天津市场论文

天津市场论文（精选12篇）

天津市场论文 篇1

2013年,天津中央空调市场容量约18亿元,较2012年相比市场容量基本持平。此外,2013年天津中央空调市场在全国中央空调市场中占比缩小,为2.8%(图1、图2)。

总体来说,2013年天津中央空调市场总量平稳发展主要有以下几方面原因:

(1)市场发展后劲不足。从2011年下半年至今,由于国家宏观经济环境、地产市场的影响再加上天津地区产业结构不明晰,支柱产业发展不明朗,使得天津地区市场容量增速进入缓滞期。2013年虽然有一汽丰田、飞机制造等工业发展带来部分相关配套项目,但总体上不足以成为支撑市场发展的强心剂。

(2)大项目减少。2013年,天津市场大型项目在不断萎缩。经济环境不景气导致了大型项目暂停或搁浅;在有限的优质项目资源的情况下,中央空调同业竞争更加激烈。这在一定程度上,加大了品牌集中度。

(3)家装市场发力。2013年,天津中央空调市场中家装市场是年度中最值得关注的增长点。虽然大型项目在减少, 不过家装市场发展不错。原因在于天津地区经济基础较好;且同等面积住宅,家用分体机价格与家用中央空调价格价差相比较不大;天津地区很多地产项目由于后期房地产市场的影响,有不少楼盘精装改毛坯,取消了原本配套的中央空调产品。但由于房屋建筑结构的限制,住户必须选择中央空调产品。

品牌方面,2013年,天津市场上品牌集中度进一步提升。 从市场销售来看,欧美系品牌中江森自控约克、麦克维尔、 特灵、开利四大品牌在市场上表现强劲。国产品牌中,格力、 美的、海尔、奥克斯、盾安、天加、远大、双良等品牌表现不错。其中,值得一提的是海尔,近2年来其在天津市场上升势头明显。日韩系品牌中,海信日立、大金、三星、东芝、 三菱电机、LG、荏原等品牌市场表现值得瞩目。从国产品牌、 欧美品牌及日韩品牌三大阵营市场占比来看,2013年国产品牌市场占有率略有下滑,欧美系及日韩品牌阵营市场占有率得到了进一步提升(图3、图4)。

产品方面,天津市场是以水系统为主的市场。2013年, 天津市场冷水机组较2012年稍有增长。多联机产品得到了很大的市场发展空间,大有赶超水机市场份额的势头。由于国家及天津当地政府相关补贴的减少,再加上水地源热泵产品施工技术的难以把控等因素,2013年天津地区水地源热泵产品市场呈现缩减态势。天津及周边地区丰富的能源资源, 为溴化锂提供了独天得厚的条件。但随着当地相关项目的减少,该市场溴化锂产品占比呈现下滑态势。单元机产品作为家装市场及小型商业项目得力机型之一,2013年其在天津市场占比有相当的提升。由于有部分项目暂时性停工或搁浅, 连带影响到了末端的市场销售,致使该类产品占比有所下滑(图5)。

天津市场论文 篇2

为贯彻落实天津市委、市政府领导关于加强旅游市场工作的指示和要求，我市开展大规模的天津旅游客源市场调研项目，由天津市旅游局与我市南开大学共同完成的《天津旅游客源市场调查报告》(以下简称报告)第一期已经完成。《报告》为我市旅游产业发展战略、城市形象推广、旅游资源整合、旅游产品设计等提供可靠的参考数据，为天津市旅游业发展、经济发展在国内外激烈竞争中赢得主动提供战略支持。《报告》第一期针对北京、天津、石家庄、唐山、沧州、保定、廊坊、秦皇岛等八个城市，以调查问卷为途径采集数据，通过定量研究方法，综合运用历史分析、比较研究、综合归纳等多种方法对天津以及周边旅游市场进行了科学的分析研究。

根据《报告》显示，近年来周边市场对天津旅游资源和旅游产品的兴趣越来越高涨，通过多种途径来津旅游的游客量也在逐年上升。并且，来津游客根据地域不同也呈现出不同的消费需求和旅游偏好。比如调查显示，北京游客对天津旅游活动的偏好排在第一位的是到天津品尝海鲜，而廊坊市民则更钟情于天津的滨海休闲游。同时《报告》还就我市各景区点的知名度和出游率进行了研究，调查显示受到外地游客青睐的主要景点有天津欢乐谷、五大道、古文化街、滨海航母主题公园、天津佛罗伦萨小镇、天津之眼摩天轮、天津海昌极地海洋世界、米立方海世界、天津海河游船、天津热带植物观光园。而更受天津市民青睐的景点则是欢乐谷、五大道、天津之眼、古文化街、米立方、盘山、海河、航母公园、佛罗伦萨小镇、极地海洋世界等。天津最具吸引力的旅游软实力则是独具特色的民俗文化、城市风貌和历史积淀。

《报告》的出炉可以说是对天津旅游资源和旅游产品，周边市场、客源结构、出游形式、发展趋势进行了一次认真的梳理和整合，对未来天津旅游市场的发展，特别是旅游宣传营销工作具有非常重要的指导意义。

天津葡萄酒市场的风向标 篇3

展会获得了北京玛歌兴业贸易有限公司、奥浦国际贸易（天津）有限公司等一大批进口葡萄酒厂商的大力支持。大会组织者致力于将“UWINE”打造成为中国葡萄酒行业品牌展会，进而成为国内外产地酒庄、厂商及进口贸易商、经销商、卖场及消费者一个不可缺少的重要贸易平台。同时打造成为天津周边广大葡萄酒爱好者了解红酒知识、学习红酒文化的交流载体。

天津是一个以消费白酒为主的典型北方城市，近年来随着经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，养生的观念正在深入百姓心中，葡萄酒作为利于身体健康的产品，在天津这个拥有千万人口的直辖市，有很大的市场潜力。

此次在天津首次举办了“UWINE天津国际葡萄酒大赛”，百款优质葡萄酒竞相角逐，产地涵盖法国、意大利等地。为体现展会的专业化、国际化，大赛邀请到郭松泉、张春娅等5位国际级裁判进行盲品比赛。最终评出金奖、银奖、最佳奖共计22各奖项。其中欢乐颂（天津）葡萄酒文化传播有限公司的世嘉宝龙庄园梅多克干红等5款红酒获得金奖。奥浦国际贸易（天津）有限公司的澳大利亚宝树全富赤霞珠梅洛红葡萄酒等获得银奖。

“2013第三届天津洲际葡萄酒文化交易展”、“UWINE天津国际葡萄酒大赛”作为天津市最专业最有影响力的葡萄酒展会，不仅带动葡萄酒消费市场，而且普及葡萄酒知识，为营造天津葡萄酒文化氛围，指引葡萄酒消费潮流做出了无可比拟的贡献，成为指引天津葡萄酒市场的风向标。

第四章区域市场分析天津市场 篇4

(1)政府项目滞后。作为首都的卫士,2014年天津在政治方面十分敏感,许多政府公建项目严重滞后,甚至诸如体育馆、行政中心等民生项目也发展乏力,而有限的政府项目加之乏力的经济让该区域中央空调的市场竞争变得异常激烈。

(2)市场接纳新品牌的周期变长。天津中央空调市场已经成熟,发展也较为缓慢。相对应的,天津地区对新进中央空调品牌的审核考察变得更加严格,接受周期也随之加长,一般在5年左右。

(3)家装零售市场增长明显。2014年,天津市场在工装发展不利的情况下,家装零售扛过大旗,成为可靠增长点。一方面,市场上的品牌向南方先进区域看齐,学习汲取家装零售发展经验,注重渠道布局;另一方面,客户对中央空调认知的成熟也是天津家装零售增长的关键原因。

从品牌格局分析,2014年天津市场品牌集中度有所提升。江森自控约克、麦克维尔领衔欧美系品牌,二者市场占比合计13.5%,特灵、开利处于第二集团,二者市场占比合计为9.1%。大金、日立(青岛)则领衔日韩系品牌,二者市场占比合计17.5%,遥遥领先日韩系其他品牌。国产品牌则由美的、格力、海尔支持,值得一提的是奥克斯、天加、远大、双良等品牌也有不错表现。另外,格力、美的等国产品牌的市场占有率已基本实现对欧美系及日韩系品牌的反超,彼此的差距可能继续拉大(图3)。

从产品格局分析,2014年天津市场冷水机组的市场占有率较上一年下降1.9%,多联机则继续增长并历史性地对冷水机组实现反超。盾安、克莱门特等品牌的发力使得水地源热泵的市场占有率迎来增长。而天津地区丰富的能源、资源优势依然没能阻挡溴化锂的下降,能源的价格上涨也使溴化锂的前景不容乐观。单元机则不出意料地在家装市场、私人小型等项目上保持着一定的增长(图4)。

面对一切未知的2015年,天津市场的行业相关人士显得极其保守。他们对新一年的天津中央空调市场并不感到乐观,并表示将积极采取措施应对(图5)。

2002年3月天津粮油市场综述 篇5

第3期

中国天津粮油批发交易市场 2 0 0 2年4月2日

2002年3月天津粮油市场综述

3月份天津粮油市场变化很大。上旬，天津粮油市场除大米价格变化相对平稳外，其它主要品种均出现了前所未有的快速上涨行情：小麦价格缓缓回升；大豆价格继续上涨；玉米、豆油价格大幅上扬。中下旬，大部分粮油价格出现回落：小麦、大豆、色拉油均有小幅下降；大米平稳运行；玉米、二级豆油继续上涨。

下面就天津市场主要品种进行具体分析和预测：

小麦：进入3月初期，天津国产小麦价格较为平稳，与上月末基本相同。国产外埠到津小麦价格为1180元/吨，地产小麦价格1120元/吨。进口陈小麦回升较快，从上月的850元/吨涨到920元/吨。3月中下旬，进口陈小麦、外埠到津国产小麦价格稍有回落，较本月初下降了10元/吨。而天津地产小麦价格回落幅度不小，在1070-1100元/吨间振荡。

3月份小麦价格变化的主要原因是：

首先，进入3月国家没有发放小麦进口配额的迹象，也没有像人们预计的那样进口大量小麦，使得进口小麦市场价格在月初稳中有升。由于国产优质麦可以替代部分进口小麦，而进口陈小麦储存日期较长，品质变差，价格继续上扬的可能性几 乎不存在。所以，进口陈小麦市场在本月中下旬走势平稳。

其次，节前节后的小麦轮换，大量出库进口陈小麦流入市场，是形成进口陈小麦阶段性低价的原由。3月份，欲在全国整体展开甲字粮油销售的消息因北京甲字小麦销售的延缓而平息，使天津进口陈小麦市场价格回归。

第三，国家收购力度不减，比如新仓压新粮和专储粮轮换轮进的都是新国产小麦，从而保证了整个国产小麦市场的稳定。

第四，小麦庞大库存使得市场供大于求，粮食部门压力较大。越临近新小麦收购期，产区粮食购销企业出库的力度会越大。尤其河南省以降低陈小麦出库价格、出台销售奖励办法等多项措施来销售轮换粮食，使河南小麦价格开始下滑。给天津销区小麦市场带来心理压力。

第五，面粉企业处在生产淡季，采购意愿不强。配额未下到厂，众多经营者观望心理较强。

后市分析：

支持价格上涨的因素：

第一，今年的气候对小麦生产不利，主产区旱情和虫害的可能发生将会影响今年小麦的产量。

第二，在国家大规模退耕还林、改善生态环境等政策支持下，种植面积会进一步减少，小麦总产下降。

第三，全国大批量轮换工作开始，其轮进新粮无疑将支撑2001年产小麦市场的整体向好。近几年大批小麦的销售也减少了库存，逐步缓解供大于求的压力。

不利于小麦后市发展的因素：

第一，全国各地的储备进口小麦销售工作已全面展开，对小麦市场影响较大。河南省进一步实行促销压库政策使小麦价格继续下滑。3月28日北京6亿斤陈小麦竞价销售对市场影响不会太小。

第二，3月15日国家已下发财建[2002]36号文件，要求各地尽快组织“甲字、五○六”储备粮油销售，并于7月1日停止 拨付费用补贴。无疑会继续维持低迷的小麦市场。

第三，大批量库存陈化小麦亟待处理，始终使小麦市场存在巨大压力。

第四，进入四月，期待已久的进口小麦配额若开始发放，小麦的进口实施对国内市场的冲击是必然的。

预计后期小麦价格将进一步下滑。今后，视小麦进口配额使用情况、库存小麦大量销售情况、产区旱情和小麦病虫害发生等情况，小麦市场还可能发生新的变化。

玉米：3月份的天津玉米市场价格呈阶段性快速上扬。新玉米价格从上月底的860元/吨逐渐上涨到上旬的870元/吨，中旬的890元/吨，月底优质新玉米已达950-960元/吨。

3月份玉米价格快速上扬的主要原因是：京津地区玉米水分较低，质量好于东北玉米，但价格倒挂。加上地域运输优势，使得生产厂家及南方客户积极在天津附近地区采购和交易。京津地区玉米供给数量急剧减少，百姓和收储单位惜售心理增强，是使天津玉米价格走高又一主要原因。

后市分析：

利于后期玉米市场发展的因素：

第一，天津及周边地区因玉米收购放开，使前一阶段与东北形成价格倒挂。吸引了大批玉米企业积极采购，玉米已经过3-4个月的消化，本地玉米供应量几乎告罄。

第二，饲料养殖业开始步入旺季，年前备货库存已经用尽，采购意愿有所加强，需求有增大的趋势。

第三，国家在产区新建库较多且陆续竣工，为装新粮加大收购力度，拉动全国需求。尤以东北玉米收购价格较高。在关内玉米供应紧缩情况下，为拉升全国玉米价格起到了一定作用。

第四，转基因政策实施使国家可以有效地调控玉米市场，便于玉米出口，满足国际上非转基因农产品的需求。

第五，国家粮油信息中心最新消息，中国吉粮集团与韩国大宇集团签订了100万吨的玉米出口合同。第一船5万吨玉米 已经于3月中旬离开河北省的秦皇岛港驶往韩国，CNF价格为每吨100.98美元。这个消息将会触动我国玉米市场，使玉米价格上行。

不利于玉米后市发展的因素: 第一，东北玉米水分整体下降，玉米发往南方已不成问题。农民备耕卖粮和购销企业基本完成了收购，将使东北玉米开始大批量进入关内，必将冲击国内玉米市场。

第二，亟待处理的大量陈化粮给玉米市场罩上阴影。4月份正是节前辽宁、黑龙江销售的大量玉米履约期，加大了市场压力。

第三，到了4月进口配额发放应不成问题，585万吨的进口配额将给我国的玉米市场施加压力。

第四，日前，国家计委发出了关于免征粮食、棉花等大宗农产品铁路建设基金的通知。将使我国粮食在流通中降低成本，促进粮食合理流通起到积极的作用。

预计天津玉米价格还将上涨但涨幅不是很大，关内、关外玉米价格将逐步达到平衡。目前，国家进口玉米配额仍未下发，近期不会有进口玉米到港。所以，玉米市场会有一段时间的相对平静。

大米：天津节后大米市场一反往年，未走下滑老路，而是平和稳定。节前节后价格一直是：东北大米到津价为1860元/吨，天津地产大米为1950元/吨。

大米价格走势反常的主要原因是：天津工业用米量很小，没有旺季淡季。天津百姓的食用量基本固定，大米市场供应稳定。主产区大米价格相对稳定，对天津市场影响不大。粮食主管部门加大市场监管力度，避免了低价劣质米进入市场。

后市分析：

支持价格上涨的因素：

第一，天津粮食局及有关部门已将加大市场监管力度，对毒大米、劣质米的清理整顿工作纳入正常工作中。避免劣质大 米扰乱市场，保证大米优质优价。

第二，京津地区、东北都因去年干旱使得稻谷产量减产较大，质量降低，减少了大米的库存量和上市量，缓解了大米供大于求的矛盾。

第三，我国水稻产量较大但成本不高，在世界占有很大份额。入世后，品质优良、口感极佳深得国内外客户喜爱的天津小站稻和东北大米，出口份额肯定会加大。

第四，北方地区由过去喜食面食逐渐转变为食用方便的大米，使大米需求逐年增加。

抑制大米价格上扬的因素：

第一，稻谷的高产和良好的经济效益，驱使农民扩大稻谷种植面积，其所占市场份额越来越大。

第二，现在面向大米用户的经营者大多是个体经营，在公路运输极为便利，运费与铁路相当的情况下，产区大米直接销到天津，减少了中间环节和费用。

第三，全国大米库存很大，加上后期国家和地方都要进行陈稻谷的轮换和销售，势必进一步加大市场的压力。

预计后市天津大米市场将保持供需基本平衡，突显优质优价的特点，大米价格维持平稳走势。

大豆： 3月初进口大豆摸高2020元/吨，国产大豆达1930元/吨。上旬末，天津大豆市场出现了小幅回落。月底价位稳定在：进口大豆1970元/吨，国产大豆1900元/吨。

3月份大豆价格波动的主要原因是：转基因政策使月初大豆上涨劲头不止，期货和现货商有了炒做题材。3月8日农业部190号公告颁布后,厂家和经营者采取了观望和小心翼翼的经营方式，此时虽外国大豆到港数量陆续加大，但大都是油厂订购，很少用于销售。3月20日开始实施转基因政策，境外公司直到月底尚未获得临时进口证明，大豆进口再次停滞。政策的变化导致观望气氛较浓，采购心态不稳，最终造成了市场不同反应。

后市分析： 有利于大豆市场向好的因素：

第一，3月20日实行了《农产品转基因生物管理条例》，国家增加了调控大豆市场的手段。该政策实施大大提高了进口大豆成本。

第二，转基因标识政策的实施，使国内消费者因了解转基因常识而减少转基因食品的日常消费，促动了国产大豆的消费。

第三，据有关报道，我国不久将实行降低豆粕出口增值税政策。如果该项政策出台，无疑会拉动国内大豆需求量。

第四，我国压榨能力不断加大，近期新增加大豆日加工能力就达7900吨。在一定程度上加剧了大豆原料的竞争。

第五，我国饲料养殖业繁荣使豆粕需求增大。国际上也因疯牛病而使欧盟恢复了豆粕的需求。两者都会促使国际市场大豆价格上扬。

抑制大豆价格上扬的因素：

第一，国内大豆总需求一半来自进口。国产大豆生产成本较高，厂商在利益驱动下将采用进口大豆。我国大豆进口不实行配额管理，使得大豆市场调控难度加大。

第二，转基因产品标识对使用大豆副产品豆粕的饲料养殖业影响不大。加上转基因标识政策执行起来困难很大，起到作用还有待时日。

第三，我国大豆因采购烦琐、运输瓶颈、信用危机等都会使南方用户较为方便稳妥地使用进口大豆，加大进口量。

第四、美国提高钢铁贸易关税使我国损失较大。为减少损失，不排除我国与美国以转基因相关政策作为交换条件达成协议的可能性。

预计大豆价格短期内还会走强，进口价格在1950-2100元/吨区间高位震荡。国产价格亦应在1900-1950元/吨之间。受转基因政策影响，4-5月间将没有进口大豆到货或到货数量很少，国内大豆价格可能阶段性上涨。但东北大豆趁机入关大量销售可能抵消一部分价格上涨因素。豆油：3月份天津豆油市场与全国一样，价格连续走高。二级豆油从上月的4560元/吨持续上涨到4700元/吨。大豆色拉油上旬达到近年来高点5100元/吨，3月中旬开始下滑直到目前的4900元/吨后才开始平稳，比上月底高80元/吨。

3月豆油价格连续走高的主要原因是：临近转基因政策实施，消除了前期大豆进口和豆油配额预计的压力。加上油厂效益下降，小油厂不是倒闭就是对形势的错误估计，减少了豆油市场供应量。今年2-3月几乎没有豆油的进口，货源在这一时间段出现短缺，是豆油市场价格持续上扬的原因。

后市分析：

促使豆油价格上扬的因素：

第一，转基因政策在3月20日已经实行，进口大豆办理申请临时进口许可需要时日，大豆价格走高，必然带动豆油市场走强。

第二，转基因产品标识政策会促进国产豆油价格坚挺不衰。第三，标识政策不仅使进口商加大成本和带来很大麻烦，还可能加大风险。消费追风现象会使进口豆油消费量和价格同时降低，目前进口豆油与国产豆油价格相差无几，进口量肯定会大大缩小。

第四，到目前为止，国家计委仍未发放豆油进口配额，使国内豆油价格还有回温机会。

抑制豆油价格上涨的因素：

第一，国内豆油价格高于国际市场价格，豆油配额一旦下发，进口商会果断进口豆油，进入我国豆油市场。

第二，临时申请进口许可只能限制一时，待进口商手续齐备，马上就会有大量进口大豆塞满我国沿海港口。

第三，转基因标识工作难度较大，转基因宣传效果短期难以显现。该项政策起到作用还有待时日。

第四，我国豆油库存充裕，消费不旺。大豆加工能力的进一步增强，市场走强趋势减弱。预计天津豆油市场和全国一样，在短期内还会在目前价位震荡徘徊，5月后，价格会受到进口大豆和豆油配额的冲击。长远看，转基因政策原则不变，转基因产品标识能够严格执行，随着转基因知识的普及，我国的豆油市场将平稳发展。

棕榈油：3月天津棕榈油市场变化非凡，使人心跳不已。月初棕榈油市场在无货源情况下，价位稳站在5100元/吨之上。上、中旬陆续有小批量到港，并在后续有货到来的消息下，天津保税区仓库内的一些存货偷偷销售，价格也悄悄回落到4950元/吨。3月5日到15日在天津港悄无声息地陆续到货2万吨。尤其3月15日一天，突然到货近万吨，使得天津棕榈油市场出现恐慌。在以后两三天里反映很快，价格一落千丈，跌到4050元/吨，而此时外地市场价格大多还在4900元/吨左右。目前天津棕榈油价格已下滑到4000元/吨左右。

预计后期市场应以平稳为主。4月份棕榈油配额应当下发，棕榈油的货源不成问题。由于4000元/吨的价位与进口成本相差不大，所以后期棕榈油价格会以国际价格为轴心，在此价位上下波动。

二○○二年四月一日

天津市别墅市场定价影响因素分析 篇6

关键词：别墅市场定价；影响因素；天津市

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1002-2589 （2011） 26-0085-02

一、绪论

天津“五大道”地区，曾是上世纪初租界地的住宅区，开辟了天津别墅的先河。“五大道”地区由马场道、睦南道、大理道、常德道、重庆道组成，汇聚了1901年至1935年间德国、意大利、法国、西班牙等欧美国家及日本等亚洲国家的复古主义、浪漫主义别墅建筑，以及部分中西合璧风格的洋楼建筑。

20世纪90年代初，天津别墅建设正式开始，当时的别墅项目开发还是以独体别墅项目为主，带动了天津高档住宅的发展，但由于天津别墅市场尚处于发展初期，配套和相关的物业管理都没有一个质的突破。所以当时别墅的开发和销售均没有达到理想状况。20世纪90年代末，天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。天津高档住宅市场的潜在需求开始释放，因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，对住房品质要求较高，所以短时期内需求量很大。

别墅开发区域市场的日益广泛，带动了别墅产品、价格更加符合市场价值，天津的别墅市场开始日趋成熟，天津别墅市场进入了稳步增长的时期。

2010年是国家“十二五”规划的开局之年，在中共天津市委关于“十二五”规划的建议中，提出要着力促进中心城区全面提升。统筹中心城区的建设和发展，增强经济、社会、文化、生态等功能，提高服务和辐射能力。随着国家对房地产业的不断调控，打击投机性房地产投资，重点保障普通居民住房，天津市别墅市场发展的速度将放缓。

二、天津市别墅市场现状

1、价格情况

从2008年到2011年6月，市内六区别墅均价从2008年15980元/平方米增长到2009年16627元/平方米，仅增长了4.04%，价格基本稳定。2010年别墅住宅均价大幅上涨，涨幅高达50%。2011年整体又延续了这种上涨势头，仅稍有回落，涨幅为19.63%。近郊四区别墅住宅均价从2008年9790元/平方米增长到2009年10404元/平方米，涨幅仅有6.27%，2010年又回落至2008年住宅价格。而后，仅半年时间，2011年上半年的别墅住宅均价就上涨至13446元/平方米，比2009年上涨了37.88%。综合来看，市内六区和近郊四区2008、2009年别墅住宅均价基本稳定，2010年开始出现大幅上涨。

2、价格呈现明显的区域性

从行政区域来看市内六区和近郊四区的价格定位呈现明显的区域定价，市内六区中和平区别墅是近几年才发展起来的，别墅市场还不成熟，产品的环境景观竞争力较弱，但由于该区域土地资源的稀缺性日益凸现，其房价不断地攀升，在天津市内各区一直处于领跑位置。目前，该区域别墅商品住宅开发主要以复合型别墅为主，具有浓郁的历史文化氛围，由于位置的稀缺性，升值潜力还有很大空间。和平区2008年至2011年6月别墅商品住宅均价35416元/平方米。近郊区别墅原生态自然环境好，交通便捷度也在不断地提高，2008年至2011年6月别墅商品住宅均价从9790元/平方米-13446元/平方米，与和平区和远郊的别墅相比，性价比高，是目前天津市别墅主要的销售区域。远郊区由于距市中心较远，交通不便利，目前主要为京津两地假期消费居住。滨海新区作为国家经济发展的第三极，已经展现出了强大的发展潜力，别墅住宅均价已接近市内六区。

三、2011年上半年天津市别墅市场分析

根据霍伊特的扇形学说，城市中心为中央商务区，别墅等高级住宅沿辐射状的交通线路呈扇形向外发展。受交通和资源条件的影响，推动别墅发展的半径越来越侧重时间和距离的划分，别墅呈区域形式分布在城市的中心及边缘地区。

目前天津市场正在和即将推出的别墅项目达到了53个，可以分为五大板块：位于中心城区板块和大梅江板块的城市别墅，项目体量受限，一般都以别墅+高层（洋房）的形式存在，产品以联排为主，配以少量的独立别墅，面积区间以300-600平米为主，销售价格在20000-40000元/平方米之间，别墅市场目前存量在800套左右。集中在西青、津南、北辰等近郊的别墅以联排为主，面积区间从200-500平米为主，销售价格在12000-20000元/平方米，目前市场存量在2500套左右。远郊别墅主要集中在武清、蓟县板块，产品类型以独立、联排为主，目前市场存量在1000套左右。滨海新区作为国家经济发展的“第三极”，目前别墅的供应量已经开始增加，预计下半年将继续保持增长势头。

四、别墅市场定价影响因素分析的理论基础

现代西方供求理论认为，供给与需求均衡时的均衡价格形成了市场中的价格实际。所以研究者在研究价格时一般首先从研究供给和需求开始。

屠佳华和张洁（2005）采用EG两步法和VAR模型对上海房地产市场2000年7月到2004年3月的月度数据进行分析，发现影响中房上海综合指数变动的主要因素有房地产投资占固定资产投资的比重、人均可支配收入、空置面积的变化率，并且上房指数滞后一期对其自身走势也有很大影响。

归纳他们的研究，影响住宅价格的因素有：持有成本和生产成本、房地产投资、银行信贷（开发贷款和个人购房贷款）、存量市场的需求、人均可支配收入和空置面积等；宏观经济增长与房地产市场发展两者之间存在双向因果关系，且有一个结构性的变化。

从方法看，前几年国内学者主要运用回归方法，而近几年也开始使用可变参数模型、面板数据、协整检验和VAR模型等进行动态的定量分析，但应用还不广泛。

五、天津市别墅市场定价影响因素分析

1、需求因素对天津市别墅市场定价的影响

第一，消费者的居住消费偏好。居住消费偏好主要反映在消费者对住宅的区位及户型等的一些要求，这与消费者的年龄、学历、工作和家庭构成等，以及居住观念有关。目前，天津市别墅住宅市场还不完善，但已开始了住宅形态与用途的市场细分，不同形态与用途的别墅住宅，其消费群体特征也不一样；反过来，由于消费群体的偏好与需求的差异，别墅住宅开发呈现出多样化，包括区位选择、空间开发与产品开发。因此，别墅住宅的消费需求结构从其中一方面影响了别墅住宅的价格。

第二，信贷成本。房地产购买者难以、也不愿意支付购买房地产的全部现金，用于购买房地产的贷款产生的利息就是借款人的信贷成本，信贷成本高的时候，借款人就没有能力购买房地产，而原本这宗房地产在融资费用不高的时候，他们是能够支付得起的，房地产的开发建设具有规模大、投入大、周期长等特点，动辄占用几千万甚至几亿、几十亿的资金和几年的时间。

2、供给因素对天津市别墅市场定价的影响

第一，城市规划机制。城市规划的内容包含了城市的经济发展和空间发展两个方面。城市规划指导城市空间发展，并促进城市经济发展。经济发展以空间发展为载体；空间发展以经济发展为支撑。别墅住宅是经济发展的产物，别墅住宅空间离不开城市空间发展。从天津市的“十二五”规划建议来看，市区重点发展第三产业，建造办公楼和高档住宅，普通住宅和工厂逐渐被挤出；郊区以发展制造业和住宅业为主，大规模兴建工业园区、产业园、住宅社区以及教育科研基地等新城市功能空间。

第二，土地供应对别墅住宅的价格具有决定性影响。政府可以通过调控别墅住宅用地供应量，并利用级差地租来控制别墅住宅开发量及地区分布，而可开发的土地面积与土地价格与其开发密度有关。一般而言，别墅住宅主要分布在城市郊区，并且，距离市区越远，别墅住宅用地比量越大，土地开发密度就越小。这与城市土地基准价格及设定容积率有关，它们又是与土地等级相对应的。

3、政府政策对天津市别墅市场定价的影响

第一，国家政策。2011年1月27日，国办发1号文，明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉。2011年3月11日，“国八条”调控控制房价。2011年5月，全国住房用地计划公布：保障房用地翻倍，商品房用地大幅增加。随着国家加大保障房建设力度，预计将会对别墅市场的发展产生两方面影响：一方面，新开盘的别墅住宅数目将会减少；另一方面，已建设开盘的别墅住宅，尤其是高档住宅，价格将会进一步提高。

第二，区域政策。中共中央、国务院相继做出鼓励东部地区率先发展、西部大开发、振兴东北地区、中部崛起等重大决策，以及设立沿海开放城市、建立经济特区、设立开发区，相应实行特殊的政策，国家给予必要支持，这往往会提高这些地区的住宅价格。天津作为环渤海经济圈的中心城市，拥有较好的地缘优势，与北京加起来的经济总量超过上海。在滨海新区的开发开放成为国家战略之后，天津面临更大的发展机遇和美好前景，被普遍看好将成为继深圳和上海浦东新区之后中国经济增长的第三极。当以深圳为重心的珠江三角洲和以浦东为核心的长江三角洲市场容纳度日渐饱和时，天津作为一块拥有地域优势和政策支持但却尚未被企业精神浸透的处女地，无论对国内企业还是国际企业，都是一个在中国新一轮经济开放浪潮中寻觅容身、崛起并迅速攫金的宝地。

六、结论及展望

探讨天津市别墅产品价格定位影响因素，一方面可以帮助房地产企业在开发相关别墅产品定价时做出恰当、及时的策略，并有效控制和减少项目风险；另一方面对于将要选购天津市别墅的客户，可以对天津市房地产市场有个全面系统的了解，避免盲目购买。

天津市别墅产品区分度不高，基本同属于经济型别墅，销量和价格关系基本成正比。区位因素成为产品定价的决定性因素。别墅产品选址问题直接决定了项目价格区间，其它诸如环境因素的影响对于价格定位只是辅助性的，目标客户购买与否是根据区位均价结合其它因素的权重综合理性考虑。

别墅住宅开发在天津这类大城市的发展是一个必然的趋势，其发展离不开社会经济发展与城市空间发展。别墅住宅在天津城市空间上已形成了特征鲜明的五大板块。未来几年，近郊四区将成为天津市别墅空间拓展的主阵地。滨海新区作为中国经济增长的第三极，经济发展速度可谓天津之首，今后随着更多国外以及国内人士的投资就业，将成为天津别墅住宅业的一朵奇葩，无论是别墅自身的品质，还是价位，提升的空间都是巨大的。

参考文献：

[1]张悦倩.上海市别墅商品住宅的空间分布研究[D].华东师范大学, 2006.

[2]朱骏.金融政策对房价的影响[J].城市开发,2005,(10).

[3]崔功豪,魏清泉,等.区域分析与区域规划(第二版)[M].北京:高等 教育出版社,2006.

[4]苗婧.关于中部崛起战略背景下武汉市房地产业的SWOT分 析[J].观城,2008,(3).

天津住宅市场潜力有待提升 篇7

一、全国住宅市场总体持续回暖

中金标准数据监测数据显示,2015 年10月,全国116个大中城市中,住宅平均售价环比下跌的城市数为51个,减少了31个城市数,平均跌幅-1.02%,较上月增加了0.44个百分点;同比下跌的城市数有81 个,减少了5 个,平均跌幅-3.46%,相较于9月增加了0.2个百分点。

市场成交的回升缓解了不少了房地产企业的财务状况,但由于受经济整体形势的影响,大部分银行类金融机构的不良率持续上升。这在一定程度上影响了银行对房地产企业的贷款意愿。数据显示,今年前9 个月,房地产开发企业到位资金为90653亿元,同比增长0.9%,增速低于2008年金融危机期间的水平。虽然如此,但由于市场缺乏好的贷款产品,个人住房贷款依旧是各银行的优质资产。商业银行的贷款利率优惠政策在这一领域比年初有不少的提高。这在一定程度上都刺激了全国房地产市场的回升。

北京与天津同处华北,相邻而居,又都是我国直辖市,分别代表一线城市与二线城市。对比这两个城市的房地产市场有利于我们更了解不同层级房地产市场发育程度。

二、北京市场发展程度远高于天津

北京房地产市场的发展程度从许多指标来看,均是全国许多城市无法比拟的。即使天津与北京近在咫尺,二者的差距也非常巨大。这与北京得天独厚的政治、经济、文化条件有关。北京和上海是全国外来人口以及外来企业最聚集的地方,外来人口庞大,住房需求无论是刚性,还是投资性,都非常巨大。而且,随着房地产市场的发展,北京发展空间日趋局狭、一地难求且价格高昂的的情况越演越烈。

单位:个数

单位：元 / 平方米

单位：套

1.京津两地住宅价格差距巨大

图1显示,自2015年2月以来,京津两地二手住宅市场价格均小幅微涨,北京增幅略大于天津。从中可以看出,京津两地住宅价格差距巨大。2015年10月,北京二手住宅均价37170 元/ 平方米,而天津二手住宅均价为16127 元/ 平方米,单从价格上看,北京二手住宅价格已经是天津的2.3倍。

2.北京住宅成交量远高于天津

不仅住宅价格北京远高于天津,整体商品住宅的成交量,北京也远高于天津。图2显示,自2015 年以来,北京商品住宅总计成交240448套,天津商品住宅总计成交116643套。从成交量来看,北京几乎是天津的2.1倍。

3.北京住宅投资收益率远高于天津

图3Reivi100 指数数据显示,近一年来,北京住宅投资收益回报率远高于天津,北京约是天津的1.5 倍。主要原因有两点,一是北京住宅价格基数较大,二是北京住宅租金水平整体高于天津。

三、天津住宅市场投资潜力有待释放

虽然天津住宅市场的各项指标均差于北京市场。但是从数据来看,天津住宅市场的潜力正在提升。图2 数据显示,自今年以来,随着房地产市场调控政策的改变以及央行持续宽松政策的发酵,天津市住宅市场的成交量呈回升趋势。这说明,天津市住宅市场的需求依然存在,只要货币政策放松,经济基本面变得宽裕,市场的需求便会逐步释放。

天津市场论文 篇8

为加强政府对经济进行宏观调控的需要, 按照天津市商务委员会的部署要求, 我市市场运行监测快速反应系统的建设于2005年初正式启动。通过专家论证并结合大量调研, 该系统旨在从宏观到微观层面上及时反应市场运行情况、发现市场异常波动, 对可能出现的突发事件及时预警, 并在第一时间完成信息汇总、分析、上报, 从而为政府宏观调控提供信息支持。同时, 系统还为深入了解天津消费市场状况和市场指数提供了便捷通道。

二、总体目标

政府职能部门可通过系统信息的快速传递, 以及智能化的逻辑数据处理, 及时了解市场动态, 掌握生活必需品市场情况、运行特点和发展趋势;对可能引起市场异常波动的倾向性问题快速发出预警, 提出相应的对策建议;提供全面、准确的数据, 实现生活必需品每日监测, 完成国家商务部市场运行监测工作任务。

三、监测工作基础情况

目前, 我市市场运行监测信息系统涵盖商场、超市、批发交易市场、餐饮等多个行业共有监测企业282家, 监测点1168个, 监测商品涵盖55个大类, 244个品种。

1、监测范围。

(1) 按行业和业态划分:快速反应系统应用现代先进信息技术, 从我市典型商贸流通企业广泛、适时、准确、采集数据资料, 通过市场消费和流通领域的变化情况进行有效的监测、预测、预警、分析, 从而构建了一个有益于政府决策、企业经营和居民消费的公共商务数据信息平台。通过科学分析、反复筛选及专家论证, 确定了本市百货商场、综合超市、专业市场、餐饮、拍卖典当、租赁等20大行业26种业态的典型企业为监测样本企业。监测网点已覆盖全市, 监测企业零售总额约占全市社会消费品零售总额的30%左右。

(2) 按区域划分:健全、完善的市场监测网络体系是实施对流通市场有效监测与调控的前提和基础。系统确立的样本监测企业已覆盖全市18个区县。为了更权威和准确反映天津消费市场的变化, 系统着力推进区及子系统监测, 从而使系统最终形成一个具有区域特征、条块结合、纵横交错, 反映不同地区、不同商圈和社区商业发展变化的信息体系。

2、监测内容。

(1) 生活必需品监测:生活必需品监测系统覆盖超市、菜市场、批发交易市场三个业态, 共有监测企93个, 监测网点832个, 其中, 超市52个, 监测点782个, 菜市场25个, 批发交易市场16个。监测数据包括超市4类16种商品的价格、销售量数据, 以及超市销售额、累计销售额数据;菜市场、生鲜超市5类41种商品的价格数据;批发交易市场3类71种商品的价格数据, 以及每类商品的交易量、交易额数据。监测频率为每周一、三、五隔日监测。

(2) 重点流通企业监测:重点流通企业监测系统覆盖商场、超市、餐饮、住宿、拍卖、典当、旧货、屠宰等8个业态, 有监测企业141个, 其中, 商场24个, 超市52个, 餐饮企业31个, 住宿企业20个, 拍卖企业3个, 典当企业3个, 旧货企业1个, 屠宰企业33个。系统每月监测商场、超市28类41种商品销售额, 每半月、月监测餐饮、住宿企业营业收入, 每月监测拍卖、典当、旧货、屠宰企业营业收入。另外, 系统每半年、年监测8个业态115个企业销售额、库存额、利润额等数据。

(3) 生产资料企业监测:生产资料企业监测系统覆盖煤炭、钢铁、成品油等9个行业, 有监测企业27个, 监测点664个, 系统每半月、月监测企业价格数据, 每月监测企业销售额、销售量等数据。

四、技术架构及栏目设计

“天津市场运行监测信息系统”是在internet上建立了一套实时的市场监测平台, 配备先进的软硬件设备, 连接专用的高速互联网线路, 使用普及的网站模式浏览查询的本市市场动态监测系统。

1、开发平台。

本系统采用了基于微软Microsoft®Visual Studio®开发环境的ASP.NET技术编写而成, 目前系统源代码已达10万余行以上。

2、系统数据库。

本系统最终采用了比较成熟的数据库典范——Microsoft®SQL SERVER数据库系统作为后台数据库支持。现建立监测数据库30多个, 其中包括:企业信息数据库、报送资料数据库、图表运算数据库、指数运算库等。系统采用了组合型、复合型查询技术。从数量到金额都能确保用户更快捷、准确的查找到所需要的数据信息。

3、网络安全性。

安全性一直都是网络开发方面比较关注的问题, 对于本系统, 在网络安全性方面采用了比较先进的技术。在用户登录和用户管理模块中, 对所有的用户密码进行了MD5 (MD5的全称是Message-Digest Algorithm 5“信息-摘要算法”) 加密处理, 保证用户密码的安全性和可靠性。

5、UI设计。

由专业美工人员为系统设计了主页面和内页, 使监测系统界面风格统一, 达到简洁、美观、大方的效果, 运用了动态主页的技术, 使页面更加漂亮。其中, 图表页面采用了动态生成数据图表的功能, 并由用户自主选择生成图表的样式类型等信息。生成图表包括:饼图、柱图、曲线图、对比图等。

6、软硬件平台。

软件平台:本系统采用了Windows Server 2008操作系统作为运行平台。

硬件平台:本系统采用了因特尔的双志强处理器、高速大容量硬盘、双后备电源确保系统7×24小时不间断运行。采用100兆网络专用线路等设备作为系统硬件平台。

7、栏目设计。

通知公告——发布于监测工作相关的各种通知公告内容。

市场分析——发布每周、每月的市场运行变化分析, 以及特殊时期的市场变化波动情况。

企业展示——展示各企业用户的企业形象, 介绍企业信息 (企业名称、地址、简介等) 以及企业文化。

市场资讯——供用户下载最新的市场资讯文档

报表下载——允许所有用户下载各类企业报表。

指数统计——发布每月连锁超市销售指数、百货商店销售指数、专业店销售指数、批发交易市场销售指数, 并以曲线图的形式反映每类指数变化的走势。

通报表彰——在系统前台对信息上传状态良好的企业用户进行展示。

联系我们——为用户提供联系管理人员所需的电话资料。

五、系统的功能模块

1、前台部分。

前台部分共有模块9个, 分别为:新闻模块、用户登录模块、用户信息管理模块、企业信息报送模块、指数统计模块、报表下载模块、企业形象展示模块、物价曲线图显示模块、预警系统模块。其中主要模块包括:

(1) 用户登录模块。功能描述:企业用户在进行价格信息上传、企业信息修改等功能操作之前需凭借发放给企业的用户名及相应密码在系统主页面上进行登录。

(2) 企业信息报送模块。功能描述:在企业用户在登录系统后, 对本企业所销售的商品的品牌、当前价格、销售量等信息在系统内进行填报上传及修改。

(3) 物价曲线图显示模块。功能描述:在生活必需品市场运行监测系统、重要生产资料市场监测系统、重点流通企业监测系统三个栏目中, 使用曲线图对当前一段时间内的商品销售价格进行分析和显示。

2、后台部分。

前台部分共有模块9个, 分别为:管理员登录模块、用户管理模块、企业形象展示管理模块、商品及商品类别管理模块、企业填报临时数据管理模块、临时数据提交模块、正式数据管理模块、数据计算模块、计算结果管理模块。其中主要模块包括:

(1) 管理员登录模块。功能描述:在管理员进行后台管理之前的用户登录环节, 以验证管理员身份的正确性。

(2) 新闻上传及管理功能模块。功能描述:对前台所涉及到的公示公告、市场分析、指数统计、报表下载等栏目的信息进行添加、修改、删除及查询等功能。在新闻上传的时候使用UBB模块, 使得上传的信息有更美观的表现形式, 使内容更加的丰富多彩。

(3) 企业填报临时数据管理模块。功能描述:为了确保系统最终结果的准确及有效性, 在企业用户填报好本次信息后, 管理员将在后台核实这些信息的有效性, 并将存在问题的部分通知各自企业进行复查及修正。

(4) 临时数据提交模块。功能描述:对已经经过管理员审核的数据提交到正式数据库中, 以备最终结果的计算。临时数据模式的使用, 可以在计算正式结果之前人工进行数据核查, 避免由于人为失误造成的数据录入的异常, 从而保障计算数据的正确性及有效性。

(5) 正式数据管理模块。功能描述:对正式数据可以按照时间和填报企业进行相应的查询和修改的工作。

(6) 计算结果管理模块。功能描述:对需永久保存的计算数据可按照时间条件进行相应的查询操作。

(7) 数据计算模块。功能描述:数据计算主要有商品平均价格计算、商品销售量合计、商品交易量合计、商品交易额合计、商品平均价格周环比、商品平均价格周同比等。在计算数据时, 为保证计算的正确性和系统安全性, 使用正则式再次验证数据的有效性。同时对计算结果的输出按照正常格式机型转换, 保证在以后的操作中数据可以正常使用。

六、系统的技术特色

1、系统的整体开发布局上, 是按照.NET的三层结构 (三层结构包含:表示层 (USL) , 业务逻辑层 (BLL) , 数据访问层 (DAL) ) 进行设计开发的。使用.NET的三层结构的方式进行开发可以是系统拥有更好的可维护性和可重用性, 极大的方便了系统的再一次升级与维护。同时业务逻辑与用户界面及数据库分离, 可以保证更好的安全性。

2、在用户登录和用户管理模块中, 对所有的用户密码进行了MD5 (MD5的全称是Message-Digest Algorithm5“信息-摘要算法”) 加密处理, 保证用户密码的安全性和可靠性。

3、在用户登录, 提交信息等各个地方增加了正则式的验证机制, 从而保证用户提交信息的安全性, 并在一定程度上保证了用户提交数据的正确性。

4、在商品平均价的表达上面, 系统使用了曲线图的形式。在生成的形式上是GDI+即时绘制的方式来进行的, 这样做的目的是可以即时准确的将各种商品的平均价格以一种浅显易懂的方式表现出来。

在前台显示的部分使用到了Java Script技术。Java Script可以使网页增加互动性。Java Script使有规律地重复的HTML文段简化, 减少下载时间。JavaScript能及时响应用户的操作, 对提交表单做即时的检查, 无需浪费时间交由CGI验证。

6、在整个系统中, 多处使用了AJAX (Asynchronous Java Script and XML) 技术。AJAX能在不更新整个页面的前提下维护数据, 方便用户对系统的使用。并且AJAX的多个控件使得系统更加的容易使用, 减少了用户的操作步骤, 从而减小了错误产生的几率, 增强了系统的安全性。

7、在系统的整体页面布局是使用了DIV+CSS的模式加以生成的。首先, DIV+CSS符合W3C标准。微软等公司均为W3C支持者, 从而使整个系统可以和绝大多数的浏览器很好的兼容。其次, 搜索引擎更加友好。相对与传统的table, 采用DIV+CSS技术的网页, 对于搜索引擎的收录更加友好。第三, 样式的调整更加方便。内容和样式的分离, 使页面和样式的调整变得更加方便, 已于系统的维护和升级。最后, DIV+CSS可以极大的简洁系统代码, 从而在浏览的时候极大的节省带宽, 加快浏览速度。

七、系统自身的优势

一是利用现代技术, 实现资源共享。新系统充分利用了计算机、网络、通信、数据库等现代技术, 实现了不同地区、行业、业态之间数据资源共享, 极大地提高了监测数据利用率。

二是提高工作效率, 降低监测成本。使用新系统后, 许多繁琐复杂的数据计算、部分统计指标分析均由计算机自动完成, 数据查询也变得极为方便, 明显提高了工作效率。

三是提高监测水平, 增强服务能力。使用新系统后, 数据处理更加及时、准确, 利用系统自带的数据较验、辅助分析功能, 可以提高监测分析水平, 更好地为社会各界提供市场信息服务。

八、系统应用后的影响

1. 以系统为核心, 达到信息资源的聚集和辐射功能。

通过对上报信息的及时分析处理, 形成从商品供需变化到行业发展的市场运行态势的研究分析报告, 是企业制定商业规划、调整产业政策的重要依据, 同时成为行业机构、科研院所和新闻媒体的重要信息来源和数据支持基础。

2. 成为与市场对接的高效、准确接口。

系统简化了企业上报信息的程序, 提高了商业统计效率。企业只需报送一次, 便可满足各方面的信息需求。系统以遍布全市的商业网点为样本, 通过计算, 得出科学的参考数据, 使分析结果具有重要的参考价值。

3. 解读竞争环境, 共享信息资源。

以客观市场走势为基础, 解读商业各业种竞争环境和发展走向, 为企业投资决策、战略制定和策略调整给予信息支持;并以市场分析研究为依据, 通过市场与消费信息的及时发布, 达到信息资源共享的目的, 帮助企业实现利益最大化, 并引导百姓消费。

4. 深层次展现天津商务环境。

通过监测系统提供的各项有价值数据, 能够从动态角度掌握市场状况, 为政府决策提供信息依据, 有利于加快扩大商业对外开放。

摘要：本文重点阐述了监测快速反应系统在我市的运行情况及监测快速反应系统的技术需求、技术亮点。我市市场运行监测快速反应系统的建设于2005年初正式启动。通过专家论证并结合大量调研, 该系统旨在从宏观到微观层面上及时反应市场运行情况、发现市场异常波动, 对可能出现的突发事件及时预警, 并在第一时间完成信息汇总、分析、上报, 从而为政府宏观调控提供信息支持。同时, 系统还为深入了解天津消费市场指数提供了便捷通道。

关键词：监测,市场,反应系统,系统应用

参考文献

天津区域中央空调市场调研报告 篇9

本次调研数据,是集工厂总部、工厂办事处、代理商、工程商、 天津区域市场设计院等多方数据分析后得出的,对部分厂商的销售结果的统计可能有所偏差,欢迎业内批评指正;

本次调研为本刊独立调研结果,整个调研过程未得到任何企业和个人的费用赞助;

本次调研数据仅作为暖通中央空调行业内部参考资料,不用于任何商业用途,因此任何企业及个人利用本次调研及相关区域市场报告所进行的市场宣传行为,以及由此出现任何形式的纠纷与本刊无关;

本报告作为行业内部交流资料,若有需求欢迎来电来函联系;

在本次天津区域走访中,我们得到众多厂家、分公司、设计院和代理商、工程商的大力配合,在此表示衷心的感谢。由于版面受限, 本刊节选了部分品牌、代理商、工程商、设计师调研情况进行了刊登, 敬请谅解!

特别鸣谢:

天津盛世欣兴格力电器贸易有限公司

天津市美的暖通设备销售有限公司

天津海尔工贸

麦克维尔中央空调有限公司天津分公司

青岛海信日立空调系统有限公司天津分公司

三菱电机天津办事处

三星中央空天津办事处

LG电子天津营业所

天津渤海鼎业暖通设备有限公司

天津市勇驰制冷工程有限公司

天津市惠利恒翔机电设备科技发展有限公司

天津森洋腾达暖通设备贸易有限公司

天津市圣洁氏科技发展有限公司

天津市轻工联机电安装工程有限公司

天津市和融久盛机电设备工程有限公司

天津市金约商贸有限公司

天津市安源机电设备安装有限公司

……

(排名不分先后)

总体特征分析

天津地处华北平原东北区,作为中国4大中央直辖市之一,是北方最大的经济贸易中心,面积1万多km2。针对于中央空调行业来说,2013年市场容量能有多少?行业品牌在这片土地上发展的状况如何?天津地区经销商生存境地怎么样……调研组带着这些问题,在天津市场进行了为期1周的走访。期间,调研组相继拜访了厂家天津驻点、代理商、工程商、经销商、专家等,期望通过本次调研以第三方客观的视角为行业读者呈现出原生态天津中央空调市场的现状。

至截稿,天津全年全民生产总值数据尚未出炉。参照2013年其前三季度全市生产总值10 223.04亿元,同比增长12.6%。在这样的经济环境下,就中央空调整体市场容量来看,以出货额为统计基准,2013年天津中央空调市场容量约为18亿元。从实际调研情况来看,2013年天津市场增速虽然不尽如人意,但也在预料之中(图1、图2)。

爆发期已过市场后劲不足

天津中央空调市场出现爆发式增长主要集中在2009年、 2010年前后。据《中央空调市场》以往调研数据显示,2009年天津市场容量为9亿元左右,2010年市场容量快速扩张为13亿元左右, 而至2011年市场容量则突飞猛进,增长至约18亿元。市场出现快速增长的原因主要在于天津滨海新区行政体制改革后,包括响螺湾商务区、于家堡金融商务区、中心天津生态城等在内的新区功能区的开发建设为当时天津中央空调市场发展的带来了强劲推动力。这期间国内外优质企业纷纷入驻带来的工业项目以及商业地产与住宅地产的大量开发使得天津中央空调出现了跨越式发展。

2011年下半年至今,受国家宏观政策、经济环境以及房地产市场的影响,天津中央空调市场容量增速缓滞不前。天津地区摩托罗拉工厂撤资,一汽丰田、飞机制造业等一些产业虽然有相关配套项目,但数量上总体不能扭转为前期市场发展带来的强劲态势。正如青岛海信日立空调系统有限公司天津分公司总经理魏强所述: “客观来说,天津地区与珠三角、长三角、东三省相比, 产业结构不明朗,支柱型产业不明晰,后市发展有待观察。”

大项目减少品牌集中度提高

相比较前几年趁势而上、比比皆是的诸多项目而言,大部分厂家感觉到天津市场2013年大型项目数量在不断萎缩。据了解,出现这样的感受主要有2个原因。(1)如前文所说,诸如经济环境、项目搁浅等因素,天津地区大型项目数量确实在减少;(2)在项目数量减少的情况下,同行竞争显得更加激烈, 因而这些项目逐渐集中到了在行业内颇具影响力、有产品技术实力的优势品牌手中。这在一定程度上,加大了品牌的集中度(表1)。 三星天津办负责人张博说:“2013年三星在天津市场斩获天齐国际大厦、天骥智谷等项目。”天津海尔工贸业务经理李欣表示:“天津市场品牌之间的竞争比较激烈,不过经过前期的市场预热,2013年海尔在天津市场销售实现了大幅的增长。”

麦克维尔中央空调有限公司天津分公司总经理郭明表示:“天津作为直辖市, 面积就1万多km2,不存在二三级市场。因此,每一个项目都需要从产品、价格等因素一个一个用心做出来。客观说,麦克维尔的多联机产品也受到了大环境的影响,不过我们主要还是以水机产品为主。2013年,麦克维尔主要在医院、工厂等细分行业取得了相对不错的业绩。例如,天津胸科医院、中医药大学第一附属医院等5所医院都是我们的项目。”

欠缺市场历练经销商良莠不齐

前几年,天津中央空调市场的飞速发展,使得天津地区的经销商群体数量得以迅速膨胀。据了解,天津中央空调经销商群体数量庞大至上千家,但欠缺市场历练,实力悬殊明显。

分析原因,主要有以下几个方面: (1)相比较南方地区人与人之间“契约精神”, 天津地区人的性格中更多的是感性与人情味。看对眼,投脾气的人是可以信赖,值得托付的人。这在一定程度上,造就了凭关系结果、 夫妻店作坊式的中央空调经销商的出现;(2) 经销商追求的是利润。在市场行情好的时候,经销商可以专注于市场助力推广品牌;当市场行情不好时, 经销商会及时调整业务范围,转至其他行业。这也就使得天津当地经销商真正具备行业资质的也就是为数不多的几家而已; (3)天津市场上也有潜心行业的经销商, 通过携手厂家不断加强自己的实力。目前,在天津市场上颇具实力的经销商非常多,和融久盛、惠利恒翔、勇驰、轻工联、金约商贸等等。他们不仅是在做项目,更多的是通过操作项目打造自己的品牌形象。

作为在天津最具实力的经销商之一, 和融久盛副总经理张韬说:“和融久盛通过这些年来在天津市场的打拼,已经形成了我们自己的品牌。在强有力的公司品牌优势下,我们做市场也更有力量。这也是和融久盛能够发展到今天规模的重要原因之一。”天津市金约商贸有限公司总经理彭长岑表示:“金约商贸从事大金空调的零售,我们在售后服务支持、快速响应能力方面投入了大量的精力。我们希望通过给用户最直接的体验,打造我们金约商贸自己的品牌。这对于我们公司以后的发展, 是极为重要的。”

据调研组研判,在未来几年内,天津中央空调市场环境如果继续呈现如此不明朗的情况,市场竞争激烈,实力薄弱的经销商将会被洗牌,数量会锐减。从而天津市场沉淀下来的经销商整体质量将会得到提升。

市场增长看家装家装市场看多联

综观整个2013年,天津中央空调市场中的家装市场是年度中的最值得关注的一个点。2013年,天津地区家用中央空调市场容量达1.2亿元左右。和全国其他地方一样,天津市场上这几年房地产项目此起彼伏。随着万科、金地等地产公司的进驻,带动了以市区高端楼盘为中心,中环以外、外环以内范围的中端楼盘的开发。这带来了相当可观的家装市场。

天津家用中央空调市场表现比较好的品牌主要以日系为主,国产品牌随后。其中大金、三菱电机、海信日立、东芝等品牌表现强劲。国产品牌中,格力凭借其渠道网络市场表现也相对不错。此外,美的从2013年下半年开始,针对家装市场进行了一系列的市场铺垫。据天津市美的暖通设备销售有限公司总经理崔景焘表示:“天津地区家装市场前景看好, 我们从2013年下半年开始开拓零售市场,在总部政策支援、 零售推广加大等有利因素推动下,我们已经涉及了10多个楼盘项目的推广。针对于渠道的家装零售部分,我们在每个区县都设立了美的中央空调百万创富的经销商,并对他们集中进行培训,统一深挖零售市场。”

2013年,天津家用中央空调市场容量增大因素主要有以下几点:首先,天津地区终端用户经济基础相对较好。消费观念虽然不及南方地区,但也在发生着转变。其次,天津当地地产项目由于后期市场的影响,缩减成本,从精装变毛坯, 取消了原本配套的中央空调产品。但是楼盘建筑结构的因素, 使得购房者必须采用中央空调产品(图3、图4)。

天津市金约商贸有限公司总经理彭长岑说:“天津这边地产项目,有的一套房子只有1个固定机位。因此,只能选择中央空调。再者,天津房价基本在2万元左右,家用机占用室内面积也是成本支出。以大金为例,三室一厅采购一套中央空调和同样3台壁挂机加1台柜机,价格相差不会超过20%。因此, 这些都给天津家用中央空调市场带来了巨大的市场。”

就天津家用中央空调市场特点而言,天津市圣洁氏科技发展有限公司副总经理杨凯表示:“家装市场消费者对于品牌认可度比较专一,有惯性。在做终端零售时,天津周边郊县的客户对天津市区的公司更为认可。此外,在现在这个网络时代,电商的实际作用越来越明显了。”

机型特征

在天津市场上,冷水机组依旧占据主导地位。冷水机组产品市场占有率主要集中在美系传统4大家手中(图5、图6)。 多联机产品,由于厂家主推等因素,使得部分原本属于冷水机组的项目被其蚕食(图7)。地源热泵产品由于天津出台的相关补贴政策推动了其在天津市场的发展。溴化锂产品在天津地区来说还可以。主要原因在于天津周边丰富的油气资源、丰足的电力等能源供给,外加天津当地特殊的经济结构,使得溴化锂市场相比其他地区较好,但是市场呈现萎缩(图8)。单元机产品直面终端,在家装零售市场上表现相对不错。

渠道特征

从天津渠道市场来看,主要呈现出以下几个特征:

数量多规模小

从市场走访来看,天津市场从事中央空调销售、安装的代理商、经销商和工程商约几百家,但质量参差不齐,上下落差幅度较大,有资质的公司少之又少,基本可以金字塔的形态呈现。销售规模上亿元以上的都是机电总包公司,这类公司数量比较稀少,中央空调仅仅是作为工程的一部分参与; 年销售规模达2 000万~ 5000万元约占到整体市场的20%, 处于金字塔的中部,都是在市场上有着历史积淀的,比较稳定;其余的绝大部分都是规模非常小的,朋友几人、夫妻店, 甚至公司只有老板一人的现象也屡见不鲜,这种小规模的大多数是靠着关系接到项目后外包操作,实力不足不说,整体规范程度也很差。

圈子小竞争不如发达区域激烈

都说天津人乐于知足,除了“出租车事件”上能瞧出些端倪外,在中央空调行业也有所体现。在市场环境中,竞争在所难免,但天津走访一圈下来,过于恶意的竞争似乎很少见。如上面所说,处于金字塔中间部分的商家本身数量不多, 圈子小,说到名字大家都能熟悉,基本上能和平相处,同恶性竞争过于激烈的区域相比竞争上还是相对规范的。

由于地域上的特殊性,天津市场有不少项目会由北京的公司来竞标操作,而天津有的经销商也会做到河北去,这种现象普遍被大家认可。相对来说,天津是一个包容性较强的城市, 很多外地人在天津都能扎根生活下去。有外来经销商表示,这个圈子靠关系的有,但是如果你个人愿意努力,从方案到工程质量再到服务能做好,在天津市场立足也并不太难。

忠诚度相对较高

也许是源自天津人率直的性格,天津区域的大部分经销商在操作品牌时对品牌的忠诚度普遍较高,这一点在走访厂家分公司时也得到了证实。

如今产品利润率越来越低,更多的经销商会考虑通过工程安装中偷工减料来压缩成本,但在天津,我们能欣喜地看到, 大多数经销商会通过从最初的方案设计到售后的增值服务来赚取合理的利润。

另外,系统集成商在天津也渐有苗头,好几家规模到了一定程度时,开始把企业朝着系统集成商的方向去发展,这也得益于一些配套产品线齐全的厂家“集成”理念的推广。

“对格力的信念”

天津渤海鼎业暖通设备有限公司总经理刘俊祯

和刘俊祯的相识,有几年的时间了。刘俊祯的性格爽直,好打交道。 因此,每次到天津来,总是会给刘俊祯去个电话问候一下。刘俊祯的渤海鼎业是做格力的,是格力中央空调在天津地区的服务商。目前来说, 渤海鼎业在天津市场上格力空调业务额过亿元,每年都呈现增长的态势。 按照刘俊祯的话说,他是乘着格力这艘船跨入到中央空调这个行业的。

借着这次天津调研的机会,再次来到了刘俊祯的公司对他进行了拜访。经过几年的发展,渤海鼎业已经成为一家集家用和中央空调销售、 工程设计、安装、技术咨询以及售后服务于一体的专业空调销售企业。 空调业务以天津为中心辐射周边地区。

记得2013年年中来天津时,电话刘俊祯。他说在忙着找仓库,马上就等着天气热了销货;也有着自己的担心,因为到年中了,仓库还屯满了产品。不过,他一边讲着担心一边给自己打气,一定相信格力。当提起这个事情的时候,刘俊祯笑了,坦言:“做格力的确有压力。不过,既然选择了格力,那就要相信格力,相信董总的判断。事实上也就最后2个月的时间,仓库的产品果真释放了出去。”问“以后还跟着格力做不?”刘俊祯说:“做!”简单却很有力量的话。从刘俊祯的身上能够看到他对格力的信念。

笔者以为,品牌在市场上的发展需要忠诚度非常高的经销商的鼎力支持,这样市场才能做扎实做精细。渤海鼎业是乘着格力这艘大船扬帆起航的;同样,也正是为有着刘俊祯这样一直紧跟着格力,相信格力,执着于格力的合作伙伴鼎力支持,为格力在市场上耕耘尽到自己的全力。

“稳抓金融优质项目”

天津市勇驰制冷工程有限公司总经理王新华

公司自1997年成立以来,与海尔中央空调合作了近10年的时间, “老战友”之间合作亲密且和谐。公司2013年负责的滨海新区党校项目, 总建筑17万m2,采用海尔多联机产品,11月10日调试时一次性合格,刚调试完就迎来了天津市第二次党代表大会的召开,这对勇驰来说,是一次大考验,不仅仅考验了海尔中央空调的产品质量, 更是考验了勇驰的安装及服务能力。可喜的是,该项目在没有经过长时间运行的情况下,直接经受考验,没有出现任何质量问题, 通过该项目的成功,海尔产品质量的提升、服务口碑都得到了高度认可。该项目的成功,还促成了后续海军测绘研究所项目的成功签订。

2013年,勇驰没有受到市场大气候影响,产值高于往年,同比2012年增长幅度达25%,主要的服务对象是政府重点工程及银行金融超市工程。凭借着高标准的安装和售后服务,勇驰在天津金融业有着极好的口碑,近年来光大、兴业、民生、 浦发等众多银行都开始重视社区超市的开发,2013年下半年民生银行和兴业银行在天津铺设的几百家银行超市被勇驰全数拿下。总经理王新华告诉《中央空调市场》:“民生银行2014年规划中的银行超市还有250家,农商银行3年改造400家支行, 除此之外,还有大量的银行网点建设和改造项目,这些项目单体规模小,但体量非常大,这些都是勇驰2014年及未来的增长点, 前景非常可观。”

作为天津市场上较为老牌的中央空调经销商,勇驰与众多品牌保持着良好的合作关系,有着自己的安装、售后服务队伍, 另外还是海尔中央空调的售后服务网点。王新华表示,海尔能维持并提高现有的产品质量水平,将会得到更多客户的认可。

“向实业发展,有自己的专利”

天津市惠利恒翔机电设备科技发展有限公司副总经理孙伟

作为有着十几年中央空调行业资深从业经历的惠利恒翔公司,被天津大多数圈内人所熟悉。

“2013年的整体施工量在下滑,从设计院得到的信息,2014年的任务量也不是特别高。楼堂馆所停建,房地产市场的宏观调控,对市场确实造成了一定影响。但现如今国家在大力推进医疗、文化、教育等公共事业及工矿企业的发展,这些应该都是未来的增长点。”孙伟分析到位,显示出很强的市场把控能力。

2014年,惠利恒翔将在资质上有一个提升,由机电三级变二级。为了安装的升级,公司从原来的360万元资金扩到1 000多万元,并逐步向机电总包的方向发展。对于未来的整体目标,孙伟告诉 《中央空调市场》,公司将会向实业发展,拥有自己的专利,目前公司就有中央空调水系统运程自控管理的项目在实际操作。

走进惠利恒翔,不难发现,公司80% 以上都是年轻人,企业充满着活力。成为惠利恒翔的一员,必须经过多方面知识的学习,孙伟要求设计部的要学设计的同时再学预算,工程部的也必须懂预算,这样面对一个项目时,能做到部门间的无缝对接, 极大地提高效率。惠利恒翔有自己的设计部,公司60% 的项目都来源于自己人的设计,可以说,能留在惠利恒翔的,基本都是全能选手。团队方面,惠利恒翔追求“精英制”,在项目方面,惠利恒翔同样也侧重选择优质项目。2013年,惠利恒翔联合高端品牌打造了众多的精品工程,诸如:天津生态城、北京野生动物园、天津渤海度假村等等,完成了优异的年度业绩。

“凸显专业优势”

天津森洋腾达暖通设备贸易有限公司总经理陈少江

陈少江原来是“美的人”,从2002年在美的工作,到如今作为美的主力经销商,对美的有着非常深厚的感情。技术出身的陈少江,在操作项目时更喜欢提供自己专业的、更加合理的方案。“举个例子,塘沽有个超市,是冬季采暖项目,甲方开始自己没有立场,不知道做什么样的合适,如果从很远的地方接热力管道过来,光热力管网投资就要近100万元,随后我们提供方案做多联机产品,负荷快接近临界点,很多人退而却步,最终我们成功拿下了项目, 获得了甲方的认可。”陈少江告诉《中央空调市场》。

作为外地人在天津,陈少江获得了自己的成功,如今森洋腾达的公司规模在2 000万元左右。把方案做好,工程质量把控好,服务到位, 是森洋腾达专业性的体现,也是陈少江获得成功的心得。

专业性为森洋腾达在天津市场赢得了众多的项目,如河东地税局, 2001年陈少江从北京过来做这个项目,十几年来运行效果显著;天津友谊大厦,2002年成功树立,到如今也有11年的时间;就连目前公司所在的三联大厦,也是陈少江所做,运行八九年,运行稳定,获得甲方的高度认可。谈到与美的品牌的合作,陈少江表示,美的产品综合性价比高,操作相对规范,能保护经销商的利益,维护良好的市场秩序,这也是陈少江离开美的公司自立门户后仍然选择美的产品的重要原因。

目前,市场竞争激励,恶性竞争也时常出现,如今森洋腾达除了继续发力天津市场外,更多地把重心转移到了国外,在非洲树立了不少的典型项目。

“口碑传承式服务”

天津市圣洁氏科技发展有限公司副总经理杨凯

圣洁氏成立于2003年,起初与大金品牌合作,经过长时间的历练, 拥有了比较系统的安装和售后经验,为其在家装市场开疆扩土奠定了坚实的基础。三菱电机相比其他日系品牌而言,进入中国市场较晚,而圣洁氏2008年底开始正式与三菱电机合作,到如今成为三菱电机天津市场零售总代,在业内取得了非常不错的成绩,2013年圣洁氏零售额突破1 200万元, 合同额更是超过2 000万元。

问及如何能在天津家装市场享有较高的声誉,杨凯有着自己独到的见解: “天津的家装市场与民众的消费习惯有关,对品牌认可度专一、有惯性是比较突出的特点。三菱电机高品质的产品,加上圣洁氏优质的安装及售后服务, 在众多的高档小区形成了良好的口碑传承,随后又带来了众多的新客户,自然越做越好,再加上天津市地域不是很大,公司规模做上来后,相比小公司质量有保证,很容易被周边区域客户所认同。天津金地紫云庭、博轩园、花园五座、中信珺台等众多高端客户都是通过口碑传承不断积累起来的。”

据悉,圣洁氏每做一个项目,所有部门都会参与,从销售到设计安装再到售后,更加及时便捷,一切都是为了给客户提供更舒心的服务。圣洁氏始终把安装和服务当作公司的基本生命线,而三菱电机总部对于圣洁氏的安装水平一直给予高度评价。 同时,为了更加深入地拓展市场,公司2014年将开拓专业的展厅,以便给客户更加直观的感受。

针对在家装市场的销售策略,圣洁氏除了每年参加天津家装节,在现场开展实机展示体验活动外,还深入装饰公司,并在高端小区、别墅铺点,不断推出小区回馈活动,获得新老客户的高度赞扬。

“把握国营优势,延伸LG产品的服务”

天津市轻工联机电安装工程有限公司董事长马国忠

天津市轻工联机电安装工程有限公司是由天津二轻集团全资投资成立,专营空调安装的企业,作为LG的股东兼合作伙伴, 专营LG中央空调的销售和安装。公司自2011年5月份成立以来,在天津市场赢得了众多的客户,如:天津宝能创业中心, 采用LG多联机产品,是纯冬季取暖项目,体量大;天津一汽,采用溴化锂;另外天津乐天文化广场、天津富士康工厂等项目从运行反馈来看,都非常顺利,获得了用户及甲方的高度赞扬。

马国忠告诉《中央空调市场》,对LG中央空调而言,在产品性能有保证的前提下,还具有价格的竞争力,这也是轻工联具有超强竞争力的原因所在。“我们成立企业的目的就是为了延伸LG产品的服务,把产业链做完善,我们的卖点也是在服务, 让终端客户能真正感受到LG意想不到的服务,然后再通过服务过程反馈产品,这是一个良性循环并不断发展的过程。”

相比于更多的民营企业,作为国企的轻工联更加注重的不是眼前的利益,而是长远的市场认知度和能在市场上经久不衰的服务体系传承。据介绍,轻工联为甲方及用户提供全程保姆式服务,接手的项目,不管是否确定使用LG的产品,轻工联从设计源头就开始入手提供服务,加上工厂大有力的支持,轻工联成功俘获了众多项目的芳心。马国忠笑着说道:“我要求我们的队伍,每有使用LG产品的客户,在产品使用年限内做到20年离不开LG,也离不开轻工联。”

谈到对未来市场的规划,马国忠表示,轻工联的3年规划就是做一个科技型的服务企业,同时轻工联作为天津二轻集团转型的平台,要由生产型向生产服务型企业转变。未来,轻工联要融入科技的含量,延伸内涵,将借力绿色、低碳、节能、 环保的大趋势,把“智能化”同机电结合在一起,如把太阳能、地采暖与空调结合起来,真正成为科技型服务企业。

“打造‘精细工程’”

天津市和融久盛机电设备工程有限公司总经理助理张韬

和融久盛是笔者在天津所有拜访到的经销商群里企业文化最为浓厚的企业,没有之一。正式采访前,观看了和融久盛2012年公司宣传片, 对企业有了初步的了解。而经过2013年的集团大动作,如今的和融久盛投资背景更为雄厚,隶属于天津津融投资服务集团。10年来,公司依托股东团队的有力支持,一贯坚持“以人为本,客户至上”的经营理念,经过全体员工的不懈努力,和融久盛已是天津市场上为数不多的中央空调大户。

张韬向《中央空调市场》介绍道:“公司主要服务对象为大型房地产、 办公楼等大型商用建筑,而近2年天津的大型配套项目很多,此时我们的优势就非常明显。2013年公司联合三星接连拿下天津天齐国际大厦、 天骥丽湖等几个比较大的项目;与约克合作的社会山别墅项目,也成为天津西南城区的一面地产旗帜,在市场上引起了比较大的反响。”

作为颇具规模的大企业,和融久盛综合实力较强,正规化运作使得众多中央空调厂家愿意与其合作。公司很早之前就参与了ISO9001质量体系认证,这对天津中央空调行业渠道商来说是非常鲜见的,认证每年都有年审,非常严格,不仅要检查所有的文件,而且要求细节都要落于纸面上,就是所谓的工作痕迹,从工程上来说就是要做到精细,在工程项目的进行过程中, 所有书面的东西都得留下来,直接问责制对加强工人的责任感非常有益。

在企业越做越大的同时,和融久盛也上升到一定的高度,更多地考虑回馈社会,“久盛人”高度的社会责任感和道德风范得到了更多的社会认同。和融久盛有过硬的技术实力,再借助集团的资金优势,相信未来必有一番大作为。

“家装市场NO.1”

天津市金约商贸有限公司总经理彭长岺

在天津家用中央空调市场提到金约商贸,可以说是无人不知,自2005年成立便立足于家装,并在天津市场取得了家装第一名的好成绩。

公司自成立起,从100多万元一步步发展到如今的1 000多万元, 并以稳定的幅度逐年增长,这些成绩包含了金约商贸全体上下的众多心血,因为家装零售靠的是一个单子一个单子的累积。据拜访现场工作人员的统计,2013年1—12月初,金约商贸销售业绩为1 200万元,其中有不到200万元的工程项目。

9年来,金约商贸专注于大金品牌,服务了众多的项目,同样作为专业的中央空调安装及售后公司,金约商贸有着与其他家不同的地方。 彭长岺告诉《中央空调市场》:“我的理念与其他家不同,我经营的是商贸公司,自己没有产品,只是拿别人的产品卖给客户,但我一直想在客户心目中树立公司的形象。与大金合作2年左右,我跟大金说要掌握售后维修权益,也就是说我只负责自己销售、安装的工程售后服务。工程完成后,我给客户留我们自己的电话,产品如果出了问题,打我们公司的电话,我来替你解决。如果有需要跟大金沟通的地方,我来沟通,在我这里,绝对不会出现工程公司与品牌之间扯皮的事情,我要让业主享受公司的服务, 而不仅仅是享受所卖的产品。”

中央空调和家用分体式空调不同,如果机器出了问题,维修会非常麻烦,所以在金约商贸,安装质量被作为公司的第一生命。2013年9月,金约商贸获得“第一届大金空调Proshop安装技能大赛”一等奖,此次大赛囊括天津、北京、河北、山西、 东北等众多地区,获得大金公司的高度评价。这不仅是对公司安装团队的赞扬,更是对金约商贸公司整体形象的认同。据了解, 在金约商贸,安装人员每个月之间都会有评比,监理也会到现场监管整个安装过程包括细节,在业内是出了名的认真。

对于公司未来的规划,彭长岺表示,天津区域的家装市场潜力巨大,2014年公司仍将倾注于家装,不断强化零售市场, 另外在合作品牌上会强化国产实力品牌的开拓。

“东芝情结”

天津市安源机电设备安装有限公司总经理买宏涛

对于东芝品牌,买宏涛算是情有独钟的,从成为东芝中央空调在天津区域的代理商那一天起,买宏涛便与东芝结下了不解之缘。

东芝中央空调自进入中国市场的第一天开始,就坚持2大战略, 其一为坚持定位高端,坚持为消费者提供最高端的中央空调产品和服务;其二,就是坚持“少而精”的渠道开发策略。这些观点普遍被东芝的合作伙伴们认同,买宏涛也不例外。东芝的“少而精”把对经销商的保护做到了实处上,真正切实维护了经销商们的利益。通过在市场上更加有力的开拓,如今东芝中央空调在天津区域口碑好,知名度高,2013年安源机电仅零售部分就完成销售额2 000多万元,公司如今按照每年30% 左右的幅度稳步递增。

“东芝在天津市场这些年的发展,我们都可以看到,七八年来产品在众多的项目中运用,返修率非常低,高品质被用户普遍认可。2013年天津融创王府壹号集中采购东芝中央空调,金额高达1.1亿元;海逸豪园高端别墅区,也有众多的业主选择了东芝中央空调,这些都得益于东芝产品的品质以及安源机电专业过硬的安装团队,我们拥有专业的团队销售、安装、售后等技术人员,均具备相当的专业技术水平和丰富、细致的安装经验。”

谈到未来的市场规划,买宏涛表示,还是跟着市场形势走,2014年会加强对渠道的巩固,以抢占更多的市场份额。此次拜访虽然简短,但在交流的过程中,买宏涛言语间无不透露出对东芝品牌以及对安源机电公司的信心。

专家、设计院

天津大学环境科学与工程学院建筑环境与设备工程系主任、教授、博导由世俊

初识由世俊老师是在行业活动中听了由世俊老师的一次报告。正是由于当时那次报告让我这个学文的人对于暖通行业有了更深刻的认识。2013年的某月,笔者去天津大学专程拜访了由世俊老师。

由世俊老师作为天津大学环境科学与工程学院建筑环境与设备工程系主任、教授、博导,还身兼数职诸如天津市制冷学会理事长、天津市暖通空调专业委员会主任委员、中国制冷学会空调热泵专业委员会委员、中国制冷学会理事……实际上每次去拜访暖通行业的专家前辈之时总是怀着一颗虔诚的心。因为他们身上有着天津乃至中国暖通行业发展的印记。

笔者以暖通初学者的立场问了由世俊老师一个问题,“这个专业好在哪里?”由世俊表示:“这个问题新生入学我们也会讲。事实上,我们专业与人们日常生活有密切的联系。这个专业既创造健康舒适环境又涉及节能减排。 当人们的生活水平达到一定标准时,自然会想到健康和舒适性问题。我们专业就涉及室内舒适环境的营造,还关注室内空气品质。我们创造健康舒适环境需要消耗一定的能量,怎么把能量消耗降到更低, 提高能源利用率都是我们研究的重要课题。”事实上,由世俊和他的学生们在暖通空调制冷领域做了许多研发,应用于科研项目。 比如,吸收式热泵、带溶液热回收发生器的溴化锂吸收式制冷机组研发、太阳能利用等。

由世俊另一个身份为天津市制冷学会理事长,由世俊表示,天津市制冷学会汇集了一大批专家学者和工程技术骨干,推动行业科技创新发展与技术进步。制冷学会作为一个社会团体应当起到引导作用,通过学会这样一个纽带,进行学术交流。 同时还应从专业的角度对先进或落后的技术产品进行评判,这也是学会的责任。

天津市建筑设计院暖通专业总工程师、绿色建筑机电技术研发中心主任伍小亭

事实上,在此次天津调研之前,我们也有幸与伍小亭伍老师接触过。天津期间,关于设计院听到最多的就是天津市建筑设计院,天津建筑设计院的伍总。因此,我们认为走访天津市场,伍小亭是必须要去拜访的,于是借着此次调研机会厚颜占用了伍老师的工作时间,做了简短的采访。

笔者在天津市场这段时间了解到,在天津市场上水机、多联机、地源热泵、溴化锂等产品在天津市场各有千秋。其中,就地源热泵而言,它是个广义的概念,包括了地表水源热泵、地下水源热泵、埋管地源热泵。伍小亭表示, 由于国家补贴等因素,埋管地源热泵在天津市场曾经风靡一时。他认为,产品与项目应当因地制宜,具体情况具体分析,合理应用。而针对溴化锂市场, 伍小亭表示,溴化锂的一次能源为清洁燃料,它的适度采用利于城市能源结构优化。不过这种空调主机的应用在天津民用建筑领域日渐萎缩,目前主要集中在工厂项目中。

在走访市场的时候,无论是品牌还是工程商,都表示了一种担忧,那就是2014年项目上图率不如以往。就此问题,笔者咨询了伍小亭老师。伍小亭表示,目前来看,设计院2014年上图率应低于往年。但是,目前天津市场既存的项目数量如果被市场消化掉还需要几年的时间。

作为令人尊敬的暖通行业专家、前辈,笔者问及伍小亭对行业年轻设计师有何期望,伍小亭表示,每个人都要严格做好本职工作。暖通行业年轻的设计师应当明白自己的定位,静心为服务的项目做出严谨的系统方案。

编辑感言

倾听天津

文/ 徐燕

工作的关系,细数下来今年到过许多的城市。天津,是今年到过的城市中的一个。 只是每到一个城市,总是行色匆匆。由于走访市场的原因,这一次,我们浅尝辄止地在天津待了1周。

这1周的时间内,我们作为旁观者,听着中央空调厂家、经销商朋友讲述着这1年来、这几年来天津中央空调行业所经历的事情。我们作为记录者,唯一做的就是将了解到的信息组织起来,尽可能地还原这个市场。

在这期间,许多行业的朋友给予了我们莫大的帮助。某位朋友根据我们要求,开车载着我们满天津城的拜访经销商。 还有某朋友热情地为我们介绍相熟的行业友人。更有朋友将他在天津市场这么多年的感受与感悟倾囊而出……

每一位接受我们拜访的人,感谢你们在百忙之中拿出自己的时间配合我们完成自己的工作。谢谢你们。正是因为有了你们的支持与协助,才使得我们此次天津市场调研进行地更加顺畅。

我们对于天津而言只是匆匆过客。天津中央空调市场经过这么多年的发展,正是因为有了你们,才有了天津中央空调市场的今天。你们每参与的一个项目,无论最后是否成功拿下,这些对于天津市场的发展来说都是推动力。你们是这个市场历史发展的见证者,更是这个市场历史发展的书写者。 天津中央空调市场从最初悄无声息发展到如今的规模,里面饱含着你们对市场的无数的心血。

海河的水朝向大海静静地流淌着,伴随着天津城日新月异的发展。倾听天津,用我们拙劣的笔端,希望将这些变化与发展呈现给中央空调行业更多的从业者们。未来这个市场, 请你们继续加油!

难忘天津

文 / 马菲

对于从未去过北方城市的南方姑娘, 此次一个礼拜的天津之旅是真切感受到了北方的冬天。在室外缩手缩脚,风吹的脸生疼,在室内却可以穿着小背心到处蹦跶,难怪人们常说冬天一定要去有暖气的北方过。

我心目中的北方比较粗犷,但天津给我的第一印象是清新秀气,直到坐上出租车,“去嘛?嘛呢?”这些听着特别顺耳的关心扑面而来,才让我真正感觉是来到了热情奔放的北方。在我所去过的城市中,天津的西方建筑最多,几乎是隔一段路就能看到一个,但奇怪的是,这些大面积的旧式建筑与现代化的设施结合在一起时,不仅不突兀甚至还很和谐。

天津很怪,一来慵懒。拿出租车举例,车都是司机自己的, 看天出车或者看心情出车是常有的事。记得有个很冷的下午, 走了好远的路看到一辆出租停在路边“歇”着,几乎是用请求的语气,司机才同意载我们去目的地。不过上了车,话匣子一打开,司机便停不住了,几乎把天津的名胜古迹说了个遍,再细到哪个道哪个具体位置的麻花和包子好吃。说实话,遇到这样的司机是心存感激的,身在外,遇上一丁点关怀都能让人温暖上好一阵子;二来姑娘吵架很厉害。在天津吃了几顿饭,每次总能遇到“凶悍”的天津姑娘与服务员纠缠,不光语言恶劣,甚至大打出手惹来“警察叔叔”的大驾光临,这跟服务相对周到的南方城市相比着实大相径庭。

天津市汽车消费市场调查 篇10

我国加入WTO后, 汽车整车和部件关税的大幅度降低导致国外汽车厂商通过各种方式参与中国汽车工业市场的竞争。同时, 中国汽车行业将面临着前所未有的机会, 国民经济的持续稳定的增长, 内需的扩大和改革开放的进一步加深, 以及产业结构的调整和西部大开发等重点工程的启动, 为不同用途的汽车提供了广阔的需求空间。人民生活水平的提高、生活观念的改变, 以及城市化进程的加快, 势必对中国汽车的发展创造良好的宏观环境。中国汽车工业面临着国际竞争的巨大压力, 但另一方面, 巨大的中国市场以及潜在的消费, 为中国汽车行业市场带来了前所未有的机会。

近几年来, 虽然我国汽车销量总体在上升, 但作为国产自主车和部分其他4S店市场份额却未增加, 通过进行汽车消费者市场问卷调查, 有利于国产汽车4S店进一步了解消费者对于汽车的需求和购买行为, 为国产汽车4S店制定有效的营销策略提供数据基础。

二、天津市汽车消费调查方案设计

本次问卷针对的是天津市内全体常住居民, 采用问卷调查方式, 进行简单随机抽样。在进行问卷调查时, 仅对已经购车的居民进行了调查, 而对没有购车的居民没有进行调查。问卷调查内容主要涉及个人基本状况调查、需求调查、购买力调查、购车渠道调查、消费习惯调查、购买倾向调查、购车品牌调查、购车花销调查等20个问题。本次调查问卷目的是了解不同性别、年龄、学历、职业、收入的汽车消费人群对汽车消费需求的差异及倾向, 在天津图书馆、滨江道、河东区万达广场、河北区建国道、大悦城附近、大胡同分别发放70份, 总共420份, 问卷回收率为100%, 除了无效问卷意外, 有效问卷408份。

三、汽车消费调查数据分析

(一) 描述统计分析。

在被调查者中, 男女比例约为2∶1, 25~35岁的受访者人数最多, 占总人数的49%, 25岁以下的受访者比重为25%, 35~45岁和45岁以上受访人数比例相近。大专及本科的受访者所占比重最大, 其次是高中学历的受访者, 硕士及以上学历的受访者和初中及以下的分别占总人数的8%。家庭人均月收入集中在3, 000~5, 000元和5, 000~8, 000元。

购买汽车过程中选择一次性付款的消费者人数最多, 占总人数的60%, 选择信用卡分期付款的消费者占总人数25%;另外有12%的消费者选择商业按揭方式购车, 其他方式的占3%。购买汽车是作为交通代步工具的受访者人数最多, 其次是因为工作需要购买汽车的受访者, 而大家比较关注的旅游体闲的受访者人数仅占一小部分。价位在10~20万元的车最受消费者偏好, 其次是10万元以下的汽车, 购买经济型家用轿车的人所占比重最大, 购买中高级家用轿车的人次之。

购买自主品牌的受访者一共75人, 有29%的消费者表示购买的自主汽车品牌是比亚迪, 其次是选择购买吉利品牌汽车的消费者, 有7%的人会选择购买夏利, 有5%消费者表示购买的自主品牌是长城。根据上述结果, 我们可以得知选择自主品牌的消费者主要购买比亚迪、吉利、夏利、长城、长安等几个品牌, 其中够买比亚迪的人数稍多。

在408名受访者中, 有231位消费者在购买汽车时会考虑安全性方面的问题, 192位消费者考虑耗油量问题, 169位消费者考虑外形设计问题, 123位消费者关注动力方面, 114位消费者会考虑操控性问题, 105位消费者会考虑空间大小方面问题, 关注内部设计、售后服务、整体价格、环保性的消费者较少, 分别有72人、66人、61人和30人。由408名受访者调查结果可以得知, 汽车各方面的受关注程度由高到低分别是安全性、耗油量、外形设计、动力性、操控性、空间大小、内部设计、售后服务、整体价格、环保性。

(二) 变量交叉分析

1、不同年龄对汽车付款方式的选择差异。

表1中列出了每一类购车消费者的观察频数和观察总数, 此外做了卡方检验, 检验说明在95%的置信度水平下, 不同年龄的消费者对汽车付款方式的偏好是有明显差异的。 (表1)

2、不同年龄对购车理念的选择差异。表2中列出了每一类购车消费者的观察频数和观察总数, 卡方检验说明在95%的置信度水平下, 不同年龄的消费者对购车理念的偏好是有明显差异的。例如, 35岁以上的汽车消费者更偏重于方便快捷的购车理念, 而35~45岁的购车消费者偏重于生活品味的购车理念。 (表2)

3、不同年龄对购车目的的选择差异。

表3中列出了每一类购车消费者的观察频数和观察总数, 检验说明在95%的置信度水平下, 不同年龄的消费者对汽车目的的偏好是有明显差异的。 (表3)

4、不同职业对购车车型的选择差异。

表4中列出了每一类购车消费者的观察频数和观察总数, 检验说明在95%的置信度水平下, 不同职业的消费者对购车车型的选择是有明显差异的。 (表4)

5、不同收入对购车价位的选择差异。

表5中列出了每一类购车消费者的观察频数和观察总数, 在95%的置信度水平下, 不同收入的消费者对汽车价位的选择是有明显差异的。例如, 家庭人均收入在8, 000元以上的购车者主要会选择价格在20万以上的汽车, 家庭人均收入在8, 000元以下的购车者会选择价格在20万以下的汽车;价格在40万以上的汽车86%的购买者家庭人均收入都在8, 000元以上。 (表5)

6、不同收入对购车品牌的选择差异。

表6中列出了每一类购车消费者的观察频数和观察总数, 在95%的置信度水平下, 不同收入的消费者对汽车品牌的选择是有明显差异的。 (表6)

四、结论及建议

(一) 调查结论

1、在受访者中, 消费者的主要购车目的是为了方便快捷和工作需要, 说明汽车已经成为人们日常生活中必不可少的交通工具。消费者在购买汽车时, 大部分人会选择一次性购买, 对于汽车这种价格高的耐用消费品, 无法一次性购买的人很多, 所以对于那些还没有购买汽车的消费者来说, 汽车销售商、消费者和银行等之间需要良好的沟通和合作。

2、消费者在购买汽车价格方面, 主要是人均月收入在8, 000元以下的购车者选择价格在10~20万元的汽车, 对销售商来说, 这个价格区间汽车销售的关注度要增加。在购车车型方面, 大部分人会选择经济型家庭用车, 这和购车价位相一致, 10~20万元之间的经济型家庭用车最受人们喜欢。在购车理念方面, 方便快捷的理念是消费者的主要理念。

3、在购买汽车品牌方面, 选择合资品牌的汽车的人占55%, 选择进口品牌汽车的人占27%, 选择自主品牌的人仅占18%, 说明消费者偏爱进口和合资品牌的汽车, 而对自主品牌汽车选择可能性不大。对于选择自主品牌的消费者来说, 也仅限于几个知名品牌, 如比亚迪、吉利。

4、消费者在购买汽车时, 考虑安全性、耗油量和汽车外形方面的考虑因素占比重较大, 对汽车售后服务方面也有很大的重视。因此, 大部分消费者对自己购买的汽车总体上比较满意。

5、在不同学历购车方面, 高中及以下学历的消费者购车理念是方便快捷的比重比本科及大专人群高16%;购车目的方面, 高中及以下学历的消费者购车目的为代步工具比重最多。在不同职业人群购车方面, 企业高层或白领的购车目的主要是工作需要, 公司员工和学生的购车目的主要是代步工具, 个体私营业主和事业编及政府职员购车目的是工作需要和代步工具所占比例差别不大。

(二) 调查建议

1、在购买汽车的消费者中选择一次性购买的人占大多数, 而选择信用卡付款方式购车的人所占比例为25%, 对于那些没有足够资金一次性购买汽车的消费者来说, 信用卡分期付款就是一个很好的方式, 所以汽车销售商应该做好汽车分期付款的业务, 满足那些想购车而无法一次性购买的人群, 增加这方面的汽车销售量。

2、汽车价格在10~20万元之间的合资品牌为现在卖得最热的汽车, 汽车销售商可以增加这个范围汽车的生产, 做好这类车的宣传广告、销售、售后等方面的工作。

3、现在大部分人的购车观念是方便快捷, 汽车制造商可以更多的投入这种类型汽车的研发生产。消费者在购车时主要会采取家人、朋友的建议, 汽车销售商在销售汽车时要多关注购车人和其家人朋友的意见, 不能忽视他们的观点看法。

4、汽车消费者购买自主品牌所占比例很少, 国产自主品牌汽车给消费者的印象主要是质量差、毛病多, 因此自主品牌要重视汽车品质上的提高, 对于自己的不足, 还可以通过其他方面来弥补, 例如提高服务人员素质、加强服务质量。同时要加强售后配件的管理, 最后要加强顾客关系管理, 提高顾客满意度及忠诚度。

天津市场论文 篇11

行业现状

1.商圈规模

天津大胡同服装批发市场主要有小百货批发市场、天奕商城、万隆大胡同商业中心等10余座、20余类的专业市场，总经营面积达500000平方米，在我国北方的专业市场中位居前列。2002年被国家有关部门评为全国十大小商品批发市场之一。

大胡同商圈内有各种商户超过6000家，经营摊位8000余个，年交易额超过100亿元。产品最初为简单的南货北销，至现在已经发展成为集众多全国知名品牌的商品总代理，产品加工销售，并拥有自创品牌的多种经营复合体。大胡同已经成为了集20多个大类，2万多个品种为一体的庞大商品集散群体。

2.市场地位

“南有义乌，北有大胡同”。作为近代天津商业的发祥地，大胡同商品批发市场素有“商业航母”之称。大胡同商品批发市场兼有物资交流、信息流通、商务广告等多种经营业务，经营范围包括百货、服装、五金、家用电器的批发、零售。大胡同商业圈紧贴海河三岔河口，不仅是华北地区各类物资的集疏要地，也是重要的商业枢纽和便利的商品交易中心。这里客商汇聚，商铺云集，有浓厚的商业氛围和深厚的商业基础，是天津市非常成熟的商业区。

大胡同商圈于上世纪80年代末开始具备雏形，最初是面对天津地区的零售市场，90年代是大胡同发展的黄金10年，并逐步辐射大半个华北地区，具备了商品集散和现代物流功能，形成了完整的产业链和物流配套产业。2000年以后，大胡同已经成为辐射“三北”乃至全国的小商品集散中心，年交易规模已经超过100亿元，是天津地区最大的小微零售企业商圈。

集群整体经营状况

1.从规模看

大胡同商圈的商户多为家族经营模式，小规模的商户为夫妻店，这类商户约占50%，大规模的雇佣同乡或亲戚作为店员，一般店员3-5人。很多商户一个家族的兄弟、姐妹、表亲，包括配偶的亲属都在同一楼层或同一商城内开店。店面面积小的约10平米，较多集中在都行、老楼、万隆1-2层。部分规模较大的营业面积达到50-200平米，多集中在天奕4层以上和天鸿商厦的5-7层的精品屋，这类商户多为品牌代理商。

2.从分布看

可分为都行、老楼、万隆、天奕、天鸿和天奕负一层这几个区域。都行1-2楼多为内衣、袜子、珠饰、4-5楼集中为童装；老楼为内衣、袜子、日用品；万隆1区是小家电、2区服饰、3区包类、4区服饰、5区鞋类、6-7区手机城、8-9区办公用品、10-11区为针棉织品；天奕负1层集中为小家电、 1-2层为内衣、4层为精品服装、5-7层为精品箱包和男女装；天鸿1-2层为童装和针织品、3-4层为中老年服装、5层为裤子、6层为精品女装。

3.从品牌看

目前，国内知名品牌基本均有涉及，另外还有大量的中小品牌和商户自创品牌。

一是纺织品类（除内衣及家纺之外）：主要产品包括男女正装、休闲装、毛衣、衬衣、羽绒服及牛仔系列。客户（共3158户）分布在大胡同天奕大厦3-7层、天鸿大厦A座和B座、万隆商业中心2、3及11区、小百货批发市场和都行商城3-5层。产品产地为江苏、广州及温州地区，产品销售净利润率为15%左右。二是内衣品类：主要产品包括内衣、泳衣、文胸、袜子及短裤等。客户大多分布在都行商城1-2层、天奕商城2-5层、小百货批发市场1-4楼、天鸿大厦A座1-3层和B座1-2层、万隆商业中心3区（共528户）。产品产地为江苏、广东及浙江温州地区，产品销售净利润率为10%-15%左右。

三是家纺及床上用品类：主要产品包括布料、窗帘及床上用品等。客户分布在万隆商业中心3区、5区，天奕大厦3层，天鸿大厦B座2层，共计338户。产品多来自浙江、上海、江苏、广东等地，产品销售净利润率为18-20%左右。四是箱包类：主要产品包括箱、包、鞋及帽等。客户主要分布在万隆商业中心3、4、6区，都行商城1-2层，天鸿大厦B座1层，天奕商城2、3、7层，共计786户。产品产地多为广州，成都浙江等地，产品销售净利润率为20-25%左右。五是小百类：主要产品包括小家电、季节性商品、婚庆用品、通讯器材及办公用品等。客户分布在万隆商业中心1、3、7-9区，都行商城1、2层，小百货市场1层，共计2512户。商品产地分布较广，以南方省份居多。产品销售净利润率为20%左右。

综上数据分析表明：商户的销售规模跟他们的营业年限成正比，根据我们的调查，经营5年以上的商户，年销售收入基本不低于200万元。该商圈没有明显的区域差别，一楼临街户和六楼精品户的销售规模通常不相上下，主要依靠固定批发户，散户销售占比较小。

集群管理方

大胡同商圈分别由三个管理方组成。其中天津大胡同天奕商城有限公司成立于2000年，掌控着有天津大胡同集团有限公司、天津大胡同建筑装饰有限公司和天津大胡同商务广告有限公司。此外，万隆大胡同商贸中心和都行商城的市场管理方为万隆置业有限公司和泰丰置业有限公司。大胡同商圈三个管理方实力较强，治理良好且内控能力较强。

市场商铺的产权属于管理方，商户向管理方进行商铺租赁，商铺通常是低层为店面，高层为仓库或办公场所，中小型的面积一般在30-100平方米，大型商户通常在200平米左右。其中，天鸿大厦A的1、3、4层和都行商城的1层的租赁权都以10-50年为期不等卖给了商户，商户可以在市场里公开买卖。但经过调查得知，商圈内的商铺换手率极低，其中主要是因为租金和房价每年都在上涨。

作为商铺出租方和商场管理方的市场管委会，由万隆集团，温州商会，红桥区政府三方组成。该组织的主要职能是收取租金，维护市场秩序，提供商铺转让租赁，办理营业执照等服务。

客户群体经营及财务特点

1.进货特点

从时间上看：中等经营规模的商户每月进货1-2次，一般下次进货时结算上次的货款，每季度会直接到南方的厂家采购一次。经营时间较长的商户，都有固定的进货渠道，日常通过传真或电子邮件发送订货单，直接从厂家进货，货物发到大胡同的物流中转站，周转速度较快，一次进货周期5-7天。这中间，针棉制品、服装、丝袜内衣行业的季节特点比较明显，每季需要换货，资金占压为年销售收入的20%-30%，单次进货30万左右。五一、中秋等节日都是销售的旺季，一般提前2个月为资金需求的高峰。从进货渠道看：南货北销为基本特点，江浙商户占到50%，针棉制品，内衣的货源多来自江浙，小家电、小百货、玩具和手机等的货源多来自广州深圳。服装的货源比较分散，北京也是一些高档服装的加工基地。除了直接从厂家进货，从经销商批发商进货的情况也占到了50%。

2.销货特点

从时间上看：销售没有明显的季节性变化，一年四季比较平稳，劳动节、国庆、春节为传统的销售旺季，一般销售会高于平时50%。从销售方式上看，批发占到了营业收入的80%，批发商户多集中在上午出货，零售虽然规模较小，但单价会高于批发1-2倍。

结算方式跟销售金额关系密切，1万元以内的结算基本采用现金，超过1万的批发商户都有固定的账本，一般当时无需结账，货款会在3天以后或下次进货前通过电汇方式支付。一般单个商户欠款不会超过10万元，部分超市拿货的客户会欠款多一些。中型商户每日的营业收入至少2-3万元，其中现金1万元左右。由于进货商一般没有信用卡或为外地商户，POS机使用的并不频繁。商城内不设统一收银柜台，资金没有占压。

3.库存特点

商户的库存至少保证2个月的销售，一般库存占年营业收入的20%，平均库存在100万左右，销售旺季库存至少要扩大一倍。大胡同初建时，在天奕负二层或天鸿都有固定的库房，现在该处的库房售价都在40-50万一间，由于距离卖场最近，进出货方便，所以这类库房最为抢手，基本没有商户出售。后继的商户，库房一般设在周边的楼盘内。

天津市技术市场发展原因探析 篇12

关键词：相关分析,单位根检验,协整,格兰杰因果关系

技术市场是科技成果转化和技术转移的主要渠道, 是引入市场机制对科技资源进行优化配置的重要平台, 具有激励技术创新、科技成果转化和技术资源配置等多项功能, 是促进科技与经济紧密结合的桥梁和纽带。

天津市作为北方的经济中心和高水平的研发转化基地, 具有良好的科技创新基础, 技术实力雄厚, 以技术交易为主要表现形式的技术转移已经具有了一定规模, 尤其是在滨海新区开发开放的强力带动下, 以京津冀为核心的环渤海区域技术转移和国际技术转移日益活跃, 带动技术市场建设进入了新的发展阶段。技术市场制度体系、管理体系和服务体系日益健全, 技术市场成交总额呈现稳步增长态势, 为增强自主创新能力, 发挥科技支撑的引领作用, 推动科技进步和经济发展做出了卓越贡献。

为了全面了解天津市技术市场在提升区域经济、科技发展中的重要作用, 本文通过相关分析和因果关系分析等方法对技术市场与经济发展和技术创新之间的关系进行了深入研究, 为有针对性的提出推进技术市场发展的对策建议提供借鉴。

1 天津市技术市场发展现状

1996年以来, 天津市技术市场发展迅猛, 技术合同成交额逐年增长, 从1996年的13.4亿元增长到了2011年的171.6亿元, 占当年GDP的比例从1.3%增长到了1.5%, 先进制造、生物医药、电子信息、新材料、新能源、航空航天等战略性新兴产业成为技术交易的重点领域, 随着天津市科技小巨人成长计划的实施, 科技型中小企业尤其是科技小巨人企业逐步成为技术交易的主体, 作为天津市开发开放最前沿的滨海新区是技术转移的主要区域。同时, 天津市已经初步建立起了功能全面、体系完整的技术转移综合服务体系, 建立了一批科技成果转化中心、技术转移示范机构等为技术转移提供服务和保障的专业机构。

但是, 天津的技术市场发展仍旧存在一定的问题, 虽然技术交易增速较快, 但总量与先进地区还存在着一定的差距, 如2011年成交总量不到上海的1/3, 不到北京的1/10, 此外, 技术来源主要集中于本市和北京市, 吸纳外省市的先进技术较少, 这些问题在一定程度上制约着技术市场的发展。

2 技术市场与经济、科技发展关系实证研究

2.1 指标选择

从科学性和数据的可获得性出发, 选择技术合同成交额 (CJE) 作为反映技术市场发展的主要指标, 选择GDP作为反映天津市经济实力的主要指标, 选择R&D投入强度 (RD) 作为反映天津市技术创新能力的指标。

2.2 实证研究方法

为了研究变量之间的相关关系, 一般的做法是根据现有的样本资料建立起比较合适的回归方程, 但是由于现实中的经济时间序列通常都是非平稳的 (即带有明显的时间趋势) , 有可能会出现虚假回归问题, 因此我们在确定变量之间存在相关关系的基础上, 对变量序列进行平稳性检验和协整检验, 明确变量之间的长期均衡关系, 然后进行格兰杰因果关系检验, 确定这种均衡关系是否构成因果关系。具体的研究步骤如下。

2.2.1 相关分析

相关分析用于描述两个变量间联系的密切程度, 它反映的是当控制了其中一个变量的取值后, 另一个变量还有多大的变异程度, 相关分析的一个显著特点就是变量不分主次, 被置于同等的地位[1]。

本文中, 我们将首先分别对技术市场与经济、科技进行相关分析, 以确定是否存在相关关系。

2.2.2 变量的平稳性检验

平稳序列围绕一个均值波动, 并有向其靠拢的趋势, 而非平稳序列则不具备这一性质。检验变量序列是否平稳的方法称为单位根检验, 即序列中存在单位根说明序列为非平稳时间序列, 单位根检验的方法有很多种, 包括ADF检验、PP检验、NP检验等。本文中采用ADF检验法[2]。

2.2.3 协整检验

协整检验的目的是决定一组非平稳序列是否具有稳定的均衡关系, 一种有效的检验方法由Johansen和Juselius提出, 被称为Johansen协整检验, 其基本思想为, 如果两个或多个时间序列变量是不平稳的, 但它们的同阶差分是平稳的, 则可以通过协整检验来研究这些非平稳的时间序列变量是否存在长期的均衡关系, 在经济学意义上, 这种协整关系的存在便可以通过一个变量的绝对值的变化影响另一个变量的绝对值的变化[2]。本文将选择Johansen协整检验对技术市场与经济、科技的均衡关系进行研究。

2.2.4 格兰杰因果关系检验

格兰杰因果关系检验由2003年的诺贝尔经济学奖得主克莱夫·格兰杰所开创, 用于分析经济变量之间的因果关系, 它的基本思想为:在时间序列情形下, 两个经济变量X、Y之间的格兰杰因果关系定义为:若在包含了变量X、Y的过去信息的条件下, 对变量Y的预测效果要优于只单独由Y的过去信息对Y进行的预测效果, 即变量X有助于解释变量Y的将来变化, 则认为变量X是引致变量Y的格兰杰原因。进行格兰杰因果关系检验的一个前提条件是时间序列必须具有平稳性, 否则可能会出现虚假回归问题, 因此, 在进行格兰杰因果关系检验之前首先应对各指标时间序列的平稳性进行单位根检验[2]。

本文将在明确技术市场与经济、科技存在长期均衡关系的基础上, 通过格兰杰因果关系检验进一步明确它们之间是否存在相互的因果关系。

本文应用eviews6.0实现上述实证研究。

2.3 技术市场与经济发展关系实证研究

2.3.1 数据的初始化处理

以1996年至2011年的数据作为研究对象, 首先对数据取自然对数以消除原数据的异方差, 得到ln (CJE) 和ln (GDP) 两个时间序列。

2.3.2 相关分析

绘制散点图, 可以看出CJE和GDP之间有较强的直线相关关系 (见图1) , 经计算, 两者之间的相关系数为0.992, 如果两个时间序列是平稳的, 就可以对两者进行回归分析建立回归方程, 确定两者之间的相关关系, 但在现实中, 经济序列会有明显的时间变化趋势, 是非平稳的数据序列, 因此两者之间的关系研究不能使用传统的回归分析, 我们选择协整检验对数据进行处理。

2.3.3 单位根检验

采用ADF检验, 对ln (CJE) 和ln (GDP) 及其一阶差分、二阶差分变量进行平稳性检验, 结果见表1, 两个序列的二阶差分是平稳序列, 可以对两者进行协整检验。

2.3.4 协整检验

采用Johansen协整检验, 结果显示在5%的显著性水平下, 拒绝没有协整关系的假设, 接受至多一个协整关系的假设, 即技术市场与经济增长两个序列间存在一个协整关系 (见表2) 。

2.3.5 格兰杰因果关系检验

技术市场与经济增长之间存在长期的均衡关系, 通过因果关系检验可以对这种均衡关系是否构成因果关系进行进一步验证, 检验结果显示技术市场发展不是经济增长的原因, 但在滞后期为2年时开始, 经济增长是技术市场发展的原因, 尤其以第4年这种因果关系最为明显 (见表3) 。

2.4 技术市场与科技发展关系实证研究

2.4.1 数据的初始化处理

以1996年至2011年的数据作为研究对象, 对数据取自然对数以消除原数据的异方差, 得到ln (CJE) 和ln (RD) 两个时间序列。

2.4.2 相关分析

绘制散点图, 可以看出ln (CJE) 和ln (RD) 之间存在相关关系, 经计算, 两者之间的相关系数为0.93 (见图2) 。

2.4.3 单位根检验

对ln (CJE) 和ln (RD) 及其一阶差分、二阶差分变量进行平稳性检验, 结果显示两个序列的二阶差分是平稳序列 (见表4) 。

2.4.4 协整检验

Johansen协整检验结果显示, 在5%的显著性水平下, 拒绝没有协整关系的假设, 拒绝至多一个协整关系的假设, 表明CJE与RD存在不止一个协整关系 (见表5) 。

2.4.5 格兰杰因果关系检验

格兰杰因果关系检验结果显示, 技术创新不是技术市场发展的原因, 但在滞后4年后, 技术市场发展是推动技术创新的原因, 但因果关系不十分显著 (见表6) 。

2.5 总结

实证研究的结果表明, 1996年到2011年间, 天津市技术市场的发展主要是靠经济增长带动起来的, 但技术市场与经济发展之间的双向互动机制还没有形成, 技术市场的发展没有起到对经济的推动作用;而且技术市场对技术创新活动的推动作用在4年后开始显现出来, 但技术创新对技术市场的推动作用并不明显。由此我们可以得出结论, 天津市技术市场发展的原因在于需求拉动, 而不是技术推动[3]。

参考文献

[1]张文彤.Spss11统计分析教程 (基础篇) [M].北京:希望电子出版社, 2002:271-272.

[2]张晓峒.计量经济学软件EViews使用指南[M].天津:南开大学出版社, 2003:246-253.