住房供应结构（共8篇）
住房供应结构 篇1
1 滨海新区概况
2006年5月26日国务院正式下发20号文件《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》,批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区,对滨海新区开发开放做出了全面部署,标志着滨海新区作为国家级经济新区正式进入实施阶段。
滨海新区位于天津东部沿海,紧紧依托北京、天津两大直辖市,拥有我国最大的人工港、最具潜力的消费市场和最完善的城市配套设施,是位于天津的副省级区、国家综合配套改革试验区和国家级新区。截至2012年底,滨海新区常住人口达到263.52万人,外来常住人口137.68万人,比重超过52%。滨海新区常住人口年龄结构呈现出以年轻人为主的特点,这为产业发展提供了源源不断的人力资本供应。
1997年滨海新区完成生产总值仅为382.04亿元,2012年滨海新区完成生产总值7205.17亿元。在这十多年的时间里滨海新区的生产总值增长了近19倍,经济实现了跨越式发展。从相对数方面来看,滨海新区从1998-2012年(除1998年为9.04% 以外)经济增长率都在10% 以上,2008年经济增长率更是达到38.76%。
数据来源:历年《滨海新区统计年鉴》(单位:亿元、%)。
滨海新区拥有海岸线153公里,陆域面积2270平方公里,海域面积3000平方公里。在1993年建成区110.85平方公里的基础上,重点规划建设面积350平方公里,2012年底建成区面积已达322.64平方公里。滨海新区行政区划调整后,将天津市的区域空间组织主体由“主副中心”向“双中心”结构转换,大大提升了滨海新区的地位。滨海新区GDP占天津市GDP比重从1997年的30.2% 增长到2012年的55.88%,经济总量超越浦东新区。滨海新区已经成为天津市最大的经济增长点(见图1),快速的经济增长必然会引致住房市场的需求。
滨海新区经济的持续快速发展带动本区人民生活水平迅速提高,滨海新区人民生活水平持续改善。2012年,单位从业人员平均工资65629元。滨海新区单位从业人员快速增加以及人民生活水平的持续改善,对住房的需求也相应增长。单位从业人员中,居住在市内的居民考虑交通成本、非本市从业人员考虑生活成本而产生的刚性住房需求,本区人民生活水平的不断提高而激发的改善性住房需求,均推动滨海新区住房需求持续旺盛。滨海新区人口规模的扩大增加了住房的潜在需求,经济的高速发展提高了对住宅的购买能力,滨海新区住宅需求将持续增加。
2 滨海新区住房市场与房地产市场分析
2.1 滨海新区房地产市场运行情况
1997年,滨海新区房地产业生产总值仅为2.81亿元,2012年,滨海新区房地产业生产总值146.76亿元,是1997年房地产业生产总值的52.2倍,滨海新区的房地产业进入了快速发展的阶段。然而,滨海新区房地产业迅猛发展的同时,房价也有所攀升。2011年以来,房地产开发企业面临着我国房地产市场起步以来最为严厉的政策环境,房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段。房地产业作为国民经济发展中的支柱产业,对上、下游产业有很强的拉动作用,因此准确评价并适时监控房地产市场运行态势不但是促进房地产业健康发展的需要,也是保障经济平稳运行的需要。
2.1.1 房地产价格增长率 /GDP 增长率
房地产价格增长率/GDP增长率是测量房地产相对实体经济(GDP)增长速度的动态相对指标,测量房地产行业相对国民经济的扩张速度,反映房地产泡沫发展的趋势。关于房地产价格增长率与GDP增长率的比值这一指标的临界值,国际上并无严格标准。吴地宝和余小勇(2007)认为对于我们发展中国家而言,当房价上涨幅度是GDP增幅的1.3倍以上时存在泡沫,2倍以上时认为房价可能有较大泡沫。
数据来源:根据历年《天津统计年鉴》、《滨海新区统计年鉴》、《天津市国民经济和社会发展统计公报》数据计算(单位:元/平方米、亿元、%)。
数据来源:根据历年《天津统计年鉴》、《滨海新区统计年鉴》数据计算(单位:亿元)。
天津的住宅投资、投机性需求远远小于北京、上海等地,房地产市场一直处于平稳发展态势,住宅价格未出现快速急剧、上涨的现象。随着滨海新区整体经济的发展和居民生活水平的提高,为房地产企业提供了巨大的发展空间。从表1看出,按照上述标准划分,与天津住宅市场的情况类似,可以初步判断滨海新区房价仍然处于较为合理区间内,未出现严重泡沫的现象。
数据来源:根据历年《天津统计年鉴》、《滨海新区统计年鉴》数据计算(单位:万平方米)。
2.1.2 房地产开发投资 /GDP
该指标主要从判断是否投资过热的角度,判断市场是否对未来房价预期过高,主要反映国民经济中各行业投资结构是否合理。从历年房地产开发投资占GDP的份额看(见表2),该值在10%以内属于合理范围;10%-15%泡沫预警;15%以上则认为房地产开发投资泡沫显现。
适度的房地产投资增长率有利于拉动经济增长,但如果其增幅过高,则会造成经济结构失衡,还会使房屋供给过多造成资源浪费。表2显示出从1998年开始,天津房地产开发投资占GDP比重一直走高,2006年以后,一直在9%以上。与天津全市相比,滨海新区这一指标则波动较大。在2000-2002年期间都不足4%。2003年,迅速上升至7.69%。2011年,已经接近了10%泡沫预警的程度,虽然2012年这一指标有所回落,但房地产开发投资可能出现的泡沫应该引起重视。
2.1.3 住宅销售竣工面积比
从理论上说,住宅竣工量和销售量反映了供求状况,住宅销售面积与竣工面积(有效供应量)的比值为1时,住宅市场达到供求平衡。在预售制度下,这一比值有可能高于1。但这只是理想状态。住宅市场由于供应周期较长,影响需求的因素很多,而且住房是具有高价值的社会属性特殊商品,市场不可能在短期内消化全部产成品。
适度的库存是正常的,也有利于满足一个地区短期内激增的需求。但过高的空置率则不利于地区经济的健康发展。一般认为商品房空置率保持在5%-10%比较合理,这样既有利于竞争,又可以防止楼市过热,抑制房价过快上涨;空置率在10%-20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。
从表3看出,2007-2012年,滨海新区住宅销售面积 / 住宅竣工面积指标都没有突破1,住宅消化速度高于全市水平,商品住房有效供应远远高于商品房销售面积。然而应该注意的是,在调控的作用下,滨海新区商品住宅的成交量逐年萎缩,消化速度正在逐步放缓,整体供大于求。
近年来,滨海新区商品住宅待售面积(已上市未售出)呈现出逐年增长之势。截至2013年,滨海新区待售商品住房507万平方米,待售面积较2009年待售面积114万平方米增长了344.7%。大港的福绣园和开发区的东方名居空置率均高于10%,汉沽的枫景湾甚至空置率高达61.8%。
2.2 滨海新区住房市场特点
滨海地区的住房市场正处在一个相对活跃期,呈现出的主要特点可以归纳为:
一是住房需求不断增加。滨海新区经济的高速增长、单位从业人员快速增加以及人民生活水平的持续改善,对住房的需求将不断增加。
二是建设规模不断扩大。截至2012年,房地产开发投资完成额达到3887705万元,住宅投资1903144万元。住宅施工面积由2008年的782万平方米增涨至2012年的2704.37万平方米,其中住宅为1475.3万平方米。
三是成交规模不断扩大。2012年滨海新区住宅销售面积达到223.18万平方米。塘沽、汉沽、大港的成交量较2008年的涨幅都在100%以上。
四是成交均价有一定幅度上涨。2012年,天津住宅均价8009.58元/平方米,而滨海新区住宅均价则达到8173.56元/平方米,上涨幅度超过天津市全市均价。
五是政策调整是推动滨海新区住房市场发展的重要因素,同时,也更有力地促进了滨海新区房地产市场的发展。
2.3 滨海新区不同人群对住房的需求特征
滨海新区建设速度的加快吸引了大量的建设者和投资者涌入新区、投身滨海,新区户籍人口、常住人口明显增加。人口分布主要还是集中在塘沽、汉沽、大港等老城区。滨海新区的户籍人口大多拥有自住房,住房困难家庭较少。
2.3.1 外来务工人员
传统的外来务工人员主要工作领域集中于第二产业的机电类和较为低端的服务类(家政、餐饮)。其中,机修工、电工、操作工等技术类工作以电子工厂需求为主,年龄多集中在18-35岁左右,月综合收入(基本工资+计件工资+奖金等其他福利)约为2000-3000元。具有一定技术含量的工种(电焊工)月工资为2500-5000元。建筑业工人日工资为100-150元左右。传统型第三产业从业人员收入在2000-4000元左右。
外来务工人员多为产业工人,主要有三种居住方式:第一,单位组织的集中居住。工厂所在园区内的公寓(如蓝领公寓)、工厂或工地周边的集中生活区(如建设者公寓),以及工厂为职工租赁的个人商业住房。第二,职工自发组织。部分外来人口因亲属关系、地缘等关系自发聚集居住,可以相互提供帮助,多为租赁住房。这类住房租金较为便宜,但是生活条件较为简陋,租住者多为传统服务业员工。第三,个体自行居住。这部分外来人口居住分散,自己提供住房租赁市场寻找可以承受的租金住房。
2.3.2 刚毕业学生及事业初期的外来白领
来新区工作的刚毕业学生以大专、本科为主,文化程度高于传统的外来务工人员。由于缺乏相应的工作经验,主要从事文员或基层行政管理类工作,工作前几年的工资普遍不高,年收入在3万-5万左右。经济基础较弱、收入水平处于起步阶段是其显著特点,暂时不具有购房能力,或者少数人群通过亲友的资金帮助可以选择贷款购房。
刚毕业学生的居住类型也分为三种:第一,集中居住在单位或园区提供的集体宿舍内,如白领公寓,或者由单位负责组织集体合租。第二,个体分散式居住,包括租房以及购买住房两种。由于经济基础还很薄弱,出于结婚或者抚养孩子的需要,多为被动型或引致性住房需求。这部分人群多集中在塘沽成熟的居住区内。第三,通勤居住,以家庭或关系网关系为主要居住地,往返于双城或新区片区之间。
2.3.3事业发展期的外来白领
滨海新区是一个新兴城市,也是一个“移民城市”,青年人是城市建设的主力军,经过发展,新区产业优势日益明显,投资环境日显优越,吸引了越来越多的高学历、高素质人才聚集而来。同第五次人口普查相比,第六次人口普查显示,滨海新区常住人口中每10万人中具有大学程度的由8428人上升为15791人;具有高中程度的由24280人上升为24406人;具有初中程度的由34496人上升为38469人;具有小学程度的由21488人下降为16340人。滨海新区不断加大专项资金投入,一大批国家和省部级重点实验室、工程技术中心,博士后工作站和博士后创新实践基地建立,以及一系列人才专项政策的出台,中高级人才数量稳步增长,据预测至“十二五”期末,高级人才约占新增人口的五分之一左右。
这部分人群较刚步入职场的学生相比,在事业方面积累了一定经验,取得了一定成就,事业处于稳定发展阶段,具有一定经济基础,来新区谋求事业提升。多就职于中层及以上管理岗位。随着孩子成长和父母进入老龄阶段,对于住房需求多为主动型或改善性住房消费需求。由于具有一定的经济基础,这部分人群对文化和精神生活、社会氛围等软环境具有较高要求。生活品质、子女教育、医疗设施等是其主要的择居因素。
2.4 滨海新区房地产市场评价
在经济尚未全面复苏的大环境中,滨海新区GDP仍保持20%以上的高速增长,以此为支撑,滨海新区房地产市场仍然有较大的发展空间。从城市整体发展上看,各功能区将逐渐进入企业招商、进驻阶段,有望带来大量的人口,为房地产市场提供稳定的客源。从新兴区域发展来看,区域交通等公共配套以及餐饮、购物等生活商业配套逐步完善,购房者的区域抗性将逐渐减少。从市场整体走势看,随着滨海市场自住需求释放,拉动成交量回升,房价保持平稳或小幅上扬。从市场特征上看,核心区楼盘渐趋于高端化。新兴区域供应量较大,以中端产品、别墅为主。生态城配套设施逐步完善、起步区已现雏形,或将成为滨海新区刚性、改善需求重点关注区域,但滨海新区房地产市场发展过程中,也暴露出一些需要进一步完善的问题。
2.4.1 各地区房地产市场发展不平衡
其中塘沽区与开发区发展较快,房地产市场体系较为成熟,市场价格较高(见图2)。2012年全年开发区住房销售均价达到16292元/平方米,新区高档住宅多集中在开发区,其均价一般在20000元 / 平方米以上;而汉沽区发展较慢,房地产市场相对落后。成交均价6201元 / 平方米,其价格已低于平均成本;大港成交量和成交价格虽然较低,但涨幅较大;新划定的功能区——空港物流园区和开发区西区,则刚开始起步。
2.4.2 房地产价格总体略微偏高
新区商品住房,成交平米单价多集中在7000-9000元/平方米区间,其间的交易量占新区总成交量的48.33%。9000元/平方米以下,占总成交量的73.39%,同比增幅9.5%。其中成交均价在7000元 / 平方米以下的,多集中在汉沽与大港,约占上述区域成交的71.1% ;13000元/平方米以上的多集中在开发区,占开发区成交量的71.36%。
2012年,滨海新区人均可支配收入2.81万元,按夫妻双方就业家庭可支配收入为5.62万元。2012年,住宅价格在8697元/平方米,如果以人均住房25平方米建筑面积计算,三口之家为75平方米,其平均房价为8697元×75平方米=65.22万元,与家庭可支配收入比分别为11:1。加之结构布置合理、总房价适中的产品缺少,限制了刚性需求者的购买能力。城市基础设施、旧房改造逐步加快,未来经济发展预期持续向好,也是推动房价上涨的重要原因。
数据来源:天津市滨海新区规划和国土资源管理局。
2.4.3 投资型购房比例攀升
一是由于滨海新区目前的特殊区位优势,教育资源的相对优势,直辖市高考分数较低等政策性因素的影响,造成外来人口在滨海新区购房的数量不断增长,投资性购房比例明显加大。根据塘沽区近两年开盘小区的销售统计数字显示,外来人口购房已经达到30%-50%左右。二是由于目前居民的投资渠道较少,股市波动大,使许多股民投资楼市。三是居民对滨海新区的房地产升值空间预期较高而存在过热投资倾向。
3 上海浦东和深圳开发区的住房经验与启示
作为各自经济圈(环渤海、珠三角、长三角)的核心增长极,滨海新区、深圳市和浦东新区不仅是新时期“综合配套改革”的试点,也代表了区域经济一体化的发展趋势和区域经济进一步整合的方向。因此,深圳市和浦东新区在房地产经济和住房发展方面的政策举措对于滨海新区具有重要的借鉴意义。
3.1 深圳市的经验借鉴
3.1.1 工业制造业带动房地产经济发展
深圳市外来务工人口占全市总人口的80%以上。工业制造业的发展为房地产经济的发展带来了大量稳定的住房及租赁需求。目前,滨海新区作为国家发展战略,正大力发展高水平的现代制造业,积极构筑高端化高质化高新化的产业体系,一批大项目好项目吸引了大量高新技术人员到滨海新区发展,契合深圳前一阶段的发展方向,滨海新区可借鉴以产业结构升级,促进人员结构调整,使大量有消费能力的“当量人口”成为房地产市场更大的发展空间。
3.1.2 “精耕细作”是房地产业发展的方向
深圳市陆域面积为1991平方公里,土地资源较为匮乏,2008年建设用地917平方公里,占陆域面积比例全国最高,建市30年来,年均建设用地增长超过30平方公里。未来由非建设用地转为建设用地的潜力仅为142平方公里,如果按以往的扩张速度和趋势,土地资源在10年内就会被消耗殆尽。
滨海新区陆域面积为2270平方公里,其中非农建设用地为1211平方公里,占总面积的53% ;未利用土地为331.6平方公里,占15%。虽然,滨海新区土地资源与深圳市相比较为富足,但滨海新区发展建设正处于大发展阶段,应借鉴深圳市近年来土地集约利用经验,对土地管理全过程各环节节约集约水平进行控制,做到严格执行土地利用总体规划,提高规划执行度,优化用地布局和结构,提高土地利用效率,建立和完善节约集约用地,严格执法,提高执法效能。
3.1.3住房保障从“低收入”转向“多层次广覆盖”
近年来,深圳保障性住房覆盖范围不断扩大,由原来的低收入家庭扩大至中低收入家庭、人才及非户籍人口,强调“多层次、广覆盖”的普惠性,其中最大的两点是“人才房”的推出,大胆进行政策创新,对有贡献的人才在住房上有优惠价格、有产权、得实惠,不断扩大人才租房补贴覆盖面,重点支持给类企业投资建设公租房,鼓励有实力的大型企业建设职工公寓并给予政策优惠,在用地性质不变的前提下,在外来务工人员集中的开发区、工业园和产业园划出一定比例用地建设公租房,意在为外来人才创造安居乐业的环境,吸引更多优秀人才来深圳发展。
滨海新区的住房保障政策应借鉴深圳的经验,在现有蓝领公寓的基础上,加大面向年轻人才的保障性租赁住房的投入、开发力度,通过住房保障为新区建设吸引更多人才。同时,通过住房保障推动房地产市场的健康有序发展,进一步优化住房供应结构,逐步形成“低端有保障、中端有市场、高端有选择”的住房供应体系。
3.2 上海市浦东新区借鉴经验
3.2.1 楼宇经济为房地产业的开发和地区经济发展提供广阔空间
据统计,目前浦东新区已竣工层及以上(或高度在24米及以上 ) 的商务和办公楼宇共105幢,可供招商面积431.9万平方米,已租售和自用的面积312.1万平方米,平均租售自用率72.3%,投资总额394.9亿元,平均每平方米造价8860元(按105幢楼宇的全部建筑面积推算)。
滨海新区在楼宇经济的发展上也有一定成效,在进一步的发展中应注意精心打造软硬件环境,提升中低档楼宇的品质,吸引大牌外资政府部门应加强各部门之间信息的交流和共享,提高办事效率,减轻企业疲于应付政府各部门的压力。对高档商务楼周边地区的市容环境应加强整治,为商务楼内的专业人土创造"充电"的平台。
3.2.2 房地产业的发展政策决定房地产市场的活跃性和住房保障系统
浦东新区出台取消蓝印户口,住房信贷和政府补贴等政策抑制高收入阶层购买商品房降低房屋需求量来抑制房价上涨,从而间接达到一种相对平稳的发展态势。
但在滨海新区的发展中还应循序渐进,发展初期应以鼓励房地产投资为主,对于中低收入者购买小户型应加大补贴力度,对于有能力者可征收较高的租金和售价。同时鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源,既可减少寻租空间,也活跃了房地产二级市场。还应做好保障性用房的规划和设计。在获取土地方面,要对保障性住房用地给以较大的优惠政策,合理选址。其次应合理规划保障性用房,主要建设中小套型住房。按照节约用地的要求,确定适当的住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率,随着社会经济的发展,可适当增加大户型的供应比例。同时,在建设廉租房和经济适用房时应加强规划和设计,在遵守城市总体规划的同时,合理选址,既要进行新镇的住房建设,又要加强市区内旧房改造。
4 滨海新区住房需求分析
住房需求预测是指基于研究区域内历史发展状况,根据未来一定时期内,社会、经济对住房需求量变化情况的预测。住房需求预测是一个相当庞杂的体系,必须切实考虑到社会经济发展过程中与之相关的各个因素的发展趋势以及发展的内在规律,应用科学、系统的预测方法对其未来一段时期内在总需求进行预测。
对住宅需求量进行科学的预测可以更加清楚地把握住宅用地的供需和各类住宅用地结构变化情况及其内在变化机制,有利于为未来规划期内的住宅用地供应量与供应结构制定合理的土地供应计划,以防止住宅建设用地盲目扩张,切实保护土地资源。
4.1 住房需求总量分析
由于受客观条件的制约,无论采用何种方法,预测研究本身都会存在误差。然而以正确的理论为基础,借助于科学合理的预测模型,完全可以将预测结果与实际情况的误差降至最低,揭示客观事物在发展过程中的规律及必然趋势。并应结合客观实际,对其预测的结果进行检验、修正,以期达到预期效果。
4.1.1 因素回归方法
经济学中的需求取决于两方面,一是消费者愿意购买某种商品而能够获得效用,即满足程度;二是取决于消费者对该商品的支付能力,又包含消费者的收入水平和商品价格两个方面。真实的需求是指,在既定价格水平下,消费者愿意购买并且购买得起的商品数量。
4.1.1.1 理论模型
基本的城市模型重点研究居民在选择住房时对于可达性和空间的权衡问题。为了分析简便,假设在单中心(monocentric)城市中存在一个预先设定的中心点,土地是同质的,除了区位特征没有其他地理差异。城市中有若干居民生活,既是劳动要素供给者同时也是消费者。效用U由购买的住房(土地)面积S和其他一般商品组合Z构成(设单位价格1)。效用函数U是严格递增且二阶可微,严格拟凹,那么消费者的居住问题可以表示为:
Max U(S,Z)
S.T Z+S*R(r)+T(r)=Y
R(r)是距离市中心r处的单位地租(级差地租),T(r)是与之对应的交通成本,是距离的严格递增函数,并且0≤T(0)< Y < T(∞)。城市拥堵问题在后面分析。
城市消费者必须选择r≥0的区域作为居住地,所支付的购房款S*R(r)、交通成本T(r)以及日常消费Z不能超出收入Y,并使得效用最大化。
在均衡状态下,居民所选择的区位必须达到同样的效用水平u。那么竞租函数φ(r,u)就可以表示为在既定效用水平u下,在距离市中心r点处,若干消费者愿意支付的最高地租。
城市住房总需求量:
4.1.1.2 变量及数据处理
住房需求预测本身是一个复杂的系统,其中涉及的影响因素相当庞杂,既有社会方面的也有经济方面的、政策方面的影响因素,不可能将所要影响住房需求的变量一一穷尽。根据上面的理论分析,对住房需求设定影响因素变量分别为:
人口密度,人口规模的扩张必然增加对住房需求,但是和一般商品不同的是,由于土地面积是固定不变的,一个地区竞租的激烈程度影响着土地价格。人口规模越大,对住房需求越高,用人口密度反映滨海新区土地需求程度。
GDP,经济是影响住房需求的主要因素。可支配收入只是特定时点的资金流入,很少有家庭可以用某一年的收入一次性支付全部购房款。家庭若想购买住房必定寻求外部资金的帮助。在实际中,预售是我国目前商品房的主要销售方式。一般来说,经济发展水平不仅影响着居民收入,而且抵押物价值和银行发放贷款金额往往与经济水平息息相关。
数据来源:根据《滨海新区统计年鉴》数据预测而得。
由于住房需求不仅是孤立的商品,必须依附于土地以及周边配套设施情况。而固定资产投资和地方财政支出等计算到GDP当中,为避免多重共线性只采用GDP总量反映这一问题。
此外,一个地区投资性住房需求量与当地的预期经济发展水平也密切相关。
回归结果(见表4)显示,滨海新区人口密度和GDP总量均与住房销售面积正相关,这一结果符合经济理论假设。而且与《天津市滨海新区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出的地区生产总值年均增长17%以上,到2015年GDP超过1万亿元的目标刚好吻合。
销售面积=-2266.48421812+5.15227599949*人口密度+0.00585622854929*GDP
Adj R2=0.32 DW=2.49
4.1.2 时间序列方法
时间模型通常不以经济理论为基础,寻求变量的内在动态机制,经济变量变化规律的计量模型。所涉及的住房需求影响因素,其在过去发展过程中必然存在一些变化规律及趋势状态,借助计量经济模型可类推模拟出这种规律与趋势。运用时间序列方法就意味着,随着时间的增长,对于住宅需求量的变化都置于时间的变化过程中,将时间视为影响因素(见表5)。
移动平均法广泛用于经济预测,但该方法也有一定的缺陷,相邻时期的数据所占比重过大,而指数平滑技术可以在一定程度上克服移动平均法的不足。回归分析法预测,运用所有时间序列数据分析,而指数平滑法预测过程中,近期的数据比较早期的数据拥有更多的权重,更贴近实际。
Ft+1=t+1期的预测值
yt=t期的实际值
Ft=t期的预测值
α= 平滑系数(0≤α≤1)
指数平滑的预测思路是将下一期的数据等于当期数据加上或减去调整因素。当期的预测值和实际值的差(yt-Ft)再乘以平滑系数α由此得到调整因素。
二次指数平滑法是对一次指数平滑值再一次指数平滑的方法与一次指数平滑法配合,建立预测的数学模型,然后运用数学模型确定预测值。表6和图3列出了一次和二次指数平滑的预测结果。
影响住房需求的因素很多,尤其是对于住宅这样价值较高的资产来说,在一个家庭的总资产中占据相当大的比重。三种方法对滨海新区商品住宅销售量的预测结果可看出,2015年滨海新区住房销售量预计能达到450万 -480万平方米,2020年有望达到550万 -600万平方米左右(见表7)。
数据来源:根据《滨海新区统计年鉴》和天津市国土资源和房屋管理局市场处提供数据预测而得。
按照上面同样的方法,我们对滨海新区的主要区域:塘沽、汉沽、大港、开发区以及其他区域分别进行了预测,并计算出个区域占滨海新区销售总面积的比重。从结果来看(见表8),塘沽区依然是滨海新区商品房销售的热点地区,开发区和大港区次之,汉沽占比最小。这也体现出空间上的集聚效应。但是我们也发现,塘沽区虽然销售面积在这几个地区是最大的,但所占比重呈现出缓慢减少的趋势,大港区占比则快速上升。汉沽区商品房交易量相对较少,这需要完善相关配套设施,促进地区均衡发展,是土地资源合理运用。
4.2 住房需求结构分析
住房市场既有住房的供给与需求总量平衡问题,同时也存在住房供应结构与消费结构相协调问题。前面预测了滨海新区的住房需求规模,应该注意的是,这里所指的需求总量是销售量。而住房需求不一定完全依靠购买产权解决“住有所居”问题,特别是在收入差距不断拉大的情况下。因此,在确定住房政策时必须重视住房需求结构的研究。
结构预测就是根据现有的(人口结构)状况并考虑影响发展的各种因素,按照一定的方法,测算在未来某个时间的规模、结构和趋势。无论采取何种预测方法都存在一定的缺陷,随着预测期间的延长,不确定性导致误差可能会不断增加。基于这一点以及国外一些成熟的经验,结合滨海新区的规划,本研究设定滨海新区住房需求结构的预测区间至2020年。
4.2.1 住房需求结构研究现状
影响住房需求结构的因素是多种多样的,根据参照一些学者的分析,将影响因素总结如下。
数据来源:1998-2012年数据来自于历年《滨海新区统计年鉴》,2013年数据由天津市国土资源和房屋管理局市场中心提供。
吴先敏和宋永发(2005)对住房消费者购买行为进行了层次划分。生存型需求消费者处于初次置业阶段,单身或刚结婚不久,需要一个自己的小空间,年龄一般在20至30岁之间,对价格比较敏感,偏好小户型;发展型需求者的置业多为收入较高的白领、中等白领阶层,年龄一般在30至40岁,子女6岁左右,偏好中户型和大户型;享受型购房者多为私营企业主、职业经理人、高科技人员,年龄在40至50岁,身边有未独立的子女,对价格敏感度较低,购房注重能实现自己的自尊需求。这种需求结构分析将多种因素例如置业、年龄、子女(家庭)问题交叉。
胡玮(2005)描述了心理预期对住宅需求的影响。一部分技能单一、技能层次较低、年老体弱的群体会对就业产生危机感,对预期收入的信心不高,消费谨慎,基本采取量入为出的消费原则,对于住房的需求可能比实际收入所产生的需求低;一部分技能层次较高,具有复合技能和年富力强的群体,对就业和预期收入的增加充满信心,消费大胆,趋向超前消费,对于住房的需求可能比实际收入产生的需求高。
刘振聚(2007)分析住房需求时考虑了环境因素对需求区位结构的影响,认为住宅区位的选择消费者较为看中的是交通便利、空间条件和自然环境及周边环境。
何文艳(2008)认为人口及家庭户数、规模、类型等因素对户型的需求影响较大,通过对数据的分析,预测住房户型需求的趋势;陈琳、丁烈云等(2010)认为教育文化程度是影响收入进而影响住房需求的更深层原因。因此建议对困难群体提供保障性住房的同时辅以技能提高的培训与就业的引导。
郭晓宇(2008)利用离散选择模型,基于个体层面的调查数据,从类别选择的视角研究住房需求,研究发现,选择租用还是自用受户主年龄因素影响最大;面积对家庭规模最为敏感;户主教育程度对建筑类型的影响较大,户主受过大学教育的家庭更偏好高层住房。
住房消费最终以人作为服务对象,因此落脚点是要以区域内人的各种特征作为研究切入点。在下文中,将人按照不同的标准进行分类,再分析不同类别的人群的住房需求。
(单位:万平方米)
数据来源:根据《滨海新区统计年鉴》和天津市国土资源和房屋管理局市场处提供数据预测而得。
4.2.2 住房需求结构划分标准
住房消费需求结构是人们根据各自不同的支付能力和实际需求,对住房消费产生的各种层次的需求。住房消费需求可按不同的角度进行分类。
4.2.2.1 按照收入划分
按收入划分住房需求要匹配住房的保障力度。国家统计局根据全国城镇居民家庭收入进行分组,将城镇家庭依户人均可支配收入由低到高排列,按10%、10%、20%、20%、20%、10%、10%的比例以此分成:最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户、最高收入户等七组。其中最低收入家庭及低收入家庭的住房需求对象是由政府和职工所在单位提供的廉租房;中低收入户家庭的住房需求是由住房开发企业或住宅合作社等提供的经济适用房;其他高收入家庭的住房需求是由住房开发企业提供的商品住房。
(单位:万平方米)
数据来源:根据《滨海新区统计年鉴》和天津市国土资源和房屋管理局市场处提供数据预测而得。
4.2.2.2 按人口年龄划分
这种划分方法与住房面积的划分相一致。不同年龄段下住房需求是不同的,因此年龄可以作为划分住房需求的一个标准。0—17岁属于未成年人,大多与父母同住,并没有额外的住房需求;18—23岁属于在高等学校求学或初入职场的阶段,在父母、政府的财政帮助下,多通过寄宿、合宿的方法解决住房需求,以过渡型、简易型的低标准住房需求为主;24-34岁属于婚龄期,处于初次置业阶段,事业刚刚起步,经济基础不高,对住房的需求多以中小户型为主;35—59岁进入育龄期,这个阶段的人口事业已经稳定,身边有未独立的女子,对于住房有了改善性的要求,对于价格的敏感度较低,对环境、文化、邻里等软性条件有了更高的要求,对于房屋面积的需求也属于一生中的最高峰;60岁及以上进入退休阶段,对于住房面积的需求已经逐渐降低,而对于医疗设备、居住环境、与自己的距离上有了更高的要求。
4.2.2.3 按产业划分
产业与收入密切相关。产业划分为第一产业、第二产业及第三产业。第一产业包括农业、林业、牧业、副业和渔业,这一产业在滨海新区中所占的比例极低,暂且不予考虑;第二产业包括制造业、采掘业、建筑业和公共工程、上下水道、煤气、卫生部门。新区目前主要以二产业为主。传统外来务工人员大多分布在建筑、房屋装修、搬运、环卫等行业,这部分人员教育程度以小学与初中文化为主,大多拥有原籍住房,主要的社会关系也在原籍地,有强烈的保留原籍地住房的意愿,因而这部分人员的住房需求主要是建设公寓、蓝领公寓等公共租赁房;第三产业中从事住宿和餐饮业、批发和零售业以及社会服务业这几类的人员收入较低,他们的住房需求也是公共租赁房。从事第三产业的还有很大一部分是新生代外来务工人员、事业初期及事业发展期的外来白领,有较高的教育水平,从事的行业也不属于低收入的行业,对于城市有较强的依赖感以及归属感,大多选择在城市定居,这部分人的住房需求是限价房或者是商品房。
数据来源:根据天津市国土资源和房屋管理局市场处提供数据预测而得。
4.2.3 滨海新区住房需求结构预测
4.2.3.1 住房价格结构预测
以上三个方面对人口加以划分来分析住房需求结构。在现实生活中,处于某个行业、某个年龄段的不同收入阶层人群,上述分类实际上是互相交叉的,这实际上也是按房屋本身的品质档次结构分类,分为高档房、中高档房、中档房、中低档房,同时也反映在面积大小。一般来说,住房的品质档次结构中,高档房必然价位高,低档房相应价位低;在住房的面积结构中,每套面积大,总价也必然高,每套面积小,总价相对较低;在区域结构中,由于土地区位和地价的不同,市中心区住房价位必然高,城市郊区住房的价位比较低。因此,房屋的品质档次、面积、地理位置也同时反映在住房的售价上,同时也反映了住房需求者的收入水平。
目前滨海新区10000元/平方米以下的住房最受市场青睐,价格区间越高,销售量占比逐渐降低。通过使用指数平滑法的Holt线性趋势模型,对滨海新区未来至2020年不同档次价格的住房需求比例进行了预测。而从预测结果可看出,滨海新区经济的快速发展,居民收入水平也不断提高,改善型需求不断增加。另外,人口密度的增大也是推高住房单价的原因之一(见表9)。
4.2.3.2 住房面积结构预测
滨海新区经济的高速发展将会人才需求大量增加,人口增长速度逐步加快。根据《天津滨海新区总体规划(2005-2020)》,至2020年,滨海新区常住人口规模达到300万人左右,其中城镇人口290万人,城市化率97%。城镇建设用地规模控制在510平方公里,塘沽、汉沽、大港三城区将成为人口增长的主要地区,三城区城镇建设用地规模约279平方公里。
(万平方米)
数据来源:根据天津市国土资源和房屋管理局市场处提供数据预测而得。
2013年11月16日,国家卫生计生委明确,启动实施“单独”两孩政策,放开二胎政策带来的人口增量在社会上将形成新的消费需求市场,产生新的劳动力供给。根据前瞻产业研究院出版的《2013-2017年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》,新的人口增量势必会形成新的购房需求人口。这部分人口将从刚需、改善性需求影响整个房地产市场的需求量。如果二胎全部放开,则将带来年均27%-39%的增量城镇婴儿。这部分新增城镇婴儿会增加对学区房的需求。除了对学区房需求量产生影响外,生育二胎的家庭很可能考虑置换更大户型面积的改善性住房,改善性需求增加明显。通过数据测算,“单独二胎”的放开在2051年可增加适龄购房人口约2800万人,而完全放开可使适龄购房人口在2051年增加至4600万人。由此可见,我国房地产市场的需求规模在相当长的一个趋势时间内都将维持在一个高位。
另一方面,我国已经进入人口老龄化社会。进入老年后,老年人生理、心理、社会等方面的生活结构发生了重大变化,对所居住的环境有许多特殊的要求。因此,居住区的规划设计必须要适应人口老龄化的趋势,为年老者提供恰当的生活条件。
本研究利用上述方法预测的滨海新区住房销售总量平均数,乘以销售的不同面积住房所占比例,从而得到不同种类住房的需求量(见表10)。
住房供应结构 篇2
一、大规模实施保障性安居工程意义重大
底，为应对国际金融危机冲击，党中央、国务院确定了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施，其中第一项就是加快保障性安居工程建设。两年多来，在各地区、各有关部门和有关方面共同努力下，全国保障性安居工程建设取得重大进展和明显成效。一是住房保障体系逐步完善。加快了廉租住房建设，全面推动了城市和国有工矿等棚户区改造，突出了公共租赁住房发展，初步形成了保障性安居工程体系。二是建设力度持续加大。四季度至末，开工建设保障性住房和棚户区改造住房1300万套，竣工800万套；其中开工590万套，竣工370万套，是历年来建设进度最快的一年。三是政府投入大幅增加。全国保障性安居工程完成总投资累计超过1.3万亿元，其中中央财政和预算内投资1300多亿元，地方政府也大量投入。国家还明确了税费优惠、土地供应等措施，使保障性安居工程支持政策逐步完善。四是经验逐步积累，认识不断提高。各方面积极探索、开拓前进，形成了有效做法，达成了基本共识，为大规模实施保障性安居工程建设打下了基础。五是广大群众得到了实惠。上千万户住房困难家庭搬进了新居，感受到党和政府的温暖，保障性安居工程成为重大民心工程。同时应当清醒地看到，我国保障性住房建设起步时间不长，住房保障的覆盖面不大，今后一个时期解决困难群众基本住房的任务十分繁重。必须高度重视，坚持不懈地做好这项工作。
保障性安居工程是“十二五”时期保障和改善民生的标志性工程，也是当前和今后几年经济工作的硬任务。“十二五”规划纲要确定，未来五年建设保障性住房、棚户区改造住房3600万套，其中2011年开工建设1000万套。大规模实施保障性安居工程，是推动科学发展、加快转变经济发展方式的具体实践，具有重大的现实意义和深远的历史影响。
大规模实施保障性安居工程，是管理通胀预期、保持经济平稳较快发展的重大举措。当前我国经济发展总体形势是好的，呈现稳健有力的增长势头，但发展面临的环境依然十分复杂，其中一个突出矛盾是价格上涨压力加大。国际上粮食、矿产品等大宗商品价格高位震荡，原油价格突破100美元/桶，新兴经济体面临较大的输入型通胀压力；国内劳动力等要素成本上升，流动性规模较大。一季度居民消费价格、工业品出厂价格涨幅较高。针对这些情况，在处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期关系的过程中，要把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。近年来，部分城市房价上涨较快，有的城市房屋租赁价格也明显上升，给群众改善住房条件带来很大压力，成为社会广泛关注的焦点问题之一。需要指出的是，住房价格如果持续过快上涨，容易形成房地产“泡沫”，带来潜在的或现实的金融风险，扰乱乃至破坏经济正常循环。在这个问题上，国际上有不少深刻教训，日本经济长期低迷，美国发生“次贷”危机，都与房地产“泡沫”有关，应当引以为戒。当前和今后一段时期，在我国大规模建设保障性安居工程，既可以增加住房有效供应，分流商品住房市场需求，还可以稳定群众住房消费预期，对市场起到“镇静剂”的作用，有利于管理好通胀预期，把经济平稳较快发展的好势头保持下去。
住房供应结构 篇3
住房需求的多样性决定了住房供应结构必须分清政府与市场在这一过程中所起的作用,这也是资源配置的客观要求。住房消费结构与供给结构存在着相互制约、相互促进的关系。一般来说,住宅市场的消费需求结构制约供给结构,供给结构必须与消费需求结构相适应。同时,住房需求结构是一个动态概念,必然随着经济发展、人口增长、收入水平等不断变化。
在任何时点,住房的供给都是由存量房和新建住房组成,但存量房交易不涉及新增土地,只是内部交换,因而政府作为土地管理者,对住房供应的控制主要放在土地供应和容积率方面。
5.1 供应量预测
本文通过对符合各种住房需求条件人口规模的预测,推算出各种住房的需求量,从而为政府供应土地提供参考。住房供应结构要适应住房消费结构的升级和变化,要有一定的超前性。在住房供应结构管理中还要考虑时间结构问题,也就是供应速度。要进行动态管理,而不是简单的预测需求量和供应结构以后一哄而上,要加强风险管理,控制建设节奏。
单位:元
数据来源:根据历年《天津统计年鉴》、《天津滨海新区统计年鉴》计算而得。
2013年,住房和城乡建设部、财政部、国家发展改革委发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》,从2014年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行,并轨后统称为公共租赁住房。根据《滨海新区蓝白领公寓规划建设管理办法》,蓝白领公寓纳入公租房管理,并纳入新区总体规划及各功能区分区住房专项规划。我们依然按照《滨海新区保障性住房保障标准和申请条件》中的规定进行测算,这也体现出不同保障对象的支付能力。廉租住房和蓝白领公寓是以出租方式提供,并未体现在销售量当中,这部分住房需求量需要根据收入水平的人口规模单独计算。
5.1.1 廉租住房供应量
廉租住房是向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难家庭提供的具有社会保障性质的住房。《滨海新区保障性住房保障标准和申请条件》规定了廉租住房的申请条件:具有新区非农业常住户口;家庭上年人均月收入低于800元(含);家庭人均现住房使用面积低于9平方米(含)。还规定,家庭住房或收入已超过规定标准的,视为不符合承租条件,新区住房保障行政管理部门依法收回房屋。
由于缺乏滨海新区城镇居民住房情况的统计资料,只能从家庭收入情况对廉租住房的需求量进行预测。《天津滨海新区统计年鉴》同样也没有给出按收入水平进行分组的家庭情况,依据《天津统计年鉴》所列示的天津市收入水平划分,最低收入户的人均总收入达到13143.48元,更低收入户人均总收入为11769.34元。根据滨海新区廉租住房家庭上年人均月收入低于800元(年收入低于9600元)的要求,只有更低收入户的收入水平再结合住房面积等情况符合申请条件。
然而,申请条件中还要求具有新区非农业常住户口,天津市的收入统计数据并不能代替滨海新区的实际情况。从2002年起,城镇住户调查对象由原来的城市市区和县城关镇的非农业居民家庭改为居住在城镇区域范围内的常住户,为了保证数据的可比性,数据的时间起点设定为2002年。由于《天津统计年鉴》和《天津滨海新区统计年鉴》都未单独列出滨海新区城市居民人均可支配收入数据,只给出了塘沽、汉沽、大港这三区的数据,因此,通过计算这三区的平均数代替整个滨海新区的城市居民人均可支配收入。天津市滨海新区是由原塘沽、汉沽、大港三个行政区撤销合并设立而成,因而估算的数据是比较可靠的(见表11)。
从以上数据可以看出,滨海新区经济不仅得到了快速发展,同时还带动了居民收入水平的快速提高。从滨海新区与天津市城市居民人均可支配收入比较可以明显看出,滨海新区的人均收入水平均高于全市。以此也可以推断出,滨海新区的最低收入户和更低收入户人均收入也高于全市。因而,在滨海新区廉租住房申请条件不变的情况下,滨海新区城镇居民符合廉租住房申请条件的人数较少,需求量也相对较小。廉租住房的供应可以借鉴一些发达国家的做法,在建设商品住房同时,配建一定比例的廉租住房,不仅可以共享公共设施,同时还可以避免出现富人居住区和贫民窟的两极分化现象,促进区域均衡发展。
5.1.2 蓝白领公寓需求量
随着城镇化快速推进,新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现,外来务工人员居住条件也急需改善。大力发展公共租赁住房是满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措,是引导城镇居民合理住房消费,调整房地产市场供应结构的必然要求。
蓝领公寓是指政府提供优惠,限定房型、面积和租金标准,向来新区就业的各类技术工人以出租方式提供的具有保障性质的政策性住房。白领公寓是指政府提供优惠,限定房型、面积和租金标准,向来新区就业的各类管理和科技人员以出租方式提供的具有保障性质的政策性住房。因此,蓝白领公寓的供给量必须结合滨海新区未来技术工人、管理和科技人员规模予以提前规划建设。由于《天津滨海新区统计年鉴》中没有详细的统计数据,可依据二、三产业从业人员数量,利用人员比率法预测出2020年滨海新区技术人员与管理人员规模。
2012年,滨海新区蓝领技术工人约30万人。本文推算蓝领技术工人占第二产业从业人员的比重为20%,且未来滨海新区高级技师所占比重呈现出逐年提高的趋势。由于2011年第二产业从业人员由2010年的505456人猛增至834952人,增幅高达65.2%,与前几年增幅相差较大。为了保证数据稳定从而得到相对可靠的预测结果,利用2010年和2011年的平均数670204人替换834952人,再进行预测分析。
白领公寓主要针对企业的各类管理和科技人员。《天津滨海新区统计年鉴》中列出了大中型工业企业从事科技活动人员数量。通过相关资料发现,企业的管理人员占从业人员的比重一般为20%左右。为了避免重复计算的问题,设定管理人员占整个从业人员的15%,再加上从事科技活动人员数量,即可得到白领公寓的总需求量(见表12)。
根据《天津市滨海新区保障性住房建设与管理暂行规定》,蓝领公寓人均建筑面积6平方米左右,白领公寓人均使用面积不高于25平方米。通过测算得到的2020年蓝领技术工人、管理人员和科技从业人员数量,再乘以规定的人均使用面积,预计2020年蓝领公寓需求量约为222.5万平方米,白领公寓需求量约为383万平方米。
数据来源:根据历年《天津滨海新区统计年鉴》数据利用一次指数平滑法预测而得。
数据来源:根据历年《天津滨海新区统计年鉴》数据利用一次指数平滑法预测而得。
5.1.3 社会租赁房
天津滨海新区的流动人口数量已达到130万,并且外来流动人口每年以30% 的速度递增,这也形成了巨大的住房需求。由于收入水平等原因,部分外来人口暂时无法负担购房压力,同时也不符合保障性住房的申请条件,只能转向租赁房市场。这部分人群主要包括产业工人、零售、餐饮等劳动密集型就业人员,具有收入水平不高、流动性较强的特点。
结合上述蓝白领公寓的需求进行测算。由于管理人员和高级技术工人可以申请公共租赁房,剩余部分扣除本市户籍人口才是潜在的租房需求者。因此,假设第二产业从业人员中,扣除20%的蓝领技术工人和15%左右的管理人员,大约40%左右的第二产业从业人员具有租房需求;2003年以及之前的《天津滨海新区统计年鉴》统计了批发和零售业、贸易餐饮业的从业人员,从2004年开始则分别统计批发和零售业、住宿和餐饮业,本文将这两个行业合并计算以估算批发零售业、餐饮业的从业人员。因为批发零售业、餐饮业的从业人员多为外来人口,学历不高而且流动性较强,这部分租房人群比例要略微大于第二产业,设定比重为50%-60%左右。同预测蓝白领公寓时的方法类似,由于批发和零售业、住宿和餐饮业就业人数由49406人增至90190人,增幅高达82.5%。利用这两年的平均值69798人替代90190人,以保证预测的平稳性(见表13)。
数据来源:根据滨海新区咨询公司提供调研数据汇总而得。
按照同样方法并结合各区产业从业人员数量在滨海新区总就业人数中的比重,可以分别预测出塘沽、汉沽、大港和开发区社会租赁住房的需求人口规模。
根据滨海新区提供的市场调研数据,并出于统计分析的需要,我们将租赁面积原始数据进行重新编码,用数字1代表20平方米以下住房,数字2代表20-40平方米,数字3代表40-60平方米,依次类推。由调查问卷得到的住户意愿租赁面积数据,不是数值型数据,因而在对其位置特以下的家庭住户意向租赁面积主要集中在40平方米至80平方米之间,从数据上看,租赁面积在40-60平方米的家庭最多,在60-80平方米的其次,更进一步结合前述中位数分析结果,我们以60平方米 / 户作为此类人群的意向租赁面积的估计。目前滨海新区家庭规模约为2.62人/户。家庭规模日趋小型化,但是家庭规模不可能无限制地缩小。我们假设,至2020年,各区的家庭规模保持在2.6人/户。由于在短期内家庭规模变化十分缓慢,所以对分析结果影响不大。由此,通过测算塘沽、汉沽、大港和开发区社会租赁房的潜在家庭户数进而得到需求面积(见表15)。
单位:人、户、万平方米
5.1.4 小结
根据《滨海新区保障性住房保障标准和申请条件》,经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。限价商品住房分为面向社会住房困难家庭的普通限价商品住房和面向企业、单位的企业定制限价商品住房。面向社会的普通限价商品住房套型建筑面积控制在90平方米以下,一居室50平方米左右,两居室70平方米左右。其中一居室、两居室住房套数的比例不低于70% ;面向企业、单位的企业定制限价商品住房套型建筑面积在90平方米以下的住房套数比例不低于90%,套型建筑面积在120平方米左右的住房套数比例最高不超过10%。因此,在住房销售统计口径中可以纳入到前面测算的90平方米以下住房销售量当中。
单位:万平方米
数据来源:根据上述研究结果汇总而得。
社会租赁住房、廉租住房和公共租赁房不同于商品房销售。由于商品房销售是不同年份的累加,而租赁型住房可以流转。保障性租赁房使用一旦不符合承租条件管理部门即可收回承租房屋,再出租给符合条件的申请人。由于劳动密集型行业普遍存在群租房的现象,我们所测算的滨海新区整个社会租赁房需求单位面积约为40平方米 / 户,要略小于调研数据规模。因而,在供应政策性租赁房时应该考虑最大需求量,而不是逐年累加。另一方面,在发达国家较为成熟的房地产市场,二手房交易的比例占多数,住房存量可以满足基本生活需要。而对于我国房地产市场,仍然处于加速城市化进程当中,城市升级改造、区域发展不均衡、人口流动规模大,这些都决定了目前我国还不具备以存量房成为交易主体的条件(见表16)。
5.2 住房区位布局
一批大项目、央企投资带动滨海新区经济快速发展,先进的制造业与毗邻的北京第三产业形成发展互补。我们可依托京津同城发展趋势,通过分析滨海新区工作人群的特征、人口结构,从而确定住房的需求。住房的空间地理位置是其他产品结构所不具备的特征,不能仅仅考虑数量、类型,还要分析空间布局问题。本研究将以《滨海新区工业布局规划(2010-2020)》为主要依据并结合选址、空间经济学、区域经济学等相关理论,预测滨海新区的住房结构布局。
住房建设的选址直接关系到居民的生活质量。在住房选址时,不仅要考虑地块、区位因素,还要考虑到交通、基础设施、就业等方面。如果住房项目位置选择过偏、交通不便,缺乏就业和其他服务设施的配套,则居民生活成本过高。而良好的交通和完善的基础设施能够节省居民的生活成本,给居民提供一个安全、适用、健康的居住环境。
5.2.1 滨海新区住房供应选址的决策因素分析
本研究主要考虑的住房选址因素:就业机会、交通便利性、配套设施的完备及其他因素。
5.2.1.1就业机会(居住地与工作地的距离)
就业是一个家庭获得收入的主要来源,也是购买住房时重要的考虑因素。因此住房的选址应尽可能地靠近就业机会较多的区域或者有便捷的交通能够到达就业区。对于低收入家庭来说,这部分群体普遍受教育程度不高、培训不足,绝大部分在低端行业从事非常基础性的工作。在住房供应,特别是在保障性住房供应时尤其要考虑对这部分人群就业的影响。否则,可能会导致一些低收入人群在居住地与工作地之间疲于奔命,影响到生计问题。
5.2.1.2 交通便利性
对于居民出行来说,交通的便利性尤为重要。特别是中、低收入家庭对公共交通的依赖程度很高,交通便利程度直接影响着他们的工作、学习机会。
5.2.1.3 生活配套设施
良好的居住配套设施(教育、医院、文化休闲、商业服务、金融邮电、社区服务等)在一定程度上能够降低居民的生活成本。尤其是针对目前人口的老龄化现象,滨海新区的住房结构规划如何适应人口老龄化的趋势,为年老者提供恰当的生活条件,包括身体的和精神的各种需要,以充实他们的生活内容,提高生命质量将成为规划与建设的新领域。
5.2.1.4 其他因素
从理论上说,交通便利、配套完善的地区普遍房价高企,对于保障性住房选择普遍郊区化。那么某些地区象征着富人区,而另一些地区则是“贫民窟”的象征,如此一来便形成了收入阶层的分化,容易引发社会矛盾。这一点可以借鉴新加坡租屋的经验。目前约有85%的新加坡人(80%的常住人口)生活在由新加坡建屋发展局管理的组屋中。组屋所处的卫星城镇中,学校、超市、诊所,商业中心以及体育休闲设施一应俱全。组屋有种类繁多的类型和空间布局以满足各种消费能力的家庭。共享生活配套设施可以提高政府投资的使用效率。
5.2.2 滨海新区住房供应选址的评价体系
本部分建立住房选址评价体系,并根据层次分析法建立递阶层次结构,通过合成层次总权重合理确定各指标权重,并运用软件实现具体计算操作,最终得出评价结论。
住房供给不仅仅是建设施工的简单过程,要求对住房区位周边的布局进行全面评价,指标较多涉及面广,将各方面的问题和评价进行综合时,就难以通过简单汇总来全面客观评价项目供应的总体情况。这就需要寻找一种科学合理的方法,来确定各方面指标因素的权重。评价过程往往是一种经验判断的过程,某些因素存在定量指标,但也有些因素只能定性描述。对于这种比较复杂而且模糊的问题时,要尽可能克服因主观臆断而造成的片面性,较系统、全面地比较分析并作出正确的评价,运用层次分析法应用于住房布局的评价,不失为一种有益的尝试。
5.2.3 评价结果
结合实践中的操作情况,建立滨海新区住房选址的评价指标体系,将就业机会并入交通便利性。表17首先构造准则层A对于目标层Z的判断矩阵,同理构造指标层各因素相对于A层相关因素的判断矩阵。对判断矩阵每一列进行归一化,然后对归一化的判断矩阵相加,再对前一步骤的结果进行归一化得到层次单排序结果Wi,将判断矩阵与向量Wi相乘则可得到乘积为Awi。通过计算Awi/wi的平均值便可得到最大特征根λmax。根据准则层个数n=3计算CI,再查表得到平均随机一致性指标RI=0.58,CR=0.0158小于0.1,通过一致性检验。准则层B对于准则层A的层次单排序可按照同样的步骤进行,由于篇幅所限没有列出详细计算过程。
由于对住房选址布局(见图4)的问题评价并不是一个决策问题,而是在评价体系建立实施进行单独评价,每个被评价对象相对于B层指标的重要程度不宜采用两两比较的方法得出,因此在本研究中方案层对上层并不进行层次排序,而采用绝对评分方法得出。
表18给出各指标权重以及评价标准。综合评分为各子指标以层次总排序为权重的加权平均,公式为:。其中可以采用百分制评分。百分制的评语集为{信用分数90分以上的为“AAAAA”;信用分数80-90分的为“AAAA”;信用分数70-79分的为“AAA”;信用分数56-69分的为“AA”;信用分数低于55分的为“不予采纳”}。评价人员可以针对各项指标对住房供应进行评分,并得出综合评分及其对应的等级。不可否认的是,层次分析法也有其局限性,层次结构模型的构造和判断矩阵是关键,如果设计的指标不合理得到的结果也就不准确。层次分析法只能在既定的层次结构中,科学地确定各评价指标的权重分配问题,可以排除判断过程中的非一致性,却无法排除确定判断矩阵时可能存在的片面性问题。因此要克服这一局限,选择合理的评价指标并构造正确的判断矩阵,还需要在今后的实践操作过程中不断完善。另外,在进行打分时应特别注意选取适当的参考标准来进行评判,应与相关部门进行沟通,并参考行业整体和平均水平,确定合理的评分标准。
5.3 滨海新区住房结构布局预测
结合区域空间布局的主要影响因素及评价指标体系并结合《滨海新区工业布局规划(20102020)》,本研究从以下几方面对滨海新区住房结构布局提出预测建议:
从国际大型城市发展趋势来看,单中心是城市发展初期的主要形态。然而,随着人口规模的不断扩大,交通拥堵等城市病问题逐渐出现,而后多采用多中心结构的城市规划体系。我国北京、上海、重庆等大型城市在总体规划中也提出了类似的政策主张。依据《天津市城市总体规划(2005-2020)》,从工业产业总体布局上看,新区将以核心城区和港口重点发展生产性服务业为依托,按照以轴带为产业布局脉络,以组团为产业整合载体,西向沿京津塘轴线重点发展以战略性新兴产业为引领的先进制造产业,北向重点发展绿色现代工业产业,南向沿海岸线重点发展重装和化工产业,形成以“中服务、西高新、北生态、南重化”为特征的“一核心、两轴带、三组团”的工业总体空间布局。
针对以上滨海新区的整体空间布局规划,本研究提出滨海新区的整体住房结构供应应将核心区向综合性、现代化、国际化都市方向发展,成为功能完善的宜居城区;将服务业与工业融合,使其高度关联;注重智能化、生态环保等一系列建设,使其与产业布局的区域特点相对接。
5.3.1 针对生产性服务产业布局的住房供应
就职于新区生产与生活性服务业的多为处于事业初期的外来白领,他们属于漂在城市里的外来知识阶层,或已有职业,或在寻找发展机遇,尚未定居扎根。他们中的单身年轻人较多,具有较高的学历和素质,对未来的发展持有一定的信心。对于这部分就职于生产和生活性服务业的外来白领技术人员建议提供白领公寓,白领公寓的服务设施相对于蓝领公寓更完善,有单间和多人间。与蓝领公寓类似,白领公寓提供临时性,过渡性的居住空间,不宜采用过于豪华的设计标准及过大的建设规模。
5.3.2 针对先进制造产业布局的住房结构供应
就职于先进制造产业的多为具有新兴生活模式及不断创新思想的人群。因此,公共服务设施需要比较完善。较其他人群,应把“环境优美”作为选房的首要条件。因此,住宅区的健身、娱乐、休闲、交往的户外活动场所便显得尤为重要。另外,住宅区的智能环境也应在考虑范围之内。智能环境一般是指将电脑联网、光缆通讯、防灾控制、水电燃气消耗的自动采集等新技术服务应用于住区中,创造一个信息快速、管理先进、帮助及时的居住区,为居住人群提供方便、舒适和富有活力的场所、环境及设施项目。
5.3.3 针对绿色现代产业布局的住房结构供应
随着新区构建高端化、高质化、高新化产业结构步伐的加快,低能耗高新技术产业比重将会大幅提高;“十二五”期间,新区将会加速建设与滨海新区工业发展相匹配的能源供应系统,创建多元化的能源供应体系,加快调整能源结构,进一步提高天然气等清洁能源比重,到“十二五”末,新区工业万元生产总值能耗比2010年降低18.5% 左右;2020年工业万元生产总值能耗比2010年降低30% 左右。针对这种绿色产业布局,“节能住宅”、“绿色建筑”等将成为未来新区住房结构发展趋势。节能环保型住宅将成为环保示范基地乃至全国未来居住的主导产品。
依据《天津市城市总体规划(2005-2020)》中重点发展节能环保与资源循环利用相关产业的内容,充分应用墙体保温、复合屋面保温等新型材料的环保型住宅将获得推广,除采用保温节能体系之外,在环保方面的有效隔声、防尘、消除室内外污染空气将成为住宅科技一大典范。因此,建设节能环保型住宅将成为吸引消费者购房、促进企业再发展的重要筹码。
5.3.4 针对重装和化工产业布局的住房结构供应
这类人群一般由两部分构成,一类是处于事业发展期的白领人士,另一类是外来务工人员和初中级技术人员。
针对有一定经济基础的中高级人才,建议提供定单式限价商品房。定单式限价商品房是滨海新区保障性住房的一种,由政府划定固定区域并限定地价,要求开发商利润限定在5%左右。定单式限价房针对人口结婚与住房改善两大居住意愿,针对有定居意向,对居住条件与环境有一定要求,不愿意居住在过渡型住房却又无力购买商品房的外来“夹心层”人群,提供居住条件较好、生活环境优良、拥有多种户型选择的住房产品。
针对传统外来务工人员,建议提供蓝领公寓、建筑公寓等公共租赁房以解决新区短期打工外来人口住房问题。
6 相关建议
滨海新区住房供应结构应围绕“发展多中心城市,住房供应多样化”方向发展。主要理由:
一是人口规模发展的需要。从国际大型城市发展趋势来看,单中心是城市发展初期的主要形态。然而,随着人口规模的不断扩大,交通拥堵等城市病问题逐渐出现,而后多采用多中心结构的城市规划体系。我国北京、上海、重庆等大型城市在总体规划中也提出了类似的政策主张。《天津市城市总体规划(2005-2020)》确定,在滨海新区范围内构建“一轴、一带、三城区”的城市空间结构。
二是城市规模不断扩大和产业结构逐步丰富的需要。随着城市规模不断扩大和产业结构逐步丰富,不同产业的聚集效应、交通网络和交通工具便捷性的提升使城市结构发生改变,由原有的单中心结构逐步向多中心的城市居住空间模式发展。居民根据就业、消费和居住的适宜程度选择居住区位,从而围绕每个中心形成就业、商业和居住功能聚集的多个区域。
三是产业功能区快速发展的需要。随着各产业功能区的快速发展,滨海新区提供了大量就业岗位,中心城区与滨海新区产生了大量的通勤流。迅速扩大的通勤人口规模将带来巨大的交通压力,产生更多能源消耗。多中心发展模式是节约土地、提高产出效率、遏制城市面积快速扩张的有效途径。
四是政府履行住房市场管理责任的需要。近年来,滨海新区商品住宅待售面积持续攀升,政府应该着力解决无效供给造成的住房空置率过高的问题,搜集整理完善的市场信息,使得开发商根据当地居民的住房偏好和收入水平,确定相应的开发项目。同时,政府必须承担起对住房市场的管理责任。紧紧围绕实现“住有所居”的政策目标,完善住房制度。首先要加强住房市场基本制度建设,确保住房市场规范有序运行,有效发挥市场在住房资源配置中的基础性作用;其次是建立一整套有效的市场监管调控体系,使市场运行保持平稳,防止出现大起大落;再次是尽快梳理现有的住房供应举措,将住房保障机制和住房市场机制有效衔接,以解决不同收入群体的住房问题。
摘要：天津滨海新区(下称新区)近几年房地产开发中的住房投资过高,政府应关注当年的去化率。新区户籍人口大多拥有自住房,住房困难家庭较少。至2020年,新区人口密度和GDP总量均与住房销售面积正相关;塘沽依然是新区商品房销售热区,大港占比快速上升,汉沽交易量相对较少,这需要通过合理运用土地资源,完善相关配套设施,促进地区均衡发展;划分四个㎡价格段、四种㎡户型面积分别进行预测,以百分比和㎡显示;以商品房、蓝白领公寓、社会租赁房各类住房总需求预测供应总量;以就业机会、交通便利性、配套设施完备及其他为主要选址因素,建立住房选址评价体系和递阶层次结构,通过合成层次总权重确定各指标权重,运用软件实现计算操作。实现新区预测住房供应结构应将核心区向综合性、现代化、国际化都市方向发展,成为功能完善的宜居城区;将服务业与工业融合,使其高度关联;注重智能化、生态环保等一系列建设,使其与产业布局的区域特点相对接。
住房供应结构 篇4
我国房地产市场宏观调控的关注重点主要集中在经济发达的典型城市上。自2006年国务院通过《天津市城市总体规划 (2005年-2020年) 》以来, 天津市为成为北方经济中心而一直努力进行产业结构转型和空间结构优化, 其中住房市场的变化成为这一过程的重要反映。
如何评价土地供应结构对于房地产市场的影响, 是完善调控政策的重要依据, 因此本文以天津市为例, 试图探讨这一问题。
1 住房土地供应结构绩效评价指标体系
指标选取的方法主要有问题法、范围法、因果法、目标法等, 本文选取目标法构建指标体系。由于土地的结构效应、经济效应和公平效应所带来的结果能体现土地供应结构的评价, 所以在这三种效应下, 选取体现三种效应的目标, 在每个目标下选取若干具体指标。具体指标如表1所示。
2 评价模型的构建
使有限的土地资源发挥最大作用, 保障人民群众的住房要求, 但对土地供应结构评价的衡量却始终没有统一标准。这是因为土地供应的目标多样, 评价涉及到定量研究和定性分析, 而定性分析重要而又难以量化。基于目前的形势, 建立一套合理的激励与监督并重的评价机制来提高城镇土地供应的有效性显得尤为必要。
目前有关土地供应结构的文献中关于定性研究的比较多, 定量研究相对不足。在定量研究中, 多采用层次分析法确定各指标的权重, 主观因素比较大。本文选择物元分析模型进行分析, 该方法通过建立评价对象多指标性能的质量评定模型, 评定结果以定量的形式较完整地反映评价对象的综合水平。同时, 确定权重采用可拓方法, 不受评价人的主观影响, 较能反映客观水平。
2.1 基本模型
给定事物的名称N, 它关于特征C的量值为V, 以有序三元组R= (N, C, V) 作为描述事物的基本元, 简称物元。若事物N有多个特征, 以n个特征C1, C2, …, Cn和相应的量值V1, V2, …, Vn来描述。设有m个评价等级N1, N2, …, Nm, 确定评价等级Ni关于评价参数Cj的量值域Vij=
2.2 距的计算
yj到区间Vij和Vpj的距离可分别表示为:
2.3 关联函数
2.4 可拓方法确定评价因素的权系数
设:
如果等级越大评价值越好, 则:
如果等级越小评价值越好, 则:
于是得出指标j的权系数为:
2.5 确定待评物元的关联度及等级评定
评价因素Cj的权重系数为Wk, 且 , 则待评事物Pi关于等级i的关联度为:
若 , 则评定事物属于等级i0。关联函数ki (yj) 的数值表示评价单元符合某指标范围的隶属程度。当ki (yj) ≥1.0时, 表示被评价对象超过标准对象上限, 数值越大, 程度愈大;0≤ki (yj) ≤1.0时, 表示被评价对象符合标准对象要求的程度, 数值愈大, 愈接近标准上限, 当-1.0≤ki (yj) ≤0时, 表示被评价对象不符合标准对象要求, 但具备转化为标准对象的条件;当ki (yj) ≤-1.0时, 表示被评价对象不符合标准对象要求, 且又不能转化为标准对象。
物元分析在指标分级时, 要求级别m大于2, m越大, 分级的精度越高, 但计算量越大。实践表明, 当m=3时, 一般可以满足分级精度要求。根据中国人的定级惯例和较高的精度要求, 本文取m=5, 即差N1、较差N2、一般N3、好N4、很好N5五个级别。各级别数值的确定主要参考有关的国家标准和国际标准, 同时参照国内外同类发达城市的平均水平, 同时依据现有的环境与社会、经济协调发展的理论, 进行定量化。具体的指标分级如表2所示。
3 计算结果
各等级关联度的计算结果如表3所示, 天津市住房土地供应结构绩效评价关于等级i的总关联度为Ki (Pi) = (-0.5944, -0.4983, -0.4152, -0.2415, 0.2196) , 隶属于N5等级。由结果可以得出, 天津市住房土地供应结构的隶属度属于N5级别, 隶属度为0.2196。综合评定结果i*=3.506, 即土地供应结构介于一般和好之间。
总体来说, 天津市土地供应在统筹各类建设用地供应的基础上, 做到了协调发展。城镇化率、土地利用率、人均工业总产值增长、城镇登记失业率、人均公共绿地面积、人均占有道路用地都达到了很好的级别, 工业用地比例、恩格尔系数、人均居住面积达到了较高的级别。
但是从结果可以看出, 天津的土地供应仍然存在一些问题。2011年天津市的土地出让金高达762亿元, 虽较2010年有所减少, 但仍占地方财政收入的一半以上, 土地出让金数额仅次于上海、北京、苏州, 这在一定程度上增加了房地产的成本, 提高了房价, 使得房价收入比指标属于较差等级, 也在一定程度上影响了评价结果。另外, 天津市的人均耕地面积只有0.089亩, 远低于全国的平均水平, 主要原因是近些年天津市耕地为城市经济发展和城市化过程做出了牺牲。居住面积比例为26.84%, 接近城市规划建设用地标准的下限, 因此需要调整土地结构, 在增加居住面积的同时注意协调发展。
运用物元分析对住房土地供应结构进行绩效评价, 计算方法简便, 计算结果可靠, 关联度能真实地反映各指标的真实情况, 取得了较好的效果。本文采用可拓方法来确定各评价指标的权重, 不受人的主观因素影响, 具有较强的逻辑性、实用性和系统性, 并能准确地得出各评价指标权系数。基于物元分析的模型在土地供应中得以应用, 效果较好, 可以在有土地相关的其他领域尝试推广。
4 政策建议
4.1 合理制定土地供应计划
土地供应不仅是住房市场开发的基础和前提, 同时也是我国政府宏观调控的主要手段。为保证居住用地的有效供应, 国土资源部必须加强督促各地公布房地产供地计划并予以落实。居住用地供应偏低的深层次原因是住房政策和地方财政收入体制上的缺陷以及实施和管理上的不足。建议将居住用地和工业用地的供应挂钩, 尤其是保障性住房的用地和工业用地的挂钩供应, 辅以科学的住房需求分析和交易信息平台, 以此来改变不合理的土地供应结构。
4.2 遏制房地产的投机, 引导合理的住房消费
结合我国现在的基本国情, 进一步完善相关制度, 引导住房市场的合理发展。与此同时, 政府应当加强对整个房地产市场的调控能力。地方政府在土地供应上要适量控制对增量土地的过快开发, 重点对存量闲置土地进行处理, 实现土地的集约利用。在供应结构上, 要加大对保障性住房的建设力度, 合理安排建设保障性住房。保障性住房采用租售结合的方式, 不仅考虑到中低收入家庭的实际经济能力, 改善他们的住房条件, 同时也提升了整个城市的生活水平。
4.3 拓宽地方政府财政收入的渠道
土地出让金的居高不下在一定程度上影响着房价, 这主要是因为中央的调控与地方政府的博弈, 很多地方的土地收入占到了地方收入的一半以上, 这往往是地方政府对中央政策服从度不高的原因。所以, 想要房价回归合理水平, 必须减少地方政府对土地的依赖性, 拓宽地方政府财政收入的渠道。此外, 中央政府可以建立对地方政府在住房市场和土地供应的激励机制, 从制度上约束地方政府的行为。
摘要：土地供应作为宏观调控的重要手段, 是影响房地产市场的重要因素。以天津市为例, 从结构效应、经济效应和公平效应三个方面构建由15个评价指标组成的指标体系, 利用物元分析模型进行绩效评价。物元模型客观地确定各指标的权重, 能满足房地产市场绩效内部的复杂性。研究结果表明, 天津市的土地供应结构介于一般和好之间。针对目前的土地问题, 提出了合理制定土地供应计划、引导合理的住房消费、拓宽地方政府财政收入等方面的政策建议。
关键词：土地供应,物元模型,绩效
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英国公共住房供应体系探究 篇5
一、历史上英国住房供应体系的发展
英国现代住房供应体系主要分为两个主要的阶段, 一个是早期的以福利保障为主的阶段, 和撒切尔夫人政府上台之后也就是现在的市场与福利并存的阶段。
1919年, 英国政府开始进行住房改革, 旨在消除旧住房制度的不利方面。撒切尔夫人执政过程中, 开始着手推动住房方面的改革, 这次改革相比以往最大的特点是注重市场的作用, 提出了住房自有化率这一名词, 并将这一概念作为其改革的方向。这次改革的主要内容有:努力实现人人都有住房, 也就是那时候所说的“居者有其屋”, 积极促进居民购买自有住房, 通过刺激消费来促进住房的私有化程度。1980年, 英国的《住宅法》颁布, 这部法案中阐释了“有权买房” (Right to Buy) 的这一名词, 并将其作为改革的助推力, 制定公房出售政策, 鼓励原住户购买公共出租住房。1988年, 在公开售卖之后留下的公共住房转手卖给其他社会经营机构。通过这一系列的手段和方法, 形成了今天的以市场供应为主, 福利保障为辅的英国住房供应体系。同时政府依然保留着对新增土地和新增住房的绝对控制权, 仍然从宏观上把握着社会公共住房的数量。
二、英国住房供应体系的具体内容
英国现行住房供应体系以住房社会保障、经济发展以及可持续发展为主导, 主要内容包括住房分类供应制度、房地产市场的相关制度以及确保住房可持续发展的制度三个主要方面。
1. 英国住房分类供应制度。
英国住房供应制度的主要服务人群是中低收入者, 收入不同, 供应方法也不同。政府将居民收入依据合理的标准进行划分, 划分成高、中、低三类, 并对不同的收入群体采取不同的住房政策。首先, 对于高收入者, 采取完全由市场自发调节的方法, 充分发挥市场的作用, 将价格交给市场, 政府只负责履行自身的职责, 办法相关证书, 收取相关税费, 在遇到突发重大事件时依法进行调控;其次, 关于中等收入者, 采取了个人消费与政府支持相结合的政策, 刺激该部分群体购买公房, 并且给予一系列的优惠政策鼓励其消费。
2. 房地产市场的相关制度。
英国政府努力建设发达的房地产市场, 旨在充分发挥房地产市场的作用, 通过房地产市场的发展刺激经济的发展, 促进居民生活水平的提高。英国政府采取一些列手段完善本国的二手房交易市场, 并提出了“梯度消费”的概念。“梯度建设”就是指居民根据自身工资水平的变化, 从价格较低、质量较差的住房消费转向价格较高以及住房条件也较好的住房进行消费, 也就是居民消费由劣到优的过程。除了“梯度消费”之外, 英国的房地产市场相关制度还包括了住房价格评估制度与房产经济人制度等等, 这些制度对英国房地产市场的完善和发展起着至关重要的作用, 也为这么多年以来英国政府解决房地产住房问题提供了直接的帮助。
3. 促进居民住房可持续发展的制度。
居民住房主要由土地资源和建筑物两个重要部分组成。土地资源作为涉及到国家发展和居民安居乐业的重要资源, 同时也是珍贵的不可再生资源, 需要有合理的规划和安排来使用仅有的土地资源, 因此, 居民住房的可持续发展制度显得尤为重要。概括起来说, 英国的居民住房可持续发展主要包括两个内容, 首先是涉及到建设住房所需土地等自然资源的可持续发展;其次是英国房地产业的可持续发展。围绕这两方面的内容, 英国政府切实采取了一系列的政策, 建立了较为科学的住房制度, 逐步实现了当地住房的可持续发展。通过以上关于英国住房供应制度发展的介绍和分析, 我们可以发现英国作为世界上最早实施福利制度的国家之一, 其住房制度开始逐步向市场导向倾斜。
三、结语
回顾我国住房制度的发展历程, 自20世纪90年代的住房改革开始, 我国的住房供应体系也由原先的政府保障开始转向市场主导, 市场在我国住房体系中发挥的角色越来越重要。我国的住房制度和英国的住房制度相比, 主要共同点在于两个国家的住房制度改革都没有放弃政府在住房供应体系中的重要作用, 也就是说, 市场虽然在住房体系中发挥重要作用, 但是, 绝对不能忽视政府的宏观调控。政府可以通过控制土地供应量来调节市场, 并且应该一如既往的严格控制土地的开发和使用。例如, 英国中央政府曾经将土地开发的权利下放给地方政府, 但同时依然定期发布人口预测以及住房供应量预测报告, 从宏观上把握全国住房的供应水平以及增长量。总的来说, 对英国住房供应制度的了解和研究, 对我国今后住房体系的改革有重要的借鉴意义。
参考文献
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关于经济适用住房的土地供应方式 篇6
2007年修订的《经济适用住房管理办法》 (建住房[2007]258号) (以下简称“258号文”) 第7条规定:经济适用住房建设用地以划拨方式供应。
为什么要采用划拨方式供应呢?“258号文”对经济适用住房的定义是:“政府提供政策优惠, 限定套型面积和销售价格, 按照合理标准建设, 面向城市低收入住房困难家庭供应, 具有保障性质的政策性住房”。以划拨方式供应建设用地, 正是其优惠政策的第一项。由于经济适用住房属于政府扶持的保障性住房, 从表面上看, 政府通过划拨方式无偿供应建设用地, 降低了开发成本, 让利于中低收入住房困难家庭, 确实起到了政府扶持、保障民生的作用。
划拨土地使用权, 确实是一种让土地使用者无偿取得建设用地的方式, 但其与有偿取得土地使用权的区别, 还不仅仅在于是否需要支付费用, 而是主要体现在三个方面:无偿、无限期、不能流转。
由于经济适用住房的购买者在一定时间后可以转让该住房, 因此以上的三个方面都需要在现有法律法规中寻找新的合理解释。
1. 流转的问题
按照《上海市经济适用住房管理试行办法》的规定, 经济适用住房取得房地产权证满5年后, 在符合相应条件并且原住房保障机构不予回购的情况下, 可以在公开市场上进行转让。由于购房者享受了优惠政策, 因此其只拥有有限产权, 该办法规定在转让 (或政府回购) 时“房地产权利人按照其拥有的有限产权份额获得总价款的相应部分, 其余部分上缴原住房保障机构所在区 (县) 的财政部门”。其中, 上缴的部分可以看作包含了土地收益的部分。
从这些规定可以得到这样的结论:第一, 经济适用住房的土地使用权是划拨形式取得的;第二, 在符合一定的条件后, 补缴土地收益即可以流转。那么, 这是否符合相关的法律规定呢?
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的转让条件, 作了比较明确的规定, 其中之一就是“签订土地使用权出让合同, 向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。
可以看出, 经济适用住房土地使用权的转让是合法的, 但同时由划拨转成了出让。由此, 便引出第二个问题———期限。
2. 期限的问题
《城市房地产管理法》第23条规定:“以划拨方式取得土地使用权的, 除法律、行政法规另有规定外, 没有使用期限的限制”。而土地使用权出让是有期限限制的。经济适用住房流转时 (无论政府回购还是上市) , 土地使用权由划拨变成了出让, 这也就意味着将产生如何设定期限的问题。同一地块的住户, 转让的时间可能会不同, 是否意味着同一地块将出现不同的期限?如果要统一时间, 那么起点时间是按划拨的时间, 还是按第一次转让的时间, 或是特别规定一个时间?如果不按划拨时间算, 那么在配建项目中同样会出现同一地块存在不同起止时间的问题。
3. 无偿的问题
经济适用住房土地使用权的取得方式规定为划拨, 可能主要就是为了体现政府对土地出让金的免除。划拨确实是无偿, 但这是一种行政行为, 不是市场行为, 这里的“无偿”应该是“没有价值”的意思, 而不是“零价格”。
从表面来看, 这两者似乎没什么分别, 都是使用者不花钱取得建设用地使用权。但实际上, 这两者存在着质的差别。而且细究经济适用住房的相关规定, 可以发现, 其建设用地也不是真正的“零价格”。
《上海市经济适用住房管理试行办法》规定:“经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权, 其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例”。简言之, 经济适用住房的产权是购房人与政府按份共有的, 政府之所以会有“份”, 就因为其无偿供应了土地, 免收了行政事业性收费与政府性基金等。这笔钱虽然没有向开发单位收取, 但其价值内涵依然存在, 而且体现在了房地产权利上。这在实质上构成了一种有偿供应方式, 这种方式就是作价出资 (或称为作价入股) 。
二、划拨方式的决定权在谁手中
下面回过头来, 看看划拨的法律依据在哪里。
目前关于经济适用住房土地划拨的规定, 主要见国务院的相关文件中。在1994年的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 (国发[1994]43号) 中规定:“经济适用住房建设用地, 经批准原则上采取行政划拨方式供应”。而其后的文件中, 如1998年23号文、2007年24号文等, 则将“经批准原则上”这6个字删去了。
申请取得经济适用住房有准入条件, 那么划拨用地有什么准入条件呢?
《土地管理法》第54条规定, “建设单位使用国有土地, 应当以出让等有偿使用方式取得;但是, 下列建设用地, 经县级以上人民政府依法批准, 可以以划拨方式取得: (一) 国家机关用地和军事用地; (二) 城市基础设施用地和公益事业用地; (三) 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地; (四) 法律、行政法规规定的其他用地”。
从《土地管理法》的立法初衷可以看出, 划拨应该是建设用地供应中比较特殊、比重较小的一类, 一般情况下不宜采用划拨方式。而且该条文中并没有规定国务院的文件可以规定划拨用地。那么国务院是根据谁的授权呢?
在《城市房地产开发经营管理条例》中找到了答案, 其第12条规定:“房地产开发用地应当以出让方式取得;但是, 法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外”。
于是, 一条逻辑链出现了:上位法《土地管理法》 (与《城市房地产管理法》的规定相同) 对行政法规进行了授权, 而行政法规又把这个授权转授给了行政部门。这种转授的合法性还有待商榷。
据悉, 《住房保障法》正在制定中, 有专家称将把经济适用住房的共有关系写入该法。如前文所述, 共有关系实际上已经把土地使用权的价值通过非价格的形式体现了出来, 不是纯粹的“无偿”, 因此也就不是“划拨”。
三、拥有产权的经济适用住房应当采用土地有偿使用方式
根据以上论述, 经济适用住房的土地供应方式不宜采取划拨, 而应当采取有偿使用方式, 这样能够比较顺利地解决后期运作中带来的共有、期限、流转等问题, 而且从根本上讲这也符合我国住房制度改革的市场化方向。
说到“有偿使用”就会自然而然地想到“出让”, 想到“招拍挂”。其实, 国有土地有偿使用不仅仅只有“出让”这一种方式。《土地管理法实施条例》第29条明确规定, “国有土地有偿使用的方式包括: (一) 国有土地使用权出让; (二) 国有土地租赁; (三) 国有土地使用权作价出资或者入股”。
前文已论述, 该条款中的第三种方式, 实质上就是目前正在运作的方式, 所需要补充的就是在供地之初设定使用期限及法律规定的相应手续。
将来如有可能, 还可以尝试采用第二种方式, 即土地出租, 将土地使用权出让金按使用年限折算成年租金, 按年收取。该租金可以是每年等额, 也可以是不等额, 还可以利用租金调整来丰富退出机制的手段。
《物权法》第137条规定:“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的, 应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让……严格限制以划拨方式设立建设用地使用权”。尽管经济适用住房属于住房保障的范畴, 带有政府支持的色彩, 其土地用途与上述经营性项目有所区别, 但它还具有一定的商品属性, 而且在满足一定条件后, 还可以流转到公开市场上。因此, 对经济适用住房采用划拨方式供地, 与其具有的市场属性不相称, 但采用怎样的有偿使用方式, 是有较大余地的。
住房供应结构 篇7
一、中国特色城镇住房供应体系现状
(一)国有土地上的住房供应
国有土地上的住房供应包括商品房和保障房两大类。从居民住房选择方式看,有购房和租房两种形式(见图1)。
按以上两个维度划分,商品房供应中,有出售型商品房和租赁型商品房两类。一般来说,有购房支付能力的家庭,选择购买商品房来满足需求;购房支付能力不足、有租房支付能力的家庭,选择租赁商品房居住。目前,有一部分群体因为租房支付能力不足,还会选择地下室、或者“群租”等非正规的商品房租赁形式。
在保障房供应中,分为出售型保障房和租赁型保障房两大类。出售型保障房的供应对象一般是无力从市场购买商品房,但有部分购房支付能力的住房困难家庭。这类住房因为有政府的土地、税收等政策支持,或者直接限价,所以房价比商品房低。目前,这类住房主要有自住型商品房、两限房、经济适用房等形式。
租赁型保障房的供应对象是市场购房支付能力不足,市场租赁支付能力也不够的住房困难家庭。目前,这类住房的主要形式是廉租房和公共租赁房。
(二)集体土地上的住房供应
集体土地上的住房供应包括出售型的“小产权房”和农村租赁房两类。“小产权房”的供应对象是村集体经济组织以外的城镇家庭。大多数家庭是因为在商品房市场购房支付能力不足被迫购买“小产权房”以满足自己的基本住房需求,当然,也有少数高收入家庭购买别墅型“小产权房”以满足自己的改善性住房需求。
农村租赁房一般分布在“城中村”、城乡结合部或者工业园区周边村庄,主要供给那些租房支付能力弱、追求较低居住成本的外来务工人员,也有一部分供应给刚入职的青年人。
二、当前城镇住房供应体系存在的问题
(一)出售型住房供应多,租赁型住房供应不足
一个健康的房地产市场应该是由租、售两个部分组成。在我国,形成了以售为主的住房供应模式,住房租赁的发展严重滞后于住房买卖市场。当前,我国处于快速城镇化阶段,每年都有大量的新进入城镇就业的青年人和从农村流入的外来务工人员,这些人购房能力显著不足,过渡性租房需求巨大。但在城镇国有土地上,商品房供应基本以开发销售为主,现行的政策安排也是基本按开发企业开发、出售设计的,没有鼓励企业出租住房的政策。保障性公共租赁住房是从2009年才开始发展的,起步也比较晚。租赁住房尤其是价格低廉的租赁住房供应显著不足。根据第六次人口普查数据,我国城镇住房自有率在75%左右,也就是说,约有25%的家庭租房住。而德国住房自有率约为43%,一半以上的家庭租住房屋;美国住房自有率长期保持在65%左右,约1/3的家庭租住房屋。与发达国家相比,我国住房的自有率较高,租住率较低。
(二)住房供应主体单一,缺乏企业及各类社会机构参与提供租赁住房
目前,我国租赁型商品房供应主体单一,主要以个体房东为主。根据学者禤文昊、张杰2010年的网络调查,在北京商品房租赁市场的供给主体中,个体房东的市场份额约占65%,个体二房东约占17%,租赁代理机构约占13%,物业持有机构租赁的仅占5%,且以计划经济时代遗留的就业单位、房管部门等为主,开发企业、各类社会机构基本没有住房租赁业务。
在公共租赁住房供应中,基本以政府、开发园区企业提供为主,其他各类企业参与不够,保险、担保等追求低利润回报的机构投资者参与保障房建设也不充分,住房合作社、住房协会等非营利组织提供保障性住房的制度土壤还不具备。这都导致公共租赁房不能形成大规模供应。
(三)保障房供应数量不足,供应对象界定与实际需求不匹配
当前,相对于庞大的城镇住房困难家庭的需求,保障房供应数量远远不够,覆盖面仍然偏小。目前,大多数城市住房保障只覆盖到户籍人口,但在外来人口流入较多的城市,住房最困难的群体往往不是本地居民,而是城镇化带来的外来务工人员和新入职的青年人。由于难以通过住房保障来解决住房问题,他们只能选择城中村、城乡结合部农民住房、城区地下室或者采取“群租”等非正规方式解决住房问题。
此外,目前部分保障房供应对象的界定与实际需求不匹配,严重影响了保障房供给效率。比如,经济适用住房供应对象为城镇低收入家庭,但大多数低收入家庭连经济适用住房的支付能力都不具备。再如,公共租赁住房要求将外来务工人员纳入保障范畴,但国有土地上建设的公租房租金水平和市场租金相差有限,低端务工人员仍然支付不起,政府也没有实力面向大量的外来务工人员提供廉租房或者发放租房补贴。另外,公共租赁住房也不完全受本地中低收入住房困难家庭欢迎,因为有的家庭希望通过购买方式拥有保障房,有的家庭原本也有小面积住房,当其儿女结婚、生育子女时,住房不足凸显,这时四五十平方米的公租房往往难以满足他们的需要,再加上公租房位置偏远,增加其生活成本,就更加不受欢迎。
(四)集体土地上住房供应发挥了极大作用,但游离于法律监管之外
客观上,集体土地上住房有效弥补了国有土地住房供应不足的问题,以其低廉的价格满足了城镇外来人口的购房需求和租房需求,对我国城镇化发展起到了重要的保障作用。目前,无论是出售型的小产权房还是农村租赁房,其数量大、涉及范围广都已经是不争的事实。
根据REICO工作室数据,小产权房数量约占北京市场楼盘总量的20%左右,销售价格仅为临近地段商品房价格的25%-30%。据媒体报道,截至2011年,深圳违法建筑达到37.94万栋,建筑面积达4.05亿平方米,是深圳住房总建筑面积的49.27%。据四川省社科院农村经济研究所研究员陈武元统计,小产权房已经占到了整个成都商品房市场的30%左右。据笔者调研,在太原,小产权房数量大约占到市场在售楼盘总量的15%左右。
据估计,全国范围内,国有土地上房屋租赁面积与集体土地上房屋租赁面积比大致为3:1。但在部分大城市,集体土地上租赁住房占比更大,比如广州约为55%,深圳接近80%。在推进城镇化过程中,为解决外来务工人员解决居住问题发挥了巨大作用。
在现有制度框架内,小产权房、农村租赁房难以禁止。如果这部分住房长期脱离法律监管之外,任其自由发展,不仅容易产生严重的社会治安、质量安全、消防卫生等问题,还干扰了正常的房地产市场秩序,增加了未来管理的难度。
三、城镇住房供应体系的改进
城镇住房供应体系的架构不应该是不切实际的想象,而是要与现实的住房需求相匹配,与需求对象的支付能力相匹配,与城镇化发展阶段相适应。城镇住房供应体系的设计,既要寻求突破,又要尊重现实。我国已经形成了“出售型+租赁型”、“商品房+保障房”、“国有土地上住房+集体建设用地上住房”的城镇住房供应体系,当前,对这个体系更多的是改进,而不是重构(见图2)。
(一)增加保障房供应数量
加速城镇化阶段,住房购买需求旺盛,房地产开发企业可以十分轻易地取得高利润回报,因而没有动力持有经营租赁型住房。在这一阶段,需要发挥政府作用,增加保障性住房,尤其是租赁型保障房的供应数量。
目前,公共租赁住房增速过慢,主要受制于资金的约束。因此,一方面,政府需要加大投入建设公共租赁房;另一方面,还需要培育多元住房供应主体,积极引导非营利组织、企业及其他社会机构投资建设、持有运营公租房。比如,可以采取划拨、出让、租赁、作价入股等多种方式供应土地;可给予长达30年的贷款支持,并采取财政贴息的方式降低贷款利息;另外,还可以采取运营一定年限后允许分割出售的投资退出机制等。
此外,可灵活采取“补砖头”和“补人头”两种住房保障方式。在住房供应不足的城市,可更多地采取“补砖头”的方式,在住房供应较充足的城市,可更多地采取“补人头”的方式。通过发放租赁补贴,不仅充分运用市场机制,盘活更多的存量住房进入住房保障领域,还可以刺激更多的社会、市场主体建设、持有经营租赁住房,增加租赁住房供应。
(二)统筹城乡住房管理
当前,集体土地上住房已经实际承担了住房保障的责任,为工业化、城镇化做出了巨大贡献。众所周知,没有“城中村”就没有深圳的城镇化,没有各村镇租赁住房,就没有东莞工业化,其他许多城市也是如此。因此,要将其统一纳入城镇住房供应体系。近期,需要妥善处理历史上形成的小产权房,并将农村租赁房纳入统一规范管理中,承认并继续有效发挥其作用。长远看,在符合用途管制的前提下,要建立城乡统一的建设用地市场,根据城镇化进程的现实需要,统一规划布局、合理安排建设数量、统一进行监管,形成城乡统一的住房市场。
集体土地上住房供应仍然包括出售型和租赁型两类,出售型农村住房主要供应给商品房购买能力不足又有乡村居住偏好的城镇住房困难家庭,随着老龄化社会的到来,这样的需求会越来越多;少量低密度住宅可供给城镇高收入阶层。供应主体是村集体、农民、开发企业。农村租赁房供应对象为追求低租金的外来务工人员、新入职青年群体和有乡村居住意愿的老年人等。
(三)调整供应产品的供需匹配度
对目前部分保障房供应对象的界定与实际需求不匹配的情况进行适当调整:对有市场支付能力的家庭,通过商品房购买与租赁方式解决住房问题;对住房极度困难的城镇居民,采取廉租房方式解决,也可通过发放租赁补贴,让其在市场上寻找合适房源居住;公共租赁房和出售型保障房主要用于解决“夹心层”的住房困难,主要供应对象为有部分支付能力的关键就业者,如公务员、引进人才、教师等,还有支付能力阶段性不足的青年人以及稳定就业并有一定支付能力的外来务工人员。对于选择公共租赁房的家庭,要有一定的租赁补贴,一般对于租金超过其工资水平30%的部分给予补贴,领取补贴的家庭,也可选择在市场上自由寻找合适住房;对于选择出售型保障房的要有住房公积金贷款、降低首付比、延长贷款年限等金融税收政策支持。在一定条件下公共租赁住房可以转成出售型保障房,当供应对象收入水平提高时,可以逐步将产权所有者手中的权益份额逐步购买为个人产权。
就业具有不稳定性、支付能力弱、进入城市工作主要是为了资金积累的外来务工人员以及追求较低居住成本的新入职青年人,主要采取农村租赁房、产业园区公共租赁房、包括企业职工宿舍解决居住问题。当城镇化趋于稳定、城镇保障房数量不断增加时,集体土地上住房数量将随之减少。
现阶段我国住房供应体系研究 篇8
关键词：住房供应体系,商品房,保障性住房
一、我国住房供应体系存在的问题及原因
(一) 我国住房供应体系存在的问题。
1.我国住房价格普遍过高, 已经超出了普通居民的消费水平。
2003年以前, 商品房的上涨与居民的工资收入水平基本一致, 人们可以在保证购房以外消费水平的同时进行有计划的购房存款, 可以在有稳定预期内实现购房计划。但在2003年以后, 当房地产被当成投资投机工具, 国家又没有及时控制这种局面时, 导致房价暴涨, 从而远远超出普通民众的收入水平。
2.保障性住房供应对象把握不准确, 政策性住房难落实。
保障性住房的受惠群体本应是城镇中低收入尤其是低收入群体, 而在住房分配的实际操作中同样是问题多多, 如果不加以控制, 会出现越来越多经济适用住房分配过程中的不公平现象, 最终将影响政策效果及目标的实现。
3.保障性住房供应量严重不足。
保障性住房建设明显滞后于商品房建设, 无论是建筑面积还是建筑套数, 保障性住房建设均远远落后于商品房的建设开发。廉租房覆盖面低, 相当数量城市廉租房建设缓慢。
4.商品房的空置量同时增长。
近几年房地产热, 造成大量商品房空置。商品房空置率过高, 而且还在不断呈增长趋势。截止到2011年底, 我国商品房空置面积为2.7亿平方米, 达到了全年竣工面积的15%。按照国际标准, 商品住宅空置率一般应为3%～10%之间, 因此这一问题仍有待解决。
(二) 我国住房供应体系产生问题的原因。
1.法律法规不完善。
我国住房立法不完善, 主要体现在两个方面:一是在住房保障立法方面, 尚未有专门的法律。二是对房地产的开发模式以及获利比例缺乏法律约束。
2.国家住房政策在执行中出现严重偏差。
一是住房保障方面的政策执行偏差。在实际执行中各级地方政府并没有把工作的重点放在对廉租房和经济适用房的供给上, 被政府控制和批租的土地, 大批地流到了一般商品房上。大多数城市的保障房供应量微乎其微。二是土地违法情况没有进行依法处置。各类土地违法案件中, 往往还有地方政府的参与, 这也是土地违法情况执法不严, 有法难依的原因。
(三) 我国土地制度对城镇住房供应的限制。
在现行土地制度下, 一方面, 土地及其相关收入是地方政府财政收入的重要来源, 另一方面, 农地的取得成本低, 而转为城市用地的预期收益又很高, 导致各城市政府热衷于以经营土地为核心内容的“经营城市”, 谋求土地收益的最大化。
(四) 保障性住房融资困难。
一是融资渠道单一, 银行依赖度高。二是融资手续复杂, 实施效率低下。三是现有融资模式的担保机制不完善。
(五) 监督机制不完善。
保障性住房政策落实不到位的根源在于监督不力。一是监督意识不强, 突出表现为地方政府各职能部门的监督意识缺乏, 没有很好地履行监督职能。二是监督力度不够。三是监督依据不足, 在我国的保障性住房政策设计中, 监督制度和措施尚不健全, 从而使得监督起来困难重重。以上一系列监督机制的不完善致使在我国经济适用房实施过程中出现骗购、腐败等种种现象。
二、构建合理住房供应体系的建议
(一) 完善法律法规。
应该把低收入群体作为住房保障立法的重心, 从长远来看, 要制定《住房保障法》, 在法律的约束和监控之下, 保障性住房政策才能在实践中得到更好的贯彻执行, 城镇中低收入群体的住房权益才能得到切实保障。只有具有了严格的法律, 为国家公民居住权利提供了保障, 以解决低收入家庭的住房问题。此外, 我国应该尽快制定《反暴利法》, 统一规范暴利行为的认定标准及处罚方式, 并通过法律按照国民经济发展水平制定一个合理的利润幅度。通过《反暴利法》, 控制商品房开发的暴利, 促进房地产业的稳定发展, 让房价回归理性。
(二) 规范商品房市场。
1.适度开发商品房。
商品房以中等收入以上的家庭为消费对象, 这些人有一定的消费能力, 因此为实现住房的基本居住功能, 对住宅又有了新的要求, 为了适应不同收入水平家庭的需求, 应减少开发别墅或高档住宅, 其供应比例应不超过商品房的5%, 同时也应对这些高档住宅征收高额土地税。
2.储备住宅市场上空置的商品房。
从理论上来讲, 一个地区空置商品房的总量在不断增长, 而经济适用房却供给不足, 在这个矛盾的基础上, 政府可将一部分空置的商品房转化为经济适用房。只要有房地产开发商向政府保障机构提出申请, 住房保障机构确认住房手续齐全、产权明晰、符合相关规定后, 房地产价格部门才进行价格评估。在双方认同的基础上, 由住房保障机构按核定的价格购买开发商所提供的空置房, 纳入到经济适用房的储备房源中。
(三) 加强监督。
1.培养监督意识, 完善监督体系。
政府的有关部门、社会公共舆论和广大人民群众, 对保障性住房的建设、分配与管理都应自觉树立监督意识, 从各自的职能和地位出发, 积极参与监督, 及时制止违规行为。同时还要完善监督体系, 一方面要加强体制内的监督力量, 各政府管理部门、纪检机关、监察机关、司法机关要形成监督的合力;另一方面, 要重视体制外的监督力量, 充分发挥媒体舆论、公民参与等监督主体的作用, 实现体制内监督与体制外监督相结合, 共同维护保障性住房政策执行朝着健康的方向发展。
2.认真履行职责, 加大监督力度。
一是政府有关管理部门要认真履行职责, 严格监管保障性住房的建设、分配与管理, 在建设中重点监管户型、面积和质量, 防止出现质量问题、“豆腐渣”工程等;在分配时重点监管申购家庭的申购材料和申购过程, 以确保分配公平公正, 让真正需要的家庭有房住;在管理时重点监管业主人均收入、家庭构成、住房状况的变化, 及时退出、回收, 进行全程动态管理。二是要发挥新闻媒体的监督功能, 加大对保障性住房建设、分配与管理的跟踪报道, 发现问题及时曝光, 从而形成强大的舆论氛围, 促使有关部门尽快解决问题。三是要动员公民广泛参与, 对于违规行为立即检举揭发。有关部门也要增强工作的透明度, 自觉接受广大民众的监督, 切实保障民众对于保障性住房政策执行的批评、建议和举报权利。
(四) 完善保障性住房融资机制, 加强保障性住房建设。
一是政府应鼓励融资主体多元化以及不同融资主体的融资方式多样性。二是融资模式可以仿照个人住房按揭贷款的模式运作, 按揭的主体由个人转换为公共租赁房所有公司。三是可以将保障性住房贷款证券化, 商业银行将其所持有的保障性住房贷款债权出售给特设的证券化机构, 然后由该机构以其收购的保障性住房贷款为基础, 经过信用评级等各项措施后, 在证券市场上发行保障性住房贷款抵押证券。
(五) 允许多种形式的房地产开发。
目前, 整个住房建设
的环节都是由开发商主导, 房地产市场需要多元的建房模式, 而保障性住房是政府必须要做好的工作。着力解决低收入家庭的住房困难问题, 就要取消开发商的垄断权以及住房的定价权, 同时取消开发商的超额利润。而合作建房作为一种解决住房供应的新思路, 应得到政府的大力支持。
参考文献
[1].胡金星.我国经济适用住房政策反思与转型思考[J].中国房地产, 2010
[2].苏勇, 黄志勇.论经济适用房的权利定位及其限制[J].财经问题研究, 2010