理性价格（共7篇）
理性价格 篇1
今年以来, 随着我国3G网络建设的启动, 光纤成为通信相关产品市场中最为紧俏的商品。目前, 我国主要光纤生产企业均出现即使满负荷生产也难以满足市场需求的状况, 而部分光缆生产厂则因买不到光纤开始陷入停工待料的窘境。虽然我国三大电信运营商一年一度的光纤“集采”招标价格尚未最后确定, 但中国通信企业协会光纤光缆专业委员会提供的数据显示, 相关光纤生产厂家在已经进行的运营商“集采”招标中的报价普遍高于2008年的水平。多年以来, 我国光纤产品价格第一次呈现出明显的回升势头。
光纤价格的回升意味着什么?我们应当如何看待今年光纤价格的回升呢?
从市场的角度看, 光纤价格的回升是市场经济规律的体现。俗话说, “物以稀为贵”, 在全球大部分市场对光纤的需求集中爆发的背景下, 一方面, 我国光纤企业需要时间来增加新的生产能力, 另一方面, 我国光纤产业对进口光纤预制棒的高度依赖也使企业难以承受光纤生产最重要的原材料──光纤预制棒价格上涨的压力。中国通信企协光纤光缆专业委员会的专家在接受记者采访时表示, 虽然我国两家主要的电信运营商进行光纤集中采购招标的时间相差不到一个月, 但全球光纤预制棒的价格却并未停止上涨, 同时, 在第一家运营商开始“集采”招标时, 今年国内光纤供应将十分紧张的市场形势就已经显现, 这也是为什么厂家给另一家运营商的报价普遍高于较早进行“集采”招标的第一家运营商的原因。另据记者了解, 市场中非运营商“集采”的光纤市场价格早在2008年底就开始大幅回升, 目前光纤的市场价格每芯公里已经高出“集采”报价5～10元人民币, 而且即使以这样的价格也很难成批量地买到光纤, 这说明, 我国目前的光纤价格的走势明显受到市场供需关系的制约。
从光纤产业发展的角度看, 光纤价格的回升为我国光纤产业的结构调整和升级迎来一个比较好的时机。经过多年的发展, 我国已经成为全球光纤光缆生产的第一大国, 但产业过于分散和结构不合理, 缺乏核心竞争力的状况一直没有得到很好的解决。近几年, 我国光纤生产企业在极其困难的条件下努力进行资源的整合和调整工作, 包括优势企业收购小型企业及相关的生产设施以扩大生产规模, 包括改进工艺技术以降低成本等等。光纤供应的紧张将进一步加快产业整合的步伐, 使光纤光缆的生产能力进一步向优势企业集中。同时, 价格的回升也有助于市场布局的调整, 促进产业链各环节效率的提高。此外, 我国光纤预制棒产业规模过小已经成为产业发展的制约因素, 此番市场需求的增加以及市场价格的回升无疑将增加我国企业进行产业升级的动力, 进而促进我国光纤预制棒产业的发展。实际情况也证明了这一点, 就在上周, 我国著名的光纤生产企业烽火通信宣布将投资2400万美元与日本藤仓建立总投资达6000万美元的光纤预制棒生产合资公司。同样是在去年光纤供应日益紧张的背景下, 长飞公司新一轮的合资协议成功签署, 而富通集团也与日本住友建立了从光纤预制棒到光缆, 覆盖范围广泛的合资企业。据了解, 我国还有一些光纤生产企业也有意向进入光纤预制棒领域。
从电信业整体发展的角度看, 光纤价格的回升将为未来电信网络建设提供更为可靠的保证。现代企业的市场竞争在很大程度上也是产业链的竞争, 哪家企业拥有更可靠的产业链, 哪家企业就越可能建立起长期的竞争优势。因此, 建立和谐共赢的上下游产业关系是我国电信业发展的必然选择。而和谐的产业链关系的建立和发展需要电信运营商和供货厂商共同努力。在光纤光缆领域, 由于市场长期处于供过于求的状况, 市场招标中恶性价格竞争的现象屡见不鲜, 这使我国光纤市场长期在偏低的价位运行, 不仅影响到我国光纤产业的进一步发展, 也在很大程度上使整个通信产业链上下游之间的关系趋于紧张, 更给网络质量和网络安全带来隐患。更为重要的是, 过低的光纤价格也给市场发出了错误的信号, 导致产业投资力度的不足, 在一定程度上, 长期低价也是造成今天光纤供应紧张的重要原因之一。因此, 我们认为, 光纤价格回升不仅有效减少了招标中的恶性价格竞争, 有利于产业链上下游之间关系的调整, 也有利于让市场机制更好地发挥资源配置的作用, 对我国电信业的健康可持续发展是有益的。
此外, 我们也应当看到, 目前我国光纤价格的回升主要还是为了消化不断上升的光纤预制棒成本, 在很大程度上是长期过低的光纤价格的一个回归, 而非生产厂家对其市场优势地位的滥用。在记者采访过程中, 我国主要的光纤生产企业均明确表示了全力支持电信运营商的网络建设, 与电信运营商共渡难关的决心。可以说, 目前, 光纤价格回升所引起的网络建设成本增加将是有限度的、可控的, 是市场发展的一种必然。
综上所述, 面对近年来几乎从未出现过的产品价格上升的新形势, 我国电信业应当以新的思维和观念来面对。要认识到产品价格的起落都是市场发展中的正常现象, 不能因为高科技产品价格下降的总体趋势而忽视产品价格回升的合理性。而对于处在产业链核心地位的电信运营商而言, 顺应并尊重市场经济规律, 对包括光纤产品在内的电信产品的市场价格进行正确引导将是十分重要的。同样, 对电信产品生产厂家而言, 在产品供不应求的形势下, 如何理性报价, 支持运营商的3G网络建设, 共同营造健康合理的供需关系也是十分重要的。合理的采购价格无疑将为我国电信业长期健康发展提供可靠的保证。
价格合理性和品质学术性 篇2
面对火热的现当代中国艺术拍卖市场，作为国内该领域的领跑者，保利在今春的征集中却保持了冷静而理性的态度。保利拒绝跟风炒作，在征集中与藏家加强沟通和协调，力争为作品定下于买卖双方都合理的价位，对于部分定价虚高的拍品，保利敢于壮士断腕。虽然因此流失了若干拍品，使公司的短期利益遭受了损失，但从长远来看，只有给买家留下充足的升值空间，才能提高作品的周转机率，避免价格泡沫，推动价值提升，真正实现现当代中国艺术品市场的长期健康发展。这个思路也体现了保利从拍卖新贵向百年老店转型的决心。
07年推出的现当代中国艺术夜场成功地为保利拍卖在国内外扩大了知名度。为了延续保利夜场的品牌优势，保利拍卖对08春拍夜场进行了再创新，在提高进场拍品品质门槛的基础上，加重了对拍品学术价值的考量，将在夜场中对现当代艺术做一个全方位的展示。
为此，保利推出了“本土与海外——百年华人艺术对话展”专题。油画艺术引入中国百余年来，通过几代华人艺术家的艰辛探索和不懈追求，中国油画终于在二十一世纪初以全新的面貌得到了全世界的认可。保利组织的“对话展”专题，将通过展出海内外有重要成就华人艺术家的代表性作品，回顾与总结华人油画百年来的艺术进程，对中国现当代艺术进行系统的研究和思考。本专题将首先以展览的形式呈现，圈内知名策展人的统筹和业内专家的评审可堪保证“对话展”的学术性。而国内外博物馆级展览之后，部分学术展级的展品将呈现给广大藏家，在保证投资价值的同时，将保利夜场的学术价值推向新高。
本专题推出后，得到海内外藏家的广泛关注，踊跃送拍，征集质量在去年秋拍夜场的豪华规格上又有了普遍的提升，目前已有多件在中国艺术史上占有一席之地的拍品将呈现给广大买家，随便举几个例子：
国内画家有徐悲鸿《四鹅图》，靳尚谊《凝思》，吴冠中《忆香港》，王怀庆《四合》，陈逸飞《钢琴手》，王沂东《沂蒙山中的烤烟房》，张晓刚《生生息息》，方力钧《1998.08.30》，刘小东《田园牧歌》，刘野《DER AUSFLUG(OUTING)》及王广义等的精品。
海外华人也有潘玉良《非洲女人》，赵无极《无题》，朱德群《永远的光》，、朱铭《太极系列》，蔡国强《DRAWING FOR SUN SHIP PROJECT》，严培明《肖像》将现身拍场，丁雄泉，丁绍光，徐冰，王玉琦等的也会有力作呈现。
保利还会对春拍日场有所调整。07秋拍后很多买家反映，非常喜爱日场的当代艺术拍品，为了满足买家的需求，保利将征集侧重点调整到当代艺术方面；而且由于保利对夜场拍品数量的严格控制，加之有些藏家对日、夜场有了自己的思考，有若干达到夜场标准的拍品进入了本次日场拍卖。因此，本次日场的当代艺术比去年秋拍品种更为丰富，档次也有所提高，并会推出“85新潮重要艺术家系列”等若干重要专题。日场写实方面则精选了靳尚谊等名家的重要作品上拍。
理性分析生猪价格走势 篇3
前一阶段生猪价格回调原因何在
原因一:出栏量持续增加是猪价回落的主要原因
近日召开的全国畜牧业生产形势分析会上介绍, “从今年3月起, 全国生猪存栏连续8个月增长。到10月份, 全国生猪存栏达到47 516万头, 同比增长3.65%, 能繁母猪存栏4 880万头, 同比增长1.10%。”另据辽宁省动物卫生监测预警中心对全省144个行政村的监测数据显示, 4月份生猪和母猪存栏量分别为15.1万头和2.7万头, 至10月份分别增长至17.7万头和2.8万头, 分别增长17.2%和4.5%;据对全省60个生猪规模场的监测数据显示, 10月份比4月份生猪和母猪存栏量分别增加14.5%和10.7%。
从以上数据可以看出, 3月份以来全国性的生猪和母猪存栏量增加, 致使7月以后开始出栏量逐步增大。丹东东港市十字街镇佳丰养猪场负责人介绍说, 4月份仔猪成活率普遍较高, 这批猪集中在10至11月份出栏。黑山益农生猪养殖场负责人介绍, 今年上半年猪行在高利润价格下运行, 促使一些养殖户急于补栏, 使生猪的存栏量增加。
原因二:国家进口猪肉降低了猪肉涨价预期
在调查中, 很多养殖者都认为, 国家进口猪肉是猪价快速下降又一原因。据商务部日前发布的农产品报告, 1至9月份, 中国进口猪肉及其副产品达到87万吨, 同比增长44.6%。其中9月份进口量为14.2万吨, 创下单月新高。美国农业部10月份发布的报告显示, 由于国内供应跟不上需求的增长, 2011年中国猪肉进口量将达到55万吨, 比2010年增加10多万吨, 其中7月和8月单月进口量激增至0.44亿磅和0.65亿磅, 环比分别上涨63.6%和49.8%。
虽然9个月87万吨的进口猪肉量较比全国一年5 000余万吨的猪肉消费量不足2%, 但是, 7～9月份的集中进口和集中投入市场, 降低生产者对未来猪肉持续上涨的预期, 惜售现象减少, 也助推了猪价回落。
原因三:疫情流行的传言扰乱了市场正常秩序
近期召开的全国畜牧业生产形势分析会上, 一些省份的管理者分析, 初冬季节温差变化大, 是生猪疫病高发期, 大部分养殖户出于规避疫病风险考虑, 提前出栏, 致使生猪市场供应量有所增大。
沈阳正成原种猪场场长介绍, 十一过后, 往往一些疫病开始流行, 当前政府又深抓食品安全, 一些经纪人散布当前疫病呈流行趋势, 一旦生猪发病则无法销售, 这就导致养殖户产生恐慌心理, 大量抛售。抚顺高湾种猪场场长也介绍说, 生猪疫病的流行使养殖户恐慌, 一些没到出栏日龄的生猪都卖了。
生猪和猪肉价格未来走向如何
春节前猪价走势
观点一:呈上涨趋势
据凤城市动物卫生监督管理局相关负责同志认为, 春节期间, 生猪价格将涨至18元/kg。由于目前凤城市南部地区1/3农户和北部地区1/2农户没有储备年猪, 仅农村春节期间大致有20万头生猪缺口, 城市消费预计会比往年增加1/5。
抚顺高湾种猪场、丹东宽甸诚信猪场等几个养殖企业也认为春节前后生猪价格呈上涨趋势。
观点二:上涨空间较小
据丹东东港市十字街镇佳丰养猪场负责人分析, 前一阵猪价低, 养殖者非理性抛售使生猪存栏量下降, 但因今年上半年仔猪成活率较高, 存栏量仍有一定的保证, 元旦前会有一段时期价格呈上涨趋势, 但幅度不会太大。
沈阳正成原种猪场负责人认为, 前一阶段猪粮比价高, 但属于正常水平, 春节前后价格不会有太大变化, 消费增加也不会变化太大。随着规模猪场的不断扩增, 散养户饲养所占比重将逐渐减小, 生猪价格的波动也将趋于合理。
法库县某种猪场认为, 春节前, 随着消费量的增加, 可能会使生猪价格小幅升高, 但由于全国生猪养殖数量同往年比有所增大, 供求基本平衡, 因此增幅不会太大, 大体价格水平在17元/kg左右。
春节后至五一猪价走势
春节后, 猪肉消费量大幅下降, 连续几个月的补栏, 加上8月左右生猪产仔率和成活率提高, 会使春节后生猪出栏量增加。另一方面, 饲料和人工成本的增加, 使生猪饲养成本增加。两方面中和, 五一前, 生猪价格将保持稳定。
对生猪业的相关建议
建议一:生猪生产各环节应逐步专业化
当今社会, 每个行业的分工都向精、细、专、深方向发展, 养猪行业也不例外, 也应向专业化、规模化方向发展, 特别在仔猪繁育这一环节, 应将种猪繁育场、扩繁场、育肥猪场以合理的价格纽带形成松散型联合体, 做到技术、资源、信息、市场共享。
建议二:深抓内部管理
饲养管理水平差是引发一切疫病的源头, 因此抓好内部管理成为第一要事。一要选择优质猪种, 提高生产水平, 提高母猪单位产量, 合理调整养殖结构, 有效控制出栏时间。二要提高疫病防控水平, 坚持做好免疫接种和抗体监测工作, 根据养殖场自身情况和抗体水平制定免疫程序。
建议三:正确辨别信息真伪
理性价格 篇4
摘要：近年来，房地产价格不断上涨，形成“有房没人住，有人没房住”的尴尬局面，房地产市场的供求不平衡是我国房地产价格非理性增长的直接动因。本文通过对房地产价格非理性增长的现状分析，找出其动因。
关键词：房地产；价格；非理性增长，原因
在宏观经济政策引导下，我国房地产业得到快速的发展。在房地产业繁荣发展的同时，一些亟待解决的问题也随之出现，其中最为突出的问题就是房地产价格过快增长，而且这种增长是非理性的。造成这种增长的原因是市场中严重的供需不平衡。原因有两个方面：一是受我国特定的经济社会发展阶段的影响，二是各个市场参与者通过其市场行为进一步影响了供需状况。
1.房地产价格非理性增长的概念
在市场经济条件下，价格在价值的制约下反映市场的供求关系，而在我国的房地产市场中，因为供求的严重不平衡使得房地产价格更多地反映了供求关系，在很大程度上背离了房地产的真实价值。几年来需求远大于供给的状况使得房地产价格一路飙升。
2.需求增长的因素
(1)社会经济发展对需求的驱动
随着改革开放20多年的快速发展，人民生活水平大幅度提高，对高质量生活的追求使得大众对通过购置房产改善居住条件的欲望空前强烈。此外，城市化进程的加快促使购房需求的增加。城市化将呈现高速发展的态势，而我国目前以及以后相当长的时间内正处于这一区间。城市化的高速发展首先带来城市人口的膨胀，对住宅需求的增长是必然结果。
(2)卖方及其相关利益者对需求增长的驱动
房地产需求量首先关乎开发商的利益，需求量越大对开发商来说意味着越大的利益空间。地方政府和房地产商有着密切的利益联系，在某种意义上可以把开发商和地方政府列入同一利益集团。许多地方政府患有严重的“房地产依赖症”，之所以这么讲是因为房地产业能为地方政府提供很多“帮助”。首先，房地产投资是拉动GDP增长的重要力量，而GDP又是上级政府考核下级政府官员政绩的主要指标。其次，分税制的财政体制使地方政府的税收减少，而发展房地产业可增加地方政府的财政收入。第三，房地产是改变城市形象的重要载体。商业银行对需求的驱动，为房地产商从事开发经营自有资金率相当低，且融资渠道较少，资金大部分来自商业银行，商业银行在预期丰厚的利息收益的同时也对风险有所考虑。媒体对需求的驱动。房地产商驱动需求的主要方式是通过媒体对其产品进行宣传。
(3)买方行为对需求的驱动
房地产购买可以分为两类：自主型购买和投资型购买。因为缺乏足够的客观的市场信息，购买者很容易受周围环境的影响，采取超前购买等非理性决策，这在一定程度上进一步又扩大了需求。
3.供给增长的因素
(1)土地资源的有限性
土地资源作为一种不可再生资源，其总量是有限的。在我国人多地少的基本国情下，国家采取了最为严格的耕地保护制度，这使本来就不足的建设用地的供给更加捉襟见肘，加之土地资源的浪费等原因，可供给房地产业发展的土地越来越少。
(2)房地产商的经营方式和政府行为对供给的抑制
当前我国房地产市场供给的不足不是总量的不足，而是结构性供给不足。合理的房地产供给结构应该与居民的收入结构相一致。我国居民各阶层的收入呈“金字塔”型结构。而在我国目前的情况相反，中低档特别是经济适用房占开发总量的比例相当低，而高档商品房不但占比重较高，而且有继续提高的趋势。商品房高空置率和大量居民买不起房并存的现象，在相当大的程度上抑制了房地产的有效供给。为了谋求长期的发展优势和占有土地的增值收益，实力雄厚的房地产商通过包括寻租在内的各种方式大量购置地产，而其中相当一部分土地被囤积起来而不是马上用于房地产开发，这就加剧了本来就紧张的土地供需矛盾。在这一恶性循环中，土地价格一升再升，房地产供给更加紧张。
(3)投机行为对供给的抑制
出于对增值收益的預期，房地产投机的目的是在价格上涨到一定程度时抛售。投机者待价而沽而不是及时将手中的房产投入市场，造成房屋空置率居高不下，房地产市场供给的进一步短缺。
4.房地产市场秩序混乱，人为恶意哄抬房价
理性价格 篇5
一、计算模型
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的标准, 通常是用二手房的租金售价比。所谓“租售比”, 是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。“租售比”能够表现出一个地区居民最真实、最基本的住房需求, 客观反映当地房地产市场的供求状况。因为健全的房地产市场中作为住房资产价格的售价与作为住房服务价格的租金之间理应存在一定的相关关系。
国际上租售比的标准一般界定为l∶200~l∶300。如果租售比高于l∶300, 意味着房产投资价值相对变小, 房产泡沫已经显现;如果低于l∶200, 表明该区的房产投资潜力相对较大, 房产后市看好。租售比无论是低于l∶200还是高于l∶300, 均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。用租售比考量房产价值在中国显得更为重要, 因为中国人家庭观念浓厚, 有家就离不开房子, 因此不少投资者喜欢投资房产, 但一旦租售比超过警戒线, 投资房产的风险就会随之而来。
(一) 合理租售比的原则
住宅所有者出售住房时, 一次性交出住房的价值和使用价值, 并获得住房的交换价值。出租住房时, 房主交出的是住房的使用价值, 并逐步地实现住房的交换价值。售价与租金虽然是两种不同的价格形式, 但计算基础都是一样的, 即以同一住房的价值量为基础。对于买房者, 除了一次性支付房价外, 还必须支付房屋的维修费、保险费、房产税等费用, 同样还伴随着利息的损失。对于租房者来说, 每月必须向房屋所有者交纳租金, 在整个房屋使用寿命期限内, 租房者的费用支出为租金与利息之和。合理租售比的原则是针对同一住宅, 当寿命期满时, 选择购房所支付的费用与选择租房所需支付的全部费用相等。
(二) 合理租售比计算模型的假设
1) 假设房屋出租是连续进行的, 即不考虑房屋空置情况;
2) 假设不考虑通货膨胀的影响;
3) 设住房售价为P (元/m2建筑面积) , 相同住房租金为R (元/m2建筑面积) ;平面系数k=0.75~0.85, 取k=0.8, 银行存款利率为i, 房屋使用寿命为n年, 房屋残值为C, 取0。
(三) 选择租房的租金n年本利和
设每一年年中一次性交纳全年租金A1=12R, 年利率为i, 则n年租金本利和为:
其中R的单位为元/m2使用面积。
(四) 选择购房时的总费用n年本利和
经常性年支出A2=维修费+保险费=αP/k;
则n年本利和为:
因P是按每m2建筑面积计算的住房售价, 为统一单位要除以平面系数k换算为每m2使用面积的住房售价。根据合理租售比的原则, 及模型假设, 应有F1=F2;令F1=F2, 带入数据, 可求得合理租售比R/P。
二、计算分析
通过对东莞市城区的几个小区的调查, 得到了二手住宅的租售情况, 基础数据见表1。
根据广东省税务局的规定, 购买二手房时买方要交的费用, 包括契税, 印花税, 专项维修基金, 担保费及居间服务费等。其中契税, 购买普通住宅 (建筑面积在144平方米以下且成交价单价每平方米低于8000元且小区容积率在1.0以上) 为1.5%P, 是家庭首套住房且面积在90平方米以下为1%P, 其他类型为3.0%P;交易费为6元/平方米, 专项维修基金为40元/平方米, 中介服务费为3%P。按照二手房交易收费标准可统计出税费综合j, 经常性支出A2为0, 如表2。又2013年存款利率为3.25%。
根据合理租售比模型, 应有, 以南城区景湖春晓一室一厅为例, 计算的合理租售比为
其他计算结果见表2。
从以上结果可以看出, 从东莞城区的这几个楼盘的租售比价看, 除南城区景湖春晓一室一厅和景湖时代城两室一厅的实际租售比比较接近合理租售比外, 其他都远远地偏离合理的租售比价, 且实际租售比都超过了国际警戒线1∶300, 这意味着在东莞城区房产投资价值相对变小, 房产泡沫已经显现, 租房比买房更划算。
三、结语
从基础数据可以看出, 东莞城区的二手住宅均价在4500~10000之间, 价格幅度跨越较大, 这主要与房地产所在地段, 以及使用年限有关, 南城房价最高, 东城与莞城相差不多。
从计算结果可以看出, 东莞的实际租售比价偏离合理租售比价, 普遍偏高。说明东莞市房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象, 此时楼市是非理性的、非健康状态的。在这种情况下, 租赁明显比买房更加划算, 买房存在投资风险。在这种房价过高的情况下, 一部分对住宅的消费需求会转移到住宅租赁市场, 居民会选择宁愿租房, 而减少购房的需求。政府应加大房产调控力度, 进一步稳定房价, 使房地产健康发展。
摘要：通过建立合理的租售比计算模型, 对东莞市莞城区, 南城区, 东城区的住宅租售比情况进行了分析。结果表明, 东莞市的实际租售比普遍高于合理租售比, 住房价格虚高, 投机现象盛行, 投资价值较低。
关键词：房地产,合理租售比,实际租售比
参考文献
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[3]李慧, 杨立春.从住房租售比价探讨住宅价格的高估——以上海市为例[J].经济理论与实践.
[4]李书敏, 王秀兰.浅析武汉市住宅租赁市场[J].经济师, 2008.
理性价格 篇6
近年来我国房地产市场获得了迅猛发展,房地产迅速成为消费热点和投资热点。部分大中城市出现了房价快速上涨的局面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难,这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。弄清影响房价的主要经济因素,探究我国房地产投资是否过热,房价是否合理、是否存在泡沫以及如何有效控制房价,从2004年以来在经济理论界的争论比较激烈,至今仍没定论。
一、国内外研究现状
20世纪90年代以后,各国学者就开始采用宏观经济模型来研究房价的变化,他们得出宏观经济变量在一定程度上可以解释房价波动的结论。国外具有代表性的有:以美国四大城市从1970年第一季度到1986年第三季度的数据为样本,并采用时间序列截面分析的方法,得出房价和成年人口比例、人均收入以及随后若干年的价格变化呈正相关关系(Case,Shiller,1990)[1];以美国三个市镇从1981年10月到1988年9月的月度数据为样本,采用简单回归的方法,得出了人口、就业等宏观经济变量对住房价格预测具有良好的预测能力(Clapp,Giaccotto,1994)[2];以美国41个城市1986年到1994年的年度数据为样本,采用时间序列截面回归分析,得出了宏观经济变量在一定程度上能够解释房价的走势(Quigley,1999)[3];Evans指出土地利用规划以及其他方面的供给限制,会体现在地价的不断上涨,从而推进房价的提高[4] 。总之,这些研究都是以宏观经济变量为自变量,房价或其变化率为因变量,通过回归方法来研究它们的关系。
目前国内关于房地产价格的讨论大多数是定性的,利用计量经济模型分析房地产价格合理性的研究比较少。有代表性是: 曹振良(2006)以抓住价格这一中心,分析价格是否急剧上涨,是否暴跌,从而是否导致金融或经济危机三个环节,把握宏观经济环境、投机状况、金融支持和政府调控政策四个因素的理论分析框架或范式实证分析,得出结论:中国房地产不存在全局性泡沫[5]; 梁云芳、高铁梅(2006)等利用协整分析和H-P滤波,计算了房地产均衡价格水平,以及房价偏离均衡价格的波动状态,得出结论:我国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响,即存在“局部泡沫”[6];杨帆、李宏谨等(2005)依据马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观,对中国房地产现状进行衡量,认为中国房地产泡沫已经产生并快速发展[7] ;王金明、高铁梅(2004)利用变参数模型对我国房地产市场的需求与供给函数进行了动态分析,认为收入是影响需求的主要因素,房价是影响供给的主要因素,因此将房地产价格控制在合理的范围是保证房地产发展的根本前提[8]。
二、决定房价的理论模型
笔者根据已有的理论与实证研究成果来分析房价与各影响因素的理论关系,构建出全国市房价的理论模型。
(一)经济发展形势
可用GDP来反映经济发展形势,经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展。房地产业已成为国民经济的支柱性产业。作为反映整个宏观经济发展水平和房地产业发展经济背景的GDP同房价之间必然存在着一定的相关性。经济形势的看好,就会吸引更多投资,尤其是进入房地产行业的资金会明显增加,这将推动房价的上涨。从理论上分析,经济增长形势越好,房价上涨的可能性就越大,两者应呈现出正向关系。
(二)人民生活水平
用城镇居民人均可支配收入(INC)的增加来反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力, 进而决定了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使得居民用来购房的资金增加, 同时也使居民有了改善居住水平的愿望,这样就刺激了对房地产的需求,从而在一定程度上推动了房价的上涨。因此,房价水平与人均可支配收入也应呈现出正向关系。
(三)利率的高低
利率(R)的高低决定了房地产开发商的融资成本,贷款利率降低,开发商就可以以较低的成本获得资金,而房地产开发的利润相对而言是比较有保证的,因此在低利率的情况下,开发商就会有相对可观的收益。房地产行业自身的特性决定了利率是影响房地产定价的重要因素,房地产本身是一个高负债的行业,开发商的资产中大部分是通过债务融资获得的,因此贷款利率的高低势必会影响房地产的定价。同样,存款利率的高低也会影响房地产的需求。在我国,利率是受到管制的,存款利率的走势和贷款利率的走势基本相同。央行多次调低利率使实际活期存款利率都接近于负值,这意味着消费者没有必要再把银行存款作为一种投资手段,消费者为选择收益率比较有保证的投资品种,而房地产投资就为消费者提供了一个很好的投资机会。
(四)土地价格
地价是房地产成本的重要组成, 其走势直接影响着房价。这是因为: 一是在房价中, 地价一般占有五至六成的比重。二是随着国民经济和城市建设的发展, 相关土地会因“级差地租”变化的影响, 造成土地出让价格的上涨。尤其是随着我国城市化进程的推进, 城市土地资源日渐稀缺, 土地含金量增大。三是我国加入WTO, 某些大中城市走国际化的发展路线, 城市功能及市政规划等政策性因素, 引发区域性地价明显上升。
(五)房地产投资
从理论上看,房地产投资(HI)增加,将导致房地产市场供给的增加,在需求不变或者房地产需求弹性小于供给弹性的情况下,房价将下降。可见,房地产投资的增长和房价的增长应该呈反方向变动。
(六)货币供应量
我国金融市场不发达, 市场机制不成熟, 间接融资比例很高, 房地产投资在相当大的程度上需要银行信贷资金支持。因而货币供应量(M2)将从供给方面影响房地产投资信贷规模, 从需求方面影响购买水平[10]。同时, 自国家鼓励发展个人住房消费信贷的政策放宽后, 个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。全国个人住房贷款余额由1998年的426.16亿元增长到2005年底的1.84万亿元,八年间个人住房贷款余额增长了近43倍。近年来货币供应量的增加, 刺激了房地产的投资和消费的购买能力, 推动房价的上涨。
(七)消费者对房价的预期
在讨论供求决定价格的时候是基于这样一个假设:消费者是理性的。然而在现实生活中理性人的假设往往是不成立的,虽然房价已经很高,但仍有人排队购买,原因在于消费者预期房价还会进一步上涨。同时,房地产行业的景气程度也会影响消费者的预期。在房地产行业景气时期,消费者会预期房价会进一步上涨,为了不愿在将来支付更多的货币来购买同样的商品房,那么会有更多的消费者选择现期购买,这样就使得对房地产的需求进一步扩大。在房地产行业不景气时期,消费者则会产生相反的预期,这样会使得对房地产的需求减少。在具体的研究中,笔者采用国家房地产景气指数(JQC)来反映房地产行业的景气程度与消费者对房地产的预期。
另外,由于宏观政策的变化会对整个经济运行产生非常重要的影响,房地产行业在整个经济中处于举足轻重的地位,因此宏观政策和政策法规同样会对房价的走势产生一定的影响。据以上分析,房价理论模型可表示为:
其中,等式上方的正负号是各解释变量一阶偏导的符号,表示各基本经济要素增加时,房价的变动方向。
三、我国房价的实证研究
仅凭定性分析, 难以确定哪个经济因素对我国房价具有决定性的影响, 也不好评判同时选取这些因素作为自变量和房价建立模型是否合适。所以,在分析影响我国房价(PQ)的众多因素时,既要照顾到理论本身的要求,又要确保相关数据是可以获得或可估算的。在尽可能收集以上基本经济指标的数据基础上,先根据从一般到特殊的逻辑方法,综合考虑所有数据可获得影响全国房地产合理价格水平的基本经济指标,然后进行逐步剔除明显不显著的变量,将模型约化为一个变量和参数都很节俭的模型,最后对模型进行检验,并对方程进行协整检验,以避免传统的计量经济模型中存在的伪回归问题。根据经济理论和数据的可得性,选择城镇居民可支配收入(INC)、土地交易价格指数(LQ)和一年期贷款利率(R)等指标作为解释变量。
(一)数据说明与数据处理
考虑到1998年中国实施住房改革政策,停止福利分房制,开始实施货币化分房,成为房地产业走向市场化的分水岭,它对整个宏观经济产生了很大影响。但1998年真正的住房实物分配总体上并没有停止,同时土地市场的滞后等因素约束了中国住宅市场的全面建立。因此笔者取2000年第一季度到2007年第二季度的数据为样本,研究我国房价持续快速上涨的影响因素。实际利率是在名义利率 经通货膨胀率 调整的基础上得来的,名义利率来自于中国宏观经济数据库高教版,其它数据均来源于《中宏数据库》,并经整理所得。为了消除各变量的季度性波动特征,笔者采用X11方法对其进行了季节性调整。此外,为了在一定程度上消除异方差,对上述变量(R除外)取对数,取了对数的数据并不改变原数据的本质特征。
(二)变量平稳性检验
1987年Engle和Granger提出协整理论及其方法,为非平稳序列建模提供了新的理论依据。其基本思想是:虽然一些时间序列本身是非平稳的,但其某种线性组合却是平稳的。这个线性组合可以反映变量间的长期稳定关系,即协整关系。进行协整分析的一个重要条件是协整变量必须具有相同的单整阶数。为避免出现伪回归现象,首先利用ADF单位根检验法,确定变量是否平稳及其单整阶数,然后利用协整检验方法确定房价指数与其它控制变量之间存在一种长期稳定的关系。
在对时间序列数据进行计量分析时,首先采用ADF(Augmented Dickey-Fuller)单位根检验判断序列的平稳性,否则,直接对非平稳的时间序列进行回归将导致谬误回归(Suprious Regression)现象。如表1所示,原有的序列LnPQ、LnINC、LnLQ和R数据在10%的显著水平下仍存在单位根,都是非平稳序列。然后对序列作一阶差分,对其一阶差分序列ΔLnPQ、ΔLnINC、ΔLnLQ和R进行单位根检验,发现各一阶差分序列对应的的t统计量(-3.571)、(-4.745)、(-4.543)和(-4.553)都小于95%水平下的临界值,表明在95%的置信水平下拒绝原假设, 即一阶差分后各个序列不存在单位根,都是平稳的。综上所述,原序列 LnPQ、LnINC、LnLQ和R都为同阶单整序列,都是I(1),它们之间可能存在协整关系。
(三)协整检验
在研究我国房地产价格影响因素时,由于所研究的是多变量的协整关系,同时样本数据为季度数据,因此笔者采用Johansen极大似然估计法来进行协整检验,检验结果如表2。
如表2,检验结果表明,在1%的显著水平下,该方程存在一个协整向量,其协整方程为:
LNPQ = 0.032LNINC + 0.361LNLQ - 0.009R + 2.761 (1)
上述协整方程的左边是建立在基本经济要素基础上的我国房地产价格,从方程中可以看出,各个基本经济要素对房地产价格的影响方向与理论模型中的定性分析是一致的。也就是说人均可支配收入的增加和土地交易价格的上升都会推动房地产价格的上升;而利率与房价的变动呈相反方向变化。此外,各基本经济要素对房地产价格的影响程度也是不同的。具体来说,人均可支配收入对全国房地产价格的弹性系数是0.46;土地交易价格对全国房地产价格的弹性系数是0.72;贷款利率对全国房地产价格的弹性系数是-0.67。该协整方程检验了因变量LNPQ与解释变量LNINC、LNLQ和R之间存在着长期稳定的关系。
注:检验形式(c,t,m)中的c、t、m分别表示ADF检验方程中的包含的常数项、时间趋势项和滞后阶数,其它表示相同;m是根据AIC值和SC值最小原则确定;**、*分别表示在1%、5%显著水平下稳定。
注:*表示在1%显著水平下检验值是显著的,拒绝原假设,括号内值为标准差。检验允许数据有线性决定趋势,在协整分析中有断距项,无趋势项。
四、与经济要素相适应的我国房价均衡值
在以上的分析中,我们得出了全国房地产销售价格指数与各个基本经济要素之间的协整方程,但要获得房价指数的“均衡值”,就必须先获得各个经济变量的“均衡值”。因此先采用H-P滤波对各个经济变量进行处理,然后根据滤波后的数据重新构造类似方程(1)的房地产价格指数的方程:
LNPQ = 0.014LNINC + 0.423LNLQ - 0.007R + 2.6 (2)
从以上实证分析结果来看,从2000年以来我国房地产发展大致经历了二个阶段,第一阶段是从2000年一季度到2003年第四季度,该阶段实际的房地产价格指数略低于均衡的房价指数;第二阶段是从2004年第一季度至2007年第二季度,该阶段实际的房价指数开始偏离均衡的房价指数,到2005年第三季度基本上回到均衡水平,但最近偏离的程度有扩大的趋向。
第一阶段全国房价指数略低于其均衡房价指数值,这主要受亚洲金融危机的影响,我国经济乃至全球经济发展都比较缓慢,另外受周边国家的房地产市场和亚洲金融危机的冲击,出现了不同程度上的泡沫。因此,受各种因素的影响,我国房地产价格略低于均衡价格。
第二阶段房价指数基本上高于均衡值,而且偏离的幅度较大。这与我国整个宏观经济发展是一致的,全国经济形势看好,同时随着人民生活水平不断提高,城镇居民人均可支配收入由1999年的5854元上升到2003年的8472.2元。必然会刺激房地产市场需求,二房地产供给在在一定时期内均有滞后性,必然导致房地产价格开始高于均衡价格。2004年由于投资过热以及地方政府为政绩工程,争上项目等因素的影响下,房地产价格一路攀升,最大偏离程度达到0.38%。2005年第一季度以来,房价在中央银行多次采取提高银行存贷利率、加强房地产信贷监管等宏观调控措施下开始回落,到第三季度略高于均衡水平,但是,2006年第二季度以来,全国实际房价指数逐渐偏离其均衡值,而且偏离幅度有不断扩大的趋势。2007年在房价上涨势头没有得到抑制的情况下,主要受地根紧缩政策影响,房地产建设成本大大增加;同时在国际游资不断进入房地产业以及国内房地产投资、投机热潮未减等环境的影响下,房地产价格持续飙升,到第二季度偏离程度达0.56%。
五、结论
针对近年来全国房地产价格急剧上升这一事件背景,以2000年第一季度到2007年第二季度的数据为支撑,采用经济计量学中的协整方法计算出2000年以来与全国经济发展水平保持均衡的合理房价指数,得出结论:从2000年第一季度到2007年第二季度这段时间内,全国房地产市场的发展大致可分为二个阶段。第一阶段是2000年一季度到2003年四季度,虽然这一阶段实际房价略低于均衡房价,但实际房价和均衡房价基本以一个相同的增长率上升。所以这不会抑制国民经济的发展,相反而有利于保持我国经济健康稳定运行;第二阶段是2004年第一季度至2007年第二季度,在这一阶段由于土地价格上涨,投机需求扩大以及有效供给不足等因素的影响,全国的房价开始偏离均衡值增长,偏离幅度较大。因此,在这一阶段全国房地产市场出现了不健康状况。总地来说,在2000年以来全国房地产市场发展的两个阶段中,第一阶段房地产市场整体上是健康发展的,而第二阶段由于实际房价较大的偏离均衡房价,可能局部地区有“泡沫”存在的可能。因此,政府应该采取区别对待的宏观调控政策,如:可以从土地入手,公开土地信息,确保合理安排土地供应,抑制地价的过快上涨;加强房地产信贷的监控;充分利用利率等货币政策抑制房价上涨的功能。防止局部地区的房地产泡沫的蔓延,保证房地产市场的和谐发展。
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理性价格 篇7
房地产作为一种资产同其他资产有着本质不同, 具有资本品和消费品的双重属性, 不仅是人们安居的生活消费品和进行生产经营的生产资料, 更成为各种资本竞相追逐的优良投资品种。在通常情况下, 房地产价格的决定往往是其资本属性, 受到资本的影响与控制。
通货膨胀是指在货币流通条件下, 因货币供给大于实际需求, 导致货币贬值, 引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。就通货膨胀成因的经典论述主要有需求拉动、成本推动、混合推动和结构性通胀, 但房地产价格上涨对通货膨胀的影响是隐性的、间接的, 常被一些表面因素所掩盖。
我国房地产市场发展的历史较短, 对房地产价格波动与通货膨胀关系的研究近年来得到了越来越多学者的兴趣, 在日本与英国等发达国家的历次通货膨胀中, 房地产价格波动起到先行指示器的作用 (Filardo, 2000) 。在最近国内关于通货膨胀成因的讨论中, 国内物价全面上涨根源是错误的房地产政策让房地产投机炒作盛行 (易宪容, 2011) , 大部分的研究文献都支持房价对未来的通货膨胀具有显著的预测力。我国的房地产价格与通货膨胀之间存在长期稳定的关系, 意味着通货膨胀会带动房地产的价格的上升, 反过来房地产价格的上升对宏观经济有很大的拉动, 会导致物价的上升, 因此中国的通货膨胀和房地产价格是正相关的关系。
二、房地产价格变动对通货膨胀的牵引机制分析
1. 房地产价格上涨对于货币供给的放大效应
房地产行业是一个高度依赖贷款发展的行业, 开发商自有资金有限, 往往需要大量从银行贷款投资。同时, 个人购房也大量使用按揭贷款。据数据显示, 截至2011年8月, 银行业金融机构房地产贷款余额已达10.4万亿元, 如此大量的贷款, 必然导致货币超发。目前我国实行的按揭贷款制度, 实际上就是将购房人未来二三十年的现金收入在当前一次性释放, 通过买房人支付房款的行为方式全面进入流通领域。房地产价格上涨更助推的按揭贷款的快速增长, 同时房地产价格上涨时使得房地产抵押物价值随之增加, 企业融资约束放松, 银行贷款扩张意愿增强, 这样必然会造成货币供给过剩, 将导致通货膨胀预期的产生。
2. 土地财政增加政府支出影响总需求
伴随着房地产价格持续不断上涨, 各级地方政府在房地产业的快速发展中获取了丰厚的土地财政收入, 为了追求地方经济的快速发展, 各地都加大了在公共基础设施中投资力度, 这必然导致总需求增加。2009年全国土地出让收入为1.59万亿元, 2010年达2.7万亿元。土地出让金占地方财政收入的比例高达76.6%, 这一比例是空前的, 反映了地方政府对土地财政的高度依赖。有了土地财政作支撑进一步增加了地方投资冲动, 带来总需求增加, 加大通货膨胀的压力。
3. 托宾Q效应影响房地产及相关行业投资增加
托宾Q效应是经济学家托宾于1969年提出的一个反映公司未来投资价值的比率。托宾Q效应是资产价格影响投资的重要渠道。如果将托宾Q效应应用于房地产市场, 可以将Q比率定义为房地产价格和建造成本的比值。当货币政策扩张时, 利率水平会降低从而降低了房地产融资的成本。与此同时, 扩张性的货币政策使得市场上的流动性增多, 人们出于资金的获利性会增加对房地产等资产的需求, 从而提高了房地产的价格。根据托宾q效应, 当房地产以比其建造成本更高的价格销售时, 即托宾q值大于1时, 房地产商就会发现建造房地产有更高的利润, 房地产的供给就会增加, 从而使得房地产投资支出增加导致总需求扩张和产出增加。因此, 房地产价格的升高将伴随着房地产供给即房地产投资的增加。由于房地产业对于国民经济中其他行业, 如生产资料、原材料、建材、基础设施等的拉动作用, 房价上涨所引发的房地产投资增长将推动这些行业的投资增长。
4. 财富效用影响家庭部门消费增加
作为居民持有的一种重要财富, 房地产价格的波动必然会引起居民可支配的财富总量发生改变, 从而影响消费支出和消费决策, 进而影响总需求和通货膨胀。而且与其他金融资产相比较, 房地产价格的波动对居民的消费需求有相当大的影响, 这主要因为, 首先, 房地产在大多数家庭资产组合中所占的比例较大, 远远超过其他金融资产, 因此其价格变化对家庭财富存量影响很大, 进而对家庭消费决策影响较大;其次, 当房地产用于出租时, 因为有较稳定的现金流入, 从而对居民的持久收入会产生显著的影响, 进而能够刺激消费支出。
5. 房地产价格上涨带动生产流通中成本的上升
居住类房地产价格上涨必然带动居住类租房价格的上涨, 这直接影响到租房群体的生活成本的上涨, 这必然要求提高劳动力价格上涨, 生产要素成本增加促进终端商品价格的上涨。商业房地产价格上涨也增加了生产和流通中场地租用成本, 经营商必然将其转嫁至最终的产品及福利的价格中, 进而导致成本推动通货膨胀。
6. 比价效用促使相对低估值商品的价值回归
所谓比价效用就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化, 使比价关系在一定程度上复原。各种商品之间的价值比例是商品比价关系的基础, 房地产泡沫下的高房价使社会各经济实体的物价比例严重失衡, 以房价和粮价为例, 房价持续大幅上涨, 而粮食价格基本上保持平稳, 农民的种粮积极性严重受挫。房价与粮价的价差越来越大, 对内在回归力量作用下, 房价与粮价之间在外因催化下要实现比价复归, 随即在房价大涨数年后, 粮价持续大幅上涨。同样比价效用也产生于房价与其他商品价格之间及各生产要素价格之间。
三、对房地产市场理性调控的政策建议
1. 采取措施抑制投资投机性购房
房价上涨过快, 超出一般消费者的购买力水平, 容易出现投资投机性购房, 产生房地产泡沫, 影响房地产市场的健康发展, 给社会和经济发展带来严重的后果。为此国家可以重点通过调控, 严控房地产贷款规模, 推行有区别的税费和信贷政策, 针对首套住房的刚性需求, 政府应当给予一定程度的支持, 在税费以及贷款方面给予一定的优惠;对二套房适当提高税费和贷款利息, 并在转让时收取相对较高的税费, 限制房地产的投机行为。可以对多套房产的拥有者在流通领域等通过物业税的征收增加其房产持有成本。对于通过贷款方式购买房地产产品用来投机的购房者, 可以提高利率水平, 缩短还款年限, 减少放款数量, 通过这种方式增加其资金成本, 降低投机收益。
2. 重视利用房价波动对通货膨胀的有效指示作用
2009以来, 随着“四万亿”经济刺激计划的实施, 以及房价、大宗商品价格的升温, 物价总水平有了上涨趋势, 从而形成了温和的通货膨胀预期。从前述的分析可看出, 房价在长期内对通货膨胀有影响。如果房价一直持续快速上涨, 房价波动通过货币供给放大效应、财富效应、成本效用、托宾q效应以及比价回归效应, 引起物价总水平的上升, 进而导致通货膨胀。因此, 政府通过对房价进行有效的调节, 可抵消房价波动对通货膨胀的不利影响。同时, 可考虑将房价纳入到广义的物价指标测量中, 以便更准确地反映物价水平的波动。
3. 改革现有政绩评价机制
地方政府热衷于从房地产中获取短期收益, 这与我们国家长期形成的重GDP增长的政绩考核指标是分不开的。因此, 对地方政府的考核, 不能仅仅以GDP增长指标作为考核标准, 而应当将当地经济发展结构、经济增长质量、民生改善等几方面综合起来考虑, 建立一种新的绩效评价体系, 并且还要考虑到地方经济和社会可持续发展的潜力。目前地方财政收入仅能满足日常的运转, 各项经济投入严重依赖土地收入, 所以应改革现有税制, 增加地方财政收入, 抑制地方政府的土地财政冲动。
4. 规范资本市场及拓宽民间资本投资渠道
房地产一旦住房成为投资品, 那么投资品的价格就不遵循一般商品的供求规律, 投资品市场没有均衡点, 不存在均衡价格, 只要有现实的货币流和潜在的收益预期, 投资需求就会不断增加, 价格也就越长越高。针对目前房地产过多追逐投资功能的现状, 当务之急是如何引导房地产需求向消费倾斜, 使市场上的闲置资金真正用在实业的经营上, 发挥其最大效益。鼓励民间资本参与水利、金融、交通、石油天然气等领域。
结束语:从房地产价格上涨的效应分析表明, 房地产价格与通货膨胀之间存在正向相关关系, 房地产价格的上涨因此会形成通货膨胀压力。房价的过快上涨不仅拉动了商品的价格上涨, 加大了通胀压力, 而是由于房价远远高出民众的收入水平, 正在制造出越来越严重的民生问题。如果不抑制住房价不断上涨的势头, 通货膨胀就会如影随行, 我们的社会就会陷入房价引起的循环不断物价上涨的“通道”中。因此, 无论从哪个角度来讲, 坚定执行国家的房地产调控政策, 促使房价的理性回归, 都是非常必要而迫切的。
摘要：从房地产价格上涨的效应分析显示, 房地产价格与通货膨胀之间存在正向相关关系, 房地产价格的上涨会形成通货膨胀压力, 影响民生和社会稳定。国家应毫不动摇地实行房地产调控政策, 积极采取措施遏制房价过快上涨, 抑制投资投机性购房;重视利用房价波动对通货膨胀的有效指导作用;改革现有政绩评价机制, 抑制地方政府的土地财政冲动;规范资本市场, 引导房产需求向消费倾斜, 以确保房价的理性回归。
关键词：房地产价格,通货膨胀,房地产市场,理性调控
参考文献
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