处理, 从根本上杜绝了处置不当造成的环境污染。由于财政部门率先将环保处置引入政府机关和事业单位的资产处置工作中, 在全市各类经济组织和市民中起到了导向作用, 各区市县政府、驻大连市的一些中直单位纷纷响应, 对本区域、本单位的电子产品实行无害化拆解处理。此举经大连电视台报道, 在社会上也产生了积极影响, 增强了市民的环保意识, 改善了城市环境。

两个平台的设立, 使大连市的资产处置工作真正实现了财政审批, 单位参与, 实物资产市场化处置。在资产处置过程中, 财政部门、主管部门、事业单位、平台企业在履行自身职责的同时, 工作上的配合、衔接关系客观上也形成了相互间的监督、制约机制, 保证了资产处置过程的严谨和科学, 避免了处置环节违规现象的发生。由于处置收入形成在平台企业, 便于其直接上缴财政, 也使处置收入的收支两条线管理由管理难点变得顺理成章。

三、增强服务意识, 注重与相关部门的工作配合

几年来, 按照局党组的要求, 在履行资产管理职责时, 大连市财政局以单位为中心, 注重换位思考, 用财政部门所具有的政策优势, 出主意, 解难题, 协助许多单位理顺了多年遗留的问题, 减少了工作阻力, 使财政部门的管理更容易被单位接受。

国有资产处置工作的顺利开展, 离不开资产所在单位和其主管部门, 也需要其他相关部门的支持和配合。由于目前的资产管理还没有脱离过去的框架, 大连市财政局在管理理念、手段和方式上还不能改变资产管资产的状态, 要管好资产, 避免资产流失, 没有相关部门的配合是做不到的。研究过去资产管理的经验教训, 大家几乎得出了同样的结论, 理念、手段和方式的不足决定了资产管理的结果。由于多年来未经批准, 事业单位投资设立企业, 车辆报废等等现象的存在, 使得事业单位对外投资缺乏论证, 兴办的企业经营状况普遍不如人意, 单位账实不符的问题较为普遍, 资产遗失难以查实。

为解决上述问题, 大连市财政局与工商部门、房地产管理部门、车籍管理部门等反复沟通, 协助财政部门把住资产的出口。目前, 财政部门与上述部门均建立起了工作协调机制, 基本做到了没有财政部门的批准手续, 房产管理部门不予办理过户手续, 工商部门、事业单位登记管理部门不予办理新设企 (事) 业单位的设立手续及增减资等相关事项。

土地资产处置 篇8

一、确立资产处置原则, 明确处置审批权限

2007年7月11日, 省政府颁布了《河南省行政事业单位国有资产管理办法》, 确定了行政事业单位国有资产处置管理的原则和处置审批的权限, 规定行政事业单位国有资产处置应当遵循公开、公平、公正原则, 省直行政单位处置国有资产单位价值在10万元以上或者批量价值在20万元以上的, 应报省财政部门审批;省直事业单位货币性资产损失核销或者处置国有资产单位价值在10万元以上或者批量价值在50万元以上的, 经主管部门审核同意后, 报省财政部门审批。上述规定限额以下的资产处置由行政单位和事业单位主管部门审批, 报省财政部门备案。省以下垂直管理的部门, 其国有资产的处置审批权限, 由省主管部门确定, 报省财政部门备案。涉及土地处置的, 报同级人民政府审批并按土地管理的有关规定办理相关手续。经批准召开重大会议、举办大型活动等临时购置的国有资产, 由主办单位在会议、活动结束时按照本办法规定报批后处置。主办单位对资产的安全和完整性负责, 不得擅自占有或者处置。行政事业单位分立、撤销、合并、改制及隶属关系发生改变时, 其资产应当进行全面的清查和登记, 经同级财政部门审核后方可办理移交、调拨、封存、拍卖等手续。行政事业单位国有资产处置收入属国家所有, 按照政府非税收入管理规定实行“收支两条线”管理, 收入上缴财政专户或者国库, 支出按照履行职能需要由财政统筹安排。各级财政部门应当逐步实行国有资产集中统一处置。

二、制定资产处置办法, 完善资产处置程序

为细化并规范对资产处置各环节的管理, 还制定了《河南省省级行政事业单位国有资产处置管理暂行办法》。首先明确了行政事业单位处置国有资产的范围, 包括:闲置资产;因技术、质量等原因并经过科学论证, 确需报废、淘汰的资产;因单位分立、撤销、合并、改制、隶属关系改变等原因发生的产权或者使用权转移的资产;盘亏、呆账及非正常损失的资产;已超过使用年限无法使用的资产以及依照国家、地方有关规定需要进行资产处置的其他情形。其次, 要求行政事业单位处置国有资产时, 必须先由资产管理部门会同财务部门、技术部门审核鉴定, 并提出处置意见后, 严格按照省政府第108号令规定的审批权限履行审批手续, 未经批准不得自行处置。对规定限额以下的资产处置, 由行政单位和事业单位的主管部门审批, 审批结果每半年和年度终了20日内将批复文件及汇总批复表报省财政部门备案。第三, 规定了不同情况下行政事业单位处置国有资产应提交的有关资料, 包括国有资产处置申报表、资产价值凭证、资产报废的技术鉴定、单位的内部说明和对责任人的处理文件等资料。第四, 要求行政事业单位在出售、出让、转让、变卖数量较多或者价值较高资产时, 应当由相应资质的评估机构评估并报财政部门核准或者备案, 经财政部门或主管部门批准后在政府批准或依法设立的产权交易机构中通过拍卖、招投标、协议转让等市场竞价方式公开处置。交易价格不得低于评估价值的90%, 低于90%时应暂停交易并报财政部门审批, 批准后方可继续进行。第五, 进一步明确行政事业单位国有资产处置收入。按照政府非税收入管理的规定, 实行“收支两条线”管理, 收入全额上缴省级财政专户, 支出按照履行职能需要由省级财政部门统筹安排, 从省级预算外财政专户中拨付, 优先用于固定资产的维修和购置。并要求各行政事业单位应当在资产处置完成后及时将资产处置收入全额缴入省级预算外资金财政专户, 资产处置中发生的评估费、鉴定费、交易费等相关费用由行政事业单位提出申请报省财政厅审核后, 从省级预算外资金财政专户中退付。

三、明确资产处置职责, 规范资产处置管理

为了改变长期以来财政厅内部行政事业单位国有资产管理分工不明、职能交叉的状况, 根据财政部“两令”的有关规定及省编办对财政厅行政事业国有资产管理职能的批复要求, 研究制定了《河南省财政厅行政事业单位国有资产管理内部工作规程 (暂行) 》 (以下简称《内部工作规程》) , 规定行政事业单位在处置资产时, 应先由单位提出处置意见, 经主管部门审核后以正式文件上报财政厅, 由资产管理处提出初审意见后会签相关业务处室, 并报主管厅长审定。对超出财政厅审批权限或数额较大的资产处置, 报省人民政府审批。行政事业单位分立、撤消、合并、改制及隶属关系发生改变时, 由资产管理处会同相关业务处室对其占有、使用的国有资产进行清查、审核和处置, 并及时办理资产移交手续。行政事业单位超标配置、低效运转或者长期闲置的资产由资产管理处会同相关业务处室提出调剂或处置意见, 报主管厅长审定。对于不按规定处置资产或拒绝调剂的, 资产管理处可会同相关业务处室暂不受理下年度资产购置预算申请。对行政事业单位处置资产取得的收益, 规定其归属国家所有, 应按照财政部第35号、36号令规定以及国家财务会计制度的有关规定, 分别缴入国库或财政专户或纳入本单位财务统一核算。厅综合处、国库处会同资产管理处制订资产收益收缴管理办法, 相关业务处室会同综合处、国库处、资产管理处负责对分管部门资产的收益实施收缴管理。

四、依托产权交易中心, 具体实施公开处置

土地资产处置 篇9

作为现代经济的核心, 金融对于一国经济发展起着十分关键性的作用。20世纪90年代亚洲金融危机的爆发, 使得世界各国都积极采取措施化解金融风险。我国改革开放已经走过了三十多年的历程, 伴随着市场经济的快速发展, 我国金融业的发展也取得了一定程度上的发展, 但多年经济发展过程中积累的矛盾却不断显现, 特别是经济体制转轨阶段积累的大量不良资产, 成为了我国商业银行发展过程中重要阻却性因素, 使得我国现代企业制度的建立陷入停滞不前的困境之中, 长期以往, 必将影响我国经济的长期稳定运行。

正是在此背景之下, 为了化解金融风险, 解决我国金融历史遗留问题, 我国政府于1998年10月成立了长城、华融、立信达、东方四家金融资产管理公司, 以专门处理我国四大银行的不良资产问题, 这是我国政府在金融领域的一项重大改革。因此, 从这个层面上分析, 可以得知, 在我国范围内的金融资产管理公司指的是经国家批准设立、专门负责收购、管理、处置国有银行不良资产的非银行性金融机构。由此可以看出, 金融资产管理公司在我国设立的条件十分严格, 而且其业务范围和业务对象都是特定的, 其主要目的在于化解金融风险。可以说, 银行金融业健康发展和化解金融风险是我国金融资产管理公司设立的现实依据。

二、金融资产管理公司处置不良资产存在的问题

1. 处置不良资产的手段创新性不足

与西方国家相比, 我国金融资产管理公司在处置不良资产之时, 较为习惯于使用传统的手段, 这些手段主要包括诉讼、拍卖、租赁。然而, 就现代资产管理公司而言, 证券营销往往是其主要资产管理手段。相对于资产管理公司所拥有的极其分散的不良资产债权, 拍卖、租赁等传统手段有着极大的局限性。因为接手这些不良债权的对象仅限于一些实业投资者, 接受的规模有限, 显然, 这与各家资产管理公司希望通过一单或几单协议, 快速实现对大量资产大批量的处置愿望不符。在诉讼程序中, 资产管理公司一般都稳操胜券, 但漫长的审理和追偿过程, 以及较低的追偿率加大了不良资产的回收成本。据报道, 诉讼追偿能收回的现金一仅在20%左右。

2. 处置不良资产的市场体系不健全

当前, 我国金融资产管理公司所面临的市场经营环境较为不成熟, 加之与之相对应的处置不良资产的市场体系不健全, 使得我国金融资产管理公司的发展严重滞后于国外。具体而言, 我国金融资产管理公司面临的市场体系不健全主要表现在以下几个方面:一是政府干预过多, 当前, 无论是大型银行还是国企的重组, 政府都必然参与到其中, 这极大地降低了金融资产管理公司市场化经营的水平。二是我国金融资本市场对外开放程度十分有限, 在处置不良资产的过程中, 很难吸引较多外资收购资金。三是我国国内债券市场处于初级阶段, 债券市场规模很小, 使得金融资产管理公司在处置不良资产的过程中, 也很难采用债券的处置方式。

3. 专业性人才缺乏

当前金融资产管理公司还存在的一重大问题就是专业性人才的缺乏, 使得在处理不良资产的过程中面临着严重的人才困境。而目前我国金融资产管理公司不仅仅员工少, 而且大部分是相关的银行系统中调入, 虽然这种做法能使资产管理公司尽快得到管理人才, 但由于它与银行的各项业务有着本质的区别, 因此在商业银行这种文化环境内培养出来的人员其素质是难以满足资产管理公司要求的。

三、提高金融资产管理公司处置不良资产能力的路径选择

1. 创新不良资产处置手段

在不良资产的处置手段上, 我国金融资产管理公司应具备开放性的视野, 除了充分发挥传统诉讼、拍卖、租赁手段的作用之外, 还应积极国外先进的处理不良资产的经验, 结合我国的国情, 制定出新型的不良资产处置方案。具体而言, 这些创新型的手段包括以下几种:一是发行资产支持证券, 针对未来可以产生现金收入的不良资产, 可以采取此种方法, 此种方法可以有效盘活不良资产。二是债转股。从实质上分析, 债转股并不会对企业形成实质性的帮助, 只是会降低企业的资产负债率, 因此, 金融资产管理公司在采取此种方法之时, 需要积极推动企业的改组改制, 使得资产管理公司的股权最终能够安稳退出。三是建立虚拟超市。使得不良资产也可以进行该挂牌交易。四是组建中外合资公司, 以应对国际性的不良资产处置。

2. 营造良好的市场环境

只有在健康、良好的市场环境之下, 我国金融资产管理公司才能顺利开展不良资产的处置工作。第一, 在市场经济的背景之下, 金融资产管理公司的经营行为理应由市场自主决定, 政府可以对其进行宏观的引导, 但不能干预过多, 否则金融资产管理公司就难以发挥相应的作用。第二, 我国应充分发挥加入世贸组织的作用, 进一步扩大开放, 使得外资也能介入我国金融资产管理公司的不良资产处置工作。第三, 加强金融体制改革, 在兼顾经济效益和社会效益的前提下, 出台相应的金融政策, 为金融资产管理公司创新不良资产处置手段提供良好的外部环境。

3. 完善人力资源管理机制

与其他类别的公司相比, 金融资产管理公司是一类知识高度密集型的企业, 其业务范围涉及到企业管理、证券业、投资银行业等多个领域, 因此, 要制定科学、合理的不良资产处置方案, 需要具备资产评估、证券、投资、法律、企业管理等多方面的人才, 而且如果员工只具备上述的某一项专业技能, 还难以在实际工作中发挥实质的作用, 而是需要员工具备上述多方面的专业技能。基于此, 资产管理公司要成功地处置不良资产, 最重要的是能够创建一种全新的人才使用机制, 不能沿用现有的国有商业银行的用人制度, 更不能照搬国家机关、事业单位的用人制度, 将具备多种金融知识、管理背景的复合型人才引入公司, 以保障不良资产处置工作的顺利进行。

摘要：金融资产管理公司对于化解我国金融风险发挥着重要的作用, 然而当前我国金融资产管理公司在处置不良资产的过程中, 却存在着手段创新性不足、市场体系不健全、专业性人才缺乏的问题, 针对这些问题, 本文提出了相应的对策与建议。

关键词：金融资产,不良资产,对策

参考文献

[1]石茂胜.不良资产处置论[M].经济科学出版社, 2010.

我国城市闲置土地景观化处置浅析 篇10

闲置土地, 是已经批准使用, 但无正当理由逾期未开发或中途停工满法定期限的土地。根据国土资源部调查, 到2004年年底, 全国城镇规划范围内闲置、空闲或批而未供土地共近4 000万hm2, 相当于现有城镇建设用地总量的7.8%。由此可见, 闲置土地问题在我国十分突出。众所周知, 在城市中, 如果闲置土地大量存在, 将会严重影响城市环境的健康发展。因此, 通过对此方面的了解, 笔者认为可以从以下问题入手, 找出应对之策处置闲置土地, 从而改善闲置土地给城市环境造成的不利影响。

城市闲置土地带来的主要问题

1、破坏城市景观形象

城市土地如果长期搁置不用, 无人问津, 会导致杂草丛生, 久而久之变成城市中的一片“荒野”, 期间被大量建筑废料、废旧破烂、生活垃圾占据, 使得城市环境变得脏乱。部分城市流浪者和无家可归人员常选择在此随意搭建栖身之所, 一些社会闲杂人员也在此聚集, 更使得原本萧条的土地变得更加杂乱。

2.、不利于城市生态环境建设

土地资源的大面积开发一般会造成区域景观结构和功能的快速演变, 从而破坏原有自然景观生态系统。因为其开发过程本身具有极强的粗放性, 缺乏相应的生态补偿和水土保持措施, 所以造成土地原本较完整的生态结构受到强烈的人为干扰。于是, 导致原有植被过度消耗, 生物量减少, 可利用的水资源减少, 水土流失加剧等, 而城市热岛效应也得不到改善, 不利于城市整体生态环境建设。

缺乏植被或植被覆盖率较低的土壤会逐渐退化, 这对维护城市空气质量非常不利。因为土壤能通过微生物、物理和化学的过程移除污染气体, 而研究发现, 退化土壤的吸附作用效率不如健康土壤强。而且, 裸露的地表还会增加空气中的低层较粗砂砾含量, 例如, 北京沙尘天气的形成与本地沙源就有很大关系。

3、影响城市整体功能发挥

2005年6月, 根据国土资源部组织的一期未开发土地的调查, 现在全国房地产开发商手里逾期未开发的土地有近40万亩。中国土地学会副秘书长邵捷传说:“虽然房地产商手里的积压土地不是最多的, 但通常是地段最好, 价值最高的。”开发商手中囤积了大量土地, 延迟开发的做法将会导致在城市用地空间布局中, 占据城市优越区位的土地得不到优先使用, 使得土地的区位优势得不到充分发挥, 造成原本规划的城市商务中心得不到发展, 城市用地的空间布局因而呈现不合理的状态, 最终将牵制城市经济发展速度, 使得城市的整体功能发挥不出来。

因此可见, 城市大量土地闲置带来了诸多问题, 对城市的未来发展极其不利。违背了发展循环经济和建设节约型社会的重要内容, 与建设可持续性社会的宏伟目标背道而驰, 严重威胁子孙后代的可持续发展。因而, 对闲置土地的处置工作十分紧迫。

关于城市闲置土地景观化处置的几点建议

1、利用城市闲置土地发展都市农业景观

都市农业 (Agriculturein City Countryside) , 原本在英文中的意思是“都市圈中的农地作业”。在经济发达国家的一些大城市中, 保留一些可以耕作的土地, 由居住在城市的人耕作, 这就是“圈中”所确定的特定区域概念。在日本, 城市扩张速度越来越快, 城市郊区耕地非农化也随之加速, 于是原先残留在城市中的零星土地开始受到重视, 其生态效益在都市农业的方式下得到改善。因此, 我们可以借鉴都市农业的方式, 针对原本为耕地被直接划拨为建设用地, 但从未被用于建设开发的土地, 即未被人为破坏又无污染的土地, 可直接利用其种植农作物, 可以重点考虑栽植蔬菜果树、花卉等, 例如日本东京的“插花型”农业从而既满足城市居民的生活需求;又可以形成有特色的城市农田景观, 为城市景观带来新的空间特质, 实现“田园城市”的设想;还能有效的发挥城市闲置土地的经济效益和生态效益。

2、将城市闲置土地建设成为城市临时休闲绿地

目前最常见、最简单的方式是铺设草皮, 但是草坪毕竟景观效果单一, 种类单一, 提供的生态效益也较差。有测定结果显示, 一般草坪的吸尘率为8%, 灌木结合草坪形式的吸尘率为21%, 乔灌草形式的吸尘率为40%。由此可见, 不同绿地类型的生态效益是有所差别的, 因此, 在对闲置土地进行绿化时可以考虑结合乔木、灌木种植, 甚至作为将来场地建设的储苗基地, 不仅能获得更好的生态效益和经济效益, 还能形成较丰富的景观效果。笔者认为目前有人提倡将闲置土地作为苗圃使用, 不失为一个兼顾经济和生态效益的做法, 但如果场地位于城市重要地段或人口密集区, 就应该兼顾社会效益, 考虑对其进行简单的城市自然开放空间设计, 交由一些新生设计人员甚至在校学生进行设计, 既为他们提供实践机会, 又能为周围市民提供一个具有休闲功能的临时绿地, 适当的放置一些休闲及活动设施, 满足人的基本休闲需求。甚至结合将来规划项目的特质, 提前对场地进行场地标志性景观设计, 例如雕塑、摆设等。

结语

对城市闲置土地的景观化处置思路, 不仅能直接解决闲置土地给城市带来的环境和生态问题, 还能弥补有关土地管理法律法规对闲置土地部分规定上的不足。具体实行中, 可以利用有关规定收取的土地闲置费进行这部分工作, 结合产业效益、环境效益和社会效益来看, 闲置土地的景观化处置是一条回报多于投入, 有益于城市发展建设的思路。

摘要：对城市闲置土地给城市带来的问题进行归纳, 对现行处置方式进行简要分析, 根据主要问题找出直接改善的方法, 从改善城市生态环境, 维护城市景观形象的角度对城市闲置土地的景观化处置提出几点建议, 旨在为城市闲置土地的处置工作提供策略方向。

关键词：城市闲置土地,景观,环境

参考文献

[1]林依标.闲置土地的界定与处置[J].就地说法, 2003 (9) :8-11.

[2]陆少雁.深圳市裸露地水土保持技术研究[J].科技资讯, 2006 (11) :190-191.

[3]张新献, 古润泽.北京城市居住区绿地的滞尘效益[J].北京林业大学学报, 1997, 19 (4) :12-17.

[4]赵海波, 关欣.论城镇化建设与耕地保护——以长沙县为例[J].农业现代化研究, 2009, 30 (4) :434-437.

[5]陈晓.清理闲置土地:刺向房市泡沫的剑[J].商业, 2005 (7) :7-10.

浅析商业银行不良资产的处置 篇11

一、制定单独的《金融资产管理公司法》

经过各方面多年的积极探索，我国商业银行不良资产总量及比率已经明显下降，不良资产处置已经进入到关键的阶段。但是我国目前现行的法律法规对金融资产管理公司处置不良资产方面的规范并不完善，如金融资产管理公司作为债权人如何参与企业资产重组的问题没有明确的法律规定，企业资产重组中金融资产管理公司作为债权人如何进行监督也缺乏具体规定，不良资产处置中以债权作为投资或融资担保缺少明确的法律规定等，而且现行法律对金融资产管理公司的运作还有不少的限制，如《证券法》关于分业经营的限制等。上述问题的存在，原因是多方面的，笔者认为，法律依据不足是重要的原因之一。现行的《金融资产管理公司条例》只是国务院的部门规章，层次低，效力有限，其权威性和普适性不足，无法给不良资产处置提供充足的法律保障。因此，为了更好的为金融资产管理公司处置不良资产提供法律保障，要完善不良资产处置的立法，将相应的部门规章上升到法律層面，制定单独的《金融资产管理公司法》，《金融资产管理公司法》应明确金融资产管理公司的性质及法律地位，明确金融资产管理公司的经营范围，明确金融资产管理公司的运作程序。

二、建立个人破产制度

近年来，为了适应国际经济形势的需要，促进国内经济的进一步发展，我国采取了一系列旨在启动消费内需的政策，其中最主要的是消费信贷的与日俱增。从商业银行业务趋势来看，消费按揭贷款业务蒸蒸日上。消费者购置房屋、购买汽车等消费品，都可以根据个人及家庭收入状况通过按揭、分期付款、预期透支的方式进行，“卡奴”、“房奴”等群体不断涌现。银行的各类个人金融业务在不断推进，但是相关的法律并不完善。自然人在一片质疑声中被排除在新的《企业破产法》适用主体范围之外，然而，由于股市、基金的投资风险、一些自然灾害等各种不确定事情的随时发生，加之个人失业、商业失败等原因，都有可能导致事实上的个人破产。个人破产法律制度的缺失，容易导致商业银行不良资产的形成。建立个人破产制度，个人破产后通过限制其过度消费，可以减少不良贷款。对于已经形成的银行贷款，则可以通过法律途径得到最大程度的实现，防止呆账坏账拖时较长。

三、制定债转股的专门法律

1、完善债转股相关法律的选择—制度债转股的专门法律

解决债转股实施过程中的法律问题，必须完善债转股相关的法律法规和政策，但解决问题最好的办法，是制定债转股的专门法律，依特别法优于一般法的原则，从而避免了一系列的法律障碍。具体实施中，可由财政部或者人民银行牵头，由财政部、人民银行、银监会、证监会等各部委及商业银行、资产管理公司、信托投资公司、机构投资者等各相关部门组成跨部门的专责工作组，研究债转股的法律制度建设，进行单行立法，然后由人大常委会通过。

2、债转股专门法律要处理好几个方面的问题

针对债转股中的法律问题，债转股的专门法律要处理好几个方面的问题：规范债转股协议各方的权利义务关系，即要明确其享有的权利，也要明确其应该承担的义务，使债转股协议各方在债转股过程中有法可依；从立法上明确规定金融资产管理公司对债转股企业的控股权、收益权、管理权、监督权等合法权益，保护金融资产管理公司的股东权利，使资产管理公司对债转股企业行使股东权利具有权威性；积极探索创新寻找多种退出途径，确立金融资产管理公司股权退出的合理机制，以实现股权处置方式多元化，具体来说，要细化股本回购制度，重新目标公司的管理层利用借贷等融资方式购买本公司的股份或资产，以具有法律效力的形式确立债转股企业特别是其管理层的股权回购义务，逐步创造允许国有股和法人股上市流通的法律环境，制定外资机构准入制度，引进合格境外机构，最大限度的利用外资来处置债转股企业的股权。

四、构建不良资产证券化法律制度

1、明确证券化基础资产的法律性质

明确证券化基础资产的法律性质，进行资产证券化的资产必须是可以带来稳定现金流的资产，并且保证这些资产的可交易性。首先，进行资产证券化的资产必须是可以带来稳定现金流的资产，以保证证券的基础具有稳定的偿付能力，从而使资产证券投资的安全得到保障；其次，关于资产的可交易性问题，是指根据法律规定，某种资产是否可以进行交易。如果某种资产无法进行交易，那么该种资产就无法证券化。事实上，随着社会经济的发展，我国对于资产转让的限制正在减少，这也为资产证券化在法律上提供了一个相对广阔的空间。

2、改善投资者利益保护的法律环境

矿山企业低效资产的管理与处置 篇12

一、矿山企业低效资产的形成原因

当前, 许多企业竞争力不强, 甚至企业生存出现困难, 除了经济环境等客观因素外, 企业经营中的主观因素如目标不明确、决策失误、企业形象差、管理能力不足、员工素质不高等因素也起到很大的推波助澜作用, 而在企业经营的主观因素中, 企业资产的低效率利用在企业的发展中给造成的负面影响也是不可估量的, 它不仅造成了企业资源的极大浪费, 还可能在生产和服务环节中彼此脱节。通过分析, 总结矿山企业低效资产产生的原因可能存在以下几个方面。

1. 企业资产管理不完善

我国矿山企业经过多年的粗放式管理, 使得我国许多企业对资产的管理还不完善, 主要表现为, 由于企业内部资产的无偿占有, 使得存在“重增量资产投入, 轻存量资产管理”的倾向, 投入的资产重复率较高, 利用率比较低, 在企业资产投入时没有率先从盘活存量资产的角度考虑, 而且, 在企业资产管理上缺乏统一的控制, 各部门之间缺乏有效的沟通和协调, 在资产投入中存在较大的盲目性, 造成不必要的损失, 机器设备选择不合理, 形成资产积压, 使用效率低。

2. 矿山企业工艺流程升级, 造成原有设备使用效率低

随着企业的结构调整, 企业资源得到重新的配置, 在这个重新分配的过程中可能出现两种问题, 一种是把企业内部高效、优质的资产分配给了主要业务部门, 但这些优质资产中的一部分可能并不适合该项业务, 造成了优质资产的低效率使用;另一种是企业合并后, 启用更完善先进的工艺流程, 以前低效率的资产不再使用, 企业又不能把这些设备很好的利用, 这样使得本就生产效率不高的企业资源利用低效。

3. 企业设备更新换代速度快

企业要想在快速发展的经济中在市场上占有一席之地, 就不得不通过变更生产资料, 生产能够适应经济发展的产品, 而原先的传统设备已经远远无法达到市场的要求, 为了保证产品的先进性和科技含量, 企业必须购进新的生产设备和生产原料, 随着新设备和新材料的进入, 企业内部原有的设备和生产材料就相应的闲置下来占有场地及人工, 企业还需要为此负担一定的费用, 而相对这些费用来说, 其产出利润显得微不足道, 成为低效能资产。

4. 资金周转缓慢

企业要发展, 必须要扩大再生产, 需要不断的进行技术改造, 技术创新和新产品的开发, 而伴随着这些技术及产品的出现需要大量的资金作为支撑。矿山企业具有投资大, 建设期间长, 资本回收慢的特点, 如果没有充分的现金流作为支撑, 企业很难有可持续发展的能力。

二、低效资产的管理

企业资产一经确认为低效资产, 就应该加强管理, 避免在低效的基础上有更大的损失。

1. 低效资产的实物管理

(1) 加强库存管理。企业会计部门应该成立专门的资产普查小组, 对企业资产进行彻底的调查摸底, 核实资产使用情况, 并建立资产档案, 实行动态跟踪管理。对生产设备实行分级管理, 引入先进的计算机辅助设备管理系统, 建立信息库, 使企业内各设备资产的运营情况能够及时得到反映, 可以迅速地提供低效资产设备的清单, 有利于设备的盘活和调剂;建立资产管理信息网络, 企业可加入社会上的设备调剂或产权交易网络, 收集和发布产权交易信息, 提供产权交易和资产调剂服务, 形成及时快速, 而且范围广阔的资产置换或者产权转让信息, 从而快速地实现企业资产的优化配置, 达到盘活低效资产的目的。

(2) 增强资产流动性。对于国有企业集团来说, 母公司或者总公司在低效资产处理这个问题上应该起到桥梁的作用, 根据各企业的情况在企业内部进行资源再分配, 对存在于一些子公司内部效用完整的低效资产, 母公司可以将其在各子公司之间互相调剂, 互通有无, 起到优化资源、盘活资产的作用。

(3) 利用拍卖转让, 加速资金变现。随着市场体系的建立和完善, 低效资产可以通过拍卖转让的方式达到盘活的目的。这样就能把资金由“死”变为“活”。对于一些整体效益较好, 但存在大量低效资产的企业, 应把低效资产从企业中分离出来, 然后采取拍卖转让的方式将低效资产盘活。

2. 低效资产的财务管理

(1) 建立备查账簿。对低效资产建立备查明细账, 将低效资产分类管理, 定期盘点做到账实相符。

(2) 通过资产评估中介, 对低效资产进行评估, 计提减值准备。账务报表能真实反映财务信息, 并减轻企业折旧费用负担。

三、低效资产的盘活与处置措施

1. 开展资产租赁业务, 盘活低效资产

在企业改制过程中, 由于产业结构调整产生大量低效资产, 这些资产很大程度上都是优质资产, 只不过由于企业产品结构的调整而暂时闲置。对于这些资产, 可以积极寻找租赁市场, 开展融资和经营租赁业务。一方面, 大量低效资产的租赁可以解决企业改制后对现金流的快速需求, 解决企业发展中的资金短缺困境;另一方面, 低效资产的利用效率得以提高, 企业经营业绩也会随之提高, 既减少了耗费成本, 又增加了租赁收益。

2. 内部资源再配置, 盘活闲置资产

这个工艺流程使用的资产列为低效, 但对于通用类资产来说, 在其他的工艺流程下同样可以使用, 这就可以通过公司内部调剂, 将已经列为低效资产的设备再利用。母公司应起到桥梁作用, 把各个分公司、子公司不适用的各种闲置资产在集团内部进行调剂, 重新调拨, 从而充分利用企业资产, 优化资源配置, 创造经济效益, 进而提高整个集团的生产能力, 更好地抵御市场风险。

3. 市场拍卖, 适当进行资产置换, 加速资金变现

对于一些利用价值逐渐变小的低效资产, 企业可以考虑进行公开拍卖, 通过中介拍卖机构进行挂牌销售, 变耗费品为实实在在的现金价值, 增加企业的现金流量。另外, 企业为降低中介机构的支付成本, 还可以与相关行业内企业积极开展置换业务, 签署资产置换协议。企业通过积极开展资产置换业务, 可以在提高低效资产使用效率的同时, 减少企业的耗费成本, 增加当期的生产利润。

4. 适当情况下可申请报废, 确认损失

企业的低效资产, 往往都会占据企业很大部分的沉没成本, 对于不再可能重新利用的低效资产, 如技术革新淘汰的落后设备等固定资产, 可进行申请报废, 以减少人工成本费用、场地成本费用的支出等。如不及时进行处理, 势必还要耗费以后会计期间的成本, 等到设备折旧年限到期才能确定损失, 在此期间加重了企业的成本负担, 加大了企业运营的财务风险。通过必要的报废申请, 企业能够在当前确定资产的损失和成本, 利于当期的结转, 会增加以后各期这类资产的费用占据, 能够最大程度地提高企业在低效资产利用, 有利于企业经营业绩的提升。

四、低效资产处置实例

笔者所在公司于2011年完成企业合并, 合并后启用新的采选工艺流程, 新工艺流程的生产能力达到750万吨, 合并前的采选能力为60万吨及99万吨的工艺流程已不再使用, 经上级批复列入低效固定资产。

1. 低效固定资产的基本情况

经上级批复列入低效固定资产的数量共为1022项, 其中房屋建筑物166座, 机器设备及传导管线856台项。上述资产拟分为四大类:

(1) 内部可利用资产。根据未来生产经营需要, 本着充分利用的原则, 经清查核实可利用资产214项, 房屋建筑物31座, 机器设备及传导管线183台项。

(2) 集团内可调剂利用资产。此类资产共计4台套。

(3) 拟对外处置的其他机器设备类资产。此类资产实物状态相对较好, 基本具备对外处置的条件, 该类机器设备计648台套。

(4) 拟拆除的其他建 (构) 筑物及传导管线类资产。此类资产公司内部无利用价值, 无法对外出售处置, 且需要一定的拆除费用, 该类资产共计156项, 其中房屋建筑物135座, 传导管线路21条。

2. 低效资产的处置方案

为落实“强管理、降成本、增效益”的工作要求, 本着充分利用, 合理调剂, 减少损失的原则, 针对上述低效固定资产情况制定以下处置方案:

(1) 对第一类拟内部利用的资产, 纳入固定资产正常管理程序。

(2) 对第二类集团内部公司可利用的资产, 监督其登记入账, 加强固定资产管理。

(3) 对拟处置的第三类资产, 因公司内部无可利用性, 考虑到机器设备长期闲置, 造成设备锈蚀或丢失, 且需要一定看管费用, 故由上级公司聘请中介机构对该类资产进行评估, 并按相关规定对该类资产进行对外处置。

(4) 对第四类无利用价值的建筑物及传导管线, 按相关程序做报废处理, 并进行拆除。根据集团公司对报废拆除固定资产的相关规定, 组织专家人员对该类资产进行审核认定, 并按规定办理相关手续。