土地集约集约利用（精选12篇）
土地集约集约利用 篇1
随着我国区域经济社会的不断发展, 作为经济发展主要空间载体的国土资源的可供给量日趋紧张。科学规划、集约节约利用, 最大限度的保护国土资源成为土地管理的当务之急。零散土地的土地利用率低下, 造成了土地资源的极大浪费, 严重影响着土地的集约利用程度, 目前在我国经济发达地区, 细碎化的零散建设用地不能有效利用, 造成闲置。在适合开展大规模农业生产的平原地区, 零散土地的存在阻碍了农业的规模化生产。如何实现零散土地的集约利用是值得深入研究的问题。
造成土地分散的原因
零散土地按照用途的不同可以划分为建设用地和农用地。零散建设用地的成因大致分为两种, 首先, 现行的土地审批制度是按照项目进行“事前审批”, 由于建设周期长, “事后监管”不到位等原因, 项目建成后, 项目周边或其内部往往会形成零散的剩余土地。其次是在城市更新改造过程中, 由于征地拆迁、城市建设等原因造成土地产权主体发生变化, 土地难于集中使用, 从而造成的一些零散建设用地。
零散农用地的形成主要是因为, 我国农业人口存量巨大, 耕地十分有限, 人地矛盾严峻, 过高的人地比例使得具有不可替代性和保障功能的农地不得不被细碎化。同时, 家庭联产承包责任制要求分田到户, 为了保障公平, 土地分配时要考虑到土壤质量及地块与居住的距离, 实行好坏搭配和远近搭配, 从而导致了农地的零散化。
零散建设用地的利用办法
(一) 加强用地规模的科学管理
对项目用地规模应科学论证, 严格审核, 将项目规划、设计单位纳入用地规模责任主体, 精确核定用地规模, 对于非经营性用地项目在土地供给合同中增加有关土地利用程度的约束条款。同时, 大力加强“事后监管”力度, 证后监督工作要做到关口前移, 着力于“早发现、早治理”, 加大惩罚力度, 确保土地的高效利用。
(二) 充分运用市场机制
对于其他原因形成的零散建设用地, 应鼓励这些零散土地的产权主体、毗邻土地的产权主体及其他社会机构运用市场机制, 在土地利用规划和城市规划的约束下, 利用市场机制, 实现零散建设用地与毗邻土地的整治, 以实现零散土地的规模利用。
零散农用地的利用办法
(一) 建立新型的土地股份制
实践中的土地股份合作制可以解决土地权属调整问题, 但土地价值静态化、土地三权分离不充分等问题制约着土地股份合作制的功能, 因此应建立新型的土地股份制。
新型土地股份合作制在土地产权方面应体现3个层面, 即土地所有权、土地使用权 (含承包权) 、经营权。具体而言就是, 第一, 在村集体范围内以土地面积份额量化农民的土地使用权, 使农民对土地的实物占有转变为按份共有的股权。第二, 根据区域内的功能分区、农业区划, 组建若干个面向市场的跨村、跨街道的以土地所有权入股的土地股份, 此时的土地股份根据土地分等定级的评价结果, 将各村拥有的土地折算成以一定等级为基础的标准亩及在总计标准亩中的比例, 按该比例计算确定各村集体的土地股份。第三, 将组建好的土地股份面向市场优选资金、技术与管理, 洽商土地要素的分配方式与分配额。土地要素分配应该包括两个方面:一是体现土地所有权的绝对地租, 即土地要素的固定分配, 这与土地经营的盈利状况无关;二是体现要素贡献的利润分配, 取决于土地经营状况。土地股份获得收益后, 首先向集体经济组织分配, 再由集体经济组织向土地使用权入股的成员进行分配。
(二) 创新土地经营模式
为了在土地使用过程中不再出现新的零散土地, 在保证农民权益的基础上, 为了保证公益化、专业化的运营, 可以考虑引入第三方作为项目实施的主体单位。第三方主体作为专业性的运营机构, 实际是职业经理人身份, 在完成各方目标的前提下, 根据合同约定, 由投资主体付给其一定比例的代理费用。具体运作方式为:
第一, 规划编制。在征求政府基础设施建设及产业发展要求, 农民安置、保障等方面目标的基础之上, 由第三方主体编制项目区规划, 规划应包括政府与农民的目标要求。
第二, 合约签署。与农民、投资者的意向达成后, 由政府做信用担保, 第三方主体与农民、投资主体签订合作意向书, 明确各方的权利、义务、责任。
第三, 项目实施。第三方主体在政府、农民及投资主体的监督下进行项目实施, 项目实施以政府公益目标及农民权利目标为主导, 按照合同约定完成项目区的基础设施配套以及农民的安置保障事项。
总之, 优化国土空间开发格局, 促进资源节约是党的“十八大”提出的“建设生态文明”的重要举措。加快研究出台“零散土地使用”的管理办法, 科学管理、合理使用土地资源, 深化土地管理制度改革, 创新土地经营模式是实现“资源节约”的必由之路。
土地集约集约利用 篇2
2014-06-06 | 作者： 程秀娟 | 来源： 中国国土资源报 | 【大 中 小】【打印】【关闭】
日前，国土资源部部长姜大明签署国土资源部第61号令，发布《节约集约利用土地规定》。这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，共九章38条，自2014年9月1日起实施。
《规定》针对当前土地管理面临的新形势，充分借鉴和吸收地方成功经验，对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升。具体内容包括：
一是进一步加强规划引导。《规定》强调国家通过土地利用总体规划，对建设用地实行总量控制，确定建设用地的规模、布局、结构和时序安排。
二是进一步强调布局优化。《规定》根据实践中探索出的成功经验，提出城乡土地利用应体现布局优化的原则，引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。鼓励线性基础设施并线规划和建设，集约布局、节约用地。禁止在土地利用总体规划和城乡规划确定的城镇建设用地范围之外设立各类城市新区、开发区和工业园区。同时，城市建设用地应因地制宜采取组团式、串联式、卫星城式布局，避免占用优质耕地。
三是强化标准控制作用。国家实行建设项目用地标准控制制度，国土资源部会同有关部门制定工程建设项目用地指标、工业项目建设用地控制指标、房地产开发用地宗地规模和容积率等建设项目用地控制标准。建设项目用地审查、供应和使用，应符合建设项目用地控制标准和供地政策。
四是充分发挥市场配置作用。《规定》提出各类有偿使用的土地供应应充分贯彻市场配置原则，运用土地租金和价格杠杆，促进土地节约集约利用。进一步强调除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供应外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。针对实践中创造的工业用地新方式，《规定》明确，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。
五是突出了存量土地的盘活利用。《规定》总结近年来土地整治领域多项改革经验，从农用地整治和建设用地整治两方面提炼节约集约用地的创新做法。对农用地整治、高标准基本农田建设、城镇低效用地再开发和农村建设用地整治、工矿废弃地整治等方面提出了新的要求。
六是完善了监督考评新机制。县级以上国土资源主管部门应当加强土地市场动态监测与监管，对建设用地批准和供应后开发情况实行全程监管，定期在门户网站上公布相关情况，接受社会监督。省级国土资源主管部门应当对节约集约用地情况进行监督，依据法律法规对浪费土地的行为和责任主体予以处理并公开通报。
附件：节约集约利用土地规定
节约集约利用土地规定
（2014年3月27日国土资源部第1次部务会议通过）
中华人民共和国国土资源部令
第61号
《节约集约利用土地规定》已经2014年3月27日国土资源部第1次部务会议审议通过，现予以发布，自2014年9月1日起施行。
部长 姜大明
2014年5月22日
第一章 总 则
第一条 为贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，提升土地资源对经济社会发展的承载能力，促进生态文明建设，根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，制定本规定。
第二条 本规定所称节约集约利用土地，是指通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段，达到节约土地、减量用地、提升用地强度、促进低效废弃地再利用、优化土地利用结构和布局、提高土地利用效率的各项行为与活动。
第三条 土地管理和利用应当遵循下列原则：
（一）坚持节约优先的原则，各项建设少占地、不占或者少占耕地，珍惜和合理利用每一寸土地；
（二）坚持合理使用的原则，盘活存量土地资源，构建符合资源国情的城乡土地利用新格局；
（三）坚持市场配置的原则，妥善处理好政府与市场的关系，充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用；
（四）坚持改革创新的原则，探索土地管理新机制，创新节约集约用地新模式。
第四条 县级以上地方国土资源主管部门应当加强与发展改革、财政、城乡规划、环境保护等部门的沟通协调，将土地节约集约利用的目标和政策措施纳入地方经济社会发展总体框架、相关规划和考核评价体系。
第五条 国土资源主管部门应当建立节约集约用地制度，开展节约集约用地活动，组织制定节地标准体系和相关标准规范，探索节约集约用地新机制，鼓励采用节约集约用地新技术和新模式，促进土地利用效率的提高。
第六条 在节约集约用地方面成效显著的市、县人民政府，由国土资源部按照有关规定给予表彰和奖励。
第二章 规模引导
第七条 国家通过土地利用总体规划，确定建设用地的规模、布局、结构和时序安排，对建设用地实行总量控制。
土地利用总体规划确定的约束性指标和分区管制规定不得突破。
下级土地利用总体规划不得突破上级土地利用总体规划确定的约束性指标。
第八条 土地利用总体规划对各区域、各行业发展用地规模和布局具有统筹作用。产业发展、城乡建设、基础设施布局、生态环境建设等相关规划，应当与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模和布局必须符合土地利用总体规划的安排。
相关规划超出土地利用总体规划确定的建设用地规模的，应当及时调整或者修改，核减
用地规模，调整用地布局。
第九条 国土资源主管部门应当通过规划、计划、用地标准、市场引导等手段，有效控制特大城市新增建设用地规模，适度增加集约用地程度高、发展潜力大的地区和中小城市、县城建设用地供给，合理保障民生用地需求。
第三章 布局优化
第十条 城乡土地利用应当体现布局优化的原则。引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。
禁止在土地利用总体规划和城乡规划确定的城镇建设用地范围之外设立各类城市新区、开发区和工业园区。
鼓励线性基础设施并线规划和建设，促进集约布局和节约用地。
第十一条 国土资源主管部门应当在土地利用总体规划中划定城市开发边界和禁止建设的边界，实行建设用地空间管制。
城市建设用地应当因地制宜采取组团式、串联式、卫星城式布局，避免占用优质耕地。第十二条 市、县国土资源主管部门应当加强与城乡规划主管部门的协商，促进现有城镇用地内部结构调整优化，控制生产用地，保障生活用地，提高生态用地的比例，加大城镇建设使用存量用地的比例，促进城镇用地效率的提高。
第十三条 鼓励建设项目用地优化设计、分层布局，鼓励充分利用地上、地下空间。建设用地使用权在地上、地下分层设立的，其取得方式和使用年期参照在地表设立的建设用地使用权的相关规定。
出让分层设立的建设用地使用权，应当根据当地基准地价和不动产实际交易情况，评估确定分层出让的建设用地最低价标准。
第十四条 促进整体设计、合理布局的建设项目用地节约集约开发。
对不同用途高度关联、需要整体规划建设、确实难以分割供应的综合用途建设项目用地，市、县国土资源主管部门可以按照一宗土地实行整体出让供应，综合确定出让底价。
综合用途建设项目用地供应，包含需要通过招标拍卖挂牌的方式出让的，整宗土地应当采用招标拍卖挂牌的方式出让。
第四章 标准控制
第十五条 国家实行建设项目用地标准控制制度。
国土资源部会同有关部门制定工程建设项目用地控制指标、工业项目建设用地控制指标、房地产开发用地宗地规模和容积率等建设项目用地控制标准。
地方国土资源主管部门可以根据本地实际，制定和实施更加节约集约的地方性建设项目用地控制标准。
第十六条 建设项目应当严格按照建设项目用地控制标准进行测算、设计和施工。市、县国土资源主管部门应当加强对用地者和勘察设计单位落实建设项目用地控制标准的督促和指导。
第十七条 建设项目用地审查、供应和使用，应当符合建设项目用地控制标准和供地政策。
对违反建设项目用地控制标准和供地政策使用土地的，县级以上国土资源主管部门应当责令纠正，并依法予以处理。
第十八条 国家和地方尚未出台建设项目用地控制标准的建设项目，或者因安全生产、特殊工艺、地形地貌等原因，确实需要超标准建设的项目，县级以上国土资源主管部门应当
组织开展建设项目用地评价，并将其作为建设用地供应的依据。
第十九条 国土资源部会同有关部门根据国家经济社会发展状况和宏观产业政策，制定《禁止用地项目目录》和《限制用地项目目录》，促进土地节约集约利用。
国土资源主管部门为限制用地的建设项目办理建设用地供应手续必须符合规定的条件；不得为禁止用地的建设项目办理建设用地供应手续。
第五章 市场配置
第二十条 各类有偿使用的土地供应应当充分贯彻市场配置的原则，通过运用土地租金和价格杠杆，促进土地节约集约利用。
第二十一条 国家扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。
除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供应外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。
具体办法由国土资源部另行规定。
第二十二条 经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。
禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。
第二十三条 市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。
采取先出租后出让方式供应工业用地的，应当符合国土资源部规定的行业目录。
第二十四条 鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。
在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。
第二十五条 符合节约集约用地要求、属于国家鼓励产业的工业用地，可以实行差别化的地价政策。
分期建设的大中型工业项目，可以预留规划范围，根据建设进度，实行分期供地。具体办法由国土资源部另行规定。
第二十六条 市、县国土资源主管部门供应工业用地，应当将工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。
第二十七条 市、县国土资源主管部门在有偿供应各类建设用地时，应当在建设用地使用权出让、出租合同中明确节约集约用地的规定。
在供应住宅用地时，应当将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入建设用地使用权出让合同。
第六章 盘活利用
第二十八条 国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对田、水、路、林、村进行综合治理，对历史遗留的工矿等废弃地进行复垦利用，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。
第二十九条 农用地整治应当促进耕地集中连片，增加有效耕地面积，提升耕地质量，改善生产条件和生态环境，优化用地结构和布局。
宜农未利用地开发，应当根据环境和资源承载能力，坚持有利于保护和改善生态环境的原则，因地制宜适度开展。
第三十条 高标准基本农田建设，应当严格控制田间基础设施占地规模，合理缩减田间基础设施占地率。
对基础设施占地率超过国家高标准基本农田建设相关标准规范要求的，县级以上地方国土资源主管部门不得通过项目验收。
第三十一条 县级以上地方国土资源主管部门可以依据国家有关规定，统筹开展农村建设用地整治、历史遗留工矿废弃地和自然灾害毁损土地的整治，提高建设用地利用效率和效益，改善人民群众生产生活条件和生态环境。
第三十二条 县级以上地方国土资源主管部门在本级人民政府的领导下，会同有关部门建立城镇低效用地再开发、废弃地再利用的激励机制，对布局散乱、利用粗放、用途不合理、闲置浪费等低效用地进行再开发，对因采矿损毁、交通改线、居民点搬迁、产业调整形成的废弃地实行复垦再利用，促进土地优化利用。
鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。
第七章 监督考评
第三十三条 县级以上国土资源主管部门应当加强土地市场动态监测与监管，对建设用地批准和供应后的开发情况实行全程监管，定期在门户网站上公布土地供应、合同履行、欠缴土地价款等情况，接受社会监督。
第三十四条 省级国土资源主管部门应当对本行政区域内的节约集约用地情况进行监督，在用地审批、土地供应和土地使用等环节加强用地准入条件、功能分区、用地规模、用地标准、投入产出强度等方面的检查，依据法律法规对浪费土地的行为和责任主体予以处理并公开通报。
第三十五条 县级以上国土资源主管部门应当组织开展本行政区域内的建设用地利用情况普查，全面掌握建设用地开发利用和投入产出情况、集约利用程度、潜力规模与空间分布等情况，并将其作为土地管理和节约集约用地评价的基础。
第三十六条 县级以上国土资源主管部门应当根据建设用地利用情况普查，组织开展区域、城市和开发区节约集约用地评价，并将评价结果向社会公开。
节约集约用地评价结果作为主管部门绩效管理和开发区升级、扩区、区位调整和退出的重要依据。
第八章 法律责任
第三十七条 县级以上国土资源主管部门及其工作人员违反本规定，有下列情形之一的，对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反本规定第十七条规定，为不符合建设项目用地标准和供地政策的建设项目供地的；
（二）违反本规定第十九条规定，为禁止或者不符合限制用地条件的建设项目办理建设用地供应手续的；
（三）违反本规定第二十二条规定，低于国家规定的工业用地最低价标准供应工业用地的；
（四）违反本规定第三十条规定，通过高标准基本农田项目验收的；
（五）其他徇私舞弊、滥用职权和玩忽职守的行为。
第九章 附 则
也谈节约集约利用土地 篇3
由政府引导，利用各种形式进行土地管理的法律法规宣传，特别要加强土地所有权方面的权利教育，增强广大群众在土地管理方面的国家集体意识，增强义务观念，形成土地是国家、集体所有的共识。同时，要加强土地管理执法人员和县、乡镇、村、组领导干部和相关单位工作人员有关土地管理方面法律法规政策和相关业务知识培训，避免政府违法、领导违法。特别要把土地管理方面的法律法规政策与促进经济发展结合起来，要用足用活上级政策，在可操作和程序上下功夫，切实履行好土地管理方面的经营和管理职责，扎实做好统一思想和行为的基础性工作。
二、建立国土资源动态巡查制度和国土资源执法监察网络
建立县、乡（镇）、村三级动态巡查机制，形成三级国土资源执法监察网络。调动村级监察网络的积极性，充分发挥基层国土资源执法监察员的监督作用，使国土资源违法行为做到“早发现、早制止、早报告、早处理”。继续坚持“预防为主，以事前防范与事后查处相结合”的方针，把土地违法案件消灭在萌芽和始发状态，以减少经济损失。
三、要充分利用规划、计划的调控作用
要强化土地利用总体规划对土地利用的整体控制和统筹协调作用，协调好各类相关规划 （城市规划、交通等基础设施规划、产业规划等）与土地利用总体规划的衔接，所确定的各类建设用地规模要符合土地利用总体规划的安排。充分发挥土地利用总体规划和土地利用年度计划的作用，土地利用年度计划是实施规划的重要工具，在第二轮土地利用总体规划（2006-2020年）编制的特殊时期，要会同相关部门根据城市总体规划和城市发展实际，制定科学合理的土地利用年度计划。严格控制建设用地总量，使每个建设项目都做到合理的用地规模、用地布局、土地用途，能少用地的就不多用，能用劣地的就不用好地，节约每一寸土地尤其是耕地，大力提高集约用地水平。
四、要充分利用闲置土地，提高现有土地利用效率
要认真组织开展建设用地普查评价，对现有建设用地的开发利用和投入产出情况做出评估，把空闲、废弃、闲置和低效利用的土地作为今后土地开发利用的重点，努力提高建设用地利用率。
首先要全面清查，摸清底数，让闲置土地无处藏身。然后在摸清底数的基础上，把工作重点转移到加快处置方面，主要对城市内影响较大，闲置时间较长的闲置土地进行疏理，在分析找准原因的基础上，提出每一块地的处置方案，并以此为突破口，带动整个闲置土地的处置工作。针对闲置土地成因复杂的现实情况，本着严格执行法律法规考虑历史因素，重在解决问题，最大程度发挥土地效益的原则，提出对不同类型的闲置土地区别对待，分类处理。从处置闲置土地的实践来看，采取收回是一项必不可少的强力措施，但收回不是目的，而是手段，督促开工、加快建设才是目的，只有让闲置土地动起来才能达到发挥土地效益的作用。
在对原有闲置土地进行处置的同时，要加大用地管理力度，加强批后监管措施，严防出现新的闲置土地。通过进一步规范用地审批，严把建设用地预审关、报批关、批后跟踪管理关，及时掌握土地供应和开发利用状况，定期进行评价分析，加强对建设用地的监管和对项目单位建设进度的跟踪监督，使新开工项目基本不再出现闲置现象。
五、要充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，完善建设用地储备制度
国务院《关于促进节约集约用地的通知》提出，要充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，完善建设用地储备制度。我国的土地市场正处在由政府行政配置向市场配置的转变中，为增强政府对土地市场的调控能力，解决我国土地市场早期出现的总量失控，资产流失，促进土地市场健康发展，建立了土地储备制度。
通过土地储备，使政府掌握了土地的“统一收购权”，逐步加强对土地一级市场的垄断供应，确保土地供应的合法性，减少违法用地、多头供地、越权批地等现象的发生，有效调控土地供需市场，为逐步建立一个公开、公平、公正、高效的土地市场打下了基础，并盘活了存量土地资产，有助于土地供应实现由“增量为主”向“存量为主”的转变。建立土地储备，也是推行招拍挂出让等市场方式配置土地资源的现实需要。
六、要做好土地开发整理，坚守18亿亩耕地红线
要守住18亿亩耕地不能少。非农建设尽量不占或少占耕地，对于确需占用耕地的，要“占一补一”，实现耕地的占补平衡。
切实加强土地开发整理质量管理，把补充耕地的质量作为耕地占补平衡考核内容，强化验收工作，确保补充耕地质量与建设占用耕地质量相当。通过整理和复垦，改善农村和矿区的生态环境。坚决杜绝毁林开荒、乱垦草场和破坏湿地等现象。要根据区域经济结构调整方向和土地资源适宜性，因地制宜确定开发整理后土地的用途，使土地开发整理成为推动结构调整的重要手段。
七、加强监督检查，全面落实节约集约用地责任
建立节约集约用地考核制度。要把节约集约用地考核纳入市、县经济社会发展综合评价体系，使各级政府及相关部门领导切实承担起推进节约集约用地责任。建立节约集约用地的监测，主要是做好土地市场动态监测和土地变化状况监测。及时向社会公开供地计划、结果及实际开发利用情况等动态信息。对批多用少、占而不用的土地，坚决依法收回，重新配置。做好年度土地变更调查，建立土地利用现状数据库，全面掌握各类土地变化状况。重点监测各地新增建设用地、耕地减少和违法用地等情况，监测结果要向社会公开。
城镇土地集约利用研究 篇4
城市土地集约利用研究, 是指在合理的城市布局和用地结构前提下, 通过对城市土地的资本、技术和劳动力投入, 提高城市土地使用效率和利用效益, 使城市土地的经济、社会和环境效益协调统一。影响城市土地集约利用的因素包括自然地理与环境、城市区域空间发展、城市经济模式、城市人口与规模、土地使用制度与市场等, 它们对城市用地模式会产生很大的影响。城市用地模式的合理与否是城市土地集约利用的前提, 城市布局与用地结构的不同, 会形成不同的城市用地模式, 也会有不同的土地集约利用的方法和关注的重点。
1 内涵的界定
城镇土地集约利用是指在我国这种特定的人多地少国家里, 通过不断增加单位城镇土地资金、技术和劳动力等的投入, 从而达到既促使城镇土地利用结构合理化、最优化, 又能最大程度地提高城镇土地的使用效率、经济效益和土地的可持续发展。
2 必要性
2.1 是解决人地矛盾的理性选择
我国是一个人多地少的国家, 土地资源人均占有量为0.79hm2, 仅为世界平均人均占有量的33.9%, 人均耕地面积更少, 仅为0.1hm2, 为世界平均水平的27%。随着我国经济的发展和城市化水平的提高, 各项建设占用耕地数量日益增多, 城市建成区面积日益扩大。因此, 就城镇发展本身而言, 只有走集约发展的道路, 尽量少占耕地, 减缓城镇建成区向外扩展蔓延速度, 缓和城镇边缘区耕地的巨大压力, 才能解决好“吃饭”与“建设”问题。
2.2 是推动城镇化快速发展和城镇质量全面提高的重要途径
我国进入城市化加速发展时期, 政府和学术界都认识到积极发展小城镇在我国城市化发展中有重大意义, 城镇土地集约利用能够促使资金、技术、劳动力的相对集中, 发挥资金、技术、劳动力的集聚优势进行城镇重点经济建设和经济结构的重大调整, 优化产业结构, 逐步发展壮大城镇经济实力。
2.3 有利于加强城镇土地管理
城镇土地管理的主要内容就是在坚持国家土地管理方针、政策的基础上, 结合城镇实际制定可行的土地管理措施, 正确引导城镇土地的使用, 提高土地开发利用的经济效益;加强低度利用土地的管理和规划, 合理布局城镇用地, 发挥城镇土地利用的最大效益。城镇土地集约利用适应了城镇土地管理的要求, 促使城镇土地管理的简化和规范化, 提高了城镇土地管理的质量和水平。
3 城市土地集约利用的影响因素分析
3.1 区域平衡发展是城市土地集约利用的基础
城市的一个非常显著的特征就是它的区域整体性。城市是以区域资源为基础而发展起来的区域发展中心, 城市土地的集约利用促进城市经济的高效运行, 在促进城市发展的同时, 又促进整个区域的发展, 城市土地集约利用格局就是这种发展的综合结果。通过对城市区域内部土地利用率、土地利用强度和紧张度分析, 对城市发展的潜力进行评价, 为城市的产业结构、空间结构的发展提供科学的依据, 合理制定区域城市的发展战略和土地利用计划。
3.2 城市经济模式对城市土地集约利用的影响
对于城市的经济模式, 存在着不同的分类。一般意义上, 从经济集聚的形态和程度来讲, 分为集聚经济模式和分散化经济模式两大类, 因此也就形成了不同的城市土地利用方式。在集聚经济条件下, 城市向心集聚, 可以大大降低货物的运输成本, 城市商务中心区的区位使得人们可以更好地接受各种基础设施的服务, 但同时也提高了一些方面的成本。城市发展的不同阶段也会形成不同的城市经济模式和城市用地模式。
3.3 城市集聚规模与城市土地集约利用的关系
在一定的城市规模下, 城市规模越大, 城市规模经济越显现, 城市土地集约度越高, 经济效益越高。超过一定规模, 聚集经济是报酬递减的, 这限制了在出口生产和人口增加的情况下的工资水平提高。城市规模和土地利用集约化之间的关系可以用倒U型曲线表示。当城市土地没有得到充分利用时, 呈现粗放经营状态;当城市发展到一定阶段, 规模达到一定标准时, 城市土地得到最佳利用状态, 这时的城市规模为最佳规模;当城市规模超出了限制, 就会产生一系列负面效应, 最基本的问题是导致城市土地利用成本提高、外部成本提高、管理成本提高、生态环境恶化等等一系列“城市病”, 这可以反映在“土地报酬递减规律”上。
3.4 土地市场对城市土地集约利用的影响
由于“绝对地租”的存在, 土地利用者尽可能提高土地利用效率;“相对地租”促使城市土地合理配置, 使得城市土地利用结构优化;“级差地租”则促使城市区域内土地集约利用的水平总体提升。在严格的计划经济体制下, 土地通常是通过非经济手段进行分配的, 土地没有价格, 资本没有利润的机会成本。这种体制下的国家土地使用模式明显不同于市场经济国家, 例如在莫斯科, 人口密度高的居住区集中在城市外围, 而人口集中度低的工业区占据了城市中心部位。众多的研究表明, 在市场经济下, 高土地价格保证了土地使用的集约化。
4 结语
4.1 科学规划, 合理管理
城镇是区域的经济聚集中心和经济网络的结点, 规划是城镇建设的龙头。一般而言, 城镇的规划布局应该依据周围区域经济的发展状况、人口规模、自然条件和交通情况而作出决策。因此, 城镇发展要想走集约化的道路, 必须加强规划, 城镇土地的规划要体现出科学性和实用性, 使之成为城镇建设的约束和发展的方向。
4.2 加快产业用地的调整, 提高土地利用效益
目前, 我国城镇土地利用方式仍处于农村粗放型向城市集约型过渡阶段, 城镇土地利用结构不尽合理, 一、二、三产业用地比例不协调。效率低下的工矿企业或行政机构占用土地附加值高的城镇中心地段, 而部分商业用地相对比重较小且区位优化度不高。因此, 应充分利用规划的指导和经济杠杆的作用, 加快城镇旧城区产业用地结构的调整, 将城镇中心区部分工业, 尤其是重污染型企业外迁, 腾出用地, 发展第三产业, 或配备一定数量的公共设施、道路广场、绿地等, 提高土地利用的社会效益、经济效益和生态效益。
4.3 加强旧城区挖潜改造, 提高城镇土地利用率
旧城改造是城市开发的一个重要内容。当前我国城镇土地利用率普遍不高, 城镇土地利用存在着明显的“三大一低” (即平房占地面积大, 旧城改造任务大, 闲置土地面积较大, 土地容积率和利用率低) 问题。就城镇开发的经济学角度而言, 旧城区的挖潜改造其成本投入远大于新区开发。因而, 在现行的政策、体制、管理措施和比较利益的驱动下, 许多地区在城镇发展道路选择上, 往往注重于新区的开发建设, 忽视旧城区的改造。为此, 在城镇土地利用上, 要实行必要的政策倾斜, 积极鼓励旧城区挖潜改造, 提高旧城区土地容积率和土地利用率。要把旧城区挖潜改造放在城镇土地开发利用的首位。在城镇土地规模上要改变过去那种重数量轻质量的粗放型发展。
4.4合理利用城镇土地, 实现土地可持续发展
我国人多地少的国情和城市化步入快速发展阶段的现实, 均要求城镇土地利用必须走节约、适度发展的道路, 必须充分认识到我国城镇发展规模上普遍偏大的问题, 不宜过早追求别墅、花园式住宅。目前应当从我国实情出发, 本着节约利用土地资源的原则, 提倡适度消费, 合理利用城镇土地。同时, 要加强城镇环境治理, 加大环境治理投入力度, 确保城镇土地质量的改善和提高, 实现土地的可持续发展。
摘要：小城镇发展战略地位的确立, 加速了城镇化进程, 城镇化过程中的用地粗放与人均耕地锐减之间的矛盾, 是提出城镇土地集约利用的依据。从城镇土地集约利用内涵界定入手, 分析了城镇土地集约利用的必要性, 探讨了城镇土地集约利用定量评价的原则, 从城镇存量土地产出率、土地利用强度、土地投入强度和土地可持续度4个方面建立了城镇土地集约利用评价指标总系统。指出城镇发展与土地集约利用的途径。
加强园区土地节约集约利用 篇5
一、各类园区是我市城市建设的主战场，经济发展的动力“核芯”，成为经济社会建设的主载体。我市自1994年首次设立江北经济开发区，近二十年来，共有各类园区 个，通过不断调规扩规，园区规划总面积达平方公里，占邵阳市城市总体规划（2004-2015）规划建设区总面积的%，园区实际建设面积达平方公里，二十年邵阳市建成区面积实际增加平方公里，园区建设面积占%。二十年来，完成固定资产投资 亿元，创造我市以上的外贸出口额、以上的工业增加值、以上的城镇就业岗位。故我市应该将加强园区土地节约集约利用提升园区土地使用综合效益作为抓手，实现我市的土地土地使用综合效益最大化。
目前存在问题：一是园区土地资源严重不足，表现为“无地可用”。据湖南省国土资源部门的公开资料显示，湖南省内约有1/3的园区因土地资源不足需要调区扩区。如张家界经开区、郴州经开区已经面临工业项目“无地可用”的尴尬局面。据摸底测算，宝科园区域内可供开发利用的土地仅 亩左右，按照每年亩的开发速度，年后将再度遭遇土地瓶颈，目前就已经需要扩规，邵阳民营经济开发区区域内可 供开发利用的土地仅 亩左右，按照每年亩的开发速度，年后将再度遭遇土地瓶颈，二是土地利用集约化程度不高。与湖南省内其他园区相比，我市的园区土地投入产出比仍存在不小的差距(杭州开发区工业用地和高新技术产业用地产出强度分别达到800万元/亩、1700万元/亩)。三是大部分园区仍然存在入园企业(项目)土地闲置的现象，且处置难度大。如按照国土资源部相关规定，土地批文两年之后自动失效，但很多情况下，一个土地批文实际包含有多个项目，其中有些项目已经实施，个别项目没有实施，土地批文到期后是所有项目都失效，还是部分失效，在国土资源的法律、法规或管理办法中难以找到处置依据。
二、加强土地节约集约利用是园区自身发展的现实需要。目前，邵阳市正处于工业化、城镇化和农业现代化快速推进阶段，土地需求持续高涨。然而，迅猛发展的园区经济与实际可利用土地不足的矛盾日益突出。与此同时，土地开发成本越来越高。据测算，我市市区土地综合开发成本达到了97万元/亩的高水平，邵阳地区绝大部分开发区、工业园区土地成本已超过50万元/亩。因此加强土地节约集约利用成为园区破解土地要素瓶颈、实现长远发展的惟一出路和必然选择。土地是园区生存的根基。加强园区土地节约集约利用，提升园区的整体效益，是形势所迫、政策所指、民心所向。
三、建议
一）、强化规划导向作用，加快园区产业集聚
1、优化产业布局规划
首先，要优化空间布局，以宝科园为主体，按照“产业集聚、布局集中、用地集约”的要求，突出规划龙头作用，按照错位发展和联动互补的原则，调整优化主体功能布局，设立若干园区，明晰产业定位，以指导相关产业园区的招商引资、产业发展和土地开发。实行有序开发，发挥集聚优势。加强各园区的资源整合，根据各类园区定位的发展方向，以一个主导产业，1-2个配套提升产业的要求进行规划，由园区管委会会同商务、环保、规划、国土等部门进行核定，以彰显各园区特色。统一建设生产服务、仓储物流、职工宿舍等配套设施，实行园区公共设施共享共用，配套设施建筑面积不得超过7%。其次，要完善优化并刚性执行产业发展规划。各功能园区在主体功能定位的指导下，按照“功能配套、集聚发展”的原则，明确园区主导产业，科学制定产业分区发展规划。同时切实加强规划执行的刚性和持续性意识，尽可能减少出现因项目定地块、因项目调规划等情况，培养产业集聚能力，形成“洼地”效应和品牌效应，提升土地效益
2、优化园区用地结构。建立健全招商项目联审制度，科学制定入园企业(项目)的投资强度、工业建设用地容积率、投入产出率等刚性指标，严格项目选址、环境影响评价、项目建设容积率、投入及产出等准入评审，严把项目质量关，避免走占地大、消耗高、污染重、效益低的粗放式发展路子。坚持招商选资理念，大力引进和发展国家鼓励和支持的节能环保型战略性新兴产业，提高科技型企业用地比率。大力发展物流配送、服务外包等服务型产业和总部经济，切实加强公共办公楼、公共休闲区等配套设施建设，引导形成“工业项目向产业区集中、公司办公向总部集中”的发展模式，最大限度地节约集约利用土地。
3、提高土地利用强度。
积极探索“适度提高城镇建筑容积率，提高单位土地投资强度”的新路子。按照产业积聚、布局合理的原则设立企业孵化区块和多层标准厂房建设区块，引导投资规模和投资强度不能达到准入标准的小微型企业进入相应区块进行培育，逐步改变每家企业不论规模大小都“独门独院、五脏俱全”的粗放方式。树立立体化用地观念，向地下要空间，向上拓展空间，探索推行园区垂直绿化、立体绿化和空中绿化等有效举措，引导园区企业充分利用存量土地，走内部挖潜、增产不增地的发展道路。同时切实加强项目履约管理，关注 4 和调度投资强度和投资进度等刚性指标，对履约能力不强的企业(项目)及时进行调整。
二）、严格项目用地条件
1、依照产业规划供地
在公开出让工业项目新增用地时，除明确投入产出、建设条件等要求外，根据所在工业园区或集中区的产业规划要求，增加对产业类别的规定。实行园区设定产业、产业选择园区的用地原则，凡不符合园区产业要求的原则上不予供地，以加快开发区和工业集中区的产业集聚程度，促使公用资源得到最大程度的共享。
2、提高工业用地准入门槛
进一步提高土地投资强度和土地产出效率等工业用地准入门槛，增加用地企业的注册资本要求。总投资3000万元（外资500万美元）以下、用地规模20亩以下的新增工业项目原则上不单独供地，一律入驻标准厂房。
3、严格控制用地规模
严格执行国家新的《工业项目建设用地控制指标》等用地标准，在建设项目审批、用地预审、供地审查时，依据规定的行业、产业用地控制指标及单位面积投资强度等因素，结合企业注册资本，综合确定建设项目供地数量。申请增资扩建用地的，必须首先使用已有建设用地，并将已有的土地 与新申请用地数量一并核算用地指标。对产业无特殊要求的新建工业项目，依据控制性规划，一般应建造3层或3层以上多层厂房，不得建造单层厂房，容积率一般不得低于0.7，建筑密度一般不得低于40%，绿地率一般不得大于15%。
4、实行分期供地制度
分期建设的大中型工业项目可以预留规划范围，根据其实际到账资金和建设进度进行分期供地，不得先供待用。用地面积超过100亩的工业建设项目，由国土部门牵头，会同经信委、商务、环保、规划等相关职能部门和专家论证后确定供地计划。
三）、盘活存量建设用地，提高土地利用效率
1、建立存量土地利用效率数据库
各开发区要积极开展存量土地调查，对城镇建设用地中批而未供、供而未用的闲置土地和低效用地进行全面的调查评价，建立并定期更新相应的数据库，为依法盘活处置提供基础依据。
2、依法处置闲置土地
综合运用经济、法律和行政手段，进一步强化“强势分割、强力征收、强制收回”措施，着力处置闲置土地。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，采取等价置换、安排其他项目使用、纳入政府储备等途径及时处置并充分利用。土地 闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。闲置土地特别是闲置房地产用地按国家有关规定征缴增值地价，闲置土地按照上限标准征收城镇土地使用税。未按出让合同或划拨决定书的规定开发建设，建设项目超过土地出让合同约定或划拨决定书约定的开工日期满1年，已动工建设面积占该宗土地应动工开发建设面积超过1/3但未达到4/5的，或者已动工开发建设面积占该宗土地应动工开发建设面积超过4/5，但绝对空闲面积超过15亩以上的，认定为未充分利用土地。未充分利用土地应当依据土地出让合同的约定收取违约金
3、鼓励产业园区建设多层标准厂房
土地集约利用评价与优化策略研究 篇6
【关键词】土地集约利用；城市化进程；建设用地矛盾
土地的集约利用问题是近年来在国际社会十分关注的一个热点问题，土地问题对于任何一个国家的经济政治发展都具有不可估量的影响，是我们必须要解决面对的一个基础性问题。具体到我国的特殊国情，不论是在农村还是城市，土地的集约化管理经营利用已经越来越成为发展的需要。本文对于我国目前的土地集约利用这一问题，主要从三个方面来进行研究探讨，以期能对解决我国当前土地集约利用中的问题稍有裨益，对于推进土地的集约化发展进行一些有意义的探索。
一、土地集约利用的内涵和意义
（一）土地集约利用的内涵
土地问题是与每个人息息相关的问题，也是国家经济政治稳定发展的基础问题。要进行土地问题特别是土地集约利用问题的研究，我们首先要对土地集约利用这一概念有一个清楚明确的认识。土地集约利用这一概念的起源可以追溯到18世纪，它的最早出现是缘起于人们对农业利用的研究，主要是由一批早期的古典政治经济学家在地租理论中提出并广泛使用的一个概念。具体来讲，农业的土地集约利用指的就是在固定有限的土地面积基础上，集中地投入一定量的生产要素与资源，这其中还包括一定的生产劳动行为，通过科学合理的生产技术以及先进的管理方法理念，最终达到在较小的土地面积上收获最高的产量以及带来最大的经济效益的一种农业经营方式。
现在的土地集约利用已经远远超出农业农村的土地范畴，广泛地扩展到城市等各个领域。城市的土地集中利用指的是从农业土地集约利用的基础上发展而来的，目前还没有形成一个完整的公认的概念，一般来说，我们所说的城市土地的集约利用指的是单位面积的城市土地投资与使用情况，主要通过以下三个指标来衡量：一是资金的集约度，也就是说单位面积的土地投资额在土地面积中的比重；二是人口集约度，也就是单位面积上的人口数量；三是技术集约度，也就是指在土地上的建筑物或者设施在施工完成后所体现的科技程度。
（二）土地集约利用的重要意义
土地的集约化利用是在现代化的经营方式下，伴随机器化大生产应运而生的一种土地利用形式，它的出现具有重要的意义，特别是对于我国复杂的人口与土地形势来讲更是如此。其重要意义具体表现为：
1.土地的集约利用有利于对农村耕地的保护
我国是一个人口大国，解决人口的吃饭问题是一切发展的基础保障。土地是农业生产的根本，也是我们赖以生存和发展的基础。考虑到我们国家的特殊国情，我国虽然幅员辽阔，拥有960万平方公里的广阔疆域，但是这其中有2/3的面积是不适宜农业生产的山地丘陵，也就是说真正可以用来进行农业生产、维系农业生产行为的土地面积仅仅只有19亿亩左右，占国土总面积的10%左右。同时，再考虑到我国庞大的人口基数，有限的耕地面积平均到每个人的身上，我们的人均耕地占有量每人只有1.5亩左右，这还远远达不到世界人均耕地的基本水平。所以，根据客观的形势来讲，我们国家是耕地资源十分稀缺的国家。实行土地集约利用的重大意义首先就在于可以有效地保护珍贵的耕地资源，是维护农业稳定和我国的粮食安全，事关国计民生的大事。
2.土地的集约利用有利于对城市建设的优化
土地集约化的意义体现在城市建设上表现为有利于对城市建设的优化。通过采取土地集约化的布局方式，根据城市布局以及人口分布的密集程度可以产生一种集聚效应。一定的集聚效应的发展会带来规模效益，对于提供城市建设的经济和社会效益都大有裨益。当前，人们已经越来越注重提高对城市用地量的控制，这是城市发展对我们所提出的必然要求。我们国家最大的国情就是处于并将长期处于社会主义初级阶段，城市化以及城镇化的进程在一定时间内还是我们经济发展的主流方向，我国城市化的发展需要大量的投资与进一步高质量的科学优化，因此，城市建设更应该合理利用现有的土地资源，走集约化的发展道路，才能最大限度地发挥公共交通、公共设施等资源的运行效果。
3.土地的集约利用有利于加强对土地的管理
实行土地的集约利用管理从宏观方面来讲还有利于加强国家对土地的集中管理。土地是事关国计民生的一项重要资源，是国家整体统筹规划中必须要考虑到的重要内容。通过土地集约化的管理模式首先可以让国家土地部门清楚地掌握当前我国的土地利用中存在的问题，比较传统分散的土地个人化经营模式更方便有关部门统筹安排。同时，在土地集约管理的模式下，国家相关土地部门可以从全盘出发，制定完善的土地管理政策，加强对土地使用的整体规划，合理布局各项用地，发挥土地的最大效益。另外，集约化的土地管理模式还有助于土地部门深度挖掘土地的利用潜力，加强对增量土地以及存量土地供给的合理分配与布局，保证土地用途分配的科学性、持续性、合理性，推动我国土地管理的法制化进程。
二、对我国目前土地集约利用的评价
（一）评价指标体系构建原则
土地集约利用评价的核心在于评价指标体系的构建。土地集约利用是一个复杂的系统工程，影响土地集约利用的因素很多，包含自然、社会、经济、生态环境等诸多方面。评价体系必须要切实反映土地集约利用内涵、全面客观地反映土地集约利用现状。因此，土地集约利用评价指标体系应该是一个涵盖土地利用纵横方面多元化的有机动态复合系统。在指标选取过程中应遵循如下原则：一是代表性原则。所选取的指标应为评价目标服务，评价指标的意义必须明确，能够反映土地集约利用的本质特征，能够代表土地利用的程度或状态；二是独立性原则。在指标选择时，应尽量选择具有独立而不相关的指标，排除那些相关性、重复性较大的指标，避免重复计算而扩大某个评价因子的权重，以保证评价的准确性；三是一致性和可操作性原则。选取的数据必须来自同一口径，保证数据的可比性；指标的设置要考虑数据的可得性，数据来源要容易、准确、可靠、易于收集；指标测定方法标准，尽量以定量计算为主，可以量化和对比，以利于评价的可操作性。
（二）评价指标权重的确定
各评价指标权重的合理与否直接影响到评价对象优劣顺序，从而极大地影响综合评价的准确性和科学性。因此，指标权重的确定在综合评价中至关重要，权重的确定方法应力求科学合理、可操作性强。国内学者在运用指标体系评价土地集约利用的过程中确定因素权重方法通常有主成分分析、特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法、熵值法等。这些方法大致可分为主观赋权法和客观赋权法。主观赋权法主要是根据评价者的主观判断来确定各指标权重，如层次分析法、德尔菲法、重要性排序法、循环打分法等，能够体现评价者的知识经验及对评价指标的偏好程度。其计算较简单，但该方法过于强调定性分析，受主观因素和个人认识影响较大，存在主观随意性较大的缺陷。而且评价者对各因素间细微差异的把握有一定的困难，不同的决策者对问题的认识也存在差异，因此往往使结果与实际产生一定的偏差，致使赋权结果不能完全真实地反映客观事物间的现实关系。客观赋权法是指根据客观原始数据信息的联系强度或各指标所提供的信息量来决定指标权重大小的方法，如主成分分析法、因子分析法、熵值法、复相关系数法等。这类方法突出了被评价对象在评价指标数据信息上的差异性，可以避免人为因素造成的偏差。但是，该方法会忽略评价者在确定权重时应有的重要性，不能反映专家的知识和经验。受到样本数据随机性变化的影响而得到的结果与经验差距较大，甚至相悖，并且计算过程较繁琐。
（三）评价方法
土地集约利用评价是对目前的土地利用强度、投入产出效益等进行定量评价，并根据评价结果进行分级，看是否达到集约利用的程度。评价方法的选择是土地集约利用评价的基础，它关系到评价结果的真实性、准确性。目前土地集约评价方法很多，常用的定量测算方法有主成分分析法、多因素综合评价法、模糊综合评价法、神经网络、理想值修正模型等。还有学者采用基于RS、GIS、数据库技术的土地集约利用评价方法，虽然比较先进快捷，但由于设计和完善比较困难，目前还没有得到广泛应用。此外，数据包络分析、极限条件法等方法在城市土地集约利用评价中也得到应用。不同的评价方法有不同的优缺点。一般情况下，应选择简单易操作的处理方法，并且所选评价方法应当较容易为大多数人所接受。
三、优化我国土地集约利用的对策措施
实行土地的集约化管理的重要意义我们在上面已经进行了具体的论述，明确了土地集约化管理的概念以及重要性，结合当前我国集约化土地管理推进工作中的问题展开一系列的对策探讨是本文接下来研究与努力的方向。
（一）制定科学规划，合理利用土地资源
优化土地的集约化管理首先要制定科学的土地利用规划，对有限的土地资源进行最合理的配置。具体来说，土地的集约化管理要突出重点，目前来说主要是两方面，即基本农田保护区的耕地保护规划和城市发展区控制区的规划工作。根据《宪法》以及《土地管理法》的现行规定，在制定土地集约管理规划中我们要坚定执行“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地”的基本国策以及“一要吃饭，二要建设”的土地管理基本方针。土地集约化管理总的规划原则就是要明确界线，保证各项用地的基本功能，要避免城市规模的盲目膨胀对于耕地的侵袭与占领，同时还要有一个长远的眼光，保证城市发展有足够的空间，要注重眼前利益与长远利益的并重发展。土地的集约化利用管理要体现土地管理规划的科学性与权威性，在制定土地集约化发展策略时要有一个整体的大局意识，有统筹发展的指导理念，不要把眼光局限在某一特定地区或者某一事物一个时间段的发展，要用发展的眼光看待问题。具体来讲，制定科学的土地集约利用规划必须要落实对土地的流转限制，完善土地流转的程序，降低土地流转中的风险，要对土地经营权流转有一个明确的认识。提倡建立土地集约化管理利用的中介服务机构，委托机构进行包括土地流转、土地信息发布等工作，同时还要定期对外发布土地信息，搭建土地信息互通平台，在平等、充分的信息掌握基础上，对土地的使用有一个科学合理的规划，保证对土地资源有一个整体的统筹规划，这是实施土地集约经营管理的基础。
（二）强化土地的法制化管理，健全土地市场体系
改革开放以来，我们实行的是社会主义市场经济体制，土地的集约化利用管理也应该遵循市场经济体系的运行规则，将土地资源的市场调节与国家的宏观调控手段相结合。实行健全的土地市场管理体系是优化土地资源，实行集约化管理的必然路径。在商品经济的形势下，明确土地的产权关系是十分有必要的。针对农村的土地集约管理化进程推进来讲，首先要保证激活土地所有权的集体属性，这是目前为止可行的在法律上对土地集约管理的制度保障，只有保证农村的土地在制度上能够真正地为农民“集体享有”，农村的土地集中化管理才有推广实现的可能，一定要使土地的集体所有权从法律制度上予以保证。强化对土地的法制化管理是与市场经济一脉相承的，市场经济下对法制性有着更高的要求：针对我国目前土地集约化利用管理中存在的问题，我们要从法律的高度来加强管理，要进一步加快土地管理的立法工作，明确土地集约化生产的法律政策条文，要保证涉及到土地集约化的管理措施都有法可依，同时还要发挥国家强制力的威严，对于违反集约化土地利用政策的措施要加大惩罚力度。
（三）优化土地利用布局，实现土地利用的可持续发展
实行土地的集约化管理规划，还要在土地的空间布局上采取措施，要提高土地的利用效率，优化土地的空间利用布局，实现土地利用的可持续发展。土地的空间布局要有一个明确的规划，要用长远的眼光来看待土地的规划布局，要考虑到农村以及城市的长远化发展。对于城市的土地集约化用地而言，要时刻掌握最新的经济发展态势，比如当前的第三产业、高新技术产业等明显具有集聚度高、投入产出高的竞争优势，那么在对这些土地的集约布局方面要有一定的政策倾斜，把目光更多地投向信息、保险、金融等各个层次方面的服务业上，通过对各项用地的一个整体统筹规划，最终达到对土地资源的高效集中化利用。针对农村的土地集约化管理发展而言，我们不可否认，农村家庭联产承办责任制在改革开放初期中国的社会环境下极大地解放了生产力，带来了生产力的飞速发展以及生产方式的重大变革，这是无可厚非的，但是在今天当前的形势下，我们要对这一关系进行深刻的思考，无疑，土地的集中化生产管理是更加符合当前农业发展趋势的，它通过规模集聚效益可以使相对数量稀缺的土地特别是耕地资源得到充分的开发与利用，因此，我们应该以一个更加积极的心态与态度来迎接农村的土地集约化利用制度的推广。
（四）健全对土地利用的监督评价反馈机制
优化当前的土地集约化管理利用模式还要从监督评价机制入手。首先要建立集中的国有土地资产经营管理监督机制，实行土地行政政务运行的公开透明化。土地问题是关系国计民生的大问题，因此一切涉及到土地的工作内容和程序，除了必要的涉及机密的内容外，都应该是在公开透明的机制下运行的。要全面落实土地的有偿使用制度，对现有的征地程序要进行规范和公开；其次要优化土地的集约化管理还应该实行公众参与机制，土地利用是与每个民众息息相关的事情，群众对于土地的使用具有知情权和建议权。我们应该相信群众，发挥群众的聪明才智，一方面完善群众对土地利用不合法行为的监督举报机制，保证举报途径的畅通，另一方面要广泛征求群众的意见，听取群众对于如何发挥利用集约化土地管理的建议和想法，要确保土地的使用既符合经济或政治建设的发展需要，又满足群众的公众意愿以及人民群众的利益；最后要加强对土地交易合法性的监管，制定土地均衡机制，保证涉及到土地的交易公平公正合理性。同时具体涉及到土地流转的，要制定和施行相应的价格评估以及补偿机制，考虑到我国目前的土地分等定级评估工作刚刚起步，相应的经济补偿政策及规定还有待完善，并且现行的土地流转体制对于土地集中者的约束能力水平还比较低，对农民权益的有效保护机制还十分不完善，特别是在农村土地集约化进程的推进中，农民对土地集约化经营后的补偿、监督、制约机制都没有充分的信心，从而影响了农民对农村土地集中流转的积极性。针对这些问题要自觉加强对农村土地流转政策的公布以及宣传，增强农民的信心，从而真正推动农村土地集中化工作的推进及落实。
土地的集约化利用管理是适应现代社会发展的大趋势，解决土地问题的最终出路。不论是西方发达的欧美国家还是目前比较落后的发展中国家都必须顺应这一潮流。对于中国来说，我们面临着复杂的土地问题，能否解决好这一问题对于我国经济的长远发展以及社会的稳定进步具有重大的意义，土地的集约化管理利用不失为一个值得我们研究探索的出路。
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土地集约集约利用 篇7
1 评价对象基本情况与评价方法
1.1 评价对象基本情况
吉林靖宇经济开发区经吉林省人民政府批复成立于2002年5月30日, 是以发展矿泉饮品为支柱性产业, 同时发展长白山特产业及红色旅游业的生态环保型省级经济开发区。开发区位于中国长白山靖宇矿泉城西南3km处, 规划总面积11.8km2。
本次评价范围为经国土资源部公告界线范围内的开发区土地, 总面积为56.50公顷, 共分两大区块。第一区块面积为24.82公顷, 四至范围为东至恶河, 南至西洋参集团鹿场, 西至鹿鸣村, 北至保安村;第二区块面积为31.68公顷, 四至范围为东至靖宇陵园, 南至恶河, 西至娃哈哈水厂, 北至新建村。
1.2 评价方法
1) 评价方法以定量评价为主, 同时结合定性分析, 采用实地调查的方法对整体进行评价, 并重点分析典型情况, 调查结果以统计学数据进行分析评价;
2) 用地调查利用第二次土地调查地籍调查图作为工作底图, 结合遥感影像图, 采用全野外实地调查的方式, 对基础工作底图进行实地核对, 对底图没有标注的地块进行补测与落位;
3) 程度评价采用多因素综合评价法。其中, 评价指标的权重值和理想值的确定采用专家咨询法;
4) 潜力测算采用趋势分析法、目标逼近法。
2 开发区土地开发利用状况
2.1 土地利用结构情况
吉林靖宇经济开发区总占地面积为56.5020公顷, 其中已建成城镇建设用地13.03公顷, 占开发区土地总面积的23.06%;未建成城镇建设用地11.77公顷, 占开发区土地总面积的20.83%;不可建设土地31.70公顷, 占开发区土地总面积的56.11%。
在开发区评价范围内, 已建成城镇建设用地面积为13.03公顷。其中, 工矿仓储用地和交通运输用地面积最多, 4.98公顷用于工矿仓储用地, 4.05公顷用于交通运输用地, 分别占已建成城镇建设用地的38.22%、31.08%;剩余3.16公顷用于住宅用地, 0.84公顷划分为公共管理与公共服务用地, 分别占已建成城镇建设用地的24.25%、6.45%;无商服用地和其他城镇建设用地。
在开发区评价范围内, 未建城城镇建设用地面积为11.77公顷。其中, 44.4%已建成农村集体建设用地, 共计5.23公顷;其他未建成城镇建设用地面积6.54公顷, 占未建成土地面积的55.56%。
在开发区评价范围内, 靖宇经济开发区不可建设土地为31.70公顷, 其中31.64公顷 (占99.81%) 属于自然、生态保护区土地, 剩余0.06公顷 (占0.19%) 属于江河湖泊泄洪、滞洪区土地。
2.2 开发区土地供应情况
在开发区评价范围内, 开发区已供应国有建设用地16.70公顷, 尚可供应土地8.10公顷, 不可供应土地31.70公顷, 分别占土地总面积的29.56%、14.34%、56.11%。
在开发区已供应国有建设用地中, 8.05公顷 (占48.20%) 是通过划拨方式供应土地;有偿方式供应土地8.65公顷, 占已供应国有建设用地的51.80%。有偿使用土地中有偿使用且未到期土地8.65公顷, 占有偿使用土地面积的100%, 不存在有偿使用且已到期但未处置土地。
3 开发区土地集约利用程度评价结果分析
3.1 土地利用集约度较高
吉林靖宇经济开发区土地利用集约度综合分值为86.12。其中, 土地利用状况、用地效益、管理绩效目标分值分别为76.17、92.36、100。从靖宇经济开发区各项指标的分值来看, 指标分值都较高, 达到了开发区规划建设的各项目标。
3.2 土地利用状况较好
土地利用状况评价目标分值为76.17, 在三个评价目标中分值最大。其中, 三个子目标土地利用程度、用地结构状况和土地利用强度的分值分别为98.05、63.70、70.80。
3.3 用地效益结构较佳
用地效益评价目标分值为92.36%, 其中工业用地固定资产投入强度分值92.32, 工业用地产出强度分值92.40, 指标值较高。可见用地效益状况好。
3.4 管理绩效较优
根据调查结果显示, 吉林靖宇经济开发区目前无到期项目用地和闲置土地, 这充分表明, 靖宇经济开发区的土地利用监督管理成效显著。开发区土地有偿使用率和土地招拍挂率处于较高水平, 工业用地项目都以有偿使用方式供应, 2007年以来工业项目用地的供应均按国家规定以招拍挂方式供应。从调查和测算的结果分析, 目前吉林靖宇经济开发区评价范围内土地集约利用程度较高, 可挖潜力较小。
4 评价的几点结论与措施
4.1 结论
4.1.1 开发区土地利用集约程度较高
从开发区土地集约利用评价结果分析, 土地利用集约度综合分值为86.12%。其中, 土地利用状况、用地效益、管理绩效目标分值分别为76.17、92.36、100, 达到了开发区规划建设的目标, 土地利用集约程度较高。
4.1.2 开发区用地结构合理
在开发区评价范围内, 已建成城镇建设用地面积为13.03公顷。其中, 工矿仓储用地4.98公顷, 占已建成城镇建设用地的38.22%;交通运输用地4.05公顷, 占已建成城镇建设用地的31.08%;住宅用地3.16公顷, 占已建成城镇建设用地的24.25%;公共管理与公共服务用地0.84公顷, 占已建成城镇建设用地的6.45%;无商服用地和其他城镇建设用地。这一比例关系与吉林靖宇经济开发区规划布局总体上协调的, 各种功能用地之间存在相互促进的关系。目前开发区在建设的和未供应拟建的全部是工矿仓储用地, 未来工矿仓储用地比例会上升, 用地结构符合经济开发区的产业政策和发展方向。
4.1.3 开发区土地利用强度的整体效率较高
已建成城镇建设用地内的总建筑面积为3.11公顷, 综合容积率为0.24;工矿仓储用地上的总建筑面积为2.70公顷, 工矿仓储用地容积率为0.54;已建成城镇建设用地内的建筑基底面积为2.97公顷, 综合建筑密度为22.79%;工矿仓储用地内的建筑基底、露天堆场和露天操作场面积为2.79公顷, 工矿仓储用地建筑密度为56.02%。开发区工矿仓储用地的容积率和建筑系数均符合国家规定的控制指标, 说明靖宇经济开发区在项目用地管理上, 认真执行国家相关产业政策, 促进项目用地的节约集约利用。
4.1.4 开发区土地利用监督管理成效显著
吉林靖宇经济开发区已供应国有土地16.70公顷, 其中以有偿方式供应土地8.65公顷, 土地有偿使用率为51.80%;以划拨方式供应8.05公顷, 分别为原城镇居民用地和交通运输用地及公共管理与公共服务用地。以招拍挂方式供应土地6.07公顷, 全部为工矿仓储用地, 占有偿供应面积的71.17%。经调查, 吉林靖宇经济开发区认真贯彻执行国家土地管理的有关法律法规政策, 供地方式符合国家政策, 2007年以来供应的工矿仓储用地全部通过以招拍挂方式出让土地。截止到评价时点, 开发区范围内不存在有偿使用已到期和闲置土地。这充分表明, 靖宇经济开发区的土地利用监督管理成效显著。
4.1.5 开发区未来用地面临紧张
从开发区几年来的开发建设和用地情况来看, 开发区用地量逐年在增加, 在国土资源部公告的靖宇经济开发区界址范围内已基本完成项目空间布局。
从开发区未来发展战略来看:开发区按照“构建靖宇工业经济发展重心, 建设现代化新城区”的战略定位, 及打造“三大基地”和“两大中心”的未来发展方向, 开发区产业定位为:矿泉饮品产业、现代中药科技产业、生态农特产品加工产业、现代服务业。根据开发区产业定位, 结合开发区区位特点, 开发区具体布局为:矿泉饮品产业园区、现代中药科技园区、生态农特食品加工园区、商贸物流园区、科技文化商务园区。靖宇经济开发区产业功能区域现已基本形成, 杭州娃哈哈、农夫山泉、康师傅、吴太等著名品牌企业已落户开发区 (均在公告范围之外) 因此, 从开发区的未来发展来分析, 现国土资源部公告的用地范围无法满足开发区发无法满足开发区未来发展的需要。
4.2 土地集约利用的几点措施
4.2.1 更新用地理念, 实现土地资源科学利用
转变传统的粗放式的土地利用观念, 提高对土地集约利用的意识。当前, 土地资源越来越紧缺, 为改善供求矛盾, 在土地有限的情况下, 必须提高土地利用效率, 充分挖掘土地利用潜力, 通过改善经营管理、增加经济投入等方式提高土地经济效益, 建立集约高效的用地模式。
4.2.2 加强规划控制, 严格限定发展空间
开发区经过近几年的建设发展, 原先的规划已不适应发展的需要, 大部分开发区都在重新编制新的区域规划。在修编规划时必须统筹兼顾, 本着高起点规划, 高水平设计, 高质量建设, 高效能管理的原则, 经过系统科学严格规范的考察论证, 报省、市两级审批。规划一经批准, 就必须严格执行, 不得随意变动、更改, 必须严格禁止随意扩大开发范围的行为。
4.2.3 以产出效益最大化为目标, 坚持供地与项目投入挂钩
集约高效利用土地, 提高单位面积产出, 因此, 严把土地招商关至关重要, 在土地招商引资过程中, 要吸引占地少、技术含量高、附加值高的项目。对入区企业的单位土地投资密度、投入产出率和上缴税收等, 制定科学严格合理的入园标准。对已征用而尚未开发的土地, 督促有关单位抓紧开发建设;对没有能力开发或不准备开发的土地必须收回;对征用后用作抵押的, 应以妥善处理, 坚决杜绝“征而不用, 多征少用, 征作他用”等违法违规现象的发生。
4.2.4 充分运用市场机制, 促进集约用地
严格执行我国土地利用等相关政策规定, 充分运用地价杠杆等市场机制调控土地市场, 提高土地利用效益, 同时, 建立健全土地预警机制, 防范不良行为发生, 引导和规范土地市场健康有序发展。
4.2.5 建立建设用地集约利用的激励和约束机制
在目前土地有限的情况下, 必须提高土地利用效率, 要建立健全激励和约束机制, 严格执行有关制度, 通过充分发挥税收的杠杆作用等经济手段, 做到企业效益要同土地利用效率相挂钩, 形成鼓励和支持企业提高土地利用效率的相关政策。在土地利用项目中对于建筑密度、容积率、单位面积产出、利润额等方面要制定相应的集约用地标准, 对用地单位在项目完成时间期限内土地利用效率好、单位面积产出高的企业进行鼓励, 必要时可以实施奖励措施, 从而极大地调动社会全体成员积极性;对那些没有在期限内完成的项目的用地单位可以适当予以处罚, 督促其改善经营管理, 建立集约高效的用地模式。
4.2.6 强化低效土地处置, 实现存量用地效益化
要强化低效土地的处置利用, 通过利益吸引、服务促进、政策限制、氛围逼迫、处罚问责等各种经济、行政、法律措施提高用地单位积极性, 引导用地单位盘活闲置地;建立健全用地单位退出机制, 通过土地补偿等途径促进土地流转, 把闲置、半闲置和低效利用土地向优质项目转移, 实现存量用地效益化。
摘要：随着我国经济快速发展、人口快速增长, 土地资源越来越紧缺, 在这种形势下, 开发区土地集约利用作为一种新的开发经营模式发挥着重要的作用。当前土地管理工作的重要内容是转变传统的粗放式的土地利用观念, 提高对土地集约利用的意识, 建立集约高效的用地模式。为了全面掌握土地利用情况, 为开发区土地集约利用以及制定进一步的政策提供依据, 采用实地调查的方法对土地整体利用情况进行评价, 并重点分析典型情况, 根据调查结果对土地集约利用潜力评价测算。本文分析调查当地实际情况, 结合吉林靖宇经济开发区土地集约利用评价工作, 阐述评价过程、结论及建议。
关键词：吉林靖宇经济开发区,土地集约利用,效益评价
参考文献
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土地集约集约利用 篇8
关键词：土地管理,节约集约,利用,措施
土地是人类赖以生存和发展的基础, 是珍贵的不可再生资源。在我国全面建设小康社会的现代化进程中, 土地问题始终是带有全局性、根本性、战略性的重大问题。我国人多地少, 耕地资源十分稀缺。因此, 我们必须加强土地管理, 推进土地节约集约利用, 科学合理利用土地。
1 加强土地管理, 推进土地节约集约利用重要意义
加强土地管理, 推进土地节约集约利用, 是保障发展用地需求的根本途径, 是促进经济社会可持续发展的基本要求, 是严格土地管理的重要环节, 是缓解我国土地供需矛盾的必然选择, 是调整经济结构, 转变经济增长方式, 建设节约型社会的必然结果。
1.1 土地节约集约利用有利于保护耕地
耕地是人类生存和发展的基本保证, 保护耕地对于实现社会经济可持续发展战略目标具有重大战略意义。
1.2 土地节约集约利用有利于节省投资
土地节约集约利用可以减少土地投入, 提高用地布局和人口分布集聚程度。城镇建设应尽量集中布局, 集约利用土地, 以减少道路、管线等基础设施投资和运行费用, 为城镇居民提供更完善的基础设施和社会服务, 提高城镇建设经济效益和社会效益。
1.3 土地节约集约利用有利于加强土地管理
土地节约集约利用有助于土地管理部门充分了解土地利用存在的问题, 了解不同功能区土地利用布局和利用强度, 了解某一具体地块开发利用潜力, 从而科学地制定土地利用指导方针和对策, 合理布局用地, 制定最佳开发方案, 发挥土地利用最大效益。
1.4 土地节约集约利用有利于土地市场发展
随着经济建设发展, 人们对土地利用要求也越来越高。土地资源优化配置, 使资源共享、功能互补。政府宏观调控和市场调节相结合的土地优化配置原则, 能有效抑制因盲目性、随意性而造成行为失当, 促进土地市场健康发展。
2 我国土地利用现状及存在问题
我国地大物博, 但人均耕地只有1.39亩, 仅为世界人均耕地的1/3。我国虽然实行最严格的耕地保护制度, 但建设占用耕地现象时有发生, 耕地总量在逐渐减少, 用地形势不容乐观。主要问题如下:
1) 土地利用十分粗放, 节约集约利用率低, 长期以来的粗放用地, 各地均存在滥占滥用土地现象, 没有充分、合理、有效利用土地资源;
2) 用地结构不合理滥用土地现象严重随着经济的发展, 用地规模逐渐扩大, 有些地区土地利用结构不合理, 公路、广场、绿化用地、空闲村、空心村、闲置住宅、闲散地块大量存在;
3) 违法违规现象大量存在破坏耕地、圈占集体土地炒预期、非法出租、转让土地等违法违规现象时有发生。一些地方盲目招商引资, 为了使项目尽快“落地”, 采取“以租代征”、超占面积、未批先建、未批先用等违法手段。这些行为严重影响土地节约集约利用;
4) 监管机制不健全, 执法监察不到位有些地方节约集约用地责任意识淡薄, 没有建立监管机制、动态巡查机制, 建设用地批前、批中、批后动态巡查不及时, 对各种违法违规用地执法监察不到位, 影响节约集约利用土地实际效果;
5) 后备资源、土地开发复垦整理空间不足由于国民经济的飞速发展, 一些耕地、林地、草地、山地等资源均被利用, 后备资源潜力明显不足, 有些土地开发复垦整理无法实现。
3 我国土地资源节约集约利用的措施
1) 科学规划用地, 从源头严格把关要制定科学合理的土地利用总体规划和城乡规划, 严格确定耕地保有量控制指标, 统筹安排各类、各区域用地, 严格保护基本农田, 控制非农业建设占用农用地, 大力提倡节约集约用地水平。不符合国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况的用地项目一律不批, 从源头制止浪费土地现象;
2) 要充分利用闲置土地, 积极盘活存量土地, 提高土地利用效率要定期开展存量建设用地资源普查, 制定鼓励盘活存量土地的政策措施。改造中、低产田, 整治闲散地和废弃地, 提高土地利用强度、投资强度、土地容积率, 努力提高建设用地利用率;
3) 要完善土地收购储备制度, 规范土地市场运行通过土地收购储备, 使政府能够实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标, 依法取得土地, 进行前期开发、储备以备供应土地, 真正实现土地招牌挂出让;
4) 严守耕地保护“红线”, 坚持节约挖潜并重十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。占用耕地, 要“占多少, 垦多少”, 占补平衡。通过大力实施土地开发、整理和复垦、盘活存量土地来增加土地, 通过改善农业生产条件来增加土地的产出效益, 严守耕地保护“红线”, 坚持节约挖潜并重;
5) 提高节约集约用地意识, 建立促进集约节约用地激励约束机制。政府部门可以运用价格机制调控土地, 通过耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等各种税收, 增强土地集约利用的动力。抑制机关企事业单位、个人占用土地行为, 促进土地集约节约利用。这间接要求用地者增加投资强度、提高建筑容积率、加大对地下空间和建筑立体空间开发, 高效利用土地。牢固树立节约集约用地和严格保护耕地的意识;
6) 加强监督检查, 动态巡查, 建立节约集约用地责任。机制执法监察工作要遵循“预防为主, 事前防范与事后查处相结合”的方针, 加强日常动态巡查, 建立节约集约用地责任机制, 批前、批中、批后要全面跟踪监督检查, 实施全程监管, 杜绝少批多占、未批先建、滥占滥用土地现象的发生, 节约集约利用土地, 使新开工项目基本不再出现闲置现象。
我们要加强土地节约集约利用宣传, 切实保护耕地, 加强土地管理, 大力促进节约集约用地, 提高土地利用效率, 探索符合我国国情的土地利用新途径, 实现经济社会可持续发展。
结束语土地是万物生存之本。加强土地管理, 推进土地节约集约利用是严格土地管理的重要环节, 是保障发展用地需求的根本途径, 是促进经济社会可持续发展的基本要求。因此, 我们要十分珍惜、合理、节约集约利用好每一寸土地, 并通过土地利用总体规划、计划的调控作用, 充分利用闲置土地, 建立土地收购储备制度, 做好土地开发整理工作, 加强监督检查, 全面落实节约集约用地责任, 牢固树立节约集约用地和严格保护耕地的意识, 坚守18亿亩耕地红线不动摇, 促进经济社会可持续健康发展。
参考文献
土地集约利用理论内涵阐述 篇9
一、土地集约利用的概念
对土地集约利用的研究最早是来自农业土地的利用研究, 是李嘉图等古典政治经济学家在地租理论中首先提出来的。其所谓农业土地集约经营, 是指一定面积的土地上, 集中地投入较多的生产资料和活劳动, 使用先进的技术和管理方法, 以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。土地集约经营按照生产要素投入的构成不同, 分为资金集约型、劳动集约型和技术集约型, 他们分别是指资金、劳动等生产要素集中地投入在一定的地块上。土地的集约利用是建立在一定的社会发展阶段和经济技术基础之上的。资金集约型应该有雄厚的资金做后盾, 马克思曾经指出, “在经济学上, 所谓耕作集约化, 无非是指资本集中在同一土地上, 而不是分散在若干毗连的土地上”;劳动集约型即为通常所指的精耕细作的经营方式, 该种集约型必须以充足的劳动力作为条件;技术集约型则需要以使用先进的科学技术为前提。总体来看, 最初的土地集约利用可以简单地理解为强化投资从而提高土地单位产出的一种方式, 即土地集约利用的目的都是为了提高土地利用率和生产率, 获取较高的经济效益, 它是与土地粗放利用相对应的一个概念。
二、与相关理论比较分析
土地合理利用与由可持续发展理念衍生的土地可持续利用是与土地集约利用密切相关而又有所区别的两种概念理论。
可持续发展是既满足当代人的需要, 又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。土地可持续利用由可持续发展的概念发展而来。1993年联合国粮农组织颁布的《可持续土地利用管理评价大纲》中提到土地可持续利用目标的五项衡量标准:土地利用方式有利于保持和提高土地的生产能力;有利于降低生产风险的水平;保护自然资源潜力和防护土地与水质退化;经济上的可行性;社会可以接受。其评价指标体系分别从生态、经济和社会三个方面建立, 顺应可持续发展的思想, 土地可持续利用标准兼顾了现在和未来的发展, 强调资源、环境和经济的协调关系。
土地合理利用是指在特定的时期和地区条件下, 对土地资源的开发、利用、治理、保护和管理, 并通过和利用组织, 协调人的关系及人与资源、环境的关系, 以期经济效益、社会效益、生态效益都达到最佳值。它要求土地利用保证土地资源充分开发, 杜绝浪费;发挥区域优势, 获取较大的区位效益, 促进商品生产基地建设;有利于农业生产布局与经济结构的合理调整与改革;有利于自然环境保护和农业生产组织管理。土地的合理利用更强调的是经济效益、社会效益、生态效益兼顾, 经济效益的提高不能以牺牲社会效益和生态效益为代价。
比较来看, 土地可持续利用和土地合理利用是较为相近的概念, 其内涵基本一致, 都寻求对土地的最佳利用, 具有维持和增加土地创造财富能力的本质特征。但前者体现了代际公平原则, 后者则没有体现, 这是两种理论的最大区别。而土地集约利用注重土地投入与产出率, 即经济效果;土地可持续利用强调社会的公平性、生态环境的可持续性, 强调土地资源的合理配置和协调发展, 正确处理近远期的各种利害关系;土地合理利用涉及到土地资源配置的诸多方面, 土地集约利用主要研究如何提高土地使用效率、节约用地, 仅仅体现了土地合理利用的一个方面。
土地集约利用的目标是用最少的投入换取最大的经济收入, 主要考虑的是在土地上的投入和产出, 显然没有注意到土地利用中对环境的保护, 所以土地集约利用在一定程度上是一种片面的土地利用行为。因此, 如果对土地集约利用的概念把握不当, 土地利用的必然趋势将是土地低度或过度利用, 而不是达到适度利用的理想水平。比如, 对于一些已经高度开发的城市中心区, 如果一味地追求集约利用, 其结果必然导致偏颇的过度利用, 过犹不及。
三、土地集约利用理论的发展
1、以可持续利用、合理有效利用为前提。
通过上文比较说明, 可持续利用不但要得到经济收入和物质资料, 并且强调了对土地利用前的合理开发以及利用中的保护和管理, 强调了利用的可持续性和多目标性, 是更深层次上的利用, 是一个综合概念。而土地集约利用仅考虑在土地上的投入和产出, 是相对较为片面的土地利用方式。因此, 土地集约利用只有以可持续发展、合理有效利用作为前提, 才能实现真正的集约利用。
随着可持续发展研究的深入, 国际上有关土地利用方面的研究, 都与可持续发展联系起来, 众多可持续发展评价的方法也逐渐应用于土地持续利用评价。同样地, 土地集约化利用须以可持续发展作为指导思想和重要依据。大量实践表明, 对土地资源的开发利用, 只有树立可持续发展的观点, 才能避免造成土地浪费的低度开发和破坏环境生态的过度开发。同时, 集约利用土地可以提高土地的使用效率, 减缓城镇外延发展速度, 节约宝贵的土地资源。因此, 土地集约化利用是实现土地可持续利用的重要手段之一。
2、扩展土地集约利用理论涵盖对象。
一般情况下, 过去在谈及土地集约经营时, 往往是指耕地, 言及非农业用地的很少。但随着社会经济发展、城市化加快及其过程中大量问题的产生, 促使土地集约利用内容逐步涵盖城市土地集约利用, 并且研究得到很快的发展。近年来, 开发区土地集约利用的实践和研究、农村居民点的集约和节约利用也是随着我们的社会经济发展遇到很多方面问题应运而生的。
但目前土地集约利用方面的研究尚未涵盖到未利用土地的开发利用。土地资源并非全部土地, 但可以预言, 当经济技术发展到一定水平的时候, 人类的文明意识必将大规模开发利用目前不能利用的土地, 改造自然、开源创新, 那么它们又将会成为土地的资源效益。因此, 土地集约利用评价研究不仅限于农业用地, 在城镇、工业区、旅游区、开发区等均已涉及, 同时也要逐步将未利用土地纳入其中。
3、土地集约利用理论内涵扩展与丰富。
随着可持续发展理论的兴起以及人们对单位土地劳动力、资本、技术等要素投入合理性的研究, 土地集约利用已逐渐从原来仅仅衡量土地投入、产出要素扩展到考虑更多的相关因素。比如, 土地集约利用逐渐演变成这么一种观点:以合理布局、优化用地结构和可持续思想为依据, 通过合理增加投入、改善经营管理等途径, 充分挖掘土地利用潜力, 不断提高土地的使用效率和经济、生态效益。按照这一观点, 土地集约利用主要体现在两个方面:一方面土地集约利用的实质是土地的投入产出比问题, 即以最少的投入获得最大的经济与社会效益;另一方面土地集约利用的前提是合理的用地布局、优化的用地结构和良好的生态环境。
还有学者构建了农业可持续发展模式, 提出现代集约可持续农业的农业可持续发展模式, 认为现代集约可持续农业是一个包含了生态农业、规模效益农业和人本农业三个子系统的系统整体, 是资源节约型、经营集约化、生产商品化的现代农业。
可见, 随着理论和实践的发展, 土地集约利用的内涵已远远超出原有的理论基础, 成为逐渐完善、内涵丰富的理论。
4、土地利用的集约化程度受社会经济发展的深刻影响。
土地集约利用在某种程度上是建立在以本地区雄厚的资金、先进的技术和高素质的劳动力资源上的, 即建立在该地区经济发展水平的基础之上。社会经济在不断改变与进步的, 经济、科学技术与人类社会的需求在不同的历史时期也有不同的表现, 这就导致了土地集约利用的内涵是不同的。
不同区域具有不同的经济发展水平, 处于不同经济发展阶段, 尤其是在我国经济发展不平衡、存在差异性的情况下, 因此对于不同地区就具有不同的土地集约利用模式和集约化程度, 不同的区域, 某一区域内不同用途土地类别应采用不同的土地集约化利用的评价方法和指标。从区域角度看, 土地集约利用宏观上主要强调土地综合效益及用地功能、结构的合理性;中观和微观层次上则注重某一类型用地分区的用地规模、开发强度、基础设施完善程度、投入产出合理性等方面。
同时, 在不同的历史时期, 人们对土地集约利用的认识与标准也存在差异。因此, 土地集约利用不是一个固定的数值或者是僵硬的模式, 而应该是一个动态的发展过程, 是一个以时间、空间和土地类别为坐标的三维概念。
5、土地集约利用要体现以人为本的思想。
以人为本已经成为我国协调社会发展的重要理念, 发展和改革的目的都是为了人, 即社会发展的最高目标是实现人的自由和全面发展。土地是社会发展和人生存的载体, 其利用理应在顺应自然规律的前提下充分体现以人为本的发展思想。融合“以人为本”理念的土地集约利用理论强调人的全面发展, 人类物质、精神生活多种需要的满足, 生存与生活质量的不断提高和社会公正的实现。
现在, 人们追求人类与自然环境的和谐协调发展, 而这一切均以土地作为载体, 因此土地的利用方式对此具有决定性的影响。人们对土地的利用是多目标的, 除了物质需求和经济需求之外, 人们对良好环境的需求也逐渐变得强烈。土地集约利用的任何模式和实现途径都应该以实现此目标为根本原则, 同时兼顾公平和效率, 不断消除贫困, 提高人们的生存和生活质量。
四、土地集约利用标准化指标体系建设
土地集约用地评价是通过设计一整套土地集约利用评价的指标体系, 通过对各项指标的衡量和分析, 探索不同背景条件下集约用地的标准及其方法, 进而对土地的集约利用水平进行评价。
国际相关经验表明, 一个完善的制度理论必须有一个标准、合理的指标体系来加以支持, 才能使各项制度能够得到有效的贯彻实施;在推行一个制度或者一种理论运用在实践中时, 为了达到既定目的, 一般都采取从试行、标准到扩值的三个步骤。
科学地制定一个适合相应管理的“标准”, 制定标准后还要制定一个“阈值”。“阈值”是用来评价实施管理的效果, 我们要根据这个实际的效果来调整我们的制度规范, 为此我们要“扩值” (也就是具体调整规范的既定内容) 。
经扩值后的土地集约利用概念内涵具有宽泛性, 单项指标将难以实现科学量度, 必须采用多指标从多个层面进行综合计算。因此, 节约和集约利用评价指标体系设计的基本思路要以节约和集约用地内涵界定为基础, 以土地可持续利用和社会经济可持续发展为目标, 以合理、合法、高效利用为出发点。在具体指标设计中, 土地节约和集约利用评价指标一般包括4个方面的评价内容:影响制约土地集约利用因素指标;土地集约利用程度评价指标;土地集约利用趋势和可持续度指标;土地利用效率指标。
设计评价指标体系, 选取的评价引子要有相对稳定和可靠的数据来源渠道, 应能在相关权威机关提供的资料或通过实地调查的基础上, 直接获取这些指标可以量化的数据, 以便开展定量化分析与评价。指标计算尽量以定量计算为主, 体现科学性, 但必要时也对个别难以定量的指标进行定性分析, 以利于操作, 减少随意性。
目前, 国内外节约和集约用地评价研究在地域范围上主要集中在城市土地, 在土地利用类型上则主要集中在非农建设用地, 针对农用地、农村宅基地等土地利用类型, 以及某一具体综合土地利用类型的区域型集约用地评价指标研究涉及不多, 也很不系统。因此, 土地集约利用评价指标体系还应分区域、分地类进行, 体现宏观、微观相结合的原则。
五、结语
土地集约利用有其不完善性, 在实践中如果仅仅将其仅注重经济学效益的理论特点作为土地利用的指导思想, 结果可能并不能真正达到集约利用的目的。只有灵活的扩展其内涵, 并辅以其他科学的理论, 充分考虑土地利用的社会、生态、经济效益, 在土地利用过程中做到以人为本, 以实现人类社会的多目标为原则, 才能实现土地的可持续、合理有效利用, 也才能真正的实现土地的集约节约利用。
论土地资源节约集约利用 篇10
节约集约用地主要包括了三层含义, 一是节约用地, 就是各项建设都要尽量节省用地, 想方设法地不占或少占耕地;二是集约用地, 每宗建设用地必须提高投入产出的强度, 提高土地利用的集约化程度;三是通过整合、置换和储备, 合理安排土地投放的数量和节奏, 改善建设用地结构、布局, 挖掘用地潜力, 提高土地配置和利用效率。
2 节约集约用地的实际意义
我国人多地少, 耕地资源稀缺, 当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期, 建设用地供需矛盾十分突出。土地问题始终是现代化建设进程中一个带有全局性、战略性的重大问题。严格土地管理, 推进节约集约用地, 是我们唯一能做的事。我国人口众多、人均资源相对不足, 后备资源十分稀缺, 人多地少的矛盾突出。我国以不到世界10%的耕地, 承载着世界22%的人口。更为严峻的是, 我国有限的耕地资源还在继续减少。目前, 我国耕地只有18.27亿亩, 人均仅有1.39亩, 还不到世界人均水平的40%。我国人多地少与土地粗放利用并存, 新增建设用地规模过度扩张, 用地结构也不够合理, 土地的粗放利用进一步加剧了人与地的矛盾。当前和今后一个时期, 是我国全面建设小康社会的关键时期, 也是工业化和城镇化加快发展的重要时期, 我国人口还将继续增加, 经济建设占用一定数量的耕地不可避免, 土地供需矛盾将日益尖锐。在我们这样一个发展中的人口大国, 土地问题始终是现代化进程中一个带有全局性、战略性的重大问题, 必须坚持最严格的土地管理制度, 节约集约用地, 坚守耕地红线, 有效地减少城市发展过程中对耕地的占用, 对于实现社会经济可持续发展的战略目标具有重大的战略意义。城市土地集约利用的概念是从农业土地集约利用借鉴过来的, 但由于城市土地利用有自身的特殊性, 迄今为止, 中外学者对于城市土地集约利用的概念和内涵尚未达成共识, 从而增加了研究的难度和复杂性。土地集约利用可以减少土地投入, 提高城市用地布局和人口分布的集聚程度。而集聚所产生的规模效益, 是社会提供完善的基础设施和公共服务设施的基本前提。人们现在越来越重视对城市用地的增长加以适当的控制, 其目的主要是为了降低基础设施运行费用, 提高大城市地区的社会和经济功能。城市建设应当尽量集中布局, 集约利用土地, 以减少道路、管线等基础设施投资和运行费用, 为城市居民提供更完善的基础设施和社会服务, 提高城市建设的经济效益和社会效益。土地管理部门可以充分了解当地土地利用存在的问题, 从而科学地制定土地利用的指导方针和对策, 正确引导城市土地的使用方向。其次, 有助于土地管理部门制定和完善土地利用的有关法律法规, 推动土地管理法制化的进程。再次是有助于了解城市不同功能区土地利用的布局和利用强度, 有利于土地管理部门加强低度利用土地的管理和规划部门调整城市规划, 合理布局城市用地, 发挥土地利用的最大效益。在土地管理的实际运作过程中, 把握好突破指标限制、布局限制和调整限制, 使建设用地保障能够在经济建设方面发挥“龙头”作用, 做好经济建设与土地功能的有机组合, 抓住“土地适宜性的评价”。土地的聚合优化、园区功能化, 使土地利用从“松散型”、“粗放型”走向“节约集约化”的管理模式, 高度科学地推进土地使用的“变迁”价值。土地的经济价值的提升, 凝聚了土地节约集约利用的综合竞争力。随着经济建设的发展, 人们对土地利用的要求越来越高, 土地品位拉动了土地价值的提升, 突出了“土地经济评价”的重要问题, 由此推动了土地市场的运作。土地资源在分级、类型、结构和用途方面, 往往构成了土地品位的综合指数, 优质的环境带来了土地价值的再生、升级。土地经济建立在合理的土地功能配置与和谐的环保生态环境, 以政府的宏观调控和市场调节相结合的土地优化配置原则, 有效抑制了因盲目性、随意性而造成作为失当的负面现象, 促进土地市场的健康发展, 从而有利于整体综合竞争力的提升。
3 影响土地节约集约利用水平的主要因素
经济增长仍处于粗放型模式, 当前我国经济增长方式仍未完成由量的扩张向质的提高转变, 富有地方特色的“块状经济”分散在广大城镇和农村, 具有产业层次低、产品档次低、技术含量不高和企业规模小等粗放型经济特征, 而占地规模小、附加值高的现代服务业尚处于起步阶段。随着产业发展的一大能量得以释放, 大规模的基础设施建设、经济开发区、城市的扩张均涉及土地用途的改变, 最终引发土地供求不足, 造成土地集约利用水平低下和土地供需矛盾空前激化并存的不合理现象。土地产权制度存在缺陷, 土地产权制度规定城市土地归国家所有、农村土地归集体所有, 这两种土地所有权都存在主体模糊的问题, 客观上缺乏对用地主体集约利用土地的有效激励。就城市土地而言, 由于土地开发利用、出让转让都是由当地政府实施, 土地收益基本归政府所有, 或进一步演化为部门所有, 实际上地方政府或部门不是土地所有人身份, 而是以代理人的身份管理土地, 因此并不具有对土地财产的责任感。就农村土地而言, 虽然法律明确规定归集体所有, 但未规定是属于哪一级集体所有, 有的法律中界定为乡 (镇) 、村两级, 有的界定为乡 (镇) 、村或村内农业集体经济组织, 土地所有权主体及内涵不清。城市土地产权模糊, 往往造成多处供地及地方政府违法用地的情况。农村土地产权不明及承包期的限制, 往往造成农户缺乏集约经营土地的激励, 存在经营的短期化行为。再加上城市土地所有权与行政权紧密结合, 造成农村集体产权受到歧视, 农民表面上看来对土地拥有租赁权、承包经营权, 实际上从农民手里买到的一级市场土地, 价格是严重背离市场定价原理的。在土地由农业用途转为非农用途时, 由于缺少真正的约束机制以及部分集体组织领导人的违规行为, 造成农业用地的大量流失及农民利益被侵占。工业用地出让价格机制缺失, 各地为加快招商引资而实行的土地优惠政策, 不仅引发了地区间在工业用地供给上的无序恶性竞争, 直接导致工业用地地价普遍低于征地开发成本, 扭曲了土地价格对土地稀缺程度的信号显示, 企业没有对土地集约利用产生紧迫感, 相反在土地低价格的诱惑下, 催生了企业随意增加用地需求甚至发生“圈地”的行为。
4 制定政策, 鼓励节约集约利用土地及建议
建立考评机制, 各级政府的主要责任、基本农田的保护、土地出让金的收缴、土地出让方式的规范、农地转用计划的使用、土地利用规划的实施以及用地项目的投资强度、产出率等。考评的重点放在县、乡两级政府。要将土地集约利用的考评机制, 与各级政府耕地保护、土地市场建设的责任目标、政绩考核等结合起来实施。根据农村税费改革的新情况, 确定迁村腾地、整理土地的经费来源。从土地收益中拿出部分资金, 用于迁村腾地农民搬迁的补偿、土地复垦的补助, 以鼓励村庄集并、旧宅还耕工作, 把高产基本农田土地整理与探索建立建设用地指标折抵制度结合起来, 努力缓解建设用地指标严重不足的矛盾。对旧城改造、企业搬迁、使用地下空间、建设多层标准厂房的工业用地, 可适当减免城市基础设施配套费, 调整土地契税、土地有偿使用费、容积率的额度与标准, 鼓励工业用地实行租赁制度。建立完善节约集约用地的长效机制, 建立完善纵向共同责任机制, 涉地股室各负其责、共同把关, 不断强化保护国土资源的责任和意识。另外建立完善横向共同责任机制, 与相关部门密切配合、齐抓共管、联合执法、全力推进, 形成了事前事中事后紧密衔接、相关部门协调配合的执法监管机制, 逐步形成国土资源“大家管、大家用”的良好局面。从根本上尽快扭转经济增加与土地资源减少的严重失衡趋势, 努力实现土地资源的充分、高效、合理、持续利用。
摘要：我国现阶段正处在加快推进工业化、城市化、现代化发展的重要历史时期, 土地作为最重要的战略资源显得尤为宝贵。针对我国人多地少, 耕地后备资源不足的国情, 在城市化的过程中, 如何提高土地使用效率, 集约利用城市土地, 已引起规划和土地管理部门的高度重视。
关键词：节约集约,土地,城市土地合理利用,建议
参考文献
[1]国务院《关于促进节约集约用地的通知》, 2008.
[2]李元.集约利用土地不断提高城市土地运营水平[J].中国土地, 2003.
城市建设中的集约利用土地 篇11
城市建设中土地利用存在的问题
随着金坛市城市化、工业化的加速发展，重点项目和城市基础设施建设用地需求量较大，这给金坛市的土地利用提出了新的课题。从近年来金坛市城市建设中的土地利用情况来看，特别是工业用地，节约集约利用土地的水平正在逐步提高；特别是近几年，土地利用观念和方式有了较大的转变，但在功能分区、投资强度、土地利用率等方面还存在不尽人意的地方。
土地利用效率相对低下。目前市政府的考核主要是以GDP为核心的政绩考核体系，这一考核体系未将节约集约利用土地真正纳入其中，导致土地的粗放利用，节约集约用地难以得到有效落实。
土地闲置现象依然存在。根据近年来的闲置土地调查，金坛市的土地闲置现象依然存在。经分析造成土地闲置的原因有以下几方面：一是企业在征地时对用地面积宽打宽算，造成了项目实施阶段的建设用地利用不充分；二是部分企业由于资金落实或规划调整等其他原因，建设速度慢；三是前几年政府为了招商引资，以低地价为吸引，鼓励企业多征地，造成一些企业大量圈地；四是也不排除部分企业在用地指标日趋紧张的情况下人为囤积土地。
城市建设中土地集约利用的对策
城市建设和发展过程中，规划起着“龙头”和先导作用，土地发挥着基础和保障功能。城市规划作为公共政策的调节功能就更为重要。现根据金坛市的实际情况，就城市建设中的土地集约利用，谈一些个人浅见。
做好规划与国土相关问题的有机衔接。城市规划首先要考虑土地资源约束，强调内涵发展，千方百计杜绝形象工程；土地规划要重新审视目标，从城市的科学合理布局、交通运输功能之间的联系出发合理确定城市化布局。在工作过程中一是要做到规划指导思想、目标衔接；二是要做到土地分类、建设用地标准衔接。规划中要把近期项目用地纳入远期规划当中，做到近期行为与远期目标相结合。两个部门之间要经常沟通、互相探讨，建立长效的合作机制。
合理编制年度用地和供应计划。在编制年度建设用地计划的过程中，由市政府召集相关部门，根据金坛市的实际情况，将新增建设项目用地、旧城区改造用地以及盘活的存量用地全部纳入年度规划建设用地计划，实现对增量和存量建设用地的全面掌控。利用有限的土地资源，提高土地利用率。
结合金坛市经济发展水平和实际情况，认真分析上年度土地供应总量、结构、方式，合理确定全年土地供应计划，在目前经营性用地供应计划编制的基础上，将工业用地、基础设施用地等纳入土地供应计划，提高国土部门的市场配置水平。通过计划控制来从数量、地块、时序等方面对土地市场进行总量调控，提高土地供应的科学性、合理性。
增强节约集约用地的理念。按照国家节约集约利用土地的要求，及时理性地为城市发展建设提供用地，同时保障耕地面积不减少。在城市建设中，对土地的利用既要发展城市基础设施建设，又要保证土地用途的合理布局；既要满足城市建设项目用地需求，又要为创建优美的人居环境提供充足的交通、广场和绿化用地；既要重视当代人生存发展用地需求，又要对后代人的永续生存留有发展空间。
建立考核约束机制。加强集约利用考核，建立相应的约束和考核指标，通过对各镇（区）建设用地的投入产出率、盘活存量进行评价，并纳入市政府年度综合考核中，作为政策优惠、经济奖励、精神鼓励的依据。同时结合国土资源部节约集约模范县（市）创建活动，使节约集约利用的理念贯穿到全社会，提高土地利用的效率。
完善土地供应全程监管机制。把好批前准入关。认真贯彻省、市相关政策，从严控制划拨供地范围，对交通、城市基础设施以及各类社会事业等用地中的经营性用地，尝试有偿出让。
把好批中管理关。强化前期调查，加强出让合同管理。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、项目开竣工时间、规划条件及土地闲置的处罚意见，对改变用途的还应约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。这样，一方面可以增强用地者依法用地的意识，另一方面可以为政府依法查处违法用地和土地闲置行为争取主动。
把好批后监督关。建立科室、执法大队、国土所批后监管三级联动机制，对供地项目进行动态巡查，及时发现未按出让合同约定进行建设的情况，督促企业进行整改。
通过对供地项目的全过程监管，把监督管理贯穿于项目建设的全过程，在优质高效地做好服务的前提下，保证项目依法实施、合理利用土地。
在城市建设和管理过程中，我们必须尽可能地节约集约用地，充分利用好每一寸土地，全面提升金坛市城市建设管理和国土资源管理水平，为金坛市全力打造“实力金坛”、“创新金坛”、“宜居金坛”、“人文金坛”、“和谐金坛”提供有力保障。
（作者单位：金坛市国土资源局）
土地资源集约利用的影响因素 篇12
1 土地利用适宜性与限制性
(1) 就其自然生态属性而言, 土地资源是一个自然综合体, 其性质取决于气候、水文、土壤、生物、地质和地貌等自然要素的相互影响和相互作用, 加上这些自然要素本身的时间演化和空间分异, 致使土地质量呈现明显的时空变化。由于土地质量包括土地的全部性质和过程, 即是对利用有利或不利的各种性质及其相互影响、相互制约过程的综合, 因而, 就某一特定的土地利用而言, 土地质量可以表现为正反两方面, 对其产生有利影响或作用的构成土地利用适宜性, 反之, 产生不利影响或作用的即构成土地利用限制性。
(2) 就集约利用而言, 土地资源适宜性和限制性特点不仅决定了土地将要用于何种用途, 还决定了具体的土地利用方式以及利用程度。由于不同土地用途都有其所需要的特定土地条件, 而土地资源往往又在一定程度上具有多宜性特点, 所以在集约利用土地时, 既可能需要为某种土地利用寻找最合适的土地资源类型, 也可能需要在某类土地的不同用途间进行比较以挑选出最为合理有效的利用方式。
2 经济社会发展水平
土地利用的经济社会属性还使得土地集约利用受到诸如人口、就业、科学技术、文化习俗和政策制度等社会因素以及经济总量、经济结构和经济效益等经济因素的制约, 也即经济社会发展水平及其所表现出的区域差异深刻影响着土地集约利用。
(1) 人口因素包括人口数量、质量结构及其分布等方面, 但主要表现为人地关系的和缓或紧张与否。人地关系是影响土地集约利用的一个重要因素, 这也是为什么不同国家和地区处于相近的经济发展阶段, 却呈现出完全不同的土地集约利用水平的原因。
(2) 作为第一生产力, 科学技术对土地集约利用往往起着不可替代的提高和促进作用。科学技术不仅能提高土地利用的经济社会上限和自然生态上限从而突破既有水平下的投入强度限制, 而且通过改变工艺可以提高土地利用程度、产出效果和改善土地持续状况。
(3) 文化习俗主要通过用地观念和传统对人们土地利用行为方式产生影响.而且这种影响往往是潜移默化的, 同样不容忽视。如前所述。中国劳动人民在长期农业土地利用实践中形成的精耕细作传统, 就包含了集约经营的用地理念, 而且的确创造了辉煌成就。但是在市场经济大潮席卷之下, 人们急功近利的观念甚嚣尘上, 传统的优良用地观念正在被逐渐“更新”。
(4) 政策制度性因素对土地集约利用的影响也不可忽略, 在中国当前市场经济体制尚未完善、法制建设还不健全的情况下更是如此。以农地为例, 目前影响土地集约利用的政策制度因素既包括农地制度、农业经营组织、经营方式等微观方面的问题也包括农业投入、农产品价格、流通、工农关系等宏观政策方面的问题。
(5) 经济总量及其与人口比较得到的经济发展水平影响区域资本市场的形成和发展, 而资本市场发育状况则在一定程度上决定了所在地区土地集约利用的物质基础。这也是通常情况下资金及其物化投入 (土地投入的主要部分) 成为衡量土地集约利用水平主要指标的重要原因。在一定技术条件下, 土地和资本可以相互替代, 因此, 资本市场变动会影响土地与资本的技术替代率, 从而影响土地集约利用水平。
(6) 经济结构主要通过产业结构影响土地集约利用。一个地区产业结构及其变化会引起土地资源在产业上的分配和再分配, 从而影响土地集约利用状况。如果一个地区产业结构总体粗放, 那么无论该地区在微观上如何强化集约经营, 也难以改变总体利用粗放的态势。
(7) 经济效益为土地集约利用提供了经济动力。土地集约利用归根结底在于投人增加, 而其中的经济效益就在很大程度上决定了投入增加的“量”。在经济效益备受关注的今天, 区域总体经济效益状况也往往制约所在区域土地集约利用水平。
3 不同土地利用主体的用地目标和手段
土地利用的经济社会属性使其成为社会性资源利用活动, 而土地利用主体也不仅包括直接与土地资源发生联系的具体农户或用地单位, 而且包括管理土地资源的各级政府 (中央政府和地方政府) 。不同利用主体由于其所处社会地位和关注目标的差异, 在具体土地利用及其相关活动中所采取的方法手段也各不相同, 导致土地集约利用水平影响因素呈现不同层次的特点。另外, 不同利用主体目标和方法手段的发展变化也极大地影响不同地区土地集约利用状况。
(1) 就土地利用微观主体农户或用地单位而言, 集约利用土地资源的主要目的不外乎增加产品产出和经济收入, 它们一般会根据土地资源区位等自然生态条件以及国家政策规定等经济社会条件, 通过观念更新、增加投入、应用技术等方法确定适宜的土地用途和利用强度。在市场经济条件下, 特定土地资源最佳用途取决于各种用途的经济收益能力竞争, 收益能力越高的用途就越具竞争优势, 收益能力最高的就是该地块条件下的最佳用途。以城市土地为例, 虽然用途具有多样性特点, 但每块土地只有一种用途最佳, 而不同用途之间的相互竞争导致土地转向收益能力最高的用途, 正因如此, 城市土地用途空间序列一般由内而外表现为商业用地一住宅用地一工业用地。
(2) 就各级地方政府而言, 由于对政绩的刻意追求, 它们普遍重视所在地区经济增长和就业等经济社会问题, 随着生态环境状况开始成为政绩考核内容, 环境保护也逐渐成为它们关注的另一热点。在土地集约利用为国家大力倡导的情况下, 在土地利用管理中, 它们除了制定和实施土地利用规划、加强执法监督外, 还通过规范土地市场和应用推广科学技术等方法手段保障微观土地利用主体的集约用地行为。但是, 在很多情况下地方政府的土地利用管理都面临和微观利用主体或上级政府进行种种“博弈”的问题, 并且往往导致土地利用上的不集约。
土地集约利用的系统性 (目标层次性、主体多元性、手段多样性) 决定了集约利用不仅是作为微观主体的农户或单位在其生产实践中必须考虑的问题和努力的方向, 作为土地利用组织管理主体的地方政府以及宏观调控全国土地利用的中央政府, 更应该围绕各自层次的土地集约利用目标并结合自身特点采取相应措施, 并努力实现所有措施在土地集约利用综合效益最大化终极目标下的协调统一。
摘要：目的:探讨土地资源集约利用的影响因素。结论:影响因素有土地利用适宜性与限制性;土地资源集约利用的经济社会发展水平;不同土地利用主体的用地目标和手段。它们之间相互作用、相互影响的结果便直观表现为土地集约利用水平高低。