房地产园林景观（共11篇）
房地产园林景观 篇1
1 房地产设计管理
房地产设计管理是根据开发项目的营销需求, 有组织有计划的对项目进行设计研究及出设计成果过程中的管理活动。把市场与消费者的需求转换在设计的产品中, 并为企业获得最大限度的利润而进行的一系列设计活动进行的管理。
房地产开发的整个过程, 设计管理的工作都在其中, 从公司对意向地块的考察分析, 到地块确认后开始的设计, 从方案到施工图, 到现场配合及后期物业的维修整改的技术支持等。始终贯彻整个开发过程。
2 房地产园林设计管理
设计部的各个专业中, 园林设计管理作为其中之一, 其管理的目标基本是一致的, 即品质保证、进度控制、成本控制。
2.1 启动阶段
在总平报建前, 规划的过程中景观设计师要参与总平的评审, 把总平中对园林景观设计中产生的影响提出自己的专业意见, 避免总平报建通过后, 一些建筑规划上的问题使景观设计无法更好的做出效果, 达到营销目的的景观要求。避免景观设计为迁就建筑规划中一些节点, 使景观效果大打折扣。应该使景观与建筑融合在一起, 达到和谐统一。
与营销部、开发部、成本部、工程部等召开园林景观设计启动会, 收集各部门的意见, 讨论项目的定位, 营销方案中景观的定位, 及当地楼盘园林景观的卖点等。最后确定本项目的景观设计的方向, 风格特点, 及成本的投入。
制作景观设计任务书, 列出与设计有关的项目具体情况, 及本次设计的范围。详细列出设计各个阶段的成果要求, 把项目的重点要求, 及难点特别阐述。对景观投入的成本, 及设计的进度要求等在设计任务书中一一体现。
对设计单位进行招标。了解设计单位的过往项目, 及作品图纸的水准。根据项目的定位及设计成本来确定设计公司。不同的设计公司收费不一样, 成本允许可选择国际知名的设计公司进行合作。如项目定位不高, 成本不高, 可选择当地设计公司合作。档次不同的公司设计水平自然不一样, 但也不全是知名公司就一定能出好作品, 还得靠地产公司的设计师进行把控与审核, 通过交流协调才能出适合自己项目的好作品。
确定好设计公司后, 还要对负责设计本项目的设计团队进行了解和考核。很多公司都招有一些刚毕业不久的新员工, 或者工作经验不是很丰富的员工。在设计团队里的主设计师一定要确保经验丰富。有必要可以查看一些设计师的过往作品, 是否达到本公司设计的水准要求。
一般公司的设计合同都会有模板, 但对于不同的项目, 不同的设计公司, 要仔细审核加入一些有利项目设计条款, 使双方能够更好的配合。
2.2 概念与方案设计阶段
概念阶段主要是把项目及营销的定位, 及景观风格等体现出来, 在总的规划上不偏离。设计团队根据自己的经验, 结合项目的情况, 充分发挥自己的创造力, 设计出适合项目的作品。在概念阶段, 主要审核总的景观框架, 功能的分区, 交通流线, 及竖向的处理。在景观的节点上, 是否有景观亮点, 或者整个概念方案是否能契合营销要求的景观卖点。比如在总的景观框架概念上含有一定的故事性主题, 或许艺术理念性主题, 成为项目的特色, 提高消费者的购买欲望, 成为营销方案上的重要因素。
景观概念方案通过后, 方案阶段进一步深化概念, 首先要满足技术经济指标, 在此情况下优化空间的布局, 满足消防车道的同时, 结合建筑的布局进行合理的功能分区。对各个区的景观节点进行优化, 使每个景点充分发挥自己的特色又具有一定的连续性。审核各个节点是否与认可的意向图片符合, 是否适合项目的定位及具有一定的创新特性, 而不是一味的参照其它项目。
园林建筑风格, 铺装的形式, 小品的样式等是否符合项目要求, 和项目风格达到和谐统一。软景和硬景的比例要合理控制, 绿化要结合功能的分区, 道路的划分及园建的布局, 进行有节奏有疏密的合理配置。综合以上的设计做一个初步的成本分析, 合理控制在景观成本的范围内。
在方案的阶段就要和建筑、水电、结构等专业进行沟通协调。比如建筑的风井、综合管线的走向, 管井的位置, 结构的承重等, 都要一一复核是否与景观方案设计产生冲突。
2.3 扩初设计阶段
景观扩初设计是方案的深化和补充。需完善总平、铺装、竖向及尺寸, 还有一些关键节点的方案深化图, 以及水电、绿化的初步完善。
审核总平, 将建筑总平与景观总平进行叠图。复核技术经济指标, 比如绿化率、消防车道、消防登高面、停车位指标等。复核竖向设计, 完成面的标高是否一致, 与建筑的入口的交接是顺畅, 及无障碍坡道的设置等。复核与结构是否有冲突, 比如覆土厚度, 园林建筑, 大型乔木是否在荷载范围内。与综合管网叠图复核是否有冲突等。
审核园建、铺装、小品等是否与方案设计吻合。雕塑小品初步设计如明确通过, 则交由雕塑公司进行二次设计。绿化设计方面, 明确植物的搭配风格, 及配置图初步完成。审核苗木的搭配层次, 苗木品种的选择, 大型乔木的选择。
审核给排水图及照明布置图是否合理。将园林景观扩初图发给各个专业, 与各专业沟通, 收集各专业意见, 进一步优化园林图纸。
组织营销、成本、物业等各部门召开图纸评审会, 会上阐述园林景观设计初步定图的效果, 明确各部门意见, 有利于进行施工图的设计, 避免到施工图阶段出现大改的情况。
2.4 施工图阶段
施工图是设计的最后阶段, 因此最需要重点把控, 细致审图, 理解施工图是否能达到项目要求的最终效果。合理完整的施工图可以减少现场施工的设计变更, 可以合理的控制成本。
施工图需要逐步细致的审核与把控:
首先全面的过一遍完整的施工图, 检查总体上是否偏离通过的方案及扩初, 能否达到所制定的方案目标, 及项目要求的最终效果。
再细致审核总图, 包括铺装总图, 竖向与尺寸总图。铺装的材料、形式是否达到要求, 材料的运用是否在造价的控制范围内。竖向设计是否合理, 地形设计是否与绿化融合达到效果, 排水系统、照明系统等是否合理。
仔细审核硬景、水景等细部大样设计, 注意是否存在安全隐患。比如景观建筑是否符合建筑结构承重, 消防车道是否达到要求, 人行出入口是否按规范进行无障碍设计等。
与综合管网图叠图, 复核各种管井所在的位置是否影响景观效果。
绿化配植很关键, 在景观效果里占的比重最大。核对苗木的选择及种植的层次, 以及景观节点的搭配效果。看图的时候, 要有一个成形的概念, 才可知效果。
施工图阶段的管理, 还有一个重点就是图纸的进度把控, 不要在设计单位完成整套图的时候才接收。可阶段性成果叫设计发图过来审核, 避免后期大改浪费过多工作量。进度的控制要结合整个工程的进度, 及公司布置的设计节点进度, 初步的核算设计的工作量所需时间, 尽量提前完成。
2.5 施工阶段配合
施工图下发工程部的同时, 电子版也抄送各个专业。同各专业、工程部、施工单位进行图纸会审, 把会审中提出的问题进行复核, 交由设计院进行修改, 把问题在施工前解决。
对材料样板定样, 材料进场时协助现场工程师对材料抽样检查。大面铺装施工前, 对铺装样块审核是否达到设计要求。
苗木进场前, 对施工单位将采购的苗木进行审核, 没有达到设计要求的, 令施工单位另行找苗。施工过程中, 定期下工地巡检, 处理施工过程中遇到的问题, 或需要变更的问题。及检查施工单位的是否按图施工, 施工工艺是否达到要求。
3 结束语
景观设计管理的关键在于管理与协调, 而不是设计。管理是贯穿整个项目全过程的。每个阶段的管理是连续性的, 涉及协调的不单是景观设计单位, 还有公司各个部门各个专业。
在房地产项目中, 进度与质量是最关键的, 所以在管理的过程中要把握重点, 协调梳理过程中的取舍, 顺利按时完成设计管理工作, 同时做出好的园林景观作品。
摘要：在房地产市场的剧烈竞争中, 园林景观已成为营销的关键因素之一。优秀的园林景观可提高房地产的价值, 成为项目的品牌形象, 这主要依靠优质的景观设计管理及施工管理。房地产开发中的设计管理在整个项目过程中起着举足轻重的作用, 项目的成功与否, 是否能达到销售目标, 地产中的设计部是重要关键部门。本文将探讨房地产设计部中园林景观的设计管理。
关键词：园林景观,设计管理,房地产园林
参考文献
[1]张舟.房地产园林景观建设研发与设[M].天津:天津大学出版社, 2012.
[2]卢卓君.社区景观设计理念设计与实战南[M].武汉:华中科技大学出版社, 2011.
[3]叶徐夫, 刘金燕, 施淑彬.居住区景观设全流程[M].北京:中国建筑工业出版社2012.
[4]理德 (美) 著.陈建业, 赵寅 (译) .园林景设计—从概念到形式[M].北京:中国建工业出版社, 2004.
[5]王倩, 裴继彪.房地产园林景观设计存在题及解决对策[J].城市地理, 2014, (22) .
[6]吴国荣, 王微.3F原则在可持续的园林景设计中的应用研究[J].安徽农业科学2012, (25) .
[7]康晓琼.房地产景观设计实施效果的控[J].现代园艺.2014, (07) .
房地产园林景观 篇2
(一)、景观设计启动阶段
一、启动时间：规划开始即介入 成果：
1、参与确定规划设计总图。
2、景观设计启动报告（确定样板区范围、景观设计客户敏感点、竞争楼盘景观分 析、设计风格意向、景观建造成本）
3、确定设计公司、签订设计合同（附设计任务书）。管控要点：
1、参与确定规划设计总图： 充分挖掘的项目价值，实现项目价值最大化。充分挖掘项目可利用、保留、改 造的资源，规划与景观密切结合。
2、景观设计启动报告： 与营销讨论确定最利于体验、感受项目价值的样板区范围；根据项目定位、产 品业态和客户定位明确客户敏感点；考察、分析竞争楼盘景观优缺点，提出本 项目景观 设计建议；根据以上分析确定景观风格意向及建造成本。
3、设计公司的选择： 目标：寻找与项目定位、风格相匹配的设计单位和主设 标准：项目业绩；设计能力；企业文化、合作意愿；档期；设计服务态度及收 费标准。步骤：设计单位收集、设计单位考察、设计单位比选、合同谈判。、景观概念设计
（二）景观概念设计、1、景观概念设计文本及电子文件。
2、景观彩色总平面图及设计说明。
3、景观设计各类分析图（包括：现状分析图、道路交通分析图、功能分析图、景 点布置分析图、空间关系、竖向分析图、视线分析图等）。
4、反映设计效果的说明图片若干张。
5、绿化布置意向图及植栽效果意向图。
6、重要景观场地设计意向图片及场地剖面。
7、成本分析。
管控要点：
1、概念设计风格意向与项目的契合度；
2、景观概念与营销的结合；
3、概念的可实施性；
4、交通组织、景观功能空间的合理性；
5、关键节点的意向； 景观方案设计
（三）景观方案设计（4-6 周）成果：
1、方案设计文本及电子文件。
2、设计理念文字说明（中文）。
3、总平面彩图及主要分区图。
4、总体竖向设计图及各种分析图（功能、空间、交通等）。
5、重点轴线剖面图，重要节点放大平面图及剖面图。
6、灯光配置图、给水点布置图
7、方案阶段方向性植物布置平面图（乔木位置、灌木位置、草坪位置）
8、不同空间植物组合意向图片及文字说明。
9、小品或雕塑设计意向草图。
10、主要节点景观彩色透视效果图。
11、主要物料样板及装饰小品示意尺寸图片。
12、技术经济指标。
。管控要点： 景观方案设计与景观概念的延续性；景观空间布局的合理性；景观方案设计图纸与意 向图片意境的吻合度；关键节点的空间效果和体量关系；景观技术经济指标的 合理性。
（四）景观扩初设计（3-5 周）
成果：
1、总平面图
2、局部放大平面图
3、坐标定位放线图
4、竖向总图
5、景观给水排水和水景的布置图
6、景观照明布置图（含灯具具体技术参数，质感要求等）
7、各节点大样索引图
8、节点大样详图
9、景观构筑物、小品的平、立、剖面图
10、铺装大样图（平、剖面若干张）
11、植物布置平面图及分区放大图（按乔木、灌木和地被分开）成果：
12、植物列表
13、技术经济指标 管控要点： 各种系统性设计合理性、优美度、经济性；详图设计的深度；技术经济指标
（五）景观施工图合图阶段、需要提供的资料： 建筑底层平面、建筑雨水管网、建筑电气平面、原始地形竖向图、地下室范围、地下室顶板覆土厚度、地下室车库及人行出入口位置、通风采光井位置及大小等与景 观相关的最终建筑及工程相关资料。
成果： 景观施工图总平面图及竖向设计图、综合管网设计图(反提资给建筑）管控要点： 明确景观与建筑、室内、综合管网的详细关系，提前解决矛盾冲突，使图纸完整 正确的表达与现场场地的情况，为下一步的施工图制作提供正确的指导。
（六）景观施工图设计（4-5 周）
成果：
1、硬景施工图(硬景设计说明及图纸目录总图分区索引平面图分区定位平面图平面图详图对较小的体块的表达不清的铺装需在详图中采用大样表达分区竖向设 计平面 图及排水图景观家具布置平面图总平灯具布置图主要场地节点景观剖 面图铺装详图景观构筑物、水景详图
2、软景施工图(软景设计说明及图纸目录植物布置总图分区乔木配置平面图分区 灌木、地被、草花配置平面图苗木表)
3、景观给排水施工图(景观给排水设计说明及图纸目录景观给排水设计系统图景 观给排水平面布置图景观给排水节点安装详图水景设备安装详图给排水设备 材料统计 表)
4、景观电气施工图(电气设计说明及图纸目录景观电气总平面图景观供配电系统 图景观电气节点安装详图景观电气设备材料统计表)
5、技术经济指标 管控要点： 合理控制成本、适合当地工程做法、再次审核硬景、软景、水电及管综的相互冲突、对不同材料收边收口细节进行审核；
（七）景观施工图交底及施工配合阶段 管控要点：
施工图交底：明确设计效果要求、设计的重点，实施的难点；根据交底情况完 善图纸内容。施工配合阶段：根据现场条件变化及时调整设计图；解决景观图纸与其他专业 搭接和冲突问题；根据甲乙双方共同选择确定的不同关键节点进行效 果检查，并提出修改意见。
（八）交房及移交物业阶段 管控要点： 收集交房阶段业主对于景观的意见和建议，归纳总结。
（九）正式使用阶段 管控要点： 积累使用过程中的业主、物业公司的意见和建议，归纳总结。房地产园林景观设计管理
关键点分析
（一）房地产园林景观的关键点
1、项目主出入口
2、组团、入户出入口
3、重要的通道
4、景观节点
5、周界
（二）样板区
1、样板区选址
2、项目入口
3、参观动线
4、售楼处周边
5、样板房花园
浅析房地产行业的景观设计管理 篇3
关键词：设计管理 成本控制 工程管理 制定 执行
0 引言
随着房地产市场竞争的日趋激烈，客户对楼盘的要求，由前些年的只重外观、实用，发展到现在注重整体风格、景观、内部格局和外部环境的协调统一。在景观楼盘中，大到广场小到铺路石子，无处不体现着景观设计师的艺术修养。高明的景观设计师具有点石成金的能力，能夠提升整个楼盘的品质和价值。
1 景观设计管理与房地产成本
1.1景观成本控制难点问题
景观建设成本在总开发成本中所占比重较小，往往不被引起重视，作用被忽视。行业技术规范相对不够完善，成本预算无完备技术标准作为计算依据。工程材料资源有限，价格长期看涨，如大型乔木等。同时，景观具有较强的感官性，每个人判断标准不完全统一，管理人员的专业素质很大程度会影响景观最终效果。
1.2设计成本控制与预算管理要点
景观成本控制中应注意避免极端化管理，确保景观效果的同时，兼顾经济性与可实施性，确定合理的目标成本预算，细化项目建设预算中的景观工程成本预算。在设计任务书中提出详细限额设计要求，加强施工图纸审查，减少后期设计修改和现场变更，实行过程成本动态控制管理，及时修正。
1.3 景观工程建设成本与产品销售价格
环境景观是住宅产品的一个重要组成部分，住宅产品竞争力的多元化延伸需要景观介入。当前房地产市场环境的低迷，需要加强楼盘景观的营造，吸引消费者购买。景观建设成本与产品销售价格具有联动作用，应提倡相对成本目标控制的原则，不能盲目低价成本控制。例如：每平方米多投入50元景观成本，至少可提升100元房价。
2 设计管理与工程管理的统筹
2.1设计管理和工程管理的冲突
首先，由于开发公司中各部门的设置职能不一致，因此职员素质及工作关注度不同，同时景观施工存在现场二次设计的现象，受现场施工管理人员的影响较大。其次，景观施工现场地形变化较大，图纸可能与现场实际不一致，存在诸多结合现场实际的设计变更。另外，工程现场进度与设计意图体现的不一致，可能会出现意见分歧。
2.2设计管理与工程管理的有机统筹整合
在图纸设计中，加强图纸细化。施工中及时反馈和解决工程施工中的技术问题，尽量减少人为原因引起的变更。建立设计与工程定期交流制度，也可以临时成立统筹小组，加强管理协调。
3景观设计管理规范的制定和执行
3.1景观设计标准化体系
设计标准化体系建设包括：设计管理制度、设计文件规范、产品设计标准、材料部品选型、工程样板及验收。完善设计管理制度和规范设计文件是首要工作，有利于提高图纸设计效率，避免人员变动对设计进度和质量造成影响。产品设计标准是难点，需要建立庞大的设计资料和设计信息库。材料部品选型、工程样板及验收是重点，是实施效果的保证。
3.2产品设计标准
景观产品设计标准包括：景观材料标准和施工工艺标准；设计图集的整理汇总、完善和更新；常用硬景材料的收集，样品管理；区域植物资料库的建立和定期完善；新材料、新工艺的可行性应用研究和试验。
3.3设计评审制度
设计评审制度可有效减少设计管理中的决策失误，对设计错漏进行及时修改和补充。设计评审需各专业人员参加，主要应包括：设计管理人员、工程管理人员、成本人员、营销人员、客服人员等。由专业人员认真讨论后形成有效纪要，对后续执行情况进行监控，实行专人专责。
设计人员应在施工期间长期驻扎现场，并定期组织工程样板及总体小区域效果评审。
3.4产品验收标准
景观产品验收标准主要包括材料验收标准和工程验收标准，验收标准为图纸设计和图纸审查提供依据。景观材料主要划分为景观硬景材料验收标准、景观植物验收标准、景观安装材料验收标准。工程验收标准应加强装饰工艺和植物效果验收。材料验收与工程验收有机结合，需前后一致。
3.5材料样板和工程样板
景观材料和工程样板制度，是确保景观效果非常必要的措施。工程施工前进行材料封样，由设计部确认。植物施工进行苗木选型，拍摄照片存档或现场编号。样板确认由设计部与工程部共同参加，作书面记录。
3.6景观专业与其他专业的协调
景观材料和建筑材料在色彩和质感上要呼应协调。景观小品、景观植物与建筑主体的体量、尺度、比例的协调。充分考虑主要车行、人行出入口设计的统一性，考虑用景观设计语言进行强化。核对管网的走向、标高等，避免重复施工或者施工错误，合理减少管井数量。周界防护要与景观设计相结合，提前解决管线预留预埋的问题。
3.7质量缺陷的预防与消减
为了防止工程返工及不必要的设计变更产生，设计成果需分阶段进行审核，在图纸会审时将存在问题提前消解。配合现场相关部门及时处理现场问题。项目工程完工后，以书面报告形式进行总结。
3.8后期效果调整与维护
由于景观施工往往受气候条件影响较大，导致间断性工期较紧，因此景观工程施工中需要在后期进行现场效果调整，调整周期一般为三个月左右。物业的后期养护及管理对景观的效果影响巨大，若苗木在施工单位的养护期内，无人打理、修剪，最终植物长势凌乱，影响景观效果。物业管理需控制车行及停车，避免出现车辆破坏种植的现象发生，对损坏、死亡的树苗及时进行更换。
小区内地面铺装及立面饰面也需要物业维护其整洁，对损毁部分进行修整。
4 结束语
居住区园林景观是住户对居住区的基本要求，幽静美丽的环境是住户的公共场所，它可以增进人们视觉的舒适感，满足居民对室内外空间心理的及生理的需求，对当前的房产消费有积极的促进作用。 居住区中的景观效果如何，可间接决定企业利润的多少，由于景观设计是个专业性很强的内容，需要既懂专业设计又了解施工工艺的专业人员参予建设项目的整个过程，以确保景观设计意图在具体项目实施中的完美体现。
参考文献：
1、张舟 《房地产园林景观建设研发与设计 》 天津大学出版社，第一版（2012年4月1日）
房地产园林景观 篇4
通过对景观营造过程中的各种成本进行计划、控制和分析管理, 可以找出房地产企业中存在的具体问题, 并且按照相应的管理手段进行纵深化管理, 有助于房地产企业提高整体的管理水平。与此同时, 加强对小区园林景观成本的管理, 也可以降低园林景观的成本。尽管当前的小区园林景观成本管理和控制受到的重视程度越来越高, 但是, 当前的小区园林景观成本管理还是存在一些问题。主要表现在以下几个方面:
1.1 当前很多房地产企业在成本控制方面的思想以及理念还比较陈旧
对于一些房地产企业而言, 由于长期受工程项目体制的影响, 使得很多企业对成本的控制程度不够。一般只是进行简单地控制, 大多数企业还是以盈利作为主要出发点, 忽视了小区园林景观成本管理的重要性。不注重成本管理中的各种资源进行优化, 在园林景观施工过程中制定具有战略性计划的比例更少。随着我国对小区园林景观成本的管理逐渐加强, 使得很多房地产企业的缺点也显露出来, 没有健全的成本管理部门, 还是采用比较老旧的方式方法进行成本管理, 房地产企业的各个部门之间没有建立起相应的联系, 以及相应的成本管理责任体系等, 都是导致房地产小区景观营造过程中成本过高的原因。
1.2 很多房地产企业都没有与成本管理相关的制度和体系
很多房地产企业对于建筑成本的管理也是流于形式, 在实质的管理过程中, 存在很多方面的问题, 比如, 项目经理的职责不够明确, 组织权力比较混乱, 没有建立相应的奖惩制度等, 导致我国房地产企业的成本管理工作不能顺利地推进。最后, 当前房地产企业的建筑成本管理没有科学的管理目标。很多房地产企业在发展的过程中, 往往将降低工程的投资成本作为一个工作的中心, 对于园林景观施工技术管理的考虑较少, 从而对于小区园林景观成本的管理没有形成一个比较完善的体系, 不仅会影响企业的发展, 还有可能为建筑行业的发展带来比较严重的工程项目损失。
2 如何加强小区园林景观成本的管理与控制
2.1 培养房地产企业员工的成本控制意识
很多企业的小区园林景观成本的管理和控制水平不高, 一个很重要的原因就是人员对成本控制的意识不足。因此, 在实际成本控制管理过程中, 应该要加强员工相关意识的提升与发展。随着知识工程项目时代的来临, 企业的发展与先进的企业管理理念分不开, 因此, 在实际的园林景观施工过程中, 应该要加强对小区园林景观成本管理意识的培养。根据实际的情况严格地执行各种工程项目成本的管理工作。要让房地产企业的员工提升对成本管理的意识, 在实际的工作中采取相应的措施进行成本控制和管理, 而且要加强管理者的意识培养, 采用各种激励措施调动员工的积极性, 使得员工也能积极地参与到小区园林景观成本的管理中来。
2.2 加强对各个工程项目的成本核算和管理
对小区园林景观成本进行核算, 以及监督管理是后续建筑工作的基础, 如果没有合理的成本核算, 建筑过程中成本分析与控制无从谈起, 因此, 企业的成本核算部门要做好建筑成本的核算工作, 挖掘内在发展动力, 提高人员对成本管理的意识, 积极配合成本核算工作。同时要建立高效的小区园林景观成本分析管理体系, 将成本的核算与分析管理工作进行有效的衔接, 共同提升小区园林景观成本核算管理水平。
2.3 在小区园林景观工程建设过程中加强成本控制
投资决策阶段的成本控制, 首先, 需要确定园林景观工程项目的标准和规模。对建筑项目的标准和规模进行确定, 需要根据不同的经济发展水平进行合理确定, 不可将建设的标准定得过高或者过低。其次, 要合理地选用工艺与设备, 利用有限的设备发挥最大的经济效益, 控制项目成本。在园林景观工程项目的推进过程中, 要加强对设计方案的斟酌和比较, 在不同的工艺方案中选出最合适、最经济的一个, 以控制房地产开发项目的成本。另外, 在竣工结算时加强工程成本控制, 在进行竣工结算时, 要防止虚报、多报材料量、工程量等来套取工程款项, 确保工程成本控制的的透明性和科学性。
3 结语
近年来, 随着人们对环境的要求越来越高, 加强小区园林景观设计成为房地产项目建设过程中的重要内容。小区园林景观成本的管理对于房地产企业的发展而言, 具有十分重要的意义。不仅能够促进企业成本的降低, 还能促进房地产企业的可持续发展, 对于建筑行业的发展也具有十分重要的意义。对于我国房地产企业的小区园林景观成本管理, 需要调动房地产企业全体人员的积极性, 进行全局管理。
参考文献
[1] 汪立人.浅谈房地产小区园林景观营建成本的控制[J].科技资讯, 2011 (5)
[2] 孙震, 孙湖燕.房地产小区园林景观营建成本的控制[J].南方农业 (园林花卉版) , 2009 (6)
房地产项目园林开盘总结[大全] 篇5
我11月8日来到XXXXX项目部，有幸参与到此项目的开盘工作中来，虽然时间不长，但是也感受颇深。前2周负责销售围蔽，接下来配合园林园建工作，后来负责园区内的卫生清理。很开心11月份和所有的同事、施工单位一起日夜奋斗，为项目的顺利开盘做了保障。开盘后我一直负责园林园建的整改工作，从整改中发现，虽然开盘中成绩不可磨灭，但是确确实实存在一些问题的。为了更好指导以后的工作，现在就园林园建方面，在此好好思考总结一下：
优点：
1、在工期紧张的情况下，能够合理组织施工单位进行抢工，施工班组轮流施工，确保施工人数。
2、能抓住主要及关键施工工序，保证大面积的施工质量。如人工湖湖底、大门口铺装广场等。
3、周期长的材料，定货及时，如雕塑等。
3、整体景观效果差强人意。重点说说施工中应该注意的问题：
1、图纸整体设计上没有无障碍通道，园路台阶处，未考虑残 疾人坡道。
2、首期综合管网尽量由干园建的施工单位做，因为牵涉的交叉施工，管网做不及时的话，会延误工期。管网回填时，切记要分层夯实，如果真来不及夯实，一定要用铲车分层压实。
3、加强施工工序的管理及做法管理，否则后期会形成难以处理的死症。比如水钵中补水管预埋不足、下沉广场坐凳、跌水处压顶水泥缝、大门口南侧水景边铺装上放空管外露等等。
4、水景水池漏水：水池底和壁分期浇注抗渗砼时，一定要处理好接缝，刷完聚氨酯防水涂料时，要做一次薄水泥砂浆保护层，池壁钢筋砼高度不够接砖时，要用水泥砂浆粉实，并保证聚氨酯防水涂料不破。有时间，尽量做闭水试验，确保不漏水再贴石材。
5、下沉广场弧形跌水墙100*100石材面开裂、脱落。原因是弧形面积大，受热胀冷缩影响。比较标准的做法应是：浇注抗渗砼墙面—钉铁丝网片—水泥砂浆粉刷—聚氨酯防水—水泥砂浆结合层—面砖。且贴面砖所用的水泥膏应用801胶拌，会粘的比较牢固。
6、喷泉要选择合适的水泵，不能乱用水泵，否则不易调试水量。涌泉喷头要低于水面，蘑菇喷头要使铜喷头高于水面。
7、要求施工单位加强施工材料的管理，尤其是异形石材，工期紧张，班组多时，会出现工人乱拉乱用随意切割异形石材的现象，导致后期局部异性石材无法组合，材料短缺，麻烦很大。
8、水池放空管的位置应设计到泵坑里，现部分设计到池壁上，导致泵坑的水无法放干，检修时必须用泵抽。
9、周期长的材料一定要尽快统计订购，而且要随时跟踪。
10、在围蔽之前，栽树乔木时，要把人工湖周边的景石用吊机摆放到位，否则后期根本没有道路摆放景石。
11、雕塑的喷水管开关要引到绿地中做井，统一调试，不能留在雕塑中。现在就在石鸭子和石鹅下基座侧面开洞，否则无法调试。
12、花钵基座、水池边角，该做海棠角的地方一定要在施工过程中加强管理，否则后期除了砸掉之外，无法处理。
13、水钵安装时间应尽量放到白天，安装时用水平尺进行调平，经试水后，没有问题的情况下，再用云石胶粘牢。
14、人工湖底要用震动压路机压实，砖砌挡土墙要内外粉，土工布的搭接要密实，放空管要仔细处理，阀门处清理干净，不能藏砂子，先灌少量水，经试水不漏后，方可大量防水。
15、加强施工资料的管理，要及时分类、归档。
16、图纸上有变更的地方，尽早让总工室出变更。
地产·景观之“倚天之剑” 篇6
中国房地产进入了大盘时代、泛地产时代、服务时代、管理时代、品牌时代。房地产企业之间的竞争，发展到了品牌竞争。那么如何锻造自己的品牌，如何达到为居者着想的和谐的境界呢?同样是有实力的开发商，地段、外观看起来不相伯仲的楼盘，老百姓为何会选择你呢?作为房地产开发商应该看清一个事实：越来越趋于理性的现代人对于住房的要求已经今非昔比了。单纯的居住功能已经无法满足现代人的需要。成熟的环境配套，合理的户型规划，现代的居住理念，生态健康的小区环境等等，这些新时期的种种要求成为房地产开发商迫在眉睫要兑现的问题。特别是随着世界人口增多、资源匮乏、污染严重、环境恶化等现象出现并不断加剧，生活在如此环境下的现代人身心疲惫，人们比以往任何时候都更加渴望自然，希望自然。在这样的心理作用下，人们对城市小区的景观配套给予了越来越多的关注。为此，认真的房地产开发商就提出了以“景观”、“环保”、“文化”、“休闲”、“智能”、“生态健康”等为主题的环境景观理念，住区新住宅生活方式。
爱木园林作为尚锦集团的紧密合作伙伴，分别在海润滨江花园、公园道一号以及海润尊品等高档楼盘，以“生态城市、共生关系、人居环境”为目标，提倡“以人为本”，营造出园中有园、园外有园的生态家园。爱木园林以客户至上、人和为本，认真负责，追求细节的完美、品质的完善。以引导居住者回归自然为己任，强调结果，优化生态意识。时至今日，爱木同林以优良的工程质量得到了建者与居者的一致好评!
客户的要求是我们的目标!爱木人坚持以老百姓的需求为己任!如果说诚信是爱木发展的基石，用心则是爱木人的灵魂!爱木以“站在巨人的肩膀上看日出”作为企业理念，站在至高的起点，以“一览众山小”的气魄，坚持“精品”路线。从企业内部管理、人才引进及培养、工作流程，乃至每一个项目，爱木人都以“精品”为标准，并不懈努力。力求做到尽己之力为居者提供舒适的环境。
既然同林景观成为近期关注的话题，那么何为园林景观?简言之，就是具有观赏审美价值的景物。它是人类的世界观、价值观、伦理道德观的反映，是人类的爱和恨，欲望与梦想在大地上的投影。而景观带给人们的是梦想的实现。纵观当代社会，景观已成为房地产开发不可或缺的一个主打因素，而真正成熟的园林景观应该做到社会性、艺术性、生态性的平衡。突出地方特色、具有鲜明的个性，从而发挥最佳的生态效益、社会效益和经济效益。
一、艺术性：今天的园林景观，呈现一种多元化的发展趋势。其艺术及装饰形式变得越来越丰富多彩，风格也越来越多样。成功的景观已经变成具有长久生命力的作品以及与时代精神息息相关的艺术品。它们吸收了历史的精神、但决不模仿固有的风格。
二、社会性：除了艺术性，作为人居环境特别是居住小区，主要要求还是安全、生态良好、宁静优美、方便舒适、保障隐私、称意可心。另外，景观的发展是与社会的发展紧密联系的。社会经济的发展和文化意识的进步促进了景观事业的发展。
反之，景观应该、也必须要满足社会与人的需要。今天的景观涉及到人们生活的方方面面，现代景观是为了人的使用，这是它的功能主义目标。为普通人提供实用、舒适、生态的品质享受应是爱木人的追求。
三、生态性：生态的景观已不再是空谈和实验。生态主义已经成为景观内在的和本质的表现。尊重自然发展过程，倡导能源与物质的循环利用和场地的自我维持，发展可持续的处理技术等思想贯穿于景观设计、建造和管理的始终。如何将健康融入现代居住环境成为了开发商当下要解决的。顺势而来，园林景观以其独特的模式与方法解决并兑现了这个问题。
在房地产开发市场诸侯争霸的今天，同林景观成为了“倚天之剑”。“倚天一出，谁与争锋”，在相当的竞争平台上，成熟、人性化、健康环保的人居环境，已经成为了众家房地产商制胜的法宝!也是同林景观赖以生存的法宝!
房地产景观生态设计分析 篇7
关键词：房地产,景观,生态设计,分析
1 房地产景观生态设计原则
在房地产景观生态设计当中, 要合理利用建筑所在地的原始条件, 根据当地的地形地貌、植物结构为基础, 进行景观生态的设计, 这样可以节约建设成本并且保证了原有生态不被破坏, 这也就是遵循因地制宜的原则, 与此同时, 房地产景观生态设计还要围绕以人为本的原则进行设计, 由于当地居民之间的文化层次有所不同, 但是整体的设计应当使得每一个居民都能享受到设计的生态景观, 使居民感受到居住环境的愉悦, 给当地居民留下好印象, 为企业赢得了良好的口碑。
2 房地产景观生态设计之园林设计
2.1 景观设计的植被设计
房地产的景观生态设计中, 主要依靠的是植物造景。由于城市的发展占领了植被的发展空间, 人们眼中看到的是越来越多的高楼大厦而不是绿树茵茵。所以, 植物在景观设计中起到至关重要的作用。首先, 景观的设计应采用乔木作为主要部分, 构建整个生态植被的主题框架。之后, 加入灌木, 分布在树林的边缘或者角落, 形成错落感。草地的分布要根据小区的景观实际需要进行合理的设置, 不能过于分散也不能过于集中。相关的花卉选择应量少质精, 避免引入一些容易引发过敏的花卉, 也不要过多的引入花卉。整体的设计要自然大气, 避免过于人工化。在所有植物的选择上要遵循生态原则, 多选择当地物种, 易于生存而且不易产生负面效应, 避免引进过多外来物种。此外, 还要充分考虑居住的小区内土壤气候以及地形地貌等因素对植物的影响, 选择最佳的植物进行种植。最后, 应当考虑到四季变化对植物的影响, 设计过程中要考虑种植一些四季常青的植物, 更具有观赏价值[1]。
2.2 景观设计的停车场地设计和道路设计
在相关设计的过程中, 必须在确保人车行走进出的同时, 考虑到整体景观的美观, 在设计的过程里一般会采用人行道和车道相互分离的方式进行设计, 停车场地采用公用的地下停车场, 停车场上方可以对地面覆盖绿化和绿地, 可以根据地下车库的形状和大小设计地面花园, 使得停车场用地多功能化。小区道路可以进行迂回的线条模式, 避免拥挤和交叉, 合理分割绿地与道路, 在早晚上下班的高峰期应当配备管理交通人员, 负责疏散和指挥交通。
2.3 景观生态设计与人文发展相结合
为了能够使设计更加贴近人的内心, 得到欣赏, 就要研究好相关文化, 使设计与文化融为一体, 中国传统的文化中, 某种特定植物一般会和一些文化相联系, 在设计的同时, 要充分考虑当地的人文发展, 可以对当地历史文化的遗迹进行保留, 中国古代建筑对于木料的使用是出神入化的, 在和历史接轨的设计中可以多采用木质结构的设计, 增添历史感。与此同时, 可以适当加入石料作为辅助用料, 为建筑的美感增添色彩。
2.4 景观生态设计追求低碳环保
景观设计为了美观的夜景, 需要设置灯具, 然而灯具一般是耗能的, 所以在选取上应当选用LED节能灯。LED照明节能灯是环保低碳的绿色照明灯具, 与普通的节能灯相比, LED灯就更具有高效的节能率, 该技术在使用寿命上得到了延长, 使用安全性有所提高。在小区或是公园中的道路两边采用LED照明, 就可以减少相应的照明带来的能量消耗。此外, 还可以采用太阳能发电, 白天吸收的太阳能发电用作晚上的照明使用, 不仅可以节约耗电, 还可以更加环保。公共浴室也可以使用太阳能热水器代替煤炭烧水等污染严重的方法, 给人们带来方便舒适的热水水源。
2.5 景观生态设计的污水处理系统
在设计景观生态系统过程中要考虑到污水管道和雨水管道的设计。如果没有进行完善的设计, 很容易引起管道堵塞, 在暴雨来临时造成雨水不能及时疏通等一系列的问题出现。雨水在地面上流通时水质较差, 所以要及时对其进行收集, 这样可以有效的减少排入河道和湖水中污染物的含量, 避免污染景区的地面水质。首先, 可以在景观设计区域内设置雨水收集池, 建设相关的雨水收集净化和循环再利用的系统, 对雨水进行收集储存, 净化处理并且有效利用, 这些雨水可以用于绿化浇灌, 装饰小区的喷泉和溪流, 进行建筑的清洗等需求, 这样不仅可以节约用水, 还可以节约成本。
3 结语
总而言之, 房地产在景观生态设计上的分析和探讨是有很重要的意义的。新时期房地产从业人员将面临着更加巨大的压力。首先, 房地产应该积极招募专业技术水平较高的设计人员, 在设计规划上进行创新和改进, 加强从业人员的素质和能力培养, 与此同时, 紧跟时代潮流, 积极拥护国家相关政策法规的基础上, 最大程度的因地制宜, 加强对房地产景观生态设计中的植被、道路以及能源消耗等等上的设计, 为了提高企业的核心竞争力, 房地产应该牢记生态和谐发展的原则, 时刻不忘为居民的温馨生活考虑, 只有这样, 房地产企业才能走得更远, 发展的更好。
参考文献
[1] 黄棋伟.小区景观的低碳生态技术探讨[J].现代园艺, 2013 (11)
房地产景观设计定位及分析 篇8
在我国社会经济高速发展的背景下,房地产市场空前繁荣,房地产市场一方面加快了城市发展,另一方面也渐渐成为形成城市风景的重要因素。随着住宅消费市场化进程的加快,无论是小区的规划还是住宅楼的内外观设计水平都有了极大的提高。房地产景观设计的定位发展趋势主要在于:开发商的眼光,胆略和胸襟等素质的不断提高;开发商和景观设计公司对现场的控制力以及对景观施工质量执行力的不断提高[1]。
2 景观设计定位的发展趋势
(1)开发商要形成有自己特色和个性的景观产品线。开发商应形成有自己特色和个性的景观产品线,寻找项目最合适的方向和其在产品线中合适的定位。这要开发商有长远的眼光和战略,并根据整个项目的全局定位来决策。那些没有景观特色的楼盘将很快被市场所淘汰。
(2)开发商要有创新的精神。当前大多数开发商缺乏创新精神,你抄我的,我抄你的,国内抄不到新鲜的就到国外抄,甚至把国外的一个小镇搬过来,完全没有根据当地现状设计,设计师干的是“仿造,组装”的活,但是创新是房地产行业发展的动力。
(3)开发商要放权让景观设计师来主导设计和监理施工的全过程。
3 居住小区园林规划的原则
居住区环境设计应该注意社会性、经济性、地域性、生态性、历史性的原则,住宅小区作为城市生态环境系统的子系统,其景观的构成元素不仅仅是一个视觉或触觉上的感观认识,它应该是一个栖息地的概念,是讲究人与自然关系的感性与理性结合的景观作品。居住区环境的综合营造,包括总体环境符合城市总体规划,规模和建筑形态,景观设计在处Abstract:
理住宅小区的景观设计时不光是在建筑物外部空间中构筑一种开放性小区居民生活活动的户外环境,更应明确实现人、建筑、城市以及一切人的活动与生活环境和谐发展的目的,通过借景、组景、分景、添景多种手法,使居住区内外环境协调[2]。
3.1 尊重自然的原则
住宅小区作为城市景观组成的一个组团,它的景观设计之美表现在它能结合所处位置的地段特点进行有效的景观设计,使之既符合城市的整体布局和景观要求。契合城市人文精神风貌又能融合城市自然地形地貌的特色。
古人“仰观天象,俯察地形”就是最早的对自然和人为环境关系的一种认知。“道法自然”也同样是先人们对今天进行景观设计时提出的一种善意的告诫[1]。设计师在通过对住宅区的实地勘测和考察,分析和探讨城市住宅小区景观的个性特征,因地制宜,从空间、环境、功能的有机结合出发,创造出富有特色的小区居住空间景观。其目的是为了促进和推动城市住宅景观的生态美、意象美。住宅小区景观设计要因时因地,景观可因季节、气候、天气、昼夜、小区原有地形条件等变化而表现出不同的特征。这就要求在设计构思时分析和处理好地形地貌、林木花草、建筑色调、灯光配置之间的相互关系。
3.2 以人为本的原则
以人为本,创造居民能参与其间的景观环境,形成流动交融的景观体系。一个小区除了住宅建筑之外,不只是“景观”那么简单。住宅建筑以外的户外空间是居民的生活空间,它担负着很多功能,如儿童游戏,居民散步、晨练、健身,邻里交往,改善住宅小气候等。因而景观设计师必须从满足人的需要包括生理和心理两方面为出发点,关注人的身心健康、人的参与性,而不应该只强调形式美。所以景观设计的真正内涵是指通过对环境的设计使人与自然相互协调、和谐共存。
4 居住小区园林规划具体设计分析
4.1 绿化生态系统
随着现代社会发展速度的日益加剧与人们环境意识的提高,居民对小区的环境质量日趋重视。在这种形势下,景观设计师更应充分认识到21 世纪的城市人居环境必须在城市发展和城市生态中求得平衡,是“质”与“量”的结合。作为住宅小区,绿化景观设计就显得尤为重要了。在住宅区中,绿化犹如呼吸系统,能起到空气净化和屏蔽作用,已成为提高住宅小区环境质量,创造健康小区必不可少的有机要素。合理的住宅小区绿化设计,是将建筑、绿化与小区居民的活动作为一个整体考虑,形成居民能溶入其间,有机运行的居住环境生态机制,实现“人与自然共存”。而目前很多的住宅小区却存在着设计师在进行栽植配置时,一提笔便是色带拼花,处处是剪切出的树篱、灌木球,要不就是空荡荡的草坪与大片的铺装连在一起,这样的设计不仅营造不出舒适的景观效果,反而看上去零零散散,不中不洋,单调乏味。住宅小区中的植物配蛊应该提倡尽量保持原有树种,合理地利用当地树种,而不要一味地追求使用其他地域的树种。长期以来。因为欧美的景观环境设计非常注重植物空间的营造,使得我们国内的景观设计师在外来设计的影响之下形成了只要使用了欧美设计师常用的热带或亚热带植物就是现代景观绿化系统设计的观念,却不知任何设计都要尊重当地的自然条件,这也是为什么这几年来,很多有良知的设计师提出反对“大树进城”的原因[3]。
笔者认为,要想使一个住宅小区在植物配置上形成自身与众不同的特色,在绿化景观系统设计上要考虑以下几个方面。
(1)应讲求植物的层次,从低向高依次为草皮、地被、灌木小乔木、大乔木,配合地形,围合出丰富的绿色空间。
(2)在植物的种类选择上,应该尽量采用当地的本土植物,避免使用过多的外来植物而形成植物“假活”现象。
(3)提倡参与性和生态性,多种植纵向生长的乔木,控制不可踩踏的草坪面积。
(4)植物的颜色搭配,色彩的搭配能够自然界因为色彩的点缀而显得生机勃勃、协调和谐。世间万物因为自身独特的颜色而显出个性的魅力。人们对色彩的热爱已是由来已久,随着社会的发展,人们物质文明和精神文明不断提高,对于色彩的追求和应用也越来越广泛。在景观设计方面利用色彩的组合构成,改变着过去的传统构图方式,使现代景观更加丰富多彩和更具有时代气息。最后提倡多种植香化植物,这类植物对人的身心健康能产生有益的影响,可以使小区中的老年人在享受绿色的同时治疗疾病,获得身心健康。
4.2 景观形象系统
可意象性的城市面貌无疑表现在城市的景观形象系统中。作为城市景观的组成部分之一,住宅小区的景观系统也同样需要具备可意象性。何谓景观形象系统,它涵盖以下3 个方面。
(1)朴实的自然观,即以软质景观为主,硬质景观为辅,利用步道将景观进行合理而自然的串联,避免居住环境在景观设计上一味追求张扬、喧嚣的硬质景观和廉价做作的“艺术”气氛。隐形的广场处理更能将其他的环境因素(地形、水体、植物等)有机地组织在景观空间中,使硬质景观与软质景观融为一体。你中有我,我中有你,用之怡然。设计无痕。
(2)艺术导向性,通过对建筑风格和小区地形的把握,使设计后的景观效果风格和小区建筑融为一体,在材料、色彩和景观细部的处理上能达到综合的视觉效果。
(3)集中和分散的设计手法相结合的布局方式进行景观设计,使住宅小区整体形象鲜明但又不失个性[4]。
4.3 户外休闲系统
小区户外休闲系统的形式,不宜一味追求场地自身形式的完整性,而是要和整体的设计相辅相成,多用一些不规则的小巧灵活的构图方式。特别是广场的外延可采用虚空间的构筑。以避其生硬,与周围的建筑环境有机地结合。
(1)居住区内的建筑能与环境融为一体。一般小区建筑的外形简单,若户外景观也片面地强调本身的平面构图,则极易与其周围的建筑边缘线产生冲突,使得景观不能与建筑相呼应,且更易与建筑之间产生一系列的难于处理的边角空间。
(2)“隐形”广场的处理更易于将其他的环境因素(地形、水体、植物等)有机地组织在广场空间,使硬质景观与软质景观融为一体。 规划设计应从功能出发,以人为本,为居民的使用提供方便和舒适的小空间。设计师在合理理解了地形后所进行的户外空间的设计应该尽量将大型广场化整为零,分置于绿色组团之中,在住宅区中尽可能地不搞市政设计中常出现的集中式大型广场。
住宅小区的广场或是其他硬质铺装地面所形成的小区居民的活动空间在住宅小区景观设计系统中称之为户外休闲系统更为合适。这一类场地的功能主要在于满足小区居民的社会交往、老人活动、儿童玩耍、散步、健身等需求。在以往的住宅小区的景观中,户外休闲系统这部分的设计往往追求一种视觉的焦点,以大型广场为主,但是这样的设计除了能在视觉上带来一些气派辉煌的感觉之外却不能给小区居民带来使用上的方便。
4.4 交通组织系统
居住小区道路必须主次分明,引导性强,便于车辆进出行驶和人们行走。道路不仅要在宽度上利于交通行径,还要从安全角度考虑,多采用环形道或人车分流形式。园路规划要在宽度和路面铺装上有别于小区道路,多采用线性自由流畅,迂回曲折的形式,以分隔绿地空间,改变空间形状,通过园林植物配置,创造出不同的园林景观,给人移步换景,别致多样的视觉感受,同时园路担负着连接建筑景点(亭、花架、廊等),水体、小品、铺地等各个景点任务,做到处处都有“柳暗花明”的感觉。
5 结语
住宅小区的景观设计在融人大环境大生态的同时,利用合理的规划,适当地设置水景景观,根据小区内绿化植物的生长特性,适当搭配,可营造人与自然充分亲近的休憩生活境域,使久居闹市的居民获得重返自然的身心感受。
参考文献
[1]杜顺宝.中国园林[M].北京:人民出版社,1997.
[2]姚成丽.浅析场地分析在园林设计中的作用[J].科技资讯,2006,(6):143.
[3]刘庭风.广州园林[M].上海:同济大学出版社,2003.
房地产园林景观 篇9
关键词：房地产项目,绿化景观,影响分析
1 项目概况
汉阳黄金口惠民苑 (二期) 经济适用房项目位于汉阳黄金口村, 为住宅小区, 总用地面积4.49hm2, 总建筑面积114000m2, 共计13幢建筑, 户型面积48.7~87.4m2, 二期小区内配有商铺、及室外停车位, 商铺为一层建筑;停车位为地面车位。二期规划总户数1526户, 总人数约5341人。本项目开发周期规划为三年, 2009年至2011年, 项目绿化率为35%, 绿地面积达15715m2。
2 项目绿化景观布置
绿化系统按点、线、面三个层次进行绿化, 沿街绿化、组团绿化、中心绿化带。东西向建设公共通道布置沿街绿化, 贯穿南北向建设公共通道布置中心绿化带, 沿翠堤路设置防护绿化带, 增加了沿堤景观通透性和连续性。商业街及中心绿化带是基地的主轴, 集中绿化及商业配备设施贯穿其中, 形成丰富、多样性的开放空间。通过休闲草坪、疏林草地、密林以及休闲步道把各种场地串起来, 既有开放空间, 又有闭合空间形成不同的景观层次, 在局部留有视觉通道, 把人的视线引入到中心绿带, 无论是车行还是步行, 都有良好的景观和景观层次。在居住区的主要位置、制高点、景观空间的收头处, 设立标志性景观使之成为整个小区的标志, 增强人们的社区认同感。
绿地布置考虑点、线、面的有机结合, 与小区内重点公建、文化设施紧密结合, 绿地系统与环境保护要求的结合, 增强景观效果。在实施中搞好道路绿化及宅旁绿地营造, 保障公建设施附属绿地与公共绿化系统融为一体。
3 项目景观分析
景观是构成视觉图案的地貌和土地覆盖物 (由水体、植被和人工开发的景物组成) , 可将其看作是地球表面上一个区域与其他区域不同的各种特征的总和。一个地区景观特征是由该地区景观外貌的多样性、强度及其形式、线条、色彩与构造特征等方面所形成的一种具体景观安排。
(1) 项目景观设计
项目布局上充分考虑住户的景观要求, 通透、通畅体现小区简约稳重的景观环境, 将小区入口景观与宅前绿地有机的结合起来, 同时保持居住区的安静与私密。
本项目采用生态和健康概念:抗污染绿化与生活性园林相结合, 每个组团分别有入口景观, 使各自居住组团内有一个自由开放、便于交流的活动空间。设立的生活性社区以主题广场、绿化、小品和雕塑结合, 有活动场地、健康步道、慢跑道、休闲广场等观赏性自然景观与可参与景观相结合, 将绿地从地面沿着人们的活动路线引入住宅入口公共走廊楼梯、分户屋顶花园及每户阳台, 形成连续绿化系统, 并具有空间层次。局部设计成有一定高差的绿地景观, 具有趣味性。
(2) 景观相容性评分
景观相容性评价分析可采用记分法, 项目分值比例及景观相容性评价分析标准见表1。
根据评价分值, 项目景观及视觉效果得分为评80分, 项目的建设能起到为城市景观增景的作用。
(3) 景观影响分析评价
一个优秀的景观环境为人们带来的感受, 包含着三个元素的共同作用, 即现代景观规划设计的三元素:景观环境形象、环境生态绿化、大众行为心理。
1) 景观环境形象。项目在景观环境设计和规划建设上充分结合了周边生态环境, 在整体布局上能作到有序分布, 与水体相融, 将环境文化和住宅空间巧妙地过渡, 并采取一些措施保证与景观生态协调性, 借助花木、草坪、山石、雕塑、灯光等常见元素, 结合人的感官和精神需求, 创造出真正人景交融、景人合一的居住园林意境, 这些布局上的设计能体现景观生态的协调性。
2) 环境生态绿化。绿化在项目的建设与管理中具有极其重要的作用, 不仅可以改善当地小气候, 又可以美化环境, 从而营造一种舒适、优美的娱乐、休闲及办公环境。
项目整个绿化率为35%, 绿地布置考虑点、线、面的有机结合, 与小区内重点公建、文化设施紧密结合, 绿地植被空间与居住空间的结合, 绿地系统与环境保护要求的结合, 上百种植物构成林荫、铺地、草坡等多种生态景观, 满眼葱绿, 怡心养神。
由于项目是大型住宅区, 因此在总体绿化设计上注重整个居住区集中绿化概念, 兼顾每一片区内集中绿化以及组团内绿化设计, 重视组团内部绿化空间以及邻里绿化庭院空间的设计, 形成各具有特色的组团庭院空间;在实施中搞好道路绿化及宅旁绿地营造, 保障公建设施附属绿地与公共绿化系统融为一体, 沿道路一侧均考虑了城市景观对小区的建设要求, 将建筑红线与道路红线内开辟为绿化用地, 为减轻交通噪声对小区干扰, 沿城市干道均设置了行道树绿化隔离带, 通过密集、高大乔木的种植, 进行降噪处理。小区中心公共绿地规划动静结合、序列严谨, 努力作到绿地空间与步行系统的结合, 强调绿地空间的舒适性、适用性和景观价值。
3) 大众行为心理。项目在景观设计方面充分考虑到居民休憩、休闲的需要, 通过景观设计, 让居民茶余饭后能毫无障碍地融入景观、园林的氛围之中, 房屋之间的间距设计也考虑到居民休憩和生活舒适度需要。
4 结论
房地产开发项目的景观设计管理 篇10
景观设计须根据每个场所空间的不同, 满足其功能需求, 重视地域文化和人文文化的结合, 因此房地产开发项目具有如下特点。
(1) 限制性。景观设计必须满足建筑规划指标相关条件, 如:绿化率指标、消防车道、消防登高面、地面规划车位指标等。
(2) 复杂性。景观设计范围与建筑条件、室外管网存在很多交叉界面, 须合理协调处理各专业之间的交叉才能保证景观设计的可行性。
(3) 针对性。景观设计对于房地产开发项目而言, 必须具备针对性, 如根据项目策划定位、客群特点及建筑产品特点进行针对性设计, 才能让景观产品与项目特点保持较高的契合度。
(4) 独特性。室外景观是建筑的外衣, 针对不同的场地特点、建筑空间及建筑风格, 景观须有自己的特点, 才能让其成为项目的亮点。
2 设计管理概述
2.1 设计管理的目的
设计管理的目的是为事前解决设计、绘图、施工中的常见问题, 提高设计施工质量, 减少不必要的变更和损失, 不犯以往工程中出现过的错误, 从而使整体造价控制在最经济的范围内。
2.2 景观设计管理的重要性
景观设计管理属于事前控制, 其设计成果质量的好坏直接关系到整个项目成本目标、进度目标和质量目标的实现。
3 各阶段设计管理工作要点
设计管理阶段包括:总体环境布局优化阶段→概念方案设计阶段→深化方案设计阶段→初步设计阶段→施工图设计阶段→施工招标配合阶段→施工现场配合阶段、竣工验收及维保。
3.1 总体环境布局优化阶段
本阶段须充分了解项目地理位置、周边环境、人流及车流动线、项目策划报告及建筑规划指标等相关项目情况;在项目前期的规划设计阶段开始介入, 参与建筑规划设计的过程, 对总体规划从项目环境景观的角度提出专业意见, 使得建筑设计总体构思能够更好的利用自然资源、符合景观需求, 体现建筑与环境的协调统一。
3.2 概念方案设计阶段
(1) 景观设计理念须与项目整体概念策划保持一致。景观设计前应依据目标客户的定位, 通过目标客户需求结合项目特征拟定景观卖点;设计前通过市场调研, 依据目标客户特质了解客户需求, 有针对性的确定景观概念方向, 最终满足并超越目标客户的期望值。
(2) 景观设计应有主题。各景观要素须围绕主题、表达主题, 确保同一主题风格的前提下体现各组团的特色;景观主题符合客户的心理需求, 并且能够具有引导性, 超过客户的期望值;应避免主题生搬硬套和景观要素偏离主题。
(3) 景观设计风格应与项目的总体风格保持一致。景观总体布局应满足建筑规划条件或指标要求。
3.3 方案设计阶段
景观应进行合理的功能分区:景观设计应在充分分析建筑布局及空间关系的前提下进行合理的功能分区, 保证功能布置与场地空间关系及建筑布局相匹配。合理控制软硬景比例, 对于住宅项目的景观设计应遵循多软景少硬景的原则, 软硬景比例一般不小于7∶3为宜。
景观平面各组团节点的平面及竖向尺度应适宜。景观设计应考虑物业管理的便利性和合理性。须根据人流及车流动线, 确定人车管理模式;在满足小区封闭管理的前提下, 尽量少设置岗亭, 减少后续物业管理成本。
建筑首层与室外交接位置的过渡空间设计应合理。合理考虑景观竖向设计:竖向设计是丰富景观层次的重要手法之一, 应该综合考虑景观造价、地库荷载、地下排水、室外综合管线及周边市政条件的影响, 同时满足绿化种植的覆土要求等。
3.4 扩初设计阶段
景观扩初设计是为了贯彻方案设计思路、完善使用功能、空间关系、交通组织及深化总平面, 是方案与施工图阶段的桥梁和纽带, 应重点关注以下几点。
(1) 复核建筑规划条件, 确保满足规划指标要求。应对方法:应将建筑条件图与景观总平面进行准确叠图, 复核景观与建筑条件交叉是否合理, 确保方案的可行性。复核内容主要包括:绿化率指标、地面停车位指标、室外管线交叉、消防车道及消防登高面交叉、建筑首层竖向衔接、外围市政道路竖向衔接、地下室顶板覆土是否在结构允许范围内等。
(2) 大型景观构筑物、大型水景及特大乔木等如果在地下室顶板之上, 应充分考虑地下室顶板的荷载和结构要求, 确保结构设计的安全性和稳定性。
(3) 景观雕塑及小品。须明确雕塑小品的规格、材质及意向等, 以配合提前启动雕塑采购工作。
(4) 绿化设计方面。在方案阶段的基础上进行深化设计, 须明确主景树及骨架树的品种、规格等参数, 以配合提前启动主景树及骨架树的采购工作。
3.5 施工图设计阶段
施工图是最终用以指导施工的设计成果, 把控好施工图设计质量可大大减少后期现场施工的设计变更和工程量签证, 保证设计效果的顺利实现, 并有利于控制工程成本。该阶段重点关注的把控要点有。
(1) 复核前几个阶段设计管理要点是否得以落实, 再次复核建筑规划指标和建筑条件, 明确为配合景观需求进行的建筑图纸调整或变更是否落实到位。
(2) 竖向及排水:竖向设计应保证各衔接面的合理, 同时满足雨水排放要求, 确保场地不积水为原则;种植槽及绿地系统应进行排水系统的设计。
(3) 复核施工图的设计范围、设计深度及节点设计是否满足规范要求, 是否易于施工组织等。检查泳池、水景、硬景、软景、康体活动场地等细节设计是否存在不利安全的因素。
(4) 绿化设计方面。景观设计主要依靠软景来围合和组织空间, 其绿化配置手法应依据每个组团的特点进行设计;苗木选择应遵循适地适树的原则, 同时符合当地苗木市场供应情况, 以有效降低苗木的供货成本。
3.6 施工招标配合阶段
在施工招标阶段, 应配合完成景观施工技术标准作为招标文件的补充文件, 尤其应对容易出现问题的关键环节和关键标准给予明确, 避免后续施工阶段出现争议, 保证现场施工阶段的顺利实施。
3.7 施工现场配合阶段
在施工开展之前应将经过仔细审核的施工图最终成果, 会同各专业、工程部、施工单位进行技术交底工作, 协助施工单位对图纸进行正确理解和熟悉把握, 并汇总各专业及施工单位反馈意见进行图纸调整, 尽量争取把设计偏差和问题在施工前得到解决。在施工前还应预留足够的时间进行铺装材料、雕塑、照明灯具、各种预制品、康体设施、大型乔木等各种材料的确认和准备工作, 同时配合项目的建设进度、销售计划、做好现场协调工作。
4 结语
景观设计管理是贯穿项目全过程的管理, 每个阶段须对于容易出问题的关键点给予重点关注, 做好针对性的设计管理工作;同时在施工管理配合中应与施工单位和设计单位通力协作, 把控重大的技术修改, 提供强有力的技术支持, 才能最终做出一流的景观精品项目。
参考文献
[1]董藩, 文伟.基于AHP的廉租房融资模式研究[J].中南民族大学学报:自然科学版, 2010 (2) :116~119.
房地产园林景观 篇11
1.1 发展背景
21世纪以来,我国经济的迅速发展,人们对居住环境的要求由温饱转为小康,这为房地产行业的发展带来了勃勃生机。景观设计作为商业地产开发中的一部分,成为现代房地产销售中的重要卖点,也是人们对生活品质要求提高的表现。现代商业地产开发从单纯的销售住房,变成更多的注意环境和文化,倡导的是新的生活理念。根据当前的楼市发展变化,我们可以发现,合理巧妙的景观规划,不仅能合理的利历空间,不浪费空间资源,增加城市绿化,同时可以充分增加商业地产的内在价值和相关的附加值,提升其市场竞争力。
1.2 发展趋势
与过去相比,现代居住区环境景观出现了一些新的趋势:
1.2.1 注意景观环境的共享性。
商品住宅的基本特点就是每套住宅都能获得良好的景观环境,首先,在规划时就要考虑到景观资源的共有性,利用现有的自然资源加以人工改造,让所有的住户能均匀享受这些优美环境;其次,要注意区别居住区的景观效果与其它区域景观设计的不同,景观形态组合要丰富,有动静层次区别,营造安静祥和居住区环境,适宜人们居住、生活。
1.2.2 强调景观的文化性。
赋予景观文化内涵,才能使景观设计具有创造性,精神文化的需要在景观设计上得以体现。通过环境艺术与建筑的结合来表现历史文化的延续性。
1.2.3 注重景观的艺术性。
现在居住区环境的景观设计都应该倡导“以人为本”的理念,要符合现代人的审美需求。在设计时更注重的是居民生活的舒适性,创造舒适、宁静、宜人的景观空间,是居住区景观设计的又一趋势。
2 房地产景观设计的问题
2.1 设计过程中的统一性
为了创造出高品质以及具有文化内涵的住宅景观,在设计过程中应注意文化内涵的始终贯穿以及设计风格的整体统一。但在现在的设计过程中,景观设计没有完全脱离建筑设计的领域,基本上是由建筑设计师们完成设计,后期由园林绿化设计师来进行植物绿化配置。这种设计模式虽然能最大化的发挥专业优势,但是如果前期缺乏沟通,后期过程中缺乏合作,很容易造成景观设计的被动性,使得建筑、景观、园艺设计效果脱节,景观性不能协调统一。
2.2 设计风格的协调性
景观设计在我国发展历史不久,诸多景观设计风格都十分风靡。设计师在设计时容易不确定风格,只是一味用优美的景物来堆砌。如,在现代高楼林立的小区,中国古典的园林建筑小品赫然立于其中。随意的运用不同风格的景观元素,景观效果不一致,使整体景观效果的美感和完整性大打折扣。所以,在对居住区景观设计规划之初,应该对设计风格进行整体的构思,对景观设计这一部分要做专题研究,提出概念性的规划,从一开始设计就把握设计风格要点。在具体的设计过程中,各方都要进行沟通和协调,使整个景观设计能充分的融合在小区规划之中。
3 商业地产中的景观设计应遵循的设计原则
3.1 空间组织立意
景观设计必须呼应居住区设计整体风格的主题,硬质景观要同绿化等软质景观相协调。不同居住区设计风格将产生不同的景观配置效果,现代风格的住宅适宜采用现代景观造园手法,地方风格的住宅则适宜采用具有地方特色和历史语言的造园思路和手法。同时,景观设计要根据空间的开放度和私密性组织空间。
3.2 体现地方特征
景观设计要充分体现地方特征和基地的自然特色。我国幅员辽阔,自然区域和文化地域的特征相去甚远,居住区景观设计要把握这些特点,营造出富有地方特色的环境。同时,居住区景观应充分利用区内的地形地貌特点,塑造出富有创意和个性的景观空间。
3.3 使用现代材料
材料的选用是居住区景观设计的重要内容,应尽量使用当地较为常见的材料,体现当地的自然特色。环境景观的设计还必须注意运行维护的方便。常出现这种情况,一个好的设计在建成后因维护不方便而逐渐遭到破坏,因此,设计中要考虑维护的方便易行,才能保证高品质的环境日久弥新。
3.4 点线面相结合
环境景观中的点,是整个环境设计中的精彩所在。这些点元素经过相互交织的道路、河道等线性元素贯穿起来,点线景观元素使得居住区的空间变得有序。在居住区的入口或中心等地区,线与线的交织与碰撞又形成面的概念,面是全居住区中景观汇集的高潮。点线面结合的景观系列是居住区景观设计的基本原则。在现代居住区规划中,传统空间布局手法已很难形成有创意的景观空间,必须将人与景观有机融合,从而构筑全新的空间网络。
4 景观设计的重要作用
4.1 景观设计的功能性
居住区除了满足居住需要外,还应该满足居民运动和休闲的需要,所以,景观设计中有运动的景观化,来满足人们运动的需要。同时,在景观设计中多考虑人性化设计,增加休闲场地,与运动景观相结合,动中有静,静中有动。满足了人们不同的生活需求。
4.2 景观设计的空间性
现代居住区由于场地有限,更注重的是空间的实用性,不同空间功能划分明确,动静结合。景观设计注重室外不同空间的层次划分,同时也注意保持空间序列的完整性。注意文化中心和设计风格的统一结合,使人性化设计能贯穿始终,小区空间保持完整性。
4.3 景观设计的协调性
居住、生存、发展是人类永恒的主题。人类与自然界在生态、社会、文化、经济上都是相互依存的,人们能否在某个地方定居下来,主要取决于这个地方的环境条件是否满足人们的三大需要,即生存需要、安全需要和精神需要。身心疲惫的现代人以更大的热情渴望自然,希望生活于近自然的环境中,具有绿地景观生态系统的居住区便成为人们择居的首选地。而这些绿色居住区始终以人为本、以生态为本,协调好人与自然的关系,使居住区绿地景观生态系统与自然界的植物、动物、微生物及环境因子组成有机整体,体现环境多样性、景观多样性。其次,要从非自然造景要素,如人文景观小品、建筑、灯光、道路等景观以及人类思维行为等诸方面来规划住宅绿地生态系统,使居住区绿地空间不仅有绿化的数量,更要考虑绿地的质量和功能,即创造回归自然、融于自然的诗意景观天地,使居住区景观生态建设不仅仅停留在生存、生理需求的生物层次,而是迈向心理和精神上的愉悦的高尚层次,是对美和情的追求。只有这样,才能保证居住区环境的社会活力,才能同人与自然相协调的规划设计理念相对应,使居住区内和居住区外的绿地景观系统连接成网络即绿脉。居住区外设置区域过渡性或广场性绿地,成为居住区内外绿地的过渡和延续,作为居民放松游憩的场所,同时形成绿色屏障,美化、净化居住区环境,使人文景观和户外活动空间掩映其间,使生态环境、视觉景观形象、人文大众行为等诸方面相得益彰。在园林景观设计中要以人为本,以生态为本,坚持住宅空间形态规划格局、建筑风格、环境品质、文化特色,做到住宅和环境的和谐、功能的完善,使住宅建筑、人文景观、户外空间、绿化系统等交融在一起,即赋予绿地空间多样性与功能的兼容性,形成良性住宅区绿色景观生态系统,并进而和大地自然景观生态系统相连。让住宅区存在于可持续发展的绿地景观生态系统中,让人们生活于近自然的环境中。由此可见,好的景观设计对提升整个居住区环境的品质起着至关重要的作用。
5 结语
总之,现代商业环境要有统一的景观规划与商业地产的模式相结合,人性的、艺术的、高层次的居住环境才是人们所追求的,新时代所需要的,以便于适应人们不同的生活方式和生活需求。因此,在现代商业地产的开发中,景观设计一定要有长远的规划发展战略,体现人性关怀,展示文化特点,真正实现地产开发,人们理想居住,城市环境靓化的共赢局面。
摘要：随着经济的迅猛发展,人们对生活品质要求的不断提高,居住区作为日常生活中必不可少的重要活动环境,越来越得到人们的重视。结合设计实例,从商业发展的角度出发,分析景观设计作为房地产开发中的一部分,其发展趋势以及商业价值。
关键词：居住区,商业地产,景观设计
参考文献
[1]章采烈中国园林艺术通论[M]上海:上海科学技术出版社,2004
[2]章俊华居住区景观设计[M].北京:中国建筑工业出版社,2002