房地产货币化

房地产货币化（精选12篇）

房地产货币化 篇1

房地产泡沫, 是指房地产价格脱离市场基础的持续上涨。谢国忠 (2004) 认为, 任何一个城市正常的房地产价格反映的是住在这里人们的生产力水平的高低, 而一个城市的生产力表现为人均可支配收入。固然房地产价格与家庭可支配收入之比常作为衡量房地产价格是否存在泡沫的重要指标。如此来说, 我国房地产价格总的来说已经大大超过了人们的购买力水平, 整体泡沫确定无疑。易宪容 (2004) 也认为房价已经高的离谱, 房地产业是暴利行业。

当前房地产整体性的泡沫的成因可以从内在因素和外部原因两方面分析:

(一) 当前房地产整体性的泡沫的内在原因——理性泡沫分析。

首先, 房地产行业有这样几个特点: (1) 土地供给的有限性, 导致住房供给的短期缺乏弹性; (2) 住房建设周期、自然寿命和经济寿命都比较长; (3) 住房需求的无限性, 也即不论短期和长期需求都是富有弹性的。这样一些本身的特点导致房地产泡沫的产生有一定的必然性。其次, 结合我国的特殊国情, 房地产价格膨胀也不是偶然的。我国实行住房制度改革了, 把住房需求显性化。而2003年我国人均国民收入突破1000美元, 消费结构由衣食向住行升级, 而且各大商业银行纷纷推出消费者房贷, 这都使住房的潜在需求成为现实的需求。再加上我国经济近年来以将近10%的速度增长, 城市化随之快速推进, 这样形成了足够大的购房需求。再者, 国民普遍具有购买新房而不喜欢租房的消费习惯, 而且住房是一种特殊的商品, 它既是消费品又是投资品。也就是说购房的需求包括真实的住房需求和投机成分。

(二) 当前房地产整体性的泡沫的外在因素和深层次原因——非理性泡沫分析。

首先, 我国房价泡沫只是全球房价泡沫的一个缩影, 主要是受国际流动性过剩的推动。本国富余资金也组成“炒房团”进行房地产投机。国内国外的两股资金流形成巨大的投机需求, 使得中国房价泡沫迅速膨胀。其次, 中国房地产开发项目的主要资金来源是银行贷款和房屋预售, 开发商自筹资金所占比例有限。开发商和地方政府的利益函数是一致的, 都是房价的递增函数。而地方政府又拥有很大的金融资源支配权, 鼓励着商业银行进行房地产信贷投放, 而这也正好符合各商业银行的利益函数。中央“三令五申”和央行出台种种措施来调控房价效果都不甚明显, 其中很重要原因正是商业银行、开发商和地方政府在某种程度上结成了一种特殊的利益共同体, 它们彼此都从高涨的房价中受益。

总的来看, 当前房地产整体性泡沫是内外因素综合作用的结果。如果我们能够假定当前房价有40%的泡沫, 而且能够粗略地把房价基本面的20%作为理性和非理性泡沫的分界点, 那么我们似乎可以得出结论说当前房地产泡沫是:“房地产商, 兴风作浪;地方政府和银行, 推波助澜;炒房团, 投机运作;中央政府, 三令五申;普通百姓, 苦不堪言”。

此种情况下, 当前房地产泡沫的货币政策应做如下调控:

1、货币政策调控的实际低效性。

所谓货币政策, 是中央银行为实现其特定的经济目标而采用的各种控制和调节货币供应量或信贷规模的方针和措施的总称 (胡庆康) 。中央银行制定和执行的货币政策工具分有一般性政策工具和选择性政策工具。根据上文分析, 我们知道当前房地产泡沫的直接原因是流动性过多和地方政府的积极推动。理论上, 央行可以实行紧缩性的货币政策来收缩银根, 来减少流动性, 从而调控房价。但实际上, 央行调控的空间并不大, 其效果不大。

首先, 本来降低资产价格的有效方法是提高房贷利率, 这样可以增加开发商的资金成本和投机商的投机成本, 从而增加房地产的交易成本。但是开发商的资金成本可以转嫁到房价中, 等于是又提高了价格。央行的低利率政策使得储蓄分流, 寻求保值增殖的资金大量涌入房地产市场, 在预期作用下进一步抬升房价。所以, 加息相对于房地产高的利润率作用不大。

其次, 提高法定准备金率是力度比较大的工具。但是相对于商业银行流动性过剩的规模, 央行三次提高法定准备金率冻结的资金也是很少的。而公开市场业务还得应付外汇占款的巨大压力, 对房价是鞭长莫及的。那么, 选择性政策工具比如信贷规模管制和窗口指导的效果如何呢?我国1998年正式取消了银行信贷规模管制, 目的是货币政策的间接化和市场化。实际上每年年初还是一个信贷总量的预算, 但是今年来信贷投放增长加快, 超出预算了。而窗口指导很大程度是行政指令的一部分, 很难说是市场经济条件下的货币政策调控手段。所以, 相对于房价的非理性泡沫, 仅仅依靠简单的货币政策工具很难说是有效的。抑制房价, 逐步挤出泡沫更为有效的方法还是税收政策和行政手段。

2、

货币政策调控的可取之道虽然上面分析得出了当前货币政策调控的低效性, 但这并不意味着央行只能“无为而治”。实际上, 在房价泡沫的形成过程中流动性过剩是重要因素, 投机商扮演了非常关键的角色。那么可以 (1) 鼓励金融创新, 向市场推出更多的更有效的金融产品来分流资金, 减轻房价上涨的压力。 (2) 把资产价格纳入通货膨胀指数的关注范围。目前我国的通胀指数是CPI为主, 但其中并没有把房价考虑在内, 在这住房支出已经是消费者支出很大一部分的现实情况下, 是非常不合理的。房价形成泡沫的同时CPI指数却一直低位运行, 造成一种“高增长, 低通胀”的容易给人经济运行良好的粗浅结论。 (3) 引导消费者形成正确的市场预期, 房价不可能无限上涨。在房价过高超出实际购买力的情况下, 完全可以租房来作为理性消费。

参考文献

[1]、王丽梅;;从房地产的价格构成探讨房价过高的原因[J];当代经理人 (下旬刊) ;2006年11期

[2]、朱仁友;;房地产泡沫累积支撑力的动态变化及房地产价格的近期走势[J];广西大学学报 (哲学社会科学版) ;2007年04期

[3]、金长宏;;论房地产泡沫预警系统[J];基建优化;2006年02期

[4]、温红梅;姚凤阁;;我国房地产市场价格泡沫的实证分析——以北京地区为例[A];第九届中国管理科学学术年会论文集[C];2007年

[5]、中南财经政法大学课题组;张东;;房地产投机问题研究[A];银行与投资——中国投资学会2005—2006年度获奖科研课题选编[C];2005年

房地产货币化 篇2

1 引 言

随着我国房地产市场规模不断扩大，行业发展进入快车道，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔〕18号)曾明确指出房地产业已经成为我国支柱产业之一，在国民经济发展中占据着举足轻重的地位。然而在房地产市场快速发展过程中，伴随着房价的快速增长，出现了偏离正常市场价值规律的趋势，房地产“过热”波及全国。对此，国家已多次出台调控政策，包括货币政策，如调整货币供应量、调整贷款利率等手段来“打压”房价，抑制房地产“过热”发展，但是我国房地产价格总体上仍呈现持续上涨趋势，投资额也不断增大。房地产业作为资金密集型、投资额度大、建设周期长、资金周转慢的行业，货币政策是否会对其发展产生影响，如果有影响，则产生怎样的影响?因此，深入探究货币政策与房地产业发展之间的关系，对目前我国进行房地产宏观调控有重要的现实意义。

房地产货币化 篇3

【关键词】货币政策 房地产 价格

自从我国实行商品化住房改革以来，由于我国经济的飞速发展，受居民对住房需求的上涨和扩大内需的政策影响，我国房地产市场的价格一直处在一个上升通道，尤其是2009年以来，在多种因素的影响下，房地产市场的价格涨幅更是惊人，引发了各界对于房地产市场是否存在泡沫的争论。近几年我国房地产市场的发展是不均衡的，一线城市的房价仍在飞速上涨，而对于三四线城市则出现了一定程度的库存问题，为此，国家出台了房地产市场去库存的政策。房地产产业是国家经济的支柱型产业，对于国家经济的发展具有十分重要的作用，此外房地产市场价格也是民生关注的热点话题，房地产市场的价格与居民的生活质量息息相关，因此房地产市场的发展与社会稳定也有十分重要的作用。我国对于房地产市场一直在采取宏观调控措施，不管是从房地产供给还是从房地产需求两方面，都采取系列针对性的措施，而对房地产市场上的资金流动性的调控一直是重中之重，我国对于房地产资金流动性的调控最重要的就是通过货币政策手段，因此研究货币政策与房地产价格关系很有必要。

一、货币政策于房地产价格关系的理论分析

根据货币政策传导机制理论，货币政策通过利率渠道、信贷渠道和资产价格渠道都会对房地产价格产生影响，这里主要分析货币政策通过信贷渠道和资产价格渠道中的财富效应对房地产价格的影响。信贷渠道的传导机理为中央银行通过改变货币供应量，从而使得商业银行的准备金和存款发生变化，进一步使得商业银行的可贷资金发生变化，从而使得各行业的融资规模受到影响，这就对整个国家的物价和产出产生影响。对于房地产行业来讲，中央银行货币政策的变化，使得商业银行的可贷资金发生变化，那么对房地产行业的融资会受到影响，进而影响到房地产市场的价格。财富效应的传导机理为中央银行通过改变货币供应量，使得利率和金融资产价格上升，进一步使得其金融财富和终生财富发生变化，进而对其消费需求发生变化，从而影响物价和产出。具体到房地产行业，货币供应量变化使得股票价格发生变化，那么居民的财富和终生财富发生变化，其对于房地产的消费需求也会发生变化，进而影响房地产市场的价格。

二、货币政策与房地产价格关系的实证分析

本文选取广义货币供应量M2作为货币政策的代表变量，选取全国百城历史样本均价P作为房地产价格的代表变量，样本期为2010年6月到2015年6月的月度数据，对各变量进行取对数处理分别记为LM2，LP，首先要对数据进行平稳性检验，其结果如下：

从表中可以看出两个变量均不是平稳时间序列，而两个变量的一阶差分则是平稳的，因此可以做协整检验，以验证是否存在协整关系，其Johansen协整检验的结果如下：

这说明LM2和LP至少存在一个协整关系，即货币供应量和百城房地产历史样本均价可能存在长期稳定的关系，接下来对两变量进行格兰杰因果关系检验，结果如下：

这说明在5%的显著性水平下，LM2是LP的格兰杰原因，回归结果如下：

三、结论与建议

从回归结果可以看出，LM2每发生一个单位的变动，将使得LP发生0.26个单位的变动，两者存在着正向的变动关系，即货币供应量的变动的确对房地产市场的价格有影响。在从货币政策角度对房地产市场价格进行调控时，要注意从货币政策传导的渠道入手，尤其是信贷渠道和资产价格渠道，我国对于房地产市场价格进行调整主要是通过信贷渠道进行调整，即通过货币供应量的控制，使得居民和房地产企业可以获得的贷款额度发生变化，进而对房地产市场的价格产生影响，除此之外，国家在对房地产市场价格调整时，要注重货币政策资产价格渠道的作用，这就要求我国对于股票市场要进一步进行完善，充分发挥股票市场的资源配置功能，提高资源配置效率，使得资产价格的决定由市场来决定，完善监管制度，提高信息披露程度，严格落实各项制度，加重对违规行为的处罚力度，加强投资者教育，培育其风险意识，避免让股票市场成为中小投资者的“赌场”，要让股票市场真正从筹资功能向投资功能转化。货币政策对股票市场的影响离不开市场化利率的作用，我国正在大力推进利率市场化进程，利率市场化的早日实现将有助于资产价格的确定和股票市场的发展，也使得财富效应更加凸显，使得货币政策传导更加顺畅，从而对房地产市场价格的调控也更加有力度。总之，用货币供应量才进行房地产价格调控，要从传导机制出发，除了最主要的信贷管理外，还要从资产价格渠道入手，尤其是股票市场的完善和建设，唯有如此，此会使得货币政策传导效果加强，才能更好的对房地产市场价格进行调控。

参考文献

[1]刘传哲，何凌云.货币政策变量对我国房地产价格的影响分析[J].中国物价，2009（10）.

[2]苗文龙.货币政策是否应关注资产价格——基于货币稳定的视角[J].当代财经，2010（7）.

[3]朱惠，潘琦.我国货币政策对房地产价格的传导机制研究[J].企业经济，2011（12）.

房地产货币化 篇4

一、中国房地产市场存在的部分城市房价增长过快问题

近年来, 中国房价持续攀升, 尤其是从2004年开始, 房价一路高歌猛进, 全年新建商品房平均销售价格上涨了14.4%, 其中商品住宅上涨了15.2%, 远高于其他各类物价指数的涨幅。部分城市房价上涨依然较快, 其幅度已经远远超出了社会平均劳动力价值的提升幅度。房价收入比是目前国际上通用的衡量房地产价格的指标之一。按世界银行的标准, 发达国家的房价收入比一般在1.8~5.5倍之间, 发展中国家合理的房价收入比一般在3~6倍之间。而中国目前全国的房价收入比已超过7.8倍。

中国房地产价格过快上涨的原因主要包括:一是成本因素。商品房建设中的土地交易价格上涨过快是其中一个主要因素。因土地在长期内的供给弹性为0, 随着供给量的不断释放, 其稀缺性会加强, 因此导致土地价格的加速增长, 从而导致房地产生产成本增加。另外, 地方政府财政收入利益的驱动直接导致了土地价格的加速上涨, 从而推动了房屋销售价格的上涨。二是市场需求问题。首先, 房子在中国的文化理念中与家有着过度密切的联系, 这一非理性化的观念导致中国中低收入人群在卖方市场中有着过度的房产私有化的偏好特征, 这就导致了房地产在需求上的刚性。其次, 中国经济的发展提高了居民的收入水平, 刺激了居民的消费需求。再次, 中国人口的不断增加, 城市化进程的加快, 也导致了房地产需求的刚性。三是房地产销售方式的更新。按揭售房方式的推出, 极大地释放了居民未来的购买能力, 这样所导致居民购房需求的增长自然也是爆发式的。

二、货币政策房地产价格传导机制的理论研究

货币政策的房地产价格传导机制是指中央银行运用货币政策工具影响房地产价格从而实现政策目标的整个作用过程, 包含前后两个相互联系的环节, 即货币政策如何传导到房地产价格及房地产价格如何将货币政策的信息传导到实体经济。

(一) 货币政策影响房地产价格的三种途径

1. 利率途径。

利率变动对房地产企业、购房者、投资者等各房地产市场主体都会产生影响。本文仅讨论利率变动对购房者的影响。由于房地产是一种价格较高的特殊商品, 大多数消费者缺乏一次性付款购买的能力, 而多采用抵押贷款的方式进行购买。因此, 利率的变化会直接影响消费者的还贷额, 影响其购房成本。购房成本的变化会使一部分消费者进入或退出房地产市场, 引起房地产需求的变化, 从而导致房地产价格的相应变化。如果利率提高, 消费者的还贷额增加, 购房成本上升, 一部分消费者就会退出房地产市场, 需求的下降将导致房地产价格下跌。反之, 如果利率降低, 情况正好相反。

2. 信贷途径。

在二级银行体制下, 中央银行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量, 这会改变商业银行的准备金和存款, 进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响房地产贷款的可获得性, 从而增加或减少房地产需求, 引起其价格的相应变化。如果央行采取扩张性的货币政策, 商业银行的准备金和存款增加, 其发放贷款的能力提高, 房地产贷款随之增加, 从而扩大了房地产的有效需求, 导致房地产价格上升。这一传导过程可以概述为:货币供应量↑→房地产贷款↑→房地产需求↑→房地产价格↑;反之, 如果央行采取紧缩性货币政策, 则情况正好相反。

3. 资产组合效应途径。

货币、债券、股票和房地产等资产一起共同组成了投资者的资产组合。理性投资者会根据不同资产的收益、风险和流动性的变化, 调整组合中各种资产的比例, 以达到投资效用的最大化。如果央行实行扩张性的货币政策, 降低利率和增加货币供应量, 那么货币资产的收益率下降、边际效用降低, 原有资产组合的均衡将被打破, 投资者会减少资产组合中货币资产的比例, 而增加非货币资产的比例, 以形成新的均衡, 从而导致非货币资产的需求增加、价格上升;反之, 如果央行采取紧缩性货币政策, 提高利率和减少货币供应量, 那么货币资产的收益率上升、边际效用增加, 投资者会增加资产组合中的货币资产比例, 而减少非货币资产比例, 以形成新的均衡, 从而导致非货币资产的需求减少、价格下降。这一传导过程可以概述为:利率↓ (货币供应量↑) →货币资产收益率、边际效用↓→房地产投资性需求↑→房地产价格↑。

(二) 房地产价格影响实体经济的两种效应

房地产价格对实体经济的传导主要是指通过房地产价格的变化影响消费和投资, 进而影响社会总产出变化。这一过程可以分为房地产价格对消费的传导 (消费效应) 和房地产价格对投资的传导 (投资效应) 两个部分。

1. 消费效应。

一是财富效应。财富效应是指房地产价格的上升 (下降) 导致居民的名义财富增加 (减少) , 居民的需求相应的增加 (减少) , 从而起到促进 (抑制) 社会经济的目的。其中房地产价格上升是正财富效应, 房地产价格下降是负财富效应。货币需求函数认为, 财富/收入比率越高, 往往反映为货币/收入的比率越高, 或者说货币的收入流通速度越低, 货币需求量会受到影响。结合上面的理论, 我们可以得出, 如果房地产价格上升将导致居民消费的增加, 则房地产市场财富效应传导过程可以表示为:货币供给量↑→房地产价格↑→居民财富↑→消费支出↑→GDP↑。二是替代效应。替代效应是指如果房地产价格上涨, 会使得人们调整自己的资产结构。其兑现的或者未兑现的财富增加, 会刺激他们的消费。对于持有房地产较多、货币较少的投资者来说, 货币在人们资产组合中的比重下降, 会降低货币需求。一方面, 如果房地产价格上涨, 租房者的租金和供房者的成本就会增加, 在其他条件不变的条件下, 他们只有减少对其他消费品的支出, 从而使消费减少。另一方面, 房地产价格持续上涨所产生的赚钱效应, 不仅不会促使所得收益转化为消费, 反而会使原本用于即期消费的资金转化为房地产投机资金。这一传导过程可以表述为:房地产价格↑→购房支出、赚钱效应↑→储蓄、房地产投资↑→即期消费↓。

2. 投资效应。

一是直接投资效应。房地产价格上涨使房地产业的预期利润率上升, 社会资金会更多地流入房地产行业, 对房地产的投资增加, 带来社会投资的增加。同时, 房地产在国民经济链条中属于中间环节, 房地产投资的增加会带动其关联产业投资的增加。在多方面作用下, 房地产价格上涨会直接带动相关企业投资支出的增加。产生直接的投资效应。这一传导过程可以表述为:房地产价格↑→投资支出↑。二是托宾Q理论。托宾Q理论认为, 变量Q表示企业的股票市场价值除以企业资产的重置成本。对于任何资本资产而言, 如果Q值大于1, 这就意味着市场对该资本资产的估价超过其重置成本, 相对于一个企业的市场价值而言, 新的厂房设备等比较便宜, 在这种情况下企业可通过发行较少的股票而得到较多的投资品, 从而刺激投资。房地产价格上升, 一方面会提高房地产市场价值与其重置成本的Q比值, 这将刺激房地产投资支出增加;另一方面会提升房地产上市公司以及其他拥有较多房地产的上市公司 (如商业类、酒店类上市公司) 的投资价值, 推动其股票价格的上涨, 使得托宾Q效应发挥作用, 引致该类企业投资支出增加。这一传导过程可以表述为:房地产价格↑→托宾Q值↑→投资支出↑。

三、结合中国房地产市场的货币政策建议

中国的经济处于上升阶段, 房价上升也属于正常现象。但是相对于中国的人均收入, 房价近年的上升已经超过正常范围。同时它还会抑制居民其他消费, 造成固定资产投资过热。这些不良现象使得货币政策在房地产调控的地位日益突出。通过上面的理论分析我们可以看到, 货币政策的有效性很大程度上取决于传导机制的灵活畅通, 只有当利率机制、信贷效应和投资组合效应能有效作用于市场, 且作用机制畅通的情况下, 货币政策才能发挥较大的有效性。为了进一步完善中国货币政策房地产传导机制, 更好地发挥政策变量对政策目标的调控, 促进中国房地产市场伴随中国经济持续健康地协调发展, 央行在施行货币政策时应注意以下几点:第一, 要加强与各有关部门的协调沟通, 整体作战, 充分发挥各部门政策工具的优势, 实现调控的及时准确, 确保多项政策目标的同时实现;第二, 要协调运用多种调控工具组合, 统筹兼顾资产安全、信贷安全、经济增长等各种调控目标;第三, 建立健全金融市场体系, 加快利率市场化改革, 提高信贷渠道的效率;第四, 要加强金融监管和审查力度。

摘要：近年来, 中国房地产市场的迅猛发展对国家的宏观和微观经济产生了重要影响。国家也制定了相应的货币政策引导房地产价格走势。主要研究如何通过货币政策传导机制影响房地产价格以及房地产价格如何影响实体经济, 最后结合研究提出完善中国货币政策的几点建议。

关键词：货币政策,房地产市场,传导机制

参考文献

[1]余华银.货币政策传导机制与中国货币政策效力分析[J].财贸研究, 2001, (1) .

[2]任啸.西方货币政策传导机制理论及其对中国的启示[J].福建论坛:经济社会版, 2001, (5) .

三个小故事理解地产、股市和货币 篇5

中国股市为什么暴涨暴跌？为什么中国股市没有像美国那种长达几十年的慢牛长牛？为什么央行长期放水却没有出现恶性通货膨胀？北上广一线城市的楼市暴涨有什么影响？

随着互联网的发展，无数以前只有金融专业人士才能接触到的名词现在变成了普通网民张口即来的词汇，但金融方面的东西又确实是非常专业，大众对这些的理解与印象其实大都是从一些喜欢在媒体上作秀的伪经济学家嘴巴里得来的，人们需要一个最简单的解释，于是央行不停放水导致楼市暴涨，就成了大家嘴巴里的常识。

我想通过下面通过三个故事，说一说我理解的地产、股市和货币之间的关系。

第一个故事： 小明有一个桃子和1块钱，小刚有一个梨子和1块钱，桃子卖1块钱一个，梨子也卖1块钱一个。这时候全社会总共的钞票是2块钱，对应着价值2块钱的物品。但是这个时候小红突然跑过来，手里拿着一个桔子，说自

己的桔子也卖1块钱一个。

小明说：咱们村儿漫山遍野都是桔子树，小红你那个桔子一分钱不值。小红说以前是这样，但今年桔子树都被砍了，只剩下我家有，大家想吃桔子都要问我买。小刚同意，说确实是这样。现在问题来了，总共只有2块钱，却有3个价值1块钱的物品，那么每个桃子梨子和桔子，只能标价0.66元。这时候村长一看不行，拆不开了，钞票不够用了。

他打了一张白条，上面写了一元，然后借给小红用，村长保证这张白条可以随时到他那里兑换到价值一元钱的东西。这样市面上就相当有三元的货币在流通，梨子桃子和桔子，每样标价一元。在这个故事里面，桔子相当于建造房地产的土地，村长相当于央行的小川，一元的白条相当于印了一张面值一元的钞票。

所以央行大量放水印钞，在接近20年的时间里却没有形成恶性通货膨胀，原因就在这里：土地的货币化。原来土地是不值钱的，因为土地是国家所有的，房子是福利分房。

上世纪90年代中期开始搞房地产以后，原来一分钱不值的土地开始用货币计价了，这样市面上流通的钞票就不够了，央行开始拼命印钞，但为何这么多年除了房价上涨其他东西的价格涨幅有限呢？原因就在这里，央行印出来的钱用来

标示新冒出来的桔子(土地)上了。

土地公有制，是我国和全世界完全不同的地方，只要土地还能卖，货币就能不停的印而没任何问题。并不是非普通人理解的印钞导致房价飞涨，而是房价飞涨导致可以不停印钞，因果关系完全搞反了。其他国家土地都是私有制的，每块土地都有已经有货币化计价，完全没有办法以新增土地供应来对应印钞。

第二个故事： 小明手上有一个桃子和1块钱，小刚手上有一个梨子和1块钱。梨子和桃子都卖1块钱一个。但是这个时候小明对小红说：我不卖桃子了，我把我们家桃树以10块钱的价格卖给你吧。我家桃树每年结一个桃子，每个桃子的能卖1块钱，这样10年你就回本了，从第11年起你就开始净赚了。小红一

听挺划算的就买了。

村长这个时候一看不行，整个社会上总共只有2块钱钞票，但是却需要11块钱计价，小明的一棵桃子树10块钱加上小刚的一个梨子1块钱。赶紧印钞吧，村长于是又打了一张9块钱的白条，凑足了11块钱。在这个故事里，小明就是把阿里巴巴上市的马云马道长，小刚就是打工仔你和我，小红就是股民。村长就

是央行的小川。

这个故事里我们可以发现，股票上市发行IPO，相当于把未来几十年的企业利润在这一刻全部兑现给股东，用巴菲特的话来讲叫：未来现金流的折现。结果就是马云暴富，因为他把未来几十年可能赚到的钱在一天之内都收进来。小川也挺高兴，不声不哈的又印了那么多钞票。

小红最苦逼，天天祈祷马把公司经营得好一点，才能在未来有分红，股票会

上涨。

第三个故事： 小明手上有一个桃子和1块钱，小刚手上有一个梨子和1块钱。梨子和桃子都卖1块钱一个。但是这个时候小明突然说：我的桃子要卖3块钱。小刚就不服气，凭什么你的桃子要卖3块钱，我的梨子就只能卖1块？

小明说，最近城里人都流行吃桃子，大家都不喜欢吃你的梨子，我的桃子抢手的很，已经有很多人问我2块5卖不卖。小刚一听是这么回事，难过的低下了头。这个时候村长一看，钞票又不够用了，整个社会让流动的钞票只有2块钱，但是桃子和梨子加起来却值4块钱，得，没说的，赶紧印了一张面值2块的白条。

小明变成了有钱人拥有价值3元的桃子，小刚变成了穷人，只有烂便宜只值1块钱的梨子。在这个故事里，小明手里的桃子相当于房地产，小刚手里的梨子相当于其他各种资产比如股票，村长相当于央行的小川。房地产的暴涨，相当于拥有房产的人掠夺了没有房产人的资产。

在这个故事里，央行虽然同样可以印钞，但这种印钞和前两种不同，是会导致通货膨胀的，随着房价上涨拥有房产的人的资产增值，富人小明这些人开始加大消费，而穷人小刚则开始不停加班和节约，最终小刚手里的梨子也能卖到2元一个，相当于通货膨胀了100%。还有更糟的结果，随着房地产的上涨，拥有房地产的人纷纷套现，套出来的钱并不用来消费小刚手上的梨子，而是跑到国外

去买苹果吃。

这样房地产大跌，跟着其他资产也大跌，印出来的钞票全部烂在银行里没人借，货币贬值的一塌糊涂。所谓池子论，房地产是一个池子，股市也是一个池子，钱会在不同的池子间流动。这个理解错误的地方在于，无论房产还是股票，有人买就有人卖，有钱流入池子，就必定有钱流出池子，交易就是有进有出的。

房地产货币化 篇6

关键词：价格波动 融资成本 货币政策 房地产

一、前言

房地产作为基数大、周期长的投资领域成为人们普遍关注的资本形式；开发商、投资者等的项目选择、规划、资金管理以及市场开发，往往会对地区房价、消费甚至货币供应产生显著的影响。房地产深切的影响居民生活，与国内民生现状、大众观念以及经济环境、政策环境密不可分。尽管财政部门以及各个金融机构在政策指导下不断进行着努力，人们短时期内仍然没有获得市场环境下传导机制的预期效果。对于房地产价格、融资成本、货币政策及三者关系的探讨，不仅能够理清社会主义市场经济下各自的表现形式，还能够在具体实践当中获得充分的实践积累；总结各个阶段政策的得与失，在实践的基础上探索新方案、新举措，为国内社会经济继续稳步向前形成有效的指导。

二、房地产价格波动、融资成本与货币政策之间的关系

人们共有的趋利性以及市场经济大环境，使得原本存在于房地产市场、金融机构以及投资者、消费者之间的关联和传导机制更加活跃，对社会经济以及民生也将产生更加深刻和显著的影响。

首先，房地产价格与成本有关，融资成本恰恰包含其中，资本使用者需要向资本所有者付出更多的费用，才能够保证项目开发过程中资金链不断裂，同时为其房地产项目的后续盈利打好基础。由于房地产投资与开发需要长期且巨大的资金支持，因此信贷渠道成为多数开发商的选择。如果利率上涨，房地产前期投资与开发过程中的成本会增加，由此带来的结果包括房价普遍上涨、开放商减少，由此产生的楼市供求关系变化将会影响具有住房需求的消费者的选择和决定。由于现阶段绝大多数的购房者都是采取贷款形式购买，利率的增加又将增大其未来负担，从而促使一部分人紧缩即期消费，用来平衡未来的还款压力。这样一来，部分现金将变成银行存款，一定程度上配合货币紧缩政策。

其次，国家货币政策的出台以及产生预期效果需要借助一定的渠道。资产价格渠道对应的项目包括房地产价格，通过灵活可控的传导机制，货币政策影响市场和大众消费，从而形成具有阶段性价值的宏观市场环境。比如，国家现阶段进行的多次降息，促使更多人们将银行存款用于投资和消费，相应的贷款压力降低，不论对房地产的开发商还是有消费需求的购房者来说都是一次良好的机遇。作为开发商，融资渠道更加丰富、信贷压力减轻、投资风险得到合理分解，房地产价格自然会适当回落，形成现阶段的、短期的楼市回暖，2016年6月统计数据显示，全国1-5月商品房成交额达到2.44万亿元，成为2014年以来的首次正增长。虽然具体增长情况体现出了一定的地域差异，但总的来说，国家实行的阶段性货币政策在房地产市场中产生了一定的预期效果，政府开展的一系列稳增长举措切实有效，但日后的经济下行压力仍然不小。

三、房地产价格波动、融资成本与货币政策传导的应对

（一）优化民间资本在传导过程中的反应

经济领域的传导机制是需要特定环境支持的，在实际的经济运行过程中，各种因素所导致的迟滞和变形是不可避免的，人们需要在遵循客观经济规律、保证公众权益的基础上剔除负面影响，实现政策、资本、市场的迅速反应。

从房地产价格波动的角度看，消费者能够根据实际需求和市场价格做出最快反应，除去正常的购买前准备和考虑时间，他们的行为对银行存贷款业务的影响往往还经历一个过程，消费者利用这样一个时间过程筹集资金、选择资金管理方式、了解银行借贷政策、对意向楼盘进行最终考察等等，部分的资金和利益出入也往往出现在这段时间内。而消费者群体，特别是具有置产意向的消费者往往具有从众性和盲目性等特点，他们的取向以及反馈具有一定的代表性，也往往能够成为房地产商、金融机构以及国家机关进行方案调整和政策改革的依据。

要想减轻消费者不可避免的滞后性对地区市场经济大环境带来的阶段性影响，人们应该进一步的加强现有经济环境以及金融资本环境的便捷性，在保证资本运行安全可靠的基础上为大众提供更加完善的套餐式选择，用健全的一条龙服务消除消费者在过程中的困惑和犹豫，减少时间成本，从而提高传导机制奏效的连贯性，减少各种不稳定因素。比如住房贷款、住房公积金管理、房地产开发商与各个金融机构之间的合作等等，都能够为消费者带来一定的便利与指导，消费者在心理以及资金安全上获得较大的信心，自然能够更加大胆和主动的进行投资与资产管理，这对于目前下行压力较大的市场经济来说是巨大的动力。

（二）丰富融资渠道，优化融资环境

市场融资活跃度一定程度上反映着该国家的金融体制是否健全、人们对融资环境是否有足够的信心。尽管进行融资投资行为的人相对整个经济环境来说是少数的，但是他们对房地产市场所产生的影响作用却不容小觑。目前比较普遍的融资方式仍然是银企合作，包括民间中小型金融机构等等也逐渐加入到融资主流队伍之中。

随着国家经济多元化，不同规模的借贷也成为了人们常见的资本管理形式，人们能够通过银行终端、资本管理机构、以及财富管理软件的帮助，实现轻松的有息或免息借贷，让资本转换形式更加灵活便捷，有效的促进消费，增强市场活性，加速供需转换。然而，尽管融资渠道更加丰富，信息技术等也使交易环境得到优化，人们仍然需要警惕过程中的不规范行为甚至违法行为，避免金融风险的发生。

一方面，人们进行的融资活动往往在国家经济政策的指导之下进行，在政策下达的过程中，政府相关部门应该明确实施过程中容易产生的风险和漏洞，及时在法律、工商程序等方面同步出台相应政策法规，以防止出现大范围的经济案件或引发公共危机。健全的法制与程序能够为区域融资构建良好的环境，从而简化操作程序，一定程度的降低成本，提升融资活动的成功率和有效性。

另一方面，融资环境的优化有助于房地产开发商的合理投资，同时也有助于人们进行其他领域的开发，包括公共设施完善、“一带一路”建设等。在此基础上的经济建设活动能够有效的吸收民间资本，稳定货币供求与物价水平，促进社会就业。总的来说，有助于促成市场经济稳定持续增长，逐步将市场经济纳入法制化发展轨道。

（三）加强阶段性疏导，增强资本活性

货币政策是国家有关政府部门结合当前货币供求关系和市场物价水平而制定的，反映国家某一阶段对社会经济的具体指导和目标要求。货币政策在社会经济中的传导作用主要分为三个部分，即中央银行到各个商业银行及金融机构、商业银行等金融机构到企业集体以及个人、各种非金融机构到社会经济各个经济变量。这三个阶段的传导作用是否顺畅、是否达到预期，关系到政策的有效性以及社会经济转型调整的实施。因此，国家政策的制定与实施应当在考虑共性问题的同时，给各地区、各机构部门留出机动调整的余地，或者结合当地财政部门与商业银行等金融机构，设置更加具有针对性和可行性的政策方案，防止出现政策与实际情况脱节的问题。货币政策一般通过融资成本、银行准备金率等等，实现对现有金融市场的干预。在政策大方向不动摇的基础上，政府有关部门以及金融机构管理者可以根据消费者以及有融资需求的人们的需要，提供资本管理指导，解答人们关心的实际问题，为每项政策的推进打下良好的群众基础，同时也为后期的宏观经济管理采集信息。

市场环境下的房地产价格波动、融资成本与货币政策传导统一于社会经济运行链条之中，人们不能够简单的、孤立的看待某一个体。在目前经济发展逐步转入稳增长的阶段下，人们需要利用政策、规范以及法律来增强三者关联的稳定性与合理性，同时注重优化金融环境，降低时间成本，控制传导时间差，从而进一步降低金融风险，促成稳定有效的经济增长。

参考文献：

[1]陈诗一，王祥.融资成本、房地产价格波动与货币政策传导[J].金融研究，2016（3）

[2]王玲玲.房地产价格波动对宏观经济的影响[J].北方经贸，2016（8）

房地产货币化 篇7

1 计量模型分析

1.1 模型设定和数据说明

以房地产价格为被解释变量, M2为解释变量, 构造如下计量模型:

在方程 (1) 中, LHPIt代表全国房屋销售价格指数每一季度的数据, 取对数值;LM2t代表我国广义货币供应量M2在每一季度末的存量数据, 取对数值;!、C为待估参数, "t为白噪声。所有变量均取对数以降低模型异方差性, 同时所估计系数即为弹性系数。数据区间为从2000年第1季度至2007年第1季度, 全国房屋销售价格指数 (HPI) 来自中经网统计数据库, 广义货币供应量M2来自CCER统计数据。所有数据均未做任何调整。当然, 影响房地产价格走势的因素很多:如GDP增长率、通货膨胀率、居民人均收入增长率、消费者信心指数、房地产市场货币化水平、土地制度、住房贷款政策等因素。但只研究M2和房地产价格的相互影响, 故忽略其他因素的影响。下面用Engle和Granger (1987) 两步法 (简称EG检验) 进行检验。

1.2 实证分析过程

Engle和Granger两步法的检验过程如下:第一步, 首先对变量进行单位根检验, 在变量同阶单整的前提下, 对变量回归;第二步, 对回归残差宁列进行单位根检验。若平稳, 则回归方程反映了变量间的协整关系。

1.2.1 变量单位根检验。

对变量的水平值和一阶差分进行ADF单位根检验, 检验形式只含常数项, 检验滞后项由SC准则确定, 结果见表1。LHPI和LM2的ADF检验值分别为-1.632338和0.547079, 大于显著性水平1%的临界值, 表明两者均是非平稳时间序列:D (LHPI) 通过1%的显著性水平检验, D (LM2) 通过1%的显著性水平检验, 表明它们是一阶单整。即~I (1) 序列:因此, 它们满足EG协整检验的必要条件。

注: (1) 检验形式 (c, T, L) 中的C, T和L分别表示常数项、趋势项和滞后阶数; (2) 临界值是Mack innon (1996) 单边P值, 显著水平均为1%。

1.2.2 回归分析和协整检验。

在已知变量一阶单整的前提下, 对两者进行协整关系检验。首先对LHPI和LM2进行回归, 结果如下:

括号内数字为T检验值。对回归残差序列E进行ADF单位根检验, 结果见表2。E在水平值上不平稳。再对E做一阶差分, 进行ADF检验在1%显著水平上平稳。说明 (2) 式不存在谬误回归。因此可以认为, M2与房地产价格之间存在协整关系。由协整方程 (2) 看出, 在样本期内, 我国M2与房地产价格呈显著的正相关关系。M2每变动1个百分点, 房地产价格就变动0.058567个百分点。

注:临界值是Mackinnon (1996) 单边P值, 显著水平均为1%。

1.2.3 误差修正模型。

以上验证了M2与房地产价格存在长期的协整关系, 为了研究短期内M2与房地产价格的相关性, 我们建立误差修正模型, 结果如方程 (3) 。

括号内数字为T检验值。由误差修正方程 (3) 式看出, 样本期内广义货币供应量M2的当前值和1期滞后值对房地产价格的影响均不显著。因此, M2无法解释我国短期房地产价格的波动。可能的原因是:广义货币供应量M2的短期变动传导到房地产市场有一个时滞;房地产市场波动受到商品市场、股票市场等其它相关市场波动的影响;房地产开发建设周期较长等。

1.2.4 格兰杰因果关系检验。

以上协整关系检验结果证明了M2和房地产价格之间存在长期的均衡关系, 但这种关系是否构成因果关系还需要进一步验证, Granger (1969) 提出的因果关系检验可以解决此类问题, 结果见表3。

注:*表示1%显著性水平上拒绝原假设

从滞后1期到滞后6期, LHPI都不是LM2的格兰杰原因, 而在滞后4期、5期时, LH2是LH-PI的格兰杰原因, 同时也说明我们在构造计量模型时假设LHPI是被解释变量, LM2是解释变量的先验设定是合理的。因而, M2是房地产价格变动的原因, 时滞9个月至1年。这一结论的货币政策含义是:央行当前调控货币供应量的政策措施将在9个月至1年以后对房地产价格产生影响。

1.2.5 脉冲响应函数和方差分解检验。

脉冲响应函数用来衡量来自随机扰动项的一个标准差新息冲击对内生变量当前和未来取值的影响。方差分解衡量随机扰动项的一个标准差新息冲击对内生变量当前值和未来值影响程度的大小。我们首先建立VAR模型。在建立VAR模型前, 需运用AIC准则和SC准则选择滞后阶数。经过多次试验。滞后1阶的AIC值和SC值最小, 因此我们建立VAR (1) 模型。然后进行脉冲响应函数和方差分解检验, 结果见图1和图2。

图1显示房地产价格对M2的一个标准差新息的响应, 可以看出, 在前8期呈负向反应, 从第8期到第9期呈正向反应, 第10期响应基本消除;图2显示房地产价格的方差分解结果, 可以看出, M2一个标准差新息对房地产价格预测误差的贡献度从第3期开始上升, 之后各期越来越大。所以可以说明, 随着时间的变化, M2对房地产价格的影响越来越大, 但在10期过后渐渐趋于平稳。

2 结论和政策建议

实证研究表明:长期内货币供应量M2的变动对房地产价格变动呈显著的正相关关系。短期内这种关系不显著, M2变动是9个月至1年后房地产价格变动的原因;央行扩张性的货币政策操作将在1年之后体现其政策意图。实现提高房地产价格的合意目标, 反之亦然;央行货币政策操作具有反周期性。由此可见, 我国近年来房地产价格的快速上涨与金融市场宽松的货币环境是分不开的。央行通过货币政策工具吸纳金融市场过多流动性起到了抑制房地产价格过快增长的作用。但货币政策只是对冲金融市场过多的流动性。随着我国金融发展水平的提高、住房货币化程度的加深和外汇占款的不断增加, M2仍将保持快速增长态势, 房地产价格也将继续上涨。反过来, 房地产价格过快上涨也会冲击我国经济和金融市场稳定。控制房价、防止房地产市场过热仍是今后一段时间的重要任务, 这需要财政政策、货币政策及其它社会政策综合运用。

摘要：通过实证分析2000年第1季度到2007年第1季度我国M2和房地产价格的相互关系。考察货币政策调控房地产价格的效果。结论是:通过吸纳金融市场过多流动性, 央行货币政策起到抑制房地产价格过快上涨的效果, 但不能消除房地产过热。防止房地产过热还需综合运用各项政策。

关键词：货币政策,M2,房地产价格,脉冲响应

参考文献

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[2]钟剑.房地产泡沫问题, 西方主流观点在我国的检验[J].武汉金融, 2005, 10.

[3]荣艺华.我国房地产价格对货币政策的冲击[J].中国金融, 2005, 2.

房地产货币化 篇8

货币政策影响房地产价格的途径

我国调控房地产价格的主要手段有产业政策、财政政策、货币政策等。货币政策影响住宅价格的途径主要有四个:利率、信贷、资产组合效应和汇率政策。其中信贷政策决定了房地产业的货币供应量, 主要是央行通过调节房地产业实际的货币供应量, 对房地产的供需进行调控, 从而影响住宅价格。资产组合效应主要是通过利率政策和信贷政策来调节, 导致了资产组合效应的产生, 从而影响房地产价格。

1.利率途径

房地产业是受利率变动影响最大的行业之一, 中央银行可以通过调整利率, 影响房地产市场中各主体的行为, 从而引起供求关系的变化, 进而影响房地产的价格。下面以提高利率为例, 说明各主体有何反应。

(1) 提高利率对房地产开发企业的影响。对于房地产开发企业来说, 提高利率增加了开发的成本, 这种成本的上升最终将计入房地产价格, 但是这不一定会导致房地产价格上涨, 因为房地产价格还要受其他因素的影响, 最终要看房地产供给与需求的平衡情况。小型开发企业由于成本加大, 资金链出现危机, 急需回笼资金, 因此有可能降低销售价格;而资金实力雄厚的大型开发企业, 可能把这部分成本转嫁给消费者, 提高销售价格, 也可能缩小利润空间, 维持原来的销售价格。但总体看来, 加息使房地产开发企业的成本加大, 加息到一定程度的结果可能使房地产开发企业面临重新“洗牌”。这一传导过程可以表示为:利率↑→开发成本↑→房地产供给↓→房地产价格↑。

(2) 提高利率对购房者的影响。商品房是一种价格较高的特殊商品, 多数购房者无法一次性付款, 较多的采用抵押贷款的方式购买。对于购房者来说, 提高利率的影响远大于房地产开发企业, 提高利率实际上是降低了银行对购房者的支持力度, 进而降低购房者的支付能力, 购买力下降必将使得市场整体的需求逐渐降低。提高利率, 购房者的还贷额增加, 购房成本上升, 一部分购房者就会退出房地产市场, 需求的下降将导致房地产价格下跌。提高利率还降低了实际的房价收入比, 如果收入不变, 真实的房价将降低。如果房地产价格没有降低, 那么收入必然增加, 才能支付得起相应的房价。如果收入没有变化, 那么边际支付能力低的人必然排除在外, 其结果也是降低了需求。这一传导过程可以表示为:利率↑→还贷额↑→购房成本↑→房地产需求↓→房地产价格↓。

(3) 提高利率对投资者的影响。对投资者来说, 即使提高利率的幅度不大, 但是对投资回报率的影响仍是非常显著的。提高利率在一定程度上增加了投机成本, 必将导致投资性需求减少, 投机者很可能转向其他行业, 或者持币待购, 在一定程度上也抑制了房地产的需求。但是在抑制投机需求的同时, 这一措施也抑制了正常投资需求和中低收入群体的住房消费需求, 并且对真实居住需求的抑制程度要强于投资 (投机) 需求, 普通居民、中低收入群体成为抑制高房价政策的承受者。这一传导过程可以表示为:利率↑→投机成本↑→房地产需求↓→房地产价格↓。

利率政策作为一种政策信号还会影响人们对经济的预期。当中央银行提高利率时, 购房者可能会预期央行将采取一系列的紧缩政策, 资金获取难度增大的信号。面对政策的风险, 不少房地产市场的投资者就可能退出房地产市场, 而房地产市场的消费者也可能会出现提前还贷的情况。因此, 从这一方面来讲, 提高利率也会抑制房地产需求, 从而降低房地产价格。

2.信贷途径

信贷途径也被称为货币供应量途径, 因为在当前的货币调控体系下, 中央银行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量、改变商业银行的准备金和存款, 进而影响其贷款供给能力。信贷政策是货币政策的重要组成部分, 是中国人民银行根据国家宏观调控和房地产业的政策要求, 对金融机构信贷总量和投向实施引导、调控和监督, 实现信贷资金优化配置并促进经济结构调整的重要手段。如果央行采取扩张性的货币政策, 商业银行的准备金和存款增加, 其发放贷款的能力提高, 房地产贷款随之增加, 从而扩大了房地产的有效需求, 促进了房地产投机的繁荣, 导致房地产价格上升, 这一传导过程可以表示为:货币供应量↑→房地产贷款↑→房地产需求↑→房地产价格↑。

扩张性的货币政策还可以增加银行储备和存款, 提高银行的贷款能力, 使得房地产投资增加, 进而导致房地产价格上升, 这一传导过程可以表示为:货币供应量↑→银行存款↑→银行贷款↑→房地产价格↑。

可见货币供应量和房地产的信贷资金供给有密切关系。银行信贷需要抵押品, 房地产作为主要信贷抵押品, 其价格波动会影响到银行的资产负债状况, 对银行信贷产生影响, 进而对货币实际供给产生影响。在经济高涨阶段, 房地产抵押品价格上升, 银行资产负债状况改善, 银行信贷增加, 市场利率下降, 需求上升, 进一步推动住宅价格上扬, 如此反复, 形成一条正向反馈机制。反之, 抵押品价格下降, 银行资产负债状况恶化, 信贷减少, 利率上升, 住宅价格则下跌。

3.资产组合途径

货币、债券、股票和房地产等资产共同组成了投资者的资产组合。理性投资者会根据不同资产的收益、风险和流动性的变化, 调整组合中各种资产的比例, 以达到投资收益的最大化。如果央行实行扩张性的货币政策, 增加货币供应量和降低利率, 那么货币资产的收益率下降、边际效用降低, 原有资产组合的均衡被打破, 投资者会减少资产组合中货币资产的比例, 而增加非货币资产的比例, 以形成新的均衡, 从而导致风险较低、升值保值能力较强的房地产等非货币资产的需求增加, 房地产价格上升。这一传导过程可以表示为:货币供应量↑ (利率↓) →货币资产收益率↓→房地产投资需求↑→房地产价格↑。

股票对房地产价格的影响主要包括财富效应和替代效应。一方面, 当央行实行扩张性的货币政策, 股票价格上涨, 持股者的财富增加、消费增加, 同样会增加他们对房地产的需求, 从而引起房地产价格上涨, 即财富效应;另一方面, 当股票价格下跌时, 投资房地产市场的收益率将大于投资股票的收益率, 那么部分资金就会由股票市场流入房地产市场, 即替代效应。

上述三种途径从不同角度反映了货币政策影响房地产价格的过程。目前, 我国的货币政策影响房地产价格的主要货币工具还是一般性的货币政策工具, 最主要的是通过利率途径和信贷途径进行调控, 因而本文主要通过货币供应量和利率对房地产价格的影响进行分析。

我国各省市房地产价格差异的现状

1.房地产市场总体现状

我国自1998年取消福利分房制度后, 个人购房需求增加, 房地产逐渐成为支柱产业, 房地产价格也随之不断上升, 特别是2003年、2007年全国房价快速上涨。但是房地产的价格变化呈现了显著的地区差异, 北京、上海、浙江、江苏、广东等省市的房价一直处于较高水平, 且增幅越来越大, 而西部省市的房地产价格几乎没有大的变化, 地区间的价格差异呈现扩大的趋势。

(1) 房屋销售价格持续上涨。房地产价格逐年走高, 全国商品房平均销售价格从1999年的2053元/平方米上升到2010年的5033元/平方米, 总体上涨了145.15%。特别是2003年以来, 尽管社会关于房地产泡沫和房价过高的讨论很多, 但人们对购房的热情有增无减, 促使房价一路高升, 尤其是2009年涨幅达到了历史最高值22.4%。

(2) 房价收入比超过了正常水平。房价收入比是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比, 它是用来衡量房地产价格水平高低的重要指标。合理的房价要求房地产价格与当地居民当时的收入相一致, 即合理的房价应该相当于每户居民3~6年的平均收入。2000~2010年全国房价收入比都偏高, 说明房地产价格不合理。尽管2008年全国房价收入比有所回落, 但仍高于合理区间, 需进一步调整。而根据国家统计局的报告显示, 2010年城镇居民家庭房价收入比已超过15倍, 北京、上海等大城市早已超过50倍以上。房价收入比远远超过了标准值, 表明我国现在房地产的价格出现过高的情况。

(3) 房地产开发投资的资金主要依赖银行贷款。我国房地产开发投资资金约20%直接来源于银行贷款, 现在房地产项目多由建筑公司先行垫资施工, 而施工企业也向银行贷款, 此外90%以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。实际上将近有70%的房地产开发投资资金来源于银行贷款, 房地产开发投资中使用银行贷款的比重处于较高的水平。2010年底, 房地产贷款余额达到2.02万亿元人民币, 比上年增长了27.5%。近年来房地产贷款增长率一直高于金融机构全部人民币贷款增长率。房地产开发过度依赖银行信贷, 使房地产投资资金链存在严重隐患。

2.各省市房地产价格差异的现状

房地产的不可移动的特性, 以及各地区经济发展水平、人口数量、金融市场的完善程度等存在差别, 造成各地区房地产价格差别很大, 即使在经济发展程度相似、地区相邻的省市之间, 房价的波动也很大。

自2003年以来, 各地区房地产价格出现了不同程度的上升。在2006年的宏观调控下, 房地产价格涨幅趋缓, 上海、杭州等经济发达城市的房屋销售价格涨幅出现了大幅度下跌趋势, 但深圳、广州等地的房地产价格涨幅却在加速。2007年, 除北京、广东、浙江等经济发达地区房地产平均价格增幅达到20%以上外, 江西、四川、甘肃、青海、内蒙古等西部地区房地产平均价格增幅也达到20%以上, 体现了房地产价格波动的区域性特征。自2008年以来, 全国房地产价格不仅出现了不同程度的下跌, 而且各地区房地产价格的跌幅也不一样, 如北京、上海、深圳的房地产价格跌幅大于全国平均值, 而武汉、合肥、长沙等二、三线城市房地产价格跌幅相对就比较小, 甚至局部地区房地产价格出现了一定幅度的上涨, 这些都充分体现了房地产价格的区域性特征很明显。

通过比较可发现, 尽管各省市房地产价格都具有上升的长期趋势, 但是东部地区的房地产价格比中、西部地区高得多, 2010年中西部房地产的价位, 相当于东部发达地区1999年的水平。1999~2010年中西部地区房地产价格在800~4000元/平方米之间波动, 而东部地区房地产价格在2000~19000元/平方米之间波动, 区域差异十分显著。随着时间的推移, 各省市房地产价格差异有扩大趋势。1999年, 东部地区均价约在3600元/平方米左右, 中西部地区约1200元/平方米左右。到2010年, 东部地区均价约在10600元/平方米左右, 而中西部地区约3700元/平方米左右, 相差达9900元。

尽管从2000年以来各地区房地产价格呈现出上升趋势, 但是不同省市的波动状况仍存在较大差异。即使在经济发展程度相似、地区相同的省市, 其房地产价格的波动差别也很大。各地区房地产价格波动的幅度和转折点都存在差异。2010年, 中西部地区房地产价格增长率在15%左右, 而东部地区在20%以上, 高的如北京达到33%。

结论

房地产业的发展虽为我国货币政策的实施提供了新的传导渠道, 但同时也带来了许多严峻的挑战, 使得货币政策传导机制更为复杂, 货币政策的实施难度也加大。因此对我国货币政策影响房地产价格进行深入分析和研究, 具有十分重要的意义。但是国内学者的研究主要集中在分析全国总体的房地产市场, 考虑地区差异的较少, 忽视了货币政策影响房地产价格区域差异的方面, 这样研究得出的结论往往是片面的, 会影响到货币政策的选择和效果的评价。由于相同的货币政策因地区不同对房地产价格变动的效果不同, 因此需要分析货币政策对各省市房地产价格变动的影响, 就货币政策对房地产价格波动的影响进行较全面的研究, 得出不同地区规律性的结论, 并力图在适当保证全国货币政策统一的前提下提出可行性对策, 从而通过对某些货币工具实行必要的区域差别化调整, 建立全国统一前提与地方实际情况有机结合的货币政策调控体系。

参考文献

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[2]魏玮, 王洪卫.房地产接个对货币政策动态效应影响的区域异质性[J].财经研究, 2010 (6) :123-132.

[3]田秋梅, 燕敏.我国货币政策对房地产价格调控作用的实证分析[J].金融经济, 2007 (10) :90-91.

[4]马柯, 黄明.我国货币政策对房价作用时滞的实证分析[J].海南金融, 2008 (11) :9-12.

房地产货币化 篇9

近年来, 中国的房地产市场总是处于风口浪尖, 房价波动频繁、投资过热等问题层出不穷。为了使房地产市场健康发展, 房价趋于稳定, 我国也出台了各种相应的调控政策, 其中货币政策调整尤为频繁。我国的货币供应量从1998年至2009年增加了几乎近6倍, 这我们可能无法真切地感受到, 但我们却能真切感受到房价的急速攀升, 想到房价与货币供应量之间应该存在着一定的关系。而在2008年下半年国际金融危机之后, 我国的经济由持续升温转为逐渐放缓, 物价也逐步下降, 我国的货币政策则实现了由“紧”到“松”的转变, 在房地产市场的调控也采取了适度宽松的货币政策, 其中货币供应量和利率是主要的政策工具。货币政策是否有效, 货币政策工具能否对房价产生影响, 本文将对这一问题进行深入分析。

一、文献回顾

弗里德曼 (M.Friedman) 和许瓦茨 (Schwartz) (1963) 通过对美国近百年经济数据的研究得出了在货币, 产出和价格关系方面的相关结论:在经济繁荣之前, 货币供应量明显增加, 在经济衰退之前, 货币供应量明显下降, 在经济繁荣之后, 价格急剧上升, 经济衰退之后, 价格就急速下跌。货币供给量与价格水平之间的这一关系也在后人的研究中得到了论证。

美国经济学家、耶鲁大学教授欧文·费雪在其1911年出版的《货币的购买力》一书中, 提出了交易方程式:MV=PT。该式也可以表示成P=MV/T。在这一方程式中我们就可以看出货币供应量与价格水平存在着相关关系。Iacoviello (2005) 运用VAR模型, 选取利率、产出、通货膨胀和房地产价格, 以1974—2003年的数据为样本, 研究了货币政策对房地产价格的影响。在研究过程中, 发现这个影响是显著的。

我国学者也对货币政策是否影响房地产价格进行了研究。张莉 (2010) 通过实证分析得出结论:我国利率政策能够负向影响房价, 并且紧缩的利率政策对房价的影响大于扩张的利率政策对房价的影响。高波 (2009) 构建了VAR自回归模型, 通过协整检验和脉冲响应函数分析, 研究发现货币供给量的增加刺激房地产投资和商品销售额的增长, 导致房地产市场价格上涨, 提高利率对抑制商业银行在房地产市场的贷款供给效果则不明显。成豫婷、耿强 (2011) 以2006年初至2009年末我国货币政策变化频繁为背景, 通过协整分析、脉冲响应函数的检验, 分析得出广义货币供给量对房价的影响最大, 房地产业个人消费贷款对房价的影响业很显著, 而利率的调整则难以影响房价, 且显著的政策调整也存在着时滞的问题。这些研究成果具有重要的理论和现实意义。本文在前人研究的基础上探讨货币政策与房地产价格的关系, 选择更为全面的变量进行研究。

二、计量分析

(一) 数据选取和模型设定

本文选取2006—2011年的月度时间序列数据, 货币政策工具选择广义货币供应量 (m2) , 实际利率水平 (r) , 这一数值是在央行公布的5年期以上贷款利率的基础上, 除以各期的CPI得出实际利率水平。房地产价格选择商品房平均销售价格 (hp) 来表示, 由于房价还会受房地产供给与需求的影响, 因此还考虑变量商品房竣工面积 (sups) 、商品房开发投资额 (inv) 、商品房销售面积 (dems) 。数据来自国研网数据库, 中国人民银行网站, 中经网数据库, 并对得到的原始数据进行相关处理。本文将模型设定为多元线性函数, hp=F (m2, r, inv, , dems, sups) 。

(二) 单位根检验

在EVIEWS软件6.0中用ADF方法来检验各时间序列数据的平稳性, 对每个变量都取对数。用ADF方法检验得到, 在5%的显著性水平下, 商品房平均销售价格 (hp) , 实际利率 (R) , 商品房销售面积 (dems) , 商品房开发投资完成额 (inv) 是一阶差分平稳的, 而商品房竣工面积 (sups) 是二阶差分平稳的。因此商品房竣工面积 (sups) 不能与其他变量共同做协整性检验, 因此商品房竣工面积 (sups) 不作为变量考虑。

(三) 协整性检验

在hp, m2, r, inv, dems都是一阶单整的基础上, 运用恩格尔—格兰杰两步法进一步检验它们之间是否存在协整关系。首先进行回归, 为了避免出现自相关性, 在回归的时候加入ar (1) 进行迭代。

得到回归方程后, 对回归残差进行单位根检验。利用ADF检验方程, 得出检验结果, ADF统计值的p值为0.0000, 统计值为-11.84865, 小于在5%的显著性水平下的临界值-2.923780, 拒绝原假设, 所以回归残差是一个平稳的时间序列。因此, 这几个变量之间具有协整关系, 即几个非平稳序列之间存在着长期稳定关系。计量结果显示, 实际利率对房价的影响相对之下比较显著, 达到0.031021, 且是负向影响房价, 货币供应量对房价的影响也是负向的, 达到0.067087, 这与以前一些学者的研究成果有所不同。而商品房销售面积 (dems) 以及商品房投资开发额 (inv) 对房价的影响则不够显著。

剔除不显著的变量商品房销售面积 (dems) 以及商品房投资开发完成额 (inv) , 重新进行回归, 得到回归方程如下:

再对回归方程的残差序列进行单位根检验, 进行ADF检验, 得到ADF统计值是-5.354520, p值是0.0000, 小于在5%的显著性水平下的临界值-1.946161, 拒绝存在单位根的原假设, 因此回归残差是一个平稳的时间序列, 变量之间具有协整关系, 存在着长期稳定关系。当实际利率提高1%时, 房价就会下降0.023329%, 当货币供应量增加1%时, 房价下跌0.066503%。

三、理论分析

利率政策是货币政策实施的重要手段之一。利率政策通过影响房地产需求进而影响房地产价格。从需求方面看, 现在人们购房往往都需要向银行进行贷款, 在未来的时间内分次付清房款, 所以利率的变动会影响购房者的购房成本。对自住消费性购房者而言, 利率上升, 意味着将来还贷数额的增长, 买房者就会改变自己的消费需求, 如改变住房面积、区位、档次等。对投资性买房者而言, 利率提高会增加其融资成本, 使投机需求受到限制, 但只要投机利润依然存在, 投机需求仍有可能会上升。从供给方面看, 投资是由利率和资本的边际效率决定的, 利率提高, 投资减少, 资本边际效率提高, 投资增加。贷款利率的提高, 房地产开发商要承担更多的还贷成本, 资本的供给价格上涨, 资本的边际效率下降, 房地产投资就会受到抑制, 房地产供给减少, 如果需求不变, 房地产的价格就会出现上涨。

广义货币供应量的变化会引起流通中的货币数量的变化。广义货币供应量的增加导致通货膨胀, 货币贬值, 资产组合、企业经营成本、持币成本和货币市场改变, 从而资产价格上涨。对于房价而言, 当广义货币供应量上升导致通货膨胀时, 由于房地产是一种很强的抗通货膨胀的资产, 在房地产的供给不变情况下, 房价也就会相应上涨。广义货币供应量的多少受到多方面因素的影响, 包括贷款量, 真实利率, 现金等。另外, 还有国际资本。当一国经济处于上升阶段时, 作为极易吸引资本进入的房地产行业, 就会吸引大量国际资本的进入, 既导致房价的上涨, 也导致流通中资本的增加。还有, 股市资金也是构成广义货币供应量的一部分。在股市的升值时期, 人们将从股市获得的财富投资于房地产业, 从而促成房地产价格的上涨;而在股市的萧条时期, 人们为了使手中的资金保值, 也会将资金投入到具有一定保值增值作用的房地产业, 最终也促进房地产价格的上涨。

四、政策建议

利率政策对房地产价格有负向作用, 但由于房地产价格本身的复杂性以及利率政策的单一性, 应将利率政策与其他多种政策配合调整房地产市场, 如房地产价格管制、金融监管、税收制度设计, 等等。加快利率市场化的改革, 建立有效监管体制, 降低利率市场化的风险。同时, 房地产市场存在着投机行为, 对房价上涨的预期会进一步助长投机行为, 从而使利率政策失去其应有的效果, 因此, 要积极打击房地产市场的投资行为。货币政策工具对房价调控是有效的, 应综合利用存款准备金率, 再贴现, 公开市场操作等货币政策工具, 拓宽投资渠道, 使货币不仅仅局限于房市与股市, 将货币投资与其他实体经济, 以防出现房市和股市的泡沫。在用货币政策对房价实施调控时, 更要注意政策的效果也存在着一定的时滞。

参考文献

[1]张莉.我国利率政策对房地产价格传导效应研究[J].统计与决策, 2010, (19) :122-124.

[2]高波, 王先柱.中国房地产市场货币政策传导机制的有效性分析:2000—2007[J].财贸经济, 2009, (3) :129-135.

[3]段忠东, 曾令华.房价冲击、利率波动与货币供求:理论分析与中国的经验研究[J].世界经济, 2008, (12) :15-27.

[4]成豫婷, 耿强.不同货币政策工具对中国房地产价格的影响——基于时间序列的实证分析[J].现代经济信息, 2010, (8) :215-217.

[5]周晖, 王擎.货币政策与资产价格波动:理论模型与中国的经验分析[J].经济研究, 2009, (10) :61-74.

[7]Fratantoni M, Schuh S.Monetary policy, Housing, and Heterogeneous Regional.Markets[J].Journal of Money, Credit, and Banking, 2003, (35) :557-589.

房地产货币化 篇10

关键词：货币供应量,房价,协整分析,格兰杰因果检验

引言

自1998年起, 我国取消了福利分房, 实行住房商品化改革, 经过十多年的发展, 房地产行业已成为我国国民经济发展的支柱产业, 房地产业每年对GDP的贡献率都在5%左右, 对GDP增长的拉动平均为1.5个百分点, 对经济、社会发展做出了重要贡献。2003年以来, 房价一路高歌猛进, 以北京市为例, 2003年房价为4 456元/平方米, 2012年涨到了20 700元/平方米。目前一线城市的房价收入比高达30, 已远远超出人们的承受能力。

2013年4月11日, 央行公布的数据显示, 3月末, 中国广义货币供应量 (M2) 余额103.61万亿元, 首次突破100万亿大关。货币供应量从2002年初的16万亿, 到如今超过100万亿, 十年来我国货币供应量增长超过5倍, 按照目前的数据, M2与GDP之比高达200%。虽然我国货币供应量保持高速增长, 但是我国的一般物价水平 (CPI) 一直在低位徘徊, 并不存在严重的通货膨胀。与此同时, 我国的房价却在飙升, 全国商品房平均价格由2003年的2 359元/平方米涨到2013年第二季度的6 348元/平方米, 这表明巨额的货币量涌向了资产市场, 大量的流动性主要集聚在房地产市场, 房地产价格的持续上涨激发了居民投资房地产的热情。

一、研究现状

王擎、韩鑫韬 (2009) [1]基于BEKK模型和GARCH均值方程模型实证研究了房价、货币供应量与经济增长波动之间的关系, 发现货币供应量增长率与房价增长率之间的相互影响并不稳定, 货币供应量的变化会引起房价不同方向的变化。胡冉 (2009) [2]通过构建向量自回归模型 (VAR) 、格兰杰因果检验、脉冲响应函数和方差分解等实证研究, 结果表明, 货币供应量的增加通过扩大房地产企业开发贷款和居民住房贷款加速房地产价格上涨。任碧云、梁垂芳 (2010) [3]通过建立SVAR模型, 选取1998—2009年货币供应量M2.房屋销售价格指数的季度数据, 实证分析得出如果货币更多的流向资本市场, 那么货币供给快速增长会导致房价的上涨。李健、邓瑛 (2011) [4]基于协整VAR模型, 选择准货币作为研究货币量与房价关系的主要变量, 分别对中国、美国、日本的房价与货币量之间关系进行了实证比较分析, 研究表明, 3个国家中货币量与房价是协整的即存在长期均衡关系, 推动房价上涨的实体因素不足, 巨额货币存量是推动房价上涨的首要因素。方燕、唐瑞雪 (2012) [5]选取“M2/GDP、商品房平均销售价格”为变量, 实证分析了货币流动性对房价波动的动态影响, 研究表明, 货币流动性的加快会导致房价的上扬, 随着时间的变化货币流动性的变动对房价波动的贡献率逐渐增强。

不同学者通过不同的实证模型研究了货币量与房价的关系, 得到了大体一致的结论, 即货币量的增长会导致房价的上涨。

二、货币供应量和房价关系的理论

(一) 货币供求的角度

首先, 从需求角度, 弗里德曼 (1988) [6]把房地产价格和货币需求的关系分为三个效应, 即财富效应、交易效应、替代效应。财富效应指房地产价格的上涨, 居民的名义财富相应增加;交易效应指随着房地产价格上扬, 居民买卖房屋的交易量大, 需要大量的充当交易媒介的货币;替代效应指根据资产的价格变化适时调整资产组合。其次, 从供给角度看, 宽松的货币政策通过银行体系的乘数效应增加了货币供应量。一方面, 经济中的流通货币的增加会增强居民的购房能力和购房欲望;另一方面, 改善了融资条件。扩张的货币政策增强了银行创造货币的能力, 居民的买房需求和贷款需求上升, 同时, 也提高了房地产企业的贷款和建房能力。

(二) 银行信贷的角度

我国的金融体系是银行主导型, 居民和企业的借款能力取决于抵押物的价值, 经济高涨时房价上升提高了抵押物的价值, 购房者和房地产开发商更容易从银行获得贷款;另一方面, 从银行角度看, 房价上升改善了银行的资产负债状况, 银行更乐意发放房地产贷款。随着银行信贷向房地产的投放, 房价会进一步上扬, 房价的上扬又会使银行的放贷意愿加强, 如此反复, 导致了银行信贷和房价的轮番上涨。

三、M2和房价关系的实证分析

(一) 变量选取和数据说明

本文选取2001年第一季度至2013年第二季度的季度数据进行研究, 每个变量共获得50个样本值。由于广义货币量 (M2) 不仅能反映现实的购买力, 还可以反映潜在的购买力, 所以选取M2做总量考察分析。M2来源于中国人民银行网站。选择商品房平均销售价格 (记为HP) 作为房地产价格的指标, 商品房销售额、商品房销售面积的季度数据来源于国务院发展研究中心信息网, 通过计算得到商品房平均销售价格。为消除数据的异方差, 对数据进行对数化处理,

(二) 模型建立

由于选取的变量都是时间序列数据, 为避免出现伪回归, 首先, 需要检验时间序列数据的平稳性, 检验结果表明:lnhp、lnm2的原始序列都没有通过平稳性检验, 但经过一阶差分后, 各变量是平稳的。即dlnm2.dlnhp都是一阶单整序列, 则lnm2与lnhp可能存在协整关系, 即长期均衡关系。

其次, 利用Engle-Granger两步检验法对lnhp、lnm2进行协整检验:

第一步:用普通最小二乘法估计方程。首先对lnhp、lnm2进行协整回归, 得到回归方程

T与F统计量说明方程显著成立, R2说明拟合优度良好, 设该回归模型的残差为e1。残差方程为:e1=Lnhp-1.096-0.553lnm2

第二步, 残差e1通过了平稳性检验, 表明:商品房平均销售价格的对数序列lnhp与广义货币供应量的对数序列lnm2是 (1, 1) 阶协整的, 说明这两个变量的对数序列间存在长期稳定的“均衡”关系。 (1) 式表明lnhp关于lnm2的长期弹性为0.553, 即货币供应量lnm2每增加1%时, 商品房平均销售价格lnhp将上涨0.553%。

最后, Granger因果关系检验表明:在滞后3期和4期时, 房价lnhp与广义货币供应量lnm2存在双向格兰杰因果关系。

四、政策建议

1976年诺贝尔经济学奖得主米尔顿·弗里德曼 (Milton Friedman) 说过:“通货膨胀在任何时间任何地点都是一种货币现象”。通过理论分析和实证研究货币供应量和房价之间的关系, 结果发现货币量与房价高度相关, 对政府调控楼市有重要的政策涵义。

(一) 在货币总量上, 央行应严格控制货币增速

抑制房价, 首先应该控制货币增速, 央行应综合运用数量型工具与价格型工具调控货币供应量, 货币政策应有缓慢的过渡, 防止过紧货币政策导致房地产市场的急剧降温, 否则会对实体经济和居民财富带来巨大损失。同时, 结合我国当前的经济形势, 合理引导资金流向, 农业、医疗、教育等实体经济部门资金投入不足, 而房地产市场流动性过剩, 加大对资金匮乏部门的支持力度, 使我国经济结构趋于合理, 促进国民经济的平稳发展。

(二) 货币政策应关注资产价格

我国货币政策的目标不仅仅是维持物价水平稳定和经济增长, 货币政策需要改变只盯住“CPI”的模式, 央行在制定政策目标时应把房地产等纳入考虑范围, 建立房地产的预警机制, 对房价进行监控与预测, 促进房地产市场的理性发展。

(三) 防范金融风险

首先从国内银行的角度看, 由于银行贷款集中于房地产行业, 当房价出现暴跌, 会降低债务人抵押品即房产的价值, 借款人危机转化为贷款人银行的危机。由于我国是以间接融资为主, 银行是我国金融体系的主体, 一旦资产泡沫破灭, 银行将面临资不抵债的风险。因此, 银行应加强信贷审核, 防止房地产信贷的过度投放。其次, 应防范国际金融风险。热钱具有短期投机性、逐利性, 一旦经济下行, 游资就会撤出我国, 造成我国金融体系的震荡。因此, 货币当局应监管热钱的流向, 严防热钱借助不当渠道进入我国。

综上所述, 尽管政府陆续出台了一系列调控楼市的政策, 但调控效果不甚理想, 出现越调越涨的现象, 这是因为房价飙涨的根本原因是货币量太多了, 只有从源头上切断房价上涨的基础, 即严格控制货币增速才是治本之策, 才能使房价趋于合理回归。

参考文献

[1]王擎, 韩鑫韬.货币政策能盯住资产价格吗[J].金融研究, 2009, (8) .

[2]胡冉, 我国货币供给量变动对房价的动态影响分析[J].统计与决策, 2009, (23) .

[3]任碧云, 梁垂芳.从历史数据看货币供给对消费价格与房地产价格的影响[J].华北金融, 2010, (4) .

[4]李健, 邓瑛.推动房价上涨的货币因素研究[J].金融研究, 2011, (6) .

[5]方燕, 唐瑞雪.我国货币流动性对房价波动的动态影响研究[J].价格理论与实践, 2012, (8) .

房地产货币化 篇11

[关键词] 房地产 利率 汇率 存款准备金率

近几年来我国房地产出现了过热、房价上涨过快的现象，为此央行先后出台了一系列的货币政策来调控房地产业，对利率、汇率、存款准备金率都做出了相应的调整，试图通过这些政策的组合来解决增长过快的问题。但是现今看来却没有得到很好的效果。本文通过对这些政策对房地产业影响的内在的传导机制来分析其深层次的原因。

一、我国的利率调整对房地产业的影响

从理论层面的分析，利率提高势必会增加房产购买者、房产开发商的资金成本，从而过热的需求欲望和膨胀的投资预期会得到抑制，但我国连续的加息之后结果并非如此。其原因：

1.利率政策的作用主要是受利率市场化程度和经济主体对利率信号的敏感度的影响，而我国，一方面利率尚未完全实现市场化，经济主体对利率变化的敏感度较弱。另一方面政策的本身也存在着问题。利率调整幅度较小，对房地产的影响不大。比如2006年央行调整贷款利率，一年期贷款基准利率从5.85％上调到6.12％，但个人商业性住房贷款下限从基准利率的0.9倍扩大到0.85倍，实际上上调了0.06个百分点。现举例说明此问题：从投资来看，1000万的1年～3年贷款，加息前的利率为6.03％，利息为180.9万，加息后的利率是6.30％，利息为189万，仅增加成本8.1万。因此，对于一个房地产开发商来说，8.1万的成本只是九牛一毛。从购房者的角度来看，如果向银行贷款20年期20万，加息前的下限为5.75％，每月还本付息为1404元，加息后下限变为5.81％，每月还本付息为1411元，因此，贷款者每月增加5元的成本，这对购房者来说并没有质的影响。从而看来，因为小量的加息对房价的影响不会有很大的波动。

2.加息并没有区分投机需求和正当的购房需求。我国目前的房地产过热主要是由于投机需求造成的，而央行出台的加息政策并没有以遏制投机需求为目标。很多正当的购房者因为加息，从而对于房产的购买采取了观望的态度，这恰恰增加投机者对未来房产升值的预期，进一步刺激了投机需求的膨胀。

二、提高存款准备金率对房地产业的影响

从理论上来讲，提高法定的存款准备金率，一方面直接冻结银行一定数量的流动性，另一方面则通过影响货币乘数，减少信贷货币的投放量。但是在我国这种理论的效果却十分有限，主要的原因在于：一是银行现今存在巨额超额存款准备金，2006年3月底，我国金融机构在央行的准备金绝对余额超过1万亿，在此背景下提高0.5个百分点的法定准备金率只会使准备金减少，但对整个国民经济中的信贷投放量难以产生明显的紧缩。二是超额准备金实际上是一笔过剩的资金，当存放在央行账户上时，利率仅为0.99％，若将其一部分转化为法定准备金，可得1.89％的利率，反而增加了银行的收益，难以对银行目前的信贷行为产生约束。由此看来在我国上调存款准备金率对收缩银行信贷作用不大，只能在一定程度上抑制经济过快的增长，因为它不是只是针对某个行业，所以对于房地产业来说，不会感到太大的压力，房价也不会因此有太大的波动。

三、汇率政策对房地产业的影响

近几年来，为了获取房地产资本增值，以及受人民币升值的影响，不少境外主体对我国境内房地产市场投资，或者是参与房地产开发，或者是购买房地产。据国家外汇局对流入国内房地产市场的外资规模的测算，2003、2004、2005年，外资结汇流入房地产开发市场的规模分别为817亿、651亿、和750亿元人民币，占当年房地产开发投资额的比重分别为8％、5％、4.8％。此外，大部分境内投资主体投资境内房地产市场时还使用境内金融机构贷款，一定程度上增强了外资在国内房地产金融市场中的实际投资能力。

2005年7月21日，央行发布《中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，规定：外国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。在新的汇率机制下，人民币持续走高，2006年5月15日人民币兑美元汇率中间价首次突破8元。这对我国房地产市场来说是一个很大的刺激。人民币升值一般意味着国内经济整体较好，投资机会增多，而且收益水平相当可观。从理论上来讲，升值可以使境外投资者获得两部分的收益：一是购买人民币标价的资产将获得增值的收益，另外一部分是人民币升值的直接收益。由于我国国内的投资渠道实在是非常的有限，因此大量的外来资金集中在流通性相对较强的股市和房地产市场，最终会导致股市上涨，房地产价格的上涨。

四、结论

从总体上来看，近几年来的货币政策虽然对房价增长过快和过度投资等问题有一定的调节作用，但是部分货币政策的警示作用远远大于其纯粹的经济上的作用。因为我国当前的房地产市场过热很大程度上是由于投机需求造成的，利率政策不能区分房地产业的真实需求和投机需求，再加上我国银行等金融机构存在着较多的超额准备金，使得准备金率的提高并不能产生预期的效果。再有，由于人民币的升值趋势不断的加强，大量外资的流入房地产业，也在很大程度上推动了房地产价格的上升。因此我们可以得出，国家现今小幅度的货币调控政策并不能够真正的达到其预期的效果。

参考文献：

[1]胡慧萍:货币政策的实施对房地产市场影响的实证分析［J］.《济南金融》,2007

[2]谢 赤 郑 岚:货币政策对房地产市场的传导效应：理论、方法与政策[J].《财经理论与实践》,2006

[3]马明和 王宇伟;转型经济背景下我国货币迷失、非FDI资本流动与人民币汇率问题［J］.《管理世界》，2005,（11）

房地产货币化 篇12

当前在中国, 房地产经济领跑整个中国经济。房地产逐渐成为居民财富的重要组成部分, 资产价格的变动已经开始对一般价格水平产生越来越大的影响, 并且通过在实践中的发现, 资产价格的过度上升往往出现在一般价格水平比较稳定的时期, 资产价格与实体经济价格水平的背离往往使中央银行的货币政策处于两难局面, 可以说, 资产价格波动成为货币当局制定货币政策的一个重要考虑因素。

近来, 中国房地产价格出现了连续九个月的上涨, 于2010年年初出现泡沫的端倪, 有关部门立马出台“新国四条”和“新国十条”, 旨在遏制房价的过快增长, 央行也在2010年5月25日将存款准备金率上调至16.5%, 而此前, 央行已经在2010年2月25日将存款准备金率上调至16%, 虽然调控措施一个比一个严厉, 但从近期来看, 房地产市场只出现成交量的萎缩, 还没出现房地产价格的大幅下降, 并且有人在担心这么严厉的政策会不会就此制止中国经济的复苏。房地产泡沫对民生的改善以及经济和金融体系的稳定都会产生显著的负面影响。有鉴于此, 本文通过建立模型来实证房地产价格波动对实体经济冲击力度的大小, 并且模拟出调控房地产市场的适度货币政策。

本文的大体结构是:先借鉴中国人民银行佛山市中心支行课题组 (2009) 钱小安 (1998) 、王维安及贺聪 (2005) 等人已经做了这方面的研究;其次黄平 (2006) 、刘传哲 (2006) 等人, 运用Engle-Granger两步法对房地产投资和国内生产总值 (GDP) 的协整关系进行了回归, 他们最后的结论是:房地产投资是影响实际总产出的重要因素;最后, 经朝明、谈有花 (2006) 等人利用协整分析和误差修正模型来分析资产价格波动对通货膨胀预期有效性进行分析, 得出无论从长期还是短期来看, 房地产价格变动会影响到通货膨胀, 而通货膨胀不影响房地产价格变动的结论。此外, 还有部分学者试着从其他角度来研究这一问题, 诸如徐慧贤 (2007) 在其研究报告指出, 我国房地产价格由于受到非理性冲击而快速膨胀。央行的货币政策不仅要关注消费物价指数, 还要对房地产价格的飙升作出反应;余元全 (2008) 对比研究了房价与股价对实体经济的影响, 得出:资产价格对我国消费、投资和产出有一定的影响且房价的影响大于股价的相应影响, 资产价格对我国通货膨胀的影响有限, 货币政策对房价的冲击在不同阶段存在不同的反应且房价对货币政策的影响大于股价的相应影响。然而, 目前国内学者对这一问题的研究也存在着一些偏颇之处:①这些学者对房地产资产价格泡沫的测度还未达成一个共识。②很多研究结果显示, 中央银行货币政策的制定是将资产价格波动因素考虑在内的, 但却没有分析资产价格波动在样本期货币政策准则下有没有对产出缺口和价格稳定产生较大的冲击。③没有研究货币政策对资产价格的效果。即当资产价格大幅度波动时, 如果央行对此作出反应, 那么央行到底应该采用多大幅度的利率调整, 才能消除资产价格与基础价值的偏离?

3 房地产泡沫的测度

3.1 研究理论框架

本文借鉴了中国人民银行佛山市中心支行课题组 (2009) 关于家庭还款额的支付性指数HAI来对我国房地产泡沫进行测度, 具体的理论框架如下:

自从1998年我国商业银行推出住房按揭贷款以来, 就允许家庭可以借助银行取得部分贷款来购房, 前提是这些家庭必须付首期以及在进入贷款还款期后按时归还商业银行的本金和利息, 假设家庭要完全通过每个月固定存入银行的存款累积才能付得起首付款, 而这部分存款来源于每月工资收入的一部分。

HAI衡量的是收入处于平均水平的典型家庭对平均水平房价住房的承受能力。如果HAI为100, 说明收入处于平均水平的家庭正好承受平均水平房价;若HAI小于100, 则说明这些家庭只能购买低于平均水平房价的住房, 此时房地产市场存在一定的泡沫;若HAI大于100, 则表明这些家庭能够承受比平均水平房价更高的住房。

假设该家庭购买住房的资金分为两部分, 即首付款和房贷两部分, 贷款年限为n1, 贷款月利率为r1, 首付款占购房价格比例为α, 家庭每月还本付息额占家庭收入的比重不超过φ1, 平均水平房价为p, 每月的还款额x1为:

undefined (1)

我们令x1≤φ1y, 其中y为家庭每月可支配收入, 则满足这一条件的最低月收入为:

undefined (2)

将平均水平家庭收入y除以yundefined, 得到家庭还款额的支付性指数HAI:

undefined (3)

我们假设这些典型家庭要存款n2才能支付起购房的首付款, 存款月利率为r2, 存款期间每月存款额不超过家庭收入的φ2, 同样, 平均水平房价为p, 这样, 这部分家庭每月存款额x2为:

undefined (4)

同理, x2≤φ2y, 满足这一条件的最低收入为:

undefined (5)

令平均家庭收入y=yundefined, 可计算出家庭在当前收入和房价下支付首付款所需要积蓄的年份n2:

n2=log (r2αφ2yp+1) (1+r2) (6)

中国人民银行佛山市中心支行课题组 (2009) 的研究中取中位数家庭收入作为典型家庭收入, 取住房市场中位数房价作为典型房价分析。本文对中国人民银行佛山市中心支行课题组 (2009) 的研究的改进之处就是将典型家庭收入定义为平均水平家庭收入, 将典型房价定义为平均水平房价;并且取房屋单位面积平均销售价格作为平均水平房价, 而不是房屋总价, 取家庭月人均可支配收入作为平均水平家庭收入, 这样更贴近现实, 能更为全面地反映房价的合理程度。

3.2 样本数据来源

我们对以上等式参数的赋值是借鉴中国人民银行佛山市中心支行课题组 (2009) 对各参数的取值, 假设贷款年限n1为15年, 首付款占购房价格比例α=0.3;根据世界银行对住房消费比例的可支付性标准规定, 取φ1=0.25, φ2=0.125。

由于我国在1998年进行了住房商品化改革, 商业银行也在1998年以后推出住房按揭贷款业务, 因此我们选取了1998—2009年的数据作为我们的样本。其中, 房屋平均销售价格来源于中宏数据库, 人均可支配收入来源于国家统计局数据库, 存贷款利率来源于中国人民银行统计数据。

3.3 实证研究结果

从上表来看, 在样本期间, 我国房地产市场HAI值呈逐年递增的趋势, 但都低于60, 尤其是1998年 (28.96) 及1999年 (39.6) , 其余年份HAI值稳定在45～60, 足以显示我国居民对房价支付能力严重不足, 居民可支配收入增长速度赶不上房价增长速度, 当前房价远超过合理区间, 我国房地产市场自从1998年商品化改革以来就存在较大的泡沫。

4 房地产价格冲击对价格稳定和产出的影响

4.1 模型与数据

4.1.1 模型设定

为了检验在当前中国货币政策框架下, 房地产价格冲击对价格稳定和产出的影响, 我们建立一个结构向量自回归模型 (SVAR) , 并且将房地产价格, CPI以及GGAP纳入到这一模型, 在考虑房地产价格泡沫与其他变量之间相互制约条件下, 分析房地产价格泡沫对价格稳定及产出的影响。首先估计SVAR模型:

HAI_RATE=c1+αundefined×HAI_RATE (-1) +αundefined×HAI_RATE (-2) +βundefined×CPI (-1) +βundefined×CPI (-2) +γundefined×GGAP (-1) +γundefined×GGAP (-2) (7)

CPI=c2+αundefined×HAI_RATE (-1) +αundefined×HAI_RATE (-2) +βundefined×CPI (-1) +βundefined×CPI (-2) +γundefined×GGAP (-1) +γundefined×GGAP (-2) (8)

GGAP=c3+αundefined×HAI_RATE (-1) +αundefined×HAI_RATE (-2) +βundefined×CPI (-1) +βundefined×CPI (-2) +γundefined×GGAP (-1) +γundefined×GGAP (-2) (9)

4.1.2 数据来源与预先处理

我们在本节利用家庭还款额的支付性指数率 (HAI_RATE) (2) 作为房地产价格泡沫的测度, CPI来源于国家统计局统计数据, 产出缺口 (GGAP) 是GDP实际增长率减去GDP潜在增长率所得, 其中GDP潜在增长率我们是利用H-P滤波分析得到的。通过利用Eview 5.0软件的实证分析, 得出:

HAI_RATE=0.43+0.22HAI_RATE (-1) -0.10HAI_RATE (-2) +1.51CPI (-1) +0.64CPI (-2) -

2.24GGAP (-1) -4.02GGAP (-2) (10)

CPI=-0.10+0.33HAI_RATE (-1) -0.10HAI_RATE (-2) -0.28CPI (-1) -0.41CPI (-2) +3.00GGAP (-1) +1.54GGAP (-2) (11)

GGAP=-0.07+0.06HAI_RATE (-1) +0.11HAI_RATE (-2) -0.74CPI (-1) +0.03CPI (-2) +0.34GGAP (-1) +1.37GGAP (-2) (12)

4.2 房地产价格泡沫对价格稳定和产出的影响

我们采用AR根的图表检验滞后结构, 从图1可以看出, 三个变量中除了一个变量以外, 其余两个变量的一阶和二阶单位根位于单位圆之内, VAR模型满足稳定性条件。

更进一步, 我们利用Eview 5.0软件分析房地产价格泡沫 (HAI_RATE) 对物价稳定 (CPI) 及产出 (GGAP) 的结构冲击, 其脉冲响应如图2, 图3所示。

从图2可以看出, 房地产价格泡沫对物价稳定的冲击是比较大的, 从第一期的2.5%开始逐期减弱, 在第四期房地产价格泡沫对物价稳定的冲击转为负冲击, 于第五期达到第一谷底-2.0%, 然后冲击又逐渐减弱直至第六期转为正冲击, 此后正冲击又开始加大, 在第七期达到最高峰2.8%, 即房地产市场出现1%泡沫能引起CPI增加2.8%, 此后由正冲击变为负冲击并且达到最低值-3.6%。

从图3可以看出, 房地产价格泡沫对产出的冲击是比较细微的, 从第一期-0.4%开始, 房地产价格泡沫对产出的冲击开始减弱, 并且在第三期转为正冲击, 于第四期上升至第一个峰值0.5%, 即房地产市场出现1%泡沫, 产出缺口增加0.5%, 此后, 这种冲击由正转负, 在第六期恢复至原来第一期水平, 房地产价格泡沫对产出的冲击在第八期达到最大值为1%, 在第十期达到最小值为-1%。

4.3 不同货币政策准则下, 房地产价格波动的效果

针对资产价格泡沫冲击引起我国经济的不稳定, 本文将利用扩展的BGG模型, 模拟在不同货币政策框架下资产价格波动冲击对经济的影响。目的是探索哪种货币政策准则能最有效缓解资产价格波动的影响。扩展的BGG模型如下:

undefined (13)

其中, rundefined是中央银行控制的名义利率 (作为操作目标的利率) , Etπt+1表示公众对下期通货膨胀的预期, undefined是房地产一期价格与当期价格比值的对数值 (作为资产价格波动) 。在这里, 我们将β取值为0.8, ξ取值为0.2, 得出了扩展BGG模型:

undefined

在这一货币政策准则下, 资产价格波动对经济的冲击如下:

从图4可以看出, 在undefined货币政策规则下, 房地产价格波动在第二期对价格稳定的冲击最大, 达到0.4%, 此后第三期回落到0冲击, 然而在第四期又冲高到最高点0.4%, 以后这一冲击逐渐回落, 并且保持在0轴线周围上下波动。

从图5可以看出, 在undefined货币政策规则下, 房地产价格波动对产出的冲击比较和缓, 基本都是在0轴线周围上下波动, 最高是在第五期达到0.15%, 最低是在第八期的-0.1%。

中央银行对于房地产价格泡沫采取了严厉的调控, 但这一调控付出的代价是房地产波动在央行所执行的货币政策框架下对经济产生了严重的冲击, 特别是打破了价格稳定的局面, 相比较而言, 房地产价格波动在undefined货币政策框架下对经济的冲击比较和缓, 我们在下面的图中将显示利用扩展BGG模型模拟的目标利率 (3) 与央行实际操作利率的对比:

图6显示, 在undefined货币政策框架下模拟的目标利率与央行所执行的货币政策操作利率除了2005年和2007年以外, 其余年份走势十分吻合, 但前者的值远小于后者的值, 说明央行以往所执行的货币政策太过于严厉, 以至于造成经济的大幅度波动。

5 结论与启示

实证结果得出:在我国, 基于家庭还款额的支付性指数 (HAI) 在我们样本期间 (1998—2009年) 其值低于60, 特别是房地产市场实行住房商业化改革前两年, 其值更是在40以下, 表明大部分普通老百姓只能购买比平均水平房价更低的住房。由此也印证了:中国房地产市场自从1998年国家实行住房商业化改革以来就存在严重的泡沫, 泡沫所催生出来的高房价远远超出普通老百姓的经济承受能力, 严重影响人民生活水平的改善, 货币政策工具应该成为调控房地产市场泡沫的有力手段。