房产价格动态管理（精选3篇）
房产价格动态管理 篇1
一、楼盘表的特点
简单而言，房产管理信息系统中的楼盘表具有以下特点：
（一）形象、直观
楼盘表改变了原来用数据清单和文字描述房屋的方式，通过图形、颜色、符号、标注等手段，将整同一楼(幢)中各房屋(户)信息图形化地展现出来，简洁、生动。
同时，图形化的展示方式延续了现实世界中人们对建筑物的直观认识，使得房屋的表现更直接、更形象，符合人们的思维习惯，大大方便了阅读。
（二）主题丰富
在楼盘表中，房屋的任何属性都可能作为一个表现的主题。各属性叠加综合起来还可表现为更复杂的业务主题。信息系统中的楼盘表可根据业务需要可定制多种多样的业务主题，并通过技术手段加以展示，方便操作人员的更直接地获取信息，提高工作效率。
（三）可动态维护
楼盘表作用的发挥依赖于其数据的有效性和及时性。楼盘表必须通过数据的动态更新、图形重绘、实现动态维护，才能向阅读者传递更为准确的信息。楼盘表动态维护的基础，是数据共享与实时更新。通过楼盘表数据与各类房屋业务数据共享、互交互换、实时更新，可实现楼盘表的实时动态维护管理。
二、动态楼盘表的相关技术
动态楼盘表管理技术，是房产信息系统中使用相对频繁的技术，直接影响系统的性能和可操作性等。动态楼盘表相关技术包括了楼盘表框架搭建、多主题楼盘表展示、楼盘表动态更新、楼盘表版本管理与历史回溯、楼盘表与房产分层分户图/房产业务/GIS/房产档案等信息联动等。
（一）楼盘表框架搭建
楼盘表框架以图形化的方式展现某一楼栋中各房号的空间位置、空间大小与空间关系，是主题信息的基础和依托。楼盘表框架搭建好以后，可直接在其上展现楼盘表的主题信息。楼盘表框架是基于房产测绘成果这样的静态信息完成的，是楼盘表中相对稳定的一种结构。
楼盘表框架搭建应采用统一的规则。板楼的搭建可以按单元、层次自动绘制完成，而对于跨层、跨单元、地下车库、阁楼等特殊户型，需要通过专门的图形编辑功能进行人工分割、合并、变形、插入等特殊模式操作完成。因测绘变更引起楼盘表框架变更时，需记录变更前后的楼盘表框架关系，使得系统能够动态反映房屋实体的历史变迁。
（二）楼盘表数据动态更新
业务办理后楼盘表相关数据更新的问题，有几种思路可以解决：
1.“不作为”模式
即各业务自己办理，不去理会数据同步的要求。业务办理完成后，根据业务的情况更新自己的业务数据。楼盘表读取各业务数据，完成数据处理后，进行图形重绘。
2.“都作为”模式
即设计楼盘表属性状态表，存储各业务审批结果状态，各业务办理结束后，及时更新相应的状态标识。楼盘表重绘时直接读取楼盘表属性状态表的数据，按要求进行展示。
（三）楼盘表的主题表现
1. 数据和表现分离
数据和表现的分离体现在两个层次。
第一个层次是表现手段和数据分离。在表现手段上可以采用真图形或假图形手段。真图形手段主要是指采用二维或三维的图形手段来展示楼盘表;假图形是指用户看上去是图形，实质上是采用了表格、带格子的列表等非图形手段展示。三维楼盘表功能，需要真实模拟显示房屋空间立体构造的三维楼盘表，设计时不过分强调房屋实体的虚拟仿真，但能够从形状上快速模拟房屋的物理现状，包括房屋长、宽、高，以利于进行深层数据分析。考虑到当前条件下楼盘表功能的扩展以及楼盘表绘制和更新的速度问题，推荐使用二维图形技术表现楼盘表。
第二个层次是表现的内容与数据的相对分离。楼盘表的属性数据是按照语义不交叉的原则，设定语义上达到最小原子级的数据，但是应用过程中不一定直接以这些语义最小的数据项作为楼盘表的属性，而是根据业务需要定制的楼盘表主题，将这些语义最小的原子级数据项进行运算之后，生成一个复合属性在楼盘表上进行展示。
2. 楼盘表专题表现
如果把楼盘表的框架作为画板的话，楼盘表的专题属性才是其真正精彩之处，可以采用色彩、符号、标注或混合多种手段进行表现。
有学者研究得出色彩是最高效的信息传输手段，正是有了五颜六色才使得图形丰富多彩，便于区分、更具立体感。单主题或复合后单主题的情况下，推荐首先使用色彩修饰楼盘表。
多主题的情况下，可以采用多种手段叠加的方式显示。如房屋的生命周期采用颜色表示(如期房在楼盘表框架中对应位置中涂粉色，现房涂绿色，已灭失的房屋涂灰色);而抵押、查封状态采用符号(如抵押就在楼盘表对应的位置标记图标，查封就在楼盘表对应的格子内标记图标)。
（四）楼盘表数据历史回溯
房产业务办理系统一方面需要通过业务操作，完成数据加工、数据更新从而不断获得现有数据;另一方面必须保存历史数据以便进行业务历史查询和数据对比等操作。数据回溯有两种回溯机制：时间的回溯和空间的回溯。时间回溯指的是根据指定的时间点进行历史信息状态的定位;空间回溯是根据信息加工后的数据进行钻取，获得加工前的原始信息。在信息系统中，要根据需要对这两类回溯进行单独处理。
1. 时间回溯
根据时间点定位到相应的历史数据。主要应用在需要对历史数据进行审核的业务环节。实现时间回溯，最基础的要求是对数据库保留数据变化的全部历史轨迹。
2. 空间回溯
对不同口径下加工生成的数据，以及经过逐层加工的数据，要能够纵向回溯，找到对应的原始数据。如，对统计报表分析可经过数据回溯找到原始数据。
时间和空间的可回溯性，体现了一个信息系统对数据完整性的要求。在这方面要考虑以下几个业务要素：(1)业务的时效性。在业务处理中，除了考虑基本的发生时间、机关、操作员等信息外，还要考虑记录有效期间起止等信息。根据存储空间或性能要求，可采用全部存储或者增量存储的策略，保留信息变更的历史记录。时间作为一个数据访问的参数，根据时间提取相应时刻的即时信息。(2)不同口径数据的一致性。对于需要根据不同口径进行数据加工的业务，保证取数的来源一致，按照统一口径进行提取加工后，得到的结果反映源数据真实的一面，无前后矛盾的结果产生。(3)数据加工前后的一致性。在数据加工前，对需要加工的数据进行业务逻辑审核，不通过的不进行加工。记录加工过程信息，在源数据、中间数据以及最终结果之间建立关联关系，保证信息不丢失、不重复。
楼盘表的历史回溯，主要分成楼盘表框架信息回溯和楼盘表状态信息回溯。楼盘表框架信息的回溯，主要是房产测绘变更前后，房屋的空间位置、空间大小和空间关系的变化。表现为图形的变化，适宜用时间回溯的方式。楼盘表状态信息回溯，主要是房屋业务办理后，引起房屋的各种社会状态属性发生变化，且这种变化有非常明确的关系，适宜时间回溯为主、空间回溯为辅的方式。
三、杭州房产管理信息系统中动态楼盘表的建设
杭州市在2001年启动了杭州房产信息综合系统建设，该系统集房产交易产权登记、房产市场管理(主要包含预售管理、经纪企业经纪人资格管理)、住房保障、城市房屋拆迁管理(拆迁安置及拆迁单位、拆除单位资格管理)、物业专项资金管理、物业管理(主要包含物业用房和物业服务企业管理)、直管公房管理、白蚁防治管理、房屋安全鉴定管理、房产档案管理等业务办理为一身，综合利用GIS、工作流等技术，形成了杭州房管业务办理的支撑平台。2004年通过验收以后，又逐渐建设了新建商品房网上备案系统等系统，实现了与房产信息综合系统的衔接。
楼盘表作为业务审批办理系统中的一个统一的核心应用，2004年已经开始正式投入使用。房屋采用形象的格子表示，其上固定标注户室号，表现主题为单一的房屋状态，采用色彩表示。楼盘表框架搭建过程由系统根据测绘成果自动完成，其上的房屋状态包含已确权、已查封、已抵押、已预售、已销售等各相关业务。
目前楼盘表功能存在的最大问题是：1.期房和现房相互独立，虽然建立了数据关联，但是对于房屋分割合并等关联比较复杂情况下，数据衔接比较困难，导致楼盘表框架回溯很难。2.房屋状态作为一个笼统的业务状态，包含已确权、已查封、已抵押、已预售、已销售等，没有根据业务细分，对于多种状态并存的情况无法表现，且房屋状态回溯困难。3.由于采用规则的格子而非真实图形技术，各格子的大小是统一的，房屋的合并、分割或异形楼盘的展示比较困难。
为了解决以上问题，我们依托新一代房产业务系统建设，提出“以楼盘表为核心”的目标，重新规划了楼盘表的建设，除原有系统的优点之外，重点完成以下四方面的工作。
首先，设立房屋身份确认制度，房屋数据统一管理。在房屋第一次测绘备案时，授予房屋唯一的“身份证号码”。因各业务以测绘数据为基础办理，所以“身份证号码”的使用和延续变成了顺理成章的事情。变更测绘时，业务人员根据一定的业务规范判断房屋客体是否需要编制新“身份证号码”。如果需要编制新“身份证号码”，则按一定规则给出新号码，并记录前后的关系。
其次，对楼盘表相关数据的数据元标准进行统一定义，对房屋状态进行原子级的区分和规定。按照语义不交叉的原则，设定最小的数据元集合，并根据业务需要设定组合规则，生成具体语义，在相应主题的楼盘表上表达。另外为规范数据的加工过程，完成了对楼盘表数据操作相关业务的梳理，定制了业务流程规范。
通过数据元标准数据标准和业务规范的制定，理清楼盘表各数据元的来源、数据的规格、数据的关系，使得数据的原始生产者、加工者、使用者清清楚楚，为数据的历史回溯打好基础。
楼盘表数据的更新依托于统一的数据标准和业务协同来实现。系统采用“都作为”的数据共享思路，每个业务办理时，更新房屋状态属性，在楼盘表重绘时读取新的状态进行处理、绘制即可。
再次，采用二维图形手段表示楼盘表。房屋展示时，其大小可以房屋的面积、所在层次等为参数，通过计算得出。对于板楼自动绘制完成。对异形楼盘表，开发楼盘表手工搭建模块，该模块包含分割、合并、变形、插入等功能，由测绘人员操作完成。
最后，拟利用时间回溯和空间回溯结合的思路，实现楼盘表上各房屋的横向和纵向数据切片。
房产价格动态管理 篇2
房产价格评估申请书一：
办案人：***律师。
申请书：范某某，男，20xx年12月7日出生，汉族，学生，住福建省厦门市某某区槟榔西里xx室。
法定代理人：王某某(系上诉人母亲)，女，20xx年7月1日出生，回族，无业，住福建省厦门市某某区槟榔西里xxx室。
被申请人：陈某某，女，20xx年1月4日出生，住厦门市某某区某某路xx室。
申请事项：
申请人民法院委托评估机构对本案诉争遗产厦门市某某路8号xxx室房产(房产证号：夏国土房证第007xxxx43号)的市场价格依法委托评估。
事实与理由:
申请人诉被申请人遗产继承一案已诉于贵院，因申请人和被申请人对厦门市某某路8号某某室房产(房产证号：夏国土房证第007xxxx3号)市场价值达不成一致意见，因此，申请人向贵院提出申请，请求法院委托评估机构对本案诉争的位于厦门市某某路8号某某室房产(房产证号：夏国土房证第007xxx3号)的市场价格依法评估。
此致
厦门市海沧区人民法院
申请人：
年 月 日
房产价格评估申请书二：
申请人：张*，女，汉族，19**年*月**日生，住济南市**区**小区*区*号楼*单元***室。
申请事项：申请贵院委托评估机构对李**诉张*离婚案所涉房产济南市**区**小区*区*号楼*单元***室的市场价格依法评估。
事实和理由
申请人与李**离婚案已经贵院受理，在审理过程中双方无法对夫妻共同房产济南市**区**小区*区*号楼*单元**室市场价格达成一致意见。因此申请人特向贵院提出申请，请求贵院委托评估机构对本案所涉房产济南市**区**小区*区*号楼*单元**室的市场价格依法评估。
此致
济南市**区人民法院
申请人：
20xx年10月12日
房产价格评估申请书三：
申请人：朱xx，女，19xx年x月x日出生，汉族，住xx市xx区xx北路xx号，联系电话：xxxxxx
被申请人：朱xx，男，19xx年x月x日出生，汉族，住xx区xx路xxxxx号，联系电话：xxxxxx
申请事项：
申请人民法院委托评估机构对本案诉争遗产xx区xx路xxxxx号房产的市场价格依法评估。
事实与理由:
申请人诉被申请人遗产继承一案已诉于贵院，因被申请人对申请人所持公证遗嘱不予认可，不能对该遗产的处理达成一致意见，因此，申请人向贵院提出申请，请求法院委托评估机构对本案诉争的位于xx区xx路xxxxx房产的市场价格依法评估。
此致
xx区人民法院
申请人：
年 月 日
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浅谈建设工程材料价格的动态管理 篇3
建设工程材料价格的动态管理的主要方式是:由工程造价部门定期发布建设工程材料指导价格及价格指数, 供社会各界进行建设项目投资决策、编制工程概算、编审工程预 (结) 算时使用。怎样进一步将建设工程材料指导价格发布好, 结合自己的工作实践谈几点意见:
1 发布建设工程材料指导价格的重要意义
现阶段各省、市根据当地的实际情况, 虽然采取的形式和方法不尽相同, 但其内容基本一致。对于材料市场价格变化所发生的材料差价, 我省一般采取对工程造价影响较大的主要材料按单项材料计算差价即材料指导价或按实计算差价, 对影响工程造价较小的次要材料按系数计算差价, 即采取单项、按实和系数调整三结合的办法计算材料差价。实践证明, 采用这种办法调整差价是可行的, 发布的指导价格基本符合市场客观实际, 反映了市场价格水平。既有助于施工企业在保证工期、质量前提下选择最佳进货时期, 降低材料采购成本, 提高企业的经济效益, 又为业主有效控制工程造价提供了重要依据。
2 做好市场建设工程材料价格的资料调查
调查搜集资料工作是编制市场材料价格的基础。材料指导价格编制水平的高低, 直接关系到各主体的经济利益, 因此应建立以工程造价管理部门为核心、吸收建设、施工等单位的专业人员参加, 实行统一领导、分工负责制。以座谈会的形式, 全面分析实际情况, 选择好调查对象, 制定合理可行步骤、方法、方案, 对若干问题做出科学决策。建设工程材料市场指导价格的组成因素包括:材料原价、运杂费、材料场外运输损耗、采购保管费, 为此在调查工作中应做到适应市场, 准确反映出市场价格构成的各种因素。其内容有以下几个方面:
2.1 材料原价:
要深入本地规模较大, 技术设备先进, 有质量保证体系的建材生产厂调查搜集。这些厂生产水平高, 品种齐全, 定价合理, 这是调查搜集资料的重点;根据材料市场在不同区域, 方位的分布情况, 分别向经营不同类型材料厂家的代理商、经销商进行调查搜集;向主要大中型施工企业调查搜集月 (季) 度材料平均使用量或采购供应量及其价格资料;对部分特殊的材料, 如果本地没有生产经销单位, 可向外地生产经销单位进行调查搜集。在上述收集调查资料过程中, 还应摸清批量采购享受优惠幅度以及当时付款与延期付款的材料价格差异。
2.2 材料运杂费:
根据运输市场费用及装卸费实际价格行情资料, 同一种材料如果有几个货源地供应时, 应调查供应地点、供应量及供应比重, 有无吊装设备以及人工装卸与机械吊装各占的比例;同一种材料如果是通过多种方式运输时, 应调查清楚各种运输方式中转衔接情况;调查材料运输起止点的道路情况, 按合理流向确定最短运输距离, 选择合理的运输方式, 并结合材料的不同性能和特点, 研究确定其运费 (吨公里或台班) 计算方法;调查清楚生产厂商送料到工地的材料品种以及各种材料 (包括轻浮货物) 在不同运输工具中的技术装载量。
2.3 材料的场外运输损耗率。
2.4 有关材料的包装费 (租赁费) 和包装品回收值。
2.5 材料的单位容量和换算。
2.6 测定材料的采购及保管费率。
3 要合理地确定材料价格组成因素
新型材料是通过加工单位进行加工配送, 直接使用到建筑工程项目中, 而现行建筑工程预算定额又缺乏其预算价格。这样就给材料价格的确定提出了新的课题。例如施工中使用的冷扎带肋钢筋、冷扎钢筋, 现行工程定额中仍未列有该项材料的制作安装子目, 因此, 在确定该种材料价格时就应通过市场调查, 分析测算, 合理地确定其组成因素。即该种材料仍作为材料对待, 其价格中不应包含除锈、调直、下料弯勾等工序因为施工单位在购买时, 要求加工单位按其提供的下料清单制作, 其购买价往往包含了定额制作工序内的费用。一般按定额以光面圆钢制安子目套用, 该种材料施工单位购买价中包含了应由其自行完成的工作内容。所以在确定冷扎带肋钢筋和冷扎钢筋指导价格时不应包含上述定额制作工序的费用。
4 做好建设工程材料指导价格的编制和测算工作
对已经调查搜集到的各类资料, 要进行去粗取精、去伪存真、由表及里的分析、测算和加工整理, 研究掌握市场材料价格的变动规律, 剔除资料中不合理部分, 采取类推比较法进行分项计算。在由市场决定价格的前提下, 依据国家省、市制订的有关政策规定, 测算编制建设工程材料指导价格, 其测算的重点应是材料原价和材料运输费。
4.1 材料原价的测定
从目前材料市场实际情况看, 某些同一品种不同规格的材料, 其销售价格已趋于一致。如直径6.5mm、直径10mm的圆钢。对这些材料按照一定的规格范围确定一个平均原价。但是, 同一品种不同规格的材料, 往往具有两个以上的货源渠道, 和不同的销售价格, 对于这种情况就要测算其平均价格作为其指导价格的原价, 其方法是根据同一品种一定规格范围内材料的总需用量 (或采购量) 和各货源渠道的供应量, 采取加权平均方法测定其原价。用公式表示为:
加权平均原价= (Q1C1+Q2C2+Q3C3+……+QNCN) / (Q1+Q2+Q3+……+QN)
式中Q1、Q2、Q3……QN各货源地的供应量或各不同使用地点的需用量;C1、C2、C3……CN各货源地材料原价。
4.2 材料运杂费的测定
由于建设工程材料使用量大, 运杂费的计算应以材料的不同货源地或使用地, 采取加权平均方法计算为好。可用公式表示为:
材料运输费= (Q1T1+Q2T2+Q3T3+……+QNTN) / (Q1+Q2+Q3+……+QN)
式中Q1、Q2、Q3……QN各货源地的供应量或各不同使用地点的需用量;T1、T2、T3……TN各不同运距的运费。
5 加强建设工程材料指导价格的发布
建设工程材料指导价格要从有利于建设工程的招投标报价, 建设单位、材料供应商、施工承包方的材料结算关系出发, 分别按月发布招投标工程的材料报价, 按一年四季发布建设工程材料结算价, 更好地适应工程造价计价改革的需要, 解决材料价格时间差的问题, 进一步调节建设工程市场各主体的经济利益关系, 这样能使工程造价更为合理。同时, 工程造价管理部门还应明确, 材料指导价格实行与工程施工合同工期挂钩的办法。在合同工期内竣工的工程, 根据该项工程在不同时期完成的工程量, 按照造价管理部门发布的相应时期的材料指导价格进行结算;因工程承包方责任拖延工期至下一个报告期完成的工程量, 按合同期与报告期中较低的材料指导价格调整材料差价, 非工程承包方责任造成的延长工期所完成的工程量, 按实际施工阶段各报告期相应的材料指导价格进行价差调整。