合理价格（共8篇）
合理价格 篇1
近年来我国住宅价格水平快速增长, 从宏观总体角度而言有利于宏观经济的增长;但是从收入结构来看, 房价的快速增长使得多数家庭住房支付能力相对下降, 尤其对于居住在大中城市的居民家庭, 居民可支配收入的增加却赶不上住房价格高速上涨, 很多人对房价的上涨表示不满。那么, 我国目前的房价是否合理?究竟怎样才算是合理的住房价格水平?本文将借鉴国内外相关研究, 针对当前我国实际情况对住房价格合理性进行分析。
1 合理住房价格水平的标准
1.1 住房价格水平合理性的判断标准
目前, 对住房价格水平合理性的判断标准为:区域内中等收入家庭可以消费得起中等房价的住房。房价合理性的衡量主要从家庭住房支付能力的角度来衡量。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民房价的考察, 世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3～6 (世界银行专家的说法为4～6) 。澳大利亚学者的最近研究结果表明, 如果10年前合理的房价收入比是6的话, 由于低利率、低通胀的影响, 当前的合理房价收入比应该是9。
目前社会上用平均房价和家庭平均年收入计算房价收入比还存在一定缺陷:一是没有考虑到目前居民收入差距过大的影响, 二是忽视了不同住房供应体系。为使房价收入比的评定方法更加科学合理, 我们根据家庭不同收入, 将家庭分为高收入家庭、中高收入家庭、中等收入家庭、中低收入家庭、低收入家庭;根据不同住房供应体系, 将住房分为高档别墅、普通住宅、经济适用房三类;把每类住房的价格与每类家庭年收入相比, 来确定不同收入群体对不同档次住房的房价收入比。
1.2 住房价格上涨速度的判断标准
房价上涨的合理幅度可用居民收入增长率、物价上涨率、GDP增长率来确定。根据国内外的研究成果, 在假定初期房价处于合理水平的条件下, 合理房价上涨幅度的上限水平应该不小于物价上涨速度、土地增值幅度权重加权综合。如果房价涨幅低于这个下限水平, 表明房地产业正处于衰退时期;合理房价上涨幅度的下限水平应该不大于经济增长水平或城镇居民收入的增长水平, 否则会影响到国家经济的持续良好运行以及居民生活质量的提高。
2 对当前房价的合理性初步评价
2.1 房价收入比
根据2008年中国统计年鉴和房地产年鉴已有的统计数据, 分别测算了全国31个省市2007年的房价收入比 (表1) 。分析结果表明, 这些城市2007年的房价收入比大部分集中在4～9, 可以认为是一个相对合理的房价支付能力范围。从家庭住房支付能力的角度来看, 其中内蒙古、青海、宁夏、甘肃、新疆、吉林居民家庭住房的支付能力很强;贵州、山西、黑龙江、云南、西藏、河南、广西、山东、安徽的支付能力较强;陕西、河北、江西、湖南、辽宁、重庆的支付能力一般;海南、广东、四川、湖北、江苏的支付能力较弱;福建、浙江、北京、上海四个省市的家庭住房支付能力呈现不足的趋势。
注:人均住宅面积按2007年城镇家庭人均住宅面积27.1平方米计算。
为进一步区分不同收入群体对不同档次住房的支付能力, 本文利用2007年不同住房供应体系下的房价与不同收入家庭的家庭年收入相比, 结果如下。首先, 从全国平均水平来看, 我国居民对于普通住宅和经济适用房的房价收入比分别为6.6和3.2, 有一定的支付能力;对于别墅、高档公寓支付能力存在不足。收入阶层按照七等分划分的房价收入比标准来划分呈现如表2所示的阶梯结构。
由此可知, 我国目前存在较大的收入差距, 高收入阶层的收入增长明显快于低收入阶层的收入增长。对于最低收入者, 经济适用房的支付存在较大困难;而对于最高收入者, 别墅和高档公寓的支付能力较强。只有中上收入者、高收入者和最高收入者的住房支付能力超过全国平均水平。
2.2 住房价格上涨速度
根据1998—2008年中国统计年鉴中我国住宅平均销售价格作为研究我国住房价格上涨速度的基础数据, 计算我国自1997年以来住宅价格的增长速度, 并根据国内生产总值、城镇居民人均可支配收入、居民消费价格指数和土地交易价格指数的时间序列数据分别计算出GDP增长率、人均可支配收入增长率、CPI增长率以及地价增长率。
结合上述全国主要经济指标增长率数据, 确定我国住宅价格涨幅的上限和下限标准。通过对我国GDP增长率和城镇人均可支配收入增长率进行取值, 得出1998年到2007年间我国住房平均价格涨幅的上限标准;再通过对CPI增长率、土地交易价格增长率取平均值, 计算出1998—2007年我国住房平均价格涨幅的下限标准。
通过确定的我国房价涨幅上限和下限作为判断标准, 对我国住房平均价格涨幅的合理性进行判断。通过上图可知, 我国住房价格的增长速度在1998—2003年一直处于合理的涨幅范围之内, 但是在2004年、2005年却超出了我国住房价格合理涨幅的上限水平。2007年房价的涨幅也接近于房价合理涨幅水平的上限。说明近些年来我国住房价格呈现增长幅度过快的趋势, 超出了房价波动的合理范围, 当前房价不够稳定, 有突破房价合理涨幅上限水平的趋势。
3 结论
根据国际上合理的住房价格判断标准来判断, 我国的房地产价格还不够合理。合理住房价格水平, 维持房地产市场稳定运行, 是我国宏观调控的重点所在。总而言之, 我们可以得出以下结论:
(1) 从住房支付能力的基本判断标准来看, 我国住房价格水平整体偏高, 尤其是部分大城市如上海、北京、浙江、福建这样含有一线城市的省市中, 房价相对于收入持续上涨使得居民的总体支付能力持续下降, 房价逐渐趋于不合理。与此同时, 海南、广东、四川、湖北、江苏省市房价随着城市的不断发展而上涨, 收入的增长也慢于房价的上涨, 支付能力也逐渐呈现下降趋势。
(2) 由于我国存在较大的收入差距, 近年房价的快速增长使得除最高收入群体外人群房价支付能力均较低。合理的住房供应体系应该在目前的基础上全部提高一个档次, 使得中等收入者、中上收入者、高收入者和最高收入者的住房支付能力高于全国平均水平, 同时, 让低等收入者对经济适用房具有一定支付能力, 中等收入者支付得起普通住宅, 高等收入者的住房支付能力提高到可以支付别墅高档住宅的水平上。
(3) 近几年来我国住房价格不够稳定, 自2004年以来产生较大的波动。2004年和2005年均出现了房价上涨速度超过GDP增长速度和人均可支配收入增长速度的情况, 2006年房价的回调、2007年房价持续上涨、2008年房价的下降以及2009年房价的回升值得我们对房价稳定性重点关注。尽管政府部门已经采取一些措施, 但是效果不是很明显。合理住房价格水平, 维持房地产市场稳定运行, 是目前的重点所在。
摘要：当前我国房价的快速增长引起了很多大中城市居民的不满, 根据国际通用的房价合理性判断标准, 从房价收入比和房价上涨速度两方面来判断我国房价的合理性。经分析得出我国目前的住房价格不够合理, 因此合理住房价格水平, 维持房地产市场稳定运行, 是我国宏观调控的重点所在。
关键词：住房价格,房价收入比,房价合理涨幅
参考文献
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怎样保持农产品价格合理水平 篇2
2009年1月24日，国家发展和改革委员会的网站上又有这样一条头条新闻：考虑到去年以来粮食生产成本上升较多，为保护农民利益，保持粮食市场价格合理水平，调动农民种粮积极性，进一步促进粮食生产稳定发展，国家决定2009年继续在稻谷主产区实行最低收购价政策，并大幅提高最低收购价水平。
2009年2月1日，《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》公布。“保持农产品价格合理水平”这一条格外引人注目，因为它是中央一号文件“保农业稳定发展 促农民持续增收”的主旨最直接的落实。
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长程国强接受《经济》专访时指出，保持农产品价格合理水平，对确保农民利益、保护和提高农民种粮积极性，保障国家粮食安全意义重大。
2009，农民增收形势严峻
《经济》：此次中央一号文件出台，也是中央连续6次发布关于“三农”的一号文件，这其中深刻的背景是什么？其重要的主旨是什么？
程国强：这首先体现了党中央一以贯之重视三农问题、坚持把解决三农问题作为全党工作的重中之重的战略思想。其次，2008年10月党的十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》这一当前和今后一个时期推进农村改革发展的纲领性文件，2009年是贯彻落实《决定》的第一年。中央继续出台一号文件，正是为了把《决定》的战略部署细化、实化，制定具体的政策措施，切实解决当前农村改革发展面临的深层矛盾和新情况、新问题。第三，是应对国际国内复杂局面的需要。
中央经济工作会议要求，越是在经济发展遇到困难的时候，越是要重视农业、农村、农民工作，千方百计确保农业特别是粮食安全不出问题；要把提高农民收入、夯实农业基础作为扩大内需的重要内容，巩固和发展农业农村的好形势。
由此，2009年中央一号文件以促进农业稳定发展、农民持续增收为主题，把保持农业农村经济平稳较快发展作为首要任务，围绕稳粮、增收、强基础、重民生，进一步强化惠农政策，增强科技支撑，加大投入力度，优化产业结构，推进改革创新，千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给、千方百计促进农民收入持续增长。
《经济》：在当前复杂的国际国内经济形势下，影响农民收入增长的关键因素有哪些？
程国强：十七届三中全会《决定》提出到2020年农民人均纯收入要实现比2008年翻一番的目标，这要求今后12年农民人均纯收入年均增长速度必须保持在5.95%以上。从过去30年农民收入增长的情况看，实现这一目标的任务非常艰巨。尤其是当前受国际金融危机的影响，农民增收形势非常严峻，面临既难以靠农产品价格上涨、也难以靠外出务工增收的双重困难。
这种双重困难近年还不多见，因此今年保持农业农村稳定发展、农民持续增收的形势严峻、挑战巨大，有可能成为近年来最为困难的一年。
一方面，今年农业经营增收空间较小。由于全球性粮食增产，供求形势趋缓，加上受国际金融危机的影响，国际粮价自2008年6月上涨到这轮周期的顶峰后开始大幅回落。国内市场除小麦、稻谷价格在国家政策支撑下保持稳定运行外，玉米、大豆、猪肉等农产品价格出现不同程度的下降。如与2008年同期相比，今年1月玉米价格下降12.4%，大豆价格降幅达23%。由于粮价走低，种粮收益呈进一步下滑趋势。据农业部调查，2008年水稻、小麦、玉米三种主要粮食品种亩均纯收益仅为136元，比2007年减少31元。初步判断，预计2009年农产品价格将呈持续低迷徘徊趋势。这不仅将进一步压缩农民的农业经营收入增长空间，而且也直接影响农民生产积极性，对保持粮食等重要农产品的稳定发展不利。
另一方面，农民外出务工形势趋紧、工资性增收困难较大。随着金融危机向实体经济的扩散，国外经济增速明显放缓，我国工业产品出口受阻，一些企业关闭和停工，导致农民外出就业困难、工资水平降低。目前全国约有2000-2500万农民工就业困难。农民工返乡增多，就业难度加大，直接影响农民靠务工增收。
让农民种粮有利可图
《经济》：从2008年开始，国家先后提高了小麦和水稻的最低收购价格，并且幅度很大；今年的一号文件提出“保持农产品合理的价格水平”。为保证农产品价格平稳，中央下了不少功夫，其目的何在？有哪些具体措施来保证农产品价格合理？
程国强：保持农产品价格合理水平，就是要确保今年农民收入不下降、不徘徊，保护和提高农民种粮务农积极性，切实稳定粮食等主要农产品生产。因此，今年中央一号文件明确提出“保持农产品价格合理水平”。并将采取四个主要调控措施。
首先，继续提高粮食最低收购价。去年小麦最低收购价每斤提价0.1元，提高13％-15%，今年水稻最低收购价每斤提高0.13元，提价16％-17%，由此给种粮农民明确的信号，引导市场粮价走势，促进粮价合理回升。
其次，增加主要农产品储备，调控市场流通量，防止谷贱伤农。如今年要扩大国家粮食、棉花、食用植物油、猪肉储备，并要求地方粮油储备要按规定规模全部落实到位，适时启动主要农产品临时收储，鼓励企业增加商业收储。
另外，强化农产品购销、调运和产销衔接。要求加强“北粮南运”、新疆棉花外运协调，继续实行相关运费补贴和减免政策，支持销区企业到产区采购，完善农产品生产、加工、流通环节的利益分配机制。
同时，还要加强和改善进出口调控。要求把握好主要农产品进出口时机和节奏，支持优势农产品出口，防止部分品种过度进口冲击国内市场。
《经济》：记者在山东、河北等一些县市采访，很多农民都反映，种的粮食不愿意卖是嫌价格太低了，卖了不划算还不如自己吃。如何让农民愿意卖出手中的粮食，愿意种粮食，国家除了相应的补贴以外，还应该采取什么措施来调动农民的种粮积极性？
程国强：保护和提高农民种粮积极性，是确保国家粮食安全的根本。在当前国内外粮食价差、农资与粮食比价不断扩大，种粮与务工收入差距日益突出的背景下，调动农民种粮积极性，需要采取综合调控措施。
但最直接、最有效的措施，是要给种粮农民明确、坚定的鼓励发展粮食生产的信号，稳定农民种粮预期，让农民种粮有利可图。自2005年开始启动实施的粮食最低收购价，对支撑小麦、水稻价格，保护农民种粮利益发挥重要作用；去年在东北地区对玉米、大豆实施的临时收储措施，也在一定程度上起到了防止谷贱伤农的作用。今年要进一步优化储备结构和区域布局，尽快完善储备吞吐调节机制，建立“稳定基本储备，丰收增储、欠收减储”以及“降价吸储、涨价抛储”的动态管理机制，对市场价格形成有效引导。
与此同时，在粮食等农产品价格下行压力较大的形势下，今年还可以考虑调整出口政策，将粮食出口退税等政策措施恢复到2007年底限制出口之前的状态，适当利用出口手段来调控和支撑玉米等产品的国内价格；要切实加强对农资市场的监管和调控，稳定农资价格，确保种粮比较收益不下降。
旱情非决定性因素
《经济》：有舆论认为，粮食减产的威胁、抗旱所增加的生产成本，将严重影响中国粮食价格和农民收入，你怎么看？
程国强：由于一段时间的降水，目前全国粮食主产区的旱情基本得到缓解。虽然今年小麦是否因旱灾大幅减产现在还不能确，但我仍然认为此次旱情不会产生决定性影响。即使退一步悲观地估计，若小麦减产达20%以上，产量也只是回落到2003年的8649万吨这个20年来的最低水平。
自2004年开始，中国小麦连续五年丰收，目前小麦库存消费比50％-55%，小麦库存至少达5800万吨。可能的减产完全能由库存抵消，几乎没有可能会影响小麦的国内供应，也不会威胁到国家粮食安全。
与此相反，目前小麦供大于求、价格下行的压力依然存在，加之抗旱也增加了今年农民的支出，如北方部分旱区每亩地的灌溉成本达到50-80元，已经高于小麦的种植收益，确实压缩了农民增收空间。
餐饮企业团购价格的合理确定 篇3
一、团购的乱象与商家的困惑
大幅度的折扣是团购吸引顾客的主要手段,一些商家为吸引客户,甚至推出低至1到2折的低折扣。抵折扣虽然吸引了大量的顾客,但也给企业的经营带来了许多问题。以占据团购半壁江山的餐饮业团购为例,团购带来的问题,表现在这样几个方面:
一是服务质量的大幅下降。一些饭店通过低价团购聚集的顾客超出餐厅的承受能力,导致饭店服务质量的大幅缩水。2010年8月31日,满座网上推出一款双人套餐,原价534元,团购价仅89元,相当于1.7折。网友纷纷下单秒杀,两天内成交量超过7000份。9月2日,数百名网友来到这家餐厅尝鲜,却发现该店店面局促,接待能力有限,并且服务不好。当晚,大量网友在线抱怨,称“上菜速度绝对一绝,14个菜上了3小时”、“位子很挤,包房很小”。
二是菜肴份量严重缩水。很多消费者反映,在他们去团购体验的时候,发现菜的份量严重不足,以至于平时两个人的份量现在一个人都吃不饱。
三是隐形消费现象严重。拉手网上曾经推出海底捞的鱼套餐,套餐中显示的是3斤的多宝鱼,并说明,当鱼的重量超过3斤时,超出部分另按每斤30元补价。结果在消费者去的消费的时候,发现全部都是5-6斤的大鱼,这种隐形消费着实让很多消费者非常气愤。
真可谓“成也萧何、败也萧何”大幅度的折扣价带来了团购的迅速发展,但也造成了团购的问题丛生,给餐饮企业的经营者带来了巨大的困惑。
第一,团还是不团。餐饮行业属于服务行业,不少饭店缺乏营销手段和渠道,大多数依赖传统的口碑传播,团购可以给他们带来展示机会和发展平台,[1]并且餐饮市场上产品的同质性很高,很多餐饮企业的菜谱都是大同小异的,因此在同一片地域上,如果不参加团购,会使企业在竞争上处于严重的劣势地位。但是,如果组织团购,就会难免陷入折扣大战的泥潭中,使得企业进行团购活动的利润大幅减少,甚至亏损。故企业在要不要组织团购的问题上顾虑重重。
第二,高折扣还是低折扣。如果开展团购,那么折扣的确定又使企业陷于另一个为难的处境。在团购量确定的情况下,如果折扣过大,企业的利润会被削减,甚至是赔本赚吆喝;同样如果折扣过小,又引不起消费者的兴趣。
所有这些都表明:团购价格的合理确定不仅关系到企业开展团购活动的成败,也关系到团购的健康发展。而企业组织团购的目的是多方面的,这也是团购折扣幅度差异很大的一个重要原因。
二、企业开展团购活动的多重目标
某一项营销策略是否被执行的标准之一是此策略是否能够实现企业的营销目标。同样团购活动是否被执行也是通过是否能实现企业目标来衡量的。林旭耀[2]等人认为利用网络团购模式可以在网络团购活动中达到多种营销目标,如可以开展新产品的上市推广、实现日常产品的促销。本文在此基础上将团购的目标总结为四类:
一是以提升企业的知名度为目的。对于新开办的企业或由于地点比较偏僻的企业,虽然有一定的特色,但苦于不为大众所知晓,宣传自己的特色,扩大企业的知名度,往往成了这些企业开展团购活动的目的。而团购通过消费者低价体验的方式使消费者对企业和产品有初步的了解,为增加消费者对企业或产品的认知度提供平台。
二是以新产品的上市推广为目的。在产品日趋同质化、市场竞争日趋激烈的今天,企业越来越重视新产品的开发,期望通过新产品谋求竞争的突破点和发掘新的利润增长点。而企业怎样让消费者了解并认同这种新产品是企业产品策略成功的关键。在这种形势下,以强大的网络平台为后盾的团购的出现,在一定程度上可以解决企业新产品上市推广的问题。
三是以薄利多销为目的。菲利普·科特勒认为促销是一种短期的宣传行为,目的是鼓励购买的积极性或宣传一种产品、提供一种服务。团购作为一种折扣促销的手段,能够在短时间内聚集人气。通过低折扣吸引消费者实现产品销售量上的优势以达到企业预期利润的目的。
四是以增加利润为目的。赚取更多的利润是企业经营活动中每个阶段所追求的目标。企业可以通过组织团购这种方法,吸引更多的消费者,增加自己的额外的利润。
如上所述,企业组织团购的目标在各个企业不尽相同,故很难给团购价格规定统一的标准。但是我们可以参考其目的提供一个合理定价的思路,在这样的思路下,各个企业可以根据各自的目标,来确定自己的具体的定价方案。
三、不同目标下的团购价格的合理确定
因为组织团购的目的不同,对团购价格要求也不同,下面做一些具体分析。
第一,以提高企业知名度为目的的团购定价分析。对于开张初期企业,其组织团购活动的主要目的是提高企业及其产品的知名度,可以把组织团购看做是一种广告宣传。此时,最低折扣可以这样确定:
假设达到与组织团购相同的宣传效果需要花费的广告费为W,原来的定价为P,销量为Q,固定成本为F,单位变动成本为V;团购中菜品价格为P′,单位变动成本V′(除了以外,增加了企业付给团购网站的佣金部分),销量为Q′,折扣为θ′,则一次团购活动的本量利模型为:
追逐此目的的商家可以把预期投入的广告费W当做是团购最大的亏损幅度,即当且时,P′取商家所能承受的最小值,由(1)式得
另外,折扣的公式
根据(3)式商家可以给出的最低折扣为
按照此思路商家可以采取亏损定价法,以达到广告宣传的效果。
进行亏损定价的企业只要时,我们认为团购折扣都是合理的。即在某一时间段内,在达到同等宣传效果的条件下,亏损幅度小于或等于广告费用时,则该折扣的界定是合理的。2005年苏宁采用亏损定价推出“一元电饭煲”,此活动一经推出立刻吸引了大量消费者的关注。虽然其在电饭煲这件产品上亏损颇大,但是亏损带给苏宁的宣传效果相比同等效果下的广告投入,是有正收益的。对于以打开市场为目的的企业,组织团购的真正目的是吸引消费者赢得二次消费,Haeckel等[3]指出服务员技巧、态度、服装、服务速度、食品的外观和口味、环境吵闹程度、室内气味等等都可以导致顾客产生积极、中性或消极的情感,故出于此目的的企业应当充分的考虑菜肴和服务的质量,使得消费者在团购消费的过程中产生积极的情感,以便后续消费的形成。苏宁在一元电饭煲之后的成功也是因为其对产品以及后续服务质量的保证。另外,企业在进行亏损定价的时候可以巧妙的运用时间歧视和位置歧视的方法,使团购消费者和正常的消费者在时间空间上得以隔离,从而保证不同价格档次的消费者心理上达到平衡。
第二,以新产品的上市推广为目的的团购定价分析。在新产品的推广期,企业的主要任务是大力开展广告宣传活动,增加消费者对产品的认知度。如果组织团购的目的只是宣传产品,则可以和上述第一种方式一样确定团购的最低价。如果企业既要宣传推广新品,又不想利润损失太多,则可以通过借助团购的平台把新产品和老产品进行捆绑销售的方式来组织开展团购。此时可以采用捆绑假定法来确定团购价格。
在经济学文献中关于捆绑法的研究始于Adams和Yellen(1976)的研究,其一般侧重的问题是捆绑法是否有利于卖主或消费人群。多产品厂商对多个产品进行捆绑通常可以产生范围经济效应,[4]则其将几种产品捆绑到一起可以以低于原定的价格总和的价格来销售,这样的价格可以降低消费者支付意愿的分散程度。企业组织团购也可以采用这种方法,比如在团购中可以以招牌菜捆绑新菜,一方面招牌菜的毛利很高,这样捆绑可以给出相对较大的折扣,吸引力较大,另一方面也可以提高新菜的试吃率,增加推广的机会。例如招牌菜A的菜价为40元,总成本为10元;新菜B的菜价为20元,总成本为10元,假设商家在保本的前提下进行打折,若单独给B菜优惠,则每一份B菜的价格至少为10元,故此时的最低折扣θ=10/20=0.5即折扣为5折;若将A和B捆绑在一起销售,则可以给出的最低折扣θ=20/60=0.33即折扣为3.33折,则我们不难发现捆绑给出的折扣要大于单独出售的折扣。在实行捆绑定价的时候可以参考上文中的亏损定价法,根据广告预算W确定企业能承受的最小折扣θ。另外企业也一定要考虑到消费者的需求、偏好,为赢得消费者的二次消费做足准备。
第三,薄利多销为目的的的团购定价分析。企业通过组织团购来达到商品销售量上的优势,以最终实现企业的预期利润,此时折扣可以这样确定:
假定企业团购中最低销量Qmin和企业的预期利润R′是确定的,此时企业给出的折扣是在承受范围内最小的,同样由(1)式得团购定价此时最低为
故由(3)式得团购的最低折扣为
为了能够通过团购实现企业薄利多销的目的,企业可以采取成本导向的定价法。成本导向定价法是以企业产品成本(包括生产成本和销售成本)作为制定市场价格的基本依据。其强调对企业产品成本的充分补偿和盈利的可能,企业的定价必须以产品成本为最低界限,在保本的基础上考虑不同的情况制定对企业最为有利的价格。[5]故只有当,折扣θ才是能接受的。例如假设企业组织团购的预期利润R′=5000元,Q′min=500份,变动成本V′=20元,菜品原来的定价为100元,为了便于计算我们假设F=0,故此时θ=(5000+20×500)/(500×100)=0.3,即折扣为3折,所以在商家将折扣定在3折以上时都是可以接受的。但是顾客的购买愿望并非由产品低的价格决定,而是由产品性能及其对客户的相对价值而定。[6]同时Grace(2004)[7]曾通过实证研究证明,顾客通过服务体验会对情感产生正向的影响作用。消费者出于追求物美价廉或追求新鲜刺激等目的来进行团购体验,但在体验的过程中其对餐厅的菜肴以及服务质量等仍有理性的思考,所以从长远的角度考虑,企业在消费者团购体验的过程中需对菜肴和服务保质保量,以便餐厅良好口碑的形成。
第四,以增加利润为目的的团购定价分析。企业在日常的销售中有固定的顾客群体,如果企业想通过团购这个平台来扩大其顾客范围、增加额外利润,则需要对团购消费人群的特点进行分析,针对其特点组织团购活动。此时的团购定价可以采取区分需求定价法。另外企业也可以结合此特点综合运用多种定价方法,以最终达到增加利润的目的。
区分需求定价法是指餐饮企业针对消费者的种种差异而制定相应的价格以满足消费者的需求,亦即餐饮企业对市场进行分割,并根据这些细分市场的价格弹性特点来区别定价。[8]团购消费虽然在当前是一种较经济的体验消费方式,但由于在消费者需求中存在着需求的个体差异性,故得不到所有消费者的青睐。艾瑞的一项调研结果表明办公室白领、学生是团购消费的两大主力军,并且74.4%的团购消费者的收入在0-3000元之间。Kivela等(1999a,1999b)[9,10]研究表明,顾客个体特征是影响体验感知的重要因素之一。故在给团购定价的时候需要在成本的基础上针对需求的差异来确定。
总之,根据不同的团购目的我们应采取相应的定价方法。但是定价方法并不是固定的,在实际操作中可以多种定价方法综合运用。
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量化测度合理的商品房价格 篇4
可以说近年来, 房地产市场就如战场一般:房地产商, 购房者以及中央政府, 甚至很多地区政府都被卷入了这场没有硝烟的战争之中。到最近中秋时节, 位于通州运河核心区内的京贸国际城从此前楼盘最高价26800元/平方米左右到如今的15000元/平方米左右, 北京以及全国各地的房价也纷纷下挫, 许多地方变向降价3-4成。我们可以感觉到房价在政府极力地打压下似乎摇摇欲坠, 但我们是否知道什么位置的房价才是合理的?到底这个所谓的房产泡沫有多大?到底这个房价是一路下行还是之后会触底反弹?本文则是提供一种简单的量化方法来解决这么一系列问题。
►►二、商品房效用分割
先阐述几个简单易懂的概念, 用来方便于对于后文的理解。第一, 微观经济学中提出过这样的概念:等价交换, 每一个理智的人花费一定的金钱购买某个物品, 是因为这个物品可以给这个人带来正效应, 并且这个效应要大于或者等于这部分金钱给他带来的效应或者这部分金钱购买其他物品给这个人带来的效应, 不然不会构成购买这个行为。第二, 我们要相信, 虽然短时间价格或许会出现非理性的状况, 也就是人们所说的过热以及低估。但是长期来看, 价格会回归到理性的位置上去。
房地产市场容纳着许多范畴, 而本文仅仅讨论的是商品房市场。而商品房分类包括:商品住房、办公用房、营业用房和其他。但几乎所有的商品房的功效都可以被简单地分解开为投资以及特定效用 (特定效用是指某物品特殊的, 有别于其他的功效。例如, 商品住房的特定效用是居住, 而办公用房则是办公) 。因为居住或者办公之类的特定效用是因人而异, 在量化上存在着困难, 本文暂不谈论它的测度。但需要申明是, 这个特殊效用是为恒为正的 (这是十分简易的逻辑, 本文暂且不论证) 。
如此, 则商品住房被简化成了一个纯粹的投资商品, 拥有所有投资商品的特质。那么运用在股票这个投资商品上的所有方法则都可以运用在房产上。但必须注意的是, 算出来的投资价值只是商品房价值的一部分, 应该会略小于商品房价格。
为什么会略小于在本文下文中将会论述。下文也会论证那些买房子并非为了投资而是为了居住的人, 也可以使用这个方法来研究房价是否合理。
►►三、股息折现模型方法
股息折现模型产生于1934年, 由美国经济学家威廉姆斯最早提出。当时投资者买进股票的主要目的是获得股息, 股票的股息率经常被用来和债券的收益率作对比。股息折现模型是现金流折现模型的一种特殊形式, 仅用于为公司的股权资产定价。股息折现模型的公式可以表述如下:undefined其中P0代表某一企业股权的现值 (当前价值) , E0Dn代表当前预测的未来第n期发放的股息, r代表股息的折现率, 即资本成本。这一模型的涵义是:股东从公司获得的收入的根本来源是股息, 所以股东权益的当前价值等于其未来所获得的股权的现值之和。
它拥有四种模型形式:零增长模型, 不变增长模型, 三阶段增长模型, 多元增长模型。
►►四、股息折现模型在房价分析上的应用
如果只着眼于商品房的投资价值的话, 我们就可以将股息贴现模型运用于房产的价格合理性分析上来。本文采用的是不变增长模型, 也仅仅将商品住房作为例子来展示此模型在房价分析上的运用。
在运用前, 需要有几点解释。第一, 不考虑土地在中国的70年的使用权, 因为中国如今对于这个使用权的赎回操作以及条款全部都是模糊的, 而且在土地使用权到期之前正常已经被国家收购回去。第二, 暂且认为房租是永续的支付给房产的拥有者作为房产投资回报的, 因为即使之后的房产被交易了, 那么交易价格也应该是交易日之后房租的贴现总和。第三, 为简化模型, 不考虑税收, 维修费用, 租房中介费用, 租房过程中所花费的所有的成本。
在这样的基础之上, 我们把商品房简单地视作为股票;而房租则是唯一的股息收入, 记作Rent;房租的预期增长率也就是股息的预期增长率, 记作g;贴现率可以采用市场的无风险利率, 建议采用三个月的定期存款利率, 记作r。按照股息折现模型列举开, 并且依照等比数列累加的方法, 那么合理的投资功效的商品住房价格应该为Rent* (1+r) / (r-g) 。
这个方法可以简单的将租房市场和买卖房市场结合在一起考量, 而租房价格可以简单地被视作为在这个地方居住所带给租房者的最低效用 (因为效用再低, 人们是不会选择在这个地方租房的) 。换句话说, 如果购房者在一开始没有选择出租的, 那么那个时候所带来的效用价值应该是大于出租金的, 也就很简单的论证了上文所提及的计算出价格会小于房产本身的价值。
综上所述, 无论是对于购房投资者还是居住者, 这个公式都是低估了房价的。但是。因为效用理论和供需关系, 租金会不断接近真正的效用价值。从而使得这个低估的量递减至零。
对于另一个影响巨大因素:预期增长率, 可以说是仁者见仁智者见智了, 但幸好, 由于近来房地产市场发展迅速, 而且已经进入和平稳发展阶段, 所以增长速度势必趋于平稳 (这也是“十二五”规划和中提出的点和主流思想) 。所以暂且可以使用历史平均和国外的一些数据来预测。
通过这个公式, 可以很粗略地得到房产的一个较为合理的价格。每个人自己可以通过计算, 以及宏观新闻获得属于自己的预测而不是听分析家们的各家之言。
摘要：今年来, 房价问题夺人眼球, 房价也在最近纷纷出现跳水的现象。但人们很少有量化的办法来解决房价是否合理这个问题。本文分割了商品房的效用, 引入不变增长的股息折现模型, 结合房租, 提供一种简单的评判房价是否合理的可操作性办法。
关键词：房价,商品房,股息贴现模型
参考文献
[1]Hal R.Varian.《Intermediate Microeconomics:A Modern Approach》
[2]陈鑫, 尹海员, 刘开瑞.《住宅价格与投机泡沫研究——以兰州市住宅市场为例》
合理价格 篇5
关键词：石油系统,价格体系,建立
1 石油系统价格现状
国内石油系统的各个行业之间没有统一、合理的价格体系, 甚至同行业之间价格的计算方法也有许多种类, 以测井行业为例, 有将近三分之一的油田测井公司采用条件来计算单井价格, 有另外三分之一是采用计价来计算单井价格, 还有三分之一的测井单价是按井口数定的, 所以测井价格计算方法五花八门。近几年, 各个测井公司的队伍纷纷开赴其它市场, 想在他人的一亩三分地上夺得一碗羹, 这碗羹根本上是以低价格作为代价的, 有的队伍不计成本, 只为占领市场, 这种行为, 使石油系统本来多样的价格算法更加混乱。
石油系统价格的这种现状, 有以下几点弊病:
(1) 价格上各自为政引起的不正当竞争, 不仅影响了社会和谐发展, 而且对各油田来说, 不是技不如人, 而是眼看着自己的作量落入别人的手中心里实在不甘, 不得已外出创市场, 由于外部市场价格低廉, 付出的成本却比各油田内部大得多, 因此只换回来微薄的利润或根本没有利润;
(2) 对上级管理部门来说, 由于没有统一的价格计算标准, 管理部门不能准确掌握行业状况, 行业统计、行业比较无法进行, 也就不能进行行业管理。
2 建立统一、合理的价格体系的必要性
市场经济条件下, 建立统一、合理的价格体系, 有以下几点必要性:
(1) 有利于同行之间公平竞争, 增强实力, 使强者更强。
我国的石油企业大多是国有企业, 建立起统一、合理的价格体系, 才能保证行业之间完全依靠实力进行公平竞争, 只要有实力, 各处市场都属于你, 各企业要获得应得的利益, 增强实力是唯一的条件, 从而鼓励弱者积极改进, 强者更强。
(2) 有利于行业间的相互牵制, 共同发展。
每种行业都离不开相关行业, 多种行业在一起形成的行业链, 像生物学中的食物链一样, 互相影响, 互相制约, 所谓唇亡齿寒, 只有企业链间的产品价格互相牵制, 才能促使各行业共同发展。
建立统一、合理的价格体系, 有利于市场开放, 而价格只随市场规律在统一的范围内变动。统一石油系统内的产品及服务价格, 既可避免同行业收入不均衡, 也可以避免不计成本乱降价的现象, 同时可激励各企业降低成本, 使石油行业形成一个有机的整体健康发展。
(3) 有利于开拓市场。
随着能源的减少, 石油行业的对外服务和劳务也在增多, 特别是向国外服务和提供劳务增多, 有一个与国际接轨的规范的石油系统服务价格体系做保证显得尤其重要。
3 建立统一、合理的工程价格体系
(1) 健全价格机构。
市场经济条件下, 商品的价格完全由成本及合理的利润决定, 成本升高, 价格也应提高。石油行业应汇集懂专业、懂管理的专业人员组成价格管理机构, 长期进行产品和服务的价格工作, 根据服务项目不同、所用设备不同、所在地区不同及服务质量不同, 制定系统内部各种商品及劳务价格, 编制系列软件, 并随时跟踪调整。
(2) 石油产品及服务价格构成。
石油产品及服务价格构成包括:人工费 (含仪修) 、材料费 (含摊销) 、资产折旧费、维修费及管理费、科技费等等, 计算出每项产品或服务项目的价格。
(A、B、C、D、E、F分别为人工费、材料费、资产折旧、管理费、维修费、其它) 。
(3) 细化产品价格, 制定合理价格系数。
按石油产品及服务的内容、作用、设备的先进程度以及所在区域, 分别编制出不同系数, 细化产品价格, 使服务价格具有长久性、灵活性、现势性, 当材料价格上涨、人工工资增加、设备更新时, 由价格管理机构调整产品及服务价格系数, 并发行手册。偏远地区应给定一个调整系数, 以弥补地区差;风险大、难度大增加一个系数, 体现高风险高回报, 高难度高回报。
4 统一、合理的工程价格体系的可行性
价格管理机构应由集团牵头、自上而下成立的机构, 具有绝对的权威性, 同时参考国外的石油工程价格, 建立统一、合理的工程价格体系。该体系一经确定, 以文件形式下发到石油系统各行业中的各个企业, 这样既可促使石油各企业积极执行, 同时也可提高各企业节约成本的积极性, 更有利于提高技术, 使石油企业蓬勃向上。
参考文献
[1]毕振江.货币资金内部控制[J].山西财税, 2007, (3) .
合理价格 篇6
自1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革, 加快住房建设的通知》公布以来, 房地产市场得到了空前发展。特别是自2001年以来, 中国房地产市场经历了一轮快速的增长历程, 各地的房价不断走高。到2008年, 随着国家宏观调控政策的出台, 广州、深圳、杭州、北京、成都等大房地产公司的城市房价开始大幅度回调, 而那些二、三线城市由于未受到大房地产公司降价促销的影响, 房价跌幅不大。
房价已经成为老百姓十分关注的问题, 也是政府和学者们密切关注的领域, 很多文献对影响房地产价格的因素进行了探讨。如苏召学认为, 影响房地产价格有6个因素, 分别是房地产市场需求量、房地产市场租金、房地产市场开发量、房地产市场供给量、房地产市场转让价格、房地产市场开发成本;文伟、闫雷认为, 人民币汇率升值的预期是房价上涨的一个原因;刘莉亚、苏毅认为, 宏观经济形势、人民生活水平、消费者偏好、消费者预期、利率的高低及政策的影响等决定了房地产价格的变化[1]。
从经济学理论角度来看, 价格决定了需求曲线和供给曲线的变化。在需求方面, 我国人口的不断增长和城市化的不断推进, 增加了人们对购房的需求。人们对人民币汇率升值的预期和房地产价格上涨的预期, 导致了巨大的投资和投机需求, 即需求总量不断增加, 需求曲线向右上方移动。在供给方面, 虽然房地产开发的数量增长较快, 但由于对未来房价持升值预期, 人们普遍有“惜售”的心理, 房地产开发商也有“囤地、囤房”的动机。在市场房价预期上涨阶段, 每一成交价格上的供给量并没有得到足够的增长, 造成有效供给不足。即在房价预期上涨的阶段, 市场上的供给量小于需求量, 供求双方的力量将按人们设想的方向推动了房价上涨;相反, 在房价预期下跌的阶段, 供求双方的力量将按人们设想的方向使房价向下调整。那么, 人们凭什么来预测房价是会涨还是会跌?经济增长率、投资者的信心以及政府的宏观调控政策在其间起着决定性作用。经济增长率在某种程度上是一种客观因素, 投资者信心则是主观因素, 它受到其它两个因素变化的影响;政府的宏观调控政策属于一种政府层面的主观因素, 对房价具有“发动机和刹车”的作用, 是房价的风向标, 对房价走势具有最深刻的影响。
政府对房地产价格的干预具有如此的重要性, 因此政府必须明确房地产价格的合理区域, 一旦房价偏离了这一合理区域, 宏观调控政策就需要逆风向而动。那么, 房地产价格的合理区域应该在什么位置呢?国内学者大多提到一种比值——房价与收入比。房价与收入比是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。对房价与收入比, 联合国人居中心的标准是3∶1, 世界银行的标准是5∶1, 超过这个上限房地产市场就会停顿[2]。国内在研究这一比值时, 对房价的衡量多按人均30m2、户均90m2的标准来测算, 此标准被人们称为“小康标准”;对收入的衡量多按3口之家2个就业人员乘以当地的平均工资来计算, 即当地平均工资的2倍, 由此计算出各个地方的房价收入比。如《中国证券报》在《京沪穗深四地“房价与收入比”走进红色警戒线》一文中计算, 2006年前三季度北京房价收入比为13.55, 同期上海为15.55、广州12.67、深圳15.76[3]。显然, 按房价收入比这一比值来判定中国房地产市场的发展及房地产价格的合理性存在缺陷。中国房地产市场并没有因为房价收入比超过5∶1而停滞不前, 也没有因房价收入比超过5∶1时而采取大手笔的政府干预措施。在我国, 人们对拥有房子的愿望很强烈。如在传统文化中, 结婚就是要有套自己的房子。此外, 中国的储蓄率较高, 人们对这种比率的承受力比储蓄率低的国家更强。可见, 当前政府对于房地产的调控不能直接根据这个在国内广泛被使用和流传的房价收入比来实施。当然, 它的借鉴意义是值得我们肯定的。本文通过从房地产价格的组成部分角度出发, 探讨了合理的房地产价格及房地产价格走向合理区域的政策措施。
2 房地产价格的构成
从房地产开发的整个过程来看, 房地产价格的组成部分包括以下几个方面:土地出让金、前期工程成本、建筑安装工程成本、市政公共设施费用成本、管理费用成本、贷款利息成本、税费成本、其它费用成本[4], 以及合理的利润。即:①土地出让金。开发商在取得国有土地时需要支付一定的土地出让金, 这部分是房地产价格的最初构成。国有土地的出让主要有协议出让和“招、拍、挂”出让两种方式。协议出让在我国的早期土地出让中占据了主要地位, 但该出让方式具有交易的不透明性, 容易产生腐败现象。自2002年国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和2004年71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知》出台以来, “招、拍、挂”方式开始占据重要地位。②前期工程成本。前期工程成本主要指开发项目实施前期工程所发生的费用, 包括规划、设计、项目可行性研究、勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。③建筑安装工程成本。建安工程费用包括建安造价、招投标及标底审核费、工程监理费和竣工图费。④市政公共设施费用成本。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用;公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施 (如学校、幼儿园、医院、派出所等) 和各种营利性的配套设施 (如菜市场等商业网点) 等所发生的费用。此外, 还包括一些诸如煤气调压站、变电室、自行车棚等室外工程。⑤管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用, 它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等。⑥贷款利息成本。该费用指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。⑦税费成本。税收包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、契税、企业所得税、印花税等;行政性费用主要指由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用, 包括诸如征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防费、煤气水电增容费、开发管理费等。⑦其它费用成本[4]。包括销售广告费、各种不可预见费等。⑧合理利润。合理的房地产市场价格是房地产各种成本加上合理的利润率水平。有人认为, 房地产的合理利润率在5%—8%之间[5]。
3 房地产价格的合理性分析——以厦门市为例
3.1 土地出让金
2006年厦门市全市共出让土地面积224.13625万m2, 建筑面积为508.0884万m2, 总成交金额达145.314亿元[6]。按该数据计算, 2006年厦门市的平均楼面价为2860元/m2。随着2006年12月21日年终最后一场土地出让会的结束, 2007年厦门土地市场交易终于落下帷幕。据厦门市房地产联合网统计, 2007年厦门共出让用地3457395.61m2, 总建筑面积7753097.3m2, 总金额为250.81亿元人民币[7]。按该数据计算, 2007年厦门市的平均楼面价为3235元/m2, 然而部分项目的楼面价高得惊人。如厦门环岛路五缘湾2006年G15地块被某公司以4.44亿元竞得, 楼面地价达7400元/m2;2006年, 集中放量的厦门滨北板块、蓝湾国际、国贸春天、国源·滨北国际等高品质楼盘将单价推高超过万元[6]。
3.2 建筑安装工程成本
建筑安装工程成本与户型的大小有关系, 如果户型小, 相对分摊的建筑安装工程成本就高。建筑安装工程成本在不同的城市其差别也较大。如农村的建筑安装工程成本 (即钢筋混凝土结构的房子) 一般不超过1000元, 在相对落后的城市也较低。厦门市的建筑安装工程成本在2000元/m2左右[6], 该部分成本在近几年也随着人工成本、原材料成本的上涨有了较大幅度的提高, 2001年前后的建筑安装工程成本达700—800元/m2, 目前达1500—1800元/m2[8]。
3.3 管理费用
管理费用在不同的开发商之间差别较大, 没有一个固定标准。但从总体开发成本来看, 管理费用在整个成本的构成中占的比重不大, 一般不超过5%[4]。以土地成本、建筑安装工程成本和管理费用为基数, 并以管理费用率5%计算, 分摊管理费用为237元/m2 (土地成本取值3000元/m2, 建筑安装工程成本取值1500元/m2, 以下的一切计算都以该假定数据进行。)
3.4 合理利润及利息成本
房地产项目开发的周期一般在1.5—2年, 在正常的市场情况下, 从资金投入到回收的周期应该为3—5年, 因此对房地产开发企业的合理利润定在10%以内比较合适。按3年一周期计算, 整个项目的利润率应该在30%, 按该利润率分摊利润金额为1421元/m2。
房地产商的自有资金率一般不高, 2003年央行发布《121号文》对房地产商的自有资金率最低规定为35%, 按该比例计算, 分摊的利润金额应为497元/m2。此外, 65%的资金若都是银行贷款, 按借贷3年期利率 (按基准利率7.56%、单利) 计算, 分摊的利息为696元/m2, 但在一般房地产企业的资金来源中, 银行贷款的比例不会高于此, 在它们的资金来源中, 还有一部分是靠定金及预收款。如银行贷款按资金需求量20%来计算, 则分摊的利息为215元/m2, 即自有资金利润加贷款利息分摊的金额总共为712元/m2。
3.5 相关税费
税收包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、契税、企业所得税、印花税等。在上述税费中, 营业税、城市维护建设税和教育费附加是只有发生房地产交易行为时才产生的税, 该税与交易的金额呈正比例关系, 比例为5.5%。对房地产企业而论, 房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和印花税分摊到每平方米商品房上不多, 此处不考虑。理论上, 企业所得税是对利润征收25%, 因此企业所得税分摊的金额为124元/m2。如果不考虑土地增值税, 那么在取得合理利润的条件下, 房地产的最终交易价格为5897元/m2;营业税、城市维护建设税和教育费附加分摊的金额为324元/m2。在上述计算中, 主要考虑了土地出让金、建筑安装工程成本、管理费用、利息支出、合理的利润以及各种相关的税费, 其中土地出让金占51%、建筑安装工程成本占25.4%、管理费用占4%、利息支出占3.6%、合理的利润占8.4%、各主要税收占7.6%。
2007年厦门市城镇单位在岗职工月平均工资为2413元, 按国内计算房价收入比的计算方法计算出来的厦门市房价收入比为9.16。该数值也比联合国的标准和世界银行的标准高, 说明即使从“合理”的角度来虚拟计算房价, 厦门市的房价远远超过了市民的购买力。其中的“罪魁祸首”是土地出让金, 即让房价居高不下的是政府, 而不是市场。
4 调整房地产市场价格的建议措施
4.1 完善土地出让金制度
在按合理的利润率计算出来的房地产价格中, 50%左右的构成是土地出让金, 这是房地产价格较高的重要原因。要降低房价, 人们很容易联想到土地出让金制度。如果能取消土地出让金, 那么房价将会下降1/2左右。但土地出让金制度的出台是与我国建立市场经济体制相对应的改革措施, 没有土地出让金制度, 土地市场就无法市场化, 而市场化的最终目标是要提高资源配置效率, 让土地这一要素流到效率最高的房地产开发商手中。因此, 按照建立市场经济体制的要求, 不应走回头路。然而, 走向市场化的指导原则并不能说明当前的土地出让金制度没有问题。当前的高房价让人民承担重大经济压力的事实说明, 当前的土地出让金制度是存在严重问题的, 主要表现在以下几个方面:①在拍卖环节不够透明化, 出现寻租、腐败行为。据审计署2007年对北京、天津、上海等11个城市2004—2006年国有土地使用权出让金的征收、管理、使用及相关政策执行情况进行审计调查发现, 9个城市存在违规、变相减免出让金47.88亿元, 个别城市还向招商引资企业“零地价”出让工业用地;10个城市存在用地单位拖欠出让金, 金额达173.27亿元[9]。这一问题说明, 当前土地出让金制度的运作并没有遵从效率的原则, 出让土地的依据不是土地开发效率, 其中的很大成份是“关系”运作, 否则也不会出现拖欠、减免问题。②土地出让金的使用不透明、不公平、不合理。土地出让金的具体用途较笼统, 《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》明确了土地出让金使用的范围:征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出、其它支出, 包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。财政部等部门要求各地从5个方面落实《城镇廉租住房保障资金》中的规定, 用于廉租住房的资金应占土地出让净收益的5%左右。然而, 地方政府在规定土地出让金的用途时, 主要是用于城市建设和土地开发[10]。这些规定的用途没有考虑购房者的利益损失, 土地出让金的最终承担者是购房者, 而他们享受到的利益仅仅是城市建设间接带来的好处。此外, 土地出让金给房价带来攀升效应的最大受损害者是那些买不起房的人, 政府应更多地考虑低收入家庭由于房价上涨而产生的一系列问题。
在实际操作中, 土地出让金的使用存在严重的不合理现象。据审计署对11个城市的审计中发现, 土地出让金未按规定纳入财政管理的有108.68亿元, 占11个城市出让金征收额的3.09%;土地出让金净收益的1864.11亿元未按规定纳入基金预算管理, 占11个城市土地出让金净收益总额的71.18%, 违规使用出让金83.73亿元[9]。可见, 在土地出让金的取得和使用方面都存在诸多不完善的地方, 因此建议:①进一步市场化, 提高土地出让市场的透明性、公平性和效率性。土地市场化的核心是提高要素的配置效率, 建立良好的市场环境需要透明性和公平性, 而透明性要求各地块相应的招标信息都要公开, 其具体交易情况也应公开, 接受市场及民众的监督;公平性则要求所有的土地都应该纳入市场, 接受外界的监督。②在土地出让金的收入中, 要加大对廉租房建设的投入力度, 按当前的土地出让净收益的5%左右用于廉租房建设的规定是远远不够的。土地要素市场化改革的目的是提高效率, 最终是提高人们的住房质量。加大廉租房建设可缓解城市化带来的旺盛需求而导致房价的较快上涨, 进而导致房地产开发商对房价、地价上涨的预期, 最终推高了地价和房价。可以认为, 廉租房具有“蓄水池”的作用, 在房价高位运行时储备了大量的购房需求, 而在房价低位运行时将会释放大量的购房需求, 加大廉租房的建设将有助于稳定地价、稳定房价。
4.2 改革房地产税收制度
在按合理的利润率计算出来的房地产价格中, 主要税收占7.6%, 虽然其比重不大, 但随着房地产开发商利润率的上升, 该比重将逐步上升。即当前的房地产税收制度在房价涨跌中的作用是推波助澜, 该作用与政府的“稳定”职能相违背。因此, 要控制房价变动对老百姓的不利影响, 应改革当前的房地产税收制度。在当前房地产诸多税收里, 推波助澜作用最明显的是土地增值税, 其次是营业税、城市维护建设税、教育费附加和契税。有些税收设立的初衷是为了抑制房价过快增长。如2005年和2006年出台的对个人转售保有不满2年和5年的住房征收营业税, 其初衷是抑制投机行为, 但在房地产价格看涨的预期下, 这些措施最终加快了房价上涨。房地产税收制度在取得税收的同时, 应注重发挥其稳定房地产价格的作用。此外, 起稳定作用的房地产税收制度应废除土地增值税。1994年在我国开征土地增值税的主要目是抑制房地产的投机、炒卖活动, 防止国有土地收益的流失, 增加财政收入, 但随着市场经济体制的建立和健全, 国家财政实力的不断增强, 这些目的达成已换位于其它手段。如通过土地出让金制度来保证国有土地的收益, 财政收入的快速增长保证了财政收入的充足性, 因此对房地产价格起到推波助澜的土地增值税应退出历史舞台。至于土地增值税对投机、炒卖活动的作用也可以通过其它措施来实现, 如在开征物业税中加大对单位家庭拥有多处住房的征税力度, 甚至可采用行政的手段禁止单位家庭购买多套住房。
4.3 加强房地产市场的管制
在按合理的利润率计算出来的房地产价格中, 合理的利润占8.4%。近几年, 在现实中的房价所含的利润率往往比合理的利润率高, 即房价构成中利润所占的比重更大。其根本原因在于房地产市场不是一个充分竞争的市场, 而是偏向寡头垄断的市场[11]。在市场经济体制下, 垄断是市场失灵的一个重要表现。对于垄断, 政府应制订反垄断法、进行管制 (通过规定厂商的产量或价格) 、创造“可竞争性市场”或政府直接经营自然垄断行业。房地产市场不属于自然垄断行业, 在一定程度上是可竞争的市场, 因此政府在寡头垄断的房地产市场上可主要通过管制来提高该市场的效率。对房地产市场的管制措施可进行价格管制, 以防止垄断房地产商获得超额垄断利润;对土地开发进度进行管制, 以保证市场上房子的供应量;对房地产的质量进行管制, 杜绝逆向选择或道德风险。
参考文献
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[10]上海市土地出让金管理办法[Z].
合理价格 篇7
近年来我国房地产市场获得了迅猛发展,房地产迅速成为消费热点和投资热点。部分大中城市出现了房价快速上涨的局面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难,这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。弄清影响房价的主要经济因素,探究我国房地产投资是否过热,房价是否合理、是否存在泡沫以及如何有效控制房价,从2004年以来在经济理论界的争论比较激烈,至今仍没定论。
一、国内外研究现状
20世纪90年代以后,各国学者就开始采用宏观经济模型来研究房价的变化,他们得出宏观经济变量在一定程度上可以解释房价波动的结论。国外具有代表性的有:以美国四大城市从1970年第一季度到1986年第三季度的数据为样本,并采用时间序列截面分析的方法,得出房价和成年人口比例、人均收入以及随后若干年的价格变化呈正相关关系(Case,Shiller,1990)[1];以美国三个市镇从1981年10月到1988年9月的月度数据为样本,采用简单回归的方法,得出了人口、就业等宏观经济变量对住房价格预测具有良好的预测能力(Clapp,Giaccotto,1994)[2];以美国41个城市1986年到1994年的年度数据为样本,采用时间序列截面回归分析,得出了宏观经济变量在一定程度上能够解释房价的走势(Quigley,1999)[3];Evans指出土地利用规划以及其他方面的供给限制,会体现在地价的不断上涨,从而推进房价的提高[4] 。总之,这些研究都是以宏观经济变量为自变量,房价或其变化率为因变量,通过回归方法来研究它们的关系。
目前国内关于房地产价格的讨论大多数是定性的,利用计量经济模型分析房地产价格合理性的研究比较少。有代表性是: 曹振良(2006)以抓住价格这一中心,分析价格是否急剧上涨,是否暴跌,从而是否导致金融或经济危机三个环节,把握宏观经济环境、投机状况、金融支持和政府调控政策四个因素的理论分析框架或范式实证分析,得出结论:中国房地产不存在全局性泡沫[5]; 梁云芳、高铁梅(2006)等利用协整分析和H-P滤波,计算了房地产均衡价格水平,以及房价偏离均衡价格的波动状态,得出结论:我国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响,即存在“局部泡沫”[6];杨帆、李宏谨等(2005)依据马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观,对中国房地产现状进行衡量,认为中国房地产泡沫已经产生并快速发展[7] ;王金明、高铁梅(2004)利用变参数模型对我国房地产市场的需求与供给函数进行了动态分析,认为收入是影响需求的主要因素,房价是影响供给的主要因素,因此将房地产价格控制在合理的范围是保证房地产发展的根本前提[8]。
二、决定房价的理论模型
笔者根据已有的理论与实证研究成果来分析房价与各影响因素的理论关系,构建出全国市房价的理论模型。
(一)经济发展形势
可用GDP来反映经济发展形势,经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展。房地产业已成为国民经济的支柱性产业。作为反映整个宏观经济发展水平和房地产业发展经济背景的GDP同房价之间必然存在着一定的相关性。经济形势的看好,就会吸引更多投资,尤其是进入房地产行业的资金会明显增加,这将推动房价的上涨。从理论上分析,经济增长形势越好,房价上涨的可能性就越大,两者应呈现出正向关系。
(二)人民生活水平
用城镇居民人均可支配收入(INC)的增加来反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力, 进而决定了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使得居民用来购房的资金增加, 同时也使居民有了改善居住水平的愿望,这样就刺激了对房地产的需求,从而在一定程度上推动了房价的上涨。因此,房价水平与人均可支配收入也应呈现出正向关系。
(三)利率的高低
利率(R)的高低决定了房地产开发商的融资成本,贷款利率降低,开发商就可以以较低的成本获得资金,而房地产开发的利润相对而言是比较有保证的,因此在低利率的情况下,开发商就会有相对可观的收益。房地产行业自身的特性决定了利率是影响房地产定价的重要因素,房地产本身是一个高负债的行业,开发商的资产中大部分是通过债务融资获得的,因此贷款利率的高低势必会影响房地产的定价。同样,存款利率的高低也会影响房地产的需求。在我国,利率是受到管制的,存款利率的走势和贷款利率的走势基本相同。央行多次调低利率使实际活期存款利率都接近于负值,这意味着消费者没有必要再把银行存款作为一种投资手段,消费者为选择收益率比较有保证的投资品种,而房地产投资就为消费者提供了一个很好的投资机会。
(四)土地价格
地价是房地产成本的重要组成, 其走势直接影响着房价。这是因为: 一是在房价中, 地价一般占有五至六成的比重。二是随着国民经济和城市建设的发展, 相关土地会因“级差地租”变化的影响, 造成土地出让价格的上涨。尤其是随着我国城市化进程的推进, 城市土地资源日渐稀缺, 土地含金量增大。三是我国加入WTO, 某些大中城市走国际化的发展路线, 城市功能及市政规划等政策性因素, 引发区域性地价明显上升。
(五)房地产投资
从理论上看,房地产投资(HI)增加,将导致房地产市场供给的增加,在需求不变或者房地产需求弹性小于供给弹性的情况下,房价将下降。可见,房地产投资的增长和房价的增长应该呈反方向变动。
(六)货币供应量
我国金融市场不发达, 市场机制不成熟, 间接融资比例很高, 房地产投资在相当大的程度上需要银行信贷资金支持。因而货币供应量(M2)将从供给方面影响房地产投资信贷规模, 从需求方面影响购买水平[10]。同时, 自国家鼓励发展个人住房消费信贷的政策放宽后, 个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。全国个人住房贷款余额由1998年的426.16亿元增长到2005年底的1.84万亿元,八年间个人住房贷款余额增长了近43倍。近年来货币供应量的增加, 刺激了房地产的投资和消费的购买能力, 推动房价的上涨。
(七)消费者对房价的预期
在讨论供求决定价格的时候是基于这样一个假设:消费者是理性的。然而在现实生活中理性人的假设往往是不成立的,虽然房价已经很高,但仍有人排队购买,原因在于消费者预期房价还会进一步上涨。同时,房地产行业的景气程度也会影响消费者的预期。在房地产行业景气时期,消费者会预期房价会进一步上涨,为了不愿在将来支付更多的货币来购买同样的商品房,那么会有更多的消费者选择现期购买,这样就使得对房地产的需求进一步扩大。在房地产行业不景气时期,消费者则会产生相反的预期,这样会使得对房地产的需求减少。在具体的研究中,笔者采用国家房地产景气指数(JQC)来反映房地产行业的景气程度与消费者对房地产的预期。
另外,由于宏观政策的变化会对整个经济运行产生非常重要的影响,房地产行业在整个经济中处于举足轻重的地位,因此宏观政策和政策法规同样会对房价的走势产生一定的影响。据以上分析,房价理论模型可表示为:
其中,等式上方的正负号是各解释变量一阶偏导的符号,表示各基本经济要素增加时,房价的变动方向。
三、我国房价的实证研究
仅凭定性分析, 难以确定哪个经济因素对我国房价具有决定性的影响, 也不好评判同时选取这些因素作为自变量和房价建立模型是否合适。所以,在分析影响我国房价(PQ)的众多因素时,既要照顾到理论本身的要求,又要确保相关数据是可以获得或可估算的。在尽可能收集以上基本经济指标的数据基础上,先根据从一般到特殊的逻辑方法,综合考虑所有数据可获得影响全国房地产合理价格水平的基本经济指标,然后进行逐步剔除明显不显著的变量,将模型约化为一个变量和参数都很节俭的模型,最后对模型进行检验,并对方程进行协整检验,以避免传统的计量经济模型中存在的伪回归问题。根据经济理论和数据的可得性,选择城镇居民可支配收入(INC)、土地交易价格指数(LQ)和一年期贷款利率(R)等指标作为解释变量。
(一)数据说明与数据处理
考虑到1998年中国实施住房改革政策,停止福利分房制,开始实施货币化分房,成为房地产业走向市场化的分水岭,它对整个宏观经济产生了很大影响。但1998年真正的住房实物分配总体上并没有停止,同时土地市场的滞后等因素约束了中国住宅市场的全面建立。因此笔者取2000年第一季度到2007年第二季度的数据为样本,研究我国房价持续快速上涨的影响因素。实际利率是在名义利率 经通货膨胀率 调整的基础上得来的,名义利率来自于中国宏观经济数据库高教版,其它数据均来源于《中宏数据库》,并经整理所得。为了消除各变量的季度性波动特征,笔者采用X11方法对其进行了季节性调整。此外,为了在一定程度上消除异方差,对上述变量(R除外)取对数,取了对数的数据并不改变原数据的本质特征。
(二)变量平稳性检验
1987年Engle和Granger提出协整理论及其方法,为非平稳序列建模提供了新的理论依据。其基本思想是:虽然一些时间序列本身是非平稳的,但其某种线性组合却是平稳的。这个线性组合可以反映变量间的长期稳定关系,即协整关系。进行协整分析的一个重要条件是协整变量必须具有相同的单整阶数。为避免出现伪回归现象,首先利用ADF单位根检验法,确定变量是否平稳及其单整阶数,然后利用协整检验方法确定房价指数与其它控制变量之间存在一种长期稳定的关系。
在对时间序列数据进行计量分析时,首先采用ADF(Augmented Dickey-Fuller)单位根检验判断序列的平稳性,否则,直接对非平稳的时间序列进行回归将导致谬误回归(Suprious Regression)现象。如表1所示,原有的序列LnPQ、LnINC、LnLQ和R数据在10%的显著水平下仍存在单位根,都是非平稳序列。然后对序列作一阶差分,对其一阶差分序列ΔLnPQ、ΔLnINC、ΔLnLQ和R进行单位根检验,发现各一阶差分序列对应的的t统计量(-3.571)、(-4.745)、(-4.543)和(-4.553)都小于95%水平下的临界值,表明在95%的置信水平下拒绝原假设, 即一阶差分后各个序列不存在单位根,都是平稳的。综上所述,原序列 LnPQ、LnINC、LnLQ和R都为同阶单整序列,都是I(1),它们之间可能存在协整关系。
(三)协整检验
在研究我国房地产价格影响因素时,由于所研究的是多变量的协整关系,同时样本数据为季度数据,因此笔者采用Johansen极大似然估计法来进行协整检验,检验结果如表2。
如表2,检验结果表明,在1%的显著水平下,该方程存在一个协整向量,其协整方程为:
LNPQ = 0.032LNINC + 0.361LNLQ - 0.009R + 2.761 (1)
上述协整方程的左边是建立在基本经济要素基础上的我国房地产价格,从方程中可以看出,各个基本经济要素对房地产价格的影响方向与理论模型中的定性分析是一致的。也就是说人均可支配收入的增加和土地交易价格的上升都会推动房地产价格的上升;而利率与房价的变动呈相反方向变化。此外,各基本经济要素对房地产价格的影响程度也是不同的。具体来说,人均可支配收入对全国房地产价格的弹性系数是0.46;土地交易价格对全国房地产价格的弹性系数是0.72;贷款利率对全国房地产价格的弹性系数是-0.67。该协整方程检验了因变量LNPQ与解释变量LNINC、LNLQ和R之间存在着长期稳定的关系。
注:检验形式(c,t,m)中的c、t、m分别表示ADF检验方程中的包含的常数项、时间趋势项和滞后阶数,其它表示相同;m是根据AIC值和SC值最小原则确定;**、*分别表示在1%、5%显著水平下稳定。
注:*表示在1%显著水平下检验值是显著的,拒绝原假设,括号内值为标准差。检验允许数据有线性决定趋势,在协整分析中有断距项,无趋势项。
四、与经济要素相适应的我国房价均衡值
在以上的分析中,我们得出了全国房地产销售价格指数与各个基本经济要素之间的协整方程,但要获得房价指数的“均衡值”,就必须先获得各个经济变量的“均衡值”。因此先采用H-P滤波对各个经济变量进行处理,然后根据滤波后的数据重新构造类似方程(1)的房地产价格指数的方程:
LNPQ = 0.014LNINC + 0.423LNLQ - 0.007R + 2.6 (2)
从以上实证分析结果来看,从2000年以来我国房地产发展大致经历了二个阶段,第一阶段是从2000年一季度到2003年第四季度,该阶段实际的房地产价格指数略低于均衡的房价指数;第二阶段是从2004年第一季度至2007年第二季度,该阶段实际的房价指数开始偏离均衡的房价指数,到2005年第三季度基本上回到均衡水平,但最近偏离的程度有扩大的趋向。
第一阶段全国房价指数略低于其均衡房价指数值,这主要受亚洲金融危机的影响,我国经济乃至全球经济发展都比较缓慢,另外受周边国家的房地产市场和亚洲金融危机的冲击,出现了不同程度上的泡沫。因此,受各种因素的影响,我国房地产价格略低于均衡价格。
第二阶段房价指数基本上高于均衡值,而且偏离的幅度较大。这与我国整个宏观经济发展是一致的,全国经济形势看好,同时随着人民生活水平不断提高,城镇居民人均可支配收入由1999年的5854元上升到2003年的8472.2元。必然会刺激房地产市场需求,二房地产供给在在一定时期内均有滞后性,必然导致房地产价格开始高于均衡价格。2004年由于投资过热以及地方政府为政绩工程,争上项目等因素的影响下,房地产价格一路攀升,最大偏离程度达到0.38%。2005年第一季度以来,房价在中央银行多次采取提高银行存贷利率、加强房地产信贷监管等宏观调控措施下开始回落,到第三季度略高于均衡水平,但是,2006年第二季度以来,全国实际房价指数逐渐偏离其均衡值,而且偏离幅度有不断扩大的趋势。2007年在房价上涨势头没有得到抑制的情况下,主要受地根紧缩政策影响,房地产建设成本大大增加;同时在国际游资不断进入房地产业以及国内房地产投资、投机热潮未减等环境的影响下,房地产价格持续飙升,到第二季度偏离程度达0.56%。
五、结论
针对近年来全国房地产价格急剧上升这一事件背景,以2000年第一季度到2007年第二季度的数据为支撑,采用经济计量学中的协整方法计算出2000年以来与全国经济发展水平保持均衡的合理房价指数,得出结论:从2000年第一季度到2007年第二季度这段时间内,全国房地产市场的发展大致可分为二个阶段。第一阶段是2000年一季度到2003年四季度,虽然这一阶段实际房价略低于均衡房价,但实际房价和均衡房价基本以一个相同的增长率上升。所以这不会抑制国民经济的发展,相反而有利于保持我国经济健康稳定运行;第二阶段是2004年第一季度至2007年第二季度,在这一阶段由于土地价格上涨,投机需求扩大以及有效供给不足等因素的影响,全国的房价开始偏离均衡值增长,偏离幅度较大。因此,在这一阶段全国房地产市场出现了不健康状况。总地来说,在2000年以来全国房地产市场发展的两个阶段中,第一阶段房地产市场整体上是健康发展的,而第二阶段由于实际房价较大的偏离均衡房价,可能局部地区有“泡沫”存在的可能。因此,政府应该采取区别对待的宏观调控政策,如:可以从土地入手,公开土地信息,确保合理安排土地供应,抑制地价的过快上涨;加强房地产信贷的监控;充分利用利率等货币政策抑制房价上涨的功能。防止局部地区的房地产泡沫的蔓延,保证房地产市场的和谐发展。
参考文献
[1]Case,K.E.and R.J Shiller,ForecastingPrices and Ex-cess Returns in the Housing Market,AREUEA Jour-nal,1990,18:253-273.
[2]Clapp,J,M,and C,Giaccotto,The Influence of Eco-nomic Variables on Local House Price Dynamics,Jour-nal of Urban Economics,1994,36:161-183.
[3]Quigley.J.M.,Real Estate Prices and Economic Cy-cles,International Real Estate Review,1999,20:1-20.
[4]Evans A.Housing prices and land prices in theSouthEast-a review[M].London,The HouseBuilders Federation,1987.
[5]曹振良.泡沫理论分析框架与中国房地产相关实证[J].贵州财经学院学报.2006(5):7-13.
[6]梁云芳,高铁梅.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学,2006(3):74-84
[7]杨帆,李宏谨.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界.2005(6):64-75
合理价格 篇8
一、从“收入比”看沈阳市住宅价格
(一) 收入比的定义及指标界定
收入比英文为Housing Price-income Ratio, 在国际上是一个被广泛认同的用来评价和衡量房地产市场发展状况以及房价合理性的指标。其官方定义是由联合国人类住区 (生境) 中心给出的, 即房价收入比是指居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。不同国家对于收入比合理范围的界定有所不同。
(二) 房价收入比计算方法的修正
房价收入比的基本计算公式为:
房价收入比=单位住宅价格/家庭户均可支配收入= (房屋单价×户均建筑面积) /家庭户均可支配收入
1. 房屋单价的修正。
目前, 国内学者在研究我国房价收入比时, 房价多采用一手房市场数据。但是, 一个健全的房地产市场, 必然还包括二手房市场。随着近几年沈阳市房地产市场的不断发展, 其二手房市场发展迅速, 成交比例大幅上升。在计算沈阳市的房价收入比时, 必须将二手房成交情况纳入房价的计算当中。因此, 对房屋单价进行如下修正:
房屋单价= (一手住房均价×一手住房交易量+二手住房均价×二手住房交易量) /住房交易总量
2. 家庭户均可支配收入的修正。
现阶段, 我国城镇居民的收入是以职工工资为标准衡量的, 但实际上一个家庭的收入, 除了工资还有许多其他收入。因此, 在家庭户均可支配收入的计算中, 也应考虑到其他收入。根据国内经济领域的学者在研究家庭户均可支配收入时的普遍做法, 计算各阶层的家庭收入时在原统计数据的基础上乘以相应的扩大系数即可。
3. 房价收入比计算阶层的修正。
随着我国经济的快速发展, 人民生活水平在不断提高, 但与此同时也存在着地区发展不平衡的事实, 这就导致了不同地区居民收入的差别很大, 因此房价收入比差距也很大。这就要求计算房价收入比时, 应该按照一定的标准, 将城镇居民划分为不同收入阶层, 然后计算出不同阶层的家庭年均收入, 根据每一阶层的购买面积和单位购买价格的差异计算出房价收入比。最后, 用加权法算出整个地区居民家庭的房价收入比。具体计算公式如下:
某地区房价收入比=∑ (各收入阶层房价收入比×各收入阶层人数占总人数比例)
(三) 实证分析
根据修正后的公式, 从《沈阳市统计年鉴》 (2008年) 中查得沈阳市城镇居民人均家庭可支配收入、人均住宅建筑面积及住宅平均销售价格, 将各项数据代入公式得到沈阳市2007年房价收入比。
由于在统计家庭年收入的数据中, 除了工资之外的类似奖金、回扣、福利, 还有第二职业等占有很大比例的灰色收入没有得到统计。在灰色收入的探讨中, 国民经济研究所研究员王小鲁进行了较为系统的研究, 根据其研究成果《国民收入分配状况与灰色收入》中的分析, 鉴于灰色收入的普遍性和基本脱离税收监管而无法进入正常的官方统计数据, 笔者在研究时以《沈阳市统计年鉴》中的人均可支配收入作为计算指标。需要说明的是, 由于年鉴中的人均可支配收入数据考虑了20%的扩大, 加之考虑到获得灰色收入的不均等性, 因此在按七分法计算居民可支配收入时, 按照国内学者张会敏的方法将数据乘以相关的扩大系数 (见表1) 。通过这样的计算, 得到的各阶层收入更贴近实际情况。
(四) 分析结论
首先, 从整体上可以看出, 2007年沈阳市房价收入比处于合理区间, 说明2007年沈阳市房屋价格比较合理, 城镇居民具有一定的购房能力。其次, 通过对不同群体的收入进行分析可以发现, 沈阳市房价收入比平均值为6.8, 在房价收入比合理范围之内, 但各收入阶层的房价收入比差距较大, 最低收入户房价收入比为11.2, 而最高收入户房价收入比为3.1, 前者是后者的3.7倍。这说明, 沈阳市最低收入家庭的房价收入比已超过其合理的价格区间上限, 而低收入和中等偏上收入家庭的房价收入比也较大, 已接近合理区间的上限, 中等收入户、中等偏上收入户, 特别是高收入户和最高收入户, 才有较大能力承受高房价。
二、从租售比看沈阳市住宅价格
(一) 租售比的定义及指标界定
由于住房具有使用年限长、价格高和人人都需要使用的特点, 不仅存量住房的绝对量大, 而且用于出租的住房的比重也很大, 因而住房租售比就颇受人们关注。租售比 (Price-rent Ratio) , 是国际通行用于衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例, 以单套月租和总价比值换算出租金与房价的差距。租售比的合理范围一般界定在1/300-1/200之间。如果该地区的租售比小于1/300, 表示其房产的投资价值将减小, 楼价被高估;如果大于1/200, 表示该地区具有房产投资的潜力, 产生房地产泡沫的可能性较低。根据国外学者对发达国家或地区房地产市场的研究来看, 其租售比的警戒线为1:200。
然而我国的很多城市, 尤其是那些经济较为发达的大中型城市, 其租售比已经超过了该警戒线, 甚至是远远超过。据有关部门统计显示, 2009年末, 北京市城区的租售比创纪录地达到了1/525, 部分地区甚至达到了1/700, 由此可见, 房地产租赁市场能否健康发展, 已经不仅仅是一个简单的经济问题, 更是关系到国家政治稳定的社会问题。而相对于西方国家对租售比已有较深入的研究, 我国学者在此方面还仅处于起步阶段, 政府有关部门对租售比的重要意义也没有足够的认识, 没有形成租售比信息发布机制。因此, 在现阶段我国房地产业蓬勃发展的同时, 不仅应该追求发展的速度, 更应注意发展的质量, 应密切关注租售比的数值变化, 确保房地产市场的健康和稳定。
(二) 租售比的计算
租售比的计算是用每平方米使用面积的月租金除以每平方米建筑面积的房价。现选取2003-2007年沈阳市的住宅交易数据来计算沈阳市商品住宅的租售比, 见表3。
(三) 结论分析
从表3中的数据可以看出, 随着住宅价格的上升, 住宅租金也在不断上涨, 但是租金的上涨远没有房价上涨快。从整体来看, 沈阳市的租售比基本合理, 虽然自2005年以后租售比小于1/300, 但超出幅度不大, 表明沈阳市住宅价格基本合理, 但也应对租售比进行实时监控, 注意控制房价上涨的幅度, 谨防房价过高造成泡沫。
三、结论建议