商业开发模式（精选12篇）
商业开发模式 篇1
1 现阶段我国地铁运营状况
1.1 地铁运营模式
国际上地铁运营模式主要分为四类型:政府集权模式、私合作模式、商业化运营模式、私人运营模式。而我国地铁体现出来的运营模式属于政府集权模式范畴。
1.2 政府集权模式下的地铁资本结构
在我国的地铁建设运营中, 政府与地铁的发展机遇息息相关。在地铁投资建设初期, 其资金来源主要靠政府直接提供;在后期运营建设中, 政府通过特许经营, 超多元化的投资方向发展。但是, 政府作为地铁的主要投资者, 控制着地铁的投资结构, 对地铁的投资者进行筛选。
1.3 现我国地铁发展存在问题
地铁商业化模式单一:
地铁作为我国高速建设发展的交通运输产业, 在城市结构中占据主导地位。虽然地铁的选线多集中在城市经济集中区或交通流量大区域, 但地铁内部结构设施却趋于单一化。旅客在地铁内人均消费较低, 除了正常情况下乘坐地铁的消费外, 旅客在地铁内基本没有其他额外的消费。这一点在一定程度上导致了地铁收益不高, 长期亏本的情况常年存在。
2 商业化运营模式
2.1 商业化运营模式的特点
它的主要特点在于政府以股权形式组建地铁公司, 但地铁公司多元化开发、经营自主、自负盈亏。政府对地铁运营的管制较少, 适合市场化程度高、客流量大的经济体。
2.2 分析香港、南京的地铁运营模式
商业化模式对于国内地铁来说是一个新型的开发模式。根据我国的经济体制, 地铁的开发建设完全变成商业化运作的可能性是很小的。但我们可以通过适当的融合, 对现阶段地铁的运营模式加以改良, 将政府集权模式与商业化模式相结合。现在分别以香港和南京地铁为例, 具体阐释一下商业化模式的运营性质和国内地铁的积极发展形式。
2.2.1 香港地铁
香港地铁是典型的商业化模式运营。香港政府注入资金组建了香港地铁公司, 明确地铁公司是政府控股的公司, 并放弃了补贴政策, 要求地铁公司根据审慎的商业原则兴建及经营一个集体运输铁路系统。香港地铁公司拥有制定票价的自主权和自行修建线路权。不过在地铁沿线, 香港政府也划拨出一定的土地, 由香港地铁公司经营;承诺当地铁公司财政情况恶化时, 政府进行注资改善, 为地铁公司在香港内外融资创造尽可能宽松的环境。
2.2.2 南京地铁
南京地铁在积极改良现有运营模式的基础上不断创新, 最终打破地铁运营亏损这一世界性难题。他们主要采用了开源和节流两条渠道来减少地铁运营成本和提高地铁经济效益。
“开源”就是如何吸引更多乘客, “节流”即打破常规, 在保证正常运营服务的情况下, 减少“出血点”, 尽可能降低企业成本。自从地铁一号线开通以来, 南京地铁除了自身的安全、快捷、不堵车、大容量等优势外, 主要采取以下四大“人文”举措, 吸引客流。一是从单先到多线, 坚持低票价政策, 让利于民。同时对学生、老人、伤残军警等7类人群实行不同的优惠政策;二是持续增开列车, 不断压缩行车间隔。三是推行公交一体化, 出资建设6大公交枢纽站, 方便乘客换乘。四是整合资源, 推出免费报纸、雨伞租借、图书借阅等10余项增值服务, 以及举行“四季分明”的营销互动活动。据了解, 通过以上举措, 地铁日均客流极具增加, 先地铁客运量占全市公共交通客运量的三分之一。
南京地铁就是通过开源实现增收、节流实现降本, 双管齐下、双轮驱动, 实现了收支平衡、略有盈余的宏伟目标, 创下了轨道交通界的奇迹。
2.3 商业化运营模式的开发
地铁商业化模式的开发依附的是对地铁整合沿线站点的土地资源、广告资源、商铺资源、通讯和视讯资源、房地产资源等多元化资源的综合开发。通过对地铁附属资源合理有效地开发, 不仅能够获得可观的经济效益, 而且还可以通过商业化模式的开发引进各投资方注入资金, 对弥补建设资金不足、运营亏损等问题都有积极作用, 也促进地铁的良性发展。同时, 地铁自身具有核心枢纽的功能及各种优势, 对它进行商业化模式的开发不仅可以带动周边地区形成商业辐射区, 由点及面地带动沿线商业发展, 在对城市经济建设和城市结构规划方面也有着积极作用。
2.4 针对我国地铁提出商业化模式开发方案
2.4.1 改善地铁结构层次
1) 地铁出入站口设置
地铁出入后的人流量大, 可以充分利用这个优势。在对地铁出入站口的设计的时候, 适当延长出入口距离, 让旅客在出地铁后有一段步行距离。在这段路程上, 可以增设相应的书报店、礼品店、食品店、药店、服装店、小吃店等等, 这些店铺的引进一方面促进地铁内旅客的消费, 提高地铁收益, 另一方面也为方便满足部分旅客需求。
2) 地铁结构层设置
通常情况下, 地铁站台都设置在地下一层。从商业化的角度来说, 这样的层次设计并不能有效的吸收和留住客流人员。地铁的站台设置可以采用多层、错层结构, 在整体空间结构面积不变的情况下, 适量绕行, 增长旅客停留时间, 以促进旅客地铁内消费。
2.4.2 在地铁内植入广告、房地产、通讯和视讯等资源
地铁车站台、车体内部、自动扶梯两旁、支柱墙上等, 都可以适当适量有效的植入商业广告、公益广告、信息媒介等, 增强地铁对外界吸引力。同时, 也可以在一定程度上分散旅客等车的注意力, 平复情绪, 提高旅客乘坐地铁的满意度。
2.4.3 将地铁与大型超市、餐饮、购物中心等相结合
对于多元化的地铁商业化模式, 其核心是将地铁产业打造成一个集交通、餐饮、购物、娱乐、文化于一体的综合性公共场所。据调查统计, 70%的人不反对在地铁内购物消费, 并且认为如果地铁内有大型超市或餐饮等, 他们都很乐意前往。在地铁内设置多形式的商业结构, 不仅带动周边商业经济区发展, 同时, 对地铁来说, 这是多元商业化模式的结合, 对地铁的开发起着积极促进作用。
摘要：在科技建设高速发展的现代生活中, 地铁建设在人们日常出行生活中起着重要作用。但是地铁运营亏本确是我国绝大多数地铁部门所面对的一个巨大难题, 地铁站台及周边环境的商业化模式开发显得尤为重要。地铁商业化模式开发不仅是增加地铁运营收入, 同时也是多元化模式的融合, 对城市建设、发展及经济效益等都有着积极的促进作用。
关键词：地铁运营,商业化模式,开发
商业开发模式 篇2
作者：吴焕贤
文/中海华通商业地产服务机构总经理吴焕贤
提要：
一股商业地产开发热席卷中国各个城市，二、三级城市的商业开发更是遍地开花。这两类城市商业地产的开发与中心城市有着明显的区别。
城市人口变化带来的商业格局变化
(一)目前城市商业地产开发呈现四级梯队层次：
第一个层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。
第二个层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。
第三个层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。
第四个层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市或大型镇级城市。
由于超级城市与一级城市论述得比较多了，本文主要探讨二、三级城市开发。
(二)城市人口聚集形式：
1、人口流动形式
第一级流动形式：农村人口城镇化
乡村多余人口流向：→ 乡镇→ 县镇
这一流动，使县城人口迅速增加，而要想在县城生活下去，必须拥有工作与生活舞台，县城工厂少，人们只能从事一些“商业服务性”工作，从而迅速形成新的县城商业中心与新的商业街区。
在这种情况下，只有拥有自己的商业店铺，才能养活全家，并使下一代能有更好的生活机会与发展机会。
第二级流动形式：地区性城市中心化
县城(“有钱人”)流向：地级城市(生活、居住、学习、工作)
这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。据调查，中国10年内，地级人口将每年有8%-10%以上的增长速度。人口重新聚集，必然会形成新的地区商业中心，形成新的商业需求，从而使地级商业布局重新洗牌。商业街、商业中心、购物广场、步行街、文化生活广场应运而生。第三级流动形式：区域性城市中心化
地级城市人口流向：省会城市
这一流动，使原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心，省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。
这一渐变过程必然使省会级城市商业布局走向国际化，形成更加现代的国际型城市商业新格局，必然出现各类全新的商业业态。大量商业中心重新规划与建设。
第四级人口流动形式：全国、世界各地人口流向：超级都市
这一流动不仅是国内人口流动，国外也将有大量人口流向超级都市，使之成为国际化大型都市；从而使商业规划与布局面临全新的要求与挑战。
从这四个流向可以看出，每个流向都将形成不同的城市形态，从而创造出不同的消费需求，进而形成新的商业规划与布局。
二.二、三级城市商业的几个特点二、三级城市商业发展具有以下几个特点：
1.商业中心比较集中，且只有一个商业中心(规模)。
一个二级城市一般只有一个商业中心，而且商业中心基本上包括了商业的各个业态，同时也是该城市人们购物的主要场所。
2.商业面积供求关系比较容易达到饱和(面积)。
由于城市小，且应有的可开发商业土地比较充裕，所以很容易商业开发与建设。商业面积供应往往容易过剩。
3.商业位置很敏感(位置)。
开发的商业项目对位置、商圈很敏感，往往离开商业中心几十米的距离，商业经营便面临挑战。经营状况比大城市更难，所以对商业位置的选择，决不能来自大城市的研究结果与理论。
4.租金收入与投资回报不相符(租金)。
正常的商业投资回报期是10年，即投资回报率是10%；而二、三级城市的商业投资回报期一般在15年甚至20年，是很长的回报期。作为开发者必须考虑清晰。
5.商铺投资人往往有着很好的投资判断(商圈)。
由于城市比较小，他们对于城市已经相当了解，对于一个商业项目的认识往往超过了大都市的商业投资人，小城市的商业布局毕竟比较简单，很容易做出判断，而大城市由于城市复杂，很难做出比较准确的判断。
6.商铺价格比较敏感，不会有超值的价值升值空间。(售价)
二、三级城市的人们对商铺的售价比较敏感，主要是可类比的项目与价格，影响人们的高期望值判断。
那么，在二、三级城市应如何进行商业开发呢？
1.充分进行市场调查，研究出该城市的未来发展空间。
对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。
2.准确的市场定位
定位是项目发展的关键，定位应充分考虑该城市的未来，以发展与前瞻的眼光给予定位。定位主要有以下几方面考虑：
第一，总体定位。即项目是做什么的，是百货商场、购物广场、商业街，还是临街底商、特色商业、超市等。
第二，产品定位。即本项目是以租赁为主还是销售为主。相当关键的是，如果是以销售为主，必须要推出更加“好卖”的商铺，而且必须研究清楚哪类商铺“好卖”。一般而言，二、三级城市应重点推出一些临街的商铺，市场往往容易接受。而如何做好商业街，这就是前期概念设计的关键。
第三，面积定位。即商业总规模大小，商铺的面积大小。规模大了，面积租金会低，商铺总价会高，对于出售会有很大的困难。
第四，价格定位。即对商铺租金和商铺销售价格定位。由于商业的特点,每个位置的租金水平都会有所差异的，从而每个位置的售价也有不同。很多开发商由于对商业位置价值理解的深度不够，往往定价过于简单，从而不能充分地将每个位置的商业潜力最大化。
第五，投资人与租赁人定位。准确地判断出各种不同的投资人与租赁人，根据其特点确定整体营销方式、营销理念、推广渠道等。
3.符合市场的概念设计与规划
概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充分考虑未来商业经营者使用的需要。
二、三级城市不要有太前卫的设计。要与这个城市的文化与习惯相符合，过于概念化的设计，往往使项目不伦不类，比如“欧洲城”、“罗马街”等等。
4.直效营销与概念营销二、三级城市的经营者对于本城市有着很深的了解。城市里发生一件事很容易被人传播与知道。营销的重点应放在“真诚的告知”与“未来的分析”上。
宗教资产不该商业开发 篇3
宗教商业化，信仰产业化。受经济利益的驱动，一时间，“宗教搭台、经济唱戏”的戏码在各地纷纷上演，从大兴土木到谋求上市，原本清净的宗教圣地，逐一被卷入了资本“圈钱”大潮，河南少林寺、陕西法门寺、浙江普陀山等无一幸免。
遗憾的是，在地方建设的引导下，掺进了复杂元素的宗教文化遗产，不但没有妥善处理好宗教与经济发展的关系，伤害了信教民众的情感，部分“开发性保护”甚至侵害了宗教界的合法权益和形象，造成恶劣的社会影响。
宗教资产的归属问题
“法门寺的事情，上级也想找个解决方案，结果发现不可能有方案。”一位接近陕西法门寺景区文化产业集团的知情人士对《投资者报》记者说，“几十亿的投资，谁来还，是个问题；还上后，资产归谁，又是个大问题。”
按道理应该归寺庙，作为宗教资产，但逻辑又讲不过去，曲江或者财政白出几十亿，最后变成了宗教资产。文化景区既然不是宗教场所，但为何问题在法门寺引爆？
在整理资料和采访过程中，我们发现，景区和寺院没有切割，成为了法门寺难解之谜。法门寺文化景区规划总面积9平方公里，一期项目占地1300亩，而法门寺寺院仅有94.5亩，不及景区面积1/10，且位于景区的东北一角，使得一般游客很难识别景区与寺院的区别。
而对于舍利之争，将举世敬仰的佛指舍利移放到了景区新建的合十舍利塔内，在早期一些媒体的报道中，法门寺监院智超法师也认为法门寺景区的做法严重损害了法门寺的声誉和僧人的形象，也损害了社会道德建设，佛指舍利应该回归法门寺依法供养才是正理。
在本报记者的采访中，有金融人士表示，舍利安放景区，仅是择地供奉文物，但是，岳路平对此的看法不一样。
“舍利作为佛教圣物，是最高级别的文物，即便是保管，也应该由国家出钱来建一个文化事业的博物馆，而非公司盈利性运作，舍利应属于僧团、僧众，而非敛财工具。”知名当代艺术家、策展人、文化创意产业研究者岳路平说。
10部门严禁借教敛财
2012年，就在西安曲江文化旅游集团（下称“曲江文旅”）借壳“ST长信”上市之时，其旗下的一处“财神庙”资产因要注入上市公司而备受瞩目。
财神庙冲击A股，难道财神也缺钱吗？曲江文旅的成功运作无疑给国内利用寺庙道观搞旅游开发，甚至计划将寺庙道观捆绑上市的做法注入了一剂兴奋剂。
只是好景不长，2012年10月22日，国家宗教事务局、中国证监会等10个部门联合发布《关于处理涉及佛教寺庙、道教宫观管理有关问题的意见》，使问题进一步明朗化。
意见指出，坚决制止乱建寺观和各种借教敛财行为。寺观应在政府宗教事务部门的行政管理下，在当地政府有关部门指导、监督下，由佛、道教界按民主管理的原则负责管理，任何单位和个人不得插手其内部宗教事务。
意见还强调，严禁党政部门参与或纵容、支持企业和个人投资经营或承包经营寺观，不得以任何方式将寺观搞‘股份制’、‘中外合资’、‘租赁承包’、‘分红提成’等，不得将宗教活动场所作为企业资产上市，对参与、支持此类活动的党政干部要按党纪政纪严肃处理”。
商业开发模式 篇4
对开发区的开发建设和运营来说,其投融资体制和模式是一个重要课题。从国内的模式看,土地融资在开发区开发与建设阶段发挥了非常重要的作用。随着开发区逐步进入产业发展与城市崛起的阶段,这种依赖土地进行融资的方式正面临较大的债务和金融风险,开发区建设应当积极寻求投融资模式转型路径。
一、我国产业园区投资开发商业模式分类
1. 按照主导对象分类。
(1)政府主导。所谓政府主导就是政府平台公司对园区进行开发,即政府成立自己的公司,通过财力完成相应的园区开发和规划,并将自我开发的小地块转让给入驻的企业,这也是很多大型科技产业园区选择的主要开发模式。(2)企业主导。所谓企业主导就是安排产业集团对园区进行自我建设,这种模式一般为较大的高新区所用,因为高新区的地域相对较大,里面存在较多的园中园实业集团,结合自己的功能定位建立上下游一体的研发基地或者生产基地,并自我进行土地购置建立园中园,这也是对园区开发的一种补充。(3)政企合作。政府和企业互相协调对园区进行开发,一般都是政府对园区的产业规划和定位进行控制,园区开发企业实施一级开发、产业招商和服务。[2]入驻企业对土地进行购置,政府和开发企业均得到一定的回报。
2. 按照资金平衡模式分类。(1)BT模式。也称为工程总包或者固定收益模式,是指土地一级开发企业在土地储备中心的委托下,结合土地利用规划、城市规划对拟征用的国有土地、农转用土地统一组织农转用、征地、拆迁、市政道路建设等。土地储备中心结合总建设成本的一定比值当成经营加成。政府拥有土地经营权、项目规划权,保证项目发展方向,但需要承担较大的财政压力。(2)利润分成模式。所谓利润分成是指开发商在政府的委托下对土地进行一级开发,待成熟后移交给政府,政府通过招拍挂等方式出让土地,出让金扣除农业土地开发资金、土地开发成本、国有土地收益基金、农田水利资金、征收土地农民基本生活保障资金等款项之后,收益在企业政府之间按比例分成。若土地出让金无法满足土地开发成本,政府会承诺给开发商一定的保本收益。(3)PPP模式。PPP模式也称为公私合营模式,就是政府授权给民营企业替政府来运营、建设、管理基础设施、其他公共服务设施等,并向公众提供相应的公共服务。PPP模式追求的是社会和政府共享利益、共担风险,企业和政府实现双赢。
二、提升我国产业园区投资开发商业模式水平措施
1. 谨慎选择主导产业。
在对产业园区进行建设时,要对主导产业进行选择和确定,这也是园区建设的核心和关键工作。但是,受到各种因素的影响,各个地区在对产业园区进行建设时,所选择的产业存在一定的误区,例如可以发展现代服务业或者第三产业、产业高端环节或者高端产业、战略性产业或者新兴产业。
2. 防范商业模式风险。
例如PPP模式属于相对轻松的管理模式之一,PPP的目的之一为融资,公共部门和政府除了加大对民营部门资金进行利用之外,一般都使用了民营部门的管理和生产技术;其次,融资过程中一般都希望自己承担最小化的风险,PPP模式运用中所考虑的是双方风险,并最小化承担自我整体风险,和风险控制模式对应的是融资者需要对自我最大化收益进行考虑,PPP管理模式在社会综合效益最大的影响下,PPP管理模式中合作双方不可盲目追求局部利益。在这种公众利益、风险分担的情况下,为了满足PPP模式项目建设的需求,可以在做好公共基础设施建设的同时,引入养老、医院等PPP模式。
3. 突破“囚徒困境”束缚。
产业园区在实际建设期间,尤其是欠发达地区开展的产业园区建设会涉及到各种招商引资,也就是通过优惠政策开展相应的招商引资。但是,这种招商引资的目的就是提升自我利益,导致彼此的利益受到损害,一个地区的优惠政策只有高于其他地区,即和其他地区优惠政策出现落差,才能促进地区招商引资工作的顺利进行。
三、结语
若将开发区当成企业,其收入包括土地出让收入和财政收入,其中前者是结合国家政策需求对产业用地进行协议出让,或者挂牌拍卖出各种经营性用地;后者根据状况的不同,有的园区地方全部留下收入,有的则不留。我国产业园区开发建设模式的探索和研究还存在较多的问题,有关部门要能够结合可持续发展政策的要求,制定针对性的发展策略,提升我国产业园区投资开发建设水平,为商业和经济发展提供更多的动力支持。
摘要：随着现代经济社会的不断发展,产业园区投资开发建设开始受到区域政府的极大重视。本文对产业园区投资开发建设进行分析,并阐述几种较为常见商业模式,并结合所在工作单位广东顺德清远(英德)经济合作区相关情况进行举例阐述;在此基础上从不同方面的利益权衡、主导产业选择、防范商业模式风险措施等角度提出了相应的发展策略。
关键词：产业园区,投资开发,商业模式
参考文献
[1]浦亦稚.苏州工业园区投融资模式研究[J].科学发展,2014,(09).
商业开发模式 篇5
2015-02-06 18:27 本文从三里屯village、世贸天阶、蓝色港湾、上海新天地、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街12大知名案例全面分析特色商业街的开发模式与成功因素。
一、时尚+商业
1、三里屯village
定位：集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。
艺术建筑：建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象。
不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。
(趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。)
业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。
南区业态
定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。
领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。
配比：业态比餐饮等。
北区业态
定位更高端，瞄准国际一线品牌。品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。
品牌—特色体验
接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。
2、世贸天阶
京城时尚旅游新地标。
定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。
品牌——世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中包括很多北京首家店铺及旗舰店：
西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店;
MissSixty/Energy 北京旗舰店;
FUBU北京唯一店;
直营概念店 Adidas Heritage;
法国流行品牌promod 北京第一家店;
SJSJ北京第一家店;
美国时尚品牌GUESS北京旗舰店;
美国经典休闲品牌GANT中国旗舰店;
法国品牌 Lilith 北京第一家店;
西班牙鞋具皮具品牌 Patricia 的北京第一家店;
德国女装品牌 MARCCAIN 的北京第一家店;
高级服装订制台湾品牌 GIOIA PAN 的中国第一家店;
雅诗兰黛集团设立MAC彩妆专卖店等等;
别具特色的爵士乐酒吧CJW;
北京第一家外文书店 Chater House;
韩国高档超市及加州健身姚明运动馆的中国第一家店;
GoldBo-tree 菩提岛时尚生活SPA的北京每一家店;颂音乐厨房的中国第一家店等。
3、蓝色港湾
定位国内首座Lifestyle Shopping Center，依托朝阳公园水景资源，打造全新商业形式。
Solana有别于传统商业，是集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的一站式体验消费场所。最大特点是将丰富业态与顶级环境资源相融合，以完全开放式空间为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景。
业态—SOLANA包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态，经营内容丰富，满足各类人群消费需求。
8字动线
SOLANA蓝色港湾独有一条巧妙的8字型的动线，消费者沿着这条动线行走，将不会错过SOLANA蓝色港湾的绝大多数店铺。
整个建筑由19栋2-3层地中海风格的楼宇环型组成，拥有众多的国际品牌名店;
总结：
必备条件：区域具备良好的商业消费环境。
Solana：地处CBD、燕莎和丽都三大商圈交汇处，形成了浓厚的国际化氛围;周围聚集了20多个北京最高档的涉外公寓和高尚社区，此区域已发展成为北京最具消费力人口的聚集区;周边涉外写字楼里工作的高收入白领为Solana提供了众多高素质、高收入的消费人流。
二、历史+商业
1、上海新天地
外地游客来上海旅游的必到之地;
上海的白领一族体验小资生活的专属地;
居住在上海外籍人士进行交流和聚会的根据地;
新天地位于城市“中心的中心”，距淮海中路高档消费商业区600米左右，占地面积52万平米，紧邻淮海中路商务圈，北至太仓路;西至马当路;南至自忠路;东至西藏南路原自然街坊23个;原居住人口7万人。
新天地是太平桥改造规划的首期项目
A、太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观;
B、新天地，占地3万，建面6万，分南、北里;
C、翠湖天地高级住宅小区，总建68万;
D、企业天地甲级写字楼区，总建面50万;
E、瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑。
开发理念：改变原先的居住功能，赋予商业经营价值，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。
改造方式：新天地开发借鉴了国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。
石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚;门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，真有穿越时空之感!
功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身。
客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客;提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所。
北里：约3.5万，以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修。
南里：以反映时代特征的新建筑为主，包括一座总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
集中式商业与街铺的比例：42%集中式商业(5层)+58%街铺(2-4层)，近乎40%：60%的比例。
艺术化商业：新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感的现代时尚风采，使之成为现代潮流的领导者。
服务：咨询中心免费提供新天地各个租户的店卡和各种关于新天地的资料、刊物，以及上海旅游交通地图等。电脑浏览新天地及其他相关的网站。中英双语服务。
上海新天地商业功能实现成功因素
选址：城市核心区中心位置、市级商圈、高档商务区附近，周围有高端住宅支撑;
差异化定位：与临近成熟商圈形成差异、功能综合、集餐饮、购物、娱乐休闲、文化于一体;
商业业态比例：零售：餐饮：休闲娱乐及商服分别为42%：38%：20%;
商业形态比例：42%集中式商业+58%商铺。
盈利模式：采取只租不售模式，经营者和管理者分离(开发商资金实力、商业管理经验);对租户严格挑选，现有租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。
总结：北京、上海两个商业代表作成功的共同之处
项目都抓住了符合现代消费的“流行、时尚”的核心文化元素，迎合了市场的需求。
上海新天地：建筑构建出海派文化特色;商业运营上体现时尚代表时尚艺术的“陈逸飞”、代表流行音乐时尚的“东魅”，并辅之以星巴克、哈根达斯、酒吧。
三里屯：超现代建筑艺术
将项目与城市本身的历史文化构成一个强烈的反差，以彰显项目的差异化和独特性。反其道而行之，将项目的建筑风格与城市文化的对比和反差做到极限。
充分利用区域传统的消费基础，并通过项目的打造，将影响扩大到全市、全国。
项目的规划设计上独树一帜，剑走极端，构建区域建筑标杆。
上海新天地：老瓶装新酒
开发商资金实力和运营能力的体现，启动运营到全面实现赢利花费近四年多的时间;
香港成功的招商经验及运营能力，引进很多国际知名的品牌的旗舰店，以及首次进入中国或北京的品牌。
2、南京1912
昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街。
位置：位于南京市长江路与太平北路交汇处;
规模：由17幢民国风格建筑及”共和”“博爱”“新世纪”“太平洋”4个街心广场组成，总面积3万多平方米;
案名：从征集的600多个方案中确定，1912 是民国元年;
定位：东方三采将南京1912定位于“城市客厅”，力图成为白领、小资、文化人群、外籍人士、商务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”。
南京1912的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致。总统府是南京民国建筑风貌的集中地;17幢建筑，其中5幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房。
青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、呈L形环绕”总统府”;大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外无任何修饰。
业态—以酒吧为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际一线品牌的引进。
招商定位：招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌。国际一线品牌将占有40%的份额，国内发达城市的一线品牌占有30%的份额，其余30%。
总结
选址：历史文化资源、遗留建筑;
1912：与民国总统府一墙之隔;
民国文化为载体;
业态、定位上时尚、与建筑形成反差;
定位：旅游、外国人、本地高端白领、小资。
三、文化+商业
1、成都锦里商业休闲街
文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河图”。
体验式、休闲式、互动式的旅游方式，符合现代游客的旅游需求。
在3个主题区域坚持了主题和特色业态，再分别辅以其他业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳。
根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题，锦里外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体。
锦里休闲街主要卖的是“文化”，是三国文化的代名词，把文化与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费。
2、天津鼓楼商业街
集旅游、购物、娱乐、展示、休闲风情文化街。
占地约20万平方米，总投资12亿元。
以青砖瓦房的明清建筑风格为主，主体2至4层，高低错落。
商业街总体规划呈十字型，南北向长580米，东西向长510米。
以新鼓楼为中心的鼓楼广场，长宽各81米，作敞开式设计。
广场周围分南街(天津风情街)、北街(古董珠宝街)、东街(精品购物街)等几个部分，兼具旅游、购物、娱乐、展示、休闲等多项功能。
目前入驻商业企业500家。
商业街由三部分构成：南街(天津风情街)、北街(古董珠宝街)、东街(精品购物街)。
3、南锣鼓巷
以胡同四合院为肌理、历史文化为底蕴、兼具品味人文环境的休闲旅游和文化创意的特色街区。
定位为集商业休闲、文化旅游、艺术品交易、文化创意为一体的特色商街，目前经营的商铺主要为酒吧、餐饮及工艺品店。
除胡同文化之外，北京民俗文化以及现代休闲创意成为南锣鼓巷特色商业街的最大亮点。
北京民俗文化：汉服文化、传统茶艺、变脸、中幡、杂技、老北京传统叫卖等;
现代艺术文化：花式调酒、非洲风情舞蹈、先锋音乐、经典话剧等;
文化产品的展示：主题明信片、纪念戳、老北京传统小吃、民间艺人现场制作手工艺品以及全国各地创意达人手工艺品。
总结：历史建筑或仿古建筑;民俗文化;分块;潮流元素，胡同。
四、艺术+商业
798艺术区
北京文化时尚创意先锋基地，国内最具国际影响力的艺术区。
“798艺术区”位于北京东北方向朝阳区大山子地区，是50年代由苏联援建、东德负责设计建造的重点工业顶目原国营798厂等电子工业的厂区所在地。
自2002年开始，大量艺术家工作室和当代艺术机构开始进驻这里，成规模地租用和改造闲置厂房，逐渐发展成为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、时尚店铺、餐饮酒吧等各种空间的聚集区。
798艺术区已经变成国内最大、最具国际影响力的艺术区，并已成为了北京都市文化的新地标。
798进驻机构除了画廊/艺术中心/工作室外，餐饮业、时尚业、媒体产业、设计/广告公司目前在园区中已经占有很大的比重。
具有艺术气息的特色餐饮、零售等商业配套已经成为园区最主要的盈利点。
798艺术区已经基本形成了以艺术为核心的生态系统：
艺术创作——园区发展的核心驱动力。浓郁的创作氛围使大量艺术家聚集在此，成为一切艺术活动的源泉。
艺术交流——园区面向社会的营销窗口。大量的展览、沙龙极大地提升了798的知名度和社会影响力。但展览和艺术品交易的收益状况一般。
衍生服务——园区主要的商业收入来源。特色餐馆、酒吧、咖啡厅，创意家居、服饰店以及与艺术相关的书店等等，不仅丰富了园区的配套，增添了园区的活力，更为园区带来了丰厚的租金回报。
五、主题+商业
1、美国洛杉矶City Walk
商业与电影主题的结合，以电影作为主题的休闲娱乐购物中心。
City Walk(城市步道)是美国洛杉矶著名的休闲娱乐购物中心;距离市区相距3公里，于93年对外开放;共有40多家专营店、餐饮部和娱乐场所，总建面约为2.5万平米。
初期依托于奥斯卡典礼及电影主题活动，逐渐形成了以电影为主题的欢庆广场;
目前已发展成为洛杉矶极具节庆氛围及文化特色的休闲旅游区之一。
美国洛杉矶城市步道CITY WALK特征要素
2、天津音乐主题商业街
商业与音乐主题的结合
3、日本秋叶原动漫商业街
车站设计与商业开发衔接探讨 篇6
车站周边物业开发是基于城市轨道交通及土地利用而发展起来的一种新的资源利用及经营模式。沿线站点的物业开发有利于激活城市的区域发展；实现地铁和商业经营性空间的客流互补；形成城市轨道交通建设发展的良性循环。规模化、多元化、一体化和人性化是轨道交通车站周边物业开发的发展趋势。
1.站点物业开发的理念
轨道交通站点物业开发是指：在城市旧城更新与新区开发的过程中，通过城市设计的协调，将多种城市功能（其中包括交通功能、办公功能、商业功能、居住功能）与轨道交通站点的设计、建设与开发相结合，从而充分利用地铁车站所聚集的人流，由此创造公共活动与区域经济优势，来推动城市开发与旧城更新，从而实现城市的可持续发展。
站点物业开发是一种新的资源利用及经营模式，资源经营是指通过市场化运作方式对轨道交通相关资源的开发与经营所获取的收益来弥补轨道交通巨大的建设资金和运营成本；资源利用则是指站在城市主体的角度，明确城市轨道交通各资源要素之间的相互约束，通过对资源的调用和协调，达到资源收益最大化和成本最低的利用目标。轨道交通站点沿线实施物业开发的前提条件包括：1）物业开发应与城市区域发展规划相适应；2）物业开发应确保轨道交通结构的稳定与安全；3）站点建设与城市的其它多种功能相结合；4）结合开发的其它城市功能应当具有一定的规模；
2.轨道交通站点与物业综合开发的结合形式
2.1结合站点周边用地发展物业
这种形式以车站为中枢，通过人行通道联系站点周边地块，并在这些地块上实施高强度的物业开发，这一结合形式常用于旧城区改造、新城区开发或远郊区、卫星城建设。结合站点周边用地发展物业，首先应从战略角度对轨道交通和周边物业设置位置进行统一规划，避免出现过于密集问题；其次为发挥轨道交通对沿线物业增值最大化，在距离轨道交通500m以内的 应高强度开发，随着与地铁车站距离的增大，开发强度逐级递减，2km外由于轨道交通对土地增值影响较小，开发强度最弱。
2.2结合轨道交通设施发展物业开发
这种形式在国外应用较多，目前在国内也逐步推广，集合的轨道交通设施包括停车场、车辆段及车站，所建大型上盖综合体可以吸引大量消费群体，也为地铁运营带来大量客流，经济效益非常显著，但需要重点解决规划、消防、抗震、噪音、震动、结构转换、周边设施等技术问题。
3.站点综合开发TOD理论
TOD(Transit-oriented development)是指“以公共交通为导向的发展模式”，其核心是以公共交通为中枢、高密度集约开发，综合发展步行化区域。其中的公共交通系统主要包括地铁、轻轨等轨道交通及大运量巴士干线，围绕交通节点，以400-800米（5-10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，在这个半径范围内，约有0.5-1.0平方公里的土地用于交通导向的开发，其特点为集办公、商业、文化、教育、居住等功能于一身的“混合用途”。
根据现状和地理条件的不同，可以将TOD分为“城市型TOD”和“社区型TOD”两种类型。“城市型TOD”是指位于区域公共交通网络的主干线上，成为区域中大型的交通枢纽和商业、就业中心，具有较高的发展密度，规模比社区型大，一般以步行10分钟的距离或者500米的半径来界定其空间范围。相反，布置在区域交通干线上的TOD被称之为“社区型TOD”，通过其公交支线与公交主干线相连通，公共汽车在公交主线和公交支线上运行的时间不宜大于10分钟（约5公里）。社区型TOD，承担的城市责任更低，更加注重居住用地的开发，并提供相应的零售、餐饮、娱乐和市政公用设施。
TOD模式提出的公共交通引导城市发展理念，对新城区的开发建设有很强的指导意义。
4.站点综合物业开发的模式
在轨道交通站点沿线综合开发过程中，城市功能的重组主要表现在三维空间的功能布局和使用强度上，体现为站点及其周围区域土地利用的高效化、建筑功能的复合化合空间布局的立体化。因此，可将轨道交通站点的物业开发模式按照其整合的不同城市功能与物业形态分归四类，综合集成模式、商业集成模式、商务集成模式及居住集成模式。综合集成模式是将办公、商业、酒店式公寓、地铁站、公交和换乘枢纽集成于一体的站点综合开发模式。常见于城市商业核心区、枢纽地区及新城中心区等地段，建筑形式表现为大型城市综合体。其常见的功能组合为，裙楼：名城店+百货；塔楼：写字楼+酒店+酒店式公寓+小量高级住宅。商业集成模式是将地铁站点与商业中心综合开发，可充分发挥商业及地下商铺的潜力。对应于新旧城区的交界地段，开发规模大，集美食、文化、休闲娱乐于一体。
5.站点综合物业开发的意义
在地铁沿线的车站站点的集中物业开发是对沿线地块的一次整合，有利于激发城市活力促进区域发展；有利于形成城市轨道交通建设发展的良性循环；有利于实现地铁和商业经营性空间的客流互补。
参考文献
[1] 金磊，彭建，等. 城市地铁车站分类理论及方法研究. 地下空间与工程学报，2010，(S1).
[2] 《城市轨道交通概论》. 上海申通地铁有限公司. 轨道交通培训中心编著. 中国铁道出版社，2009.
商业开发模式 篇7
一、商业地产的概念及其实质
(一) 商业地产的概念
从广义上讲, 商业地产指各种非生产性、非居住性物业, 包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业运营场所等。而狭义的商业地产则专指用于商业服务业运营用途的物业形式, 主要包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等, 其开发运营模式、融资模式、盈利模式以及功能用途都明显有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式, 这也是本文的讨论对象。
(二) 商业地产的实质
商业地产是由地产、商业与投资复合而成, 兼具地产 (开发) 、商业 (运营) 、投资三重特性, 既区别于单纯的投资 (如证券) 和单纯的商业, 又有别于传统意义上的房地产行业 (住宅地产) 。商业地产的实质首先是商业, 然后才是地产, 其开发运营的难点不在于地产开发, 而在于商业运营管理, 尤其是开发运营模式的选择。
二、商业地产开发运营模式分析
(一) 从投资回收的角度划分
1、纯销售 (只售不租) 。
由于国内商业地产开发商多是从住宅地产转变过来, 对商业地产与住宅地产在开发运营模式上的差异认识不足, 使得他们仍沿用住宅地产的短期运营模式, 而不是靠商业地产增值获得长线投资回报和长期现金流的获利方式。开发商一旦为了快速套现采取纯销售模式将商场分割出售给业主, 就会给后期营运管理带来一系列问题, 因为这意味着一个完整的商业地产在所有权和经营权上都被彻底分割而失去了整体性。这种方式的优势在于可以使开发商尽快收回投资, 减少商业风险。其劣势则是难以长期保证及提升商业物业的价值, 不利于商业地产项目的持续运营。
2、纯出租 (只租不售) 。
开发商在项目建成之后, 通过出租运营, 以收取租金的方式收回投资并获取投资回报, 并通常由开发商自己拥有的商业运营公司或其委托的专业商业管理公司来对商业地产实行统一管理, 通过对招商权的控制, 来达到控制进场业态种类以形成自己运营特色的目标。这种模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物, 在欧美比较流行。这种模式的优势是产权保留在开发商手里, 可以抵押再贷款, 还可在增值后出售, 甚至可以将商业物业进入资本运作, 而且开发商通过招商权可控制进场业态种类, 实现商业规划布局。其劣势就是需要长期占用开发商大量资金并且风险集中, 可能导致开发商资金链的紧张, 此时一个长期稳定的资金平台对于商开发商则显得尤为重要。
3、过渡形式。
开发商为了快速套现而采取纯销售模式, 由于产权的过于分散难以整体协调和管理, 将逐渐为开发商所摈弃。而以出租为主的纯出租模式对于融资渠道和自有资金的要求极高。所以, 目前国内商业地产开发商更多采用的是介于纯出售和纯出租之间的“售后回租”和“租售并举”的过渡形式。
第一, 售后回租。所谓“售后回租”, 就是商业地产开发商将商场分割成小商铺进行销售, 并承诺以一定的收益将售出的商铺从投资者手中租回, 整体委托专业商业运营商进行统一运营。商铺的购买者在一定的期限内只能收益不能运营, 实行所有权和运营权分离的管理模式, 这就是“产权式商铺”。产权式商铺的优势:一方面, 由于面积分割从而降低了投资的门槛, 而且开发商回租一定程度上保证了投资者的投资回报;另一方面, 开发商能在短期内快速回笼资金, 缓解资金压力。但是, 开发商为了吸引投资者的关注, 或者对商业地产的运营风险估计不足, 往往在销售时承诺较高的回报率, 这可能给后续运营管理埋下隐患。
第二, 租售并举。租售并举也是目前国内商业地产开发商普遍采用的运营模式之一, 这种模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润要求。租售并举的运营模式中开发商根据前期制定的销售比例和招商情况进行调控, 制定销售范围并明确运营范围;但大部分物业仍然采取出租的模式, 以便在现金流相对平衡的条件下保持物业的持续运营, 开发商通过产权出售和租金收益获得双重利润。最著名的就是“万达订单地产模式”。但是, 这种模式在租售比例的控制上需要谨慎。一般租售比例应该控制在7︰3之内才能较好地维持资金回笼和持续运营。
4、其他模式。
此外, 还可采用不租不售, 自己运营, 同时获取投资开发利润和商业运营利润;或者还可与商家联营, 以物业为股本, 成立专业商业运营公司, 合作或合伙运营;更巧妙是, 与其他人共同建立商业运营公司, 专门运营其开发的商业物业, 并以租赁方式租用其商业物业, 同时享有租赁收入、合伙运营收益、物业增值三部分利益。
(二) 从运营主体的角度来划分
1、地产开发商占主导地位的运营模式。所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外, 还参与商业选址、商业运营商的选择, 并主导整个运营过程的资本运营。从功能上讲, 地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是阶段性行为, 而商业地产运营是长期性行为, 所以从这个角度上考虑地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商却具有资金雄厚、土地储备丰富、建设和销售流程熟悉等先天优势。万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表, 但万达模式要求地产开发商同时拥有商业运营、资本运营方面丰富的资源。
2、商业运营商占主导地位的运营模式。所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外, 还参与地产开发 (主要是商业选址、商业设计和商业规划) , 并主导整个运营过程的资本运营。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导商业选址和前期规划, 为后期商业运营提供保证;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合, 可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
三、商业地产开发运营模式的选择
商业地产的开发商具体采用哪一种开发运营模式应根据自身的长期战略、运营特点以及资源分布等进行综合分析。
第一, 具有商业优势的企业大多以专业化商业开发为中心、以商业价值最大化或综合效益最大化为目标, 采取单独开发、长期持有的方式。单独开发需要企业具备雄厚的资本实力, 以承担大量的开发资金和长线回收的压力, 也需要企业具备很强的商业运营经验。目前采取单独开发并且运营良好的商业项目主要有两种类型:一是拥有较强的商业资源和商业整合能力, 以商业为资源和优势, 进行“商业+地产”复合开发, 寻求整体项目最大化, 如华润“万象城”和香港瑞安集团“新天地”。二是专门从事商业地产开发, 形成了专业化的开发运营能力, 这样的房地产开发企业较少, 如万达地产等。就一般开发商而言, 目前尚未具备上述两种情形的优势条件, 所以单独进行多个大体量商业项目的开发需进一步积累经验。
第二, 更多开发商开始从注重单纯的开发、运营、持有等环节转移到注重股权设计, 以实现商业地产的快速增值与套现。很多开发商目前对商业地产不再仅仅是单纯的开发、持有, 获取长期缓慢的现金流, 而是更注重寻求该部分资产的增值与回收, 主要有以下原因:随着企业规模扩大, 积累的商业资产较大, 而其招商、运营的经验相对不足, 导致很多项目的租赁、运营情况不乐观;在紧缩的政策调控下, 企业资金压力大, 而投资大、回收慢的商业项目积聚了一定的风险;外资不断涌入, 境外资本和具有商业运作能力的资金对国内的优质商业物业态度积极, 它们具备资金优势, 在商业运营上又具有专业化优势, 同时它们还有增值、套现的成熟方式和资产产品。目前, 国内商业地产股权合作主要集中在以下层面:一是由集团层面合作, 引入合作者持有集团部分股份, 或者由集团引入合作者, 由合作者分别入股旗下多个商业地产项目的开发、运营。二是在具体项目层面, 由开发商针对某些体量大、投资高的项目引入资本, 合作开发。三是项目公司按照规划的业态, 再细分为若干小项目公司, 分别与相对应的意向商家合资开发, 降低资金压力和运营风险。
四、小结
商业开发模式 篇8
一、我国在役明星运动员无形资产商业开发的现状
在我国现行体育体制和市场经济体制下, 在役明星运动员由于培养模式的不同, 无形资产商业开发的形式也不相同。有刘翔等为代表的国家统一开发模式;姚明、彭帅等为代表的市场和国家相互开发模式;丁俊晖等为代表的市场自主开发模式。他们是我国在役明星运动员无形资产商业开发探索未来方向的三岔口。
在我国现阶段, 国家体育总局以及各运动项目管理中心都不同程度的加强了在役明星运动员商业开发的相关工作, 且取得了可喜的成绩。但由于体育明星商业开发在我国还是一个新生事物, 整个体育明星商业开发的专业化水平不高, 在开发过程中还存在着许多问题。在体育商业化的今天, 原有的管理体制已经不适应现实的需要。从法律角度明确运动员商事人格权的归属, 完善运动员商业开发体制, 充分发挥体育经纪人的作用已成为当务之急。
二、我国在役明星运动员无形资产商业开发的模式
1. 国家统一开发模式
举国体制培养出来的明星运动员进行商业开发时要严格按照1996年国家体委 (体计财产字) 第505号〈〈关于加强在役运动员从事广告等经营性活动管理的通知〉〉执行。这种开发模式在我国在役明星运动员当中占了绝大多数, 是一种完全的“公家”模式。刘翔就是典范。
刘翔没有私人经纪人, 他的商业运作完全由国家体育总局田径管理中心负责, 刘翔在市场开发方面的收入, 当然也完全按相关规定处理, 因此这是一种完全的“公家”模式。现在的矛盾在于, 国家体育总局各运动管理中心管的是运动训练, 却把商业开发的权利也揽在手上, 实质上当上了“国家经纪人”, 其实, 管理中心的大多数员工缺乏媒体协调、公共关系、品牌塑造、品牌营销等一系列市场运作的专业知识和经验, 也没有对明星的品牌管理意识。这种管理中心实际上是国家体育机构行政管理职能的一种延伸, 远远不能起到最大限度开发运动员商业潜力的作用。它一方面掌握着体育资源, 另一方面却在进行着并不是专业的资源利用。
刚退役的跳水运动员田亮, 他在役时触怒国家跳水队的一个主要问题就是绕开了跳水队, 独立与经纪人签约, 他的行为违反了总局的相关制度。但是, 从市场规律而言, 田亮的做法更有利于他的商业价值开发。田亮案例则是属很模糊的私人委托形式, 一方面缺乏法律约束, 另一方面也没得到游泳中心的认可, 因而走到今天这一地步。
2. 市场和国家相互开发模式
随着我国计划经济体制向市场经济体制的转型, 体育社会化、产业化, 部分运动项目的市场化、职业化进程的加快, 我国在役明星运动员无形资产的商业开发也伴随着发生变化。举国体制培养起来的运动员, 国家只管运动员的训练、比赛, 而商业开发则完全交由职业体育经纪人或经纪公司完成, 或在国家许可的前提下, 运动员的一切事务都交给职业体育经纪人或经纪公司完成。这在我国在役明星运动员中姚明、彭帅是典范。
在各方的合力配合和运作下, 姚明顺利进入NBA休斯敦火箭队, 而姚明和火箭队也有所约定, 姚明聘请经纪人队伍全权打理个人事务, 因为有中国篮协和美国NBA方面认可的经纪人参与。同时对中国男篮的召唤也积极响应, 应该说, 这是一个双赢甚至多赢的结果。彭帅本来也是走姚明这条路, 但由于项目和运动成绩的原因, 彭帅的路走的就没姚明顺利。姚明的成功给正在走向市场化的中国体育产业最大的借鉴意义是, 他背后有一个专业的国际化经纪人团队, 帮他打理商业开发方面的所有事情。
彭帅正在以一个职业化球员的方式在成长, 但她面临复杂的管理模式——在获得比赛奖金、广告收入的同时仍旧要向国家网球中心交纳管理费用。但事实上彭帅参赛一直是天津市体育局出资, 与国家网球管理中心没有任何关系。彭帅只要交给天津市体育局15%的比赛奖金和万元风险保证金, 并不用交钱给国家网管中心。
3. 市场自主开发模式
市场自主开发的前提是在役明星运动员没有参与国家的培养, 而是完全自费的学习或职业俱乐部培养。在无形资产商业开发方面是完全市场化, 因此在比赛奖金、广告等收入只与自己的经纪人、俱乐部、赞助商分成。目前在役明星运动员中比较典型的就是丁俊晖。
丁俊晖的台球之路由于没有参与国家培养, 而全是自费学习。因此在奖金、广告等收入的操作上, 他的经纪公司“丁之队”和“姚之队”又有些不一样。在“丁之队”里, 一个非常著名的董事便是姚明的经纪人章明基, 这个成功创办了“姚之队”的人, 将“姚之队”的成功模式移植至丁俊晖身上。不过, 由于不必像过去为争取姚明与国家队的利益分配问题而大伤脑筋, “丁之队”的主要任务就是帮他物色更具潜力的广告品牌。
三、我国在役明星运动员无形资产商业开发的对策建议
1. 完善合约化的运动员商业开发制度
对在役明星运动员无形资产商业开发可采用合同制。即在国家规定制的基础上, 鉴于在役明星运动员的商业价值巨大, 且国家的统一规定不足以规范, 由在役明星运动员同国家相关部门就商业开发事项进行协商并达成协议的制度。其实质是对在役明星运动员商事人格权的分享进行特殊调整, 以维护运动员的合法权利, 明确国家应当获得的利益。通过这种方式, 既可以明确运动员的权利, 又可以针对特殊情况进行调整, 从而达到完善运动员商业开发体制的目的。如国家统一开发模式下的在役明星运动员可以和相关的管理部门签定协议, 允许聘请职业体育经纪人对其商业价值进行开发, 而训练和比赛则还是由国家体育总局各运动管理中心负责。这样既不会影响在役明星运动员的竞赛成绩, 又可以实现其商业价值的最大化。
2. 根据运动员的培养模式明晰运动员的产权归属关系
在役明星运动员商事人格权归属界定, 权责清晰是制度存在的前提。因而首先应当明确运动员商事人格权的归属。运动员作为我国的公民, 理所应当享受宪法和法律所赋予的一切权利, 其中就包括公民的商事人格权。作者认为, 基于我国的特殊情况, 国家统一开发模式下的在役明星运动员, 如果完全否认其他主体分享运动员商事人格权所带来的商业利益是很不公平的, 有悖于民法的平等原则。国家基于公共利益的需要可以在一定范围内合理地分享运动员的某些商事人格权, 主要是行使分享基于运动员商事人格权所带来的经济利益的权利。
3. 充分发挥体育经纪人的中介作用
目前, 我国体育中介机构薄弱, 经纪人匮乏。姚明的中方经纪人陆浩表示, 体育经纪人或公司, 是体育市场的润滑剂, 它的存在是必要的, 也是能起到积极的作用。考虑到中国体育体制的特殊性, 体育经纪人与相关部门的沟通和协调格外重要, 如果不听取、归纳和分析各方面的利益, 不仅保护不了运动员的利益, 还有可能损害运动员的利益。引入国际上通行的体育经纪人代理制是一个比较好的解决办法。建立明星运动员的经纪人团队, 运用专业知识和专业工作精神, 使其商业价值达到最优。
参考文献
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商业开发模式 篇9
随着我国经济的迅速发展,居民收入水平也相应不断上升,一方面刺激了我国的旅游消费市场,另一方面居民希望提高居住品质的需求也更为强烈。与此同时,传统房地产业面临着更加激烈的竞争,导致利润降低和风险增大,如何提高产品附加值成为目前房地产业的重要问题,旅游+地产这一开发模式也被越来越多的开发商所关注。
旅游房地产就是将旅游开发与房地产开发这两个附加值与关联度高的产业相融合。一方面通过地产开发为旅游景区增强基础配套设施建设和配套商业,促进旅游业的发展;另一方面旅游区的自然和人文资源可以提升项目附加值,以资源的优势形成项目核心竞争力,提高开发利润。
旅游创意地产民族建筑文化新视角
建筑文化是人类文化中最具代表性的物化,也是最先形成文化经济化的类别。古今中外的建筑文化在旅游业中发挥了淋漓尽善的作用,以建筑文化为依托的旅游创意地产也为文化产业的发展带来了生机与活力。湘西的物质与非物质文化资源富集多样,少数民族建筑文化是湘西民族文化资源宝库中的重要构成部分,各民族居住地的地理环境、气候条件以及物质材料供给等互不相同,不同地区民族的建筑规模、形体、工程、艺术等也各不相同,从而形成了湘西各具特色、造型多样、色彩斑斓的建筑文化。湘西作为民族文化资源大省,如何将资源优势转化为经济优势,更好地促进文化旅游业、民族文化产业的发展是我们面临的重大现实问题。旅游地产为我们打开了新的视角,对分析和解决上述问题有积极的现实意义和示范作用。
民族建筑文化的丰富资源需要现代的诊释才能够放出异彩,少数民族建筑文化可以与旅游、创意、科技等元素融合发展,让越来越多的人认识其具民族风格的独特建筑。旅游地产的发展预示着传统的一般性观光旅游正向着新的休闲、体验式的文化旅游转变。在生态文化、人文文化俱佳的旅游目的地投资开发旅游地产成为推动目标旅游城市经济发展的重要促进力量。与此同时,旅游地产的兴建对传统民居建筑的保护与传承起着积极进步的作用,并体现出对民族建筑文化的应用和创新。旅游目的地的民族文化产业也由是表现出体闲型、体验性、高端性的新走势,无论是对当地旅游业的后续长远发展还是推动当前旅游资源的开发整合都有极其重要的意义。
在现代旅游中,文化因素是一个不可忽视的关键点, 文化与旅游相结合的需求越来越明显,文化旅游创意产业己上升到国家发展战略的高度,并受到国家投资基金的专项支持。旅游创意地产的发展过程在很大程度上也反映出文化旅游的新趋势,对民族文化产业有着很好的导向作用。在云南的旅游创意地产中,民族建筑文化的元素极其重要,甚至可以说,民族建筑文化是旅游创意地产的源泉和先导,没有它的滋养和孕育,旅游地产项目便成为游离于当地民族特色之外的毫无灵动感的现代建筑体。因此, 在充分利用湘西民族文化资源宝库中丰富的建筑文化要素的基础上,形成一系列的文化旅游创意产品,本文所指主要是旅游创意地产,并将民族建筑文化和旅游创意地产作为两个关键因素和切入点整合分析,以此为基础对其祸合效应进行研究。旅游创意地产既提升、丰富了旅游目的地本土居民的休闲娱乐生活,同时,也充盈了外来游客的休闲体验活动,更重要的是那些成功发掘出民族建筑文化元素并具有典型性、代表性的旅游创意地产项目将成为现代人留给未来的优秀文化遗产。
旅游创意地产对民族建筑文化的影响
工业化、信息化高速发展的时代背景下,社会财富的累积速度已远远超出人们的想象,伴随着人均消费能力不断提高的是人们物质生活的日渐充盈和富足。但同时,城市中的大片土地逐渐被规划建造成各种地产项目,可供人们休憩徜徉的绿色空间越来越狭小,在高度紧张而又充满压力的生存状态下,城市居民的生活空间、交往空间都大大减缩。由此,人们对地产项目的开发总是充满了矛盾,虽然可以得益于城市发展带来的高品质生活方式,但另一方面又受制于工业发展对居住环境、生态环境的日益破坏。
对于传统聚落的建筑营造,“保护与发展”是一对永远的矛盾。没有保护就不可能有更大的发展,而没有发展也将无法更好地投入保护,保护与发展同等重要。“`既保护又发展’虽然是个两难的命题,但并非无解,解决的关键就是适度’原则,只有把握好其中的`度’才能使保护与发展相得益彰。”
旅游创意地产对民族建筑文化的应用与创新
在我国综合国力和经济实力飞速发展的宏观背景下,人们的生活水平不断提高,休闲时间配置渐趋稳定,对休闲度假旅游的需求也不断增加。旅游地产伴随着休闲旅游业发展为新的经济增长点,并越来越受到人们的重视。 在此背景下,传统聚落、传统文化重建复兴的浪潮蓬勃而起,作为历史上的经济繁华之枢和文化滥筋之处的古城、 古镇很多已成为游客热衷的旅游地。截止2009年9月,住房和城乡建设部与国家文物局先后公布了三批共157个中国历史文化名镇(村),但是,古镇的开发建设却也从未摆脱传统性与现代性、保护与传承、应用与创新等各种矛盾问题。“传统文化不仅处在一种历时性的`过去’, 更处在一种共时性的`生境’中。对于历时性的传统,我们不应该看作一个单向延续的`线’,而应把它看作与现实和未来的种种发展可能相交叉的`网’;其共时性的`生境’,也不会是一个封闭的单一的`点’,而是一种能和相关文化、相关生态互相影响或互数据资料来源于中华人民共和国国家文物局网站,中国历史文化名镇村名单。相作用的动态系统。没有一个文化是可以原封不动`保存’的,保护应该是一个动态的过程,更新是必由之路。
旅游地产定位原则
(1)以旅游资源为基础
旅游地产是以旅游资源为基础的,因此在项目功能定位时也需以所依托的旅游资源作为定位基础,在项目功能定位时要首先考虑如何最大限度的发挥旅游资源的优势,挖掘和依靠旅游资源价值作为项目的核心竞争力,尤其是高品质的,具有不可复制特性的旅游资源,其号召力远远超过其他资源,在项目定位时一定要充分考虑旅游资源对项目的影响。如西安的兵马俑几乎是所有去西安的旅游者必到之地,作为世界重要的历史文化资源的兵马俑因为其独特不可复制的优势,已成为西安乃至作为中国的一个旅游代表。兵马俑是具有一种旅游资源而被旅游者所接受的旅游项目,除了这种外还有不少旅游资源是把几种有代表性的旅游资源组合到一起,形成一个旅游资源的体系。这样使旅游地产的形象内容更加全面,可以满足各种层次、各种类型旅游者的需要。
(2)保护生态原则
在旅游地产项目开发时不能单纯的考虑项目经济效益,同时要兼顾发挥项目社会效益。在项目开发过程中要开发方式,避免过度开发造成资源浪费,保护当地的生态环境,控制在生态系统保持自我调节和正常生态循环的稳定水平上,协调好开发与保护环境的关系,确保生态系统的良性循环。
(3)动态协调原则
旅游房地产项目开发是一项与其他产业关联度很高的社会活动,在进行定位,规划等工作时必须进行深入细致的分析,以求寻找到旅游地产项目与其他产业的最佳结合点,相互协调建立良好运行态势的经济体系。旅游地产因为涉及消费需求比较复杂,与政府部门的联系也更为紧密,规划协调工作相对传统地产也更多一些。同时,旅游市场是瞬息万变的,因此旅游产品的开发规模与使用寿命应符合客观实际,体现适度超前、滚动发展的规律。
(4)主题突显原则
旅游地产项目定位要紧密结合区域内的旅游资源优势,挖掘和建立鲜明的贴近旅游市场的主题,以适应当代旅游产业发展的最新趋势,围绕资源优势进行项目开发。
(5)“以需定产”原则
“以需定产”是指通过对目标客户市场的调查分析, 结合客户的行为和需求特征,从旅游资源评价、游客对景观偏好及消费、生活行为等各方面特征来开发适应市场的旅游产品。旅游地产的产品定位应最大程度地满足游客的消费需求。
(6)以人为本原则
在旅游项目开发中应坚持以人为本,一切开发活动均以“服务于人、服从于人的需求、建立良好的人地关系”为准则,通过项目开发达到经济效益与社会效益双赢,带动社区经济的发展和居住环境的改善。现在,游客参与己成为旅游活动一种发展势头,游客不喜欢单一的观景,希望增加如登山、划船、射箭、滑草等项目。因此,旅游产品的开发应以人为本地设计富有互动性和吸引力的旅游产品,让游客参与其中。
“最黔城”山水之间的大型旅游商业综合体湘水国际
“湘水国际”强势搭载5A级旅游目的地、中华第一古城——黔阳古城。旅游兴盛倒推商业繁荣,价值酝酿催化财富升值。“高于丽江,甚于凤凰”的文化底蕴与商业价值。
2011年4月,由上海申华控股股份有限公司与重庆坤德投资有限公司共同注资1亿元人民币成立的湖南申德实业发展有限公司,将在尊重历史和保护历史的前提下,全面激活古城的旅游、文化、商业等优质资源,同时,依托相思湖区域、小江、柳溪等基础设施项目建设,以点带面,多方位打造洪江市文化旅游产业,唤醒沉睡已久的黔阳古城,重塑洪江城市形象。洪江项目主要包括三大部分:湘水国际房地产项目、黔阳古城文化旅游综合开发建设项目和小江、柳溪防洪堤等基础设施建设工程项目。
湘水国际房地产项目
1、项目所在地
“湘水国际”项目地处洪江市新城区城市中心地带,北临城市中轴线开元大道,南依数百亩的相思湖, 市政公园、市政务中心等配套设施环布周边,地理位置优越,环境资源得天独厚。相思湖东南侧有火车站及连接洪江新旧城区的芙蓉中路,交通十分便捷。
2、项目建设内容及规模
该项目规划住宅建筑面积511046.3M2;商业建筑面积80064.3M2;酒店建筑面积17017.5M2;配套建筑面积5123.1M2;办公区建筑面积2316M2;地下室及车库59679.3M2;吊脚楼建筑面积2275.91M2;总建筑面积677522.41M2。项目一期工程位于1号、2号地块,预计2013年下半年动工,预计总投资17775万元。
“湘水国际”项目作为洪江市中心区域大盘,规划产品形态涵盖了购物中心、商业街、临街商铺、商务酒店、花园洋房、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等多种产品。项目配备购物中心、宾馆、游泳池、网球场、 幼儿园、健身广场、社区会所等配套设施,项目局部采用人车分流的地下停车方式,为洪江市少有的高品质楼盘之一。
本项目建成后将能为洪江市引入先进的住宅理念, 推动洪江市房地产业的发展;为黔城镇居民开发精品社区,提高住户的人居水平;能推动洪江市经济发展,从实质上提升区域价值。
黔阳古城
黔阳古城位于沅水上游的省级历史文化名城——黔阳古城是全国保存最为完好的明清古城之一,古城三面环水,是湘楚苗地边陲重镇,素有“滇黔门户”和“湘西第一古镇”之称。比云南丽江大研古镇早1400年,较湖南省内的凤凰古城早900年。各种文化在这里交融, “一片冰心在玉壶”的经典诗句就是王昌龄写就于该市芙蓉楼前。
申华品质黔阳古城的传奇守护者,品牌都会的城市运营商
申华控股成立于1986年7月1日,是一家综合类上市公司,1990年12月18日公司股票在上海证券交易所上市,证券代码为600653。是中国证券市场最早发行股票和最早上市的公司之一。 湖南申德实业发展有限公司成立于2011年4月,是一家集旅游开发与管理、房地产开发与运营、城市园林景观设计与施工、文化产业投资与运作的综合型集团公司。
试析地铁站点地下商业开发 篇10
关键词：地铁,地下空间,商业开发
城市地铁的发展速度不断提升, 城市在进行土地利用和交通一体化的进程中, 选择地铁站点地下的商业开发工作是首选。这也是符合社会可持续发展趋势的重要做法。所以, 在实际的地铁建设工程中, 工作人员能够明确地下空间的商业价值, 对其进行开发, 也是促进城市发展的主要途径。从地铁建设工作中可以看出, 其耗费的成本较高, 无论是国内还是国外, 建设地铁很少会盈利。但是, 如果能够从地铁站的建设中, 找到商业的突破口, 也是一种比较科学的发生, 完全可以带动经济的发展。
一、开发模式
1. 利用地铁站的空闲空间来开设商店
这种商业发展方式已经得到了高效地应用, 我国的多数城市中, 地铁站的地下空间已经进行了商用。这种方式具有一定的可行性, 主要是由于地铁等车的时间往往很长, 而且地铁站也是客流量比较多的地区, 商服能够给人们提供一定的便利, 在客观上也促进了消费。在实际的开发和建设工作中, 可以建设一定的基础设施, 给地下商业的发展带来更大的活力。但是在商铺建设的工作中, 需要严格遵循的标准就是不能影响到地铁客流的正常运行。其中商业形态众多, 可以是书报亭, 也可以是药店、饮品店等等。由于地铁站人流众多, 空气质量不高, 因此, 需要保证产品的质量达到标准, 从消费者的角度出发, 提供更为舒适的服务。
但是在商业空间开发和利用的过程中可能会遇到多种问题, 比如, 空间的分散程度较高, 商铺的集中程度不强等等。所以, 要对商业空间的开发和利用工作加强重视, 制定科学合理的开发方案。
2. 利用地铁站高度上的空间来开设商铺
由于地铁的建设是在地下进行, 因此, 地铁和地面留有一定的空间, 这就是地铁高度上的空间。在这一空间中建设一层商铺, 也是可行的。这一做法的好处就是, 商铺和地铁不处于统一楼层, 互不干扰。和其他的商场没有区别。其优势就是人流量比较多, 空间较大。但是, 在开发工作中, 不能强行地利用开发空间, 要在保证地铁工作正常进行的基础上来进行开发和利用。而且, 还不能影响到地铁的楼梯, 闸机等设备。
要想对其进行开发, 需要分清利弊, 这种开发方式的弊端就是商场和地下的地铁运行空间具有一定的隔离性, 往往不容易吸引顾客。所以, 还需要对其进行完善和改进。
3. 地铁车站与后边商场相连接
如果地铁车站的两侧存在着可开发利用的空闲空间或者是已经建设好的商场, 完全可以将地铁两端的墙体拆除, 实现地铁站和商场之间的连接, 经过科学的鉴定可知, 这种连接方式是一种比较成功的商业开发形式。兼具交通和商业两种功能, 不仅受到了一定数量的商业回报, 同时也不影响地铁的交通运输功能。将这两种空间链接起来, 事实上是对空间的高效利用。
但是, 采用这种方式需要注意的就是, 地铁站和商场的设计标准要统一, 同时还要明确分火区。商铺建设中要设置一定的通道, 保证安全。因为, 这里人流密集, 很容易造成火灾或者是其他形式的危险问题。做到空间设置的安全性和平衡性是地下商业开发工作应该注重的主要方面。
另外, 在设计的过程中, 如果地铁的两侧空间和地面的高度相同, 则说明这种设计的效果达到了最佳, 如果二者之间存在着标高差, 则说明地铁站的建设地面存在着坡度。所以, 对商服的建设也会产生影响, 因此, 要十分谨慎。
4. 地铁区间上的商业开发
在地铁空间上进行商业开发也是一种可行性的措施, 但是这种形式具有一定的特殊性。主要是由于施工方式的不同, 有些地铁在开挖的过程中预留了部分地下空间, 用于商用。但是由于这些空间的走向呈现出一定的弯曲状态, 甚至是逐渐延伸的。所以, 完全可以用于商业的开发。这种模式主要是对两侧的地上和地下空间进行开发, 提升其开发的价值。
二、提高地铁地下空间的开发水平
1. 做好整体规划, 实现协调统一
对地铁站的建设工作来说, 主要包括对附近的建筑, 管线等设施, 但是其周边的建筑归属于不同的开发商, 所以, 要想对地铁空间进行开发, 需要实现规划的统一性和协调性。无论是在标高的设计还是连接方式的合理性等方面都要进行协调。但是需要注意的是, 地铁工程的建设, 和周围建筑物的建设不可能完全同步。因此, 需要将时间的差异性考虑到其中。
设计之初整体考虑, 后续项目建设时按规划要求实施, 才能保证开发的有效性和经济性。如果建设之初没有整体的规划, 没有协调好相互的关系, 那么, 建设后期就不得不进行伤筋动骨的改建, 或者相互间的关系不合理, 造成极大的损失, 也降低了开发的价值。
2. 商业开发不能影响地铁本身的使用功能
地铁车站首先是一个以交通功能为主的设施, 商业开发无论如何也不能削弱这一功能。在处理好地铁车站交通功能的同时, 合理的开发地下空间, 利用地铁本身带来的巨大客流, 增加经济效益才是可行的。如果为了商业而损害地铁的使用功能, 就本末倒置了。
三、总结
地铁车站地下空间的开发是一个值得人们去研究的课题, 不能为了开发而开发, 而应统筹考虑, 使之成为地面开放空间的延续, 提高地下空间的环境品质, 更好地为人们服务。
参考文献
[1]韩伟强.城市轨道交通的车站[J].城市轨道交通研究, 2005 (01) .
[2]朱沪生.轨道交通网络化建设中大型换乘枢纽的探讨[J].都市快轨交通, 2004 (05) .
商业地产热开发的冷思考 篇11
商业地产开发过热？
2002年，大连万达商业地产有限公司成立。其以完整的产业链、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式等，在全国范围内实现万达城市综合体产品模式的快速复制，成为国内商业地产的旗帜。
2007年，由于短时间内多个项目集中入市，“泡沫”一词也曾被用于北京中关村写字楼群，但一年后该区域写字楼市场却出现逆势走高的现象。
中国社会科学院近日发布的《2011～2012中国商业地产发展报告》显示，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超于住宅。其中，办公楼新开工面积大幅增长46.20%，增速提高17.6%；商业营业用房销售额也增长了23.7%。
五年一个分水岭。正如中国商业地产联盟协会副会长兼秘书长王永平总结的三句话，可以看出商业地产这十年的发展过程——“十年前，人们在问：什么是商业地产；五年前，人们在问：谁在做商业地产？今天，人们在问：谁还没有做商业地产？”
当下，几乎所有的房地产开发商都涉足商业地产，行内人谁都不愿意缺席。外行也纷纷介入，据了解，今年杭州开发商业地产的投资者就有90%都是行外人。大家都介入，商业地产俨然一片红火，值得思考的是，当下是否已经过热？
商业地产分为商铺和写字楼。现在许多二三线城市也都在不断地修建商场、大卖场、百货公司或者超市。戴德梁行华北区企业服务部主管及董事王刚对《经济》记者分析，现在商铺确实过热，因为大家都觉得很赚钱，一哄而上建了很多。王刚认为，北京、上海等大城市的需求量还是处于一个很旺盛的状态，“仍需要大力发展”。现在北京的办公楼面积大约有1000万平方米，上海估计只有七八百万平方米，而在纽约和东京这些发达城市，办公楼面积基本上都达到三四千万平方米。“什么时候北京能达到两三千万平方米了，那时候才能真正的称其为发达城市。”王刚指出，现在北京有很多公司选择在小区办公，这也反映了办公楼紧缺的情况。在纽约、洛杉矶办公楼的空置率基本上维持在10%，这是一个比较健康的数据，有很合理的发展空间，而北京的空置率只有4%～5%，可谓捉襟见肘，许多公司不得已到比较偏僻的地方办公，实属无奈。
过热还是要继续大力开发？我们看到开发商的经营模式正在起着变化。SOHO中国董事长潘石屹今年8月中旬已表示“经过反复的分析、测算，我们公司做了一个重大决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。”同时，SOHO中国披露的业绩显示，营业额12.22亿元，同比下降54%。2012年上半年净利润613万元人民币，同比下降65%。核心净利润率也从去年年底的25%下滑至19%。
实际上，不仅仅是SOHO中国，各房企在经历了相对野蛮的利润增长方式之后，都在思考下一步该怎么走。已经披露的上市房企半年报显示，受困于成本费用的不断增长，净利润的增速远低于营收增速，利润率在下滑。
招商难养商更难
“商业地产目前的状况是，行外乐观、行内悲观。而真正进入到商业地产领域的则是内行乐观、外行悲观。”王永平跟《经济》记者反复强调他对当下商业地产经营情况的评价。不久前，王永平去广东东莞参加论坛，他特意再次前往曾被称为“全球最大MALL”的华南MALL，“其惨状历经多年未改，我经常劝告有意转型商业地产的企业家，最好先来这里‘凭吊’一下，这是中国商业地产最深的痛！”王永平在其微博上还上传了一张华南MALL里已经被盖上白布的扶梯照片。
繁华地段商铺租金高企的情况正在出现变化。9月出炉的恒隆地产2012财政年度中期业绩报告显示，上海恒隆广场的购物广场租金增长仅为2%。恒隆集团兼恒隆地产董事长陈启宗直言不讳，奢侈品行业在十多年来首次受到了较其他行业更深的重创。恒隆广场5%的商铺在“十一”黄金周期间竟然都“闭门谢客”。
据中房信数据显示，今年1～8月，全国正在施工的商业用房面积已经达到5.8万平方米，远远超过去年同期的4.9万平方米，其中新开工量超过1.5万平方米。与此同时，上海的商铺销售却出现下滑。同策咨询机构统计，今年前八月上海商铺销售共79万平方米，销售金额为130亿元；而去年同期这一数据分别为134万平方米、214亿元。
“招商困难，养商更难”，王永平指出当下商业地产的困境。部分城市里，商铺供大于求，当供求出现失衡时，地产商的话语权也逐渐转移。
定位不清晰，物业选址失误，对商铺的开发而言更是致命的打击。位于北京东四环大郊亭桥附近的美罗城，在历经4年调整宣告失败后于2011年4月15日以挂牌出让黯然收场。如今，当记者偶尔还去美罗城C座沃尔玛超市购物时，不禁感叹早已人去楼空无人进入的B座大楼，而C座大楼的部分楼层更已被石膏板封闭。无自身特色的美罗城，在燕莎奥特莱斯、大成国际、CBD商圈的夹击下，无法让周边的居住人群形成规律性的消费行为，也不足以对区域外的消费者构成吸引力。
对此，王永平建议，商业地产选址要考虑可视性、可达性和可逛性，还要考虑销售的产品定位。他指出，比如卖家居用品的宜家和居然之家，就选择在城市的外环，这类商场占地大，还需要便利的物流。选择城市外环，地价比较便宜，方便车进车出，也不影响居民区的生活。
王永平指出，除了近几年供应集中，一些大城市的购物中心还存在布局分散的问题。“这是城市规划的硬伤，商业短期集中上市，但项目布局却又过于分散，使得项目在区域内难以营造出商圈效应。如果集中布局，加上便捷的交通，目前的购物中心现状就会好很多。”
购物中心集中涌现与城市规划不当，令不少商业地产开发商陷入经营困境。
春天还是冬天
此时，再追究要不要开发商业地产似乎为时已晚。当下，我们更想知道：五年后，谁还在做商业地产？随着中国城镇化进程脚步的加快，未来，城市规划中的商业地产如何有序开发？
在王刚看来，发展商用地产，不同的城市应该采取不同的策略。像北京这样的城市，王刚认为首要的就是发展边缘经济，把大型的企业转移到郊区，“因为北京的城区太拥堵了”，城区又大，这样就更应该向外发展了。“对于开发商而言，在盖房子的时候，无论是住宅也好商用也好，要细致地考虑本地的城市空间布局、供需状况、价格的状况，然后再预测未来三四年，这个楼改完以后，整个市场是什么样子的。而不是盲目的养猪挣钱，即便是某个地方缺写字楼，也不能盖同样的写字楼，要有自己的特色，比如大家都跑到核心区盖写字楼，你就应该到半核心区或者中央商务区的边缘，去盖一个很大体量的写字楼，等未来核心区被消化完了以后再供应出来，也是一个好的策略。”王刚认为，北京南五环外的亦庄经济开发区开了个好头，未来科技园又开始做示范，运河新商务区等新区则勾勒出一个解决诸多大城市问题的道路。
有人以为商业地产的“春天”来了。众人既已涌入商业地产这片“红海”，王永平指出，运作和投资商业地产都不能盲目，“以为春天来了这种论调容易误导投资者的盲目进入”。
在王永平看来，住宅地产和商业地产不是此削彼长的关系，并不是住宅地产逐渐冷下来了，就意味着商业地产必能红火发展。他指出，开发住宅地产是宏观机遇等同于微观机遇，购买或投资很大程度上受限于国家宏观调控，当然也能利用政策带来收益。而商业地产则是微观机遇起主导作用，不能看整个市场的基本面，与宏观也无关，更重要的是看其涉及的具体情况，看其能辐射的商圈或住宅区的具体情况。
对此，王永平建议，开发商业地产要具备四种能力，一是眼力，需要专业的眼光和专业的团队来判断地段，以及商铺的用途；二是实力，商业地产赚钱慢，回报周期相对比较长，地产商和投资者要持有一定的经济能力，就像养孩子，是一个长线投资；三是耐力，要能耐心的等待，不能急功近利；四是合力，需要有整合资源的能力。“开发商业地产是驶上春天的快车还是开往冬天的高铁，开发商和投资者们必须慎重待之。”
住建部政策研究中心主任秦虹更是提醒投资者，虽然调控让住宅去投资化，使民资关注点转向商业地产，但商业地产投资逻辑与住宅截然不同，风险较高，需要专业能力。
华润置地商业地产开发加速 篇12
继2007年在天津布局之后, 华润置地日前再次进入该市, 并斥资19.4亿元一口气拿下6幅地块。据了解, 在上述地块中, 除了四幅住宅地块外, 还有两幅为商住两用地块, 合计总面积超过50万平方米。
之后的9月3日到6日, 华润置地、北京锦绣新天地公司和亿城集团分别签约投资唐山凤凰新城三个项目, 总投资220亿元, 涉及高档商业、高档公寓及高档住宅项目等。
有业内人士分析认为, 虽然相比去年在土地市场上的大手笔, 2010年华润拿地速度明显放缓, 但符合华润置地当前大力发展商业地产的目标。
作为央企, 华润集团的地产旗舰华润置地在今年上半年的销售成绩远落后与万科、保利、中海等老牌房企。
8 月27日, 华润置地发布了其2010年中期业绩报告。受房地产调控影响, 公司上半年房屋签约销售额和销售面积表现不佳, 均有所下降。截止6月底, 华润置地销售房屋合同金额为人民币72.68亿元, 销售面积746, 601平方米, 分别较去年同期下降27.8%和34.0%。
截止8月22日, 公司已实现住宅签约额人民币101.59亿元, 仅完成全年270亿元销售目标的38%。华润置地主席王印在业绩发布会上坦承, 4月出台的新政对一线城市影响很大, 其成交量与去年相比下降约50%。
从华润置地中报来看, 尽管商业地产资产额占华润置地总资产的比例已经达到18.5%, 但是营业额贡献率仍然很低, 仅有5.1%, 相比公司所制定的40%的目标尚有很大差距。
业内认为, 华润置地于去年底开始确立业务转型, 其转型犹如路口转弯一样, 必然会牺牲一定速度来保障安全。
实际上, 华润置地一直没有放松布局商业地产的脚步。而今年, 其在商业地产领域投入骤然加大, 商业地产布局开始迅猛提速。仅6月和7月, 公司就分别在上海和天津获得商业地产项目及地块。
今年7月初, 华润置地以10亿元竞得了上海闵行区轨道交通10号线吴中路停车场的综合开发项目50%股权, 将建成该公司商业地产代表项目万象城。
8 月13日, 华润置地位于青岛市山东路10号建设项目正式在市环保局开始环评, 该项目是华润置地在去年12月以67亿元竞得, 将投资120亿元开发建设集酒店、办公和居住等多功能综合性建筑群。
目前, 华润置地已经形成了三种商业开发模式, 即“都市综合体, 住宅+区域商业中心和住宅+欢乐颂”。
尽管华润置地中报显示总体业绩表现良好, 但公司的销售表现不尽如人意, 这也遭到多家机构调低其评级。辉立证券分析师陈耕认为, 一线城市销售快速下滑和发展战略转型是华润置地物业销售低于预期的主要原因, 预计华润置地的全年销售目标将下调至人民币220亿元左右。
对于华润置地上半年销售业绩落后于同类房企, 其董事长王印在业绩会上表示, 受市场影响, 一线城市销售目标将下调30%, 但“不需要调整销售价格”。
实际上, 华润置地在价格方面的强硬策略源于其对下半年市场的乐观, 其董事长王印在中报业绩会上表示:“楼市政策是政府的事情。我们从开发商的角度来看, 宏观调控的目的, 主要是为了遏制房价过快增长, 这个目的已经达到了。所以说, 既然政府已经达到这个目的, 我们也没有预计 (下半年) 一定再有什么新的政策出来。”