社会化租赁（精选6篇）
社会化租赁 篇1
农地租赁是实现农业规模经营的重要形式, 但由于投资大、期限长, 并且缺乏一套有效的社会控制机制, 履约过程中产生了大量纠纷。当前, 国内外租赁控制实践主要集中在城市住房领域, 同样是不动产租赁的土地租赁, 虽然在土地的用途方面有一些管制措施, 但对于合约的安排主要依靠市场调节机制, 缺乏类似住房租赁控制的严格管制措施。本文对当前农地租赁过程中影响合约适当履行的主要问题进行了分析, 借鉴住房租赁控制的经验, 提出了农地租赁社会控制的初步架构, 以期为进一步规范土地承包经营权的流转提供有益的借鉴。
一、农地租赁实践中面临的主要问题
农地租赁的实质是一个合约缔结和履行过程, 实践中除了一般合约中普遍具有的问题之外, 由于我国相关土地制度的特殊安排, 在合同的法律构成要件、合同的履行和权利救济等环节存在一些突出的法律问题。
1.租赁合同法律要件的缺失
(1) 合同主体不适格导致效力的不确定性。
《土地承包法》第三十四条规定“土地承包经营权流转的主体是承包方。”故农地租赁的出租方只能是土地承包经营权的承包方, 不能是作为发包方的集体经济组织。在租赁过程中, 承租方为了降低谈判和签约成本, 往往在地方政府的协助下与村集体经济组织或村行政组织签订土地集体租赁合同。由于现阶段农业生产效益低和农村产权制度不完善, 许多农户没有承包土地或没有取得相应的土地承包经营权证, 造成在涉及集体经济组织未发包地或农户没办理土地承包经营权证的土地租赁时, 往往是村集体经济组织的领导成员在没有经过正当的议事程序的情况下签订了租赁合同。此类合同由于主体存在无权处分行为, 往往导致合同效力的不确定性。北京南安河村2000亩土地流转纠纷便是当地村民以村委会没有经过村民同意便将土地出租给承租方为理由主张合约无效的典型事例。[1]
(2) 合同目的违背法律的强制性规定致使合同无效。
最高人民法院的《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》中要求各级法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为, 依法确认无效。该规定强调了承租方在利用土地过程中如果存在违反相关法律的不当行为将会导致合同无效。其中, 风险最大的便是改变土地用途和损害农民土地承包权益两项, 由于没有可操作性的具体标准进行鉴别, 一旦农地租赁双方发生争议, 出租方便可以强调承租方的不当行为而主张合同无效。
2.当事人不适当履行合同
(1) 出租方不适当履行合同。
农地租赁通常通过集体流转的方式, 出租方众多, 在履行过程中极易与承租方产生利益冲突, 干扰甚至阻碍合同的正常履行。出租方的不适当履行行为主要表现在两个方面。一方面, 部分农户由于长期生产、生活习惯养成了对于原有土地的依赖, 虽然土地出租了, 仍然会部分地利用原有土地, 这样就会给承租方造成一定的经济损失。实践中存在承租方获得土地使用权后, 原承包户依然在土地上种菜、放养家禽、任意采摘果实等, 增加了承租方的管护成本。另一方面, 承租方往往会被要求雇佣当地农户参与农业生产, 由于生产经营的结果与自身的利益缺乏关联性, 部分农户在生产过程中不能严格按照承租方的要求从事生产, 出工不出力。一旦承租方针对性地采取处罚措施, 便聚众闹事, 严重干扰了承租方正常的农业生产。
(2) 承租方不适当履行合同。
承租方不适当履行的行为主要表现两个方面。一方面是不能兑现给出租方的收益承诺。部分承租方取得土地后, 便以种种借口拖延或减少土地租金的支付。聘用外地农民工从事农业生产, 违反解决当地农民就业的承诺, 严重损害了出租方的利益, 使得出租方失去生活的保障。另一方面是擅自改变土地的用途。部分承租方打着发展现代农业的幌子, 拿到土地后实施的项目却全部“非粮化”、“非农化”。如北京郊区部分小产权别墅便是承租方借口发展林木生产取得土地后, 变相以生态大棚项目改变土地的用途。
3.合同权利得不到充分救济
合同能够获得双方当事人的适当履行, 其中一项重要的保障便是违约方需要承担赔偿守约方全部损失的责任。土地租赁的目的是实现农业的规模化经营, 而规模化经营通常具有投资大、收益周期长的特征, 一旦合约不能履行, 可能对当事人造成巨大的经济损失。
承租方的损失主要包括相关的投入、第三方的违约损失和预期收益等。出租方无论是村集体经济组织还是个体农户, 在现阶段国家严格限制土地用途和流转形式的前提下, 其拥有的土地之外的财产不足以承担这些损失。同时, 承租方还将面临赔偿主体众多带来的诉讼和执行风险。
出租方的损失主要包括租金损失和土地复耕费用, 同样面临不能合理赔偿的风险。国家法律明确规定土地流转后不得用于非农用途。土地流转后承租方如果从事粮食种植、生态农业的, 承包合约终止或解除后, 土地复耕投入较少, 出租方的风险不大。如果流转后承租方从事养殖、农业观光、商业开发等对土地使用方式有重大改变的, 承包合约终止、解除后, 土地复耕所需资金大, 甚至超过了承租方的投入和盈利。特别是当经营不善导致亏损严重时, 承租方通常无力承担出租方的损失。
二、农地租赁控制的社会意义
1.严格执行国家的土地政策
对农地租赁的控制除了防止承租方改变土地用途, 维护国家农业产业安全外, 还要防止在土地集体租赁过程中, 部分企业“跑马圈地”, 垄断土地资源问题。土地是不可再生的稀缺资源, 部分承租方企图趁时下土地租金低廉的时机, 实现“跑马圈地”, 并借助政府积极发展现代农业产业的政策, 获取资金支持, 通过打压和竞争的方式, 消除竞争者, 形成相对垄断, 然后实现公司包装上市, 并从二级市场上卖掉公司获利。[2]承租方本身不是为了发展现代农业, 而是一种针对土地使用权的投机行为, 可能导致土地租赁价格的“虚高”, 一旦失败, 便可能导致土地投入不足或撂荒, 严重阻碍现代农业的发展。
2.保障出租农户的长远经济利益
农地租赁中, 一些地方出现了租金“低位固化”现象。通过租赁合同把每亩收益固定在一个较低的水平上, 有的合约长达20年, 租金基本上是参照出租时的种粮效益确定的。由于缺少公开竞价转让环节, 出租方未能与承租方建立起合理的利益分配机制, 出现了“农户得利过小、承租方得利过大”的利益格局。农地租赁后, 未来发展不确定性因素很多, 土地租赁期限较长, 随着国家加大对农业产业的支持力度, 增加种粮补贴等各种财政补贴, 再加上农产品的市场价格的不断上涨, 使得土地的市场价值增加。如果缺乏合理的租金调整等社会控制机制, 无疑会损害农户的长远利益。
部分农业投资人对集约化发展现代农业或生态农业预期过高, 对自然和市场的双重风险估计不足, 加之缺乏现代经营管理经验和农业科学技术, 以致因严重亏损而破产, 给农民的预期收益承诺难以兑现。实践中, 一些承租方貌似财大气粗, 但实际投入农业的资金和给与农民的租金来源, 一是争取国家扶持项目和政策支持, 如农业综合开发项目、退耕还林项目、现代农业项目、农业产业化项目、土地流转补贴等;二是银行、信用社贷款;三是社会融资 (甚至非法集资) ;四是少量自有资金。[3]一旦经营困难, 便会出现拖延支付流转费用, 或减少土地投入, 进行掠夺性开发等“机会主义”行为, 导致出租方的经济损失。只有建立严格的承租方资格审查机制, 选择出合格承租人, 才能保障农户的长远利益。
3.降低农村发展阶段性权利冲突的影响
在我国的农业法律体系中, 涉及农村土地承包经营权流转的相关法律规范多是对长期以来在流转实践中所惯行的行为方式的法律确认, 这些行为方式很大程度上是特定时期执政党及国家农村或农地政策认许或鼓励下的实践产物, 因此, 不可避免的带有“摸着石头过河”的制度探索痕迹, 这就决定了各时期农村土地承包经营权流转法律制度呈现出政策性和阶段性的特征。[4]为了推动社会经济持续发展, 打破城乡二元结构, 各地政府通过出台各种政策, 甚至出现超越法律规范的措施强力推进土地流转, 意图通过减少“农民”的方式实现城乡的统筹发展。当“失地”农户在城市无法获得足够的生存空间时, 这种保障和发展的阶段性冲突将会导致出租方具有物权性质的土地承包经营权和承租方依据租赁合同享有的债权之间的法律权利冲突。面对农户的生存诉求, 无论是法律还是政策都难以支持承租方“继续履行”租赁合约的主张, 当然承租方也不可能获得足够的经济补偿。在此情形下, 应当建立长期租赁合约的风险分担机制, 加大农户的社会保障, 降低这种农村发展阶段性权利冲突对社会的影响。
三、农地租赁合同社会控制制度的构建
住房的租赁管制主要采取两种方式, 一种是租金限制的方式 (rent ceiling) , 即所谓的“第一代租赁控制”;另一种是租赁过程的控制, 这一模式下仍旧对租金进行控制, 但允许出租人在租赁期间适当地提高租金, 涨幅通常与通货膨胀同步, 同时加强了租赁合约的控制, 限制出租人解除租赁合约的权利, 形成了“第二代租赁管制”。[5]租赁管制被许多经济学家认为是缺乏效率的一种经济安排, [6]但作为一种社会调节的手段, 如果进行合理的制度设计, 仍然能够有效的维护市场弱势方的利益, 从而实现其社会目的。借鉴住房租赁控制机制的经验, 可以在租赁合同签订、履行、租金控制和风险分担等方面建立农地租赁合同的社会控制制度。
1.建立租赁合同的审查监管机制
租赁前, 要注意审查承租方的资格条件、农业经营能力水平、投资的资金来源、承担债务的能力等, 防止有的承租方为争取国家的财政资金的投入而实施“假流转”, 导致出租方农户利益受损。
签订集体租赁合同时, 应当严格按照法律规定, 合同主体是原承包户, 杜绝“代签”和“诱签”。一方面, 要明确收益分配机制。已承包农田的流转收益归原承包户所有, 未承包农田的收益分配应当体现公正和公平的原则, 防止利用集体协商的形式损害个别农户的合法权益。另一方面, 对土地租金的约定和合约期满后的土地复耕问题规定应当明确具体, 要求承租方对于土地的恢复提供适当的担保。对于国家政策及市场变化所导致的利益和风险的归属与承担, 应在合约中予以明确约定。合同中对于从事农业生产的农户的就业问题应当妥善安排, 政府应当审查相关内容的真实性和可行性。
建立农地租赁合同的审查备案程序, 严格地方政府的职责, 规定地方政府在农地租赁中具有管理和指导的职责, 如备案、登记、鉴证、指导合同签订及纠纷调解等, 同时明确相关部门和人员的法律责任, 加大对租赁合同的监管力度。
2.建立租后行为的监督机制
流转后要加强对承租方土地使用的动态监管, 完善土地用途和土地投入的监督机制。政府应加大农业生产的扶持力度, 确保承租方能够按照法律和政策的要求合理利用土地和农地的保值增值。鼓励农业承租方与农户通过建立专业合作社的形式, 带动地方经济的发展。
加强出租农户的社会保障建设和就业扶持。现行的城乡二元结构和农村经济发展水平之下, 农村土地承包经营权对农户而言是基本生存的保障。如果国家不能构建农村社会保障体系, 农户在出租土地后不能获得基本生存保障, 将不可避免的造成这种土地蕴含的保障性和发展性的冲突。为了防范出租农户回乡与承租方争夺土地使用权, 政府应当围绕农民外出务工就业、农村服务业、农产品加工业、地方特色产业等, 加强培训和就业创业服务, 使得返乡农民工能够在当地实现就业, 防止农地租赁纠纷的产生。
3.建立租金审查和调整机制
租金的管制一直是租赁管制的重要措施, 我国现行法律法规在土地租赁方面没有形成一套完整的租金调整机制。租金缴纳方式及数量的安排事实上是双方对未来风险的安排。当前的农地租赁过程中通常采取的是固定租金模式, 往往是以一定数量的农产品价格作为租金的计算标准。这一模式下, 承租人承担土地产出的风险, 出租人则承担土地市场价值的风险。[7]不同于传统的地租和佃农之间的土地租赁关系, 现阶段出租土地的农户在市场经验、管理和监督方面的能力严重缺乏, 再加上部分利益集团的诱导、胁迫, 致使许多情况下租金的安排对于出租农户长远利益不利。
为了减少将来由于不合理租金安排产生的冲突, 政府应当建立租金的审查监督机制。具体应当建立最低租金制度, 用以保护农户的当前利益;高额租金的预警制度, 防止承租人将土地转为非农用途;租金的调整机制, 用于保护出租人的长远利益。根据土地市场价值的增加来调整租金, 防止承租人通过合约获得土地自然增值产生的全部价值。租金控制和调整机制应当依据政府定期对土地市场价值的测算而制定, 可以借鉴国外公用土地租赁制度中地租价格和价值的计算方法, 为将来租金纠纷的解决提供法律依据。[8]
4.建立第三方的风险分担机制
在明确租赁双方权利义务的基础上可以引入第三方机构来分担相关风险。针对现代规模化农业生产的高投入而产生的高风险特性, 可以通过建立政策性的农业保险公司分担市场风险。通过政府补贴方式, 推动农业保险的发展, 并逐步扩大保险的范围, 提高保障水平。针对农地租赁蕴含的当事人行为风险, 可以借鉴成都等地的经验, 建立农村产权流转担保公司, 通过事先收取一定的费用, 对双方的租赁行为进行担保, 从而降低租赁双方的经济风险。
四、结束语
农地是一项特殊的商品, 其特殊性为对农户租赁行为进行社会控制提供了合理性和可行性。首先, 农地的保护关系到社会的生存和发展, 是其他一切活动的基础;其次, 农地是农户的重要社会保障, 是农村稳定的基础;第三, 农地是永久存续的社会资产, 对其进行控制具有可行性。
农地租赁合同社会控制的具体制度, 不同于部分国家在住房租赁控制中的严格租金管制模式, 应当采取不直接限制租金数额, 主要着眼于限制和监督双方的履约行为, 同时为出租人提供市场化的租金参照标准。这些制度在实践中已经进行了很好的尝试, 只是没有形成一套严格的制度体系。在加大农业生产投入的同时, 政府应当增加农地租赁的监管投入, 加快相关制度的建设和执行。
参考文献
(1) 杨正莲.北京南安河村2000亩土地流转纠纷[J].中国新闻周刊, 2008, (42) .
(2) 岛夫.土地经营权流转中的伤农倾向值得关注[N].南方日报, 2009-03-13.
(3) 关锐捷.农村土地承包经营权普遍管理缺位亟待改善[J].农村经营管理, 2009, (03) .
(4) 李军波.农村土地承包经营权流转的现状、分析及其法律思考[J].河北法学, 2009, (08) .
(5) 许德风.住房租赁合同的社会控制[J].中国社会科学, 2009, (03) .
(6) 张五常.经济解释[M].北京:商务印书馆, 2000.
(7) 张五常著, 易宪容译.佃农理论:应用于亚洲的农业和台湾的土地改革[M].北京:商务印书馆, 2000.
(8) 马克斯.纽齐兹.澳大利亚堪培拉的公有土地租赁[A].史蒂文.C.布拉萨著, 康宇雄编.公有土地租赁制度-国际经验[C].北京:商务印书馆, 2007.
社会化租赁 篇2
本人自愿承担房屋租赁的社会责任,自觉履行《无锡市房屋租赁管理办法》规定的义务,以实际行动为提升我镇人口管理服务水平,创造和谐宜居的新官林作出自己的贡献,特郑重承诺如下:
1、房屋出租时,主动到房屋所在地房管部门(或接受房管部门委托的房屋所在社区事务工作站)登记备案,领取房屋租赁登记备案卡。
2、严格履行房屋租赁合同,维护承租人的合法权益,书面告知或陪同外来租住人员在入住之日起三日内,携带房屋租赁合同等资料,到公安部门(或接受公安部门委托的房屋所在社区事务工作站)办理居住登记,按有关规定申领居住证件。
3、切实履行房屋出租收入的纳税义务,主动到税务部门(或接受税务部门委托的房屋所在社区事务工作站)缴纳相关税费。
4、房屋出租时,认真查验租住人员有效身份证明,不将房屋出租给无有效身份证明的外来人员。
5、积极配合或协助社区事务工作站做好房屋信息和租住人口信息采集工作,房屋转租或停止出租,三日内及时告知房屋所在地社区事务工作站;协助公安、消防、计生等部门做好防火、防盗、治安、计划生育等工作,发现问题及时向有关部门报告。
承诺人(出租屋业主或合法的受托管理人)(签字或盖章):
身份证号码:
房屋租赁登记卡号:
房屋坐落地址:
联系电话:
社会化租赁 篇3
长期以来, 施工企业的设备管理由机械设备管理部门统一进行设备的购置、调拨和使用。各单位各类设备均不少, 且逐步形成了大而全、小而全的格局。而在当前市场经济环境下, 企业经营管理、市场开拓等方面都发生了深刻变化, 施工生产走上专业化、区域化、合作化道路, 施工任务的性质不断变化, 对机械设备的需求具有很大的灵活性, 而当前机械设备管理中存在的问题已制约了企业的发展。
1 目前机械设备管理中存在的主要问题
1.1 设备供需失调。
由于建筑施工机械设备租赁市场机制未建立, 使施工任务饱满的建筑施工单位对施工设备需求量激增, 而现有机械设备却无法满足施工需要;而无施工任务单位的许多设备却在闲置, 造成供需失调。
1.2 机械设备利用率低。
即使是施工任务饱满的单位, 大型主要施工机械的年平均利用率仍很低。以本单位2007年的设备管理部门为例;塔吊利用率40%, 升降机35%, 大型吊车利用率25%, 沥青洒布车年利用率为7%, 沥青混合料拌和设备为15.3%, 摊铺机为48.6%。年利用率最高的18t压路机也仅为67.8%, 总的机械设备平均利用率不到40%。
1.3 更新设备资金短缺。
由于长期以来形成的“大而全、小而全”、“重占有、轻使用”的传统观念, 使施工单位在购置设备时缺乏科学的技术、经济分析, 尽管一些机械设备在闲置, 却仍不断筹措资金引进设备, 造成更新设备资金短缺。
1.4 经济效益差。
据统计, 大部分施工单位处于运输车辆盈利、其它机械亏损的状态。由于工程造价偏低、工程费用紧张, 一些机械设备处于长期失修、设备折旧费难以提取的境地, 从而影响设备的保值增值。
1.5 设备使用、管理、维修水平低。
随着进口设备的大量引进, 对设备的使用、管理和维修提出了更高的要求。目前, 国内大多数施工单位缺少受过正规训练的设备管理、使用、维修人才和必要的检测手段, 施工单位整体技术力量下降, 无法独立解决进口设备的维修问题。
另外, 施工项目部成立以后, 施工单位必须以工程项目为基点组织生产, 并以工程项目成本为中心, 在单位内部建立各自独立经济核算体系, 实施项目法管理。项目经理部以与企业签订的合同为基础, 可选择若干施工队施工, 项目施工管理者的目标是缩短工期、节约资源、降低成本、提高质量。项目经理部随着工程项目的开工而建立, 随着项目的竣工而解体, 这种一次性管理的性质决定了项目经理部不可能占有大量的机械设备, 对施工中所需要的设备就只能租用。这就要求建立较完善的机械设备租赁市场, 由租赁公司与项目经理部签订合同, 发生经济行为。
2 社会租赁化经营的优越性
机械设备租赁方式可实行内部租赁和外部租赁两种模式。内部租赁就是企业内部成立机械设备租赁公司, 将原来机械设备管理部门管理职能全部由租赁公司经营、管理, 但内部租赁具有局现性, 无法满足现代化施工要求, 施工企业应走上机械设备社会化租赁的道路。
2.1 社会化租赁有利于管理水平的提高, 传统
的机械设备管理体制属于分级管理, 往往重视的是机械设备的实物形态管理而忽视其价值形态的管理, 机械设备管理部门常常只管编制设备购置计划, 负责设备的购置、验收、分配等, 而对设备今后的命运、设备的利用率、能否发挥最大的效率等无人重视。因此企业之间互相攀比, 重复投资, 搞小而全、大而全, 造成社会资财的大量浪费, 增加了单位的负担。如果将单位所有机械设备都由租赁公司经营管理, 由单纯的管理型向管理经营型转变, 便于进行综合管理。由于这是一级管理, 管理部门对设备的使用、维修、保养等情况都具有第一手资料, 有利于降低消耗、节约人力、物力和财力, 有利于开展技术业务培训, 提高设备使用和管理水平。由于租赁公司在单位中是独立的经济实体, 机械设备做为其资产的经营对象, 更要求注重其保值增值、资源的优化配置和有效利用。在市场经济杠杆的自然调节下, 机械设备管理水平的好坏也会直接从经济利益中反映出来, 因此也会促使设备管理人员去研究、探索和采用先进的管理方法以求获得最大的效益, 真正调动起机械设备管理人员的积极性, 逐步使设备管理工作走上程序化、标准化、规范化、制度化, 提高机械设备的管理水平。
2.2 有利于推动租赁事业的发展。
近年来许多建筑施工单位在单位内部都设有租赁公司, 但设备管理体制基本上没有变, 租赁公司还隶属于机械管理部门, 还没有真正成为独立的经济实体, 或多或少还存在着行政干预的现象, 致使某些单位的领导会认为租赁公司的收入是本单位左口袋掏往右口袋装钱的问题, 没有实际意义。有时为照顾项目经理部的积极性, 从租赁公司应得效益中任意地砍掉一块, 挫伤了租赁公司的积极性。许多施工单位的租赁公司还仅仅限于服务于单位内部工程施工, 没有走向社会, 因而也制约了租赁市场的进一步发展。
建筑施工具有流动性, 生产条件具有多变性等特点, 只有实行机械设备租赁才能够适应要求, 才能降低建筑产品的成本, 提高单位的经营效益。租赁市场如不能进一步发展, 就很难深化建筑企业的改革和真正推行项目法施工, 因此组建真正意义上的租赁公司是建筑施工单位设备管理体制改革的必由之路。如建筑施工单位都走这一条路, 再树立大市场观念, 强化大市场意识, 敢于打破条块分割的界限, 以资产为纽带, 通过产权划转、托管、租赁、融资和入股等形式组建区域垄断性筑路机械设备租赁公司, 从而进一步推动租赁市场的发展, 为深化建筑施工企业的改革助一奠定基础。
3 机械设备租赁业的现状
3.1 建筑施工机械设备租赁市场处于发育阶段。
随着我国基础建设投资的不断增加和市场经济的不断规范, 施工机械设备适用空间很大, 机械性能适合生产要求的机械化水平总体要求较高。各施工单位机械设备的使用费及使用信息互不畅通, 产生的施工机械需求空间促使民营和私人筑路机械租赁活动得以形成并迅速发展, 目前, 国有企业、集体企业、私营企业、生产厂家及其生产销售商和部分个人都在积极参加施工机械的租赁业务, 但因缺乏组织管理和引导, 还只是处于成长阶段。
3.2 施工单位缺乏租赁设备的积极性。
由于施工单位多年来形成的封闭式管理, 实行工程招、投标制度以来, 一些招标部门把施工单位设备拥有量作为工程投标资质条件之后, 更加刺激了施工单位扩大自己装备的欲望, 使施工单位缺乏租用设备的积极性。
3.3 设备租赁收费不合理。
由于我国设备租赁市场尚未成熟, 设备租赁收费标准不一, 一般是套用机械设备台班费用标准, 而该标准与近几年设备及配件涨价幅度相比又显得过低。因此, 若按规定的台班费用定额标准收取设备租赁费, 将会是谁出租谁赔本。因为不能通过出租设备取得合理的利润或必要的补偿, 所以施工单位缺乏设备出租的积极性, 对一些大、中型设备则采取“宁窝不租”的态度。
3.4 宏观导向能力差, 缺少法律保障。
发展施工机械设备租赁事业, 从理论上、实践上都是必要的。但政府主管部门缺乏宏观导向, 更没有有利于推进租赁业发展的法律保障, 因此, 影响了设备租赁业的发展。
4 开展设备租赁经营取得经济效益
我公司近两年来开展设备租赁经营的实践证明, 采用设备内部、外部租赁的方式;一是消除了国有资产隐性流失的可能性, 确保国有资产保值、增值。二是打破了内部设备使用上的“大锅饭”, 按市场经济规律促进设备合理流动, 高效率地盘活存量资产, 最大限度地提高了设备利用率。三是开展设备租赁经营使企业的设备、资金、人员等生产要素得到优化组合, 推动了企业经济的发展。四是在一定程度上减少了设备更新改造的投资规模, 同时又增加了使用单位施工组织的灵活性。五是设备经营租金直接进成本, 租期过后使用单位不再承担任何资产负担, 使使用单位的资产和资金状况保持在良好的状态, 大大减轻了使用单位的资产负担。六是有利于公司集中引进高新技术设备和关键、重大设备, 保证集中统一管理、合理调配使用。
5 建立公路施工设备租赁网络的构想
为便于设备租赁业的发展, 建立一种新型的、全方位的设备租赁网络已迫在眉睫。
5.1 设备租赁网点的作用。
设备租赁市场中成交的基础是:施工项目、租赁价格、人员的劳务费等。设备租赁网点必须具有专业化的设备使用和维修人员, 并可根据用户的施工进度要求, 合理安排施工设备, 以保证工程的质量要求。对于用户来说, 可以大大减少购置设备和因设备故障而造成的损失和维修费用, 从而摆脱“大而全、小而全”所造成的经济负担。
5.2 机械设备租赁网点的组成。
根据我国国情, 机械设备租赁网点的组建方法有两种:一是生产厂家独家经营;二是生产厂家与设备租赁实体联营。总之, 通过生产厂家参与组建设备租赁网点, 不但可以增强生产厂家的竞争意识, 也可在配件供应、新技术的应用及改进产品的结构和性能方面, 减少许多不必要的环节。
5.3 扩大横向联系, 建立机械设备租赁的区域网络。
在建立设备租赁网点的基础上, 区域性设备租赁网络也应逐步建立和完善。网络的作用是:组织本区域内的各机械设备租赁网点进行经营交流, 扩大横向联系;对各租赁网点给予方向性指导, 使新型、优质、高效的施工机械及时得到推广;以用户为中心, 不断满足其设备的使用要求, 并努力开拓新的设备租赁市场;为生产厂家及时反馈设备的使用信息, 起到供需双方之间的桥梁和纽带作用, 真正使机械设备租赁专业化、区域化, 以便尽快地建立起完善、适合我国国情的建筑施工机械设备社会化租赁经营市场。
随着建筑施工单位改革的不断深化, 建筑施工机械设备由施工单位内部租赁发展到社会化租赁经营, 这无疑是解放生产力的一项重要改革, 它必将具有强大的生命力。建筑施工机械设备社会化租赁业的发展, 标志着我国建筑工程建设由传统施工方式转入机械化、社会化生产的新阶段。
摘要：阐述了目前机械设备管理中存在的主要问题, 因社会租赁化经营的优越性而有必要改变机械设备租赁业的现状, 大力开展设备租赁经营取得的经济效益。
社会化租赁 篇4
地租赁合同
种植土地租赁合同
甲方：*****村民委员会
乙方：***
甲方为发展农村经济，加快社会主义新农村建设，充分利用当地的地区优势和资源优势，改善当地人民群众的生活水平，经甲方村民代表会议讨论通过，甲方决定将闲置的土地租赁给乙方使用，双方达成协议如下：
一、甲方将该村第三村民组所有的，位于*****的荒山租赁给乙方作为建砖用地。
二、被租赁土地的四至为：东至河
沟西侧的山道；南至防风林带；西至由东侧边界向西300米一线处；北至由南侧边界向北300米一线处。土地租赁协议经甲乙双方实地测量，乙方租赁的山坡地及荒山共计100亩。
三、租期为 年，自200 年月日始至200 年月日止；合同期满如该厂继续经营，应续延此合同，续延期限为 年。
四、租金按计算，每年每亩土地租金为 元，共计人民币 元。
五、付款方式：本协议公证后乙方先预付甲方两年租金计 元作为履约定金，此款先用来分年冲抵签约后前两年的租金，从第三年起租金于每年的 月 日付清。乙方所交租金即可以用现金支付，也可以用所生产的产品参照市场价格抵顶，适用何种方式支付由甲方选择。
六、甲方收取租金后应当按相关规定分配和使用，如因分配或使用不当而引起甲方与第三村民组及村民的矛盾与乙方无关，由此影响了乙方的生产经营，甲方承担违约责任。
七、乙方租地建厂所需要的手续由乙方负责办理，费用由乙方负担，但需要甲方协助或提供与租赁土地有关的手续、资料的，甲方有义务提供和协助。
八、租赁期限内甲方必须保证无其他集体或个人对乙方所承租的土地提出任何异议，如果出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关，如甲方处理不当而给乙方造成了经济损失由甲方负责赔偿。
九、在租赁期内，涉及乙方生产经营所发生的税费由乙方承担，涉及该地农、牧、林等方面的税费由甲方承担。土地租赁协议
十、乙方建厂或生产经营中需经过甲方其它土地通行时，甲方应当积极协助和提供方便，乙方享有无偿通行权，如甲方村民干涉，由甲方负责解决。
十一、乙方有权在所租赁的土地上建筑固定设施、利用土壤资源、植树造林、或其它综合开发利用等。乙方开发利用租赁土地除按本合同约定交纳租金
外，不再向甲方及村民另行交纳费用。
十二、在合同期内乙方经营需要或其他建设项目、矿业开发等情形需转租这块土地的，乙方有权自行转让，所有收益款项归乙方所有。
十三、甲方应尊重乙方在租赁土地上的生产经营自主权，不干涉乙方经营活动；乙方利用租赁土地所产生的一切成果全部归乙方。
十四、合同的变更或解除：
1、如因国家法律、法规、政策发生变化使本协议无法履行或继续履行将影响到甲、乙双方合同目的实现的，双方均有权提出解除合同；
2、乙方所交租金到期后超过一年未支付的，甲方有权解除合同，乙方经济损失自负；
3、如甲方未履行或未完全履行本合同约定义务，影响到乙方生产经营的，乙方有权单方解除合同。
4、如当地政府或政府行政主管部门限制乙方从事粘土砖瓦生产的以及砖
厂无法继续经营等其它情况，经双方协商一致可以解除合同。
十五、租赁期满后，如乙方不再租赁，应交回租赁的土地，乙方所建固定设施由乙方自行处理；如果固定设施移交给甲方，双方应公平合理协商补偿事宜。但乙方所种植的树木所有权仍归乙方，如归甲方，甲方需向乙方支付相应的对价。
十六、违约责任：
1、如乙方未按期交纳租金，甲方可按欠款金额每日收取1‰的违约金；
2、如甲方违反约定义务，需向乙方支付违约金五十万；如此违约金不能弥补乙方的损失，需另行赔偿，金额由双方协商或由乙方委托有评估资质的中价机构评估，其评估结果对双方均有约束力。
十七、因此合同发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成，双方同意向***仲裁委员会申请仲裁。
十八、本合同未尽事宜，由双方另
行协商，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
此合同一式四份，甲乙双方各持一份，**公证处一份，***乡人民政府备案一份，自公证之日生效。
附：
1、平面图一份；
2、村民代表会议决议一份。
社会化租赁 篇5
一、我国公共租赁住房融资模式现状
自2009年温家宝总理在政府工作报告中首次明确提出“积极发展公共租赁住房”,我国公共租赁住房政策已经实施6年。六年来,相关专家学者不断探讨和研究公共租赁住房的融资模式,一定程度上拓宽了公共租赁住房的投融资渠道。
( 一) 政府投资为主导
公共租赁住房作为保障性住房,其利润远低于商品住房, 使得私人部门和社会资本参与投资的动力不足,其资金主要来源于政府投资。政府对公共租赁住房的投资方式主要有:中央和地方政府直接拨款、公积金增值收益、公积金贷款、地方政府一定比例的土地出让净收益以及租金收益等。
(二)投融资平台和政府专门机构融资为补充
投融资平台是借鉴国外住房保障的经验建立的能规范公共租赁住房的运营及管理、企业化运营的专业服务机构。目前有部分城市(如山东的青岛)建立了该模式用于公共租赁住房融资。
政府专门机构是指由政府建立的专门负责公共租赁住房的资金来源机构,其以市场化融资为主,政府财政拨款为辅,同时再利用相关优惠政策,吸收社会及企业资金。
(三)企业单位、工业园投资非政府类公共租赁住房
企业单位、工业园投资建设的公共租赁住房主要是宿舍式的,以满足该单位和工业园区的新就业职工和外来务工人员的住房需求。该模式里,企业单位、工业园投资为主,政府给予适当补贴,员工承担较低租金。如,武汉市富士康工业园的员工宿舍就属于该模式。
(四)“城中村”改造项目里的“洪山模式”
该模式具体运营方式是,“城中村”的村民委托集体经营实体与政府的公共租赁房运营机构签订包租协议,然后由公共租赁房运营机构根据相关政策将房屋出租给住房困难家庭。政府的公共租赁房运营机构向村集体按市场租金统一支付租金,然后以市场租金70%的价格出租给租房困难家庭, 租金差价用政府公共租赁住房专项资金解决。这个模式比较适合“城中村”改造项目里村民有富余房屋的条件下开展。武汉市洪山区的马湖村和南湖村率先实行该运营模式,被称为“洪山模式”。
二、社会资本参与公共租赁住房建设阻力分析
由我国公共租赁租房融资模式的现状可以看出,虽然有少量社会资本试探性地参与社会类公共租赁房的建设,但是目前我国公共租赁租住房的建设仍然以政府投资为主。显然,社会资本参与公共租赁住房建设存在阻力,如,投资收益低、投资周期长、缺乏激励措施和退出管理机制不完善等。
(一)投资收益低于商品住宅建设
公共租赁住房是保障性住房,有政府的政策支持,其投资的安全性相对较高,但其租金收入必然低于同类商品住宅。并且由于公共租赁住房建设还处于探索阶段,政府保障性政策并不完善,导致社会资本一般倾向于商品住宅的投资。
(二)投资回收周期长
目前公共租赁住房采取的是只租不售的方式,投资回收周期相比可以出售房地产项目必然会长很多。公共租赁住房投资回收周期长,企业风险会增加,大多数企业都不会主动参与这种投资。
(三)缺乏具体的激励措施
国家在近几年的文件里,多次呼吁引导社会资本参与公共租赁住房建设。但是社会资本参与公共租赁住房建设有哪些政策优惠以及具体的激励措施并没有明确制定出来,人们对此处于观望态度。
(四)退出管理机制不完善
公共租赁住房退出管理机制不完善,大多数房地产开发企业和社会机构对公共租赁住房的循环利用并不看好。公共租赁住房的承租者没有内在动力主动申报其收入改善情况,导致现有房源利用效率不高,也必然会影响公共租赁住房投资方的资金利用效率。
三、社会资本参与公共租赁住房建设的建议
在公共租赁住房制度实施的6年时间里,社会资本参与建设主要是试探性的。但是要实现不少于1000万套公共租赁住房的建设目标,拓宽融资渠道势在必行,如何引导社会资本参与公共租赁住房建设是关键。社会资本参与公共租赁住房建设可以是直接投资、间接投资,也可以是直接和间接投资融合的方式。
(一)社会资本直接参与公共租赁住房建设
社会资本直接参与公共租赁住房建设,主要是指房地产开发企业直接参与公共租赁住房的建设和供给。具体操作步骤为:有意向和经济实力的房地产开发企业在政府部门进行注册登记,申请参与公共租赁住房的建设和供给;然后由政府相关部门审核批准并颁发相应资质文件;该房地产开发企业按照政府的规划进行公共租赁住房的建设和供给。为了鼓励房地产开发企业参与公共租赁住房建设,政府相关部门可以在税费上给予减免,另外,在商品住宅项目的审批上优先考虑该企业。当然,这需要政府部门针对此方式制定一系列的法律法规。
(二)社会资本间接参与公共租赁住房建设
社会资本间接参与公共租赁住房建设,主要是指社会资本通过为公共租赁住房建设提供资金参与到公共租赁住房建设、运营与管理中。初步的做法是:政府相关部门制定一系列法律法规, 规定相关部门可以通过REIT模式、ABS模式、PIPP模式和BOT模式筹集资金建设公共租赁住房;同时,确定个人、非银行企业和机构、银行等都可以参与公共租赁住房投资。个人和非银行企业和机构主要是购买政府部门发行的公共租赁住房债券或者信托机构发行的相关基金;银行机构主要是直接为公共租赁住房建设主体提供中长期贷款。
(三)直接投资和间接投资相融合的方式参与
社会化租赁 篇6
一、逐步打破地方政府对“土地财政”的依赖
目前,地方政府收入的重要来源之一是土地出让收入和与房地产交易相关的税费。2013年,各地国有土地使用权出让收入41249.52亿元,相当于全国财政收入129142.9亿元的31.94%。2013年房地产“五类”税(房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税)收突破1.2万亿元,占地方财政收入的比重进一步提升至17.7% ;如果再加上房地产企业营业税和企业所得税,这一比重接近30%。地方政府收入来源结构,以及地方政府承担着与收入状况不相适应的事权的现实,决定了地方政府对土地出让收入的高度依赖。而以土地使用权出让为主的土地供应方式,适应了地方政府的这一需要。开发商通过出让方式获得建设用地,建设住房后立即销售便成为理性选择。
因此,要持续发展住房租赁,使住房租赁在解决居民住房问题上发挥更大的作用,从长远看,需要对现行财政体制加以改革,理顺地方政府收入来源的渠道,使其逐步摆脱对土地出让收入的依赖。具体来说,一是按照十八届三中全会要求,建立事权和支出责任相适应的制度,中央和地方按照事权划分相应承担和分担支出责任。二是培育地方主体税种,通过房地产税、资源税改革,逐步取代土地出让收入。三是改革土地供应制度,规范发展按年缴纳地租的土地年租制,为租赁型住房发展提供低成本的建设用地。
二、改革创新住房开发经营模式,完善信贷和税收等支持政策
目前,我国的房地产开发模式主要有三个特点:一是通过土地招拍挂等方式以自有资金取得出让土地的使用权;二是开发资金来源以银行贷款为主,开发企业以较低比例自有资金撬动银行贷款,融资杠杆效应明显;三是通过商品房预售和销售回款,完成资金循环。在这种开发模式下,开发企业承担了巨大的融资压力,为了维持资金链运作,必须通过出售方式来回收资金并偿还银行贷款,难以通过租赁方式经营房地产。因此,现有以土地出让——银行贷款——商品房销售(预售)为核心的房地产开发模式实际上限制了住房租赁市场的发展。
要从根本上解决这个问题,需要对现有住房开发经营模式加以改革:一是重塑房地产开发企业的定位,使其兼具房地产开发商、投资商、经营商的多重功能。拓展房地产企业融资渠道,发展直接融资。二是改革房地产经营模式。扶持房地产企业适应住房市场从增量市场向存量市场的转变,调整自身资产配置,从完全出售住房转向出售和持有住房并重转变,持有一部分住房用于租赁经营。三是建立政策性住房金融机构,为租赁性住房建设提供长期、优惠利率的信贷支持。四是完善支持住房租赁的税收优惠政策。依法推动房地产税的改革,增加住房持有环节成本,使闲置住房进入市场;减少住房租赁环节税种和税负,如通过合并征收并适当减免个人所得税、营业税等方式,鼓励将闲置房源用于出租;出台支持开发企业和机构开发租赁住房的税收优惠政策。五是培育多元投资主体,参与住房建设和经营,如住房合作社等非营利组织。六是完善社会对房地产企业的评价体系。例如,银行对房地产开发企业发放贷款时,不是简单的考核其资金周转率等财务指标,还应考虑其持有和出租物业产生的长期稳定收益情况。
三、打开户籍、教育、保障等社会政策对租赁住房者的“隐性限制”
从理论上看,购买住房和租赁住房都是解决住房问题的方式,差别在于所居住住房的产权形式不同。但在我国目前实践中,户籍、教育等社会政策对租赁住房的“隐性限制”还在一定程度上存在,导致租赁住房群体享受的社会待遇还有所区别。
1.租赁住房能否落户。国办2011年《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》规定,在县级市市区、县人民政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定职业并有合法稳定住所(含租赁)的人员,本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母,可以在当地申请登记常住户口;在设区的市(不含直辖市、副省级市和其他大城市)有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所(含租赁)同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限的人员,本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母,可以在当地申请登记常住户口。按照这一规定,实际上已承认租赁住房也是合法稳定住所的一种形式,可以以此作为申请登记常住户口的依据。
2.租赁住房能否满足子女入学条件。目前,国内部分城市已实现以房屋租赁证作为子女入学凭证。以深圳市为例,对符合条件办理房屋租赁登记或备案手续的核发《房屋租赁凭证》,市民持有该凭证可以办理子女小学、初中入学手续,以及申请租房补贴等。
3.租赁住房者能否就地享受劳动和社会保障。十八届三中全会提出,把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系,在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。享受应有的劳动和社会保障是城镇居民和进城务工农民基本权利,不应与租赁或购买等解决住房问题的形式挂钩。
四、逐步理顺租售比、租金收入比等内在制约因素
发展住房租赁需要一定的市场环境。主要体现在合理的租售比、租金收入比两个方面。
1.住房价格稳定、买卖市场平稳
健康完整的住房市场由住房租赁市场和住房买卖市场两大部分组成。住房租赁市场与住房买卖市场之间通过房屋租售比的变化相互作用,此消彼长,共同影响住房市场。即在住房市场供应总量一定的前提下,住房买卖市场需求增加,住房价格上涨,则住房租赁需求相对减少,租售比扩大,反之亦然。如北京住房市场,在实行“限购”政策之前,由于买卖市场需求量大,住房价格快速上涨,脱离了普通居民的支付能力,与市场租金比价严重背离;实行“限购”政策之后,买卖市场需求受限,租赁市场更加活跃,租金亦随之上涨。
一般来讲,房价相对月租金收入的比例在200-300倍之间是合理的范围。1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比(相当于720倍的月租售比)。2002年以来北京市房屋平均租售比呈增加态势,近五年处于高水平,部分楼盘实际租售比更高(如表1、表2)。从表面看,房价快速上涨,租售比扩大,选择租房在经济上更加合算;但在实践中,受住房市场价格可能持续上涨预期影响,居民“买涨不买跌”,房价过快上涨只会导致居民透支未来的购房消费,更多的转向选择买房,从而削弱住房租赁需求。此外,在房价不断上涨的情况下,也会带动租金上涨(租售比继续扩大并不意味着租金不上涨),缺乏安全感也是居民选择买房而不是租房的原因之一。
2.住房租金稳定,租金支出占家庭收入比例较为合适
租金收入比,即房租在收入中所占比重,能够直观反映出承租的压力水平。一般认为,房租收入比在25% 以内是合理的,房租收入比在25%-30% 处于居民可以承受的范围之内,一旦超过30%则表明房租压力过大。
目前,尽管国内一二线城市租售比较高,但并不意味着房租低,相反由于租金上涨较快,租金收入比有加大趋势。特别是对于低收入和普通白领阶层的租房人群来说,租金上涨带来的压力较大。这主要体现在三个方面,一是大户型涨幅较大,弱化了合租优势;二是郊区租赁需求增多后促租金上扬,涨幅大于市区,郊区租房也越来越贵;三是经过之前连续的快速攀升,房租基数越来越高。据估算,北京、上海等一线城市部分城区房租与收入比高达40%,而南京等二线城市局部地区的房租收入比也已高达30% 以上。在租金不断上涨的背景下,实际也抑制了住房租赁需求。
为此,可借鉴其他国家和地区的经验,对租金负担过重的租户给予适当补贴。如德国政府根据家庭成员多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。
五、建立稳定的租赁关系
分析我国城镇居民之所以不愿意选择租赁作为购房替代方案,其中一个重要的原因在于租赁关系不稳定。表现在:一是房屋租赁不确定性太强,承租人缺乏连续、稳定的预期。目前住房租赁一般都是短期租约(半年和一年为主),承租人经常面临出租人要求提前终止租约或上涨房租的要求,很难与业主达成长期稳定的租赁协议。二是租户和业主之间实际处于不对等地位。由于当前我国住房租赁市场存在结构性供求矛盾,再加上缺少专门的租赁立法及有效的监管机制,承租人在租赁住房时往往处于弱势地位。三是缺乏多元化的纠纷解决机制,租户难以维权。当纠纷出现时,单靠司法救济承租人付出的时间和财力成本过于高昂,承租人往往被迫选择放弃维权,合法权益无法得到有效保障。
要形成稳定的租赁关系,需要从法律和政策措施等方面进一步明确租赁双方的权责关系:
首先,需要法律方面支持,明确业主与租客之间的权利和义务,并规范双方行为。以我国香港地区为例,香港于1947年即颁布了《业主与租客(综合)条例》(全文共四章144条于2002年修订),涵盖了保障租住权、终止租约和管制与追讨租金等方面的规定,起到了有效稳定租赁关系的重要作用。
其次,当前来看更重要的是,要有有效保护承租人的合法权益,要让承租人有稳定感和安全感。借鉴前文国际经验,为保护承租人权益,可采取如下措施:(1)为了保障承租人的租住权,规定出租人不能在租赁期限内违约收回房屋或者擅自提高房租;(2)细化和严格限定出租人“驱逐租客”等行为,规定大体上只有在两种情况下才能解除住房合同:一是租房者违反租房合同,二是房东能够证明自己由于客观原因需要收回住房。
六、统筹城乡住房资源,完善租赁住房供应体系
当前,我国租赁型保障房总体数量仍然偏少。市场租赁、地下室、“群租”以及农村租赁住房事实上承担着主要租赁保障功能。发展住房租赁市场,既要发挥现有租赁型保障房作用,也要重视和发挥市场租赁房作用。具体来说,可在如下方面探索:
1. 需要逐步扩大公共租赁住房覆盖面,减轻市场租赁和农村租赁住房压力。
2.统筹现有公共住房房源和市场租赁房源,可利用市场存量租赁房作为公共租赁住房房源。如目前国内部分城市由政府收集市场租赁房源,面向符合条件的保障对象出租,市场租金和公共住房租金之差由政府贴租。
3.支持机构投资建设运营租赁房。即除政府建设的公租房和家庭个人出租房以外,鼓励更多机构出租房屋,比如住房合作社和企业等,建设一定规模的房屋专门用于出租,多渠道增加房源。
4.在一定条件下,允许城乡结合部农村集体经济组织利用集体建设用地发展公共租赁住房。
七、政府提供更加完备的管理服务
在推动住房租赁市场发展中,应发挥市场机制配置资源的决定性作用,政府重在提供管理和服务。当前来看,主要应在中介管理、租金管理、房屋安全管理等三个方面。
1.中介管理。如前所述,英国、美国等国家对房地产中介有比较严格的职业操守和资质管理规定,通过协会等实施对中介机构和从业者的管理。目前,我国房屋出租中介管理仍有较多问题,如租金信息不透明、不履行必要告知说明义务,以及不实行明码标价、变相提高收费标准等,需要进一步加强严格管理。
2.租金管理。为避免房租快速上涨影响居民的居住水平,可借鉴美国、英国、德国等国家对租金水平进行较为严格管理的经验,研究并出台对租金管理的规定。如,建立指导租金制度、租金上涨报备制度等。