房地产税改革方向

房地产税改革方向（精选7篇）

房地产税改革方向 篇1

摘要：十八届三中全会在税收制度改革方面,提出了“稳定税负”,“深化税收制度改革,完善地方税体系,逐步提高直接税比重”,特别针对房地产税改革做出了“加快房地产税立法并适时推进改革”的有关规定,为税制改革和房地产税改革的研究开辟了新道路。文章从房地产税的概念、沿革、改革的目的、原则等几个方面,对现阶段房地产税改革进行了探讨分析,并进一步提出了房地产税税制的设计方案。

关键词：房地产税,改革目的,原则,税制设计

房地产产业作为我国国民经济的支柱,在经济发展新常态的背景下和经济转型升级的过程中,仍发挥着重要作用。 与房地产息息相关的房地产税的开征, 也一直成为大家关注的焦点。房地产税涉及面比较广且内容复杂,因此应该结合实际,对房地产税收体系进行结构性调整。

1房地产税的概念、沿革

房地产税是指一切与房地产经济活动直接相关的税收,包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、营业税、企业所得税、个人所得税、印花税等。我国直接与房地产为征税对象的税种主要包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税等五种。我国现行的房地产相关税种有八个,所涉及的税种过多,税收情况复杂,并且存在着重复征税的问题。

在建国以来,我国对税收活动推出了一系列的政策。1950年,中央人民政府政务院公布《关于统一全国税政的决定》和《全国税政实施要则》,其中包含房产税和地产税,在后期实践过程中把两者合并,形成城市房地产税。所以, 我国房地产税在1950年最早开始征收。 在1951年,中央人民政府政务院又颁布了《城市房地产暂行条例》,规定对房产征收房产税,对土地征收地产税,对房价、地价不易划分的,征收房地产税, 进而推动了房地产税收制度的建立。在经历社会主义改造和文革后,房地产税已名存实亡。改革开放后,房地产税收制度又有了进一步的发展,在1986年, 国务院颁布了《房产税暂行条例》,随后又颁布了《城镇土地使用税暂行条例》 和《耕地占用税暂行条例》。1994年分税制改革后,我国的房地产税收体系已初步建立了起来,但因经验不足存在很多的问题,例如结构不健全等。由于经济建设的需要,随后逐步取消了城市房地产税,并结合实际情况提出了“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。物业税就相当于房地产税,但由于各种原因,物业税的改革一直未能进行。随着经济的发展,十八届三中全会提出了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,明确了“税收法定原则”,并明晰了“加快房地产税立法并适时推进改革”的方向。在这一系列变革当中,房地产税的问题始终未得到合理地解决,而仍是依据1986年的暂行条例来征收。房地产税始终没有以立法的形式出现,随着我国进入经济转型的敏感阶段,关于房地产税立法缺失及房地产税收体系不健全的问题已逐渐浮出水面,房地产税立法刻不容缓。

2房地产税改革目的

2.1提供地方公共财政收入

我国的地方政府存在着重大的问题, 即财力与事权不匹配。财力层层上移, 事权层层下移,导致政府的支出责任与其收入能力严重不成比例,由这一问题导致的土地财政现象愈演愈烈。究其问题根源,则是由于我国中央和地方政府之间的事权划分不清晰、地方税收制度不完善、地方税种萎缩、主体税种缺失等原因。要解决这些问题,需要从各个方面逐个突破,比如明确中央和地方事权、完善地方税收制度、增强地方财政实力等等。从税收角度出发,税收作为地方财政的主要收入来源,应从税收制度方面考虑,提出一系列符合我国国情的政策建议。并根据实际的需要,找出符合地方的主体税种,以其作为地方政府稳定的税收收入来源。经综合考察, 房产依土地而建,而土地又是固定不能移动的,所以房地产税具有不可动摇的地方税种地位。并且,其税收收入的征收主要是为当地人民提供公共服务,以使其体现出取之于民用之于民的特征。 另一方面,根据对房地产税的详细了解, 其拥有的很多特征都是作为地方主体税种不可或缺的,主要包括其潜在税基广泛、具有适度弹性、性质属于受益税, 这些特征均表明房地产税有成为地方主体税种的潜在可能性。所以在我国地方财政困难重重、主体税种缺失的情况下, 房地产税的改革为地方政府现行的收入提供了发展的契机。

2.2调节收入分配

在我国高速发展的过程中,一系列问题也随之而来,其中比较严重的就是贫富差距的加大。2015年,有关数据显示我国的居民收入基尼系数为0.462, 虽然这是自2008年度达到0.491之后持续下降的第七年,但仍然超过国际警戒线0.4这一标准。房地产税属于财产税的一种,其具有调节贫富差距的基本属性,能降低基尼系数,促进社会公平, 但我国现行的房产税在整个税制中所占的比例比较小,使得这种调节贫富差距的功能弱化了许多。但在房地产税改革的过程中,其现行状况所占比例小,也就意味着其改革的空间比较大,在改革的过程中,适当提高可征房地产税的比例就会有利于实现税制公平,起到调节收入分配的作用。

2.3调节房地产价格

随着我国经济的高速发展和人们生活水平的提高,房价的快速增长已经超过我国普通居民的承受范围。对房地产进行征税,就能适当抑制短期内房价的大幅增长,但从需求和供给方面考虑, 房产价格高低的主要影响因素是市场的供求关系。房地产税在影响房价的过程中,只起到短期的作用,即其能在改革的初期刺激房产市场,使房价有所降低。 但是,从长远来讲,其影响则是有限的。

3房地产税改革原则

十八大提出要建立符合国情的现代税收制度,即结构优化、社会公平的税收管理体系,应作为房地产税收改革与立法的基本原则。

3.1优化税收结构原则

十八届三中全会强调税负基本稳定的原则,即不能再大幅度地增加税收。 在保证税收总量基本稳定的前提下,进行结构性的变革,这就要从优化税收结构入手。税收结构优化主要从两个方面考虑,即税种结构优化、税负结构优化。

(1)税种结构优化。我国现阶段关于房地产税的税种有八种,其计算和征收起来比较复杂,所以在房地产税改革的过程中要整合和兼并相关税种,并消费立税。另外,我国直接税和间接税的比例结构也要进行相应地调整,因为现阶段我国的间接税比例维持在70% 左右, 而直接税仅有30%。如果不提高直接税的比重,就有可能导致更加严重的贫富两极分化、社会动荡,最终落入中等收入陷阱。特别是在营改增之后,宏观税负里间接税的比例进一步地减少了。在 “稳定税负”的前提下,要保持税收总量不变,间接税少的这一块就要由直接税来补充,而房地产税作为直接税,其作为主力补充上去的可能性很大。

(2)税负结构优化。房地产税的征收按照环节可分为开发环节、交易环节和保有环节。现阶段我国的房地产税的征收主要集中在开发环节和交易环节, 其占比约为91%,而持有环节只占比约9%。这种税负结构严重不平衡,其所导致的问题也接踵而来,如由于其持有环节的成本较小,会吸引一部分人陷入房地产投资的热潮,在房地产投资进一步加剧的过程中,会导致房产价格的持续增高,这一系列的影响将会加剧房地产的市场泡沫化趋势。所以,税负结构优化就是要调整各个环节的比重,降低建设、交易环节的税负,提高保有环节的税负。

3.2社会公平原则

社会公平原则与税收法学中的量能纳税原则所表达的政策含义相同,该原则提出税收的征纳不应该单单在形式上以实现依法征税,满足财政需要为目的, 而应该在实质上实现税收负担在全体纳税人之间的公平分配,使所有的纳税人按照其实际的纳税能力负担其应缴纳的税额。而量能纳税原则运用到房地产税收立法上便体现出了社会公平原则,即保证占用资源少的低收入群体不会因为房地产税的征收而增加其生活负担,对那些占有资源较多的高收入群体收取一定比例的房地产税。国家所有行为都是以国家稳定、社会和谐、老百姓安居乐业为出发点,如果因为这个税种的出台而影响了人们的基本住房需求,显然会引起人们的不满。并且中国现在正处于关键转型期,社会矛盾越来越多,而房地产税又属于直接税,直接扣减人们的收入,其敏感性也比较高,纳税人会有较强的“税痛感”,这进而会引发人们对税负是否适度合理、征收是否公平合法的关注。所以在房地产税改革立法的同时,应适时发布政府政策的导向,在改革的过程中要公开透明,让老百姓明白房地产税的征收是取之于民用之于民的,避免老百姓胡乱猜测。

综上所述,在遵循了优化结构、社会公平两大基本原则的前提下,房地产税的改革就不会增加居民普通住房特别是弱势群体住房的税收负担,并且在社会经济快速发展的过程中,发挥其调节贫富差距等作用。

4房地产税税制设计

4.1房地产税税收范围的设计

我国现行的房产税的征收依据是1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》,其征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区,广大农村被排除在征收范围之外。同时,国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产及个人所有非经营用的房地产等均被列为免税对象。这一系列的免税使得征税范围比较狭窄,其筹集财政收入的功能也就不能很好地表现出来,同时也有违公平。在我国快速发展的今天,房地产税应该进行一些实质性的变革,其征收范围也应有所扩大,将广大农村、事业单位用房和居民自住用房纳入征税范围,成为了扩大房地产税征收范围改革的方向。随着我国农村地区的城市化程度逐步提高,一些农村地区已经具备了城市的功能,其房产规模巨大。但是,考虑到农村地区长久不征税的体制,及中西部分地区的经济基础还比较薄弱,农民的负担能力有限,可以在扩大征收范围的基础上,根据各地实际情况因地制宜,制定一些辅助性的减免政策,以使房地产税的征收不影响人民正常的生活水平,这也进一步体现出税收公平的特征。另外,长久以来我国一些企事业单位房产的性质划分不清晰,随着事业机构管理体制的改革,不属于提供社会公共产品的事业单位已经逐步市场化和企业化,许多单位在改革的过程中转制成为企业,对其所占用的房产也拥有了自主产权。从理论上来讲,这些房地产产权的所有者应该和其他企业一样承担相应的税收负担,这样才能更好地体现出税收公平原则。综上所述,房地产税改革的过程中,其整个税制的征收范围设置应适当放宽,然后各个地方政府再根据各地发展的实际情况提出相对应的税收优惠政策。

4.2房地产税课税对象的设计

房地产税的课税对象有多种选择, 有对土地、房屋分别征税的,有对土地和房屋合并征税的。就我国的发展情况来看,我国比较适宜选择第二种做法, 即对房屋和土地合并征税,使其一同构成我国房地产税的课税对象。选择这种做法主要是因为房产和土地是密不可分的,现在房产价格的剧烈涨幅主要是由于土地价值的变动,而土地价值的急速增长与其周围的基建设施是分不开的。 随着周围所提供公共服务及基础设施建设的健全,其价格会急剧增高,而这些基础设施建设又是由财政资金支持,财政资金的主要来源是税收,即把群众的钱搜集起来用于服务群众的公共服务提供及基础设施建设,也就是所说的取之于民、用之于民。人民因购买住房而享受这些待遇,因此住房和土地,税收及周围的公共服务的提供等是紧密联系在一起的整体,密不可分。将土地和房产分开,单独对房产和土地征税既不合理, 也存在着对房产价值评估的困难,并且极其容易导致不公平的现象发生。所以, 应该把房产和土地合并征税,根据专业的资产价值评估机构对其进行价值评估, 这样既能体现其与我国经济发展的密切联系,也有利于提高企业对房地产的利用效率。

4.3房地产税税率的设计

我国进行房地产税改革主要目的, 是提供地方公共财政收入,过低的税率既起不到筹集财政收入的作用,也不利于调节房市和税收公平的实现。所以, 税率应该由中央确定一个比较适宜的适合我国发展水平的幅度范围,各地根据实际情况在这个幅度范围之内确定适宜其发展的税率,这样既考虑到各个地区之间的差异性,也能避免各个地区之间的国度税收竞争,也赋予地方政府更多的裁定权,更能适合我国现行的发展状况。另外,房地产税是直接税,在改革初期就直接采用较高的税率话会阻碍改革的进行,甚至会引起公愤。所以在改革的过度阶段,应该设置高税率水平, 同时制定一些税收减免等优惠政策。税收减免政策一般是有期限限制的,在现在税收立法的前提下,税率一旦确定就很难改变。

5结束语

综上所述,有关房产税的规定,为税制改革和房地产税改革的研究开辟了新道路。房地产税关系到大家的切身利益,其涉及面比较广且内容复杂。我们必须遵循以上的理念,来进行房地产税的改革,这样最终会促成提升财税体制改革的整体效果,并有利于我国国家的协调发展。

参考文献

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[5]冯源.中国房地产税的开征:理论与实证分析[M].北京:中国税务出版社,2012.

房地产税改革方向 篇2

[关键词]房地产税;改革;税制

[中图分类号] F293.3;F810.42 [文献标识码] A[文章编号]1673-0461(2012)09-0034-06

新中国成立以来经历了若干次税费的调整,进一步完善了我国的房地产税费制度,但是其不合理问题依然存在,特别是伴随着我国经济体制改革的深入开展及房地产市场的发展与完善,房地产税收制度与整个房地产市场甚至与我国市场经济方面的矛盾越来越凸显。2007年以后,我国房地产市场明显反弹,但副作用也如影随形,淘汰过剩产能这个老问题只好“暂时搁置”,楼市火爆,钢筋水泥等行业变得无法抑制。另外,疯涨的房价也将人们的消费结构推向“畸形”——当收入都用来买房子时,日常消费受到抑制,终端需求难以启动。如何妥善运用税收手段,充分发挥税收的调控作用,引导房地产市场持续健康发展成为当务之急。

一、我国房地产税收制度发展的历史

我国房地产税制的发展历程大致可以分为三个阶段。房地产税收制度是与同一国家及不同国家的社会形态及经济条件的变化而变化,同时,由于税收制度的不同认识的差异,其具体作用形式在广度与深度上有着巨大的差别。房地产税收制度作为税收制度的重要内容及分支,其建设与发展是与我国的税收制度的发展紧密相连的。

(一)1949年~1978年间的房地产税制发展

新中国成立以来,人民政府面临着新的困难与挑战,其首要任务就是要加强税收及实现财政收支的平衡发展,以保证国民经济健康有序的发展。1949年初期,新中国的税收制度不统一,发展极不平衡,这对财政收入及国民经济的恢复有着很大的障碍。因此,当时的政务院就于1950年颁发了《全国税收实施要则》,该要则规定了全国统一征收14种税收,如房产税、地产税及印花税等等,同时还建立了各级的税务机构。1950年,国家为了进一步恢复国民经济和照顾工商业的发展,实施了降低负担及巩固财政的一揽子计划,对新中国的税收进行了调整,并将当时的房产税与地产税统一归并为城市房地产税。[1]在我国社会主义改造基本完成的情况下,中国的经济关系及发展上有了巨大的变化,同时,为了适应计划经济时代的要求,我国政府在1958年开始对税制进行了一系列的简化与改革,而当时的房地产税制却没有相应的变化。与此同时,受当时苏联的非税论思想的冲击及文化大革命的影响,中国的税收工作遇到了严重打击,当时中国只承认税收的财政作用,而不认为其对经济的调节作用与功能。因此,我国开始在20世纪70年代对我国的税制进行了简化,将城市的房地产税、工商税及附加税种等统一为工商税,并在全国统一试运行。城市的房地产税虽然作为一个税种的存在,仅对非企业单位及个人征收,范围上相对过窄,在数额上还不到工商税收入的百分之一。[2]在这次改革以后,中国的税收制度几乎成为了单一的税收结构,其调节功能的作用大大降低,这次税制改革以后,中国的税收制度差不多成为了一种单一的结构。总的来说,这一时期的特点就是充分发挥了税制的财政功能,在功能上有了进一步的简化。

(二)1979年~1993年问的房地产税制改革

改革开放以后,中国的国民经济形式发生了重大的变化,经济体制逐步由计划经济向社会主义市场经济体制过度。由于过去的税制相对简化,已经不能适应新的经济形势与客观要求,我国在此期间进行了一系列的税制改革,使得工商税制逐步走向了正确的道路,房地产税制也有了进一步的发展与完善。这期间主要有四个方面的内容:一是开始征收企业的所得税。在1983年到1984年两年期间,中国完成了企业的利改税,并根据企业的性质征收了所得税,并将外商及个人投资房地产业第一次纳入到了征税的范畴。二是国家进行了城镇土地使用制度方面的改革,使得我国的房地产市场逐步形成与发展,其交易活动也逐步开展与活跃起来。同时,契税的征收保护了房屋所有者的利益及合法权益,其在稳定经济秩序方面发挥着重要的作用。房地产业的发展带动了相关产业的发展,这为增加财政收入及房地产市场的调控起到了重要作用。三是国家开始加强了对城市房地产的管理与监督,进一步提高了房地产的使用效益,同时国家也恢复了房地产税的征收。[3]考虑到我国城市土地的属性,所有权归国有,房地产企业只拥有土地使用权,国务院将城市房地产税分为了房产税及城市土地使用权税两个类别,而外商投资企业仍然征收房地产税。四是国家改变了过去建设税为投资调节税的政策,进一步完善了固定资产的投资结构。这一系列政策的出台,带动了我国房地产业的发展与繁荣,房地产税也发挥了财政收入的功效,推动了城市的建设与发展,对我国经济建设提供了重要的基础与保障。总之,这一时期的房地产税制改革为我国初步建立了房地产税费体系,同时税收的财政功能也进一步增强。

(三)1994年以后的房地产税制改革

我国的社会主义市场经济进一步发展与完善需要进一步增强税收的调节功能,公平税负及税制的简化已成为经济主体的客观要求及公平竞争环境的需要。于是国家在1994年进行了一次全面的税制改革,其内容主要体现在如下方面:统一了国内企业的所得税,对投资房地产业的企业以33%的比例,统一征税;改革了个人所得税及营业税,对土地使用权转让、建筑物及其他相关的附属物等,统一作为营业收入,并按照5%的税率征税;改革过去的土地使用税,并根据物价的水平来统一调节相应的税额;开征了土地增值税进一步限制了房地产交易中的过高利润,限制了土地投机及房产的炒卖行为;1997年,国家调整了税基的范围,统一将土地使用权转让行为纳入进了征税范畴;2001年,国家对房屋租赁税制进行了改革,对应缴营业税、房产税减免及个人出租房屋税进行了量化规定[4];2005年,国家开始改革营业税,规定个人购买住房不到两年转手交易的,按照其取得的住房收入全额作为税基征收营业税;销售个人购买的非普通住房超过两年的,按照销售收入减去购买房屋价款的差额征税。到此,中国基本建立了适应社会主义市场经济发展的房地产税制框架,这对增加国家财政收入及各经济主体关系方面有着重要的意义和价值。

二、我国房地产税体系存在的主要问题

(一)税收制度目标多元化问题

当前中国的房地产税的范围涉及到各个税种经历了计划经济及改革开放时期,根据各个时期的经济发展和政策的要求,形成了一个繁杂的“拼盘”式的房地产税收体系。在计划经济时期,房屋和土地财产是将公有制作为其主体,对绝大部分社会财产没有进行征税。改革开放后,国家的社会财产结构发生了巨大的变化,多种经济共同发展,国家逐步制定了针对企业及个人的房地产税费制度。同时,为了调节和土地相关的经济行为,政府又开征了与土地占用、使用与增值相关的税费,最终形成了中国当前的多税种,多目标的房地产税制体系。[5]当前,中国的房地产税收政策呈现出多元化的发展事态,不同的税制政策目标专业化,但也存在着房地产税种之间目标的不协调等问题。这种目标的错位使得房地产税收的实施没有产生应有的经济效应和社会效应,反而对房地产企业、普通民众和政府都产生极大的负面效应。

(二)征税环节税负分布不合理问题

房地产征税环节上存在着在流通环节赋税重,保有环节赋税少,导致了税负之间的不平衡,也加剧房地产业的非平衡及不可持续发展。征税环节的不合理税负主要体现在如下几个方面:一是房屋空置率高,存在很大的浪费现象;二是房地产进入市场后承担着很大的税负,进而阻碍了房地产的正常交易,形成偷税漏税的问题;四是交易环节税负的增加,进而会增加房地产的交易价格,提高了房地产价格及制约了房地产市场的正常发展与循环。[6]

下面我们通过数字进行具体分析:

1. 房地产流转环节税负分析

以房地产行业的营业税金及附加、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税等税收收入的合计数与商品房的销售收入之比作为衡量房地产流转环节税负的基本指标,其具体数据如表1所示。

可以看到从2002年到2009年,我国房地产流转环节税收合计数年年都在增长,平均增长速度达到29%。从税收负担率来看,从2004年到2009年该比率连年提高,2009年达到了16.86%。从总体上看,房地产流转环节8年的平均税收负担率为14.83%,这种税收负担水平远大于其他许多行业。[7]

2. 房地产保有环节税负分析

我国的城镇土地使用税是对拥有土地使用权的单位及个人征收的一种税,是在房地产保有环节征收的一种税种。以城镇土地使用税与商品房的销售收入之比作为衡量房地产保有环节税负的基本指标,其具体数据如表2所示。

从表2的计算可知,2002年~2009年我国房地产保有环节的税收总额占商品房的销售收入的比重平均在1.67%左右,这样的税收负担率与流转环节平均14.83%的税收负担率形成了鲜明对比。一些发达国家房地产保有税是以不动产评估值征税的,他们的税率大致可以反映税负水平。而此处计算房地产保有环节税负,是以商品房的销售收入作为分母,一则为了与房地产流转环节税负作对比分析,另外,也由于客观原因的限制,我们无法得到我国房地产的历年市值,显然,我国房地产的历年市值远远大于历年的商品房的销售收入,因此,此处计算的房地产保有环节税负水平被大大高估了,这说明,我国房地产保有环节的税负水平还与西方等发达国家有着较大的差距。

(三)房地产的计税依据不合理

当前,我国的房地产计税可分为房产计税与从价计税两个方面。从价计税按照房产的原值一次减去一成到三成的余值后在乘以百分之一左右的税率来进行纳税。但是这种折中余值的计算方式,依据的是过去的成本,并没有真正反映房产的市场价值。同时也没有考虑到房屋的损耗及其后期的升值元素等,这就与房屋的市场价格有了很大的差距,房产税也不能随着房地产的增值而相应提高。不同时期的房屋建造成本是不一样的,新旧房屋间的税负也会产生不合理的依据。通常情况下,先建成的房屋成本要低于后建成的成本,如果按照历史成本为其课税的依据,就会造成旧房屋所有者承担较轻的税负,进而降低了房地产交易的积极性,造成其资源流通及配置的低效。从租计征的房产税是根据房产的租金收入来乘以一定的税率进行征税,房屋的租金往往是根据市场租赁的行情进行设定的,这与历史成本计税的方式相比有了显著的提高。

(四)房屋产权信息体系难以共享,不利于房产税的实施

我国的房产税征税需要完备的房屋产权信息资源及体系。在1998年初,国务院颁布的《城市房地产权属登记管理办法》就已开始实施,并为建立中国完备的房屋产权信息体系提供了重要的基础与条件。但是,我国的房地产产权登记制度还有一定的问题与不足,土地登记与房产登记分别在土地管理部门和房地产管理机关,这就不利于当事人进行查阅登记以获取全面、有效的交易信息,同时也不利于对民众产权的保护。[8]在房屋产权信息难以共享的情况下,很难完成国家的宏观调控目标,同时也进一步加剧了炒房、投机行为的开展,加剧了寻租及腐败行为。[9]房屋及其他的不动产信息是一种公共信息,并不属于某一特定的部门,任何单位及个人都没有拒绝民众进行查询的权利。随着社会的进步及科学技术的发展,在软硬件建设上已经为房屋产权的信息共享提供了良好的基础与条件,但是相关部门之间对并没有对建立该信息体系达成共识,也是其不作为的一种表现。

三、优化我国房地产税收制度的主要思路

我国房地产市场发展起步晚,起点低,又呈现一个跨越式突击性的迅猛发展状况。在这种情况下,国家税收政策的设计需要一个发现经济要素、发现市场经济特点,根据实际运行情况进行相应的税收政策设计的过程。针对我国房地产市场发展的实际情况,是完善税制,加快税收政策的制定,抓紧总结两个城市的房产税试点经验,加快推进以物业税为核心的税收制度改革,以使它进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。

(一) 以物业税为核心,我国房地产税收制度的具体设计

1. 房地产投资阶段

(1)简化税种。一是将房地产买卖中的营业税、契税和印花税统一归并为房地产交易税,并只能在房屋买卖环节才能征收。在计税依据的设计中,采用房地产当时交易的数额来进行征收,税率设计上可以借鉴国外的房地产交易税率;二是将具有一定所得性质的房产税统一划入所得税范围,并根据房屋买卖的数额作为计征依据,这就避免了重复征收的问题;三是将现行的国内企业所得税与国外投资企业的所得税划为统一的企业所得税范围;在其他税收待遇上也应保证内外资企业的平等,以使内外资企业享受同等的国民待遇,促进其公平竞争。

(2)根据情况开征遗产税及赠与税。遗产税及赠与税的征收将有效调节无偿转让房地产环节的税收,其开征的目的不是在于财政收入的考略,而是有利于调节个人所得税及财富的合理分配,促进社会的和谐与公平。所以,对遗产税及赠与税的征收应采取高起征点及高累进税率的征收模式。从当前中国的现实情况分析,国家的遗产税制定应该采取总的遗产税制,以全部的遗产作为税基进行征税,并且在不考虑遗产分配方向的情形下,有利于税源的监控及降低税收征收的成本。在模式选择上,可以考虑分设赠与税与遗产税,以保证税负的合理与均等,且遗产税的税率要高于赠与税的税率。

2. 房地产保有阶段:开征统一规范的物业税

为促进房地产资源的合理利用,调节政府与房地产所有者及占有者之间收益的合理分配,建议合并现行的房产税、耕地占用税、城镇土地使用税及对外资企业征收的城市房地产税,开征统一的物业税,将对房产和地产的征税统一起来。对于城市房地产,无论是经营性的,还是非经营性的,都要纳入房地产税的征税范围。为体现房地产的市场价值,建议按房地产的评估价格作为计税依据;为体现量能负担的原则,可以考虑经营性房地产按高档税率课征,非营业性房地产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策;为简化税制,将从价、从量、从租计征统一为从价计征。本部分将结合我国的实际情况及国外多个国家不动产税或财产税制的经验,对物业税税制各要素的设计提出以下初步设想。

(1)物业税的纳税人。物业税在理论上是属于财产税的范畴,所以,其纳税人就应该是土地使用权的拥有者及房产的所有者。为了防止税收的流失,房产所有人负有纳税义务的同时,房产使用人负有连带纳税义务。由于我国土地实行公有制,单位和个人对土地只拥有一定年限的使用权而非产权。因此,物业税的纳税人只能是土地使用权和房屋所有权的所有者。同时考虑到一些企事业单位只拥有房产的使用权而没有产权,土地使用权与房屋所有权分离的情况比较严重。因此在实际征管过程中,对这些权属关系未确定或无法确定土地或房产,采取特殊的方法确定纳税义务人。

(2)物业税的征税范围和征收对象。绝大数国家对坐落于本国境内的所有土地和房产征税,但对于农村地区及坐落在城市地区的公共部门和设施实行税收优惠。只有少数国家对农村地区不征收物业税。在我国设计物业税的征税范围时,应该按照“宽税基、低税率”的原则,应扩大物业税的征税范围,把城市自有居住用房和事业单位用房纳入征税范围。但考虑到我国在城市和农村地区实行不同的土地所有制以及我国农村地区经济相对落后,为了不增加农民负担暂时对农村地区免征物业税。同时,为提高土地的利用效率,必须对已经批租的土地,在其办理土地使用权证后,开始征收物业税。因此,我国物业税的课征范围主要应包括城市、城镇、建制镇和工矿区的土地和房屋(包括营业性和非营业性房屋),在条件具备时逐步扩展到农村。在我国物业税的设计上也应该考虑第一种。因为房屋是依照土地而建的,房屋及其属物附属于土地不能移动,房屋和土地不可分离,二者共同构成了房地产的价值,还有由于房地产买卖多是土地和房屋一起转移,将土地和房屋及附属物合并征税,课税价值容易掌握。因此我国物业税的课征对象为土地、房产和房地合一的不动产及其附属物。附属物必须是能增加建筑物使用价值并附属于建筑物主体的,包括:电梯、地下室、室内游泳池等。[10]

(3)物业税的计税依据。物业税的计税依据主要包括从价计税、从租计税和从量计税三种形式。在具体实施上不同的国家采用不同的方式,但是大部分国家和地区采用从价计税,以房产的价值(房产的造价、净值或者市值)为基础的评估价值或者用实际交易价格乘以一定系数作为计税依据;其次是从租计税,一种是按照评估的年组值,一种是按照实际租金征税;只有少数国家(主要是发展中国家和地区)采用从量计税,主要是按照土地和房屋的面积大小作为计税依据。经营性房产的计税依据通常分为从价计税和从租计税。考虑到经营性房产的专用性比较强,在市场上流动性比较弱且很难找到相似的房产作为价格参照,同时考虑房产的折旧和改良等问题。在计算经营性房产的物业税时,应按照房屋的资产计税余值及出租的房产的租金收入作为计税依据。

(4)物业税的税率。目前,各国和地区在物业税税率设置从比例税率到定额税率相差很到,如实行比例税率的国家中,美国各州的财产税率为3%~10%,法国的财产税率为3%,香港地区的物业税税率为5%~6%;土耳其等国家实行定额税率,根据面积和土地实行地区差别的定额税率。物业税属于地方税,为了便于征纳,建议我国实行分地区的差别比例税率。即对不同地区、不同用途的房地产分别适用不同税率。考虑各地区社会经济发展水平相差很大,因此物业税率应该设立一个弹性的可控制的区间,同时各个地区能够根据其城市的发展水平、纳税人支付能力及地方政府的预算等情况来合理选择适宜的税率。

(二)完善房地产税课税的配套制度及机制

第一,建立健全完善的财产登记及估价制度。建立完善的财产登记制度需要逐步实施财产登记的实名制,以增强房地产税开征的实效性。强化房地产产权登记就要查明土地的位置及面积,加快实现房屋与土地产权证书的统一化进程,有效避免房地产的私下交易和打击房地产市场的寻租、腐败等违法行为。建立和完善房地产的估价制度,主要是建立一套适应社会主义市场经济发展的房地产评估机构。同时,房地产市场的发展与管理还需要政府的调控及民间机构的参与。政府的调控重点是关注房地产市场的价格问题,民众的参与重点是在房地产交易活动中发挥重要作用。在建立完善的房地产估价制度上还应加强对房地产价格的评估理论及方法的研究,最终形成一整套适应中国国情的房地产价格理论与方法。另外,还应加快建设房地产评估人员的资格认证制度,建立一支富有实战经验的房地产估价师队伍。

第二,建立完善的房地产评税制度。房地产评税制度就是将房地产的估价运用在税收上,这是为了满足政府财政的需要,并依照相关的法律及程序对房地产纳税人所拥有的房产进行估价,并将这些房地产的评估值作为其计税的依据,进而分配每个纳税人所应承担的房地产税额的一种制度和方法。当前,我国对房地产纳税人所拥有的房屋及土地,还是通过房地产评估机构进行评估,建立全面的房地产评税制度的条件还不成熟,这就需要税务部门加强对房地产评税制度的研究与试点,以建立适合中国国情的房地产评估机构及评税制度。

第三,完善收入筹措机制和强化宏观调控功能相结合。对房地产拥有者进行征税在带来一定的税收收入的同时,还增强了税收的调节功能。所以,设计房地产税的改革方案不但要充分考虑增加的税收需要,而且还要考虑如何对收入分配进行有效地调节。当前中国面临着收入差距扩大及个人收入分配过度集中的现实,可见,加强房产税对收入的调节功能显得尤为重要。这就需要完善收入的筹措机制,严格征管个人所得税,并强化国家的宏观调控功能,使得房产税税制更加明朗化。

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对于房地产税改革的再思考 篇3

一、房地产税制改革的必要性分析

新中国建立以来, 我国的房地产税制已经形成了一个相对较稳定的税源结构, 也形成了一个相对完善的框架。不过, 随着房地产市场的快速发展, 我国的房地产结构已经发生了巨大的变化, 房地产税费制度中的很多方面已经不能再适应社会经济的迅速发展。所以, 必须要对当前的房地产税收制度进行改革。总体来说, 这些发展具体包括以下几个方面:

(一) 税收格局产生很大变化

当前, 房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱, 其已经占到我国国民经济总量的百分之七十。再者, 由于国民投资渠道过于单一, 而投资房地产已经成为他们投资的重要渠道。当前, 我国房地产市场交易的大量增加, 对我国的税收也起到了一定的增加作用。但是, 我国的房地产税收税目繁多, 且税率较低, 税收制度的制定不够科学。因此, 某种程度上来说, 已经不能适应房地产市场的健康发展。另外, 当前的房地产税在中央和地方财政收入中的比例还很小, 只占到地方和中央财政收入的3.5%。这在一定程度上影响了我国税收的流失。据不完全统计, 英国的房地产税要占到整个地方财政收入的30%~80%;美国的房地产税要占到整个地方财政收入的10%左右。从以上国家的房地产税收占地方财政收入的比例我们可以看出, 我国应该进一步扩大税源, 增强房地产行业在国家税收中的重要比例。税收是我国财政收入的重要来源, 而税收制度是否完善也同时对国家的经济发展起到不可忽视的作用。针对我国目前房地产税收制度还不完善这个局面, 这时, 对房地产税制进行改革十分必要。

(二) 目前的房地产市场宏观调控政策要求征收新的房地产税

在过去的两到三年时间里, 我国的房地产事业发展得如火如荼。因此, 大量的资本涌入了房地产市场, 导致房价偏高。这样的高房价已经远远超过了很多居民的购买力。为了抑制高房价, 国家出台了一系列相关政策, 包括征收房地产税以及限贷、限购等措施。当前, 征收房地产税已经在上海、重庆等地进行, 上海主要对本地以及外地居民新购二套房以上进行征收房地产税, 税率为0.6%;而重庆市主要针对高档公寓以及独栋别墅, 及无投资人员、无工作户口人员所购的二套房进行征税, 税率暂定为0.5%~1.2%。这一系列政策对当前的高房价起到了一定的抑制作用, 据估计, 未来的一段时间内房价将会迎来“拐点”。不过, 就目前重庆和上海实施的房地产税而言, 取得的效果却不尽人意。据相关人士的介绍, 在全国很多城市开征房地产税或者物业税已进入着手和准备阶段。

二、我国现行房地产税的弊端

笔者通过查阅诸多文献资料, 以及对现行房地产税的研究发现, 目前我国现行房地产税的弊端主要体现在:

(一) 税费种类过于繁杂

我国当前所包含的房地产税种高达十几种之多, 另外还包括一些行政性收费。而这些房地产税已经不能适应经济的快速、稳定发展, 需要进行必要的改革。比如, 土地出让金。这一税收制度就不合理, 它无异于将未来40~70年的税一次性进行征收, 这样长期下去必然会导致部分地方政府热衷于卖地, 以求政府财政收入的快速增加, 也不利于国家土地的长期有效利用。也会导致地价被恶意抬高, 也会致使部分人对土地进行投机行为, 影响整个房地产市场的繁荣和稳定。要想改变这种境况, 必须要对当前的房地产税进行改革。

(二) 征税范围过窄, 优惠范围过宽

国家现行的房地产税的征收对象不包括农村, 只对工矿区、建制镇以及县城和城市适用。但是, 我国的农村是一片广袤的土地, 随着新农村建设的快速发展, 农村房产规模也在不断急剧扩大, 很多农民也开始对房地产进行投资。而不对农村的房地产进行征税等于是放弃了一大片的“土壤”。而针对这种漏洞, 很多企业在农村修建高档别墅, 以求逃脱国家的征税。

其次, 我国现在的房地产征收制度中还存有很多的优惠政策。这些优惠政策把个人所有非营业性房地产以及非营利性机构的自用房地产纳入免征房地产税的范畴。而这些优惠政策的适用范围过于宽泛, 存在一定的弊端。

(三) 目前以土地出让金为税基重复征税的方式不合理、不科学

笔者认为, 目前以土地出让金为税基重复征税的方式不合理、不科学。现在的各种税费已经占到房价的50%左右。这其中的很多收费都是重复和不合理的。比如, 现在的土地出让金就是重复征税的突出表现:开发商在取得土地使用权之后, 需要缴纳5.5%的土地出让金作为营业税, 其中的3%~5%作为契税, 在房屋建成之后还要缴纳土地出让金的5.5%作为营业税和相应的契税。这样的重复征税增加了土地使用人的经济负担, 不科学也不合理。

三、政策建议:将现有房地产税改为统一征收物业税

笔者认为, 在今后的很长一段时间内, 简化税种、构建统一的房地产税是国家税务部门今后的工作重点。笔者建议可将现有房地产税改为统一征收物业税。

(一) 物业税的含义和内容

物业税是针对房地产以及房地产的附属物所征收的一个税种。其在香港地区和东南亚地区已经普遍运用。在欧美等国家则把物业税称之为不动产税或财产税。经过我国学界的长期研究, 普遍认为应该对房地产以及房地产的附属物征收统一的物业税。据了解, 这已经被政府纳入规划纲要。2003年以来, 全国已有十个省市开始征收物业税, 如江苏、安徽、北京、宁夏等。在不久物业税可能会在全国范围内实行。在全国范围内实施物业税有利于提高征税效率, 有利于抑制房价、有利于降低征税成本、有利于提高我国土地的长期使用效率。

物业税的纳税人应该是在国内拥有不动产的业主;物业税的纳税对象是土地以及在土地附属物;物业税的征收范围应该既包括经营性住房还应包括自主性住房, 不仅要包括城镇房地产还应该包括农村房地产。

(二) 物业税的计税依据

计税依据的税额与数额是呈正比例关系的, 也是课税对象的量的表现。它是应纳税额的依据。简单的说, 计税依据可以分为从量计征及从价计征。从量计征是以税法规定的计量标准 (数量、重量、面积等) 计算, 然后按这种计征方式征税;从价计征则是指以房屋的价格为征税依据。考虑到我国目前的房地产交易市场的空前繁荣的景象, 笔者认为应该采用从价征收的征税依据。

我国目前所使用的土地使用税的计税依据主要是依据土地面积, 这种税率的设置很不合理, 也造成了土地资源配置不合理现象的产生, 也不能反映出土地的价值。在征税税率上在不同城市和不同地段采用了不同的税率, 也充分考虑了土地的级差收益。而对于我国目前的房产税而言, 主要是以土地租金及土地原值为计税依据, 这也同样不能充分反映出土地的市场价值。有学者认为, 在将来新的房地产税制度当中, 应该把计税依据定位为房地产的评估价值。这样就可以充分优化土地资源的配置, 反映出房地产权利人和土地的市场价值。评估房地产价值主要是通过下面几种途径进行的:第一种方式是以同类物业的市场价格作为估价依据, 这种价值评估方式具有很强的操作性, 也可以获得物业的现值;第二种方式是以未来是物业价值为评估依据, 但是操作起来不太方便;第三种方式是以过去的物业价值作为评估依据, 这种评估方式操作起来非常方便, 可以很容易获取十分充足的原始财务数据。笔者认为, 我们可以运用第三种方式征收物业税, 当这种物业税的征收方式出现不合理现象的时候, 应该以后两种方式作为辅助手段。也有专家考虑到税收成本等因素的影响, 关于物业估计的时间建议以4~6年为宜。

另外, 笔者认为, 要完整地实现这样的房地产计税方式, 一定要制定一个完善的房地产价值评估制度:需要建立共享和信息采集制度;需要建立严格的房地产登记制度;需要建立完善的房地产评估法规体系;需要培育一批高素质的房地产价值评估人员;需要建立完善的房地产价值评估机构。

(三) 物业税的优惠问题

笔者认为, 在下列几类情况下, 可以减免物业税:

1. 在物业税开征的初始阶段, 在物业税开征之前就已经缴纳

相关税费并取得房地产使用权的, 在征收物业税的时候应按一定比例减征物业税;

2. 对由于不可抗力致使房地产进行损毁的, 税务部门应该在一定比例上减免物业税;

3. 对于家庭收入低于平均水平的居民, 确实有困难的, 由家庭提出申请, 并由相关部门进行审查, 核实无误的可以减免物业税;

4. 对于非营利性机构自用的房地产以及公园、宗教寺庙、军

队、名胜古迹自用的不动产, 或者直接用于农、林、牧、渔生产用的物业可以考虑免征物业税。

(四) 物业税的纳税期限和税率

物业税的纳税期限可以依照分期预缴或按年计算的方式, 具体的纳税期限可以由各个地方政府酌情依据自身的情况规定。例如, 可以运用每季度首月进行预缴的方式进行, 在每季度的首月完结前就完成税费的缴纳。

另外, 税率的制定也需要根据物业的用途和类型灵活变通。例如, 对经营性物业和个人自住物业的税收规定应该有所区别;对于旧房和新房的税率也应该有所不同。笔者建议, 对于自住的物业采用的税率应该较低, 对于经营性物业采用的税率应该较高。根据不同物业的性质不同, 可以运用1%至3%之间的税率征收办法。

至于物业税的纳税期限, 可实行按年计算、分期预缴的征收方法, 具体纳税期限由地方政府确定。可实行每季首月预缴制, 即应纳税额须于每季首月 (即1月、4月、7月、10月) 完结前缴纳。

四、统一征收物业税应注意的问题

笔者认为, 统一征收物业税应注意以下问题:

第一, 地方政府在给开发商供应土地前, 应该对开发商的资质、开发商的开发计划进行严格的审核。另外, 在土地供应的时候政府还要保证城市整体功能的协调, 加强统一的土地规划;

第二, 应该把物业税的征税化一次性征收为分期征收。对物业税一次性征收会致使地方政府过度依赖出让土地获得财政收入。而对于物业税的分期征收, 不仅对抑制房价过高有一定的效果, 同时也有利于促进房地产交易的顺利进行, 可以降低房地产交易成本。

第三, 可以把按原值征收物业税改为按现值征收房产税, 要规范房地产物业税的评估机制。要完整地实现这样的房地产计税方式, 一定要制定一个完善的房地产价值评估制度。这对于计税依据相当重要。

五、结语

当前, 房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱, 物业税是针对房地产以及房地产的附属物所征收的一个税种。其在香港地区和东南亚地区已经普遍运用。以同类物业的市场价格作为估价依据, 这种价值评估方式具有很强的操作性, 也可以获得物业的现值。另外, 税率的制定也需要根据物业的用途和类型灵活变通。我们应吸收以前的经验, 同时借鉴一些其他国家的做法, 使我国的房地产税收体制更加完善, 从而促进我国经济的稳定健康发展。

摘要：近年来, 随着税费改革的不断发展, 我国的房地产税已经基本形成了开发、保有以及交易三个征税环节。但是, 就当前的房地产税收制度而言, 仍然存在税收问题流失严重, 未能优化本地资源配置;税收负担不合理;同时也未能成为地方财政收入的主要来源。本文主要针对当前的房地产税改革进行再思考, 希望能进一步推进房地产税改革的发展。

关键词：房地产税,改革,思考

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房地产税改革方向 篇4

近年来,我国房地产市场取得了快速发展, 但同时房价也出现了井喷式的增长,大大超出了人们可以承受的范围。据测算,在2001-2014年间,我国房价收入比在6-8的区间波动,2009年达到最高值8.1后开始回落,2014年为7.1(上海易居房地产研究院的全国房价收入比年报)。 如何保持房价平稳发展成为宏观调控的重要内容,政府也陆续出台了许多政策以抑制房价的过快增长,其中的手段之一就是对个人持有的住房征收房地产税,通过增加持有环节的成本来抑制对房地产的投机性需求。本文所指的房地产税仅指在持有阶段对房地产所征的税,有的也被称为不动产税。

我国的房地产税改革的历程较为缓慢。早在2003年党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》就提出要“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。而直到2011年1月,才开始在上海和重庆施行房产税试点改革,两地采用不同的模式,但成效有限,试点中存在着较多的现实问题,是否在全国范围内推广仍值得商榷。2013年11月十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,将房产税的改革与土地制度联系起来,在完善税收制度中提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”, 如何对房地产税进行改革也一直是热门话题。

图1:2000-2013 年 OECD 转型国家经济平均增长率比较

在国内现有文献中,对国外房地产税收制度的研究主要以欧美等发达国家为对象(王智波,2009 ;董蕾,2012 ;樊华,2005 ;骆祖春, 2008 ;任强,2015等),而对转型国家房地产税制改革的研究则相对较少(谷成,2006 ;李明, 2011 ;刘威,2015)。从发达国家的角度,诚然能为我国房地产税制改革提供一些建议,然而由于其制度、环境背景等各方面与中国差异较大, 其制度移植的可能性值得商榷。相反,发展中国家则与我国改革发展有相似的背景。20世纪80年代末以来,中东欧和独联体等27个国家开启了由中央集权的计划经济向地方分权的市场经济转型,同时对整个税收制度进行了改革,建立了房地产税制度,但其具有较为浓厚的非市场色彩,随着经济社会的发展难以适应现实的需要,各国相继推行了适应市场经济的房地产税制度改革。

本文总结概括了捷克、匈牙利、爱沙尼亚、 斯洛伐克、斯洛文尼亚、波兰等6个OECD转型国家进行的房地产税制改革,这6个国家于2004年集体加入欧盟,是向市场经济转型比较成功的国家,通过总结其在房地产税改革中的共性, 以为完善我国的房地产税等相关制度提供参考。

2OECD转型国家房地产税制改革的背景

20世纪80年代以来,捷克等中东欧国家开启了由计划经济向市场经济的转型,通过较为彻底的财政分权、对私有产权的保护以及加入欧盟的契机等促进了经济快速的发展,同时也为房地产税制的改革提供了必要的基础。

2.1经济快速发展为房地产税改革提供了经济基础

自转型以来,这些国家采取了较为激进的休克疗法,度过改革的阵痛后,如较高的失业率、 通货膨胀率以及经济水平的大幅下降等,其经济也取得了较快增长,如图1所示,经济增长水平一直高于OECD国家的平均水平。2008年以来, 受经济危机的影响,这些国家的经济增长速度出现较大的下降,之后其经济增长率在大多数年份都低于OECD国家的平均水平。

2.2私有化及财产权利的重新确认为房地产税改革提供了社会基础

通过私有化改革推动经济发展是转型国家普遍采取的措施之一,尽管各国的方式不尽相同,但都很快对财产权利进行了重新确认,而土地、房屋产权制度改革是其重要内容之一,通过归还的方式,人们重新获得了对土地、房屋的产权,这极大地促进了不动产市场的发展,为房地产税的改革奠定了社会基础。

2.3加入欧盟的要求为房地产税改革提供了必要的契机

转型伊始,这些国家便以加入欧盟为目标, 而欧盟对各国增强地方自治有着较为严格的要求,其中《欧盟地方自治宪章》第四条第三款规定“地方政府的收入至少有一部分来自于地方税或收费,在其管辖范围内拥有决定税费比率的权利”。同时也要求这些国家增加公共基础设施的投资,通过增加税收收入或者其他融资途径来增强地方政府的财政能力。

2.4以确保地方自有财力的财政分权使房地产税的改革成为必须

鉴于过去中央集权管理的弊端,各转型国家纷纷开启了财政分权的改革。一般而言,地方政府较中央政府可以更好地满足当地居民对公共服务的需要和偏好,因此财政分权会带来较多的社会福利。财政分权的改革主要体现在支出责任的转移,地方政府承担了较多的财政支出责任, 进而也促进了财政收入由中央政府向地方政府的转移,但其更多的是强调地方财政的自治能力,即地方政府应该有自行管理的税种,而房地产税的特性使其天然具有作为地方政府主体税种的优点。

3OECD转型国家房产税制改革的措施

经济的快速发展和私有产权的重新确立为房地产税改革提供了坚实的经济和社会基础, 而加入欧盟的需求和确保地方自有财力的财政分权为房地产税改革提供了必要的空间,各国先后对原有的房地产税制(原有的房地产税主要包含建筑物税和土地租金税,然而由于税率较低且存在大量的税收豁免,这些税的作用很有限,很难获得充足的财政收入以及促进土地资源合理的利用)进行了较大的改革,如爱沙尼亚(1993)、匈牙利(2010)、斯洛文尼亚(2010) 等国,而捷克、波兰和斯洛伐克等国家也在酝酿着改革,这些进行改革的国家所采取的措施具有一定的共性。

3.1赋予地方政府较大的税收管理权限

伴随着财政分权,各地方政府对房地产税具有较大的管理权限,这主要集中在确定税收系数和税率等方面。

一般在实行按面积定额征收房地产税的国家,应缴纳的房地产税等于房地产面积乘以税收系数和税率,税率由中央政府确定,而地方政府可以根据房地产的类型和位置决定其适用的税收系数,如捷克按人口规模的不同,可以在0.33.5之间选择税收系数。在实行按市场价值征收房地产税的国家,地方政府可以在中央政府规定的范围内确定适用的税率,如爱沙尼亚地方政府可以在中央政府规定的范围内制定适用的税率; 而匈牙利地方政府拥有较大的权限,不仅可以决定是否征收房产税,还可以决定税率形式和税率的高低,但是地方政府采取的税率不得超过中央政府设定的上限。

3.2由按面积向按市场价值征收过渡

1990年代早期,大多数转型国家的房地产税按面积课征,随着不动产市场的发展,各国纷纷开启了以市场价值为计税依据的房地产税改革,如表1所示。1993年,当爱沙尼亚面临着不动产市场刚刚建立、所有权在法律上仍悬而未决等困难时,仍率先建立了按市场价值课征的土地税制度。斯洛文尼亚和匈牙利也在2010年先后按市场价值课征房地产税。捷克、波兰和斯洛伐克也已经开始试点引入了按市场价值课征的房地产税。

资料来源:WilliamJ.Mc CLUSKEYandFrancesPlimmer.TheCreationofFiscalSpaceforthePropertyTax TheCaseofCentralandEasternEurope,2011.

3.3对房地产分别立法课征转向统一的不动产税

由于受前苏联房地产税制度的影响,这些转型国家在不同时期分别对房产和土地制定税法,实行分别征收的制度。这种分别课征的制度存在着一定的弊端,特别是在实践中,往往很难分别确定土地和建筑物的价值,因此在实际中开始用一个新的税种来取代这些分设的税种, 实现税种的统一。如斯洛文尼亚从1996年开始起草对不动产征税的法律,2010年经议会批准将城市不动产税和建筑用地使用补偿税合并为一个新的不动产税,其征税范围包括建筑物及其所附着的土地、没有建筑物的土地。

3.4将个人拥有的住房纳入征税范围但税率较低

长期以来,这些转型国家对居民个人住房实行免税的优惠政策,或采取较低税率按面积征收的方式。这些转型国家加入欧盟以来,欧盟其他国家的投资者也开始在这些转型国家购买不动产特别是住宅和公寓,这种外国投资在一些转型国家首都的规模很大,很难继续对居民个人住房执行免税政策,因此,许多国家开始废除免税优惠。斯洛文尼亚在2010年的税制改革中,将个人住房纳入了征税范围,税率较低,居民住宅的税率为0.15%,对于超过500000欧元的居住房屋,超过部分另增加0.25%,对于违法建造的住宅适用0.5%的税率。2010年匈牙利开始对个人用于自住且价值较高的房产征税(对于价值不超过3000万福林的房产免征不动产税,价值不超过1500万福林的第二套房产免征不动产税),价值在3000万福林以下适用的税率为0.25%,3000万-5000万福林的税率为0.35%, 5000万福林以上的税率为0.5%。

3.5针对特殊人群制定针对性的税收优惠政策

考虑到房地产税与纳税人收入之间会存在不匹配的矛盾,为减轻纳税人的税收负担保障税法顺利执行,各转型国家针对特殊人群制定了许多优惠政策。如爱沙尼亚的土地税法规定退休人员可以在城市享受0.3公顷或在农村享受1公顷的免税优惠,但这些土地只能用于居住而不能用于出租;斯洛文尼亚对特殊人群也有一定的优惠,如享受社会救助和福利津贴的个人可获得50%的优惠,对依靠轮椅行走的残疾人或者同残疾人居住的个人可获得30%的优惠;捷克对于个人新购置的住宅给予15年的免税期, 对享受社会福利或持有残疾人证件的个人所居住的房屋免征房地产税;斯洛伐克对个人新建、 翻新或重获产权的居民住房给予15年的免税优惠,超过70岁或者房地产税负担过重的老人也可以获得免税优惠。

数据来源:OECDRevenuestatistics,2000-2012. 注:房地产税的数据为财产税中的不动产税,以下相同。

3.6健全相关的管理制度

房地产税对征管水平有着较高的要求,许多国家推迟对房地产税进行改革其中重要的原因之一就是管理水平的滞后,一般而言房地产税管理需要四方面的基本要素:确认应税房地产、记录和更新应税房地产的信息、评估应税房地产价值、征收税款等。各国在推进房地产税改革的同时也在不断完善房地产相关信息和价值评估的制度,如爱沙尼亚建立了较完备的数据库,同时为提高评估的效率采取了计算机辅助批量评估系统等先进的技术手段,为房地产税法的有效实施提供了保障。

4OECD转型国家房地产税收的现状

通过对房地产税制的改革,各转型国家房地产税收入也出现了稳定的增长,除波兰(波兰一直采取按面积征收房地产税的制度,房地产税收收入难以与经济发展保持同步的增长) 外其在经济总量、全国税收收入比重持续上升, 除匈牙利外其在地方税收收入的比重持续下降, 相对比重都较低,大多数都低于OECD国家的平均水平。

4.1房地产税在GDP中的比重较低但呈上升趋势

转型国家的房地产税在GDP中的比重普遍较低,除波兰外均低于OECD国家平均水平。如图2所示,2012年OECD国家平均比重为1.08%,波兰为1.22%,而其他转型国家的比重不到1%,如斯洛文尼亚为0.52%,匈牙利为0.45%,斯洛伐克为0.44%,爱沙尼亚为0.33%,捷克仅为0.24%。 就动态来看,2000-2012年,OECD国家平均水平持续上升,匈牙利的比重呈不断上升趋势,波兰呈不断下降趋势,而其他转型国家呈现下降后上升的趋势。

4.2房地产税在税收收入中的比重较低但呈上升趋势

各转型国家房地产税占税收收入的比重普遍也较低,除波兰之外都低于OECD国家平均水平。如图3所示,2012年OECD国家的平均水平为3.35%,波兰为3.8%,而其他国家不到2%,如斯洛伐克为1.56%,斯洛文尼亚为1.43%,匈牙利为1.16%,爱沙尼亚为1.04%,捷克仅为0.7%。就动态变化来看,与OECD国家房地产税占税收收入的比重持续上升不同,除匈牙利持续上升和波兰持续下降之外各转型国家房地产税占税收收入的比重呈先下降后上升的趋势。

数据来源:OECDRevenuestatistics,2000-2012.

4.3房地产税是地方税收收入的重要来源但日趋下降

各转型国家房地产税占经济总量和税收收入的比重较低,同时在地方税收收入中的比重也较低,除捷克、斯洛伐克外均低于OECD国家平均水平。如图4所示,2012年OECD国家的平均水平为40.24%,捷克为55.82%,斯洛伐克为52.1%,而其他国家的比重不到30%,如波兰为29.97%,匈牙利为18.43%,斯洛文尼亚为12.79%,爱沙尼亚仅为7.92%。就动态变化来看, 除匈牙利之外,房地产税在地方税收收入的比重呈不断下降趋势。

5转型国家房地产税改革中面临的难题

虽然转型国家普遍对房地产税进行了改革, 但取得的成就还是较少,房地产税无论是占经济总量还是税收收入总额的比重还比较低,这其中的原因是多方面的,既源于缺乏改革的动力,也源于改革面临着较大的阻力,房地产税的改革仍需要经历一个较为漫长的过程。

5.1地方政府缺乏推进房地产税改革的动力

目前,在这些转型国家地方政府的财政收入中,房地产税的比重较低,而共享税和转移支付收入的比重较高,如捷克、爱沙尼亚、匈牙利和斯洛文尼亚,转移支付收入在地方政府收入中的比重分别高达41.7%、44.6%、67.1%和45.3%。 这在一定程度上降低了地方政府对房地产税收入的依赖,地方政府对推进房地产税改革筹集财政收入的意愿较低。因此,若不从根本上完善财政体制,确立地方较为独立的财政收入制度, 房地产税的改革仍会停滞不前。

5.2房地产税改革面临着较大的政治压力

房地产税由于其较强的透明性,纳税人对自己的税收负担感知度较高,被视为最坏的税,因此开征房地产税往往会面临着较大的政治压力, 政治成本较高,会遭到纳税人的普遍反抗,当地方政府有其他收入来源为其公共产品提供资金的时候,不愿增加居民的税收负担。如2009年6月29日,匈牙利议会认为开征的不动产税违反了宪法,而只对巨额的不动产以及飞机、轮船和小汽车等征收财产税。在英、美国等发达国家为缓解纳税人对房地产税的反抗,政府从税额增长、税率设定等方面来限制房地产税的过快增长,因此在开征房地产税时需要在获得的房地产税收入和纳税人的承担能力之间寻找平衡。

数据来源:OECDRevenuestatistics,2000-2012.

6各国房地产税改革对我国的启示

目前我国对纳税人占用的土地按使用面积征税,对持有的房屋按历史价值或租金征税,其分别适应不同的法律制度,对纳税人占用的土地适用1988年国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,对持有的房屋适用1986年国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。近年来我国也开启了对房地产税制的改革,如2007年大幅度提高了城镇土地使用税的税额,特别是于2011年在重庆和上海试点对个人持有的住房进行征税,但取得的成效有限,更多的是起到了宣传及普及房地产税相关知识的效果。鉴于房地产税改革中存在的难题, 在我国进行房地产税改革也应处理好以下几方面的关系,以确保税收法律的有效执行,发挥其应有的作用。

6.1明确房地产税的职能

目前普遍存在的观点认为开征房地产税可以实现调控住房价格、成为地方主体税种、实现收入分配公平和促进土地资源合理利用等目标, 然而在房地产税改革的具体实践中,各目标可能会发生冲突,不应对其赋予太多的作用,而应主要关注于其获取地方财政收入和促进土地资源合理利用方面。如爱沙尼亚、匈牙利和斯洛文尼亚的房地产税改革后产生的财政收入虽较低, 但仍推行改革,这些实施改革的国家并不只是从获得财政收入出发,而更多的是考虑到了非财政收入方面的收益,即通过市场的力量发挥房地产税对土地资源有效配置的促进作用。

6.2平衡中央政府和地方政府之间管理权限

房地产税作为地方税,一般由地方政府进行管理,但鉴于改革的初期,中央政府应承担更多的制度设计责任,同时赋予地方政府一定的管理权限,这一点在我国尤为重要,由于地区的差异较大,需要地方政府在其限度内制定适应的税率,但为了减少税收竞争和纳税人的负担, 中央政府制定的税率应较低且幅度不宜太大。

6.3建立适合市场经济的房地产税制

鉴于我国目前对土地和房屋分别适用不同税收法规的现状,借鉴其他国家的经验,可将其合并为不动产税,对土地和房产都采取按市场价值课征,并根据其不同的用途和地理位置规定差异化的税率,以通过市场化的手段促进土地资源的合理利用,实现城市的合理布局。

6.4完善房地产税收管理相关制度

鉴于管理制度对房地产税管理的重要性, 应该不断地完善相关管理制度,特别是加强对房地产价值评估制度的建设,准确的价值评估是房地产税开征的核心内容。目前我国开始执行的财产登记制度和促进第三方评估单位的发展, 这些都是推动房地产税改革的有力保障。

参考文献

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房地产税改革方向 篇5

(一)功能定位

房地产税改革最早被提上议事日程是2003年, 当年5月北京经济技术开发区正式启动“房地产税模拟评税”,以及10月十六届三中全会首提“开征物业税”,都是基于房地产市场泡沫日趋膨胀的背景, 因此,当时房地产税的功能主要定位在调控房价和调节收入分配上[1]。此后10年的时间里,房地产税改革一直在这一理念指导下进行设计和实践,但令人遗憾的是,这一功能并未有效实现。主要原因是: (1)房地产税的调控功能被过于放大。理论上来看, 将个人非营业用房纳入房地产税的征收范围,能够提高房产保有环节的持有成本,抑制投资和投机需求;但在实践中,房地产税只是影响房价走向的诸多因素之一,而且仅能通过传导机制影响房价,因此短期政策效应十分有限。2013年,上海、重庆新建商品住宅价格分别同比上涨24.3%和14.3%,就说明当地的房产税扩围试点并未能有效阻挡房价上涨的步伐。(2)房地产税的社会期盼有些“急于求成”。主流观点是将房地产开发、交易和保有各个环节税收全部统一为房地产税,部分观点甚至建议将土地出让金等具有税收性质的收费、基金直接并入房地产税, 以达到“毕其功于一役”的效果。房地产税、物业税、 房地产消费税等专业术语的反复变化反映出了这一时期争论的激烈程度。由于这种大口径的改革设计可能会对地方政府的财政收入造成较大的冲击,加上不动产登记制度、房地产评估价格体系等征管便利性条件尚未具备,所以它在一定程度上弱化了地方政府参与改革的积极性。

十八届三中全会是个重要的转折点,它明确提出“完善地方税体系……,加快房地产税立法并适时推进改革”,将房地产税的功能定位转向了完善地方税体系。广东省直接提出“通过房地产税等改革,使房地产税等财产行为税成为县级主体税种”,充分体现了地方政府对于房地产税的筹集收入功能寄予了厚望。这一方面折射出“营改增”对地方主体税种的建设提出了重大挑战,迫切需要改革后的房地产税发挥主体税种作用;另一方面也表示中央高层已经开始践行税收治理现代化建设,更注重从地方税体系顶层设计的角度来推进房地产税改革。《不动产登记暂行条例》的公布,以及《税收征管法》的修订, 则表明中央已经开始在务实有序地推进相关制度和技术建设。

(二)口径界定

在被正式立法界定之前,房地产税并非某个税种的专称,而是一个综合性概念,其口径常常随着分析视角的不同而产生很大差异。目前有三个统计口径[2]:(1)大口径房地产税,包括房地产开发、交易、 保有环节税收,以及具有税收性质的收费等。(2)中口径房地产税,是指房地产开发、交易和保有环节税收。(3)小口径房地产税,主要是指房产税、城镇土地使用税等房地产保有环节税收。初步统计,2013年福建省三个口径税收分别为2 253.55亿元、616.84亿元、110.65亿元,分别占同期全省地方税收的130.77%、35.8%和6.4%,差异十分大。

按照财政部长楼继伟2013年底的解析,房地产税改革“要坚持积极稳妥的方针,认真总结房产税改革试点经验,在充分论证的基础上立税清费”;《经济参考报》2014年7月29日也透露,全国人大的立法方向是“将现有的房产税和城镇土地使用税合并,并将房地产税列为地方税种”。这表明中央的思路是, 总结沪、渝的房产税扩围试点经验,合并“房地两税”,实施房地产税立法。从这个角度来看,在短期内,将房地产税界定在小口径范围内,是个更为务实和精准的做法。

(三)收入分析

1. 当前“房地两税”的收入情况。图1显示:作为未来房地产税的主要构成,2005—2013年福建省的“房地两税”占地方税收的比重一直偏低,除个别年份外,基本维持在5%~7%左右;四级政府中,省级政府并不参与“房地两税”的分配,地、县、乡三级政府“房地两税”占本级税收收入比重虽然有一定差异,但都不高,除个案外,基本都在10%以内。这一方面折射出当前的“房地两税”设计不够周全,存在着征收范围狭窄、免税范围宽泛、计税依据和税率不科学、征管配套措施不完善等一系列缺陷,急需予以纠正[3];另一方面也反映出整个房地产行业税费框架设计稍显滞后,“重流转轻保有”的本末倒置现象比较严重,基金和收费的“挤出效应”也相对突出,需要以“正税清费”的形式逐步进行扭转。

2. 未来房地产税的收入测算。(1)“房地两税” 合并后的收入测算。福建省龙海市和沙县开展的 “2013年度经营性房地产模拟评税试点”结果显示: 按比例税率1.2%计算,龙海市房地产税总评估值应纳税收3 196.06万元,是现行征税办法“房地两税”合计数的1.23倍;沙县房地产税总评估值应纳税收3 749.58万元,是现行征税办法“房地两税”合计数的1.18倍。因此,基于改革连贯性和税负稳定性的综合考量,在经营性房地产领域推行房地产税改革的增税效应比较有限。(2)个人非营业用房纳入征收范围后的收入测算。表1显示,福建省个人非营业用房2013年度房地产税收入测算规模为213.58亿元~1 525.57亿元。考虑到同期营业税收入规模约550亿元左右,因此,将个人非营业用房纳入征收范围之后,以房地产税弥补“营改增”对地方财力造成的缺口,总体而言是有可能的。但在实践中,其最终入库规模取决于三个因素。第一,城镇化率:以省内城镇化率差异最大的厦门(88.7%)和龙岩(50.9%) 为例,按照0.4%的税率和70%的征收率测算,2013年厦门市个人非营业用房房地产税收入约32.95亿元,是同期龙岩10.26亿元的3倍以上。第二,税率: 表1显示,按照最高税率和最低税率分别测算,收入相差7倍以上。第三,征收率:代表税务部门实际的征管能力,在改革初期,征管的便利性条件尚不具备,征收能力可能还会更弱一些。

数据来源:《福建财政年鉴》(2006-2014)。

数据来源:城镇人均居住面积和城镇常住人口数据来源于《福建统计年鉴(2014)》;住宅均价数据以《2013 年福建省房地产开发和销售情》中的住宅销售额除以住宅销售面积得出。

二、经验借鉴

(一)国际经验[4,5]

根据国际上不同经济体的特点,课题组特意选取3个最具代表性的实践样本进行比较,即成熟经济体的典型代表———美国,转轨经济体的典型代表———俄罗斯,华人经济体典型代表———台湾。

1. 税种构成比较。(1)美国是西方房地产税制最完善的国家,它对土地、房屋实行一体化的征税模式,统一征收财产税。(2)俄罗斯与中国面临相似的经济和社会双转轨问题,作为过渡性税制安排,它的房地产税分别镶入企业和组织财产税、自然人财产税和土地税等三个财产税之中。(3)台湾与大陆的人文背景相同,房地产税制度构成也与大陆有一定的形似,目前采用双轨运行的办法,对房屋和土地分别征收房屋税和地价税。

2. 税权归属比较。(1)作为分权程度最高的联邦国家,美国将财产税的税权直接赋予了州,由州议会负责制定基本法律,确定税收要素;大多数州又将税率、税收减免、税款征收等权限进一步下放给地方。(2)俄罗斯将企业和组织财产税设定为联邦主体税,其开征和停征,以及税率、缴纳方式和期限根据 《俄罗斯联邦法典》和俄罗斯联邦主体法律确定;自然人财产税和土地税被设定为地方税,它们的开征和停征,以及税率、缴纳方式和期限根据《俄罗斯联邦法典》和地方的规范性法律文件确定。(3)台湾房屋税的立法依据是1967年台湾当局通过的《房屋税条例》,地价税的立法依据是1979年“立法院”通过的《土地税法》;各地方当局只拥有税收征收权和限定范围内的税率的选择权。

3. 征税范围比较。(1)美国土地的私有化程度很高,城乡土地的平均产出率相对比较接近,因此它的征税范围涵盖农村和城镇的所有土地和房产。(2) 俄罗斯的企业和组织财产税、自然人财产税、土地税的征税范围涵盖了俄罗斯全境的土地和房产。(3) 台湾土地税的征税范围主要是都市已规定地价的土地;房屋税的征税范围涵盖坐落于各市、县的房产。

4. 纳税主体比较。各地都将房地产所有人列为纳税主体,但对使用人的界定稍有差异。(1)美国绝大多数州都不将使用人界定为纳税主体,但也有例外,像马里兰州,就采取了“视同性”做法,但未明确。 (2)俄罗斯将所有者界定为自然人财产税的唯一纳税主体,无所有者或所有者不详的,不征房产税。(3) 台湾明确将房地产的使用人界定为纳税主体,并设置了纳税主体的选择顺序。

5. 计税依据比较。(1)美国直接以评估价值或评估价值乘以折算比例作为计税依据。(2)俄罗斯的土地税以土地面积作为计税依据,企业和组织财产税以房产历史成本作为计税依据,自然人财产税以房产登记价值作为计税依据。(3)台湾房屋税的计税依据是房屋现值,房屋现值是根据核定单价、折旧、地段等计算的核定价值,与评估价值有一定的差异;土地税计税依据以政府公告地价为基准,申报数低于公告地价的80%时,以公告地价的80%为计税依据;申报数超过公告地价的120%时,以公告地价的120%作为计税依据。

6. 名义税率比较。(1)美国财产税实行的是比例税率,税率由地方政府根据下年预算缺口和财产估价自行计算得出。各地税率差异较大,大约在0.4%~ 3%。(2)俄联邦确定企业和组织财产税税率的最高限额为2%,各联邦主体再根据实际确定税率级差; 自然人财产税实行0.1%~2.2%的超额累进税率,俄联邦确定最高限额,地方政府确定每个市的具体数值;土地税由俄联邦制定平均税率,地方政府再据此确定具体税率。(3) 台湾房屋税按用途设置差别税率:住家用房屋1.2%~2%,非住家营业用房屋3%~ 5%,非住家非营业用房屋1.5%~2.5%等,各地方当局据此制定各自的征收率。地价税的基本税率为10‰, 超过累进起点地价的,以5倍为一个级距,共设置15‰~55‰五个级距;同时为促进土地有效利用,对空地或闲置土地征收3~5倍的地价税。

7. 税收豁免比较。像用于公益性或者农业的房产和土地,预算拨款单位或特殊群体所有的房产和土地基本被纳入豁免范围。但对居住性房地产的豁免存在一定差异。美国有29个州及哥伦比亚特区对居住性财产给予“断路器”税收抵免政策;台湾对居住性房屋现值在新台币10万元以下的全免;俄罗斯暂无相应政策。

8. 税基评估比较。(1)美国的税基评估体系非常成熟,评估机构是地方政府直属机构或财政下属职能部门,但与征税部门分开;在评估时,广泛应用计算机辅助批量评估系统和地理信息系统做技术支撑,运用比较法、成本法、收益法三大方法建立评估模型;为化解纠纷,美国还建立了三级争议处理机制。(2)俄罗斯自然人财产税的税基评估机构为地方政府的技术评估局,评估方法类似于核定,以每平方米基础价格加上城市立法者批准的调整系数来评估税基;土地税的税基评估工作由联邦机构招标或授权的私人公司进行,采用的是批量评估方法。(3)台湾房屋税的税基评估工作由不动产评价委员会负责,除主管人员、技术人员外,不动产评价委员会中民意代表和人民团体代表不少于2/5,房屋的标准价格由不动产评价委员会根据建筑物种类、等级、耐用年数、折旧标准、交通情形、供求概况等确定。地价税的税基评估与房屋税大体相同。

(二)试点实践

始于2011年1月28日的沪、渝两地个人非营业用房房产税试点可视作房地产税改革的“破冰之旅”,当年吸引了社会各界的极大关注,只是其自身的一系列短板导致实际试点效果与社会期望出现了较大的反差。

1. 征税范围过于狭窄。上海的征税范围虽覆盖全市,但存量房被排除在外,仅限增量房;重庆的征税范围仅限定在主城九区,虽有将独栋商品住宅纳入征税范围,但回避了占市场存量最大的普通住宅和高档住宅。

2. 计税依据有待规范。上海市和重庆都以房产的交易价格作为计税依据,而非房产的评估价值,这显然不符合房地产的主要特征。两个试点城市也都意识到了这一点,都预留了未来条件成熟时以房地产税的评估价值作为计税依据的伏笔,但规定似乎都过于简单,与建立成熟的税基评估体系还有非常大的差距。

3. 名义税率相对较低。上海市适用税率暂定为0.6%,重庆市的税率基本维持在0.5%~1.2%,与美国约3%、俄罗斯2.2%、台湾2%税率上限存在一定的差距。

4. 税收豁免还需细化。重庆规定农民宅基地和自住房免税;独栋商品住宅,实施办法出台前的,免税面积180m2;实施办法出台后的,与高档住房一样,免税面积100m2。上海市规定居民人均免税面积60m2;同时对四类购房人实行特殊豁免,即对持居住证满3年并在本市工作生活的购房人、符合规定引进的高层次人才、重点产业的紧缺急需人才,实行首套房免税;对因婚姻等需要而首次新购住房且属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收房产税。

5. 收入用途难以监督。上海、重庆两地分别都规定个人非营业用房房产税全部用于保障性住房或公共租赁房的建设、维护,但未建立相应的制度保障。

三、对策建议

(一)税制设计构想

1. 扩大征税范围。地域范围方面:可将城乡所有土地和房产都纳入征税范围,为延伸至农村的工商业房产和地产征税问题提供法理支持。对于因城乡土地产出率差异大而可能导致的税负不公问题, 可以通过对农地、宅基地、农民住房实行豁免的方式解决。(2)房产范围方面:应将存量房和增量房等均纳入征税范围;并采用“新旧有别”的过渡性政策解决存量房征税难题[6]。

2. 明确纳税主体。考虑到中国土地所有权与使用权分离的现状,以及征管水平不高的事实,可将房地产所有人和使用人均设定为纳税主体,并明确纳税主体顺序:在中国境内拥有属于征收范围的房屋产权和土地使用权的单位和个人为纳税人;产权属于全民或集体所有的,以经营管理单位为纳税人;产权出典的,以承典人为纳税人;产权共有的,以共有人为纳税人,由共有人推定一人缴纳,没有推定人的,由现住人或使用人代缴;产权关系不明确,或者产权所有人、承典人不居住在产权所在地的,由产权代管人或使用人缴纳。

3. 科学设计计税依据。应采用成熟经济体的普遍做法,以评估价值作为计税依据,房地产租金不再作为计税依据。同时,为降低评估误差影响,可设置扣除比例,计税依据=评估价值×(1-扣除比例)。(1) 经营性房地产扣除比例,可参照房产税10%~30%的设定办法,具体的减除幅度授权省级政府规定。(2) 对于个人非营业用房,课题组认为,采用扣除比例对居民生活性住房进行豁免,比采用首套房免税或者设定人均免税面积的方法更科学、更富有弹性一些。 扣除比例=(当地城镇人均居住面积×家庭总人数)÷ 家庭非营业用房总面积。

4. 设置差别比例税率。(1)经营性房地产,考虑到模拟评税试点显示“房地两税”合并后税率不变时收入变化不大,因此建议维持1.2%的税率,对于部分地区改革后税负波动过大的,允许地方调整,但须经中央批准。(2)对于个人非营业用房,为避免激发自然人的抵触情绪,可在改革初期借鉴上海、重庆低税率做法;同时鉴于个人非营业用房税率上限一般不超过经营性房地产,因此建议税率设定为0.4%~ 1.2%,授权地方政府结合房屋等级(普通住宅、高档住宅)确定本地税率。(3)可借鉴台湾经验,对空地或者闲置土地按照基准税率的3~5倍加倍征收,同时对土地闲置费实行税费改革。

5. 确保税收豁免有序有度。(1)全部豁免:预算拨款单位的自用房地,慈善、公益、寺庙、公园、名胜古迹的自用房地,非营利性组织机构的自用房地,农地、宅基地、公共用地、农民住房等,免征房地产税。 (2)局部豁免:对存量房,可在房地产税实施当年减按其应纳税额的50%计算缴纳,第二年减按40%计算缴纳,以此类推,5年后不再与增量房实行差别政策。原“房地两税”优惠政策可给予3~5年的过渡期,期满后一律按新办法实施。(3)特殊豁免:低收入者、老人、残疾人、军烈属、退伍军人等,可扣减个人应纳税额部分,对于家庭确实困难的,免征房地产税;经济适用房、廉租房、公租房等,因具有社会保障性质,暂免征收房地产税;小产权房,在其合法变更为商品房之前,也暂免征收房地产税[7]。

(二)地方政府的应对策略

1. 省级政府因“营改增”造成的财力缺口需通过其他途径予以弥补。(1)按照现行的财政分配体制, 省级政府并没有参与房地产税的分配,因此,建议省级政府积极分析以其他流转税替代营业税的可行性,仔细权衡调高增值税共享比例、开征零售税,或者改革消费税对地方财力影响的差异,以争取最有利的财力分配格局。(2)对于省级以下地方政府因房地产税改革造成的短期收入波动,建议省级政府积极向中央争取过渡性财政补偿政策,或适度参与房地产税的收入分成,将所获资金专项用于解决房地产税改革造成的地区间财力分配不平衡。

2. 积极争取房地产税的地方税政自主权。为优化地方税体系,中央自十六届三中全会以来一直强调“在统一税政的前提下赋予地方一定的自主权”, 房地产税立法与改革是一个难得的契机,建议省级政府在中央确定的统一法律框架内,积极争取实施细则的制定权、折算比例的调整权、税率的选择权、 税收减免的设定权等。同时,在确保省级税政管理权统一的前提下,探索对地级和县级等地方政府适度授予折算比例、税率选择等权限,提升地方的积极性和灵活性。

3. 有序推进城镇化建设,培育和拓宽房地产税税源。城镇化水平的高低在一定程度上决定了当地房地产税税源的大小。因此,建议各级地方政府以国家新型城镇化发展战略为指导,进一步改进户籍政策,有序推进农业转移人口市民化;优化城镇规模结构,增强中心城市辐射带动功能;加快发展中小城市,有重点地发展小城镇,促进大中小城市和小城镇协调发展。

4. 推动地方政府转型,争取社会公众对房地产税的认可。美国等成熟经济体十分注重将房地产税与城镇居住环境等公共服务的改善联系起来,上海和重庆两地的个人住房房产税试点也注意到这一点,建立了专款专用制度。因此,推进房地产税改革不仅要做好舆论宣传,更重要的是推动地方政府转型,建议省级政府逐步建立以公共服务为导向的官员绩效考核机制,以公共服务的数量和质量指标慢慢替代GDP考核指标[8],同时提高房地产税征收和支出的公平性、透明性,使房地产税收入与支出形成直接的对应关系,争取社会公众的鼎力支持。

5. 逐步发挥房地产税在县级地方政府中的主体作用。(1)建议省级政府在推进房地产税改革的同时,进一步推广和完善“省直管县”和“乡财县管”的财政管理体制,通过减少财政层级来强化房地产税在县级财政中的主体税种作用。(2)目前的房地产税改革仍是一种过渡性制度安排,其设计主要是从“房地两税”的狭义概念出发,具有一定的局限性。从中长期来看,正税清费,处理好土地出让金和房地产税之间的衔接关系,是保证房地产税成为县级地方政府主体税种的必要步骤。建议省级政府未雨绸缪,着力理清国有土地使用权出让金收入、国有土地收益基金收入、农业土地开发资金收入、新增建设用地土地有偿使用费收入、城市基础设施配套费收入、新菜地开发建设基金收入等房地产领域的基金、收费与房地产税的关系,推进房地产领域的“税费改革”,解决基金和收费对房地产税的“挤出效应”。

6. 逐步创建征管便利性条件。(1)组建房地产税基评估机构。建议由地方政府牵头,整合现有资源, 组建非营利性、非行政主体的专门机构来实施税基评估,并成立税基评估委员会,负责评估争议复议工作。在这方面,深圳的做法值得借鉴。该市的房地产评估发展中心,现为深圳市规划和国土资源委员会直属事业单位,自2011年起承担存量房地产计税评估工作,其评估专业性、操作可行性得到OECD、国家税务总局等的高度认可。(2)建立房地产涉税信息平台。建议省级政府以《不动产登记暂行条例》实施为契机,促成国土部门按照地税所需数据的项目、格式要求,完善不动产登记信息管理基础平台;同时, 搭建一个省级联网的,能实时更新的,涵盖公安、民政、计生等部门相关数据的人口信息系统,为房地产税改革提供有力的数据支撑。(3)完善社会信用信息交换平台。建议由省级政府牵头,完善社会信用信息交换平台。对长期拒不缴税的自然人纳税人,可限制应税房地产权属转移、出租,限制该自然人担任新设企业法人代表、董事、监事、高管,限制其出境,禁止金融机构授信等。

摘要：将房地产税的调控功能定位为完善地方税体系,口径界定在房地产保有环节,并以福建省作为一个具体的案例基础,发现房地产税有弥补地方财力缺口的潜力。比较美国、俄罗斯、台湾等地的做法,借鉴上海和重庆的试点实践经验,可以设计出一个较为完善的房地产税税制框架。但若要房地产税改革顺利推进,就需要地方政府积极争取税政自主权,培育房地产税税源,推动政府转型,创建征管便利性条件。

关键词：房地产税,功能,测算,比较

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[7]楼继伟.财政改革发展若干重大问题研究[M].北京:经济科学出版社,2014.

房地产税改革方向 篇6

1.1房地产经纪行业从业人员无资质、无证书上岗

相关条例严格规定,我国的房地产经纪人必须通过相关的资格考试,并且取得 《房地产经纪人资格证》。如果没有取得 《房地产经纪人资格证》,是没有从事房地产经纪业务的资格的。在我国,房地产经纪业务起步较晚,是一个新兴的业务。虽然随着我国房地产行业的快速发展, 房地产经纪行业也得到相应的发展和完善。但是,有些房地产经纪机构规模较小,管理力度不够,缺乏必要的行业监管机构。因此,对从业人员的要求并不高,导致从业人员的无证上岗。

1.2从业人员整体素质不高,缺乏专业人员

我国房地产行业发展的步伐开始加快,一大批房地产公司在这种背景之下成立起来,社会各类人员开始涉足房地产行业,成为房地产行业的从业人员。由于房地产行业从业人员层次繁多和以往资格考试的内容注重理论不重实务,导致从业人员的整体素质不高,并且专业人才相对匮乏。大多数从业人员对房地产行业了解不多,不具备从事房地产行业应该具备的理论知识和实践经验。有些工业人员缺乏必要的职业道德,并且没有经过专门的专业技能的培训。

1.3房地产经纪机构在经营中信誉较差

在我国,房地产经纪机构在信誉上仍然不能够让人满意。房地产经纪机构在营业中过分强调利益,把利益最大化作为经营的标准。房地产经纪机构对从业人员操守行为的培养不重视,导致房地产经纪机构诚信的缺失。有些房地产经纪机构为了获得最大的利益,利用自己掌握的信息,钻相关法律的空子,致使交易双方的利益受损。从业人员的操守行为可以代表企业的形象,房地产经纪行业忽视从业人员职业道德的培养,造成房地产经纪机构的诚信缺失,必然会影响企业未来的生存与发展。

2房地产经纪行业新一轮考试制度的改革方向

2.1考察房地产经纪人知识素质

2.1.1加强经济学基础知识的考察

作为一个合格的房地产经纪人,一定要具备相关的专业素养,掌握经纪学基础知识是房地产经纪人必需的素质要求。在房地产行业新一轮的改革中,要加强对报考人员经济学基础知识的考察,尤其要把市场以及市场营销知识作为考察的重点。

房地产经纪人要熟练掌握市场调查的方法,会进行市场预测,对商品房市场有足够的了解。会结合我国当下房地产行业的发展现状,了解房地产市场供求变化,找出其发展规律以及发展趋势等。报考人员要有分析经济模式以及经济增长模式对房地产活动的影响的能力。

为了可以实现无障碍交流与沟通,更好地为外国人士服务,房地产经纪人要具备一定的外语水平,同时还要求房地产经纪人具有看懂国际英文传真的能力。

2.1.2加大专业知识的考察力度

房地产经纪人必须要有足够的房地产专业知识,房地产专业知识包括的范围很广,主要有房地产金融与投资知识、房地产经纪知识、建筑工程知识等。在房地产经济行业的考试中,一定要加大专业知识的考察力度。同时,掌握一定的会计、统计、房地产市场营销、物业管理等方面的知识也是作为一个房地产经纪人必须具备的专业知识。 在考试命题时,要结合各类房地产知识,综合全面的考察报考人员的能力。

随着社会的不断进步,一个房地产经纪人需要掌握的知识也越来越多,计算机已经开始普及并且应用到房地产工作中。因此,房地产经纪人必须要具备相应的计算机使用能力,可以熟练的应用各种办公室软件,了解掌握数据库技术以及网络技术等。

在我国,从事房地产经纪行业还要具备相应的法律知识,在房地产经济活动中,要求房地产经纪人有较强的法律意识以及法制观念。因此在房地产经纪行业的考试中, 要加强对法律知识的考察。

2.1.3加强对其他辅助知识的考察

与别人打交道是房地产经纪人最主要的工作内容,因此房地产经纪人要对社会学、心理学、人际关系学等方面的知识有充分的了解。同时,演讲学、传播学、广告学等相关知识也是房地产经纪人必须掌握的辅助性知识。掌握这些知识,可以让经纪活动更加的具有吸引力。因此,在房地产经纪行业的考试中,要对这些辅助性知识进行考察。

房地产经纪人的主要工作是与各种各样的人打交道。 作为一个合格的房地产经纪人,不仅要掌握评估房地产价格、质量的方法,同时还要有较高的文化修养。知识面要涉及地理、民俗、社区文化等各个方面,要有较强的阅读能力以及艺术鉴赏力等,这样才能得心应手的应对各色的当事人。

2.2考察房地产经纪人能力素质

2.2.1对房地产经纪人的一般能力进行考察

房地产经纪人所具备的一般能力包括创造力、理解力以及判断力。在房地产经济活动中,当房地产经纪人面临特殊问题时,可以对以往的经验进行概括,并创造出新的解决方法,具备在复杂多变的环境中独立解决问题的能力。同时,房地产经纪人要有冷静思考的能力,要根据自己掌握的各种情报以及各种信息,冷静地对形势作出思考,客观、全面的分析所面临的环境,从而做出正确的判断,并且可以快速地做出回应。这些能力都是作为一个房地产经纪人所必需的一般能力。因此,在对房地产经纪人进行考试时,要加强对这些能力的考察。

2.2.2加强处理房地产业务能力的考察力度

房地产商品与其他的商品不同,每一宗房地产都是不同的。因此,房地产经纪人要对买方的具体要求进行充分的了解以及把握,为买方提供合适的房源。在房地产经济活动中,房地产经纪人要牢牢抓住每一个交易的机会,在较短的时间内完成合理的供需搭配。

3结论

房地产税改革方向 篇7

关键词：财产税,房产税,改革方向

一、财产税概述

( 一) 财产税及其体系

财产税是指以纳税人拥有或者支配权属于纳税人的财产作为征税对象的税收体系。财产税不是单独的一种税种,而是作为一个税收体系而存在。现代国家正常的税收体系由流转税、所得税和财产税系构成。财产税主要包括房产税、契税、遗产税和城镇土地使用税等。结合国内不同学者的划分,笔者将财产税分为两大部分,分别为财产保有税和财产转让税。其中财产保有税包括动产保有税和不动产保有税,而财产转让税可以分为无偿转让税和有偿转让税。

( 二) 财产税的功能

1. 地方财政收入的重要来源。作为地方财政收入的重要税种,财产税对于筹集地方财政收入具有重要作用。财产税的税基涵盖范围广泛,既包括动产又包括不动产。且随着社会经济的发展,财产由于其自身的特性具有广阔的升值空间,为地方财政收入的增加提供了重要的来源。

2. 调节社会财富分配的重要工具。自改革开放以来,我国国民收入有了较大幅度的增加,但是这也带来了城乡、行业等收入差距的进一步拉大,导致社会财富的分配不公。由于财产税按照纳税人拥有财产的多少进行征收,因而财产税可以在一定程度上劫富济贫,起到缩小收入差距,调节社会分配的作用。

3. 资源配置的重要手段。市场调节存在其缺陷,而财产税的存在则可以以税收的形式减少房产和土地等资源的浪费,提高财产的利用效率,从而更进一步的促进整个社会财富资源的优化合理配置。

二、我国财产税发展现状

新中国成立以来虽有发展,但进程依旧缓慢。究其原因有以下几点: 一、新中国成立初期,人民收入水平极低,仅能勉强满足温饱问题,基本没有房产等大型财产,因而财产税征收缺乏征收对象。二、人民公社化等公有制活动的展开,导致社会私有化程度极低,人民没有积累个人财富的机会。三、随着改革开放的展开,社会经济得到快速发展,人民没有财产税征收意识,征收阻力较大。当前我国财产税发展主要存在以下几个问题:

( 一) 财产税体系不健全,地位不突出

作为税收体系三大税系之一的财产税,尚未能与所得税、流转税形成三足鼎立的局面。尽管财产税作为地方税收的主要来源,但由于其所包括的税种多为小税种,如房产税、契税、遗产税和城镇土地使用税等,税收收入较少,难以成为地方财政收入的主体税系。

( 二) 税制设计缺乏合理性,影响功能发挥

第一,财产税征收范围过于狭窄,不适应当前社会经济发展需要。房产税和土地使用税等仅仅针对市区、县城、建制镇和工矿区进行征税,而忽视了个人用于自由自用的非营业性房产。随着我国城镇化水平得到迅猛发展,带动了房地产业的发展,越来越多的中高收入城镇居民拥有不止一套住房,这也带动了房地产价格的水涨船高。财产税对于这类房产进行免税的规定不仅减少了房产税的税收收入而且也不利于社会收入分配的进一步调节。

第二,财产税多税种计税依据存在缺陷。以房产税为例,现行税法下,房产税以房产余值和租金收入作为计税依据,虽然此方式的征收管理成本较低,但是由于房地产会随着时间等因素的作用增值或减值,这就不能正确反映由时间市场等因素造成的价格差额,因而造成税收收入缺乏弹性等问题。

( 三) 税种之间存在重复征收问题

首先,在财产税内部,房产税和城镇土地使用税之间存在着重复征收问题。根据先行会计准则: 企业购进的土地使用权或者以支付土地出让金方式取得的土地使用权,按照实际支付的价款作为实际成本,并作为无形资产进行核算,待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。即房产的成为被确定为土地使用权的成本,然而,房产税以房屋的原值减去折旧后的余值作为计税依据,这就会造成对于土地的重复课税。

其次,在财产税系之外,企业所得税与土地增值税之间也存在着重复征税的问题。土地增值税以房地产转让收入减去各项允许扣除项目金额后的余额作为计税依据,而房地产由于转让所取得的利润还需要在缴纳土地增值税之后再缴纳企业所得税。因而对于房地产转让取得的利润存在着土地增值税和企业所得税重复课征的问题。

三、财产税改革措施与方向

( 一) 循序渐进,分阶段扩大财产税征收范围

鉴于当前财产税征收面临的诸多问题,想一步到位规范财产税的征收是不现实的。因而应采取多阶段多步骤,循序渐进的方法,不断规范财产税的征收与管理。首先可以以开征不动产税为起点,修正原有重复征税环节,其次继续完善不动产税,逐步扩大到对于非经营性居民房产进行全民开征。最后择机开征遗产税与赠与税。

( 二) 改革税率,建立新的征收体系

针对现有财产税税率的问题,应该在广泛借鉴其他国家先进经验的基础上,结合我国国情,选择适合我国当前经济发展水平的财产税税率。同时,应适当改造现行财产税征收体系。如可以取消契税、耕地占用税等,将外商投资企业所得税合并进企业所得税,以避免重复课征问题。

( 三) 加大宣传教育,增强公民的纳税意识