破解思路（精选11篇）
破解思路 篇1
一、引言
公共租赁住房，是我国保障性住房建设探索实践过程中继经济适用房、廉租房之后提出的一种新型的住房保障形式。2010年6月12日，住建部联合七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，全国各地也积极响应并探索实施适合本地区特色的公租房管理办法，开展大规模的规划建设。住建部2012年7月15日发布的《公共租赁住房管理办法》定义公共租赁住房：限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。国家“十二五”规划纲要明确提出，我国将重点发展公共租赁住房，着力优化住房供应结构，推动住房保障方式从“以售为主、租售并举”向“以租为主”转变，逐步使公租房成为保障性住房的主体。
从经济适用房到公共租赁住房的住房保障方式转变，说明我国对住房保障建设体系本身就是“摸着石头过河”，各地政府在公租房供给过程中难免困难重重。本文着重分析制约公共租赁住房良性发展的障碍，并提出几点破解思路。
二、公共租赁住房发展困境
1．地方政府消极被动，疲于“凑数量”。
国家制定公共租赁住房政策和目标，最终是要由地方政府来具体落实的。然而，地方政府没有公共租赁住房的供给决策权，只是被动地执行上级分配下来的供给数量、供给方式和供给程序。因此，很多地方政府疲于完成上级下达的任务，而没有真正把建设公共租赁住房当作自己应尽的职责，可以说，地方政府积极性不高是公共租赁住房建设中的最大障碍。例如，2011年国家下达三年内建成各类保障性住房1 000万套的命令，河南省2011年责任目标42.09万套。而河南省又将目标分配下达给各地市。各地市在执行责任目标过程中受财政和行政能力以及其他原因的约束，无法完成任务，只能消极放任或者拖延甚至糊弄，以致仓促开工严重降低房屋质量;或将公共租赁住房建在偏远地区，而将好的地段用于商业开发，来保障土地财政收入。据河南省审计厅对全省6个省辖市保障性安居工程的审计结果显示，郑州市剩余房源最多的“珠江景荣”楼盘便是此例。
2. 公租房建设管理体制不完善，供给方式单一。
发展公共租赁住房在我国还是一个新兴事物，各地不可能在短时间内健全公共租赁房的供给管理体制，也制约了公共租赁住房的良性发展。主要表现在两个方面：一是公共租赁住房的规划建设与公众需求严重错位。当前公共租赁住房供给决策是“自上而下”命令式的分配任务，地方政府也只是消极被动地完成任务，而不是由地方政府通过基层调研、摸底，听取社会公民的真正诉求从而形成决策，因此造成公共租赁住房供需“背道而驰”的局面。二是很多地方政府的公共租赁住房管理机构不健全，决策人和执行人混在一起，责任分工不明确，导致政府行政事务过多，行政效率不高。
另外，目前主要靠大规模新建和转设空置廉租房的方式来提供公共租赁住房房源，房源供给方式单一僵化，加之制度本身的诸多缺陷，难免重蹈廉租房大面积空置而无人问津之覆辙。
3．资金缺口仍然很大，地方政府的财政压力加大。
《公共租赁住房管理办法》显示，公共租赁住房的建设和运营资金主要来自政府财政拨款、住房公积金收益、土地出让金计提和租金收入，但是资金缺口依然很大。2011年中央用投入各类保障性住房资金补助为1 210亿元，但仅占所需资金的10%，剩余90%则需要地方政府去筹集。分税制改革导致地方政府高度依赖土地财政，而公租房用地要求无偿划拨，地方政府还要支付各种税费以及其他各种开支，使得很多地方政府已面临严重的收支平衡难题，再加上公共租赁住房投资回收期长，更加大了地方财政的压力。
4．公租房配租条件苛刻僵硬，分配公平难以保障。
其一，各地方政府虽然已经在尝试建立适宜本地区的配租试行办法，但会不会考虑地方“困难”而扭曲执行使得配租条件更加苛刻呢?其二，《公共租赁住房管理办法》需要以信息的透明性为前提，但由于家庭和个人住房、收入及金融资产的基础信息不足，申请资质审核存在一定难度，退出机制也不尽完善，会不会滋生分配权力寻租漏洞呢?其三，公共租赁房属于投资回收期长、即时回报率低的项目，地方政府部门会不会放松管理，缺乏有效的质量监督，从而降低公共租赁住房的公信力呢?等等。
三、以民为本，创新公共租赁住房建管模式
国家“十二五”规划纲要提出，要重点发展公共租赁住房，从目前的政策趋势可以看出，公共租赁住房将成为我国保障性住房的主要形式。本文拟提出以下几点思路。
1．由地方政府主导公共租赁住房的规划决策。
国家经验提示我们，发展保障性住房的重点之一是确定其覆盖范围，只有先明确了需求边界，才能正确合理地评估供给缺口，并以此敲定新的建设规模。这项工作应该由地方政府主导以及基层政府和社会公众充分互动来完成，包括对城镇家庭已有住房情况、收入状况、存量住房结构等统一进行摸底排查，以此形成初始的决策信息;同时，也要充分给予社会公众及潜在需求者发言权，畅通他们的利益表达渠道，其建言献策应纳入决策参考;另外，中央政府在统一规划布局时也要充分考虑地方政府的财政和行政能力，给予一定的政策优惠，以调动地方政府的积极性，避免政府供给与公众需求错位。
此外，地方政府要健全管理机构，明确责任划分，决策层和管理部门分工明确，各司其职，提高管理的科学性;要建章立制，明确规定公共租赁住房的后期日常管理办法，保证服务质量;还要加大对公共租赁住房社会化管理的监管力度，公共租赁住房的租金都很低，难以仅靠租金来管理服务，所以必要时进行财政资金注资以弥补不足。
2．创新公共租赁住房房源供给方式，缓解政府建设压力。
《公共租赁住房管理办法》明确“公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房”。
我国目前存量房数量惊人，住房资源浪费巨大。可以积极探索将企业、社会存量住房纳入公租房管理，即政府通过长期租赁社会存量房，经统一装修改造后转为公共租赁住房。武汉市率先“吃螃蟹”，政府将洪山区某“城中村”改造项目安置后多余的房源整体包租、统一装修后作为公共租赁住房，短时间就解决了300多户新就业职工和中低收入家庭的住房问题。另外还尝试通过给予财政补贴的方式将茅店学生公寓等存量住房纳入公共租赁住房管理。此举取得了较好效果，也获得了住建部的肯定。
当然，既然是探索，难免遭受公众“旧公寓充数新建保障房”的质疑，也体现了管理规范的缺失。笔者认为，将存量房纳入公共租赁住房管理范畴，政府其实扮演着“房产中介”的角色。各地方政府可成立专门的租房管理服务中心作为公共租赁住房管理机构的分支，即“官办中介”。主要负责收集社会存量住房信息，明确准入门槛，规范租赁管理(如确定租赁登记备案制，规范租赁合同，合理确定租金，制定退出机制，加强监管力度等)，落实财政补贴，让符合条件者住上公租房。
国家实施保障性住房制度的初衷是要实现人人“住有所居”，政府将社会存量住房纳入公共租赁住房管理，同样可以满足这个目标，而且一些配套服务设施完善的存量住房作为公共租赁住房，也缓解了当前公共租赁住房遭遇冷场的局面。同时，还可以盘活存量住房市场，节约社会资源，实现社会价值最大化等一举多得之功效。这就需要各地方政府大胆尝试、积极探索切实有效的管理机制来实践这一措施。
3. 创新公租房资金运作模式，充分利用闲置资金。
《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国发办[2011]45号)规定，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设。响应国家号召，上海、大连等城市率先尝试使用公积金增值收益投资公共租赁住房建设。但公积金增值收益相对庞大的资金缺口还是杯水车薪。中国房地产研究会会长刘志峰表示，目前全国住房公积金结余达到9 000亿元，今后应将公积金结余部分甚至本金用于保障房建设和运营。
住房公积金投资建设公共租赁租房，具有资金规模大、资金来源持续稳定、资金成本相对较低的优势，对完善自身功能结构、实现制度可持续发展具有重要意义。但就目前试点情况反馈，住房公积金投资建设公共租赁住房还要解决以下问题。
一是政策风险，国发办[2011]45号明确了公积金增值收益支持公共租赁住房建设的意见，但对公积金结余资金直接投资公共租赁住房建设尚无政策支持。建议修订《住房公积金管理条例》，进一步明确资金使用规定，做到有法可依。
二是公共租赁住房的投资回收期长、资金回报率低、变现能力差等特点会影响住房公积金的保值增值特性，容易损害公积金缴存人的权益，也不利于公共租赁住房的长久发展。笔者建议，住房公积金结余投资公共租赁住房建设可采用BT建造模式，即由住房公积金管理部门提取公积金结余资金(为防止金融风险，要科学确定提取比例)，全额出资建设公共租赁住房，政府给予充分的政策优惠。等项目竣工后在保证住房公积金保值增值的前提下，政府分期、分批也可以一次性地回购公共租赁住房的产权，这样便保障了各方权益。
三是公共租赁住房运营管理比较复杂。住房公积金管理部门作为公共租赁住房的产权所有人，在公共租赁住房运营管理过程中，需要多部门有机协调，这是一个管理难点;公共租赁住房只租不售政策也不利于确保公租房的融资收益和资金安全。根据国际经验，国家必须通过立法来保障公共租赁住房的有效管理。为保障资金安全，可以借鉴香港的“以商养租”，也可考虑建立“租售并举，动态平衡”的偿债机制。
另外，政府应积极探索其他融资模式，设计合理的资金运作架构，以充分利用社会资金参与到公共租赁住房的建设规划中，如采用PPP模式、TOT模式、房地产信托投资基金等。
4．完善公共租赁住房配租管理机制，保障分配公平。
各地方政府要本着“执政为民”的理念，在具体操作过程中灵活制定适合本地区的公共租赁住房的配租条件与轮候制度，切实使公共租赁住房真正惠及住房困难群体。例如，郑州市《关于进一步加强保障性住房准入退出管理的通知》放宽准入门槛，将月收入标准从原来的1 900元放宽到2 280元，以后还会上浮到3 040元。还有，目前普遍采用“摇号配租”的轮候制度，表面上看似公平，实质上有靠“赌”、靠运气来“中奖”，难保公平。各地方政府除了扩大公共租赁住房房源，加大覆盖面积，还要通过广泛征求民意，建立科学合理的轮候制度，优先保障那些需求急切的群体。
各地方政府要建立公共租赁住房信息化服务平台，确保信息公开、透明，并委托移动通讯部门以短信形式广告公众。一是要把当年建设的公共租赁住房项目位置、规模、开竣工时间、分配时间在个地方政府网站和相关部门的网站进行公示;二是将公共租赁住房分配与审批程序、审批阶段性成果公示;三是联合工商、公安、民政、税务、金融、证券部门进行信息共享共用、保障审核对象信息的精确性。同时，对配租结果进行公示，动员社会公众进行监督与举报，可借鉴韩国经验，建立承租户诚信档案制度，一旦发现有违规行为必定严肃处理。
最后，要以行政立法强化监管力度。国外基本上是以法律形式来确立公共租赁住房政策的，这样公共租赁住房建设体系才得以良性循环。我们也必须加紧行政立法速度，确保公共租赁住房建设有法可依。
四、结语
公共租赁住房在我国仍处于起步阶段，要使公共租赁住房的建设、管理和维护走上一条良性发展的道路，还需在实践中不断探索，对公共租赁住房管理制度建设和机制创新，使保障性住房真正惠及困难家庭。相信随着国家住房保障政策法规的逐步完善，一定能够建立起一套更加公平、完善、高效的住房保障体系，全面实现“人人有房住”的民生目标。
参考文献
[1].柯敏.公租房:如何应对“冷场危机”——聚焦全国性公租房遇冷现象.中华建设, 2012;6
[2].李然然.我国公租房供给中的难题解析.中国房地产, 2012;8
[3].马振华.武汉存量房纳入公租房的探索.长江日报, 2012-06-13
破解思路 篇2
新课改实施困惑及破解思路浅谈
文/罗盛教
摘 要：新课改之路任重而道远，当前课堂教学改革中存在一些困惑和死角，这就需要广大一线教师立足实际学情，认真研究所教学生的实际认知规律，结合教学内容的特点设定符合学生认知和发展的教学方法，站在一线教学管理的高度总结一些新课改实施过程中的困惑，并根据实际学情进行讨论与探索，寻求相对应的破解方案。
关键词：新课改困惑；协调沟通；认知规律；合作探究
新课改实施与推广已有几个年头，这些年里广大一线教师孜孜以求，探索出许多符合学生实际认知和发展的教学方式和方法，然而也存在一些改革困惑和死角，挡在我们继续深化改革前进的道路上。笔者根据我校的教学管理实践，发现一些新课改实施过程中的困惑，并根据实际学情进行理论研究与实践探索，寻求出相对应的破解方案，有效提升课堂效率。
一、新课改如何科学使用新教材的困惑
教材是根据新课改精神编写的，是我们课堂教学的准绳和依据。怎样科学合理运用教材提升课堂效率，一直是一线教师探索和讨论的问题。新课改的教学理念就是用教材指导学生学习而不是照本宣科念教材。这样一来，在倡导让学生合作探究和自主学习的时候，往往让一部分教师对教材无所适从。新教材在编写过程中着重体现新课改指导学生通过体验知识生成和发展的过程最终迁移知识生成能力的新理念，所以教材的难度表面上看有所降低，其实对一线教师提出了更高的要求。一线教师必须要牢牢把握教学目标，科学合理地对教材进行整合和规划，引导学生层层递进，拾级而上，获取必备知识。具体操作中，教师一定要先分析学生的认知规律和知识结构，然后根据教学内容的特点对教学进行科学整合，同时要把握好教材知识的内涵和外延。在教学实践中，许多教师都产生了一个困惑，即延伸度的把握问题：延伸到底要延到什么程度？什么时候开始延伸为最好？我们教师在备课中已是十分认真地研究教材与广泛讨论，但还是觉得无所适从。以往对教材的依赖，对教材内容权威性的敬畏的思维惯性，面对新教材时让教师感到很茫然。比如，科学教材内容中，只是给出了科学实验的内容，而实验的现象、实验的结论没有呈现，学生如果不亲自实验，就无法获得知识。但是对于农村学校来说，有很多实验由于条件限制是无法开展的，这让教师很烦恼。怎样给学生讲解，讲解什么，讲解到什么程度，教师就把握不好了。如何使用科学教材就成为教师的一大困惑。
二、合作学习实践自主探究的.困惑
合作学习是引导学生自主探究的重要方式，新课改要求我们以关注学生能力的生成与发展为目的，通过合作学习的教学可以让学生在讨论和探究中学习他人的长处，完善自己的不足，有效提高自身的综合素质，并发展与提高自主学习能力，其间学生的沟通和协调能力也得到巩固和提升，表达能力也得到加强。然而，对这么一种效果显著的学习方式，我们教师在实施中，也产生了一定的困惑。限于学生的自学能力，一旦将课堂放手给学生，我们如何来有效控制其讨论的方向是围绕教学目标进行的。教学实践中许多教师走进了这样的怪圈：无论怎样的内容和课程，都组织学生来合作探究，更有一部分教师将合作探究式学习变为一种调节教学节奏的方法。在教学实践中，我们看到，很多教师在课堂上使用的小组合作学习只是一种形式，学生讨论的内容与教学关系不大，或者是讨论的深度不够，蜻蜓点水式地浮在上面。这样的合作探究小组学习就流于形式了。
三、破解新课改中困惑的策略探究
1.正确理解，充分把握
教材是教学的蓝本，是教学的依据，研究教材、正确理解编写的意图，是正确使用教材的基础和前提。加强校本教研，重视同年组教师的集体备课，采取同课同构、同课异构的形式，发挥大多数人的智慧，优势互补，集思广益后形成一个科学有效的教学设计。这样才可以使教材和教学达到一个高效的境界。
这里还以科学教学为例，初中科学是由传统的物理、化学、生物、地理等自然学科整合而成。如果我们不能捋顺教学思路，不能根据学生的实际认知规律来整合知识，那教学活动可能就会陷入知识短路的混沌状态。所以教学实践中，我们一定要捋顺教材，并确立科学的教学目标和方法，唯有如此才能积极进取，提高效率。
2.恰当好处，适时高效
如今的学生，他们生活在信息时代，媒体空前发达。接触新鲜事物又多又快的他们，对知识的理解也往往让教师瞠目。所以，教学中，教师要善于和高效开展小组合作探究学习，做到恰到好处，适时高效。
比如，在科学教学中，我们可以设置综合性科学问题，正确选择合作探究的内容，恰当使用分组讨论的形式。可以为学生设计讨论的导学案，也可以由学生自己提相互讨论的问题。使每一个学生在小组内都能发挥自己的特长，体现自己的价值，正确和大胆地发表自己的见解和疑问，确保合作探究的有效性。
3.多元评价，树立信心
当前的教学评价唯考试独尊。考试成绩的优劣成为衡量学校办学水准、教师教学水平以及学生学习能力和聪明度的重要指标。于是一线教师在“唯成绩论”的理念下，只注重学生的各科分数，却对其特长培养及正确的人生观、价值观的培养没有引起足够的重视。教师应努力发现学生身上的闪光点，努力挖掘学生潜在的特质。尝试运用赏识激励策略对学生进行多元化评价，如，表扬助人为乐的学生、赞赏有一技之长的学生、夸奖擅长书法写作的学生，让大家找到一种成功与自信，能够正视自我，克服困难全面提高自己的学习水平。
上文是笔者在多年的一线教学管理中总结的新课改实践中常见的困惑，并提出了对应的改进策略。囿于长期的应试教育导致我们学习和教学理念固化，虽然当前新课改还存在一些模糊的认识和困惑，但是只要我们积极进取和探索就一定能破冰化解。
参考文献：
［1］王波。新课改实施中的感悟和困惑［J］。成功：教育，（09）。
［2］陈月霞，张爱华。新课改下课堂教学有效性的特征及实施对策［J］。现代中学教育，2010（06）。
（作者单位 浙江省义乌市苏溪镇初级中学）
开发区的信访困境及破解思路 篇3
关键词：信访；困境；破解；思路
随着我国改革进程向纵深发展深入发展，社会整体利益结构的大面积大幅度调整导致新的利益矛盾和社会冲突不断产生。由于我国经济快速发展的客观需要，我国各地纷纷设立的开发区的行政建制。开发区以政府派出机构的方式履行政府职能部门所缺位的开发和建设功能。在开发区的建设过程中，征地拆迁、环境保护、劳资纠纷、融资问题、拖欠农民工工资等问题普遍出现，直接导致开发区的信访总量居高不下。在此，我们结合自身信访工作实践，探讨开发区的信访困境和破解思路。
一、开发区信访困境的原因
开发区的信访维稳形势日趋严峻，信访维稳问题日益复杂，信访现状呈现出内容集中、主体广泛、权益性突出、逢节逢会频发等特点，信访诉求呈现手段多样化、行为激烈化、人员组织化的倾向，非正常上访、重信重访现象比较突出。开发区的信访困境原因如下：
首先，开发区“准政府型”机构导致管理体制摩擦在所难免。开发区在体制模式上都是“准政府型”，管委会是政府的派出机构，从属于上级派出单位即省、市级政府，行使派出政府授予的经济和部分社会事务管理权限，对开发区实施开发服务和管理服务。这种垂直式的管理体制虽有优点，但也存在明显的不足，特别是开发区和所在区、县在农村管理、利益分配等方面都存在矛盾和冲突，直接制约并影响着开发区的征地拆迁、补偿安置、社会服务与管理等工作。
其次，部分群众倾向于信“访”不信“法”。信访工作通过协调解决问题，往往带有妥协性，能否协调成功，往往因人而异、因时而异、因地而异。在以往高调维稳的政治气氛中，部分群众绕过当地政府和部门，采取直接到省，甚至进京上访的做法，部分群众采用闹事上访、暴力上访、恶意上访的做法，确实取得了一定效果，这就导致群众形成了信官不信吏、信上不信下、信闹不信访的心理。这种社会心理进一步加大了信访工作的难度，造成恶性循环。
二、开发区信访困境的解决思路
开发区信访困境涉及的问题千头万绪，涉及的机构方方面面。因此，解决的总体思路是多方面共同着力，齐头并进，以期形成制度合力。
首先，理顺政府管理体制，减少行政漏洞。开发区应与区政府实行联建、税收分成的运行机制，两区设立联合开发办公室，负责两区合作开发过程中的组织协调、征地拆迁、安置补偿、财税分成等工作。在联建中，当地政府主要承担行政事务管理，包括给开发区提供村组人员信息、土地信息等，帮助协调行政事务；开发区主要承担村庄拆迁安置、规划、配套和招商。这种共同开发的模式在一定程度上能够缓解体制性的摩擦，解决了开发区对建设用地的需求。
其次，建立信访资源共享机制，减少资源内耗。虽然我国从中央到地方，各级党委、政府、法院和检察院及相关职能部门都设有信访机构，但是整个系统缺乏统一协调的机制，缺乏统一的信息联网。并且，《信访条例》在贯彻实施中还存在着操作细则不完善、地方法规不配套、问责体系不健全、操作行为不规范等问题。这就导致信访者一个问题可能同时找几个机构，得到的答复和解决方案可能不一样，甚至相互矛盾，造成反复上访的现象。
教育为先，是化解矛盾的前提。在对信访事项是否符合政策规定方面，信访人与接访人员的认识和理解存在很大分歧。我认为，这种分歧可能缘于以下因素：一是信访人与信访工作人员对信访事项或政策规定的理解不同，二是信访人对政策规定存在误解或曲解，三是对一些特殊情况，政策规定有所遗漏，四是信访人为了满足其诉求所采取的计策。在对政策的评价方面，大部分信访人对政策持肯定态度，说明政策规定在大多数信访人心目中是具有权威性的；而在政策的执行方面，所有的信访人都认为政策执行不力，而且领导对政策的执行起着决定性的作用。本文提出来上访群众的信访观，指一个人对信访的总的看法，也就是对信访的目的、价值、意义的总评价和总看法可称为信访观，信访人的信访观具体通过信访人的信访诉求、信访计划、对信访的认识等予以表现。信访观对信访人的信访活动起着根本性的指导作用，因而我们要提高全民素养，把贯彻党的政策与做好以人为本促发展的实际工作相统一；把深入的思想教育与培养人的自觉性相统一；把教育引导与严格管理监督相统一，维护稳定，促进发展。
再次，明确信访机构的职责，避免权责错位。近年来，信访制度承载了整个社会变革转型及社会稳定的重任，导致信访事项大量积压，并且不断升级上行，各种问题和矛盾焦点向中央聚集。面对大量的群体信访或矛盾激化的各类个体信访，信访部门上有领导指令化解的压力，下有群众极端不满的怨气，在解决信访事项的过程中常常处于两难境地。并且，信访机构本身不具有行政职能和权力，以领导批示为信访督办的依据带有强烈的人治色彩，这有可能成为中国法治化进程中的一股消解力量。
兰州市城中村改造难点及破解思路 篇4
1 兰州市城中村概况
1.1 现状分析
城中村是指在城市建成区范围内,仍然保留农村体制,使用集体土地,以村民委员会为组织形式的行政村的居住村落。兰州市城市建成区主要沿黄河两岸呈东西向扩展,其城中村的空间分布也主要集中在城关、安宁、七里河和西固4区组成的带状区域内。根据《兰州市城市总体规划(2000-2010)》,兰州市城中村的大致分布范围如下:城关区主要集中于“雁滩乡-城关乡-拱星墩”一带;七里河区主要集中于“阿干镇-西果园-花寨子-崔家崖”一带;安宁区主要集中在“十里店-安宁堡-沙井驿”沿线;西固区主要集中于“金沟乡-柳泉乡-东川乡-新城镇-河口镇-达川乡”一带[2]。兰州市城中村涉及61村,其中,城关区22个、七里河区7个、安宁区21个、西固区8个、高新区3个。就数量而言,以城关区和安宁区最为集中,涉及2.8万余户,9.7万余人,改造规模达720万m3。
1.2 改造现状
兰州市城中村改造共分三个阶段。第一阶段是2006年4月底以前,为准备阶段。第二阶段是2006年5月至2006年底,为试点阶段。第三阶段是2007年1月至2008年底,为全面推进阶段。2005年12月,兰州市政府出台了《关于加快实施城中村改造的决定》,基本确定了城中村改造的大政方针;2006年5月兰州市城中村改造工作正式启动,经过深入细致的摸底调查,编制完成了城中村改造《总体规划编制办法》和《项目用地规划》,并在《兰州市国民经济和社会发展第十一个五年规划(纲要)》中指出:“兰州市计划用三年时间,集中解决位于规划区内的61个城中村”。截止到2011年6月,兰州市城中村无形改造已经基本完成,全市61个城中村的户籍转性工作全部完成,共审批“农转非”32207户,93932人;61个城中村的撤村建居工作全部结束,村委会全部转为社区居委会,已正式运行;全市61个城中村的集体经济全部进行了股份改制。与此同时,有形改造全面启动,共引进投资商33家,已开工建设村民安置房206万m2。在社会保障方面,全市共筹措资金34422万元[3]。
2 兰州市城中村改造难点
城关区是兰州市城中村数量最多的地区,特别是雁滩暴露出的问题更为明显,因此,笔者对兰州市城关区22个城中村进行了实地调查,发现兰州市城中村改造面临以下4个方面的难点,需要下大力气予以解决。
1)改造资金筹集困难。
城中村改造中最大的难题是改造资金的筹集,特别对欠发达地区更为明显。像兰州市城关区按现行政策平均每户补偿保守估计需20万元左右,安置房建设的成本价和安置对象购房款的差价每人补贴5万元左右,匡算每拆迁安置1户,需支付50万元左右。目前的经济形式,兰州市政府也不可能负担如此庞大的费用,在缺少利益驱动的前提下,不可能吸引资本的大量投入,虽然通过城中村改造可节约建设用地,用土地置换取得资金平衡,但土地收储出让有一个过程,势必出现平衡资金滞后,需要通过融资来解决,何况其资金涉及量大,按规模300户居民的自然村计算,改造村的项目需融资1.5亿元左右。因此,如何降低城中村改造的成本,保证合理的改造模式,解决资金问题是推进城中村改造诸项工作的基本保障。
2)拆迁补偿问题。
城中村村民收入主要靠集体经济和出租屋收入,改造后的拆迁安置补偿成为制约城中村改造进程最大的障碍[4],同样也是兰州市城中村改造的难点之一。随着兰州市城市化进程的进一步加快,外地打工就业的人员有增无减,出现了较大的租房需求,这给村集体和农民带来了巨大的经济收益,但也导致违章建筑屡禁不止的现象出现,甚至使部分村民把“既得利益”当作“合法利益”、“应得利益”,无形中提高了被拆迁户的心理预期和补偿要求,这将导致在拆迁中 “拆不动”和“拆不起”的现状,使得征地拆迁成为改造中的头等难事。
另外,补偿资金的使用包括村民的补偿资金及村集体经济补偿资金的使用和管理问题。 应该说,村民的补偿资金如何使用完全属于个人的事情,城中村管理部门不宜多加干涉。村集体经济补偿资金的使用和管理问题直接涉及村民的安置问题,从长远看,直接关系着村民转换身份后的生存和发展问题,不仅仅是个经济问题,而且是个政治问题。处理不好,往往引起群体上访事件的发生,造成社会的不稳定。所以,如何建立一套村集体经济资产所有、占有、使用和分配的运行体制和机制,是解决这一问题的难点。
3)土地产权不清,盘活成本高。
城乡土地的不同产权制度是造成城中村的根本原因[5],因此,现有土地产权不合理是城中村问题的根源所在,也是改造工作的一大障碍。对于城关区来说,由于地少、人多,土地资源严重稀缺,被城关区视为主导产业的商贸业发展缺乏足够的空间,一些好的项目无法很好落地,制约了城关区成为西北现代商贸中心的尽快形成。城关区政府有关负责人也表示,目前,城关区的很多工作也是集中在向城中村要土地,“抓好庙滩子整体改造、黄河北新区建设、东部市场改造等工程,通过向城市中的这些‘硬伤’开刀,城关区还是有许多潜力可以挖掘。”那么如何盘活城中村的存量土地,可以说这是兰州市城中村改造的核心问题。难点在于如何将兰州市城关区城中村支离破碎的闲置土地利用起来,盘活现有的存量土地是启动城中村改造的关键环节。因此,如何根据新的区域定位,调整规划布局,利用收回、合并、征用、租赁等多种形式,盘活存量土地,发挥出土地的规模效益,是城中村改造的一个难题。
4)政策执行难。
一些村民仍思想保守,比较注重实惠,看重眼前利益,担心城中村改造之后失去赖以生存的土地和房屋,极力抵制政府的各项政策,使政策的执行受到巨大的阻力。同时,政府对城中村改造的工作人员缺乏必要的激励机制,有些基层干部没有把城中村改造工作上升到事关推进兰州城市化进程,加快兰州中心区建设、优化环境、促进经济发展的高度来理解,而是片面的理解城中村的改造问题,有些城中村拥有较强的经济实力,由村干部掌握村里的集体资产不少,他们不愿失去已有的权力和利益,村干部积极性不高也影响了政策的执行。
3 兰州市城中村改造难点破解思路
兰州市城中村的改造,面临着资金匮乏、政策滞后等问题,不能简单的照搬沿海一些发达城市的城中村改造模式。因此,笔者根据国内其他城市城中村问题解决的思路、经验教训、政策与方法,以及研究人员在兰州市城关区所进行的实地调查结果,建议应采取政府、村民、开发商三方结合的改造模式,走自筹+招商的途径,提出了下列解决问题的思路。
3.1 科学规划先行
城中村各类闲置土地应及早纳入村庄改造和城市建设的整备用地中,预防和控制继续被出租屋和不合理用地占据,防止无序建设活动的蔓延。编制控制性详细规划和修建性详细规划,打破目前一户一块地一幢房的土地利用模式,按照城市居住区的规划设计规范来做,多方案的比较,并要把最终成果制成模型和挂图在村中广泛宣传,使村民对其未来家园有一个深刻印象。
3.2 产权是关键
土地产权归属问题是城中村问题产生的实质所在,只有在转变产权归属的前提下,城中村问题才能得到根本的解决。因此,尽快将集体土地全部收归国有是十分关键的,这是城中村问题的难点。
3.3 政策是保障
对统建改造房屋给予一定规划控制指标的放宽;对统建改造房屋减免部分税费;同时政府提供适当的启动资金和低息贷款,并为改造划拨改造配套用地,用于居民临时安置。
3.4 资金是难点
对没有外资投入和集体经济不发达的兰州市城中村,资金匮乏依然是“城中村”整治改造的主要障碍。怎样有效地融资是改造的主要问题,政府必须有效地让利,即政府通过降低土地出让费及其他相应的扩建费,让开发商看到较大的利润空间,开发商自带资金开发将成为可能。最终在更新改造过程中,经济利益在政府、社会、开发商、村民等各方之间
得到较好的而又公平的分配。
摘要：城中村改造是一项复杂的系统工程,是政府、村民、房地产开发商三方利益博弈的过程,涉及多个领域。针对兰州市近几年出台的一系列城中村改造的相关政策、改造计划及实施办法,从兰州市“城中村”改造现状出发,揭示了兰州市城中村改造过程中主要存在改造资金筹集难、拆迁补偿利益均衡难、土地产权不清、政策执行难等难题,最后结合兰州区域经济发展情况提出破解思路。
关键词：城中村,改造,难点,破解思路,兰州市
参考文献
[1]王宁.如何防止新“城中村”产生[J].国土与自然资源研究,2008,19(10):25-27.
[2]张小平.西部中心城市城中村形成机制及改造策略——以兰州市为例[J].甘肃社会科学,2010,20(11):22-23.
[3]兰州市城关区城中村摸底情况汇总表[R].兰州市城关区城中村改造办公室,2006.
[4]曾学龙.城中村改造的难点及破解对策——以广州市荔湾区为例[J].城市问题,2011,22(9):14-17.
破解思路 篇5
房地产项目方案:创新思路破解发展瓶颈
今年以来，陵城镇努力把科学发展观转化为克服经济社会发展难题的利器、衡量工作的标杆、谋划发展的指南，不断开拓招商引资新思路，破解发展瓶颈，招商引资工作取得了可喜的成果。目前拥有新投产项目2个，投资总额1700万元；在建项目5个，拟投资总额3.91亿元；在谈项目5个，拟投资总额1.2亿元；完成到位注册资金2600万元，已超额完成全年任务。
破解思路 篇6
◆记叙文侧重于对“细节或直接事实类”信息的查询。
◆说明文注重“原理和使用方法”的说明。同时要注意文章中所提及“方法的数目”，还要处理好“点”和“例证”之间的关系，如，当某种方法下列举了一、二个例子时，归为同一种方法。
◆议论文要注意处理好“论点”和“论据”之间的关系，还必须抓住文章的目的。
无论是哪种体裁的英语文章都离不开抓住文章的主题、焦点、格调及文章的主体意思和目的，这是解题的依据和出发点。其中，最根本的是文章内容的归宿点和落脚点，即所谓的万流归宗。
1．抓“主题”，用“主题”来衡量问题答案的走势和方向。
2．注重文章谈论话题的“角度”，选择与“角度“相同的选项。
3．根据事实和所阐明的道理理清作者的言外之意。
4．一般来说，作者会在文章最后交待话题所产生的结论，否则读者应顺应文章线索摸清故事或情节发展的趋势。
5．问论点，莫选论据。所以对于论点的询问直接排除选项中的论据选项。
6．谨防问题选项中进行的“偷梁换柱”，这是命题人惯用的伎俩，旨在考察考生对文章细节的把握。
7．关注文章的“格调”和作者的心理。这依靠对语言的想象和臆断力，必须结合作者在文章中所营造的故事背景，这是处理问题最现实的方法。
8．对于细节推理题，必须找准细节，再进行推理；而主旨推理题要围绕主题进行。
9．主旨大意的询问要看清是根据文章还是某个段落，然后反复比较、对照、研究，概括出主旨。
10．正确答案的选择是在A、B、C、D四选项中相对而言，但必须是以文章内容为前提。
11．新闻报到类文章在询问“Best Title”时，在译完第一自然段时，暂停后面内容的阅读，以手段意思为核心，在备选的四选项中选择与第一自然段意思相同或相近的表达项。这样暂停后面内容的阅读可以排除干扰项目，干扰项目便无可乘之际。
12．除认真研究问题的类型外（细节或直接事实类，细节推理，主旨推理，概括归纳等），还必须注意题目的限制条件，它是正确解题的前提和保证。
13．本着“舉例”服务于“观点”的原则，段落中偶然的一句话或某种现象的提出必然与主题相关。这是处理问题的依据和出发点。
14．广告类文体问题的设置以细节类为主，故直接采用“信息查究法”。
15．在阅读过程中把文章中所提到的人名、地名、时间、地点等标出来，因为它们正是后面问题设置要用到的信息。所以平时要养成良好的阅读品质。
16．对于询问文章的main idea或what can we learn from the passage?等类似问法，有两种命制模式：① main idea（主旨推理） ② 细节推理（就某句话而言）。
就①而言，要以文章的主题或焦点为依据进行破解，即文章内容的展示欲解决甚么问题或想要达到甚么效果。唯如此，才不至于偏离文章的主题。但是如果题目问某个段落的main idea或what can we learn from paragraph 1 / paragraphs 2 – 3 ? 则只能从段落本身入手，重新翻译相关自然段落的意思，重新确立焦点，注意要反复翻译，才能摒弃文章的main idea的干扰，毕竟树木与森林不能等同。
就②而言，要利用信息查询法找出其它选项内容的错误之处（以文章内容为依据进行比较和对照才能比较出正确的那一项）。所以平时在阅读中要养成标注文章或段落重要信息的句子，凭借应试经验感知命题人会对某句话或某意思进行问题设置，这从另一个角度可以比较透彻地把握作者在文章中的脉络和命题人的意图，因为就命题人而言，问题的设置是以考查考生对文章的正确理解和关键信息句重要意思的把握，而作者总是把文章的亮点意思隐藏于文章诸多的文字中间。故，对于阅读理解来说，考生应懂得：命题人想考查考生的什么能力，而作者在文章中对命题人所设置的问题项又暗示了什么。
17．把握文章的结构——组篇手法。
根据前后文的主体意思直击要点或问题所需要的相关点，即选项所陈述的意思必须是问题所需要的（问题的限制条件），而且是相关段落所展示的重要内容。以此主线和问题所需的中心目标为基点，便可排除次要环节和与问题无关的说明项。
18．在完成阅读理解问题过程中，要始终如一的以文章的主题、主旨、角度及格调为尺度和标准来衡量选项的取值范围，因为有些选项本身所阐明的意思并没有错误，但与主题无关，所以如果离开了主题、主旨及问题的限制条件，只能陷入误区中而难以自拔。但在主旨、主题的明示下却可以拨开云雾见晴天。
19. 文章的main idea和文章的purpose不同，前者问“内容”，而后者问“结论或文章发展的归宿点。”
20. 说明文的main idea常由“首段”来决定，有时要纵观文章整体结构；但如果是“实验类”文章，则要关注“首段”。
21. 问某一自然段mainly about时，宜着眼于该段的theme sentence.
22. 在处理main idea / Best title及mainly about问题时，最好重译首段及尾段，才能提高选择的正确性。
23. 对于一篇文章而言，读者应该弄清楚记叙部分和议论部分，因为议论部分即结论才是作者想要告诉给读者的东西，这才是文章的根本点和中心思想。
24. 猜测划线部分词义时，务必紧扣它所在段落位置的上下句意思，因为划线部分词义必然于此相关联。
25. 对文章的理解要着眼于整体性。
26. 在紧扣文章内容的前提下，才能说A、B、C、D各选项相对而言，相互比较各选项与文章主题的一致性。
破解思路 篇7
农民专业合作社融资需求日益多样化
笔者对我国14家不同类型的农民专业合作社在经营过程中的资金需求进行了实地调研。调查发现,根据资金用途和时间长短的不同,可将我国农民专业合作社的资金需求分为四类:一是短期周转性资金需求,如合作社为社员统一购买种子、化肥、农膜等生产资料。由于合作社自身资金有限,需要通过外部融资获取大量短期周转资金。二是长期建设性资金需求。合作社发展壮大过程中,都需要大量的资金进行农机具购置、土地流转、基地建设以及办公场所和培训设施建设等。三是功能拓展性资金需求。当合作社发展到一定阶段之后,其业务功能便逐渐由最初单一的生产技术服务和统购统销,向农产品加工、储藏、运输、销售及品牌建设等环节延伸,以实现农产品附加值的提升,而在这个过程中必然产生大量资金需求。四是社会服务性资金需求。这部分资金需求主要包括合作社开展技术培训和新品种、新技术引进,资金互助,以及社员维权等社会性服务所产生的资金需求。如定期或不定期的聘请专家举办技术培训, 引进农作物和畜禽新品种、新技术,聘请律师开展法律咨询等。
调查显示(见表1):14家受访农民专业合作社的资金需求领域主要集中在原材料购买,基地和办公场所建设以及人员工资等三方面,合计占资金需求总额的83.73%。其中,短期周转性的原材料采购资金需求为2 023.9万元,占资金需求总额的50.24%。长期建设性资金需求为939.1万元,占资金需求总额的23.32%。功能拓展性资金需求总额为978万元,占资金需求总额的24.28%;而14家合作社中开展加工和商标注册的合作社仅有3家,但大部分合作社均表示有开展农产品加工和品牌营销的需求,由此所产生的聘请技术人员资金需求达到589万元,占资金需求总额的14.62%,这说明资金不足制约了合作社各类专业技术人才和管理人才的引进。社会服务性资金需求总额为87.5万元,主要是新品种和新技术引进、人员培训支出两方面,占资金需求总额的2.16%。以上分析表明,当前我国农民专业合作社发展仍处于比较初级的阶段,以简单的统购统销为主,其对加工、科技、文教、法律等功能拓展和社会服务方面的资金需求较少。
我国农民专业合作社融资难度较大
从融资需求的迫切程度来看,10家合作社负责人认为非常迫切,1家认为比较迫切,3家认为不迫切。从对融资难易程度的认知来看,有6家合作社认为非常难,6家认为不容易,只有2家认为相对较容易。融资需求并不迫切和认为融资“较容易”的合作社主要有两种情况:一是合作社发起成立资金互助社,专门为合作社发展提供资金支持,如北京绿菜园蔬菜专业合作社和河北省遵化市惠民农资专业合作社都成立了资金互助社来为合作社的资金需求提供支持。二是合作社依托于大股东或者企业, 通过外部注资的方式获得资金。如北京亦庄常新种植专业合作社主要通过理事长与核心成员自行出资解决。但总体而言,随着产业链的延伸,我国农民专业合作社资金需求日益迫切,但融资难度较大。
从融资渠道来看,除内部积累以外,我国农民专业合作社的外部资金供给包括财政项目资金、各类金融机构信贷投放、社会捐赠以及向企业和个人借款等。调查发现,当前合作社内部融资额度较小,外部融资难度较大。具体表现在三个方面。
一是政府扶持“面小钱少”,难以满足广大农民专业合作社的资金需求。从2003年起,国家财政部设立了“中央财政支持农民专业合作组织发展资金”项目,在全国选拔发展较好的示范性合作社给予财政支持。同时,国家农业部会同国家发展和改革委员会等七部门联合发布承担国家涉农项目政策意见,明确提出凡是农民专业合作社适合承担的项目都应该将合作社纳入到涉农项目的建设承担主体范围中来,且同等条件下优先安排。从2003年至今,中央财政已经划拨20多亿元财政扶持资金,国家农业部的示范项目资金也达2亿多元。与此同时,在中央财政的带动下,地方各级政府也安排了一定的资金用于支持合作社发展。但由于财政投入有限和合作组织众多,受政府资助的合作社数量不到全国总数的2%,且这些资金主要用于生产经营和开展技术培训等,而专门用于对金融支持合作社的贴息项目较少,影响了金融机构信贷投放积极性。如受访的14家合作社均没有受到政府财政项目资助。
二是金融机构对农民专业合作社的信贷支持十分有限。目前,我国基本上形成了以农村信用合作社、农业银行、农业发展银行、邮政储蓄银行、国家开发银行等商业性、政策性和合作性金融机构以及小额贷款公司和其他新型农村金融机构并存的多元化农村金融供给体系。从统计数据来看,截至2010年末,全部金融机构涉农贷款余额达到11.77万亿元。其中,农村各类组织贷款余额为6 415.6亿元,占金融机构全部贷款余额的比重仅为1.3%; 农户贷款余额为26 043.3亿元,占各项贷款的比重为5.1%,金融机构面向农户和合作组织的贷款比重十分低下。同时,从不同金融机构的业务范围和贷款对象来看,也很少涉足合作。
组织贷款业务。如农业发展银行主要定位于以粮棉油收购、农业综合开发和农村发展等中长期贷款业务,国家开发银行传统的涉农业务主要是农业农村基础设施建设、农村危旧房改造和农产品市场建设等,农业银行的基本服务对象倾向大企业,邮政储蓄银行涉及合作组织的信贷业务还处于起步阶段,而小额贷款公司、农村信托投资公司以及农村合作基金会等新型农村金融机构的主要放款对象也以农村中小企业为主。受访的14家合作社中,仅有北京西红寺种植合作社获得村镇银行担保贷款55万元、邮政储蓄银行“农户小额联保贷款”220万元;辽宁铁岭县东山龙须菜中药材开发专业合作社通过政府担保,以合作社21间房产做抵押,获得信用社8万元贷款。这两家合作社所获金融机构贷款占合作社融资总额的比重仅为7.14%。
三是内部融资是农民专业合作社的主要资金来源渠道,但融资额度较小。在外部融资难度较大的情况下,合作社一般通过成员缴纳会费、股金以及提取盈余公积金等方式进行自有资金的筹集和积累。《农民专业合作社法》虽然规定农民入社要有一定出资,但并未规定出资限额,也未限定出资方式。在实践中,合作社为吸引农民入社,一般对农户出资额要求不高,因而社员出资额普遍偏低。同时,由于市场化运营能力有限,绝大部分合作社的经济实力不足,致使公积金的提取受到限制。虽然如此,但由于外部融资困难,内部融资仍然是合作社最便捷、最可靠的渠道。如14家合作社中,有10家主要依靠社员集资来解决资金需求,内部融资占融资总额的71.43%。北京绿菜园蔬菜专业合作社、山东冠县万顺合作社和河北遵化惠民农资专业合作社主要依靠资金互助社融资,占融资总额的21.43%,但资金互助也仍属于农村内源性融资的一种模式。
对融资渠道选择意向的问卷调查显示,5家合作社负责人希望获得政府支持,4家合作社希望获得金融机构贷款,1家合作社选择民间借贷,4家合作社希望借助内部融资或成立资金互助社。这说明虽然外部融资难度较大,但由于内部融资额度较小、资金互助社尚处于发展初期,大多数合作社仍希望通过政府、金融机构等外部渠道来解决发展资金需求难题。
农民专业合作社融资难的原因
外部融资对我国农民专业合作社意义重大。出于风险规避和追逐利润的考虑,金融机构既缺少向合作社发放贷款的意愿, 也没有设计出符合合作社实际情况的信贷产品,致使其很难从金融机构获取信贷资金。
一是农民专业合作社内部管理不规范,难以达到金融机构的放款要求。调研发现,当前我国农民专业合作社普遍规模较小,且内部管理松散,运营模式落后,一旦经营不善就无法偿还贷款,形成金融机构的坏账。尤其是在财务管理方面,因难以向金融机构提供真实的财务报表,致使金融机构无法对其进行真实的资信评估。同时,部分合作社根本没有盈利能力和偿还能力,其成立的目的就是为了获得财政扶持和享受其他利好政策, 因而金融机构不敢轻易向合作社发放贷款。
二是政府引导金融机构支持合作社发展的力度不够。在合作社盈利能力低下的初期,金融机构要支持合作社的发展,就必须容忍诸多风险的威胁,其盈利目标与支持合作社发展的社会责任便自相矛盾。只有通过政府协调和支持才能处理好这种矛盾,进而实现双赢。但调研情况显示,许多地方政府既没能在二者之间发挥沟通协调的功能,也没能给予金融机构一定的财税补贴和政策担保,使得金融机构不愿冒险为合作社提供资金支持。同时,国家扶持合作社的各项政策贯彻落实也不够。如国家规定政府对农民及合作组织参加农业保险给予补贴,但调研发现许多地方并没有对农业保险给予补贴,致使农业保险在帮助合作社化解风险方面的功能缺失。
三是金融机构风险管理模式脱离农村现状,且缺乏适合农民专业合作社需求的金融产品。我国农村金融机构风险控制的核心基点:一是以会计记录信息为依据产生的信用评级标准,二是贷前的融资抵押担保政策。据此,金融机构只能对享有民事权利并独立承担民事责任的主体提供信贷,借款主体还要提供两年以上的会计报表,如办理抵押贷款,还需要提供相应的财产证明。2009年,中国银监会、农业部联合印发了《关于做好农民专业合作社金融服务工作的意见》,要求各地农村合作金融机构与当地农村经营管理部门对辖区内农民专业合作社逐一建立信用档案,建立和完善符合农民专业合作社特点的信用评价体系。但根据现有评定办法和评级标准,如坚持以会计报表和基础资料进行信用评级,则大部分合作社很难达到获得贷款所要求的信用级别。受访合作社中,仅有2家参与过金融机构的信用评级,分别是北京西红寺种植专业合作社被邮政储蓄银行评为“信得过单位”,山东冠县万顺合作社被评为“AAA级单位”。与此同时,合作社特殊的组织形式及其面临风险的多样性客观上要求金融机构提供新的、可分散风险的金融产品。但实际上金融机构所提供的都是传统抵押贷款业务,缺乏适合合作社需求的金融创新产品,如农村土地、厂房、机械设备、林地等固定资产均不能作为有效抵押物品。受访的14家合作社虽然都没有借款不还的不良记录,但大多数未能获得金融机构信贷支持,其根本原因在于“缺乏有效的抵押物品”。
四是农业担保公司帮助合作社融资的功能缺失。在内部融资能力有限,外部融资渠道又不畅的情况下,蓬勃兴起的农业担保公司成为合作社融资的另一平台。但调研结果显示,目前担保公司担保费用普遍较高,合作社难以承受;且由于合作社主营业务和经营状况千差万别,担保公司缺乏专业的风险管理人员, 加上合作社缺失有效抵押物品,政府也缺乏鼓励担保公司支持合作社发展的相关优惠政策,致使担保公司并不愿意为合作社进行担保。如浙江省台州市天台县螺峰山茶专业合作社曾想找当地农业担保公司担保融资,但因担保公司从未接触过合作社担保业务,不愿为合作社进行担保。
破解农民专业合作社融资困境的思路与对策
我国农民专业合作社外部融资难既有自身原因,也有金融机构和政府部门一些不足之处。对此,应从强化合作社内部管理、创新金融产品、强化政府引导等方面去共同推动金融支持农民专业合作社发展。
一是完善农民专业合作社内部管理,增强外部融资能力。进一步完善合作社法人治理结构,规范合作社财务管理,建立成员账户制度,明晰成员在合作社中的经济权益;培育一批合作社财务管理人才,规范合作社财务管理和会计核算,提高金融机构对合作社的财务信任度。建立合作社资本金补充机制、内部积累和风险保障机制,逐步提高资本实力,增强可持续发展的内在活力和融资能力。
二是鼓励和指导有条件的农民专业合作社组建农村资金互助社,开展内部信用合作,拓展农村社区内源性融资渠道和规模。合作社管理服务部门和金融监管部门应按照“宽准入、严监管”和“区别对待”的原则,加强监督检查,指导其建立规范、可控的信用合作流程,解决好内部治理和金融资源支持经济实业效率等问题;给予一定的政策和制度空间,支持农村资金互助合作发展壮大。如允许资金互助社根据当地经济发展水平、资金供求和风险状况自主确定贷款利率,允许符合条件的农村资金互助社按商业原则从银行业融入资金,允许将一些具备适当规模的民间金融组织如合会、标会、轮会、互助储金会、扶贫基金会等培育成新型农民合作金融组织等。
三是积极探索符合农民专业合作社需求特点的新型信贷产品和信贷方式。各类金融机构应把对农民专业合作社法人授信与对合作社成员单体授信结合起来,针对合作社组织模式特点和经营管理水平,采取“宜户则户、宜社则社”的放贷方式,简化贷款手续,优惠贷款利率。通过对合作社进行信用评级,为合作社及其社员建立信贷档案,重点将组织健全、运营规范、以开展农产品精深加工和流通储运等产后服务的合作社作为优先支持对象;对实力弱小的可以采取向社员个人发放贷款的方式,灵活选择。并通过实地调查,对合作社资产、盈利能力、发展潜力等各方面做出评估,然后根据评估结果来决定是否放贷。
四是健全面向农民专业合作社的投资与信贷担保体系。探索设立多种形式的政策性合作社发展基金或贷款担保基金, 以贷款贴息或贷款担保的形式,引导金融机构、民间资本向合作社融资倾斜,并逐步将财政资金从经营扶持转向贷款贴息和风险担保、风险补偿等领域。同时,允许规模大、效益好的合作社探索成立信贷担保公司,凭借其地域和信息优势,为农户及专业合作社提供信贷担保;探索推广“龙头企业+合作社”“、合作社+农户”等担保模式,通过互保互益、共担风险的形式,提高合作社及成员获贷能力,缓解银行信贷风险。另外还要加快培育农村资产(产权)登记、评估、抵押、流转等中介服务机构和交易平台, 推进农村宅基地及农房确权登记和颁证工作,推动土地使用权物权化和农产品仓单或订单收益质押贷款,使农村房屋产权、土地使用权、林权、应收账款、订单、农机具等早日能够成为有效抵押物。
破解思路 篇8
农民专业合作社融资需求日益多样化
笔者对我国14家不同类型农民专业合作社经营过程中的资金需求进行了实地调研。调查发现, 根据资金用途和时间长短的不同, 可将我国农民专业合作社的资金需求分为四类:一是短期周转性资金需求, 如合作社为社员统一购买种子、化肥、农膜等生产资料。由于合作社自身资金有限, 需要通过外部融资获取大量短期周转资金。二是长期建设性资金需求。合作社发展壮大过程中, 都需要大量的资金进行农机具购置、土地流转、基地建设以及办公场所和培训设施建设等。三是功能拓展性资金需求。当合作社发展到一定阶段之后, 其业务功能便逐渐由最初单一的生产技术服务和统购统销, 向农产品加工、储藏、运输、销售及品牌建设等环节延伸, 以实现农产品附加值的提升, 而在这个过程中必然产生大量资金需求。四是社会服务性资金需求。这部分资金需求主要包括合作社开展技术培训和新品种、新技术引进, 资金互助, 以及社员维权等社会性服务所产生的资金需求。如定期或不定期的聘请专家举办技术培训, 引进农作物和畜禽新品种、新技术, 聘请律师开展法律咨询等。
调查显示 (见表1) :14家受访农民专业合作社的资金需求领域主要集中在原材料购买基地和办公场所建设以及人员工资等三方面, 合计占资金需求总额的83.73%。其中, 短期周转性的原材料采购资金需求为2 023.9万元, 占资金需求总额的50.24%。长期建设性资金需求为939.1万元, 占资金需求总额的23.32%。功能拓展性资金需求总额为978万元, 占资金需求总额的24.28%;而14家合作社中开展加工和商标注册的合作社仅有3家, 但大部分合作社均表示有开展农产品加工和品牌营销的需求, 由此所产生的聘请技术人员资金需求达到589万元, 占资金需求总额的14.62%, 这说明资金不足制约了合作社各类专业技术人才和管理人才的引进。社会服务性资金需求总额为87.5万元, 主要是新品种和新技术引进、人员培训支出两方面, 占资金需求总额的2.16%。以上分析表明, 当前我国农民专业合作社发展仍处于比较初级的阶段, 以简单的统购统销为主, 其对加工、科技、文教、法律等功能拓展和社会服务方面的资金需求较少。
我国农民专业合作社融资难度较大
从融资需求迫切程度来看, 10家合作社负责人认为非常迫切, 1家认为比较迫切, 3家认为不迫切。从对融资难易程度的认知来看, 有6家合作社认为非常难, 6家认为不容易, 只有2家认为相对较容易。融资需求并不迫切和认为融资“较容易”的合作社主要有两种情况:一是合作社发起成立资金互助社, 专门为合作社发展提供资金支持, 如北京绿菜园蔬菜专业合作社和河北省遵化市惠民农资专业合作社都成立了资金互助社来为合作社的资金需求提供支持。二是合作社依托于大股东或者企业, 通过外部注资的方式获得资金。如北京亦庄常新种植专业合作社主要通过理事长与核心成员自行出资解决。但总体而言, 随着产业链的延伸, 我国农民专业合作社资金需求日益迫切, 但融资难度较大。
从融资渠道来看, 除内部积累以外, 我国农民专业合作社的外部资金供给包括财政项目资金、各类金融机构信贷投放、社会捐赠以及向企业和个人借款等。调查发现, 当前合作社内部融资额度较小, 外部融资难度较大。具体表现在3个方面。
一是政府扶持面小钱少, 难以满足广大农民专业合作社的资金需求。从2003年起, 国家财政部设立了“中央财政支持农民专业合作组织发展资金”项目, 在全国选拔发展较好的示范性合作社给予财政支持。同时, 国家农业部会同国家发展和改革委员会等七部门联合发布承担国家涉农项目政策意见, 明确提出凡是农民专业合作社适合承担的项目都应该将合作社纳入到涉农项目的建设承担主体范围中来, 且同等条件下优先安排。从2003年至今, 中央财政已经安排20多亿元财政扶持资金, 国家农业部的示范项目资金也达2亿多元。与此同时, 在中央财政的带动下, 地方各级政府也安排了一定的资金支持合作社发展。但由于财政投入有限和合作组织众多, 受政府资助的合作社数量不到全国总数的2%, 且这些资金主要用于生产经营和开展技术培训等, 而专门用于对金融支持合作社的贴息项目较少, 影响了金融机构信贷投放积极性。如受访的14家合作社均没有受到政府财政项目资助。
二是金融机构对农民专业合作社的信贷支持十分有限。目前, 我国基本上形成了以农村信用合作社、农业银行、农业发展银行、邮政储蓄银行、国家开发银行等商业性、政策性和合作性金融机构以及小额贷款公司和其他新型农村金融机构并存的多元化农村金融供给体系。从统计数据来看, 截至2010年末, 全部金融机构涉农贷款余额达到11.77万亿元。其中, 农村各类组织贷款余额为6 415.6亿元, 占金融机构全部贷款余额的比重仅为1.3%;农户贷款余额为26 043.3亿元, 占各项贷款的比重为5.1%, 金融机构面向农户和合作组织的贷款比重十分低下[1]。同时, 从不同金融机构的业务范围和贷款对象来看, 也很少涉足合作组织贷款业务。如农业发展银行主要定位于以粮棉油收购、农业综合开发和农村发展等中长期贷款业务, 国家开发银行传统的涉农业务主要是农业农村基础设施建设、农村危旧房改造和农产品市场建设等, 农业银行的基本服务对象倾向大企业[2], 邮政储蓄银行涉及到合作组织的信贷业务还处于起步阶段, 而小额贷款公司、农村信托投资公司以及农村合作基金会等新型农村金融机构的主要放款对象也以农村中小企业为主。受访的14家合作社中, 仅有北京西红寺种植合作社获得村镇银行担保贷款55万元、邮政储蓄银行“农户小额联保贷款”220万元;辽宁铁岭县东山龙须菜中药材开发专业合作社通过政府担保, 以合作社21间房产做抵押, 获得信用社8万元贷款。这两家合作社所获金融机构贷款占合作社融资总额的比重仅为7.14%。
三是内部融资是农民专业合作社的主要资金来源渠道, 但融资额度较小。在外部融资难度较大的情况下, 合作社一般通过成员缴纳会费、股金以及提取盈余公积金等方式进行自有资金的筹集和积累。《农民专业合作社法》虽然规定农民入社要有一定出资, 但并未规定出资限额, 也未限定出资方式。在实践中, 合作社为吸引农民入社, 一般对农户出资额要求不高, 因而社员出资额普遍偏低。同时, 由于市场化运营能力有限, 绝大部分合作社的经济实力非常不足, 致使公积金的提取受到限制。虽然如此, 但由于外部融资困难, 内部融资仍然是合作社最便捷、最可靠的渠道。如14家合作社中, 有10家主要依靠社员集资来解决资金需求, 内部融资占融资总额的71.43%。北京绿菜园蔬菜专业合作社、山东冠县万顺合作社和河北遵化惠民农资专业合作社主要依靠资金互助社融资, 占融资总额的21.43%, 但资金互助也仍属于农村内源性融资的一种模式。
对融资渠道选择意向的问卷调查显示, 5家合作社负责人希望获得政府支持, 4家合作社希望获得金融机构贷款, 1家合作社选择民间借贷, 4家合作社希望借助内部融资或成立资金互助社。这说明虽然外部融资难度较大, 但由于内部融资额度较小、资金互助社尚处于发展初期, 大多数合作社仍希望通过政府、金融机构等外部渠道来解决发展资金需求难题。
农民专业合作社融资难的原因
外部融资对我国农民专业合作社意义重大。出于风险规避和追逐利润的考虑, 金融机构既缺少向合作社发放贷款的意愿, 也没有设计出符合合作社实际情况的信贷产品, 致使其很难从金融机构获取信贷资金。
一是农民专业合作社内部管理不规范, 难以达到金融机构放款要求。调研发现, 当前我国农民专业合作社普遍规模较小, 且内部管理松散, 运营模式落后, 一旦经营不善就无法偿还贷款, 形成金融机构的坏账。尤其是在财务管理方面, 因难以向金融机构提供真实的财务报表, 致使金融机构无法对其进行真实的资信评估。同时, 部分合作社根本没有盈利能力和偿还能力, 其成立的目的就是为了获得财政扶持和享受其他利好政策, 因而金融机构不敢轻易给合作社发放贷款。
二是政府引导金融机构支持合作社发展的力度不够。在合作社盈利能力低下的初期, 金融机构要支持合作社的发展, 就必须容忍诸多风险的威胁, 其盈利目标与支持合作社发展的社会责任便自相矛盾。只有通过政府协调和支持才能处理好这种矛盾, 进而实现双赢。但调研情况显示, 许多地方政府既没能在二者之间发挥沟通协调的功能, 也没能给予金融机构一定的财税补贴和政策担保, 使得金融机构不愿冒险为合作社提供资金支持。同时, 国家扶持合作社的各项政策贯彻落实也不够。如国家规定政府对农民及合作组织参加农业保险给予补贴, 但调研发现许多地方并没有对农业保险给予补贴, 致使农业保险在帮助合作社化解风险方面的功能缺失。
三是金融机构风险管理模式脱离农村现状, 且缺乏适合农民专业合作社需求的金融产品。我国农村金融机构风险控制的核心基点:一是以会计记录信息为依据产生的信用评级标准, 二是贷前的融资抵押担保政策。据此, 金融机构只能对享有民事权利并独立承担民事责任的主体提供信贷, 借款主体还要提供两年以上的会计报表, 如办理抵押贷款, 还需要提供相应的财产证明。2009年, 中国银监会、农业部联合印发了《关于做好农民专业合作社金融服务工作的意见》, 要求各地农村合作金融机构与当地农村经营管理部门对辖内农民专业合作社逐一建立信用档案, 建立和完善符合农民专业合作社特点的信用评价体系。但根据现有评定办法和评级标准, 如坚持以会计报表和基础资料进行信用评级, 则大部分合作社很难达到获得贷款所要求的信用级别。受访合作社中, 仅有2家参与过金融机构的信用评级, 分别是北京西红寺种植专业合作社被邮政储蓄银行评为“信得过单位”, 山东冠县万顺合作社被评为“AAA级单位”。与此同时, 合作社特殊的组织形式及其面临风险的多样性客观上要求金融机构提供新的、可分散风险的金融产品。但实际上金融机构所提供的都是传统抵押贷款业务, 缺乏适合合作社需求的金融创新产品, 如农村土地、厂房、机械设备、林地等固定资产均不能作为有效抵押物品。受访的14家合作社虽然都没有借款不还的不良记录, 但大多数未能获得金融机构信贷支持, 其根本原因在于“缺乏有效的抵押物品”。
四是农业担保公司帮助合作社融资的功能缺失。在内部融资能力有限, 外部融资渠道又不畅的情况下, 蓬勃兴起的农业担保公司成为合作社融资的另一平台。但调研结果显示, 目前担保公司担保费用普遍较高, 合作社难以承受;且由于合作社主营业务和经营状况千差万别, 担保公司缺乏专业的风险管理人员, 加上合作社缺失有效抵押物品, 政府也缺乏鼓励担保公司支持合作社发展的相关优惠政策, 致使担保公司并不愿意为合作社进行担保。如浙江省台州市天台县螺峰山茶专业合作社曾想找当地农业担保公司担保融资, 但因担保公司从未接触过合作社担保业务, 不愿为合作社进行担保。
破解农民专业合作社融资困境的思路与对策
我国农民专业合作社外部融资难既有自身原因, 也有金融机构和政府部门一些不足之处。对此, 应从强化合作社内部管理、创新金融产品、强化政府引导等方面去共同推动金融支持农民专业合作社发展。
一是完善农民专业合作社内部管理, 增强外部融资能力。进一步完善合作社法人治理结构, 规范合作社财务管理, 建立成员账户制度, 明晰成员在合作社中的经济权益;培育一批合作社财务管理人才, 规范合作社财务管理和会计核算, 提高金融机构对合作社的财务信任度。建立合作社资本金补充机制、内部积累和风险保障机制, 逐步提高资本实力, 增强可持续发展的内在活力和融资能力。
二是鼓励和指导有条件的农民专业合作社组建农村资金互助社, 开展内部信用合作, 拓展农村社区内源性融资渠道和规模。合作社管理服务部门和金融监管部门应按照“宽准入、严监管”和“区别对待”的原则, 加强监督检查, 指导其建立规范、可控的信用合作流程, 解决好内部治理和金融资源支持经济实业效率等问题;给予一定的政策和制度空间, 支持农村资金互助合作发展壮大。如允许资金互助社根据当地经济发展水平、资金供求和风险状况自主确定贷款利率, 允许符合条件的农村资金互助社按商业原则从银行业融入资金, 允许将一些具备适当规模的民间金融组织如合会、标会、轮会、互助储金会、扶贫基金会等培育成新型农民合作金融组织等。
三是积极探索符合农民专业合作社需求特点的新型信贷产品和信贷方式。各类金融机构应把对农民专业合作社法人授信与对合作社成员单体授信结合起来, 针对合作社组织模式特点和经营管理水平, 采取“宜户则户、宜社则社”的放贷方式, 简化贷款手续, 优惠贷款利率。通过对合作社进行信用评级, 为合作社及其社员建立信贷档案, 重点将组织健全、运营规范、以开展农产品精深加工和流通储运等产后服务的合作社作为优先支持对象;对实力弱小的可以采取向社员个人发放贷款的方式, 灵活选择。并通过实地调查, 对合作社资产、盈利能力、发展潜力等各方面做出评估, 然后根据评估结果来决定是否放贷。
四是健全面向农民专业合作社的投资与信贷担保体系。探索设立多种形式的政策性合作社发展基金或贷款担保基金, 以贷款贴息或贷款担保的形式, 引导金融机构、民间资本向合作社融资倾斜, 并逐步将财政资金从经营扶持转向贷款贴息和风险担保、风险补偿等领域。同时, 允许规模大、效益好的合作社探索成立信贷担保公司, 凭借其地域和信息优势, 为农户及专业合作社提供信贷担保;探索推广“龙头企业+合作社”“合作社+农户”等担保模式, 通过互保互益、共担风险的形式, 提高合作社及成员获贷能力, 缓解银行信贷风险。另外还要加快培育农村资产 (产权) 登记、评估、抵押、流转等中介服务机构和交易平台, 推进农村宅基地及农房确权登记和颁证工作, 推动土地使用权物权化和农产品仓单或订单收益质押贷款, 使农村房屋产权、土地使用权、林权、应收账款、订单、农机具等早日能够成为有效抵押物。
摘要：我国农民专业合作社的资金需求日益增长, 但自有资金严重不足。由于内部管理不完善、政府投入有限、金融机构风险管理模式脱离农村现状、农业担保公司服务缺失等原因, 致使合作社外部融资难度较大。对此, 笔者提出健全合作社内部财务管理制度, 鼓励开展内部信用合作, 探索新型信贷产品, 加快培育农村资产交易平台, 健全信贷担保体系等对策建议。
关键词：农民专业合作社,金融机构,融资困境,融资渠道
参考文献
[1]中国人民银行农村金融服务研究小组.中国农村金融服务报告2010[R].北京:中国金融出版社, 2011.
破解思路 篇9
答:近年来, 城市汽车的保有量越来越大, 地少车多造成停车位数量十分缺乏, 停车位设置存在巨大缺口。一些公路便道随便乱停车, 经常引发交通拥堵, 这些现象在繁华商业区、大医院及其周边区域表现得更为突出。停车难问题已成为制约城市经济发展的一大障碍。传统停车场由于占地空间大、投入成本高, 建设运营受到越来越大的限制, 而机械立体停车场具备占地面积小、节能、环保等优势, 在国际上被普遍地采用, 逐渐成为解决“停车难”问题的主流形式。所以建设机械式立体车库在目前形势下, 已是大势所趋、势在必行。中环富士是从事机械式立体停车设备的集生产、研发、销售、服务于一体的高新科技企业, 公司建设立体车库可以缓解城市停车难问题。
记者:立体车库能够节省空间, 请您谈谈它在环保方面有哪些特点或优势?
答:立体车库产品有着很多平面车库难以取代、不可比拟的优势。更具有环保优势, 主要有以下个方面:
第一, 立体车库的应用大大节省了空间, 例如其中垂直升降类立体车库, 该类型车库可以在停放三辆车的地面上停放50辆车, 也可以在五车位的地面上停放96辆车, 平均停放一辆车仅用一平米的空间, 最大程度地利用了空间。立体车场建设将实现节约集约用地, 改善市容和交通状况, 达到还路以空间、还树以空间、还人以空间的效果, 为美丽天津的建设做出贡献。
第二, 立体车库的大量应用, 在一定程度上大大减少了汽车尾气的排放量。例如我们在停车的时候, 如果停车位紧张, 尤其在车流量高峰时刻停车位一位难求的时候, 汽车司机会低挡低速驾车在停车区域不断行驶来寻找车位, 这样以来将产生大量的汽车尾气, 对环境造成负面影响。但是, 在建设有立体车库的区域, 停车将会非常顺利便捷, 这样以来驾驶汽车低速找车位的时间会大大缩短, 从而减少了汽车的尾气排量, 有利于城市的空气净化, 为建设新型的生态环保城市做出贡献。
第三, 立体停车库在给人们带来方便的同时也应考虑产品带来的噪音。中环富士公司在生产建造过程中很重视这一点, 并严格贯彻了《中华人民共和国噪音污染防治条例》, 在立体车库产品的研发中做到了低分贝低震动, 将噪音值控制在80分贝以下, 震动仅为过去产品的1/10。
记者:那立体车库是否节能呢?
答:中环富士公司设计的立体车库产品配套设施均考虑到节能方面的因素。
首先, 采用了LED照明技术, 该技术具有耗电量低、亮度高、热量低等特点, 该技术与立体车库相结合是目前立体车库产品最为先进环保的照明方式。
其次, 立体车库与光伏太阳能结合, 在立体车库顶棚附加光伏太阳能电池, 与光伏太阳能结合, 利用光生伏打效应原理将太阳辐射能量直接转换成电能的发电系统, 该技术解决了立体车库自身的用电配电问题, 并实现节能减排, 响应了天津新能源建设的号召。
再有, 在立体车库产品上加装充电桩技术, 将立体车库设备与充电桩技术结合, 此举不仅解决了停车难问题, 还为车主提供了方便, 同时电动车的应用也减少了尾气排放, 既节能又环保。充电桩融合在立体停车设备中将是未来立体车库发展的新趋势。
记者:立体车库这样说来既节能又环保, 社会效益很好, 那么它的应用领域有哪些?
答:那可太多了。立体车库的建筑功能就是停放车辆。对于立体车库产品, 根据现场空间大小不同, 以及车辆存取循环方式、汽车的泊位、汽车的数量和类型以及使用场合的不同, 其立体车库产品可以分为垂直升降类、升降横移类、平面移动类、迷你塔库、简易升降类等几种不同形式。垂直升降类车库产品可以根据地形的不同, 设置为纵入式、横入式、建筑内置式、独立钢结构式等不同形式, 而且出入车速度快, 以停放40台车辆的标准型从最高层出库所花时间仅仅为52秒。平面移动类停车设备采用搬运台车在巷道内完成横走和纵走, 升降机配合做上下升降动作, 来实现多层平面移动存取停放车辆, 该类型车库容车密度较大, 存取车迅速, 适宜建筑在居民小区、大型医院、商场、机场、车站、繁华中心区、体育场、办公楼等城市的不同区域, 有着广阔的适用范围, 是目前立体车库最为理想的形式之一, 该类型设备有运行速度快, 各层之间运行联接平稳、灵活, 智能化程度高等优点, 所以受到众多大型停车场投资商的青睐。在未来立体车库的发展前景中, 垂直升降类及平面移动类停车设备, 由于有着众多的优点及很高的实用性, 这两种类型的车库将成为立体车库产品发展建设的主流形式。
记者:看得出, 您对立体车库在建设美丽天津、创新智能城市方面所做贡献显得很有信心?
答:是的, 立体车库作为一种新型的停车形式, 是节能环保的汇聚体, 已经成为解决城市交通问题的必然途径。它为人们提供安全、快捷、美观、环保、节能等全方位的优质服务, 将是未来立体车库技术的发展方向。中环富士始终朝着节省空间、节能环保、安全耐震及可持续发展方向不断努力, 力求制造出更加人性化的停车设备, 从根本上解决停车难问题, 为构建节能环保型智慧城市贡献力量。
破解思路 篇10
一、放宽个贷和提取政策,使住房公积金资金严重告急
今年以来,按照住房和城乡建设部关于切实提高住房公积金使用效率,放宽贷款、提取等政策的要求,大连中心进一步放宽住房公积金个贷和提取政策,缩短住房公积金缴存期限,延长职工最大还款年龄,取消担保、评估等中介业务,放宽个贷楼盘续签合作协议审核条件,放宽租房提取住房公积金政策,等等。这些措施为职工群众,特别是中低收入家庭改善居住条件提供了有力支持,促进了大连市房地产市场呈现活跃态势,同时也带来住房公积金流动性紧张问题。1—9月,大连中心发放个人住房公积金贷款2.91万户、102.73亿元,比上年同期分别增长24.4% 和31.8%,职工提取住房公积金96.76亿元,同比增长21.9%,住房公积金流出共计199.49亿元;但同期住房公积金归集、贷款本息回收等流入共计184.95亿元,住房公积金净流出14.55 亿元。截至9月末,全市住房公积金运用率达101.4%,住房公积金沉淀已使用殆尽。预计到年底,全市住房公积金缺口将达30 亿元。在此期间若再实行住房公积金异地贷款政策,资金缺口将更大。
二、流动性紧张是近两年我国住房公积金管理中遇到的新课题,各城市正纷纷探寻破解之策
流动性紧张是国内住房公积金运用率较高城市近两年出现的一个新问题,并呈蔓延扩大趋势。大连、重庆、杭州、武汉、厦门、常州等城市较早出现这一问题。面对住房公积金流动性紧张形势,各城市住房公积金管理中心为保证职工群众购房贷款和提取需求,促进住房公积金制度健康发展,纷纷开展调研、积极探寻破解难题的创新举措。
目前,各城市应对住房公积金流动性紧张的措施主要有两种:一是住房公积金贷款转商业贷款,二是个贷资产证券化融资。这两种融资方式各有利弊。
一是住房公积金贷款转商业贷款。即对符合住房公积金贷款条件的借款人由住房公积金中心协调商业银行放贷,借款人只按住房公积金个贷利率付息,高于住房公积金个贷的差额利息由住房公积金中心补贴。重庆、杭州、厦门、常州等城市采取这种方式。在这种方式下,住房公积金中心需承担商业贷款高于住房公积金个贷的差额利息,现在5年期以上贷款利率差为1.9%。但实施该业务需与银行协调一致,并调整住房公积金计算机管理系统、重新编写系统程序,前期准备时间较长,业务启动较慢,往往难以立竿见影解决紧急之需,只可作为解决住房公积金流动性紧张的中期方案。
二是个贷资产证券化方式。即通过证券交易所将住房公积金管理中心的存量个贷资产打包发债,以融取增量资金,住房公积金管理中心承担所发债券与个人住房贷款之间的差额利息及发债所需的中间费用。杭州、武汉等城市已采取这种方式。目前,采取这种方式住房公积金管理中心所需承担的综合成本约2.25%,费用成本相对较高。而且实施该业务的调查、审批程序较复杂,一般需要3个月时间,同样难解紧急之需。
三、大连中心首推个贷资产收益权融资方式,审批快捷、成本更低
在广泛考察、借鉴同行业做法、经验的基础上,大连中心与多家银行、资产管理公司进行深入接触,积极探索更低成本、更方便快捷、更符合自身实际的融资措施。经多方考察、比较后,大连中心近日决定,与中国工商银行大连市分行合作推出个贷资产收益权融资措施,首期计划融资5 亿元,并将根据资金情况和业务需求滚动发行,分期融资。
所谓个贷资产收益权融资,是指住房公积金管理中心将所管理的个人住房公积金贷款资产收益权打包出售,由特定投资者认购,以融取住房公积金管理中心所需资金,而住房公积金管理中心则需将该收益权未来产生的现金流用于支付融资本金和利息。按照这一融资方式,大连中心委托工商银行下属的投资管理公司——工银瑞投投资管理公司设计和发行该融资产品,中国工商银行大连市分行以自有资金进行认购,大连中心则按约定将未来一定时期收回的现金流用于支付融资本息。
与其他融资方式相比,个贷资产收益权融资方式具有明显优势:一是审批效率高,因其业务审批流程全部在银行内部完成,无需通过证券交易所,因此,从启动尽职调查到资金到账只需大约1 个月时间,比个贷资产证券化融资时间缩短一半多。二是融资成本低,只需受托的投资管理公司一家中介机构,不用像个贷资产证券化融资那样需委托承销、评级、审计等中介机构,中间环节大幅减少,融资成本相应大幅降低。
破解思路 篇11
摘 要：在蒙东城市群电子商务与物流的协同发展过程中，电子商务的高速发展和物流最终的配送到位以及成本虚高始终是制约蒙东城市群发展的主要障碍。该文就蒙东城市群电子商务与物流发展的现状、存在问题，针对性地提出自己的解决办法和应对措施，以期对蒙东城市群未来的发展有所裨益。
关键词：蒙东城市群 电子商务 物流
中图分类号：TP3 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）05（b）-0029-02
1 构建基于智能手机的同城配送物流信息平台
（1）对于新一代智能手机，其软件的功能应该得到进一步开发，例如可通过账号绑定，对同城物流信息实时跟踪，客户可以通过GPS地图知道自己包裹的运送状况；同时可在运输的过程中不断地优化路径，增加SNS社交化功能，与微信、人人、新浪微博等社交媒介相联系，支持好友取件功能。
（2）通过手机的即时通信功能，可节省短信费用；直接通过无线网络推送服务，可降低双方的沟通成本。
（3）随着智能手机的功能不断被开发和完善，基于智能手机的同城配送流程也可做一展望。①递件。通过智能手机下单，系统自动搜寻距离最近的快递员来收件。收件后，系统给收件人发送短信，告知运单号，并请收件人关注快件，这是收件人与快递员互动的开始，也是这个创新业务模式的开始，改变了两者只在收件时才联系的状况，使整个收件过程保持动态。②收件员回到区域中心。一般的同城配送都到区域总部来进行下一次分拨。当收件人准许自己的手机客户端上传自己的GPS定位信息后，两者的信息可以在区域中心的调度中心显示，并根据收件人的位置或目的地的不同，合理安排路径，在回到区域中心前完成配件工作。收件人也可以选择根据快递员的GPS信息让快递员在途中把快件送至某处或送交某人。③从区域中心配送快件。这个阶段与上一阶段的处理模式很相似，但是在这一阶段要处理大量的路径优化问题，不断地根据市区内的交通状况变更路线，同时还要注意与收件人在信息上的互动，操作起来很复杂。④客户实时约定。目前，在电商物流配送行业，最后一公里配送的信息化程度低，配送人员大多通过手机短信与客户协商收发包裹的时间和地点，这样就造成配送人员与客户的交流不是十分的顺畅，顺利完成配送的情况要大打折扣，导致配送效率降低，也使得顾客满意程度降低。为了进一步解决这个问题，通常在同城配送中采用实时约定的模式，即消费者购买产品后通过物流智能手机实时跟踪所购货物的位置和行进路线，提前或实时约定货物到达的时间，快递人员根据顾客的需要，通过物流智能手机设备快速响应、制定配送方案并进行配送。
2 采用社区配送模式
提到顺丰，大家都不会陌生，就是这样一家拥有广泛知名度的企业，也在深圳的某小区开了一个类似于社区配送模式的便利店，但并不是所有的小区都可以这样做，因为这对于小区是有要求的，首先小区的常住人口要达到一定的数量，如果人员太少，那这种模式就毫无意义。其次居民的主要比例来自于上班族，这种模式可为他们节省很多时间，提供很多便利。如果符合上述两个条件，那么接下来的登记就简单了，最后相关工作人员便会上门取件。另外，该店还提供快件暂存服务，收件人来店里取件时，可通过二维码扫描，完成验证后即可进行提取。
事实上，像这样的顺丰便利店在深圳有20多家。其中绝大多数也是代替配送中转站的功能，大家可以想一下，虽然像顺丰这样的大企业资金雄厚，人员充足，但是要在全国范围内建立解决物流“最后一公里”的配送问题，也的确心有余而力不足。配送中心中转站如果功能过分单一，前期投入成本又过大，集散功能达不到一定的量，企业是无法承担的，即使短期可以，长期来看，对于企业的运营资金链是一个极大的挑战，鉴于此，顺丰在原来配送中心中转站的基础上，拓展其他功能和盈利服务，最起码保证自负盈亏，不必再伸手向总部要钱。这样顺丰既解决了自营配送的问题，降低了企业运营成本，而且一切尽在自己掌控之中。更重要的是通过这种模式，企业自身可以规避很多经营风险，功能的拓展和盈利性的服务又为企业做了不少不花钱的广告，一举两得，何乐而不为呢。
顺丰在进行这样决策部署时，也的的确确下了一番苦功，前期大量的调研，回来后基层、中层、高层不断进行磋商、协调。通过会议不断来完善企业最初的想法，最终通过强大的执行力使企业的决策落地。当然这其中也有让人担心的隐患，企业高层也考虑过，经过一番深思熟虑，企业还是决定做下去。因为企业深知，任何一个决策不可能是完美无瑕的，有利就有弊，两者是合二为一的矛盾体，作为企业所需要做的就是如何来平衡两者之间的关系，最终获得自己所需要的结果。在此之初，首先的担忧是跨行经营的问题，做快递和做便利店是两个截然不同的行业，不要小瞧便利店，他对于供应商、区域环境、政府关系都有很高的要求，稍有不慎，就会败得一塌糊涂。其次是中国目前便利店的经营模式并不成熟，没有一套成熟的模式和经验可供借鉴，大多数便利店自己还在摸索之中，对于资金运营的安全、客户忠诚度的维护、企业经营规模的有序扩展都没有涉及，停留在模式的初始阶段。最后是便利店的选址问题，这种便利店不同于一般的便利店，它主要是承载着配送中心中转站的功能，这样一来，选址就显得至关重要，首先一定要考虑配送网点的综合距离、配送车辆的数量、空车配载等。其次是便利店在满足了上述条件后的租金问题，如果租金过高，便利店入不敷出，则这种模式转换的益处就荡然无存。
由于快件以小件货物、文件等小件物品居多，而众多的、分散的社会客户又是快递公司的主要客户，这就造成快件的单位运输成本在价格上要比普通货物贵得多。过去在同城快递路径优化问题的研究上，学者往往从收发站出发，优化从发件人到收发站和从收发站到收件人的快递过程，即把收发站作为核心，在调度资源的限制得到解决和各类时间满足的条件下，把行车里数最短和空置时间最少作为目标来编排行车路线，从而完成不同点的快件揽收和递送工作。在这种模式下，快递公司势必要承担多点派车揽收快件的费用，从而增加了公司的开支。
3 采用穿梭模式取送货
基于这一问题，新的物流派送模式应运而生，新模式打破了原有的同城物流“先聚集，后派送”的模式，采取递派员动态穿梭取送货的方式，即递派员在取货的同时进行货物的配送，实现动态的边取边送，以减少由于多点派车揽收快件而产生的费用。穿梭取送货模式的优点是减少由于多点派车揽收快件而产生的费用，为快递公司节省人力、物力，增强了快递公司的竞争力。
4 开发存储箱的增值服务
鉴于此，北京的几家公司开发了一种叫做存储箱的增值服务业务，其大体上的原理跟超市中的存储箱并没有太大区别，但客观效果却非同一般。
清晨，每家快递企业会把自己分内的快递、包裹进行统一处理，待包裹进行扫描后，分别送达不同存储箱，而在这个过程中，电脑本身就会自动生成一系列的密码，并通过短信的方式一并发给取件的同学，同学们再按照系统的提示以及接受到的密码一一进行操作，从而完成自己的取件任务，既安全、又高效。当然，如果过多人员进行取件工作，也可以由学校或快递公司派遣相关的辅助人员进行协助。
公司在增设这个服务前也曾做过较为详尽的调查，以一个30栋学生宿舍为例的普通综合性大学来说，每天接纳快件的数量不会少于3 000件。相关配套人员将超过30人，车辆超过20辆，而且工作极度繁琐。通过这种增值服务的形式，快递企业只需把快件集中送到校园即可，不必再单独设置配送人员。人工成本得到了极大节约，而且可以派为他用、为企业创造更多的效益。如果条件准许，也可将存储柜数量增加，尽快实现“全自动”，减少人力成本支出，未来还可增加增值服务，比如利用自动存储箱吸引一些广告投资，并设立一些自动售货机等，以增强盈利能力。
参考文献
[1]李向文.电子商务物流及其信息化 [M].清华大学出版社，2014.