办公商业

办公商业（精选9篇）

办公商业 篇1

近年来, 大型商业综合体、高层办公写字楼和大空间建筑等迅速崛起。这些建筑功能复杂, 火灾隐患大, 发生火灾造成的损失大。为了预防和减少火灾造成的危险, 保护人身和财产安全, 在电气设计中, 必须高度重视消防设计。

2014年5月, 新版《火灾自动报警系统设计规范》 (GB50116-2013) 正式实施, 消防局的消防验收较之前更加严格。深入学习和体会新规范的内容和精神, 结合工程实例和新版消防规范进行消防系统的设计, 是新形势下对设计师提出的更高要求。

1 工程概况

本工程是以中小型商铺为主的商业和高层办公构成的城市综合体, 为一类高层建筑。总建筑面积146977m2, 其中, 地上总建筑面积93267.00m2, 地下总建筑面积53710m2。地上部分由五栋高层塔式办公楼及连带三层商业裙房组成, 地下部分为一个整体, B1层主要为商业, 并设有变配电室及自行车库;B2层汽车库以机械停车为主, 并设有设备机房区;B3层为普通停车, 局部为人防地下车库。

2 设计内容及设计范围

本设计包括红线内的以下内容:火灾自动报警及消防联动控制系统;火灾应急广播系统 (包括背景音乐系统) 及火灾警报系统;防漏电电气火灾监控系统;防火门监控系统。

3 火灾自动报警及消防联动系统

3.1 本工程为一类防火建筑, 火灾自动报警系统的保护等级按一级设置。

3.2 系统组成

(1) 火灾自动报警系统; (2) 消防联动控制系统; (3) 火灾应急广播系统及火灾警报系统; (4) 消防专用对讲电话系统; (5) 电梯监视控制系统; (6) 应急照明控制系统; (7) 防漏电电气火灾监控系统; (8) 防火门监控系统。

3.3 消防控制室

(1) 本工程在一层设置一个消防控制室, 并设有直通室外的出口。消防控制室设119外线直拨火警电话。

(2) 消防控制室的报警控制设备由火灾报警控制器、消防图形显示装置、可燃气体报警器、漏电火灾报警器、打印机、应急广播设备、消防直通对讲电话设备、电梯监控盘和电源设备等组成。

(3) 消防控制室可接收感烟、感温、可燃气体、红外等探测器的火灾报警信号、水流指示器、检修阀、压力报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮、防火阀的动作信号。可显示消防水池水位, 显示消防水泵的电源及运行状况。可联动控制所有与消防有关的设备。

3.4 火灾自动报警系统

(1) 本工程采用集中报警系统。系统按两总线环路设计, 任一点断线不应影响系统报警。每层及穿越防火分区处设置隔离器, 某个回路发生短路, 自动从主机上断开, 以保证系统的安全。各探测器均带短路隔离功能。每只总线短路隔离器保护的火灾探测器、手动火灾报警按钮和模块等消防设备总数不应超过32点。

(2) 探测器:本工程除卫生间外, 其余所有部位均设置火灾报警探测器。变配电室及分界室设置烟温组合探测器, 一般场所设置感烟探测器。

(3) 本工程在楼梯口、建筑主要出入口等处设手动报警按钮及消防对讲电话插孔。

3.5 消防联动控制

(1) 消火栓泵控制。

室内消火栓系统控制要求:

1) 室内消火栓泵二台, 一用一备, 备用泵能自动切换投入工作;火灾时按动消火栓箱内的启泵按钮, 向消防中心发出信号, 由消防控制室起泵。

2) 室内消火栓泵在消防中心及消防水泵房内手动控制启闭。

3) 室内消火栓泵启动运行信号应反馈至消火栓处和消防中心、消防水泵房内的控制盘上。

4) 室内消防水池达最低水位时, 手动关闭室内消火栓泵。室内消防水池水位达最低或溢流水位时, 应向消防中心发出声光警报。

(2) 自动喷洒泵控制。

自动喷洒泵均设置可以监测水泵压力及流量的自动巡检装置。

(3) 专用排烟风机的控制。

当火灾发生时, 消防控制室根据火灾情况打开相关的排烟阀, 同时连锁启动相应的排烟风机;当火灾温度达到280℃时, 排烟阀熔丝熔断, 排烟阀关闭, 排烟风机吸入口处的280℃防火阀关闭后, 联锁停止相应的排烟风机。

(4) 排风兼排烟风机的控制。

正常情况下为通风换气使用, 火灾时则作为排烟风机使用。正常时为就地手动控制及DDC控制, 当火灾发生时, 由消防控制室控制打开相关的排烟阀 (平时关闭) , 关闭通风用电动阀, 消防控制室具有控制优先权, 其控制方式与专用排烟风机相同。

(5) 进风兼消防补风机的控制。

正常情况下为进风使用, 火灾时则作为消防补风机使用, 火灾时, 解除防冻阀与风机的联锁, 风机正常时为就地手动控制及DDC控制, 当火灾发生时由消防控制室控制, 消防控制室具有控制优先权, 其控制方式与专用消防补风机相同。

(6) 正压送风机的控制。

由消防控制室自动或手动控制正压送风机的启停, 风机启动时根据其功能位置连锁开启其相关的正压送风阀或火灾层及相邻层的正压送风口。

(7) 防火卷帘门的控制。

消防疏散通道上的卷帘门分为两步落下, 由其两侧的烟、温组合探测器自动控制;防火分区隔断用卷帘门为一步落下, 由其两侧的感烟探测器自动控制。卷帘门动作信号报消防控制室。卷帘门下降时, 在门两侧应有警报装置。卷帘门应设熔片装置及断电后的手动装置。

3.6 气体灭火系统

本项目在地下一层的总配电室及1#、2#分配电室和一层的高压分界室设置气体灭火系统。气体灭火系统的控制, 要求同时具有自动控制、手动控制和应急操作三种控制方式。

3.7 消防专用对讲电话系统

在消防控制室内设置消防专用对讲电话总机, 除在各层的手动报警按钮处设置消防直通对讲电话插孔外, 在变配电室、消防水泵房、消防电梯轿箱、电梯机房、防排烟机房等处设置消防专用对讲电话分机。专用电话分机底距地1.4m。

3.8 电梯监视控制系统

(1) 在消防控制室设置电梯监控盘, 能显示各部电梯运行状态及层位显示。

(2) 火灾发生时, 根据火灾情况及区域, 由消防控制室电梯监控盘发出指令, 指挥电梯按消防程序运行;对全部或任意一台电梯进行对讲, 说明改变运行程序的原因;能控制电梯全部停于首层, 并接受其反馈信号。

3.9 电源及接地

(1) 所有消防用电设备均采用双路电源供电并在末端设自动切换装置。

(2) 消防系统接地利用大楼综合接地装置作为其接地极, 设独立引下线, 引下线采用WDZ-BYJ-500V-1x35mm2 PC40。要求其综合接地电阻小于1欧姆。

3.1 0 应急照明控制系统

(1) 在封闭楼梯间、防烟楼梯间及其前室、变配电室、消防控制室、消防水泵房、防排烟机房、合用前室、走道及重要机房、商业等人员集中的场所设置应急照明。其中, 消防控制室、变配电所、消防水泵房、楼梯、防烟楼梯前室、合用前室、防排烟机房的应急照明按100%考虑, 保证正常照明的照度。疏散走廊的应急照明按50%考虑。其它规范要求的应急照明一般按正常照明的10%~15%设置。

(2) 应急照明中, 消防控制室、变配电室、消防水泵房等消防机房的应急照明持续时间应不少于180分钟, 其他应急照明要求持续供电时间大于30分钟。

(3) 应急照明平时采用就地控制或由建筑设备监控系统统一管理, 火灾时由消防控制室自动控制点亮全部疏散通道的全部应急照明灯。

3.1 1 消防系统及线路的要求

(1) 消防系统线路要求:

所有连接消防系统设备的电缆, 电线均选耐火型电缆、电线。其它电缆, 电线均选阻燃型电缆、电线。

消防用电设备采用专用的供电回路, 其用电设备设有明显标志。

消防电源线选用NG-A (BTLY) -1k V无卤低烟矿物绝缘铝金属套聚烯烃护套电力电缆, 温升:105℃。

应急照明及其他电源线路采用WDZN-BYJ-750V低烟无卤耐火导线, 穿SC20热镀锌钢管。

消防专用电话线采用NHRVS-2x1.0, 穿SC20热镀锌钢管;

消防广播线采用NHRVS-2x1.0, 穿SC20热镀锌钢管。

(2) 消防系统线路敷设要求:

干线采用有防火保护的封闭式金属线槽。

支线采用穿钢管保护, 暗敷于不燃烧体的结构层内, 且保护层厚度不应小于30mm。由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属耐火波纹管。

3.1 2 防火门监控系统

(1) 常开防火门控制。

常开防火门采用平时不耗电的释放器, 门两侧设置专用的感烟探测器, 当门任一侧探测器报警时, 由消防自动报警控制系统控制吸合器释放, 使常开防火门自动关闭, 防火门动作信号反馈至消防控制室。当门不能完全闭合时, 门磁开关通过监控模块向防火门监控器反馈故障信号。

(2) 常闭防火门控制。

常闭防火门处于常闭状态, 门磁开关吸合, 防火门被开启时, 门磁开关通过监控模块向防火门监控器发出信号, 提示防火门处于开启状态。当门不能完全闭合时, 门磁开关通过监控模块向防火门监控器反馈故障状态。

(3) 电动开门器的手动控制按钮应设置在防火门内侧墙面上, 距门不宜超过0.5m, 底边距地面高度宜为0.9~1.3m。

4 火灾应急广播系统及火灾警报系统

(1) 火灾应急广播与背景音乐共用一套音响装置。

(2) 火灾应急广播系统:在消防控制室设置火灾应急广播机柜。火灾应急广播系统设置备用扩音机, 且其容量为同时火灾应急广播容量的1.5倍。

(3) 本工程火灾应急广播按建筑自然层划分区域, 每个区域一路。当发生火灾时, 消防控制室值班人员可根据火灾发生的区域, 自动或手动进行火灾广播, 及时指挥、疏导人员撤离火灾现场。

(4) 系统具备隔离功能, 某一个回路扬声器发生短路, 自动从主机上断开, 以保证功放及控制设备的安全。

(5) 公共场所扬声器安装功率为5W。根据平面布置, 扬声器安装分为壁装式、嵌入式、管吊式等。壁装扬声器底边距地2.5m。车库内扬声器壁装, 底距地2.5m。在环境噪声大于60d B的场所, 在其播放范围内最远点的播放声压级应高于背景噪声15d B。

(6) 火灾警报系统:1) 本工程在疏散楼梯、电梯前室、建筑内部拐角等处的明显部位设置火灾警报装置;2) 每个警报区域内均匀设置的火灾警报器, 其声压级不小于60d B;在环境噪声大于60d B环境下, 其声压级应高于背景噪声15d B。

5 漏电火灾报警系统

(1) 本工程设置漏电火灾报警系统, 用于监测配电系统漏电状况, 有效防止漏电火灾的发生。

(2) 本系统主机设备设于消防控制室内, 系统由现场漏电报警器、总线制传送仪、PC机控制台和组态软件组成, 消防控制室的PC机可对现场的防火漏电报警器进行操作、控制, 实现中心与现场的双向通讯。

(3) 本工程各层总配电箱的进线电源开关处、火灾危险性大、漏电可能性大、人员密集场所配电箱、应急照明配电箱等处均设置防火漏电保护器。漏电信号仅作用于报警, 不切断电路。

(4) 漏电火灾报警系统可检测漏电电流、过电流信号, 并发出声光报警信号, 报出故障位置, 监视故障点变化。存储各种故障信号。

(5) 选用的剩余电流保护装置的额定剩余不动作电流, 应不小于被保护电气线路和设备的正常运行时泄漏电流最大值的2倍。

摘要：结合新版《火灾自动报警系统设计规范》, 详细介绍某商业办公楼消防系统设计。

关键词：商业办公楼,火灾自动报警及联动控制系统,防火门监控系统

参考文献

[1]中华人民共和国建设部.JGJ16-2008.民用建筑电气设计规范[S].北京:中国建筑工业出版社, 2008.

[2]住房和城乡建设部工程质量安全监管司, 中国建筑标准设计研究院.2009全国民用建筑工程设计技术措施电气[M].北京:中国计划出版社, 2009.

[3]中华人民共和国建设部GB 50116-2013火灾自动报警系统设计规范[S].北京:中国计划出版社, 2013.

[4]GB 50116-2013《火灾自动报警系统设计规范》实施指南[S].北京:建筑电气, 2014年1月增刊, 第33卷.

[5]李原, 杨元亮.某大型建筑消防报警设计[J].智能建筑电气技术, 2007年12月, 第1卷第6期.

[6]焦鹤勇.某卷烟厂火灾自动报警系统案例介绍[J].智能建筑电气技术, 2007年12月, 第1卷第6期.

办公商业 篇2

乙方在租赁期限享有租赁物所属设施的专用权。乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。甲方对此有检查监督权。

租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔_________(月/年)检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。

乙方对租赁物附属设计负有妥善使用及维护之现，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。正常的房屋大修理费用由甲方承担;日常的房屋维修由_________方承担。

因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。

租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

第八条 保险责任

在租赁期限内，甲方负责购买租赁物的保险，乙方负责购买租赁物内乙方的财产及其它必要的保险(包括责任险)。若甲乙各方未购买上述保险，由此而产生的所有赔偿及责任分别由甲乙各方自行承担。

第九条 装修条款

乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。

第十条 租赁物的转让

在租赁期限内，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应确保受让人继续履行本合同。在同等受让条件下，乙方对本出租物享有优先购买权。

第十一条 租赁物的转租

经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。

如发生转租行为，乙方必须遵守下列条款：

1.转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限;

2.转租租赁物的用途不得超出本合同第一条规定的用途;

3.乙方应在转租约中列明，倘乙方提前终止本合同，乙方与转租户的转租租约应同时终止。

4.乙方须要求转租户签署保证书，保证其同意履行乙方与甲方合同中有关转租行为的规定，并承诺与乙方就本合同的履行对甲方承担连带责任。在乙方终止本合同时，转租租约同时终止，转租户无条件迁离租赁物。乙方应将转租户签署的保证书，在转租协议签订后的五日内交甲方存档。

5.无论乙方是否提前终止本合同，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理。

6.乙方因作为转租行为的转租人应付的税、费，由乙方负责。

第十二条 甲方对产权的承诺

甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

第十三条 租赁期满

租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前_________个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前_________个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。

第十四条 因乙方责任终止合同的约定

乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：

1.擅自将承租的房屋转租的;

2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;

3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;

4.拖欠租金累计达_________个月;

5.利用承租房屋进行违法活动的;

办公商业 篇3

分众传媒的首席财务官吴明东(Daniel Wu)认为，分众通常在某些比较封闭的区域，譬如商业楼宇大堂、超市和户外广告中，成功地吸引了所谓“城市消费者的眼球。”“我们找到可以投放广告的各种区域。”他一边说一边列举出电梯、办公楼的大堂和户外地点。

位于上海的尼尔森传媒研究机构(Nielsen Media Research)的客户主任丽塔·陈(Rita Chart)认为：“在一个非常狭小的空间投放广告的概念是个很好的卖点。”她说许多公司都在寻找新的渠道来更有效地获得目标消费群体的注意力。

根据吴的说法，人们在中国大城市拥挤的办公大楼内等待电梯的平均时间是两分钟，而在美国只有25秒，也就是说在中国人们有更充裕的时间观看电梯外投放的电视广告。他指出，中国多数的广告商都在无谓地浪费金钱。他说，“看看全球的广告市场，人们说‘我花了100美元做广告，其中50美元打了水漂，我也不知道这些钱花到哪里去了’”说完又补充道，“这些钱花在了那些永远都不会买你的产品的顾客身上。”

吴进一步指出，分众传媒的广告主要是面向月平均收入在400美元以上的较富裕的中国消费者群体，他说公司大多数的楼宇大堂广告都是银行、手机和汽车等价格较高的消费品，其中原因是。因为这些广告商更青睐我们为他们确定的受众分布区域。比起可乐或者饼干生产商，他们更愿意为这样的广告支付高价。”

作为结果，分众传媒在中国的平面液晶广告领域几乎占领着统治地位。自2006年第四季度以来，公司在中国五大城市的广告时段已经被预订一空，业务也没有出现放缓的迹象。

分众传媒的触角现在已经伸进中国的三四线城市，在中国各地总共安装了30万块液晶显示屏，在全国4000家超市和商店安装了3.87万块，由此在中国液晶电视广告市场获得垄断地位，公司业务看上去在今后数年也将持续保持快速增长。

有分析师指出，去年分众传媒将广告价格上涨了三倍。他说。市场的潜在需求非常巨大。分众传媒瞄准的是非常细化的目标受众，因此得以要求广告商支付高价。

分众的盈利水平创下历史新高。公司最近公布的一份未经审计的报告显示，2006年第四季度公司的净收入是3010万美元，去年同期的数字是940万美元，销售额增长了三倍，达6830万美元。三年前公司刚上市时的市值仅有7亿美元。而现在为40亿美元。

“跳舞的大象”

然而，这里有个小问题：没有人确切知道广告受众是否真的在认真看广告，或者这些广告是否对中园高度饱和的广告市场产生实际的影响。

迄今为止，还没有任何独立的权威性报告对液晶电视广告的效果进行评估。已有少数人逐渐开始对这种广告形式的效果产生怀疑。

投资银行雷曼兄弟(LehmanBrothers)去年十月针对网络广告发表了一篇报告，分析师在报告中表示忧虑，担心缺乏权威性的第三方数据，能够提供独立准确的网络评估标准，来支持广告定价。而同样的担忧也适用于液晶屏幕广告。

尼尔森的陈指出，“现在还没有独立的研究来对这种新型的媒体平台进行评估。”她说她们公司正在计划与上海文广新闻传媒集团(ShanghaiMedia Group)合作开展此类研究。“该行业确实需要一套标准来对有效性进行评估，目前我们正在为此努力。”有看好分众传媒的分析师却对此不太担心。他说，“目前是还没有相关评估标准，”但广告商也没有太多其他的新渠道，“所以分众传媒的时机抓得很准。”

然而，位于北京的一家传媒咨询公司沃尔夫集团亚洲区总裁戴维·沃尔夫(David WoLf)却警告说，虽然广告商现在很热衷于投放广告，但如果没有支持液晶电视广告效果的硬数据，广告商不会一直这么踊跃。“会计师们现在开始希望有更深入的了解，他们想知道‘我们何时才能获得投资回报?”

此外，还有人担心分众传媒增长的速度太快。在上海的智威汤逊广告公司(JWT)大中国区CEO汤姆·多克托罗夫(Tom Doctoroff)认为：“分众传媒扩张得太快，它所传达的广告信息也有所减弱。”“在封闭的环境中人们被迫收看广告，而离开这个封闭的环境越远，你所要竞争的东西也就越多，于是事情就变得越来越糟。”

这位资深广告人指出，“分众传媒的理念暂时还运行得相当好，但如果要继续保持增长，让投资者满意，它目前的主要方法是将规模较小的竞争对手收归旗下，并在更多的地方安装显示屏。”目前公司的核心战略是让液晶屏幕覆盖所有的城市，而这种做法或许会将公司变成一只“跳舞的大象。”

被广告所淹没

有分析师称，当液晶显示屏首次在中国出现的时候，人们都觉得耳目一新，于是会特别注意这种新鲜事物。多克托罗夫说，中国人收看的广告比其他任何国家的人都多。现在公众场所至Ⅱ处都充斥着液晶显示屏，人们被不断播放的广告围追堵截，所以现在这些广告不过是“让人反感”的“噪音”而已。

沃尔夫也认为：“我们从一个极力避免广告的市场来到了一个广告信息无所不在的市场。”他补充说中国人每天要收到300条广告信息。“一旦达到这个数量，人们就会善于滤除这些信息。我们所能容忍的广告数量几乎已经达到饱和状态。”

根据—个对在北京五大商务楼宇区域工作的45个人进行的非学术性质的调查显示，这45个人中仅有一人能忆起他在当天早些时候看到的广告，但这个人也只记得是个汽车广告，而不记得具体品牌。有对分众传媒进行过研究并相信其模式有效的媒体分析师在接受本文采访时却回应，她想不起她所在的办公大楼是否有液晶显示屏幕，她也回忆不清楚最近看到过的广告品牌。

造成这种结果的原因或许是，这种广告的播放时间通常只有5秒、10秒、15秒或者30秒，而且是专为在电视上投放制作的，所以可能不适合那些等侯电梯的人。沃尔夫说，“当你站在大堂里等电梯的时候，15秒瞬间即逝。”

业绩太好而无动力改进

分析师均认为，分众传媒必须依靠更多的技术来继续保持可持续增长。公司CFO吴明东说，公司非常注重利用新技术来与传统媒体竞争。但问题在于公司用于运营的成本预算非常的低。

多克托罗夫称分众传媒的“技术含量低得惊人。”他用“几个工人骑着

自行车往机器里放DVD而已”来形容分众传媒每周将广告投放至现场的方式。他还说由于技术匮乏，公司难以个性化打造广告，因而无法瞄准受众千差万别的不同区域，也无法向广告客户提供更多选择。当液晶屏幕在中国遍地开花的时候，这个问题也变得日益突出。“倘若无法对这些人群进行细分，“广告”的效果就会越来越弱。分众传媒的业务模式技术含量不高，现在的问题是这个模式可以生存多久。”

假如技术不进行改善，分众传媒就只有一种继续保持增长的战略，那就是涨价。即使公司制定的价格已经达到上限。当被可及公司是否有计划利用技术来更好地对广告进行宏观管理时，吴明东并没有做出承诺。他回答说，“可能会，但目前我们还没有这种打算。”

清华大学有位博士学位申请人曾经参与关于分众传媒业务模式和技术使用的小组研究。他指出，问题在于公司目前的业务可能过于红火，“所以只要客户相信现有技术的效果，那么他们就会缺乏改善技术的强烈动机。”

不断发展的新事物

虽然存在着一些明显的障碍，但业内人士仍然对分众传媒的前景保持乐观，尤其是假如公司能够解决目前面临的挑战的话，他们会更加有信心。多克托罗夫认为分众传媒最大的王牌就是在液晶电视广告投放市场占有支配地位，而在广告业的市场上，现在大家都在尽力规避平淡无味的大众传媒。他说，“这个公司是不会缺钱的。”另外一个优势是公司的广告投放仍然比电视广告便宜。“广告商不能不做广告，因为他们需要通过广告来扩大市场占有率。现在的问题不在于公司能否生存下去，而是应当如何保持增长。”但他表示他并不清楚分众传媒现在新的增长动力在哪里。沃尔夫说：“一旦这些问题得到解决，找到适合自己的发展道路，公司就能顺利地前进。”他还说从长远来看，公司需要做些创新并加大研发投入。他相信公司最终会在高科技的发展之路上更上一层楼。他建议分众传媒通过增加创意的方式来保持对广告商的吸引力。公司应当想办法“通过更加有效的方式吸引在大堂中等电梯的人”，同时在机场这些人们必须等待更长时间的地方增加技术互动。

分众传媒称自己正在向新的广告方式进军，在液晶电视广告之外寻求多样化。目前公司的广告渠道已经从最初的两种增至目前的七种。

2005年10月，分众传媒收购中国最大的电梯平面广告公司框架媒介(Ftamedia)，去年又将领先的手机广告商山东凯威媒体公司(Dotad Me-dla Holding Ltd)收归麾下。但最轰动的新闻还是今年三月份以3亿美元的价格并购网络广告公司好耶广告网络(Allyes AdNetwork)。投资银行雷曼兄弟今年四月公布的报告中称，这桩交易不过是分众传媒在网络游戏计划中迈出的第一步。但吴明东表示公司的核心业务仍将是液晶电视广告。

“很难想象他们会逐渐淡出市场。”一位分析师如是说。当被问道它取得成功的原因之一是否源于人们对其模式的有效性不甚了解时，他回答到，“看看公司的收入增长势头，你就不会再认为这种增长源自误解。”

分众传媒上调2007年业绩预期

3月29日，分众传媒(Nasdaq：FMCN)宣布，该公司已经完成了对好耶广告网络的收购。交易完成之后，好耶成为了分众传媒的一家全资子公司。与此同时，分众传媒上调了2007年业绩预期。

根据双方2007年2月28日达成的收购协议，分众传媒于3月28日向好耶股东支付了7000万美元的现金，以及新发行的19，969，080股分众传媒普通股(分众传媒每股美国存托凭证作价77.62美元，相当于10股普通股)。与此同时，好耶股东将公司100％的股票权益交付与分众传媒。

商业金融类办公建筑设计探究 篇4

项目地块位于某市区非常重要的南北轴线路两侧, 拟建的银行办公楼位于某市区路东侧和路北侧交叉口。东侧为一规划中的商业用地, 西侧为居民住宅, 往南为商业地块。基地整体呈长方形, 规划建设用地面积为14 152 m2, 拟建建筑总面积为26 068 m2, 建筑层数20层。本工程为一类高层建筑, 抗震设防烈度为8°。采用框架核心筒结构体系, 建筑高度82.1 m。

二、方案设计策略

为了体现本项目在某城市南北轴线路面上所起的地标性作用, 同时体现金融性质与时代特征, 本方案遵循了以下指导策略:即认真处理建筑与城市的关系, 注重文脉, 而不是花哨、轻浮的地产写字楼风格, 使功能合理, 流线清晰。

建筑外观设计以“节节攀升、不断超越”的外观特征来体现金融行业的文化内涵, 以细部的精美刻画来表达出现代、典雅、风尚的尊贵气质。

三、设计成果

关于场地布局, 环境是人类赖以生存与发展的基础, 高层建筑的外部环境是人造的、有目的的外部环境, 是比自然更有意义的空间。本项目中, 按照设计要求以及对场地环境的分析, 我们将建筑平面布置为一半围合式的院落。一是传承中国传统院落空间的优点, 二是可以更好的适应场地关系, 形成不同功能的空间层次。

建筑西侧广场为一对外服务型空间, 既可以满足营业厅服务需要, 同时面向主要交通干道, 发挥了其作为景观广场的积极性的一面。建筑南侧形成礼仪性的广场空间, 作为银行办公门厅的礼仪需要。同时在建筑围合内部, 我们设计一个内部广场。在满足内部的使用需求的同时, 还可以更好的为银行建筑本身营造私密性空间。

四、建筑体量研究

本项目为一高层建筑, 高层的体量对整体建筑造型起决定性作用。通过对资料的

综合分析以及一系列的设计过程对比后, 我们认为, 首先, 一般的普通高层可以采取塔楼或者板楼组合的形式。但对我们这个项目来说, 由于南立面与西立面是非常重要的沿街立面, 所以决定了这两个立面的重要完整性。塔楼无疑可以满足, 而板楼也可以通过组合的方式来满足。但相比塔楼, 单独的板楼主要立面为南北向。在发展大道上形成面宽较窄的山墙面, 难以与路面形成对话, 从而削弱建筑在城市地段中的标志性, 而板与板的组合会对一部分使用空间的采光照成一定影响。

其次, 对银行这一类的金融建筑来说, 整体形象的完整性更加符合这一类建筑的特征需要, 塔楼无疑优于板楼。

第三, 对同样一个塔楼来说, 可以出现千姿百态的平面形状, 最基本的是正方形、矩形、三角形、圆形、菱形等, 或是上述几种形式的演变体和组合体。由于本项目设计要求的特殊性, 所以极大的要求在内部空间的使用上, 可以更经济、更节约。而外形方正的建筑, 内部空间利用系数高、经济合理、平面基本均衡对称、节地性好、结构简洁、技术合理, 结构核心体约占平面面积的12%~21%。各方向刚度接近, 抗风性能好, 施工方便。

五、交通流线

在地块的周边城市道路中, 沿路面两侧为主要形象界面。按设计要求, 将南面一侧设置为办公主入口, 西侧作为主要营业入口。二者之间分区明确, 有效隔离, 互不干扰。另外, 按规划要求, 在场地东、西、南侧各设置一个机动车出入口。

在地块范围内, 沿周边设置了交通环线以及布置适量的室外地面停车。一部分停车设置在地下一层车库, 建筑东南侧为地下车库入口, 办公大楼的车辆由场地的南面机动车出入口进入地下车库。贵宾车辆沿建筑行至主楼雨蓬下, 客人再由大楼南入口进入大厅, 汽车则方便的从西南侧入口驶入地下车库。外来人员车辆可停放在场地的西面的集中停车场, 人流由场地的西侧与南侧进入, 厨房后勤的货物出入口在裙房的东北面进行设置。银行取款车辆可以由东侧机动车口驶入场地, 从而进入内部院落空间, 保证流线私密安全。

六、功能布局

建筑主要内部功能按照设计要求与建筑形体协调, 主要办公区域设置在主楼内部, 对外营业服务区域设置在裙楼的一层与二层, 档案与会议分别设置在裙楼二层与三层的边缘。

餐饮与厨房部分, 我们将其布置在场地的东北角的一层, 这样做的好处是, 通过庭院空间, 使得厨房这一干扰性较大的功能完全隔离于建筑主体。

结合东侧的机动车出入口, 有效解决了厨房内部的工作流程需求与外部场地需要。

厨房部分对楼板核载有特殊要求, 放在一层优于搁置在二层与三层。同时交通流线更清晰, 对裙楼其他部分功能的干扰性也可以降到最低。

七、景观绿化

南侧与西侧入口广场以硬质铺地为主, 同时在场地内部也设计了大量水平与垂直绿化。室外停车均采用植草砖铺装, 裙房设置屋顶花园, 增加绿化面积, 创建宜人环境。

建筑塔楼的四个立面以及塔楼屋顶上, 均考虑设置空中绿化, 增加了景观空间的层次性。

八、外观造型设计

建筑外廓严整, 南侧主立面中轴对称, 气势庄严, 与西侧立面共同形成良好的城市界面。同时将立面划分出三大节奏区域, 用来表达节节攀升、不断超越的金融行业文化内涵。塔楼表面主要为竖向划分, 强调气势的庄重、高耸挺拔, 显得建筑隽美而尊贵。建筑主要墙面材料采用冷灰色花岗岩, 饰以部分金属线条及金属百叶。窗户为竖向玻璃窗, 大气庄重不失精致。

九、生态节能设计

办公部分可向南北两面采光通风, 在布局上节能方面优点突出。

建筑外墙避免采用大面积的玻璃幕墙, 而是控制窗墙比例, 立面以实墙与玻璃结合处理, 外墙及屋顶采用挤塑板外保温措施。玻璃采用双层中空LOW-E玻璃, 有效的降低了能耗。

主楼顶部以一层构架来遮挡阳光暴晒屋面, 改善了建筑顶部的热工性能。

办公商业 篇5

市场竞争不同情弱者，不创新突破只有出局。

修身重德，事业生根。

尊老爱幼男女平等夫妻和睦勤俭持家邻里团结。

贵族化的品质大众话的生活。

说到不如做到，要做就做。

没有艰辛的汗水，就不会有成功的泪水。

消灭习惯性违章作业，牢固树立安全第一的思想。

全心全意传递祝福，尽职尽责开拓创新。

观念身先，技巧神显，持之以恒，芝麻开门。

舍己施人，善不图报。

没有只有更好诚信立足。

提供优质的产品，是回报客户的方法。

成功者找方法，失败者找借口。

您的自觉贡献，才有公司的辉煌。

从源头抓好质量，实现可持续发展。

快快乐乐上班来，平平安安回家去。

没有比脚更长的路，没有比人更高的山。

保持环境清洁，做位可爱的人。

心地平和，万物自在。

企业以人为本，员工以厂为荣。

严守标准，履行合同，工程优质，信誉至上。

奇迹靠人创造，机遇靠人争取。

浅谈商业银行办公室管理工作 篇6

一、抓住四个重点

通常, 一家商业银行办公室管理工作主要包括四个方面, 即:秘书工作、研究与开发工作、内部信息宣传工作及服务工作。做好办公室管理工作的关键在于抓住这四个重点开展各项工作。

(一) 关于秘书工作。办公室的秘书工作主要包括三件事情, 即办文、办事和办会。

办文:办文工作涉及收发文件、公文核稿、各种材料撰写、机要和档案等各项工作。为了确保商业银行内部公文运转渠道畅通, 办公室首先要做好办文工作。要根据实际情况拟订工作计划, 充分体现本行的特点, 做到文字简练, 结构合理, 目标明确, 措施得力, 针对性强又便于操作;要实现公文工作的规范化、制度化和科学化, 努力提高公文质量, 使公文工作的各个程序和环节符合现代商业银行的工作标准和要求;要按照行长的有关意见和要求组织起草讲话稿或讲话提纲, 做到观点准确鲜明, 论证严密, 数据准确, 资料丰富, 并符合有关领导的文化素养、年龄甚至性格习惯等;要做好有关公文的档案保管工作, 提高档案的有效利用率;要做好与公文运转相关的机要工作, 保全商业银行的各项秘密。

办事:办公室要协助行领导做好各项调查研究工作, 帮助行领导安排日常的工作, 协助各部门更好地协同工作, 并对行领导安排的有关事项进行督办, 保证全行各类重要的经营管理思想和举措能够得到有效地贯彻执行。

办会:办公室要安排好全行各项综合性会议的计划, 对例行会议和重要的综合性大会区别管理, 并做好与会议有关的各项文字工作。由于秘书工作通常比较繁杂、琐碎, 因此, 实行办公自动化, 提高秘书工作的质量和效率就显得非常重要。

(二) 关于研究和开发工作。

要通过做好研究工作来帮助行领导和各有关业务部门提高决策水平和管理水平。办公室要立足于为业务第一线服务, 研究新业务的品种开发, 分析和研究银行业务决策、经营和管理规程以及资源的合理使用等, 为行长的决策提供科学依据。要进行动态研究, 了解本行业务的发展变化情况, 了解本行员工的思想动态, 了解本行产品的优势与劣势, 了解客户的需求与心声, 了解同业的措施与行动。要随时接受行长的研究课题, 针对管理中的难题、决策中的疑点、业务经营中的困难等问题进行深入研究, 并形成各种研究报告, 供行领导和各部门进行决策时使用。在研究过程中, 要采用走访研究、查询研究机构、向客户成员发送征询意见表等多种方式, 通过历史的、同业的、内部的数据, 进行比较、分析研究。要丰富研究内容, 既要开展对外经营方面的专题研究, 关注产品、客户、行业的发展动向, 也要开展内部管理方面的专题研究, 关注人力资源管理、后勤管理、安全管理等多个专题。

要通过产品开发工作来提高商业银行的核心竞争力。新产品开发是商业银行不断提高其创新能力的重要方面, 也是商业银行在激烈的金融竞争中获得胜利的必要条件之一。新产品开发的水平显示了企业在产品创新方面的能力, 也代表了企业对于市场变化、客户需求的了解和把握程度。在产品开发工作方面, 办公室首先要牵头提出本行的新产品开发工作设想, 推动全行根据商业银行目前的现状, 明确产品开发的定位, 坚持有所为有所不为, 以推动全行的新产品开发工作。其次, 要推动全行形成有效的组织安排。要根据商业银行的实际情况, 牵头成立商业银行新产品开发委员会, 负责产品开发业务的规划、协调和重大金融创新项目的决策;要明确新产品开发的工作流程和各部门职责, 保证新产品开发全过程顺利运行;要迅速组织各部门开展各项核心业务产品的调研工作, 深入了解本行现有的各项产品的优势和存在问题, 并从调研中抓住优势产品, 以点带面, 推动新产品开发工作。最后, 要加强对金融创新的计划、组织和协调, 完善新产品开发的有关制度、程序和办法, 并加强对各有关部门金融创新、开发效率、产品质量等的激励和考核。

(三) 关于内部信息和宣传工作。

1.要做好信息工作, 为科学决策提供坚实的基础。充足的信息是决策的基础。办公室要做好四个方面的工作, 及时向行长及有关部门提供各种适用信息。掌握信息:既要注重各种外部信息资源, 又要有效利用各种内部信息资源, 动员全行员工利用跑客户、参加会议、出差、培训、调研、外购信息等各种方式搜集信息, 从而形成快捷、灵敏的信息搜集机制。处理信息:要将从各种信息渠道取得的信息进行科学过滤, 并将真实、有效的信息及时提供给行领导和各有关部门。同时, 也要注意积累信息, 通过长期的积累, 提高开展研究工作和产品开发工作的效率。传递信息:要根据信息的重要程度和缓急程度, 分层次地传递信息。使用信息:要通过正确使用信息来促进科学决策。例如, 可以在内部网站发布信息, 促进信息的及时沟通与共享。2.要做好内部宣传工作, 增强银行内部的信息沟通与流动。商业银行在做好品牌宣传的同时, 还要由办公室推动银行内部的宣传工作。要注重宣传内容。根据银行一段时间内的工作重点进行重点宣传, 让员工对银行的战略思想、重要事件有更清晰的认识, 对先进经验、先进人物有更透彻的了解。要注重宣传效果。在开展宣传工作时, 既要看短期效果, 也要看长远效果, 不可时断时续或者专注于短期效果而放弃了长期效果。要注重宣传形式。通过采用多种多样的宣传形式, 以网站宣导、视频播放、内刊传导等多种方式, 通过立体化、多维化的宣传来推动银行内部建立良好的企业文化。

(四) 关于服务督导工作。

办公室要通过建立三种机制、加强三项管理、做好三项服务来提高服务督导工作的水平, 促进全行服务水平的不断提高。所谓建立三种机制是指, 要建立内部协作机制, 使各部门能够共同协作, 处理工作中的各个难题;要建立客户投诉处理机制, 将处理客户投诉作为一项重要工作来抓, 通过抓客户投诉来发现工作中的问题, 了解客户的需求, 开展更有效的客户服务;要建立服务质量检查评比机制, 通过不定期的走访检查和定期的考核评比等督促各窗口服务部门提高服务水平。所谓加强三项管理是指, 要采取有效的督导办法, 加强督导管理, 例如, 要加强对督导人员的选拔、培训和考核, 不断提高督导人员的工作水平;要求督导人员每日与员工沟通情况并检查工作情况, 重视员工的情绪波动;要向员工提供服务指导, 组织员工进行在岗培训, 以更好地开展各项督导工作。要按照国际惯例, 加强服务规范化管理, 既要从操作抓起, 实现业务文件的规范化、业务文稿的规范化和操作程序的规范化, 又要从细微处培养, 通过专门拍摄规范化操作的教学片等办法, 让规范化操作成为商业银行对外形象的重要特征。要按照商业银行运营的客观要求, 加强制度管理, 做好建立制度、落实制度、宣传制度、修订制度等各个环节的工作, 确保有业务就有相应的制度, 业务未动, 制度先行, 以有效防范各类经营风险。所谓做好三项服务是指, 办公室管理工作要为一线服务, 通过严格服务纪律、改善客户服务、介绍业务品种和保持环境整洁等方法来做好大堂服务管理;通过提高服务的准确度、工作的熟练度和环境的整洁度来做好柜台服务管理;通过完善网上银行和手机银行服务、改进电话银行和自动柜员机服务来做好各种电子渠道服务的管理。

二、增强五种意识

第一, 要强化服务意识。充分发挥办公室在全行工作中的综合协调作用, 积极配合有关部门做好各项工作。办公室不仅是全行推进内部管理的重要部门, 而且是全行提供内部服务的重要部门。办公室工作一方面要为行领导服务, 要通过开展文秘工作、信息工作、研究工作等协助行领导更好地开展工作;另一方面, 要为全行各部门、各分支机构服务。在日常工作中, 办公室要及时向各部门、各分支机构解释银行的经营方针, 理顺内部管理的程序, 协调各部门、各分支机构的工作。

第二, 要强化经营意识。坚持“三个关注”, 促使办公室的工作重心从主要立足于内部管理工作逐步向既注重内部管理又注重对外经营的新格局转变, 以保持对银行经营管理工作的敏锐反应。一是关注市场。为了进一步开拓业务市场, 要以面向市场的营销宣传为主, 以面向内部的信息宣传为辅, 积极做好对外的营销宣传工作和对内的信息宣传工作, 要做好各类内部信息的编撰和报送工作。二是关注客户。要认真协助客户服务部门做好客户投诉的管理工作, 提高对客户的服务质量。三是关注同业。要积极了解同业的动态信息, 掌握其在经营管理方面的最新信息, 做到知己知彼。

第三, 要强化管理意识。认真履行办公室在银行内部管理当中所肩负的管理职责。要做好日常的公文管理工作, 保证商业银行内部公文运转的顺畅无误。要做好印章管理工作, 确保各类行政印章安全保管、正确使用。要做好档案管理工作, 促进全行系统档案工作的统一发展。要做好领导交办的各类督办和催办事项的管理工作。

第四, 要强化参谋意识。充分发挥办公室对领导决策的参谋助手作用, 不断深化调研工作。要加强商业银行的战略规划能力, 协助行领导及各部门做好各项工作规划。要进一步拓宽信息沟通的渠道, 对各种与商业银行经营管理有关的信息进行及时反映。要配合全行的工作重点、热点和难点问题, 及时完成行领导在各类综合会议上的重要讲话、汇报材料等大型文字材料的撰写。

第五, 要强化创新意识。充分发挥办公室在信息搜集、市场调研方面所具有的优势, 协助推进新产品开发工作。要高度重视产品创新对商业银行发展的重要性, 在各有关部室和支行的配合下, 对有关的产品进行深入的调研, 形成调研报告, 促成现有产品的优化和完善以及新产品的研制和开发。要随时关注其他商业银行在产品创新方面的新举措, 并予以及时反映, 以促进新产品开发工作的深入进行。

三、体现六项原则

为了适应信息科技不断发展、银行竞争更加激烈的新情况, 商业银行办公室管理工作要力求体现如下六项原则:

第一, 体现以人为本的原则。人是商业银行从事一切事业的出发点, 是商业银行最大的财富, 是商业银行创造利润的源泉。只有坚持以人为本, 商业银行才会获得发展。在办公室管理工作中, 首先要注重体现以人为本的原则。在人员配置方面, 应当要求办公室主任懂业务, 并有较好的管理能力;同时, 应当要求普通工作人员也是在全行员工中表现较为突出、考核名列前茅、业务全面、思想过硬的员工。要加强对办公室工作人员的培训, 使他们在知识结构上“精通一门, 掌握一方, 熟悉全局”, 即对分管的工作知识要精通, 对分管的那一方面的业务知识和基本规律要基本掌握, 并力争成为“内行”, 要有较宽的知识面, 对于相关的业务和学科知识要有深入的了解。与此同时, 在内部管理方面, 要坚持尊重人、关心人, 通过建立高效的人才孵化机制、提供良好的培训机会、积极改善管理方式等, 培养人才, 并留住人才。

第二, 体现效益的原则。效益是商业银行一切工作的落脚点, 是检验银行工作成功与否的标准。办公室管理工作应当在各个环节贯穿效益原则, 通过提高工作效率、提高工作质量、控制成本支出、推动业务工作来促进全行效益的提高。

第三, 体现管理的原则。良好的管理是每一个商业银行必备的成功要素。办公室作为商业银行内部一个重要的管理部门, 应当在具体工作中时时体现出优良的管理方式。既要参与管理, 又要实施管理。所谓参与管理是指, 办公室作为全行管理的中心部门, 要上传下达, 左右协调, 督促检查, 保证全行管理行之有效地实施, 这是办公室的重要任务之一。尤其是办公室工作与全行各项业务密切相连, 只有积极参与到全行各项管理之中, 才能掌握全局, 更好地开展自身的各项工作。所谓实施管理是指, 办公室做好内部的各项管理工作非常重要, 办公室的管理水平和工作质量, 不仅关系到办公室本身的工作质量和效率, 而且关系到行长的声誉和银行的声誉。

第四, 体现服务的原则。为客户提供优质的服务是商业银行获得利润的重要源泉, 因此提高服务质量至关重要。办公室不仅要在内部做好服务工作, 而且要协助各有关窗口部门做好客户的服务工作。在内部管理方面, 办公室要做好三项服务工作:一要认真为行领导服务, 通过提供决策信息及其他各种日常工作来帮助领导提高决策的水平和工作的效率。要向行领导及上级有关部门报送信息;对于上级下达的指示、决定, 要及时贯彻落实, 并呈报办理结果;对上级领导批示要求查办的事情, 要认真办理, 及时呈报办理结果;对于上级交办的其他事项, 要做到件件有结果, 事事有回音。二要服务各部门, 通过开展各项协调工作、督办工作, 建立行之有效的意见反馈回应系统, 促进各部门更好地开展各项工作。三要服务各支行, 通过指导培训工作、承办下级向上级的请示、报告事项等, 及时向各分支机构通报信息、传递经验、印发文件, 促进各分支机构做好各项工作。

第五, 体现沟通的原则。敲碎沟通的屏障既要从内部着手, 也要从外部着手。在内部沟通方面, 要促进行长及中层之间的沟通, 要促进全行上下级之间的沟通, 要促进领导与员工的沟通, 还要促进各单位之间的沟通。在外部沟通方面, 要促进银行与客户的沟通, 要促进银行与外界政府、媒体等的沟通。要有效利用银行官方网站、银行官方微博等现代化工具, 使办公室的工作更具有开放性, 适应商业银行整体工作透明度不断增强的趋势。

办公商业 篇7

它深深吸引世界一线品牌的目光

与梅、泰、恒三家合力盛名在外

它们成为上海的第一个“金三角”

要诀:错位经营是个不变的定律

路径:商业商务巧妙地融为一体

类型:经济全球化与`文化多元化

体验经济强化了静安南京路商业商务圈的集聚、辐射功能。在体验经济中, 思想、知识、创意、智慧、灵感等这类精神文化现象, 已不再是一些不可触摸的观念形态。而是具体化为普通市民可触、可感, 容易走近的城市或城区风景线, 成为人们体验静安南京路商业商务圈的文化氛围及其文明程度的感性视窗。这种具体化的文化风景所能产生的社会、经济、文化效应是无法估量的。“梅、泰、恒、金”和“中安名品长廊”, 无不以其丰盈、无所不在的体验经济成为近悦远来的理由。静安南京路曾是海纳百川、辐射八方的“中华第一街”、“东方巴黎”等感性说明语, 既表达了人们对这条马路难以忘怀的记忆, 也表达了人们一种潜在的幢憬和向往。

梅泰恒“金三角”

展览中心与梅泰恒地段之间的边界是以陕西北路/西康路为中线 (这种划分是相对的或者是模糊的) 。梅泰恒地区商业商务圈, 被媒体誉为梅泰恒“金三角”。它是以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场 (后又增加一家“金鹰广场”) 为核心组成的一个商圈 (前是南京西路自茂名北路始至陕西北路止的名品长廊;后是奉贤路的后街商铺) 由于起步较早 (始于上世纪末本世纪初) , 有的学者称其为中国第一商业商务圈, 它是国际大品牌引入中国市场最早的地方 (或是世界顶级品牌进入中国市场的首选之地) 。圈位东起茂名北路/南汇路, 西至陕西北路/西康路, 南至威海路, 北至北京西路, 地域范围并不大, 但在那里林林总总的世界顶级品牌, 悄然地迎接着追求更高品质生活的人们前来光顾, 而代表着高品位的使人耀目的诸多品牌商品, 又总是在不经意间撩拨着人们的意念。

无论是为了关爱自己, 彰显身价, 抑或是为了树立个人的风格, 国际性的品牌已经越来越成为人们选择与否的一个标准。品牌为平淡的人生带来璀璨一刻。一件经典的服饰, 一个精致的箱包, 一只恒久的钟表, 都能使一个普通的人散发出不一样的光彩。因为这件属于你的品牌产品, 不仅代表着良好的品质保证和精美的设计理念, 更在其中融入了悠长的历史和品牌的内涵, 这一切远远超过了它本身的价值。

品牌, 这两个沉甸甸的字眼, 往往蕴涵着丰富的能量。品牌是文化的载体, 文化是凝结在品牌上的企业精华, 也是对渗透在品牌经营全过程中的理念、意志、行为规范和团队风格的体现。品牌之于产品, 不止是制造它们的华丽外表, 更是赋予其文化内涵。凝结在这些商品身上的故事, 往往比它们的产品更加值得人们关注。在迎接一个个世界顶级品牌进入静安南京路梅泰恒地区商业商务圈的同时, 加强品牌意识, 推动中国品牌走向世界, 也是交付于当代人刻不容缓的伟大事业。在谈及世界顶级品牌商品的同时, 我们不能不涉及到这些顶级品牌栖身之地——梅泰恒金四幢高层商业商务楼宇建筑。稍微关注上海高档时尚品牌商品消费的人们, 都会感到由于市场竞争的加剧, 顶级品牌商品在何处或说到哪家店铺去买, 一直有点困惑, 担心遇到假货;顶级品牌商品的经营商, 更希望能有一个适合品牌商品身价的好地方来销售自已所经营的品牌商品, 一直注视着关心着这种机会的出现, 这一天终于降临了。对此, 上海媒体有这样一则报导:当主楼高达288米的恒隆广场问世, 浦西第一楼吸引了世界一线品牌的目光, 成为国际品牌在上海的汇集之地, 各相关的经营商、代理商想方设法把它们的顶级品牌旗舰店驶进梅泰恒金“海洋”, 以后又出重金抢驻梅泰恒金周边的店铺, 于是这块并不很大的圈子里, 很快就形成世界著名品牌集聚之地。

从一定意义上说, 梅泰恒金四大高建筑楼宇, 是顶级品牌集聚的一个重要元素。它们通过各自不同的现代风格建筑所展现的商业景观, 发挥“吸引人、引导人、留住人”的功能。商业景观虽属外显文化, 本身不具备产生利润的能力, 是商业成本的一部分。但它却是每个消费者首先接触到的空间, 其存在意义并不亚于顶级品牌商品的价值。从心理学角度来说, 消费者心态是多样的, 有的消费者来你的商铺并无目的, 只是一种好奇, 想看看有点什么可买。瞬间, 却被某处某商品所吸引并完成“诱导性消费”, 这就是商业景观的“吸引人”价值体现;也有消费者有购物欲望, 如想送给亲朋好友一点什么东西, 但没有明确的目标, 处于一种寻觅状态, 如果你能迅速提供一种商品并便捷地引导人们进入“角色”的话, 这就是商业景观“引导人”的魅力所在;抑或有些消费者购物的目的很强, 我要什么东西, 到什么地方去买, 即吸引其再次光顾——回头客, 这是一种景观体验感的展现形式, 达到“留住人”的目的。

在前面我们已经说过, 展览中心与梅泰恒地区商圈的边界是相对的、模糊的, 所以这里在阐述浦西第一楼288米高的恒隆广场时, 就会涉及到西邻的高层建筑——锦沧文华大酒店, 上海商城 (波特曼丽嘉酒店) , 中欣商务大厦和嘉里中心, 其直接原因之一, 是前两幢高层建筑锦沧文华和上海商城, 它们和恒隆广场都出于同一个设计师之手。优秀的历史建筑和现代的高层建筑都与静安南京路的发展相伴而生, 完整的商圈形象是由若干优雅的建筑按照一定秩序的诗意组合, 而鹤立鸡群的高层建筑是形成亮丽商圈美的“形象大使”, 是构成形态各异的商圈空间的主角。作为商圈制高点的高层建筑恒隆广场, 其标志性、可识别性形成了商圈人性化空间的定位坐标。

从展览中心和梅泰恒地区两个商圈上空的天际线来看, 高低起伏、错落有致的建筑群和自然地理共同构成其空间外轮廓线的剪影。法国建筑师说过这样一句话:“轮廊线是纯粹精神创造, 它须要由造型艺术家、建筑师用形式的排列组合, 实现了一个纯粹是它们精神创造的形式”。他的话充分阐明了天际线的重要性。天际线是两个商圈空间形态美的重要组成部分, 是现代上海城市环境设计的一项重要指标。代表着传统、智慧、风格和理性, 制约着上海城市建设的美学品格和文化风范。

恒隆广场这座高层建筑对于展览中心和梅泰恒地区两个商圈上空轮廓的美学形象具有决定性的作用, 其高耸挺拔的形体和相对突出的垂直轴线和弧线, 构建了动态和变化的两个商圈景观, 勾勒出一种韵律和音乐美感, 决定着两个商圈空间起伏、节奏和文化情调, 烘托出其政治、经济、地理与人文精神。两个商圈轮廓在不同的环境条件下呈现形态各异的抽象美, 当背光烟雾弥漫时, 建筑细部、结构形式及材料质感都隐退不见了, 只能观察到高层建筑经过“洗练”的纯粹形式, 这时它们的轮廓线表现为一种“剪影”式的抽象形态。在白天表现为实体轮廓和节奏律动, 夜间则成为虚幻光阵和扑逆迷离的海市蜃楼。在假日和节日时高层建筑张灯结彩, 突出其变幻迷离的建筑群轮廓线的视觉效果。

高层建筑的天际线轮廓的顶冠部分, 具有鲜明的特性和较强的可识别性。两个商圈的高层建筑顶部是视线集聚的焦点和对宇宙苍穹的交接, 是建筑风格的标志和建筑师追求的外化艺术象征。锦沦文华大酒店、上海商城 (波特曼丽嘉酒店) 、中欣商厦、嘉里中心和恒隆广场等高层建筑都具有丰富而别具匠心的顶冠造型, 极具时代感, 它好似要冲破天际, 表现出静安南京路文化个性的巨大冲击力。这些高层建筑表达了静安南京路精神, 反映出静安南京路的开放程度。建筑作为媒介, 它有目的、有选择地吸纳、包涵良莠伪劣的全球文化, 据此可以推断静安南京路乐于直面一切新事物的胸襟, 以及对待外来的文化和技术的开放心态的程度;反映出静安南京路的原创性和创新精神, 这些高层建筑表现出了对待传统与外来文化的关系, 隐含着深层次的创新精神。它还反映出静安南京路品位和风格.由于它们巨大的体量和强大的视觉冲击力, 往往还能映射出静安南京路与众不同的品味。

梅龙镇广场

2008年外立面翻新, 商场内装修, 增加竞争力

梅龙镇广场是先于中新泰富广场、恒隆广场, 1997年开张营业。时之今日已成为沪上人气最旺盛的顶级商场之一, 尤其是2008年经过外立面翻新、商场内装修之后, 更是好上加好。商场共有10个楼层, 包括伊势丹百货在内, 各层都汇聚了时尚流行的新品新款式, 游走于广场之中, 体验的不只是购物乐趣, 商业繁荣, 更来自梅龙镇广场独有的文化内涵, 丰富多彩的中厅活动, 给每一位顾客留下难忘的印象。梅龙镇广场打造建设一个充满文化气息特浓的购物中心, 在大门上方的那块特大电视银幕, 不间断地传播上海的时尚文化, 为更多的消费提供满意而超值服务。

梅龙镇广场整座建筑, 不仅融汇现代科技及欧陆式的设计风格, 而且有着很多中国建筑的元素, 成为一幢新移植的建筑。外观以浅杏色花岗石及棕色铝框为主, 柔和典雅;内部拥有宽阔的挑高中庭, 装配以精致的图案, 使整个广场充满时尚气息, 又不失典雅沉稳。

梅陇镇 (伊势丹百货) 广场宽阔的挑高的中庭, 不间断地举办各种活动。下图所示的是一场迎世博的大型活动, 活动期间用高科技手段所表现的情景, 吸引许许多多的顾客驻足观看, 场面十分热闹。

恒隆广场

——世界顶级品牌营造的Shopping Mall

恒隆广场位于南京西路1266号, 占地面积3万多平方米, 包括两幢分别为66层及46层的办公楼和超过5万平方米的商场, 2001年正式开张营业。恒隆广场是美国波特曼事务所建筑师波特曼先生设计的, 是继锦沧文华、上海商城 (波特曼丽嘉酒店) 之后的第三个优秀建筑设计杰品。恒隆广场主楼高达288米, 一座挑空天桥在半空间将两座大楼紧紧连接起来, 显示出非凡的气势和超群的气派。整体线条明朗流畅、简约干练中透着温和高雅的特质。那个大商场外貌犹如一艘巨轮, 在一扇闸门般的两座对称的塔楼中欲将驶出。广场内外设喷水池和带状花坛景观, 台阶的分设形成良好的人群分流功能, 并营造出商场自身的独立环境, 不仅美而且动感很强, 具有简洁的现代美感, 代表着西方现代建筑文化。恒隆广场借助它的魅力来渲染气氛, 以吸引四方来客。

开业至今, 恒隆广场不遗余力地提升整体品牌的实力, 从而迅速发展成为上海以至全国荟萃国际顶级品牌, 个性化时尚消费的制高点, 一面引领潮流的旗帜。全球众多国际一流品牌的旗舰店纷纷云集恒隆广场, 其中部分是首次进入上海, 带来了国际同步的顶尖时尚品牌商品。

时至今日, 恒隆广场已成为追逐时尚前沿、讲究个性品位人士的焦点, 社会各界的名流、明星更是恒隆广场的常客。经营商和代理商举办的各类时尚活动恒隆广场是首选之地。这一切都使得恒隆广场在上海时尚消费生活中占据至高的地位。

恒隆广场圆厅装饰荣获“上海市空间展示金奖”

恒隆广场与品牌

Chanel恒隆广场店, 黑色的直条线, 对称的布置、黑白色的对比, 给人以既现代, 又古典、庄重的经典印象, 正如其服饰, 属于不会过时的永恒经典。在室内, 设计师通过严谨的语言和最少的元素, 正面表现出奢华的景象。碳纤维面板和精致的金属结构, 中间是从背后照亮的玻璃板, 组合成展示系统。这一组合产生一种空间效果, 将空间转变成一个诱人的大舞台, 面板的动态组合和单色的外表更烘出所陈列的商品的透视效果。

中信泰富广场的中庭景观

中信泰富广场是由中国国际信托投资 (香港集团) 有限公司、太古有限公司合资兴建的大型国际化一流高标准商业商务大楼, 于2001年1月9日落成。广场位于上海最繁华繁荣的静安南京路江宁路和陕西北路之间的全部, 交通极为便捷, 东距梅龙镇 (伊势丹百货) 广场、西距恒隆广场仅一步之遥。

中信泰富广场有34500平方米的新颖商场, 其中庭设计为南京路诸多商业商务楼之最;有71000平方米高级写字楼;地下有380个泊车位;近100家专卖店云集世界各地名牌精品。

中信泰富广场突出“室内购物街特色”, 将现代购物、文化休闲、美食观光融为一体。

这座高层建筑具有很强的生态美学价值与独特的艺术表现。是高层建筑的生态高科技走向当代生态美学在建筑领域的具体实践。同传统高层建筑相比, 它克服了各种局限和消极方面, 具有整体性和建设性。高层建筑的生态美学价值总体上体现在与自然、文化环境的和谐, 具体表现在节约用地与高效结合地域环境, 达到整体和谐的生态美学价值。

中信泰富突出表现在节约土地与高效的生态美学价值, 建筑提高了城市空间的效益, 使城市建筑密度降低, 并呈现分散化集中倾向。它使建筑容积率相对增加, 占地面积相对减少, 既美化了城市空间, 又腾出了休闲绿地, 使城市更加贴近自然和人性, 体现出节约土地和高效城市的生态美学价值。

中信泰富广场的美食二则:

上海金鹰国际购物中心

—2009年6月开张营业

上海金鹰国际购物中心于2009年6月开张营业。它在全国已先于上海的有南京市、泰州市、南通市、苏州市、徐州市、扬州市、淮安市、西安市、昆明市和盐城市等地。在南京市汉中路89号金鹰国际商城, 它的分销店达41个----上海路店、户部街店、四牌楼店、王府大街店, 等等。据称, “‘金鹰’内在的变化早已是细数不清”。

2009年6月, 上海金鹰国际购物中心华丽揭幕, 众多明星名流到场祝贺。成为静安南京路又一支蕴藏无限的新生力量, 华贵的外表, 名品的进驻, 尊贵的嘉宾, 都成为值得众人瞩目的焦点。

极具现代化的金鹰国际购物广场的中庭, 设计的中介过渡空间由一块巨大弧形板快, 既富有韵律又开敞通彻, 大大提升了“金鹰”个性特征。

秋冬是个收获的季节, 也是人们穿梭于静安南京路各个大商场中展开换季购衣的好时机。即使全球金融气象低迷, 即使荷包紧缩, 梅龙镇、中信泰富、恒隆依然抓紧装修、调整商品结构, “金鹰”又开张迎客, 实践证明消费者购物欲望依然不减。上海“金鹰”开张以来不断推出秋冬必备的风格靓包、以寒冬暖意为主题的男女服装系列, 个性点缀的围巾元素……

“金鹰”商场建筑外立面、商场中庭与楼层的设计别具一格。简单地说, 人文精神高扬, 体现在它具有时代性、文化性、地域性的多元化价值本质。它的美学价值更多地突出建筑小品与人文生活的交流、联系, 以人性化的方式而存在。

世界一线品牌腕表集聚长廊

梅泰恒的对马路, 自茂名北路至陕西北路——中安名品长廊。这条长廊有5个里弄, 但发现有个“奇怪”的现象, 自南京西路997弄始, 在茂名北路威海路一角还有少数石库门外, 5条里弄都是钢筋混凝土的新式里弄了。其中静安别墅和花园公寓二处比较典型。前者是砖瓦结构, 1928-1932年建造。典型的新式里弄住宅。行列式布局, 总弄和支弄垂直交叉。一律三层, 砖墙顶, 装饰简洁。有多种单截取, 居住功能完善, 各单元均有小庭院和阳台。后者是1918年建成, 四排梯字型整齐划一的五层楼公寓房, 每排每层楼居住四户人家。排与排之间是公共绿地和横通道, 汽车进出便捷。在西直通道路右侧是一座豪宅, 内装修无处不雕花。原房主是德国人, 第一次世界大战德国战败后, 由著名实业家荣宗敬先生斥资买下。荣宗敬先生和他的弟弟荣德生是民国时期的“棉纱大王”和“面粉大王”, 先后共创了21家企业。

沿街的商店均为特殊的人群——首富、花魁、文豪、党人、巨匠等一代一代各路人杰生活需要而设。这里成为石库门无可挽回地走向衰落, 钢筋混凝土的新式里弄崛起的见证。解放后, 居住在这里的人群因各种原因总体生活程度从小康下降为平民, 中产阶阶理所当然崩溃了。沿街的商店所经营的商品内容也理所当然地随之变化, 以适应平民生活需要。改革开放后, 尤其是从上世纪90年代开始, 静安南京路在“筑巢引凤”政策下, “凤”从四方来, 勃勃生机。可是, 一种新兴民居还未应运而生, 原有的民居者只能“望洋兴叹”。

办公商业 篇8

当前,随着信息技术的飞速发展,企事业单位都在使用办公自动化软件办公。在许多招聘会上,企业招聘商科类毕业生时,也将是否熟练操作办公自动化软件作为一项硬性指标考核。可见,办公自动化的重要性。高职商科类专业包括连锁经营管理,财务管理,物流管理、市场营销、电子商务等专业。商科专业学生应掌握的技能包括商科类基础知识和基本技能,商业办公软件的使用对学生起着很重要的作用。

据调查,Office办公软件一般针对任务介绍后,设计几个实训任务来完成,在教学任务的设计和教学计划实施中针对“一学一用”来展开,而如果要综合深入训练,开展起来较困难。我院商科类专业计划从企业实际办公需求出发,设置知识内容和单元模块,确保学生的能力能够与企业需求相结合。在高职学生的人才培养方案教学环节设计中,应注重培训学生的能力,实现毕业后与企业工作的无缝对接。

一、商业办公软件使用的重要性

(一)优化企业管理,提升竞争力

当今,计算机在企业的应用越来越广泛,在企业中,商业办公软件可以起到优化管理流程的作用,从而全面提高企业的竞争力。在商业活动中,商业办公软件的应用尤为明显,从商品的进销存至今日的“互联网 +”,商业办公软件起着重要的作用。

(二)提高办公效率,节约资源

办公效率的提高关系着企业的整体工作效率,企业与企业,企业与顾客,企业与上级单位,企业与社区的联系,处处体现着办公效率,营造着文化氛围。因此,商业办公软件的使用对提升办公效率起着重要的作用。商业办公软件的使用可以减少纸质资源的损耗浪费,减少对纸质资源的依赖程度,对节能环保有着一定的功效,并且会传递节能环保的理念。

(三)增强职业能力,夯实基础

职业院校的学生熟练操作商业办公软件,可以全面提升职业素养,夯实自身职业基础,做大自己的敲门砖。企业在人员招聘时,如果学生的办公软件操作能力突出,那么一定会得到企业的青睐。

二、项目化进行商业办公软件操作

项目化进行商业办公软件实训是在学生学习了计算机基础之后,在计算机实训室进行60学时的操作实务训练。

商业办公软件包括办公自动化运行环境,电脑、打印机、传真机、扫描仪等硬件设备的基本使用,Office办公系列,Word,Excel,PPT,Photoshop等基本应用。在当前的办公环境中,企业员工述职中会使用到PPT,Word,Excel等软件,商科专业的高职学生毕业时要求写5 000字的毕业论文,然而在学生撰写毕业论文时,却往往连一些基本的目录索引生成、插入分页符、脚注等基本操作都完成得不甚理想,因此,我院设计了更符合企业内容的六大模块实训内容。

(一)模块内容

在教学实施过程中,依据《商业办公软件操作实务》的六个模块,构建模块化的课程结构,项目化的学习单元,任务化的技能训练。教学时间为连续的集中实训练习2个星期,60学时。具体内容(见下页表)。

(二)教学模块实施过程

1.确定任务。教学方法的选择,有项目教学法、任务驱动法、演示法和练习法。在教学实施过程中,首先分别练习各个模块的内容,从办公自动化运行环境、指法练习、Word文档编辑、Excel基本操作、PPT基本操作到Photoshop的功能操作,接着进行跨模块综合训练。例如首先确定项目任务,以学生的毕业论文设计为例,编辑Word时,按要求快速录入文字材料后将其进行编辑。文字及段落格式按要求编辑完成后,插入正文页码,目录设成自动索引生成,并且将毕业论文内容编辑到PPT上,为论文答辩做准备。包括制作目录和超链接、插入音乐和图片、动画效果、播放等。以及员工入职前的简历制作、撰写工作计划、述职报告等综合运用Word、Excel、PPT、Photoshop等软件。

2.明确分工。在明确小组分工时,教师根据学生的熟练程度进行分组,某知识点掌握得越是不熟练的学生,越需要负责某知识点,目的是通过练习,夯实学生们的基础,增强熟练程度。在介绍成果时,有针对性地请较沉默寡言的学生介绍,从而全面提高学生们的综合素质。

3.实施与评价。在实施与评价环节中,学生分组制作作品,并且制作好作品后,指定学生介绍,在评价打分环节,由小组内成员与其他组成员分别给予评价,指出优缺点并打分,最后教师进行综合评价打分。

结语

综上所述,商科类专业学生应熟练掌握商业办公软件的使用,在综合实训过程中,引入项目化教学会更加贴近工作实际,在处理过程中更加灵活。但同时也给教师提出了很高的要求,不仅仅要设计好每个项目,还应考虑到各个环节之间的衔接,只有这样才能使学生真正地全面提高办公软件操作能力。

参考文献

[1]曹阳.基于企业文化建设的办公软件使用培训[J].信息化建设,2013,(6).

[2]张冰.项目教学法在《商务办公技术》课程中的应用[J].包头职业技术学院学报,2011,(12).

办公商业 篇9

本工程总建筑面积约23×104m2,地上由4栋16层商务写字楼和西侧一排2层商业餐饮群房组成,高度为65m;地下室为3层。空调总冷负荷为17124kW,冷源采用一次泵变流量大温差系统,设计选用4台4 220kW(1200RT)离心式冷水机组,供回水温度为5℃/12℃。办公区域和餐饮商铺采用风机盘管加新风系统,门厅、餐厅等大空间采用全空气系统,写字楼标准层空调新风和排风采用转轮热交换系统。空调水系统为异程两管制系统。各部分空调负荷参见表1,空调冷源水系统图参见图1。

2 一次泵变流量系统设计

空调系统中的冷水机组是根据整个建筑在满负荷状态下选择的,由于冷热负荷受气候变化、使用时间、人员流动等因素影响经常变化,空调系统大部分时间都在部分负荷工况下运行。常规的定流量系统当流量减少时只能靠关小阀门来抵消水泵扬程增加的部分,从而造成能源的极大浪费。随着冷水机组控制技术的发展,冷水机组的控制已由电子控制取代了机械、气动控制。控制系统能够对负荷变化做出及时的响应,使得冷水机组在蒸发器变水量的情况下也能正常、稳定地工作。目前,大多数合资品牌冷水机组都承诺其流量变化范围可达到30%~130%,这就为变流量系统设计提供了可行条件。

2.1 冷水机组的选择

1)选择水流速范围较大的机组

蒸发器水流速必须在机组允许的最小流速和最大流速范围内才能保证机组正常工作。对最小流速限制是为了保证蒸发器有好的换热效果,并且能够执行稳定的控制。对最大流速限制是为了防止振动和管道的腐蚀。机组的蒸发器水流速范围一般是0.915(0.4575)m/s~3.355 m/s。蒸发器最小水流速度越小,机组蒸发器就能够在一个比较大的流量范围内运行。另外需要注意的是冷水机组在其流量变化范围内的运行效率不能有较大的变化。

2)选择单位时间内允许蒸发器水流量变化大的机组

一次泵变流量系统的机组启停时会产生较大的水流波动,这是由于一次变流量水系统的总水流量是由末端盘管的用水量决定的,当加载的冷机组隔离阀打开时,系统流量不会马上增加,要从正在运行的机组中分流出一部分流量,如果正在运行的机组蒸发器水流量由于分流作用而降到允许的水流量以下,就会造成机组保护性停机。机组允许蒸发器水流量的变化一般是每分钟变化设计流量的2%~50%。一般对于冷冻水水温要求不高的空调系统如舒适性空调,建议选择流量变化率为每分钟25%~30%的冷水机组。

3)选择通过蒸发器的水流压降相同的机组

对于多台循环水泵并联为多台机组供水的中央空调系统,如果选择不同大小和类型的机组,压降小的机组将会有更大的流速,同时会有更大的负载,不同的压降使系统不能稳定运行。

经过综合比较本项目选择某合资品牌的四台离心式冷水机组,其额定制冷量为4220kW,冷冻水温度为5/12℃,冷冻水流量为516.6m3/h,最小允许流量为128m3/h,蒸发器压降为39kPa,冷却水温度32℃/37℃,冷却水流量为867m3/h,冷凝器压降为80kPa,满负荷输入功率为765kW,每分钟相对设计流量变化率最大为50%。

2.2 旁通管的设计

一次泵变流量系统的旁通阀和旁通管是为了防止蒸发器水流量低于允许的最小流量而设置的。旁通管的管径按最大的冷水机组允许的最小水流量来选择。控制系统在冷冻水供回水总管安装流量传感器可测得系统总流量,当流量降低至单台机组的30%,冷负荷继续下降,控制系统发出流量调节下限信号,旁通阀打开,水泵变频器进入锁频运行的方式,冷水机组由变流量转换为定流量运行,系统改为压差控制旁通阀开度,同时恢复采用按冷水机组出水温度进行流量控制的方式。

旁通阀的选择要考虑工作压力有较大范围的变化时的调节性能,选择阀杆行程与流量尽可能成线性的调节阀。普通电动蝶阀不能满足这种调节性能的要求。旁通阀可按旁通管管径小一号来选型,这样不仅节省了初投资,而且增大了阀权度,调节性能也会有所改善。另外要尽量缩短流量测定的信号和阀门控制器控制信号的滞后时间,以提高反应和控制速度。

2.3 变频循环泵的选择和配置

一次泵变流量空调系统中水泵的变频由压差控制器控制,而冷水机组的加减载则由机组本身冷冻水的进出口温度以及机组运行电流大小控制。冷冻水泵和冷水机组之间可不再以一泵对一机的模式进行配置,也就意味着可以在满足冷水机组流量要求的前提下减少冷冻水泵的台数。需要具体分析冷水机组的运行工况以及水泵的变频范围后再选择和匹配冷冻水泵。目前市场上水泵品牌繁多,由于水泵电机散热及其本身结构的限制,绝大多数普通水泵的变频范围不低于25 Hz,也就是说水泵的流量变化范围为50%~100%。但是本工程当系统负荷减小至单台冷水机组30%,需要单台水泵提供至少30%水量来满足机组运行要求,所以选用合资品牌冷冻水循环泵,并配置变频器最小可变频至12.5Hz,即额定流量的25%。

2.4 循环水泵变频控制方式

一次泵变流量系统控制包括根据设定温度对末端盘管水侧流量调节、根据冷水机组最小允许流量对旁通阀进行流量调节、根据最不利环路末端供水压力的设定值对一次泵进行工作水泵台数和流量调节、根据系统需要制冷量确定所需冷水机组的运行台数以及相关冷却水泵和冷却塔等控制,其中最能体现节能效果的关键是水泵的变频控制。

水泵数量不同于冷水机组数量,两者的控制启停相互独立,水泵变频控制主要有温差控制法和压差控制法。压差控制法是采用系统管路中某处的压差作为控制信号,当系统负荷变化时由于阀门开度变化引起管路压力变化,系统输出信号控制水泵变频运行,按照压差控制点的设置位置分为末端压差控制和干管压差控制。采用温差控制时,温度只起到调节冷冻水总量供需平衡的作用,并不能准确地反映出负荷在建筑物内的分布,难以准确地获得系统所需供水压力的大小。从节能角度看压差传感器最好设置在系统末端最不利点,其压差设定值小,更能反应出系统水量和压力的变化,如果设置在供回水干管其压差设定值偏大,节能效果稍差。但是由于本工程地上四栋楼将分楼或分层租售,各楼使用功能,使用时间都不相同,不能简单的把最远点设定为最不利点,压差传感器最好在A、B、C、D各座楼顶层风机盘管和空调机组水立管各设一对,运行时比较最小压差进行变频控制,综合考虑此种方式造价较高,控制复杂,维修成本高,所以选择在供回水总管和各楼入户总供回水总管处分别设置压差传感器,运行时按照最小压差优先的原则。

3 冷冻水大温差系统设计

目前的集中空调建筑中,冷冻水循环泵的装机容量占冷冻站总装机容量的10%~15%,而运行能耗更占到20%~25%,根据《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)中的要求,对空调冷冻水循环泵的输送能效比有明确的限制,此时采用大温差系统来降低冷冻水泵的输送能耗将是一个行之有效的途径。

由于大温差系统能减少冷冻水流量,大幅度降低系统的输送能耗,从而在实际工程中的应用越来越多,但是与此同时,对空调系统的主机,冷冻水泵和末端系统的运行能耗以及初投资都有一定影响,下面结合本工程为例探讨大温差系统的设计。

3.1 供回水水温的选择

根据制冷原理,冷水机组单位质量制冷量能耗随制冷剂蒸发温度的下降而增加,通常蒸发温度下降1℃,电机功率增加3%左右。通过比较国内几家冷水机组的参数可知,当蒸发温度不变,即使冷水温差增大一倍电机功率的变化也很小,而蒸发器的压降却显著减小。但是,若温差过大将增加末端设备如风机盘管和空调机组的选型难度,通常需要增加表冷器排数和传热面积,改变表冷器管程数等方法。一般4排的新风机组在大温差系统中需要增加至6或8排,风机盘管由标准配置的3排增加为4排。所以供回水温差的选择需要考虑末端设备初投资、冷水机组功率增加、水泵能耗减小等多方面因素,经比较后确定。

由于本工程末端系统功能复杂,选择了多种空调设备,包括全空气空调机组、新风机组、新排风热回收机组和风机盘管等,部分餐饮区的空调机组的表冷器已经达到8排,若选择过大的温差末端设备的投资将增加较多,所以初步考虑选择7℃温差。某知名合资品牌空调厂家对几种不同供回水水温时表冷器的换热能力进行了计算和试验,经过比较后发现末端空调设备表冷器的换热能力在7℃/12℃和5℃/12℃时基本相同,详见表2和表3,综合考虑后将本工程供回水水温定为5℃/12℃。

注:室内干球温度26℃、湿球温度18.5℃,03两排管中速风机盘管

注:室外干球温度33.2℃、湿球温度26.4℃,6 000m3/h新风机组

3.2 系统装机容量的比较

参照某知名合资品牌空调厂家的资料将7℃/12℃和5℃/12℃两种供回水温度下冷水机组的性能参数列于表4,经比较后可以看出供水温度降低2℃后,输入功率增加5%,但是其蒸发器阻力减少较多,再加上冷冻水量减小约30%,这对于降低水泵能耗起到明显的作用。按照一次泵变流量系统冷水机组和冷冻水泵可不一一对应的原则,在占用同样冷冻站面积的前提下,将冷水机组和冷冻水泵的各项选型参数列于表5,比较后证明本工程选用冷冻水水温为5℃/12℃大温差系统冷冻站总装机容量略有减少。

3.3 系统初投资的比较

由于冷水机组采用大温差和一次泵变流量系统后价格相差不多,但是温差为5℃的冷冻水流量为7℃的70%左右,可较大程度的减少冷冻水泵的尺寸和初投资。而且冷冻水主管道的管径可相应减小一到两号,极大的减小了管道的初投资,如本工程中冷冻水系统总管管径在5℃/12℃时为DN500mm,在7℃/12℃时增大为DN600mm,单台冷冻水泵的接管管径在5℃/12℃时为DN250mm,在7℃/12℃时增大为DN300mm,相应的各种管道阀门的口径都可以变小。按照表5各项空调设备参数选型后将费用比较列于表6。由此可见,当末端系统复杂,管线较长,大风量机组较多,其费用在空调系统总费用中所占比例大,此时大温差系统的初投资将节省更多。

4 结论

1)一次泵变流量系统在设计时应注意于常规系统的不同之处,包括冷水机组的选择,旁通管的设计,冷机和水泵的配置和选择等方面,但是系统是否节能运行关键要看冷冻水泵的变频控制。

2)冷冻水大温差系统虽然会增加冷水机组的耗能,但是由于冷冻水量大幅减小,相应的水泵选型,末端管道阀门都可减小,结合本工程综合比较后可知,其冷源侧耗能和初投资都比常规系统小,在工程设计时需从初投资和运行费用两方面权衡考虑后,才能做出合理的选择。

3)由于目前大多数建筑的空调系统经常在非满负荷工况下运行,行业内对非设计工况下高效运行的重视程度日渐加深,一次泵变流量和冷冻水大温差系统结合后,无疑是一种大幅节能的空调系统方案。随着控制技术的发展以及设计师和控制工程师对两种节能系统认识的深入,其结合后的系统将会得到更广泛的应用。

参考文献

[1]王寒栋.空调冷冻水泵变频控制方式分析与比较[J].制冷空调与电力机械.2004(1):16-20.

[2]殷平.空调大温差研究(4):空调冷水大温差系统经济分析[J].暖通空调,2001(1):68-72.