物业管理案例分析（精选12篇）
物业管理案例分析 篇1
目前基础教育普遍存在着这样一种现象, 即把教师职业的专业性同教师所教科目内容的专业性等同起来了。一个胜任的教师就是所教科目知识丰富的教师吗?相关学科教育教学理论知识及教育管理知识的欠缺会影响到教师的教学效果吗?让我们先来看看一个英语课堂管理案例。
已有十几年教龄的英语教师近来遇到了一个难题, 她所任教的高二 (1) 班学生在她的课堂上越来越难以驾驭了。这事还得从前两个星期的一节课说起。那天, 单超同学没有完成作业, 张老师为了达到杀一儆百的效果, 一上课就当着全班同学的面罚单超做30遍作业。单超心里很不高兴, 当张老师听到单超的嘟嘟囔囔后很生气。于是她把单超赶出了教室。第二天, 单超仍然没交作业而未能进教室。第三天, 由于年级组长出面干涉, 张老师不得不让单超在没有补任何作业的情况下进教室上课。从那天起, 每次张老师在课堂上批评不专心听讲的同学时, 每一次都会明显地感觉到班里同学的抵触情绪。因此, 她的课堂教学组织工作多次不能按要求完成。这位老师陷入了深深的苦恼。
这位张老师在课堂上碰到的难题恐怕不仅仅是偶然现象。这种我们称之为课堂失控的现象不但严重影响了课堂教学, 它甚至会影响到学生的发展。
一、什么是英语课堂管理
美国管理学家莫纳汗断言:“面对现代社会的每一个主要问题, 分析到最后, 总是一个管理问题……每个社会问题, 最后都要通过管理职能的某种方式求得解决。”管理的涵义随着社会变革发生了相应变化。中文词典上对“管理”通常作三种解释:一是“负责某项工作使工作顺利进行”;二是“保管和料理”;三是“照管并约束 (人或动物) ”。随着社会的发展, 组织形式的不断变化, 人们对管理真正是什么的理解也在日益加深, 管理也早已越出了“管束”的视界。正如《管理的变革》所描绘的, “在新型组织中, 自我管理型的网络组织会自行发展, 管理的作用不再是传统意义上的计划和预算、组织和人事、控制与解因, 而是预测、协调和激励”。管理日渐从注重控制演变为关注生长, 被誉为“任何组织的一个生长功能”, “是知识社会的一个生长器官”。
课堂管理理念在很大程度上取决于人们对课堂和管理的不同认识, 正是由于这些不尽相同甚至相反的认识, 课堂管理便有了多种不同含义。从上述分析至少可以概括出四种:为实现课堂活动目标所运用的一种程序;协调课堂中个体和团体各种关系的一种决策;处理课堂活动中各种矛盾与冲突的一种活动;促进课堂生长的一种特殊器官。上述四种含义总体上体现出两种取向, 一是监督和控制学生, 让学生遵守规范;二是引导和激励学生, 让他们主动参与。前者旨在维持, 后者重在促进。在新课程背景下, 课堂管理应从控制与维持走向引导与激励, 从学生服从走向学生参与。
英语课堂管理指的是英语教师通过协调英语课堂内师生间、学生间的关系而有效地实现预定的英语教学目标的过程。它是个十分复杂的系统工程, 它涉及教育学、管理学、心理学等多门学科, 特别是心理学在英语课堂管理中起着举足轻重的作用。英语课堂管理和心理学的结合, 使英语课堂教学管理产生了促进功能和维持功能。英语教育工作者可运用心理学科学地管理英语课堂教学, 使教学相长, 取得理想的教学效果, 并有助于英语教育工作者采取适当措施促使学生取得优异的学习成绩。
二、课堂管理与教师管理及学生管理的关系
自有学校, 便有教师, 教师管理是学校组织运行的重要机制, 是学校管理不可或缺的组成部分。教师管理的实践在很大程度上受教师管理理念的支配, 而教师管理理念的基础则主要反映在政府、社会对教师的职业性质和专业要求的看法和认识。在新时期, 教师职业的专业化要求包括教育理念和专业智慧等方面。教育理念指对教育工作本质的理解和关于教育的观念和信念。是否拥有新的教育理念是“工匠型”教师与“专家型”教师的主要区别。专业智慧包括感受、判断新状态、新问题的能力, 专业智慧是专业要求各方面综合实现的产物, 也是教育经验积累升华的结晶。
学生管理是学校对学生在校内外的学习和活动进行计划、组织、协调、控制的总称, 它是学校教育管理者组织、指导学生, 按照教育方针所规定的教育标准, 有目的、有计划、有组织地对学生进行教育, 使学生在德、智、体几方面都得到发展, 成长为社会主义事业的接班人的过程。学生管理的本质性价值表现之一是学生管理有助于发展学生的自我管理能力。科学有效的学生管理, 并不单纯要求学生机械地服从他人的管理, 而是积极倡导和扶持学生开展力所能及的自我管理。在此过程中, 促使学生学会管理, 提高自我管理的能力。
三、不良课堂管理方式的弊端
首先这种不良课堂管理方式违背了“人本”原理及其相应原则。现代管理的核心和动力是人及人的积极性, 现代管理思想是把人的因素放到第一位, 重视如何处理人与人、人与财、人与物等的关系, 尽量发挥人的主动性、创造性, 学校管理要以人为本, 这是由学校管理的特殊性决定的。学校的根本任务是培养人才, 培养身心健康, 全面发展的人才。学校管理应以调动人的积极性, 做好人的工作为根本, 这就是学校管理的“人本”原理。与“人本”原理对应的是教育、激励的原则。在张老师的课堂管理过程中, 她忽视了管理对象是性格迥异而又自尊心极强的学生个体, 不仅没有调动起学生的主动性和积极性, 反而由于她简单地处理作业与学生管理的关系, 极大地挫伤了学生单超的自尊心, 导致了学生的逆反情绪, 这无疑就成为她课堂管理不能顺利进行的障碍。
其次这种不良课堂管理方式还违背了动态原理及其相应原则。管理是一个动态的过程, 而且, 任何管理对象都是一个复杂的、多因素的系统, 各因素内部及各因素之间的关系始终处于不断发展变化之中。这就要求管理者在管理活动中, 注意把握管理对象运动、变化的情况, 不断调节各个环节以实现整体目标, 这就是动态原理。在学校管理过程中, 静止是相对的, 运动是绝对的。同样, 课堂管理过程中, 稳定的教室, 学生人数, 都是相对的, 教学任务由简单到复杂的完成, 学生的发展都是绝对的。在张老师的课堂活动过程中, 她没有及时调整单超被赶出教室后, 单超不满情绪的变化及全班其他同学对此事的反应, 这才导致这节课后很难处理课堂上出现的其他问题。以上内容也反映出张老师的课堂管理违背了与动态原理相对应的创造性原则。张老师在单超事情后并没有从动态原理的角度找到新的处理课堂问题的方法, 她依旧保持着原来的工作方式。
最后, 这种不良课堂管理方式违背了效益原理。管理工作的目的, 就是为了把管理对象中的各个要素的功能统一起来, 从总体上加以放大, 使总体的功能大于各部分相加之和。张老师本打算以她的方式严惩单超不做作业的行为后, 其他学生会以此为戒不再发生不做作业的现象或其他课上的违纪现象, 但结果事与愿违, 事情的发展甚至超出了张老师的能力范围。这种课堂管理, 何谈效益?
四、课堂管理案例分析的现实意义
课堂管理是学校管理的重要环节。课堂管理与学校管理的其他环节又是紧密相连的。有效课堂管理要求课堂管理的执行者——教师具有与现代社会相适应的管理水平和素质。我们称之为“有效教师”。“有效教师”在三方面有良好作为, 它们是教师组织课堂活动的技能、教师的教学、教师与学生的关系。“有效教师”能更好地激发学生的学习动机和积极性, 因而不仅能顺利地消除而且还能更有效地预防学生的不良行为问题。在当前这样一个越来越复杂的变革时代里, 在新课程不断推进并切实深入到课堂变革与重建的视界中, 过于僵硬而缺乏创造力的旧有的课堂管理模式显然不能满足现实提出的新要求。因此, 现代化教师应与终身教育结合起来, 教师要在现代化教育观念指导下进行教学和管理实践, 让课堂管理焕发生命活力。
教育呼唤改革, 课堂管理也呼唤改革。改革创新才是现代教育的本质。我们希望每位教师能借助正确的教育理论走出恶性循环的管理模式;能遵循教育管理的各种原理及原则来提高教育教学效率;能充分重视课堂上教师与学生的关系体现为个人与个人之间的“人-人”关系;能够营造一种有序而不缺乏活力的课堂管理氛围。为了避免更多的教师在寻求一种正确有效的课堂管理模式的道路上走更多的弯路, 我们要加强对无效课堂管理案例的研究并以此来强化教育理论与实践的结合。
参考文献
[1]孙灿成.学校管理学概论.北京:人民教育出版社, 1999.
[2]陈时见.课堂管理:意义与变革.中小学学校管理, 2003 (10) .
[3]范国睿.学校管理的理论与实务.上海:华东师范大学出版社, 2003.
物业管理案例分析 篇2
1.业主与物业管理公司的关系
答：①平等的法律主体关系。
②经济关系（市场商业交易）。③合同关系（权利和义务对等，）④具有人性化的和谐关系。
2.住户财产被盗受损，物业管理公司是否都应承担赔偿责任？
答：①不一定。
②关键看物业管理合同如何约定，有约定按约定办（合同中注意不要随意承诺增加自己的义务）。
③看物业管理公司是否存在工作过错（过错的界定标准以合同约定为准，由相关部门裁定），如果有过错则承担过错责任，反之则不应承担责任（东方园案例）。④责任的大小不由业主或物业公司单方面说了算，必须由有关方面来判定。
3.空调安装有何规范？
答：南宁市颁布的《房屋安全管理办法》已有规定。
①必须安装在实心砖、混凝土或强度相等效的安装面。②应预留足够的安装位置。
③支架承重里应等于人重+机重之和的两倍以上。
④机组自重超过120千克时，安装不得离开地面悬挂安装（竹青苑案例）。
4.对欠费户管理处能否擅自停水停电？
答：不能简单确定。
①不是一户一表的可以，已改为一户一表的不行。②欠水电费（含公摊费）的可以，反之不行
③交物业费不交水电费的想办法让他欠水电费（嘉丰案例）。
5.业主擅自改变房屋结构如何处理？
答：①装修申报审批时应告之约束件（最好以书面形式发给业主）。
②找出违规处罚依据（建设部颁布的装修管理规定）。③发出限期恢复整改通知。④责令停工。
⑤报房屋管理监察大队处理（滨江、竹青苑案例）。
6电梯运行费一刀切有何依据？
答：①法规上有依据。建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行管理办法》规定：运行维护费应由全体业主按产权面积分摊。
②业主既然已经买了房，就等于买了相关设施，就应承担相应的义务。
③但承担多少义务可以通过合同约定或征求业主意见而定（紫光阁、东方园案例）。
7.业主装修损害邻里利益发生纠纷怎么办？
答：①装修审批时应告知约束条件。
②涉及邻里的应告知邻里。③加强现场监督。④违章装修者应负全责。⑤物业公司只能协调处理。⑥支持受损害的业主合法维权。
8．房子未入住是否要交费？
答：要收，因为：
① 法规上有依据。国家物业管理条例、南宁市物业管理办法、物业服务 收费管理办法都有明确规定。
②物业管理公司只是根据合同约定提供公共性服务。③服务的对象是小区整体而不是针对业主个体。物业管理公司只是根据合同约定收取相关费用。④收费计算时间以规定入伙的时间为准。
⑤如房屋质量存在瑕疵但不影响入住的，开发商应负责维修，物业服务费照收，由业主承担。但如果房屋质量存在瑕疵影响入住的，开发商应负责维修，物业服务费照收，由开发商承担，直至维修完成业主入伙为止。（2007年9月分南国早报有过解释）
9.公共维修资金来源、权属、用途和管理 答：①公共维修资金来源于向业主收取。②权属业主。
③用于保质期满后房屋共用部位、保修期满后设备设施的大中修更新改造（物业费中已含日常维修费与维修资金的区别案例）。
④按物业服务合同约定单位代管，专款专用，审批使用，定期公布，不得挪用。
10.公共维修资金能否不收取？ 答：①可以。
②以合同约定为准。
③如果大部分业主不同意，可以不收。
④如果不收，双方必须以文字说清楚维修资金没有积累，如发生维修工程，物业公司不承担费用，应先向业主收费后维修（恒安案例）。11.为什么自己公司员工运出物品也要办理放行手续？ 答：防止监守自盗。
12.如何计算水电公摊、二次加压用电和电梯运行分摊费？
答：①公共绿化、公共卫生、公共秩序用水电和水电损耗由全体业主分摊，（三种方法）。
②二次加压和电梯运行费用由享受业主分摊。
③采用哪一种分摊方法，应按大多数业主意见办。（计算案例）13.已知暴风雨即将到来，应提前采取什么预防措施？
答：①公司应由行政部会同工程部统一下发预防通知，布置、检查、落实预防措施。
②各管理处应根据公司的意见和方案提前做好准备包括：提前发布预防告示，排涝功能和设施、发电设备的检查，可能发生各种突发事件的处理及救助方案的落实，安全防范措施的落实，人员值班的安排（东方园、嘉丰案例）。
14.发生管道燃气泄漏应采取什么措施？ 答：①切断气源（必须熟悉燃气主阀门）。②如尚未造成火灾前应慢慢打开门、窗通风，切记禁止室内打电话、金属强烈碰撞和使用电器，更忌讳明火。
③立即报告领导和相关部门检查、处理泄露原因。④如已造成火灾则还要报告公安、消防、急救中心。⑤组织灭火。
15.路面有凹坑，近期有大雨，应采取什么预防措施？
答：①如能填平则尽量填平，不能填平应及时在现场贴出警示（案例）。
②大雨过后应及时清扫，避免积水和长青苔，造成安全隐患。16.车辆停放应采取哪些预防措施？
答：①有车辆进入停车场时应主动引导停放。
②观察车辆外观有无破损，如有破损必须立即告诉车主和记录。③提醒车主关好车门车窗，拿走车内的贵重物品。④告知车主是否要收费。⑤发放通行牌，做好登记。17.业主接房后是否还代管钥匙？
答：不应该，当业主对房屋验收完毕确认后必须立即将所有钥匙全部交给业主这是一个有关责任问题（恒安、嘉丰案例）。
18.业主未接房前如有工程质量人员入场返修物业人员应注意什么？ 答：要特别注意返修人员顺手牵羊。返修前后都要认真检查，并当面向返修人员说清楚。
19.业主如果已交水电费而不交物业费，能否停水电？
答：原则是不能。但有些业主故意刁难只交自用水电费就是不交水电公摊费和物业费。因此，对这部分业主一般都是以牙还牙，连水电费都不收，造成其拖欠水电费而一起处理（嘉丰案例）。
20.为预防突然长时间停电，平时应做好哪些准备工作？ 答：①平时应准备好应急照明。
②经常检查备用发电机，备好柴油、接电电缆。③及时告之业主。
④如果是水浸造成停电，应注意内涝和地下停车场的车辆，如情况紧急应立即告之车主撤离车辆。21.欠费滞纳金如何计算？
答：累计欠费额×滞纳金率×当月日历数 22.房屋顶层维修由谁负责？
答：①正常情况下屋顶属全体业主所有，维修费用应由全体业主共同承担。
②如果房屋顶层被顶层住户使用，则按照“谁使用，谁承担维修”的原则，应由顶层住户承担。
23.紧急情况，物管人员是否能破门而入？
答：正常情况物业管理人员是不能破门进入业主房屋的，但紧急情况下，经派出所批准，在有证人的情况下可以破门。25.顶板漏水而上层住户不愿维修怎么办？
答：按建设部《城市异产毗连房屋管理规定》，此事应属上层住户的责任，应由上层住户负责维修。如果上层住户不配合，下层住户可直接通过司法渠道解决（安湖案例）。
26.车辆借故堵塞出入口（通道）怎么办？ 答：①疏导交通，其他车辆改道行驶。
②先向车主表示歉意，问清楚原由。
③检查自身工作，征求他们对我们工作的意见。④向车主陈述车辆停在道口堵塞交通的危害。⑤要求车主将车移到旁边，其他事情慢慢商量解决。⑥如果车主不听劝告，则向相关部门报告处理。27.污水管道返水导致业主室内水浸怎么办？ 答：①接到报告必须立即赶到现场。
②如果是公共主管道堵塞造成室内水浸则马上疏通管道。
③如果是住户室内管道堵塞造成水浸则应说明责任范围，把握免责和收费依据。④住户同意后可实施疏通。
⑤为体现人性化管理，疏通完毕后可提供一般性保洁。28.业主屡屡违反物业管理规定、拖欠费用怎么办？ 答：①按正常程序发函提醒。
②如果不整改，发出限期整改通知。③如拒不纠正则上报相关部门处理。
④严重拖欠费用则坚决采取处罚措施。（嘉丰案例）⑤起诉。
29.配电故障导致火灾如何处理？ 答：①切断电源。
②实施灭火，如火势太大必须拨打“119”火警电话。③发出紧急通知告知业主，火势太大时必须疏散人员。④火灾扑灭后必须做好事故记录备忘。⑤马上组织修复。⑥追究个人责任。
30.业主要随意封闭阳台怎么办？
答：①寻找合同依据，主要看购房合同是否有明确约定，如无约定则可批准。②如购房合同明确约定不准封闭阳台，则必须发函向住户阐明原则和态度（违反规划管理规定、改变使用功能、改变阳台承重能力、影响验收和办房产证）。
③如果业主拒不接受，就向房屋监察部门报告处理。31.公共消防通道乱停乱放车辆怎么办？ 答：①制作告示牌立放在禁止停车的范围。
②建立检查制度，加强巡逻检查。③车辆进入小区时大门岗应提醒车主。
④发现乱停乱放车辆坚决处理（告知车主，贴违章通知，屡犯者考虑拖、锁车）
32.如何预防突发性的电力事故？ 答：①制订定期检查、保养、交接班制度并坚决执行。
②晚上、节假日、休息日小区必须要有水电工值班，值班电话必须向全体业主公布。
③配电设备旁边必须放置消防器材。
④发生事故后5分钟内必须到达现场妥善处理。
⑤所有相关人员必须全天候开启通讯工具，不得以任何理由拒绝。33.采取什么措施可以降低业主的水电公摊费？ 答：电方面——①调整公共照明时间；
②调整公共照明的数量； ③减少公共道闸的使用次数。
水方面——①保持定期水管检查（通过公摊水费的动态分析是否有管漏）；②强调节约公共绿化和公共卫生用水； ③注意避免二次加压水泵的溢水； ④减少水龙头的跑冒滴漏。
34.如何堵塞部门、小区财务上的漏洞？
答: ①采购、开支尽量转帐，1000元以上的大额开支必须转帐。
②个人手上的现金必须限额，不能太多。③小区收入原则上不准在个人手上过夜。
④工作需要以个人名义开设的存折、信用卡必须折（卡）密码分离。⑤工作需要以个人名义开设的存折、信用卡所存公款必须定期划转公司帐户。
物业管理案例分析
1.业主与物业管理公司的关系 答：①平等的法律主体关系。
②经济关系（市场商业交易）。③合同关系（权利和义务对等，）④具有人性化的和谐关系。
2.住户财产被盗受损，物业管理公司是否都应承担赔偿责任？ 答：①不一定。
②关键看物业管理合同如何约定，如果约定为保管费则应承担相应责任，反之则不应承担责任。
③看物业管理公司是否存在工作过错（过错的界定标准以合同约定为准，由相关部门裁定），如果有过错则承担过错责任，反之则不应承担责任（东方园案例）。3.空调安装有何规范？ 答：近期已有规定。
①必须安装在实心砖、混凝土或强度相等效的安装面。②应预留足够的安装位置。
③支架承重里应等于人重+机重之和的两倍以上。
④机组自重超过120千克时，安装不得离开地面悬挂安装（竹青苑案例）。4.对欠费户管理处能否擅自停水停电？ 答：不能简单确定。
①不是一户一表的可以，已改为一户一表的不行。②欠水电费（含公摊费）的可以，反之不行
③交物业费不交水电费的想办法让他欠水电费（嘉丰案例）。5.业主擅自改变房屋结构如何处理？ 答：①装修申报审批时应告之约束件。
②找出违规处罚依据（建设部颁布的装修管理规定）。③发出限期恢复整改通知。④责令停工。
⑤报房屋管理监察大队处理（滨江、竹青苑案例）。6.底层业主拒交电梯运行费如何处理？
答：①建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行管理办法》规定：运行维护费应由全体业主按产权面积分摊。
②业主既然已经买了房，就等于买了相关设施，就应承担相应的义务。③但承担多少义务可以通过征求业主意见而定（紫光阁、东方园案例）。7.业主装修损害邻里利益发生纠纷怎么办？ 答：①装修审批时应告知约束条件。
②涉及邻里的应告知邻里。③加强现场监督。④违章装修者应负全责。⑤物业公司只能协调处理。8．房子未入住是否要交费？
答：①物业管理公司只是根据合同约定提供公共性服务。
②服务的对象是小区整体而不是针对业主个体。③物业管理公司只是根据合同约定收取相关费用。
④《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》对此已做出规定。⑤收费计算时间以规定入伙的时间为准（不含因工程质量维修时间）。9.公共维修资金来源、权属、用途和管理 答：①公共维修资金来源于向业主收取。
②权属业主。
③用于保质期满后房屋共用部位、保修期满后设备设施的大中修更新改造（物业费中已含日常维修费与维修资金的区别案例）。
④按物业服务合同约定单位代管，专款专用，审批使用，定期公布，不得挪用。
10.公共维修资金能否不收取？ 答：①可以。
②以合同约定为准。
③如果大部分业主不同意，可以不收。
④如果不收，双方必须以文字说清楚维修资金没有积累，如发生维修工程，物业公司不承担费用，应先向业主收费后维修（恒安案例）。11.为什么自己公司员工运出物品也要办理放行手续？ 答：防止监守自盗。
12.如何计算水电公摊、二次加压用电和电梯运行分摊费？ 答：①公共绿化、公共卫生、公共秩序用水电和水电损耗由全体业主分摊，（三种方法）。
②二次加压和电梯运行费用由享受业主分摊。
③采用哪一种分摊方法，应按大多数业主意见办。（计算案例）13.已知暴风雨即将到来，应提前采取什么预防措施？
答：①公司应由行政部会同工程部统一下发预防通知，布置、检查、落实预防措施。
②各管理处应根据公司的意见和方案提前做好准备包括：提前发布预防告示，排涝功能和设施、发电设备的检查，可能发生各种突发事件的处理及救助方案的落实，安全防范措施的落实，人员值班的安排（东方园、嘉丰案例）。
14.发生管道燃气泄漏应采取什么措施？ 答：①切断气源（必须熟悉燃气主阀门）。
②如尚未造成火灾前应慢慢打开门、窗通风，切记禁止室内打电话、金属强烈碰撞和使用电器，更忌讳明火。
③立即报告领导和相关部门检查、处理泄露原因。④如已造成火灾则还要报告公安、消防、急救中心。⑤组织灭火。
15.路面有凹坑，近期有大雨，应采取什么预防措施？
答：①如能填平则尽量填平，不能填平应及时在现场贴出警示（案例）。
②大雨过后应及时清扫，避免积水和长青苔，造成安全隐患。16.车辆停放应采取哪些预防措施？
答：①有车辆进入停车场时应主动引导停放。
②观察车辆外观有无破损，如有破损必须立即告诉车主和记录。③提醒车主关好车门车窗，拿走车内的贵重物品。④告知车主是否要收费。⑤发放通行牌，做好登记。17.业主接房后是否还代管钥匙？ 答：不应该，当业主对房屋验收完毕确认后必须立即将所有钥匙全部交给业主这是一个有关责任问题（恒安、嘉丰案例）。
18.业主未接房前如有工程质量人员入场返修物业人员应注意什么？ 答：要特别注意返修人员顺手牵羊。返修前后都要认真检查，并当面向返修人员说清楚。
19.业主如果已交水电费而不交物业费，能否停水电？
答：原则是不能。但有些业主故意刁难只交自用水电费就是不交水电公摊费和物业费。因此，对这部分业主一般都是以牙还牙，连水电费都不收，造成其拖欠水电费而一起处理（嘉丰案例）。
20.为预防突然长时间停电，平时应做好哪些准备工作？ 答：①平时应准备好应急照明。
②经常检查备用发电机，备好柴油、接电电缆。③及时告之业主。
④如果是水浸造成停电，应注意内涝和地下停车场的车辆，如情况紧急应立即告之车主撤离车辆。21.欠费滞纳金如何计算？
答：累计欠费额×滞纳金率×当月日历数 22.房屋顶层维修由谁负责？
答：①正常情况下屋顶属全体业主所有，维修费用应由全体业主共同承担。
②如果房屋顶层被顶层住户使用，则按照“谁使用，谁承担维修”的原则，应由顶层住户承担。
23.紧急情况，物管人员是否能破门而入？
答：正常情况物业管理人员是不能破门进入业主房屋的，但紧急情况下，经派出所批准，在有证人的情况下可以破门。25.顶板漏水而上层住户不愿维修怎么办？
答：按建设部《城市异产毗连房屋管理规定》，此事应属上层住户的责任，应由上层住户负责维修。如果上层住户不配合，下层住户可直接通过司法渠道解决（安湖案例）。26.车辆借故堵塞出入口（通道）怎么办？ 答：①疏导交通，其他车辆改道行驶。
②先向车主表示歉意，问清楚原由。
③检查自身工作，征求他们对我们工作的意见。④向车主陈述车辆停在道口堵塞交通的危害。⑤要求车主将车移到旁边，其他事情慢慢商量解决。⑥如果车主不听劝告，则向相关部门报告处理。27.污水管道返水导致业主室内水浸怎么办？ 答：①接到报告必须立即赶到现场。
②如果是公共主管道堵塞造成室内水浸则马上疏通管道。
③如果是住户室内管道堵塞造成水浸则应说明责任范围，把握免责和收费依据。
④住户同意后可实施疏通。
⑤为体现人性化管理，疏通完毕后可提供一般性保洁。28.业主屡屡违反物业管理规定、拖欠费用怎么办？ 答：①按正常程序发函提醒。
②如果不整改，发出限期整改通知。③如拒不纠正则上报相关部门处理。
④严重拖欠费用则坚决采取处罚措施。（嘉丰案例）⑤起诉。
29.配电故障导致火灾如何处理？ 答：①切断电源。
②实施灭火，如火势太大必须拨打“119”火警电话。③发出紧急通知告知业主，火势太大时必须疏散人员。④火灾扑灭后必须做好事故记录备忘。⑤马上组织修复。⑥追究个人责任。
30.业主要随意封闭阳台怎么办？ 答：①寻找合同依据，主要看购房合同是否有明确约定，如无约定则可批准。②如购房合同明确约定不准封闭阳台，则必须发函向住户阐明原则和态度（违反规划管理规定、改变使用功能、改变阳台承重能力、影响验收和办房产证）。
③如果业主拒不接受，就向房屋监察部门报告处理。31.公共消防通道乱停乱放车辆怎么办？ 答：①制作告示牌立放在禁止停车的范围。
②建立检查制度。
③车辆进入小区时应提醒车主。
④发现乱停乱放车辆坚决处理（亲自告知车主，贴违章通知，屡犯者考虑拖车）
32.如何预防突发性的电力事故？
答：①制订定期检查、保养、交接班制度并坚决执行。
②晚上、节假日、休息日小区必须要有水电工值班，值班电话必须向全体业主公布。
③配电设备旁边必须放置消防器材。
④发生事故后5分钟内必须到达现场妥善处理。
⑤所有相关人员必须全天候开启通讯工具，不得以任何理由拒绝。33.采取什么措施可以降低业主的水电公摊费？
答：电方面——①调整公共照明时间；②调整公共照明的数量；③减少公共道闸的使用次数。
安全管理案例分析 篇3
案例:
一次到一所学校去听课,看到下午一放学,有的学生背着书包回家,有的学生留下来做值日,更多的学生则在操场上或打篮球或打乒乓球或跳皮筋或做游戏。约二十分钟左右,学校负责安全的一位老师便逐级逐班去催促学生赶快做完值日回家。随后那位老师来到操场。学生一见,有的说:“赵老师来了,我们赶快回家。”有的则请求:“赵老师,让我们玩一会儿吧!”“不行!”学生只好悻悻回家。有的学生干脆又回到教室,与赵老师捉起了迷藏。赵老师从左门出,学生转到右门,跟在赵老师身后……我见此情景,找几个学生聊了起来。
问:每天放学老师都不让你们在学校玩吗?
生1:每天放学赵老师都会来赶我们回家。
问:为什么要赶你们回家?
生2:怕我们在学校出事。
问:你们想在学校玩吗?
生(齐声):想。
生3:我们一天学习很紧张,每星期才有三节体育课,而体育课老师要用来训练我们,我们很少有自己支配的时间。
生4:(看了看表)现在才四点,作业不算多,五点钟回家也能做完,还有时间复习,玩一玩又不影响什么。
生5:这副乒乓球拍是爸爸去年送给我的生日礼物,可我从来没有尽情地玩过它。
分析:
学校是育人的场所。我们既要重视学生的文化、思想素质教育,又要重视学生的身体、心理素质教育。学生在校的各种活动是锻炼身体的、愉快心情的。通过活动学生提高了身体素质,又得到了放松,缓解了学习压力。同时,学生在活动中可以学习与人团结协作、与人沟通交流。
活泼好动是小学生的特点,玩是他们的天性。我们怕学生出现安全事故(上级接二连三地给学校下发安全管理文件)、怕承担责任而要求学生下午放学后活动的方式要少些。想想我们儿时,那个时候学校没有过多的限制,谁没有在学校这个育人的场地尽情地玩过呢?当中又出现了多少安全事故呢?安全固然重要,但我们不能因追求安全而背离了学校促进学生德、智、体、美全面发展的宗旨。建议学校每天下午给学生一定的活动时间,轮流选派老师负责学生的安全管理,引导并参与学生的活动,让学生在学习之余得以放松,从而使学生爱校、乐学,充分发挥学校的育人功能。留给学生一些活动时间吧!切莫再将学生赶出校园了!
具体措施:
1.领导重视,机构健全。学校一把手必须高度重视学校安全教育管理工作,绝不能流于形式,切忌讲得多、落实少。学校分管安全的副职要得力和胜任,一定要安排责任心强、办法多、工作细致、管理有方的领导分管安全工作。同时,学校要建立健全安全教育管理的工作机构,成立安全工作领导小组,设置门卫、保卫处、校卫队等,为确保学校安全设下第一道屏障。同时要常宣传,班上要结合学生实际制定切实可行的安全防范措施。安全工作要深入人心,落实到位,要天天讲、处处讲、时时讲、人人讲、不厌其烦地讲,哪怕每次说的都是重复话,也要時时向学生敲警钟。只有使安全意识扎根于学生头脑之中,我们的安全工作才算做到家。
2.制度落实,措施到位。制定有章可循的制度,采取切实可行的措施,是学校安全工作中的重要一环。安全事故发生在意料之外,但安全事故可以通过预防来减少和避免,安全责任事故则应该完全可以杜绝。防微杜渐,防患于未然,相当重要。学校要建立安全成本分摊制度,层层签订《安全责任书》,做到措施落实、责任到人。
3.强化宣传,深入人心。“安全工作无小事”“安全责任重于泰山”“时刻不忘安全工作”。要做好学校安全工作,除认真贯彻落实上级有关安全工作的文件、会议要求外,加强师生的安全法制教育尤其必要。首先,要加强教师的安全法规教育。其实,我们的有些教师,包括个别领导,安全意识淡薄,掉以轻心,存在侥幸心理和麻痹大意,疏于安全管理和政策法规学习。其次,就是特别要强化学生的安全意识教育,一定要深入人心,做到安全工作大会讲、小会讲、天天讲、处处讲、时时讲、事事讲。通过安全教育,达到不是老师要学生讲安全,而是学生自己要讲安全,使学生学会和增强自我保护、自我呵护的能力。
值得一提的是:我们安全工作有一个漏洞,那就是忽略了学生的法制教育、理想前途教育、人生价值取向教育等,一味追求质量,大量地讲安全,却忽视了学生的心理健康和思想动向。因此,要重视学生的心理健康教育。
4.群策群力,齐抓共管。安全利益涉及到千家万户,安全责任关系到方方面面,可以说安全工作人人有责。学校安全教育管理工作不仅仅是学校领导、老师的事,而应该是全社会每个公民、各个部门共同的事。因此,我们要向家长、社会、相关部门大力宣传,争取形成人人关心学校安全教育、个个重视学校安全工作,努力构建社会、学校、家庭三结合的大安全教育格局。
只有这样坚持不懈、始终如一地抓实安全教育管理工作,才能使学校秩序稳定、正常,才能抓好教学质量。安全工作,坚决杜绝“一阵风”。我们要不遗余力,争创“平安校园”。
安全管理要有针对性和可行性。以上具体措施中的几项是笔者有针对性地提出的几点建议。我坚信,只要学校做到了以上几点,学校的安全教育就做到家了,学生在学校中的生活会更加丰富多彩。因为当今社会家庭大都是独生子女,家长的溺爱使部分学生养成了唯我独尊、以自我为中心的坏习惯。21世纪需要的人才是会合作的人,而这要从儿童抓起。学校是众多学生学习知识、增长本领的天地。学生的交往也是最先从学校开始的。上课要认真听讲,放学后的时间才是学生真正的私人时间。在学校约几个同学进行体能的训练,无不显示出新世纪学生的风采。学校的安全教育是要抓的,学校要对学生的安全负责,但我们不能买椟还珠,把学生的学校生活为了安全两字而扼杀在“回家”的路上;安全管理我们务必要常抓不懈,但不能为了安全让学生在学校的快乐生活夭折。我们要有所侧重,既抓学校的安全教育,又让学生的生活多姿多彩,使其在学校中快乐地度过他们的学生时代。学校是一方净土,不要让学生有所遗憾。让我们抓安全教育的同时不要为了安全让学生离开学校,这是每一位在校学生的心声。
分析物业管理前期介入 篇4
一、物业前期介入的重要性
现代建筑的设计越来越复杂, 技术含量越来越高, 建设周期越来越长, 安装和施工难度越来越大, 为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理, 减少物业管理中的矛盾和纠纷, 保障物业管理企业的合法权益并规避风险。物业管理企业提前介入物业的开发和建设, 对完善物业的使用功能、确保物业的建设质量, 具有不可替代的重要作用。
(一) 物业管理的前期介入有助于杜绝前期设计施工阶段留下隐患
规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、精简而优质的服务的关键。由于规划设计人员往往依据技术标准及从建筑规划角度进行设计, 对于管理的要求考虑不足, 这时就需要管理人员从便于今后管理、降低管理成本的角度去提供意见, 由设计人员根据意见综合考虑后加以实施, 从而在项目的源头为管理创造条件。管理公司在本阶段可以根据发展商的投资预算、物业档次等前提条件, 从整体环境设计、封闭管理、硬件设施设备配备及安装位置、娱乐服务的原则来提出建议甚至要求。物业的设计人员不是专业的物业管理者, 其在制定设计方案时, 不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔, 建筑技术以及人们生活水平的提高都可能是涉及方案落伍。物业管理者作为物业的维护者, 在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚, 尤其提出必要的建议, 即可避免因设计失误而给物业管理带来的麻烦。同时在施工过程中, 虽然工程监理人员对物业进行了监督, 但由于各种主观因素的影响会使其做出一些不恰当的抉择或更可能在无关大局的可松可紧的问题上放弃原则。物业管理单位则不同, 因为其不得不在日后继续与此物业打交道, 在关系到切身利益的条件下, 它可能比工程监理人员的要求更为严格, 工作更为细致、周密。
(二) 物业前期介入管理可以为业主把好验收关
房地产开发经过多年的发展, 从以生产为龙头的建设阶段, 以卖房为龙头的销售阶段, 已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化, 不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上, 还要求借助物业管理熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势, 前期介入管理开发阶段, 共同参与物业的规划。设计、施工、验收等工作, 保证物业建设的设计合理和质量良好。
作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主口业主与发展商共同的利益, 拟定物业管理公约, 清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务, 建立完善的物业管理档案系统, 拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序, 在入伙前了解各工程及设备情况, 参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主 (使用人) 的利益以及自身的合法权益, 并先于业主入住 (使用) 之前进行, 从确保物业的正常使用功能和管理基础出发, 代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。
(三) 管理的前期介入可为房地产公司积累无形资产
众所周知, 现在房地产企业许多都是昙花一现, 这并非是企业经营者眼光不够远, 员工不够努力, 而是该企业在初期有着惊人的业绩, 而在经营一二个楼盘之后, 却再也无法使客户再对其产品投资了。原因就是这些企业不能够重视本身形象的积累, 对于无形资产不够重视, 特别是对于楼盘销售后的物业公司的选择。有的是房地产公司自己组建的物业公司直接接管, 但是却把大量的精力放在下一楼盘的开发户售上, 对于已卖出的楼盘不闻不问, 造成居民对物业公司满意度不高, 连带对该房地产公司也失去了信心;有的则是干脆直接招聘物业公司, 但是对所招聘的物业公司资质、规模等情况一无所知, 像是烫手的山芋一样将卖出的楼盘抛给物业公司。其后果就是造成客户对其评价大大降低, 直接导致房地产公司销售额下降, 最后公司无法经营而倒闭。
(四) 物业管理的前期介入有助于物业管理单位的顺利接管物业
物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程。山于其参与了物业的设计规划阶段, 可以对物业的总体规划布局。结构以及管线安排做到心中有数。由于其对工程的质量进行了监督, 对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌, 在工作中就可以做到有的放矢。同时其又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员的安排, 为管理物业打下良好的基础。亦可在收集的各种图纸等原始资料的基础上建立起完善的档案文件系统, 减轻日后的管理难度。
物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作, “物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中, 使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌, 便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解, 就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时, 通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法, 从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时, 对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量, 为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。
综上所述, 物业管理前期介入, 能较好地履行建设单位与物业管理企业的责任, 化解整个物业管理活动中的诸多矛盾, 防范后期物业管理中可能存在的潜在风险, 实现物业前期建设与后期管理有效对接, 为物业的后期管理的顺利发展铺平道路。
二、物业管理前期介入的时机和方式
(一) 项目设计阶段
由于项目设计的缺陷导致的工程维修问题, 站在业主的角度, 哪怕服务再及时, 维修再到位, 即使疲于奔命也不会让业主满意。正如一个社区, 破案率再高都不是一件值得炫耀的事, 只有发案率等于零, 社区的安全才会得到居民的认可。项目设计阶段的前期介入改“灭火”为“防火”, 在规划设计方案出台前, 就介入方案的修改、优化和决策, 把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师, 在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要, 提高设计品质。
优化规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素, 以往房地产开发在规划中大多考虑了美观和结构合理等因素, 而没有从有利使用和管理的角度, 从使用人的角度整体规划。容易出现建成后的物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺, 并造成整体布局上的缺陷。物业管理的提前介入及时带来使用人和管理人长期相伴所积累的信息, 对在规划设计中可能存在的不足和遗漏, 在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正, 使规划设计更合理。
(二) 项目施工阶段
在项目的施工阶段, 物业管理的前期介入能起到确保项目的功能定位和物业的使用功能, 从使用人的角度出发监督施工, 减少返工, 防止留下后遗症。
在物业建设中, 质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一个又一个的难题, 例如房屋建筑内在的质量问题, 施工建造中留下的安全隐患, 设备安装调试的欠缺等等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉, 加上验收疏忽遗留下的, 必然造成后期物业管理的力不从心。要改变这种状况, 发展商完全可以利用物业管理企业长期管理各种类型物业的专业能力, 利用物业管理企业对物业长效管理、对业户终生服务的责任心, 协助施工监理、安装调试和竣工验收, 将施工、安装、调试、验收中可能存在的质量问题降低到最低程度, 以发挥前期介入减少返工、防止后遗症的作用。
(三) 物业管理准备阶段
物业管理前期介入为物业的正常管理打下坚实的基础, 通过前期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料, 如收集图纸资料, 分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户档案、调查分析未来业户服务需求等。还可以根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案, 进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、入伙准备等工作, 使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡, 让物业的硬件建设与软件管理相得益彰。
在物业管理准备期间, 发展商可以与物业管理企业共同协商, 共同策划, 并对前期物业管理方案进行审核与把关, 确保产品生产销售与售后服务均达到良好的预期效果。
总之, 物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场, 促进物业管理企业积极走向市场, 推进物业管理水平的提高, 为业主物权的保值、增值, 有着举足轻重的作用。
摘要：为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理。物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场、促进物业管理企业的可持续发展、推进物业管理水平的提高、使业主的物业保值和增值, 有着举足轻重的作用。
关键词：物业管理,前期介入,重要性,介入时机
参考文献
[1]、孙碧敏《浅谈物业管理公司前期介入的意义》《中国物业管理》2006.3
[2]、《浅析物业管理的前期介入》中物协河南物业网
[物业管理实务案例分析]() 篇5
设身处地——业主想不按统一要求安装防盗网怎么办
某管理处为保持小区整洁的外观形象，入伙伊始，便对安装侧阳台防盗网的位置、式样、规格、材质等作出统一要求（先定规矩，再成方圆，可以避免出了问题再整改，弄得管理处手忙脚乱、业主劳民伤财）。可A1的一位业主却说什么也不愿照此办理，非要将防盗网向外伸出0.5米。几次劝说，他仍不改初衷。
按理说，管理处完全可以采取强制措施。然而，主管人员并没有这样简单处理。而是经过现场调查和深入交谈，进一步了解他的装修意图（执意为之，必有所图，把情况摸透了，才好对症下药）。原来他准备打掉厨房与阳台的隔墙后，隐藏一30厘米高横梁吊顶和安装蹲式便器抬高地面，这样有效使用高度减少了，要通过防盗网外伸，解决日后悬晾衣物问题。
在摸清了他的意图、明确表示防盗网外伸决无可能后，管理处设身处地地为其着想，从实际出发，帮助他设计了四个方案：一是顶棚在横梁处局部降低；二是只在蹲式便器周边抬高地坪；三是换用有沉水弯不必抬高地坪的坐便器；四是减少阳台窗内侧的空间占用（能为业主想到的办法都想到了，可谓尽心竭力，业主能不为之所动吗）。
既恪守原则又不失亲情，业主为管理处的诚意所打动，高兴地选择了第三个方案，不再坚持将防盗网外伸了。
点评：既会说这样不行，又能说怎样可行，确实体现了寓管理于服务之中。这不仅需要责任心，而且需要能力和水平。倘若没有丰富的相关业务知识和经验。
有字为证——推拖清理装修垃圾怎么办
去年9月某天，某广场护卫员巡逻到裙二楼时，发现电梯门口堆放着一堆装修垃圾。经查询，确认是31楼装修中转移堆放到这里的废料（倘若在其转移过程中及时发现并予以制止，恐怕就少了下面这些麻烦）。
于是，管理处有关人员主动登门，找到31楼的业主和装修人员，在进一步重申装修管理规定之后，通知他们马上想办法把丢弃的垃圾清理出去。随后，又数次提醒。尽管每次他们都满口答应，可就是不见其采取任何措施。
看来只是好言相劝，对这种推托搪塞、软抗硬泡的人是难以奏效了。怎么办呢？管
推动，双方冷静一下，很可能一切都随之烟消云散。
防盗窗成助盗窗 业主被判拆除案例
楼下的住户安装了凸出式防盗窗，小偷却轻松地通过防盗窗爬到楼上偷窃，又顺利地逃之夭夭，这种防盗窗成了名符其实的“助盗窗”。
目前，苏州虎丘法院根据物业公司的诉请，判决楼下住户拆除凸出式防盗窗，并恢复原状。
去年10月12日凌晨，康佳花园睡得迷迷糊糊的范某忽然发现家中有小偷正在偷东西，他大喝一声跳起来抓小偷，不料小偷立即逃到阳台，像个“蜘蛛侠”似的跳到楼下的防盗窗上，再顺利地跳到地上，便消失在夜幕中了。范某认为小偷就是攀爬防盗窗上来的，遂向有关部门反映，物业公司了解此事后，发现小区内还有多家住户安装了这种凸出式防盗窗，遂发出通知要求自行拆除。
今年6月5日，物业公司将拒不自行拆除的陆某以违反《物业管理服务协议》等有关规定为由告上了法庭。
灵活应对——业主提出不合理装修要求怎么办
某广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。
对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。三番五次找都未得到应允，他干脆动了硬的，“不管你们同不同意，我都要改”。双方都不让步，问题一下子僵在那里了。
为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和发展商的有关领导，上下统一口径。然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位审批（既然你认定可以，那你就通过合法途径办理，把球踢给了对方，矛盾不再集中在自己身上）。这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询了原设计单位，得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的想法。
点评：有些时候，制止或纠正违章行为未必非得硬要板起面孔坚持说“不”。不妨指条正道，让他自己去试一试，撞了南墙，他自然就回心转意了。到头来，有序管理的目
上海物业公司拒绝安装巨型浴缸
终审判决业主败诉
近日，上海市二中院对巨无霸浴缸案作出终审判决，驳回美国人顾然地要在自己房内安装占地面积8平方米大浴缸的诉请，维持了原审法院的判决。
2001年12月13日，顾然地欲将一只占地面积8.826平方米、自重362.8千克、可放水4.16吨的浴缸，安装到上海市延平路三和花园4号楼29室房屋时，遭到物业管理者巨星公司的拒绝。巨星公司认为，过于庞大的浴缸会给大楼造成危险。顾然地为此状告巨星公司，要求排除妨碍，赔偿人工费、精神损失费1万余元，原审法院驳回其诉请后，他又向市二中院提起上诉。
上海市二中院应顾然地的要求，委托鉴定机构做了鉴定，在此基础上认为，大浴缸不能安装到29楼，否则会影响大楼的正常使用并危及大楼安全。故最后作出如上判决。
物业告业主买顶楼装太阳能热水器 法院判令拆除案例
去年夏天，张先生买下一套顶楼商品房，并在屋顶上安装了太阳能热水器。没多久，小区的物业公司对张先生指出，这样安装违反了有关规定。然而，张先生并没有进行整改。一周后，物业公司向张先生发出书面通知，要求他在3日内拆除。接到拆除通知的张先生依然无动于衷，于是物业公司将其告上了法庭。
在审理中，物业公司据理力争，说屋顶是整幢楼全体业主共有的，现在张安装太阳能热水器，侵犯了其他业主的权利。物业公司还拿出《上海市居住物业管理条例》加以说明。该《条例》规定，禁止在天井、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构筑物。另外，他们小区在“住宅装修须知”中也有“禁止安装卫星天线接收器和太阳能热水器”的规定。
张先生辩称，太阳能热水器不属《上海市居住物业管理条例》中规定的“建筑物和构筑物”，而且太阳能热水器安装在其房屋对应的屋顶上，并没有妨碍其他业主，也不会对屋顶造成损害。
法官审理后认为，张先生所在的楼房屋顶，是该幢房全体业主共有，他们都对屋顶享有共同的权利。张在没有征得全体业主同意的情况下，在屋顶上安装太阳能热水器，侵犯了其他共有人的利益，而且这种行为对屋面有可能造成损害，物业公司要求张先生拆除并无不妥之处。
日前，法院一审判决张先生在规定的期限内拆除太阳能热水器，恢复屋顶的原状。
杨某夫妇均无工作，为了维持生计，杨某决定利用自己家住一楼，而且阳台临街的便利条件开个小卖部。于是杨某便将自家的阳台拆改为门，以便开始经营小卖部。杨某没有想到的是他所居住小区的物业管理公司找上了门，要求杨某停止拆改，恢复原状。杨某没有理会物业的阻止。没过多久，杨某接到了法院的传票。
法院经过审理认定：杨某与物业管理公司之间存在《物业管理委托合同》的法律关系，杨某有义务遵守《物业管理委托合同》当中对业主的要求，应当遵守《住户手册》。杨某擅自拆改阳台未按《住户手册》填写申请表，且违反了《住户手册》的规定，又对小区绿地形成破坏，因此判决杨某将阳台恢复原貌。
业主封闭阳台案物业二审被判败诉
9月19日下午，长安新城的12户业主终于吃下一颗定心丸。他们自行封闭阳台并不像物业所说的属违约要自行拆除。北京市二中院维持一审判决认定，合同中的霸王条款无效，业主的行为并无不妥。
纠纷原委不签约就不给钥匙
长安新城位于丰台岳各庄桥的西北方向，该经济适用房吸引了大量的买主，李恕就是其中一员。2002年的6月30日是李恕拿钥匙的日子，之前，小区物业———大成物业准备了《房屋管理公约》、《装修细则》、《业主公约》等几本物业管理服务合同让业主签字。“里面的约定太多了，我没细看就签了字。”李恕表示，他不是对自己不负责任。在开发商“不签就不给钥匙”的态度上，看不看约定意义不大。
当看见房屋后，李恕知道一场纠纷避免不了了。房屋北面阳台是封闭的，而南面则是一个由不足1.1米的护栏挡住的开放式阳台。可购房合同附件中清楚地写着白色塑钢窗封闭阳台。“开放式阳台既不利于冬天的保暖和夏天的隔热，也不利于防盗防尘。更可怕的是，护栏不足以保护儿童的安全。”历数了开放式阳台的弊病后，李恕等业主找到大成物业要求统一封闭阳台，但遭拒绝。物业拿出了当初签订的物业管理服务合同，里面非常明确地告知了业主不能擅自封闭阳台，并称购房合同里写明的封闭阳台并不能理解为所有的阳台。最后，着急装修的李恕等18户业主还是为各自的南阳台统一装上了白色塑钢窗。
法院判决该合同没有约束力
数天后，其中的12名业主被物业以违反合同为由告上法院，要求他们自行拆除塑钢窗并将阳台恢复原状。
一审法官许琳认为，购房合同是开发商预先拟订、没有与业主协商的格式合同，其
原则不对，物业管理者没有把自己当作是提供服务者，而是把自己当作了管理者，所以在工作中就有很多与其职能不符的做法，对业主进行随意罚款就是其中之一。
从法律角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为“罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。《行政处罚法》第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”，而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。
但这并不是说物业管理公司对业主中侵犯其他多数人利益的个别“害群之马”就没有办法了。对业主的违约行为，物业管理公司依据物业管理公约或国家有关部门对物业管理的规定，使用违约金和赔偿金等方式到法院提起诉讼，请求法院执行，而不应采取断水、断电等措施。
物业管理公司是否有权以业主不交物业管理费为由而停水、停电？在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利均应一致。履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利，反之，则应按照合同的约定承担相应的责任，这就是责权利一致。
张先生擅自封阳台，违反了物业公约。物业公司可按公约约定要求张先生承担责任。可以双方协商，也可以打官司。但张先生已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业管理公司应该保证其权利的实现，而其他人？包括开发商？则不能对这种权益进行侵害。物业管理公司用停水、电的方式迫使张先生拆除防护栏，则违背了其法定职责与义务，因为水电费由电力局和自来水公司管理，只要张先生按时交纳水电费，物业公司就无权停水停电。
开发公司是否有在小区楼上发布广告并取得收益的权力。顶楼并非顶层业主的专有财产，它实际上是在为整个楼宇的用户服务，所以，顶楼是商品房的公共建筑部分，其产权由业主共有，是否设立广告应由业主委员会做出决定。因此，在楼顶上搭建广告牌，虽然是物业公司出面联系，但收益应由业主和公司共享。考虑到广告灯光问题给顶层业主可能造成一定影响，收益可多分配给他们一些。
依据民法学理论，所有权有四项权能，即占有、使用、收益、处分。这四项权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得到所有权人的事先
许先生家把抽水马桶等卫生设施装在了阳台上，还在墙上打洞装排水管，这可得罪了楼下的叶先生。日前，上海市黄浦法院判令许先生拆除卫生设施及排水管。
许先生住在宁海东路某号二楼，去年9月他在阳台上安装了抽水马桶和淋浴龙头等设施。排水管、排粪管经过叶先生家住房的外墙通入公用下水管、排粪管。10月，物业管理部门向许先生发出了限期拆除违章搭建的通知书，但许先生并未理睬。于是，叶先生告到法院。
法院审理后认为，许先生擅自在阳台上搭建卫生设施，对叶先生住房的安全存在影响，故支持了叶先生的诉请。
业主防盗门向外扩展1.3米物业干预也没用
邻居的防盗门向外扩展1.3米，与自家大门相差仅4厘米，协商多次无果后，武汉市汉口青年广场B栋23B楼陈女士表示：相邻的B23A室防盗门往外突出了1.3米，与陈家大门相差仅4厘米，楼层的管道维修站和有线都被该防盗门尽“包”其中，陈家防盗门也无法安装。
陈介绍，她于今年10月22日买房，可防盗门却迟迟不能安装。与B23A业主协商多次，对方一直置之不理。后来，陈又找物业、管段户籍、110等相关部门，但一直到现在，安装防盗门仍是其的一块心病。
青年广场物业部王经理表示，B23A室安装防盗门时，物业曾上门干预。B23A室业主写了保证书，承诺如B23B业主对所安防盗门有异议，如双方协商无效，B23A业主将自行拆换该防盗门，费用及责任由B23A业主承担。可物业现在要其“按章办事”，对方却不理，物业也是左右为难。
湖北枫园律师事务所刘源波律师认为，B23A业主的做法属于侵权行为。根据民法通则规定，一方在行使自己权利的时候，公共的东西不能占为己有。如果调解不成，B23B业主可以向人民法院提出诉讼。
上海业主封闭自家观景阳台被物业告上法庭案例
沪上的很多高档住宅都带有景观阳台。但景观阳台究竟该如何使用？买下房子后业主是否可以自由处置自家的景观阳台？上海市某幢商品房5位业主因擅自封闭自家景观阳台，被物业公司告上法庭。日前，静安法院一审判决，5户小区业主拆除其原先封闭景观阳台的玻璃。
3年前，购置了上海市万航渡路某幢商品房大楼物业的业主，与房产开发商签订了《上
权益。
广州业主掏钱绿化楼顶被叫停 关键在于存在安全隐患
业主为隔热和美化居住环境，想在屋顶上搞一个绿化带，这个好主意却遭到各方阻止，居住在广州天河某花园的汤姓业主表示：“政府不是鼓励搞天面绿化吗？我为什么会遭到阻止呢？”对此，街道城管处的负责人和物业管理部门称因为业主没有经过他们的批准，擅自在屋顶的电梯机房和公用水池顶部施工，使得楼房存在安全隐患并影响了公共卫生，所以才勒令停止施工，恢复原貌。
业主：楼顶建绿化带被叫停
汤业主的楼顶20平方米左右的地方已经铺了泥土，因为下过暴雨，楼顶已经有一些小水洼，旁边堆放了差不多100袋泥土袋，在楼顶中间也已铺好了一些水泥砖。汤业主指着一块水泥地表示：“这里是水池，收到整改意见书之后，我已经把铺的泥土清理掉了。”住在12楼顶楼的汤业主在9月5日收到了天河区某街道开出的限期整改意见书，意见书上写着：擅自在居住楼水池顶修建花园，堆放泥土杂料影响公共卫生，责成立即停工，恢复原样。物管部门也已经开始对楼顶的泥土材料进行清理。汤先生表示，因为天气炎热，房间里经常被烘烤得很闷热，同时也想美化一下居住环境，在今年的五六月份，他就在自家的屋顶上开始动工做一个天面绿化带。汤先生强调，当时物业管理公司的负责人并没有反对他这样做，只是要求他要做好天面绿化带的排水系统。他承认：“也许在做绿化带的过程中可能会影响邻居和公共卫生，但做好之后，会好好清理的。可现在就勒令停止施工，不让搞绿化带了，这到底合不合理呢？而且，其他楼顶上已有业主做了天面绿化带，为什么我就不可以做呢？”
物管：施工导致外墙面淋水
物业公司的赵经理表示，汤业主做这个天面绿化带的确存在很多问题，已经有业主向物管反映。因为汤业主施工排水系统没有搞好，电梯机房和其他地方已出现漏水情况。汤业主施工时，把楼顶的下水道口全部堵死，造成楼顶的积水无法排出，使得四周墙面被水渗透。而且汤业主不仅在自己的屋顶上施工，还在公用水池和电梯机房顶部施工，其他业主非常担心饮用水的卫生问题。汤业主为搞这个绿化带竟把楼顶的避雷针拨掉了，又在电梯机房顶上施工，到时雷击所产生的严重后果谁来负责？
市政园林局：个人做天面绿化要审批
市政园林局城市绿化管理处的副处长钟女士表示，现在的大型楼盘建设都要把天面绿化带考虑其中，一些已经建好的楼盘，如果私人投资做天面绿化带是值得鼓励的。但
在广州的街头路边，尤其是商业旺地，高高挂在楼宇外墙大块大块的广告牌随处可见，不少滚动开发售楼的小区开发商更是把“尚余少量精选单位出售，售价从每平方米××元起”之类的售楼广告牌、横幅大模大样地挂在住户的屋外。这些广告费，折算起来是相当可观的，但实际上却往往是流进了物业管理公司的钱包里，业主的房子外墙成为了物业管理公司赚取广告费的摇钱树。
点评：《条例》规定，业主委员会具有收益权，在小区、商厦外楼上做广告的收益应该是归全体业主所有的。律师指出，这是公共权利具体化在司法上的突破，并让更多的业主树立拥有小区物权的观念。业主可以运用《条例》为自己争取正当权益。
合肥一住户阳台被挂广告牌 想拆却难
家住合肥市越秀苑小区的杨女士在事先不知情的情况下，自家的南阳台被人挂上了一幅大广告牌。为拆除这块广告牌，她费尽周折也未能如愿。近日，她和律师来到合肥市房产局进行咨询，才弄清在她家的阳台上挂广告牌到底由谁说了算。
２００２年３月，杨女士发现自家南阳台下方，被人挂上了一幅广告牌，长度约有５米，还配上了灯箱。她很恼火，照说这套住房是自己购买的，并办理了房产证，怎么能被人说挂就挂上广告牌呢？而且广告灯箱光照强烈，侵害了自己的居住权，所以多次找到挂这块广告牌的公司，要求拆除此牌，但时至今日，对方一直不予理睬。
悬挂此广告牌的公司负责人认为，２００２年３月，该公司从安徽省新越秀置业有限公司购买了杨女士家楼下的那幢门面房，并在杨家南阳台的外墙安装了这块广告牌。此举是经过小区物业管理等部门同意的。因为杨女士当初与安徽新越秀置业有限公司签订购房合同时，该合同第１７条第二项中这样约定：“该商品房所在楼宇的‘外墙面’使用权属出卖方”。合同上杨女士是签过字的。而且，此牌不影响杨女士家的通风和采光，所以拒绝拆除。
合肥市房地产管理局法规处、产权市场管理处负责人在看了杨女士提供的相关材料后说，阳台外墙面使用权应属整幢楼全体业主所共有，能否悬挂广告牌应征求该楼业主们的意见。虽然当初的购房合同中开发商就“外墙面”使用权与杨女士有约定，但属不平等条款，应属无效约定。同时，卖方明知此楼有临街门面，有商业利用价值，就在购房合同中与购房者约定该条款，设置“合同陷阱”，有欺诈之嫌。另外，该阳台产权１００％属杨女士，如杨女士觉得该阳台上安装的广告牌灯箱产生光污染，影响自己的生活，可通过诉讼手段解决。
据了解，合肥市目前出现很多类似争议。专家建议小区业主委员会应制订《业主公
有硬性要求捣乱者自己去恢复原状，此时此地，是种恰当的选择，它避免了可能发生的冲突）。
善意的劝慰和无声的行动，打动了两位清醒的同行者。俩人转而劝阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然离开。
点评：打酒找提瓶子的要钱，很多时候人们都是按照这个常理处理问题。但未必时时灵验，象本案例中，你能找醉酒的人要来“钱”吗？亦不妨换个思路，先避开锋芒，做外围或周边的工作，再请他们出面协助，效果可能会更好。
寻踪辨迹——商场业主（租户）物品被盗怎么办
某日中午，某大厦护卫员郭某象往常一样在商场内巡视，突然听到有位小姐大叫：“这有小偷，有小偷，快来抓小偷呀„„”他来不及细想立刻跑了过去，那位小姐告诉他手袋被人拿走了。郭卫员立即搜巡整个商场大厅，但没有发现可疑之人。
商场大厅搜巡未见可疑之人，郭卫员立即想到了洗手间（熟悉值守范围内的地形地物，是对保安人员的起码要求）。当他快速来到洗手间通道前时，发现那里有个16岁左右的男青年正靠墙蹲着，腰间挎着一只黑色小旅行包，身后的墙角还放着一个精巧女士提包。郭卫员立即联想并感觉那可能就是那位女士失窃的手袋。那人眼睛东张西望，见到附近有保安就神色慌张起来。
郭卫员凭着职业敏感和平时培训中学到的识别犯罪分子的知识，判断这个人很有可能就是小偷。于是走上前询问。那名男青年见状赶紧站起来，拔腿就要溜，说时迟那时快，郭鸿详疾步上前将其当场抓获。经查明，这名嫌疑人就是刚才偷包之人。郭卫员押着扒手当面把手提包还给失主。失主打开一看，里面所有物品均不在了。郭卫员令扒手打开他腰间的黑色旅行包（千万别忽略令其自己打开皮包这一细节，保安人员没有贸然搜身，反映了清醒的依法行事的意识）。结果失主价值约3仟元的手机、信用卡及各种证件等全部在扒手包里。
当失主收回自己的物品时，无限感激地对护卫员郭鸿详说：“太感谢你了！”，然后郭卫员与失主一起（和失主一起扭送相当重要，这为公安机关做进一步调查处理，提供了证人和证据），将扒手扭送到派出所。
点评：安全需求是客户的基本需求，所以安全管理也是物业管理的基本环节。这就要求物业管理从业人员特别是保安人员训练有素，具有良好的反映能力、观察能力、判断能力和处理实际问题的能力。
谨慎、小题大做为是。
寻踪辨迹——发现可疑情况怎么办
一天中午12点，某小区物业管理分公司护卫班班长接到监控中心的报告：8号楼西侧有人翻越围墙进入小区。班长当即用对讲机安排两名巡逻护卫员到达8号楼西侧搜寻。搜寻后，没有发现翻越围墙的可疑人。这时，监控中心又告知目标已往2号楼西侧窜去。班长又通知两名护卫员即刻去2号楼周围查找。查找一番，还是没有结果。
是什么样的一个人呢？护卫班班长迅速来到监控中心，让值班人员重新放一遍监控录像，记住那个人的特征：身高1.6米左右，上身穿白色T恤衫，下身穿牛仔裤，向2号楼窜去后在录像中消失。
班长与两名护卫员商量一下，初步推断可疑人十有八九是无出入证而翻越小区的装修工人。于是，留一人守在楼下观察动向，班长带另一人到楼内搜查。他俩从2号楼开始，排除已入住的业主家，然后对正在装修的房间逐一查看。当查到502室时，听到屋里有说话声，但怎么敲门都没人来开。这种情况值得怀疑，班长忽然想起502和501是一家业主，内墙已经打通（熟知值守区域内的各种情况，才能心中有数，迅速做出正确的判断，才能顺势应变，灵活采取恰当的对策）。于是让护卫员守在502门口，自己从没有锁闭的
501室进入502室内。
502室内有三个人，其中一人和翻越围墙者的特征极为相象。班长没有当即点破，而是很自然地询问道：“你们好，我们例行查看一下装修情况，请你们出示一下你们的出入证。”其中两人懒洋洋地将出入证找了出来，对照后没有问题。而那个嫌疑人神情非常紧张，声称出入证忘在家里了。班长坚定了自己的判断，指出他违反小区管理规定，翻越围墙进入小区。但这个人却死不承认，而且态度极不友好。“那请你跟我去一下监控中心，看看录像！”班长不温不火地说。他一听要去看录像，马上软了下来，连连点头认帐。
翻越围墙的人找到了，可问题并没有彻底查清。班长又返到分公司办公室查看装修人员登记。经过仔细对照核实，确认了他的身份。并立即通知装修负责人来处理此事，补办了出入证。
点评：安全上出了问题，一是砸牌子，二是丢票子。所以一位资深物业管理人士说，安全管理无小事。那么对一切危及安全的因素，都要高度重视、认真对待，切不可掉以轻心。
反对，底楼业主把家里的音响、喇叭搬到窗口“对着干”；高层业主朝下扔蛋壳、浇水，健身队伍只好打一枪换一个地方。她们迫切希望物业公司想想办法，帮助她们解决难题。物业管理处经过实地调查研究，拟定了一套解决方案。
第一，寻找场地。小区中庭花园处在两幢高层、一排多层中间，虽然这里环境宜人，但正对着高层的南窗，加上早晨上学、上班时人来车往，无论是从安全角度还是从不扰民角度，都不宜考虑。变电所门口有一块空地可以利用，但十几辆遗而未弃的破自行车怎么办呢？管理处先张贴旧车招领启事，三天后，经理亲自上阵，将破车、旧车一辆一辆地进行处置，有的搬入地下车库，有的劝业主作为废铁卖掉，最终为健身队开辟出了一块健身宝地！同时，还关照邻里之间要相互关心，晨练时尽可能地把音乐音量调到最低限度。从此皆大欢喜，投诉也烟消云散。
第二，及时沟通。小区一业主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物业公司提出，料理丧事期间，是否停止健身队的音乐播放？管理处马上与健身队联系，请她们配合，健身队干脆停止晨练三天。此举令这位女主人很感动，她激动地说：“失去亲人是一件很悲痛的事情，在我失去亲人、最痛苦的时候，物业管理处能给予理解，并满足我的要求，我永远不会忘记。”
第三，调整时间。物业公司经过与居委、业委会多方协调，小区健身队的晨练时间改在早上7:30－8:30，避开了上学、上班的高峰时间段；练功、学舞改在晚上7：00以后，健身队不再随意调高音量，队员们在健身中还常常相互提醒，不要大声聊天影响别人。学习新的动作时，她们会自觉到地下室去练习，参加比赛前的排练，也都到地下室去进行。健身和扰民的矛盾终于得到圆满解决。
蜘蛛盗高楼行窃业主起诉物业公司获胜
侵权事实
2001年12月5日凌晨1时许，正在杨浦区武川路某居民小区入室盗窃的另一个广西人罗某（已判刑）被巡逻的小区保安当场抓获。经讯问，罗某交代了自己伙同覃某于前日在政立路一小区作案的犯罪事实。
就在警方全力侦破此案的同时，2002年1月14日凌晨时分，杨浦区某小区一晚上又接连发生了四起攀爬阳台入室盗窃案件，被盗人民币5200余元、手机二部、手表一块。
维权结果
2003年9月27日，杨浦区人民检察院对覃某等六人依法提起公诉。
这六个年青人分别是覃伟、周义顺、黄光凤、黄敏、韦恩华、覃芬令，他们都是广西壮族自治区融安县当地的农民。虽然年纪轻轻，其中最小的只有２０岁，最大的也不过刚刚３０出头。这些年，村里有些年轻人老往上海跑，没几年功夫家里的经济状况就有了根本性改观，盖起了小楼房，打起了手机，神气十足。
他们究竟有什么能耐在短短的几年时间里积攒起这样一片家业呢？后来，经人“点拨”，他们终于弄明白了这些人致富的原因。原来，覃所在的村庄到县的路被此起彼伏的山峦阻隔，每次要去县城就必须徒步翻山越岭，长年累月的锻炼使他们具备了相当娴熟的攀爬能力和技巧。再则，他们的身材十分矮小干瘦，爬起山来可谓身轻如燕，因此，登高攀岸对他们来说是件易如反掌的事情。这项得天独厚的优势被一些心怀叵测的当地青年充分利用，用来攀爬上海的楼房，用来钻入居民的房间看看有没有他们感兴趣的东西。
覃等人恍然大悟：“这种技能我们也有呀！我们也可以凭着这付‘本事’到上海‘赚’它一把，这对我们来说实在太容易了！”
说干就干，迫不及待的他们觉得长途火车太浪费时间，于是干脆凑钱买了张飞机票直奔上海。
抵达上海，他们住进了火车站附近的旅馆内，过起了“夜猫子”般的生活。白天，他们蛰伏在房间里蒙头睡大觉养精蓄锐。下午，他们就乘着公共汽车或出租车到处闲逛。他们不是到著名景点观光，而是专门去中高档的住宅小区“踩点”。被他们列入“黑名单”的住宅小区一般都位于幽静偏僻的路段。同时，这些住宅小区里的楼房有可供攀爬的突出墙砖、阳台、窗框或空调机室外机架等物体。确定好目标他们会围着小区外墙转几圈，看似随意实在研究地理环境，寻思着进入小区的方法。围墙过矮的或者墙边有可供攀登的粗壮乔木的或者小区正好与学校一墙之隔的，在覃等人看来都是可以充分利用的有利条件。选定目标，想好入室的方法后，他们会详细地记录下这个小区的地址，然后打道回府。
凌晨时分是这些“夜猫子”“出洞”伺机而动的好时光。初到上海对地理环境和位置非常陌生的他们很难在深更半夜循着原路找到白天确定的目标。对此，他们早有准备，事先记下的那个地址在这个时候派上了用场，拦辆出租车，请司机将他们带到他们想要去的地方。
到达目的地进入小区后，如果是团伙盗窃，他们会按照事先商议好的分工安排各就各位，有的在小区外望风，有的在楼房边守候，有的负责接应，有的则专司入室盗窃。明确职责后，他们便开始了扫荡式的作案。
破工作有了重大突破。
同年３月２１日６时许，警方经布控在本市长安路一旅社内将涉嫌盗窃的韦恩龙、覃伟、覃芬令、周义顺四人抓获。四人对自己的犯罪事实供认不讳，同时还交代了伙同黄光凤、黄敏二人曾在杨浦、虹口多次单独或结伙流窜盗窃的犯罪事实。
４月１６日，躲藏在家乡家中的黄光凤被当地警方抓获。
６月２日凌晨，唯一的漏网之鱼黄敏在闵行区报春路居民小区内实施盗窃时被民警当场抓获。这起广西帮来沪盗窃系列案到此终于全线告破。
９月２７日，杨浦区人民检察院对覃等六人依法提起公诉。
案外调查
住得高不等于就安全
临江而居，推开窗户即可将浦江风情尽收眼底的徐小姐，对自己这套位于２２层楼的住房有说不出的满意，不仅是因为高层建筑视野宽阔、风景雅致，更因为她所在的这个小区拥有着一支极其负责，让她倍感安心和安全的保安队伍。
据她介绍，她这个小区的保安是２４小时工作的，每晚两次要从１楼巡逻到２４层楼，仔细检查每个角落。平时，任何陌生人想随意入出小区都不是件容易的事情，保安人员会很认真的验证每个来访者的身份，得到住户确认后方会让其进入。入住四年来，她的这个小区至今未发生过一起入室盗窃的案件。所以，她认为发生盗窃并不在于楼层的高底，而取决于自我防范的意识和有效的物业管理措施。
“什么？他们能爬到这么高的楼层偷东西？不要命了！”住在１９楼的周小姐则惊愕不已，一直认为自己居住在空中楼阁，有着得天独厚安全防范优势。她听说了这起案件后连说想不到。原先无论是晚上睡觉还是外出，她只将窗户拉上而从不上锁，现在，她决定从此一定要养成随手锁紧门窗的习惯，以防万一。
“高层有安全的地方也有不安全的地方，安全在于没有水落管、阳台这种可帮助攀爬的借点。但是，高层楼层分布广人员进出不大引人注目，这就给小偷留有了足够的时间和空间使用工具去实施盗窃。但总体来说，我还是觉得住得高些安全的成份也高些。”住在十楼的郑老先生有自己的一份独到见解。
“安全？买房时没考虑这么多。当时想得最多的是房型好不好？采光充实吗？从窗外看出去的视觉效果宽广吗？安全没有太多的考虑。”当笔者询问刚购置了一套１１楼新居的王先生对高层的入室盗窃有何感想时，他这样回答。
提示报道
入室盗窃手段繁多 防范意识亟待增强
这位人士表示，居民的自我防范意识仍是不可忽视的一个重要方面。居民可以从以下几个方面进行防范：
一、使用材质坚固，较难破坏的防盗门窗。同时要加强门窗日常维护，发现问题及时修理和更换。
二、使用家用报警产品，增设第二道防线。
三、一旦外出，一定要关好门窗、拉上窗帘，还可以用定时器控制家中灯光、音响，让窃贼捉摸不定家中是否有人。
四、家中万一发生窃案，要马上报案。这样警方能及时掌握案情、进行针对性的守候伏击，争取尽早破案。
五、物业要对重点部位增设或组合使用报警设施，调整安保巡逻路线，对僻静部位重点巡逻。对住宅和围墙周边乔木、绿化要经常修剪，以保持疏密有度，莫成歹徒藏身处和被其利用攀爬。
后续报道
被盗居民起诉物业公司获胜
在这６名被告人中４人是有前科的，犯罪对他们来说并不是件“陌生”的事情。
覃伟于１９９６年９月因犯盗窃罪、抢夺罪被广西当地法院判处有期徒刑七年，后经减刑，于２００１年４月刑满释放；黄光凤在１９９９年１１月也因盗窃被判处有期徒刑七个月；韦恩龙因犯抢劫罪被判处有期徒刑二年；覃芬令犯故意伤害罪于１９９８年９月被广西壮族自治区桂林市人民政府劳动教养管理委员会收容教养三年。
发生盗窃案后，一个受害者在密切观注此案的进展情况的同时，又一纸诉状把他所在小区的物业管理告上了法庭，理由是，案发当日，他安装的联网报警装置发生故障，物业公司没有及时进行修理，致使小偷施盗时这些装备毫无作用，让小偷得以进出自如，而他们浑然不知，蒙受了重大经济损失。他的诉讼请求得到了法院的支持。法院认为住户每月支付物业管理费，物业公司就要承担起保卫安全等应尽的职责。本案中，物业公司没有履行保证报警装置正常使用，发生故障及时修理，防止或减轻危害结果发生的职责，所以理应承担赔偿责任。最终判决该物业公司赔偿这位受害住户人民币２０００元。
盯住不放——发生高空堕物怎么办
去年9月17日14时51分，一块玻璃从天而降，砸落在某花园A栋前的地面。相继赶到的护卫员看到未造成伤亡，便一边善言安抚惊恐万状的行人，一边进行现场调查（高空抛物，天怨人怒，道理人人会讲，可屡禁不绝，要想彻底杜绝，除了要进一步坚强管理，还有赖于人们基本素质的提高）。
从楼下查看，玻璃是9楼F座的，护卫员当即上楼查证。事实果真如此：该座的夫妻俩在吵架过程中乱扔东西，将客厅的玻璃砸落。可向其通报了情况后，两人不理不睬，7
树枝砸伤路人物管赔了4.6万
樊军等4人去吃麻辣烫，发现暂时没有空位置，他们便站在一棵桉树下等候。突然，祸从天降，一根桉树枝掉下来砸中4人，樊军伤得最重，达9级伤残。记者昨日从成华区法院获悉，该院判决桉树的管理人物业公司赔偿樊4.6万余元。
树下聊天 被砸成九级伤残
去年9月7日晚9时许，樊军和他的3个朋友一道，去双桥路南一街某宿舍内吃麻辣烫。当他们到麻辣烫店后，发现店里座无虚席，他们便到该宿舍区5幢一棵近20米高的桉树下等候，4人边抽烟边聊天。几分钟后，只听“哗啦”一声，4人抬头一看，发现一根粗壮的桉树枝正往下掉，他们立即跑开躲避，但站在最里面的樊依然被一根直径约30多厘米、长约10米的桉树枝砸伤。其余3人也受轻微伤。
事发后，樊军被紧急送往成都市二医院急救。其伤情经诊断为左膝关节脱位，左髋骨脱位，左膑韧带损伤等。后被转入四川大学华西医院治疗。经鉴定，樊为九级伤残。
面对索赔 桉树管理人喊冤
出院后，由于调解意见分歧较大，樊军将这棵桉树的管理人成都成发物业公司告上法庭，向该公司索赔5.6万余元，其中精神损失费2万元。
该物业管理公司答辩称:樊军受伤完全是意外所致，并指出该桉树无虫害、无腐朽，生长正常，树木突然断裂根本无法预料。樊受伤住院后，他们主动支付了相关费用，单位领导也多次去医院看望，现在樊已康复出院。由于自己没有主观上的过错，因此不应该赔偿精神抚慰金。
法院认定 桉树管理人承担全责
成华区法院认为，由于成都成发物业公司疏于管理，没有对存在安全隐患的树木进行养护，造成樊军被桉树枝砸伤，物业公司应该对樊军的人身损害结果承担全部责任。因此，该院判决:物业公司赔偿樊军各种损失共4.6万余元，其中精神损害抚慰金2万元。
高楼坠物路人遭殃 一个花盆“砸”出50家被告
重庆消息：“从天而降”的花盆砸伤行人，受害人找不到肇事者，便将整幢楼住户全部告上法庭。日前，重庆市渝中区人民法院就此案作出一审公开宣判，判令此楼的50家住户承担赔偿责任，被砸成7级伤残的受害人蒋祥发获赔14万余元。
2001年9月27日早晨6时许，中国十八冶金建设公司职工蒋祥发途经重庆市渝中区文华大厦B座高层住宅楼路段时，被楼上坠落下来的一个重达2公斤的塑料花盆击中头
姐家的阳台经洞眼倒流至客厅，又渗漏至楼下王先生家，致使王先生家书房、卫生间、餐厅的部分墙面出现泛潮、磁砖开裂，部分地板翘曲、大理石变色及部分电路走电等损坏。王先生一家心痛不已，并随即向小区物业管理部门投诉备案。之后，王先生与潘小姐家的装修施工人员就渗水赔偿多次交涉，但未有结果。在无法与潘小姐取得联系的情况下，王先生只得一纸诉状将潘小姐告上法庭，要求她赔偿经济损失两万余元，并承担诉讼费。
庭审中，法院委托富申国有资产评估有限公司对王先生受损房屋的物损修复工程造价进行了评估，结论为，房屋因漏水所致损失及修复费为人民币一万五千余元。潘小姐的代理律师则坚持认为，潘小姐未实施侵权行为，直接侵权人是装修队，故不愿承担赔偿责任。由于双方对赔偿责任意见不一，致调解不成。
法院审理认为，王先生所提供的现场照片及所在物业管理处的相关证明材料，足以证明王先生家房屋受损是楼上潘小姐家房屋渗水所致。潘小姐作为房屋产权人，对自己所有的房屋渗水致楼下房屋受损，理应承担赔偿责任。潘小姐认为她未直接实施侵权行为不应承担赔偿责任的主张，因缺乏相应证据，法院不予采纳，而且她有权在赔偿王先生的损失后，另行要求施工队承担责任。据此，法院一审作出上述判决。
装饰工人留宿业主家
在管理装修中,一住户家中有几位装饰工人不遵守小区管理规定, 晚上在业主家留宿.保安上前制止劝其离开不听.并且没有出入证也没有在物业管理公司登记.(没有证件进入的原因是: 每次由业主带他们进来,业主欺骗物业管理公司说他们是他的亲戚朋友,不需要登记,也不登记.业主带人进入小区我们也不能强制阻止呀!其实就是为了不办装修证物业管理公司吹业主几次了,也没有任何反应)装饰工人还是说他是业主的亲戚.不管是亲戚还是工人为了小区装修期间的管理安全就得控制夜间在小区留宿现象.与业主取得额联系也没有得到解决的办法(业主支持装修工人这样做)怎么办!一位工人就骂保安人员“看门狗,你算什么东西吗!我今天就是不走看你把我能怎样.”这里一边在制止那边工人们还在打线槽(已经10:00多了,其在给个别入住的业主制造噪音)把现场的主任和管理人员气得也没有办法,还是继续劝,但一位脾气火暴的装饰工人开始站起来就骂“打死狗日的保安”就用身边的木棍子朝一保安飞舞过来,幸亏保安军事素质好,闪朵得快,没有大的伤.这时其它民工分别拿起砖头朝管理人员扔来,没办法.管理公司的人员只有退居出来,“碰”门关上了.管理人员报了警.并派专人守在该户附近.因为门关上了,警察也进不了屋.不能当
没事儿时喜欢自己写点东西。“我写政协提案时最认真。”石委员说。
和记者说起《关于全市各封闭小区安装铁栅栏存在重大安全隐患亟待解决》的建议时，石向阳委员的表情很严肃：“小区安装铁栅栏存在重大安全隐患，应当马上拆掉。”
石向阳介绍说，目前本市许多小区的物业公司用铁栅栏将小区封闭起来，有的更是设置多层栅栏。从安全角度看，小区如发生火灾，居民逃生将被铁栅栏挡住，极易造成重大人员伤亡和财产损失。“去年年底，我曾到方庄芳星园小区办事，当时车还没进小区就发现里面有多道狭窄的进出口，如遇火险消防车根本进不去。”
“现在是没有出事，万一发生突发紧急事件，等到铁栅栏阻碍居民逃生再追究是谁的责任就晚了。”石向阳委员建议说，市政府主管部门应责令有关单位拆除各小区的铁栅栏，使小区街道通畅，既美化环境又方便百姓出行。“各小区的道路畅通了，还可缓解主干线的部分交通拥堵。”
政府反馈
是否拆除由业主大会决定
对于石向阳委员的提案，市国土资源和房屋管理局于今年４月作出回复。在回复函中，国土资源和房屋管理局对几个主要问题做了解释。
对于小区铁栅栏的拆除问题，北京市国土资源和房屋管理局表示，为贯彻北京市政府第２１号令《北京市居住小区物业管理办法》，市政管委、市规委、市建委下发了《北京市居住小区接管综合验收办法的通知》。其中“具备实行封闭式物业管理的基本要求”是居住小区接管综合验收必须达到的条件之一。
２００３年６月，国务院《物业管理条例》确立了业主大会制度，业主大会应代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。广大业主通过业主大会的集体决策，实现自己管理小区的权利。对于是否拆除封闭小区安装的铁栅栏，应当由业主大会决定。因此，北京市国土资源和房屋管理局认为，随着我市社会治安情况的逐渐改善，业主大会可提出拆除各封闭小区铁栅栏的要求。
新闻背景
■小区防火问题
市消防局已在今年４月２０日起发布了《北京市消防安全责任监督管理办法》。《办法》规定居住小区的消防安全责任由产权管理单位和物业管理单位负责，要求划定和设置停车泊位及设施时，不得占用、堵塞消防车通道；对占用、堵塞消防车通道的行为，应及时制止、纠正；并要保障公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、安全出口等设施符合消防安全要求。消防部门将加强对物业管理企业执行该办法情况的监督检
人现在晚上出来必备的东西就是手电筒。”楼道内堆积的东西可谓五花八门，破箱子烂柜子大卷油毡纸落满灰尘的半桶地板漆还有颜色鲜艳的秋白菜„„在三楼与四楼之间，身形正常者也许侧身方可通过。这样的消防通道一旦有了状况，情形可想而知。
漏点 居民楼不在消防管辖视线内
据介绍，消防列管单位分为三个级别，消防部门只对大中型企事业单位的消防进行直接管理，而居民楼和小型门市房皆为三级列管单位，不在消防部门管辖视线之内。原则上，居民楼由所在派出所进行监督，居民委员会有权具体管理。但目前除一批新建的居民区拥有较完备的物业管理，消防通道尚能畅通外，老式居民楼和一些不具备物业的新楼都或多或少存在楼道阻塞问题。
现状1 多数居民没有楼道畅通意识
“对于消防官兵来说，消防通道的畅通极其重要。如果没有畅通的通道将可能直接导致延误时机。甚至根本无法施救。而对于失火楼内的居民来说，消防通道的畅通与否则意味着生与死。如果楼梯内堆放的杂物起火，那么在没有消防云梯的情况下，被困居民会被彻底切断退路。如果消防人员不能把他们及时救出，那么惨剧将无可避免。而这种观念在市民中鲜有，这也是导致楼梯内堆放杂物的一个重要原因之一。”沈阳市消防局负责人说。
现状2 楼道堵塞已成消防隐患顽症
由于消防部门不对居民楼进行直接管理，派出所所谓的监督之责即便监督不力也不会被任何部门给与任何说法。而居民委员会因为没有足够的力度，更是无法解决楼梯内拥堵问题。而建国以来，全国各地尚无因在楼道内堆放杂物而受到有关部门实质性严肃处理的记录。因此，消防通道阻塞问题成为消防隐患的顽症就不难理解了。
现状3 唯一解决办法是提高居民认识
沈阳市消防局的负责人称，消防人员的配置是有限的，从目前的状况来看，在今后的若干年，消防部门都不可能或者说没有能力将管理的触角伸入每一栋居民楼。而目前公安派出所的状况也是如此，所辖区域内各种琐事基本已让派出所工作人员工作状况饱和。而对于居委会或社区来说，没有处罚权的管理是根本无法实施的。但有一点我们可以做到，就是通过宣传让每一个居民意识到在楼梯内堆放杂物不仅仅是给同楼人带来不便，甚至是带来毁灭性的灾难。就目前的状况而言，解决这一问题的最好办法或者说唯一的办法就是提高居民对这方面的认识，让他们主动、自觉地为自己和同楼邻居清通逃生之路。
[物业管理实务案例汇编]物业管理费案例分析
深圳一知名的服装公司在某广场买有20套住宅，办理了入伙手续，但一直没有入住。他们按照规定交纳了10个月的管理费后，就开始以种种借口进行拖欠。
在这家公司欠费之后，管理处屡次送单催交、电话催交、上门催交，均被其以办事人员不在无法核查、财务人员不在无人办理、总经理不在无权审批等理由搪塞过去，15个月累计欠交管理费52583余元。
为了绕开中间环节，直接与对方的决策人对话，以加速问题的解决，同时加大追缴力度，为今后有可能发生的经济法律纠纷保留与己有利的证明，管理处想出了一个新的办法：给该公司的总经理发传真（有道是阎王好见、小鬼难搪，要想解决问题，最好还是绕过中间环节，直接去找有权力解决问题的人），在传真文件上列出对方的欠费情况，讲清欠费对管理运作已经造成的不良影响，重申法规规定的欠费处罚办法，敦请迅速结清所欠的全部费用，并且建议其将空置的房屋委托管理处代为出租，同时说明这样做既可减轻对方的管理费开支又可给对方增加一笔收入（设身处地为债务人着想的建议，或许可以抵消至少可以冲淡债务人被人追债所引起的不快）。
传真发过去以后，仍旧杳无音讯。管理处就接二连三地发，而且措辞愈加严肃。直至发到第5次，有理有据的说明、合情合理的要求、互惠互利的建议和不厌其烦的工作，终于才使该公司为之所动，补交了全部欠费。
点评：追缴拖欠的管理费，一是要早动手，发生欠费就紧追不舍，否则越积越多，“久病难医”；二是要多渠道，充分运用法规赋予我们的各种手段，不能见硬就回，久拖不决。这既是维护我们物业公司的利益，也是维护广大业主的利益。
拒缴物业管理费，业主被推上法庭
原告（物业公司）：
被告以各种理由拒缴物业管理费共八千多元，诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金。
被告（某业主）：
签订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业管理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格；原告所述收费标准实际上并不存在，物价局备案的收费标准为每平方米2.63 元，现原告以每平方米2.7元计算缺乏依据。法院：
经审理查明，该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业管理公司签订物业管理服务合同，约定物业管理费以每平方米2.7元计算。现原告名称虽然不是上海轻工浦东
物业管理费也是有法律依据的。因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费，依据不足。
但如果同时参照《民法通则》中的“无因管理”，本案就较容易解决了。《民法通则》第92条“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。”这里强调“参照”而不是“适用”，是由于本案与“无因管理”还是有一定的区别。
构成“无因管理”，在法律上应具备三个要件：
一是必须没有法定的或者约定的义务，即管理人既没有法律规定的义务，也没有接受他人的委托；
二是必须有为避免他人利益受损的意思，即管理的行为是出为他人谋利益的目的，由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有；
三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。A公司的行为仅符合了一、三要件，且“无因管理”的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。
二审判决：
二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《条例》中的“可以不支付”而不是“应当不支付”，又使二审法院能在“可以”二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决，应当说是合理的。
预收物业管理费是否合理
案情介绍:
汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手续。
汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费？二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。
案情分析：
汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了两个问题：
一、应该先接收房屋，还是先交物业管理费？
费的标准、收费方式以及房屋交付的程序，作为补充内容，要求开发商写进补充协议。
因新买房屋漏水业主拒交物业管理费
案例介绍：
胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。
胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。
开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。
物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。
由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本供暖费。
律师分析：
胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外.开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。
开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务；
但被告仍拒绝缴纳。为此，要求法院判令业主缴纳物业管理费12319元、电费7071 元、水费1215 元，并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。
被告（某业主）---对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议，承认物业公司也催讨过。不缴纳物业管理费、电费、水费的原因是原告收费不规范，收取的电费、水费超过国家规定的收费标准。另外，前期物业管理阶段，收费标准未经物价局核准，物业公司无权主张；另外，拖欠的电费、水费已过诉讼时效。
法院---经审理查明，原告接受开发商的委托，从事前期物业管理，物业管理费每月每平方米建筑面积2.70元；业委会成立后，双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理由不能成立。关于诉讼时效，原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业管理费及水、电费，被告也承认原告催讨过，故视为诉讼时效的中断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。
欠租2000 元被拘一整天
百年不赖，千年不还。这是家住宝山的某户主的老伴对上门收房租的物业管理人员常说的一句话。法院判决生效后，面对法院工作人员，她依然如故。法院只好强制执行，决定拘留户主。老头被拘留，老太慌了神，儿女也埋怨，只好立刻拿着钱到物业公司，要求物业公司到法院为其求情。法律无情人有情。物业公司的工作人员陪着他们把钱带到法院，但按规定该户主依然被拘留24小时。
一人吃官司，众人缴费忙。该小区另外6户欠费的业主、住户，都迅速缴纳了所欠费用，小区的物业管理费、房租收缴率达到了100％。
案件回顾
原告（物业公司）———接受开发商委托管理宝山某小区，并代收房租。被告入住后，已有两年未付房租。其间多次上门催讨，每年还寄挂号信（有邮寄挂号信的收据两张为证）催要，结果被告仍不缴纳所欠房租。
被告（某户主）———未答辩。
法院判决———经审理查明，宝山区国权北路某小区某号某室的房屋产权人为上海市轻工房地产总公司。该公司委托原告对该房屋进行管理并收缴房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之间的租赁关系合法，有效，应受法律保护。被告作为房屋的承租人应当按时缴纳租金，延期支付租金的应当支付违约金，原告要求的违约金低于依法应得到的
时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。
胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。
开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。
物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。
由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本供暖费。
律师分析：
胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外.开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。
开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务；
胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务；
关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务；
开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。
判决结果：
单方增加物管费无效案例
近日，贵州省黔西南州法庭内外争执了半年多的物业公司状告业主拒交物业管理费一案，已由黔西南州中院做出终审判决：黔西南州施达物业管理有限责任公司强行收取业主袁某每月每平方米0.25元的物业管理费没有法律依据，不受法律保护。物业公司状告业主反而败诉，这不得不引起业内的重视，同时更应该有所反思。
2002年5月28日，黔西南州施达物业管理有限责任有限公司向兴义市法院起诉，称在向该市吉利一区业主袁某收取物业管理费时，被其以未签订物业管理合同为由拒绝（袁某只同意按原与开发商黔西南州施达房地产开发总公司的约定交纳管理费），公司称袁某拒交纳按有关规定应收取的98.26元物业管理费，诉请法院判令被告交纳所欠的物业管理费及滞纳金，责令被告今后按期交纳管理费。兴义市法院通过审理做出一审判决，驳回原告的诉讼请求。物业公司不服，上诉到黔西南州中级人民法院，请求撤销原判，依法改判。
黔西南州中院经审判认定，物业公司未依据有关规定在平等主体一致的基础上，明确物业公司与业主之间的责、权、利，也未将开发商黔西南州施达房地产开发总公司在对业主售房时的简介、承诺、优惠办法等诸多因素考虑进去，与业主袁某在物业管理收费及服务上未达成共识，未依照相关法律、法规规定与袁某签订物业管理合同，导致收费的标准、应收取的项目、服务的内容等模糊不清，也未办理收费许可证。州中院依法做出终审判决，驳回原告诉讼请求，维持原判。
同样的事情发生在南京，某物业公司因增加治安护卫员，进行24小时巡逻，便贴出告示，告知全体业主（住户），将每户的物业管理费提高。物业管理公司在事先未征求业主意见的情况下，便擅自将物业管理费提高，一些业主对此十分不满，于是也出现拒缴物业管理费的现象。
专家分析道，上述案例业主才入住半年，大厦很可能还未成立业主委员会，此时物业管理公司应通过其他途径征求业主意见。另一方面，业主入住半年就要调整物业管理费，这表明管理者制定大厦管理预算不够完善，原因可能是物业管理公司未能准确估计大厦的真实开支，以致因估计过低而出现赤字，也有可能公司未能预计到一些特殊的支出。例如，因人力资源短缺，管理员工的工资增加，直接增加管理开支的负担；或是入住初期，大厦一切设施处在保养期内，各种保养及维修费由建设单位负责，一旦保养期过后，各类设备维护保养由物业管理公司负担；此时准备不足以致经费超支等等。这些情况管理者都没认真考虑研究，便报送物价局审核，而物价局对每幢大厦、每个小区也并不十分了解，一旦物价局定出指导价后，物业管理公司再对物业管理收费进行修改，7
工程。由于大楼水泵噪声改造目前尚无先例可借鉴，也没有成型的产品来代替，水泵噪声改造小组只能“摸着石头过河”。在这种情况下，水泵噪声改造小组对选定的两家施工单位的改造方案进行实地比试，存优去劣，并进行完善。整个改造工程包括对进水管加装减压孔板、安装静音阀门、安装电气装置在夜间强迫停泵等一系列措施。虽然大楼供水系统的设备都是安装在大楼地下室内的，但不同的房型、管路敷设的走向的不同，每幢大楼即使用同一种方式改造，所达到的效果也不尽相同，改造工作出现了反复。在困难面前，物业管理公司会同施工单位多次进行现场会诊，对噪声改造中的难点提出了改进方法和要求，最终取得了成功。后经环保部门测试，昼段内水泵噪声已降至43分贝，符合城市区域环境噪声的标准。
小区设施引发伤害物业公司要负何责
在形形色色的物业官司中，出现了一类因物业管理不当引起的伤害赔偿案。案件原告大多是小区内老老小小的居民。
电梯失修、垃圾乱堆放、修缮不作防护等等，都可能引发事端。几个不懂事的孩子在小区里你推我搡地闹着玩，不经意间就闯了祸。被推的一个孩子倒在了一个垃圾堆里，顿时惨叫声大起。闻声赶来的家长在抱起孩子后一看，是垃圾堆里一块尖玻璃肇的事，所幸没被刺中要害，孩子治疗后得到康复。家长找上了物业管理公司，指责其清运垃圾不及时，负管理不善的责任，要求其承担这起伤害事故的赔偿责任。
物业管理公司则认为，这是住户装修房子的建筑垃圾，谁推的找谁去。还说，也怪你没看好孩子。双方互不相让，只好以诉讼来解决纠纷。
老年人早早晚晚在小区散散步是经常的事。就在这些出行之间也发生了伤害案。小区改造环境，施工人员将踏板架设在居民经由之处，颤颤巍巍的一老者滑跌一跤就此丧命；小区修路，道路坑坑洼洼，几位老人为此摔跤而受伤，他们或其家人都找上了物业管理公司，认为公司防护不当，管理失责，要求赔偿。
在上海市发生的两起电梯伤害赔偿案中，深夜回家的一位业主被突然下沉的电梯猛砸在电梯井里，在他昏迷不醒中，幸好被人及时发现而得救。还有一位业主被失控的电梯吊悬在半空中，惊慌引发了他的心脏病。他们都提起了诉讼，问罪于物业管理公司。
企业工商管理的实证案例分析 篇6
关键词：企业；工商管理；实证案例；分析
近年来，伴随着我国商业水平的迅速提高，企业的发展也相应的出现了很多问题。我国的大多数企业，在产品策略和营销管理方面还处于初级阶段，产品开发和营销管理的总体水平不够高。因此，为了有效的提高企业的产品开发和营销管理，要将两者结合起来，发挥出最大的效应，不仅能够为企业带来一定的经济效益和社会效益，而且还能够促进企业的长远发展，并对提高企业的市场竞争力具有十分重要的作用。本文通过运用实证案例分析的研究方法，对企业工商管理进行分析。
一、某企业的产品开发和营销管理分析
通过结合某企业的发展背景，针对其建立的产品开发和营销管理体系进行分析：
1.某企业的发展背景
某企业于2003年成立，与其他集团共同创建。在企业成立初期，该企业着重于电脑产品开发和營销管理的研究，例如，在开发新产品的过程中，该企业电脑产品的设计，特意组建专业性强的设计团队来进行电脑产品的设计工作，有力的保障了电脑产品的良好形象；在营销管理方面，加大对产品的宣传，树立良好的服务理念，为电脑产品提供强大的支持。其遵循的真诚、完美和舒心三大服务原则，使该企业在同类行业中脱颖而出，提高了自身的市场竞争力。另外，某企业树立的“正确思考，热情服务，与他人共同协作”的经营理念，促进企业内部和外部的良好沟通交流。
2.某企业的产品开发和营销管理体系
某企业主要通过建立二级研发体系、构建营销与研发一体的组织结构、加强人员管理以及健全完善产品与营销决策机制等途径来建立系统的产品开发和营销管理体系。
（1）二级研发体系
由于某企业在成立初期就特别重视研发的利用，因此，到现在为止，某企业已经形成了一套完整系统的项目管理和二级研发体系。其中，二级研发体系，第一级指的是该企业对核心科学技术方面的研发工作，例如信息安全、中间件、工作流程等方面；第二级研发指的是该企业的各个部门自身的研发应用，包括了对具体项目的设计开发工作。二级研发体系相辅相成，互相结合，最终形成了严谨的项目管理和二级研发体系，有利于对研发工作进行分工、降低管理难度，减少了与营销部门的协调力度。
（2）营销与研发一体的组织结构
某企业构建的组织机构综合了功能性组织结构和大事业部结构，并在大事业部组织结构中建立产品管理型的组织结构。其中，功能性组织结构有利于保障企业的基本职能，例如集中制造、财务等部门的职能，并防止了部门职能间出现重叠浪费的现象，事业部门不同，所负责的人员也不同。另外，运用大事业部结构，有利于集中企业的精力，着重针对某一个具体的产品。在同一个事业部结构中，又分为两个主要的部门，分别是以营销为主的营销部门和以开发产品为主的产品研发部门，两个部门有共同的业务目标。除此之外，两个部门在同一个业务范围内，有利于更加高效的进行决策、沟通，有利于解决目标不一致、沟通存在阻碍等问题。
（3）人员管理方面
人员管理方面，主要分为人员的招聘和人员的发展两个主要方面：
①人员的招聘、培训方面
某企业在对工作人员的招聘中，着重于选择具有很好的市场理解力的技术人员以及具有很强的营销能力的营销人员。招聘这类人员，有利于缩短企业对其的培训时间和减少培训成本。另外，对企业新进员工的培训工作主要针对产品生产、产品开发以及产品销售等主要方面的实践培训，让新进员工能够强烈的感受到该企业中不同部门中的不同职能是紧密联系、不能分割的，并有利于加强各个工作岗位上的员工之间进行沟通交流。
②人员的未来发展
新进员工在熟悉自身的工作岗位后，可以针对自己的兴趣爱好、工作能力进行再就业的选择，选择自己能够胜任的工作岗位，发挥自身潜在的能力。某企业也制定了相关的规范，明确指出员工具有再就业的权利，并为员工提供更换工作岗位的机会，着重于发掘潜力大的人才。
（4）健全的产品和营销决策机制
该企业在对新产品进行研究开发时遇到的问题，可以通过让项目组针对出现的问题进行管理和解决。针对项目组无法解决的问题，则交给企业部门管理人员，在各个部门级之间进行讨论分析，最终得出解决对策。为了防止出现议而不决、反复拉锯的情况发生，提前对每一个进行决断的人进行设定，由最终决策人对存在的问题做出科学合理的决策。简单来说，产品的立项阶段是以用户的需求为决定因素，作为用户代表的营销部门拥有最终的决定权。产品的开发属于技术类问题，那么产品开发部门的负责人具有最终的决定权。
二、结语
总而言之，通过结合某企业的工商管理的案例分析，可以对其的运作模式，构建的组织机构以及建立的产品开发和营销管理体系进行一定的了解和分析，借鉴其中管理模式中存在的优点，结合企业自身的实际情况，具体问题具体分析，从而有效的提高企业的市场竞争力，做好企业产品的开发和营销工作，有力的促进企业的健康顺利发展。（作者单位：中铝国际（天津）建设有限公司）
参考文献：
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400V线损管理案例分析 篇7
案例一：如图1 (a)所示台区，该台区共有用电户150户，配电变压器100 kVA，配电变压器基本居负荷中心，月供电9 000～15 000 kWh，供电半径500 m。1号主线和3号主线均为三相四线LGJ-35钢芯铝绞线，用电户80户;2号主线是单相二线制LGJ-25导线供电，与1号主线基本一样长，用电户70户。长期以来该台区线损率约30%，2011年之前河南省开封县供电公司派工作组进行了3个多月的降损管理工作，这期间对该台区采取了三相负荷平衡调整、更换400 V电能表、更换卡脖子线路、更换接户线、查窃电、安装分路总表等多种措施，都没能把线损率降到理想值，直到工作组工作结束，该台区线损率仍为30%。
笔者于2011年3月14日到该台区进行实地调查，发现配电变压器三挡运行，出口电压250 V，出口处三相电流基本平衡，该台区电能表全部是新电子式电能表。用万用表测得1号、3号主线末端电压(用户电能表表尾处)245V，但2号主线末端电压仅有210 V，此时是中午12点50分，非用电高峰期。另据村里用户反映2号主线上的用户到用电高峰期时(如天刚黑)电压很低，电视机不能正常收看，而1号、3号主线上的用户没有发现电压低的现象。该台区近50%的用户通过2号主线用电，却采用单相二线制供电，显然是不合理的，2号主线严重超负荷，电压降过大是造成该台区线损率高的主要原因。因为1号主线和2号主线平行架设，相距50 m，笔者和该供电所所长商定对该台区进行整改，改后线路如图1 (b)所示。
改后2号主线分成3段，等同于将2号主线改为三相四线供电。该台区3月16日整改完毕，改后2号主线末端电压高峰时为238 V (3月16日19点电压值)，5月11日抄表计算线损率下降到了10%左右，仅投资100 m双芯绝缘线就收到良好效果。
案例二：某两台区线路示意图如图2 (a)所示。这是一个村分2个台区供电，2台配电变压器均为100kVA，两台区共300多户，月供电能量均不超过20 000kWh，但线路东西长近1 000 m，目前两台区均严重超供电半径，线损率自然高，从示意图中可以看出东台还有一段迂回线路，可见线路必须整改。整改方案见图2 (b) 。
该台区如果能改, 线损率定会大大下降, 改后供电半径只有400～500 m, 也不存在迂回线路了，需将两台区的线路做几个耐张，并需100多米四芯绝缘线T接线路，投资与收益比可观，但由于其他原因，到目前为止该台区仍没能整改。
案例三：某台区130户左右，2011年3月25号前后进行低压电能表校验，发现有68块电能表不合格，这68块电能表基本上都是同一种白色外壳假表，2007年前后安装使用的。此种表本人很负责任地说使用寿命不足6个月，6个月后会一个月比一个月慢，直到一个月只走2～3 kWh，但一般还都会走，这样的电能表在使用，400 V线损率如何能降低?可怕的是我们的很多台区都还有这种表。本人对用这种表的一位用户进行了调查，发现该户换新表前3月份用电能量仅为13 kWh，而更换电能表后1天用电9 kWh, 4月份抄表该户用电193 kWh(换过表25天的电能量，前5天用1 kWh电)，一个月相差近200 kWh，可见差别之大。对于这类台区只要进行电能表轮校，更换不合格电能表，采用大截面积的接户线，表箱外移，线损问题马上就可以解决。
案例四：某大村基本呈方形，分东、南、西、北、中5个台区供电。5个台区中南台100户，东台200户，西台150户，北台120户，中台270户，中台、西台、东台线损率最高，南台、北台线损率相对还可以。几个台区电能表经查都很好，电工管理比较到位，三相负荷平衡，接户线规范，不存在窃电现象，并且其中的南台、东台、中台笔者曾亲自管理过2年，在这2年中对这3个台区下过大功夫，本人对每个用电户都十分了解，可以排除管理原因造成线损率过高的因素。其供电示意图如图3 (a)所示。
从图示及供电户数可以看到，中台供电户数过多，在实际测量中发现存在线路及配电变压器超负荷现象，中台配电变压器以北线路超供电半径，所以线损率高，东台、西台东西线路超供电半径，所以线损率高。根据5个台区都是同杆耐张断开，所以供电线路可以按如图3 (b)所示整改。
按图3 (b)整改后5个台区所接用电户数基本相同，并且中台、东台、西台线路都不超负荷了，这5个台区线损率也就大幅下降了。但这5个台区改造的前提是必须由一个电工统一管理，而实际是中台、南台、东台由一个电工管理，北台、西台由另一个电工管理，如果要整改就要对供电区重新调整。因为北台配电变压器新址正好在10 kV线路下面，无需新架10 kV线路，也无需新架400 V线路，即可完成整改。笔者在近期将中台51户即图3 (b)南台粗线所示部分调到了南台，又将东台和中台几处三相四线线路用二线的线路改为三相供电，改后中台、东台线损率均降了2个百分点。
案例五：某台区用电户数310户，400 V主线路导线截面积35 mm2，高峰月供电30 000多kWh, 100k VA配电变压器供电，用户电压最低时160 V，线路、配电变压器均超负荷运行，供电半径也过长，所以线损率一直很高。只有新增1台配电变压器，并将原台区划分为2个台区，才能真正将该台区线损率降低。
案例六：某村由2台配电变压器供电，其供电示意图如图4 (a)所示。
其中南台100 kVA配电变压器230户，东台50kVA配电变压器80户，两台区由一个电工管理。东台是从南台分出台区，原东台线损率较高，其中东台配电变压器1号主线粗线标注部分约200 m, 是空线路, 没有用电户。原南台2号主线用户由东台供电, 当时东台线损率较高, 遂将南台2号主线改由南台供电，但改后南台线损率升高，后来经查东台有用户窃电，现在南台线路超半径且用电高峰时电压降过大线路超负荷，这是南台现在线损率高的主要原因。目前当将线路做如图4 (b)整改。
这样只需将南台2号主线做一个耐张段，改后两台区供电半径基本相同，供电户数也基本相同，只是以后东台配电变压器用电高峰时会超负荷，在将来将东台配电变压器增容即可。但这2个台区现在没有整改，一是怕改后东台线损率又高，二是怕东台超负荷。笔者认为，如果现在改了一定也能见效，会比当前运行情况好得多。就此笔者已向该所所长和管理电工提出整改意见，他们都赞同，此整改方案有望近期实施。
400 V线损率居高不下的原因还有很多，例如笔者接触的电工有一半以上不会瓦秒法查表，很多电工不会计算电器电流，不会配低压熔丝，80%电工没有钳形电流表，更谈不上对负荷的监测了。笔者所了解的供电所中有一个所80%的电工意识不到接户线对线损的影响，如案例三中的那个台区，有一处8户共用一根4 mm2铝导线作为接户线，整个台区接户线严重老化，导致该台区400 V线损率居高不下。因此，台区管理电工专业素质必须进一步提高。
物业管理系统的分析与设计 篇8
随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是。人们不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也日渐重视，这就要求小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理。随着小区的的规模不断扩大和住户的不断增多，小区附带设施，小区的各项维修、投诉等都将越来越复杂，工作量也将越来越大。但一直以来人们使用传统人工的方式管理各种数据，这种管理方式存在着许多缺点, 比如:效率低、保密性差，另外时间一长，将产生大量的文件和数据, 这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。
作为计算机应用的一部分, 使用计算机对小区的各项信息进行管理，具有着手工管理所无法比拟的优点。例如：检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率，也是小区企业化、科学化、正规化管理的重要条件。
物业管理系统，可以选用目前最成熟而且仍然具有强大生命力的E-R模型，现有的系统开发工具很多, 考虑到物业管理系统设计其相应的数据组织特点, 所以选用Powerbuilder作为开发工具。Powerbuilder是美国Sybase公司推出的用于企业级应用的开发工具，该工具不仅具有C/S应用的各种先进技术，还提供了基于浏览器/服务器的应用开发模式，具有完整的Web应用开发功能。它同时支持多种关系数据库管理系统，通过微软公司的ODBC接口和专用的大型数据库接口，能够高速读取数据库中的数据。
二、管理系统的功能分析
在深入理解用户需求的基础上，抽象出目标系统的本质属性，并通过面向对象的方法建立起模型。小区物业管理系统是为了对小区物业实行计算机化的管理，以提高工作效率，方便用户。主要功能有对物业设备、仪表数据、停车场、收费、报修、投诉、维修等进行管理和基本资料管理以及对系统自身的用户权限管理，提供各种信息的录入。物管中心不但含有小区日常项目的信息，而且还包含了对查询情况的统计功能。系统管理主要任务是提高系统安全性和对系统提供良好的维护。
三、管理系统的模块规划
根据以上系统功能的分析，本系统决定采用MDI风格，主要分成以下几个子系统：
(1）房产管理子系统
对所属的一切房产信息进行登记，进行集中管理。及时掌握房产的类型、房屋结构、设施分布及租赁经营情况。
(2）住户资料管理子系统
建立完整的住户资料档案，随时掌握小区入住情况和房屋租赁情况，对外来租赁人员强化管理，增强了小区安全保卫工作。
(3）物业设备管理维修子系统
提供社区设施、设备清单、设备维修情况登记等资料，对设备的使用、维修、反馈进行全流程管理。
(4）收费管理子系统
实现小区的统一收费，主要包括水、电、煤气三表收费和物业管理费、停车费、卫生费、房屋租赁费等。系统采用运算公式自定义，实现了用户任意数量、种类的收费项目，并可以对不同住户采用不同的收费周期和收费方式。只要输入相应的数据，就能自动计算出应缴费用并打印出收费单据，也可以打印催款通知单、个人明细、当月明细及住户缴费历史明细等报表。计算查抄率，为公司管理者制定下步战略计划提供依据。
(5）停车场管理子系统
记录小区住户车辆资料，对小区内车位进行管理，为业主提供更全面的服务。
(6）业主维修管理子系统
对业主报修的项目，进行专人负责制，做到随报随修，记录处理情况，记录业主意见，作为对员工的评价参考。
(7）员工管理子系统
对于公司员工的个人资料、岗位情况、出勤情况、工资福利待遇、奖惩情况等进行统一管理。
(8）系统数据维护模块
对整个系统的外观、人员分配、密码管理、权限管理等进行设定。
对于系统中的各个子系统，其管理功能结构图如图所示：
四、总结：
随着社会的发展和进步，物业管理的信息化要求越来越高，应用在物业管理上的新技术也层出不穷。不管物业管理系统采用的技术如何变化，符合用户需求才是最根本的出发点。物业管理系统在整个物业管理中起着举足轻重的作用，收费的准确和信息的及时反馈，是公司发展与对用户负责、更好的为用户服务的前提。
摘要：信息化社会的发展对当今企业的管理提出了更高的要求。本文以安美新区为背景, 就小区物业管理系统的意义、必要性以及系统建设进行研究, 并探讨了物业管理系统的组成与实现。
关键词：面向对象,数据窗口,物业管理系统
参考文献
[1]肖兵.PowerBuilder Internet技术详解.电子工业出版社
[2]刘云松.物业管理软件开发和使用的问题探讨.建筑管理现代化
[3]高冰.谈物业信息管理系统的设计与实现.辽宁税务高等专科学校校报
[4]张劲松, 莫东霖.基于面向对象技术的物业管理系统研究与开发.情报杂志
上市公司盈余管理案例分析 篇9
山东德棉股份有限公司原名德州棉纺织厂, 始建于1958年, 于1997年成立山东德棉集团有限公司, 是集纺、织、印染、针织、服装加工和进出口经营于一体的国有大型企业集团。2000年以发起设立方式改制为股份有限公司, 2006年10月18日, 深交所中小板上市, 募资2.27亿元, 发行时净资产23, 757.56万元。2007年实现盈利2551.7万元, 2008年亏损5320万;2009年前3季度亏损7793万元, 预计2009年亏损约9000万~1亿元。上市后第二年就开始大幅亏损。公司2003~2006年, 净利润分别为2144万元、2241万元、2359万元。
二、公司事件回顾
1、年报信息披露不真实
德棉股份在2007年的中报和年报中分别使用了虚假披露, 致使业绩作假, 证监会分别对德棉股份以及时任的公司管理当局给予了相应的处罚。2008年德棉股份的年报分别在10月份, 次年1月份, 2月份, 3月份进行了多次修改后, 在最终在2009年3月份披露为亏损5320万元。业绩预报的频繁修改, 而该公司2009年的半年报也是修改来修改去, 由2009年4与28日的预亏2000~2500万, 再到7月15日的预亏4500~5000万, 再到最终的半年报实亏4961万, 让人对其亏损金额的大幅度变化疑虑重重, 对其报表的真实性亦是充满了疑问。
2、进行关联交易, 隐瞒大股东占款在2007年3月至2008年5月
的这段时间里, 德棉股份通过直接资金往来及借助第三方进行资金输送等形式, 德棉股份共累计向其控股股东德棉集团提供资金4亿多元, 在该公司的中报和年报中未作出相应的真实陈述。其这种造假行为, 并最终导致深交所在2008年6月27日, 对其故意隐瞒大股东占款的行为, 进行了公开的斥责。
3、高管频繁变动, 公司治理混乱
在2009年, 7月15日德棉股份公告中分别列示了其公司的董事长, 以及总经理, 财务总监和五名董事分别辞职, 除保留了原先的一名董事为上市监事为候选人外, 其余的高管均不再担任上市高管职务。公司治理结构混乱, 给公司治理带来巨大的影响。
4、依赖巨额的政府补贴来实现盈利的目的
德棉在连续2008年度, 2009年度的亏损后, 在2010年该公司终于实现了盈利, 2010年该公司实现营业总收入8.17亿元;实现净利润654.04万元, 同比增长105.58%。盈利的主要原因则依赖于获得了巨额的政府补贴。公司的年报看出, 该公司2010年度营业利润为-7105.74万元, 营业外收支净额7759.79万元, 实现当年净利润654.04万元。当年共获得政府补贴7841.63万元。该公司于2010年12月获得了政府的强力补贴, 德州市政府给予一次性财政补助资金4300万元;德州运河经济开发区管委会给予一次性财政补助资金2480万元;公司获得社会保险补贴1061.63万元。正是依赖于政府的巨额补贴才勉强实现了盈利, 也实现了成功保壳。
三、盈余管理分析
1、公司进行盈余管理的动因分析
(1) 信息不对称是德棉公司盈余管理操作的最基本原因。也是该公司报表频繁修改, 关联交易隐瞒大股东占款, 以及公司管理高层的频繁变动的原因。从本质上讲证券市场是一个信息市场, 市场的运作过程就是一个信息的处理过程, 也正是信息在指引着社会资金向各个实体部门流动, 从而实现证券市场的资源配置功能。如果没有相关的信息披露, 公司的经营情况就无法被观察。从山东德棉的相关操作中我们可以看到, 该公司正是利用了信息的不对称因素的存在, 而进行虚假报表的披露, 高层的频繁变动, 这些不稳定因素都深深的影响了该公司在股票市场的价值和形象, 尽管满足了公司管理层的一些目前的近期的私人利益, 但是从长远看并不利于公司在证券市场的合理发展。信息不对称是公司盈余管理的客观原因。
(2) 强烈的保壳上市的目的也是该公司进行盈余管理的重要原因。公司于2006年上市, 但上市后除了2007年稍有盈利外, 分别于2008年, 2009年高额亏损, 在连续两年亏损后, 公司为了保壳, 避免退市, 终于在2010年由于政府的巨额补贴实现了微弱的盈利, 但很快2011年第一季度又开始亏损, 这一系列的报表显示公司有着强烈的保壳上市的盈余管理目的。这是公司盈余管理的主观动机。
2、公司盈余管理分析
(1) 公司治理结构混乱, 严重影响公司的会计信息质量。董事会作为公司组织结构的重要构成部分, 其本身就担负着监督公司内部最高决策者的职能。公司的股东主要依靠董事会来防御管理者的机会主义行为, 股东通过董事会来实施监督管理者的职责。现代公司管理结构中, 董事和董事会是股东实施公司治理的代表。而从山东德棉的案例中, 我们可以发现其公司内部治理结构的混乱, 董事长以及董事成员的大幅度频繁更换, 这都严重的影响了董事及董事会应有的职能的发挥, 不利于公司的内部管理, 更起不到监督公司管理层盈余管理的作用, 其直接的后果就是严重的影响了公司的会计信息质量, 破坏了证券市场的资源有效配置, 损坏了外部投资者的利益。
(2) 通过关联交易, 不当输送利益。关联交易是我国大多数上市公司乐此不彼的操作方式, 也是上市公司进行盈余管理的较普遍的手段。由于我们国家相当一部分上市公司是由国有企业改组而成, 上市后与其改组前的母公司及其母公司控制的子公司之间普遍的存在着错综复杂的关联关系和关联交易。经常通过关联方交易来虚构上市公司的营业业绩, 以达到盈余管理的目的。德棉股份的案例中, 公司通过和大股东德棉集团的关联方交易, 向大股东进行资金输送, 并进行相应的隐瞒, 已达到其盈余管理的目的, 最终损害了外部信息使用者的利益。
(3) 借助巨额的政府补贴, 实现短期的盈利目的。由于我国相当一部分上市公司都和地方政府的利益密切相关, 导致了我国地方政府直接为上市公司提供财政补贴的现象屡见不鲜, 有的补贴财政数额巨大, 并且也没有什么正当的合适的理由, 但是却实现了公司业绩的美好一面, 往往存在着“业绩不够, 补贴来凑”的局面。我国地方政府名目繁多的政府补贴给上市公司的经营业绩, 尤其是亏损上市公司的业绩发挥了巨大的贡献作用。从上述山东德棉的案例我们可以看到, 如果没有2010年度的巨额政府补贴, 德棉股份就不会有2010年度的扭亏, 就有被停市的可能, 这说明了地方政府出于各种目的考虑, 会进行相应的政府行为来满足上市公司的盈利目的和公司营业业绩的要求。这种通过政府补贴来实现公司业绩好转的盈余管理模式, 严重的影响了我国证券市场的资源配置功能, 没有发挥资源的有效配置功能。
物业管理案例分析 篇10
一、物业管理的现状
物业管理的特点有以下几个方面, 首先是物业管理面积比较大, 管理房屋的性质也比较多, 包括使用权房, 售后房, 拆迁房以及代租房、办公楼、自由经营用房等几大类, 这些不同性质的房屋相混杂, 就会给核算带来了一定的难度。其次, 物业管理以劳务为主, 从业人员比较多, 并且物业管理的核心是服务, 服务是依靠人力来完成的, 因此物业管理的企业的产品就是服务, 这就决定了物业管理企业具有劳动力密集型的特点。收费项目多、金额小数量大也是物业管理企业的特点, 由于房屋的性质比较多, 所提供的服务项目也相对比较杂乱, 比如物业费、能耗费、泊位费、维修费、租金等等, 落实到每一户金额就比较小, 但是数量比较庞大, 收费涉及了公司和业主两方的经济利益, 核算到户是指每家每户的账目都必须清清楚楚, 这给物业管理公司的实际操作增加了难度。
近年来杭州市最低工资标准从2005年670/月增长到2013年1470/月, 增长幅度高达119.4%, 物业公司作为劳动密集型企业, 持续走高的人工、物料及运营成本对物业公司构成了很大的压力。为了维持各楼盘的物业服务水平, 如何开源节流, 通过财务管理优化措施来确保楼盘品质就成为物业公司工作的重中之重。
二、财务管理的特点
(一) 目标管理
在物业管理企业财务管理中, 目标定位是企业发展的导向, 是物业管理部门制定其他标准的依据, 合理的目标定位在保证社会效益的同时, 还使企业获取最佳的经济效益和良性的企业发展模式。在企业的人才资源管理上做到遵从企业的各种规章制度, 设立奖惩模式, 最大限度地调动员工的积极性, 员工是企业发展的不竭力量, 只有员工的情绪高涨, 服务质量高, 顾客才能真正满意, 企业才能得到长远的发展。
(二) 费用管理
费用管理主要是指物业管理中的资金问题, 不仅包括小区业主们的基本生活费用, 比如代收代缴水电费、各种押金等, 还包括各种服务费用, 在收取这些费用时要做到便民利民, 比如采用信用卡缴费, 转账缴费等, 做到方便快捷。物业部门还要做好企业的投资管理, 充分做好物业管理企业的收入分配问题, 将人力资源、无形资产以及风险投资三者融合在一起, 进而开发财务管理的新领域、新模式。
(三) 指标管理
合理的指标体系对于企业发展来说非常重要, 对于物业管理企业来说, 建立收缴率指标、投资指标, 成本指标, 费用指标等, 对于随时监测企业的发展和运营, 及时发现问题进而找出解决问题的办法具有重要意义, 企业应该重视指标体系的管理, 建立健全指标体系。
三、财务管理分析
(一) 构建财务监控体系
在信息技术和知识高度发展的时代条件下, 不断提高物业管理企业的治理效果, 必须结合目前信息的高速发展, 及时调整财务的监控体系, 提高管理层的管理能力。对于企业来说, 各级的运作都需要完整、及时的信息, 这就有必要将物业管理系统与公司内部信息进行整合, 形成及时有效的信息网络系统, 进而能够及时为各个部门提供准确的信息, 作出合理的决策。在企业的发展过程中, 公司的领导者需要随时获得企业的发展信息, 随时进行有效的监控, 进而能及时调整运作策略和人员的合理配置, 这对于企业的发展来说是必不可少的, 也是发展过程中必须不断完善和调整的, 财务监控体系是一个企业生存和发展的核心, 是必须引起高度重视的。
(二) 加强资金管理
对于一个企业来说, 资金是企业生存和发展的动力, 没有了资金, 企业就不能维持生存和发展, 因而要将资金管理作为财务管理的重心, 这样才能落实财务管理机制, 才能加强对于各个环节的控制力度。要主动研究市场, 参与企业投资项目的预测和论证, 运用财务预测方法, 确定资金匹配结构, 投资回报率, 合理筹措各种项目资金, 优化企业的资金比例, 做好财务预算。还要建立资金结算中心, 完善企业现有的资金流程管理体系, 建立资金补偿积累机制, 抓好资金的后续管理, 将资金进行合理分配, 实现企业的扩大再生产。
(三) 完善成本管理
成本战略被称为企业竞争的第一战略, 在物业管理企业发展中要大力推行成本责任制, 使每个员工都能够意识到降低成本的重要性, 在企业内部可以实行奖励制, 企业客观评价员工的业绩, 实行各种奖励, 还能够掌握控制成本的关键之处。由于物业管理是劳动密集型的企业, 各种清洁人员和维修人员以及其他管理人员的服务费用占了企业的一半费用以上, 企业管理部门可以对相关人员进行培训, 提高服务的质量, 做到服务到位、客户满意的程度, 在考核部分有形的资本时还要注意项目的隐形资本, 注重企业带来的无形资产, 比如企业的品牌, 名誉等, 这在无形之中增加了企业的外在形象, 给企业带来利润。在企业内部, 要客观公正地对员工的绩效进行评定, 做到透明化公开化, 使得财务部门在整个企业的成本控制中发挥应该有的核心作用, 做到以最小的成本获得最大的经济效益。
(四) 提高人员素质
服务人员自身的素质对于企业的发展也很重要, 加强物业管理企业领导者的财务管理意识, 加强对于他们财务管理知识的培训, 使之意识到自身在企业管理中的地位, 才能不断地发展自我, 进而不断地为企业服务。在企业发展过程中, 财务管理水平的高低直接决定了企业的进一步发展, 财务人员的素质和管理水平直接关系到企业的决策和健康运行, 因而要不断加强对于财务人员的培训力度和技能考察, 这对于提升企业的服务力和财务人员的胜任能力具体重要意义。企业可以采取多种形式, 比如定期举办专门的培训班、组织知识能力竞赛等, 不仅能够调动员工的工作热情, 培养其专业知识的掌握程度, 还能够加强团队合作, 进行经验交流, 学习彼此的优点, 提升财务管理人员自身的专业水平和管理的能力。对于物业管理人员来说, 要创建一支经验丰富, 熟练掌握物业管理流程的队伍, 满足多方工作需求, 还要引进综合素质比较高的技术工, 能够解决和应对物业管理中出现的紧急情况, 加强人力资源的改革, 关系到企业的前途和发展, 因而企业要高度重视对于人员素质的全面提高。
总结:企业的财务管理是现代物业管理企业经营中比较重要的部分, 渗透到整个企业运营过程中, 它对于企业树立合理的财务管理观念以及企业成本预算, 进而加强成本控制实现全面管理具有重要意义, 对于物业管理企业来说, 分析财务管理的特点, 找到优势和不足, 对于提高物业管理企业的社会效益和经济效益具有很大益处。
参考文献
[1]彭丹.浅谈物业管理公司的财务管理现状与建议[J].中国经贸, 2012 (14) .
[2]梁秀凌.试论如何提高物业管理企业的财务管理水平[J].新财经 (理论版) , 2012 (11) .
前期物业管理工作的重要性分析 篇11
关键词：前期物业管理；内容；重要性；关系
一、前期物业管理工作的内容
前期物业管理是指自房屋或建筑物自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理工作。作为保证物业管理服务工作的质量和保障物业管理服务公司在物业管理项目中能够获得计划的收益，前期物业管理一般包含以下几方面内容。
（一）早期介入
早期介入是物业服务公司衡量建筑质量并确定相关物业服务标准的重要环节，早期介入要求物业管理企业在开发商进行小区规划建设时就积极参与其中，并掌握第一手资料。在早期介入时期应该掌握的资料有配套项目是否齐备、小区档次是否符合小区定位、小区房屋设施是否功能齐全、设计合理等。早期介入环节，物业管理部门尤其要注意对小区隐蔽工程第一手资料的掌握，并深入施工现场进行实地勘察和检测。
（二）签订前期物业管理协议
前期物业管理协议的签订时间在小区房屋开售之前，签订该协议的目的是为了在小区销售阶段能够同步向业主宣传小区的物业管理规定和收费标准等。在进行前期物业管理协议签订时，一定要考虑好小区购房者的具体情况，包括群体收入水平、文化程度以及对小区物业管理的期望程度等，针对小区的档次定位情况进行合理的物业管理方案设计和收费标准的拟定。前期物业管理协议的签订对今后小区物业管理的收费标准和管理协议有着重要的指导作用，通过签订前期物业管理协议并提前告知小区业主，能够使购房者自主选择小区及物业服务标准和价格，避免日后在物业管理工作中业主和物业服务单位因为服务质量和价格等因素发生矛盾冲突。
（三）小区验收
小区验收工作是前期物业管理工作的重要工作之一，物业管理公司在日后是直接为业主服务的单位，因此保证小区房屋及配套设施的质量是保证业主利益的重要手段。另外，小区验收阶段的房屋资料的整理和验收还是日后开展小区维护和保养的首要资料，是物业能够更好的为业主服务的必要前提。
（四）清场封闭小区
小区在物业验收到业主验收入住这一阶段的清场封闭工作是保证房屋及相关配套设施不受损坏的重要手段，小区清场封闭之后，应该禁止一切外来人员、设备、车辆、材料的再次入场，如果有建筑施工需要则需要凭借通行证才能准予进入，以防止在业主验收和入住前房屋和配套设施受到损坏。
（五）业主入住验收
业主验收环节要求物业管理公司协助业主进行业主共同对房屋室内工程质量及设备使用功能进行验收移交，并仔细检查水、电、气计量表的使用情况，保证业主在交费之日起开始计费。在业主入住验收时，所有的钥匙以及房屋书面材料都要一次性交给业主，未经过业主同意不得擅自预留和复制，自此之后房屋的所有权和自用部位的使用管理责任正式移交给业主。
（六）小区资料的整理和存档
为了保证今后物业服务的质量，在前期物业管理阶段要进行小区资料的收集和整理工作，小区资料应该按照综合文书图标、房屋栋号、公共设施、物业管理等分类立卷按序号归档，并专门储存。
二、前期物业管理工作的重要性
我国《物业管理条例》中对前期物业管理规定从三章第二十一条开始到第三章第二十九条结束，大篇幅的详细规定了前期物业管理的权利和义务，足见《物业管理条例》中对前期物业管理的重视。
（一）前期物业管理是房屋质量的重要保证
小区物业验收到业主验收入住使用阶段，首先进行工程检验和勘察的就是物业服务单位。物业服务单位作为从事物业管理的专业单位，其工程验收的技术水平和工程手段比小区业主要更加专业和系统。前期物业的验收工作能够为小区业主把好小区房屋以及配套设施的质量关，从而保证业主验收使用的房屋及配套措施能够达到工程质量，对保护业主的利益及财产安全具有重要作用。
（二）前期物业管理有利于创建业主和物业管理单位的融洽关系
物业管理单位出售的商品是无形的服务，因此在物业管理过程中经常会因为服务质量和价格问题与业主产生矛盾和纠纷。前期物业管理要求在房屋出售阶段就提前草拟好物业服务条款和价格明细，这种在房屋购买时就公示物业服务条款及价格的方式能够有效避免在业主入住之后物业管理公司和住户发生矛盾，有利于业主和物业管理单位和谐关系的建立。前期物业管理中对物业管理细则和收费明细的宣传和公示还是日后物业工作的基本前提，有利于物业管理正式协议的签订及后续物业管理工作的开展。
（三）前期物业管理工作是实施物业管理的重要基础
前期物业管理是实施后期物业管理的前提，是物业管理的重要环节，物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题。例如，业主与物业管理公司就房屋质量发生的纠纷、业主拒交物业管理费等都是来源于前期物业管理中存在的问题。前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。而前期物业管理中关于物业的承接验收、业主临时公约等具体问题也容易引发物业管理企业与业主的纠纷。
（四）前期物业管理工作是保障物业管理服务企业能够盈利的前提
前期物业管理需要物业管理服务单位从物业管理项目的可行性、可靠性以及可盈利性进行分析，而对物业项目的可行性、可靠性和可盈利性分析是物业管理服务企业能够盈利的重要前提。可行性是指拟接管物业与本企业的资质是否符合，该物业的接管能够发挥本企业的物业管理优质。可靠性是指分析该物业的建设是否有保证吗，并且业主的资质条件是否能够很好的配合物业管理工作。可盈利性是指物业管理企业根据自身的经营目标进行物业管理盈利性测算，测算物业的管理能否给企业带来正常利益。
参考文献：
[1] 张桂芳，魏丽丽，范莹莹.物业管理信息系统功能的对比分析[J].科技创新导报，2012（04）.
物业管理案例分析 篇12
1 案例分析的作用与意义
人力资源管理作为企业管理的一项非常重要的职能活动, 其各项工作的完成, 每个问题的解决不仅仅要求从业者掌握必要的理论与专业知识, 更重要的是要将西方系统化的理论知识运用到中国具体企业操作的实践中。通过案例分析与讨论, 可以在很大程度上将学生“所学的”转化为“所会的”, 并且给学生提供模拟实践的机会。
(1) 案例分析使得传统课堂变得更生动。
传统的教学方式基本上是灌输式的, 教师负责将准备的所有信息讲出来, 学生则负责将听到的东西记下来。对学生来讲, 这个过程基本也是单向的、被动的, 时间久了, 难免感到单调枯燥乏味, 学习效果差。案例分析讨论则使学生由被动的信息接收者变成了课堂的主导者, 拉近了教师与学生以及学生与学生之间的距离。
(2) 案例分析讨论提供了学生参与课堂与解决实际问题的机会。
案例分析将学生置于一定的现实案例中, 要求他们根据案例中的信息给出自己的意见和看法, 这给还处于学习阶段, 身为学生的他们一定的分析实际问题和解决实际问题的机会。
(3) 检验了学生所学理论和专业知识的掌握程度。
通过案例分析, 教师和学生本人可以检验是否掌握相关的理论与专业知识, 是否能将所学知识运用到实际问题的分析和解决中。这一方面可以消除很多学生产生的理论无用论的偏见, 另一方面也能进一步提高学生基础和专业知识的掌握与运用能力。
2 大学课堂案例分析的现状与困境
尽管越来越多的学校, 教师和学生都认可了案例分析讨论对管理类专业学生综合能力培养上的意义和作用, 也有越来越多的教师将这种培训模式带到课堂上, 但据笔者的工作经验与调查, 现在, 多数学校的案例讨论课走入了困境。
(1) 合适有效的案例难以找寻。
案例分析既然以案例作为教学素材, 并且要求通过分析讨论提高学生某方面的实际执行能力, 那么对案例的专业性, 针对性以及真实性要求就比较高。但是普通高校由于经费, 办学条件, 师资力量等的限制, 很难进行自主案例开发, 也难以组织学生深入企业进行实地调研。教师和学生所能收集的往往都是已经发表出来的案例, 这些案例大多存在背景资料不完整, 过长或过短, 时效性差, 案例过于简单或表意模糊, 无法与专业知识有效衔接等问题。当教师无法掌握足够有效的案例时, 纵使其再有想法, 也会步入巧妇难为无米之炊的困境。
(2) 难以保证所有学生积极有效参与案例分析讨论。
这个问题又有几个典型表现:①学生参与讨论的积极性难以调动。相信很多上过案例分析讨论课的教师都遇到过这样的问题, 教师无论怎么提问, 无论怎么启发引导, 同学们就是不主动开口发言。据笔者对教师的调查, 不仅现在本科生课堂案例讨论不好组织, 研究生课堂上情况也一样糟糕。有教师反应, 在研究生课堂组织案例讨论时, 同样会出现同学们发言不积极, 最后案例讨论沦为教师点人回答问题的情况。当同学们参与讨论积极性不高, 讨论的氛围就不活跃, 这样早期积极思考发言的几个同学慢慢也会淡出分析讨论。②分组讨论时, 难以控制“搭便车”现象。为了尽量让每位同学都能参与到案例分析讨论中来, 同时也为了在大课堂上便于组织案例讨论, 很多教师在上案例讨论课时, 都会事先给上课的学生进行分组, 每个小组人数大致相当。分组讨论在一定程度上提高了学生的参与意识, 但是在每个小组内, 总是会有些人参与讨论的积极性不高, 经常“享用”其它组员的劳动成果。这种现象频繁出现时, 同学间的人际关系甚至都会被影响。
(3) 案例分析讨论对主持教师要求高。
要搞好案例分析讨论, 主讲教师首先要能掌握足够多的有效案例, 这个困难在前文已阐述。其次, 对于讨论现场气氛的营造, 学生积极性的启发, 学生思维的引导, 讨论节奏的控制等, 需要主持教师有丰富的经验, 技巧, 同时, 课堂开始前要做好充分的准备, 对案例的每个方面非常熟悉, 案例背后设计的理论基础相当了解。为了将学生们从“点”上的讨论组成“面”, 最后形成系统性的结论, 教师还要有很强的组织归纳综合能力。而现在大学课堂上承担人力资源管理案例分析讨论的教师一般都是比较年轻的研究生或者博士生, 他们往往缺乏足够的课堂控制经验, 对于如何调动学生们参与讨论的积极性也知之甚少。
3 案例分析课的有效组织策略
承上, 案例分析讨论有其积极影响和作用, 但这种课却比传统课更难组织更难开展。针对目前大学课堂案例分析课面临的主要问题, 以《人力资源管理》课程为例, 可以从以下几方面做出改进:
(1) 以系 (教研室) 为 单位, 尽力进行自主案例开发。
多数教人力资源管理的教师一般都会有给校外企事业单位做培训的经历, 系主任或教研团队负责人可以要求这些教师在培训期间刻意收集培训单位的有关资料信息, 培训结束后整理形成有效案例。当培训不是一次性的而要持续一段时间时, 教师还可以要求参加培训的学员根据自己的工作实践上交一定的调研报告或论文作为培训成绩考核作业, 教师然后可以从学员们的作业中提炼出更多的案例。同时, 也可以组织学生利用专业实习的机会, 对实习单位展开调查, 多方收集现实资料, 实习回来后上交总结报告, 从学生实习总结报告中由教师或者学生提炼案例。这就比被动地去找寻已经发表出来的案例有效得多。
(2) 根据人力资源管理的主要工作内容, 设计不同形式的案例分析。
目前, 企业人力资源管理的常规性工作主要包括人力资源管理规划, 工作分析, 人员招聘与选拔, 员工培训与开发, 绩效管理, 薪酬管理, 员工职业生涯规划与管理, 员工关系等。带课教师可以根据以上业务内容的性质设计不同形式的案例分析讨论, 提高同学们参与讨论的积极性。比如, 针对“工作分析”方面, 可以在对学生分组的基础上, 按企业职能部门把各小组设计成企业的不同职能部门, 然后要求学生围绕本部门来收集或分析案例。对于“人员招聘与选拔”可以设计成情景模拟形式, 先由学生将某一个招聘场景表现出来, 然后再由其他同学对该场景进行分析。近两年, 电视上还兴起了“现场招聘热”, 教师也可以偶尔和学生们一起观看现场招聘的视频, 边看边跟同学们一起分析, 看完后再集中讨论。而员工培训方面, 可以要求某个小组事先准备一次正规的培训, 培训完后老师带着学生从培训管理的各个方面分析该小组的表现得失。其他的绩效管理, 薪酬管理, 职业生涯规划与管理等内容, 教师都可以根据其性质来设计或准备不同的案例与讨论形式。
(3) 从案例分析事前, 事中, 事后三个方面, 设计学生参与模式。
案例分析前, 可以要求学生收集案例, 编写案例, 或者要求学生熟悉教师准备的案例, 查找相关的资料。案例分析时, 教师要想尽一切办法, 调动所有学生参与到讨论中来。案例分析结束后, 为了巩固学习成果, 教师可以要求学生对每次讨论做总结, 或者要求学生对案例中涉及到的专业知识做讲解, 甚至可以要求学生每次讨论完后提交总结作业。通过三个环节的控制, 尽量提高学生的参与程度。
(4) 学校尽量提供各种支持帮助, 提高带课教师的综合能力和素质。
如其所述, 案例分析讨论课对任课教师的要求是非常高的, 教师首先自己要能吃透案例, 而且还要有很强的课堂控制能力。首先, 教研室或系部可以组织教研团队对课堂上要分析的案例先做分析, 开拓任课教师的视野。其次, 在可能的情况下, 将任课教师送出去接受专业的培训, 或者去企业实践, 使其对企业人力资源管理的日常工作有更多的感性认知。再次, 组织有经验的老教师多去听案例讨论课, 给任课教师多提意见和建议。任课教师也要做好自我总结工作, 只有通过不断的实践和摸索, 案例分析讨论课的质量和效果才会越来越好。
参考文献
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