盈利情况（共6篇）
盈利情况 篇1
0 引言
施工项目经营及盈利情况分析是工程项目实施管理阶段的延伸。企业在施工项目各项经营活动的最终目的是在确保工程进度、质量、安全的前提下, 获得最大的经营利润。因此, 施工项目在通过竣工验收和竣工结算后, 只是施工项目建设完成的标志, 而不是施工项目管理的终结。施工项目的各项经营活动是否达到预期的目标, 只有通过详细分析项目结算完成情况与预先制定的项目目标进行对比, 根据两者的差异分析各项经营活动的盈亏情况, 然后总结各项经营活动在项目实施管理阶段的成败, 为后续各施工项目管理活动提供指导和经验积累。施工项目经营及盈利情况分析, 是项目目标考核的有效附件和基础, 是对项目部在项目实施全过程管理效果的总结和经济表现形式, 也是项目目标考核的依据。下面就以一个完工项目结算数据对比分析, 来具体阐述施工项目经营及盈利情况分析的步骤:
1 工程项目案例经营概况
某厂联合工房技术改造项目, 各系统管网及机电设备安装工程。合同采用固定价格形式, 工程量按实结算。合同金额为20000000元, 结算金额为25457515元。在工程完工结算完毕考核兑现前, 对项目经营及盈利情况进行分析。
2 项目经营分析准备工作
(1) 工程结算工程量统计:项目经过竣工结算定案后, 在分析之前对各专业工程量、各结算定案金额、主材价 (含设备费) 、安装单价 (含人工费、机械费和部分辅材) 等进行归类整理、统计和汇总, 尽量做到划分明确、统计准确, 为项目的主要盈利点分析提供结算数据。
(2) 工程项目实际成本统计:在完成实际成本的统计工作时, 需要财务部成本管理人员提供全面完整的本分析工程材料费 (含主材和设备费) 、人工费 (这里指安装费) 、机械费 (这里指大型机械费) 、项目管理费、公司管理费等相关费用, 并将这些费用按结算审定中的单位进行归类整理、统计和汇总, 为后面实际利润计算和项目的主要盈利点分析时提供成本数据。
(3) 目标成本中主材价格的统计:在进行具体的项目盈利点分析时, 对一些结算中工程量与合同中相应内容的工程量无变化的部分, 因为工程量相同结算的总金额与合同中的相应金额就相等;因此在盈利点分析时只要将其目标成本主材金额与实际的主材成本金额进行分析比较, 其成本的盈亏金额, 就是实际利润的盈亏, 亦即超目标利润额的增减数额。因此目标成本中相应主材价格的统计, 也是项目进行盈利点分析必不可少的工作。
在进行项目管理经营分析时, 主要是分析主材和设备价格的经营情况, 对安装费不作分析。因为实际施工中随着人工费用的不断上涨, 安装费一般无盈利空间, 大都存在倒挂现象。因此, 分析安装费没什么实际意义。对一些大型机械费用较高的项目, 可以针对大型机械费用进行具体分析, 如果其所占比例不高, 也可以忽略分析。
3 项目利润分析
(1) 目标利润确定:在工程项目合同签订时, 都有一个以当期市场价格为基础, 以工程量清单为主线的合同金额。在项目实施阶段前期, 企业根据自身的生产技术和管理水平, 制定出一个适合本企业生产能力的目标成本金额, 将合同金额与目标成本金额的差值作为本项目的目标利润额, 利润额与合同金额的比值即为目标利润率。项目实施前, 公司成本部门测算出该项目目标成本金额为14848113元。项目部在控制成本时, 是以该目标成本金额作为成本控制的主线, 贯穿整个项目的施工管理中 (见表1) 。
(2) 项目实际利润确定:在进行经营分析之前, 将结算审定金额与实际成本进行相应的对比分析、计算, 两者的差值就是项目完工的实际利润, 两者的差值与结算审定金额的比值, 即为实际利润率 (见表2) 。
(3) 超目标利润计算:实际利润率减去目标利润率即为超目标利润率, 结算审定金额与超目标利润率乘积即为超目标利润额。因此, 本案例中:超利润率为40.52%-25.80%=14.72%、超利润额为25457515×14.72%=3747346元。
从表3可以看出, 合同清单内造价增加1400950.36元、签证部分增加3810109.32元、措施费增加136724.48元、规费和税金项造价增加359730.12元、审计时配合费扣减25万元, 结算金额比合同金额增加27.3%。
通过上述这些数据的对比分析, 措施费、规费和税金、审计时配合费等, 是随着分部分项工程量清单计价合计的增加而增加, 因此该项目不属于项目经营范畴, 分析时这些可以忽略;而分部分项工程量清单计价合计 (含合同部分、签证部分) 的增加, 才是项目部经过经营努力的结果, 是作为经营分析的重点对象。分析时主要是针对这部分进行深度挖掘, 探究其主要盈利点。本项目分部分项工程量清单计价合计 (含合同部分、签证部分) 的增加超利润额为22584559.32×14.72%=3324447.13元。
4 项目的主要盈利点分析
(1) 材料品牌变更提高利润。本工程材料方面, 主要在以下两个方面经营盈得利润:
(1) 材料品牌更换:水系统阀门品牌变更:将对我方结算价有利的阀门品牌、型号规格保持不变。如:武汉大禹的弹性座封带开启度显示闸阀;结算价 (或采购价) 对施工方不利的, 就出联系单在业主许可品牌范围内, 进行型号规格变更。如:武汉大禹偏心半球阀、橡胶瓣止回阀, 改为上海冠龙的蝶阀和止回阀, 结算时按原投标型号规格进行结算。此项品牌替换增加材料净利润为521715元 (见表4) 。
目标利润为663718×25.8%=171239.2元, 超目标利润额为521715-171239.2=350475.8元。
(2) 配电箱柜体品牌、形式更换:配电箱柜体招标时要求采用南京曼耐克斯产品, 经与建设单位协商, 更改为按南京曼耐克斯产品的要求在银川生产, 结算还以南京曼耐克斯产品报送。由此增加净利润615167元 (见表5) 。目标利润为1160531×25.8%=299417元, 超目标利润为615167-299417=315750元。
上述两项内容, 由于材料品牌变更, 增加超目标利润额合计:666225.8元。
(2) 通过施工中降低材料损耗节约成本。本工程在与施工班组签订合同时, 采取与施工班组协商约定奖励方法:主材损耗按预算定额消耗量80%计取, 节约部分的30%奖励乙方, 超耗部份从乙方预留款中扣回。因此, 在项目施工过程中现场施工人员都会从利益出发, 主动节约材料, 充分利用废料和剩料, 使部分材料损耗率低于定额损耗。如:通风管道结算清单工程量为35908.98m2, 含定额损耗的主材量为35908.98×1.138=40864.42m2;实际采购量为38264.87m2, 实际施工损耗率为 (38264.87-35908.98) /35908.98=9%, 低于定额13.8%的损耗率。从而节约实际成本为 (40864.42-38264.87) ×34.88=90672.3元, 增加主材结算金额为 (40864.42-38264.87) ×41.45=107751.35元。因此, 降低施工损耗部分, 总共主材贡献净利润为1693830.21-1334678.67=359151.54元 (见表6) , 增加超目标利润额为359151.54-1693830.21×25.8%=77856.60元。
(3) 通过设备或材料采购现场议价降低成本。集分气缸、蒸汽储罐和自制分气缸等压力容器采用邀请经销商到现场议价方式, 特别是自制分气缸通过邀请有压力容器制造资质的生产厂家到现场议价订制。通过与进货商面对面的讨价还价从而降低采购成本, 达到节约成本提高利润的目的。压力容器数量为16台, 结算金额为222074.25元, 实际成本金额为84000元。净利润为138074.25元, 目标利润为57295.15元, 超目标利润额为80779.10元 (见表7) 。
(4) 通过变更施工工艺获得利润增加。通风管道外护板合同内是采用不锈钢外护铆接安装, 综合单价为59.13元/m2;在项目实施过程中通过工艺变更, 改为采用不锈钢外护板钉口安装。结算按0.3不锈钢外护板钉口安装重新定价, 综合单价为90.87元/m2 (见表8) , 综合单价增加31.74元/m2。由此增加超目标利润为533454.18元。
(5) 通过项目间联合采购降低成本。在表9中, C、D项风口为乌兰、昆明的项目调拨。调拨的D630旋流风口和球形喷口单价, 比该项目自身采购单价低, 从而节约了成本;另外, 通过风口的设计变更, 增加了风口的结算数量, 提高风口的结算利润。旋流风口和筒形风口通过项目经营, 主材实际利润774245.10元, 增加超目标利润额为774245.10-2563570.9×25.8%=112843.81元。
(6) 将购买成品安装改为现场制作。本工程目标成本中消声器、静压箱均按成品采购成本计算。目标中该部份成本为735293.63元, 实际施工中大部份采用现场自制, 实际成本498683元, 实际成本比目标成本节约236610.63元, 增加超利润额236610.63万元。
(7) 审核对账时, 争取得到较好的利润。项目送审核对过程中, 对合同清单内容和定额条进行认真细致地研究, 抓住合同清单和定额条的不足之处, 使结算朝着有利我方的方向结 (见表10) 。为本工程关于室外挖管沟的合同清单和定额子目:若按合同清单条目单价为35.21元/m3;若按合同定额子目单价为 (50710.07+45338.81) / (3336.19+300 25.7) =2.88元/m3。由于是属于按实结算工程, 工程实际结算发生管沟挖土方工程量为39033.02m3;在工程结算审核时, 审核人员按定额条目的单价计取, 后在我方抓住合同清单和定额子目的矛盾之处据理力争, 最终定案时按合同清单单价计取, 由此增加利润为39033.02× (35.21-2.88) =1261937.54元。
6 结语
该工程项目最终赢利效果较好, 这与工程项目部采取积极主动的经营方法有密切的关系。总结所采取的有利方法, 主要表现在以下几个方面: (1) 在不影响使用功能和安全性的情况下, 对部分辅材或主材名牌进行更换, 降低材料成本; (2) 加强现场管理, 采取适当的奖励措施, 降低实际材料的损耗, 节约成本; (3) 对设备和主材进行现场议价。通过与进货商面对面的讨价还价, 从而降低材料进货成本; (4) 施工过程中, 对不利于施工方的合同单价项, 争取合理的工艺变更, 使结算单价朝着有利于施工方的单价结算, 提高项目利润; (5) 通过项目间的联合采购, 降低材料进货价, 降低成本; (6) 在不影响使用功能和安全性, 且具备现场制作能力的情况下, 对部分成品安装部件进行现场制作安装, 降低费用节约成本; (7) 审计时, 抓住合同清单和定额条款的矛盾, 合理转移或解决矛盾, 使结算朝着有利于施工方的方向发展, 避免利润的减少。
在实际施工中, 不同的工程项目, 应依据其工程特点, 采取不同经营方式。可根据具体的工程性质, 认真研究分析具体的经营模式。因此, 作为现场管理人员, 必须具备丰富的现场管理经验和敏锐的观察分析能力, 努力发掘项目盈利闪光点, 使施工项目获得更好的利润, 为企业创造出较好的经济效益。
盈利情况 篇2
经过近二十年的发展, ERP目前已成为世界上投资最大、应用最广的公司管理系统[1]。中国企业从20世纪90年代后期开始实施ERP系统以来, ERP应用市场年增长率超过25%[2], 可谓方兴未艾。参与该市场竞争的厂商包括SAP、Oracle等国际厂商, 也有神州数码、用友、金蝶、浪潮等国内厂商。关于ERP实施对企业业绩的影响问题研究理论界和实务界都一直没有停止过。不过中国知名企业家柳传志在联想实施ERP时说了一句话:“上ERP可能是找死, 但不上ERP可能是等死。”没有企业愿意等死, 因此本文认为实施ERP是必须的, 但如何成功实施ERP, 取得更有价值的效果才是值得探讨的问题。Nicolaou的研究表明对销售商选择等因素的控制有助于解释ERP实施对公司财务业绩的影响[3]。北京大学网络经济研究中心推出的中国首个《ERP对中国公司绩效影响研究报告》显示:不同行业分布、对ERP品牌供应商的选择等因素使ERP实施对公司绩效的影响存在差异[4]。因此本文重点考察ERP类型对实施企业的盈利能力的影响, 由于精力有限, 只选取沪市上市公司2000-2008年九年的数据进行实证研究。同时关注制造业中各细分行业实施不同ERP类型的企业盈利能力的表现, 以期为制造企业在ERP选型方面提供比较有意义的数据支持。
2 指标选取及说明
本文在考虑业绩指标时, 只选取盈利能力指标。根据经验数据对企业综合业绩进行沃尔比重法计算, 得到企业综合业绩主要受盈利能力的影响[5], 因此考察ERP选型对企业整体的影响, 重点在于对盈利能力的影响。为了消除影响行业的宏观因素带来的业绩差异, 对盈利能力指标进行标准化处理, 得到与同行业指标相比的相对比率。企业盈利能力指标选取权益净利率进行度量, 权益净利率等于净利润与企业股东权益平均值之比。通过用某企业某年的权益净利率除以该公司所在行业该年的权益净利率均值, 得到相对盈利能力指标 (ROE) 。
公司选择的ERP软件类型, 可以按照软件的研发公司情况分为国外软件、国内软件和自主开发软件, 但是在本文数据收集过程中存在某公司已实施了ERP系统, 但却无法获取其所采用的ERP软件类型信息, 无法将其进行合理归类, 文中将其归为“其他类型”或“未知类型”。
3 数据获取及结果分析
3.1 数据获取
为了便于收集数据, 选取沪市制造业上市公司作为样本公司。为了克服现有研究中数据时窗较短导致的不能全面考察ERP实施中长期绩效的问题, 选择2000年至2008年的九年相关数据;为了获得ERP相关信息, 主要查找相关网站相关报道、主要ERP软件供应商网站、公司年报等途径, 并对不同来源的同一数据加以核对以保证权威、一致;为了获得相关财务数据, 主要利用国泰安数据库。收集完相关数据后对其进行整理、预处理和实证分析。
国泰安数据库中制造业上市公司被进一步细分为食品与饮料类、纺织与服装皮毛类、造纸与印刷类、石化与塑胶塑料类、电子类、金属非金属类、机械设备与仪表类、医药与生物制品类和其他制造业等九个子行业, 使本文能得以重点分析制造业各细分子行业的ERP选型情况。
3.2 ERP实施情况
3.2.1 制造业ERP实施基本情况
从2000年以来, ERP系统在我国制造业上市公司中得到迅速发展, 2008年在制造业沪市上市公司中的应用已超过半数。
沪市制造业各子行业中, 木材、家具行业上市公司只有2家未实施ERP系统。除此之外, 据表1所示, 沪市制造业其他子行业实施ERP公司数量在持续增加, 其中机械、设备与仪表行业实施ERP公司数量在2000-2008年期间每年最多, 到2008年该行业实施ERP公司占沪市制造业ERP实施公司总数的27.05%, 比例超过四分之一。
3.2.2 ERP软件类型分布情况
表2是沪市制造业公司采用ERP软件类型的数据统计, 到2008年已实施ERP的244家公司中, 采用国外ERP软件的公司达到52家, 比例为21.31%;而采用国内ERP软件公司为110家, 占45.08%;自主开发ERP软件的为11家, 占总数的4.51%。其他公司采用ERP软件类型在数据收集中未找到。可以看出, 采用国内ERP软件的公司是采用国外软件公司数的两倍多, 说明国内软件在近几年内得到了迅速发展。
2008年244家已实施ERP公司所采用的国外软件中, SAP位居第一。国内软件中用友软件采用最广, 从2000年的4家, 发展到2008年的35家。其次是浪潮和金蝶。在数据收集过程中找到一些公司分别采用国内一些知名度不高的软件, 由于采用这些软件的公司较少, 在ERP市场中也未有较大占有率, 因此统一划入其他国内软件类型中。ERP软件分析详细数据见表3。
从目前国内ERP厂商在沪市制造业的整体表现情况来看, 各细分子行业中ERP实施公司数都在持续增加, 各管理软件厂商不断深入耕耘, 各自在它们的优势细分子行业有进一步的发展。机械、设备、仪表行业中实施ERP公司数量最多, 比例超四分之一。除了电子行业外其他子行业中采用国内软件的公司均超过采用国外软件的公司数, 说明当前国内软件的发展速猛。累计到2008年底各子行业采用不同ERP软件的情况如表4所示。SAP软件主要被石化塑胶塑料类、金属非金属类和机械设备仪表类三个子行业的公司所采用, 甲骨文的ERP软件主要被金属非金属、医药生物制品类公司采用, 从中看出, 金属非金属等重工业公司更多采用国外大型ERP供应商生产制造的通用型软件产品。这与国外软件蕴含更先进的管理理念, 软件管理广度更深、包含模板更全面密切相关。采用国内供应商用友、金蝶和浪潮提供的ERP软件的公司较多, 其中用友软件被石化塑胶塑料类、金属非金属类和机械设备仪表类三个子行业的公司所采用, 浪潮软件主要集中于食品与饮料、医药与生物制品两类轻工业公司。
4 实施不同类型ERP企业盈利能力比较
各类ERP软件在制造业应用广泛, 那么ERP类型的选择是否会影响企业盈利能力呢?数据分析结果显示:采用国外软件的公司ROE优于采用国内软件的公司, 且两者均优于自主开发ERP公司或其他类型的公司。而采用自主开发ERP和其他ERP类型的公司的盈利能力在行业平均水平上下浮动。
从差异的显著程度来看, 除了自主开发的ERP软件外, 其他ERP软件都能显著提高公司的ROE绩效, 并且国外软件表现最好。数据分析过程中得到企业综合业绩指标的差异的显著程度对比图, ERP类型对企业综合业绩的影响情况与企业ROE指标情况相一致, 进一步证实了在企业综合业绩指标各影响因素中盈利能力占主导地位。
图1显示, 实施甲骨文软件的公司ROE最大, 远远超过同行业平均水平, 其次表现较好的是神州数码和SAP, 用友表现一般, 而实施金蝶软件和浪潮软件的公司ROE在行业平均水平上下, 自主开发软件的公司ROE处于同行业平均水平之下。
5 结论及启示
综合前文经验数据分析结果及有关资料提供的信息, 本文得出以下结论, 并在此基础上提出几点启示。
(1) 实施国内ERP软件的公司的盈利能力要逊于实施国外ERP软件的公司。究其原因, 咨询公司在中国公司的ERP实施过程中所起作用不明显[6];同时, 无论从品牌营业收入、产品成熟度和增长率来说, 国外软件均要领跑ERP软件品牌。但是也可以看出国内品牌与国际品牌的差距正不断地缩小。
(2) 国内软件实施能力存在欠缺, 主要是实施人员的能力不足。实施工程师通常对于自己的产品都非常熟悉, 但是对于行业的具体业务特点、对于管理存在知识、经验的欠缺, 这造成在实施ERP时会遭到用户的抱怨。因此要求ERP软件供应商及实施合作伙伴在提供ERP软件及服务时要考虑行业特点, 针对不同行业开发不同产品, 积累不同行业实施能力, 解决特定行业问题。
(3) 从不同ERP软件类型来看, 实施甲骨文软件的公司ROE均值最大, 远远超过同行业平均水平, 其次表现较好的是实施神州数码和SAP软件的公司, 实施用友软件的公司表现一般, 而自主开发ERP软件的公司ROE均值处于同行业平均水平之下。各类ERP供应商提供的ERP软件包含不同的管理思想和业务流程优化理念, 在公司实施过程中受到的影响因素也不同。具体哪类ERP软件更适合公司, 则要考虑公司自身的组织结构、经营情况、财务状况、管理理念和业务流程等各方面因素, 考虑公司实际情况与ERP系统的匹配程度。如果公司选择ERP软件时没有考虑到上述问题, 则可能影响到ERP实现收益。公司环境对ERP实施越支持, 其产生的业绩越好, 否则, 就会影响ERP实施绩效, 甚至阻止ERP在公司正常实施下去。
摘要：选取沪市制造业上市公司2000-2008年九年的数据进行研究, 重点考察制造业实施不同类型的ERP对企业盈利能力的影响。结果显示:实施ERP企业的盈利能力指标的均值, 采用国外软件的公司优于采用国内软件的公司, 且两者均优于自主开发ERP公司或其他类型的公司;从差异的显著程度来看, 除了自主开发的ERP软件, 其他ERP软件都能显著提高公司的盈利能力, 并且国外软件表现最好。
关键词：制造企业,ERP选型,盈利能力
参考文献
[1]Wieder, B., etal.The impact of ERP systems on firmand business process performance[J].Journal of Enterprise Infor-mation Management, 2006, (19) :13-29.
[2]郑称德, 宋由由, 郭印, 陈金勇, 王燕.我国企业ERP系统实施绩效的实证研究.科学学与科学技术管理, 2008, 4:148-151.
[3]Andreas I.Nicolaou.Firm Performance Effects in Rela-tion to the Implementation and Use of Enterprise Resource Plan-ning Systems[J].Journal of Information Systems, 2004, Fall:79-105.
[4]北京大学网络经济研究中心.ERP对中国企业绩效影响研究报告, 2007年2月.
[5]谢霞, 董丽.制造企业ERP实施对综合业绩影响的实证研究, 财会通讯, 2012, 7 (下) :59-61.
盈利情况 篇3
影像是人们生产生活中不可或缺的一部分,影像的获取、存储、输出共同构成了影像业的基础元素,随着科技的发展,影像获取越来越便捷,影像存储也多样化,同时为影像输出提出了更高的要求。柯达作为影像业的领军企业,在影像输出方面为专业与民用领域提供了多种解决方案,柯达乐活馆作为影像多种输出形式的载体,它的盈利模式到底是什么样、柯达乐活馆的运营模式是什么等等,我们带着种种疑问采访了柯达影像网络(中国区)运营管理中心、北京卡丽来商贸有限公司的王金钟先生。
Q:请您用简短的语言描述一下什么是柯达乐活馆?
A:柯达乐活馆是柯达授权的全能影像服务店,标准的店面不但能够完成传统业务,如照片输出、证件拍摄,还能够通过柯达的后台加工制作系统为顾客提供创意照片书、定制家居用品、个性影像礼品等多种影像服务。柯达乐活馆提供的服务项目真正诠释了影像在生活中无处不在,为影像记录生活、分享乐趣、传递乐趣、传递感情提供了丰富的产品解决方案,真正实现了以客户需求为宗旨的全能影像服务店。
Q:柯达乐活馆与我们常见的影像店最大的区别是什么?
A:一是柯达的品牌,“柯达”等同于可以处理照片的地方,品牌号召力强;
二是公司总部的服务系统支持,包括人员培训、督导指导、促销方案、技术服务、定期的新产品开发等等,保证门店人员的服务水平和产品的不断更新;
三是公司总部的供应商系统平台支持,包括全国的产品供应商选择,同时以总部的资源整合的供应商,保证产品的高品质、较低的产品成本以及丰富的产品;
四是先进的IT零售管理平台,店家可以随时管控店面业务、人员工资提成、客户信息管理、耗材管理、财务管理等等;
五是公司总部新业务模式开发,随时更新门店的业务模式,比如开发新的摄影项目、网络项目等等;
六是公司总部与其他行业的合作,比如与网站、明星资源、明星签售现场、旅游项目接单、学校合作等等(当然要看门店的具体情况而定)。
Q:目前国内影像服务市场现状如何?竞争状况及未来的前景如何?
A:2001年以来,随着数码相机普及,人们对传统照片洗印的依赖逐渐变小,以照片为呈现方式、以不同介质为载体的影像增值类产品市场逐步增长,未来几年将是影像增值产品的快速增长期。柯达乐活馆以增值类产品为主,定位于时尚化、年轻化、个性化、生活化、视觉化,引领市场,新的柯达乐活馆符合未来市场发展潮流,市场前景广阔。我们曾在2000年对中国的冲印市场做过一个调研,当时结论是,中国市场每年的营业额超过100亿元人民币。但那时我们只是按照每年拍摄量的十分之一冲印照片得出的结果。现在的情况是,每年都有三四百亿张新照片出现,而仅仅拿出当中的十分之一转换成新影像产品(照片画册、个性化家居饰品等),这个市场的容量就会是这个数量的几倍甚至会更多,例如过去一张照片只能产生1元钱的冲印业务,但在新的柯达乐活馆中,一张照片能够产生几十元甚至上百元的业务。所以说这个市场是高成长的、市场的综合容量也是非常可观的。
Q:柯达乐活馆在影像输出方面都提供了什么样的解决方案?
A:简单来说,这个模式与以前最大的不同就是:柯达与冲印店不再是简单的供应关系,而是大家都要共同面对最终消费者,建立一个影像联盟。过去冲印店与厂家是简单的耗材买卖关系,店家购买耗材量大就会给你返点、给你优惠、给你一些促销活动,让你的业务更好些。但是今天的影像业务已不像过去那样简单了,当从以产品为核心变成以服务为核心时就一定需要一个联盟才能解决。这个联盟的构成是由经营者、柯达这样的品牌影像服务解决方案厂商、耗材供应商以及卡丽来这样的运营服务商组成一个完整的系统。当消费者有了消费愿望时只要找到这个联盟就能得到很好的服务,而当消费者一次一次在不同产品上得到满意体验时,也就会给冲印店、柯达以及卡丽来带来很好的营收。
因为,一旦建立了这样一个联盟,会汇集许多资源,而且大家可以共享。如,我们可以通过柯达与旅行社、儿童乐园、学校、各个机关单位建立上联系,为他们服务。然后分配到各个冲印店去做等,这样的机遇很多。总之,建立了这个影像联盟后,影像市场就会发生很大的变化。
柯达乐活馆的影像解决方案主要分为五大类1700多种产品,满足了人们日常生活、工作、商务等方方面面的需求,从另一个方面来说,也是影像无处不在、诠释生活的真实写照。
Q:您是如何看待中国的冲印市场的?
A:首先,我们认为这个市场成长空间非常大。在中国传统影像时代时,平均每人每年胶卷的消费量不足一个,但是现在每年数字影像的增长非常惊人,而这些影像内容绝大部分被存储了,它们并没有被分享,这不是消费者的问题。而是冲印业没有向消费者提供合适的解决方案。一旦这个问题得到解决,这是非常大的市场。
其次,是从业者的问题。
我们知道,传统时代柯达为经营者设计的解决方案太先进了。仅凭简单冲印照片就能给店家带来可观的收益,这使得店家们觉得赚钱很容易,也习惯了这种盈利模式。数码影像时代到来时,店家宁可每张照片只赚三毛钱甚至更低,也不愿意花费点时间、多一些投入,把影像文件进行编辑处理让照片会更好看、更吸引人,赚取更多钱。他们不习惯那样,他们认为那样很麻烦。在每家店照片冲印量还充裕的时候,他们可以不做这些工作。但是在冲印量普遍下滑的今天、在面对冲印业赚钱很少甚至不赚钱的今天,他们就有些措手不及,甚至有些悲观。
我们认为,其实经营者们不是对行业悲观,只是对洗照片这种经营模式的悲观。他们也看到了各种各样的照片产品是可以赚钱和有市场空间的,只是他们接触不到能为他们提供完整解决方案的公司和人。卡丽来公司与柯达的合作并推出“新柯达影像网络”就是为这些店家提供这种未来新业务解决方案的。
Q:您认为当前冲印业面临的问题是资金投入不足还是知识结构老化,或是其它?
A:我认为最大的问题是观念问题。
传统时代柯达所创立的模式是冲印店就是卖照片的店,你送来胶卷,我卖给你照片。这是以产品为核心的经营模式。而我们所设计的未来的发展方向是让冲印店变成一个真正的服务店面。他们应当是以顾客的影像消费需求为核心。当经营者从卖产品的人变成提供服务的人时,从观念上是要完成一个很大的跨越。一旦转变过来,获利机会会大大提升。
更关键的是,我们对投资者有信心。
Q:在这个影像联盟中,柯达的地位和作用人所共知,关键是冲印店要做哪些调整和变化?卡丽来将会给冲印店带来哪些支持和帮助?
A:作为影像行业的从业者、经营者,我们认为,目前柯达零售冲印店(也是所有冲印店)需要解决两大问题:一、门店如何解决客单价的问题,二、门店如何解决客单量的问题。而我们经营模式里面都有如何帮助解决提高客单价和客单量的措施。
我们为冲印店服务的思路分成三部分:第一部分是我们把每一家加入影像联盟的冲印店看做是能够提供影像服务的零售店。它需要有能提供影像服务的能力,公司有很多影像服务的专家可以教会新加入联盟的客户,教他们如何更好地为顾客提供影像服务。我们还会为他们提供能够呈现给消费者感官形象的门头、室内陈设形象设计,以提高消费者进店后的感觉和认知度。像我们北京的旗舰店,凡是进入店里的顾客,不仅仅能冲印照片,还能制作个性壁纸、为家中沙发制作个性的面料,将家里墙壁变成照片墙、制作帆布画……店里不仅提供这些家居,还可以让顾客在店里自己设计制作照片画册。当让顾客感觉到柯达的冲印店还可以这样,就会增加他们进店的频率。更多的人会因为好奇而进店参观,从而达到了改变客流量从而增加客单量。
我们还为每一个加盟的冲印店提供互联网业务,为他们提供新业务的导入。这不仅仅是普通冲印店可以上网或能用网络传影像文件那么简单。因为这还是一种卖产品的概念。我们提供的是信息服务站,是大量的信息网络服务以及源源不断的新产品的导入。比如最近我们和不少智能手机厂商在谈一些配合,因为这些手机都有拍摄、影像处理能力,我们在探讨如何把这些电子文件变成我们的影像业务。
综合来说,卡丽来通过改变店面的形象和提供标准化的销售技能能够很容易的给冲印店带来提高零售服务的能力,给消费者带来各种不同的消费理念。
第二部分,卡丽来通过与柯达合作设立一个相对开放的平台,通过这个平台我们可以放进各种各样新的元素:如我们通过柯达可以帮助店家联系到一些优秀的设计师和优秀代言,获得他们的平台授权与支持,能够迅速地在店里面商品化,这样我们就会帮助这些零售店带来大量的产品和解决方案。而通过这个平台,只要你是一个好的产品供应商,你就会有机会,甚至我们还会投资给一些供应商,让他们的产品通过这个平台加入到我们这个系统里来。这样也会一定程度上帮助提升客单价的问题。
第三部分,卡丽来本身是一家信息技术公司,我们发现不少的冲印店老板此前也想增加更多的产品甚至也曾与不少供应商合作,但是一般这些供应商的规模不大,冲印店要使自己的产品比较丰富自己就要管理几百甚至上千个产品的品种和几十家供应商,非常困难。我们作为信息技术厂商,自己开发了一套完整的零售店管理信息系统,它可以让店老板非常轻松的管理店里的业务、顾客和产品。这些方式就构成了一个完整的营业运营系统。
Q:我看到北京三里屯新乐活馆柯达聚乐部的内部装饰非常新颖、时尚,你们在这方面是怎样的设计理念?
A:新乐活馆概念中“乐活”就是英文“lohas”的音译。它代表健康、时尚、快乐的意思。我们一直认为,当前年轻人是最大的影像消费族群,只是在传统的冲印店里我们不能为年轻人提供各种解决方案。今天在我们新乐活馆里提供的更多、更有趣的、更时尚的产品也是为年轻人设计的,实际上我们也是建议定位在18岁到40岁这样的人群。这个人群有两个很大的特点:一是他们自己就有消费能力,第二就是他们又上有老、下有小。带动了这个人群就一下子扩大了这个消费群体。
Q:您能介绍一下2013年柯达乐活馆的推广计划吗?
A:2013年,我们的工作重点主要是在北京、华东地区、华北地区和华南地区。我们会在北京之外的区域实施选择区域中心城市、建立区域运营管理中心,以点带面、辐射周边,将我们运营、管理、服务店面的能力最大化的落实下去,尽可能地使服务离终端店面近一些,这样在服务终端店面的同时也能带给消费者更优质的消费体验。
柯达乐活馆的推广计划主要将从以下几个方面进行,第一、招募新的店家加入到柯达影像网络计划中来,柯达品牌早已成就了数以万计的投资人,带动了不计其数的人员就业及职业生涯发展,柯达乐活馆的推广势必也会成就新的影像投资人;第二、将会从原来老的柯达店中选择、改造一部分店面,正是因为有了他们的陪伴柯达在中国的发展才如此之稳健,现在柯达有了新模式、新解决方案,我们也希望与这些老朋友一起携手走得更远;第三、大型商场、连锁超市、社区购物中心也是我们布局的地方,我们已经与国内比较大的零售连锁总部建立了品牌发展战略;第四、我们正在和各地妇联、邮政系统、大型医药连锁、文具连锁店等组织或者机构沟通,与他们建立业务联盟,为柯达乐活馆营造更优质的发展环境及市场空间。
我们最终的希望就是,用柯达新乐活馆模式为今后冲印业的发展探索出一条新生之路。
对此项目感兴趣的读者可致电杂志社:022-23357343,联系人:刘颖
为回馈广大读者对《大众投资指南》杂志的持续关注、帮助寻找项目的投资人深入了解柯达项目,本杂志社联合柯达影像网络(中国区)运营管理中心启动2013年“大众投资指南·柯达乐活馆项目对接会”系列活动,搭建柯达乐活馆项目全国对接服务平台,率先启动山东济南专场,欢迎读者踊跃报名,活动时间依报名人数而定。大众投资指南杂志读者全程免费参加本次活动。同时接受全国报名,视各地报名预约人数安排各地专场。
根据上述信息,我们将分别完成相关后续工作,请务必填写联系人信息,并传真或邮件回复至大众投资指南杂志社。
联系人:刘颖邮箱:14962096@qq.com
盈利情况 篇4
钱强
东南大学建筑学院教授, 博士生导师UDG联创国际首席总建筑师
城市综合体设计中前期生态节能的投入、对社会的开放程度, 一定会得到回报, 而且这个回报不仅仅来源于社会, 来源于消费者, 也会来源于自然。
今天沙龙的主题非常切合当今中国市场的现状和需求。UDG联创国际是国内较早接触城市综合体设计的建筑设计公司之一, 近几年来公司总业务中有近40%的商业和城市综合体设计项目。2004年开始, 我在东南大学辅导本科四年级的城市综合体的课程设计, 两年前许多高校开始将城市综合体作为本科生高年级的课程设计, 研究生的研究课题中也频现与城市综合体相关的题目。我们现在的研究正在紧跟市场的需求, 希望逐步推动城市综合体健康有序地发展。但由于中国城市综合体的起步较晚, 缺少对市场的前瞻性预判, 对消费行为以及商业空间细部等的研究和实践也相对滞后。本期《城市建筑》选择该课题, 将大家的研究成果集中展示, 可以促进彼此的互动和学习。
我认为研究还应关注以下几个方面。一是目前关于城市综合体缺乏生态层面的研究, 对于可持续性发展方面也谈及很少。二是现在一谈城市综合体就是商业策划和建筑设计, 对商业建筑的室内设计, 如店铺和餐厅的布局、照明、标识、柜台等关注不够, 其实在营造商业氛围方面, 室内设计起到了相当大的作用, 我们应该将研究的范围扩大。三是关注电子商务以及传统的商业空间如何应对这种新的商业模式的挑战。2010年《城市建筑》举办了以“商业建筑”为主题的概念设计竞赛, 评审时我发现有1/5的作品与“电商”有关, 年轻学生思想鲜活、紧随市场动态给我留下了深刻的印象。“电商”对未来的实体商业空间究竟会产生怎样的影响, 如何去应对, 也是需要我们去做很多踏踏实实的研究。
结合本次沙龙的主题, 我来开个头。捷得国际建筑师事务所的大阪难波公园是大家非常熟悉的案例, 今天我想谈谈其屋顶花园的相关数据。《日经建筑》2010年11月号的《能够产生92亿日元营业额的绿化》一文介绍了大阪难波公园的屋顶花园在建成7年以后产生的经济效应。5 300 m2的屋顶花园, 需要8名日常管理员工, 日常维护花费很高, 占整个建筑管理费用的3%, 比例很高。但是屋顶花园聚集人气、吸引客流和品牌宣传的效应非常显著。
其中有两个调查数据非常有意思。
一个是2009年大林组对建成7年后的屋顶花园进行的调查, 确认栖息有14种鸟类和93种昆虫, 说明这里已从人工绿地变成了接近自然原生态的空间, 这是非常可喜的现象。
另一个是日本建筑研究所住宅/都市研究小组的调研成果。调研时间是2009年11月7日 (星期天、晴天) , 调查对象是18岁以上来购物的消费者, 问卷内容有来店动机、与屋顶绿化的关联度、消费或预计消费的金额等, 由此计算出难波公园一年因屋顶花园的效应可以产生92亿日元 (约7.4亿元人民币) 的营业额, 约2亿日元 (1 600万元人民币) 的营业利润。
这个案例充分回应了今天的主题之一——直接盈利空间与非直接盈利空间的功能关系。城市综合体设计中前期生态节能的投入、对社会的开放程度, 一定会得到回报, 而且这个回报不仅仅来源于社会, 来源于消费者, 也会来源于自然。
王怀昌
RTKL设计总监
更多对于非盈利空间的营造恰恰是对盈利的重视, 追求“可持续的盈利”才是商业设计之本。
我以万象城为例, 谈谈对盈利空间和非盈利空间的理解。深圳万象城是内地投资回报率最高的综合体项目, 其购物中心单体营业额在全国排名前三, 其滑冰场由于占用面积大, 相比普通商铺的投资回报率就低很多, 但它为市民提供了新的娱乐聚会场所, 不再仅仅只有电影院一个选择。目的在于以非盈利的空间带动盈利, 用公众性的空间吸引人流, 促进整体价值的提升。
以下我想和各位交流RTKL在商业综合体项目中的几个设计概念:
一是“社区”的概念。把大型的商业项目进行社区化的改造, 更加接近人们熟悉的尺度。零售旗舰店从百货商场衍生出餐饮、娱乐等功能, 如今已发展成社区聚集地。综合体的核心业态一定是商业, 附加办公、酒店, 甚至住宅。参考国外一些购物中心的做法, 为了承担社区聚集空间的作用, 建筑师将大型购物中心的顶棚掀掉, 将之分解成若干小型商业建筑。
设计综合体项目时, 业主往往会问我们一个指标——可租售面积与整体建筑面积的比率, 也就是租售比。关于中庭空间、绿化场地、溜冰场等非盈利的共公性空间如何与商业空间结合, 我们也做了很多探讨。例如菲律宾的Green Hills项目, 我们采用“反mall”的做法, 结合地形塑造商业综合体内部热带雨林式的自然形式。另外一个例子就是森尼韦尔城镇中心项目, 依据地块商业性质也应该做成哑铃式布局的封闭体量, 但是考虑加州宜人的气候我们还是将体量拆散开来, 设计成街区。
二是餐饮业态的“慢餐”改革。慢餐包含诸多意义, 譬如高品质的食物和怡人的就餐环境。之前我们经常把餐饮放在综合体的顶层或者地下做一个美食广场, 现在我们通常会将美食广场放在非常中心的位置。例如上海新近开业的K11购物中心设有都市农场, 整体业态也以高品质的餐饮为主以营造人们乐意去体验的场所。以前的综合体设计很少考虑餐饮空间, 大多是“填空式”的安排, 往往会出现人流组织不合理、消防不合规范等诸多问题, 如今的设计会将餐饮作为主题, 面向中庭开放。
三是绿色零售。所谓绿色零售不是仅指屋顶花园的配置, 而是将商业建筑做成绿色建筑。例如日本的Lalaport购物中心Kashiwanoha店超越了顶级CASBEE评级, 不仅以宏伟的楼梯、玻璃中庭和供社区活动的户外庭院吸引不同的客户群, 而且在中庭内种植植物, 应用绿色技术。再如Yas Island购物中心位于气侯炎热的阿联酋, 可能不具备非常完善的生态系统, 但项目集合了本地区的耐用材料、高性能的遮荫策略、运营和有机污物管理、可持续租户装修设计标准以及降低光污染的措施, 旨在综合体内部提供非常舒适的环境。
四是交互式零售体验。交互式零售体验始于网上购物, 随即延伸到实体店。为减少电商对实体店的影响, 综合体设计不得不增强空间给人的场所感、于家中无法获得的体验以及综合性服务, 例如, 韩国釜山的现代百货商场应用LED照明技术塑造动态立面, 有活动时灯光打开, 白天灯光关闭。还有利用新技术手段鼓励店铺及商品的虚拟和实体交互, 例如苏宁易购正在做一个活动:网店和实体店的商品价格相同, 顾客可以在网上购买去实体店取货。电商越来越发达, 实体店的危机就越来越严重, 商家也会积极寻找商机、发现市场, 比如在网上查询餐厅的位置、入座率, 甚至在网上排号。
五是零售环境的循环再造。我们在国内为百盛、太平洋等传统百货商家提供升级服务, 在一些老的综合体内部加入美食广场, 加强零售空间与主力店的联系。在大型综合体设计中, 我们比较排斥万达的操作模式——追求商业利润的最大化, 往往忽视了对空间、商业品质的探寻以及对绿色技术的运用。商业建筑是强调资金快速流转和回报的项目, 但在空间形态上需要辅以宜人、充满魅力的气场。
最后我想说, 今天设计的作品要在几年后建出来, 这期间市场会发生变化。像成都这种次一线城市目前在建和规划的综合体项目就有70多个, 5年以后项目都能获得商业的成功吗?这是值得忧虑的。中国的商业项目尤其综合体项目的未来趋势就是对现有设施的改造和升级, 这一点在美国已经得到了验证。如何使综合体保持相对稳定的活力, 是需要我们关注的。在盈利与非盈利空间之间, 结合上述几个概念去平衡, 更多地考虑非盈利空间可以抵抗未来商机的变化。对于非盈利空间的营造恰恰是对盈利的重视, 追求“可持续的盈利”才是商业设计之本。
沈箭
凯里森中国Callison China副总建筑师, 设计总监
商业开发项目与其他项目的本质不同在于它具有金融工具的功能, 追求最大效益是它的本质。
我觉得今天沙龙的题目对于“盈利”与“非盈利”的划分值得商榷。
商业开发项目与其他项目的本质不同在于它具有金融工具的功能, 追求最大效益是它的本质。而且以中国市场来看, 商业综合体开发从初衷到现状是不可能不盈利的, 无非是多少、快慢, 无非是直接或间接, 隐性或显性。即使有非盈利, 也是“伪非盈利”。在中国商业建筑从开发到设计都普遍处于初级阶段的今天, 我们更应该关注商业综合体在建筑设计中如何做到最高效的原则, 而不是舍本求末, 陷入建筑师的窠臼, 只去看一些我们比较热衷的方面。今天沙龙题目在关注“盈利”这件事情, 我们不妨以在商言商的态度来谈一谈商业综合体。
我今天不代表公司凯里森中国, 只是基于自己的实践经验, 粗略谈一些在工作中的体会和认知, 都是常识性的。城市商业综合体无非是几大功能。举例说, 一个占地5 hm2容积率为8的地块 (现在很多地块容积率要做到8、10、12) , 总建筑面积40万m2, 其中购物中心占10~15万m2, 办公占10万m2, 酒店占4~5万m2, 再加上10万m2的SOHO公寓等。深究一下这些配比关系怎么来的呢?都是金融、投资、顾问公司, 如五大行 (JLL、CBRE、DTZ、Savills、Colliers) 算出来的, 目的就是盈利。
越来越多的商业综合体发展趋势是持有的, 但是由于资金的压力或各种其他原因, 可能会出售一部分。总的来说, 盈利模式是租赁而不是销售, 这样就有一个回收期的问题:酒店较慢10年或10年以上;商场5~10年;办公楼需要的时间介于商场和酒店之间;住宅公寓马上能套现。商业建筑规划设计就是把这些数字转化为实物体, 这里面有原则、有经验、有技巧, 但本质是金融工具, 赚钱机器, 是真金白银的产品, 一定程度上是反建筑的。商业综合体从全程来看无论是投资力度、周期、还是复杂度, 都随市场变化而产生多变性;顾问公司的多少, 对设计的专业度要求以及建成后的运营等, 与其他类型建筑开发相比不是一个量级的, 具有更大的挑战性。
一个主力店占2.5~3万m2, 电影院占5 000 m2, 租金较低的餐饮占1万m2;剩下赚钱的就是一些小铺, 真正赚钱的也就2万m2, 所以这些小铺的设计就需要非常重视, 例如进深、面宽等的研究。
查君
华东建筑设计研究院有限公司城市设计研究部主任
我们通常接触到的开发商、政府做非盈利空间, 根本目的就是为了盈利, 两者之间的比例与目标定位有关系。
2002年左右, 我开始接触城市综合体项目。我们院比较重视这类项目, 成立了城市综合体工作站, 也陆续推出了一些研究成果。我个人是从规划的角度参与相关的研究。
今天的题目应该有一些界定。一是“城市综合体”, 中国的城市综合体项目中的开发内容特别多, 今天的题目更应该称为“商业综合体”。二是“盈利与非盈利”, 我个人认为不存在盈利与非盈利空间的明确区分, 应该是直接盈利与非直接盈利或间接盈利的关系。
我们通常接触到的开发商、政府做非盈利空间, 根本目的就是为了盈利, 两者之间的比例与目标定位有关系。我认为就目前来说, 二三线城市的城市综合体, 关注非盈利空间少一些, 相反, 一线城市的城市综合体对非盈利空间的关注相对高。这其实是以质换量的道理。
接下来我从城市的角度谈谈我对综合体的认识。商业综合体与原有的城市综合区区别不是特别大, 只是现在因为土地价值升高, 更加要求利用的集约和高效。之前大家也提到了, 综合体的发展趋势会和当前境况不大一样, 电商的出现改变了商业模式, 会影响城市商业区的布局以及商业街的格局。从城市的角度来讲, 如果互联网做得更到位, 电子商务更加安全, 网购商品会从低端商品慢慢向高端商品发展。这种情况下, 城市综合体会更加讲究体验和感受, 商业的直接盈利空间会更小, 可能不再追求赚取利润, 而演变为体验的主题, 即商品销售不在综合体里完成, 而是通过城市郊区便捷的仓储物流发放, 这可能是未来的发展方向。
国内的人工成本相对较低、快递费用比较低, 在一定程度上促进了电商的发展。但当人工成本提高以后, 目前的消费模式会不会改变?形式会是什么样?前面专家学者也提到过要有弹性的、适应性的设计。考虑到以后的改建、改变, 商业空间中的盈利空间和非盈利空间应保有相互转化的可能性。目前的改造、改建, 尤其针对高强度开发的形式, 确实很难, 不像低密度, 修、改、拆, 实在不行推倒。高强度开发后要怎么改?一旦改造不好就会出现类似于国外的贫民窟。
现在很多综合体与地下轨道站点是结合的, 这也是综合体选址的重要因素。地下空间开发有一个非常重要的特点, 一旦建成就基本不可能再改。这样的话, 地下空间不可改, 地上空间开发强度又很高, 改起来的难度可想而知, 因而弹性设计是非常重要的。
综合体的开放程度也是非常值得关注的课题。这与开发商的目的有时产生冲突。综合体像一个小城, 各种生活形式在里面都有体现, 设计往往追求高端, 表现出来“城里”的人和“城外”的人某种程度的隔绝, 造成了对立的局面。政府一直在讲“美丽中国”、“大众参与”, 但是开发商并不一定想要这样。综合体是否能多提供一些公共空间开放给大众, 鼓励大众参与呢?
徐栋
UDG联创国际设计总监
盈利是通过账目计算出来的, 目前大多开发商是先算账再开发, 而非盈利这部分是没办法计算或者控制的。
盈利是通过账目计算出来的, 目前大多开发商是先算账再开发, 而非盈利这部分是没办法计算或者控制的。具体来说, 像钱总提到的难波公园为什么没有其他项目去效仿?或者说, 不是每个开发商都愿意这么做, 是因为他不知道做绿化公园的回报是多少。再比如冰场, 不是开发商一拍脑袋想出来的, 是在很多项目的实践积累中, 才知道冰场可以带来收入。所以我认为业态创新, 尤其是非盈利空间方面的创新是非常难的。
我结合一个经典案例来谈谈综合体非盈利空间给建筑师的感受。艾曼纽尔二世拱廊位于米兰4条商业街的交汇处, 被称为黄金四角。街道加建拱廊后, 成为整个区域人流最旺的点。加顶后到底发生了什么变化?200年间业态已经发生了巨大变化, 这里为什么依然成功?其实, 建筑师意识到这几个建筑立面非常漂亮, 就做了一件简单的事情, 围合形成像宫殿般半室外的环境——既通透又吸引驻足的空间。很多咖啡馆的座位都布置在店铺外面, 人的行为不自主地被引导。
今天讨论非盈利空间有两个背景:一是电商的创新, 让大家不得不开始关注如何给消费者提供服务以及体验的问题;二是国内shopping mall的建设已经超负荷、极度饱和, 因此, 众多shopping mall如何去做差异化也是我们应该关注的。
2012年11月11日淘宝创造的惊人数字, 让大家深刻感受到到电商对零售商业的冲击。以前大家觉得“电商”就是淘宝, 现在国美、苏宁等零售商的加入增加了电商的实力, 对零售商业的冲击不可小觑, 同时对综合体的发展也将有非常大的影响, 有可能改变shopping mall的业态。
设计师如果希望在商业设计上有所创新和突破, 首先应该思考商家的想法, 去研究最终端的购买者以及商家的需求再作创新。如今, 单纯的零售业已无法与电商抗衡, 因此设计师开始在零售中加入各种体验, 例如Agnes b.原来主要销售服装与皮具, 现在开始做咖啡馆;之前美国最大的Barnes&Noble书店, 在网络书籍销售的冲击下, 改变售书模式, 转变成举办讲座的场所, 通过卖咖啡来盈利——以书作为载体, 引入和提供服务, 提升体验。
第二, 互动性的加强也很有必要。我看过一张在来福士拍摄的照片, 记录的是蒂芙尼举办的一个活动, 理发师在商场走道上工作, 吸引了很多客人以及看热闹的人。其实商家对互动性的渴求非常强。
第三, 关注线上、线下的融合。例如“趣逛”软件改变了大家逛shopping mall的方式。以前大家去shopping mall走走逛逛、通常在楼梯中庭获得引导。现在拿一个电子地图, 直接点要去的店铺, 信息一目了然。消费行为的目的性已然很强。
重庆的洪崖洞让我感觉非常有意思, 它的商业不同于大多数综合体。11层的商场杂乱布置业态, 完全是自然生成的感觉。商场流线像迷宫般, 但人气超旺, 里面有很多特色小店, 例如卖魔术道具的小店, 店主可根据你的要求当场变魔术。这种行为会改变商业的发展方向, 引用IDEO的一句话——“引人瞩目的创新来自于对边缘市场和极端用户的探究”。
未来商业的发展也会从单纯卖物品发展到卖物品与服务, 最后到卖体验。盈利和非盈利的空间自始共存, 只是非盈利空间的形式和使用方式在不断变化。建筑师的工作就是要发现未来非盈利空间的发展方向, 或者结合旅游、结合主题公园发展产业。例如万达提出的新发展模式——“万达城”, 最大的特点就是除了15万m2的购物中心, 还配置10万m2的创意休闲街区和10万m2的体验型娱乐中心。武汉的万达城即将竣工, 大家可以去体验一下什么是体验型购物中心。
余志峰
UA国际创始合伙人, 首席建筑师
当技术不再是制约, 竞争的将是谁对地域文化了解得更深, 谁的原创思路更有价值, 而所有的一切, 都将回归到建筑学的本质, 也就是我们对场所精神的追求。
今天的话题很契合当今时代。如今电商很发达, 很多人买东西都不需要到实体店里, 所以建筑的非盈利空间就显得非常重要, 能让人产生情绪的变化, 体验不同的感受。另外, 这个话题与建筑学的专业也很契合。如果我们把城市综合体引向一个很大的商业项目, 或者是开发商主导的产品, 建筑师在里面起到的作用是非常微小的。开发商的经验、投入度、资金实力基本上决定了这个项目的成败。建筑师能做的就是把建筑问题解决好, 把钱花好, 所以综合体中与建筑师关系最大的就是非盈利空间。这个空间的设计真正能体现出建筑师的能力, 掌握相同建筑学基本知识的建筑师, 能把相同的资金花到不同的地方, 创造不同的价值。
最近, 很多公司都在做一些城市综合体的设计, 做法各有不同。我有耳闻, 凯里森是可以帮开发商把钱花得很经济的设计公司, 他们设计的建筑的流线可能不是很复杂, 内部空间也不像捷得国际建筑师事务所设计得那么丰富, 但是特别好用, 每个空间的作用都能发挥到最大。这也是很多开发商找凯里森的初衷。刚才从沈总的讲话中可以感受到金钱魔力在设计中的作用。每个公司的文化不同, 对于城市综合体的开发和设计也有不同思路。
我个人在作设计的时候也有一些理解, 将综合体设计分成两部分, 一部分是技术的补课。国内做综合体学习的是欧美国家的经验, 包括商业建筑中独有的技术支持、技术手段, 例如:“水龙头理论”——如何从大到小布置商铺;“牛虱理论”——处理主力店和小散铺的关系, 大主力店与小散铺就像牛和身上的虱子, 没有虱子, 牛也活不成, 而虱子太多也不好;以及关于后场、货运通道等方面的知识。
除了技术补课之外, 我们更应该关注建筑学所关注的场所具有的场所精神, 也就是我们今天题目中的“非盈利功能”, 挖掘这些点上的价值。
非盈利空间让我联想到澳门的例子。澳门威尼斯人 (Venetian) 度假村里的空间, 包括酒店中很炫的、吸引眼球的装饰物, 它们不直接产生利益, 但会激发游客产生情绪的变化。我们公司在做综合体设计时会特别关注地域本身或地形本身, 正如日本的六本木新城的高差变化直接创造了空间特色;再如上海虹口区的老场坊 (1933) , 原本为一座屠宰场, 现已被改造为很有意思的购物空间。
我们做商业建筑经常会提到万象城、万达广场这些开发比较早的项目。仔细研究万象城、五彩城的运营预算, 包括计算措施, 会发现开发经验是重要因素, 在国内, 开发商直接决定了项目的成败。
中国本土设计业没办法把设计集中在少数高端的产品上, 但我们可以从不同档次和运作模式的开发商身上学到各种经验。中国建筑师有一点是很可贵的, 就是学习能力强。我们公司设计师会收集很多的资料, 考察调研很多的成功案例, 透彻研究RTKL、捷得、凯里森的作品, 再研究各个开发商的运作模式和操作模式。
举个例子, 开发商持有的很多商铺要销售, 销售后返租招商, 这样设计单位就多了一个工作内容:把店铺画两遍, 先画一遍销售的店铺, 再画一遍招商运营的店铺。前后流线不能矛盾, 里面配备的机电要够。商家进驻后对流线会有不同的要求, 设计师承受着更多的成本压力、时间压力。面对这种高强度、大压力的工作, 中国的设计师成长得非常快, 他们解决问题的能力非常强, 可以预见在不远的将来, 中国的本土建筑师必将在城市综合体设计上占据优势。
最后我想讲一下我对未来综合体发展的判断, 我认为会越来越重视非盈利的空间。当技术不再是制约, 竞争的将是谁对地域文化了解得更深, 谁的原创思路更有价值, 而所有的一切, 都将回归到建筑学的本质, 也就是我们对场所精神的追求。是否能通过建筑师设计出一种空间, 在这里可以产生故事, 发生在别处发生不了的事情, 这可能是将来的一种趋势。
张震洲
CCDI悉地国际公建事业部设计总监
盈利是企业的生产之本, 盈利空间是实现资本增值最直接的载体, 但过度强调商业供求与效益, 容易忽视城市生活需求, 一叶障目。
我想和大家交流一个观点, 就是综合体的模式化趋势。刚才沈总一针见血地指出, 综合体是金融产品, 是挣钱的机器, 从资本角度来看的确如此。但作为建筑师, 我认为“机器”这个词有负面作用, 机器意味着单向执行, 同时也隐含了综合体被模式化的现象。回到城市与建筑的范畴内, 让我们来反思一下为什么会产生这种趋势。
综合体这个词在近10年内的曝光率越来越高, 同时综合体的商业化越来越明显, 凡是综合体, 十有八九就是指商业类的综合体, 这类综合体主要关注盈利问题与资本回报, 以此为出发点, 容易忽视综合体对城市生活的作用与价值。商业综合体的开发模式一般是这样的:开展一系列的调研、策划、财务测算工作, 基于经济增长指标、人口密度、交通发展前景等前提, 进行相关业态调研、案例比较、财务模型分析。在分析和决策过程中, 资本是主导, 盈利是目标, 采用文案和讨论的方式来推演其定位与功能, 然后才是城市规划、建筑设计的实施。城市规划师与建筑师在其中的参与极其有限, 其结果自然会以数据为导向, 以经济效益代替场所体验。
当然盈利是企业的生产之本, 盈利空间是实现资本增值最直接的载体, 但过度强调商业供求与效益, 容易忽视城市生活需求, 一叶障目。而调研与策划的具体操作过程通常以案例分析总结、经验数据推断为主, 来推导下一个项目的定位与功能组合。这种调研策划的方法本身似乎很严密, 但是对于决策而言, 无论首次开发还是成熟的开发商, 也会面临资金压力与风险, 所以判断大多都会偏保守。也就逐渐形成以数字、盈利为导向, 使结论显得可靠, 而这也恰恰容易固化思路。如果前十家开发商这么做成功了, 那么随后的开发商还这么做未必会成功, 因为市场上的同类产品已经很多, 商业供应处于饱和, 如果没有创新, 没有差异化, 没有融入城市的日常生活中, 就很难成功。
举例来说, 15年前大家都在大礼堂里看电影的时候, 有谁会想到今天的电影院会设在商场里。是谁提出将电影院与商场结合?第一个尝试将电影院与商场结合做决策一定很冒险, 显然不是通过案例调研就能推导得出的结论。在探讨综合体的盈利与非盈利空间的时候, 如果我们能够关注更多的未知领域, 回归到城市生活, 关注不同人群的使用需求, 尝试突破固有模式, 将对促进城市空间的升级有非常重要的意义, 同时对非直接盈利空间的探索将变得更积极。
今天我想交流一个游离在成熟开发模式之外的综合体项目的设计体会。之所以这么说是因为这个项目的重点不是关注盈利, 而是希望带动周边, 实现城市配套功能。对于厦门海峡交流中心这个项目, 厦门市政府希望通过它的实施补充会展片区的办公、商业、文化配套需求, 激发片区的活力, 为周边居民提供一处日常的休闲、娱乐场所。其主要功能组成为2栋200 m超高层办公楼, 一座1 500座闽南大剧院和一个shopping mall, 总建筑面积达到33万m2。在只有4 hm2的用地上, 需要植入3种不同的功能, 尤其是剧场与shopping mall的组合, 国内基本没有先例可以参照, 对于其能否和谐共处并实现互动存在很多的声音。而之所以会有这样的需求, 首先是厦门虽然岛内有剧场, 但规模都偏小, 没有一座超过1 200座, 厦门岛内会展北侧的填海区土地没有老城区的限制, 在交通、设施方面都容易满足, 因此选址于此。但填海区规模有限, 无法提供一块用地来单独建设闽南剧场, 因此当地政府决定将文化与商业一并考虑, 整体设计。但国内没有建成案例可以参考, 没有人能给出该如何实现互动、共享的明确建议, 也正因为这样, 建筑师有机会在推敲项目定位、功能组合的策划阶段介入, 并对商业与文化、盈利与非盈利空间的关系进行了探索。
最终, 我们将基地与隔路相邻的另一块商业办公用地一并考虑, 在地下穿越市政路进行统一开发, 以快速干道环形连接两个地块, 一来减少地面车流, 二来共享人流、商业、停车。同时, 将本地块内的商业、办公、剧场紧贴设计, 留出用地与相邻地块形成一个大的市民活动广场, 不仅使剧场有了充足的室外疏散场地, 而且也有助于商业活动的开展。另外, 我们将办公大堂与shopping mall中庭相连, 剧场室外平台直接连接shopping mall中庭, 让人在室内就能直接到达不同的区域。通常文化设施的建设一般都是独立占地、扎堆建设, 如果能够在光顾商业综合体的同时, 也能近距离接近文化建筑, 获得各类剧目、展览、沙龙的信息, 对丰富城市生活将有非常积极的意义, 前提也正是城市综合体要提供这种便捷性。
在设计中我们发现, 剧场除了大型演出外, 盈利空间极其有限, 而且盈利能力也不乐观, 需要依靠政府补贴才能生存。因此我们尝试在剧场中对非盈利空间作些调整, 不一定能够重现盈利, 但至少可以提高其使用频率。调研发现小剧场的使用频率非常高, 所以我们将大小剧场的前厅分设, 大剧场不开放的时候, 人们可以通过独立售票厅直接进入小剧场, 从而降低小剧场的使用成本;同时, 将大剧场的前厅独立出来, 没有演出的时候, 可做展厅、婚纱摄影棚等使用。另外, 剧场的后勤部分除了剧团固定使用的化妆间、储藏、后勤办公空间外, 还设有众多的排练厅、音乐厅、练功房、钢琴房, 在没有演出的时候, 要么为剧团内部使用, 要么空置, 因此将这两部分在楼层上分开布置, 分设竖向交通, 以实现管理上的可分可合, 便于对外服务提供培训场所, 让市民能方便享受到这些设施。让“商业+文化”实现1+1>2的效益。
最后我想说, 首先, 商业综合体不仅是商品产业链的载体功能, 更是城市生活链的体现;其次无论是开发、策划还是设计, 应避免陷入模式化的套路, 更多行业的参与、更多的尝试能激发新的价值;最后, 盈利与非盈利的关系不是一成不变, 而是可以转换的, 只要有需求就一定会有市场, 关键在于需求的发现与创新。
王桢栋
同济大学建筑与城市规划学院讲师
对于城市综合体而言, 除却经济价值, 我们也应当关注其空间和城市价值。
我今天谈的内容分两部分, 一部分是我这些年研究的核心内容, 即城市综合体协同效应的介绍, 另一部分是去年年初完成的沪、港两地国际金融中心的案例比较, 其中会有一些数据的分析。
刚才沈总及其他同仁也都谈到了城市综合体是“赚钱机器”的这个问题, 我个人觉得这是城市综合体价值不同层面的体现。城市综合体“综合”就是把很多功能都放到一块儿, 可见其核心的价值一定是这些功能混合产生的协同所带来的, 是单一功能的建筑很难达到的。我们在研究中, 将协同效应产生的价值分为三类, 一是经济价值, 就是盈利的问题;其次是空间价值, 是建筑师更为关注的层面;最后是城市价值, 则是合力的体现。
我是这样理解盈利功能和非盈利功能的:非盈利功能是指不以盈利为主要目的的功能;盈利功能则是指以盈利为主要目的的功能。非盈利功能之所以能在城市综合体中获得很好的生存环境, 是因为盈利功能为它们创造了基础。我始终坚持一个观点, 城市综合体的综合性, 需要至少有三个以盈利为目的的主要功能, 这也是城市综合体区别于普通建筑综合体的重要特征之一。城市综合体在高密度、高地价的环境中可以承担非盈利功能, 是非盈利功能在城市当中很好的归宿, 同时, 非盈利功能也能够为整个城市综合体体系提供更完整的城市生活。我想再提一下刚刚范总作为反例的“喜马拉雅中心”, 它的功能组织方式非常有意思, 整座建筑的一边是商业、办公部分, 另一边是酒店部分, 在中间通过空间 (美术馆、体验空间) 把两边的人流有机地串联起来。这个思路本身非常有意思, 但是实施的结果不是很理想。实际上, 场所营造也是特别重要的一个因素, 成功的城市综合体是可以通过场所营造来吸引特别多的人, 同时成为一个城市名片。在柏林的波茨坦广场就可以看到这样的效果。这个项目是在曾经的东西柏林的交界区, 外围环境特别不好, 但是之所以会成为游客必去和市民都喜闻乐见的建筑, 一方面归功于其出色的内部空间设计, 另一方面则归功于整体的场所营造, 这样的场所在柏林其他区域是很难找到的。此外, 我们也应该看到城市综合体所具有的辐射效应, 辐射效应是其改变一个社区乃至城市的核心力量。因此, 对于城市综合体而言, 除却经济价值, 我们也应当关注其空间和城市价值。
我接下来给大家看两个案例的比较, 这个研究我们做了近两年。上海和香港兴建了不少城市综合体, 吸引我们的是两地有很多相似的项目。以两座城市的国际金融中心 (IFC) 为代表, 他们的开发商是一个, 都是新鸿地产;建筑师都是西萨·佩里事务所;运营团队也是同一个。
先看看经济价值层面的比较, 同一个开发商, 都是择址CBD地区的中心位置, 都选择了数字8作为门牌号码, 都距离国际机场非常近, 标志和口号也很相似, 选择了同一个建筑师团队, 建筑组群、面积也相似, 唯一的区别就是上海国际金融中心相比较香港国际金融中心增加了零售功能的面积而减少了办公、酒店和服务公寓的面积。大家都知道零售的风险很大, 做出这样的改变说明在香港国际金融中心中的零售很成功, 开发商对此充满信心。这两个项目有非常相似的运营模式, 同时上海国际金融中心是吸取了香港国际金融中心成功经验的基础之上设计建设的, 可以说两者的经济价值是相似的。
接下来比较二者的空间价值。首先二者与城市步行系统的连接有所不同。大家都很熟悉香港中环的步行系统, 经过近20年的建设现在已经相当完善。香港国金中心可以说是中环步行系统最为重要的核心节点, 它的建成彻底打通整个步行系统。而上海国际金融中心周边的明珠环和世纪天桥都是后加上去的, 步行系统和建筑的关系很薄弱, 只存在普通的接口关系, 公共交通都在建筑之外。其次, 二者内部公共空间的设计区别也很大, 香港国际金融中心的中庭公共空间布局具有很清晰的逻辑性, 建筑师介绍位于整体对角线上两座塔楼的不同高度, 是希望人们在中庭当中通过玻璃屋顶能清晰识别两座塔楼的相对位置, 方便自己的定位。而在上海国际金融中心内部转一圈出来就不知道在哪条路上了。香港国际金融中心通过内部空间与城市公共空间、步行系统连接, 并高效地组合在一起;上海国际金融中心只是陆家嘴CBD地区的一个目的地, 从这个层面来看, 香港国际金融中心具有更高的空间价值。
最后是城市价值的比较。有必要了解香港城市规划的背景, 香港的机场快线每12分钟一班, 24分钟即可直接到达中环CBD, 最方便的是, 甚至可以在机场快线的车站将行李托运, 在市中心游览购物后, 再搭乘机场快线回到机场。而在上海, 从机场出来, 乘坐磁悬浮列车无法直接抵达CBD, 需要换乘地铁, 这就很不方便。通过问卷、访谈和调研我们进一步发现, 香港国际金融中心相较上海国际金融中心, 是市民和游客都乐于前往的场所, 拥有更高的访客平均逗留时间、更好的公众满意度和认知度。从城市价值层面来看, 香港国际金融中心与国际机场联为一体, 并可以吸引更为广阔的人群, 从而成为城市的名片;而到上海的人可能都不知道上海国际金融中心的存在。
总体而言, 香港政府更重视城市综合体的空间与城市价值, 而上海政府则更注重其经济效益。追溯香港规划, 早在港英政府时期, 新机场整体规划中就已经考虑在中环新填海地区建设机场快线车站和地铁车站, 并将其上盖规划为香港国际金融中心。反观上海, 上海国际金融中心的规划选址和建造都没有经过全面论证。这方面的差别非常值得我们思考。
江兵
CCDI悉地国际总建筑师
从没有模式规律到有模式规律, 再到打破模式规律是一个发展过程。有时候没有按照应该的方式去做, 反而打破规律就赢了, 主要在于今天讨论的城市综合体中的非盈利空间的设计组织方面。
今天沙龙的讨论让我有几点体会。
一是在变化中思考。从没有模式规律到有模式规律, 再到打破模式规律是一个发展过程。有时候没有按照应该的方式去做, 反而打破规律就赢了, 主要在于今天讨论的城市综合体中的非盈利空间的设计组织方面。
二是可以从直观现象深入思考, 比如以前刚有单位住宅大院的时候没有小区, 后来有了小区, 不断发展有了自行车棚, 有了车库, 有了色彩, 又有了景观和精装修。所以有些产品的出现不是以开发商意志为转移的, 是因为需求发展来的。商业mall的发展之所以越来越好, 也是内容在发展。商业多了招商太麻烦, 建设要现金流, 住宅又限购, 就多做一些小户型酒店式公寓, 双100 (建筑面积控制在100 m2以下, 售价控制在100万元以内) , 也不在乎40年产权、50%的预付款、商业水电, 灵活性在于转个身就是SOHO了。目前办公不限购, 看看未来的趋势是不是好卖, 反正这些内容都含括在城市综合体里面。在竞争当中不杀出一条新路来是没出路的。
三是换一个思维。为什么会有综合体, 因为交通发达了, 日子好过了, 自己开车到综合体可以购物、吃饭、看电影、玩一天。可是总过这种生活也会乏味。最近我们和SOM合作, SOM的设计师不喜欢这种东西, 他们在钻研设计宜人尺度的街区、小店、小旅店, 提倡生活需要回归, 需要空气和阳光, 需要夜晚街边的路灯和闪烁的霓虹灯。这样, 是不是综合体就朝更情趣化、专业化、个性化方向甚至解构主义、后现代主义发展了呢?为此我们需要更多的思考和创意。
石婷婷
上海城开 (集团) 有限公司龙城置业副总经理
在这样的环境下, 城市综合体除了基本的地产功能—为发展商或者业主带来利润, 产生经济价值, 我认为它兼具了另外一个重要的使命, 即对整个城市的贡献。
今天对于城市综合体盈利与非盈利空间的探讨很有意思。盈利与否, 对于我们发展商来说当然非常重要, 也是行业内外人士都非常关注的。房地产近几年来是一个在政策与市场的双向夹击中寻求生存和发展的行业。在这样的环境下, 城市综合体除了基本的地产功能——为发展商或者业主带来利润, 产生经济价值, 我认为它兼具了另外一个重要的使命, 即对整个城市的贡献。不同的项目操作理念体现了发展商所站的高度和社会责任感, 所以如果一个项目能够贯穿始终具有足够高度的操作方式, 我认为是能够对这个行业的发展起到正向引导作用的。就项目实体建筑而言, 其中一个重要内容就是公共空间与盈利空间如何分配合理, 我认为这也是如何营造一个更有意义的项目的问题。
综合体中盈利空间与非盈利空间的确存在一个比例, 它在一个合理的区间浮动, 例如商场, 设计师认为有绿化、观演、游乐的空间很好, 但对发展商而言, 设置太多太少都不是好事。我们需要合理设计我们的经营空间, 与设计师喜欢的这些趣味空间产生良好的互动。比如我们去逛商场, 假如跨越人造的千山万水, 从这个店铺走到另一个店铺需要10分钟, 这个趣味我认为意义并不大, 因为人第一次第二次来会兴奋, 多来几次新鲜感过了就会觉得疲劳, 从商家的角度来说也很难产生商业的协同效应。但是如果没有一些激动人心的有趣的空间, 我们很难克服千店一面, 激发购物消费的愉悦感, 顺应我们想要创造一些好的消费体验的本意。从大的方面说, 商场里更好的经营空间的设计、更好的盈利与非盈利空间比例的匹配, 最终目的应该是更好地激发人们的购买欲望, 增加这个商业小环境的活跃度, 吸引更多的人来消费, 商家有了更多的盈利缴纳更多的税, 进而反哺社会。
同样的道理, 对于办公楼来说, 企业客户越来越理性, 我们也要考虑这个产品面对的客户类型和需求, 例如企业总部需要给员工好的工作环境, 需要环境优美的软性的条件, 树立企业形象。总的来说, 我个人很喜欢有许多公共空间和开发空间的建筑, 那些很感性的空间是有感染力的, 不过回过头看看财务报表, 或者面对客户的提问“这些钱我们投下去什么时候能收回来”的时候, 我们需要回归理性。所以, 面对综合体, 我们不仅仅是感性生活的创造者, 更是商业价值的创造者。
不过, 发展商与纯粹的设计师艺术家相比, 看起来的确财富的色彩偏重。虽然商人的地位在中国一直都不算特别高, 虽然国人对从商又爱又恨, 但我们坚定地相信我们可以更可爱一点。比如从整个项目运行的格局来说, 我们不仅仅做直接盈利的商业的事, 同样也在力所能及地为我们的合作方和未来的客户创造生动有趣的生活、工作、商旅体验, 进而为社会创造潜在的价值。
我们公司目前在开发一个52万m2的城市综合体, 是闵行区的地标项目, 其中包括18万m2的甲级写字楼, 应该是上海目前规格最高的。我们非常愿意在前期投入资金去做对社会有益的事, 例如环保节能方面, 这个项目已经成功申请了美国的LEED金奖, 并且对可实施的环节进行了多方论证以确保各项措施的切实可行。从企业的角度, 考虑经济效率是做综合体必须的功课, 但是我认为让其他各项价值达到均衡才更重要。从发展商的角度来定位一个城市综合体项目的时候, 我们会对它最终功能做一个评判, 鸡蛋要放在不同的篮子里, 但每个篮子放多少鸡蛋, 我们是要仔细考虑, 各个业态间的平衡是非常讲究的。比如在这个项目中有一个酒店, 我们筛选了各个品牌后比较倾向喜来登的, 一个很重要的原因就是中国人比较喜欢“喜”字。我们选择喜字, 是为了方便周边百姓对于婚宴的要求、对于美好婚姻的憧憬, 这是一个很单纯的目的。酒店在综合体中的比例不浮夸很务实——满足客房的要求, 满足好的体验, 但这不等于说我们不愿意去创造好的空间, 而是我们认为钱需要花到更合适的位置。如果宴会厅做得很漂亮, 给新人很好的回忆, 这就是成功的。我们在这个项目中还兼顾了一个6万m2的城市公园, 我们愿意去做更多有益社会和社区的事, 希望这个城市综合体在整个城区环境中的作用能够像中央公园对于纽约, 或者像布什公园对于休斯顿一样, 成为城市中的景点。这不仅仅是考虑项目本身的问题, 也是我们想要去努力实现的一些美好的愿望, 我们希望我们这个行业向更好更健康的方向发展。不过, 做一个成熟的城市综合体项目, 资金实力很重要, 成本非常高, 这是我们发展商做这个事情必须要考虑的。但是, 我们一定不是为了这些而仅仅考虑盈利, 赚了多少利润就走, 我们还是希望有很多美好的东西可以沉淀下来, 永续进行下去, 为社会作出我们应该做出的贡献。
范灏
复星地产控股产业地产高级总监
当今时代, 更不能简单地以过去的经验数据来作为所谓商业设计的原则, 否则设计和产品都不会有进步。
今天我想和大家分享几个例子。第一个案例是浦东的嘉里城, 商铺占总建筑面积的52%, 数字看起来很低。但由于内部空间和环境很舒适, 运营得非常好, 人流量非常大。所以, 我想盈利和非盈利并不矛盾, 就像沈总讲的机器运转规则, 需要依据这种规则去设计机器, 这是开发商和建筑师共同努力的事情。当今时代, 更不能简单地以过去的经验数据来作为所谓商业设计的原则, 否则设计和产品都不会有进步。
第二个例子就是复星控股的豫园商城。2011年豫园商城 (占地面积约达1 km2) 的接待人次是1 400万, 内部的主力老字号商户几十年都没有变过, 同比人流密度甚至高于2010年上海世博会, 营业收入和盈利自然也是有保证的。但是对比一般意义上的商业综合体, 豫园的购物体验很不一样, 高密度的人流主要是各类旅游团, 逗留时间也不会特别长, 消费目的性很明显。
最近阿里巴巴的马云先生提出, 阿里今年的主题就是“小而美”。我认为豫园就是小而美的东西, 它是由民间自发形成的一种文化, 吸引旅游这一特定人群 (所谓小) 而实际形成非常有上海特色的旅游消费目的地 (所谓美) 。这种看似相对无序的组织所达到的效果, 甚至不输于有序组织的世博会, 这是未来做城市综合体需要关注的一个点。
第三个案例就是嘉定的电商产业园, 亚马逊、苏宁等在那边都有仓库。嘉定电商产业园一年仓内交易量高达356亿, 而上海55家单体百货店一年销售额大约是305亿。我们常探讨未来城市综合体如何在零售中增加体验来对抗电商的侵袭, 但我认为应该拥抱互联网、融合电商。淘宝之所以成功是因为它把成千上万的有意思的小店通过很低成本的方式在网上集聚。未来综合体在盈利方面应该向电商学习, 租户应该是小而美的, 可以很小 (50 m2一个铺) , 但要有特点。如今电商发达的时代, 商铺的大小已经无法代表产品形象高端与否。
如何将小而美的业态与城市综合体结合起来, 小商铺的进入会产生怎样的影响这是大家需要考虑的。上海K11购物中心在三楼设置了有机蔬菜园, 与一个有机餐厅结合, 把餐饮、休闲空间与体验进行了有效的组织, 效果非常好。
线上、线下融合的一个好的方式就是C2B, 比如淘宝上有一家定做皮鞋的店, 顾客在网上依据自己的喜好、尺寸下单, 然后自己去取货或者快递。未来类似这样个性化定制的店 (所谓C2B) 会越来越多。另外就是大家都会觉得B2B专业市场是很传统和低端的产品形态, 其实B2B专业市场就和电商相似, 通过低成本的商业集聚, 将这些商铺连接起来, 形成倍增效应。
石婷婷:我有两个问题, 一是既然电商非常好, 为什么要同质化竞争, 用实体的小而美, 对抗虚拟的小而美?二是, 都是小而美的商铺, 如何运营?
范灏:关于第一个问题, 我想不是简单的竞争与模仿, 还是要强调融合。随着移动终端技术和互联网的技术发展, 这种融合已经具备一些雏形, 比如在购物中心里面看到心仪的商品, 体验好之后, 通过手机在网上完成支付, 理想状态是到家后物流已经送到。这听起来有点天方夜谭, 但我相信在可预见的未来是能够实现的。当然具体怎么发展, 还需要市场和技术的检验。
第二个运营的问题, 如果造了一批小而美、线上线下融合的商铺, 业态不统一, 对动线的需求都会产生很多问题。所以可能要抛弃一些传统的思路, 用创新的手法去研究和解决。
企业盈利结构分析 篇5
1盈利结构对盈利水平的影响
盈利水平可用利润总额来反映, 有时也可有利润率来反映, 它与盈利结构存在着内在联系。企业不同的业务有不同的盈利水平, 一般情况下主营业务是形成利润的主要因素, 它对企业盈利水平的高低起决定性的作用。企业一定时期主营业务越扩展, 主营业务利润占总利润比重越高, 企业盈利水平也会越高。企业收入水平高而相应成本引用水平较低的业务, 在总收入中所占的比重越大, 企业的盈利水平也会越高。通过结盈利结构的分析, 不仅要认识其惯盈利水平的影响, 更要预计其对未来盈利水平变动趋势的影响。
2盈利结构对盈利稳定性的影响
盈利稳定性指企业盈利水平变动的基本态势。盈利水平可以说是企业的收益率, 盈利稳定性则表明企业盈利的风险。如果企业盈利水平很高, 得缺乏稳定性, 这也是一种不好的经营头部。盈利的稳定性可以有两种理解:一种理解是企业盈利水平的上下波动的波幅较小, 企业盈利稳定;另一种理解是企业盈利水平向下波动的波幅很小, 向上波动的幅度很大, 也说明企业的盈利稳定。在现实中一般是按第二种理解来解释盈利的稳定性。一个企业在一定盈利水平的基础上, 盈利水平不断上扬, 应是企业盈利稳定性的现实表现。
盈利的稳定性首先取决于收支结构的稳定性。当收入和支出同方向变动时, 只有收入增长不低于支出增长, 或者收入下降不超过支出下降, 盈利具备稳定性;当收入和支出反方向变动时, 收入增长而支出下降, 盈利稳定。反之, 不稳定。除此之外, 收入和支出各项目所占比重不同, 会对盈利稳定性产生影响。一般来说, 如果主营业务的收支较为稳定, 包括两者的关系和增长的势头较为稳定, 则企业的盈利稳定性就有了根本保障。
盈利结构也会影响盈利的稳定性。由于企业一般会力求保持主营业务利润稳定, 企业主营业务利润的变动相对非主营业务来说较小。企业主营业务利润所占的比重, 可以反映出企业盈利稳定性的强弱。
3盈利结构对盈利持续性的影响
盈利的持续性是指从长期来看, 盈利水平能保持目前的变动趋势。盈利的稳定性与持续性的区别是, 盈利的持续性是指目前的盈利水平能较长时间的保持下去, 而盈利的稳定是指盈利在持续时不发生较大的向下波动。可见, 盈利的持续性是指总发展趋势, 而盈利的稳定是总发展趋势中的波动性。
企业盈利结构对盈利的持续性有很大的影响。企业的业务一般可分为永久性和临时性部分。长久性的业务是企业设立、存在和发展的基础, 企业正是靠它们才能保持盈利水平持久。临时性的业务是由于市场或企业经营的突然变动或突发事件所引起的, 由此产生的利润也不会持久。长久性的业务主要包括企业的主营业务, 所以企业主营业务利润比重越大, 企业盈利水平持续下去的可能性越强。
4盈利结构对盈利趋高性的影响
盈利的趋高性是指企业的盈利水平保持不断增长的趋势。盈利的持续性和趋高性都是指企业盈利的长期趋势, 不同的是盈利的持续性指目前的盈利水平能否长久地保持, 而盈利的趋高性指在保持现有盈利水平的同时体现出一种上升的趋势。可以说, 盈利的趋高性是盈利的持续性的一种特殊表现。
盈利是否具有趋高性与企业产品市场生命周期有关。一个产品一般都要经历启动期、成长期、成熟期、衰退期这四个阶段。处于启动期和成长期的产品, 尤其是处于成长期的产品, 会带来不断增加的收益;处于成熟期的产品, 给企业带来的收益较稳定;而处于衰退期的产品, 给企业带来的收益有下降的趋势。
盈利结构对盈利的趋高性有不可忽视的影响。企业的利润如果主要来自于启动期或成长期的产品, 盈利一般具有趋高性;如果主要来自于成熟期甚至衰退期的产品, 企业盈利非但不具趋高性, 甚至难以维持下去。
保持盈利趋高性的关键在于企业经营上要密切关注企业产品所处的生命周期, 在产品进入衰退期之前就要努力开发新产品, 做好经营上的调整准备。
摘要：就如何分析企业的盈利结构进行探讨。分析盈利结构对盈利水平、盈利稳定性、盈利持续性、盈利趋高性的影响及使企业长久保持盈利趋高性的关键。
盈利预测制度研究 篇6
一、强制披露和自愿披露的选择
1、披露模式
在预测性信息的披露中, 按照预测性信息是否要强制披露。可将预测性信息区分为, 强制性披露信息和自愿性披露信息。《准则第1号―招股说明书》八十四条的规定:如果发行人认为提供盈利预测报告将有助于投资者对发行人及投资于发行人的股票作出正确判断, 且发行人确信有能力对最近的未来期间的盈利情况作出比较切合实际的预测, 发行人可以披露盈利预测报告。可以看出, 对于盈利性预测, 我国采用的是自愿性披露的原则。
2、理论基础
预测作为预测者基于过去、现在的既定事实对未来形成的一种期望, 其隐含的前提是未来会遵循与过去一样的规律与趋势。
对于盈利预测等其他不确定性较高的预测性信息, 一般是由公司自己选择是否披露, 但是一旦披露, 就须对其依据的假设、使用限制和相应责任作出明确说明。对不确定性较高的预测性信息之所以具有采取自愿披露, 有其内在逻辑。以盈利预测为例:盈利预测是在公司所面临的机会和风险、管理当局的计划与目标等确定性较高的信息基础上进一步细化、量化的信息。涉及了对未来期间的更多假设及判断, 这些都是很主观且信息披露时无法验证的。同时, 盈利预测中精确的预测数值与实际情况必然有差异, 而且由于预测固有的局限性, 很难界定差异的原因。其原因既可能是管理当局为实现自己的目的 (如影响股价、塑造形象等) 而操纵预测, 也可能是由外界客观环境非预期变化而造成。当投资者依此信息决策而遭受损失时很难界定责任, 这样就无法从立法的角度保障披露的可靠性。
二、我国盈利预测的披露质量要求
1、主观要求
主观上, 要求发行人诚实信用, 具体来讲。主观上发行人应结合其在行业、业务经营方面存在的主要优势及困难, 谨慎、客观地对公司财务状况和盈利能力的未来趋势进行分析。
2、客观要求
客观上, 要求发行人合理, 具体来讲。发行人要做到编制基准、所依据的基本假设及其合理性、与盈利预测数据相关的背景及分析资料等。盈利预测数据包含了特定的财政税收优惠政策或非经常性损益项目的, 应特别说明。
3、警示条款
发行人披露盈利预测报告的, 应声明:“本公司盈利预测报告是管理层在最佳估计假设的基础上编制的, 但所依据的各种假设具有不确定性, 投资者进行投资决策时应谨慎使用”。这种规定的问题在于太过简单, 不够具体、显著、全面, 其不足以起到对投资者警示的作用。
4、出现差错的处罚
发行人披露盈利预测的, 利润实现数如未达到盈利预测的80%, 除因不可抗力外, 其法定代表人、盈利预测审核报告签字注册会计师应当在股东大会及中国证监会指定报刊上公开作出解释并道歉;中国证监会可以对法定代表人处以警告。
利润实现数未达到盈利预测的50%的, 除因不可抗力外, 中国证监会在36个月内不受理该公司的公开发行证券申请。
三、盈利性预测制度的完善
笔者认为在以上的五点要求中, 主观要求、警示条款、出现差错的处罚三项, 不甚合理。
美国是世界上证券法制, 最为发达的国家, 本部分主要参考美国的证券法制实践, 结合中国实际提出自己的观点。
1、主观要件之改进
我国规定的“谨慎、客观”标准在太过粗略, 不具有现实的可操作性。
建议参考美国法上的“心理确知要件”。心理确知要件是关于制作预测性信息陈述人的心理状态。该要件包括以下几点:
第一, 发行人及其他相关人士, 如证券承销商、注册会计师或者律师等, 他们在做出预测时或者披露预测性信息时都是善意的, 并且真实地相信该预测是可以实现的;
第二, 这些预测性信息的做出是基于合理的假设或者理由;
第三, 在做出预测和披露预测性信息时, 发行人及其他相关人士无法预期到会有不可抗力或者不确定因素导致预测的不能实现, 以致达不到预期结果。只要预测性信息的发布人有一个条件与上面不符, 则其做出的预测性陈述有可能被起诉, 发行人及其他相关人士可能会承担法律责任。
在这一要件下, 发行人或其他相关人士在预测性信息陈述没有实现时不须承担法律责任, 除非原告有证据证明以下两者之一:
第一, 该预测性信息陈述是由自然人制作的, 该自然人在当时确实知道该预测性信息是假的或者是误导性的;
第二, 该预测性信息陈述是由商业实体制作的, 并且该陈述是由实体的执行官制作者批准的, 而该官员在当时确实知道该预测性信息是假的或者是误导性的。
2、出现差错的处罚之改进
笔者认为证监会要对上市公司处罚的制度, 压抑了上市公司进行预测性盈利披露的动力。盈利完成数与预测数进行比较, 视其偏差决定责任的有无, 是以结果为标准来判断盈利预测的责任承担问题, 实际上就是以客观真实为判断预测性信息真实性的标准。而盈利预测好比天气预报, 准确度会受到自身不确定性的制约, 因此预测失实并不一定是管理层或注册会计师故意操纵造成的, 这种不分青红皂白的规定不但模糊了责任的界限, 而且是极不符合公平正义的要求的。同时, 在公司管理层和注册会计师之间也没有区分不同的责任, 只有出现法定的盈利预测失实的情况, 都要承担公开作出解释并道歉的责任。这些不合理的规定客观上抑制了上市公司自行主动披露对投资者有利的预测性信息的积极性, 制约了预测性信息作用的发挥。
法律应当对预测性信息与结果出现偏差时, 上市公司应否承担责任重新进行界定, 取消以利润实现的固定数额为判断责任承担与否的唯一标准的做法, 而应当考虑给信息披露人一个解释的机会。因此合理的规则应该是, 在预测性信息与实际结果之间出现重大偏差时, 信息披露人须就出现该重大偏差的原因作出说明, 如果该原因合理, 且信息披露人在披露时有合理的基础, 则信息披露人可以免责。只有上市公司没有合理的、足以使人信服的解释时才应当承担相应的民事、行政或者刑事责任。
四、结论
对于预测信息, 每个国家的市场监管者都不可避免地面临一个两难的选择, 一方面必须鼓励所有发行人向市场提供充分的预测性信息披露, 使市场更为有效, 使股票价格更好地反映证券价值;另一方面, 又必须考虑对不实或误导的预测性信息披露者给予法律制裁的同时, 又不要损伤诚实信用或善意的发行人披露预测信息的积极性和动力, 防止投资者对善意作出的预测性信息提出没有理由的诉讼请求。因为, 无论盈利预测是否准确, 它毕竟给了投资者一个正面的回答。
参考文献
[1]刘进, 付晓霞.对盈利预测信息披露的实证研究[J].新疆财经, 2004 (6) .