纳税筹划房地产（精选12篇）
纳税筹划房地产 篇1
1 企业纳税筹划原理
1.1 纳税筹划的含义与特点
纳税筹划的含义。纳税筹划, 是指纳税人为达到减轻税收负担和实现涉税零风险的目的, 而在税法所允许的范围内, 对企业的经营、投资、理财、组织交易等各项活动进行事先安排的过程。减轻税收负担和实现涉税零风险是纳税筹划的根本目标。
纳税筹划的特点。从定义中可以看出, 纳税筹划具有合法性、超前性、目的性和专业性等特点。
野蛮者抗税、愚昧者偷税、糊涂者漏税、精明者纳税筹划, 所以, 纳税筹划不同于抗税、偷税、漏税等其他非法行为。抗税是采用暴力手段拒绝缴纳税金的行为。偷税一般指用虚假的办法来少计收入, 多列成本, 降低利润, 达到少缴税的目的。漏税一般指不存在主观意向的无意识少缴税款的行为。
1.2 纳税筹划的条件与主要方法
纳税筹划的四个条件:企业规模较大。最好是含有母公司和子公司的集团公司;资产流动性强, 为转移利润提供条件;企业行为决策程序简化, 为争取有效的纳税筹划赢得充足时间;与企业长远发展目标的一致。
进行纳税筹划主要有五种方法:充分利用税收优惠政策;在多种纳税方案中选择最优的纳税方案;尽量利用税收和税收文件中一些特定的条款;充分利用财务会计的规定;税负转稼。
1.3 企业经营管理与纳税筹划
企业在进行筹融资时进行的纳税筹划包括:
根据债权筹资与股权筹资不同的税收政策, 债权利息可以税前抵扣, 而股权筹资费用不能。实物出资与货币出资, 尤其是固定资产投资的税收政策有很大不同;根据筹资方式不同而形成的资本结构对以后的利润分配会产生影响。
企业设立与纳税筹划
企业注册时可从以下方面权衡税收政策, 做好纳税筹划。
企业性质的选择。不同的企业性质, 如:个人独资、合伙企业、还是股份有限责任公司, 在所得税等方面都有不同税收管理办法。
投资方向的选择, 要比较第一、二、三产业不同税收优惠;注册地点的选择, 一般来说选择在高新技术开发区, 经济开发区、国家扶持贫困地区、保税区、经济特区, 西部地区等地区会有相应的税收优惠政策。
1.4 日常成本与纳税筹划
企业在日常成本管理中, 主要是对采购发票, 限制性费用, 福利化, 资产处理方法的选择等方面注意纳税筹划。
发票一定要保证合法性和真实性, 才能真正起到节税效果, 否则发票作废将造成不良后果;
限制性费用处理, 如工资税前抵扣20%、业务招待费用按销售收入税前抵扣千分之五、广告费按销售收入抵扣8%、公共捐赠支出抵扣3%, 固定资产改良支出抵扣20%, 这些税前抵扣都可以起到节税效果;
增加福利, 降低名义工资, 还可将福利资产低价转让经员工, 起到节税效果;
存货计价方法、提取坏账准备、固定资产折旧方法等资产处理方法的选择都可以进行纳税筹划。
1.5 采购、销售与纳税筹划
企业在采购、销售过程中做好纳税筹划工作, 应注意以下问题:采购时是选择可以开立增值税发票的一般纳税人还是选择直接给予折扣的小规模纳税人作为企业的供货单位, 要考虑税收因素;利用好销售收入时间的确认政策, 避免收入的提前转让;考虑到混合销售与兼营销售的不同纳税规定, 要注意混合销售与兼营销售的区别与利用;销售方式的选择, 是直接折扣, 发优惠券, 还是返现金, 要考虑不同促销方式的不同税收政策;销售分支机构的设立, 设立办事处, 设立分公司、成立子公司的税收政策有所差异;价格的确定, 也要考虑税收因素。
企业在利润分配时进行纳税筹划有:
利用经营所得税与资本利得的差异, 可以考虑将从经营所得转化成资本利得, 以起到节税效果;不同的投资方式, 如:证券投资、购买国库券、对外投资其他公司, 也有不同的税收政策;推迟获利年度, 用好弥补以前年度亏损的所得税政策;保留在低税地区投资的利润不分配, 因为一旦分配就得缴纳相关税收;私营企业税后计提生产发展基金的免税率是20-100%, 可用足这一政策;投资者欲收回企业中的部分资金, 可以考虑通过转让股权, 稀释股本的方法收回, 以减少纳税。
2 房地产企业的纳税筹划
2.1 房地产企业的主要税收优惠政策
纳税筹划是一种合法行为, 其基本原理就是用好相关的税收优惠政策。所以在房地产企业进行纳税筹划之前, 应先了解与之密切相关的税收优惠政策。
营业税优惠政策有:
企业以不动产投资入股, 参与接受投资方利润分配, 共同承担投资风险的行为, 不征营业税;房地产企业自建自用建筑物, 免征营业税。
土地增值税优惠政策有:
(1) 建造普通住宅, 增值率未超过20%的, 免征土地增值税;
(2) 以房地产进行投资、联营, 联营一方以房地产作价入股或作为联营条件, 将房地产转到所投资、联营的企业中, 免征土地增值税;应国家建设需要依法征用。收用的房地产, 免征土地增值税;
(3) 房地产开发公司代客户进行房地产的开发。开发完成后向客户收取代建收入的行为, 免征土地增值税;
(4) 在企业兼并中, 对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中去的, 免征土地增值税。
2.2 房地产企业的纳税筹划原理
根据上述税收优惠政策, 房地产企业可以进行如下纳税筹划:
企业自建转销售的纳税筹划途径有:内部消化、对外投资、提高售价。利用一方出土地, 一方出资金, 实行股权投资, 免征土地增值税的政策, 可以进行合作建房的纳税筹划;
利用经营所得与投资收益的税收差异, 可进行在建项目整体转让的纳税筹划, 通过股权转让比直接转让更能节省税收;土地增值税的筹划原理是:分解收入, 适当加大税前抵扣, 尤其关注免税政策;合理分解固定资产与设备同时出租的租金收入, 可以节税;利用营业税优惠政策, 可变房屋出租为对外投资;利用装修费用与销售收入的不同税收政策, 可分解商品销售价格, 尤其是精装修商品房的销售价格;变房屋出租为承包业务, 以减少租金收入的纳税;利用土地增值税优惠政策, 将部分房地产销售业务改为代建业务;
2.3 纳税筹划案例
某房地产开发公司某一个在建工程成本3500万元, 现拟将该项目进行转让, 转让价格为6000万元。实现转让利润2500万元。
纳税筹划分析:
转让方式:直接转让;股权投资转让
纳税分析:
直接转让:所征征营业税:6000*5.5%=330万元;所征土地增值税: (6000-3500-3500*20%-330) *30%=441万元
所征经营所得税: (6000-3500-330-441) *33%=570万元
直接转让纳税合计:330+441+570=1341万元
股权投资方式转让:
所征投资所得税: (6000-3500) *20%=500万元
股权投资方式转让纳税合计:500万元
股权投资方式转让比直接转让减少纳税:1341-500=841万元, 减少纳税62.7%。
结论
房地产企业纳税筹划就是根据国家税法用简洁的方法做相关的变动而调整纳税额的合法行为, 筹划得当将产生较好的纳税筹划效果。
参考文献
[1]中华人民共和国增值税暂行条例.2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过
[2]中华人民共和国营业税暂行条例.2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过
纳税筹划房地产 篇2
现行的营业税基本规范是1994年1月1日施行的《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》。
一、工程承包方式的筹划
国税函(1995) 156号文规定:工程承包公司承包建筑安装工程业务,如果工程承包公司与建设单位签订建筑安装工程承包合同的,无论其是否参与施工,均按“建筑业”税目征收营业税,只是负责工程的组织协调业务的,按“服务业”税目征收营业税。
这就为工程承包公司进行纳税筹划提供了契机。
例:甲房地产开发企业有一工程需找施工单位承建,在乙工程承包公司的组织安排下,丙施工单位最后中标。
甲与丙签订承包合同,合同价款5000万元,另外甲还需支付乙50万元的劳务费。
则:乙公司应纳营业税额=50*5% -2.5万元;丙单位应纳营业税额=5000*3% -150万元,应纳营业税额合计152.5万元。
若进行纳税筹划,由甲与乙签订工程总包合同,合同金额为5050万元,然后乙与丙签订分包合同,合同金额为5000万元。
则:乙公司应纳营业税额一(5050-50000*3%=1.5万元;丙单位应纳营业税额=5000*3%=150万元,应纳营业税额合计151.5万元。
通过筹划,该项工程可节省1万元的营业税支出。
二、建筑安装工程营业额的筹划
《营业税暂行条例实施细则》第18条规定:“纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价格作为安装工程产值的,其营业额应包括设备的价款在内”。
国税发 16号文件对上述规定进行了修订:“通信线路工程和输送管道工程……。
其他建筑安装工程的计税营业额,也不包括设备价款,具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举”。
房地产开发企业可依据国税发(2003 ) 16号文件将原本应纳入建筑安装工程的设备如电梯、供电、供水等从工程总价中剔除,直接与设备供应商签订采购合同,从而降低建筑安装工程营业额,减少了营业税的计税基数,免除了这部分工程造价的营业税负担。
三、兼营行为的筹划
税法规定,纳税人兼营不同税目应税行为的,应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额,然后按各自的适用税率计算应纳税额,未分别核算的,将从高适用税率计算应纳税额。
房地产开发企业在经营中可能涉及到的营业税税目主要有建筑业、服务业、销售不动产、转让无形资产、娱乐业等,这些税目的营业税率不尽相同,有高有低。
例如:开发企业在自主经营自己开发的商业地产项目时,可能会涉及旅店业、饮食业、歌舞厅、高尔夫球等不同的项目。
这里面有的属于服务业,其营业税税率为5%;有的属于娱乐业,其营业税税率最高达20% o税率上有如此大的差异,必然会造成税负上很大的`不同。
如果企业未能分别核算营业额,就应按税率最高的娱乐业核算营业税应纳税额。
因此,房地产开发企业需要于分清楚税法的这一规定,对兼营行为进行分别核算,以此避免从高适用税率,加重自身的税收负担。
四、委托建房模式下的纳税筹划
委托建房是指房地产开发企业受托代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。
由于委托建房不涉及房产、地产的产权转移问题,因而不涉及不动产转让环节的营业税、契税、土地增值税等。
因此,对于一些在开发之初便能确定最终用户的项目,房地产开发企业就完全可以采用委托建房模式进行纳税筹划,可以取得很好的节税效果。
例:A房地产开发公司取得一块土地,公允价值为万元,计划在这块土地上建造一幢商务大厦,并打算以7000万元的公允价值出售给投资商B公司。
该商务大厦的建筑安装成本为2400万元,土地增值税扣除项目为5000万元。
A公司正常开发销售纳税情况如下:
应纳建筑安装业营业税及附加=2400 X 3.3%=79.2万元
应纳销售不动产营业税及附加=7000X5.5%=385万元
增值率一(7000-5000)=5000=40%土地增值税适用税率为30%
应纳土地增值税一(7000-5000) X30%=600万元
A公司纳税总额为1064.2万元
B公司需缴纳契税=7000X4%=280万元
如果A, B公司在该项目开发之初经过协商,采取委托建房模式进行纳税筹划,具体操作:A房地产公司先将土地转让给B公司,协定转让价为2000万元,并以B公司名义办理各项报建手续。
然后,B公司与A房地产公司签订委托建房合同,支付委托建房手续费1600万元(该手续费应高于A公司正常开发利润),建筑安装成本仍为2400万元。
则A, B公司纳税情况如下:
(1)转让土地环节。
根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]016号)文规定:从1月1口起,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置成本后的余额作为营业额。
因此,A房地产公司将土地以2000万元价格转让给B公司,因差价为零,故不需要缴纳转让无形资产营业税及附加(注:财税[] 75号文规定对个人转让购买不足5年的住房全额征收营业税)。
转让土地未增值,也不需要缴纳土地增值税。
B公司受让土地使用权应缴纳契税80万元(2000X4% )
(2)项目建设环节。
B公司需承担建筑安装业营业税及附加79.2万元(2400X3.3%)
A公司应缴纳“服务业一代理业”营业税及附加88万元(2400X5.5% )
在委托建房模式下,A公司纳税总额为88万元,B公司纳税总额为159.2万元。
与A公司正常开发销售相比,A, B公司税收负担发生了巨大的变化。
参考文献:
[1]盖 地:企业税务筹划理论与实务.东北财经大学出版社..
浅析房地产行业的纳税筹划 篇3
关键词:房地产企业;纳税筹划;企业财务
从2002年起,房地产企业就被国家税务总局以及其领导下的全国国税、地税系统列为专项稽查的重点行业,覆盖面是百分之百。最近一年的时间内,政府对房地产市场的管理措施不断出台,行业管理和政策逐步地在趋于规范和严格,对于房地产的税收也正在逐步地加强管理,提出了一系列的税收征管措施,多年的房地产税务稽查工作,使税务部门积累了一套稽查房地产企业的经验和方法,检查的水平也全面提高了,可以说目前房地产企业面临的税务风险是空前的。
一、房地产企业纳税筹划工作的现状
房地产企业所有的纳税工作归纳为两大工作,第一类是纳税遵从工作,所谓的纳税遵从就是指房地产企业各种经济交易事项已经完成后的纳税申报,以及与之相关的一系列的工作。它的特点是各种经济交易事项已经完成。第二类工作是纳税筹划。纳税筹划就是指企业各种经济交易事项没有完成,或者尚未发生的纳税准备工作。它的特点是企业的各种经济事项还没有完成,完全可以在事先加以调整,事先加以筹划,事先重新计划安排,目的是尽可能地规避税收风险,尽可能地降低企业的税收负担。总体来讲,一个房地产企业要做的税收工作实际上就是包括这两个方面,二者表现为内容不同,但是又有着千丝万缕的联系。
二、房地产企业做好纳税筹划工作的必要性
当前房地产企业税收负担普遍偏重,是企业要开展纳税筹划的一个主要的原因。税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关,也跟中国整体税收制度安排有关,这是税制因素,为房地产企业开展纳税筹划提供了必要性的原因。
传统的落后的纳税模式是来自于纳税人纳税意志,要引进新的观念和纳税筹划的模式也是由纳税人自身决定的。
房地产企业面临新一轮的税务稽查的危机,是因为税务系统征管建设方面的原因,主管部门在加强征管,逃税、偷税已存在高风险。
企业规范发展的要求,这是来自于企业长远建设的原因。
筹划不是空中楼阁,由于大量税收优惠政策的存在和特定税制要素内容的存在,为企业开展纳税筹划创造了可行性条件。
三、房地产企业纳税筹划工作的案例分析
纳税筹划是纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的,而在税法允许的范围内,通过经营、投资、理财、组织、交易等各项经济活动进行事先安排的过程。很显然,纳税筹划是企业为降低企业税收成本采取的一种经济人行为,企业就像降低生产成本和开发成本一样,去降低税收成本,这是一个新的概念,新的一种理念。与逃税或者其他非法手段之间有着明显的区别:从目的上来讲,纳税筹划不但为了减轻税负,还要追求零风险;从手段上来看,纳税筹划主要侧重于事先调整,而不是事后补救。
纳税筹划是完全侧重于事先的调整,比如现在有一家房地产公司A,投资2000万元到房地产公司B,占B公司股份比例为50%,B公司是新成立的房地产开发公司,两年后B公司获得税后利润3000万元,现有一个公司C,愿意收购B公司,C公司和A公司协商如下,C公司收购B公司肯定要把B公司股份都要买下,每个股东都要谈,他现在跟A公司协商的方案,有以下两种:第一种是C公司可以一次性出资3500万元购买A公司在B公司的股份。第二种是A公司也可以先分回B公司的利润1500万,然后再按股本价2000万转让给C公司,请问A公司领导应该选择哪种成交方式?其实作为A公司来讲,无论是先分1500万还是再转2000万,也是拿回3500万,如果一次性转让也是拿回3500,但是哪一种拿回的方式更好,税交得更少?当然是第二种方案好。因为股权销售、股权转让要交营业税。所以这是非常重要的,在这个问题当中当然要选择先分利润后转让的方式,因为只有先分利润,才可以确保分回的利润不征收营业税和所得税,也就是说先分的话一分钱都不用交,如果是一次性转让的话,A公司投了2000万,卖股权卖了3500,说明A公司股权转让差价收益是1500万元,33%的所得税,就要交495万,但是如果采取先分后转的方式有什么好处?因为这个房地产公司B已经交过33%的所得税,A作为法人所得税回来也是33%,税法规定已经交过税了的不再重复征税,除非有税率差,就是公司B是15%的税率,公司A是33%,回来补交18%;B是18%的税,A是33%,回来补15%;如果B是33%,A也是33%,回来就不再补税了。因此,先分利润实际上比直接转让要节省税收。
纳税筹划清楚地告诉我们,在股权转让的时候,就要开始筹划了,哪一股权转让的方式更好,为什么?所以纳税筹划就要求把原来股权转让合同分成两个合同,分成两个文件,一个是股东决议,分配利润的文件,再一个就是股权转让协议,从专业角度来看,就是把企业的股权投资收益所得和股权转让差价所得,准确地区别开来。纳税筹划的要求是尽量地把股权投资转让差价所得转化为股权投资收益所得,也就是要求我们一定要采取“先分后转”的方式,这4个字是高度凝结了对《税法》的理解与分析。
公司哪些税是该交的,哪些税是不该交的,税法又是怎么具体规定的,划分该与不该的界限在哪里?实际上公司的纳税筹划就是要寻找该与不该的界限,找到这个界限以后尽量规避。如果条件不成熟的,要创造成熟的条件划到不成熟的条件里面去,这是纳税筹划的整体要求。
四、房地产企业纳税筹划意识的培养
由纳税筹划的概念可以延伸出两个重要的概念,企业税收负担率和企业税务风险。企业税收负担率等于企业当期应纳税额的总和除以企业当期实现的销售收入乘以百分之百。这个指标能够从整体上反映一个企业的税收负担状况。经过有关专家测算,中国房地产企业的税收负担,平均在10%左右,低于10%和高于10%都说明企业在纳税当中存在一定的问题。影响企业税负率变化的主要因素,是企业的利润率决定企业税负率,一般情况下随着利润率的上升,税负率同样上升;随着利润率的下降,税负率也跟着下降,两者呈现同方向变化的关系。当然,分析税务筹划,一定是在既定利润率前提下来进行的,否则就失去基础了。
公司纳税筹划是为了减轻税负,其最终目的是要实现企业税收零风险。企业税收零风险是指纳税人正确理解和执行国家税收政策法规,而不存在多交少交税款的行为,这是一种理想的状态。税务风险的产生可能来自于两种情况,一种就是因为政策法规掌握不清楚,而导致少交税款被税务部门处罚的可能性。另一种是因为对国家政策法规掌握也是不清楚导致多交税,给公司效益造成的流失的可能性。企业多多少少会出现少交税带来处罚的可能性,也有可能因为多交税而被效益流失。我们可以考虑建立一个防范企业多交税款的机制,这种机制可以通过专业机构的检查,也可以通过建立专业部门检查。有的单位,还专门设立了税务部、税务总监或税务经理这类部门和岗位,主要是负责解决税收方面的计划和规划,特别是纳税筹划方案的制定和执行,专门设立了税务部、专职的税务经理岗位,使纳税人员从大量的会计核算当中出抽出时间来进行专门的税务方面的核算,以实现有效降低企业的税务风险。
我们的纳税筹划工作,任重而道远!为了实现减轻税负,降低税收负担和税收零风险的目的,我们还需要做很多的工作!还需要继续总结和提高!
参考文献:
1、严锡忠.房地产租赁经营中的纳税筹划[M].机械工业出版社,2005.
2、贾从飞.会计巧妙处理,效果截然不同[M].机械工业出版社,2005.
3、翟继光.房地产业如何进行纳税筹划[J].中国房地产,2005(4).
4、赵连志.纳税筹划操作实务[M].中国税务出版社,2001.
5、张中秀.合法节税[M].中国人民大学出版社,2001.
房地产企业纳税筹划探析 篇4
税收具有强制性的特点, 企业守法经营的重要评价标准就是依法纳税。房地产企业涉及企业所得税、营业税、土地增值税、城镇土地使用税等诸多税目, 税收已经成为众多房地产企业除营业成本之外负担最重的支出, 在房地产行业形势波动频繁的现况下, 控制税收成本也成为房地产企业保持合理利润的重要途径。具体来讲, 充分进行纳税筹划的意义体现在这几点上:首先, 纳税筹划最根本的作用就是减少企业支出, 增加企业利润, 这些在筹划中避免的支出对于房地产企业来讲实际是不必要的成本支出, 帮助企业充分发掘出潜在的免税机会而不会多缴税;其次, 纳税筹划也促进了房地产经营的更加合法化, 企业在开展税收筹划的过程中必然要对企业所承担的税种特点、计税、减免税等方面的法律法规进行全面地了解, 进而以此为基础产生改进企业经营管理方式的见解, 促进企业守法前提下的税务减免;第三, 纳税筹划作为房地产企业财务管理活动的必要组成部分, 其筹划水平的高低直接影响着企业整体管理水平的层次高低, 因此必须加强纳税筹划管理。
二、房地产企业纳税筹划的现状分析
房地产企业与一般的商业企业在经营管理上存在诸多方面的差异, 纳税上涉及的税种比较多, 日常税收筹划管理工作较为繁琐。同时, 纳税筹划是一项具有较高专业性的财务活动, 而众多的房地产企业财务管理能力参差不齐, 在纳税筹划管理的过程中体现出不同的水平。从当前诸多房地产企业的筹划情况来看, 依然存在一些具有普遍共性的问题。
(一) 纳税筹划管理思想走不出错误的认识
所谓纳税筹划的错误认识无非是那些老生常谈的思想误区。其一是靠与税务征管部门搞关系争取减免税的错误思想, 一些房地产企业以建立与税务部门的良好关系为日常工作, 想方设法的与税务征管机构套近乎, 甚至采用大大小小的行贿手段获取少缴税的机会, 有的房地产企业也千方百计的寻找税收征管漏洞, 以税务部门查不出为目的屡屡兜圈子, 给税务征管部门的工作带来了极大的难度和消极的影响, 更是污染了社会的风气。其二是靠偷逃税获取税收利益的错误思想, 某些房地产企业为达少缴税目的, 采用税法不允许的多提折旧摊销费用、少记收入等方式从会计处理上隐匿真实账目, 严重的扰乱财务核算的正常秩序, 有些企业竟以合作建房为名来掩盖开发房地产的事实, 将空置房屋的租赁收入不入账或计入往来款项, 偷逃营业税、所得税等, 面临巨大的法律制裁隐患。
(二) 纳税筹划的思路与方法整体性较差
房地产企业财务部门开展纳税筹划在思路与方法上存在几个方面的利益协调难题。首先是税收最小化与税后利润最大化之间的利益协调问题。少纳税严格来说不是纳税筹划的单一目的, 房地产企业以少纳税为目的, 从延迟预售款的入账、费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是最大限度地利用了应该得到的税收优惠, 这种方式下费用开支等的最大限度提高, 企业的税后利润并不能得到很好地保证, 产生纳税筹划与利润目标的矛盾。其次, 单一税赋最小与企业整体税赋最小的利益协调问题。房地产企业涉及的税种有十几种之多, 尽管涉税税目的计税基础并不相同, 但其计税依据是同一项业务活动, 在筹划时会出现结点, 产生相互影响而削弱筹划方案的效果, 房地产企业并没有建立整体筹划的框架。第三, 纳税筹划方法上, 房地产企业也较为固守传统的节税方式, 不同节税途径之间还不能很好的协调运用。
(三) 纳税筹划风险的管控力弱
房地产企业容易出现涉税风险的方面包括税务稽查的风险、会计政策和处理方式与税法存在较大差异的风险、税收法律变动的风险、纳税筹划人员职业风险等等, 这些风险是无法避免的, 而且具有一定的不确定性, 因此, 企业有必要建立税收风险的管理机制体制。而很多房地产企业在这方面做得并不到位, 风险管理与控制比较薄弱。一是对各种涉税风险考虑不全面, 缺少风险分析与评价的步骤, 只是直接开展筹划工作, 没有良好的准备;二是缺乏动态的涉税风险监测机制, 对于涉税风险来源的主体行为的情况、动向不能及时的了解, 无法形成风险的预警体系, 增加了风险应对的难度;三是对已发生或可能发生的纳税风险处理与应对措施不当, 备选的处置措施和方案范围较狭窄, 无法将风险的不利影响降至最低。
(四) 纳税筹划的人员素质不高
房地产企业的纳税筹划还没有专业的部门和人才队伍, 大部分筹划工作是由财务部门兼办的, 而财务部门一方面要担负企业的财务管理和会计处理工作, 业务繁琐, 另一方面, 税务筹划具有很强的税务专业性, 大部分的财务或会计人员只是对纳税的会计处理较为在行, 对于纳税筹划涉及的较细节性的问题根本不具备必要的了解, 因此难以胜任筹划工作。
三、改进房地产企业纳税筹划现状的措施建议
(一) 正确的纳税筹划思想是良好税务筹划的开端
纳税筹划是一项严肃的管理工作, 房地产企业必须要从上至下形成一种正确的筹划态度与思想。首先来讲, 房地产企业要理性对待与税务征管部门的关系与业务往来, 税务征管部门代表着国家税收的一定法定权利, 房地产企业与其之间是执行与被执行的关系, 而不可能成为平等的关系, 因此房地产企业不应当设法成为其朋友, 而应当以服从合法管理为基本态度来开展税务往来。并且房地产企业要严格遵守税务征管程序, 不能利用税务征管的漏洞来谋取税务利益, 否则一旦查出必将是得不偿失的。其次, 房地产企业要摆脱愚昧的纳税筹划心理, 有句话说愚者逃税、蠢者偷税、智者避税、高者筹划, 房地产企业要做纳税筹划的高者智者, 而非逃税偷税的愚蠢者, 要以税收法律与会计法规为纳税筹划的基础指引, 对于预售房款、空置房租金收入等一些满足收入条件的收入及时入账, 对发生的费用支出据实扣除, 切勿捡了芝麻丢了西瓜。
(二) 以整体纳税筹划为主, 协调税务关系
房地产企业纳税筹划的最终目标, 合理来讲应该是企业最终的税后利润最大, 为实现这个目标, 房地产产企业一定要处理好各种不同利益之间的关系。一是要处理好税收最小与税后利润最大的协调关系, 房地产企业在努力增加扣除项目的同时, 为保持税后利润的期望值, 需要在费用支出的筹划上寻找最佳平衡点, 或者从收入的角度来通过增加加项的方式减小减项的消极影响。二是处理好单一税目与其他多个税目之间的关系, 企业纳税筹划要树立整体利益的思维, 要分清各种税目之间的影响关系, 从单一税目筹划方案的不同组合中来寻找使企业所获得的税收利益最大的方案执行。三是处理好同一税目不同纳税筹划方法之间的关系, 企业纳税筹划时节税与避税是不同的方式, 其细分下的方法也有多种, 可以进行不同的组合, 克服单一方法下的效果有限性。
(三) 健全税务筹划涉税风险的管理与调控
涉税风险管理是房地产企业纳税筹划的必然主题, 房地产企业要从以下几个方面健全纳税筹划风险的管控:一是强化企业纳税风险的自我检测与评估, 建立一定的风险预警机制, 企业可以从征管、税法与会计政策各个方面开展合理性分析, 对可能的涉税风险进行识别与评估, 从而以此为基础, 能确立一些标准或项目作为涉税风险的衡量标准, 建立起可行的风险预警机制;二是健全涉税风险的动态监控机制, 要充分对各种涉税风险实现源头监测与控制, 对税收法律制度发展情况与变化动态进行实时的了解, 对企业经营业务流程涉及的纳税环境进行充分的把握, 对企业会计政策的调整及时更新, 以便将各种潜在的风险发生或发展的苗头控制在最低;三是增强涉税风险的处理与应对的灵活性, 企业不仅要对发生概率较大的风险制定备用的风险处理与控制措施, 而且要提高这些方案措施的变动性和可调整性, 能根据风险的动态变化作出针对性的调节, 以便可以采取最有效的方式来遏制住风险事态的进一步恶化。
(四) 加强纳税筹划人员队伍的建设
纳税筹划作为一项对业务知识全面性掌握要求较高的工作, 需要对税收政策熟悉且能够融会贯通的运用的人员来执行, 基于此, 一方面, 房地产企业要尽量为纳税筹划配备适当的人员, 尽量将财务与纳税筹划分开, 以便增强纳税筹划在企业管理体系中的地位, 也是为了提高纳税筹划不受专业素质的限制可以达到最佳的结果。另一方面, 房地产企业要对纳税筹划人员进行专业技能的培训, 在日常工作中要求其密切关注国家税收政策的趋势与动向, 对其进行企业经营战略和业务流程开展的教育, 使其可以紧密的结合企业发展实际来制定最有利的税务筹划方案, 推动企业经营业绩提高。
参考文献
[1]李桂芬.浅谈房地产企业纳税筹划[J].河北企业, 2009;第10期
[2]蒋婵.浅析房地产行业的纳税筹划[J].中国集体经济, 2009;第12期
[3]魏巍.房地产企业纳税筹划研究[J].中国集体经济, 2010;第25期
纳税筹划房地产 篇5
二、培训时间：初步时间5月5号-7号中间选择其中的2天进行
三、培训地点：待定届时电话通知
四、【培训对象】总经理、财务总监/经理、税务总监/经理、会计主管、涉税会计、审计人员等。
五、【课程背景】
新《企业所得税法》及《实施条例》颁布实施以来，国务院、财政部和国家税务总局先后下发了一系列配套及补充文件，面对国家和地方成千上万条税收法规的规定、面对企业五花八门的涉税业务，我们的税务经理应该如何从整体上把控企业的涉税风险，进行正确的账务与税务处理，在合法纳税与利润最大化的夹缝中求得生存？
为使广大企业财务人员掌握最新所得税政策，防范涉税风险，我们特设计此项课程，结合《企业所得税法》及相关最新政策文件，结合案例讲解汇算清缴工作中企业涉税事项的解决途径和应对方案，帮助企业解决新政策执行过程中可能面临的税务问题，在依法纳税基础上提高企业财务管理水平和税后经济效益。
【课程大纲】
1、企业所得税汇算整体工作方略及战略风险防范
2、企业所得税汇算清缴整体知识性架构及战略掌控
3、收入类具体项目的差异调整与当年最新政策盘点
4、扣除类具体项目差异调整与当年最新政策盘点
5、资产类具体项目差异调整与当年最新政策盘点
6、优惠政策、征收管理类项目与申报表填报最新政策解析
7、与参训人员互动，进行现场答疑
【课程特色及培训收益】
1、对公司汇算清缴结果进行风险分析
2、了解、掌握税务部门对汇算结果的评估方法
3、建立企业所得税预缴和汇算清缴的协调机制
4、掌握企业所得税汇算清缴的整体战略规划
5、解决收入类项目、扣除类项目、资产类项目及优惠政策、征管等具体疑难问题的处理
6、梳理、学习、掌握当年最新企业所得税政策
7、解决你公司遇到的且一直未能得到完美解决的税务问题
《施工企业预算知识普及》施工企业离不开预算，而想成为本行业会计中的佼佼者，预算知识又是必不可少的，让财务人员看懂预算书，这是本课程的终级目标。
五、培训资费：
1、学习卡会员免费
2、非学习卡会员收费为600元/人
纳税筹划房地产 篇6
【关键词】房地产企业；纳税筹划误区
近年来，我国加大了税收法规在房地产企业的规范力度，特别是土地增值税清算政策的逐步落实，使房地产企业更加重视自身的纳税筹划，尽可能减少政策的负面影响，减轻纳税负担，其间出现了很多的纳税筹划误区，容易产生税收风险，需引起重视。
一、将资本化的借款费用计入开发成本，采取加计扣除方法，使土地增值税支出减少
有关房地产企业的利息支出处理办法在《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）中明确表示，企业所借的符合税收法规的建造开发产品的费用，可以依据房地产企业的相关会计准则来加以归集、分配处理。然而，在企业会计准则第17号（财会[2006]3号）第四条中有关借款费用的规定是：“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。所以，很多房地产开发企业将资本化的借款费用计入开发资本成本是符合规定的。可是，许多房地产公司在计算土地增值税时，往往是将这种资本化的借款费用看作是加计扣除基数，除了将开发成本的20%给予加计扣除，将其以5%的计算基数在计算房地产开发费用时被扣除，最终使计算的项目土地增值额迅速降低，这样土地增值税的支出就会减少，这是有很大的税收风险的。
在这个层面来说，税收筹划的关键是实际可扣除的借款费用是否超过税法规定中可以扣除的开发成本的5%。一旦超过5%，企业就应提供金融机构的贷款证明，相反，最好不提供金融机构的相关证明。
二、将代收费用作为加计20%的扣除基数
房地产开发企业在销售商品房时往往要代有关部门、企业收取一些款项，例如房屋维修基金、有线电视初装费、天然气集资费等，一些房地产企业将代收费用作为房地产开发费用的计算基数，并加计扣除，虽然这可以增大开发成本，降低增值额，但是违反财税法规的。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，审核代收费用时，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，需要审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；如果当作代收费用计入房价时，还要审核是否将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
三、未充分利用自行清算土地增值税机会
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号规定：“符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。”符合应清算条件规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
但一些房地产企业提出各种原因来拖延土地增值税清算的时间，例如未清算、未决算、商品房销售未整体完成等，殊不知这会给企业带来很大的税务风险。一方面不符合税法规定的清算条件；另一方面，不利于企业各税种的整体筹划以及造成企业税款资金的占用。例如，由于土地增值税清算时点与企业所得税年度汇算清缴时间差异而造成多缴的企业所得税，在企业后期无开发项目的情况下，按照国家税务总局2010年第29号公告相关规定，这部分差异只有在企业注销清算时再根据具体情况进行处理，这无疑使企业资金被企业所得税税款长期占用。如果企业在销售达85%以上时，及时进行了自行清算，将自行清算时应缴纳的土地增值税款计入当期损益在所得税前扣除，就可以避免因企业短期内无法注销，而造成资金被企业所得税税款长期占用情况。
四、企业土地增值税纳税筹划注意事项
一是严格会计核算。对房地产开发成本应按规定的6个明细科目（土地征用及拆遷补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用）进行成本归集或调整。进行清算时，以所清算房地产项目历年的财务会计报告为基本依据，在此基础上，来对部分项目及金额按要求进行相应调整。
二是利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。因此房地产企业在核算时，应将普通住宅与非普通住宅分开核算，在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
五、结语
总之，房地产企业对政策的扭曲，缺乏纳税观念，筹划方案不恰当等，产生了一些纳税筹划误区，必须做好筹划的控制与总结，做好纳税筹划工作。
参考文献：
[1]李刚.浅析房地产企业税收筹划的误区[J].现代经济信息，2013（14）.
[2]邹忠明.自行清算土地增值税，你做对了吗？.财税道，2015（6）.
房地产企业纳税筹划问题研究 篇7
一、房地产行业经营特点与税负情况
1. 房地产行业经营特点。
长期以来, 房地产行业作为我国的支柱产业, 在推动我国的经济发展中起到了不可替代的重要作用。房地产行业也因其经营活动及开产品的特殊性而具有一些不同于其他行业的鲜明特征。房地产行业是资本密集型行业, 由于土地的购置和整体、房屋的开发和建设都需要大量资金的投入, 而企业为了经营活动的连续性也不可能将企业所有资金投入一个项目之中。所以在整个房地产项目的开发过程中, 银行等金融机构的融资、施工方的施工垫资以及购房者的预付款项都是维持项目运作的重要资金来源。所以房地产行业通常资金量投入量巨大, 房地产企业的财务杠杆也往往较高。房地产行业还具有高经营风险的特性。因为房地产项目的投资额度较大、投资周期较长, 导致行业的投资回报流动性相对较低。同时, 房地产产品具有鲜明的地域性, 商品房的价值与其所处的地域、位置息息相关, 几时结构、质量完全相同的产品也可能因位置的区别而导致价格大相径庭。因此, 房地产企业一旦出现了产品结构不适应市场, 业务布局合理的情况, 其销售状况就可能一落千丈, 出现存货积压、现金流断裂的情况, 从而导致企业出现经营危机。
2. 房地产行业的税负情况。
长期以来, 房地产行业为我国的整体税收增长做出了巨大的贡献。在过去的数十年里, 房地产行业是我国所有行业中税收增幅最快的行业。房地产行业的纳税占国家总税收比重也远远高于房地行业产值占GDP的比重, 可见我国的房地产行业的整体税负还是偏重。除了房地产行业的纳税总额较高之外, 房地产行业还面临这税种多样化的问题。从房地产的项目开发流程上来看:在获取土地阶段, 房地产企业需要交纳契税及耕地占用税, 契税税率按照土地交易价格的3%~5%, 而耕地占用税则根据区域的不同实行差别定额税率。在开发建设阶段, 房地产企业还因占用土地而交纳城镇土地使用税以及因与各方签订合同而交纳印花税。在房地产项目销售转让阶段, 房地产企业需要按照不动产交纳5%的营业税、印花税和土地增值税, 其中土地增值税实行30%~60%的超率累进税率。在房地产企业持有房地产项目时, 企业还需要租金交纳营业税与房产税。同时, 企业还需要根据自身的销售状况按季度预交企业所得税, 在年度终了后进行汇缴清算。由此可见, 我国的房地产企业所面临的税种较多, 需要承担的纳税义务较重。根据测算, 房地产企业的税费通常会达到商品房成本的30%~40%。另外, 根据我国的“营改增”总体规划, 房地产行业将于2015年前完成营改增的改革, 届时可能导致房地产企业的税负短期内进一步上升, 因此如何通过纳税筹划降低企业的税收负担, 实现公司价值最大化是个值得要研究的重要问题。
二、房地产企业纳税筹划的主要方法
1. 企业融资的税收筹划。
由于房地产行业属于资本密集型行业, 房地产企业的财务杠杆往往较高, 拥有大量的负债。因此如何选择企业融资及财务费用处理方式而实现企业的税负最小化是的企业需要重点考虑的问题。房地产企业从银行取得借款用于一般运营时, 借款的利息费用是可以通过税前扣除的, 取得的借款用于房产开发建设时, 则计入开发成本。同时, 由于房地产企业的收入结转的特殊性会通常使企业的会计业绩产生波动, 当企业的业绩为亏损时, 企业应当将借款的财务费用资本化, 应变在后续会计期间进行摊销;当企业取得正的业绩时, 应当将借款的财务费用尽量费用化, 从而减少当期的应纳税额。
另外, 房地产企业应当控制取得融资成本的限额及加强企业的融资管理, 尽量避免企业产生不能从税法中扣除的超额利息及罚息。
资本市场是房地产企业取得资金的重要渠道之一, 但企业通过股权融资的资金成本通常较高, 同时股息分红也能在企业的税前扣除。所以, 房地产企业更应当重视通过发行债券来融资, 一方面债券融资特别是海外债券的资金成本通常较低, 另一方面债券的利息费用也可以有抵税的效果, 从而降低企业的整体税负。
2. 产品销售的税收筹划。
由于房地产企业的商品房等产品属于高价值商品, 在销售时会产生较高的税负。我国的税法规定通过直接销售或预收等方式销售商品房都是在销售时征收营业税, 但是通过分期付款销售商品房则是按照合同约定的付款日期交税。因此, 房地产企业可以通过分期付款的方式销售房地产, 分期的确定销售收入及销售成本, 这样可以起到延迟纳税的效果。除了通过销售项目的销售方式可以调节企业税负之外, 企业还可以通过调节开发项目的销售结算方式来降低企业的整体税负。由于我国的土地增值税实行超率累进型, 当商品房或者土地的增值额超过一定幅度之后就有可能导致土地增值大幅度的上升, 因此灵活合并或者拆分项目的销售结算方式往往可以降低企业的土地增值税整体税负。例如某房地产公司有两个项目, 第一个项目的销售收入为140万元, 其土地增值税的可抵扣成本为100万元, 因此其土地增值税缴纳额为12万元。第二个项目销售收入180万元, 可抵扣成本为100万元, 土地增值税应纳税额为27万元, 两项目合计土地增值税交纳总额为39万元。但是若将两个项目合并销售结算, 则总体销售收入为320万元, 其可抵扣成本为200万元, 其土地增值税应缴纳税额为38万元。因此, 该企业可以通过合理的合并项目销售结算, 从而降低企业的整体土地增值税税负。另外, 当房地产企业销售经装修的商品房时, 则可以将房屋销售合同分拆为毛坯房销售合同和装修合同, 房屋销售合同征收土地增值税和装修合同征收营业税。这样商品房的增值率将大大降低, 房地产企业通过缴纳少量营业税的方式避免了土地增值税的大额缴纳, 从而降低了企业的整体税负。
3. 组织架构的税收筹划。
随着房地产企业的不断发展, 企业规模不断扩大, 在各地进行扩张成立分子公司已成为企业发展的通常模式。房地产企业规模的发展就为其成立集团公司提供了基础, 而企业成立集团公司能够在纳税筹划方面具有更高的可操作空间。由于企业进行纳税的最终目的是要降低其整体税负, 实现经济效益最大化, 而集团公司可以根据其内部企业的经营特点和财务状况进行主营业务分割和调整, 可以根据其内部企业的适用税率高低进行合理的关联交易。例如集团的核心控股公司往往设立在高新区而享受了15%的所得税率, 则集团公司可以通过合理的手段调整业务和转移利润至其中, 从而降低了税负。另外, 集团公司在进行扩张时可以根据分公司和子公司的适用税收规定不同, 分别对两种方案的税负进行测算, 从而选择最有利于集团的方案。
三、房地产企业纳税筹划需要注意的问题
1. 纳税筹划应该从整体布局。
房地产企业的经营业务复杂, 纳税环节也较多, 因此企业的纳税筹划必须从企业的整体经营的角度出发。从项目的规划设计, 土地的获取和项目开发建设等等环节上严格把控, 按照企业的整体税后利益最大化筹划设计, 而不能仅仅考虑项目建设的某一环节的税负最低。例如企业在拿地之后的规划设计环节就应当考虑到其预计开发产品的业态问题, 若开发建设大户型住宅等高端产品则不能享受到国家的标准住宅增值率低于20%则免征收土地增值税的优惠。因此, 在房地产企业的纳税筹划是与其经营计划和整个开发流程都息息相关的, 并不能片面、独立地看待。
2. 纳税筹划需注意涉税风险。
房地产行业税收在我国的财政收入占了很大的比重, 房地产企业的税负也相对较重。企业缴税的行为其实质也是企业与政府之间的博弈, 企业通过一些方法、手段固然能够减少当期的税款缴纳额, 提高经营业绩, 但这并不意味着企业就可以忽略其中的税务风险。特别是近期不少房地产企业因为偷税漏税等违法行为而受到处置, 造成了企业的经营危机。这些更加提醒企业经营者应当提高自身的法律意识, 在充分掌握理解法律的基础上, 合理地利用法律的规定以及享受法定的优惠, 在遵纪守法的前提下有效地降低自身纳税负担, 实现纳税筹划利益与涉税风险之间的平衡。
3. 其他应注意的问题。
根据我国的“十二五”税制改革方案, 在2015年前我国的房地产业以及其上下游金融业、建筑业都将完成“营改增”改革。由于增值税涉及到进项税、销项税的抵扣, 不同商品和劳务的税率适用不同的几档税率, 这些都使房地产企业的纳税流程更加复杂。另外, 根据业内测算, 在“营改增”的初期, 房地产企业的实际税负会进一步加重, 这些都对房地产企业的纳税筹划水平提出了更高的要求。如何加强发票的管理, 如何选择供应商及采购方案等这些都将会是影响企业未来税负高低的重要因素。因此, 房地产企业更应当积极转变思想、培养纳税筹划方面人才, 以积极应对未来更加严峻的挑战。通过相关的税收筹划, 使企业的税负得到进一步优化。
参考文献
[1]胡秋红.房地产企业税收筹划问题研究[J].会计之友, 2014, (26) .
[2]陈谨.房地产企业税收筹划问题探索[J].行政事业资产与财务, 2014, (9) .
房地产企业纳税筹划问题研究 篇8
一、房地产企业纳税筹划理论的内涵及特征
纳税筹划起源于20世纪30年代的西方发达国家, 经过几十年的发展, 纳税筹划理论逐渐完善成熟。目前国际上关于纳税筹划的概念并没有形成统一的说法。但总体而言, 纳税筹划就是在符合各国法律法规的基础上, 通过采取措施减少应缴税款的行为。我国的纳税筹划起步较晚, 借鉴西方国家关于纳税筹划理论体系的基础上, 学术界对纳税筹划的定义为:通过对纳税业务进行策划, 制作一整套完整的纳税操作方案, 从而达到节税或避税的目的。根据纳税筹划的内涵可以看出其具有以下特征。
1、筹划性
这是指在纳税活动发生之前, 纳税人通过筹划决策, 选择较低税负。一般的经济活动中, 纳税义务都是在应税行为发生以后才发生的, 这就为纳税人进行筹划提供了时间和机会。比如, 营业税的缴纳在交易之后才缴纳, 从发生到缴纳的这段时间中, 纳税人可以对纳税方法进行分析, 选择税收额度较低的纳税方法。
2、合法性
纳税筹划是国家为了降低企业的税负而推出的政策之一。因此, 纳税筹划应该符合相关法律法规的规定, 这是纳税筹划的前提条件。如果没有遵守法律法规的降低税负, 是偷税、逃税的表现, 应相应的受到法律的制裁。企业纳税筹划时必须对是否严格按照法律法规的规定进行纳税加以警惕。
3、目的性
企业纳税筹划有明确的目的, 即降低企业税负实现企业的财务目标。首先, 纳税筹划的直接目的是降低企业的税负, 表现为绝对或者相对地减少纳税数额。其次, 纳税筹划的根本目的是实现企业的财务目标。企业的财务目标是股东价值最大化或者企业价值最大化。理想的纳税筹划是站在企业整体的角度进行设计, 达到整体收益最多的目的。
4、普遍性
纳税人在进行纳税时, 由于纳税主体、纳税对象、纳税地点和税目的不同, 使得税率和减免税也存在差别。纳税人在进行纳税时, 就可以根据实际情况选择税负较低的纳税方式。这种现象的广泛存在就是纳税筹划的普遍性。
二、房地产企业纳税筹划的意义
房地产企业规模较大, 缴纳的税种名目较多, 有企业所得税、土地增值税、营业税、契税、城市建设税、印花税等诸多税目。如何通过纳税筹划降低房地产企业的税收成本, 成为房地产企业提高利润的重要途径。具体看来, 房地产企业纳税筹划的作用有以下两点:第一, 纳税筹划能够降低房地产企业的支出, 实现企业经济效益最大化的目标。通过纳税筹划一方面能够实现在现金流入不变的情况下, 减少现金的流出;另一方面可以在现金流出一定的条件下延迟流出的的时间, 利用货币的时间价值获得一笔没有成本的资金, 提高企业的资金周转效率。第二, 纳税筹划能够促进房地产企业的纳税意识和管理水平。由于税务筹划的存在和发展为纳税人节约税收开支提供了合法的渠道, 使房地产企业远离税收违法行为, 同时合理的税收筹划意味着企业的经营水平较高, 能够提高企业的管理能力和会计核算水平。
三、房地产企业缴纳的主要税种
房地产企业的税种涉及范围较广, 在纳税筹划之前, 必须先对房地产企业应缴纳的税种进行识别和分析。从房地产的开发建设、使用到交易的三个环节, 房地产企业都需要缴纳相应的税种。
1、房地产开发建设环节应缴纳的主要税种
主要有耕地占用税、营业税和城市维护建设税等。耕地占用税是房地产开发企业在进行开发时, 由于占用耕地进行房地产建设而缴纳的税。该税的主要特点是按面积征税, 税率差别较大, 每平米从1元到15元不等。如果房地产企业开发过程中占用了耕地就需缴纳耕地占用税。营业税是指在房地产的开发过程中, 作为建设单位, 应该按照营业税中的建筑业税目进行纳税, 税额是按照工业作业总价的3%的税率征收。城市维护建设税作为营业税的附加税率同时产生的, 是对在城市县城建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税, 与营业税应同时缴纳。
2、房地产使用环节涉及的主要税种
主要有营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税等税种。房地产使用环节的税种主要是由于房地产企业在出售房屋之前将其出租而应缴纳的税。营业税在房地产的租赁时统一按照服务业5%的比例税率进行征收。城市维护建设税作为营业税的附加税率, 与营业税应同时缴纳。城镇土地使用税是由于在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地而应缴纳的一种资源税, 根据城市的规模的大小实行差别幅度税额, 每平方米从0.6元到30元不等。房产税是房地产企业按照房屋的出租租金收入征收的一种税。
3、房地产交易环节涉及的主要税种
主要有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税等。营业税是房地产企业在出售房屋时按照销售不动产税目缴纳的税目, 按照房屋售价的5%缴纳营业税。城市维护建设税作为营业税的附加, 纳税义务也相应产生。土地增值税是房地产企业在出售房屋时, 将转让收入减去相关的成本费用的增值额作为课税对象而征收的一种税。契税是在房地产销售时, 购房人需要缴纳的一种税。新契税采取轻税政策, 由原来6%的税率改为实行3%~5%的幅度税率。印花税是指在房地产交易中, 针对房地产交易金额适用产权转移书据税目按照万分之五税率征收的税款。企业所得税是在房地产转让或出租产生了净收益时将收益并入企业利润总额缴纳要缴纳的税。
三、房地产企业纳税筹划策略
通过对房地产企业纳税种类进行分析, 可以看出, 房地产企业可以通过对相关的的税种进行纳税筹划达到降低纳税额度提高企业经营效益的目的。本文从契税、土地增值税、营业税和企业所得税等几个方面对房地产企业的纳税筹划进行分析。
1、契税的纳税筹划
由于各地经济差别较大, 国家授权各省、自治区、直辖市人民政府在3%~5%的幅度税率规定范围内, 确定本地区的实际税率。通过合理规划住房面积能够使缴纳的契税降低。例如, X房地产公司在某市开发M住宅小区, 该市规定:120平方米以上住宅, 契税税率为4%;120平方米以下为2%。为了降低契税, X三室一厅的面积设计为118平方米, 与120平方米相比, 户型面积基本相差不大, 却省下了10000多元的契税。C住宅小区通过合理的户型面积设计, 到达了契税减半的目的。虽然契税最终由购房者承担, 房地产企业只是代扣代缴, 但通过将契税减半, 无疑会增加对购房者的吸引力, 提高房地产企业的经营效益。
2、土地增值税的纳税筹划
我国对于土地增值的规定:第一, 当房地产企业在进行普通住宅的建造和销售时, 如果增值额低于扣除项目的20%, 即投资回报率低于20%时, 可以免征土地增值税。第二, 如果在建造普通住宅的同时还进行其他类型房屋如高档住宅的开发, 如果没有分开核算, 则要统一缴纳土地增值税, 不能享受税收优惠;而如果将两者进行区分并准确核算, 将普通住宅的增值额控制在税收优惠的范围内, 仍然可以享受税收减免的益处。
举例来说, X房地产企业在2007年同时销售普通住宅和高档住宅, 收入分别为1亿元和5000万元。按照国家规定, 土地增值税普通住宅可以扣除的项目金额为8500万元, 高档住宅为3000万元。如果不分开核算, 增值额与所扣除项目金额的比例为30.43% ( (15000—11500) ÷11500×100%) , 高于20%。如果税率为30%, 则该企业应缴纳的土地增值税额为: (15000-11500) ×30%=1050万元。如果分开核算, 普通住宅的增值额与所扣除项目金额的比例为17.65% ( (10000-8500) ÷8500×100%) , 低于20%, 可以享受免税的优惠;高档住宅的比例为66.67% ( (5000-3000) ÷3000×100%) , 如果税率为40%, 应缴纳的土地增值税额为: (5000-3000) ×40%-3000×5%=650万元。两者相比, 通过税收筹划可以降低缴纳税赋400万元。
3、营业税的纳税筹划
(1) 开发建设过程。工程承包公司承包建筑安装工程业务, 并与建设单位签订建筑安装工程承包合同进行施工建设的, 按建筑业税目征收营业税税率为3%;如果工程承包公司只是负责工程的组织协调业务, 不与建设单位签订建筑安装工程合同, 则此项业务应按服务业税目征收营业税税率为5%。但考虑到建筑业与服务业税基的差别, 服务业的税收负担也不一定高于建筑业, 可综合考虑自身情况合理选择适当的承包形式。
(2) 转让不动产、无形资产。房地产企业在进行房屋出售之前, 如果将房屋以不动产进行入股或者投资, 能够免征营业税, 同时, 将房地产进行投资时还能免征土地增值税。
4、企业所得税纳税筹划
根据税法规定, 房地产企业可以通过公益、救济性捐助而减少部分纳税额度, 在企业年度总利润的12%以内可以免除。因此, 房地产企业可以通过一些营销策划活动与捐赠活动相结合的方式进行统一安排。例如, 企业可以通过向福利性、非赢利性机构, 农村义务教育以及青少年活动场所进行捐赠等。
四、结语
房地产企业应该在认真掌握好税收筹划的基础上, 合理地利用税收政策, 为企业降低税收成本、增加企业利润作出贡献。尤其是在相关部门对房地产企业的管理更加规范的情况下, 企业通过纳税筹划是增强企业自身生存能力的一个有效手段。
摘要：近年来, 我国政府加大了对房地产行业宏观调控的力度。如何通过纳税筹划降低房地产企业的税收成本, 成为房地产企业提高利润的重要途径。本文对房地产企业的税种进行了分析, 并在此基础上, 提出了纳税筹划策略。
关键词：房地产企业,纳税筹划,营业税,土地增值税
参考文献
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[2]周文生:浅论如何加强房地产企业的纳税筹划工作[J].商业文化 (学术版) , 2010 (11) .
[3]张敏:利用企业分立进行税收筹划[J].中国乡镇企业会计, 2009 (7) .
房地产企业纳税筹划策略研究 篇9
近年来随着我国房地产行业的迅速发展, 房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一, 同时也是中央和地方政府财政收入的重要来源。但由于房地产市场的过热发展, 政府对房地产行业施行宏观调控的力度进一步加大。为了抑制房地产价格的过度上涨, 促进房地产市场的稳定发展, 国务院先后出台了一系列的政策, 如“国六条”、“新国八条”等政策来调控房地产价格。据调查得知, 我国从2010年到现在, 已经10次上调存款准备金率, 从而抵制房价的持续高涨;在2011年11月22日, 中央电视台《共同关注》节目报道:应国家政策的实施, 万科、保利地产等房地产开发的龙头企业开始带头降价, 最大的降幅达到了30%。
然而因土地成本、人工成本等的不断上升, 房地产企业的经营管理成本较高。在房地产市场的调控与宏观经济紧缩相叠加的宏观政策影响下, 房地产企业要在激烈的竞争中占据一席之地, 必须要想办法通过纳税筹划降低纳税的成本, 提高企业经济效益, 实现税后利润的最大化。另外, 因市场的不确定因素增加, 购房者的观望心态加重, 市场成交量急剧下降, 造成房地产企业纷纷下调房价, 进一步缩减了企业利润空间。这样的情况下, 房地产企业采取合理合法的对策进行纳税筹划以减轻税负非常重要。
二、房地产企业纳税筹划的意义
(一) 纳税筹划可以减少企业不必要的税收, 降低成本
任何纳税筹划的行为, 产生的根本原因都是经济利益的驱动, 即经济主体为追求自身经济利益的最大化。企业衡量盈利与否的标准为税后利润, 即收入减去含税成本再减去税收, 在收入固定的情况下, 只有降低企业或个人的成本费用及税收支出, 才能够获取更大的经济利润。
房地产行业是典型的资金密集型行业, 但随着国家宏观调控政策的步步施行, 房地产行业的利润被挤压过度, 逐渐在由“暴利行业”向“平利行业”转变。加上如今房地产企业数量庞大, 竞争压力越来越大, 他们就必须通过纳税筹划的手段实现企业税收负担最小化, 从而降低企业生产经营成本, 加快企业资金流动, 提高企业的经济效益, 使企业更具有竞争优势, 也更有利于企业的后续发展。
而税收作为企业成本, 与企业利益密切相关。全面掌握房地产企业经营业务涉及的各税种, 准确把握其征缴税率, 充分享受各项税收优惠政策, 可以压缩无意义的经营成本, 合理、有效地控制企业的税收成本, 增加利润, 提高企业竞争能力, 利于房地产企业的可持续发展。
(二) 纳税筹划推进房地产企业更有效地执行国家税收法规和财务政策
现如今, 中国的税制建设处于不断发展、完善的阶段, 众所周知, 在社会经济发展的不同时期, 会有不同税收调节政策与制度。房地产企业要想节省更多的税收, 必须随时随地密切关注国家的最新税收法规和最新政策。一旦税法有所变化, 纳税筹划人会从追求纳税人的最大利益角度出发, 采取相应措施, 把税收的意图迅速融入纳税人企业的经营活动过程中。从该方面来看, 纳税筹划客观上起到了更有效地贯彻税收法律法规的作用。要做好纳税筹划, 房地产企业必须认真积极地执行新的《企业会计准则》, 依法分摊企业成本, 合法、准确地核算纳税金额。
(三) 纳税筹划是房地产企业经营不可或缺的重要内容
纳税筹划涉及到房地产企业经营的各个方面, 既涉及企业自身的生产过程, 还涉及企业的客户;既涉及房地产企业的经营策略, 也涉及到经营的过程;既涉及到财务人员, 也涉及到与资金流相关的其他人员;既涉及房地产企业的材料采购, 也涉及企业产品的销售。由此可见, 纳税筹划具有企业管理的整体性和筹划的系统性, 合法合理地进行纳税筹划, 是房地产企业经营管理中不可缺少的一部分。
三、房地产企业纳税筹划思路
(一) 基本原则
1. 房地产企业应当遵循税法对营业收入确认的要求。2.房地产企业应当防止在收入计量上出现与税法对抗的行为, 具体包括三点: (1) 对价外费用的处理, 或选择巧妙, 或选择规范。 (2) 对房屋的部分让价与优惠, 注意开票与入账的时间差。 (3) 对让价过大的, 应有充分的理由, 主要是房屋的质量和市场价格, 或资金回笼。
(二) 减少流转环节
对于房屋转让而言, 是以转让收入作为计税依据, 计征营业税及附加税的, 因此, 房屋在企业之间, 或企业与个人之间转让的环节越多, 交纳营业税及附加税的次数就越多, 交纳的税金总额也就越多。所以, 房地产企业应减少流转环节, 以减轻税收负担。
另外, 在房屋开发过程中, 企业常见的减少流转环节的错误行为有: (1) 两家以上企业合作建房, 合作一方分回房屋再对外出售希望获利。因为合作建房后的实物分配反而增加了营业税及附加税、印花税的征收环节。 (2) 以房屋出典的方式融资, 即部分公司由于不断进行扩张, 已经开发的房屋又想先扣在手上将来卖个好价钱, 为了解决目前扩张时资金相对紧张的矛盾, 将已经开发未出售的房屋对外出典, 并约定一定期限后按较高的价格赎回。这样出典后会人为增加视同销售的流转环节, 造成补税。 (3) 协议以房抵债。房地产公司与其他公司形成债务后, 双方协商以房屋用较低的价格抵债, 这种模式对债权人而言, 形成多次流转。因为抵债的过程是一次房屋的交易过程, 债权人转手出售房屋时又形成第二次交易过程, 两次交易纳税, 从整个流转过程看, 多交了一次营业税及附加税、印花税、契税;另外, 债权人在未再次转让房屋之前, 还要作为自用房每年交纳1.2%的房产税。
(三) 改变收入性质
改变收入的性质应具备一定的条件, 存在以下几种特殊情况的房地产企业, 可以采用不同方法对房屋开发收入的性质进行转化。包括属于精装修房屋、属于土地转让、属于在建工程整体转让、或者公司做完最后一个项目, 不打算再做。主要方法有收入分割法、整体转化法、税收差异等。
四、我国房地产行业主要税种的具体纳税筹划策略
我国房地产业涉及的税种有营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、印花税、契税、城市维护建设税及教育费附加等, 税种较多, 故本文选取营业税、土地增值税和企业所得税三个主要税种, 做具体的纳税筹划策略。
(一) 土地增值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人, 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。在我国, 土地增值税采用扣除法计算增值额, 实行四级超率累进税率, 按次征收, 税率从30%到60%。此外, 土地增值率 (A) =土地增值额÷允许扣除项目金额, 计算的目的是判断应适用的土地增值税税率。税法规定, (1) A<50%, 税率30%; (2) 50%
由上述规定可以看出, 土地增值率A存在着一个“临界点”, 而临界点的税负效应, 决定着房地产企业存在税收筹划的空间。因此, 笔者认为降低土地增值税的途径有以下三种:
1. 增大扣除项目的金额
根据土地增值税暂行条例及实施细则的规定, 计算土地增值税的扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用, 或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的销售税金, 如印花税、营业税及附加税;财政部规定的其他扣除项目。另有规定: (1) 关于借款利息:凡是有合法银行等金融机构证明的, 可以据实扣除, 但最高不超过同类商业银行贷款的利率; (2) 其他费用:按“取得土地使用权支付金额+开发土地和新建房及配套设施”二者之和的5%扣除; (3) 凡是利息列支手续不完全, 不能提供合法凭证的, 按以上二者之和的10%计算扣除 (以上属于选择性条款, 可以选择适用 (1) (2) 两条;也可以选择放弃 (1) (2) 两条, 只选用第 (3) 条) ; (4) 计算土地增值税时, 允许按以上二者之和的20%加计其他费用扣除。
根据以上规定, 笔者认为房地产企业要增大扣除项目金额可以适当扩大房地产的开发成本, 加大对地产的基础设施建设、公共配套设施建设费用的投入, 这样不仅能加大税前扣除的成本费用, 还能使项目的环境优美, 有利于增加房地产的销售并促进公司品牌的创建。另外, 同样可以合理提高销售费用、管理费用、财务费用等期间费, 并将其作为房地产开发费用计入当期损益, 允许税前扣除。这样可以加大宣传力度, 提高企业经营管理效率, 同样可以达到增加扣除额的目的。
2. 合理定价
土地增值税的税率较高, 所以在项目销售时, 企业应根据整个市场的情况, 适当地计算增值额的比例, 合理制定房产价格。调整房产价格应以将增值率控制在临界点以下为目的, 从而获得免税优惠政策, 使所得利润为按行业的市场利润率正常出售缴纳土地增值税后的利润。
3. 设立独立核算单位的销售公司并将销售和装修分开核算
房地产企业可以将其销售部门从公司中单独分离, 设立独立核算的房地产销售子公司, 先将房产销售给子公司, 子公司再将其对外出售。在母公司向子公司销售房地产时可以尽量将增值率控制在临界点以内, 这样该环节只需就子公司的对外销售额征收土地增值税。另外, 将装修、维护及设备的安装作为独立的业务进行核算, 特别适合如今流行推出“精装房”的房地产企业, 即在出售前对商品房进行简单的装修和维护, 并安装一些必要设备, 如马桶、厨灶等。因为独立核算有以下两个好处:第一, 可以合法减少房地产的销售额, 控制房地产的增值率, 从而降低企业应缴纳的土地增值税数额;第二, 能够合理降低营业税额。
(二) 企业所得税
房地产开发企业作为国家宏观调控的重要对象, 享有的企业所得税相关的税收优惠政策较少。从税率角度考虑, 房地产开发企业享受低税率政策的机会很小, 而从所得额的角度看, 纳税筹划的基本思路是尽量降低应纳税所得额。因此, 笔者认为有以下三种方法:
1. 销售收入的适当调节
税法规定, 房地产企业收到的预收款, 无论是否已经结转销售收入, 都应按照适用的税率计算缴纳营业税及附加, 并预征土地增值税。根据该规定, 房地产企业应当努力增加免税收入, 及时除去不应当认定为应税收入的项目。房地产企业对销货退回及折让, 应及时取得相关的凭证并采取冲减销售收入的账务处理, 从而避免收入的虚增;另外, 如果存在闲置的流动资金, 可以选择购买国债, 因为国债不仅能给企业带来一定的利息收入, 且国债的利息收入免交企业所得税。或者可以将暂时不用的资金直接投资于其他居民企业, 取得的投资收益也可以免交企业所得税。
2. 业务招待费的巧妙转化
企业所得税法实施条例规定, 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出, 按照发生额的60%扣除, 但最高不得超过当年销售 (营业) 收入的5‰, 需注意, 是按照二者标准较低者计算。根据以上条例, 笔者认为, 企业在申报纳税前, 应当提前自行计算业务招待费。如果申报的业务招待费超过限额, 企业应当先进行调整, 可以将开支的业务招待费巧妙转换为其他项目, 以求在税前扣除。比如, 企业赠送客户的礼金、礼券等费用, 可以佣金费用列支, 因为该部分可在税前扣除。另外, 企业还可以把招待费转换为会议费, 因为会议费不受比例限制, 只要能提供合法的凭证, 均可全额扣除。
3. 职工工资薪金与三项费用的合理安排
企业所得税法规定:1、企业实际发生的合理的职工工资薪金, 准予在税前扣除。2、企业按照国务院有关主管部门或省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本医疗保险费、基本养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金, 准予税前扣除。3、企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费, 在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内, 准予扣除。4、企业按国家规定为特殊工种职工支付的法定人身安全保险费, 准予扣除。5、企业为其投资者或雇员个人向商业保险机构投保的人寿保险、财产保险等商业保险, 不得扣除。由上述规定可知, 房地产企业应避免为员工购买商业保险, 可以适当增加员工的实际工资、年终奖金、社会基本保险费和住房公积金、人身安全保险等, 从根本上提高员工待遇, 不仅可以减少缴纳企业所得税, 也可以吸引更多优秀人才。
企业发生的职工福利费支出, 不超过工资薪金总额14%的部分, 准予扣除。企业拨缴的工会经费, 不超过工资薪金总额2%的部分, 准予扣除。除国务院财政、税务主管部门另有规定外, 企业发生的职工教育经费支出, 不超过工资薪金总额2.5%的部分, 准予扣除;超过部分, 准予在以后纳税年度结转扣除。根据上述规定, 笔者认为, 房地产企业应加大对职工教育、培训的投入, 提高职工素质, 另外, 可以在与整个行业的工资水平相比后, 合理提高职工工资, 将超支的福利以工资发放, 从而避免额外的应纳税所得额。
(三) 营业税
营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人, 就其取得的营业收入额 (销售额) 征收的一种流转税。营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。而销售不动产具体包括销售建筑物或构建物以及销售其他土地附着物, 房地产业交纳营业税, 就是依据此项规定实施的。营业税起征点的幅度规定如下: (1) 按期纳税的, 为月营业额5000-20000元; (2) 按次纳税的, 为每次 (日) 营业额300-500元。
房地产开发企业计征营业税的计征依据具体包括:第一, 出售房屋收取的款项;第二, 出售土地使用权收取的款项;第三, 代收的房屋水表、电表、装修等款项;第四, 出售房屋和土地预收的款项。特别需要注意的是, 纳税人转让土地使用权或者销售不动产, 采用预收款方式的, 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第五, 视同销售的营业额。
对营业税进行纳税筹划时, 需要考虑以下三个相关的政策:第一, 对按政府规定价格出租的公有住房、廉租房, 包括企业和自收自支事业单位向职工出租的自有住房、房产部门向居民出租的公有住房, 可以暂免征收营业税。第二, 房地产企业的自建自用建筑物免征营业税。第三, 以不动产投资入股, 参与接受投资方利润分配, 共同承担风险的行为, 不征收营业税。因此, 笔者认为, 企业可实施以下措施:
1. 销售不动产适用的是5%营业税税率, 而房屋装修属于建筑安装业适用3%税率。所以, 虽然售楼时以出售毛坯房为主, 但在出售前文提到的精装修房时应当分别签订出售毛坯房合同和装修合同。装修部分收入不仅可以使用3%的税率, 也可以将装修部分的收入以劳务收入的形式实现, 从而减少土地增值税的计征基础;不动产销售虽适用相对较高的5%的税率, 但可以采取投资的方式销售不动产, 然后再进行转让, 这样不仅可以免交营业税, 还可以推迟缴纳土地增值税。
2. 在房地产企业中, 如果企业在开发的初期就能确定最终用户, 那么可以采用代建房的方式来进行开发, 而不是采用通常所见的先开发后销售的方式。这种筹划方式可按建筑行业适用的3%低税率缴纳营业税, 而目前无需缴纳土地增值税。
3. 在房地产企业的销售中, 还需要注意以下几点: (1) 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可, 应按正常卖价计税, 这叫做让利不让税;⑵需要避免视同销售的营业额而产生的营业税, 如办公用的房屋、出典的房屋就视同销售计税;⑶收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税, 应当避免。
参考文献
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论房地产开发企业纳税筹划技巧 篇10
关键词：房地产开发企业,主要税种,纳税筹划
1 房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1 筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产, 按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一, 贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据, 营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为:应纳税额=营业额×税率, 由计算公式可以看出, 要想降低应纳税额, 一要降低营业额, 二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2 筹划案例
案例一:丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限, 采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权, 丁提供资金。丙、丁两企业商定, 房屋建好后, 双方平分。完工后, 估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式:纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定, 两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务: (1) “以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权, 从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元, 丙应纳的营业税为3000万元。 (2) “合营企业”方式, 丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业, 合作建房, 房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产, 无须缴纳营业税。
2 房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1 筹划思路
房产税是以房屋为征税对象, 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据, 向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法:对于只用的房屋, 按房产计税余值征收, 称为从价计征, 房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值作为计税依据, 按1.2%的税率计算年应纳税额;对于出租、出典的房屋, 按租金收入征税, 称为从租计征, 以房产租金收入为房产税的计税依据, 按12%的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为, 或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2 筹划案例
案例二: A公司开发了一栋高层商住楼, 第一到第四层楼设计为商场, 开发成本为1500万元, 市场价值6000万元, 如果出租, 预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高, 如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税, 经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼, 提供餐饮服务。
方案1: A公司与H先生签订房屋租赁合同, 年租金500万元。则应缴纳房产税:500×12%=60 (万元) 。
方案2: A公司将该商场转为固定资产, 并到工商行政管理部门去变更营业执照, 增加附营业务餐饮业, 然后与H先生签订承包经营合同, 年承包费500万元。此时, 该房产属于自营性质, 可以按账面原值从价计征。根据 《固定资产》会计准则, 自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见, 我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题, 则应缴房产税1500× (1-30%) ×1.2% = 12.6 (万元) 。
可见: 方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为, 改出租房屋为自营房屋, 就可以按建造成本从价计征房产税, 比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3 房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1 筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人, 以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋, 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分, 税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分, 税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分, 税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分, 税率为60%。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象, 以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入, 减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多, 适用税率越高。另外, 税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售, 如果增值额没有超过扣除项目金额的20%, 免予征收土地增值税。因此, 土地增值税筹划的基本思路是: 根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额, 从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条: (1) 减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去;也可以适当降低商品房的售价。 (2) 增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入;也可以提高住宅的配套设施标准。
3.2 筹划案例
案例三: Y公司开发一住宅小区, 总可售面积100000 ㎡, 均为普通住宅。销售均价3500元/㎡, 预计总收入35000万元, 预缴营业税及附加1960万元, 总开发成本20800万元 (不含银行费用) 。
方案1: 直接按现状进行开发与销售, 则:
①可扣除项目金额=2080O× (1+20%+10%) +1960=29000 (万元)
②增值额=35000-29000=6000 (万元)
③增值率=6000÷29000×100%=20.69%
④应缴纳的土地增值税=6000×30%=1800 (万元)
方案2: 追加园林绿化方面的投资200万元, 则:
①可扣除项目金额= (20800+200) × (1+20%+10%) +1960=29260 (万元)
②增值额=35000-29260=5740 (万元)
③增值率=5740÷29260×100%=19.62%
④因为增值率<20%, 所以免土地增值税。
可见:方案2比方案1虽然多投资200万元, 但却因此导致增值率低于20%, 从而节约了土地增值税 1800万元。
4 结语
房地产行业涉及的税种较多, 但考虑到纳税筹划成本与效益的因素以及我国房地产行业目前具有行业特色的税收主要集中在营业税、土地增值税和房产税三个税种的现状, 本文重点介绍营业税、房产税、土地增值税这三个与房地产行业紧密相关的税种的纳税筹划技巧。
参考文献
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[3]中国注册会计师协会.税法[M].北京:中国财政经济出版社, 2008.
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[5]国家税务总局注册税务师管理中心.税法I[M].北京:中国税务出版社, 2008.
房地产企业税收筹划风险探析 篇11
【关键词】 房地产； 纳税筹划； 风险
伴随着国家对房地产业调控的延伸，如何扩大现有的利润空间、提升企业的竞争力成为房地产新政下企业财务管理工作的重点研究课题。税收筹划作为房地产企业在不违反我国税收政策的前提下，以提高利润为根本目的的税收谋划手段，为实现经济效益的最大化提供了有力的保障，成为现实中房地产企业财务管理工作的重要环节。为了实现税收筹划达到预期的效果，应对税收筹划执行中出现的风险，应加强对税收筹划风险的研究，理清税收筹划中可能出现的各种问题，进而对企业税收筹划的风险与防范进行分析探讨。
一、 税收筹划的概念及原则
（一）税收筹划的概念
税收筹划是一门涉及税收管理、税法、财务管理、会计等多门学科知识的新兴的现代边缘学科。它本身是市场经济的产物，因此在西方国家发展较快，而在我国却还是一个新生事物，仍处于摸索、学习、推行阶段。税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，有利于实现企业财务目标的对策与安排，是企业的一项重要财务管理活动。房地产企业具有投资额大、建设周期长、经营风险高等特点，运用税收筹划降低企业涉税风险和费用，可以增强企业的盈利能力和竞争能力，实现企业价值最大化目标。
（二）税收筹划的原则
税收筹划的基本原则是筹划性、合法性和目的性。筹划方案只有符合上述原则才能算是一次有效的筹划。
从筹划的结果看，虽然企业整体税负降低，但是在公司经营其他方面带来得不偿失的影响，整体看并未取得最大的好处，则该税收筹划不能认为是成功的筹划。因为房地产企业自身资金量大，涉及面广，所以房地产企业永远是税务机关重点的稽查对象。相反由于企业过于频繁的纳税筹划，有可能招来税务稽查部门更多的关注，得不偿失。
二、税收筹划风险
税收筹划风险主要是由税收筹划工作中各种不确定因素形成的，企业将为此付出沉重的代价。筹划风险主要体现在以下几个方面：
（一）税收政策风险
税收政策风险主要指筹划方案与现行税法及相关税收政策之间存在的冲突，使得企业面临法律追究或是利益流出等负面影响。这是税收筹划导致的企业最不愿意看到的结果。这种风险的起因一是由于近几年来伴随着房地产业的蓬勃发展，国家涉及房地产业的税收政策不断地更新变化，筹划方案的设计者——财务人员对现行税法及相关政策的理解不够透彻，从而导致设计方案时出现了偏差；二是财务人员对政策的追踪不够。往往是政策进行了调整，而我们并未及时进行知识的更新；三是各省市在执行国家政策时，由于地区差异会对相关政策的力度进行微调，导致财务人员在设计时出现把握不当等情况。这些主要是在设计时出现的筹划风险。
（二）企业经营风险
房地产税收筹划涉及企业的各个方面，包括筹资、投资、经营、分配等，涉及所得税、营业税、土地增值税等17个税种。但由于每个企业的具体情况千差万别，有的税收筹划可能涉及一个项目、一个税种，有的可能涉及多个项目、多个税种，有的是单一性的，有的是综合性的。在目前复杂的资本市场、多变的现实条件下，房地产企业的经营风险客观存在，无法消除。如果未加合理选择开展筹划，操作程序不规范，其筹划成功的概率必然较低。而且任何筹划都有相应的投资及成本，如果忽略成本开支的影响，必然造成企业经营风险的发生。
（三）执行风险
税务筹划的最终目的就是合理避税。从筹划的本质来说，税务筹划是企业的合法行为。俗话说“谋事在人，成事在天”，在筹划过程中来自各方面的变化，如政策调整、税务部门的执行等等都有可能使企业面临税收筹划执行风险。
综上所述，客观上政策的变化及主观上筹划的设计、经营活动的调整都有可能导致税收筹划风险的发生。面对现实，企业应采取何种策略应对税收筹划风险的发生呢？
三、税收筹划风险的应对
在制定税收筹划方案的过程中，要全面考虑税收筹划的各种风险。根据风险产生的原因，最大限度地从根本上消除风险。但要消除风险，企业只能从主观因素下手，进行必要的调整，采取不同的策略方法对风险进行有效的控制与防范。具体来讲，企业应从以下几个方面进行风险应对：
（一）充分认识税收筹划风险
在房地产企业目前的国家调控政策和税收监管环境下，房地产企业利用税收筹划进行合理避税，首先要充分认识税收筹划风险。由于房地产项目涉及方方面面各种关系，所以上至企业决策者，下至税收筹划每一个环节的执行者，都应充分认识税收筹划风险可能给企业带来的各种影响，每一个参与者都要有风险防范意识。只有这样，税收筹划方案才能顺利实现，保证税收筹划效益的最大化。
（二）加强税收政策学习
企业应采取各种行之有效的方式、方法，帮助财务人员加强税收法律、法规、各项税收业务政策的学习，及时了解、更新和掌握税务新知识，提高规避企业税务风险的能力，为降低和防范企业税务风险奠定良好的基础。税收筹划人员的水平影响着税收筹划的整体效果，也决定着税收筹划风险的发生。税收筹划人员应当保持敏锐的政策敏感性，通过各种渠道第一时间掌握最新的税收法律、政策及业务知识的变化，提升对税法的应用能力，为避免税收筹划风险奠定良好的基础。
（三）借助“外脑”
聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性和可靠性。对于自身不能胜任的项目，应该聘请税收筹划专家（如注册税务师）来进行操作或指导，以提高税收筹划的规范性和合理性，完成税收筹划方案的制定和实施，从而进一步减少税收筹划的风险。
（四）提高会计工作质量
税收筹划是在企业基础会计工作及信息的基础上开展的，其真实性、完整性直接影响税收筹划的整体效果。为了避免税收筹划风险，企业应不断加强并优化自身财务工作，从而保障税收筹划工作的顺利开展。
（五）营造良好的税企关系
税收政策具有较大弹性空间，而且由于地方税收征管方式不同，税务机关拥有较大的自由裁量权。企业应加强对税务机关工作程序的了解，加强联系和沟通，争取在税法的理解上与税务机关取得一致，特别是应在某些模糊和新生事物上的处理得到税务机关的认可。
（六）增强筹划方案的灵活性
在复杂多变的经济环境和残酷的市场竞争下，房地产企业想尽一切办法进行市场开发，使得国家的相关税收法律、法规及政策不断地进行调整和优化。税收筹划人员应以发展的眼光看待这一问题，在制订方案的过程中要充分考虑可能的政策调整及调整方向，增强方案的灵活性和适应性，以保证筹划方案的有效实施。
四、结论
在国家法律法规允许的情况下进行合理的避税，能够降低企业税负，给企业带来良好的经济效益。但由于上述多方面的原因，企业进行筹划的同时也面临着一定的筹划风险。企业除了运用以上方法进行防范外，要充分考虑筹划的经济性，使得筹划切实服务于企业的现实，真正做到“未雨绸缪”。
【参考文献】
［1］ 乔洁.关于企业税务筹划风险的几点思考［J］.会计师，2011（10）.
纳税筹划房地产 篇12
我国自1994年1月1日起施行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》, 其重要目的之一是调节房地产开发企业增值收益, 抑制房地产投机。但长期以来一直是以按销售收入一定比例预征的方式存在。2003年后我国房地产价格快速上涨, 国家开始不断加强对房地产市场的调控。
2006年12月28日, 国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发[2006]187号) , 明确了房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围, 要求从2007年2月1日起, 对房地产企业土地增值税项目进行全面清算, 标志着现有的房地产开发土地增值税从“预征”时代进入了“清算”时代。但从之后的执行情况来看也不乐观, 尤其是2008年全球金融危机爆发后, 我国出口受到巨大冲击, 国家对房地产行业由控制变为鼓励。
2009年我国房地产价格再次出现快速上涨, 一些城市甚至是爆发性增长。2010年4月份国家再次对房地产市场进行调控。2010年5月25日国家税务总局发布《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》, 相比2006年的政策, 主要从以下两个方面提高了要求:
1、提高预征率。除保障性住房外, 东部地区省份预征率不得低于2%, 中部和东北地区省份不得低于1.5%, 西部地区省份不得低于1%, 各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。从目前各地公布的情况来看, 东部地区预征率一般在2~4%。
2、限制核定征收。首先是限定核定征收的使用, 要求核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行, 任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围, 严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的, 必须立即纠正。
其次是为核定征收率设底线, 对确需核定征收土地增值税的, 国税总局规定, 要严格按照税收法律法规的要求, 从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作, 核定征收率原则上不得低于5%, 各省级税务机关要结合本地实际, 区分不同房地产类型制定核定征收率。
在国家加强土地增值税清算的大背景下, 房地产企业如何进行纳税筹划呢?
二、降低增值率
一般来说, 降低增值率并不能增加企业的税后利润, 因为在扣除金额一定的情况下, 降低增值率意味着降低收入和增值额, 而土地增值税是对增值部分分段征收, 即使降低增值率后适用税率下降, 最终税后利润还是会降低。但存在以下两种特殊情况。
1、对普通住宅, 降低增值率到20%以下
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条, 纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过本细则第七条 (一) 、 (二) 、 (三) 、 (五) 、 (六) 项扣除项目金额之和20%的, 免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的, 应就其全部增值额按规定计税。因此对于属于普通住宅的房地产项目, 并且正常增值率仅略高于20%的临界点, 则可以通过适当降低售价使增值率低于20%, 获得免税待遇, 提高税后利润。另外, 企业还能通过降价加快销售速度, 节约贷款利息。从国家当前对房地产市场进行调控的意图出发, 也是希望开放商能够主动降价, 增加供给。
举例来说, 如果该项目正常定价销售收入是12.2亿元, 扣除项目总金额10亿元, 则增值额2.2亿元, 增值率22%, 需按增值额的30%缴纳增值税, 税后利润 (指增值税后, 下同) :2× (1-30%) =1.4亿元。现在如果少量降低售价, 比如销售收入降到11.9万元, 增值率19%, 可免征增值税, 增值额1.9亿元就是净利。当然如果正常价格下增值率明显高于20%, 比如30%, 税后净利2.1亿元就高于免征的1.9亿元。
2、增加装修成本降低增值率
2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发[2006]187号) 第四条第四点, “房地产开发企业销售已装修的房屋, 其装修费用可以计入房地产开发成本”, 可以将原来毛坯房装修后销售, 或者在市场接受的情况下, 适当提高装修标准。这么做的好处是, 首先装修成本是由购房者承担的, 因此房地产企业获得的增值额没有减少;其次装修成本增加房地产开发成本后, 在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%, 使得扣除项目金额进一步增加, 导致作为增值税税基的增值额减少 (注意如果只有开发成本增加, 作为税基的增值额并不会减少) ;由于扣除金额增加, 而增值额减少, 增值率会有明显下降, 如果本来增值率在某个临界位置, 则会使该房地产项目适用的税率下降一档。简单来说, 企业可能在两个方面减轻税负 (税前利润不变) , 一个是作为税基的增值额减少, 这是确定的;二是适用税率有可能下降。
举例来说, 假定某项目毛坯房计划销售9.6亿元, 现增加1亿元装修费改为精装修房, 装修成本由购房者承担, 对企业增值税影响见表1, 可见减少增值税1200万元。
三、对利息费用的处理
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第 (三) 点规定:“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用, 按本条 (一) 、 (二) 项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的, 房地产开发费用按本条 (一) 、 (二) 项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例, 由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。
从这里可以看出, 其他开发费用固定按照5%计算, 而利息支出则有三种情况:不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明, 按5%;能按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明, 且利息支出未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额, 据实扣除;超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额时, 则按该金额扣除。
从减轻增值税负的角度, 有两点建议:
1、可能的情况下要充分利用借款, 避免完全使用自有资金建房, 因为后者无法享受利息支出扣除的优惠。房地产开发是资本密集型产业, 所需资金量极大, 仅靠股东投入的权益资本是远远不够的, 一般都会向外大量借款。从《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定来看, 对于利息支出, 只要未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额, 都可以据实扣除, 因此该细则实际上鼓励多借款。
2、对于有大量借款的房地产企业, 要权衡是据实扣除好还是按5%扣除好。关键是必须对能够扣除的实际贷款利息支出与预先估计的 (取得土地所支付的金额+房地产开发成本) *5%所计算出来的利息支出进行比较。如果前者更大, 就要选择据实扣除, 平时就应该对贷款的利息支出详细记录, 应用合理的分摊方法把它准确的分入各个项目中去, 这样也就避免了《条例》中对利息费用比例的限制。
四、关于核定征收方式的应用
我国房地产企业普遍利润率较高, 所以一般来说, 采用核定征收方式要比正常清算税负轻。即使按照这次国税总局的通知, 把核定征收率底线提高到5%, 但是一个增值率50%的房地产项目, 按照30%的清算税率, 增值税也占到销售收入的15%。所以这次国税总局对核定征收进行限制, 要求核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行, 但这还是留有余地。按照2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第七条的规定:
房地产开发企业有下列情形之一的, 税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况, 按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税: (一) 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; (二) 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; (三) 虽设置账簿, 但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全, 难以确定转让收入或扣除项目金额的; (四) 符合土地增值税清算条件, 未按照规定的期限办理清算手续, 经税务机关责令限期清算, 逾期仍不清算的; (五) 申报的计税依据明显偏低, 又无正当理由的。
五、土地增值税纳税筹划应注意的问题
企业的税收筹划都要以相关法律法规为依据, 不能过线。除此之外, 房地产企业土地增值税筹划还应特别注意以下两点。
(一) 纳税筹划应该具备超前意识
土地增值税纳税筹划应该是从项目的可行性论证和设计阶段就开始, 而不是得到项目结束后才想到筹划, 因为此时相应的纳税义务往往已经确定, 失去了筹划的余地。比如说企业建造的是普通住宅, 本来适当降低销售价格可以把增值率控制在20%以下, 从而享受免征增值税的待遇, 但是企业如果企业在市场行情好时已经按照较高的价格把房子卖了, 就无法改变。在项目一开始的时间就进行纳税筹划, 还要求熟悉相关的法律法规, 对于法律法规的改变也要及时了解。比如关于普通住宅的标准, 随着房价的大幅上涨, 一些地方就提高了普通住宅的标准。
(二) 筹划方法与会计处理结合
简单来说房地产企业在日常运作中, 要注意账目清晰, 单证齐全。因为, 在土地增值税清算时, 扣除项目金额中取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、利息支出、其他房地产开发费用和与转让房地产有关税金等, 都须提供合法有效凭证;如果不能提供合法有效凭证的, 土地增值税清算时不予扣除。
再以开发成本具体谈谈账目清晰的作用。由于房地产企业的开发成本是土地增值税清算的核心, 也是最难查实的关键环节, 房地产企业和税务部门往往容易出现不一致。事实上一些不良开发商往往采取种种手段虚增成本, 比如:虚构工程项目 (大多为零星工程和配套设施) , 编造虚假工程合同和决算书, 到税务机关套开建筑发票的方法予以转入;混淆成本归属期、成本所属项目, 任意控制成本结转;将车库、物业管理用房等成本计入住宅成本, 导致虚增扣除项目等。这给遵纪守法的房地产企业也造成不良影响, 这些企业只有账目清楚才能取信税务部门。
最有需要特别指出的是, 纳税筹划也是有成本的, 纳税人在取得部分税收利益的同时, 必然会为该项筹划方案的实施付出额外的费用, 因此税务筹划必须遵循成本效益原则, 只有当新发生的费用或损失小于所取得的利益时, 该项筹划方案才是合理的。同时, 一项成功的纳税筹划往往是多种税收方案的优化选择, 不能认为税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案。
摘要：我国自1994年1月1日起施行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》, 2006年12月28日, 国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发[2006]187号) , 标志着现有的房地产开发土地增值税从“预征”时代进入了“清算”时代。2010年5月25日国家税务总局发布《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》, 相比2006年的政策, 一是提高了预征率, 二是限制了核定征收的适用。在国家不断强化土地增值税征收管理工作的背景下, 房地产企业如何进行纳税筹划呢?本文对此进行分析。
关键词：土地增值税,纳税筹划,核定征收
参考文献
[1]赵世峰, 土地增值税清算的难点及对策[J].中国税务, 2007, (04) .