住房空置率

住房空置率（精选4篇）

住房空置率 篇1

据国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示,今年7月房价跌幅继续扩大,新房房价环比下降的城市数由前月的55个增至64个,一线城市——北上广深四大城市房价均现跌势。面对房价持续下跌的形势,政府与企业均加紧了对策研究,在研究过程中,住房空置率不可避免地再次受到关注。

住房空置率是反映住房的供给与需求之间矛盾的指标,合理的住房空置率能使这个矛盾最小化,使住房的供给和需求达到均衡。如果空置率过高,说明需求量不足或购买力不够,反之则说明供不应求,国家或市场可根据空置率作出相应的政策或市场调节。在欧美大多数市场经济发达国家,政府主要搞住房保障制度建设,不太重视住房空置率的监测问题,而市场则比较关注。但空置率在一个什么比值比较合理,没有一个统一的说法。

我国目前对住房空置率的计算没有统一的公式,在住房空置率上也没有专门的监测发布机构,社会上很多研究机构和个人给出了不同的计算方式和比值,没有太权威的说法。如有的住房空置率指“某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率”,有的是用“空置面积除以当年商品房竣工面积的比率”,有的是用“空置面积除以前三年竣工面积之和的比率”。这几种算法的最大差距多达20倍!如有的研究认为:住房空置率在5%-10%之间为合理区,说明供求平衡,有利于国民经济的健康发展;住房空置率在10%-20%之间为危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;住房空置率在20%以上为严重积压区,就要采取非常措施了。

因此,尽快厘清住房空置率的定义、范围和计算方式,再根据实际情况提出控制性指标,这是进一步规范房地产市场的重要举措。本刊关注此问题的探讨,并在本期引进各方观点,期望就住房空置率的以下几个方面达成共识。

一是根据我国国情,建立规范的住房空置率指标体系。至少应有住房总空置率、存量房屋空置率、增量房屋空置率等指标。再细分下去,可以有政府保障用房(包括限价房、公租房、廉租房等)空置率、普通商品房空置率、高档商品房空置率等专项指标,用以指导、规范不同类型住房的发展。

二是根据不同地区情况,建立适用的住房空置率调控指标。住房是属地化特点最突出的特殊商品,每个地区、每个城市可承受的住房空置率有很大的差异,它与城市的经济发展水平、社会文化、制度政策环境和开发企业的资质等有着密切的关系,各城市合理的住房空置率不能只有一个标准,北上广深等一线城市与二三线城市标准不能一样。

期望百家争鸣,为房地产市场健康发展助力。

住房高空置率是否反人类？ 篇2

如今这个笑话变成了现实。因为研究显示,去年,北京商品房空置率高居全国首位,为16.64%,高出全国0.75倍。这不由让人想起前些日子,众多网友与“挺楼派”董藩的一场恶战。如果那位教授“反对房地产复兴就是反人类”的逻辑成立的话,那么,住房空置率如今连续12年居高不下,而且屡屡置其不顾,那是否更是“反人类”?

10多年间,一边是开发商“人来疯”地圈地盖房子,忽悠着各地的富人前来抢购囤房,然后大笔一挥,留下了他们在北京的巨额资产;另一边是越来越多的低收入人群大喊买不起房,无论是原住民还是新房奴,纷纷被挤出五环以外。这种住房的不公,给许多公民造成了很大的心理落差。

因此,不管怎么去讨论房子的问题,说它是爱国还是卖国,是呵护人类还是反对人类,我们都看到了横卧在公民住房权面前那条不对称的贫富悬殊的“界河”。有多少新房夜晚的漆黑一片,就有多少无房户白天的光明被剥夺!

住房空置率 篇3

细观这份报告,我们发现《报告》给出的数据可能存在一些问题,其结论也未必可靠。

一、潜在住房需求与过剩问题

《报告》认为中国城镇地区可实现刚性住房的需求上限大约是2300万套,可以实现改善型的住房需求上限大约是950万套,总计达到了3250万套。同时城镇地区家庭的自有空置住房是4898万套,待售的商品住宅是350万套,总的供给达到5248万套。由此可以知道,即使不计算“十二五”期间的保障性住房建设供给,现有存量住房也可以满足可实现住房需求。一言以蔽之,把现在空置的待售待租的住房分配给所有有购买力的无房户和改善性住房家庭,绰绰有余。不考虑流量,即使是存量都已经过剩了。

上述推导与我们的感觉及对现实的认识大不一样。可实现的改善性住房需求竟然不到刚性需求的一半,这令人难以认同。仔细看其定义,改善型需求来自于潜在改善型住房需求。作者对潜在改善型住房需求的定义是“在现有住房居住满20年,或住房人均面积低于全省居住面积中位数并且居住时间超过5年”,不涉及到购买力和购买欲望。这意味着如果居住未满20年,但超过全省居住面积中位数的家庭被排除在潜在改善型住房需求之外,同时对居住面积低于中位数且未满5年的也没有潜在住房需求。一般认为,收入、财富分布和住房面积是严重右偏的,即中位数小于平均数。现在各省的平均居住面积人均一般在30平方米左右。即使我们把中位数放大到平均数,按照报告的标准,1993年之后三口之家凡是居住面积超过90平方米的家庭都没有潜在的改善型住房需求。这符合现实吗?在这种相当苛刻的标准下,《报告》最终给出的潜在改善性住房需求的家庭比例为13.1%,即大约1/8的家庭存在潜在改善性住房需求。对于《报告》后面继续给出的根据潜在改善性住房需求家庭的收入和住房情况计算的可实现住房需求,笔者没有意见。但由于《报告》大大低估了潜在改善性住房需求,后面的结论自然也难以令人信服。

实际上,这种按照《报告》主观制定标准的衡量潜在住房需求的方法本身就是靠不住的。我们如果与其争辩20年、5年或人均居住面积标准,那就会坠入《报告》设定的思维范式中。也许更合理的办法是把潜在住房需求的决定权让渡给调查对象而不是主观设定标准。我们可以直接询问调查家庭对现有居住面积的满意程度。一般如果回答不满意,那就表征存在潜在住房需求。然后再根据调查对象的收入和现有住房情况来评估其是否有购房能力,来计算《报告》所公布的“可实现住房需求”。

另外,《报告》的结论忽视了中国城镇住房供给中的结构问题。根据“六普”的数据,截止到2010年年底,还有接近1/4的家庭居住在1990年之前的房子里。城市还有14.2%的住房内部无厕所,城镇的比例更高达到28.3%。尽管在过去三年住房销售大涨,这个比例应该有所降低。即使我们完全相信《报告》给出的现有空置房近5000万套的数据,但无论是可实现的刚性需求还是可实现的改善性需求需要的是这些房子吗?完全忽视住房供求的空间、户型、面积、设施不匹配问题而认为存量过剩有多大合理性呢?

笔者也同意中国现阶段城镇住房供给过剩,但那是流量意义上的过剩,并非存量。2010年之后,每年住房竣工量超过1000万套住房,而收入增速放缓、贷款可得性和利率都在上升,预期出现逆转,导致有效需求相对不足。住房需求是有弹性的,政策的变化、人们的心理和预期对住房需求影响会非常大,甚至从严格意义上讲,我们其实难以测定需求的数量,尤其是对住房这种复杂的商品。需求在经济学意义上的界定是“在给定价格下,消费者愿意购买且有能力购买的某种商品的数量”。而当约束条件和外部环境发生变化时,需求会发生方向性的变化。大家回顾一下2008-2009年中国住房市场的戏剧性变化,就会了解住房需求是很不稳定的。当然,《报告》测定的是“可实现住房需求”从而避免了在需求测定上的困扰。但《报告》测定的这种“可实现住房需求”实际上为“住房需求”设定了天花板。我们还是需要保留一点对市场的敬畏,避免出现“理性的自负”。

二、住房空置率问题

《报告》的第二部分涉及到住房空置的问题。其基本结论是,中国城镇住房空置率高达22.4%,这么高的空置率难以置信。大大高于很多研究者先前的估计。不过,能够根据微观调查的结果给出中国城镇总体住房空置率,确实如甘犁教授所说,“填补了国内空白”。

这么高的住房空置率是如何计算出来的?《报告》认为,一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房和多套房家庭既未自住也无他人居住的住房都为空置房。调查数据显示,人房分离的空置率为5.1%,多套房空置率在17.3%。这种定义是没问题的。以美国人口普查局公布的住房空置的定义为例,为“在调查时点无人居住(并非暂时无人居住)的住房”。出现下列两种情况的住房也视其为空置:一种是当被调查住房单元的所有者在其他地方另有更为常住的住房时,该套住房视为空置;另一种是仅在周末或一年中的某段时期偶尔使用的住房(即第二套住房,Held for Occasional Use)也视为空置,但是对那些危房或等待拆迁的住房并不被视为空置房。尽管人房分离造成的空置可能会被人认为不算空置,但仔细想来,这些人房分离的家庭现在居住的住房可能会因为这些家庭返乡重新纳入空置统计中来(在现实中,很多外出务工家庭往往合租一套房,考虑到这个因素,重新纳入空置统计后空置率会降低)。

为了显示住房空置率的严重性,《报告》在国际比较中给出了其他国家的数据,例如美国2011年住房空置率为2.5%。并说明此数据来自美国住房空置率调查。笔者本人恰好曾经研究过美国住房空置率的数据(《城市住房空置率统计的国际经验与初步估计》载《现代经济探讨》2011年第9期)。此2.5%的数据其实是美国2011年出售住房空置率即Homeowner Vacancy Rates。此空置率的分子为出售住房中的空置住房,并非所有空置住房。另外,美国出租住房中的空置率为9.5%。由于分母不同,出租住房的空置率与出售住房的空置率不能直接相加。美国2011年总住房空置率(Gross Vacancy Rates)的准确数据为14.2%(即1.32亿套住房中有1875万套空置房)。1965-2013年的住房空置率最低也在8.32%(1978年),从上个世纪90年代以来一直都在10%以上。当然,这只是一个细节问题。但鉴于我们经常拿美国做比较,还是有必要特别指出。至于我国香港的4.7%的住房空置率,这个没有争议。但香港属于城市经济体,其空置率不具有代表性。

另外,还必须认识到住房市场存在着一个自然空置率(natural vacancy rate)问题,即类似劳动力市场存在着由于劳动力的正常流动导致的自然失业一样(政府追求的充分就业并非意味着没有失业,如果有4%的失业率就往往被认为实现了充分就业),住房市场也是如此。住房的流动性比较差,且搜寻成本高(搜寻成本高到足以养活一个庞大的房地产中介行业),其空置率在任何情况下都不可能达到0的状态。学术界一般认为如果实际空置率超过自然空置率,租金就有下降的压力。反之,租金就会上涨。

那究竟中国城镇的自然空置率是多少,这个问题目前还没有令人信服的解答。但至少我们要有一个基本的认识,即认识到住房市场存在着一个自然空置率,不要一谈到空置就色变。

在讨论住房空置率时必须考虑到我国住房市场的一些特殊性。我国的住房市场交易多以增量房为主导,且大多为毛坯房,加上小区的交通与教育等公共配套往往滞后住房交付等原因,大量居民购置新商品住房后仍暂居住在原来的老住房,从原有住房搬迁到新购房的转移过程可能较长,需要一段时间。即使入住新房了,很多家庭也保留老房,既不出售也不出租。其他包括投资需求的膨胀以及住房持有的偏好都可能会导致我国的住房空置率比较特殊。

最后,还是直接表明笔者的观点,即中国城镇住房空置率可能比较高,但不大可能高到《报告》给出的22.4%。尤其是《报告》公布一线城市如北京的空置率达到19.5%,上海达到18.5%。我们可能需要对《报告》的调查方法、原始数据采集过程、数据处理方法等内容进行评估,但这些内容没有与数据一起发布,因此评估无从下手。

三、城镇住房存量面积的计算问题

与上述空置率相关的一个问题就是城镇住房存量的总面积问题。在甘犁教授回应任志强的文章中,甘犁教授认为:“1998年,中国城镇地区人均建筑面积18.7平方米,城镇人口为4.2亿;至2012年,城镇(常住)人口为7.1亿,中国城镇地区人均建筑面积已大幅增至32.9平方米。住建部姜伟新部长在2010年12月表示城镇家庭人均住宅建筑面积在2009年底已经达到约30平方米,与中经网数据一致。据此推算,1998年至2012年间,城镇地区净增住房面积为156亿平方米”。

甘犁教授认为2012年的城镇住房存量面积有233.6亿平方米(32.9乘以7.1),而1998年的存量面积为78.5亿平方米(18.7乘以4.2)。两者相减可得到城镇住房增加面积。这种计算方法大有问题,关键就是不能根据城镇居民人均住房建筑面积乘以常住人口得到城镇住房存量面积。笔者以前也犯过类似错误。

为什么这是个错误呢?因为2010年中国在第六次人口普查中抽取了10%的人口进行了住房抽查,已经得到全国城镇住房建筑面积为179亿平方米。人口普查包括了大量的无产权登记的私房、自建房等非正式住房。这个数据应该是相当准确的。而2010年国家统计局公布的数据是城镇常住人口为6.7亿,城镇居民人均住房建筑面积为31.6平方米,所以一些人包括甘犁教授就以这两个数据的乘积得到城镇住房总建筑面积为211.7亿平方米(31.6乘以6.7)。但从这普查数据与统计局公布数据的差可以看出,硬是有30亿平方米的差距。

以上海2010年数据为例,上海统计局公布的2010年上海城镇居民人均住房建筑面积为34.6平方米。上海当年总共有2302万人口,扣除农业人口157万,还有2145万城镇常住人口(可能有部分外地户籍的常住人口在上海农村,但没数据),所以按照传统的计算方法,可以得到上海城镇住房建筑面积为7.42亿平方米。但是,上海何时有过这么大的住房存量面积?上海自己的统计年鉴公布的2010年上海总共住房存量只有5.26亿平方米。现在不敢确定这5.26亿平方米是全上海的还是仅仅是上海城镇的。但不管是哪一种,按照传统逻辑计算的总存量面积都比上海自己公布的存量面积要至少高出2.16亿平方米。所以,即使不利用“六普”的数据,也能根据上海自己公布的统计年鉴数据得出不能根据统计局公布的城镇人均住房建筑面积乘以常住人口得到总建筑面积。

上海“六普”中的数据显示,上海2010年年底家庭户人均住房建筑面积只有27.25平方米,共825万个家庭户2059.34万人。这个家庭户是包括了农村家庭户的。另外还有64万集体户接近250万人,集体户的人均住房建筑面积应该是小于27.25平方米的,即使我们按照这个放大的数据,认为这就代表了上海城镇居民人均住房建筑面积,上海2010年也只有6.27亿平方米的存量房,这仍然比按照传统逻辑计算的7.42亿平方米少1个多亿。

原因出在哪里?原因出在国家统计局的抽样调查均为以当地城镇居民家庭为对象。为保证其稳定性,这些家庭一般都是有当地城镇户籍的,而且一般都是有住房的。这样的调查通常排除了流动性较强的持异地户籍在本地工作的非农户籍人口以及农业户籍的农民工。而这两部分人中的多数或绝大多数人是没有住房的。这样,此抽样调查实际上排除了相当多的无房人群。还是以上海为例,上海统计年鉴中公布的每百户城镇居民房屋产权状况显示租赁公房和租赁私房的有20%,但实际上“六普”的结果表明,上海家庭户中租赁住房的有接近40%。

中国社科院的蔡昉研究员在《人口与劳动绿皮书》(2011)专门探讨了住户调查中的偏差问题。今年社科院的郑玉歆也谈到了这种调查偏差对住房市场统计的不良影响。

再给一个证据,2005年建设部公布的《2005年城镇房屋概况统计公报》里面说2005年底,全国城镇住宅建筑面积107.69亿平方米,全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米。结果统计年鉴中反而说2005年全国城镇居民人均建筑面积有27.8平方米。如果按照2005年城镇常住人口计算的城镇存量面积会有156亿平方米之巨,与建设部的数据有近50亿平方米的差距。这又如何解释呢?笔者并不是说2005年建设部的数据就一定准确,但现有的证据已经一再指明,利用常住人口与统计局公布的城镇人均住房面积推算城镇住房存量面积不可靠。

所以,如果没有“六普”的数据,那全国城镇住房存量面积只能说是一笔糊涂账。去年徐滇庆教授在天则所的双周论坛上说全国住房存量远远不够。笔者也不同意徐滇庆教授的观点。统计部门也任由这些争论发酵,不过,等到2017年不动产登记完毕之后可能会摸清家底。我们拭目以待。

最后,在后续的回答各方的质疑过程中,《报告》发布者认为,通过测算,“仅对家庭持有的多套房征收2.68%的房地产税,就可以房产税取代土地财政。而征收房地产税增加了持有多套房的成本,若房地产税使得持有一套房屋的成本高于收益,则户主会选择出售房产。数据核算显示,在对多套房征收2.68%的房地产税后将至少激活1132万套存量住房售出”。这种政策建议在笔者看来是不具有任何可行性的。如此高的税率,可谓世界之最。多套房不是洪水猛兽,打压多套房需求包括采用税收措施促使闲置的多套房流入市场形成有效供给,都是可取的。像江苏常州那样直接从居民手中收购多套房形成公共租赁房更是难得。但这种2.68%的持有税率只会使得没有人敢于持有多套房。那租赁房市场全靠公共租赁房吗?

住房空置率 篇4

2. 能者不愿:保障性住房定价过高,价差优势不足

目前保障性住房存在定价过高的问题,超出了符合住房保障申请资格者的支付能力,致使无力租售和“弃购弃租”现象发生。一是公租房定价机制仍有缺陷,定价过高。我国公租房由政府依据成本或市场租金进行定价,目前国内主要城市公租房租金的定价方式主要有准成本回报定价法、运行管理成本定价法、成本回报定价法和市场租金加补贴定价法四种。[4]然而,以成本或市场租金为核算基础的定价机制未能将不同收入水平群体的租金支付能力进行充分考虑,致使公租房租金定价过高。从全国范围看,除重庆市将公租房租金控制在市场租金的60%以内之外,我国大部分城市公租房租金达到市场租金的70%~90%;[5]根据北京市住建委2012年发布的北京市公租房租金补贴相关规定,全市公租房租金价格达到项目周边房屋市场租金价格的80%~90%,且3年不变。公租房制度作为救济性保障,是一项由政府“托底”的保障,目前的租金水平对部分低收入住房困难群体来说是一笔巨大的家庭支出,迫使他们弃租。另一方面,限价房也存在定价不合理的问题。限价房定价由政府指导,根据同期市场价格,适当降低一定比例以达到中低价格水平。[6]市场价格一般是指特定区域商品房市场公开销售价格的均价,由于商品房价格本身并不合理,以此为依据的限价房价格自然不合理。同时,限价房与商品房价差优势不足,进一步制约了人们的购买动机,如青岛白沙湾人才公寓项目中标价较高的房子价格可达5600元/平米,而相距不远的蔚蓝群岛高层商品住宅均价仅为6000元/平米上下,[7]政策执行偏差已成为当前制约政策执行效果的主要障碍之一,住房保障政策亦不例外。保障性住房政策在具体实施过程中,暴露出申请程序繁琐,选址偏僻,配套设施不完善等问题,偏离了住房保障政策提高低收入群体福利水平的目标,产生了保障性住房空置的不良后果。

1. 面向流动人口的公租房数量有限且申请程序繁琐

在我国城市化进程中,流动人口数量增长较快,居住环境普遍存在着脏乱差的问题,对保障房需求迫切,然而部分城市虽然在制度上允许流动人口申请保障房,但是配给数量有限,难以满足需求,存在“象征性”政策执行的问题。以开展流动人口保障房分配工作较好的北京市为例,2013年1月25日北京开启最大规模的一次公共租赁住房配租,首次对外地来京工作人员公开摇号配租,配租总量为2540套,其中只有118套专门面向符合公租房申请条件并已通过公租房备案的外省市来京工作人员配租,仅占配租总数的4.646%。[8]其次,选址偏僻减少了就业机会。中低收入群体普遍受教育程度低,缺少必要的就业培训,就业面相对狭窄,特别是年龄偏大的居民,一旦辞职就很难再就业,然而保障性住房选址远离市区,就业机会相对较少,人们获取就业信息的途径也受到一定程度的限制,致使中低收入群体就业更加困难,降低了人们对保障房的满意度,进而制约住房保障目标群体的购买或租赁意愿。

3. 保障性住房配套设施不完善,公共服务水平低

首先,保障房由于开发建设时间短,周边经济未得到有效带动,配套设施不完善成为现实而严峻的问题。[9]即使有新建的医院和学校,质量也参差不齐,而教育作为中低收入家庭子女改变未来生活状况的重要寄托,显得尤为重要,部分保障房目标群体为使子女受到良好教育,宁愿在学区附近租赁价格昂贵的商品房,而不愿居住在教育资源贫瘠的保障房社区。其次,物业服务水平低,降低了保障房社区居民的满意度。保障房所具有的福利性决定了其物业管理费应低于商品房物业费,据调查,青岛市高层住宅的物业费和电梯费一般在2元/平方米左右,而青岛市河马石公租房社区居民交纳物业费仅为0.33元/平方米。[10]实行货币补贴要注意以下几点:首先,实行弹性货币补贴制度。实行不同额度的租金补贴,对特困群体应实行全额租金补贴,对有一定支付能力的低收入家庭实行缴纳的租金与实际承受能力之间的差额补贴。其次,货币补贴实施中要避免“骗补寻补”行为,严格申请条件,用身份证实名登记实行“一人一卡制”,避免资金浪费。

2. 新建保障房应科学规划选址和布局

首先,实行配建制。保障房与商品房混合建设,会实现不同收入群体混合居住,有利于防止低收入群体集聚而成“贫民窟”激发社会矛盾,也有利于防止社会分化。同时保障房应避免孤立选址,将其纳入城市总体规划,充分利用“居住社区”已有的健全的配套设施,减少自身配建,从而降低建造成本。其次,保障房选址应注重公共交通的便利性。公共交通的便利性与人们的日常工作和生活息息相关,是人们购买保障房必然考虑的因素,保障房选址必须结合城市的公共交通路线,以方便居住者的就业和生活。再次,保障房选址要适当与工业用地相结合,中低收入群体普遍面临着就业问题,保障房选址要适当与一些劳动密集型工业区相结合,如纺织厂、棉纺厂、电子配件制造厂等,在解决中低收入群体居住问题的同时促进就业。同时应注意,保障房选址要远离污染严重的工业区,环境是人们赖以生存的客观条件,保障房选址要选择适合人们居住的环境,以此提高人们对保障房的满意度和申请意愿。

3. 将空置率纳入政府绩效考核,引导政府摆脱土地财政的窠臼

我国目前尚未将空置率纳入住房保障绩效考核中,缺乏有效的政府绩效评估指标和评估标准,相应的问责机制缺失,地方政府以完成建设任务为目标,“重量不重质”。因此要通过制度设计进行严格的问责机制和绩效考核,增强地方政府的责任意识,摆脱急功近利的政绩观。首先,明确评估考核机制,将空置率纳入住房保障绩效考核。保障房空置率的科学统计是一切后续工作开展的前提,将空置率作为政府绩效评估的一项硬性指标,政府有责任制定统一的空置率统计方法,并定期公示,使降低空置率成为政府应尽的义务。同时注重绩效考核的全过程性,绩效考核要贯穿保障房建设前期的招标、土地批复、财政审批等环节,以及建成后的准入与分配等环节,只有做到严格考核每个环节,才能保证结果的科学有效。其次,明确配建比例,引导政府摆脱土地财政的窠臼。“通过保障房用地优先供应、指标挂钩、供应计划执行奖惩等措施提升地方政府的供地动机,及时供应适宜用地”。[11]明确规定保障房配建比例,美国住宅与都市发展部(HUD)指出公共住宅比例的合理区间为20%~60%,在实际操作中配建比例依据住房市场状况因地而异。[12]实行相同地段保障房和商品房的配建,防止地方政府过度依赖土地财政,提高保障房建设的质量,从而有效解决空置问题。

四、结语