独立商业化开发模式（通用7篇）
独立商业化开发模式 篇1
摘要：医学独立实验室是临床检验医学的发展方向,在发达国家已经形成规模较大的成熟产业,但在国内的发展尚不成熟。本文对中美医学独立实验室商业模式进行比较,以梳理出国内医学独立实验室面临的问题及可能的创新空间。比较结论是,我国医学独立实验室需要优化商业模式,如加快市场布局、调整业务组合、开发多元融资渠道等,以减少与国外同行业的差距。
关键词：医学独立实验室,商业模式,比较
医学独立实验室 (independent clinical laboratory,简称ICL) 在美国已经形成了规模较大的成熟产业,领军企业有Quest、Lab Corp等公司。与美国相比,受市场发展较晚和医疗卫生制度等影响,医学独立实验室在我国发展尚不成熟,本土代表性企业主要有金域检验、达安基因、迪安诊断等公司。本文从定位、业务结构、盈利模式、关键资源能力等维度,对中美医学独立实验室商业模式比较如下 :
1.经营模式比较
从医学独立实验室行业本身的特性来看,订单具有客户分散、数量多、单笔金额小、频率高等特点。同时,检验标本的保存有着严格的温度和时间限制。受制于保存条件和物流水平,医学独立实验室的服务半径相对较小。同时,医学独立实验室的可复制性非常强,因此,中美医学独立实验室行业均走上靠连锁经营、规模取胜的道路。可以通过规模化采购降低成本 ;通过标准化管理提高质量 ;通过连锁制的服务网点布局,获取品牌效应,提升客户的黏性。由于独立实验室和医院之间往往采用排他式合作,所以市场先入者更能占有先机。通过连锁经营,中美企业均进行了较快的市场布局。
2.业务结构比较
在医院合作模式上,国内外模式显著不同。我国医学独立实验室与不同级别医院形成了不同的合作模式 :一方面,与大型医院形成“补缺式”服务模式。大型医院自身的检验能力较强,将一些样本量少、成本高、检测周期较长的特殊检验项目,外包给第三方医学检验机构。另一方面,与中小医院形成“分级式”服务模式。根据市、县、乡级医院以及社区医院的辐射范围,建立相应规模的检验中心,并发挥不同的功能。例如,市级检验中心提供较为齐全的检验服务,社区检验中心解决常规医疗中需完成的检查检测项目。美国医学独立实验室与医院基本上是分级式合作,根据不同地区人口结构和经济水平的不同,分级设立不同规模的服务网点,基本上覆盖了全国市场。
在业务组合上,国内外医学独立实验室业务组合类似,除提供医学检验服务外,还有产品销售业务,包括医学检验相关的设备仪器代理、诊断试剂代理或自产。此外,还利用自身技术和市场的优势,向健康体检、司法鉴定、食品农产品检测、新药临床测试等服务领域横向拓展,将自身打造成一个综合型的检测机构。
在业务结构上,美国医学独立实验室还具有以下特点 :一是搭建行业生态系统平台。与国内医学独立实验室企业相比较,美国同行不仅仅关注本公司成长,还致力于带动相关企业发展,最终带动整个产业的发展。以Illumina公司为例,其创立了世界上首个基因组相关产业加速器,旨在建立创新的基因组产业生态系统,扶植一批相关企业成长起来,扩大新一代测序市场。二是主导全球大数据共享。从检验报告到医学应用,依赖对数据的分析解读。在医学检验领域,全球已经掀起了基因突变与疾病关联性研究的热潮。目前,全球医疗大数据更多由西方所主导,如Quest和labcorp等顶尖医学独立实验室、IT企业谷歌、美国国家卫生研究院等政府机构。国内企业如华大基因,仅是参与共同开发数据共享标准,尚不能主导游戏规则的制定。
3.盈利模式比较
在收费模式上,根据合作项目不同、回款时间长短等因素,我国医学独立实验室与医院协商一个折扣率,即在医院向病人收取的费用上打个折扣,作为独立实验室收取的费用。既然存在折扣率,因此医学独立实验室的价格水平要低于医院。医学独立实验室作为营利性的医疗机构,除了和医院检验科相同的业务支出以外,还要有税收、流程管理、物流管理等额外的支出。收入低于医院、费用高于医院,因此,医学独立实验室的毛利水平要低于医院。在收费模式上,美国医学独立实验室可以通过医院收费,也可以直接收费,毛利水平相对更高。
从利润构成看,常规检测盈利能力一般,但市场需求较大,可以形成盈利基础。高端检测毛利率较高,是争夺利润的重点竞争市场。目前我国医学独立实验室主要提供的是常规检测,高端检测项目不多。美国医学独立实验室以多样化的常规检测项目为基础,以高端检测项目为利润重点。
4.关键资源能力比较
在医学独立实验室行业,技术和资本军起到重要作用,中美两国在本行业均着力技术领先、注重资本运营,不过具体侧重点有所不同。
作为服务性行业,检验技术决定了各个企业的核心竞争力。国内企业或者引进国外先进技术,或者着力内部研发,不断丰富特检项目、加大临床推广应用,以期形成竞争优势。美国医学独立实验室则立足于自主研发,致力于成为全球医学诊断技术的领导者。以全球基因测序龙头企业Illumina公司为例,该公司持续推出新的产品,不断继续降低基因测序的单位成本,最终将基因测序变成一个普通大众都能接受的服务。
国内外企业均注重借助资本力量发展,获得资金支持后,以更快的速度进行市场布局,或在技术研发上进行更多的投入。国内医学独立实验室注重通过上市引入资本支持,继而支持直接投资进行市场布局。随着医学独立实验室的前景更加明朗,这一商业模式也获得了更多的资本认同,涌现出了越来越多的上市公司,如达安基因、迪安诊断。美国融资来源相对更丰富,既有上市又有私募或产业投资。医学独立实验室引入资本支持后,继而支持通过并购重组进行市场布局。Quest和Lab Corp这两个巨头之所以能够垄断美国医学独立实验室市场,得益于其不断融资、并购的资本运营能力,完成了全国化的服务网点布局,逐步成为行业龙头。
5.比较结果
我国医学独立实验室行业与美国相比较,均采用连锁经营模式,开展“医学诊断服务 + 诊断产品 + 大健康业务”的业务组合,但在竞争力上仍有所不足。我国医学独立实验室在商业模式上需要进一步优化,主要体现在 :提高医院配合程度,尽快在全国搭建分级服务布局 ;发展高端检测服务,提高盈利能力 ;积极参与大数据平台、行业生态系统平台,尽可能争取对自己有利的行业规则 ;立足于自主研发,在部分领域要形成全球技术领先 ;除了上市途径外,通过更多的融资渠道获得资本支持,继而支持市场布局或技术研发。
独立商业化开发模式 篇2
作者：吴焕贤
文/中海华通商业地产服务机构总经理吴焕贤
提要：
一股商业地产开发热席卷中国各个城市，二、三级城市的商业开发更是遍地开花。这两类城市商业地产的开发与中心城市有着明显的区别。
城市人口变化带来的商业格局变化
(一)目前城市商业地产开发呈现四级梯队层次：
第一个层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。
第二个层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。
第三个层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。
第四个层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市或大型镇级城市。
由于超级城市与一级城市论述得比较多了，本文主要探讨二、三级城市开发。
(二)城市人口聚集形式：
1、人口流动形式
第一级流动形式：农村人口城镇化
乡村多余人口流向：→ 乡镇→ 县镇
这一流动，使县城人口迅速增加，而要想在县城生活下去，必须拥有工作与生活舞台，县城工厂少，人们只能从事一些“商业服务性”工作，从而迅速形成新的县城商业中心与新的商业街区。
在这种情况下，只有拥有自己的商业店铺，才能养活全家，并使下一代能有更好的生活机会与发展机会。
第二级流动形式：地区性城市中心化
县城(“有钱人”)流向：地级城市(生活、居住、学习、工作)
这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。据调查，中国10年内，地级人口将每年有8%-10%以上的增长速度。人口重新聚集，必然会形成新的地区商业中心，形成新的商业需求，从而使地级商业布局重新洗牌。商业街、商业中心、购物广场、步行街、文化生活广场应运而生。第三级流动形式：区域性城市中心化
地级城市人口流向：省会城市
这一流动，使原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心，省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。
这一渐变过程必然使省会级城市商业布局走向国际化，形成更加现代的国际型城市商业新格局，必然出现各类全新的商业业态。大量商业中心重新规划与建设。
第四级人口流动形式：全国、世界各地人口流向：超级都市
这一流动不仅是国内人口流动，国外也将有大量人口流向超级都市，使之成为国际化大型都市；从而使商业规划与布局面临全新的要求与挑战。
从这四个流向可以看出，每个流向都将形成不同的城市形态，从而创造出不同的消费需求，进而形成新的商业规划与布局。
二.二、三级城市商业的几个特点二、三级城市商业发展具有以下几个特点：
1.商业中心比较集中，且只有一个商业中心(规模)。
一个二级城市一般只有一个商业中心，而且商业中心基本上包括了商业的各个业态，同时也是该城市人们购物的主要场所。
2.商业面积供求关系比较容易达到饱和(面积)。
由于城市小，且应有的可开发商业土地比较充裕，所以很容易商业开发与建设。商业面积供应往往容易过剩。
3.商业位置很敏感(位置)。
开发的商业项目对位置、商圈很敏感，往往离开商业中心几十米的距离，商业经营便面临挑战。经营状况比大城市更难，所以对商业位置的选择，决不能来自大城市的研究结果与理论。
4.租金收入与投资回报不相符(租金)。
正常的商业投资回报期是10年，即投资回报率是10%；而二、三级城市的商业投资回报期一般在15年甚至20年，是很长的回报期。作为开发者必须考虑清晰。
5.商铺投资人往往有着很好的投资判断(商圈)。
由于城市比较小，他们对于城市已经相当了解，对于一个商业项目的认识往往超过了大都市的商业投资人，小城市的商业布局毕竟比较简单，很容易做出判断，而大城市由于城市复杂，很难做出比较准确的判断。
6.商铺价格比较敏感，不会有超值的价值升值空间。(售价)
二、三级城市的人们对商铺的售价比较敏感，主要是可类比的项目与价格，影响人们的高期望值判断。
那么，在二、三级城市应如何进行商业开发呢？
1.充分进行市场调查，研究出该城市的未来发展空间。
对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。
2.准确的市场定位
定位是项目发展的关键，定位应充分考虑该城市的未来，以发展与前瞻的眼光给予定位。定位主要有以下几方面考虑：
第一，总体定位。即项目是做什么的，是百货商场、购物广场、商业街，还是临街底商、特色商业、超市等。
第二，产品定位。即本项目是以租赁为主还是销售为主。相当关键的是，如果是以销售为主，必须要推出更加“好卖”的商铺，而且必须研究清楚哪类商铺“好卖”。一般而言，二、三级城市应重点推出一些临街的商铺，市场往往容易接受。而如何做好商业街，这就是前期概念设计的关键。
第三，面积定位。即商业总规模大小，商铺的面积大小。规模大了，面积租金会低，商铺总价会高，对于出售会有很大的困难。
第四，价格定位。即对商铺租金和商铺销售价格定位。由于商业的特点,每个位置的租金水平都会有所差异的，从而每个位置的售价也有不同。很多开发商由于对商业位置价值理解的深度不够，往往定价过于简单，从而不能充分地将每个位置的商业潜力最大化。
第五，投资人与租赁人定位。准确地判断出各种不同的投资人与租赁人，根据其特点确定整体营销方式、营销理念、推广渠道等。
3.符合市场的概念设计与规划
概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充分考虑未来商业经营者使用的需要。
二、三级城市不要有太前卫的设计。要与这个城市的文化与习惯相符合，过于概念化的设计，往往使项目不伦不类，比如“欧洲城”、“罗马街”等等。
4.直效营销与概念营销二、三级城市的经营者对于本城市有着很深的了解。城市里发生一件事很容易被人传播与知道。营销的重点应放在“真诚的告知”与“未来的分析”上。
独立商业化开发模式 篇3
关键词：南通;榨菜;高产;高效;產业化
中图分类号： S637.304 文献标志码： A
文章编号：1002-1302（2015）04-0187-02
收稿日期：2014-11-18
基金项目：国家农业综合开发土地治理科技推广项目（编号：320684-2012-11、320683-2010-10、320683-2008-03）。
作者简介：杨美英（1966—），女，江苏张家港人，副研究员，主要从事耕作栽培研究及农业科技推广工作。Tel：（0513）87571955;E-mail：tnyangmy@qq.com。
因地制宜发展具有区域比较优势的名特作物是种植业结构调整、产业结构优化的重要途径。地处长江入海口的江苏省南通地区属于北亚热带湿润气候区，是江苏省特粮特经特菜的重要生产基地，也是多元集约种植典型区，通过种植名特作物开发提升农田效益的潜力极大[1]。榨菜是芥菜的变种，以膨大的瘤状茎作为食用器官，因将其嫩茎经腌渍、压榨加工成微干状态后供食用而得名，是世界三大著名腌菜之一[2]。榨菜在南通地区具有较长的种植历史，但均为房前屋后零星种植，属农民自我种植、自行腌制、自家食用的自给型生产与消费模式。榨菜喜冷凉湿润的环境，较不耐霜冻，露地种植，收获产品为膨大的瘤状茎，采收期早，大田生产期短，更适宜集约农作区进行多熟种植。将零散种植的榨菜升级成具有“调优结构、农田增效、农民增收”功能的高效大田作物，须要突破制约榨菜大田规模化种植的技术瓶颈，建立以高产、优质、高效、生态、安全为目标的榨菜生产技术规范;将其纳入区域农作结构与模式体系，通过资源的集约利用实现增产增效;改变传统的营销模式，创建产销对接模式，完善产业链，提高组织化程度。本研究探讨榨菜优质高产栽培及高效模式，旨在为构建区域特色产业、促进农民增收提供依据。
1 材料与方法
选取江苏省如东县循环经济产业园、海门市悦来镇、通州区东社镇、海安县曲塘镇等榨菜生产基础较好的地区作为试验示范点，采取研究与示范同步、品种筛选与栽培技术研究相配套、区域特色与模式优化相衔接、规模化生产与产业化开发相结合的方法。围绕榨菜优质高产种植，筛选榨菜优质高产品种，研究榨菜标准化技术规范，确定榨菜主推品种。根据区域农作模式，研发包括模式结构设计、关键技术集成、优势区域规划为内容的榨菜集约高效种植模式。围绕构建产销一体化体系，进行榨菜产品产销模式及产业化配套技术研发。
2 结果与分析
2.1 榨菜的区域适应性
榨菜在南通市具有较强的生态适应性[2-4]，喜冷凉湿润的环境，幼苗生长适宜温度范围为20～26 ℃，叶片生长适温15 ℃左右，较长时间的霜冻可导致榨菜冻害或死亡，榨菜茎膨大的适宜温度范围为8～13 ℃。如果瘤茎膨大期温度适宜瘤茎生长，榨菜空心率会降低。0 ℃以下榨菜肉质茎易受伤害，如气温连续3 d在20 ℃左右，则榨菜空心率大大增加。榨菜喜湿润，幼苗期需要充足的水分，瘤茎膨大期对水分要求不高，但土壤要保持湿润，水分过少会影响榨菜生长，导致榨菜瘤茎纤维增多、筋多皮厚、不利于加工;水分过多导致植株柔弱徒长，软腐病等病害加重。榨菜适宜在保水保肥能力强，富含有机质和磷、钾等营养元素，便于排灌的中性或微酸性壤土中种植。南通市属北亚热带湿润气候区，历年平均气温在15 ℃左右，月最低平均气温出现在1月（2.5 ℃），极端最低气温为-10.8 ℃。冬季气温能确保榨菜安全越冬，极端低温时采取适度保温措施。冬季气温呈上升趋势，冬季气温变化趋势有利于榨菜优质高产。南通地区的日照条件能满足榨菜冬季正常生长需求。
2.2 榨菜集约种植技术
南通地区榨菜通常在9月下旬至10月上旬播种，10月下旬至11月中旬移栽，4月上旬收获，全生育期180～190 d，大田生长期140～150 d。榨菜为越冬作物，具有移植大田迟而收获离田早、大田生育期短等特点，因而其茬口布局比较灵活，通过多熟制茬口优化高产技术，实现周年增产增效的潜力较大。由于榨菜植株矮直，除纯作外，也宜与越冬蔬菜、大（小）麦、蚕豆等作物间作，后茬可接种棉花、水稻、玉米、大豆等大田作物以及各类夏秋蔬菜，实现1年多熟集约化种植。在不影响桑树、梨树生长的情况下，利用桑（梨）树枝干的御寒挡风作用，营造有利于榨菜生长的环境，合理利用桑（梨）园浅层土的养分，提供榨菜收获后所削根皮及茎叶埋青以培肥园土，实现榨菜与桑（梨）树协同增产增效。
2.3 优质榨菜品种
本区域多采用农家自留榨菜种子播种，种性杂、产量低、商品性差等问题突出，一旦进行规模化大田生产，易导致病害暴发。引种试验结果表明，不同生态区的榨菜品种在南通地区表现出明显差异。四川省、重庆市等地榨菜品种熟期早，前期生长旺盛，肉质茎膨大快，瘤大，皮色淡，商品外观较好，但普遍存在抗寒性差、抽薹早、空心率高等问题。据研究，浙江省的榨菜品种在南通地区适应性较强，其中余缩1号、浙桐1号适合在南通地区推广种植[5]。余缩1号总叶片数14～16张，生长期保持绿叶4～5张，单个瘤茎质量为200～250 g，具有适应性广、耐肥、耐寒、抽薹迟、叶片直立、株型紧凑、开展度小等优点。浙桐1号株型中等、半直立，叶片羽状半裂、绿色，肉质茎圆球形，瘤形浑圆、瘤沟浅，耐寒性强，抗先期抽薹，商品率、成品率较高。
2.4 榨菜优质高产管理规范的建立
2.4.1 播种育苗
2.4.1.1 苗床准备 选择土壤肥沃，邻作、前作为非十字花科作物，排灌方便的地块，按秧本比1 ∶ 10备足育苗地。苗床土及早翻耕晒，苗床施用腐熟人粪尿15 000 kg/hm2、磷肥 225～300 kg/hm2 作基肥，整地作畦，一般畦宽（连沟）1.5 m。播前可用药剂对土壤进行处理，消灭害虫。
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2.4.1.2 适期播种 9月中下旬播种，大田播种量 1 500 g/hm2。播前用10%磷酸三钠浸种10 min，然后清洗10遍，以钝化病毒。播种前畦面保持潮湿。撒播，做到细播、匀播。播后轻轻拍实畦土，用细土或腐熟有机肥或砻糠灰撒施盖种。萌芽前选用适宜除草剂喷洒畦面除草，并覆盖遮阳网或其他遮阳物，出苗后及时揭开。
2.4.1.3 苗床管理 防虫网覆盖隔离育苗，定植前7 d撤除防虫网，使菜苗尽快适应大田环境。秧苗拉十字时间苗，去除小苗、杂株、病株，做到互不挤苗。每隔7 d间苗1次，育苗期间苗2～3次。秧苗2～3张真叶时，施用尿素75 kg/hm2，天旱时兑水泼浇，下雨时撒施。以后每隔7～10 d施肥1次，施尿素75 kg/hm2。苗床保持湿润，土表干燥时浇施稀薄粪水或清水。移栽前5 d施好起身肥（施尿素90～105 kg/hm2），移栽时苗床要浇足水，施肥、浇水均宜早晚进行。苗床防治蚜虫2～3次。
2.4.2 定植 4～5张叶约35 d苗龄定植为宜，通常10月下旬移栽定植。定植前翻耕整地，施腐熟有机肥 30 t/hm2、复合肥750 kg/hm2作基肥。整地作畦，畦宽1.5 m（连沟），沟宽20.0 cm、深20.0 cm，畦面呈龟背形。栽植密度因植株形状、品种熟性、播期、地力水平等而异。定植22.5万～30.0万株/hm2，每畦栽种5行（畦间行距24 cm），株距12～15 cm。阴天或晴天下午移栽，边起苗边移栽，起苗时宜轻拔，苗根部带土，移栽时主根向下，根系不能弯曲，栽苗不宜过深，以泥土掩至根颈为宜。移栽后及时浇定根水，促进成活。
2.4.3 大田管理 移栽定植到翌年1月中旬，充分利用冬前生长期，促进菜苗生长，做到叶片厚、叶色绿，壮苗越冬，抗寒性强。移栽后5～7 d幼苗成活后用60～75 kg/hm2尿素加水15 t/hm2或用薄粪水7.5t/hm2浇施。冬前如遇长期干旱可灌水1次，并及时排干，不能漫过畦面。如雨水过多，应清沟排水，以防烂根死苗。翌年1月中旬至2月初榨菜进入瘤茎膨大初期，要求叶片老健。1月下旬用375 kg/hm2碳酸氢铵、300 kg/hm2过磷酸钙、75 kg/hm2氯化钾加水22.5～30 t/hm2 浇施，清沟排渍，清除杂草，并进行畦边培土、盖草以抗寒防冻。2月上旬至4月上旬榨菜进入瘤茎膨大期，要求茎叶生长协调，减少空心。2月下旬重施瘤茎膨大肥，用375 kg/hm2尿素、187.5 kg/hm2氯化钾加水浇施，7 d后再用75 kg/hm2尿素加112.5 kg/hm2氯化钾（或者单用氯化钾）补肥1次。生长后期结合防病叶面喷肥1～2次，清沟、排水、降湿，及时防控病虫害。
2.4.4 采收 菜头充分膨大、植株刚现蕾时用手分开植株顶部2～3张心叶，有淡绿色花蕾时及时采收。
2.5 榨菜集约高效种植模式
根据作物相宜性、生态合理性、市场需求性、产出高效性原则，研究开发适宜在特粮特经田、棉田、梨园、桑园种植的榨菜集约高效种植模式[5-8]。特粮特经田复种的主要模式有大麦+榨菜/西瓜—秋豌豆、小麦+榨菜/冬瓜、榨菜—玉米、榨菜—春玉米/秋玉米、榨菜—春玉米—雪菜、榨菜—玉米（鲜食）—西兰花、蚕豆+榨菜—玉米、（蚕豆+榨菜）/春玉米/小辣椒、榨菜-（春玉米+红小豆）/甘薯、蚕豆+榨菜/玉米/甘薯、（蚕豆+榨菜）/（春玉米+青毛豆）—马铃薯、（蚕豆+榨菜）/（春玉米+洋扁豆）/毛豆。棉田主要复种模式有榨菜-棉花、蚕豆+榨菜/棉花。梨园与桑园间作主要利用梨园与桑园冬季空闲实现榨菜冬季间作。
2.6 榨菜产业发展格局
通过政策引导，扶持并创建榨菜加工企业，建立农民经济合作组织，完善农民经纪人队伍，实现产销对接，现已形成企业加工外销型、农户腌制市售型、域外订单基地型等多元结合的产业发展模式。
2.6.1 企业加工外销型 南通地区相继创办了南通市如桥菜业有限公司、海安县好福来食品有限公司、盛禾斋蔬菜有限公司、爱宝食品有限公司等榨菜加工企业。通过企业+农户+基地形式，有效推动榨菜规模化、高效化生产。其中，南通市如桥菜业有限公司已成为南通市农业产业化重点龙头企业。
2.6.2 农户腌制市售型 农户自行腌制榨菜，分时段批量上市，不仅可以获得较好的收益，还能够形成较好的加工增值效益。
2.6.3 域外订单基地型 目前，浙江省等地榨菜加工企业纷纷来南通建立榨菜产品基地，通过订单形式保价收购，实现产销一体化。
3 主要成效
榨菜优质高产高效栽培模式推进榨菜生产区域化、模式化、规模化发展，取得了良好的经济效益。2009—2013年，南通市建成百亩榨菜规模示范区106个，累计推广面积 10 020 hm2，新增纯收益2.817万元/hm2（按各类模式加权平均），其中榨菜接茬瓜果、榨菜接茬玉米等模式新增纯收益稳定在3万元/hm2以上。榨菜优质高产高效栽培模式产生了显著的社会效益：一是实现了榨菜产品的量、质齐增，增产增效显著，南通市已成为江苏沿海地区重要的腌制类蔬菜基地。二是提高了农业生产的组织化程度，通过榨菜标准化种植的推进，提升了土地流转规模，推进了农村专业合作组织、农民经纪人队伍建设，南通地区现已成立如东县大同榨菜专业合
作社、海门市悦来镇悦宏榨菜专业合作社、通州区严灶榨菜产销合作社、海安县曲塘镇榨菜协会等近10家榨菜专业生产合作社，注册有“悦来” “如桥” “于老大” “好福来”等榨菜商标。三是通过开发榨菜多元集约种植模式，为社会提供优质农产品，满足不同层次的消费者需求，不仅成功推动了我国榨菜产业化基地北移，而且对于区域特色农产品的深度开发、新型农作制度构建以及现代农业新生产点培育均具有重要意义。
参考文献：
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地铁商业化模式的开发 篇4
1.1 地铁运营模式
国际上地铁运营模式主要分为四类型:政府集权模式、私合作模式、商业化运营模式、私人运营模式。而我国地铁体现出来的运营模式属于政府集权模式范畴。
1.2 政府集权模式下的地铁资本结构
在我国的地铁建设运营中, 政府与地铁的发展机遇息息相关。在地铁投资建设初期, 其资金来源主要靠政府直接提供;在后期运营建设中, 政府通过特许经营, 超多元化的投资方向发展。但是, 政府作为地铁的主要投资者, 控制着地铁的投资结构, 对地铁的投资者进行筛选。
1.3 现我国地铁发展存在问题
地铁商业化模式单一:
地铁作为我国高速建设发展的交通运输产业, 在城市结构中占据主导地位。虽然地铁的选线多集中在城市经济集中区或交通流量大区域, 但地铁内部结构设施却趋于单一化。旅客在地铁内人均消费较低, 除了正常情况下乘坐地铁的消费外, 旅客在地铁内基本没有其他额外的消费。这一点在一定程度上导致了地铁收益不高, 长期亏本的情况常年存在。
2 商业化运营模式
2.1 商业化运营模式的特点
它的主要特点在于政府以股权形式组建地铁公司, 但地铁公司多元化开发、经营自主、自负盈亏。政府对地铁运营的管制较少, 适合市场化程度高、客流量大的经济体。
2.2 分析香港、南京的地铁运营模式
商业化模式对于国内地铁来说是一个新型的开发模式。根据我国的经济体制, 地铁的开发建设完全变成商业化运作的可能性是很小的。但我们可以通过适当的融合, 对现阶段地铁的运营模式加以改良, 将政府集权模式与商业化模式相结合。现在分别以香港和南京地铁为例, 具体阐释一下商业化模式的运营性质和国内地铁的积极发展形式。
2.2.1 香港地铁
香港地铁是典型的商业化模式运营。香港政府注入资金组建了香港地铁公司, 明确地铁公司是政府控股的公司, 并放弃了补贴政策, 要求地铁公司根据审慎的商业原则兴建及经营一个集体运输铁路系统。香港地铁公司拥有制定票价的自主权和自行修建线路权。不过在地铁沿线, 香港政府也划拨出一定的土地, 由香港地铁公司经营;承诺当地铁公司财政情况恶化时, 政府进行注资改善, 为地铁公司在香港内外融资创造尽可能宽松的环境。
2.2.2 南京地铁
南京地铁在积极改良现有运营模式的基础上不断创新, 最终打破地铁运营亏损这一世界性难题。他们主要采用了开源和节流两条渠道来减少地铁运营成本和提高地铁经济效益。
“开源”就是如何吸引更多乘客, “节流”即打破常规, 在保证正常运营服务的情况下, 减少“出血点”, 尽可能降低企业成本。自从地铁一号线开通以来, 南京地铁除了自身的安全、快捷、不堵车、大容量等优势外, 主要采取以下四大“人文”举措, 吸引客流。一是从单先到多线, 坚持低票价政策, 让利于民。同时对学生、老人、伤残军警等7类人群实行不同的优惠政策;二是持续增开列车, 不断压缩行车间隔。三是推行公交一体化, 出资建设6大公交枢纽站, 方便乘客换乘。四是整合资源, 推出免费报纸、雨伞租借、图书借阅等10余项增值服务, 以及举行“四季分明”的营销互动活动。据了解, 通过以上举措, 地铁日均客流极具增加, 先地铁客运量占全市公共交通客运量的三分之一。
南京地铁就是通过开源实现增收、节流实现降本, 双管齐下、双轮驱动, 实现了收支平衡、略有盈余的宏伟目标, 创下了轨道交通界的奇迹。
2.3 商业化运营模式的开发
地铁商业化模式的开发依附的是对地铁整合沿线站点的土地资源、广告资源、商铺资源、通讯和视讯资源、房地产资源等多元化资源的综合开发。通过对地铁附属资源合理有效地开发, 不仅能够获得可观的经济效益, 而且还可以通过商业化模式的开发引进各投资方注入资金, 对弥补建设资金不足、运营亏损等问题都有积极作用, 也促进地铁的良性发展。同时, 地铁自身具有核心枢纽的功能及各种优势, 对它进行商业化模式的开发不仅可以带动周边地区形成商业辐射区, 由点及面地带动沿线商业发展, 在对城市经济建设和城市结构规划方面也有着积极作用。
2.4 针对我国地铁提出商业化模式开发方案
2.4.1 改善地铁结构层次
1) 地铁出入站口设置
地铁出入后的人流量大, 可以充分利用这个优势。在对地铁出入站口的设计的时候, 适当延长出入口距离, 让旅客在出地铁后有一段步行距离。在这段路程上, 可以增设相应的书报店、礼品店、食品店、药店、服装店、小吃店等等, 这些店铺的引进一方面促进地铁内旅客的消费, 提高地铁收益, 另一方面也为方便满足部分旅客需求。
2) 地铁结构层设置
通常情况下, 地铁站台都设置在地下一层。从商业化的角度来说, 这样的层次设计并不能有效的吸收和留住客流人员。地铁的站台设置可以采用多层、错层结构, 在整体空间结构面积不变的情况下, 适量绕行, 增长旅客停留时间, 以促进旅客地铁内消费。
2.4.2 在地铁内植入广告、房地产、通讯和视讯等资源
地铁车站台、车体内部、自动扶梯两旁、支柱墙上等, 都可以适当适量有效的植入商业广告、公益广告、信息媒介等, 增强地铁对外界吸引力。同时, 也可以在一定程度上分散旅客等车的注意力, 平复情绪, 提高旅客乘坐地铁的满意度。
2.4.3 将地铁与大型超市、餐饮、购物中心等相结合
对于多元化的地铁商业化模式, 其核心是将地铁产业打造成一个集交通、餐饮、购物、娱乐、文化于一体的综合性公共场所。据调查统计, 70%的人不反对在地铁内购物消费, 并且认为如果地铁内有大型超市或餐饮等, 他们都很乐意前往。在地铁内设置多形式的商业结构, 不仅带动周边商业经济区发展, 同时, 对地铁来说, 这是多元商业化模式的结合, 对地铁的开发起着积极促进作用。
摘要：在科技建设高速发展的现代生活中, 地铁建设在人们日常出行生活中起着重要作用。但是地铁运营亏本确是我国绝大多数地铁部门所面对的一个巨大难题, 地铁站台及周边环境的商业化模式开发显得尤为重要。地铁商业化模式开发不仅是增加地铁运营收入, 同时也是多元化模式的融合, 对城市建设、发展及经济效益等都有着积极的促进作用。
独立商业化开发模式 篇5
服务模式的主要内容
商业项目立项市场调研论证服务＋商业项目开发策划服务＋商业项目环境及空间规划设计服务＋商业项目管理团队建设与培训服务＋商业项目招商前的广告策划推广服务＋商业项目业态业种规划服务＋商业项目楼层规划布局服务＋商业项目价格定位法则服务＋商业项目楼盘销售价格定位服务＋商业项目销售中心与招商处的策划建设包装服务＋商业项目招商服务＋商业项目连锁品牌主力店及次主力店的招商引进服务＋商业项目商户进驻二次装修设计与指导规划服务＋商业项目及商场商户经营理念修正服务＋商业项目及商场开业前期的员工招聘与强化训练服务＋商业项目及商场盛大开业策划推广服务＋商业项目及商场管理平台及管理体系建设服务＋商业项目及商场日常销售运营管理服务＋商场促销推广法则服务＋商业地产及房地产单盘销售代理服务。
商业地产项目主要服务对象：
房地产楼盘销售代理→大型百货商场→主题商场→购物中心Shopping Mall→百货超市→连锁超市→专业市场→步行街→复合型商业→（商办+商住+商务酒店+洗浴中心+商场+写字楼）→社区商业→（社区购物中心+社区商业街+休闲娱乐商业+旅游商业地产+购物公园）→超级市场→批发市场→综合性市场→商业步行街→（商业街+步行街+专业街+特色街）→商业地产及商场咨询诊断→正处于亏损的商业地产及商场进行诊断分析、调研论证、检查梳理、确定问题、改造重组、策划设计、包装推广，引进实力品牌商家进驻支持，使其该亏损的商业项目通过重组、导入新的运营管理模式、改变经营理念、提高经营档次、达到扭亏为盈之目的。
商业项目全程策划开发＊规划设计＊商场招商及商场营运管理等的主要工作节点
㈠商业项目市场调研部分：①房地产开发商的商业项目所在地的宏观经济指标和政府政策支持力度分析；②项目的商业市场形成格局及环境分析；③投资客、商贾及市场需求分析；④人口及消费者习性分析；⑤竞争对手分析；⑥商业项目的SWOT分析；⑦商业项目的市场份额及未来预测分析；⑧商业项目开发的可行性标的分析；
㈡商业项目开发发展战略部分：①总体发展思想定位；②主题规划定位；③建筑产品风格定位；④经营理念定位；⑤项目管理体系定位；⑥投资资金运作定位；
㈢结合设计单位对商业项目提出合理的规划设计建议：①商业项目规划设计理念；②本商业规划设计的市场依据；③市场总体形象设计；④商业项目环境景观概念设计；⑤商业项目经营风格设计；⑥建筑产品整体风格设计；⑦工程总造价及工程进度预计；
㈣商业项目商业部分之功能定位部分：①商业项目商业业态组合规划定位；②商业业态选择及资源整合；③商业业态分配的黄金法则{购物：娱乐：餐饮}；④商业业态规划组合统一形象原则；⑤商场目标商贾及主力店的选择及组合；⑥商场主力店及次主力店多元化经营组合原则{租赁：联营：加盟：自营}；
㈤项目整体策划推广营销核心策略（做政策、做文化、做内涵、概念）①商业楼盘主题定位炒作策略；②商业楼盘及商场借助品牌主力店概念炒作策划方案；③楼盘销售整体策划推广方案和大客户大体量
租赁策划方案；④楼盘价格定位法则及价格定位策略；⑤销售概念和促销技巧策划方案；⑥商场项目招商的投资客、商贾、准客户锁定策略；⑦商业项目开盘模式及广告卖点策划方案；⑧商业楼盘租售并举策划方案；⑨商业项目销售及招商的新闻发布会；⑩商业尾盘营销策划策略；
㈥项目商业招商推广法则（商场招商与楼盘销售互动进行，形成互带互补形式）①楼盘售楼处、商场招商处现场设计包装方案；②商场招商优惠政策及招商技巧制定；③商场招商宣传卖点、广告语及广告策划推广方案；④商场楼层平面规划设计；⑤商场招商准客户的确定及目标客户的邀请策略和洽谈技巧（本地周边外地）；⑥商场招商的业态业种的划分与规划布局图；⑦商场招商价格制定法则及提升策略；⑧商业项目合同及其他招商文本的形成；⑨商场招商履约金、租金收取办法；⑩商场招商人员及其他有关人员的陆续招聘与培训；⑾商场VICI导视系统；⑿商业楼盘销售与商场招商互为一体的广告策划及宣传品的制作与发放策略；⒀商场招商开幕日活动庆典策划；⒁商场招商中期的新闻发布会策划方案；⒂商场招商后期的目标性招商及异地招商策划方案；⒃商场品牌商家招商原则；⒄商场投资者及商贾合同签订并收取全额租金；⒅商业项目及商场项目开业期的进一步确定；
㈦商场项目投资客、商贾进驻装修方案期：①跟据商场项目总体进度逐步安排商户及主力店尽量提前进驻装修；②商场专柜及其他行业装修方案的审核；②协助各商户制定统一设计装修方案；③制定各类经营者装修期限按时完成商场商户的二次装修计划；④商场项目的导视、导购、防盗监控及内外装饰氛围的规划与设计营造；
㈧商业项目及商场工程竣工商业部分盛大开业策划方案：①商场开业前商户培训方案；②商场品牌主力店商户及各专柜上货期；③商场开业前的商户商品营销（促销）策划方案；④商场开业前组织商户培训期；
㈨商场项目开业后的运营方案及管理方案的制定：①跟据商业项目及商场的实际情况制定管理制度并在一月内完成团队建设之实战管理培训；具体培训内容：《商场管理制度》《商户管理手册》《总经理＊店长职责》《营运部作业流程》《收银员管理手册》《防损员管理制度》《员工管理手册》《及促销销售技巧方案》等；②员工技能培训计划与培训实施方案；③制定五统一管理模式；
探究档案信息资源商业性开发模式 篇6
关键词：档案信息资源,商业性开发模式,重要性
鉴于档案信息的重要性、真实性, 我国以往对档案信息资源开发时, 实行的主要是公益性开发。但在当今背景下, 档案信息资源商业性开发的时机已经成熟。对于我国来讲, 档案信息资源商业性开发不仅是响应国家号召、落实政策要求的举措, 更是市场影响的结果, 对于提高信息资源的利用效率具有重要意义。
一、档案信息资源商业性开发的意义探讨
文化产业一直以来都是国家关注的重点对象, 在当前时期, 党和政府更是着重强调要推进文化产业的健康发展。信息资源属于文化产业的范畴。在文化产业迅速发展的背景下, 国家发展规划中明确提出要重视搞好信息资源开发工作, 提高资源利用能力。作为我国重要的文化事业机构, 档案馆应积极响应政府号召, 以相关政策的要求为依据, 结合当前文化产业的发展现状, 合理提高信息资源开发力度, 以优化产业结构, 提升档案信息的价值。另外, 档案信息本质上也是一种具有重要价值的资源, 对其的商业性开发是提高其利用价值的重要途径, 有助于将档案信息的文化作用充分发挥出来。尤其是在公益性开发模式存在诸多不足之处的情况下, 商业性开发是实现档案信息经济与文化价值统一的有效举措。所以, 从这个角度讲, 对档案信息资源进行商业性开发具有一定的必要性。
二、档案信息资源商业性开发模式
(一) 开发形式。一般来讲, 档案信息资源中可用于商业性开发的主要有三种, 不同资源的开发形式也不一样。一是馆藏原件。其主要的开发手段为仿制真品和生产相关文化产品, 前者通常可以通过复制品租赁或出售、举行主题展览等形式盈利, 后者则是通过出售相关工艺品盈利。二是数字档案。此类信息资源的开发手段主要是开发数据库以及挖掘数据, 前者可通过出售数据库或提供在线服务盈利, 后者则一般是通过科研成果转化盈利。三是编研成果。此类信息资源的开发手段主要是公开出版以及加工品利用, 前者可通过出版、订阅等方式盈利, 后者则是以影视剧改编、讲座等形式盈利。
(二) 实践案例及启示。对于档案信息资源来讲, 馆藏原件属于基础部分, 甚至可以说, 数字档案以及编研成果都是以馆藏原件为支撑的。通常来讲, 以时间为依据进行划分, 馆藏原件包括历史档案以及现行档案两类, 后者的功能主要体现在其可以作为现实考察资料使用, 并不具有太高的商业开发价值;而前者由于是在很久以前形成的, 记录的信息具有较高的历史价值, 能够作为满足人们精神需求的史料。因此, 相比之下历史档案的商业开发价值较高。
对于此种信息资源的开发, 至今已经有很多成功例子。比如, 美国国家档案馆my archive商店, 就是一个比较典型的档案信息资源商业开发例子。在该机构的官网首页上即可找到my archive商店, 其运营管理单位为档案馆基金会。该商店中的商品包括馆藏原件加工品、仿制品、纪念品等很多种, 消费者可根据关键词或者商品类别进行选择, 在选好之后可加入“购物车”, 付款可用信用卡。该商店还提供配送管理服务, 商品收入均用于公民教育活动以及相关的档案展览服务。
上述案例说明, 只要方法得当、服务完善, 档案信息资源是可以带来经济效益的, 即档案信息资源的商业性开发模式是可行的。结合美国档案馆的实践来看, 档案信息资源开发中, 档案开发意识的确立是关键。上述案例中, my archive商店的商品种类繁多, 是对馆藏原件价值的充分利用, 但这一点的实现无疑是档案意识的作用。如果档案馆因循守旧、不重视商业开发, 那么相关的仿制品和加工品种类就不会这么多, 网站的消费者服务也不会这么完善。
对于我国来讲, 档案信息资源商业性开发模式同样是可行的, 但目前依旧处于摸索和完善中。要想真正达到充分开发的目的, 除了要做好档案整理工作之外, 更重要的是要深层次挖掘潜在价值。另外, 相关部门的重视以及民众观念的改变也是必不可少的。
三、结语
综上所述, 对于档案信息资源开发来讲, 商业性开发模式是其未来发展的主要趋势, 对于提高档案信息资源的利用效率具有重要意义。档案资源中的馆藏原件、数字档案以及编研成果均适合商业开发, 但是, 不同资源的开发形式存在一定的差别, 应注意区分。我国在对档案信息资源进行商业性开发的过程中, 应注意在借鉴其他国家成功经验的基础上, 结合我国的文化特点和基本国情。
参考文献
[1]王玉平.高校仪器设备档案信息资源共享平台的建设与管理[J].实验技术与管理.2015, 32 (09) :247-249.
[2]方黑虎.移动互联网环境下档案信息资源开发利用工作的新思维[J].兰台世界 (中旬) , 2015 (09) :103-104.
独立商业化开发模式 篇7
一、商业地产的概念及其实质
(一) 商业地产的概念
从广义上讲, 商业地产指各种非生产性、非居住性物业, 包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业运营场所等。而狭义的商业地产则专指用于商业服务业运营用途的物业形式, 主要包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等, 其开发运营模式、融资模式、盈利模式以及功能用途都明显有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式, 这也是本文的讨论对象。
(二) 商业地产的实质
商业地产是由地产、商业与投资复合而成, 兼具地产 (开发) 、商业 (运营) 、投资三重特性, 既区别于单纯的投资 (如证券) 和单纯的商业, 又有别于传统意义上的房地产行业 (住宅地产) 。商业地产的实质首先是商业, 然后才是地产, 其开发运营的难点不在于地产开发, 而在于商业运营管理, 尤其是开发运营模式的选择。
二、商业地产开发运营模式分析
(一) 从投资回收的角度划分
1、纯销售 (只售不租) 。
由于国内商业地产开发商多是从住宅地产转变过来, 对商业地产与住宅地产在开发运营模式上的差异认识不足, 使得他们仍沿用住宅地产的短期运营模式, 而不是靠商业地产增值获得长线投资回报和长期现金流的获利方式。开发商一旦为了快速套现采取纯销售模式将商场分割出售给业主, 就会给后期营运管理带来一系列问题, 因为这意味着一个完整的商业地产在所有权和经营权上都被彻底分割而失去了整体性。这种方式的优势在于可以使开发商尽快收回投资, 减少商业风险。其劣势则是难以长期保证及提升商业物业的价值, 不利于商业地产项目的持续运营。
2、纯出租 (只租不售) 。
开发商在项目建成之后, 通过出租运营, 以收取租金的方式收回投资并获取投资回报, 并通常由开发商自己拥有的商业运营公司或其委托的专业商业管理公司来对商业地产实行统一管理, 通过对招商权的控制, 来达到控制进场业态种类以形成自己运营特色的目标。这种模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物, 在欧美比较流行。这种模式的优势是产权保留在开发商手里, 可以抵押再贷款, 还可在增值后出售, 甚至可以将商业物业进入资本运作, 而且开发商通过招商权可控制进场业态种类, 实现商业规划布局。其劣势就是需要长期占用开发商大量资金并且风险集中, 可能导致开发商资金链的紧张, 此时一个长期稳定的资金平台对于商开发商则显得尤为重要。
3、过渡形式。
开发商为了快速套现而采取纯销售模式, 由于产权的过于分散难以整体协调和管理, 将逐渐为开发商所摈弃。而以出租为主的纯出租模式对于融资渠道和自有资金的要求极高。所以, 目前国内商业地产开发商更多采用的是介于纯出售和纯出租之间的“售后回租”和“租售并举”的过渡形式。
第一, 售后回租。所谓“售后回租”, 就是商业地产开发商将商场分割成小商铺进行销售, 并承诺以一定的收益将售出的商铺从投资者手中租回, 整体委托专业商业运营商进行统一运营。商铺的购买者在一定的期限内只能收益不能运营, 实行所有权和运营权分离的管理模式, 这就是“产权式商铺”。产权式商铺的优势:一方面, 由于面积分割从而降低了投资的门槛, 而且开发商回租一定程度上保证了投资者的投资回报;另一方面, 开发商能在短期内快速回笼资金, 缓解资金压力。但是, 开发商为了吸引投资者的关注, 或者对商业地产的运营风险估计不足, 往往在销售时承诺较高的回报率, 这可能给后续运营管理埋下隐患。
第二, 租售并举。租售并举也是目前国内商业地产开发商普遍采用的运营模式之一, 这种模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润要求。租售并举的运营模式中开发商根据前期制定的销售比例和招商情况进行调控, 制定销售范围并明确运营范围;但大部分物业仍然采取出租的模式, 以便在现金流相对平衡的条件下保持物业的持续运营, 开发商通过产权出售和租金收益获得双重利润。最著名的就是“万达订单地产模式”。但是, 这种模式在租售比例的控制上需要谨慎。一般租售比例应该控制在7︰3之内才能较好地维持资金回笼和持续运营。
4、其他模式。
此外, 还可采用不租不售, 自己运营, 同时获取投资开发利润和商业运营利润;或者还可与商家联营, 以物业为股本, 成立专业商业运营公司, 合作或合伙运营;更巧妙是, 与其他人共同建立商业运营公司, 专门运营其开发的商业物业, 并以租赁方式租用其商业物业, 同时享有租赁收入、合伙运营收益、物业增值三部分利益。
(二) 从运营主体的角度来划分
1、地产开发商占主导地位的运营模式。所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外, 还参与商业选址、商业运营商的选择, 并主导整个运营过程的资本运营。从功能上讲, 地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是阶段性行为, 而商业地产运营是长期性行为, 所以从这个角度上考虑地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商却具有资金雄厚、土地储备丰富、建设和销售流程熟悉等先天优势。万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表, 但万达模式要求地产开发商同时拥有商业运营、资本运营方面丰富的资源。
2、商业运营商占主导地位的运营模式。所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外, 还参与地产开发 (主要是商业选址、商业设计和商业规划) , 并主导整个运营过程的资本运营。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导商业选址和前期规划, 为后期商业运营提供保证;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合, 可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
三、商业地产开发运营模式的选择
商业地产的开发商具体采用哪一种开发运营模式应根据自身的长期战略、运营特点以及资源分布等进行综合分析。
第一, 具有商业优势的企业大多以专业化商业开发为中心、以商业价值最大化或综合效益最大化为目标, 采取单独开发、长期持有的方式。单独开发需要企业具备雄厚的资本实力, 以承担大量的开发资金和长线回收的压力, 也需要企业具备很强的商业运营经验。目前采取单独开发并且运营良好的商业项目主要有两种类型:一是拥有较强的商业资源和商业整合能力, 以商业为资源和优势, 进行“商业+地产”复合开发, 寻求整体项目最大化, 如华润“万象城”和香港瑞安集团“新天地”。二是专门从事商业地产开发, 形成了专业化的开发运营能力, 这样的房地产开发企业较少, 如万达地产等。就一般开发商而言, 目前尚未具备上述两种情形的优势条件, 所以单独进行多个大体量商业项目的开发需进一步积累经验。
第二, 更多开发商开始从注重单纯的开发、运营、持有等环节转移到注重股权设计, 以实现商业地产的快速增值与套现。很多开发商目前对商业地产不再仅仅是单纯的开发、持有, 获取长期缓慢的现金流, 而是更注重寻求该部分资产的增值与回收, 主要有以下原因:随着企业规模扩大, 积累的商业资产较大, 而其招商、运营的经验相对不足, 导致很多项目的租赁、运营情况不乐观;在紧缩的政策调控下, 企业资金压力大, 而投资大、回收慢的商业项目积聚了一定的风险;外资不断涌入, 境外资本和具有商业运作能力的资金对国内的优质商业物业态度积极, 它们具备资金优势, 在商业运营上又具有专业化优势, 同时它们还有增值、套现的成熟方式和资产产品。目前, 国内商业地产股权合作主要集中在以下层面:一是由集团层面合作, 引入合作者持有集团部分股份, 或者由集团引入合作者, 由合作者分别入股旗下多个商业地产项目的开发、运营。二是在具体项目层面, 由开发商针对某些体量大、投资高的项目引入资本, 合作开发。三是项目公司按照规划的业态, 再细分为若干小项目公司, 分别与相对应的意向商家合资开发, 降低资金压力和运营风险。
四、小结