社区商业模式

社区商业模式（精选12篇）

社区商业模式 篇1

随着中国经济快速发展、城镇化建设步伐加快、人们收入水平和生活水平的不断提高, 居民对所在社区商业设施和商品服务也产生了新的需求。社区商业作为社会经济发展的产物, 即将成为城镇经济发展的重要增长点和社会文明成果共享的切入点。住宅地产与商业地产融合发展, 我国社区商业迎来升级发展的历史机遇, 不久将进入现代社区商业时代。针对目前我国社区集中度、居住人群、城市规划、消费心理及消费需求等因素, 与其相适应的现代社区商业发展模式势必会为充分发挥该社区商业功能起到决定性作用。

一、现代社区商业相关概念

“社区商业”是一种具有中国特色、符合我国国情的商业业态。“社区商业”的概念是中国所特有的。我们以往常说的“社区商业”主要是指在某社区范围内提供商品和服务的连锁便利店或是零散的零售店铺。在我国, 2000年5月19日, 国家质量技术监督局发布了GB/T181062000号《零售业态分类》国家标准, 同年8月1日实施。该《标准》将便利店定义为:满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。不同的国家对于便利店具有符合各自特点的内涵。美国便利店协会定义的“便利店”是指营业时间比超市长, 采取顾客自助服务, 给予顾客购物上最大方便的小型店铺, 营业总面积一般在93-300平米以内, 并且拥有可以容纳5-15辆汽车的停车场, 要经营香烟、面包、奶酪制品、饮料、冷冻食品等生活必需用品和农产品, 保持合理的库存。1972年, 日本中小企业厅《便利店手册》中定义:所谓便利店是指在一个小的商圈范围内, 开架售货的方式, 销售日常生活必需品的长时间营业的小型商店。”

现代的便利店大体有3种模式:第一种是亚洲城市型模式, 以7-11洋克七公司的日本、中国台湾和香港的模式为代表;第二种是欧美城市型 (即食品的快餐烧烤型) 模式, 以美国的美国店长公司的AM&PM的模式为代表;第三种是欧洲的社区型模式, 以法国的倍顺 (美国人控股) 的模式为代表。

我国传统的社区商业多是沿街缺乏系统设计和综合功能的零散街铺。商业地产发展打破了传统社区商业发展模式。就目前而言, 社区商业已经开始从传统社区商业向现代社区商业转变, 最终实现社区商业综合体发展模式。

二、现代社区商业发展模式的影响因素及发展趋势

随着城镇化、住宅地产与商业地产快速融合发展等一系列影响因素, 不断形成众多具有相当规模的现代居民社区。这些社区相继建立起来的社区商业具有规模化、品牌化、连锁化、多元化、人性化等特点, 具有明显的现代化特征, 逐步形成满足现代居民需求的社区商业综合体。社区商业综合体将有可能成为我国商业发展的主流, 其影响因素具有明显的时代特征, 是社会经济发展的必然产物。

(一) 收入水平和生活水平提高

随着收入和生活水平的提高, 人们对商品和服务的质量、品牌等需求均有大幅度提升, 特别是与日常生活紧密相关的社区商业服务水平也同样提出了更高要求。由于城镇化建设, 城区扩建等因素, 很多新建社区远离城市商业中心, 对于一些非贵重的家庭生活用品而言, 居民更愿意就近购买, 方便快捷。由于城市交通拥堵, 到市中心开车购物极为不方便, 在品牌认知不断普及的情况下, 人们不再只认为只有商业中心或是购物中心商品的品质才有保障, 而是在任何正规连锁店铺认准品牌均可放心购买, 甚至可以购买到质优价廉所需商品。可以看出, 社区商业不断发展完善, 它的综合性和便捷性日益迎合了人们对生活水平提高的需求。

(二) 现代化住宅提供物质基础

我国房地产空前的快速发展, 不断扩大城市定居人口数量。在各个省会城市及各省二三线城市涌现了大量高档中档住宅区, 这些住宅区多以建筑群出现, 各个社区相对独立, 但是社区之间又仅仅相邻。由于很多社区群是建设在城郊或是远离城区的郊外, 短时间内大型的商业设施建设投入大且利用率不高, 居民购物又相对不方便, 这些都亟需现代社区商业来缓解这一矛盾, 在社区范围内形成一个社区商业圈, 满足本地及周边社区的日常生活和家庭购物需求。现代社区在建设规划中充分考虑了社区商业的重要性, 为社区商业留出充足的发展空间, 为现代社区商业发展奠定了物质基础。现代社区商业还有一个显著特征是具有可以充分实现信息流通的条件, 为建立现代社区商业奠定了信息化基础。

(三) 社区规模和集中度增强

城镇化建设下的社区聚集度不断增强, 社区规模及社区居住人口数量的大幅提升, 都为社区商业实现盈利运营提供了可能, 为实现规模经济效应提供了坚实基础。也正是因为社区规模和集中度增强, 社区商业才可能在一定程度上替代城市商业中心的一些功能, 在商贸流通市场中形成自己的综合竞争力, 成为现代社区商业发展的突破点。

(四) 商贸流通业结构优化产物

现代社区商业是社会经济均衡可持续发展的结果, 是商贸流通业结构优化的产物。伴随经济发展, 城市社区分布和结构发生变化, 人们的消费习惯和消费理念发生改变, 导致商贸流通业结构不断调整, 现代社区商业成为商贸流通业结构优化的产物。传统的社区商业在社区商业大发展中也会不断改造、升级, 朝着现代社区商业发展。

从长远来看, 现代社区商业的形成和发展就是对原有城市商业中心功能的替代形式, 与城市居民居住结构相对应, 是对原有城市商业中心功能有集中到分散均衡的动态发展过程。社区商业综合体日趋成熟, 运营与管理经验日趋完善, 与城市商业中结合, 形成功能互补。

(五) 现代社区商业强大的综合功能

现代社区商业自身的具有诸多优点, 强化了原因社区商业功能的同时, 更增加了以往只有在商业中心才可以体验到的消费及休闲体验。社区配套的商业地产快速发展, 在规模和档次方面均达到现代商业中心的水平, 可以最大限度地满足当地社区居民的高品质的日常需求、甚至体验式消费等, 一定程度上现代社区商业逐步取代原有市中心购物中心的一般功能。

三、现代社区商业发展模式建议

现代社区商业关系到居民生活起居, 直接影响居民生活水平和生活质量, 间接地也影响居民的工作质量等方面。现代社区商业模式的研究和确立对于不同地区和不同类型的社区建立相应的商业具有重要指导意义, 满足居民直接需求, 充分发挥商贸流通业市场功能和服务功能。

在充分运用现代技术和管理水平的基础上, 针对不同的社区位置、居住人群和规模等因素, 现代社区商业发展模式各有不同, 现就有关社区商业发展模式研究介绍如下。

(一) 以城市连锁配送为特征的现代社区商业发展模式

社区商业需求的商品和服务品种多样, 但是具有很大的共性和集中性, 而且多以日用消费品和生鲜农村品等商品为主。所以为了保证日销和生鲜质量, 居民所需商品必须经过及时有效的配送供应, 确保满足居民各项消费需求。从商业企业发展的角度, 社区商业必须由具备大型的连锁配送的零售企业来保障社区商业的正常运行。大型的连锁配送企业通过同时对多个社区甚至某个地区或是城市进行规范的社区商业配送, 才能更好地实现节约成本、规模效应。通过对社区商业的配送、兼并、统一管理、科学管理等手段, 社区商业可以一步一步发展成为规划、实用、实惠的商品供应体, 让居民就近享受到物美价廉的商品和服务。连锁配送的发展模式具有普遍性, 是现代社区商业的重要发展模式, 同时也是提升社区商业商品和服务品质的重要途径。

(二) 以高度信息化为特征现代社区商业发展模式

现代社区商业的居住群体并非只是传统意义的本地家庭成员构成, 特别是以外来务工定居城市的年轻人和自由职业者组成的SOHO (Sall Office Home Office) 社区, 具有自己独特的居住群体, 这类社区商业建设要充分考虑社区信息化、时尚、办公等社区需求, 即满足高品质生活和高效办公的双重指标。SOHO社区通过与网上零售企业进行合作, 特别是品牌商家合作, 通过会员制、送货上门等一系列的个性化服务, 可以实现高附加值商品、奢侈品等商品的供需。京东已经按照网上订货, 及时配送, 送货上门的发展模式, 在校园社区取得良好的市场份额, 并得到学生群里的青睐。社区商业通过信息化手段的发展模式既充分运用了现代信息技术提高效率, 也很好地满足了便利性和多样性需求, 是未来社区商业发展的重要趋势之一。针对SOHO社区人群消费特点, 社区可以适当引进品牌专营实体店, 品牌要大, 性价比要高, 起到休闲和展销多重商业功能。

(三) 以社区商业综合体为特征的现代社区商业发展模式

城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。城市本身就是一个聚集体, 当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候, 在这个区域的核心部分就会出现城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置, 一般可以分为城市中心综合体、城市区域中心综合体和社区商业综合体三种。由于社区商业综合体是一种属地型商业, 从而决定了社区商业综合体在服务对象、服务目标等方面有自己独有的特点。从业态上看, 社区商业综合体多以连锁店、超市、便利店、餐饮店和美容店等业态为主, 集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等多功能于一体。再次是一站式综合服务。社区商业综合体一般处于一个社区中心或几个社区的交接处, 为广大社区居民提供悠闲的购物环境。其功能较全面, 一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等基本功能, 以满足社区的多样化功能需要;其外部环境以提供多样化的社区活动为宗旨, 常常形成社区广场、社区步行街和绿化块;其建筑规模不大, 一般只有几万平方米。社区商业综合体是属地型商业中心, 是属地型商业圈, 是大型多功能现代社区商业。

摘要：随着中国经济快速发展、城镇化建设步伐加快、人们收入水平和生活水平的不断提高, 居民对社区商业设施和商品服务在品种、质量等方面都产生了大量的新的诉求。伴随房地产开发中的商业地产将成为社区商业的主体, 满足社区居民新时代需求。社区商业作为社会经济发展的产物, 即将成为城镇经济发展的重要增长点和社会文明成果共享的切入点。目前, 发展现代社区商业的模式主要有:城市连锁配送为特征的现代社区商业发展模式;以高度信息化为特征现代社区商业发展模式;以社区商业综合体为特征的现代社区商业发展模式。

关键词：现代社区商业,发展趋势,发展模式研究

参考文献

[1]刘文贤.国外社区商业给我们什么启示[J].北京房地产, 2006, 10:21-23

[2]李卫华.零售网点开发中的商圈分析[J].山西财经大学学报, 2002 (2) :35-37

社区商业模式 篇2

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 浙江省房地产业协会 浙江东冠置业投资有限公司 浙江大学房地产

研究中心联合课题组

一、社区商业综合体的功能和特征

（一）商业地产的含义及其层级

商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。本文以下指的商业地产是指狭

义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。

1、商业地产的层级

根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区

商业和街坊商业等四个层级。

市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几

百平方米，大的可以到几千平方米。

2、社区商业地产发展潜力巨大

社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。大力发展社区商业地产，提高社区商业的商品质量和服务质量，不仅可以提高居民的生活品质，而且可以提升居民的居住品质，在我国大力

发展社区商业地产具有很大的潜力。

首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。而且，社区商业地产的发展对房地产有良好的带动作用，很多开发商利用社区商业地产“打头阵”，带动区域房地产业的发展。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，但目前我国城市社区

商业仍显设施不足、网点布局不合理、服务功能单一，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服

务，市场潜力巨大。

（二）社区商业的功能和模式

1、社区商业的基本功能和特征

“社区商业”是以社区为载体，以一定地域内居民和商务工作人员为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升社区内居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供社区居民日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。“社区商业”是一种“因住而商”的商业，是城市商业体系的重要组成部分，与城市其他商业形式相比，与城市居民生活联系更加紧密，更加贴近和反映居民日常生活需求。总体来看，社区商业在满足社区居民基本生活消费和服务

方面，主要包含购物、餐饮、休闲娱以及服务这几项基本功能。

2、我国社区商业的主要特点

从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水

平有一定联系。

社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区外围、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常

生活需要。

社区商业街是指位于居住区内的、以平面形式按照“街道”形态布置的单层或多层社区商业，其沿街两侧的铺面以及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。我国社区商业街主要位于城郊的大型居住区，由于市级商业中心或区域商业中心无法完全覆盖新兴社区，城郊土地比较便宜，因而开发商便建造一些特色社区商业街，不仅能够满足

当地居民的日常生活需要，还能作为项目营销推广的卖点。

社区购物中心是一种各种商业业态相对集中的社区商业，是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。社区购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮和服务于一体，满足社区居民多样化消费需求的商业模式，它是“家的延伸”，是未来社区商业发展的方向。社区底商、社区商业街和社区购物中心是三种不同的社区商业，每种形式由其自身特点，因根据社区的不同情况而进行设置，也可以将各种形式进

行组合。

（三）城市社区商业综合体发展特点和基本特征

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置，一般可以分为城市中心综合体、城市区域中心综合体和社区商业综合体三种。城市社区商业综合体是社区商业的一种重要形式，它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处，由一个建筑或几幢建筑组成，具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功能。从商业业态来看，一般有一个主力店、2-3个次主力店，并有众多品牌店、连锁店和小商店构成，城市社区商业综合体一般设有停车场，方便社区居民或附近居民来购物。这种集中的“一站式”的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，创造了一流的购物环境，为社区居民提供了很大便利，丰富了社

区居民的生活，是未来城市社区商业发展的主流形式。

由于社区商业综合体是一种属地型商业，从而决定了社区商业综合体在服务对象、服务目标等方面有以下特点：

首先是属地型服务对象。社区商业综合体是以社区为依托，以社区居民和商务人士为服务对象，其目的是满足社区居民的日常生活需要，方便居民生活。它不仅满足居民的购物、餐饮、娱乐休闲的需要，而且还要为它们提供多种多样的社区服务，以满足居民日常生活的服务需求，社区商业中心的客户85%以上是本地客户。

其次是生活性服务内容。社区商业综合体由于要满足居民日常生活需要，经营商品种类主要是消耗快，购买频率高且数量少的生活必需品，通常以经销日常生活用品为主，这些商品品种简单、挑选性不大，价格也没有太大的差别，如：生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等。从商业业态上看，社区商业综合体多以连锁店、超市、便利店、餐饮店和美容店

等业态为主，集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等多功能于一体。再次是一站式综合服务。社区商业综合体一般处于一个社区中心或几个社区的交接处，为广大社区居民提供悠闲的购物环境。其功能较全面，一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等基本功能，以满足社区的多样化功能需要；其外部环境以提供多样化的社区活动为宗旨，常常形成社区广场、社区步行

街和绿化块；其建筑规模不大，一般只有几万平方米。

二、社区商业综合体的规划和培育

我国社区商业综合体开发的时间不长，目前正处在摸索之中，随着我国城市化的快速发展、城市居民消费观念的转变以及房地产开发模式的变化，我国社区商业综合体发展还有很大的发展空间。但是，城市社区商业综合体的发展离不开各级政府部门的关注和指导。目前，特别需要在以下几个方面

加大规划管理和政策培育。

一是加强社区商业专项规划工作。根据国外社区商业发展经验，社区商业综合体将是未来商业发展的重点，政府部门必须要有先期的合理规划，这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中，主要有城市发展总体规划和控制性详细规划，专项规划有交通、绿地和管线规划，而没有针对商业专项规划，从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性，一些地方商业不能满足社区居民的消费需求，而另外一些地方商业却盲目开

发，从而导致过度竞争的局面。因此，课题组建议政府应加快制定商业专题

规划。

二是加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要对社区商业综合体的研究给予重视，加强社区商业综合体的研究，参考国外社区商业发展的先进经验，结合我国社区商业发展状况，及时制定社区综合体建设的规范和标准，指导我国社区商业综合体的建设。可以借鉴新加坡社区商业的规范和标准，对各种类型的社区商业进行分类，提出各类社区商业综合体建设的规模和业态配置标准。可以规定社区商业综合体必备的业态和业种，以便从制度

上完善我国社区商业综合体建设标准。

三是给予社区商业建设主体政策支持。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业综合体的开发建设，凡是到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点的连锁企业，政府可以出台相关政策给予扶持，有条件的地方还可以安排一定的专项资金支持。鼓励各类组织、企业和个人进行社区商业综合体的开发建设，对发展与居民生活密切相关社

区商业的开发企业给予租金或税收等方面的扶持。

四是推行优秀社区商业综合体的示范工作。目前，商务部正在制定我国社区商业的建设标准，指导各地商务主管部门因地制宜，确定工作重点。如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主；已预留服务网点的新建社区，以完善网点和提升服务水平为主；尚未开发的社区，要以加强总体规划为主。可以在有条件的城市先建立一些社区商业综合体示范区，并对成功社区商业综合体的成功经验进行总结研究，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，从而推动我国社区商业综合体的全面发展。五是着重对开发经营主体的进行培育。社区商业是通过以租赁运营而获得长期回报为目的的，其价值充分体现在后续的经营收益价值上。从我国目前的情况看来，社区商业的开发主要是房地产商，而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。因此，建议政府职能部门除了在规划阶段介入之外，还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导，同时要培育

一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。

三、社区商业综合体的定位与经营

开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组

主要在以下几个方面对开发商提出建议。

一是合理区位选择。一个社区商业综合体的成功与否，最重要的在于项目区位选择是否合理，如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，且周边配套设施完善，那么，项目也就成功了一半。合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业

项目的运营状况。

二是精准项目定位。社区商业综合体开发之前要进行准确的项目定位，要仔细研究项目当地的总体规划、区域经济、人口数量、收入水平、消费层

次、商业分布等，要根据社区居民的消费水平和未来的发展趋势，结合市场走向和功能定位，来确定社区商业的层次和结构，为项目的规划设计提供依据。社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式；社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进

行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。

三是主力店招商先行。社区商业综合体的开发运营商必须对前期规划设计、商业布局、策划营销、广告推广、商业运营管理等一系列问题了如指掌，才能保证项目运营取得成功。国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所

带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。

四是丰富业态组合。成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。同时，需要注意的是，社区商业有别于其他商业，是其为社区服务的功能。在商业业态的布局上，要考虑服务性功能业态的比重，如干洗店，维修店，银行，药店，社区卫生所，美容美发店，社区活动

中心等，从而为社区居民提供生活上的便利。

五是多样化经营模式。从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。完全出售运营模式能使开发商快速回笼资金，但对商业业态是否能符合社区居民的生活需求以及业态组合等方面无法进行控制，导致项目的业种杂乱分布，从而降低了项目的档次；租售结合模式对于开发商而言具有更多的灵活性和可控性，可以平衡资金压力和经营风险的矛盾，在合适的租售比例下，既可保证开发商获得短期资金回笼，又能通过出租获得长期租金；售后返租模式能够使开发商规避市场初期经营风险，但开发商不能得到项目的增值效益，同时对开发商的经营能力是一个严峻的考验；只租不售模式最大的优点是能使开发商能够持续有效地项目管理，从而提升项目的商业价值，通过租赁持续性获利，得到项目的增值收益，但这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，且承担很到的经营风

险。

六是统一规划建设、统一经营管理。社区商业综合体的管理目标是尽可能长期地维持和加强项目的经济社会效益，维护项目的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证项目在社区中有良好的商誉。社区商业综合体的管理工作主要有物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等，是一个复杂的系统工程，需要进行统一规划建设、统一经营管理。国内外运作社区商业综合体的经验表明，一个项目必须至少经过3年，商业业态才会逐渐

O2O模式如何改变未来社区商业 篇3

以花样年旗下彩生活为代表的社区商业服务，更注重线上线下的结合。作为新近在香港上市的彩生活，已经达到一定的规模，在管服务项目超过500个，管理服务面积超过6000万平方米。除了传统物业管理服务，如维修管理、清洁绿化、安保维护等，彩生活让人眼前一亮的商业模式在于，通过互联网平台和移动终端App联接用户和最终服务商，并通过增值类服务盈利。事实上，正是增值类服务构成了彩生活盈利的大部分，该项服务的毛利润率高达98%以上。通过线上线下的互动，彩生活能够更好地了解住区消费者的需求，从而便于在线下提供准确而有效的商品与服务。如果说彩生活通过彩之云、彩付宝和彩空间三大法宝所构建的平台是网上核心，那么线下的物管处将具备商品与服务物流的核心通道功能。

作为中国房地产行业的领军者，万科事实上也在考虑如何以社区商业服务的模式将手中大量业主资源的消费力挖掘出来。万科尝试的幸福驿站物管模式即是明证。近来，万科似乎更加意识到社区商业品牌化营造的意义，在此方向上迈出了更加坚实的步伐，这才有了第五食堂、幸福街市等品牌的陆续推出，乃至“五菜一汤”社区商业模式的诞生。当然，万科在社区商业方面的“野心”远不止于此。2013年12月19日，亚洲最大的REIT领汇基金与万科签定战略合作意向书，共同寻找在内地零售物业的投资机会，万科谋求巨量社区商业资本化的长期退出机制的战略意图初显。

线上线下结合推动物流终端与体验店相结合，无论哪一种终端提货方式，无非是预交款终端提货，或者验货体验后付款提货。因此，社区商业中的物流终端的核心价值依赖于现场商品体验。社区商业的物流终端部分应有相应的体验区、试衣间、必要的验货配套设备，而不仅仅是一个取货窗口。

O2O模式的社区服务商并非只来自于品牌连锁，甚至不一定来自于合法注册的专业商家。大量的普通居民住户，通过社区网络销售自家经营的农副产品、特殊渠道的名特商品、其他非市场普遍供应的大众商品，已经成为常态。有提供自己种植有机蔬菜的住户，每天固定时间将蔬菜车停在社区门口，向网上订购的客户派发新鲜蔬菜。此类服务行为是住户自发的，但对于提货场所的需求与专业机构并无太大差异。

银行服务将成为社区商业新势力。近来，作为金融渠道的“毛细血管”，社区银行已然成为各大银行的新宠。社区银行自助程度更高，可以24小时营业，成本相比传统营业网点更低，这些优势无疑增加了社区银行的话语权。然而，就其实质，更加靠近有潜力的储户和消费者，乃是最终动力。除了传统的银行服务，社区银行亦在尝试创新，增加储户和消费者的黏性。以民生银行为例，其小区金融服务店的特色就包括了与政府和物业合作推出的便民服务、与1.5公里范围内商家组建营销联盟、为小区金融搭建核心产品平台等。

未来社区商业将是休闲文化体验、物流终端体验、商务社交体验的综合服务枢纽，具有极高的交易平台价值、信息终端价值、文化品牌影响力价值和物业模式的连锁价值。

社区商业模式 篇4

社区商业是一种以社区居民为服务对象, 以便民、利民, 满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。它是城市商业空间的一个重要层次, 基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。20世纪50年代, 社区商业首先在美国兴起, 之后在其它西方国家逐步大规模发展起来。60年代, 英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业, 到70年代, 新加坡的社区商业也开始大规模发展来。虽然, “邻里中心”社区商业模式这一概念早已在美国提出, 但并没有很有效地发挥出它的性质。后来新加坡则采用了“邻里中心”社区商业模式并且有效地结合了他们的国情, 建造出富有新加坡特色的社区商业模式。因此, 本文对新加坡“邻里中心”社区商业模式进行探讨与分析, 并对该社区商业模式给中国的启示提出相应建议。

1 社区商业模式的内涵

1.1 社区商业的内涵

社区这个概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出, 是指聚集在一定地域范围的人群构成的社会生活共同体。

在西方社会学史上, 对社区概念的定义、解释差不多有100多种, 最普遍意义上的社区是介于邻里和区域之间的社会实体。城市社会学家帕克 (1987) 认为:“社区一词是指许多个人、家庭、团体以及习俗、制度组合在同一地区之内, 并在这种共同组合形式中形成的种种联系”。国内学者张鸿雁 (2000) 则认为“社区是由建筑结合起来的并由居住关系构成的现实社会的社会空间发展过程”。

从以上的定义出发, 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象, 以便民、利民, 满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次, 它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的, 其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都界于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。

1.2 社区商业的模式

国外发达国家的社区商业早已成为居民综合消费的载体, 占社会商业支出总额的60%左右。起步中的中国社区商业规划可以借鉴国外成熟商业社区的经验, 在学习中发展, 在摸索中创新, 建造富有中国特色的社区商业模式。

1.2.1 欧美的社区商业中心

欧美盛行大型新兴社区商业。例如英国伦敦东南郊区的Bluewater购物中心, 在13.9万平方米的营业面积中, 有57家国际零售商入驻, 集中分布着3个广场, 共330家商铺, 其中包括3家大百货店、200家专卖店、50家餐厅酒吧、13个放映厅组成的多功能电影等等, 满足着周边60分钟汽车车程内10余万居民的日常消费需求。

美国的社区商业中心有两大发展特点:一种是在“中心”内有一主题, 如以一家大超市为主, 附带部份折扣或全部专卖店、厂家直销店等;另一种是突破传统观念, 呈块状型, 与周围的文化娱乐等设施结成联盟, 块状不一定只位于一幢建筑, 而是扩展为一个较大的消费空间。

1.2.2 日本的社区商业中心

“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如, 日本东京都神乐坂商业街, 就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧, 散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺, 花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。

“造镇计划”下的社区商业中心, 是一种新兴的生活乐园。例如, 日本真库县尾琦市的社区商业中心是一个兼购物、休闲、娱乐、教育文化、聚会社交等多种功能于一体的生活园地。250家个性化专门店按商品范围结构分为生鲜馆群、饮食店群、娱乐休闲店群、自我动手店群和购物区群。

日本规划最大、全美式的社区商业中心是东京近郊船桥市的拉拉普多, 除了本身的休闲文化设施外, 中心还设有公共休息区、活动区、儿童娱乐区、艺术造型展示区等, 形成一个生活小区, 使来到这里的顾客得以尽情享受。

1.2.3 新加坡的社区商业中心

“邻里中心 (Neighborhood Center) ”是新加坡社区商业中心的名称, 即按照社区建设的配套建设指标, 根据物业的规模、类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施, 由开发商或物业方进行集中经营与管理, 不以盈利为主要目的, 而是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。

新加坡发展局将社区商业规划成三个层面, 配置和设置相应的层面, 三个层面划分从1 000户到1 500户配置一个邻里商店。在中国上海叫做街坊商店。第二个8 000户到10 000户建立一个小区商业。第三个40 000户配套一个中心, 这可能是更多开发商关注的地区级商业, 大型的购物中心。

中国人民大学竞争力研究中心的有关专家在对国外的社区商业中心进行研究的基础上, 结合社区商业的课题调查, 提出3种可供中国社区商业建设参考的模式:根据常住人口的消费需求和小区结构, 可建立“沿街式”、“团组式”和“多点式”3种类型。比较传统的“沿街式”是以工薪阶层为主要消费群, 其间一般设1家中型超市、1家便利店、1家修配店以及若干中小餐馆等;“团组式”和“多点式”则以中高档消费水平为主, 前者以大型商场为主体, 重点发展便民利民的商业网点, 后者以一定档次的服务和餐饮为主要内容。

2 新加坡“邻里中心”社区商业模式

2.1 新加坡“邻里中心”的概念

新加坡“邻里中心 (Neighborhood Center) ”的概念来源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划, 经过近40多年的发展, 已成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模式出现于1970年, 最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用, 按照4 hm2~6 hm2的开发区域进行开发, 市镇的开发又由多个邻里中心组成。新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式, 在人口约6 000~8 000户规划配套一个邻里中心, 从人口规模来看, 新加坡所指的邻里中心为社区商业的一种模式。邻里中心以经营中档商品为主, 商店组合为普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。

综上所述, 新加坡“邻里中心”是指分布于政府组屋区内, 为居民提供生活配套服务的设施, 主要功能是比较齐全的商业、服务、娱乐中心等, 其实质是购物中心。同时, 新加坡“邻里中心”是根据新加坡社会文化情况进行长远考虑而构思和制定的精神内核:国家至上, 社会为先;家庭为根, 社会为本;关怀扶持, 同舟共济;求同存异, 协商共识;种族和谐, 宗教宽容。基于这种既充满东方哲学与智慧又与西方人文精神相融合的规划指导思想, 使得“邻里中心”体现现鲜明的地域和民族特色。

2.2 新加坡“邻里中心”的特征

(1) 邻里中心以居住人群为中心, 全部设施满足人们在家居附近寻求生活、文化交流的需要, 构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系:菜场, 超市是厨房的延伸;浴室, 洗衣房是卫生间的延伸;影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸;图书馆、阅览室是书房的延伸。人们在邻里中心进行这些活动较之在家里更增添了社区文化的氛围。

(2) 邻里中心把既有商业和服务设施集于其中, 既缩短了这些设施与社区居民的距离, 又满足了人们多样化的需求;既便民, 利民, 又提高了居民的生活质量和城市环境质量。

(3) 邻里中心的服务对象以本区居民日常活动为主, 有别于中心商务对外交流为主的城市功能, 但两者又互为交叉, 共同构成城市人民活动中心的完整系统。

(4) 邻里中心是政府调控下的商业行为, 在政府的支持下, 邻里中心为社区居民提供教育、文化体育、生活福利等服务, 这种不断完善的商业组合, 取得了相当可观的经济效益, 还提供了很多就业机会。

因此, 邻里中心妥善地解决了城市民居生活质量和城市环境中的若干实际问题, 对新加坡的经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用, 引起许多发达国家的关注。

2.3“邻里中心”成功案例——以新加坡第一乐广场为例

第一乐广场坐落于新加坡西部的蔡厝港, 这里是新加坡政府规划的高密度组屋住宅区, 周边居住人口近50万人。

第一乐广场位于整个社区的中心, 交通便捷, 连接了主要公路, 广场边上就是蔡厝港地铁站、轻轨列车站及巴士转换站。走进商场, 浓浓的生活气息扑面而来, 忙碌了一周的全家老少齐出动, 或选购商品等, 一派热闹的生活场景。

第一乐广场的成功之处是亲民设施增加社区商业粘度。这是一个家庭消费为主题的社区购物中心, 营业面积仅有2万多平方米, 却有150多家零售商家。因为是社区商业, 他们就把这个物业形态分割小, 分割小了以后, 引进了很多符合生活消费的店。地下一层的“食物小巷”和四楼的食阁, 为社区居民提供美味的食品。位于一楼和二楼的BHG, 是北京华联集团试水新加坡的项目之一, 针对的是有时尚和美容意识的消费者。三楼则是售卖家庭用具、电脑、电器及美容美发等配套商铺。四楼映入眼帘的是蔡厝港的公共图书馆, 这是一个社区商业与公共设施结合的案例, 居民在此可享受便捷的阅读乐趣, 而且该图书馆是免费开放的。五楼则是休闲和娱乐为主的楼层。看电影、打电玩, 或者在露天游乐场上奔跑玩耍。

新加坡的“邻里中心”社区商业, 它主要考虑的是为居民服务、为生活服务。它的业态组合的特征有三大块。第一块是餐饮, 这个餐饮是以家庭餐饮为主。第二块是生活消费, 也就是购物, 包括超市购物。第三块是娱乐。在这种社区商业中, 其业种的特征是有两个的比重分配得很重。第一是未成年人的, 也就是儿童、学生的消费比重特别大, 因为在整个第一乐广场的购物商场里面, 儿童玩具和用品的这一类店有十家, 而女性购物店的比例和数量比它还少一点。第二是以家庭妇女的消费为主, 主要都是一般的衣服、鞋子、包袋等日常生活所需要的, 这块配得比较多一点。此外, 还有一个非常明显的特征是很家庭化, 因为他们的家具店, 卖沙发的店也配到了社区商业里面, 完全是为生活服务。第一乐广场的业态比例, 它的购物比例是26%左右。家电这块, 因为是居民区, 家电生活, 包括孩子的电子数码、电脑类产品也都有, 它的比例大约在7%。餐饮的比例在25%左右, 另外还有就是娱乐, 娱乐的比例很高, 大约占到15%~17%。

新加坡第一乐广场, 它这种贴近生活, 实实在在为居住区的居民提供生活消费的便利, 以及它的这个比例是值得我们借鉴。因此, 社区商业一定要做到心中有“亲民”二字, 只有这样才能更加贴近百姓, 才能更加有活力。

3 新加坡“邻里中心”社区商业模式给中国的启示

3.1 加强政府规划的实施力度

政府部门以及相关管理部门应该在房产开发前期介入, 与统筹规划社区商业的开发商进行沟通, 对商业网点、设施等进行预先科学规划。特别是在中国目前的国情下, 很多开发商独立行事, 只看中短期眼前的利益, 缺乏站在社会商业的整体角度来看待社区商业规划的重要性, 因此政府在中国社区商业的

发展中应该起到重要的指导和引导作用, 通过正确引导, 市场机制运作, 让开发商从整体规划中受益, 就会逐渐明了科学规划是利民、利国、利己的选择。

3.2 体现以人为本原则, 符合商业发展规律

社区商业要充分体现以人为本的原则, 以方便居民日常生活、提高生活品质为中心。尤其要适应家务劳动社会化和日常生活现代化的趋势, 在提高传统服务业水平的基础上, 积极发展符合社区特点的大众餐厅、家政服务、网上购物等现代生活服务业, 不断提高生活服务水平、形成规范化、标准化、个性化的社区服务体系来满足该社区居民的需求。

3.3 结合中国国情制定适合我国特点的社区商业模式

借鉴新加坡“邻里中心”的经验一定要结合中国的国情, 如果结合得好, 就可以事半功倍, 反之则会失败。新加坡“邻里中心”的商业社区模式是在一个完善的社会体制和法律制度、政府规划实施力度高、高质量的生活水平的环境下实行。由于, 国外的社区商业起点高, 一开始就是现代化的购物中心形式。而中国许多城市的社区商业处于一种传统模式与现代模式并存的状态。因此, 在中国, 什么样的居住环境才适合设置邻里中心, 需要考虑的因素有五种, 包括自然条件、社会治安条件、文化条件、市场条件以及居住规模。根据中国实际情况, 把改造旧的社区商业与发展新的社区商业有效结合。

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[10]殷杰.社区商业新方向[J].北京房地产, 2007, (1) :21-24.

社区商业模式 篇5

（c）生产资料批发市场建设、调整与改造的目标；

（d）其他商品交易市场建设、调整与改造的目标；

（e）物流基地布局、特色与产业服务功能的目标；

（f）城郊商业发展的目标；

（g）商业网点建设管理制度建设的目标。

链接＋情感＝社区商业重生 篇6

我们认为面对未来的竞争，社区商业要想做好，需要在战略上藐视对手，在战术上重视对手。因为，首先截至2014年6月，我国手机网民规模达5.27亿，手机网民规模首次超越传统PC网民规模。但从去年上半年，随着智能手机对功能手机的替代已经基本完成，中国网民普及率增长的拉动效果减弱，智能手机用户已形成庞大规模，市场占有率已趋于饱和，增速呈减缓趋势；也就是说电子商务的消费池已经完成了筑底，未来不再是新增人群的争夺而是现有人群的挖掘。

其次，由于前期易转化群体逐渐被纳入网络消费群体，互联网渗透难度加大，手机上网人群中，个人收入3000元以上仅占总人数32.3%，因此中高端消费依然会在线下完成。

由此可见，虽然互联网在未来若干年依然可以有较快的发展速度，但其必定也会进入到一个“新常态”下，传统商业既面临挑战，也是改革重生的机会。如何保持不败呢？主要抓住三大方向：

第一，链接化。互联网通过跨域、跨人群的天然优势，冲击着实力商业，那么传统商业需要坚定自身产品品质下，化被动为主动，拥抱互联网，将互联网变成其渠道资源。尤其是社区商业，其具备这天然的地理优势，距离消费者更近。在社区商业中，消费者只需要花20%的时间，就可以满足80%的生活需求，因此社区商业更加便捷，也更有能力通过稀释互联网商业的虚拟感，通过“临近物流”成为商家的线下展示、物流配送与分发、形象宣传空间。而这部分融合需要有综合运营商去解决，一方面链接社区住户，为住户提供更好的服务体验；另一方面链接商户，降低商户的渠道费用，提升消费效率；未来的管家式运营是社区商业必不可少的一个环节。目前国内的花样年就是以社区运营的概念在做，将业主与商户链接获得收益，虽然也有争议，但也证明方向值得探索。

第二，情感化。社区商业要想与互联网商业对抗，必是基于线下优势进行对打，互联网用户往往呈现的是虚拟的弱关系，社区商业未来发展方向必然是在人体五感外的第六感营造，形成一个基于情感交流与表达的强关系空间，这样才能带来人流、带来消费。其实目前国内已经有大量的这样的项目实施，效果非常好。如万科的良渚文化村，通过村民公约建立联系、设定标签，利用社区商业增强彼此联系，村民食堂、业主课堂等等。

第三，复合化。2015年地产大事之一就是万科副总裁毛大庆离职创业中国版We work，在“全民创业、万众创新”的时代发展下，未来会有大量的小微企业面临初创窘境，这就需要社会为他们提供创业的土壤和条件，社区商业在整体大规模供应的情况下，刚好能满足小微企业的低成本、高效率、好环境的要求。未来类似于We work的业态将成为社区商业的主力店，为社区商业解决白天没人消费，商户经营时间短，空间利用效率底的问题，将大大促进社区商业的活力。

社区购物中心:提升社区商业 篇7

社区购物中心亦被称为商业中心, 集购物、休闲、娱乐于一体, 可以满足社区居民多样化的消费需求, 成为居民“家的延伸”, 它亦是继超级市场以后的“第五次零售业革命”SHOPPING MALL的重要形态。

购物中心的社区化趋势

去年《福布斯》网站根据大型购物中心的使用面积公布了全球十大购物中心。这其中有八家落户亚洲, 其中有四个在中国。“中国的购物中心做得越来越大, 十万平米、二十万平米, 甚至四五十万平米都出现了。而对于欧美, 购物中心处于区域化、小型化和功能、主题化的发展阶段。”黄国雄指出, 根据近几年的统计, 美国购物中心平均面积在2万平方米以内占83%, 少数超过2万平方米。日本平均20500平方米, 整体处于小型化的过程。

造成这些趋势的是什么原因呢?黄国雄分析说, 主要有四大因素。首先是由于“大型购物中心是建立在汽车轮子上的商店”, 因此它辐射的半径是40—80分钟车程, 而购物中心停车面积与营业面积是1∶1, 从这个角度来看许多大型购物中心属于亏损状态。其次由于大型购物中心空间距离远, 带来第二个问题就是交通堵塞, 消费者不得不延长或者要花费更多购物时间。第三最近以来汽油价格的上涨, 增加了消费成本。而最后, 随着社区商业的功能逐步完善, 已经基本能满足消费者的各项消费需要, 除了个别商品和特殊消费外, 一般就近消费就可以解决问题。

从以上这些因素来看, 社区商业在逐步发挥着区域性商业中心的作用, 来解决或者弥补大型购物中心远距离、大面积、多功能所带来的问题。黄国雄表示:“社区商业的发展是一种趋势, 这是世界性趋势, 在中国这一块还没有真正纳入到我们整个商业地产发展的范围。”

“一直以来购物中心泛城市中心化的问题突显, ”上海购物中心协会理事长张国忠认为, “我们一直在宣传购物中心要向社区发展。因为社区购物中心相比市中心的风险较小, 效益回报快。上海一些大卖场, 包括一些百货公司, 已纷纷转向社区型购物中心。”

社区购物中心商铺受热捧

社区型购物中心同其他类型的购物中心一样, 属舶来品。而在国外, 社区商业更是细致地分为社区型购物中心与邻里中心。如何更准确地区分二者?对此, 北京澳邦成行总经理、澳大利亚商业中心管理研究生成路女士概括指出, 社区购物中心的辐射范围比邻里中心要大, 有的社区购物中心与地铁站相连, 开车上班的人群把车停在地铁停车场, 乘火车上班, 所以辐射范围达到1.5-3公里半径, 规模为15000-30000平方米。主力店有超市、小型百货、折扣百货、影院、大排挡、电器、家居等、专卖店除了邻里商业所有的业种以外, 还包括银行、服装店、房屋中介、牙医、SPA、社区诊所、儿童乐园、大型餐厅、酒吧、咖啡厅、保险公司。有的地方也把社区购物中心定义为次区域购物中心。而邻里购物中心的规模一般在4000-15000平方米左右。

根据新的人口布局规划, 未来城市中心区域人口将会有一定的规模控制, 因而在城市外围区域必将会发展一些人口相对较为集中的新型新城, 这对于区域内商业发展则提出了新的要求, 社区型购物中心由此应运而生。在国家拉动内需的宏观经济形势下, 推动城市消费升级的时代已经到来, 因此, 以满足城市居民消费的社区型购物中心将成为城市商业发展的一大热点。而社区型购物中心商铺因其投资小、回报稳定的特点, 正在受到投资者追捧。

2008年北京零售型商铺的供应及租售数据无疑是对这一趋势的最好印证:来自仲量联行的统计报告显示, 2008年北京商铺市场的新增供应创历史新高, 市场存量飙升45%, 新增的92.5万平方米商铺空间被零售商铺租赁一空, 接近2007年的3倍。整个北京商铺市场的平均租金攀升至7238元/平米/年, 创历史新高。

中国商业联合会购物中心秘书长郭增利认为, 现代购物中心的发展是起源于社区, 购物中心基本规范源于社区购物中心。而社区购物中心是适合中国国情的最具有竞争力和潜力的生活综合体。

社区商业的差异化经营

由于社区中心可以实施集约化经营, 管理成本低, 商业带动效应强, 容易凝聚人气, 整个社区的经济提升有很大的贡献。对此, 凯德置地北京翠微嘉茂购物中心商场总经理王智明表示:“随着社区商业逐渐向专业化, 社区购物中心的出现也对于整个社区的商业的提升会有很好的触动。”

社区购物中心、邻里中心与超区域型购物中心、区域型购物中心各自处于不同的商圈环境中, 那么, 如何才能更好地差异化生存?通常而言, 社区购物中心更多的是以满足服务半径的消费人群的消费所需, 在定位上、招商上更多的是要贴近生活, 追求品质和享受。而超区域型购物中心、区域型购物中心则更多是注重功能和品牌。

社区商业模式 篇8

一、保定市社区商业发展现状

2009年, 对保定市内新市区、北市区、南市区和高新技术开发区的社区商业发展基本情况进行了调查。据不完全统计, 目前, 市内四区共有居民社区150个, 其中:万人以上社区10个、5000万人社区40个、5000人以下社区110个;基本业态包括连锁超市、便利店、餐饮店、药店、理发店、洗衣店、书报店、维修店、回收站、鲜花店、面包房、美容美发厅。

保定市社区建设起步较晚, 社区商业在形态上处于一种传统与现代、自发与规划混杂的局面。目前大部分社区商业建设于20世纪八九十年代, 基本是以菜市场、小型杂货店、小吃店为基本框架, 初步具备了购物、餐饮、娱乐3大功能。近年来, 保定市商品房地产逐渐成熟, 社区商业有了巨大的进步, 但从总体看来, 保定市大部分社区商业的建设仍然层次低、功能单一、结构简单, 与大城市的社区商业建设还存在相当大的差距。

二、保定市发展社区商业的意义

1. 社区商业建设是保定市城市建设新形势的需要。

社区商业目前已经成为衡量一个城市商业综合竞争能力的重要指标。新世纪保定正朝着建设现代化城市的目标奋进, 城市改造和发展步伐的加快, 城市面貌日新月异。2008年围绕“绿色生态、古城文化、城市交通、现代商贸、和谐宜居”等五个方面, 保定市将用3年左右时间实施44项重点工程, 实现城市面貌一年一大步、三年大变样。

2. 社区商业促使零售业的不同业态均衡发展。

大型百货商场、大型购物中心在中心商业圈的竞争逐渐呈现白热化趋势, 利润增长空间越来越小。相反零售业的其他业态, 例如便利店、专卖店、食杂店、折扣店等虽然起步较晚, 但发展潜力巨大。发展社区商业可以为这些零售业态提供一个相对竞争力小的、宽松的环境, 避开零售业巨头的锋芒。同时随着城市住宅社区化、消费者就近消费, 使越来越多的商家开始放弃城市中心黄金地段的争夺而进入社区。因此社区商业催生了新的零售业市场, 使得小型零售业态得到了发展空间。

3. 社区商业是促进社会就业的重要渠道。

社区商业为社区居民创造了更多的就业机会, 提高了社区的社会保障程度。近年来, 积极扩大就业已经成为我国经济工作的重点, 中央及地方各级政府都相继出台了一系列促进就业的政策。而随着经济结构调整力度不断加大, 社区商业已经逐渐发展为一门新兴产业, 成为促进就业的重要渠道。社区商业所包含的商业业态比较丰富, 既包括理发店、便利店、小吃店、修理店等常见业态, 也包括网吧、书店、歌厅、礼品店等新兴业态, 这些紧密围绕社区居民基本生活需求和文化娱乐的服务行业, 对从业人员的年龄、性别、文化没有过高要求, 通过指导、培训或学徒即可适应工作。政府相关部门如能合理规划、积极引导, 相信社区商业在稳步发展的过程中能为社会提供数量可观的就业岗位。

三、社区商业发展中存在的问题

1. 规划不科学。

我国对社区商业的认识与国外不同, 一般认为, 为居民区服务的商业都属于社区商业, 主要包括两个层次:一是街坊商业, 主要坐落在街坊入口, 居民主要途经地, 向居民提供日常必需品和便利品, 属社区便民商业;二是居住区商业, 其商圈范围超过街坊商业, 位于居住区附近人流密集、交通便利的地方。目前在保定存在较多的是属于街坊商业, 这类社区商业集中在住宅小区的出入口主干道两侧这种布局可营造出浓郁的商业氛围, 但随着入住人口的增加购物人流和进出小区的车流、客流汇涌在一起, 造成交通堵塞, 给小区居民的出行和购物带来了困难, 在经营过程中, 噪音、车流、人流等经常扰民, 导致居民不满, 甚至发生冲突。

2. 提升社区商业档次和服务水平。

近年居民对消费的需求已经不限于商品的品种和价格, 品牌消费、服务型消费和消费环境等因素越来越受到消费者的重视。但是, 目前一些社区的购物环境、服务质量和业态配置, 尚不能完全满足居民对休闲、娱乐及生活服务等综合消费的需求, 同时调查结果也显示, 对社区商业网点服务功能表示满意的仅占26.8%, 对购物环境表示满意的只有29.3%。可见社区商业档次、服务水平亟待提升, 以满足不同层次的消费需求。

3. 社区商业业态配置不合理, 类型不够完善。

社区商业在业态选择上应以服务社区为原则, 并尽量满足居民多样化的消费需求。根据社区居民的需求强度差异, 将不同的商业业态设施可以分为三个层次, 即强度需求商业设施、中度需求商业设施、弱需求商业设施。其中, 强度需求商业设施的比重超过50%, 此类商业设施主要包括综合超市、菜市场、银行金融网点等。以强度需求商业设施中的零售业为例, 零售连锁超市、便利店集团将成为现代社区商业的主体, 但由于种种原因, 目前保定市社区连锁店、便利店和折扣店等小型零售业态在社区的发展中出现了诸多问题, 主要有以下几个原因:商品价格。由于生活用品和食品主要用来满足消费者的基本需求, 消费者主要关注基本效用的满足, 而非奢侈品的外部效用, 所以很注重商品价格。家庭主妇和中老年人是日常社区购物的主体, 对日常消费品的价格高度敏感, 而便利店的价格定位较高且无法议价, 吸引的大多是生活节奏快、价格不敏感的青年人群, 其主要目标群体因价格因素出现了很大程度的流失。产品种类。连锁便利店和折扣店经营品种标准化, 商品种类相对较少, 服务项目极度缺乏, 生鲜、小百货、书报等百姓日常即时消费或应急消费需求不能得到有效满足, 不能发挥最贴近百姓生活的作用。连锁化程度低, 例如在全世界便利店经营最成功的7-11自1973年发展连锁经营, 截至2006年9月底在全球分店总数为31245家。7-11特许连锁店比重90%。相比之下国内便利店连锁比重都比较小, 只有联华快客在上海的连锁比重为35%, 但在其他地方的比重却不过10%。目前在保定, 比较知名的便利店例如好邻居、杰出等, 虽然有一定的发展, 但连锁程度低, 经营标准不统一, 规模有待扩大。

四、加快保定市社区商业发展的建议

1. 加强规划的指导作用, 探索社区商业规划模式。

结合我国社区商业发展的实践和国外发展的经验, 保定市政府可采取“政府+专业策划公司+开发商+主力店”的规划模式。首先, 是发挥政府在社区商业发展中的指导和引导作用。政府指导可以从3个层面进行:一是制定社区商业规划;二是政府早期介入开发规程;三是加强地产项目审批, 确保社区商业在规模和结构上相对平衡。其次, 政府在规划过程中要吸纳专业策划公司、开发商、主力店参与, 大型项目还应该广泛征求各方面意见, 如采用听证会制, 提高规划编制透明度和社会公众参与度, 使社区商业的规划与后期的开发和经营有机结合, 保证商业具有持续发展的能力。

2. 以市场调查工作为依据。

社区商业应建立在小区居民的生活需要、购买力水平的基础上。第一, 通过客观的市场调研了解社区的基本情况:根据社区居民的生活需要, 建设购物中心、便利店、专卖店、药店等, 使社区商业的种类与区内居民的需求相适应。第二, 以先前的市场调研为基础, 根据社区居民的收入水平和消费能力确定社区商业网点的层次和结构, 使商业中心的设计与居民数量、购买力水平、社会阶层等情况相适应。第三, 使市场调研结果与城市总体规划相结合, 根据小区居民的生活方式及品位构建社区商业文化和组建商业配套设施, 商业中心的建筑风格与社区的文化氛围、周边居民素质相适应。第四, 商业中心规模与经济效益相适应, 规模太小了, 不能满足居民的需求;规模大了, 容易形成资产闲置, 出现亏损。

3. 充分利用现代技术手段创新服务方式。

要积极建设面向社区服务的信息服务平台, 鼓励有条件的企业利用信息技术开展社区便民服务, 发展网上交易、网上服务, 补充现有网点的不足。引导企业建立客户需求信息系统, 及时采集、分析、存储客户信息, 为居民提供定向、快捷、周到的服务。提倡社区骨干企业开展送货上门、送餐上门、修理上门的“三上门”服务, 延伸服务功能, 提高服务水平。支持商业企业、物业公司、街道办事处及社区居委会建立综合服务站, 开设服务热线, 将商品和服务送到居民家中。目前保定市社区商业信息服务信息网络平台正在快速的发展中, 该平台由保定朗天科技开发公司、保定广联数字新媒体有限公司联合承办, 2007年目标客户8万户, 2008年覆盖保定全市32万户家庭, 实现了电话、互联网、数字电视三者互联互通, 居民在家庭可以实现三种媒体的公共信息服务, 方便了人民生活。

4. 社区规划的政策指导。

首先, 政府制定相关建设标准, 积极介入前期规划控制。目前商务部初步拟订了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》, 国务院也拟定了《城市商业网点规划条例》。保定市政府出台了《保定市商业网点规划》政策, 积极争取国家和省专项配套资金, 选择基础条件好的社区, 从搞好基础设施建设、扶持各业态进驻入手, 合理配置商业资源, 优化商业布局和结构, 采取以点带面的方式, 有计划、有步骤地推进社区商业发展。建议目前保定市政府在社区服务事业发展中应在规划控制、财力支持、政策引导方面体现作用。其次, 依据商圈理论确定辐射半径。在实际中, 一般理想社区商业的商圈辐射范围是“51015”:出家门步行5分钟可以到达便利店、步行10分钟可以到达超市和餐饮店、骑车15分钟可到达购物中心。

5. 发展中小型零售业态的连锁、自选社区超市, 有选择地建立社区生鲜超市或农贸市场。

社区商业投资策略 篇9

社区商业无论是功能还是空间布局上都有别于商业中心。它是一种以社区居民为服务对象, 以便民、利民, 满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。其基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。它是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物。

据统计, 社区消费大约占整个城市消费品零售总额的30%, 在发达国家社区商业所占的比例一般在40%左右。因此, 社区商业具有很好的发展前景, 这也是社区商业投资者青睐的原因所在。

社区商业在我国商业发展中的必要性和重要性已经引起各方的关注和肯定, 但由于社区商业在我国的发展还处于初级阶段, 形态比较单一, 因此, 投资者对社区商业进行投资时要注意以下几个方面。

1. 关注社区所在地经济情况

社区所在地区的经济发展现状及趋势直接影响着社区商业的发展方向。对社区商业影响最直接的就是消费者的购买力水平和购买规模, 人均收入水平高, 购买力水平相应就高, 市场的需求量也就大。

同时, 社区人口规模大小也很重要, 如果人口规模在扩大, 其消费需求相应的也会增加, 社区商业经营者可能会取得更好的经济效益。

社区入住居民的群体层次和消费习惯更是决定性因素, 它包括业主收入、年龄、职业等特点。如社区的业主年龄在大多集中在20-35岁之间, 则开办咖啡厅、快餐店、歌厅等较为适合。

人口的教育文化水平和职业构成往往能决定他们的消费层次。受过高等教育的人, 通常倾向于对优质商品的消费, 例如, 在大学生活区附近开发的商业, 可更多地考虑文化用品商店、娱乐等具青年人性格特色的社区商店。

2. 关注市政配套设施

社区商业要以一定的市政配套作支持。城市市政配套包括市政、桥梁、供水、排水、供气、网络、绿化、环境卫生等。功能整齐的市政配套是对社区商业发展起到积极的促进作用;反之, 则会成为制约因素。如果不考虑市政配套因素, 盲目发展社区商业, 只能招致由于市政配套滞后, 影响顾客进入, 同时也难以提升消费的档次。

社区商业投资的市政配套因素分析时主要考虑:

(1) 地段、交通的便利。地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街意义重大, 其能够辐射到的周边区域及吸引客流量。如, 杭州市萧山区北部的佳境天城社区商业街就是坐落在滨江区东面, 规划钱江世纪城的核心地段, 其西临萧山区市心北路, 北靠机场路。依托这两条大道和规划中的轻轨交通, 与萧山和杭州老城区形成良好的交通关系。

(2) 了解市政规划。市政规划包括商圈、住宅区的设立, 交通、道路、旧区改造等。投资者对社区商业企业所在地的环境要有深入的了解, 以保证商业本身的价值提升。社区商业是一个系统工程, 其建设和管理涉及范围广、利益关系比较复杂。因此, 在社区商业的投资者在投资和建设之前, 要注意各级政府的商业、规划、建设、房地、工商、税务、街道等各管理部门之间的合作力度, 只有各管理部门之间的职责分工明确, 才有可能确保规划的按期推进和执行。

3.关注多种业态的组合

投资商要对社区商业业态的规划和定位有一个总体的把握。各种业态配比内容和数量如何, 底层是什么业态、二层又是什么业态, 都有一定的商业市场规律。

数据来源:王树春, 崔佳栋:《中国城市社区商业发展的问题与对策》, 《环渤海经济嘹望》2007年10月期

要通过业态的组合来为社区居民提供全方位服务。如大卖场, 其特点就是希望社区居民一周去一次, 要有免费停车场, 品种丰富和门类齐全的商品, 特别要和一些精品百货、饮食一条街相结合, 成为社区购物休闲的好去处, 同时要有便利超市从早上7点到晚上11点不间断服务, 满足居民的随时性的日常需求。像这样的商业设施和业态组合, 才能满足社区居民的多层次需求。

不同的组合放在什么地方最好, 健身房娱乐中心放在什么地方, 大卖场放在什么地方, 超市便利店放在什么地方, 社区商业业态布局往往需要经过严格的设计和规划, 以最大程度吸引购物者, 要经过多次的认真思考和模拟之后, 才能最后确定的。

4.商业运营商自身实力

(1) 知名度

商业运营商的品牌知名度是社区商业开发要考虑的一个因素之一, 知名度较高有利于快速形成消费者心目中的形象, 获得消费者的信赖, 就能吸引顾客的更多目光。

(2) 经营管理

社区商业经营者良好的经营管理水平必然会促进社区商业的良好发展, 满足社区消费者的需要, 经营管理水平提升有利于整个社区商业的发展。管理水平的提升也可能会降低社区经营成本, 由于社区经营成本主要是由社区商业的租金或商业房地产的卖价组成。如果社区经营成本可以让商户有较强的竞争优势, 则社区商业就可能会有一个良好的发展基础。

(3) 经营意识

目前许多国内商业房地产商偏于短线投机赢利, 没有长线经营意识。有些商业社区开发商一直沿用开发住宅房地产的方式, 抱着“卖完就走”的经营思路, 将风险完全留给了中小投资者。住宅房地产项目的优劣主要以销售情况好坏为标准, 而商业房地产项目的优劣主要是以后期经营情况好坏为标准。投资者更要加强长线经营的意识和经营管理能力, 做好商业的前期招商和后期的商业经营管理。

综上所述, 社区商业投资是一门复杂的投资工程, 它还包括经营商品要有针对性、商品价格要有合理性、经营时间要有适宜性以及商品质量要有可靠性等。从社区商业的投资角度, 要对影响社区商业投资的宏观、中观和微观的影响因素进行深入分析, 使社区商业的规划建设、招商营运、业态分布等符合城市法规和片区居民的消费特征, 才能实现社区商业的后续经营和可持续性发展。

社区商铺投资建议

1.因为社区商铺的客流量主要来自于社区的居住人口, 因此在选择购买时必须谨慎判断该小区的配套成熟度、周边环境以及交通是否方便等;

2.社区商铺通常不易形成集聚效应, 因此必须注意所购买商铺的规模、所居住人群的消费能力等, 这样才能为长期稳定的投资回报提供保障;

3.社区商铺的风险较低, 有一个前提, 就是购买商铺时, 不能被开发商的过分炒作所迷惑, 不要买得太贵, 以免被套牢;

4.要注意商铺投资的附加值, 如有挑高空间, 可隔成两层, 满足多元化商业经营。同时就投资眼光而言, 一些新居住中心及未来的良好规划等可使商铺的潜力大大增加;

社区商业模式 篇10

关键词：城市社区商业规划乱象,协同规划,实证分析

“社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出, 是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。城市社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象, 以便民、利民, 满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。虽然城市社区商业是便民利民的巨大商机, 然而城市社区商业规划明显滞后, 政府、开发商、投资人、租赁者、社区居民各有各的盘算, 各有各自规划, 城市社区商业规划相互脱节甚至出现相关规划主体缺位现象。

一、城市社区商业规划乱象

(一) 政府城市社区商业规划缺位

在土地审批的时候, 政府只关注社区房地产规划自身的居住问题如房屋结构、材料、楼高、楼间距、水电气配套设施、绿化等, 而对于和居住密切相关的商业配套规划没有具体要求。政府商业主管部门热衷于为政府做商业核心区规划, 而在城市社区商业规划工作中的话语权很少, 没有发挥作用。

(二) 房产开发商城市社区商业规划走偏

在房产开发规划时把城市社区商业规划两极化。一是大部分开发商把城市社区商业看得比较简单, 比较低层次的一种产品, 操作起来比较简单, 没有去深入的研究、分析, 对城市社区商业重视不够, 从而形成一大批以沿街商铺或以住宅底层为表现载体形式的零售店、小卖部等的缺乏统一规划、业态档次普遍较低、功能不全的原始配套型物业的城市社区商业。做商业其实还是为了住宅, 主要是给住宅做配套, 对城市社区商业规划用心不够。另一个是城市社区商业配套脱离自身发展现状, 相关开发商觉得“城市社区商业”土, 不让提这几个字, 非要说高档与奢华等。一味追求城市社区商业的高端定位、高大规模体量, 小则两三万平方米, 动辄六七万平方米, 城市社区商业呈现越来越膨胀的态势。

(三) 投资商的城市社区商业规划短期利益化

某些不负责任、只给空头承诺的项目联合“专家”、代理商、广告商以及不负责任的媒体制造出各种时髦的商业概念, “计算”出各类新奇诱人的高回报率, 以此套进大量中小投资者和商家进驻。这些毫无商业经验、充满投机心术的投资者, 他们根本无心想过要潜下心来认真长期来做好商业, 而只是为最大最快地攫取短期开发利益。

(四) 租赁者的城市社区商业经营规划简单化、重复化

目前, 大多数城市社区商业主要是以超市为主, 而且数量不足;便利店比较缺乏, 便民利民的生活服务网点也不足;松散的小店铺出售的商品种类较少, 不能满足居民多方面需求。同时业态单一, 经营品种雷同, 不仅造成了小区零售业的低水平重复建设, 而且造成了资源浪费, 使城市社区商业零售规模和资源共享的目的没有达到。

(五) 社区居民成为各类城市社区商业规划的看客

城市社区商业主要是为社区内的居民提供服务。社区未来居民数量、职业、收入、消费习惯、需求特征等相关因素应该成为城市社区商业规划的中心问题。一切城市社区商业规划应采用科学方法进行调研, 收集上述相关信息。可无论是政府、还是房产开发商、投资商、租赁者在做城市社区商业规划时都没有广泛吸纳、也不知道如何去搜集未来社区居民信息、意见。

二、城市社区商业发展需要协同规划

协同规划是指众多规划主体为完成某一目标而相互结合、协作, 共同完成规划方案。城市社区商业协同规划就是指那些城市社区商业规划主体为完成城市社区商业规划目标而相互结合、协作, 共同完成城市社区商业规划方案。

(一) 政府与开发商城市社区商业规划协同布局、高屋建瓴

在我国目前的国情下, 很多开发商独立行事, 只看重短期眼前的利益, 缺乏站在社会商业的整体角度来看待城市社区商业规划的重要性, 因此政府在土地审批时, 就要求开发商就城市社区商业规划的商业设施多少、面积达到多少、商业业态形式及数量等都要经过政府批准。

由于政府参与城市社区商业规划, 能规范、引导开发商的城市社区商业规划精心设计。政府商业主管部门在审核开发商的城市社区商业规划时, 可以参考街道、社区居委会等组织和社区民众意见和建议, 因为他们对社区社情是再熟悉不过了。2005年4月, 商务部下发了《关于加快我国城市社区商业发展的指导意见》 (商改发[2005]223号) , 无疑就是发出政府主导城市社区商业规划的讯号。

(二) 政府引领开发商之间城市社区商业规划整体协调、互相补充

“一些好的设想单靠一个房产商搞不起来, 但把涉及的方方面面集合起来就能成功。”。各地许多社区众多开发商进行商业规划时往往仅注重局部, 缺乏整体推动协调, 互补不够, 配套设施不均匀的问题比较突出, 一些地段商业设施配套过度, 另一些地段的配套则不足。追求经济利益最大化, 促使开发商城市社区商业规划各自为战, 政府应借助相应手段, 参照城市社区商业规划规范性文件引领社区众多开发商协同规划, 实现城市社区商业规划社会利益最大化。

(三) 政府、开发商引领投资商、租赁者精心布局城市社区商业规划

城市社区商业全国示范社区 (新建社区) 就要求配套商业中心、餐饮店、超市、便利店、维修店、洗染店、美发美容店、回收店、家庭服务、书店、音像店、照相馆等商业业态, 这起到引领开发商、投资商、租赁者精心布局城市社区商业的示范效应。

开发商对于社区哪一间铺子具体的用途, 开业后整体营业额的保本点、所有商家的营业额达到多少、精确预估城市社区商业每天需要多少顾客、人均消费又是多少……, 各类业态比例为多少等所涉及的一切活动都有精确的数据。坚定地定向招商, 寻求能与前期策划案中“对号入座”的商家, 把他们一一请进社区。

(四) 城市社区商业让社区居民真正融入城市社区商业规划之中

城市社区商业是以社区客户需求为导向, 社区客户的需求在哪里呢?如何让社区居民真正融入城市社区商业规划之中呢?政府商业主管部门可以邀请社区居民参加城市社区商业规划规范性文件起草座谈会, 让他们有机会表达真正社区需求;开发商应结合社区开发定位, 有针对性选择未来社区居民填写调查表。通过这些活动, 城市社区商业要规划为跟周边居住的居民之间的相匹配。

三、连云港市新浦区城市社区商业协同规划实证分析

连云港市新浦区辖区面积461.1平方公里, 全区常住人口为587088人, 2011年全市消费品零售总额500.23亿元。新浦区商业的发展, 形成了北至解放路、南到海连路、东到龙尾河、西至西盐河的核心商圈, 据预测这一核心商圈未来20年难以撼动。尽管有许多商业经营组织试图开拓核心商圈的外围区域从而延伸核心商圈地域范围, 但结果却鲜有成功者。而随着城市拓展, 城市社区商业却发展迅猛, 到有些“有心栽花花不开、无意插柳柳成荫”的意境。

(一) 构筑平台, 积极推进创建城市社区商业示范社区

构建“一站式”窗口, 建立市、区、社区三级信息网络系统, 加速建设便民、救助、社会保障的社会化服务体系, 为居民提供方便、快捷的商业服务和家政服务。2010年4月份, 路南街道贾圩社区被评为全国级城市社区商业示范社区, 是连云港市唯一获此殊荣的社区, 到目前全区共有12家省级城市社区商业示范社区。

(二) 城市社区商业规划从无序到有序

以贾圩社区 (注:地处中心城区, 南起海连路, 北至陇海步行街, 东起通灌路、西至海昌路, 面积0.5平方公里) 为代表, 其示范性商业社区本身就包含在核心商圈之内, 占有天时、地利之便, 其城市社区商业规划带有很大的自然形成的因素, 没有政府商业规划、也没有房产开发商、投资商的精心规划。

在相当长时间内地方政府、房产开发商仍然醉心于繁华商业中心的建设, 希翼再造一个核心商圈, 创出一番新天地。然而, 万润商业街就没有陇海步行街那样火爆, 也没能拓延新浦核心商圈, 尽管其距核心商圈不过500米之遥。

随着万润商业街卖场主体工程结束, 2008年5月24日大润发郁洲店开业, 一个呼之欲出的大型城市社区商业模型成型。由此可见, 只要找准了方向、明确定位, 城市社区商业也大有作为。2009年12月30日乐天玛特巨龙店开业, 再依托规划中的巨龙路商业街 (注:巨龙南路商业街已成型并全部经营) 、以及苍梧路餐饮、娱乐一条街, 苍梧小区 (市政府公务员家属区) 、杏坛花园 (教师公寓) 、颐和花园 (供电局家属区) , 奥林匹克公园、双盛花园、明珠皇冠、剑桥映像、同科地产 (以上均为高档地产) 相互抱团的新型城市社区商业中心业已成型。2010年6月4日乐天玛特朝阳路店开业, 再依托盐河路餐饮一条街、大庆西路商业街及西城农贸市场, 东方纽约城、西小区相互抱团的新型城市社区商业中心也业已成型。

(三) 政府主导, 房产开发商、投资商精心参与的协同城市社区商业规划模式定型

2011年6月15日连云港市新浦区商务局出台《关于促进城市社区商业示范社区建设的意见》政策指导性文件, 文件指出新浦区商业不仅需要有繁华的区域级商业中心, 还要有能够为广大居民日常生活提供高质量商品和高水平服务的社区级商业网点, 并提出到2012年, 各镇 (街道) 、创建1个市级城市社区商业示范社区, 力争全区创建3个省级以上城市社区商业示范社区。

房产开发商、投资商也主动配合政府促进城市社区商业示范社区建设的号召, 按政府城市社区商业示范社区规划思路, 协同规划、精心建造城市社区商业设施。2011年11月25日沃尔玛通灌北路店开业, 依托第一人民医院、三禾城中城、以及正在规划建设中的万象后街相互抱团的新型城市社区商业中心也轮廓初现。

四、结束语

全球社区商业价值挖掘速览 篇11

美国

美国土地辽阔，居住人口密度不高，社区具有相对独立性。在社区中，超市、餐饮店、快餐、自助洗衣店、邮局、银行、宠物服务等配置较为完备。美国社区商业中心有两大特点：一是以大型超市或购物中心为核心；二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设施连成一体。美国的区型和邻里型购物中心主要为社区居民服务，其网点数量和出租面积分别占购物中心总量的95%和70%，满足了人们“一站式”购物的需求，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。

日本

“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券营业所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业及保护城市传统文化特色的重任。在日本，便利店除了卖及时快速消费品之外，还有代收水煤电各种费用的服务，还可以代售车船票、提供快递业务等。很多便利店24小时经营，并设有取款业务，人们从家里到便利店只需几分钟的时间就可以取到款，非常方便。

新加坡

新加坡建屋发展局将社区规划分为三种类型。第一类，每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店；第二类，每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心；第三类，每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心。

邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。

例如，新加坡的邻里中心（Home by Home），根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身体育、就业指导、老年人活动中心、医疗保健等多种项目，不以盈利为主要目的，由开发商或物业方进行集中经营与管理。

社区服务

日本

日本在1970年进入老龄化社会，目前，日本60岁以上人口比例已接近30%，是世界上老龄化程度最严重的国家之一。日本在社区服务方面，有很好的经验，日本大型护理服务设施运营商美邸医护服务（Medical Care Service）面向社区提供全面的家庭照顾服务。其中包括：1.家庭访问介护服务，指派专业介护人员到老年人家中，对机体机能减退的老人进行生活照顾，制定介护计划。2.家庭访问医疗护理服务，派专业医务人员到老人家中对老年人进行诊疗护理。3.咨询和指导服务，面向家属、老年人举办讲习班，讲授简单护理知识和技能，并定期举办各种学习班，普及各种疾病的预防、教育。各社区的保健所还通过设立健康热线电话和专人接待等措施，开展健康咨询和指导工作。

美国

美国有家名叫“一分钟诊所”的连锁医疗机构，设计一种商业模式，只诊治几类普通疾病，只要按标准化程序，护士和实习医生就能快速看病。诊所开在居民区的连锁药店里，占地不到10平方米，不需要昂贵的医疗设备，收费也比医院低一半，大多数项目只需要付69美元。而经营一家这种类型的诊所，一年只需要25～35万美元，按照每人69美元的收费标准计算，它每天只要有10个人光顾，就可以收回成本。靠着独特的商业模式，这个连锁机构发展很快，9年之间，在美国49个城市开了569家诊所。

新加坡

新加坡在所有的公共租屋区都设有居委会，通过组织形式多样的活动来促进邻里和睦、民族和谐和社会团结。这些活动包括：租屋舞会、邻里守望、民防演练、家政课程、教育旅游、民众对话会、社区联欢会等。这些活动使居住在同组崖区的居民彼此增进认识与了解，更好地理解和响应政府的政策措施。

社区互联网

美 国

美国政府倡导从“以信息技术为中心”转变到“以公民为中心”的战略，将电子政府、电子商务向社区聚集。社区网络建设的内容包括社区网站、电子商城、远程教学、在线公共服务、电子服务、电子商务等。美国的第一个智慧城市是爱荷华州的迪比克市，由IBM打造，一个由高科技充分武装的60000人社区，完全实现了数字化，将城市的所有资源都连接起来。用IBM的新技术将水、油、交通等都连接到了一起，可以很聪明地为市民服务，满足市民的需求。

瑞 典

瑞典的智慧社区主要体现在智慧交通系统上的建设。原先的瑞典首都斯德哥尔摩交通拥挤非常严重，政府2006年初宣布征收“道路堵塞税”。在道路上设置了十几个路边控制站，通过使用RFID以及激光等高新技术，自动识别进入市中心的车辆，然后自动对进出市中心的注册车辆进行收税。通过这个技术对进出车辆进行收税后，大量的减少了车流，交通拥堵降低了25%，排队的实际也下降了50%，交通废气的排放量也减少了8%～14%，二氧化碳等温室气体排放量下降了40%。

韩国

韩国的智慧社区也建设得非常好。通过无处不在的网络接入，不仅可以方便地实现远程医疗、远程教育等事情，还可以很高效地控制自己房间中的能耗。这样的好处就是，需要看病的市民再也不用忍着病痛还要赶赴医院了，医生可以通过专门的装置，做到即使不在病人身边也能了解病人的基本身体状况。

[编辑 谢康利]

E-mail：xkl@chinacbr.com

江苏社区商业发展研究 篇12

关键词：江苏,社区商业,苏州邻里中心

社区商业最早出现于20世纪五十年代的美国。六十年代英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业。到了七十年代, 新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。从2000年至今, 随着我国房地产市场的不断成熟, 社区商业得到飞速发展, 并逐渐成为商业研究的一个热点。

一、社区及社区商业的概念

德国社会学家Tonnies在1887年出版的《社区与社会》中提出, 社区是具有价值观念一致、关系亲密、守望相助的富有人情味气氛的社会群体。社区商业是以一定的地域居住区为载体, 以区域内社区群众为主要服务对象, 以便民、利民、满足和促进综合消费为目标, 通过各种商业业态、商业功能的集聚, 提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地性商业。

二、邻里中心消费实证调查

邻里中心是苏州工业园区商业空间中的一个重要层次。作为社区商业, 邻里中心所提供的服务主要是园区居民需要的日常生活服务, 在过去的十余年中, 苏州工业园区邻里中心的建设取得了显著成就, 成为苏州工业园区借鉴新加坡管理经验成功的典范之一。

(一) 市场研究概述。

本调研通过街坊拦截式访问的方法, 共发放问卷180份, 回收有效问卷156份。地点为苏州工业园区邻里中心, 调查内容是苏州工业园区居民对邻里中心的消费评价、消费习惯特征及消费倾向。

(二) 统计结果分析。

通过对邻里中心消费者随机抽样调查收集到的数据进行分析处理, 我们得到以下结论:

1、消费评价分析。

消费者对邻里中心总体满意度较高, 购物方式和环境获得消费者的认可;邻里中心商品结构与消费需求拟合度不高, 价格体系有待进一步调整。接受调查消费者中86.7%对邻里中心的总体满意度表示认可, 几乎没有消费者对邻里中心表示不满意或很不满意。 (图1) 消费者对邻里中心的购物/消费方式及环境表示较为认可。88.4%的消费者对邻里中心的购物环境表示满意或者比较满意, 仅有10.3%表示不太满意, 1.3%表示不满意, 没有人选择很不满意。 (图2) 消费者对邻里中心购物和消费方便程度的认可程度没有对环境和方式的认可程度高, 有50.6%选择方便。 (图3)

调查显示, 目前邻里中心的商品结构不尽合理, 当消费者被问及“您在邻里中心能否买到自己满意的商品”时, 53.2%表示偶尔会, 29.5%选择经常会, 但有15.4%选择很少; (图4) 同一般超市或卖场相比, 邻里中心价格偏高, 44.2%的消费者认为邻里中心一般商品的价格偏高, 46.8%认为适中, 仅仅1.9%认为便宜。 (图5)

2、消费行为习惯特征分析。目前, 邻

里中心购物、餐饮功能发挥较好, 其他社区服务类设施的利用率有待进一步提升。消费者来邻里中心的主要目的是购物、餐饮和闲逛。最主要的消费场所集中在中心的超市、蛋糕房、KFC、菜市场 (邻里生鲜) 及洗衣房等设施, 其他功能设施目前的使用率不高。

另外, 消费周末效应明显, 购物频率低, 平均花费集中, 购物滞留时间比较短, 从侧面反映了邻里中心有待于进一步融入社区生活。调查显示, 消费者每周来邻里中心集中购物的时间大部分选择周六61.5%和周日60.3%; (图6) 且在被访者中72.5%的消费者到邻里中心每周购物频率都在2次以上, 但是很少来的却也有较高的比例, 占到12.2%。 (图7)

3、未来消费倾向分析。

调查显示:目前邻里中心休闲娱乐设施, 尤其是中老年的休闲娱乐设施供应不足;一定时期内可适当设置服装店、专卖店, 增加现阶段邻里中心消费丰富度;未来邻里商业设施需求呈现多样化、亲民性的特征, 除了必备的12项基本功能外, 宜根据当地消费特点增加差异化的服务设施, 进一步丰富业种业态。

三、国外社区商业相关数据比较分析

传统的社区商业运作模式不适应市场经济的发展规律, 需要更新观念, 建立市场机制下社区服务业为主的企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式。园区邻里中心本着功能定位在先, 开发建设跟进, 长效后续管理的经营模式, 目前仍然是以硬件和配套设施为重, 距离成熟的、现代化的社区商业模式还有一定的发展空间。

(一) 新加坡的邻里之家社区商业模式。

新加坡的社区商业中心邻里之家是指分布于政府组屋区内, 按照社区建设的配套建设指标, 根据物业的规模、类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施, 主要功能为商用产业, 其实质是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。邻里中心以经营中档商品为主, 商店组合为:普通日常商品商店、疗诊所、餐馆和小凡中心。随着新加坡人民购物习惯的改变以及交通条件的改变, 建屋发展计划进一步优化商用产业规划, 以不断满足人民在物质、文化生活上的需求。

(二) 英美的购物中心为核心的社区商业模式。

英美是市场经济高度发达的国家, 长期以来由于科学技术领先, 经济社会发达, 成为世界上生活水平提高和城市面貌现代化发展成熟最快的国家。第二次世界大战以来, 由于高速公路伸向城市的各个方向, 汽车大量进入居民家庭, 出现了城市范围扩张, 公路网络化、住宅郊区化, 新兴住宅小区连片开发, 社区商业应运而生。而由于消费方式的多样化、个性化, 使人们日益追求舒适的购物环境。

(三) 日本以商业街为主干的条块结合社区商业模式。

日本是东西文化交汇的市场经济国家, 社会经济发展既吸收了发达的西方文明, 但又较好地保留了本国的优良传统。“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如, 日本东京都神乐坂商业街, 就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧, 散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺, 花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。

四、结束语

国外发达国家社区商业早已成为居民综合消费的载体。江苏社区商业规划应借鉴国内外成熟商业社区的经验, 结合自身的实际现状, 建造让人民群众满意的社区商业模式。

(一) 合理规划社区商业发展。

政府对社区商业中心的开发要实行强有力的控制, 开发者需与地方当局结成共同开发的伙伴关系;在开发的前期, 要对社区商业中心进行严格的设计布局, 使商业中心的任何一个部分都能吸引大批的顾客。

(二) 丰富业种业态。

大力发展适合个性化消费需求的连锁专业店、专卖店;积极推进大型专业连锁店点的发展;引进更多餐饮、服装等品牌特色店;增加休闲娱乐、文化体育等配套设施, 尤其是中老年人的休闲娱乐设施的供应。

(三) 建立自己的品牌。

品牌的建立是提高江苏社区商业竞争力的基石。加强企业文化建设, 形成规范化、标准化、个性化的社区服务体系;培养专业人才, 提升社区商业核心竞争力。

参考文献

[1]李定珍.中国社区商业发展概论.中国市场出版社, 2004.